BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

Edy Wahyudi, SE, BKP

ORDONANSI BEA BALIK NAMAStbl. 1924 No. 291

Dipungut antara lain atas pemindahan hak atas harta tetap

OBJEK PAJAK : Harta tetap (hak-hak kebendaan atas tanah, yang pemindahan haknya dilakukan dengan akta

Termasuk pewarisan dan hibah wasiat

KECUALI : Hak Agraris Eigendom (Pasal 51 ayat 7 Ind, Staatsregeling)

OBJEKNYA: terbatas pada hak-hak atas tanah dengan title hukum Barat

ORDONANSI1924/2910BJEK PAJAK : terbatas pada hakhak atas tanah dengan titel Hk. Barat

UUPA UU No. 5/1960Tidak mengenal hakhak sebagaimana dimaksud dalam Stbl. 1924/291

?.. ?..?

Tidak dapat dipungut sejak tahun 1961 s/d 1997

UU BPHTB diharapkan dapat mengkompensasi penurunan penerimaan pajak daerah dgn diberlakukannnya UU No. 18/1997 tentang PDRD

UUPAUU No. 5/1960PP No. 10/1961 (Peraturan Pelaksanaan UUPA)

HAK-HAK ATAS TANAH DENGAN TITEL HUKUM BARAT DIHAPUS

ORDONANSI BBN 1924/291 ATAS TANAH TIDAK DAPAT DIPUNGUT UU BPHTB UU BPHTB

DASAR PEMUNGUTAN BPHTB

TANAH & BANGUNAN

Memenuhi kebutuhan dasar untuk papan

Komuditas strategis

Alat investasi yang menguntungkan

Keuntungan ekonomis bagi yang memperoleh hak atas tanahWAJAR

Kontribusi kepada NEGARA dengan membayar BPHTB

Prinsip-prinsip yang diatur dalam UU BPHTB

Pemenuhan kewajiban berdasarkan sistem Self

Assessment.

Tarif sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan secara regional paling banyak Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), dan Rp 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) atas waris atau hibah wasiat . Pengenaan sanksi terhadap Wajib Pajak dan pejabatpejabat umum yang melanggar ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya. Penerimaan BPHTB merupakan penerimaan Negara yang sebagian besar diserahkan kepada Pemerintah Daerah. Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan di luar ketentuan UU ini tidak diperkenankan.

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH & BANGUNAN PEMINDAHAN HAKJual beli Tukar MenukarPemisahan hak Penunjukan pembeli dlm lelang Putusan hakim kekuatan hk tetap Penggab Usaha Peleburan Usaha

PEMBERIAN HAK BARU

HibahHibah wasiat Waris Pemasukan dalam perseroan/badan hk.

Kelanjutan pelepasan hak Diluar pelepasan hak

Pemekaran UsahaHadiah

Jual BeliPerolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pembeli dari penjual (pemilik tanah dan bangunan atau kuasanya) yang terjadi melalui transaksi jual beli, di mana atas perolehan tersebut pembeli menyerahkan sejumlah uang kepada penjual.

Tukar MenukarPerolehan hak atas tanah dan bangunan yang diterima oleh seseorang atau suatu badan dari pihak lain dan sebagai gantinya orang atau badan tersebut memberikan tanah dan bangunan miliknya kepada pihak lain tersebut sebagai pengganti tanah dan bangunan yang diterimanya. Biasanya pada tukar-menukar tanah dan bangunan yang dipertukarkan ditentukan nilainya masingmasing dan dibandingkan terlebih dahulu agar tidak ada pihak yang dirugikan atas tukar menukar tersebut.

HibahPerolehan hak atas tanah dan bangunan yang diperoleh oleh seorang penerima hibah yang berasal dari pemberi hibah pada saat pemberi hibah masih hidup. Penerima hibah memperoleh hak atas tanah dan bangunan secara cuma-cuma tanpa perlu memberikan sejumlah uang maupun suatu barang kepada pemberi hibah.

Hibah WasiatSuatu penetapan wasiat yang khusus mengenai pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.

WarisPerolehan hak atas tanah dan bangunan oleh ahli waris dari pewaris (pemilik tanah dan bangunan) yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.

Pemasukan Dalam Perseroan/ Badan Hukum LainnyaPerolehan hak atas tanah da bangunan sebagai hasil pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dari orang pribadi atau badan kepada perseroan atau badan hukum lainnya sebagai penyertaan modal pada perseroan atau badan hukum lain tersebut.

Pemisahan Hak yang Mengakibatkan PeralihanPerolehan hak atas tanah dan bangunan yang berasal dari pemindahan sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan kepada sesama pemegang hak bersama.

Penunjukan Pembeli Dalam LelangPerolehan hak atas tanah dan bangunan oleh seseorang atau suatu badan yang ditetapkan sebagai pemenang lelang oleh pejabat lelang sebagaimana yang tercantum dalam risalah lelang.

Pelaksanaan Putusan Hakim yang Telah Mempunyai Kekuatan Hukum TetapPerolehan hak sebagai pelaksanaan dari putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap terjadi dengan peralihan hak dari orang pribadi atau badan hukum sebagai pihak yang semula memiliki suatu tanah dan bangunan kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim menjadi pemilik baru tanah dan bangunan tersebut.

Penggabungan UsahaPerolehan hak atas tanah dan bangunan oleh badan usaha yang tetap berdiri dari badan usaha yang telah digabungkan ke dalam badan usaha yang tetap berdiri tersebut.

Peleburan UsahaPerolehan hak atas tanah dan bangunan oleh badan usaha baru sebagai hasil dari peleburan usaha dari badan-badan usaha yang bergabung dan telah dilikuidasi.

Pemekaran UsahaPerolehan hak atas tanah dan bangunan oleh badan usaha yang baru didirikan yang berasal dari aktiva badan usaha induk yang dimekarkan.

HadiahPerbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah dan atau bangunan yang dilakukan oleh pribadi atau badan hukum kepada penerima hadiah. Akta yang dibuat dapat berupa akta hibah.

Pemberian Hak Baru Sebagai Kelanjutan Pelepasan HakPemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak.

Pemberian Hak Baru di Luar Pelepasan HakPemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

HAK MILIK HAK GUNA USAHA DIATUR DALAM UUPA (UU No. 5/1960)

HAK GUNA BANGUNANHAK PAKAI

HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

DIATUR DALAM UU RUMAH SUSUN (UU No. 16/1985)

HAK PENGELOLAAN

DIATUR DALAM PP No. 8 TAHUN 1953

Hak Atas Tanah (1)Hak Milik : Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah. Hak Guna Usaha : hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku. Hak Guna Bangunan : hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Hak Atas Tanah (2)Hak Pakai : hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun : milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi pula hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

Hak Atas Tanah (3)Hak Pengelolaan : hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan panggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagianbagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

OP YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB PASAL 3 AYAT (1)OBJEK PAJAK YANG DIPEROLEH : Perwakilan diplomatik (asas timbal balik) Negara untuk kepentingan umum Badan/perwakilan organisasi internasional. Orang pribadi/badan karena konversi hak/perbuatan hukumlain tanpa perubahan nama. Karena wakaf Untuk kepentingan ibadah

Objek pajak yang diperoleh orang pribadi/badan karena konversi hak tanpa perubahan namaKonversi hak adalah perubahan hak dari hak lama mejadi hak baru menurut UUPA, termasuk pengakuan hak oleh pemerintah. Konversi hak ini pada dasarnya tidak merupakan peralihan hak atas tanah, karena subyek hukum yang memiliki hak tersebut sebelum dilakukan konversi adalah sama dengan setelah dilakukannya konversi hak. Yang berubah adalah jenis hak atas tanah yang dimiliki oleh subyek hukum tersebut sebagai akibat dari dilakukannya konversi hak. Karena tidak ada peralihan hak maka tidak ada perolehan hak baru akibat konversi hak, sehingga bukan merupakan obyek BPHTB. Sebagai contoh adalah peningkatan hak dari Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik, sepanjang pemilik hak atas tanah tersebut masih tetap sama.

Objek pajak yang diperoleh orang pribadi/badan karena perbuatan hukum lain tanpa perubahan namaUndang-Undang BPHTB mengatur bahwa suatu perbuatan hukum yang mengakibatkan perolehan hak oleh orang pribadi atau badan dengan tidak adanya perubahan nama bukan merupakan obyek BPHTB. Salah satu bentuk perbuatan hukum dimaksud adalah perpanjangan hak atas tanah tanpa adanya perubahan nama yang dilaksanakan baik sebelum maupun setelah berakhirnya hak atas tanah tersebut. Misalnya saja Hak Guna Bangunan yang dimiliki oleh Tuan Ahmad Murba diperoleh tahun 1971 untuk jangka waktu 30 tahun. Pada tahun 2001 HGB atas tanah tersebut berakhir. Agar Tuan Ahmad Murba tidak kehilangan haknya atas tanah tersebut maka HGB yang dimilikinya harus diperpanjang oleh Tuan Ahmad Murba sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Permohonan Tuan Ahmad Murba untuk memperpanjang HGB dimaksud ke Kantor Pertanahan setempat sepanjang masih atas nama Tuan Ahmad Murba bukan merupakan obyek BPHTB sehingga pada saat permohonan diajukan tidak ada BPHTB terutang yang harus dibayar oleh Tuan Ahmad Murba.

Objek pajak yang diperoleh orang pribadi/badan karena wakafWakaf merupakan perbuatan hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa hak milik tanah dan atau bangunan dan melembagakannya untuk selamalamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa imbalan apapun. Pihak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan karena wakaf pada dasarnya adalah orang atau badan yang melakukan kegiatan peribadatan, sehingga perolehan hak ini dikecualikan dari pengenaan BPHTB.

Untuk keserdehanaan dan kemudahan Penghitungan pajak

Tarif Tunggal

5%

ORANG PRIBADI ATAU BADAN YANG MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

DIKENAKAN KEWAJIBAN MEMBAYAR PAJAK

WAJIB PAJAK

Subjek PajakNo. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Jenis Perolehan Hak Jual Beli Tukar menukar Hibah Hibah Wasiat Waris pemasukan dalam perseroan atau badan hukum pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak penunjukan pembeli dalam lelang pelaksanaan dari putusan hakim yg mempunyai kekuatan hukum tetap penggabungan usaha Subjek Pajak Pembeli Pihak yang menerima tanah/bangunan yg ditukar Penerima Hibah Penerima Hibah Wasiat Ahli Waris (Penerima Waris) perseroan/badan hukum lain yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. orang atau badan yang ditetapkan sebagai penerima hak atas tanah dan bangunan orang/badan yang ditetapkan sebagai pemenang lelang pihak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan dlm putusan hakim yg telah memiliki kekuatan hukum tetap. badan usaha yang menjadi tempat bergabung satu atau lebih badan usaha lain badan usaha yang didirikan sebagai hasil peleburan usaha badan usaha yg baru didirikan sbg hasil pemekaran usaha orang atau badan memperoleh hadiah orang atau suatu badan yang memperoleh hak atas tanah negara yang berasal dari pelepasan hak. orang atau suatu badan yang memperoleh hak atas tanah negara yang tidak dibebani dengan hak apa pun.

peleburan usaha pemekaran usaha hadiah perolehan hak baru sebagai kelanjutan pelepasan hak 15 perolehan hak baru di luar pelepasan hak

DASAR PENGENAANPasal 6NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK( NPOP )

HARGA TRANSAKSI

NILAI PASAR

NPOP TDK DIKETAHUI/ LEBIH RENDAH NJOP

- JUAL BELI - PENUNJUKAN PEMBELI DLM LELANG

- TUKAR MENUKAR - HIBAH - WARIS - PEMBERIAN HAK BARU - dsb-nya

NJOP PBB

DPP BPHTB = NPOPHarga Transaksi NPOP Harga Transaksi Dlm Risalah Lelang Nilai PasarHarga Transaksi AtauNilai Pasar Tidak Diketahui Atau Lebih kecil dari NJOP NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB pada Tahun Pokok Hak

NPOP = NJOP

SPPT PBB Objek yang diperoleh belum terbit :

NJOP ditetapkan oleh Menteri Keuangan

NJOP Bumi dan Bangunan berdasarkan Surat Keterangan NJOP yang diterbitkan KPP Pratama

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Pasal 7NPOPTKP Ditetapkan Secara Regional Paling Banyak Rp 60.000.000,-

KecualiWaris, Hibah Wasiat Orang Pribadi dalam Hubungan Keluarga Sedarah Paling Banyak Rp 300.000.000,-

Diatur Lebih Lanjut Dengan PP

NPOPTKP NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak kena Pajak

NPOPTKP besaran tertentu dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang tidak dikenakan pajak Sejak tahun 2001 besaran NPOPTKP ditetapkan secara regional (untuk setiap kabupaten/kota) oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan memperhatikan usulan/ rekomendasi dari pemerintah daerah kabupaten/kota.37

Penetapan NPOPTKP

Regional per Kab/Kota

Ditetapkan oleh Kakanwil DJP a.n. Menkeu dengan memperhatikan usulan Pemda dan Perkembangan perekonomian regional

paling banyak Rp300.000.000,00 untuk waris atau hibah wasiat bagi orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau ke bawah

paling banyak Rp60.000.000,00 selain perolehan hak karena

waris & hibah wasiat

Diatur lebih lanjut dalam PMK 33/PMK.03/200838

Ketentuan NPOPTKP (PMK 14/PMK.03/2009)a. NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, ditetapkan paling banyak Rp 300.000.000,00 b. NPOPTKP untuk perolehan hak Rumah Sederhana Sehat (RSH) dan Rumah Susun Sederhana, ditetapkan sebesar Rp 55.000.000,00 c. NPOPTKP untuk perolehan hak baru melalui program pemerintah yang diterima pelaku usaha kecil atau mikro dalam rangka Program Peningkatan Sertifikasi Tanah untuk Memperkuat Penjaminan Kredit bagi Usaha Mikro dan Kecil, ditetapkan sebesar Rp 10.000.000,00 d. NPOPTKP untuk perolehan hak selain perolehan hak sebagaimana dimaksud pada huruf a), b), dan c) di atas ditetapkan paling banyak Rp 60.000.000,00

e. Dalam hal NPOPTKP yang ditetapkan pada huruf d) lebih besar daripada NPOPTKP yang ditetapkan pada huruf b) dan c), maka NPOPTKP untuk perolehan hak pada huruf b) dan c) ditetapkan sama dengan NPOPTKP sebagaimana ditetapkan pada huruf d)

NPOPTKP Kab/Kota di DIY Tahun 2008 & 2009No Kabupaten/Kota Waris dan Hibah Wasiat * Tahun Tahun 2008 2009 1 Kota Yogyakarta 2 Kab. Sleman 3 Kab. Bantul 4 Kab. Kulonprogo 5 Kab. Gunung Kidul * 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 NPOPTKP atas perolehan hak atas (Rp) RS Sehat & Rusun Oleh Pelaku Sdhn** UMKM*** Lainnya Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun 2008 2009 2008 2009 2008 2009 49.000 49.000 49.000 49.000 49.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 15.000 10.000 15.000 15.000 10.000 15.000 10.000 10.000 10.000 10.000 15.000 10.000 15.000 15.000 8.000 15.000 10.000 10.000 10.000 8.000

Hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri). ** Rumah Sederhana Sehat (RS Sehat / RSH) dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan melalui Kredit Pemilikan Rumah Bersubsidi (KPR Bersubsidi) *** Perolehan hak baru melalui program pemerintah yang diterima pelaku usaha kecil atau mikro dalam rangka Program Peningkatan Sertifikasi Tanah untuk Memperkuat Penjaminan Kredit bagi Usaha Mikro dan Kecil 40

BPHTB = (NPOP NPOPTKP) X TARIF

ATAU Bila NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan :

BPHTB = (NJOP NPOPTKP) X TARIF

Contoh PerhitunganPada tanggal 1 Agustus 2010, Tuan Ryzki membeli tanah yang terletak di Kelurahan Maguwoharjo dari Nona Amira dengan Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP) Rp 85.000.000,00 sedangkan Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan sebagai dasar pengenaan PBB adalah Rp 80.000.000,00. Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk perolehan hak karena jual beli untuk Kab. Sleman adalah Rp 10.000.000,00, maka besarnya BPHTB yang terutang adalah : NPOP NPOPTKP NPOP kena pajak BPHTB terutang 5% x Rp. 75.000.000,00

Rp Rp Rp Rp

85.000.000,00 10.000.000,00 ( - ) 75.000.000,00 3.750.000,00

Contoh Perhitungan BPHTB WarisTuan C mewariskan sebidang tanah dan bangunan kepada ahli warisnya yaitu Tuan CC. NJOP yang digunakan sebagai dasar pengenaan PBB adalah Rp. 250.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan objek pajak karena waris yang ditetapkan untuk kabupaten di mana objek pajak berada ditetapkan sebesar Rp 200.000.000,00. Besarnya BPHTB yang terutang adalah : NPOP Rp. 250.000.000,00 NPOPTKP Rp. 200.000.000,00 (-) NPOP kena pajak Rp. 50.000.000,00 BPHTB terutang 5% x Rp. 50.000.000,00 Rp. 2.500.000,00 Pengenaan 50% karena waris Rp. 1.250.000,00 (-) BPHTB yang harus dibayar Rp. 1.250.000,00

Jual beli Tukar menukar Hibah Pemasukan dalam perseroan/ Badan hukum Pemisahan hak hadiah Lelang Putusan Hakim Hibah wasiat warisan Pemberian hak abru sbg Kelanjutan pelepasan hak / Di luar pelepasan hak

Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

Sejak tanggal penunjukan Pemenang lelang Sejak tanggal putusan Pengadilan yang tetap Sejak tanggal pendaftaran hak Sejak tanggal diterbitkan Nya surat keputusan Pemberian hak

PEMBAYARAN PAJAK TERUTANG( Pasal 10 )

Wajib Pajak wajib membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan

Dibayar ke Kas Negara melalui Kantor Pos dan atau Bank BUMN atau Bank BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan

Tata cara pembayaran pajak diatur lebih lanjut dengan Keputusan Menteri

Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah atau/Bangunan Wajib Pajak

Setor keBank Persepsi / Kantor Pos Operasional VSebelum:a. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ditandatangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris; b. Risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh Kepala Kantor Lelang / Pejabat Lelang; c. dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam hal: 1) pemberian hak baru; 2) pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan Hakim, warisan atau Hibah WasiatDengan menggunakan

Surat Setoran Bea

PERATURAN PEMERINTAH RI NOMOR 111 TAHUN 2000 TENTANG PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN KARENA WARIS DAN HIBAH WASIATKep. Men. Keu No.514/KMK.04/2000 tanggal 14 Desember 2000

PENGERTIAN(Pasal 1 dan 2)

1. Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris kepada pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia 2. Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.

BESARNYA BPHTB ATAS PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN KARENA WARIS & HIBAH WASIAT YANG DITERIMA:Pasal 2

DIKENAKAN SEBESAR

50%DARI BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG SEHARUSNYA TERUTANG

SAAT TERUTANGNYA PAJAK(Pasal 3)

SAAT TERUTANGNYA PAJAK ATAS PEROLEHAN HAK KARENA WARIS DAN HIBAH WASIATADALAH SEJAK TANGGAL YANG BERSANGKUTAN MENDAFTARKAN PERALIHAN HAKNYA KE KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/ KOTA

Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar (SKBKB)Dalam jk. Waktu 5 thn Berdasarkan hasil pemeriksaan/keterang an lain SKBKB

Pasal 11Dasar Penagihan(pasal 14)

+ bunga 2%/blnMaks 24 bulan sejak saat terhutang s/d diterbitkan SKBKB Wajib Pajak

Fiskus

Pajak Kurang dibayar

Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) Pasal 12Dalam jk. Waktu 5 thn Berdasarkan hasil pemeriksaan Dasar Penagihan (pasal 14) SKBKB

SKBKBT

Fiskus

+ kenaikan 100%, kecuali WP melapor sebelum pemeriksaan

Novum

Wajib Pajak

Menagih pajak yang tidak/ kurang dibayar

STB

Menagih pajak yang kurang dibayar karena salah tulis/ Hitung pada SSB Menagih sanksi administrasi berupa bunga dan/ Atau denda

+ bunga 2%/ Bulan, maks 24 bln sejak Saat terhutang pajak

Contoh Perhitungan STB & SKBKBSTB Pada tanggal 5 Agustus 2010 Tuan E membeli tanah, penanda tanganan akta jual beli dilakukan pada hari itu juga. Berdasarkan NPOP, jumlah BPHTB yang terutang adalah Rp. 1.000.000,00 dan dibayar oleh Tuan E pada tanggal 7 Agustus 2010. Sesuai dengan ketentuan, BPHTB terutang pada saat ditanda -tanganinya akta jual beli, maka atas keterlambatan pembayaran tersebut Tuan E dikenakan sanksi administrasi sebesar : 2% x Rp. 1.000.000,00 = Rp. 20.000,00SKBKB Pada tanggal 2 Januari 2010 Tuan F menanda tangani akta jual beli sebidang tanah dengan NPOP sebesar Rp. 100.000.000,00 sedangkan NJOP PBB atas tanah tersebut pada tahun 2010 adalah Rp. 135.000.000,00. BPHTB yang terutang telah dilunasi oleh Tuan F pada tanggal 28 Desember 2009 sebesar Rp. 5.000.000,00 dengan dasar pengenaaan pajaknya NJOP tahun 2009. Pada bulan Pebruari 2010, berdasarkan hasil pemeriksaan pajak yang seharusnya terutang ternyata kurang dibayar. BPHTB yang seharusnya terutang adalah sebagai berikut : NPOP Rp. 135.000.000,00 NPOPTKP Rp. 15.000.000,00 ( - ) NPOP kena pajak Rp. 120.000.000,00 BPHTB terutang 5% x Rp. 120.000.000,00 Rp. 6.000.000,00 Sudah dibayar Rp. 5.000.000,00 ( - ) Kurang dibayar Rp. 1.000.000,00 Sanksi adm. 2% x Rp. 1.000.000,00 Rp. 20.000,00 (+) BPHTB yang masih harus dibayar (SKBKB) Rp. 1.020.000,00

DASAR PENAGIHAN PAJAKPasal 14

Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar, Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan BPHTB, dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah

Harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh Wajib Pajak

Tata Cara Penagihan Pajak diatur dengan Keputusan Menteri

SURAT PAKSAPasal 15

JUMLAH PAJAK TERUTANGBERDASARKAN

SKBKB, SKBKBT, SURAT TAGIHAN BPHTB, DAN SURAT KEPUTUSAN PEMBETULAN, SURAT KEPUTUSAN KEBERATAN DAN SURAT KEPUTUSAN BANDING

TIDAK ATAU KURANG DIBAYAR PADA WAKTUNYA

DAPAT DITAGIH DENGAN SURAT PAKSA

SKBKBSKBKBT SKBN

SKBLB

z..z..z Maks 3 bln sejak diterima SKP

DIRJEN PAJAK

Maks. 12 bln

KEPUTUSAN: Ditolak Diterima Menambah (Pasal 17)

SK KEBERATAN

PASAL 18Maks. 3 bln sejak SK Keberatan diterima

BANDING

Wajib Pajak(Menolak)

Badan/PeradilanPenyelesaian Sengketa Pajak

Wajib Pajak (Menerima)

PEMBAYARAN

DASAR HUKUMKeputusan Menteri Keuangan Nomor 561/KMK.04/2004 tentang Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 91/PMK.03/2006Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-16/PJ/2005 tentang Tata Cara Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana telah dibah dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-29/PJ/2009

DIBERIKAN KARENAHAL- HAL TERTENTU

Kondisi tertentu WP yang ada hubungannya dengan Objek Pajak

Kondisi WP yang ada

hubungannya dengan sebab-sebab tertentuTanah dan/atau bangunan digunakan untuk Kepentingan sosial & Pendidikan yang Tidak mencari keuntungan

( PASAL 20 )

KONDISI TERTENTU WAJIB PAJAK YANG ADA HUBUNGANNYA DENGAN OBJEK PAJAKWP OP YG. TIDAK MAMPU SECARA EKONOMI YANG MEMPEROLEH HAK BARU MELALUI PROGRAM PEMERINTAH DI BIDANG PERTANAHAN ANTARA LAIN MELALUI PROYEK AJUDIKASI (A1) WP OP YANG MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN RS DAN RUSUN SEDERHANA SERTA RSS YG DIPEROLEH LANGSUNG DARI PENGEMBANG DAN DIBAYAR SECARA ANGSURAN (A2) WP BADAN YANG MEMPEROLEH HAK BARU SELAIN HPL DAN TELAH MENGUASAI TANAH DAN ATAU BANGUNAN SCR FISIK > 20 TAHUN (A3) HIBAH DARI ORANG PRIBADI YG MEMPUNYAI KELUARGA SEDARAH DALAM GARIS KETURUNAN LURUS SATU DERAJAT KE ATAS ATAU SATU DERAJAT KE BAWAH (A4)

75%

25%

50%

KONDISI WAJIB PAJAK YANG ADAHUBUNGANNYA DENGAN SEBAB-SEBAB TERTENTU1 WAJIB PAJAK MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH MELALUI PEMBELIAN DARI HASIL GANTI RUGI PEMERINTAH DIBAWAH NJOP, DALAM JANGKA WAKTU 6 (ENAM) BULAN SEJAK PEMBAYARAN GANTI RUGI (B1)

50 %2 WAJIB PAJAK MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH SEBAGAI PENGGANTI TANAH DAN ATAU BANGUNAN YG DIBEBASKAN OLEH PEMERINTAH u/ KEPENTINGAN UMUM (B2) WAJIB PAJAK TERKENA DAMPAK KRISIS EKONOMI DAN MONETER SHG HARUS MELAKUKAN RESTRUKTURISASI USAHA DAN ATAU UTANG USAHA SESUAI KEBIJAKSANAAN PEMERINTAH (B3)

50 %

3

75 %

lanjutan4 WP BANK MANDIRI YG MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH YG BERASAL DARI BBD, BDN, BAPINDO, 100% DAN BANK EXIM DLM RANGKAIAN PROSES MERGER (B4) WP BADAN YG MELAKUKAN PENGGABUNGAN USAHA /MERGER YG TELAH MEMPEROLEH PERSETUJUAN DARI DIRJEN PAJAK (B5) WP MEMPEROLEH TANAH YG TIDAK BERFUNGSI LAGI SPT SEMULA AKIBAT BENCANA ALAM /SEBAB-SEBAB LAIN DALAM WAKTU 3 BULAN SEJAK PENANDA TANGANAN AKTE, SEPERTI KEBAKARAN,BANJIR, TANAH LONGSOR, GEMPA, GUNUNG MELETUS (B6)

5

50%

6

50%

7

RUMAH DINAS PEMERINTAH YG DIBELI OLEH VETERAN, PNS, ABRI, PURNAWIRAWAN ABRI ATAU JANDA / DUDA VETERAN/PNS/ABRI (B7)

75%

lanjutan8WP BADAN KORPRI DLM RANGKA PENGADAAN PERUMAHAN BAGI ANGGOTA KORPRI/PNS (B8)

100%WP BADAN ANAK PERUSAHAAN DARI PERUSAHAAN ASURANSI & REASURANSI YG MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN DARI PERUSAHAAN INDUKNYA SELAKU PEMEGANG SAHAM TUNGGAL SBG KELANJUTAN DARI PELAKSANAAN KEP. MENKEU ttg KESEHATAN KEUANGAN PERUSH. ASURANSI & PERUSH. REASURANSI (B9)

9

50%

lanjutan10WP YANG DOMISILINYA TERMASUK DALAM WILAYAH PROGRAM REHABILITASI DAN REKONSTRUKSI YG MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN MELALUI PROGRAM PEMERINTAH DI BIDANG PERTANAHAN ATAU WP YG OP-NYA TERKENA BENCANA ALAM GEMPA BUMI DAN TSUNAMI DI PROVINSI NANGGROE ACEH DARUSSALAM DAN KEPULAUAN NIAS (B10)

100%11WP YANG OP-NYA TERKENA BENCANA ALAM GEMPA BUMI DI PROVINSI D.I. YOGYAKARTA DAN SEBAGIAN PROVINSI JAWA TENGAH YANG PEROLEHAN HAKNYA ATAU SAAT TERUTANGNYA TERJADI 3 (TIGA) BULAN SEBELUM TERJADINYA BENCANA (B11)

100%12WP YANG OP-NYA TERKENA BENCANA ALAM GEMPA BUMI DAN TSUNAMI DI PESISIR PANTAI SELATAN PULAU JAWA YANG PEROLEHAN HAKNYA ATAU SAAT TERUTANGNYA TERJADI 3 (TIGA) BULAN SEBELUM TERJADINYA BENCANA (B12)

100%

TANAH / BANGUNAN DIGUNAKAN UNTUK KEGIATAN SOSIAL DAN PENDIDIKAN YANG SEMATA-MATA TIDAK MENCARI KEUNTUNGAN (C) PANTI ASUHAN, PANTI JOMPO, RUMAH YATIM PIATU, PESANTREN SEKOLAH YG TIDAK DITUJUKAN MENCARI KEUNTUNGAN

RUMAH SAKIT SWASTA MILIK INSTITUSI PELAYANAN SOSIAL MASYARAKAT

50 %

Pejabat yang Berwenang Memberikan PenguranganKepala KPPBB (saat ini Kepala KPP Pratama) a.n. Menteri Keuangan

pengurangan karena alasan A1-4, B1-2, B6-12, dan C dalam halpajak yang terutang paling banyak Rp 2.500.000.000,00. Kakanwil Ditjen Pajak a.n. Menteri Keuangan

pengurangan karena alasan A1-4, B1-2, B6-12, dan C dalam halpajak yang terutang lebih dari Rp 2.500.000.000,00 sampai dengan Rp 5.000.000,000,00Dirjen Pajak a.n. Menteri Keuangan

pengurangan selain yang menjadi kewenangan Kepala KPPBB/KPP Pratama dan Kakanwil Ditjen Pajak

Ketentuan Pengurangan BPHTB

Wajib Pajak dapat menghitung sendiri besarnya pengurangan BPHTB sebelum melakukan pembayaran dan membayar BPHTB terutang sebesar perhitungan setelah pengurangan. Wajib Pajak wajib mengajukan permohonan pengurangan BPHTB dalam jangka waktu yang

telah ditentukan

Jangka Waktu Pengajuan Pengurangan BPHTB Permohonan pengurangan BPHTB karena alasan A1, A2, A4, B1-2, B6-12, dan C diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak saat terutang Bea

Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Permohonan pengurangan BPHTB karena alasan A3, dan B3-5 diajukan dalam jangka waktu paling lama 3

(tiga) bulan sejak sejak saat pembayaran sebesar BeaPerolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang setelah pengurangan yang dihitung oleh WP sendiri.

Ketentuan Pengurangan BPHTB Permohonan pengurangan BPHTB diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan disertai alasan yang jelas. Permohonan pengurangan BPHTB karena alasan A1-4, B1-

2, B6-12, dan C diajukan dengan melampirkan buktipendukung yang dipersyaratkan sesuai ketentuan yang berlaku. Apabila Wajib Pajak tidak dapat memenuhi jangka waktu yang ditentukan karena keadaan di luar kekuasaannya, maka Wajib Pajak tersebut harus membuktikan keadaan tersebut.

Lampiran Pengurangan BPHTBa. Fotokopi SSB lembar ke-1; b. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun terutangnya BPHTB

c. Fotokopi dokumen perolehan hak atas tanah dan/ataubangunan; d. Fotokopi sertipikat hak atas tanah dan/atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dalam hal perolehan hak karena pemindahan; e. Fotokopi KTP, SIM, Paspor, Kartu Keluarga, atau Identitas lain;

f.

Surat keterangan Lurah/Kepala Desa atau surat keteranganinstansi lain yang terkait.

PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN ( PASAL 21 )Karena pengajuan Pengurangan yang diterima

Karena keberatan/ Banding yang dikabul Kan sebagian atau seluruhnya

Karena permohonan WP Antara lain dalam hal : Kelebihan pembayaran Terlanjur bayar ttp Perolehan haknya batal

Dilakukan pemeriksaan (Pasal 22)

SKBLB

SKBLB + bunga 2%/bln,Maks 24 bulan (Pasal 19)

SKBLB + bunga

2%/bln apabilaPengembalian lewat 2 bulan

SKBN

PEMBAGIAN HASIL PENERIMAANPasal 23 Kep. Men. Keu No.519/KMK.04/2000

BPHTB merupakan pajak pusat yang dibagikan kepada:

Pemerintah Pusat 20%

Pemerintah Daerah 80%

Dibagikan kepada pemerintah kabupaten/kota secara merata

- 16% untuk propinsi - 64% untuk pemerintah kabupaten

KETENTUAN BAGI PEJABATWP SERAHKAN SSB(1) PPAT

PS. 24

PENANDA TGN AKTE PENAND RISALAH LELANG PENAND PEMBERIAN HAK PENAND PENDAFT WARIS, HIBAH, HIBAH WASIAT

(2) PEJABAT LELANG (2a) PJBT YG WENANG TERBITKAN KEP PEMB HAK (3) PEJABAT PERTANAHAN

PELAPORAN (pasal 25)

PPAT / KPPLN MELAPORKAN PEMBUATAN AKTA / RISALAH LELANG TGL 10 BULAN BERIKUTNYA

SANKSIPPAT, PEJABAT KP2LN MELANGGAR PS 24 AYAT (1) DAN (2) -

PS. 26

SANKSI ADM DAN DENDA Rp 7.500.000,PPAT MELANGGAR PS 25 AYAT (1)

SANKSI ADM DAN DENDA Rp 250.000,PEJABAT BERWENANG TERBITKAN PEMBERIAN HAK MELANGG PS 24 AYAT (2A) SANKSI MENURUT KETENTUAN PER-UU YG BERLAKU

PEJABAT PERTANAHAN YG MELANGGAR PS 24 AYAT (3)

SANKSI MENURUT KETENTUAN PER-UU YG BERLAKU

KEPALA KP2LN YG MELANGGAR PS 25 AYAT (1)

SANKSI MENURUT KETENTUAN PER-UU YG BERLAKU

End of PresentationThank You