lap akhir kajian rencana zonasi kawasan industri deli serdang

KAJIAN RENCANA ZONASI KAWASAN INDUSTRI

LAPORAN AKHIR IV -1

BAB IV Rencana Pengembangan Kawasan

4.1 DATA FISIK DASAR LINGKUNGAN

4.1.1 Klimatologi

Berdasarkan Data Kabupaten Serdang Bedagai Dalam Angka Tahun 2011, dapat ditinjau

kondisi iklim secara umum di Kabupaten Serdang Bedagai. Kabupaten Serdang Bedagai

memiliki iklim tropis dimana kondisi iklimnya hampir sama dengan Kabupaten Deli

Serdang sebagai kabupaten induk.

Pengamatan Stasiun Sampali menunjukkan rata-rata kelembapan udara per bulan sekitar

83%, curah hujan berkisar antara 27 sampai dengan 248 mm perbulan dengan periodik

tertinggi pada bulan Novemberr 2010, hari hujan per bulan berkisar 4-21 hari dengan

periode hari hujan yang besar pada bulan September 2010. Rata-rata kecepatan angin

berkisar 1,8 m/dt dengan tingkat penguapan sekitar 3,8 mm/hari. Temperatur udara per

bulan minimum 23,70 C dan maksimum 34,20 C.

Menurut Pedoman Rawan Bencana Banjir, golongan intensitas curah hujan yang dapat

mempengaruhi tingkat kerawanan terdiri atas 3 (tiga) kelas, yaitu; curah hujan

0-2.500 mm/tahun (rendah), curah hujan 2.500-3.500 mm/tahun (sedang) dan curah hujan

> 3.500 mm/tahun (tinggi).

Bila ditinjau dengan data kawasan perencanaan berdasarkan data diatas, maka kawasan

perencanaan berada pada posisi kedua yaitu maksimum 248 mm/bulan atau

2.976 mm/tahun (tingkat kerawanan sedang) menurut intensitasnya. Lihat Peta 4.1

berikut ini.


LAPORAN AKHIR IV -2

Peta 4.1

Curah Hujan Kecamatan Tanjung Beringin


LAPORAN AKHIR IV -3

4.1.2 Topografi

Topografi merupakan aspek terpenting dalam menentukan kemiringan lahan,

kemampuan dan daya dukung lahan bagi suatu pengembangan dan konservasi. Data

peta topografi ini dapat diturunkan menjadi beberapa peta yang bekaitan dengan bentuk

bentang alam dan kemiringannya, antara lain; peta morfologi dan kemiringan lereng.

Morfologi adalah kelompok/ pengelompokan bentuk bentang alam berdasarkan rona,

kemiringan lereng secara umum dan ketinggiannya pada beberapa satuan morfologi.

Satuan morfologi terbagi atas 3 (tiga) jenis menurut kemiringannya yaitu ;

a) Satuan morfologi dataran

b) Satuan morfologi perbukitan

c) Satuan morfologi tubuh gunung berapi

Secara umum, Kawasan Perencanaan berada pada kawasan pesisir pantai timur dengan

keseluruhan kawasannya pada morfologi dataran. Berdasarkan analisa GIS yang

dilakukan pada kawasan perencanaan, diperoleh kondisi topografi kawasan perencanaan

yaitu berada diantara 0-10 mdpl yang berarti secara umum masih dianggap berada pada

morfologi landai.

Untuk lebih jelasnya mengenai gambaran kondisi topografi pada kawasan perencanaan,

dapat dilihat pada Peta 4.2 berikut ini.


LAPORAN AKHIR IV -4

Peta 4.2

Topografi Kecamatan Tanjung Beringin


LAPORAN AKHIR IV -5

4.1.3 Hidrologi

Hidrologi yang dimakud di dalam pembahasan ini merupakan data hidrologi yang

berkaitan dengan kondisi keairan, baik air permukaan maupun air tanah. Sehingga

pembahasan hidrologi ini terbagi atas dua sub bab, yaitu air permukaan dan air tanah.

Air Permukaan

Air permukaan merupakan air yang muncul atau mengalir dipermukaan, seperti; mata air,

danau, sungai dan rawa. Data sungai ini juga dilengkapi dengan pola aliran, arah aliran air

permukaan masing-masing DAS serta kerapatan sungai yang secara tidak langsung akan

memperlihatkan aktivitas sungai tersebut, baik pengaliran maupun pengikisannya.

Kawasan Perencanaan dalam kaitannya dengan air permukaan memiliki sungai. Sungai

Tanjung Beringin merupakan salah satu sungai terbesar yang ada di wilayah kabupaten

Serdang Bedagai.

Air Tanah

Air tanah dangkal adalah air tanah yang umum digunakan oleh masyarakat sebagai

sumber air bersih. Air tanah dangkal ini dapat berupa sumur-sumur, sehingga untuk

mengetahui potensi air tanah bebas ini perlu diketahui kedalaman sumur-sumur

penduduk, yang kemudian dikaitkan dengan sifat fisik tanah/ batunya dalam kaitannya

sebagai pembawa air. Selain besarannya, air tanah ini perlu diketahui mutunya secara

umum, dan apabila memungkinkan hasil pengujian mutu air dilakukan dari laboratorium.

Masyarakat khususnya di Desa Bagan Kuala, pada umumnya masih menggunakan air

sumur pompa dan sungai untuk memenuhi kebutuhan air bersih setiap harinya.

Berdasarkan pengamatan dilapangan, masyarakat yang mengandalkan air sumur untuk

memenuhi kebutuhan air baku pada umumnya berada pada wilayah yang tingkat

morfologinya datar/landai. Melalui pendataan wawancara dengan masyarakat di Desa

Bagan Kuala memperoleh air sumur pada kedalaman sumur 5 m – 15 m.


LAPORAN AKHIR IV -6

Peta 4.3

Hidrologi Kecamatan Tanjung Beringin


LAPORAN AKHIR IV -7

Peta 4.4

Sumberdaya Air Permukaan Kecamatan Tanjung Beringin


LAPORAN AKHIR IV -8

4.1.4 Penggunaan Lahan

Pada pembahasan pengguanan lahan ini dimaksudkan untuk mengetahui secara

terperinci mengenai land use eksisiting pada kawasan perencanaan. Hal ini berkaitan

dengan rasio tutupan lahan yang ada saat ini yang nantinya digunakan dalam

perhitungan pembagian zonasi kawasan industri.

Secara umum, kawasan perencanaan didominasi oleh penggunaan lahan jenis tambak

dengan luas 188,91 Ha. Hal ini menunjukkan bahwa kedepan dalam perencanaan sebuah

kawasan industri maka diperlukan pematangan lahan yang diharapkan dapat

menampung beban bangunan-bangunan industri serta bangunan pendukungnya. Selain

itu, pada kawasan perencanaan masih banyak terdapat lahan kosong (147,70 Ha) yang

dapat mendukung pengembangan kawasan industri. Untuk lebih jelasnya mengenai

penggunaan lahan pada kawasan perencanaan, lihat Tabel 4.1 dan Peta 4.5 berikut ini.

Tabel 4.1

Luas Penggunaan Lahan Pada Kawasan Perencanaan Dirinci Menurut Jenisnya

No Penggunaan Lahan Luas Lahan (Ha)

1 Permukiman 18,80

2 Perkebunan Kelapa Sawit 105,37

3 Pantai 11,83

4 Tambak 188,91

5 Sungai 0,19

6 Rawa/ Mangrove 18,07

7 Pelabuhan 1,13

8 Tanah Kosong 147,70

9 Jaringan Jalan 4,83

Total 499,74

Sumber : Hasil Analisa GIS & Data Lapangan


LAPORAN AKHIR IV -9

Peta 4.5

Penggunaan Lahan Kecamatan Tanjung Beringin


LAPORAN AKHIR IV -10

4.1.5 Bencana Alam

Bencana alam adalah suatu proses alam yang terjadi akibat upaya alam mengembalikan

keseimbangan ekosistem yang terganggu, baik oleh proses alam itu sendiri maupun

akibat ulah manusia dalam memanfaatkan sumber daya alam ini.

Kemungkinan bencana alam yang dapat timbul disuatu daerah, dalam hal ini bencana

alam beraspek geologi, seperti; banjir, longsor/ gerakan tanah, amblesan, letusan gunung

berapi, gempa bumi, kekeringan dan lainnya, pada dasarnya dapat dikenali dari kondisi

geologi, sejarah bencana alam yang pernah terjadi diwilayah tersebut, dan gejala

bencana alam dalam bentuk lokal atau mikro yang kemungkinan akan meluas atau

merupakan indikasi terjadinya bencana yang lebih makro. Kemungkinan bencana atau

daerah rawan bencana alam ini tentunya perlu dikenali sedini mungkin, agar tindakan

pengamanan bila daerah tersebut memang akan dikembangkan, telah disiapkan, atau

sejak dini dihindari pengembangannya.

Peta topografi yang telah dibahas sebelumnya menunjukkan homogennya ketinggian

dan kelerengan lahan. Dengan demikian, dipastikan adanya lokasi-lokasi yang

digolongkan kepada lokasi rawan bencana.

Kecamatan Tanjung Beringin umumnya merupakan kecamatan yang dilintasi oleh sungai

besar yang ada di Kabupaten Serdang Bedagai, yaitu sungai Tanjung Beringin. Pada

sepanjang daerah aliran sungai tersebut pada daerah-daerah cekungan dapat dikatakan

sebagai lokasi rawan bencana banjir (rawan genangan), termasuk pada rencana kawasan

industri ini. Namun demikian optimalisasi penanggulangan banjir pasang pada kawasan

perencanaan dapat dilakukan dengan pembuatan tanggul-tanggul sungai maupun pantai.



Peta 4.6

Rawan Genangan Kecamatan Tanjung Beringin



4.2 KEMAMPUAN LAHAN

4.2.1 SKL Morfologi

Analisis satuan kemampuan lahan (SKL) Morfologi ini dilakukan dengan melakukan

pemilahan bentuk bentang alam/ morfologi pada wilayah dan/atau kawasan perencanaan

yang mampu untuk dikembangkan sesuai dengan fungsinya.

Analisis ini ditujukan untuk memperoleh gambaran tingkat kemampuan lahan untuk

dikembangkan kedepan dilihat dari segi morfologinya dan mengetahui potensi dan

kendala morfologi masing-masing tingkatan kemampuan lahan.

Tabel 4.2

Klasifikasi Lereng dan Proses Kondisi Alam

Kelas Lereng Sifat-sifat proses dan kondisi alam Warna

0º – 2º ( 0 – 2 %) Datar hingga hampir datar Hijau

2º – 4º ( 2 – 7 %) Agak Miring; Gerakan tanah kecepatan rendah, erosi lembar dan erosi alur

Hijau muda

4º – 8º ( 7 – 15 %) Miring; Sama dengan di atas tapi sangat rawan gerakan tanah

Kuning

8º – 16º ( 15 – 30 %) Agak Curam; Banyak terjadi gerakan tanah, erosi terutama longsoran yang bersifat nendatan

Jingga

16º – 35º (30 – 70 %) Curam; Erosi dan gerakan tanah sering terjadi

Merah Muda

35º – 55º ( 70 – 140%) Sangat Curam Mulai terbentuk endapan hasil rombakan dan erosi

Merah

> 55º ( > 140 %) Curam Ekstrim; Batuan tersingkap, rawan gerakan tanah jenis jatuhan

Ungu

Sumber : Van Juidam, 1985



Tabel 4.3 Kisaran Sudut Lereng Optimum

Penggunaan atau Aktivitas

Kelas sudut lereng (persen)

0 - 3 3-5 5-10 10-15 15-30 30-70 > 70

Rekreasi X X X X X X X

Bangunan terhitung X X X X X X X

Penggunaan kota X X X X

Jalan urban/Kota X X X

Sistem spesifik X X

Perumahan konvensional X X x X

Pusat-pusat perdagangan X X

Jalan Raya X X

Lapangan Terbang X

Jalan Kereta api X

Jalan lain X X X X X hingga 45 %

Sumber : Maberry, 1972

Berdasarkan kondisi lapangan pada kawasan perencanaan dan dibandingkan dengan

studi literatur seperti tabel-tabel diatas, maka lokasi kawasan perencanaan berada pada

kondisi datar hingga miring, artinya dapat dikembangkan untuk hampir seluruh jenis

penggunaan atau aktivitas.

Melalui hasil perhitungan dan analisa GIS yang telah dilakukan, maka lahan di kawasan

perencanaan di dominasi kemiringan lereng 3-4% dengan sudut kelerengan 2-40. Untuk

lebih jelasnya mengenai gambaran luasan lahan yang terbagi atas kemiringan lereng

dengan sudut kelerengannya, lihat Peta 4.7 dan Tabel 4.4 berikut ini.



Peta 4.7

SKL Morfologi



Tabel 4.4

Kemiringan Lereng Dan Sudut Kelerengan

Kawasan Perencanaan

Kemiringan Lereng

(Persen) Sudut Kelerengan

(Derajat) Luas ( Ha )

0 -1 0 - 2 2,50

1 -2 0 - 2 58,08

2 - 3 0 - 2 151,05

3- 4 2 - 4 128,83

4 - 5 2 - 4 98,19

5 - 6 2 - 4 51,26

6 - 7 2 - 4 9,84

Total Luas 499,74 Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa GIS

4.2.2 SKL Kemudahan Dikerjakan

Analisis ini dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui tingkat kemudahan lahan di

wilayah dan/ atau kawasan untuk digali/ dimatangkan dalam proses pembangunan/

pengembangan kawasan. Selain itu, melalui analisis ini juga dapat diketahui potensi dan

kendala serta metode yang sesuai untuk masing-masing tingkat kemampuan lahan.

Melalui peta morfologi dan peta kelerengan lahan, dapat dianalisa bahwa yang

digolongkan kepada tingkat kemudahannya baik tinggi, sedang dan rendah. Dengan kata

lain, melalui tabel kemiringan lereng dan sudut kelerengan yang telah dibahas

sebelumnya dapat ditentukan/ dibagi kelasnya menjadi 3 (tiga) kelas, sehingga dapat

diidentifikasi kelas yang paling tinggi kemudahannya seluas 211,63 Ha, sedang 227,01 Ha

dan rendah 61,10 Ha. Mengenai gambaran lahan menurut SKL kemudahan dikerjakan,

dapat dilihat pada Peta 4.8 dan Tabel 4.5 dibawah ini.



Peta 4.8

SKL Kemudahan Dikerjakan



Tabel 4.5

Luas Lahan Berdasarkan SKL Kemudahan Dikerjakan

Kemiringan Lereng

(Persen) Tingkat Kemudahan

Dikerjakan Luas ( Ha )

0 -1

Tinggi 211,63 1 -2

2 - 3

3- 4 Sedang 227,01

4 - 5

5 - 6 Rendah 61,10

6 - 7

Total Luas 499,74 Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa GIS

4.2.3 SKL Kestabilan Lereng

Melalui analisis Satuan Kemampuan Lahan (SKL) kestabilan lereng yang dilakukan ini

diharapkan dapat diketahui tingkat kemantapan lereng dalam menerima beban untuk

pengembangan wilayah tersebut. Artinya, dengan dilakukannya analisis ini maka dapat

diketahui daerah-daerah yang aman untuk pengembangan.

Melalui kondisi kelerengan lahan pada lokasi kawasan perencanaan dianggap tidak

memberikan pengaruh terhadap kestabilan lereng dalam pengembangan kawasan

khususnya kawasan industri, artinya pada seluruh lahan kawasan perencanaan memiliki

kelerengan yang stabil (Lihat Peta 4.9 berikut).



Peta 4.9

SKL Kestabilan Lereng



4.2.4 SKL Kestabilan Pondasi

Analisis SKL kestabilan pondasi ini dilakukan guna mengetahui kemampuan lahan dalam

mendukung berat bangunan pada pengembangan kawasan perkotaan.

Mengamati kondisi morfologi dan kelerengan, lokasi kawasan perencanaan hampir tidak

memiliki banyak kendala dengan tingkat kestabilan pondasi dalam kaitannya dalam

pengembangan wilayahnya. Dalam pengambilan kelas kemampuan lahan kestabilan

lereng pondasi, sebenarnya selain melihat kondisi morfologi dan kelerengan, diharapkan

juga untuk melihat kondisi geologi dalam tanah, namun membutuhkan penelitian dan

pemantauan yang lebih dalam sehingga pada studi ini tetap memakai data kondisi

morfologi kawasan dan hasilnya sama dengan SKL kemudahan dikerjakan dimana SKL

kestabilan lereng pada kelas tinggi seluas 211,63 Ha, sedang 227,01 Ha dan rendah

61,10 Ha. Untuk lebih jelasnya, ihat Peta 4.10 kestabilan pondasi pada kawasan

perencanaan berikut ini.

4.2.5 SKL Ketersediaan Air

Analisis SKL ketersediaan air ini ditujukan untuk mengetahui tingkat ketersediaan air

baku pada kawasan perencanaan guna melayani pengembangannya, dalam hal ini

sebuah kawasan industri.

Secara umum, ketersediaan air yang terdapat pada kawasan perencanaan memiliki

ketersediaan air yang sangat baik. Hal ini ditunjukkan oleh ketersediaan air permukaan

(sungai) yang tepat berada disebelah kawasan perencanaan yaitu Sungai Tanjung

Beringin yang memiliki debit air sangat besar. Begitu juga bila ditinjau melalui

ketersediaan air tanah dangkal yang biasa digunakan masyarakat disekitar kawasan

perencanaan menunjukkan kemudahan dalam memperoleh air bersih. Lihat Peta 4.11

berikut yang memberikan gambaran SKL ketersediaan air pada kawasan perencanaan.



Peta 4.10

SKL Kestabilan Pondasi



Peta 4.11

SKL Ketersediaan Air



4.2.6 SKL Untuk Drainase

Pada analisis SKL untuk drainase ini dilakukan untuk mengetahui tingkat kemampuan

lahan dalam mematuskan air hujan secara alami, sehingga kemungkinan genangan baik

besifat lokal ataupun meluas dapat dihindari. Melalui peta SKL analisis ini akan diketahui

daerah-daerah yang cenderung tergenang di musim penghujan.

Melalui data topografi, kelerengan dan morfologi, dapat disimpulkan bahwa yang

termasuk kedalam tingkat kemampuan lahan dalam mematuskan air hujan secara alami

yang rendah, sehingga kedepan permasalahan ini harus dapat dikendalikan dengan

optimal, baik dengan cara/ teknik maupun penggunaan teknologi yang tepat.

Melalui analisis pola un-off air permukaan pada kawasan perencanaan dapat diketahui

bagaimana perkiraan pola aliran air didalam kawasan perencanaan. Permasalahan yang

paling menonjol dapat dilihat melalui topografi kawasan yang didapati beberapa daerah

genangan/ rendah dimana sulit untuk mematuskan air. Pada pengembangan kedepan

nantinya, salah satu strategi/ cara yang dianggap dapat digunakan yaitu dengan jalan

menimbun terlebih dahulu daerah-daerah genagan tersebut sebelum dilakukannya

pembangunan.

Disamping itu, nantinya melalui gambaran pola run-off air permukaan ini dapat

ditentukan pola aliran darinase yang baik, sehingga pematusan air hujan dapat berjalan

dengan optimal. Untuk mengetahui SKL untuk drainase dan pola run-off air permukaan,

dapat dilihat pada Peta 4.12 dibawah ini.



Peta 4.12

SKL Untuk Drainase dan Pola Run-Off Air Permukaan



4.2.7 SKL Terhadap Erosi

Pada dasarnya analisis SKL terhadap erosi ini bertujuan untuk mengetahui tingkat

keterkikisan tanah di wilayah perencanaan, memperoleh gambaran batasan pada masing-

masing tingkatan kemampuan terhadap erosi dan mengetahui daerah-daerah yang peka

terhadap erosi.

Kawasan Perencanaan yang berada tepat disamping Sungai Tanjung Beringin merupakan

wilayah dengan tingkat erosi tinggi, terutama daerah-daerah yang memiliki kelerengan

agak curam. Sehingga arahan kedepannya didalam kawasan perencanaan diarahkan

untuk mengalokasikan Ruang Terbuka Hijau (RTH) di sepanjang sempadan Sungai

Tanjung Beringin dan sempadan pantai sebagai alat pengendali potensi erosi. Lihat Peta

4.13 SKL terhadap erosi dibawah ini.

4.2.8 SKL Pembuangan Limbah

Analisis SKL pembuangan limbah bertujuan untuk mengetahui daerah-daerah yang

mampu untuk ditempati sebagai lokasi penampungan akhir dan pengolahan limbah

padat atau sampah dan limbah cair serta mempersiapkan daerah-daerah tersebut dan

pengamanannya sebagai lokasi pembuangan akhir limbah.

Khusus untuk pengolahan limbah padat yang bersumber dari kawasan perencanaan

nantinya akan sama/ komunal dengan wilayah umumnya di Kecamatan Tanjung Beringin

yaitu mengandalkan TPA Belidaan (Kecamatan Sei Rampah). Sementara untuk

pengolahan limbah cair khususnya dari industri, diarahkan untuk membuat IPAL (instalasi

pembuangan air limbah) sendiri pada kawasan perencanaan. Perencanaan pembangunan

IPAL diarahkan di Blok A. Untuk lokasi IPAL pada kawasan perencanaan, dapat dilihat

pada Peta 4.14 dibawah ini.



Peta 4.13

SKL Terhadap Erosi



Peta 4.14

SKL Pembuangan Limbah



4.2.9 SKL Terhadap Bencana Alam

Analisis SKL terhadap bencana alam ini ditujukan antara lain; untuk mengetahui tingkat

kemampuan lahan terhadap berbagai jenis bencana alam beraspekkan geologi,

mengetahui daerah-daerah yang rawan bencana dan mempunyai kecenderungan untuk

terkena bencana alam, termasuk bahaya ikutan dari bencana tersebut, dan mengetahui

pola pengembangan dan pengamanan masing-masing tingkat kemampuan lahan

terhadap bencana alam.

Melakukan telaahan kawasan dalam melihat kemungkinan terjadinya bencana, baik banjir

maupun tanah longsor, dapat di analisa melalui data geologi, hidrologi, kelerengan dan

morfologi. Melalui data yang telah diperoleh dari analisa kemampuan lahan baik geologi,

hidrologi, kelerengan maupun morfologi, dapat diasumsikan bahwa kawasan

perencanaan hanya memiliki potensi bahaya banjir akibat adanya daerah-daerah

genangan pada kawasan perencanaan. Berikut ini digambarkan SKL terhadap bencana

alam khususnya potensi banjir pada kawasan perencanaan.

4.2.10 Kemampuan Lahan

Analisis kemampuan lahan merupakan perolehan tingkat kemampuan lahan untuk

dikembangkan sebagai perkotaan, sebagai acuan bagi arahan-arahan kesesuaian lahan

pada tahap analisis berikutnya.

Sasaran dari hasil analisis kemampuan lahan ini antara lain; mendapatkan klasifikasi

kemampuan lahan untuk dikembangkan sesuai fungsi kawasan, memperoleh gambaran

potensi dan kendala masing-masing kelas kemampuan lahan, dan sebagai dasar arahan

kesesuaian lahan pada tahap analisis berikutnya dan rekomendasi akhir kesesuaian lahan

untuk pengembangan kawasan.

Didalam Perhitungan dan analisa superimpose, kemampuan lahan terbagi atas 5 (lima)

tingkatan dengan interval yang telah ditentukan, antara lain;



Potensi tinggi memiliki interval nilai ≥ 100;

Potensi cukup tinggi memiliki interval nilai antara 75-99;

Potensi sedang memiliki interval nilai antara 50-74;

Potensi rendah memiliki interval nilai antara 25-49;

Potensi angat rendah memiliki interval nilai < 25.

Melalui analisa yang telah dilakukan, potensi Kawasan Perencanaan menurut

tingkatannya, terdiri atas tingkat potensi sedang sampai tingkat potensi tinggi. Untuk

lebih jelasnya mengenai tingkat/ klasifikasi kemampuan lahan kawasan perencanaan,

dapat dilihat pada Tabel 4.6 dan Peta 4.15 Kemampuan Lahan.

Tabel 4.6

Potensi Kemampuan Lahan Ditinjau Melalui Pembobotan Nilai SKL Pada Kawasan Perencanaan

No Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Bobot

Nilai Kemampuan Lahan

Nilai SKL Total Nilai

1 Morfologi 5 5 25

2 Kemudahan dikerjakan 1 5 5

3 Kestabilan lereng 5 5 25

4 Kestabilan pondasi 3 5 15

5 Ketersediaan air 5 5 25

6 Erosi 3 3 9

7 Drainase 5 1 5

8 Pembuangan limbah 0 5 0

9 Bencana alam 5 1 5

Total Bobot 114

Potensi Kemampuan Lahan Potensi Tinggi

Sumber : - Permen PU No.20/PRT/M/2007

- Analisa

Ket : - N = Nilai Tingkatan SKL (Tinggi = 5, Sedang = 3 dan Rendah = 1)

- T = Total Nilai

Melalui perhitungan nilai bobot seperti diatas, dapat disimpulkan bahwa lokasi kawasan

perencanaan memiliki potensi kemampuan lahan tinggi atau dengan kata lain kawasan

perencanaan sangat berpotensi dikembangkan sebagai kawasan industri ditinjau dari

kondisi fisik alamnya.



Peta 4.15

Kemampuan Lahan Kawasan Industri



4.3 RENCANA POLA PENGGUNAAN LAHAN KAWASAN INDUSTRI

Pembangunan kawasan industri minimal dilakukan pada areal seluas 50 Ha. Hal ini

didasarkan atas perhitungan efisiensi pemanfaatan lahan atas biaya pembangunan yang

dikeluarkan dan dapat memberikan nilai tambah bagi pengembang.

Dissamping itu setiap jenis industri membutuhkan luas lahan yang berbeda sesuai dengan

skala dan proses produksinya. Oleh karena itu dalam pengalokasian ruang industri tingkat

kebutuhan lahan perlu diperhatikan, terutama untuk menampung pertumbuhan industri

baru ataupun relokasi.

Sesuai dengan Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 35 Tahun 2010 Tentang Kawasan

Industri, maka dapat dijadikan acuan dalam pendistribusian Pola penggunaan lahan

pengembangan kawasan industri , yaitu sebagai berikut :

Luas areal kapling industri maksimum 70% dari total luas area;

Luas RTH minimum 10% dari total luas areal;

Jalan dan saluran antara 8-12% dari total luas area; dan

Fasilitas penunjang lainnya antara 6-12% dari total luas areal.

Menurut peraturan ini juga sudah ditentukan untuk besaran kawasan industri Tanjung

Beringin (KITB) dengan luas ± 499,74 Ha berada pada golongan kelima menurut luas

kawasan industrinya, dan berarti memiliki standar tertentu dalam perencanaannnya.

Melalui analisa kondisi fisik lahan dan luasan lahan yang tersedia, maka Kawasan Industri

Tanjung Beringin (KITB) ini akan diatur sebaga berikut :

1) Standar kavling industri yang bisa dipakai adalah 40-70% dari total luas lahan, namun

untuk Kawasan Industri Tanjung Beringin (KITB) ini mengalokasikan lahan kavling

industri seluas 223,80 Ha (44,76%) dari total luas lahan.

2) Standar kavling Komersil maksimal adalah 17,5% dari total luas lahan, namun untuk

Kawasan Industri Tanjung Beringin (KITB) ini mengalokasikan lahan kavling komersil

seluas 13,96 Ha (2,79%) dari total luas lahan.



3) Standar kavling perumahan 10-25% dari total luas lahan, namun untuk Kawasan

Industri Tanjung Beringin (KITB) ini mengalokasikan lahan kavling perumahan seluas

65,40 Ha (13,08%) dari total luas lahan.

4) Standar luas RTH minimal adalah 10% dari total luas lahan, namun untuk Kawasan

Industri Tanjung Beringin (KITB) ini mengalokasikan lahan kavling komersil seluas


5) Standar kavling Jalan dan Prasarana Lain yaitu antara 8-12% dari total luas lahan,

namun untuk Kawasan Industri Tanjung Beringin (KITB) ini mengalokasikan lahan

kavling Jalan dan Prasarana lain (trotoar) seluas 53,52 Ha (10,70%) dari total luas lahan.

6) Kawasan Industri Tanjung Beringin (KITB) mengalokasikan lahan perkantoran

pelabuhan yang memanfaatkan kantor pelabuhan Tanjung Beringin saat ini seluas


7) Arahan rencana kawasan Pelabuhan 18,11 Ha (3,62%) dari total luas lahan.

8) Arahan rencana IPAL (instalasi pengolahan air limbah) dialokasikan seluas 3,06 Ha

(0,61%) dari total luas lahan.

9) Arahan rencana WTP (water treatment plan) dialokasikan seluas 0,78 Ha (0,16%) dari

total luas lahan.

10) Badan air seluas 1,95 Ha (0,39%) dari total luas lahan.

11) Area pantai seluas 12,39 Ha (2,48%) dari total luas lahan.

Untuk lebih jelas dapat dilihat Peta 4.16.

4.4 RENCANA PERUNTUKAN BLOK

4.4.1 Pembagian Blok

Pembagian blok mempunyai tujuan membagi kawasan dalam bentuk atau ukuran, fungsi

serta karakter kegiatan manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam blok

peruntukan lahan, sehingga mudah dalam alokasi investasi, pengendalian dan



pengawasan. Menurut karakter kegiatan manusia dan atau kegiatan alam yang terdapat

pada kawasan perencanaan, maka dapat dilakukan rencana/ arahan pembagian blok yang

dibagi menjadi 6 (enam) blok dengan karakternya masing-masing.

a. Blok A seluas 24,92 Ha, didominasi oleh perumahan karyawan

b. Blok B seluas 12,27 Ha, didominasi oleh kegiatan perkantoran dan komersial.

c. Blok C seluas 40 Ha, didominasi oleh kawasan pelabuhan dan pergudangan.

d. Blok D seluas 156,94 Ha, didominasi oleh kawasan industri hulu.

e. Blok E seluas 196,95 Ha, didominasi oleh kawasan industry hilir.

f. Blok F seluas 42,60 Ha, didominasi oleh kawasan pelabuhan dan RTH.

Untuk lebih jelasnya lihat Peta 4.17.



Peta 4.16

Rencana Penggunaan Lahan



Peta 4.17

Rencana Pembagian Blok



4.4.2 Peruntukan Lahan

Pembahasan peruntukan lahan ini bertujuan untuk mengatur distribusi dan ukuran

kegiatan manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam area dan blok

peruntukan lahan sehingga tercipta ruang yang produktif dan berkelanjutan. Berikut ini

dijabarkan arahan peruntukan lahan pada blok yang telah dibuat berdasarkan

karakteristik kawasannya.

a. Peruntukan lahan kawasan Perumahan terdiri atas arahan perumahan manager,

perumahan flat (hunian buruh), perumahan staf.

Area Perumahan Manager

Area Perumahan Flat (Hunian Buruh) Area Perumahan Staff



b. Peruntukan lahan kawasan Perdagangan dan Jasa.

c. Peruntukan lahan Industri.

Area Perdagangan dan Jasa

Area Industri



d. Peruntukan lahan kawasan Pelabuhan.

Area Pelabuhan

Area Perkantoran Pelabuhan



e. Peruntukan lahan Gerbang Utama Kawasan.

f. Peruntukan lahan Kawasan Permukiman Eksisting.

Area Gerbang Utama

Area Permukiman (Eksisting)



4.4.3 Kriteria Lokasi Kawasan Industri

Kriteria ini merupakan pendekatan yang dapat dijadikan salah satu acuan dalam

perencanaan suatu kawasan industri. Beberapa kriteria yang dapat digunakan menjadi

bahan pertimbangan didalam pemilihan lokasi kawasan industri, antara lain :

Berjarak minimal 10 Km dari pusat kota;

Berjarak minimal 2 Km dari pusat permukiman;

Terlayani langsung oleh jalan arteri;

Topografi maksimal 15%;

Berjarak maksimal dengan sungai 5 Km;

Orientasi lokasi :

Aksesibilitas tinggi;

Dekat dengan potensi tenaga kerja;

Kebutuhan lahan industri dengan multipliernya adalah 2 kali luas lahan industri.

Melalui pendekatan ideal tersebut diatas, sebenarnya untuk Lokasi Kawasan Industri

Tanjung Beringin ini dapat dikatan sudah layak dan memenuhi standar ideal. Namun perlu

kiranya menjadi perhatian yaitu kondisi permukiman eksisting yang dioptimalkan untuk

dipertahankan tanpa mengurangi kinerja kawasan industri sendiri.

4.5 RENCANA KEPENDUDUKAN

Aspek kependudukan merupakan salah satu faktor penting yang sangat mempengaruhi

perkembangan suatu kawasan. Penduduk merupakan salah satu unsur utama dalam

sistem kawasan yang menjadi penggerak aktivitas dan kelangsungan hidup suatu

kawasan. Perkembangan dan kondisi penduduk suatu wilayah/ kawasan perencanaan

sangat vital, karena merupakan suatu objek sekaligus subjek pembangunan secara

keseluruhan. Perkembangan dan perubahan yang berkaitan dengan kependudukan harus

teridentifikasi dengan baik, karena berpengaruh dalam merumuskan kebijaksanaan

pembangunan.



Khusus pada kawasan perencanaan yang merupakan pengembangan kawasan industri

dalam memperkirakan jumlah penduduknya melalui pendekatan perkiraan besaran/

jumlah industri yang mampu dibangun pada kawasan industri (499,74 Ha). Karena

melalui luas lahan kawasan industri, dapat diperoleh jumlah industri, dan pada akhirnya

dapat diprediksi jumlah penduduk yang berada didalam kawasan industri.

Meninjau luas lahan yang tersedia pada lokasi perencanaan, maka lokasi perencanaan

berada pada urutan golongan V dengan luas kawasan industri >200 – 500 Ha, artinya

dengan luasan tersebut maka dapat diasumsikan jumlah penduduknya bila rata-rata per

hektar lahan di kawasan industri menyerap 100 tenaga kerja, maka dengan luas 223,80 Ha

arahan kaveling industri, dapat diperoleh perkiraan jumlah penduduknya yaitu akan

terdapat 22.380 jiwa.

Tabel 4.7 Alokasi Peruntukan Lahan Kawasan Industri

Luas Lahan dapat dijual

(maksimum 70%) Jalan dan

Sarana Penunjang

lainnya

Ruang Terbuka Hijau

(%) Luas Kawasan

Industri (Ha)

Kaveling Industri

(Ha)

Kaveling Komersial

(Ha)

Kaveling Perumahan

(Ha)

10-20

>20-50

>50-100

>100-200

>200-500

>500

65-70

65-70

60-70

50-70

45-70

40-70

Maks. 10

Maks. 10

Maks. 12,5

Maks. 15

Maks. 17,5

Maks. 20

Maks. 10

Maks. 10

Maks. 15

Maks. 20

Maks. 25

Maks. 30

Sesuai Kebutuhan Sesuai Kebutuhan Sesuai Kebutuhan Sesuai Kebutuhan Sesuai Kebutuhan Sesuai Kebutuhan

Min. 10 Min. 10 Min. 10 Min. 10 Min. 10 Min. 10

Sumber : Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2010 Tentang Kawasan Industri



Melalui luas kawasan industri yang akan dikembangkan kedepan dapat diprediksi total

jumlah penduduk pada kawasan industri, yaitu dengan menambahkan jumlah penduduk

eksisting Desa Bagan Kuala (1.466 jiwa) ditambah jumlah penduduk rencana kawasan

industri (22.380 jiwa), yaitu sebesar 23.846 jiwa.

4.6 RENCANA FASILITAS UMUM

Rencana kebutuhan fasilitas umum akan menganalisa fasilitas sosial/umum (seperti

sarana pendidikan, kesehatan, peribadatan), fasilitas perdagangan dan jasa (pertokoan

dan pusat pertokoan) dan perumahan.

Jumlah kebutuhan fasilitas umum dapat didasarkan oleh jumlah penduduk

pendukungnya. Didalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 41 Tahun 2007 tentang

Pedoman Kriteria Teknis Kawasan Budidaya, sudah menjabarkan aturan-aturan mengenai

jumlah kebutuhan fasilitas menurut jumlah penduduk pendukungnya, sampai dengan

alokasi peruntukan lahannya.

Berdasarkan asumsi/ perkiraan jumlah penduduk di Kawasan Perencanaan pada tahun

akhir perencanaan mencapai 23.846 jiwa. Dari jumlah penduduk tersebut, maka jumlah

kebutuhan fasilitas di Kawasan Industri dapat dihitung atau diperkirakan. Berikut ini

dijabarkan kebutuhan jumlah fasilitas umum di Kawasan Industri sampai dengan tahun

perencanaan.

4.6.1 Fasilitas Pendidikan

1) TK (Taman Kanak-kanak).

Standar jumlah penduduk pendukung fasilitas pendidikan tingkat TK berjumlah

1.250 jiwa/ unit. Alokasi peruntukan lahannya berada ditengah kelompok keluarga,

tidak menyeberang jalan, bergabung dengan taman sehingga terjadi pengelompokan

kegiatan.



Berdasarkan asumsi/ perkiraan jumlah penduduk pada tahun perencanaan, dengan

jumlah penduduk yang diperkirakan sebesar 23.846 jiwa, maka wilayah perencanaan

membutuhkan TK sebanyak 19 unit.

2) SD (Sekolah Dasar).

Standar jumlah penduduk pendukung fasilitas pendidikan tingkat SD berjumlah

1.600 jiwa/unit. Alokasi peruntukan lahannya sama dengan fasilitas jenis TK yaitu

berada ditengah kelompok keluarga, tidak menyeberang jalan, bergabung dengan

taman sehingga terjadi pengelompokan kegiatan.

Berdasarkan asumsi/perkiraan jumlah penduduk pada tahun perencanaan, dengan

jumlah penduduk sebesar 23.846 jiwa, maka wilayah perencanaan membutuhkan SD

sebanyak 15 unit.

3) SMP (Sekolah Menengah Pertama).

Standar jumlah penduduk pendukung fasilitas pendidikan tingkat SMP berjumlah

4.800 jiwa/unit. Alokasi peruntukan lahannya berada pada lokasi yang dapat dijangkau

kendaraan umum, disatukan dengan lapangan olah raga dan tidak selalu berada di

pusat permukiman.


jumlah penduduk sebesar 23.846 jiwa, maka wilayah perencanaan membutuhkan SMP

sebanyak 5 unit.

4) SMA/SMK (Sekolah Menengah Atas/Sekolah Menengah Kejuruan).

Standar jumlah penduduk pendukung fasilitas pendidikan jenis SMA/SMK berjumlah

4.800 jiwa/unit. Alokasi peruntukan lahannya berada pada lokasi yang dapat dijangkau

kendaraan umum, disatukan dengan lapangan olah raga, dan tidak selalu berada di

pusat permukiman.




jumlah penduduk sebesar 23.846 jiwa, maka wilayah perencanaan membutuhkan

SMA/SMK sebanyak 5 unit.

5) Taman Bacaan.

Standar jumlah penduduk pendukung fasilitas taman bacaan berjumlah 2.500 jiwa.

Sementara alokasi peruntukan lahannya berada di tengah kelompok warga dan tidak

menyeberang jalan.


jumlah penduduk sebesar 23.846 jiwa, maka wilayah perencanaan membutuhkan

Taman Bacaan sebanyak 9 unit.

Tabel 4.8

Perkiraan Kebutuhan Sarana Pendidikan di Kawasan Industri

No Jenis Sarana

Jumlah Penduduk

Pendukung (Jiwa)

Kebutuhan Per Satuan Sarana Radius

Pencapaian (m)

Kebutuhan Sarana (Unit) Luas Lantai

Min (m²) Luas Lahan

Min (m²)

1 TK 1250 216 500 500 19

2 SD 1600 633 2000 1000 15

3 SLTP 4800 2281 9000 1000 5

4 SLTA 4800 3835 12500 3000 5

5 Taman Bacaan 2500 72 150 1000 9

Jumlah 53

Sumber : Hasil Perhitungan, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 41 Tahun 2007

4.6.2 Fasilitas Kesehatan

Berdasarkan asumsi/perkiraan jumlah penduduk di kawasan perencanaan pada tahun

akhir perencanaan mencapai 23.846 jiwa. Wilayah perencanaan membutuhkan fasilitas

kesehatan jenis : posyandu, balai pengobatan warga, Praktek Dokter, BKIA/klinik, dan

pustu/balai pengobatan lingkungan. Sementara fasilitas kesehatan jenis puskesmas dan



rumah sakit yang sudah ada di Kecamatan Tanjung Beringin dianggap masih dapat

melayani sampai dengan akhir tahun perencanaan.

1) Posyandu

Jumlah penduduk pendukung 1 unit Posyandu adalah 1.250 jiwa. Berdasarkan

asumsi/perkiraan jumlah penduduk, diperkirakan wilayah perencanaan membutuhkan

19 unit Posyandu. Peletakan lokasi Posyandu diarahkan di tengah kelompok keluarga

dan tidak menyeberang jalan.

2) Balai Pengobatan

Jumlah penduduk pendukung 1 unit Balai Pengobatan adalah 2.500 jiwa. Berdasarkan

asumsi/perkiraan jumlah penduduk, jumlah Balai Pengobatan yang dibutuhkan di

wilayah perencanaan adalah 9 unit. Peletakan lokasi Balai Pengobatan diarahkan di

tengah kelompok keluarga dan tidak menyeberang jalan.

3) Praktek Dokter

Jumlah penduduk pendukung 1 unit praktek dokter adalah 5.000 jiwa. Berdasarkan

asumsi/perkiraan jumlah penduduk, jumlah praktek dokter di wilayah perencanaan

diarahkan 5 unit. Peletakan lokasi praktek dokter idealnya dapat dijangkau oleh

kendaraan umum.

4) BKIA/Klinik

Jumlah penduduk pendukung 1 unit BKIA/Klinik adalah 30.000 jiwa. Berdasarkan

asumsi/perkiraan jumlah penduduk, BKIA/Klinik di wilayah perencanaan dibutuhkan

sebanyak 1 unit. Peletakan lokasi BKIA/Klinik idealnya dapat dijangkau oleh kendaraan

umum.



5) Pustu (Puskesmas Pembantu)

Jumlah penduduk pendukung 1 unit Pustu adalah 30.000 jiwa. Melalui jumlah

asumsi/perkiraan penduduk, jumlah Pustu di wilayah perencanaan diarahkan hanya

1 unit. Peletakan lokasi Pustu idealnya dapat dijangkau oleh kendaraan umum.

Tabel 4.9 Perkiraan Kebutuhan Sarana Kesehatan di Kawasan Industri

No Jenis Sarana Jumlah Penduduk Pendukung (Jiwa)

Kebutuhan Per Satuan Sarana

Radius Pencapaian

(m)



Min (m²)

1 Posyandu 1250 36 60 500 19

2 Balai Pengobatan 2500 150 300 1000 9

3 BKIA/Klinik 30000 1500 3000 4000 1

4 Pustu 30000 150 300 1500 1

5 Praktek Dokter 5000 18 - - 5

Jumlah 35


4.6.3 Fasilitas Peribadatan

Rencana pengembangan fasilitas peribadatan di wilayah perencanaan sampai tahun 2030

adalah sebagai berikut :

1) Musholla

Jumlah penduduk pendukung 1 unit Musholla adalah 1.000 jiwa. Berdasarkan asumsi/

perkiraan jumlah penduduk, kebutuhan Musholla di kawasan perencanaan sebanyak

24 unit.

2) Mesjid

Jumlah penduduk pendukung 1 unit Mesjid adalah 3.000 jiwa. Berdasarkan asumsi/

perkiraan jumlah penduduk, kebutuhan Mesjid di wilayah perencanaan diarahkan

sebanyak 8 unit.



3) Gereja

Jumlah penduduk pendukung 1 unit Gereja adalah 6.000 jiwa. Diketahui sampai tahun

akhir yaitu tahun 2011 penduduk di Bagan Kuala tidak ada yang menganut agama

Kristen. Jadi, walaupun penduduk di Bagan Kuala tidak ada yang menganut agama

Kristen namun idealnya tetap diarahkan untuk pengadaan sarana peribadatannya di

masa yang akan datang. Di kawasan perencanaan diarahkan untuk memiliki paling

tidak 1 unit gereja.

4) Kuil dan Vihara

Untuk fasilitas peribadatan jenis Kuil dan Vihara diarahkan pengadaannya masing-

masing 1 unit dalam perencanaan di masa yang akan datang.

4.6.4 Fasilitas Perumahan

Bila diasumsikan rata-rata per hektare lahan di kawasan industri menyerap 100 tenaga

kerja, maka dengan luas 500 Ha akan terdapat 50000 tenaga kerja. Selanjutnya

diasumsikan bahwa tenaga level manager sebesar 3% atau 1500 orang, level staff 20% atau

10000 orang, dan buruh 38500 orang. Untuk standar tiap rumah dalam kawasan industri

adalah 1,5 orang/ rumah. Maka jumlah perumahan yang harus disediakan pada kawasan

industri ini antara lain :

1. Perumahan Manager sebanyak : 1.000 Unit;

2. Perumahan Staff sebanyak : 6.666 Unit; dan

3. Perumahan Buruh sebanyak : 25.666 Unit.

Untuk perumahan buruh pada kawasan perencanaan diarahkan untuk menggunakan

bentuk bangunan tipe flat, karena dianggap dapat mengoptimalisasikan lahan yang

tersedia.



4.6.5 Fasilitas Perdagangan dan Jasa

Pengembangan kebutuhan fasilitas ekonomi di Kawasan Industri, antara lain; Pertokoan,

dan pusat pertokoan.

1) Fasilitas perekonomian jenis Pertokoan

Jumlah penduduk pendukung 1 unit Pertokoan adalah 6.000 jiwa, sehingga pada

kawasan perencanaan dibutuhkan sebayak 4 unit Pertokoan dengan peletakan

lokasinya yang berada di pusat kegiatan, sub lingkungan dan diarahkan dengan KDB

40%.

2) Fasilitas perekonomian jenis Pusat Pertokoan

Jumlah penduduk pendukung 1 unit Pusat Pertokoan adalah 30.000 jiwa, sehingga

pada kawasan perencanaan dibutuhkan sebanyak 1 unit Pusat Pertokoan dengan

peletakan lokasinya yang dapat dijangkau kendaraan umum.

Tabel 4.10 Perkiraan Kebutuhan Sarana Perdagangan dan Jasa di Kawasan Industri

No Jenis Sarana

Jumlah Penduduk

Pendukung (Jiwa)

Kebutuhan Per Satuan Sarana

Radius Pencapaian

(m)



Min (m²)

1 Pertokoan 6000 1200 3000 2000 4

2 Pusat Pertoan 30000 13500 10000 - 1

Jumlah 5


4.7 RENCANA KEBUTUHAN RTH (RUANG TERBUKA HIJAU)

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2010 Tentang Kawasan Industri

menyebutkan bahwa untuk penyediaan RTH di kawasan industri minimal 10% dari seluruh

luas kawasan industri yang akan direncanakan. Adapun di kawasan perencanaan luas

arealnya adalah 500 Ha, sehingga dari total luas kawasan perencanaan dapat ditentukan



kebutuhan Ruang Terbuka Hijau (10%) yaitu seluas 50 Ha. Ruang Terbuka Hijau pada

kawasan perencanaan dapat berupa sabuk hijau (green belt), taman dan perimeter.

Tabel 4.11

Pola Penggunaan Lahan Pada Kawasan Industri

No Jenis Penggunaan Struktur Penggunaan

(%) Keterangan

1 Kapling Industri Maksimal 70%

Setiap kapling harus mengikuti

ketentuan BCR sesuai dengan

Perda setempat (60:40)

2 Jalan dan Saluran 8-12%

Untuk tercapainya aksesibilitas dimana ada jalan primer dan jalan sekunder (pelayanan)

Tekanan gandar primer sebaiknya minimal 8 ton dan sekunder minimal 5 ton

Perkerasan jalan minimal 7 m

3 Ruang Terbuka Hijau Minimal 10% Dapat berupa jalur hijau (green belt), taman dan perimeter

4. Fasilitas penunjang 6-12%

Dapat berupa kantin, guest house, Tempat Ibadah, fasilitas olah raga , PMK, WWTP,GI Rumah Telkom dsb.

Sumber : PP No 35 Tahun 2010 tentang Kawasan Industri

Sedangkan Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05 Tahun 2008

tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan

Perkotaan, yang dimaksud dengan Ruang Terbuka Hijau (RTH) adalah area memanjang/

jalur dan/ atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat

tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja ditanam.

RTH memiliki fungsi sebagai berikut :

A. Fungsi utama (intrinsik) yaitu fungsi ekologis:

Memberi jaminan pengadaan RTH menjadi bagian dari sistem sirkulasi udara (paru-

paru kota),

Pengatur iklim mikro agar sistem sirkulasi udara dan air secara alami dapat

berlangsung lancar,



Sebagai peneduh,

Produsen oksigen,

Penyerap air hujan,

Penyedia habitat satwa,

Penyerap polutan media udara, air dan tanah, serta,

Penahan angin.

B. Fungsi tambahan (ekstrinsik) yaitu :

Fungsi sosial dan budaya :

Menggambarkan ekspresi budaya lokal,

Merupakan media komunikasi warga kota,

Tempat rekreasi,

Wadah dan objek pendidikan, penelitian, dan pelatihan dalam mempelajari alam.

Fungsi ekonomi:

Sumber produk yang bisa dijual, seperti tanaman bunga, buah, daun, sayur

mayur,

Bisa menjadi bagian dari usaha pertanian, perkebunan, kehutanan dan lain-lain.

Fungsi estetika:

Meningkatkan kenyamanan, memperindah lingkungan kota baik dari skala

mikro: halaman rumah, lingkungan permukimam, maupun makro: lansekap kota

secara keseluruhan,

Menstimulasi kreativitas dan produktivitas warga kota,

Pembentuk faktor keindahan arsitektural,

Menciptakan suasana serasi dan seimbang antara area terbangun dan tidak

terbangun.



Dalam suatu wilayah, fungsi utama ini dapat dikombinasikan sesuai dengan kebutuhan,

kepentingan dan keberlanjutan kawasan seperti perlindungan tata air, keseimbangan

ekologi dan konservasi hayati.

Manfaat RTH berdasarkan fungsinya dibagi atas :

a. Manfaat langsung (dalam pengertian cepat dan bersifat tangible), yaitu membentuk

keindahan dan kenyamanan (teduh, segar, sejuk) dan mendapatkan bahan-bahan

untuk dijual (kayu, daun, bunga, buah);

b. Manfaat tidak langsung (berjangka panjang dan bersifat intangible), yaitu pembersih

udara yang sangat efektif, pemeliharaan akan kelangsungan persediaan air tanah,

pelestarian fungsi lingkungan beserta segala isi flora dan fauna yang ada (konservasi

hayati atau keanekaragaman hayati).

Berdasarkan pengertian, tujuan, fungsi dan manfaat RTH seperti yang telah diuraikan di

atas, maka RTH dibagi atas beberapa jenis dengan status kepemilikan seperti yang

tercantum pada Tabel 4.12 berikut.

Penyediaan RTH pada suatu kawasan terbagi atas 2 (dua) yaitu :

1) Penyediaan RTH Berdasarkan Luas

Penyediaan RTH berdasarkan luas wilayah di perkotaan adalah sebagai berikut :

Ruang terbuka hijau di suatu kawasan terdiri dari RTH Publik dan RTH privat,

Proporsi RTH pada wilayah perkotaan adalah sebesar minimal 30% yang terdiri dari

20% ruang terbuka hijau publik dan 10% terdiri dari ruang terbuka hijau privat,

Apabila luas RTH baik publik maupun privat di kota yang bersangkutan telah

memiliki total luas lebih besar dari peraturan atau perundangan yang berlaku, maka

proporsi tersebut harus tetap dipertahankan keberadaannya.



Tabel 4.12 Jenis RTH dan Kepemilikannya

No Jenis Kepemilikan

Publik Privat

1 RTH Pekarangan

a. Pekarangan rumah tinggal V

b. Halaman perkantoran, pertokoan dan tempat usaha V

c. Taman atap bangunan V

2. RTH Taman dan Hutan Kota

a. Taman RT V V

b. Taman RW V V

c. Taman kelurahan V V

d. Taman kecamatan V V

e. Taman kota V

f. Hutan Kota V

g. Sabuk hijau (green belt) V

3. RTH Jalur Hijau Jalan

a. Pulau jalan dan median jalan V V

b. Jalur pejalan kaki V V

c. Ruang di bawah jalan layang V

4. RTH Fungsi Tertentu

a. RTH sempadan rel kereta api V

b. Jalur hijau jaringan listrik tegangan tinggi V

c. RTH sempadan sungai V

d. RTH sempadan pantai V

e. RTH pengamanan sumber air baku V

f. Pemakaman V

Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 05/PRT/M/2008

Catatan : Taman lingkungan yang merupakan RTH privat adalah taman lingkungan yang dimiliki oleh orang perseorangan/masyarakat/swasta yang pemanfaatannya untuk kalangan terbatas.

2) Penyediaan RTH Berdasarkan Jumlah Penduduk.

Untuk menentukan luas RTH berdasarkan jumlah penduduk, dilakukan dengan

mengalikan antara jumlah penduduk yang dilayani dengan standar luas RTH sesuai

peraturan yang berlaku.

Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 05/PRT/M/2008 maka di kawasan

perencanaan di Desa Bagan Kuala Kecamatan Tanjung Beringin Kabupaten Serdang



Bedagai jenis RTH nya yaitu ; Taman RT sejumlah 95 unit dengan luas minimal/unit seluas

5,12 Ha, Taman RW sejumlah 9 unit dengan luas minimal/unit seluas 2,50 Ha, Taman

kelurahan 1 unit dengan luas minimal/unit seluas 0,90 Ha dan selebihnya untuk green belt

(sabuk hijau) yaitu seluas 41,48 Ha.

Untuk Lebih jelasnya dapat dilihat pada Peta 4.18.

Tabel 4.13

Penyediaan RTH untuk Kawasan Industri

No Unit

Lingkungan Jenis RTH

Jumlah Kebutuhan

(Unit)

Luas minimal/ unit

(m2)

Jumlah Kebutuhan

Minimal Luasan (Ha)

1 250 jiwa Taman RT 95 250 5,12

2 2.500 jiwa Taman RW 9 1.250 2,50

3 30.000 jiwa Taman kelurahan 1 9.000 0,90

4 - Green belt dan

Sempadan -

41,48

Minimal penyediaan RTH 50

Sumber : Perhitungan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 05/PRT/M/2008



Peta 4.18

Rencana Ruang Terbuka Hijau (RTH)



4.8 RENCANA UTILITAS UMUM

4.8.1 Jaringan Listrik

Ketersediaan jaringan listrik menjadi syarat yang penting untuk kegiatan industri, karena

bisa dipastikan proses produksi kegiatan industri sangat membutuhkan energi yang

bersumber dari listrik, untuk keperluan mengoperasikan alat-alat produksi. Dalam hal ini

standar pelayanan listrik untuk kegiatan industri tidak sama dengan kegiatan domestik

dimana ada prasyarat mutlak untuk kestabilan pasokan daya maupun tegangan.

Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik sesuai dengan ketentuan PLN.

Sumber tenaga listrik dapat disediakan oleh PLN maupun pengelola kawasan industri

(perusahaan listrik swasta).

Hingga saat ini secara keseluruhan kawasan perencanaan telah terlayani oleh PT. PLN

Persero Cabang Kota Tebing Tinggi dengan sistem pelayanan baik domestik maupun non

domestik dengan sistem jaringan saluran kabel menggunakan tiang listrik.

Analisis pengembangan jaringan listrik selain diarahkan terhadap penambahan daya

sambungan juga kepada sistem jaringan kabel bawah tanah dengan memanfaatkan

ruang milik jalan (Rumija). Konsep perencanaan pengembangan sistem jaringan listrik

diharapkan linier terhadap perencanaan sistem jaringan jalan guna penataan jaringan

pelayanan distribusi yang rapi.

Dalam kaitannya dengan perkiraan kebutuhan listrik pada kawasan perencanaan yang

notabene adalah kawasan industri, maka sudah menjadi syarat mutlak dalam

pemenuhannya kedepan. Perkiraan kebutuhan listrik ini disesuaikan dengan Standar

Teknis Pelayanan Umum Minimal dalam perencanaan pengelolaan kawasan industri, yaitu

sebesar 0,15 – 0,2 MVA/ Ha. Sehingga melalui standar teknis tersebut dapat diperkirakan

kebutuhan pelayanan listrik pada kawasan perencanaan yaitu sebesar ± 100 MVA.



4.8.2 Jaringan Telepon

Melalui survey lapangan yang telah dilakukan, dapat dilihat bahwa tingkat pelayanan

PT. TELKOM Cabang Kota Tebing Tinggi khususnya pada Kawasan Perencanaan dengan

sistem pelayanan jaringan kabel belum secara menyeluruh yang mungkin disebabkan

oleh belum adanya permohonan pemasangan instalasi dari penduduk.

Analisa pengembangan sistem jaringan telepon di kawasan perencanaan diarahkan

kepada beberapa hal sebagai berikut :

1. Pengembangan jaringan terhadap kawasan eksisting yang belum terpasang.

2. Pemasangan jaringan kabel serat optik bawah tanah pada kawasan industri.

3. Penataan/ perbaikan tiang dan jaringan yang rusak.

4. Konsep perencanaan yang linier terhadap perencanaan ruas jaringan jalan.

5. Penggunaan bersama menara telekomunikasi guna membatasi penyebaran tower/

BTS dari masing-masing operator jaringan.

6. Pembangunan tower/ BTS untuk jaringan nirkabel diharapkan tetap memperhatikan

ketentuan yang berlaku dan masuk dalam kriteria kawasan III.

Standar Pembangunan Menara Telekomunikasi

Ketentuan pembangunan menara telekomunikasi dimaksudkan untuk memberikan

arah penyelenggaraan telekomunikasi sesuai dengan peraturan perundang-

undangan yang berlaku disamping kehandalan cakupan (coverage) frekuensi

telekomunikasi dengan tujuan meminimalkan jumlah menara telekomunikasi yang

ada, dengan prioritas mengarahkan pada penggunaan/ dalam penggunaan/

pengelolaannya maupun pengguaan ruang kota, namun tetap menjamin kehandalan

cakupan pemancaran, pengiriman dan/atau penerimaan telekomunikasi.

Pola penyebaran titik lokasi menara telekomunikasi dibagi dalam kawasan

berdasarkan pola sifat lingkungan, kepadatan bangunan dan bangun-bangunan serta



kepadatan jasa telekomunikasi yang lokasi persebarannya ditetapkan dengan

keputusan Pemerintah Daerah. Kawasan tersebut dibagi berdasarkan kriteria sebagai

berikut :

1. Kriteria Kawasan I

a. Lokasi yang kepadatan bangunan bertingkat dan bangunan-bangunan serta

kepadatan penggunaan/ pemakaian jasa telekomunikasi padat.

b. Penempatan titik lokasi menara telekomunikasi pada permukaan tanah hanya

untuk menara tunggal, kecuali untuk kepentingan bersama beberapa operator

dapat dibangun menara rangka sebagai menara bersama.

c. Menara telekomunikasi dapat didirikan di atas tanah dan di atas bangunan

dengan memperhatikan keamanan, keselamatan, estetika dan keserasian

lingkungan.

2. Kriteria Kawasan II

a. Lokasi yang kepadatan bangunan bertingkat dan bangunan-bangunan kurang

padat.

b. Penempatan titik lokasi menara telekomunikasi pada permukaan tanah dapat

dilakukan untuk menara rangka dan menara tunggal.

c. Menara telekomunikasi dapat didirikan di atas bangunan jika tidak dimungkinkan

didirikan di atas permukaan tanah dengan memperhatikan keamanan,

keselamatan, estetika dan keserasian lingkungan.

3. Kriteria Kawasan III

a. Lokasi dimana kepadatan bangunan bertingkat dan bangun-bangunan tidak

padat.

b. Penempatan titik lokasi menara telekomunikasi pada permukaan tanah dapat

dilakukan untuk menara rangka dan menara tunggal.



c. Menara telekomunikasi di atas bangunan bertingkat tidak diperbolehkan kecuali

tidak dapat dihindari karena terbatasnya pekarangan tanah dengan ketentuan

ketinggian disesuaikan dengan kebutuhan frekuensi telekomunikasi dengan

tinggi maksimum 52 meter dari permukaan tanah dengan memperhatikan

keamanan, keselamatan, estetika dan keserasian lingkungan.

Menara telekomunikasi dibangun sesuai dengan kaidah penataan ruang kota,

keamanan dan ketertiban, lingkungan, estetika dan kebutuhan telekomunikasi pada

umumnya. Seperti disebutkan diatas, menara telekomunikasi diklasifikasikan dalam

dua bentuk, yaitu menara tunggal dan menara rangka.

Menara telekomunikasi untuk mendukung sistem transmisi radio microwave, apabila

merupakan menara rangka yang dibangun di permukaan tanah maksimum tingginya

72 meter, ditentukan hanya dapat dibangun dalam peruntukkan tanah II dan

peruntukkan tanah III.

Dilarang membangun menara telekomunikasi pada :

Lokasi pada peruntukkan tanah spesifik perumahan kecuali pada peruntukkan

tanah perumahan renggang dengan ketentuan harus dilengkapi dengan

persyaratan tidak berkeberatan dari tetangga di sekitar menara dan diketahui oleh

pemerintahan setempat.

Bangunan bertingkat yang menyediakan fasilitas helipad.

Bangunan bersejarah dan cagar budaya.

Oleh karena itu sejak tahun 2006 Direktorat Jenderal Pos dan Telekomunikasi telah

menyusun rancangan aturan izin mendirikan menara telekomunikasi yang terdiri atas

2 (dua) alternatif, yaitu :



Alternatif I;

Jenis Bangunan

Jarak Tower dari Bangunan (meter)

Ketinggian tower sampai

dengan 45 meter

Ketinggian tower sampai di

atas 45 meter

Perumahan 20 30

Komersial 10 15

Industri 5 10

Alternatif II;

a. Untuk ketinggian tower di atas 60 meter, jarak tower dari bangunan terdekat

adalah 20 meter.

b. Untuk ketinggian tower di bawah 60 meter, jarak tower dari bangunan terdekat

adalah 10 meter.

4.8.3 Jaringan Air Bersih

Pembahasan jaringan air bersih atau air minum ini ditujukan untuk mengatur dan

menentukan kebutuhan jaringan dan fasilitas air minum, menurut blok dan sub blok

permukiman, sehingga tercipta ruang ekonomis, sehat dan produktif.

Berdasarkan Standar Teknis Pelayanan Umum Minimal, kebutuhan air bersih pada

kawasan industri berkisar antara 0,55 – 0,75 liter/detik/Ha. Air bersih dapat bersumber

dari PDAM maupun air tanah yang dikelola sendiri oleh pengelola kawasan industri.

Melalui standar tersebut diatas, maka dapat diperkirakan total kebutuhan air bersih pada

kawasan perencanaan kedepannya yaitu berkisar ± 375 liter/detik. Terkait dengan sumber

air baku yang tersedia pada kawasan perencanaan mengandalkan air permukaan yaitu



Sungai Tanjung Beringin yang dianggap sepenuhnya sudah mampu melayani kawasan

industri.

4.8.4 Persampahan

Analisis persampahan dapat diuraikan beberapa arahan konsep pengembangan sistem

persampahan di Kawasan Perencanaan sebagai berikut :

1. Sistem rute pelayanan persampahan yang mampu melayani seluruh Kawasan

Perencanaan.

2. Ketersediaan unit-unit fasilitas persampahan di Kawasan Perencanaan yang sesuai

dengan standarisasi sistem persampahan sebuah kawasan.

3. Adanya konsep perencanaan penyediaan lahan untuk TPS dan TPA di Kawasan

Perencanaan.

4. Analisa ini ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan pembuangan sampah atau limbah

non B3.

Dalam sistem pengelolaan sampah di kawasan industri disarankan agar diterapkan

dengan menggunakan teknik pemilahan dan pengumpulan sampah berdasarkan jenis

sampahnya (sampah organik dan non organik). Untuk pengolahan sampah dapat

dilakukan oleh pengelola kawasan industri atau pemerintah daerah setempat.

Berkaitan dengan produksi sampah yang dihasilkan oleh sebuah kawasan industri

menurut Standar Teknis Pelayanan Umum pengelolaan sarana dan prasarana sampah,

dapat diperkirakan menghasilkan 4 m3/Ha/Hari. Sehingga melalui luas kawasan industri,

dapat diperkirakan produksi sampah pada kawasan perencanaan yaitu sebesar

2.000 m3/Hari.

Mengenai penanganannya menurut standar tersebut diatas dapat ditentukan bahwa

kawasan industri wajib menyediakan 1 bak sampah/kaveling perumahan, 1 unit TPS/20 Ha,

dan 1 armada sampah/20 Ha. Sehingga dengan standar tersebut, maka kawasan

perencanaan diarahkan untuk memiliki :



Bak sampah sebanyak 3.475 unit (450 unit perumahan manajer, 3.000 unit perumahan

staff, dan 25 unit flat);

TPS (tempat pembuangan sementara) sebanyak 25 unit; dan

Armada sampah sebanyak 25 unit.

Untuk pembuangan akhir sampah (TPA), sampah pada kawasan perencanaan mengikuti

kebiajakan RTRW Kabupaten Serdang Bedagai yang menentukan lokasi TPA antara lain;

di TPA Belidaan (Kecamatan Sei Rampah), TPA Batang Terap (Kecamatan Perbaungan)

dan TPA Dolok Masihul. Dengan pertimbangan jarak dari lokasi rencana kawasan, maka

pembuangan akhir sampah kawasan perencanaan diarahkan di TPA Belidaan (Kecamatan

Sei Rampah).

4.9 RENCANA TRANSPORTASI

4.9.1 Rencana Sistem Jaringan

Sistem jaringan pergerakan atau sirkulasi sistem transportasi disesuaikan terhadap

status, fungsi dan hirarki jaringan jalan di Kawasan Perencanaan. Sistem pergerakan yang

diatur di Kawasan Perencanaan terdiri dari 3 (tiga) jenis, yaitu :

1. Pola sirkulasi kendaraan berat, sedang dan ringan;

2. Pola sirkulasi angkutan umum;

3. Pola sirkulasi pejalan kaki.

Bila dilihat berdasarkan ketentuan standar prasarana perkotaan maka pada umumnya

ruas-ruas jaringan jalan di Kawasan Perencanaan belum mengikuti ketentuan tersebut.

Agar lebih jelas mengenai standar penyediaan prasarana kota dapat dilihat pada tabel

berikut.



STANDAR PENYEDIAAN PRASARANA KOTA

Sampai saat ini sistem perencanaan jaringan jalan yang terdapat di kawasan perencanaan

mengacu kepada hirarki jalan di Kabupaten Serdang Bedagai atau dapat dilihat pada

tabel berikut.

Tabel 4.14 Sistem Perencanaan Jaringan Jalan

Hierarki Jalan Kecepatan Kendaraan

(Km/Jam) Lebar Badan Jalan

(Meter) Gsj Terhadap

Bangunan (Meter)

Arteri primer ≥ 60 (enam puluh) ≥ 8 (delapan) ≥ 22 (dua puluh dua)

Arteri sekunder ≥ 50 (tiga puluh) ≥ 8 (delapan) ≥ 20 (dua puluh)

Kolektor primer ≥ 40 (empat puluh) ≥ 7 (tujuh) ≥ 17 (tujuh belas)

Kolektor sekunder ≥ 20 (dua puluh) ≥ 7 (tujuh) ≥ 7 (tujuh)

Lokal primer ≥ 20 (dua puluh) ≥ 6 (enam) ≥ 12 (dua belas)

Lokal sekunder ≥ 10 (sepuluh) ≥ 5 (lima) ≥ 4 (empat)

Sumber : Manual Kapasitas Jalan Indonesia, 1997

Tabel 4.15 Fungsi Klasifikasi Jalan

Klasifikasi Jenis Gerakan Yang Dilayani Penanganan Akses

Yang Diinginkan Penanganan Desain Yang

Diinginkan

Arteri Primer Terutama lalu lintas terusan, gerakan-gerakan antardaerah dan antarsektor

Tidak ada akses Jalan berjalur 4-8 dengan pemisahan persimpangan sepenuhnya

Arteri Sekunder Terutama untuk menanggung lalu lintas terusan, gerakan antar sektor

Akses yang terbatas kemanfaat-manfaat tanah yang utama

Tanjakan bagian jalan berjalur 2-6 memisahkan persimpangan-persimpangan lain terkendali

Kolektor Primer Keseimbangan antara lalu lintas terusan dan lalu lintas akses, lalu lintas terusan tidak digiatkan

Akses langsung, penggunaan bagian depan jalan terkendali

Persimpangan jalan dengan 2-4 jalur tidak terkontrol

Kolektor Sekunder

Terutama lalu lintas akses, lalu lintas terusan dicegah

Akses langsung Jalan akses dengan 1-2 jalur

Lokal Lalu lintas akses saja, bidang tanah atau pembangunan/perorangan

Akses langsung

Sumber : Manual Kapasitas Jalan Indonesia, 1997



Namun, kedepan lokasi kawasan perencanaan diarahkan sebagai kawasan industri yang

memiliki standar tersendiri sebagai kawasan industri. Menurut Standar Pelayanan Umum

yang terlampir didalam Peraturan Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2010 Tentang

Kawasan Industri teridiri atas jaringan jalan utama dan jaringan jalan lingkungan. Untuk

jaringan jalan dimaksud memiliki standar sebagai berikut :

a) Jalan utama dengan memakai 2 jalur 1 arah dengan lebar perkerasan 2x7 m;

b) Jalan utama dengan memakai 1 jalur 2 arah dengan lebar perkerasan minimum 8 m;

c) Jalan utama dengan memakai 2 jalur 2 arah dengan lebar perkerasan minimum 2x7 m.

d) Jalan lingkungan yang disesuaikan berdasarkan kebutuhan.

Untuk perencanaan jaringan jalan utama pada lokasi kawasan perencanaan diarahkan

untuk memakai 2 jalur 2 arah dengan lebar perkerasan minimum 2x7 m. Sementara jalan

lingkungan diarahkan untuk memakai 1 jalur 2 arah dengan lebar perkerasan 6 m.

Pemakaian standar ini ditujukan supaya lebih mengoptimalkan kelancaran arus

transportasi kedepan pada kawasan industri.

4.9.2 Rencana Sistem Pergerakan

Analisis pergerakan transportasi dapat dibedakan atas 2 (dua) jenis, yaitu bangkitan-

tarikan lalu lintas dan moda pergerakan.

A. Rencana Bangkitan dan Tarikan Lalu Lintas

Berdasarkan hasil arahan kawasan industri kedepan, dapat ditentukan secara umum

kawasan bangkitan maupun tarikan lalu lintas yang dapat dirinci sesuai dengan analisis

pembagian blok kawasan adalah sebagai berikut :



Tabel 4.16

Kawasan Bangkitan Dan Tarikan Transportasi

Pada Arahan Kawasan Perencanaan

No Blok Kawasan Peruntukkan Lahan Bangkitan/ Tarikan

1 A Perumahan Karyawan Tarikan

2 B Perkantoran Komersil Bangkitan

3 C Pelabuhan dan Pergudangan Bangkitan

4 D Industri Hulu Bangkitan

5 E Industri Hilir Bangkitan

6 F Pelabuhan dan RTH Tarikan

Sumber : Hasil Analisa

B. Analisis Moda Pergerakan

Pada arahan kawasan industri kedepan, pola pergerakan di kawasan perencanaan

memiliki intensitas yang cukup tinggi, dimana hal ini disesuaikan dengan volume

bangkitan lalu lintas tinggi. Adapun nantinya pergerakan transportasi pada kawasan

perencanaan bervariasi yaitu mulai moda transportasi kendaraan berat sampai dengan

ringan seperti sepeda motor dan pejalan kaki dengan arah lalu lintas secara keseluruhan

2 (dua) arah.

Untuk lebih jelas mengenai Rencana Jaringan Jalan dapat dilihat pada Peta 4.19.



Peta 4.19

Rencana Jaringan Jalan



4.10 RENCANA PENATAAN KAWASAN DAN BANGUNAN

4.10.1 Rencana Intensitas Pemanfaatan Ruang

Intensitas pemanfaatan ruang merupakan besaran pembangunan yang diperbolehkan

untuk fungsi tertentu berdasarkan pengaturan koefisien lantai bangunan (KLB), koefisien

dasar bangunan (KDB), koefisien dasar hijau (KDH), kepadatan penduduk, dan/atau

kepadatan bangunan tiap persil, tapak, blok peruntukan, atau kawasan sesuai dengan

kedudukan dan fungsinya dalam pembangunan.

Analisa mengenai intensitas pemanfaatan ruang pada wilayah perencanaan dibagi

berdasarkan blok peruntukan lahan yang telah direncanakan berdasarkan fungsi serta

karakter kegiatan manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam arahan blok-

blok peruntukan lahan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada peta 4.20, 4.21 dan 4.22

serta tabel 4.16 berikut.

Tabel 4.17

Arahan Pembagian Blok Kawasan

NO BLOK

KAWASAN

LUAS

TOTAL ARAHAN FUNGSI PERUNTUKAN

1 BLOK A 24,92 Ha Perumahan Karyawan

2 BLOK B 12,37 Ha Perkantoran

Komersil

3 BLOK C 39,99 Ha Pelabuhan

Pergudangan

4 BLOK D 156,94 Ha Industri Hulu

5 BLOK E 196,95Ha Industri Hilir

6 BLOK F 42,60 Ha Pelabuhan

RTH




A. Rencana Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Analisa mengenai Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

pada arahan kawasan industri (KITB), pada dasarnya mengacu pada syarat ideal arahan

penentuan besaran KDB dan KLB yang ada. Adapun arahan penentuan besaran KDB dan

KLB banyak dipengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya adalah faktor fisik, faktor

teknis, faktor ekonomi, faktor sosial termasuk didalamnya budaya setempat dan faktor

lokasi dan jangkauan pelayanan (termasuk aksesibilitas). Untuk lebih jelasnya lihat Tabel

berikut.

Tabel 4.18

Syarat Ideal Terhadap Rencana Penentuan Besaran KDB Dan KLB

NO FAKTOR KRITERIA KDB KLB

1 Fisik

Topografi < 100 meter;

Kemiringan < 15%;

Layak dilakukan pembanguan tanpa ada persyaratan tertentu

Layak dilakukan pembangunan tanpa ada persyaratan tertentu

Topografi 100 - 500 meter;

Kemiringan 15 - 40%;

Ada persyaratan tertentu Ada persyaratan tertentu

2 Teknis Jalur telekomunikasi;

Jalur listrik tegangan tinggi;

Tidak ada pembatasan (kecuali jalur listrik tegangan tinggi)

Ada pembatasan ketinggian jalur listrik tegangan tinggi

3 Ekonomi

Lokasi investasi;

Orientasi provit;

Orientasi aksesibilitas;

Orientasi lokasi;

Tergantung skala pelayanan

Maksimal sesuai dengan yang diijinkan

Maksimal sesuai dengan yang diijinkan

4 Sosial

Fungsi sosial;

Ruang publik;

Nyaman dan aman;

Tata nilai setempat;

Pembatasan untuk menjaga tersedianya ruang publik, fungsi sosial, aman, nyaman, tata nilai setempat

Pembatasan untuk menjaga tersedianya ruang publik, fungsi sosial, aman, nyaman, tata nilai setempat.

5 Lokasi

Arteri primer Dominasi kegiatan jasa dan perdagangan skala regional (antar kota/kabupaten)

Pembatasan guna pemberian ruang untuk perkir, ruang publik, kegiatan pendukung lainnya

Maksimal sesuai dengan yang di ijinkan

Arteri sekunder Dominasi kegiatan jasa dan perdagangan skala regional (skala kota)

Pembatasan guna pemberian ruang untuk perkir, ruang publik, kegiatan pendukung lainnya

Maksimal sesuai dengan yang di ijinkan

Kolektor primer Dominasi kegiatan jasa dan perdagaan skala regional (dalam satu kabupaten)

Lebih besar dibandingkan di kanan-kiri jalan arteri

Lebih rendah dibandingkan jalan arteri

Kolektor sekunder Dominasi kegiatan jasa dan perdagangan skala regional (skala bagian kota)

Lebih besar dibandingkan di kanan-kiri jalan arteri

Lebih rendah di bandingkan jalan arteri



Lokal primer Dominasi permukiman

Lebih rendah dibandingkan arteri dan kolektor karena ada fungsi sosial

Lebih rendah dibandingkan arteri dan kolektor kerena ada fungsi sosial

Lokal sekunder Dominasi permukiman

Lebih rendah dibandingkan arteri dan kolektor karena ada fungsi sosial

Lebih rendah dibandingkan arteri dan kolektor kerena ada fungsi sosial

Berdasarkan analisa diatas, hal ini perlu adanya arahan yang dapat mengatur tentang

besaran Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) di

kawasan perencanaan (KITB) guna mengantisipasi perkembangan pembangunan dimasa

mendatang.

Berikut arahan mengenai besaran Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai

Bangunan (KLB) yang akan diterapkan pada kawasan perencanaan kedepan.

Tabel 4.19 Arahan Besaran Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

NO BLOK

KAWASAN ARAHAN FUNGSI

PERUNTUKAN ARAHAN

KDB ARAHAN

KLB PERTIMBANGAN

1 BLOK A Perumahan Karyawan 60%-70% 1lt - 2lt Kebutuhan ruang

Intensitas bangunan rendah

2 BLOK B

Perkantoran 60%-70% 1lt - 3lt Kebutuhan ruang


Komersil 60%-70% 1lt - 3lt Kebutuhan ruang

Intensitas bangunan tinggi

Area parker kendaraan

3 BLOK C

Pelabuhan 50%-60% 1lt - 2lt

Kebutuhan ruang

Area parker kendaraan

Homogen dengan fungsi eksisting

Pergudangan 60%-70% 1lt - 2lt Kebutuhan ruang


4 BLOK D Industri Hulu 60%-70% 1lt - 5lt

Kebutuhan ruang


Sirkulasi bongkar muat

kendaraan dan barang



5 BLOK E Industri Hilir 60%-70% 1lt - 5lt

Kebutuhan ruang


Sirkulasi bongkar muat

kendaraan dan barang

6 BLOK F

Rencana Pelabuhan Baru

70%-80% 1lt - 5lt

Kebutuhan ruang


Sirkulasi bongkar muat kendaraan dan barang

RTH 10%-20% 1lt Area resapan

Fasilitas publik


B. Rencana Koefisien Dasar Hijau (KDH)

Analisa mengenai Koefisien Dasar Hijau (KDH) pada kawasan perencanaan, pada

dasarnya mengacu pada syarat ideal arahan penentuan besaran KDH. Adapun penetapan

besaran koefisien dasar hijau didasarkan pada pertimbangan :

Tingkat pengisian/ peresapan air (water recharge);

Besar pengaliran air (kapasitas drainase);

Rencana tata ruang (RTH, tipe zonasi, dll).

Arahan teknis terhadap penentuan besaran Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah sebagai

berikut :

Koefisien dasar hijau (KDH) ditetapkan sesuai dengan peruntukkan dalam rencana

tata ruang wilayah yang telah ditetapkan. KDH minimal 10% pada daerah sangat

padat/ padat. KDH ditetapkan meningkat setara dengan naiknya ketinggian

bangunan dan berkurangnya kepadatan wilayah.

Ruang Terbuka Hijau yang termasuk dalam KDH sebanyak mungkin diperuntukkan

bagi penghijauan/ penanaman di atas tanah. Dengan demikian area parkir dengan

lantai perkerasan masih tergolong RTH sejauh menggunakan komponen perkerasan

yang bias menyerap air dan ditanami pohon peneduh yang ditanam di atas tanah,

tidak di dalam wadah/ container kedap air.



KDH tersendiri dapat ditetapkan untuk tiap-tiap klas bangunan dalam kawasan-

kawasan bangunan, dimana terdapat beberapa kelas bangunan dan kawasan

campuran.


besaran Koefisien Dasar Hijau (KDH) pada kawasan perencanaan. Berikut arahan

mengenai besaran Koefisien Dasar Hijau (KDH) pada kawasan perencanaan/ Kawasan

Industri Tanjung Beringin (KITB).

Tabel 4.20 Arahan Besaran Koefisien Dasar Hijau (KDH)

NO BLOK


PERUNTUKAN ARAHAN

KDB ARAHAN

KDH PERTIMBANGAN

1 BLOK A Perumahan Karyawan 60%-70% 10%-20%

Pedestrian /RTNH (ruang terbuka non hijau)

Area parkir / RTNH (ruang terbuka non hijau)

Fasilitas public

Estetika

2 BLOK B

Perkantoran 60%-70% 10%-20%



Estetika

Komersil 60%-70% 10%-20%



Estetika

3 BLOK C

Pelabuhan 50%-60% 10%-20%



Estetika

Pergudangan 60%-70% 10%-20%



Estetika

4 BLOK D Industri Hulu 60%-70% 10%-20%

Kebutuhan sarana bongkar muat kendaraan dan barang

Area parkir /RTNH (ruang terbuka non hijau)



5 BLOK E Industri Hilir 60%-70% 10%-20%



6 BLOK F

Rencana Pelabuhan Baru 70%-80% 5%-10%



RTH 10%-20% 60%-70%

Area resapan

Buffer polusi


Fasilitas publik


C. Rencana Koefisien Tapak Besmen (KTB)

Koefisien Tapak Besmen (KTB) merupakan angka prosentase luas tapak bangunan yang

dihitung dari proyeksi dinding terluar bangunan di bawah permukaan tanah terhadap

luas perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai.

Arahan terhadap penentuan besaran KTB maksimum didasarkan pada batas KDH

minimum pada suatu persil.

Contoh : Bila KDH minimum (persil) = 25%, maka KTB maksimum (persil) = 75%.

Pada kawasan perencanaan tidak ditemukan adanya penggunaan basement pada

masing-masing fungsi bangunan yang ada. Berdasarkan rencana pengembangan yang

telah direncanakan, penggunaan basement sangat dimungkinkan khususnya pada fungsi

bangunan perdagangan dan jasa. Hal ini terlihat pada peruntukan lahan sebagai fungsi

bangunan perdagangan dan jasa yang terletak di Blok E.


besaran Koefisien Tapak Besmen (KTB) di kawasan tersebut. Tabel berikut ini merpakan

arahan mengenai besaran Koefisien Tapak Besmen (KTB) pada kawasan perencanaan.



Tabel 4.21 Arahan Besaran Koefisien Tapak Besmen (KTB)

NO BLOK


PERUNTUKAN ARAHAN

KDH ARAHAN

KTB PERTIMBANGAN

1 BLOK A Perumahan Karyawan 10%-20% - Intensitas bangunan rendah

2 BLOK B

Perkantoran 10%-20% - Intensitas bangunan rendah

Komersil 10%-20% 60%-70% Kebutuhan ruang


3 BLOK C Pelabuhan 10%-20% 50%-60% Intensitas bangunan rendah

Pergudangan 10%-20% 50%-60% Intensitas bangunan rendah

4 BLOK D Industri Hulu 10%-20% 60%-70% Kebutuhan ruang


Area parkir

5 BLOK E Industri Hilir 10%-20% 60%-70% Kebutuhan ruang


Area parkir

6 BLOK F


5%-10% 70%-80% Kebutuhan ruang


Area parkir

RTH 60%-70% - Intensitas bangunan rendah


D. Rencana Koefisien Wilayah Terbangun (KWT)

Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) merupakan angka prosentase luas tapak bangunan

yang dihitung dari proyeksi dinding terluar bangunan di bawah permukaan tanah

terhadap luas perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai.

Standar ideal pada besaran koefisien wilayah terbangun pada suatu kawasan didasarkan

pada batas KDH minimum pada suatu blok peruntukan.

Contoh : Bila KDH minimum (blok peruntukan) = 30%, maka KWT maksimum (blok

peruntukan) = 70%.

Mengenai arahan Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) pada arahan Kawasan Industri

Tanjung Beringin (KITB), dapat dilihat pada Tabel berikut ini.



Tabel 4.22 Arahan Besaran Koefisien Wilayah Terbangun (KWT)

No Blok

Kawasan Arahan Fungsi

Peruntukan

Eksisting Arahan Pertimbangan

Luas Wilayah

(Ha)

Luas Terbangun

(Ha)

Persentase Terbangun (%)

Persent. Arahan

Luas Pengemb.

(%)

Arahan Luas Maksimal Pengemb.

(Ha)

1 BLOK A Perumahan

Karyawan 24,92 Ha 0 0 60 - 70 22,70

Kebutuhan ruang

Perkerasan jalan

2 BLOK B

Perkantoran

12,37 Ha 0 0

60 - 70 22,70 Kebutuhan ruang

Perkerasan jalan

Komersil 60 - 70 9,77 Kebutuhan sarana

publik

3 BLOK C

Pelabuhan

39,99 Ha 0 0

60 - 70 0,79 Kebutuhan sarana

publik

Pergudangan

60 - 70 0,79 Kebutuhan sarana

publik

4 BLOK D Industri Hulu 156,94 Ha 0 0 60 - 70 156,66 Kebutuhan ruang

Perkerasan jalan

5 BLOK E Industri Hilir 196,95Ha 0 0 60 - 70 156,66 Kebutuhan ruang

Perkerasan jalan

6 BLOK F

Rencana

Pelabuhan

Baru 42,60 Ha 1,13 0

70 - 80 13,52

Kebutuhan ruang

Perkerasan jalan

Area parkir (RTNH)

RTH 10 - 20 2,23 Kebutuhan sarana

public

Area resapan


4.10.2 Rencana Tata Massa Bangunan

Tata massa bangunan merupakan bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan

pada suatu persil/ tapak yang dikuasai.

A. Rencana Garis Sempadan Bangunan (GSB)

Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah garis yang tidak boleh dilampaui oleh denah

bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan dalam rencana kabupaten/ kota.

Pada dasarnya Standar kelayakan dalam menentukan besaran garis sempadan bangunan

(GSB) didasarkan kepada beberapa pertimbangan, yaitu :



Keselamatan;

Resiko kebakaran;

Kenyamanan dan estetika.

Secara teknis, penentuan besaran garis sempadan bangunan berdasarkan pada

perhitungan :

Untuk ruang milik jalan (rumija) < 8m, GSB minimum = ½ rumija;

Untuk ruang milik jalan (rumija) ≥ 8m, GSB minimum = ½ rumija + 1 m.

Berdasarkan penjelasan mengenai standar kelayakan Garis Sempadan Bangunan (GSB)

diatas, maka kedepan seyogyanya kawasan perencanaan (kawasan industri) disyaratkan

untuk menggunakan standar diatas.

B. Rencana Jarak Bebas antar Bangunan (JBB)

Jarak Bebas adalah jarak minimum yang diperkenankan dari bidang terluar bangunan

sampai batas samping dan belakang. Standar ideal pada penentuan besaran jarak bebas

antar bangunan berdasarkan pada penerapan bentuk bangunan.

a) Bangunan Deret : Tidak memiliki jarak bebas pada sisi samping bangunan, namun

tetap memiliki jarak bebas pada sisi belakangnya (Brench gang).

b) Bangunan Tunggal/ Renggang : Jarak Bebas antar Bangunan adalah ½ x Tinggi

Bangunan.

Berdasarkan uraian diatas dan apabila dikaitkan dengan besaran Jarak Bebas antar

Bangunan (JBB) pada rencana kawasan industri kedepan, dapat dilihat pada Tabel

berikut ini.



Tabel 4.23

Arahan Jarak Bebas antar Bangunan (JBB) Minimum

No Blok


Peruntukan

Jarak Samping

(m)

Jarak Belakang

(m) Pertimbangan

1 BLOK A Perumahan

Karyawan 2 4

Kebutuhan Ruang

Intensitas bangunan sedang

2 BLOK B

Perkantoran 2 4 Kebutuhan Ruang


Komersil - 3 Kebutuhan Ruang


3 BLOK C

Pelabuhan 2 4 Kebutuhan Ruang


Pergudangan 2 4 Kebutuhan Ruang


4 BLOK D Industri Hulu 8 8 Kebutuhan Ruang


5 BLOK E Industri Hilir 8 8 Kebutuhan Ruang


6 BLOK F


8 8 Kebutuhan Ruang


RTH - - Kebutuhan Ruang



C. Ketinggian Bangunan

Tinggi bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko kebakaran,

teknologi, estetika, dan prasarana.

Standar kelayakan mengenai besaran ketinggian lantai dasar suatu bangunan

diperkenankan mencapai 1,2 m di atas tinggi rata-rata tanah atau jalan di sekitarnya. Jika

pada sebuah area perencanaan terdapat kemiringan yang curam atau perbedaan tinggi

yang besar, maka tinggi maksimal lantai dasar ditetapkan berdasarkan jalan masuk utama

ke persil, dengan memperhatikan keserasian lingkungan. Apabila sebuah persil berada



dibawah titik ketinggian bebas banjir, maka tinggi lantai dasar ditetapkan setinggi 1,2 m

dari titik ketinggian bebas banjir yang telah ditetapkan. Perhitungan ketinggian sebuah

bangunan ditentukan sebagai berikut:

a. Ketinggian ruang pada lantai dasar disesuaikan dengan fungsi dan bentuk

arsitektural bangunannya.

b. Jarak lantai bangunan ke lantai berikutnya maksimal 5 m disesuaikan dengan fungsi

bangunannya (kecuali bangunan ibadah, industry, gedung olah raga, bangunan

monumental, dan bangunan gedung serba guna).

c. Lantai mesanin dihitung dalam ketentuan intensitas ruang.

d. Penggunaan rongga atap diperhitungkan dalam ketentuan intensitas ruang.

Penambahan lantai atau tingkat suatu bangunan harus mendapatkan persetujuan

Bupati/ walikota.

Berdasarkan penjelasan mengenai standar kelayakan diatas dan apabila dikaitkan dengan

tingkat ketinggian bangunan pada kawasan perencanaan, sebagian besar tingkat

ketinggian bangunan yang ada masih sesuai dengan standar kelayakan yang ada. Hal ini

perlu dipertahankan dengan membentuk suatu arahan mengenai tingkat ketinggian

bangunan maksimum sesuai standar kelayakan yang ada guna mengantisipasi

perkembangan pembangunan kedepannya.

Untuk lebih jelasnya mengenai arahan ketinggian bangunan pada Kawasan industri

Tanjung Beringin (KITB), lihat tabel berikut ini.



Tabel 4.24

Arahan Tingkat Ketinggian Bangunan Maksimum

No Blok


Peruntukan Arahan

KLB

Tinggi Bangunan

Pertimbangan

1 BLOK A Perumahan

Karyawan 1lt - 2lt 4m – 8m

Kebutuhan Ruang


2 BLOK B

Perkantoran 1lt - 2lt 4m – 8m Kebutuhan Ruang


Komersil 1lt - 3lt 4m – 12m Kebutuhan Ruang


3 BLOK C

Pelabuhan 1lt - 2lt 4m – 8m Kebutuhan Ruang


Pergudangan 1lt - 2lt 4m – 8m Kebutuhan Ruang


4 BLOK D Industri Hulu 1lt - 5lt 4m – 20m Kebutuhan Ruang


5 BLOK E Industri Hilir 1lt - 5lt 4m – 20m Kebutuhan Ruang


6 BLOK F


1lt - 2lt 4m – 8m Kebutuhan Ruang


RTH 1lt 4m Kebutuhan Ruang



D. Tampilan Bangunan (Arsitektural)

Tampilan bangunan ditetapkan dengan melihat karakter budaya setempat dan

perkembangan sosial ekonomi masyarakat, seperti penentuan wajah bangunan, gaya

bangunan, keindahan, dan keserasian dengan lingkungan sekitar.

Berdasarkan uraian diatas dan apabila dikaitkan dengan tampilan bangunan yang ada

pada kawasan perencanaan, pada fungsi bangunan perkantoran sebagian besar tidak



menampilkan bentuk maupun ornamen yang memperlihatkan unsur kebudayaan

setempat.

Hal ini perlu adanya peraturan khusus yang mengatur tentang tampilan bangunan

dengan fungsi bangunan pemerintahan untuk mengikuti dan memperlihatkan karakter

kebudayaan setempat. Sedangkan pada fungsi kawasan perdagangan dan jasa diarahkan

kepada keserasian bentuk dan tampilan massa bangunan guna mencirikan suatu kawasan

tersebut.



Peta 4.20

Rencana KDB,KLB, dan KDH

lap akhir kajian rencana zonasi kawasan industri deli serdang

Documents