model perkembangan nilai lahan perkotaan di …
TRANSCRIPT
MODEL PERKEMBANGAN NILAI LAHAN PERKOTAAN DI SURABAYA
OLEH: FATMAWATI RAEKA
NRP 3608100032
PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER TAHUN 2012
BAB I PENDAHULUAN
1. 1 Latar Belakang
Lahan terbatas
Nilai lahan
Harga lahan cenderung meningkat *
Fungsi harga lahan (Siembieda,1991 dalam Jones, 1994): - Keperluan infrastruktur - Manajemen pertumbuhan
kota dan wilayah - Kebutuhan jangka panjang
lahan perkotaan Menurut Dowall dan Leaf, 1991: - Keputusan perencanaan - Evaluasi kebijakan
pemerintah - Penstrukturan pajak
lahan,dsb
Model perkembangan nilai lahan
Permintaan lahan tinggi di Kota Surabaya
Perkembangan Kota Surabaya sangat pesat
dibanding kota-kota sekitar
Faktor-faktor yang mempengaruhi
* = Daftar Harga Tanah Surabaya
Sumber : www.hore-indonesia.com
Gambar 1.1. Fluktuasi Harga Tanah Kota Surabaya
0
1000000
2000000
3000000
4000000
5000000
6000000
7000000
8000000
9000000
2009
2010
2011
1.2 Rumusan Permasalahan
Kota Surabaya mengalami
perubahan harga lahan yang
semakin berkembang dan
cenderung meningkat
MODEL PERKEMBANGAN NILAI LAHAN
berbeda berdasarkan karakteristik
wilayah tertentu
1. Bagaimana persebaran
nilai lahan perkotaan di
Surabaya?
2. Faktor-faktor apa yang
mempengaruhi nilai
lahan perkotaan di
Surabaya?
3. Bagaimana model nilai
lahan perkotaan di
Surabaya?
Rumusan permasalahan Pertanyaan penelitian
1.3 Tujuan dan Sasaran
Untuk menggambarkan secara spasial
perkembangan nilai lahan perkotaan di Kota
Surabaya
Tujuan
1. Merumuskan persebaran harga lahan perkotaan di Surabaya
2. Menganalisa faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan perkotaan di Surabaya
3. Merumuskan bagaimana model dan prediksi nilai lahan perkotaan di Surabaya
Sasaran
Kota Surabaya Unit Analisis: Fungsi Jalan
1. Teori nilai dan harga lahan
2. Teori penilaian lahan
1.4 Ruang Lingkup
Penelitian
1.4.1 Ruang Lingkup
Wilayah Kajian
1.4.2 Ruang Lingkup
Materi
1.5 Manfaat Penelitian
1.5.1 Manfaat Teoritik
- Berkontribusi terhadap
pengembangan bidang ilmu
perencanaan pengembangan
lahan perkotaan.
- Penelitian ini memberikan model
perkembangan spasial lahan
perkotaan dengan pertumbuhan
cepat sehingga membantu
dalam memahami urban phenomena di Surabaya
1.5.2 Manfaat Praktis
Membantu memberikan kontribusi
dalam menggambarkan secara
spasial dan membuat kebijakan
tata ruang yang tepat dalam
mewujudkan perencanaan
pembangunan wilayah yang
berkelanjutan.
1.6 Hasil Yang Diharapkan
Adalah berupa model perkembangan nilai lahan perkotaan di Surabaya.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
Faktor Variabel dari teori Variabel yang diteliti Sumber
(1) (2) (3) (4)
Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan perkotaan di Surabaya
Lokasi Lokasi 1. Jarak terhadap pusat kota (CBD)
2. Jarak ke sekolah 3. Jarak ke fasilitas
kesehatan 4. Jarak terhadap pusat
perbelanjaan lokal di kawasan tersebut
4, 5, 7
Jarak pencapaian (aksesibilitas) ke lahan
tersebut dari tempat kerja 47
Jarak terhadap pusat kota (CBD) 7
Jarak terhadap pusat perbelanjaan lokal di
kawasan tersebut
7
Jarak terhadap terminal lalu lintas yang
terdekat
Jarak relatif terhadap aktivitas lain yang
mendukung
Jarak ke jalan utama
Jarak ke sekolah
Jarak ke fasilitas kesehatan
Jarak ke perguruan tinggi
Ekonomi Jumlah tenaga kerja
Tingkat pendapatan
Biaya perijinan
Pajak
Tabel 2.2 Sintesa Tinjauan Pustaka
Faktor Variabel dari teori Variabel yang diteliti Sumber
(1) (2) (3) (4)
Sosial Jumlah penduduk 5. Perkembangan jumlah penduduk 2
Jumlah keluarga
Tingkat pendidikan
Tingkat kejahatan
Pemerint
ah
Jaringan transportasi 6. Jaringan transportasi 2
Ketersediaan fasilitas sosial 7. Perkembangan jumlah fasilitas kesehatan
8. Perkembangan jumlah fasilitas
pendidikan
2
Peruntukan lahan
Fisik Karakteristik tanah 8. Luas tanah 3
Luas tanah 9. Lebar Jalan 5, 9, 10
Lebar jalan 10. Perkembangan jaringan telepon 6, 11
Kondisi Jalan 11. Perkembangan fasilitas PLN 6, 11
Tersedianya Jaringan Telepon
Fasilitas PLN dan PAM
Perkerasan jalan
Bentuk tanah
Kondisi lingkungan
Lanjutan …
Sumber : Penulis, 2012
Keterangan :
1. Eckert (dalam Ernawati, 2005)
2. Wolcott, 1987: 22-63
3. Hidayati dan Harjanto (dalam Heffi, 2009:62)
4. Putu dan Ardy, 2009:11
5. Isharijudi, 2003
6. Boesro, 2004
7. Diddy Wahyudi Imawan, 2007
8. Peraturan Menteri Negara Agraria, Kepala Badan Pertanahan Nasional No.1 Tahun 1994 tentang Ketentuan Pelaksanaan Keputusan Presiden RI No. 55 Tahun 1993 mengenai Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
9. Publishing BPN dan PPE FE UGM (1994:107)
10. Petunjuk teknis Direktorat Survei Potensi Tanah (2007:24-25)
Lanjutan …
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
3.1 Pendekatan Penelitian
Pendekatan positivistik
3.2 Jenis Penelitian Penelitian perkembangan
atau prediktif.
3.3 Variabel 1 variabel tergantung (dependent) 12 variabel bebas (independent).
3.4 Metode Pengambilam Sampling
Purposive sample
3.5 Metode Penelitian 3.5.1 Pengumpulan Data
1. Survey sekunder Tabel 3.3
Data dan Perolehan Data Sekunder
NO DATA JENIS DATA INSTANSI / PENYEDIA
DATA
(1) (2) (3) (4)
1. - Harga lahan - Harga lahan
- NJOP
- Dinas Tata Kota
Surabaya Bidang
Perizinan
- BPN Kota Surabaya
- PPAT
- Dinas Pertanahan
Kota Surabaya
2. - Jarak terhadap pusat kota (CBD)
- Jarak ke sekolah
- Jarak ke fasilitas kesehatan
- RTRW Kota
Surabaya
2003-2013
- Peta
Kesesuaian
Lahan time
series
- Bappeko Surabaya
- Dinas Tata Kota
Surabaya Bidang
Perizinan
- Bakosurtanal
Lanjutan …
NO DATA JENIS DATA INSTANSI / PENYEDIA
DATA
(1) (2) (3) (4)
4. - Perkembangan jumlah
penduduk
- Dinas
Kependudukan Kota
Surabaya
- Badan Pusat Statistik
Surabaya
- Jaringan transportasi
- Perkembangan jumlah
fasilitas kesehatan
- Perkembangan jumlah
fasilitas kesehatan
- RTRW Kota
Surabaya 2003-2013
- Bappeko Surabaya
5. - Luas tanah
- Lebar jalan
- Perkembangan
jaringan telepon
- Perkembangan fasilitas
PLN
- Bappeko Surabaya
- Dinas Tata Kota
Surabaya Bidang
Perizinan
Tabel 3.3 (Lanjutan)
Sumber : Penulis, 2012
2. Survei data primer Tabel 3.4
Data dan Perolehan Data Primer
NO DATA TEKNIK HASIL
(1) (2) (3) (4)
1. - Jarak terhadap pusat kota (CBD)
- Jarak ke sekolah
- Jarak ke fasilitas kesehatan
- Jarak terhadap pusat perbelanjaan
lokal di kawasan tersebut
Survey
lapangan
- Jarak dari lokasi lahan
tempat tinggal
masyarakat sebagai
responden ke tujuan
tersebut
4. - Jaringan transportasi
- Perkembangan fasilitas sosial
- Luas tanah
- Fasilitas sosial
- Penggunaan lahan
- Luas tanah
Sumber : Penulis, 2012
3.6 Metode Analisis Tabel 3.5
Tahap Analisis Sasaran Penelitian Input Data Sumber Data Teknik Output
(1) (2) (3) (4) (5)
1. Merumuskan
persebaran
harga lahan di
Kota Surabaya
Harga lahan - Masyarakat - Broker tanah
Analisis Surfer 1. Peta isovalue kota Surabaya
2.Menganalisa faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan perkotaan Surabaya
Tabel 2.2
- RTRW Kota
Surabaya 2003-
2013
- Peta Kesesuaian
Lahan time series
Harga lahan
- NJOP
- Surabaya Dalam
Angka
- Masyarakat yang
memahami
mengenai nilai
lahan
Analisis Faktor 1. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan perkotaan Surabaya
3.Merumuskan model nilai lahan perkotaan di Surabaya
Analisis Geographically Weighted Regression
1. Model persamaan nilai lahan
Sumber : Penulis, 2012
1. Analisa Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Lahan Perkotaan Surabaya
Proses analisis faktor
Memilih variabel yang layak dimasukan dalam analisis faktor
Ekstraksi variabel tersebut hingga menjadi satu atau beberapa faktor
Proses rotasi
Penamaan faktor
Validasi faktor.
2. Analisa Model Perkembangan Nilai Lahan Perkotaan
Surabaya
Geographically Weighted Regression
- Metode GWR atau regresi berbobot secara geografis adalah metode yang mempunyai kelebihan yaitu memperhitungkan kriteria-kriteria yang bersifat lokal dalam pemodelannya (Fotheringham et al., 2002).
- Sangat cocok untuk diterapkan dalam pemodelan nilai tanah, terutama dikarenakan nilai tanah sangat bergantung pada faktor lokasi (Atack, 1998); (Hariadi, 2003).
3.7 Tahapan Penelitian
Gambar 3.2 Bagan Alur Penelitian (Sumber : Penulis, 2012)
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Kondisi Fisik Dasar Wilayah Surabaya
Sebelah Utara : Selat Madura
Sebelah Timur : Selat Madura
Sebelah Selatan : Kabupaten Sidoarjo
Sebelah Barat : Kabupaten Gresik
4.1.2 Jarak Tabel 4.3
Data Jarak Wilayah Penelitian
No NAMA JALAN
Jarak
Terhadap
CBD
(Meter)
Jarak Ke
Sekolah
(Meter)
Jarak Ke
Fasilitas
Kesehatan
(Meter)
Jarak terhadap
pusat
perbelanjaan
lokal di kawasan
tersebut (Meter)
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
1. Jend A. Yani 5407,2003 570,9651 768,0819 135,4631
2. Arjuna 6398,4545 335,0994 851,9707 735,6309
3. Diponegoro 3529,0779 518,4853 293,1422 298,6997
4. Gubeng Raya 8062,8652 246,0878 802,1233 666,7647
5. Kapas Krampung 7355,4141 1468,0578 175,2453 1235,6709
6. Kusuma Bangsa 8328,1349 409,5925 565,4105 1242,8615
7. Pahlawan 699,0965 108,4698 592,1291 309,4309
8. Pasar Kembang 2377,0438 371,8389 276,7586 421,5974
9. Tunjungan 782,2737 235,0877 486,5373 166,3783
10. Ngagel Madya Raya 7007,7428 1102,0810 304,4012 970,9286
11. Manyar Raya 6492,0236 518,5353 483,2675 940,4015
Lanjutan … Tabel 4.3 (Lanjutan)
Sumber : Hasil Analisa Peneliti, 2012
No NAMA JALAN
Jarak Terhadap
CBD (Meter)
Jarak Ke Sekolah (Meter)
Jarak Ke Fasilitas
Kesehatan (Meter)
Jarak terhadap pusat perbelanjaan lokal di
kawasan tersebut (Meter)
(1) (2) (3) (4) (5) (6) 12.
Kertajaya Indah Raya 4360,997
3 376,7442 115,4501 468,7346
13. HR. Muhammad
3342,4338 520,3115 703,1337
646,0593
14. Mayjend Sungkono
1448,0847 942,2887 289,5039
943,2654
15. Kapasari
1426,0357 381,5460 192,3122
547,9171
16. Karang Asem
6824,8895 1615,5112 496,2932
1343,3268
17. Kenjeran
6524,6948 1563,0455 1085,1789
744,8958
18. Perak Barat/Timur
1374,0797 441,7801 267,9641
267,2962
19 Jemur Sari Raya
3867,5781 443,7579 1130,5937
944,3038
20. Panjang Jiwo Permai Raya
6674,7436 385,9991 1157,1419
503,1722
4.1.3 Ketersediaan fasilitas sosial
a. Fasilitas Kesehatan
Tabel 4.2 Ratio Pertumbuhan Fasilitas Kesehatan Kota Surabaya Tahun 2009-2011
NAMA JALAN Nilai
Perkembangan
Ratio
perkembangan
(1) (2) (3)
Jend A. Yani 0.008928571 0.89%
Arjuna 0.032786885 3.30%
Diponegoro 0.015625 1.56%
Gubeng Raya 0 0%
Kapas Krampung 0.039473684 3.90%
Kusuma Bangsa 0.026315789 2.60%
Pahlawan 0.006896552 0.69%
Pasar Kembang 0.006369427 0.64%
Tunjungan 0 0%
Kusuma Bangsa 0.026315789 2.60%
Pahlawan 0.006896552 0.69%
Pasar Kembang 0.006369427 0.64%
Ngagel Madya Raya 0.004587156 0.46%
Manyar Raya 0.038461538 3.80%
Tabel 4.2 (Lanjutan)
Sumber : Kecamatan Dalam Angka 2011
NAMA JALAN Nilai
perkembangan
Ratio
perkembangan
(1) (2) (3)
Kertajaya Indah Raya 0.038461538 3.80%
HR. Muhammad 0 0%
Mayjend Sungkono 0.011904762 1.20%
Kapasari 0.035714286 3.60%
Karang Asem 0.062992126 6.30%
Kenjeran 0.028846154 2.30%
Perak Barat/Timur 0 0%
Jemur Sari Raya 0 0%
Panjang Jiwo Permai
Raya 0 0%
b. Fasilitas Pendidikan
Tabel 4.3 Ratio Pertumbuhan Fasilitas Pendidikan Kota Surabaya Tahun 2009-2011
NAMA JALAN Nilai
perkembangan
Ratio
perkembangan
(1) (2) (3)
Jend A. Yani 0.007634 0.76%
Arjuna 0.048544 4.90%
Diponegoro 0.014164 1.40%
Gubeng Raya 0 0%
Kapas Krampung 0.037559 3.80%
Kusuma Bangsa 0.028846 2.80%
Pahlawan 0.00641 0.64%
Pasar Kembang 0.005128 0.51%
Tunjungan 0 0%
Ngagel Madya Raya 0 0%
Manyar Raya 0.048649 4.90%
Kertajaya Indah Raya 0.048649 4.90%
HR. Muhammad 0.02439 2.40%
Mayjend Sungkono 0.005952 0.60%
Tabel 4.3 (Lanjutan)
Sumber : Kecamatan Dalam Angka 2011
NAMA JALAN Nilai
perkembangan
Ratio
perkembangan
(1) (2) (3)
Manyar Raya 0.048649 4.90%
Kertajaya Indah Raya 0.048649 4.90%
HR. Muhammad 0.02439 2.40%
Mayjend Sungkono 0.005952 0.60%
Kapasari 0.021978 2.20%
Karang Asem 0.059748 6%
Kenjeran 0.032895 3.30%
Perak Barat/Timur 0 0%
Manyar Raya 0.048649 4.90%
Kertajaya Indah Raya 0.048649 4.90%
Jemur Sari Raya 0 0%
Panjang Jiwo Permai Raya 0.017857 1.80%
4.1.4 Kependudukan a. Jumlah penduduk
Tabel 4.5 Analisa Pertumbuhan Penduduk Kota Surabaya Tahun 2009-2011
NAMA JALAN Nilai
perkembangan
Ratio
perkembangan
(1) (2) (3)
Jend A. Yani 0.01315789 1.30%
Arjuna 0.03970223 3.90%
Diponegoro 0.0136612 1.40%
Gubeng Raya -0.0107527 -1%
Kapas Krampung 0.03761533 3.80%
Kusuma Bangsa 0.02864583 2.90%
Pahlawan 0.01104972 1.10%
Pasar Kembang 0.0040568 0.45%
Tunjungan 0 0%
Ngagel Madya Raya -0.0106572 -1%
Manyar Raya 0.04606091 4.60%
Kertajaya Indah Raya 0.04573439 4.60%
HR. Muhammad 0.02380952 2.40%
Mayjend Sungkono 0.008 0.80%
Kapasari 0.02595645 2.60%
Tabel 4.5 (Lanjutan)
Sumber: Dispendukcapil Kota Surabaya 2012
NAMA JALAN Nilai
perkembangan
Ratio
perkembangan
(1) (2) (3)
Karang Asem 0.06074766 6%
Kenjeran 0.03430079 3.40%
Perak Barat/Timur -0.0031949 -0.30%
Jemur Sari Raya -0.0125 -1.20%
Panjang Jiwo Permai Raya -0.0186916 -1.90%
4.1.4 Penggunaan Lahan
Gambar 4.8 Proporsi Pemanfaatan Lahan Kota Surabaya Tahun 2009
4.1.7 Lebar Jalan
Tabel 4.6 Data Lebar Jalan
No NAMA JALAN Lebar Jalan
(Meter)
(1) (2) (3)
1. Jend A. Yani 24
2. Arjuna 4,52
3. Diponegoro 33,21
4. Gubeng Raya 14,37
5. Kapas Krampung 12,84
6. Kusuma Bangsa 21,04
7. Pahlawan 30,90
8. Pasar Kembang 20,96
9. Tunjungan 12,86
10. Ngagel Madya Raya 8,95
11. Manyar Raya 27,15
12. Kertajaya Indah
Raya 30,23
No NAMA JALAN Lebar Jalan
(Meter)
(1) (2) (3)
13. HR. Muhammad 26,66
14. Mayjend Sungkono 25,08
15. Kapasari 12,77
16. Karang Asem 9,24
17. Kenjeran 22,31
18. Perak Barat/Timur 13,15
19. Jemur Sari Raya 35,90
20. Panjang Jiwo
Permai Raya 19,85
Sumber : Hasil Analisa Penulis, 2012
4.1.8 Luas Tanah
Tabel 4.7 Data Luas Tanah
No NAMA JALAN Luas Tanah (M2)
(1) (2) (3)
1. Jend A. Yani 83
2. Arjuna 65
3. Diponegoro 207
4. Gubeng Raya 165
5. Kapas Krampung 52
6. Kusuma Bangsa 90
7. Pahlawan 103
8. Pasar Kembang 65
9. Tunjungan 57
10. Ngagel Madya Raya 72
11. Manyar Raya 24
12. Kertajaya Indah Raya 82
13. HR. Muhammad 119
Lanjutan
No NAMA JALAN Luas Tanah
(M2)
(1) (2) (3)
14. Mayjend Sungkono 78
15. Kapasari 35
16. Karang Asem 57
17. Kenjeran 57
18. Perak Barat/Timur 76
19. Jemur Sari Raya 78
20. Panjang Jiwo Permai
Raya 68
Tabel 4.7 Data Luas Tanah
Sumber : Survei Primer, 2012
4.1.9 Jaringan Transportasi
Tabel 4.8 Panjang Jalan
NAMA JALAN Panjang Jalan
(meter)
(1) (2)
Jend A. Yani 9398
Arjuna 96
Diponegoro 2674
Gubeng Raya 1047
Kapas Krampung 1349
Kusuma Bangsa 1227
Pahlawan 441
Pasar Kembang 715
Tunjungan 849
Ngagel Madya Raya 711
Tabel 4.8 (Lanjutan)
NAMA JALAN Panjang Jalan
(meter)
(1) (2)
Manyar Raya 1271
Kertajaya Indah Raya 1982
HR. Muhammad 2330
Mayjend Sungkono 2366
Kapasari 945
Karang Asem 1171
Kenjeran 4877
Perak Barat/Timur 2709
Jemur Sari Raya 2157
Panjang Jiwo Permai Raya 888 Sumber : Hasil Analisa, 2012
4.20 Tersedianya Jaringan Telepon
Tabel 4.9 Data Tingkat Layanan Jaringan Telepon
Tahun 2009-2011
NAMA JALAN
Jumlah Pelanggan Ratio
Pertumb
uhan 2009 2010 2011
(1) (2) (3) (4) (5)
Jend A. Yani 40586 42121 43237 6.50%
Arjuna 22646 23274 23886 5.40%
Diponegoro 112303 115134 118039 5.10%
Gubeng Raya 91613 94889 97150 6%
Kapas Krampung 37805 38391 39217 3.70%
Kusuma Bangsa 69585 71887 73822 6%
Pahlawan 37309 38310 39423 5.60%
Pasar Kembang 72872 74720 76514 4.90%
Tabel 4.9 (Lanjutan)
NAMA JALAN Jumlah Pelanggan Ratio
Pertumbuhan 2009 2009 2009
(1) (2) (3) (4) (5)
Tunjungan 31780 33496 34605 8.80%
Ngagel Madya Raya 59833 61393 62545 4.50%
Manyar Raya 53331 55220 57034 6.90%
Kertajaya Indah Raya 53331 55220 57034 6.90%
HR. Muhammad 7000 7266 7544 7.70%
Mayjend Sungkono 42341 43308 44506 5.10%
Kapasari 14616 14842 15353 5%
Karang Asem 46048 46853 48114 4.50%
Kenjeran 52421 53233 54570 4%
Perak Barat/Timur 42356 43481 44372 4.80%
Jemur Sari Raya 39845 41122 42128 5.70%
Panjang Jiwo Permai Raya 16738 17133 17522 4.70%
Sumber :Hasil Analisa, 2012
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000Ju
mla
h P
ela
ngg
an
2009
2010
2011
Gambar 4.15 Jumlah Pelanggan Wilayah Studi Tahun 2009-2011
Paling besar Paling rendah
Jalan Kenjeran
sebesar 4%
Jalan Karang Asem
sebesar 4,50%.
Jalan Tunjungan
8,80%, Jalan
HR.Muhammad 7,70%,
Jalan Manyar Raya
dan Jalan Kertajaya
Indah Raya yaitu
sebesar 6,90%.
Kesimpulan
4.2 Analisa Persebaran Harga Lahan Perkotaan Surabaya
Lanjutan …
Lanjutan …
Tabel 4.16 Hasil Analisa Iso Value Pola Nilai Lahan Tahun 2009
No Indikator Warna Tahun 2009
(1) (2) (3)
1. < 1.500.000 Jalan Karang Asem
2. 1.500.000 – 5.000.000 - Jalan Jend. A. Yani - Jalan Arjuna
- Jalan Kapas Krampung
- Jalan Kusuma Bangsa
- Jalan Pahlawan
- Jalan Pasar Kembang
- Jalan Ngagel Madya Raya
- Jalan Manyar Raya
- Jalan Kapasari - Jalan Kenjeran
- Jalan Perak Barat/Timur - Jalan Panjang Jiwo Permai Raya
Tabel 4.16 (Lanjutan)
No Indikator Warna Tahun 2009
(1) (2) (3)
3. 5.000.000 – 10.000.000 - Jalan Arjuna
- Jalan Diponegoro
- Jalan Gubeng Raya
- Jalan Kapas Krampung
- Jalan Tunjungan
- Jalan Kertajaya Indah Raya
- Jalan HR. Muhammad
- Jalan Mayjend Sungkono
- Jalan Jemur Sari Raya
Sumber : Hasil Analisa Penulis, 2012
Tabel 4.17 Hasil Analisa Iso Value Pola Nilai Lahan Tahun 2010
No Indikator Warna Tahun 2010
(1) (2) (3)
1. < 1.500.000 Jalan Karang Asem
2. 1.500.000 – 5.000.000 - Jalan Jend. A. Yani - Jalan Kapas Krampung
- Jalan Kusuma Bangsa
- Jalan Pahlawan
- Jalan Pasar Kembang
- Jalan Tunjungan
- Jalan Manyar Raya
- Jalan Kapasari - Jalan Kenjeran
- Jalan Perak Barat/Timur - Jalan Panjang Jiwo Permai Raya
Tabel 4.17 (Lanjutan)
No Indikator Warna Tahun 2010
(1) (2) (3)
3. 5.000.000 – 10.000.000 - Jalan Arjuna
- Jalan Diponegoro
- Jalan Gubeng Raya
- Jalan Kusuma Bangsa
- Jalan Ngagel Madya Raya
- Jalan Kertajaya Indah Raya
- Jalan HR. Muhammad
- Jalan Mayjend Sungkono
- Jalan Jemur Sari Raya
Sumber : Hasil Analisa Penulis, 2012
Tabel 4.18 Hasil Analisa Iso Value Pola Nilai Lahan Tahun 2011
No Indikator Warna Tahun 2011
(1) (2) (3)
1. < 1.500.000 Jalan Karang Asem
2. 1.500.000 – 5.000.000 - Jalan Jend. A. Yani - Jalan Kapas Krampung
- Jalan Kusuma Bangsa
- Jalan Pahlawan
- Jalan Pasar Kembang
- Jalan Ngagel Madya Raya
- Jalan Manyar Raya
- Jalan Kertajaya Indah Raya
- Jalan Kapasari - Jalan Kenjeran
- Jalan Perak Barat/Timur - Jalan Panjang Jiwo Permai Raya
Tabel 4.18 (Lanjutan)
No Indikator Warna Tahun 2011
(1) (2) (3)
3. 5.000.000 – 10.000.000 - Jalan Arjuna
- Jalan Diponegoro
- Jalan Gubeng Raya
- Jalan Kusuma Bangsa
- Jalan Tunjungan
- Jalan Kertajaya Indah Raya
- Jalan HR. Muhammad
- Jalan Mayjend Sungkono
- Jalan Jemur Sari Raya
Sumber : Hasil Analisa Penulis, 2012
Lanjutan
Gambar 4.14 Pertumbuhan Harga Tanah Tahun 2009-2011
-0.3
-0.2
-0.1
0
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
0.7
0.80.77
0.1
0
0.2
-0.1
0.67
0
0.14
0
0.22
0
-0.09
0.13
0.08
0 0
0.5
-0.22
0 0
Prosentase Pertumbuhan Nilai Lahan
Paling tinggi Mengalami
penurunan
Jalan Kapas Krampung, Jalan Kertajaya Indah Raya dan Jalan Perak Barat/Timur dibawah 1-22%.
jalan Jenderal Ahmad Yani yaitu 77%, Kusuma Bangsa sebesar 67%, Jalan Ngagel Madya Raya sebesar 22%
Kesimpulan
4.3 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Lahan
Perkotaan di Surabaya
Tabel 4.19 Faktor-faktor yang Mempengaruhi
Nilai Lahan Perkotaan Surabaya
NAMA JALAN
Jarak
Terhada
p CBD
(Meter)
Jarak
Ke
Sekola
h
(Meter
)
Jarak Ke
Fasilitas
Kesehata
n
(Meter)
Jarak Thd
Pusat
Perbelanj
aan Lokal
(Meter)
Perkem
bangan
Jumlah
Faskes
Perke
mban
ganJu
mlah
Faspe
nd
Perke
mbang
an
Jumla
h
Pendu
duk
Perkemb
angan
Jaringan
Listrik
Perkem
bangan
Jaringa
n
Telepo
n
Lebar
Jalan
(meter)
Luas
Tanah
(m2)
Panjan
g Jalan
(meter)
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13)
Jend A. Yani 5407 571 768 135 0.25 0.25 1.25 94.75 662.75 24 83 9398
Arjuna 6398 335 852 736 0.5 1.25 8 45094.75 310 5 65 96
Diponegoro 3529 518 293 299 1 1.25 3.75 15928 1434 33 207 2674
Gubeng Raya 8063 246 802 667 0 0 -0.5 19348 1384.25 14 165 1047
Kapas Krampung 7355 1468 175 1236 0.75 2 13.25 1154.75 353 13 52 1349
Kusuma Bangsa 8328 410 565 1243 1 2.25 2.75 41243.5 1059.25 21 90 1227
Pahlawan 699 108 292 309 0.25 0.25 1 145963.75 528.5 31 103 441
Pasar Kembang 2377 372 277 422 0.25 0.25 0.5 35592 910.5 21 65 715
Tunjungan 782 235 487 166 0 0 0 127006 706.25 13 57 849
Ngagel Madya Raya 7008 1102 304 971 0.25 0 -4.5 -809.75 678 9 72 711
Manyar Raya 6492 519 483 940 1 2.25 91.5 24421.5 925.75 27 24 1271
Kertajaya Indah Raya 4361 377 115 487 1 2.25 26 8909.75 925.75 30 82 1982
HR. Muhammad 3342 520 703 646 0 0.5 0.25 3527.75 136 27 119 2330
Mayjend Sungkono 1448 942 290 943 0.25 0.25 0.25 14182.75 541.25 25 78 2366
Kapasari 1426 382 192 548 0.25 0.5 52.75 15913.5 184.25 13 35 945
Karang Asem 6825 1616 496 1343 2 4.75 68.25 12293.75 516.5 9 57 1171
Kenjeran 6525 1563 1085 745 0.75 2.5 9.75 625 537.25 22 57 4877
Perak Barat/Timur 1374 442 268 267 0 0 -0.25 -45 504 13 76 2709
Jemur Sari Raya 3868 444 1131 944 0 0 -0.25 19679.5 570.75 36 78 2157
Panjang Jiwo Permai
Raya
6675 386 1157 503 0 0.25 -0.5 75546.25 196 20 68 888
Sumber : Hasil Analisa, 2012
Tabel 4.16 KMO and Barlett’s
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of
Sampling Adequacy.
.743
Bartlett's Test of
Sphericity
Approx. Chi-Square 74.386
df 15
Sig. .000
Jarak
Ke CBD
Jarak ke
Sekolah
Jarak Ke
Pusat
Belanja
Jumlah
Fasilita
s
Keseha
tan
Jumlah
Fasilitas
Pendidi
kan
Jumlah
Pendud
uk
Anti-image
Covariance
Jarak Ke CBD .571 .052 -.224 .022 -.044 .129
Jarak ke Sekolah .052 .494 -.183 .024 -.057 .132
Jarak Ke Pusat Belanja -.224 -.183 .435 .006 -.010 -.081
Jumlah Fasilitas
Kesehatan
.022 .024 .006 .089 -.070 -.006
Jumlah Fasilitas
Pendidikan
-.044 -.057 -.010 -.070 .070 -.052
Jumlah Penduduk .129 .132 -.081 -.006 -.052 .521
Anti-image
Correlation
Jarak Ke CBD .745a .098 -.449 .096 -.220 .236
Jarak ke Sekolah .098 .783a -.394 .114 -.306 .260
Jarak Ke Pusat Belanja -.449 -.394 .791a .030 -.056 -.170
Jumlah Fasilitas
Kesehatan
.096 .114 .030 .714a -.887 -.026
Tabel 4.17 Tabel Anti Image Matrices
Tabel 4.17 (Lanjutan)
Jarak Ke
CBD
Jarak ke
Sekolah
Jarak Ke
Pusat
Belanja
Jumlah
Fasilitas
Kesehata
n
Jumlah
Fasilitas
Pendidik
an
Jumlah
Pendudu
k
Jumlah
Fasilitas
Pendidikan
-.220 -.306 -.056 -.887 .691a -.270
Jumlah
Penduduk
.236 .260 -.170 -.026 -.270 .816a
a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)
Tabel 4.18 Hasil Communalities
Initial Extraction
Jarak Ke CBD 1.000 .699
Jarak ke Sekolah 1.000 .626
Jarak Ke Pusat Belanja 1.000 .756
Jumlah Fasilitas Kesehatan 1.000 .881
Jumlah Fasilitas Pendidikan 1.000 .919
Jumlah Penduduk 1.000 .807
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Berdasarkan tabel di atas, jarak ke CBD sebesar 0,699 artinya bahwa 69,9% varians dari variabel tersebut dijelaskan oleh faktor yang akan terbentuk. Kemudian, jarak ke sekolah sebesar 62,6%, jarak ke pusat belanja sebesar 75,6%, jumlah fasilitas
kesehatan sebesar 88,1%, jumlah fasilitas pendidikan sebesar 91,9%, dan jumlah penduduk sebesar 80,7% varians dari variabel-variabel tersebut dapat dijelaskan oleh faktor yang akan terbentuk.
Tabel 4.19 Total Variance Explained
Component
Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared
Loadings
Total % of Variance
Cumulative %
Total % of Variance
Cumulative %
1 3.636 60.595 60.595 3.636 60.595 60.595
2 1.052 17.532 78.127 1.052 17.532 78.127
3 .594 9.897 88.025
4 .423 7.043 95.068
5 .255 4.248 99.316
6 .041 .684 100.000
Extraction Method: Principal Component Analysis. Tabel total variance explained di atas menunjukkan beberapa
faktor yang akan terbentuk. Dari tabel menunjukkan ada 2 faktor
yang terbentuk berdasarkan component 2 dimana nilai eigenvaluenya
diatas 1. Dengan total % kumulatif sebesar 78,12%, artinya bahwa kedua faktor yang terbentuk bisa menjelaskan 78,12% dari semua
variabel yang ada.
Tabel 4.20 Component Matrix
Component
1 2
Jarak Ke CBD .638 .540
Jarak ke Sekolah .726 .314
Jarak Ke Pusat Belanja .785 .374
Jumlah Fasilitas Kesehatan .893 -.290
Jumlah Fasilitas Pendidikan .934 -.218
Jumlah Penduduk .646 -.625
Extraction Method: Principal Component Analysis.
a. 2 components extracted.
Tabel 4.21 Rotated Component Matrix Component
1 2
Jarak Ke CBD .070 .833
Jarak ke Sekolah .292 .735
Jarak Ke Pusat Belanja .291 .819
Jumlah Fasilitas Kesehatan .837 .426
Jumlah Fasilitas Pendidikan .815 .506
Jumlah Penduduk .898 .015
Extraction Method: Principal Component Analysis. Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
a. Rotation converged in 3 iterations.
Tabel 4.22 Component Transformation Matrix
Component 1 2
1 .707 .707
2 -.707 .707
Extraction Method: Principal Component Analysis. Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.
Berdasarkan tabel di atas sudah tepat dimana kedua angka sudah jauh di atas 0,5. Hal tersebut menunjukkan kedua
faktor yang tebentuk sudah tepat.
Faktor 1 (Faktor fasilitas umum)
Terdiri dari variabel jumlah fasilitas kesehatan, jumlah fasilitas pendidikan, dan jumlah penduduk.
Faktor 2 (Faktor Lokasi)
Terdiri dari variabel jarak terhadap CBD, jarak ke sekolah, jarak ke pusat perbelanjaan lokal.
4.4 Model Perkembangan Nilai Lahan Perkotaan
di Surabaya
Y = 0.982195 + 0.904970X1 + 0.293309X2 + 0.279019X3 + 0.036190X4 - 0.131236X5 - 0.082324X6 dengan factor-faktor yang mempengaruhinya tersebut yaitu jarak ke CBD (X1), Jarak ke sekolah (X2), jarak ke pusat perbelanjaan lokal (X3), perkembangan jumlah fasilitas kesehatan (X4), perkembangan jumlah fasilitas pendidikan (X5), dan perkembangan jumlah penduduk (X6).
Tabel 4.32 Uji Keseluruhan Parameter Regresi Hipotesa F hitung F tabel Sig. Kesimpulan
Jika F hitung >F tabel maka model persamaan GWR dikatakan
signifikan
1.916209 0,356325 1,55
Berdasarkan hasil analisa diperoleh F hitung> F tabel, berarti bahwa model persamaan GWR tersebut signifikan dan memiliki hubungan antara perkembangan nilai lahan dengan faktor-faktor yang mempengaruhinya
Jika F hitung< F tabel maka model persamaan GWR dikatakan tidak
signifikan
Sumber : Hasil Analisa, 2012
Tabel 4.33 Uji Penggunaan Regresi Global dengan GWR
Hipotesa AIC
Regresi Global
AIC GWR
Kesimpulan
Jika Nilai AIC Regresi Global > Nilai AIC GWR maka penelitian ini lebih baik jika menggunakan metode GWR.
50.790757 34.273537 Berdasarkan hasil analisa diperoleh nilai AIC Regresi Global > Nilai AIC GWR, berarti bahwa penelitian ini lebih baik jika menggunakan GWR. Sehingga pada penelitian ini penggunaan GWR dapat cikatakan valid dan dapat dilanjutkan
Jika Nilai AIC Regresi Global < Nilai AIC GWR maka penelitian ini lebih baik jika menggunakan metode regrasi global.
Sumber : Hasil Analisa, 2012
Tabel 4.28 Analisa GWR
No Nama jalan T
tabel
Jarak ke CBD Jarak ke
sekolah
Jarak ke pusat
perbelanjaan
lokal
Perkembangan
Jumlah fasilitas
kesehatan
Perkembangan
Jumlah
fasilitas
pendidikan
Perkembangan
Jumlah
penduduk
T
hitung
Terhad
ap
peruba
han
nilai
lahan
T
hitung
Terhad
ap
peruba
han
nilai
lahan
T
hitung
Terhada
p
peruba
han
nilai
lahan
T
hitung
Terhada
p
peruba
han
nilai
lahan
T
hitung
Terhad
ap
peruba
han
nilai
lahan
T
hitung
Terhada
p
peruba
han
nilai
lahan
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15)
1. Jend A. Yani 1,345 3.50273
7 B
-
0.7468
7
TB
-
0.2928
2
TB -
0.64569 TB -0.30273 TB
-
1.94809 B
2 Arjuna 1,345 3.29436
5 B
-
0.01125 TB
0.12894
7 TB 0.134197 TB
-
0.99733 TB -1.67346 B
3 Diponegoro 1,345 2.46015
6 B
0.78519
6 TB
2.48372
7 B
0.77834
1 TB
-
0.87756 TB -0.40174 TB
4 Gubeng Raya 1,345 2.03582
6 B
0.4792
01 TB
2.9576
7 B
0.55096
2 TB -0.29315 TB 0.165713 TB
5 Kapas
Krampung 1,345 1.785108 B
0.17981
8 TB
2.3903
44 B -0.18478 TB
0.25498
4 TB 0.433137 TB
6 Kusuma
Bangsa 1,345
1.96727
2 B
0.32123
9 TB
2.73231
4 B -0.17142 TB
0.25006
3 TB
0.26544
2 TB
7 Pahlawan 1,345 2.00794
4 B
0.5033
41 TB
2.47617
9 B
-
0.63394 TB 0.31637 TB
0.13907
9 TB
8 Pasar
Kembang 1,345 2.20443 B
0.6626
93 TB
2.6589
23 B
0.08156
9 TB -0.14976 TB -0.12005 TB
9 Tunjungan 1,345 2.091176 B 0.4599
06 TB
2.81441
4 B
-
0.22496 TB 0.226155 TB
0.09936
7 TB
No Nama
jalan
T
tabel
Jarak ke CBD Jarak ke
sekolah
Jarak ke pusat
perbelanjaan
lokal
Perkembangan
Jumlah fasilitas
kesehatan
Perkembangan
Jumlah
fasilitas
pendidikan
Perkembangan
Jumlah
penduduk
T
hitung
Terhad
ap
peruba
han
nilai
lahan
T
hitung
Terhad
ap
peruba
han
nilai
lahan
T
hitung
Terhada
p
peruba
han
nilai
lahan
T
hitung
Terhada
p
peruba
han
nilai
lahan
T
hitung
Terhad
ap
peruba
han
nilai
lahan
T
hitung
Terhada
p
peruba
han
nilai
lahan
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15)
10
Ngagel
Madya
Raya
1,345 2.191345 B 0.4786
22 TB
2.45121
7 B
1.28057
6 TB -1.18572 TB
0.15068
5 TB
11 Manyar
Raya 1,345 2.164412 B
0.3467
51 TB
2.3032
03 B
1.26097
8 TB -1.20902 TB
0.30407
6 TB
12
Kertajaya
Indah
Raya
1,345 1.528941 B
-
0.0489
5
TB 2.2469
91 B
1.04860
8 TB -1.00591 TB
1.07698
5 TB
13
HR.
Muhamm
ad
1,345 2.96908
4 B
0.9884
23 TB
0.8969
12 TB 0.340611 TB -1.01741 TB
-
0.88797 TB
14 Mayjend
Sungkono 1,345
3.09573
8 B
0.8373
93 TB
1.63010
4 B
0.65810
5 TB -1.24549 TB -0.94915 TB
15 Kapasari 1,345 1.86764
9 B
0.38755
1 TB
2.35197
4 B -0.51375 TB
0.30256
2 TB 0.216351 TB
16 Karang
Asem 1,345 1.74558 B
0.08811
3 TB
2.41645
6 B -0.01041 TB
0.20012
9 TB 0.551193 TB
Tabel 4.28 (Lanjutan)
Tabel 4.28 (Lanjutan)
No Nama jalan T
tabel
Jarak ke CBD
Jarak ke
sekolah
Jarak ke
pusat
perbelanjaan
lokal
Perkembanga
n Jumlah
fasilitas
kesehatan
Perkembang
an Jumlah
fasilitas
pendidikan
Perkembang
an Jumlah
penduduk
T
hitun
g
Terha
dap
perub
ahan
nilai
lahan
T
hitun
g
Terha
dap
perub
ahan
nilai
lahan
T
hitun
g
Terha
dap
perub
ahan
nilai
lahan
T
hitung
Terhad
ap
peruba
han
nilai
lahan
T
hitun
g
Terha
dap
perub
ahan
nilai
lahan
T
hitun
g
Terha
dap
perub
ahan
nilai
lahan
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15)
17 Kenjeran 1,345 1.6386
22 B
0.0232
95 TB
2.1354
28 B
-
0.0891 TB
0.2119
63 TB
0.6013
27 TB
18 Perak
Barat/Timur 1,345
1.35371
5 B
0.843
713 TB
1.6830
51 B
-
1.12524 TB
0.2623
73 TB
-
0.0256 TB
19 Jemur Sari
Raya 1,345
3.982
496 B
-
0.5740
1
TB -0.117 TB
-
0.3200
3
TB
-
0.437
06
TB -
1.9274 B
20 Panjang Jiwo
Permai Raya 1,345
2.8129
89 B
-
0.27111 TB
1.21140
3 TB
0.6482
84 TB
-
0.8791
1
TB -
0.2497 TB
Sumber : Hasil Analisa, 2012
Keterangan : B = Berpengaruh TB = Tidak Berpengaruh
Tabel 4.29 Model Persamaan GWR Kota Surabaya No. Nama Jalan Model Persamaan GWR (1) (2) (3) 1. Jend A. Yani Y = 1,640552X1 – 0,64464X6 2. Arjuna Y = 1,736402X1 – 0,62845X6 3. Diponegoro Y = 0,808308X1 + 0,333151X3 4. Gubeng Raya Y = 3,285151 + 0,664328X1 + 0,400118X3 5. Kapas Krampung Y = 0,706896X1 + 0,413754X3 6. Kusuma Bangsa Y = 0,703105X1 + 0,42X3 7. Pahlawan Y = 0,770024X1 + 0,412916X3 8. Pasar Kembang Y = 0,771004X1 + 0,383617X3 9. Tunjungan Y = 0,726287X1 + 0,415547X3
10. Ngagel Madya Raya Y = 3,596765 + 0,691339X1 + 0,321472X3
11. Manyar Raya Y = 3,890532 + 0,689656X1 + 0,307667X3
12. Kertajaya Indah Raya Y = 5,257109 + 0,564387X1 + 0,346992X3
13. HR. Muhammad Y = 1,261168X1
14. Mayjend Sungkono Y = 1,061336X1 + 0,231057X3
15. Kapasari Y = 0,753516X1 + 0,413686X3
16. Karang Asem Y = 3,574391 + 0,681702X1 + 0,411914X3
Tabel 4.29 (Lanjutan) No. Nama Jalan Model Persamaan GWR
(1) (2) (3)
17. Kenjeran Y = 3,560413 + 0,700837X1 + 0,403908X3
18 Perak Barat/Timur Y = 0,778404X1 + 0,427361X3
19. Jemur Sari Raya Y = 1,512578X1
20. Panjang Jiwo Permai Raya Y = 3,51686 + 0,946793X1
Sumber : Hasil Analisa, 2012
Keterangan : X1 = Jarak Terhadap CBD X2 = Jarak Ke Sekolah X3 = Jarak Ke Pusat Perbelanjaan Lokal X4 = Perkembangan Jumlah Fasilitas Kesehatan X5 = Perkembangan Jumlah Fasilitas Pendidikan X6 = Perkembangan Jumlah Penduduk
Tabel 4.30 Penjelasan Model Persamaan GWR No. Nama Jalan Model Persamaan
GWR
Penjelasan
(1) (2) (3) (4)
1. Jend A. Yani Y = 1,640552X1 –
0,64464X6
Berdasarkan model persamaan GWR tersebut
dapat dijelaskan bahwa :
Y= Perkembangan nilai lahan perkotaan berupa
perubahan harga tanah (dalam rupiah) selama tiga
tahun (tahun 2009-2011). Simulasi yang digunakan
adalah untuk mencari nilai setiap satu variabel X,
maka variabel X lainnya dianggap 0.
Simulasi Model
Jarak Terhadap CBD :
Pada simulasi ini X1 adalah Jarak Terhadap
CBD, X1 disini dianggap 1 yang mewakili 1
meter.
Y = 1,640552X1
Y = 1,640552 (1)
Y = 1,640552
Artinya bahwa, penambahan jarak 1 meter
akan mempengaruhi nilai lahan sebesar
1,640552
No. Nama Jalan Model Persamaan
GWR
Penjelasan
(1) (2) (3) (4)
Perkembangan Jumlah penduduk :
Pada simulasi ini X6 adalah Jumlah
Penduduk, X6 disini dianggap 1 yang mewakili
1 jumlah
penduduk.
Y = - 0,64464X6
Y = - 0,64464(1)
Y = - 0,64464
Artinya bahwa, penambahan 1 jumlah
penduduk akan mempengaruhi nilai lahan
sebesar - 0,64464
Sumber : Hasil Analisa, 2012
Berdasarkan tabel di atas, nilai lahan Kota Surabaya sebagian besar dipengaruhi oleh variabel Jarak Ke CBD, Jarak Ke Pusat Perbelanjaan, serta
Perkembangan Jumlah Penduduk.
BAB V KESIMPULAN
5.1 Kesimpulan
1. Harga lahan kota Surabaya mengalami peningkatan setiap tahunnya. Hal tersebut dapat dilihat dari peningkatan yang terjadi pada beberapa titik observasi wilayah studi yaitu di Jalan Jenderal
Ahmad Yani yaitu 77%, Jalan Kusuma Bangsa sebesar 67%,
Jalan Ngagel Madya Raya sebesar 22%, kemudian pada beberapa jalan lain mengalami kenaikan sekitar 0-13%. Bahkan, terdapat pertumbuhan yang mengalami penurunan seperti Jalan Kapas
Krampung, Jalan Kertajaya Indah Raya dan Jalan Perak
Barat/Timur dimana pertumbuhan mengalami penurunan
dibawah 1-22%.
2. Berdasarkan hasil analisa faktor dengan menggunakan SPSS 17.0, diperoleh hasil berupa faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan perkotaan di Surabaya yaitu: Faktor 1 (Faktor Fasilitas Umum) yang terdiri dari variabel jumlah fasilitas kesehatan, jumlah fasilitas pendidikan, dan jumlah penduduk
Faktor 2 (Faktor Lokasi) yang terdiri dari variabel jarak ke CBD, jarak ke sekolah, dan jarak ke pusat
belanja. Sedangkan variabel yang tersisih adalah variabel jarak ke fasilitas kesehatan, jaringan listrik, jaringan telepon, lebar jalan, luas tanah, dan panjang jalan.
3. Berdasarkan hasil analisa GWR Geographically Weighted Regression), diperoleh model perkembangan nilai lahan perkotaan di Surabaya tahun 2009-2011 yaitu Y = 0.982195 + 0.904970X1 + 0.293309X2 + 0.279019X3 + 0.036190X4 - 0.131236X5 - 0.082324X6. Kemudian variabel-variabel yang memiliki pengaruh yang sangat besar dibandingkan variabel lainnya. Variabel-variabel yang berpengaruh sangat kuat adalah variabel jarak terhadap CBD (X1), jarak ke pusat perbelanjaan lokal (X3) serta jumlah penduduk (X6).
Berdasarkan hasil tersebut di atas, bahwa nilai lahan dipengaruhi oleh faktor lokasi dan faktor sosial. Semakin dekat dengan pusat bisnis (CBD), maka semakin tinggi pula nilai lahan yang juga dapat meningkatkan harga dari lahan tersebut. Kebutuhan akan lahan yang tinggi telah mempengaruhi nilai dan harga lahan dan juga akibat dari keterbatasan lahan.
5.2 Saran
1. Dalam penelitian selanjutnya diharapkan melakukan pendalaman dalam menentukan variabel selain yang dilalakukan dalam penelitian ini. Hal tersebut dikarenakan penelitian ini faktor-faktor yang dihasilkan memiliki tingkat kepercayaan 80%, sedangkan 20% dari faktor lain. Oleh karena itu, diharapkan para peneliti selanjutnya dapat lebih mengekesplorasi variabel-variabel terbaru guna memperkaya khasanah ilmu pengetahuan terkait lahan.
2. Penelitian ini perlu dijadikan pertimbangan bagi pemerintah dalam menentukan kebijakan atau regulasi mengenai peraturan perpajakan maupun peraturan dalam mengontrol harga lahan di pasar bebas sesuai dengan rencana tata ruang.
3. Perlu dilakukan penelitian yang lebih mendalam pada variabel yang digunakandengan melakukan crosscheck di lapangan.
DAFTAR PUSTAKA
Ariastita, P.G. dan Navastara, A.M. 2009. Buku Ajar Tata Guna Dan Pengembangan Lahan. Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya. p. 11.
Arikunto, Suharsini. 2006. Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktik, Eidisi Revisi VI. Jakarta : PT. Rineka Cipta.
Jayadinata, J.T.1999. Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan Perkotaan &Wilayah. Bandung: Penerbit ITB.
Terima kasih