-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
1/25
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Real property mewakili jumlah yang besar dari kekayaan di dunia dan
penilaiannya merupakan hal yang fundamental dalam kelangsungan pasar
property dan keuangan secara nasional maupun global. Real property perlu
dibedakan dari jenis property lainnya yaitu personal property, perusahaan/badan
usaha, dan kepemilikan finansial. Tanpa adanya kualifikasi atau identifikasi lebih
lanjut, kata property lebih merujuk kepada seluruh atau salah satu dari kategori
aset ini. Karena para penilai seringkali menghadapi tugas yang melibatkan jenis
property, maka pemahaman mengenai setiap nilainya mencakup beberapa jenis
property, maka pemahaman mengenai setiap jenis property untuk membedakan
karakteristik menjadi sangat penting.
Identifikasi properti terdiri dari dua hal, yaitu identifikasi terhadap tanah
dan identifikasi terhadap pengembangan yang ada di atas tanah tersebut. Jika
properti yang dinilai merupakan tanah kosong, maka identifikasi ynag dilakukan
hanya terhadap tanah saja, sedangkan jika property yang dinilai berupa tanah
yang sudah dikembangkan atau dibangun, maka selain terhadap tanah, identifikasi
dilakukan juga terhadap bangunan pelengkap, fasilitas dan semua pengembangan
yang dilakukan di atas tanah property subyeknya.
1.2 Rumusan Masalah
erdasarkan uraian latar belakang diatas, maka rumusan masalah makalah
ini sebagai berikut!
". #pa saja komponen bangunan dan utilitas bangunan$
%. #pa yang dimaksud &ersonal &roperti$'. #pa saja yang termasuk dalam analisis pasar properti$
1.3 Tujuan
#dapun tujuan makalah ini adalah untuk mengetahui dan dapat menguraikan!
". apa saja komponen bangunan dan utilitas bangunan.
%. apa yang dimaksud &ersonal &roperti.
'. apa saja yang termasuk dalam analisis pasar properti.
1. Man!aat
". agi penulis
(enambah wawasan tentang cara pengidentifikasian properti
1
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
2/25
%. agi pembaca
(enjadi salah satu referensi yang bisa digunakan dalam memahami teknik
dalam pengidentifikasian properti.
2
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
3/25
BAB II
PEMBAHA"AN
2.1 Bangunan
1. Pengert#an Bangunan
&engertian bangunan adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi
yang menyatu dengan tempat kedudukan baik yang ada di atas, di bawah tanah
dan/atau di air. angunan biasanya dikonotasikan dengan rumah, gedung
ataupun segala sarana, prasarana atau infrastruktur dalam kebudayaan atau
kehidupan manusia dalam membangun peradabannya seperti halnya jembatan
dan konstruksinya serta rancangannya, jalan, sarana telekomunikasi, dan lain)
lain.sedangkan arti gedung menurut && no '* tahun %++ tentang &eraturan
&elaksanaan -ndang -ndang o % Tahun %++% Tentang angunan 0edung
adalah adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan
tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di
dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan,
kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
2. $%m&%nen Bangunan
angunan adalah bangunan yang memiliki bagian utama berupa konstruksi
atap, konstruksi dinding, pintu 1 jendela dan beton, fondasi, dsb. 2imana
bangunan ini memiliki fungsi pokok sebagai tempat untuk berteduh atau
berlindung oleh manusia / hewan dan berbagai keperluan lainnya berdasarkan
fungsinya.
Komponen bangunan secara garis besar terbagi menjadi % yaitu!
a. Komponen struktural
Komponen struktural adalah komponen yang mendukung berdirinya
bangunan tersebut. Jika komponen struktural dihilangkan, maka bangunan
tersebut akan terjadi kerusakan. 3al ini dikarenakan komponen srtuktural
lah yang mendukung berdirinya suatu bangunan. Komponen structural
dibagi menjadi beberapa system yaitu!
"4 5istem pondasi
%4 5istem rangka
'4 5istem atap
3
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
4/25
b. Komponen non structural
Komponen nonstruktural adalah komponen pada bangunan yang tidak
mendukung komponen tersebut berdiri atau dapat disebut juga komponen
tambahan. Komponen ini dapat dihilangkan karena tidak mendukung
bangunan berdiri. 2engan adanya komponen nonstruktural, bangunan
dapat terlihat lebih indah. Komponen non structural di bagi menjadi
beberapa system, antara lain!
"4 5istem lantai
%4 5ystem instalasi air dan listrik
'4 &intu dan jendela
64 Kerja finishing
4 5pecial contruksi
3. 'en#s('en#s Bangunan
a. angunan rumah tinggal
b. angunan komersial
c. angunan fasilitas penginapan
d. angunan fasilitas pendidikan
e. angunan fasilitas kesehatan
f. angunan fasilitas peribadahan
g. angunan fasilitas transportasi
h. angunan fasilitas budaya dan hiburan
i. angunan fasilitas pemerintahan dan layanan publik
. $las#!#kas# Bangunan
Klasifikasi 0edung yang terkandung dalam && no '* tahun %++ adalah!
a. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat kompleksitas, terdiri dari bangunan gedung sederhana, tidak sederhana dan khusus.
b. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat permanensi, terdiri dari
bangunan gedung permanent, semi permanent dan darurat/sementara.
c. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat resiko kebakaran, terdiri dari
bangunan gedung tingkat resiko kebakaran tinggi, sedang dan rendah.
d. Klasifikasi gedung berdasarkan 7onasi gempa, meliputi tingkat 7onasi
gempa yang ditetapkan oleh instansi yang berwenang.
4
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
5/25
e. Klasifikasi gedung berdasarkan lokasi, terdiri dari bangunan gedung di
lokasi padat, di lokasi sedang dan di lokasi renggang.
f. Klasifikasi gedung berdasarkan ketinggian, terdiri dari bangunan
gedung bertingkat tinggi, bertingkat sedang dan bertingkat rendah.
g. Klasifikasi gedung berdasarkan kepemilikan, terdiri dari bangunan
gedung milik egara, badan usaha dan perorangan.
2alam && ini juga dijelaskan tentang penetapan fungsi bangunan gedung
yaitu !
a. 8ungsi hunian )) mempunyai fungsi utama sebagai tempat tinggal
manusia.
b. 8ungsi keagamaan )) mempunyai fungsi utama sebagai tempat
melakukan ibadah.
c. 8ungsi usaha )) mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan
kegiatan usaha, seperti gedung perkantoran, gedung perdagangan dan
lain sebagainya.
d. 8ungsi sosial dan budaya )) mempunyai fungsi utama sebagai tempat
melakukan kegiatan sosial dan budaya.
e. 8ungsi khusus )) mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan
kegiatan yang mempunyai tingkat kerahasiaan tinggi tingkat nasional
atau yang penyelenggaraannya dapat membahayakan masyarakat di
sekitarnya dan atau mempunyai resiko tinggi.
). Mater#al Bangunan
2alam pelaksanaan pembangunan baik itu rumah, gedung maupun bangunan
struktur lainnya kita membutuhkan material bangunan sebagai bahan untuk pelaksanaanya. -ntuk dapat membangun sebuah bangunan berkualitas maka
diperlukan upaya khusus dalam memilih bahan bangunan yang bagus.
eberapa material bangunan yang sering digunakan seperti beton, semen, besi
beton, bekisting,pasir, batako ataupun material lainnya seperti ubin keramik,
material pintu dan jendela, cat dan lainnya.
*. $ean+alan Bangunan
5
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
6/25
Keandalan adalah tingkat kesempurnaan kondisi bangunan dan
perlengkapannya, yang menjamin keselamatan, fungsi, dan kenyamanan suatu
bangunan gedung dan lingkungannya selama masa pakai gedung tersebut.
Keandalan angunan 0edung adalah keadaan bangunan gedung yang
memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan
bangunan gedung sesuai dengan kebutuhan fungsi yang ditetapkan.
Keandalan bangunan merupakan sebuah tolok ukur bagaimana sebuah
bangunan gedung telah teruji secara teknis memenuhi persyaratan yang telah
ditentukan oleh pemerintah. &ersyaratan teknis bangunan diatur dalam
&9R(9 &- : %; T#3- %++* tentang &edoman &ersyaratan Teknis
angunan 0edung. &eraturan tersebut merupakan dasar hukum dari
persyaratan teknis yang harus dimiliki sebuah bangunan gedung.
,. $ela-akan Bangunan
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
7/25
-tilitas berasal dari kata utility yang berarti kegunaan. 2alam dunia
arsitektur bangunan gedung, utilitas berarti hal)hal yang menyebabkan bangunan
dapat digunakan atau berfungsi sebagaimana mestinya. -tilitas bangunan suatu
gedung terdiri dari beberapa komponen, dimana setiap komponen saling
mendukung fungsi gedung serta kenyamanan dan keselamatan orang)orang yang
menggunakan gedung tersebut. Komponen)komponen utilitas bangunan tersebut
antara lain adalah system instalasi pencegahan kebakaran, system transportasi
?ertikal , system plumbing, system instalasi listrik, sistem sirkulasi udara, sistem
instalasi penangkal petir dan system instalasi komunikasi.
1. "#stem Trans&%rtas#
#lat transportasi dalam bangunan merupakan alat yang menunjang atau
memberi fasilitas sirkulasi dalam bangunan gedung bertingkat, serta merupakan
sarana prasarana yang memperlancar pergerakan manusia di dalamnya.
a. 5istem transportasi manual
yang juga biasa disebut sistim transportasi tanpa mesin yang ada dalam
bangunan adalah tangga dan ramps. &enggunaan tangga pada bangunan
bertingkat lebih dari tiga lantai, pada umumnya adalah untuk keadaan =tangga
darurat4. 5edangkan Ramps diperuntukkan bagi sirkulasi beroda seperti
gerobag untuk barang dan pengguna kursi roda.
b. 5istem transportasi mekanis
5istem transportasi jenis ini juga dikenal sebagai sistim transportasi dengan
mesin penggerak. #da dua macam sistim transportasi jenis mekanis ini, ialah
escalator =tangga berjalan4 dan ele?ator =lift4.
2. "#stem Plum#ng
a. &enyediaan #ir ersih#ir bersih dapat diperoleh dari beberapa sumber yaitu!
"4 #ir tanah termasuk air tanah dangkal =unconfined a@uifer4 dan air
tanah dalam =confined a@uifer4
%4 #ir hujan
'4 #ir permukaan
2apat berasal dari sungai, danau, waduk, telaga dsb.
b. Jaringan #ir Kotor
"4 &engertian
7
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
8/25
• #ir buangan atau #ir
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
9/25
• 8ungsi estetika. 2engan adanya jaringan saluran pembuangan air
kotor, maka penampilan fisik bangunan akan lebih estetis karena
secara keseluruhan penampilan bangunan akan lebih teratur.
• 8ungsi utilitas. 5aluran pembuangan air kotor merupakan suatu
saluran yang berfungsi sebagai pengangkut bahan)bahan limbah
dari kegiatan yang sedang berlangsung dalam suatu bangunan.
3. 'ar#ngan L#str#k
a. &engertian
>ang dimaksud dengan jaringan listrik adalah sistem listrik yang
terdiri dari hantaran dan peralatan listrik yang terhubung satu sama lain untuk
menyalurkan tenaga llistrik.
b. 5umber Tenaga
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
10/25
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
11/25
*. Telek%mun#kas#
2alam hubungannya dengan eksisnya sebuah bangunan, maka yang dibahas disini
adalah komunikasi antar ruang dalam bangunan, maupun komunikasi dari atau
keluar bangunan.
"4 Komunikasi dari/keluar bangunan
-ntuk hal ini diperlukan jaringan komunikasi yang menghubungkan
antara sebuah bangunan dengan kantor telepon pusat.
%4 Komunikasi di dalam bangunan
2ibutuhkan untuk interaksi akti?itas di dalam bangunan, dan ini
memerlukan jaringan tersendiri yang berada pada jaringan khusus
dalam bangunan.
,. Pen/egahan Baha-a $eakaran
&encegahan bahaya kebakaran atau 8ire &rotection adalah suatu usaha untuk
mengadakan perlindungan terhadap suatu bangunan bila terjadi kebakaran.
&erlindungan dalam hal ini dimaksudkan sebagai suatu tindakan pencegahan dan
pemadaman kebakaran.
"4 &R9F9TIF9 =&re?entif 4
Bara pencegahan bahaya kebakaran secara pre?entif dilakukan dengan
upaya mencegah kebakaran melalui persiapan dengan berbagai
perlengkapan antisipasi!
%4 R9&R95IF9 =Represif4
Bara pencegahan bahaya kebakaran dengan secara represif adalah
berbagai upaya penyelamatan pada saat terjadi kebakaran. -saha
represi?e ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran serta
penunjang lainnya seperti 8ire alarm system, 5prinkler system, 8ire2etector, 5moke 9t 3eat Fenting, 8ire 2umper 9t 5hutter, Aater
5upply 5ystem, &unch Register, 8ire 3ydrant, &ortable 8ire
9Ctinguisher / Bhemical 9Ctinguisher.
2.3 Pers%nal Pr%&ert#
1. Pengert#an Pers%nal Pr%&ert#
(enurut 5&I %+"', Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain
real estat =realty4 disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya
yang disebut personalti =personalty4.
11
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
12/25
&ersonal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau
tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. enda)benda ini tidak secara
permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki
sifat dapat dipindahkan.
&roperti jenis ini terdiri dari !
"4 erwujud =Tangible4, merupakan semua properti berwujud selain tanah,
bangunan dan sarana pelengkapnya. Bontoh dari properti personal ini
adalah mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barang)barang
in?entaris dll.
%4 Tidak erwujud =Intangible4. &roperti ini dapat ditemui dalam bentuk
saham, uang, merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya.2. Huungan +engan "tan+ar Akuntans#
&enilaian &ersonal &roperti sering kali dilaksanakan dalam kaitannya
dengan penilaian real properti dan/atau penilaian bisnis untuk dijadikan dasar
dalam penentuan penyusutan atau kemunduran dari akti?a tetap tertentu.
2alam hal demikian, penilaian &ersonal &roperti tersebut mungkin merupakan
alasan utama atas dilakukannya penilaian, namun demikian kerjasama antara
&enilai &ersonal &roperti, &enilai isnis dan/atau &enilai Real &roperti perlu
dilakukan untuk dapat memperoleh ilai &asar yang akurat dari seluruh
properti yang akan dimasukan dalam
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
13/25
langkah)langkah yang diperlukan untuk menegaskan bahwa
estimasi nilai yang dihasilkan adalah selain ilai &asar.
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
14/25
f. &ersyaratan untuk
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
15/25
64 Tinjauan kondisi pasar secara umum, khususnya dalam bidang
perdagangan &ersonal &roperti yang berpengaruh terhadap
penilaian.
4 &ersonal &roperti dapat memiliki atau tidak memiliki nilai tak
berwujud =intangible ?alue4
• Jika personal properti memiliki nilai tak berwujud, &enilai harus
meyakini bahwa nilai tak berwujud tersebut telah tercakup
sepenuhnya, tanpa melihat apakah nilai tak berwujud tersebut
dinilai secara terpisah atau tidak.
= ilai properti tak berwujud, sejauh dapat diidentifikasi, harus
dibedakan dari nilai properti berwujud4
• &enilai harus mengetahui pembatasan serta persyaratan hukum
lainnya sesuai dengan hukum dan peraturan lain yang berlaku di
tempat dimana properti berada.
• 5eringkali, khususnya dalam kaitannya dengan penggunaan data
yang berasal dari transaksi akuisisi, sulit diperoleh informasi
yang memadai. 5ementara harga transaksi sebenarnya mungkin
diketahui, &enilai mungkin tidak mengetahui jaminan atau
garansi apa yang diberikan oleh penjual, apakah uang tunai atau
aset lain yang diambil dari penjual sebelum akuisisi, bagaimana
nilai harus dialokasikan di antara aset yang diakuisisi, atau
kewajiban perpajakan apa yang terkait dengan transaksi.
• erdasarkan pada uraian di atas, data pembanding harus
diterapkan dengan hati)hati, serta penyesuaiannya dapat
dilakukan. #pabila menggunakan data pembanding yang berasal
dari hasil lelang terbuka, harus disadari bahwa data tersebut
mungkin menggambarkan transaksi untuk sektor pasar yang
terbatas, dengan demikian perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor perbedaan cakupan pasar.
• Informasi lain yang diyakini kebenarannya oleh &enilai, rele?an
untuk digunakan.
. Pen#la#an Pers%nal Pr%&ert# +negan Pen+ekatan Pasar
&endekatan &asar membandingkan personal properti yang dinilai
dengan properti sejenis dan sebanding dan atau kepentingan atas hak
kepemilikan properti yang tersedia di pasar. 2ua sumber data yang biasa
15
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
16/25
digunakan dalam &endekatan &asar adalah data penjualan properti melalui
transaksi yang dilaporkan oleh perusahaan yang biasa melakukan jual)beli
properti sejenis dan lelang terbuka. &roses perbandingan dengan properti
sejenis di dalam &endekatan &asar harus dilakukan dengan dasar yang dapat
dipertanggung jawabkan. &roperti pembanding yang sejenis seharusnya secara
regular diperdagangkan dalam pasar yang sama atau dalam pasar yang
bergantung pada ?ariable ekonomi yang sama. &erbandingan harus dibuat
sedemikian rupa sehingga mudah dipahami dan tidak menyesatkan. eberapa
faktor yang perlu di perhatikan dalam proses perbandingan tersebut antara lain
adalahG
• Kemiripan dengan personal properti yang dinilai dalam hal karakteristik
properti secara kuantitatif dan kualitatif
• Jumlah dan ?aliditas data dari properti sejenis
• #pakah harga properti pembanding merupakan hasil transaksi yang wajar
dan bebas ikatan
• &engumpulan data pembanding dilakukan secara obyektif sehingga dapat
dihasilkan penilaian yang independen dan dapat dipercaya. &engumpulan
data tersebut harus didasarkan pada kriteria yang sederhana.
• 2ibuat analisis perbandingan atas tingkat kemiripan dan perbedaan
kualitatif dan kuantitatif antara properti pembanding dengan properti yang
dinilai
• #pabila dianggap perlu, penyesuaian =adjustment4 dapat dilakukan untuk
membuat nilai properti pembanding menjadi lebih sebanding dengan
&ersonal &roperti yang dinilai. &enyesuaian mungkin juga dibuat atas
faktor)faktor yang tidak la7im, jarang terjadi, atau unik.
• #pabila dianggap perlu dan mungkin, maka dapat dilakukan, penyesuaian
terhadap perbedaan dalam hal hak kepemilikan personal properti yang
dinilai dan hak kepemilikan properti pembanding terkait dengan
karakteristik serta pengaruh dari riwayat kepemilikannya serta tingkat
kemudahan penjualan/ pemasarannya =saleability/ marketability4.
Jika data transaksi atas &ersonal &roperti yang dinilai yang telah terjadi
akan digunakan sebagai acuan penilaian, perlu dilakukan penyesuaian
terhadap beda waktu antara terjadinya transaksi dengan tanggal penilaian yang
mencakup perubahan pada &ersonal &roperti yang dinilai tersebut, serta
16
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
17/25
perubahan kondisi ekonomi, industri dan bidang usaha dimana properti
diperdagangkan.
Kaidah penilaian yang la7im =rule of thumb4 dapat dimanfaatkan dalam
penilaian properti atau hak kepemilikan &ersonal &roperti. amun demikian,
indikasi nilai yang didapat dari penggunaan kaidah tersebut tidak harus
diberikan bobot pertimbangan yang tinggi kecuali dapat diyakini bahwa
penjual dan pembeli juga mempergunakan kaidah yang la7im tersebut dalam
negosiasi transaksinya.
). Pen#la#an Pers%nal Pr%&ert# +engan Pen+ekatan Pen+a&atan
(elalui &endekatan &endapatan, nilai properti ditentukan berdasarkan
pada proses kapitalisasi dan diskonto terhadap proyeksi pendapatan dan pengeluaran pada masa mendatang dari properti yang dinilai.
&endekatan &endapatan dapat diterapkan dalam penilaian perabotan
dan peralatan =8urniture, 8iCtures, and 9@uipment/ 88H94 yang merupakan
bagian dari aset operasional pada properti komersial sepertiG hotel, apartemen
furnished, dan fasilitas kesehatan, maka untuk menggunakannya perlu
diperhatikan hal)hal sebagai berikut !
• &erabotan dan peralatan seringkali merupakan aset dengan intensitas
penggunaan yang tinggi, dengan demikian perlu dilakukan penggantian
secara berkala untuk menjaga daya guna serta daya tarik aset tersebut.
• 9stimasi -mur (anfaat =-seful
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
18/25
9stimasi penilai didasarkan pada biaya reproduksi/pengganti personal
properti atau aset yang dinilai. iaya pengganti merupakan perkiraan biaya
pembuatan properti yang serupa/setara seperti properti yang dinilai, dimana
materialnya mempunyai sifat, mutu dan usia yang semirip mungkin dengan
aslinya, namun dibuat dengan metoda konstruksi modern.
• -ntuk jenis properti yang berupa barang antik atau lukisan yang berharga,
penggantiannya mungkin tidak bisa diukur dari biayanya.
• iaya Reproduksi merupakan perkiraan biaya pembuatan properti yang
sama seperti properti yang dinilai, dimana materialnya mempunyai sifat,
mutu dan usia yang sama dengan aslinya, dan dibuat dengan metoda
konstruksi seperti periode aslinya.• 5eiring dengan berjalannya waktu, beberapa personal properti yang tidak
mengalami penyusutan fisik akan mengalami kenaikan nilai, karena pada
umumnya biaya reproduksi/pengganti terus meningkat dari waktu ke
waktu.
&enggunaan &endekatan iaya tepat untuk diterapkan dalam penilaian
&ersonal &roperti seperti barang)barang hasil produksi pabrik, atau benda
tertentu dimana dibuat dan dipasarkan dalam jumlah banyak seperti G benda)
benda yang terbuat dari porselen, barang cetakan atau barang logam cetakan/
cor seperti uang koin atau medali.
2. Anal#s#s Pasar Pr%&ert#
1. Dasar Pem#k#ran Pasar Bag# Pen#la#
Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang
tersedia pada suatu lokasi yang tetap, maka dianggap penting untuk
memahami kekuatan)kekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari
properti tersebut. Identifikasi, analisa, serta e?aluasi fakta dan kecenderungan
terdapat dalam pasar)pasar properti yang mempengaruhi nilai properti yang
bersangkutan adalah bagian dari analisa pasar dan lingkungan. 5ebelum
melakukan analisa kecenderungan pasar dan pengaruhnya terhadap nilai,
seorang penilai perlu terlebih dahulu memahami apa yang dimaksud dengan
pasar dan bagaimana pasar tersebut berfungsi.
18
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
19/25
&enggunaan adalah suatu faktor penentu nilai yang bersifat mendasar,
nilai pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal.
&enggunaan dianggap legal, dapat diterima oleh budaa masyarakat serta layak
adalah sebagian besar merupakan hasil interaksi dari kekuatan)kekuatan pasar
yang bersifat eksternal terhadap properti itu sendiri maupun terhadap pembuat
keputusan. Kekuatan)kekuatan pasar inilah yang menentukan nilai.
2. $eanekaragaman +an 0ar#as# Pasar Pr%&ert#
(elakukan identifikasi pasar yang cocok akan membantu menetapkan
data dan sumber data mana yang akan digunakan untuk proses penilaian.
&emahaman akan sifat)sifat dasar, struktur dan fungsi pasar properti pada
akhirnya membantu penilai dalam melakukan identifikasi . &asar)pasar khusus
yang menarik bagi para penilai adalah pasar penjualan dan sewa, serta pasar
hipotek. 5truktur dan fungsi yang dijalankannya, serta karakteristik dari pasar)
pasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar untuk selanjutnya para penilai
dapat melaksanakan analisa pasar dalam setiap tugasnya kemudian perilaku
pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik, atau peminjam dan yang
meminjamkan dapat dikenali dan diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.
a. 5ifat)5ifat 2asar &asar
"4 2efinisi
&asar adalah seperangkat pengaturan untuk mempertemukan pembeli
dan penjual lewat mekanisme harga. 5uatu pasar terdiri dari seluruh
perusahaan dan indi?idu yang ingin dan mampu untuk membeli serta
menjual suatu produk tertentu. 5ecara tradisional, pasar dibagi menjadi
empat macam, yaitu!
a4 &ersaingan sempurna adalah struktur pasar yang ditandai oleh
jumlah pembeli dan penjual yang sangat banyak. Transaksi setiap
indi?idu tersebut sangat kecil dibandingkan output industri total
sehingga mereka tidak bisa mempengaruhi harga produk tersebut.
&ara pembeli dan penjual secara indi?idual hanya bertindak
sebagai penerima harga.
19
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
20/25
b4 (onopoli adalah struktur pasar yang ditandai oleh adanya seorang
produsen tunggal. 5uatu perusahaan yang monopolistik secara
serentak bisa mentukan harga produk dan jumlah outputnya. agi
sebuah monopoli adalah mungkin untuk memperoleh laba diatas
normal, bahkan dalam jangka panjang sekalipun.
c4 &ersaingan monopolistil adalah pasar yang sangat mirip dengan
persaingan sempurna, tetapi sedikit dibedakan karena konsumen
mengetahui perbedaan)perbedaan di antara produk dari
perusahaan)perusahaan yang berbeda. 5eperti halnya dalam
persaingan sempurna, maka dalam persaingan monopolistik ini
laba diatas normal hanya bisa diperoleh dalam jangka pendek.d4 :ligopoli adalah struktur pasar dimana hanya ada sejumlah kecil
perusahaan yang memproduksi hampir semua output industri.
:ligopoli dibagi lagi menjadi oligopoli terdiferensiasi dimana
produk tidak dibakukan, dan oligopoli tak terdiferensiasi dimana
produk dibakukan. 2i dalam oligopoli ini, keputusan)keputusan
mengenai harga dan output dari prusahaan)perusahaan yang ada
tergantung satu sama lain. 3al tersebut berarti bahwa jika satu
perusahaan mengubah harganya, maka perusahaan lainnya akan
bereaksi.
%4 8ungsi &asar
&asar menyelenggarakan fungsi)fungsi sebagai berikut!
a4 (emudahkan pertukaran suatu barang tertentu antara pembeli dan
penjual. Ini dimaksud dengan mempertemukan pembeli dan
penjual.
b4 (enetapkan harga lewat interaksi antara permintaan dan
penawaran. &asar tidak menetapkan nilai tetapi menetapkan harga.2alam pasar yang bersaing dengan sempurna menurut teori
ekonomi, nilai dan harga adalah identik dan sinonim, tetapi tidak
ditempat)tempat lainnya.
'4 Karakteristik &asar yang Kompetitif dan Terbuka
Karakteristik pasar yang paling penting adalah jumlah dan ukuran
distribusi para pembeli dan penjual serta tingkat diferensiasi produk.
#nalisa pasar dan mekanismenya terhadap harga dalam teori ekonomi
didasarkan pada penerimaan seperangkat karakteristik dan struktur
20
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
21/25
pasar yang tersedia. #gar mekanisme pasar dapat bekerja dengan
efektif dan efisien, kondisi)kondisi pasar ini haruslah dapat dipenuhi.
Kondisi)kondisi pasar tersebut adalah sebagai berikut!
a4 &roduk yang homogen
5uatu barang ataupun jasa yang dipertukarkan merupakan
pengganti yang nyaris sempurna untuk satu sama lain.
b4 Jumlah yang besar dari pembeli dan penjual
Tidak ada pembeli atau penjual yang memiliki bagian yang cukup
besar dalam mempengaruhi pasar.
c4 &embeli dan penjual yang berpengalaman
5emua peserta pasar memiliki informasi yang cukup tentang
kondisi pasar.
d4 Tindak tanduk yang rasional
&embeli dan penjual bertindak rasional berdasarkan informasi yang
mereka miliki tentang suatu barang.
e4 3arga adalah satu)satunya pertimbangan
&ertimbangan dalam memutuskan pembelian ataupun penjualan,
karena kualitas barang atau jasa adalah sama.
f4 #da persaingan mekanisme pasar yang teroganisir
g4 #da persaingan yang bebas dan terbuka
h4 &asar cenderung bergerak mencari keseimbangan melalui efek)efek
yang diakibatkan oleh persaingan.
i4 3anya terdapat sedikit atau tidak sama sekali pembatasan atau
pengendalian dari pemerintah atas pasar bebas.
b. &asar &roperti
"4 2efinisi
&asar properti adalah suatu akti?itas komersial yang dirancang untuk
memudahkan pertukaran hak)hak atas tanah dan bangunan,
menetapkan harga untuk pertukaran)pertukaran yang sifatnya saling
menguntungkan bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk
berbagai alternatif penggunaan, menentukan pola penggunaan tanahdan ruang, serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan.
%4 Karakteristik &asar &roperti
Karakteristik pasar properti antara lain!
a4 &roduk yang berbeda
Karena immonilitas serta karakteristiknya yang berbeda, properti
merupakan barang yang unik. Tak ada dua unit ruang yang persis
sama dan karenanya satu sama lain tidaklah setara untuk
dipertukarkan.
21
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
22/25
b4 5edikit pembeli dan penjual untuk tiap)tiap transaksi atau segmen
pasar
&embeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan yang
diberi pinjaman, semuanya memiliki keyakinan bahwa mereka
dapat mempengaruhi harga atau persyaratan sewa ataupun
persyaratan pinjaman.
c4 2aya saing ditentukan secara subjektif
Karena keunikan dari masing)masing properti dan hak)hak atas
properti tersebut, maka daya saing dari properti lainnya merupakan
sesuatu yang ditentukan secara subjektif oleh masing)masing
peserta pasar.
d4 Relatif kurang informasianyak informasi yang sukar atau tidak mungkin diperoleh dan
kemungkinan besar hal)hal tersebut diperlakukan secara rahasia.
e4 &erilaku yang tidak rasional
Karena pembeli dan penjual bereaksi terhadap tekanan)tekanan
tertentu yang mendesak, maka cenderung bertindak atas dasar
pertimbanyan subjektif sifatnya.
f4 Terlokalisir
Karena lokasi properti yang bersifat tetap dan tidak dapat
berpindah tempat, pasar yang dapat dipakai untuk satu properti
tertentu atau jenis properti cenderung dibatasi dalam satu kawasan
geografis yang relatif sempit dan ditentukan oleh karakteristik
lokasi.
g4 &ermintaan yang mudah berubah dan tidak seimbang.
h4 &enawaran yang tidak elastis
&enawaran tidak secara khusus bersifat responsif terhadap harga.
i4 atasan dan pengendalian oleh pemerintah.
j4 &roperti merupakan obyek dari lingkungan sekitar.
'4 8ungsi &asar &roperti8ungsi pasar properti yaitu!
a4 (emudahkan pertukaran, hak)hak atas properti antara pembeli dan
penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan pemberi pinjaman.
b4 (enetapkan harga, untuk pertukaran yang bersifat menguntungkan
bagi kedua belah piihak.
c4 (engalokasikan ruang perkotaan untuk berbagai alternatif
penggunaan, secara terpisah hal ini melibatkan keputusan)
keputusan yang berkenaan dengan penggunaan yang optimal.
d4 (enentukan pola penggunaan tanah dan ruang.
22
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
23/25
e4 (enyesuaikan penawaran terhadap permintaan.
64 Kategori &asar &roperti
-ntuk tujuan analisis dan operasional, sub)sub pasar diklasifikasikan
ke dalam beberapa kategori yang berbeda berdasarkan !
a4 Jenis kegunaan
b4 Jenis persewaan
c4 Tujuan penghuni atau pemilikan
d4 Tempat atau kawasan geografis.
e4 Tingkat harga atau sewa
f4 3ak atau tanah yang dilibatkan
3. Anal#s#s Pasar Pr%&ert#
5ebuah analisis pasar properti dapat mengambil perspektif yang luas
atau sempit, tergantung pada audiens yang dimaksudkan. eberapa jenis
analisis pasar yang dilakukan untuk mengatasi pertanyaan spesifik, seperti
apakah in?estasi properti akan menguntungkan secara finansial. Jenis)jenis
analisis pasar property yaitu!
a. #nalisis pasar properti penilaian makro atau luas dari kondisi lingkungan.
3arga nilai atau pasar properti dianalisis sesuai dengan faktor)faktor
eksternal, seperti pendapatan konsumen, pasar kerja dan tren membeli.
(eskipun ini jenis analisis cenderung luas di alam, biasanya akan fokus
pada satu jenis properti. 5ebagai contoh, sebuah studi pasar yang
melibatkan sebuah pusat perbelanjaan akan fokus secara eksklusif pada
tren unik yang hanya mempengaruhi properti komersial.
b. &enelitian mikroekonomi atau pemasaran adalah jenis analisis pasar
properti yang berfokus pada pengaruh segmen indi?idu atas harga.
(isalnya, pembeli harga dan potensi satu bagian dari properti residensial
akan berspekulasi atas didasarkan pada kondisi lokal. Kediaman mungkin
ditargetkan pada segmen tertentu dari pasar, seperti pertama kali pembeli
rumah, karena ukurannya, lokasi lingkungan, kondisi dan fitur.
c. #nalisis in?estasi adalah jenis analisis pasar properti yang mencoba untuk
memprediksi return on in?estment =R:I4. (isalnya, satu in?estor mungkin
ingin mencapai laba " persen dalam waktu lima tahun.
d. 5ebuah analisis pasar kelayakan akan mencoba untuk memperhitungkan
harga pembelian yang diusulkan, harga jual dan biaya masa depan
kemungkinan. 5alah satu faktor terbesar dalam analisis kelayakan atau
23
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
24/25
in?estasi adalah risiko. 8aktor risiko potensial termasuk penurunan
lingkungan, fluktuasi makroekonomi, ketidakmampuan untuk mencari
penyewa yang cocok, dan bencana alam.
24
-
8/16/2019 Makalah_Penilaian_teknik_identifikasi_pr (1).doc
25/25
BAB III
PENUTUP
3.1 $es#m&ulan
angunan adalah bangunan yang memiliki bagian utama berupa konstruksi atap,
konstruksi dinding, pintu 1 jendela dan beton, fondasi, dsb. 2imana bangunan ini
memiliki fungsi pokok sebagai tempat untuk berteduh atau berlindung oleh
manusia / hewan dan berbagai keperluan lainnya berdasarkan
fungsinya.Komponen bangunan secara garis besar terbagi menjadi % yaitu
komponen struktural dan non)struktural sedangkan spesifikasi untuk utilitas
bangunan terdiri dari sistem transportasi, pengkondisian udara, sistem plumbing,
jaringan listrik, pencegahan bahaya kebakaran, instalasi penangkal petir dan
komunikasi. &ersonal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau
tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. enda)benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat
dapat dipindahkan. #nalisa pasar dan lingkungan meliputi identifikasi, analisa,
serta e?aluasi fakta dan kecenderungan yang terdapat dalam pasar)pasar properti
dan mempengaruhi nilai properti yang bersangkutan.
25