makalah_penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc

8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc

1/25

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Real property mewakili jumlah yang besar dari kekayaan di dunia dan

penilaiannya merupakan hal yang fundamental dalam kelangsungan pasar

property dan keuangan secara nasional maupun global. Real property perlu

dibedakan dari jenis property lainnya yaitu personal property, perusahaan/badan

usaha, dan kepemilikan finansial. Tanpa adanya kualifikasi atau identifikasi lebih

lanjut, kata property lebih merujuk kepada seluruh atau salah satu dari kategori

aset ini. Karena para penilai seringkali menghadapi tugas yang melibatkan jenis

property, maka pemahaman mengenai setiap nilainya mencakup beberapa jenis

property, maka pemahaman mengenai setiap jenis property untuk membedakan

karakteristik menjadi sangat penting.

Identifikasi properti terdiri dari dua hal, yaitu identifikasi terhadap tanah

dan identifikasi terhadap pengembangan yang ada di atas tanah tersebut. Jika

properti yang dinilai merupakan tanah kosong, maka identifikasi ynag dilakukan

hanya terhadap tanah saja, sedangkan jika property yang dinilai berupa tanah

yang sudah dikembangkan atau dibangun, maka selain terhadap tanah, identifikasi

dilakukan juga terhadap bangunan pelengkap, fasilitas dan semua pengembangan

yang dilakukan di atas tanah property subyeknya.

1.2 Rumusan Masalah

erdasarkan uraian latar belakang diatas, maka rumusan masalah makalah

ini sebagai berikut!

". #pa saja komponen bangunan dan utilitas bangunan$

%. #pa yang dimaksud &ersonal &roperti$'. #pa saja yang termasuk dalam analisis pasar properti$

1.3 Tujuan

#dapun tujuan makalah ini adalah untuk mengetahui dan dapat menguraikan!

". apa saja komponen bangunan dan utilitas bangunan.

%. apa yang dimaksud &ersonal &roperti.

'. apa saja yang termasuk dalam analisis pasar properti.

1. Man!aat

". agi penulis

(enambah wawasan tentang cara pengidentifikasian properti

1


2/25

%. agi pembaca

(enjadi salah satu referensi yang bisa digunakan dalam memahami teknik

dalam pengidentifikasian properti.

2


3/25

BAB II

PEMBAHA"AN

2.1 Bangunan

1. Pengert#an Bangunan

&engertian bangunan adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi

yang menyatu dengan tempat kedudukan baik yang ada di atas, di bawah tanah

dan/atau di air. angunan biasanya dikonotasikan dengan rumah, gedung

ataupun segala sarana, prasarana atau infrastruktur dalam kebudayaan atau

kehidupan manusia dalam membangun peradabannya seperti halnya jembatan

dan konstruksinya serta rancangannya, jalan, sarana telekomunikasi, dan lain)

lain.sedangkan arti gedung menurut && no '* tahun %++ tentang &eraturan

&elaksanaan -ndang -ndang o % Tahun %++% Tentang angunan 0edung

adalah adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan

tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di

dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan

kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan,

kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.

2. $%m&%nen Bangunan

angunan adalah bangunan yang memiliki bagian utama berupa konstruksi

atap, konstruksi dinding, pintu 1 jendela dan beton, fondasi, dsb. 2imana

bangunan ini memiliki fungsi pokok sebagai tempat untuk berteduh atau

berlindung oleh manusia / hewan dan berbagai keperluan lainnya berdasarkan

fungsinya.

Komponen bangunan secara garis besar terbagi menjadi % yaitu!

a. Komponen struktural

Komponen struktural adalah komponen yang mendukung berdirinya

bangunan tersebut. Jika komponen struktural dihilangkan, maka bangunan

tersebut akan terjadi kerusakan. 3al ini dikarenakan komponen srtuktural

lah yang mendukung berdirinya suatu bangunan. Komponen structural

dibagi menjadi beberapa system yaitu!

"4 5istem pondasi

%4 5istem rangka

'4 5istem atap

3


4/25

b. Komponen non structural

Komponen nonstruktural adalah komponen pada bangunan yang tidak

mendukung komponen tersebut berdiri atau dapat disebut juga komponen

tambahan. Komponen ini dapat dihilangkan karena tidak mendukung

bangunan berdiri. 2engan adanya komponen nonstruktural, bangunan

dapat terlihat lebih indah. Komponen non structural di bagi menjadi

beberapa system, antara lain!

"4 5istem lantai

%4 5ystem instalasi air dan listrik

'4 &intu dan jendela

64 Kerja finishing

4 5pecial contruksi

3. 'en#s('en#s Bangunan

a. angunan rumah tinggal

b. angunan komersial

c. angunan fasilitas penginapan

d. angunan fasilitas pendidikan

e. angunan fasilitas kesehatan

f. angunan fasilitas peribadahan

g. angunan fasilitas transportasi

h. angunan fasilitas budaya dan hiburan

i. angunan fasilitas pemerintahan dan layanan publik

. $las#!#kas# Bangunan

Klasifikasi 0edung yang terkandung dalam && no '* tahun %++ adalah!

a. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat kompleksitas, terdiri dari bangunan gedung sederhana, tidak sederhana dan khusus.

b. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat permanensi, terdiri dari

bangunan gedung permanent, semi permanent dan darurat/sementara.

c. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat resiko kebakaran, terdiri dari

bangunan gedung tingkat resiko kebakaran tinggi, sedang dan rendah.

d. Klasifikasi gedung berdasarkan 7onasi gempa, meliputi tingkat 7onasi

gempa yang ditetapkan oleh instansi yang berwenang.

4


5/25

e. Klasifikasi gedung berdasarkan lokasi, terdiri dari bangunan gedung di

lokasi padat, di lokasi sedang dan di lokasi renggang.

f. Klasifikasi gedung berdasarkan ketinggian, terdiri dari bangunan

gedung bertingkat tinggi, bertingkat sedang dan bertingkat rendah.

g. Klasifikasi gedung berdasarkan kepemilikan, terdiri dari bangunan

gedung milik egara, badan usaha dan perorangan.

2alam && ini juga dijelaskan tentang penetapan fungsi bangunan gedung

yaitu !

a. 8ungsi hunian )) mempunyai fungsi utama sebagai tempat tinggal

manusia.

b. 8ungsi keagamaan )) mempunyai fungsi utama sebagai tempat

melakukan ibadah.

c. 8ungsi usaha )) mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan

kegiatan usaha, seperti gedung perkantoran, gedung perdagangan dan

lain sebagainya.

d. 8ungsi sosial dan budaya )) mempunyai fungsi utama sebagai tempat

melakukan kegiatan sosial dan budaya.

e. 8ungsi khusus )) mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan

kegiatan yang mempunyai tingkat kerahasiaan tinggi tingkat nasional

atau yang penyelenggaraannya dapat membahayakan masyarakat di

sekitarnya dan atau mempunyai resiko tinggi.

). Mater#al Bangunan

2alam pelaksanaan pembangunan baik itu rumah, gedung maupun bangunan

struktur lainnya kita membutuhkan material bangunan sebagai bahan untuk pelaksanaanya. -ntuk dapat membangun sebuah bangunan berkualitas maka

diperlukan upaya khusus dalam memilih bahan bangunan yang bagus.

eberapa material bangunan yang sering digunakan seperti beton, semen, besi

beton, bekisting,pasir, batako ataupun material lainnya seperti ubin keramik,

material pintu dan jendela, cat dan lainnya.

*. $ean+alan Bangunan

5


6/25

Keandalan adalah tingkat kesempurnaan kondisi bangunan dan

perlengkapannya, yang menjamin keselamatan, fungsi, dan kenyamanan suatu

bangunan gedung dan lingkungannya selama masa pakai gedung tersebut.

Keandalan angunan 0edung adalah keadaan bangunan gedung yang

memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan

bangunan gedung sesuai dengan kebutuhan fungsi yang ditetapkan.

Keandalan bangunan merupakan sebuah tolok ukur bagaimana sebuah

bangunan gedung telah teruji secara teknis memenuhi persyaratan yang telah

ditentukan oleh pemerintah. &ersyaratan teknis bangunan diatur dalam

&9R(9 &- : %; T#3- %++* tentang &edoman &ersyaratan Teknis

angunan 0edung. &eraturan tersebut merupakan dasar hukum dari

persyaratan teknis yang harus dimiliki sebuah bangunan gedung.

,. $ela-akan Bangunan


7/25

-tilitas berasal dari kata utility yang berarti kegunaan. 2alam dunia

arsitektur bangunan gedung, utilitas berarti hal)hal yang menyebabkan bangunan

dapat digunakan atau berfungsi sebagaimana mestinya. -tilitas bangunan suatu

gedung terdiri dari beberapa komponen, dimana setiap komponen saling

mendukung fungsi gedung serta kenyamanan dan keselamatan orang)orang yang

menggunakan gedung tersebut. Komponen)komponen utilitas bangunan tersebut

antara lain adalah system instalasi pencegahan kebakaran, system transportasi

?ertikal , system plumbing, system instalasi listrik, sistem sirkulasi udara, sistem

instalasi penangkal petir dan system instalasi komunikasi.

1. "#stem Trans&%rtas#

#lat transportasi dalam bangunan merupakan alat yang menunjang atau

memberi fasilitas sirkulasi dalam bangunan gedung bertingkat, serta merupakan

sarana prasarana yang memperlancar pergerakan manusia di dalamnya.

a. 5istem transportasi manual

yang juga biasa disebut sistim transportasi tanpa mesin yang ada dalam

bangunan adalah tangga dan ramps. &enggunaan tangga pada bangunan

bertingkat lebih dari tiga lantai, pada umumnya adalah untuk keadaan =tangga

darurat4. 5edangkan Ramps diperuntukkan bagi sirkulasi beroda seperti

gerobag untuk barang dan pengguna kursi roda.

b. 5istem transportasi mekanis

5istem transportasi jenis ini juga dikenal sebagai sistim transportasi dengan

mesin penggerak. #da dua macam sistim transportasi jenis mekanis ini, ialah

escalator =tangga berjalan4 dan ele?ator =lift4.

2. "#stem Plum#ng

a. &enyediaan #ir ersih#ir bersih dapat diperoleh dari beberapa sumber yaitu!

"4 #ir tanah termasuk air tanah dangkal =unconfined a@uifer4 dan air

tanah dalam =confined a@uifer4

%4 #ir hujan

'4 #ir permukaan

2apat berasal dari sungai, danau, waduk, telaga dsb.

b. Jaringan #ir Kotor

"4 &engertian

7


8/25

• #ir buangan atau #ir


9/25

• 8ungsi estetika. 2engan adanya jaringan saluran pembuangan air

kotor, maka penampilan fisik bangunan akan lebih estetis karena

secara keseluruhan penampilan bangunan akan lebih teratur.

• 8ungsi utilitas. 5aluran pembuangan air kotor merupakan suatu

saluran yang berfungsi sebagai pengangkut bahan)bahan limbah

dari kegiatan yang sedang berlangsung dalam suatu bangunan.

3. 'ar#ngan L#str#k

a. &engertian

>ang dimaksud dengan jaringan listrik adalah sistem listrik yang

terdiri dari hantaran dan peralatan listrik yang terhubung satu sama lain untuk

menyalurkan tenaga llistrik.

b. 5umber Tenaga


10/25


11/25

*. Telek%mun#kas#

2alam hubungannya dengan eksisnya sebuah bangunan, maka yang dibahas disini

adalah komunikasi antar ruang dalam bangunan, maupun komunikasi dari atau

keluar bangunan.

"4 Komunikasi dari/keluar bangunan

-ntuk hal ini diperlukan jaringan komunikasi yang menghubungkan

antara sebuah bangunan dengan kantor telepon pusat.

%4 Komunikasi di dalam bangunan

2ibutuhkan untuk interaksi akti?itas di dalam bangunan, dan ini

memerlukan jaringan tersendiri yang berada pada jaringan khusus

dalam bangunan.

,. Pen/egahan Baha-a $eakaran

&encegahan bahaya kebakaran atau 8ire &rotection adalah suatu usaha untuk

mengadakan perlindungan terhadap suatu bangunan bila terjadi kebakaran.

&erlindungan dalam hal ini dimaksudkan sebagai suatu tindakan pencegahan dan

pemadaman kebakaran.

"4 &R9F9TIF9 =&re?entif 4

Bara pencegahan bahaya kebakaran secara pre?entif dilakukan dengan

upaya mencegah kebakaran melalui persiapan dengan berbagai

perlengkapan antisipasi!

%4 R9&R95IF9 =Represif4

Bara pencegahan bahaya kebakaran dengan secara represif adalah

berbagai upaya penyelamatan pada saat terjadi kebakaran. -saha

represi?e ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran serta

penunjang lainnya seperti 8ire alarm system, 5prinkler system, 8ire2etector, 5moke 9t 3eat Fenting, 8ire 2umper 9t 5hutter, Aater

5upply 5ystem, &unch Register, 8ire 3ydrant, &ortable 8ire

9Ctinguisher / Bhemical 9Ctinguisher.

2.3 Pers%nal Pr%&ert#

1. Pengert#an Pers%nal Pr%&ert#

(enurut 5&I %+"', Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain

real estat =realty4 disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya

yang disebut personalti =personalty4.

11


12/25

&ersonal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau

tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. enda)benda ini tidak secara

permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki

sifat dapat dipindahkan.

&roperti jenis ini terdiri dari !

"4 erwujud =Tangible4, merupakan semua properti berwujud selain tanah,

bangunan dan sarana pelengkapnya. Bontoh dari properti personal ini

adalah mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barang)barang

in?entaris dll.

%4 Tidak erwujud =Intangible4. &roperti ini dapat ditemui dalam bentuk

saham, uang, merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya.2. Huungan +engan "tan+ar Akuntans#

&enilaian &ersonal &roperti sering kali dilaksanakan dalam kaitannya

dengan penilaian real properti dan/atau penilaian bisnis untuk dijadikan dasar

dalam penentuan penyusutan atau kemunduran dari akti?a tetap tertentu.

2alam hal demikian, penilaian &ersonal &roperti tersebut mungkin merupakan

alasan utama atas dilakukannya penilaian, namun demikian kerjasama antara

&enilai &ersonal &roperti, &enilai isnis dan/atau &enilai Real &roperti perlu

dilakukan untuk dapat memperoleh ilai &asar yang akurat dari seluruh

properti yang akan dimasukan dalam


13/25

langkah)langkah yang diperlukan untuk menegaskan bahwa

estimasi nilai yang dihasilkan adalah selain ilai &asar.


14/25

f. &ersyaratan untuk


15/25

64 Tinjauan kondisi pasar secara umum, khususnya dalam bidang

perdagangan &ersonal &roperti yang berpengaruh terhadap

penilaian.

4 &ersonal &roperti dapat memiliki atau tidak memiliki nilai tak

berwujud =intangible ?alue4

• Jika personal properti memiliki nilai tak berwujud, &enilai harus

meyakini bahwa nilai tak berwujud tersebut telah tercakup

sepenuhnya, tanpa melihat apakah nilai tak berwujud tersebut

dinilai secara terpisah atau tidak.

= ilai properti tak berwujud, sejauh dapat diidentifikasi, harus

dibedakan dari nilai properti berwujud4

• &enilai harus mengetahui pembatasan serta persyaratan hukum

lainnya sesuai dengan hukum dan peraturan lain yang berlaku di

tempat dimana properti berada.

• 5eringkali, khususnya dalam kaitannya dengan penggunaan data

yang berasal dari transaksi akuisisi, sulit diperoleh informasi

yang memadai. 5ementara harga transaksi sebenarnya mungkin

diketahui, &enilai mungkin tidak mengetahui jaminan atau

garansi apa yang diberikan oleh penjual, apakah uang tunai atau

aset lain yang diambil dari penjual sebelum akuisisi, bagaimana

nilai harus dialokasikan di antara aset yang diakuisisi, atau

kewajiban perpajakan apa yang terkait dengan transaksi.

• erdasarkan pada uraian di atas, data pembanding harus

diterapkan dengan hati)hati, serta penyesuaiannya dapat

dilakukan. #pabila menggunakan data pembanding yang berasal

dari hasil lelang terbuka, harus disadari bahwa data tersebut

mungkin menggambarkan transaksi untuk sektor pasar yang

terbatas, dengan demikian perlu dilakukan penyesuaian terhadap

faktor perbedaan cakupan pasar.

• Informasi lain yang diyakini kebenarannya oleh &enilai, rele?an

untuk digunakan.

. Pen#la#an Pers%nal Pr%&ert# +negan Pen+ekatan Pasar

&endekatan &asar membandingkan personal properti yang dinilai

dengan properti sejenis dan sebanding dan atau kepentingan atas hak

kepemilikan properti yang tersedia di pasar. 2ua sumber data yang biasa

15


16/25

digunakan dalam &endekatan &asar adalah data penjualan properti melalui

transaksi yang dilaporkan oleh perusahaan yang biasa melakukan jual)beli

properti sejenis dan lelang terbuka. &roses perbandingan dengan properti

sejenis di dalam &endekatan &asar harus dilakukan dengan dasar yang dapat

dipertanggung jawabkan. &roperti pembanding yang sejenis seharusnya secara

regular diperdagangkan dalam pasar yang sama atau dalam pasar yang

bergantung pada ?ariable ekonomi yang sama. &erbandingan harus dibuat

sedemikian rupa sehingga mudah dipahami dan tidak menyesatkan. eberapa

faktor yang perlu di perhatikan dalam proses perbandingan tersebut antara lain

adalahG

• Kemiripan dengan personal properti yang dinilai dalam hal karakteristik

properti secara kuantitatif dan kualitatif

• Jumlah dan ?aliditas data dari properti sejenis

• #pakah harga properti pembanding merupakan hasil transaksi yang wajar

dan bebas ikatan

• &engumpulan data pembanding dilakukan secara obyektif sehingga dapat

dihasilkan penilaian yang independen dan dapat dipercaya. &engumpulan

data tersebut harus didasarkan pada kriteria yang sederhana.

• 2ibuat analisis perbandingan atas tingkat kemiripan dan perbedaan

kualitatif dan kuantitatif antara properti pembanding dengan properti yang

dinilai

• #pabila dianggap perlu, penyesuaian =adjustment4 dapat dilakukan untuk

membuat nilai properti pembanding menjadi lebih sebanding dengan

&ersonal &roperti yang dinilai. &enyesuaian mungkin juga dibuat atas

faktor)faktor yang tidak la7im, jarang terjadi, atau unik.

• #pabila dianggap perlu dan mungkin, maka dapat dilakukan, penyesuaian

terhadap perbedaan dalam hal hak kepemilikan personal properti yang

dinilai dan hak kepemilikan properti pembanding terkait dengan

karakteristik serta pengaruh dari riwayat kepemilikannya serta tingkat

kemudahan penjualan/ pemasarannya =saleability/ marketability4.

Jika data transaksi atas &ersonal &roperti yang dinilai yang telah terjadi

akan digunakan sebagai acuan penilaian, perlu dilakukan penyesuaian

terhadap beda waktu antara terjadinya transaksi dengan tanggal penilaian yang

mencakup perubahan pada &ersonal &roperti yang dinilai tersebut, serta

16


17/25

perubahan kondisi ekonomi, industri dan bidang usaha dimana properti

diperdagangkan.

Kaidah penilaian yang la7im =rule of thumb4 dapat dimanfaatkan dalam

penilaian properti atau hak kepemilikan &ersonal &roperti. amun demikian,

indikasi nilai yang didapat dari penggunaan kaidah tersebut tidak harus

diberikan bobot pertimbangan yang tinggi kecuali dapat diyakini bahwa

penjual dan pembeli juga mempergunakan kaidah yang la7im tersebut dalam

negosiasi transaksinya.

). Pen#la#an Pers%nal Pr%&ert# +engan Pen+ekatan Pen+a&atan

(elalui &endekatan &endapatan, nilai properti ditentukan berdasarkan

pada proses kapitalisasi dan diskonto terhadap proyeksi pendapatan dan pengeluaran pada masa mendatang dari properti yang dinilai.

&endekatan &endapatan dapat diterapkan dalam penilaian perabotan

dan peralatan =8urniture, 8iCtures, and 9@uipment/ 88H94 yang merupakan

bagian dari aset operasional pada properti komersial sepertiG hotel, apartemen

furnished, dan fasilitas kesehatan, maka untuk menggunakannya perlu

diperhatikan hal)hal sebagai berikut !

• &erabotan dan peralatan seringkali merupakan aset dengan intensitas

penggunaan yang tinggi, dengan demikian perlu dilakukan penggantian

secara berkala untuk menjaga daya guna serta daya tarik aset tersebut.

• 9stimasi -mur (anfaat =-seful


18/25

9stimasi penilai didasarkan pada biaya reproduksi/pengganti personal

properti atau aset yang dinilai. iaya pengganti merupakan perkiraan biaya

pembuatan properti yang serupa/setara seperti properti yang dinilai, dimana

materialnya mempunyai sifat, mutu dan usia yang semirip mungkin dengan

aslinya, namun dibuat dengan metoda konstruksi modern.

• -ntuk jenis properti yang berupa barang antik atau lukisan yang berharga,

penggantiannya mungkin tidak bisa diukur dari biayanya.

• iaya Reproduksi merupakan perkiraan biaya pembuatan properti yang

sama seperti properti yang dinilai, dimana materialnya mempunyai sifat,

mutu dan usia yang sama dengan aslinya, dan dibuat dengan metoda

konstruksi seperti periode aslinya.• 5eiring dengan berjalannya waktu, beberapa personal properti yang tidak

mengalami penyusutan fisik akan mengalami kenaikan nilai, karena pada

umumnya biaya reproduksi/pengganti terus meningkat dari waktu ke

waktu.

&enggunaan &endekatan iaya tepat untuk diterapkan dalam penilaian

&ersonal &roperti seperti barang)barang hasil produksi pabrik, atau benda

tertentu dimana dibuat dan dipasarkan dalam jumlah banyak seperti G benda)

benda yang terbuat dari porselen, barang cetakan atau barang logam cetakan/

cor seperti uang koin atau medali.

2. Anal#s#s Pasar Pr%&ert#

1. Dasar Pem#k#ran Pasar Bag# Pen#la#

Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang

tersedia pada suatu lokasi yang tetap, maka dianggap penting untuk

memahami kekuatan)kekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari

properti tersebut. Identifikasi, analisa, serta e?aluasi fakta dan kecenderungan

terdapat dalam pasar)pasar properti yang mempengaruhi nilai properti yang

bersangkutan adalah bagian dari analisa pasar dan lingkungan. 5ebelum

melakukan analisa kecenderungan pasar dan pengaruhnya terhadap nilai,

seorang penilai perlu terlebih dahulu memahami apa yang dimaksud dengan

pasar dan bagaimana pasar tersebut berfungsi.

18


19/25

&enggunaan adalah suatu faktor penentu nilai yang bersifat mendasar,

nilai pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal.

&enggunaan dianggap legal, dapat diterima oleh budaa masyarakat serta layak

adalah sebagian besar merupakan hasil interaksi dari kekuatan)kekuatan pasar

yang bersifat eksternal terhadap properti itu sendiri maupun terhadap pembuat

keputusan. Kekuatan)kekuatan pasar inilah yang menentukan nilai.

2. $eanekaragaman +an 0ar#as# Pasar Pr%&ert#

(elakukan identifikasi pasar yang cocok akan membantu menetapkan

data dan sumber data mana yang akan digunakan untuk proses penilaian.

&emahaman akan sifat)sifat dasar, struktur dan fungsi pasar properti pada

akhirnya membantu penilai dalam melakukan identifikasi . &asar)pasar khusus

yang menarik bagi para penilai adalah pasar penjualan dan sewa, serta pasar

hipotek. 5truktur dan fungsi yang dijalankannya, serta karakteristik dari pasar)

pasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar untuk selanjutnya para penilai

dapat melaksanakan analisa pasar dalam setiap tugasnya kemudian perilaku

pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik, atau peminjam dan yang

meminjamkan dapat dikenali dan diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.

a. 5ifat)5ifat 2asar &asar

"4 2efinisi

&asar adalah seperangkat pengaturan untuk mempertemukan pembeli

dan penjual lewat mekanisme harga. 5uatu pasar terdiri dari seluruh

perusahaan dan indi?idu yang ingin dan mampu untuk membeli serta

menjual suatu produk tertentu. 5ecara tradisional, pasar dibagi menjadi

empat macam, yaitu!

a4 &ersaingan sempurna adalah struktur pasar yang ditandai oleh

jumlah pembeli dan penjual yang sangat banyak. Transaksi setiap

indi?idu tersebut sangat kecil dibandingkan output industri total

sehingga mereka tidak bisa mempengaruhi harga produk tersebut.

&ara pembeli dan penjual secara indi?idual hanya bertindak

sebagai penerima harga.

19


20/25

b4 (onopoli adalah struktur pasar yang ditandai oleh adanya seorang

produsen tunggal. 5uatu perusahaan yang monopolistik secara

serentak bisa mentukan harga produk dan jumlah outputnya. agi

sebuah monopoli adalah mungkin untuk memperoleh laba diatas

normal, bahkan dalam jangka panjang sekalipun.

c4 &ersaingan monopolistil adalah pasar yang sangat mirip dengan

persaingan sempurna, tetapi sedikit dibedakan karena konsumen

mengetahui perbedaan)perbedaan di antara produk dari

perusahaan)perusahaan yang berbeda. 5eperti halnya dalam

persaingan sempurna, maka dalam persaingan monopolistik ini

laba diatas normal hanya bisa diperoleh dalam jangka pendek.d4 :ligopoli adalah struktur pasar dimana hanya ada sejumlah kecil

perusahaan yang memproduksi hampir semua output industri.

:ligopoli dibagi lagi menjadi oligopoli terdiferensiasi dimana

produk tidak dibakukan, dan oligopoli tak terdiferensiasi dimana

produk dibakukan. 2i dalam oligopoli ini, keputusan)keputusan

mengenai harga dan output dari prusahaan)perusahaan yang ada

tergantung satu sama lain. 3al tersebut berarti bahwa jika satu

perusahaan mengubah harganya, maka perusahaan lainnya akan

bereaksi.

%4 8ungsi &asar

&asar menyelenggarakan fungsi)fungsi sebagai berikut!

a4 (emudahkan pertukaran suatu barang tertentu antara pembeli dan

penjual. Ini dimaksud dengan mempertemukan pembeli dan

penjual.

b4 (enetapkan harga lewat interaksi antara permintaan dan

penawaran. &asar tidak menetapkan nilai tetapi menetapkan harga.2alam pasar yang bersaing dengan sempurna menurut teori

ekonomi, nilai dan harga adalah identik dan sinonim, tetapi tidak

ditempat)tempat lainnya.

'4 Karakteristik &asar yang Kompetitif dan Terbuka

Karakteristik pasar yang paling penting adalah jumlah dan ukuran

distribusi para pembeli dan penjual serta tingkat diferensiasi produk.

#nalisa pasar dan mekanismenya terhadap harga dalam teori ekonomi

didasarkan pada penerimaan seperangkat karakteristik dan struktur

20


21/25

pasar yang tersedia. #gar mekanisme pasar dapat bekerja dengan

efektif dan efisien, kondisi)kondisi pasar ini haruslah dapat dipenuhi.

Kondisi)kondisi pasar tersebut adalah sebagai berikut!

a4 &roduk yang homogen

5uatu barang ataupun jasa yang dipertukarkan merupakan

pengganti yang nyaris sempurna untuk satu sama lain.

b4 Jumlah yang besar dari pembeli dan penjual

Tidak ada pembeli atau penjual yang memiliki bagian yang cukup

besar dalam mempengaruhi pasar.

c4 &embeli dan penjual yang berpengalaman

5emua peserta pasar memiliki informasi yang cukup tentang

kondisi pasar.

d4 Tindak tanduk yang rasional

&embeli dan penjual bertindak rasional berdasarkan informasi yang

mereka miliki tentang suatu barang.

e4 3arga adalah satu)satunya pertimbangan

&ertimbangan dalam memutuskan pembelian ataupun penjualan,

karena kualitas barang atau jasa adalah sama.

f4 #da persaingan mekanisme pasar yang teroganisir

g4 #da persaingan yang bebas dan terbuka

h4 &asar cenderung bergerak mencari keseimbangan melalui efek)efek

yang diakibatkan oleh persaingan.

i4 3anya terdapat sedikit atau tidak sama sekali pembatasan atau

pengendalian dari pemerintah atas pasar bebas.

b. &asar &roperti

"4 2efinisi

&asar properti adalah suatu akti?itas komersial yang dirancang untuk

memudahkan pertukaran hak)hak atas tanah dan bangunan,

menetapkan harga untuk pertukaran)pertukaran yang sifatnya saling

menguntungkan bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk

berbagai alternatif penggunaan, menentukan pola penggunaan tanahdan ruang, serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan.

%4 Karakteristik &asar &roperti

Karakteristik pasar properti antara lain!

a4 &roduk yang berbeda

Karena immonilitas serta karakteristiknya yang berbeda, properti

merupakan barang yang unik. Tak ada dua unit ruang yang persis

sama dan karenanya satu sama lain tidaklah setara untuk

dipertukarkan.

21


22/25

b4 5edikit pembeli dan penjual untuk tiap)tiap transaksi atau segmen

pasar

&embeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan yang

diberi pinjaman, semuanya memiliki keyakinan bahwa mereka

dapat mempengaruhi harga atau persyaratan sewa ataupun

persyaratan pinjaman.

c4 2aya saing ditentukan secara subjektif

Karena keunikan dari masing)masing properti dan hak)hak atas

properti tersebut, maka daya saing dari properti lainnya merupakan

sesuatu yang ditentukan secara subjektif oleh masing)masing

peserta pasar.

d4 Relatif kurang informasianyak informasi yang sukar atau tidak mungkin diperoleh dan

kemungkinan besar hal)hal tersebut diperlakukan secara rahasia.

e4 &erilaku yang tidak rasional

Karena pembeli dan penjual bereaksi terhadap tekanan)tekanan

tertentu yang mendesak, maka cenderung bertindak atas dasar

pertimbanyan subjektif sifatnya.

f4 Terlokalisir

Karena lokasi properti yang bersifat tetap dan tidak dapat

berpindah tempat, pasar yang dapat dipakai untuk satu properti

tertentu atau jenis properti cenderung dibatasi dalam satu kawasan

geografis yang relatif sempit dan ditentukan oleh karakteristik

lokasi.

g4 &ermintaan yang mudah berubah dan tidak seimbang.

h4 &enawaran yang tidak elastis

&enawaran tidak secara khusus bersifat responsif terhadap harga.

i4 atasan dan pengendalian oleh pemerintah.

j4 &roperti merupakan obyek dari lingkungan sekitar.

'4 8ungsi &asar &roperti8ungsi pasar properti yaitu!

a4 (emudahkan pertukaran, hak)hak atas properti antara pembeli dan

penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan pemberi pinjaman.

b4 (enetapkan harga, untuk pertukaran yang bersifat menguntungkan

bagi kedua belah piihak.

c4 (engalokasikan ruang perkotaan untuk berbagai alternatif

penggunaan, secara terpisah hal ini melibatkan keputusan)

keputusan yang berkenaan dengan penggunaan yang optimal.

d4 (enentukan pola penggunaan tanah dan ruang.

22


23/25

e4 (enyesuaikan penawaran terhadap permintaan.

64 Kategori &asar &roperti

-ntuk tujuan analisis dan operasional, sub)sub pasar diklasifikasikan

ke dalam beberapa kategori yang berbeda berdasarkan !

a4 Jenis kegunaan

b4 Jenis persewaan

c4 Tujuan penghuni atau pemilikan

d4 Tempat atau kawasan geografis.

e4 Tingkat harga atau sewa

f4 3ak atau tanah yang dilibatkan

3. Anal#s#s Pasar Pr%&ert#

5ebuah analisis pasar properti dapat mengambil perspektif yang luas

atau sempit, tergantung pada audiens yang dimaksudkan. eberapa jenis

analisis pasar yang dilakukan untuk mengatasi pertanyaan spesifik, seperti

apakah in?estasi properti akan menguntungkan secara finansial. Jenis)jenis

analisis pasar property yaitu!

a. #nalisis pasar properti penilaian makro atau luas dari kondisi lingkungan.

3arga nilai atau pasar properti dianalisis sesuai dengan faktor)faktor

eksternal, seperti pendapatan konsumen, pasar kerja dan tren membeli.

(eskipun ini jenis analisis cenderung luas di alam, biasanya akan fokus

pada satu jenis properti. 5ebagai contoh, sebuah studi pasar yang

melibatkan sebuah pusat perbelanjaan akan fokus secara eksklusif pada

tren unik yang hanya mempengaruhi properti komersial.

b. &enelitian mikroekonomi atau pemasaran adalah jenis analisis pasar

properti yang berfokus pada pengaruh segmen indi?idu atas harga.

(isalnya, pembeli harga dan potensi satu bagian dari properti residensial

akan berspekulasi atas didasarkan pada kondisi lokal. Kediaman mungkin

ditargetkan pada segmen tertentu dari pasar, seperti pertama kali pembeli

rumah, karena ukurannya, lokasi lingkungan, kondisi dan fitur.

c. #nalisis in?estasi adalah jenis analisis pasar properti yang mencoba untuk

memprediksi return on in?estment =R:I4. (isalnya, satu in?estor mungkin

ingin mencapai laba " persen dalam waktu lima tahun.

d. 5ebuah analisis pasar kelayakan akan mencoba untuk memperhitungkan

harga pembelian yang diusulkan, harga jual dan biaya masa depan

kemungkinan. 5alah satu faktor terbesar dalam analisis kelayakan atau

23


24/25

in?estasi adalah risiko. 8aktor risiko potensial termasuk penurunan

lingkungan, fluktuasi makroekonomi, ketidakmampuan untuk mencari

penyewa yang cocok, dan bencana alam.

24


25/25

BAB III

PENUTUP

3.1 $es#m&ulan

angunan adalah bangunan yang memiliki bagian utama berupa konstruksi atap,

konstruksi dinding, pintu 1 jendela dan beton, fondasi, dsb. 2imana bangunan ini

memiliki fungsi pokok sebagai tempat untuk berteduh atau berlindung oleh

manusia / hewan dan berbagai keperluan lainnya berdasarkan

fungsinya.Komponen bangunan secara garis besar terbagi menjadi % yaitu

komponen struktural dan non)struktural sedangkan spesifikasi untuk utilitas

bangunan terdiri dari sistem transportasi, pengkondisian udara, sistem plumbing,

jaringan listrik, pencegahan bahaya kebakaran, instalasi penangkal petir dan

komunikasi. &ersonal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau

tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. enda)benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat

dapat dipindahkan. #nalisa pasar dan lingkungan meliputi identifikasi, analisa,

serta e?aluasi fakta dan kecenderungan yang terdapat dalam pasar)pasar properti

dan mempengaruhi nilai properti yang bersangkutan.

25

makalah_penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc

Documents