kata pengantar - bpsdm.pu.go.id · penyelenggaraan ruk, nspk bidang penyelenggaraan ruk, kebutuhan...

NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial i

KATA PENGANTAR

Modul NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial (RUK) bertujuan untuk

memberikan pemahaman kepada peserta pelatihan mengenai pengertian NSPK,

hierarki peraturan perundang-undangan, dan family tree NSPK di bidang

penyelenggaraan RUK, NSPK yang terkait dengan bidang penyelenggaraan RUK,

serta NSPK yang dibutuhkan dalam penyelenggaraan RUK.

Modul ini disusun dalam 5 (lima) Bab, meliputi Pendahuluan, Pengertian NSPK,

Hierarki Peraturan Perundang-undangan dan Family Tree NSPK di Bidang

Penyelenggaraan RUK, NSPK Bidang Penyelenggaraan RUK, Kebutuhan NSPK

Bidang Penyelenggaraan RUK, dan Penutup.

Modul ini disusun secara sistematis agar peserta pelatihan dapat mempelajari

materi dengan lebih mudah. Fokus pembelajaran diarahkan pada peran aktif

peserta pelatihan.

Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim penyusun atas

tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan modul ini. Penyempurnaan

maupun perubahan modul di masa mendatang senantiasa terbuka dan

dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan dan peraturan

yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini dapat membantu dan bermanfaat

bagi peningkatan kompetensi Aparatur Sipil Negara di lingkungan Kementerian

Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dalam Penyelenggaraan RUK.

Bandung,

Desember 2018

Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Jalan, Perumahan, Permukiman, dan

Pengembangan Infrastruktur Wilayah

ii NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial iii

UCAPAN TERIMA KASIH

TIM TEKNIS

Ir. Thomas Setiabudi Aden, M.Sc,Eng (Kepala Pusdiklat JP3IW)

Hasto Agoeng Sapoetro, S.ST., MT (Kepala Bidang TM Perkim)

Deva Kurniawan Rahmadi, ST., M.Sc (Kasubbid Teknik Pelatihan,

Bidang TM Perkim)

Nur Fajri Arifiani, ST., MT., M.Eng (Kasubbid Materi Pelatihan,

Bidang TM Perkim)

TIM PENYUSUN

Sri Maharani Dwi Putri, SH., MH. (Widyaiswara Utama)

NARASUMBER

Ir. Moch Yusuf Hariagung, MM, MT (Direktur Rumah Umum

dan Komersial)

Suryono Herlambang, ST., M.Sc (Tenaga Ahli)

Diterbitkan Oleh:

Pusdiklat Jalan, Perumahan, Permukiman, dan Pengembangan Infrastruktur Wilayah

Badan Pengembangan Sumber Daya Manusia Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Bandung, Desember 2018

iv NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ..................................................................................................... I

DAFTAR ISI ............................................................................................................... IV

DAFTAR GAMBAR ................................................................................................... VII

DAFTAR TABEL ....................................................................................................... VIII

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL .......................................................................... IX

BAB 1 PENDAHULUAN ......................................................................................... 1

BAB 2 PENGERTIAN NSPK, HIERARKI PERATURAN PERUNDANGAN-UNDANGAN,

DAN FAMILY TREE NSPK DI BIDANG PENYELENGGARAAN RUK................. 5

NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial v

BAB 3 NSPK BIDANG PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL .. 15

BAB 4 KEBUTUHAN NSPK BIDANG RUMAH UMUM DAN RUMAH KOMERSIAL.. 69

vi NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

BAB 5 PENUTUP ................................................................................................. 79

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................... 81

GLOSARIUM ............................................................................................................ 82

BAHAN TAYANG ...................................................................................................... 87

NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial vii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Hierarki Peraturan Perundang-undangan ................................................ 7

Gambar 2 Family Tree Peraturan Perundang-undangan Penyelenggaraan Rumah

Umum dan Komersial .............................................................................. 9

Gambar 3 Family Tree Peraturan Perundang-undangan terkait dengan

Penyelenggaraan Perumahan ................................................................ 13

Gambar 4 Proses Pembentukan PPPSRS ................................................................ 40

Gambar 5 Lingkup Peraturan Bantuan PSU ............................................................ 53

Gambar 6 Jenis Infrastruktur yang dapat Dikerjasamakan ..................................... 62

Gambar 7 Kelembagaan KPBU................................................................................ 63

Gambar 8 Tahapan Pelaksanaan KPBU ................................................................... 63

Gambar 9 Prakarsa Badan Usaha untuk Pelaksanaan KPBU ................................... 64

Gambar 10 Manajemen Risiko dalam Pelaksanaan KPBU ....................................... 65

viii NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Daftar Peraturan Perundang-undangan terkait Penyelenggaraan Rumah

Umum dan Komersial .............................................................................. 9

NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial ix

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

Deskripsi

Mata Pelatihan NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial (RUK) ini

bertujuan memberikan pemahaman mengenai Pengertian NSPK, Hierarki

Peraturan Perundang-undangan, dan Family Tree NSPK di Bidang Penyelenggaraan

RUK, NSPK yang terkait dengan Bidang Penyelenggaraan RUK, serta NSPK yang

dibutuhkan dalam Penyelenggaraan RUK.

Peserta pelatihan mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara yang berurutan.

Pemahaman setiap materi pada modul ini sangat diperlukan karena materi ini

menjadi dasar pemahaman sebelum mengikuti pembelajaran modul-modul

berikutnya. Hal ini diperlukan karena masing-masing modul saling berkaitan. Setiap

kegiatan belajar dilengkapi dengan latihan atau evaluasi sebagai alat ukur tingkat

penguasaan peserta diklat setelah mempelajari materi dalam modul ini.

Persyaratan

Dalam mempelajari modul ini peserta pelatihan dilengkapi dengan peraturan

perundangan dan pedoman yang terkait dengan NSPK Penyelenggaraan Rumah

Umum dan Komersial.

Metode

Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang digunakan adalah kegiatan

pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber). Dalam kegiatan

pembelajaran juga diberikan kesempatan tanya jawab, curah pendapat, bahkan

diskusi interaktif yang membahas kasus-kasus yang terjadi di lapangan.

Alat Bantu/Media

Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan alat

bantu/media pembelajaran tertentu, yaitu:

1. LCD/projector

2. Laptop

3. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya

4. Flip chart

5. Bahan tayang

x NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

6. Modul dan/atau Bahan Ajar

7. Laser pointer

NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial 1

BAB 1

PENDAHULUAN

2 NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

Pendahuluan

Latar Belakang

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Pasal 28H ayat (1)

menyebutkan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin,

bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat.

Tempat tinggal mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak

serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia

seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif sehingga terpenuhinya kebutuhan

tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar bagi setiap manusia, yang akan terus

ada dan berkembang sesuai dengan tahapan atau siklus kehidupan manusia.

Negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui

penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu

bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam

lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah

Indonesia. Sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, idealnya rumah harus

dimiliki oleh setiap keluarga, terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan

rendah dan bagi masyarakat yang tinggal di daerah padat penduduk di perkotaan.

Negara juga bertanggung jawab dalam menyediakan dan memberikan kemudahan

perolehan rumah bagi masyarakat melalui penyelenggaraan perumahan dan

kawasan permukiman serta keswadayaan masyarakat. Penyediaan dan kemudahan

perolehan rumah tersebut merupakan satu kesatuan fungsional dalam wujud tata

ruang, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya yang mampu menjamin kelestarian

lingkungan hidup sejalan dengan semangat demokrasi, otonomi daerah, dan

keterbukaan dalam tatanan kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara.

Demikian merupakan penjelasan umum dalam UU nomor 1 Tahun 2011 tentang

Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Dalam menjalankan amanat untuk memenuhi kebutuhan perumahan terutama

bagi MBR, tentunya jajaran Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

dan para pemangku kepentingan memerlukan pemahaman seluruh peraturan

perundang-undangan yang menjadi pedoman. Selain hal tersebut, terdapat


kompetensi dasar yang harus dipenuhi oleh staf senior yaitu mampu menyusun

NSPK di bidang Rumah Umum dan Komersial. Untuk itu, diperlukan pelatihan

dalam rangka memahami penyusunan NSPK (Norma, Standar, Prosedur, dan

Kriteria) yang dibutuhkan saat ini.

Deskripsi Singkat

Mata Pelatihan NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial (RUK) ini

bertujuan memberikan pemahaman mengenai pengertian NSPK, hierarki peraturan

perundang-undangan, dan family tree NSPK di bidang penyelenggaraan RUK, NSPK

yang terkait dengan bidang penyelenggaraan RUK, serta NSPK yang dibutuhkan

dalam penyelenggaraan RUK.

Kompetensi Dasar

Setelah mengkuti pembelajaran pada pelatihan ini, peserta pelatihan diharapkan

mampu memahami pengertian NSPK, hierarki peraturan perundang-undangan, dan

family tree NSPK di bidang penyelenggaraan RUK, NSPK bidang penyelenggaraan

RUK, serta kebutuhan NSPK bidang penyelenggaraan RUK.

Indikator Hasil Belajar

Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu:

1. menjelaskan pengertian NSPK, hierarki PUU, dan family tree NSPK di

bidang penyelenggaraan RUK;

2. menjelaskan NSPK bidang penyelenggaraan RUK;

3. menjelaskan kebutuhan NSPK bidang penyelenggaraan RUK.

Materi Pokok dan Submateri Pokok

Materi Pokok dan Submateri Pokok dalam mata Pelatihan ini adalah:

1. Pengertian NSPK, Hierarki PUU, dan Family Tree NSPK di Bidang

Penyelenggaraan RUK

a. Pengertian NSPK

b. Hierarki Peraturan Perundang-undangan

c. Family Tree NSPK di Bidang Penyelenggaraan RUK

2. NSPK Bidang Penyelenggaraan RUK

a. Persyaratan Teknis, Administrasi, serta Tata Ruang dan Ekologis

b. Penyediaan Tanah

c. Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial


d. Sertifikat Laik Fungsi

e. Pemanfaatan Rumah Umum dan Komersial

f. Pengendalian Rumah Umum dan Rumah Komersial

g. Kemudahan Pembangunan dan Perolehan Rumah Umum bagi MBR

h. Hunian Berimbang Rumah Umum dan Komersial

i. Penghunian dan Pengelolaan Rumah Susun Umum dan Rumah Susun

Komersial

j. Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah

Susun (PPPSRS)

k. Pemilikan Satuan Rumah Susun Umum dan Satuan Rumah Susun

Komersial

l. Bantuan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum untuk Perumahan

m. Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha di Bidang

Pembangunan Rumah Umum (KPBU)

3. Kebutuhan NSPK Bidang Penyelenggaraan RUK

a. NSPK tentang Fasilitasi Penyediaan Tanah

b. NSPK tentang Masa Transisi dan Penyerahan Pertama Kali

c. NSPK tentang Pelaksanaan Kebijakan Hunian Berimbang

d. NSPK tentang Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)

e. NSPK tentang Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB)

Estimasi Waktu

Untuk mempelajari mata pelatihan NSPK Penyelenggaraan RUK ini, dialokasikan

waktu sebanyak 4 (empat) jam pelajaran.


BAB 2

PENGERTIAN NSPK, HIERARKI PERATURAN

PERUNDANGAN-UNDANGAN, DAN FAMILY TREE

NSPK DI BIDANG PENYELENGGARAAN RUK


Pengertian NSPK, Hierarki Peraturan Perundang-

undangan, dan Family Tree NSPK di Bidang

Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

Indikator keberhasilan

Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu menjelaskan pengertian

NSPK, hierarki peraturan perundang-undangan, dan family tree NSPK di bidang

penyelenggaraan RUK.

Pengertian NSPK

Pengertian NSPK (Norma, Standar, Prosedur, dan Kriteria) dalam Pelatihan Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial ini dapat dipahami sebagai berikut:

Norma: aturan atau ketentuan yang dipakai sebagai tatanan untuk penyelenggaraan rumah umum dan komersial

Standar: acuan yang dipakai sebagai patokan penyelenggaraan rumah umum dan komersial

Prosedur: metode atau tata cara dalam penyelenggaraan rumah umum dan komersial

Kriteria: ukuran yang dipergunakan sebagai dasar penyelenggaraan rumah umum dan komersial

NSPK ditetapkan oleh Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat,

mempunyai kekuatan hukum mengikat sepanjang diperintahkan oleh Peraturan

Perundang-undangan yang lebih tinggi atau dibentuk berdasarkan kewenangan.

NSPK yang akan disajikan dalam modul ini merupakan muatan pokok yang

tercantum dalam Undang-undang dan Peraturan Pemerintah. Penjabaran secara

detail masih dibutuhkan untuk kemudian dijadikan Peraturan Menteri dan SOP.

Hierarki Peraturan Perundang-undangan

Untuk memahami family tree NSPK di bidang penyelenggaraan RUK, terlebih

dahulu dibutuhkan pemahaman mengenai hierarki peraturan perundang-undangan

(PUU) sesuai dengan Undang-Undang tentang Pembentukan PUU, sebagaimana

tertuang dalam Gambar 1, yaitu meliputi:


1. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;

2. Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat;

3. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang;

4. Peraturan Pemerintah;

5. Peraturan Presiden;

6. Peraturan Daerah Provinsi; dan

7. Peraturan Daerah Kabupaten/Kota.

Gambar 1 Hierarki Peraturan Perundang-undangan

Kekuatan hukum Peraturan Perundang-undangan sesuai dengan hierarki

sebagaimana dimaksud.

Jenis Peraturan Perundang-undangan selain sebagaimana dimaksud dalam hierarki

tersebut mencakup peraturan yang ditetapkan oleh Majelis Permusyawaratan

Rakyat, Dewan Perwakilan Rakyat, Dewan Perwakilan Daerah, Mahkamah Agung,

Mahkamah Konstitusi, Badan Pemeriksa Keuangan, Komisi Yudisial, Bank

Indonesia, Menteri, Badan, Lembaga, atau Komisi yang setingkat, yang dibentuk

dengan Undang-Undang atau Pemerintah atas perintah Undang-Undang, Dewan

Perwakilan Rakyat Daerah Provinsi, Gubernur, Dewan Perwakilan Rakyat Daerah

Kabupaten/Kota, Bupati/Walikota, Kepala Desa atau yang setingkat.


Peraturan Perundang-undangan sebagaimana dimaksud diakui keberadaannya dan

mempunyai kekuatan hukum mengikat sepanjang diperintahkan oleh Peraturan

Perundang-undangan yang lebih tinggi atau dibentuk berdasarkan kewenangan.

Sementara itu, NSPK ditetapkan oleh Menteri (dalam hal ini Menteri Pekerjaan

Umum dan Perumahan Rakyat) yang mempunyai kekuatan hukum mengikat

sepanjang diperintahkan oleh Peraturan Perundang-undangan yang lebih tinggi

atau dibentuk berdasarkan kewenangan.

Family Tree NSPK di Bidang Penyelenggaraan RUK

Dalam rangka Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial, baik dalam bentuk

rumah tapak atau rumah susun, saat ini terdapat beberapa PUU yang menjadi

pedoman pokok, meliputi:

1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

2. UU Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

3. UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

4. UU nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susus

5. PP No. 36 Tahun 2005 tentang Penyelenggaraan Bangunan Gedung

6. PP No. 88 Tahun 2014 tentang Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan

dan Kawasan Permukiman

7. PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman

8. PP No. 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan MBR

Selain undang-undang dan peraturan pemerintah yang telah disebutkan di atas,

dilakukan pula identifikasi dan inventarisasi terhadap peraturan perundang-

undangan yang sangat terkait dengan Penyelenggaraan RUK, yang disusun ke

dalam Family Tree sebagaimana dapat dilihat dalam Gambar 2.


Gambar 2 Family Tree Peraturan Perundang-undangan Penyelenggaraan Rumah

Umum dan Komersial

Tabel 1 Daftar Peraturan Perundang-undangan terkait Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

No. PUU Tentang

1 UU No. 28 Tahun 2002 Bangunan Gedung

2 UU No. 1 Tahun 2011 Perumahan dan Kawasan Permukiman

3 UU No. 20 Tahun 2011 Rumah Susun

4 UU No. 1 Tahun 2004 Perbendaharaan Negara

5 PP No. 36 Tahun 2005 Peraturan Pelaksanaan UU No 28 Tahun 2002

Tentang Bangunan Gedung

6 PP No. 88 Tahun 2014 Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman

7 PP No. 14 Tahun 2016 Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman

8 PP No. 64 Tahun 2016 Pembangunan Perumahan MBR

9 PP No. 27 Tahun 2014 Pengelolaan Barang Milik Negara - Daerah

10 Permenpera No. 14 Tahun

2006 Penyelenggaraan Perumahan Kawasan Khusus


No. PUU Tentang


2006

Petunjuk Pelaksanaan Penyelenggaraan Kawasan

Nelayan


2006

Petunjuk Pelaksanaan Penyelenggaraan

Pengembangan Perumahan Kawasan Perbatasan


2008 SPM Perumahan Rakyat Daerah Provinsi Kab-Kota

14 Permendagri No. 9 Tahun

2009

Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, Dan

Utilitas Perumahan Dan Permukiman Daerah


2014

Pedoman Penyusunan Rencana Pembangunan Dan

Pengembangan Perumahan Dan Kawasan

Permukiman (RP3KP) Daerah Provinsi Dan Daerah

Kabupaten/ Kota,

16 Permendagri No. 55 Tahun

2017

Pelaksanaan Perizinan Dan Non Perizinan

Pembangunan Perumahan Bagi Masyarakat

Berpenghasilan Rendah Di Daerah

17 Permen PUPR No. 38

Tahun 2015

Bantuan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum

untuk Perumahan Umum


Tahun 2017 Penyediaan Rumah Khusus


Tahun 2018

Tata Cara Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah

Dengan Badan Usaha dalam Penyediaan

Infrastruktur di Kementerian Pekerjaan Umum dan

Perumahan Rakyat

20 Permen PURP No. 23

Tahun 2018

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah

Susun

21 Permenkeu No.

246/PMK.06 Tahun 2014 Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan BMN

22 Permenkeu No.

111/PMK.06 Tahun 2016 Tata Cara Pelaksanaan Pemindahtanganan BMN

Keterkaitan antara berbagai Undang-Undang tersebut dengan Penyelenggaraan

Rumah Umum dan Komersial adalah sebagai berikut:


1. UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pengaturan Pokok pokok Agraria,

terkenal dengan sebutan UUPA

Pembangunan rumah umum dan komersial selalu membutuhkan sebidang

tanah yang status pemilikannya harus jelas menurut hukum tanah nasional

yang diatur dalam UUPA. Oleh sebab itu, dalam membangun Rumah

Umum dan Komersial pelaku pembangunan harus mengurus hak atas

tanah terlebih dahulu, agar tidak terjadi permasalahan di kemudian hari.

Pengaturan hak atas tanah yang tepat untuk pembangunan rumah umum

dan komersial diatur dalam UUPA. Dalam hal Rumah Umum dan Komersial

dibangun di atas tanah Pemerintah atau Pemerintah Daerah, maka pada

Hak Atas Tanah yang biasanya diberikan adalah Hak Pakai selama dipakai,

atau Hak Pengelolaan.

2. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Rumah umum dan komersial merupakan suatu bangunan gedung yang

berfungsi sebagai tempat hunian sehingga persyaratan teknis, admnistrasi,

dan ekologis dalam proses pembangunannya harus mangacu pada

peraturan perundang-undangan yang mengatur bangunan gedung (UU No.

28 Tahun 2002 dan PP No. 36 Tahun 2005)

3. UU No. 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara

Dalam penyelenggaraan rumah umum, pembiayaan dapat dilakukan

melalui APBN dan setelah diselesaikannya proses pembangunan akan

diserahkan kepada pihak pemohon bantuan. Oleh karena itu, dalam proses

ini akan terjadi proses pengelolaan Barang Milik Negara (BMN) sehingga

dalam pelaksanaannya harus mengacu pada peraturan yang terkait dengan

perbendaharaan negara.

4. UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

Peraturan perundangan-undangan ini beserta peraturan turunannya

merupakan peraturan pokok dalam penyelenggaraan rumah umum dan

komersial. Materi pokok dalam peraturan ini meliputi:

a. Asas, Tujuan dan Ruang Lingkup

b. Pembinaan

c. Tugas dan Wewenang

d. Penyelenggaraan Perumahan

e. Penyelenggaraan Kawasan Permukiman


f. Pemeliharaan dan Perbaikan

g. Pencegahan dan Peningkatan Kualitas terhadap Perumahan Kumuh

dan Permukiman Kumuh

h. Pendanaan dan Sistem Pembiayaan

i. Hak dan Kewajiban

j. Peran Masyarakat

Oleh sebab itu, dalam menyelenggarakan rumah umum dan rumah

komersial wajib memenuhi segala ketentuan dalam UU tersebut,

utamanya ketentuan mengenai penyelenggaraan perumahan.

5. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

Rumah umum dan rumah komersial dapat berbentuk rumah tapak atau

rumah susun sehingga apabila ada yang dibangun dalam bentuk rumah

susun, maka penyelenggaraannya harus mengacu pada UU ini.

Demikian halnya untuk rumah susun umum dapat dibangun di atas tanah

BMN/BMD yang dilakukan dengan cara sewa tanah selama 60 tahun. Di

atas tanah tersebut dibangun rumah susun yang masing-masing satuannya

dapat dimiliki oleh MBR dengan bukti Sertipikat Kepemilikan Bangunan

Gedung (SKBG). Dalam hal ini, pelaksanaannya harus mengacu pada UU ini.

Selain peraturan yang terkait langsung dengan Penyelenggaraan Rumah Umum

dan Komersial, terdapat pula beberapa peraturan, yang diinventarisasi

berdasarkan hasil identifikasi, memiliki keterkaitan secara tidak langsung dengan

Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial namun terkait dengan

Penyelenggaraan Perumahan secara umum.


Gambar 3 Family Tree Peraturan Perundang-undangan terkait dengan

Penyelenggaraan Perumahan

Latihan

1. Jelaskan yang saudara ketahui tentang pengertian NSPK!

2. Jelaskan yang saudara ketahui tentang hierarki PUU di Indonesia!

3. Jelaskan contoh identifikasi keterkaitan PUU dengan pengaturan rumah

umum dan komersial (RUK)!

Rangkuman

Mata Pelatihan NSPK pada BAB 2 ini telah menjelaskan pengertian NSPK, hierarki

Peraturan Perundang-undangan (PUU) di Indonesia, sehingga peserta dapat

memahami, tata susunan PUU mulai dari UUD 1945, Tap MPR, UU, PP, Permen,

serta keterkaitannya dengan PUU yang mengatur Penyelenggaraan Rumah Umum

dan Komersial.

Peserta juga diberikan pemahaman mengenai Family Tree PUU, sehingga peserta

dapat memahami kewajiban pelaku pembangunan Rumah Umum dan Komerial,

yang wajib tunduk pada berbagai PUU yang ada.


BAB 3

NSPK BIDANG PENYELENGGARAAN

RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL


NSPK Bidang Penyelenggaraan Rumah Umum dan

Komersial


Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu menjelaskan Peraturan

Perundangan-undangan terkait dengan NSPK Penyelenggaraan Rumah Umum dan

Komersial (RUK), khususnya NSPK dalam bentuk peraturan pemerintah yang terbit

sebagai turunan dari UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman dan peraturan pemerintah sebagai turunan dari UU Nomor 20 Tahun

2011 tentang Rumah Susun yang terkait dengan penyelenggaraan rumah umum

dan rumah komersial. PP tersebut meliputi PP Nomor 88 Tahun 2014 tentang

Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, PP Nomor 14

Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, dan

PP Nomor 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan MBR.

Pengertian Rumah Umum dan Rumah Komersial

Pengertian Rumah Umum dan Komersial telah diatur dalam UU Nomor 1 Tahun

2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan UU Nomor 20 Tahun

2011 tentang Rumah Susun, yaitu:

Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi

kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah;

Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan

mendapatkan keuntungan.

Baik rumah umum atau rumah komersial dapat berbentuk rumah tapak atau

rumah susun, oleh karena itu, NSPK yang diberlakukan dalam menyelenggarakan

rumah umum dan rumah komersial mengacu pada UU Nomor 1 Tahun 2011

tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman beserta peraturan perundang-

undangan turunannya, atau UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

beserta peraturan perundang-undangan turunannya.

Pemahaman NSPK yang mengatur RUK dalam bentuk UU Nomor 1 Tahun 2011 dan

UU Nomor 20 Tahun 2011 tersebut telah diberikan pada Pelatihan Tingkat Dasar 1.


Oleh karena itu, pada mata pelatihan NSPK Penyelenggaraan RUK untuk Pelatihan

Tingkat Dasar 2, akan diberikan pemahaman terhadap NSPK terkait

penyelenggaraan RUK yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun

2014 tentang Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman,

Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan

dan Kawasan Permukiman, dan Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016

tentang Pembangunan Perumahan MBR, serta beberapa peraturan menteri

sebagai pelaksanaannya.

Persyaratan Administrasi, Teknis, serta Tata Ruang dan Ekologis

Dalam melakukan pembangunan rumah umum dan rumah komerial, pelaku

pembangunan harus memenuhi ketentuan administratif yang meliputi:

1. Status hak atas tanah dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas

tanah;

2. Status kepemilikan bangunan gedung; dan

3. Izin mendirikan bangunan (IMB)

Permohonan izin dimaksud diajukan oleh pelaku pembangunan dengan

melampirkan persyaratan sebagai berikut:

1. sertifikat hak atas tanah;

2. surat keterangan rencana kabupaten/kota;

3. gambar rencana tapak;

4. gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tampak, dan potongan

rumah susun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan

horizontal dari satuan rumah susun (sarusun);

5. gambar rencana struktur beserta perhitungannya;

6. gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda

bersama, dan tanah bersama; dan

7. gambar rencana utilitas umum dan instalasi beserta perlengkapannya.

Persyaratan teknis pembangunan rumah umum dan rumah komersial terdiri atas:

1. tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukan lokasi serta

intensitas dan arsitektur bangunan; dan

2. keandalan bangunan yang meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan,

kenyamanan, dan kemudahan.


Ketentuan tata bangunan dan keandalan bangunan dilaksanakan sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan.

Persyaratan tata ruang dan ekologis dalam perencanaan dan perancangan rumah

sesuai dengan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi. Pembangunan

rumah susun harus memenuhi persyaratan tata ruang ekologis yang mencakup

keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan.

Penyediaan Tanah

Hal yang paling mendasar untuk membangun Rumah Umum dan Rumah Komersial

adalah penyediaan tanahnya. UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman telah mengatur penyediaan tanah untuk pembangunan

perumahan. Pada Pasal 105 disebutkan bahwa Pemerintah dan pemerintah daerah

sesuai dengan kewenangannya bertanggung jawab atas ketersediaan tanah untuk

pembangunan perumahan dan kawasan permukiman. Ketersediaan tanah ini,

termasuk penetapannya di dalam rencana tata ruang wilayah, merupakan

tanggung jawab pemerintahan daerah.

Penyediaan tanah untuk pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan

permukiman dapat dilakukan melalui:

1. Pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara

Tanah yang langsung dikuasai oleh negara yang digunakan untuk

pembangunan rumah, perumahan, dan/atau kawasan permukiman

diserahkan melalui pemberian hak atas tanah kepada setiap orang yang

melakukan pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman.

Pemberian hak atas tanah didasarkan pada keputusan gubernur atau

bupati/walikota tentang penetapan lokasi atau izin lokasi. Dalam hal tanah

yang langsung dikuasai negara terdapat garapan masyarakat, hak atas

tanah diberikan setelah pelaku pembangunan perumahan dan

permukiman selaku pemohon hak atas tanah menyelesaikan ganti rugi atas

seluruh garapan masyarakat berdasarkan kesepakatan. Dalam hal tidak ada

kesepakatan tentang ganti rugi penyelesaiannya dilaksanakan sesuai

dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.


2. Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah

Konsolidasi dapat dilakukan di atas tanah milik pemegang hak atas tanah

dan/atau di atas tanah negara yang digarap oleh masyarakat. Konsolidasi

tanah dilaksanakan berdasarkan kesepakatan:

a. antarpemegang hak atas tanah;

b. antarpenggarap tanah negara; atau

c. antara penggarap tanah negara dan pemegang hak atas tanah.

Konsolidasi tanah dapat dilaksanakan apabila paling sedikit 60% (enam

puluh persen) dari pemilik tanah yang luas tanahnya meliputi paling sedikit

60% (enam puluh persen) dari luas seluruh areal tanah yang akan

dikonsolidasi menyatakan persetujuannya. Kesepakatan paling sedikit 60%

(enam puluh persen) tidak mengurangi hak masyarakat sebesar 40%

(empat puluh persen) untuk mendapatkan aksesibilitas. Konsolidasi tanah

dapat dilaksanakan bagi pembangunan rumah tunggal, rumah deret, atau

rumah susun.

Penetapan lokasi konsolidasi tanah dilakukan oleh bupati/walikota. Khusus

untuk DKI Jakarta, penetapan lokasi konsolidasi tanah ditetapkan oleh

gubernur. Lokasi konsolidasi tanah yang sudah ditetapkan tidak

memerlukan izin lokasi.

Dalam pembangunan rumah umum dan rumah swadaya yang didirikan di

atas tanah hasil konsolidasi, Pemerintah wajib memberikan kemudahan

berupa:

a. sertifikasi hak atas tanah;

b. penetapan lokasi;

c. desain konsolidasi; dan

d. pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum.

Sertifikasi terhadap pemilik tanah hasil konsolidasi tidak dikenai bea

perolehan hak atas tanah dan bangunan. Sertifikasi terhadap penggarap

tanah negara hasil konsolidasi dikenai bea perolehan hak atas tanah dan

bangunan.

Konsolidasi tanah dapat dilaksanakan melalui kerja sama dengan badan

hukum. Kerja sama ini dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis antara

penggarap tanah negara dan/atau pemegang hak atas tanah dan badan


hukum dengan prinsip kesetaraan yang dibuat di hadapan pejabat yang

berwenang. Ketentuan lebih lanjut mengenai konsolidasi tanah diatur

dengan Peraturan Pemerintah.

3. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah

Peralihan atau pelepasan hak atas tanah dilakukan setelah badan hukum

memperoleh izin lokasi. Peralihan hak atas tanah ini dibuat di hadapan

pejabat pembuat akta tanah setelah ada kesepakatan bersama.

Pelepasan hak atas tanah dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang.

Peralihan hak atau pelepasan hak atas tanah wajib didaftarkan pada kantor

pertanahan kabupaten/kota sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

4. Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik

daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik

daerah bagi pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman

diperuntukkan pembangunan rumah umum dan/atau rumah khusus.

Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik

daerah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan.

5. Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar

Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar bagi pembangunan

rumah, perumahan, dan kawasan permukiman diperuntukkan

pembangunan rumah umum, rumah khusus, dan penataan permukiman

kumuh.

Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar dilaksanakan sesuai

dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

6. Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum sesuai

dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum bagi

pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman

diperuntukkan pembangunan rumah umum, rumah khusus, dan penataan

permukiman kumuh. Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi


kepentingan umum dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

7. Pendayagunaan tanah wakaf bagi pembangunan rumah susun

Untuk pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus,

penyediaan tanahnya, selain dapat dilakukan dengan enam cara diatas,

dapat pula dilakukan dengan pendayagunaan tanah wakaf bagi

pembangunan rumah susun.

Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

Penyelenggaraan Rumah Umum dan Rumah Komersial meliputi:

1. perencanaan perumahan;

2. pembangunan perumahan;

3. pemanfaatan perumahan; dan

4. pengendalian perumahan.

1. Perencanaan Rumah Umum dan Komersial

Perencanaan Rumah Umum dan Rumah Komersial dilakukan untuk memenuhi

kebutuhan rumah. Perencanaan perumahan terdiri atas:

a. perencanaan dan perancangan Rumah Umum dan Rumah Komersial; dan

b. perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum.

Ketentuan teknis perencanaan rumah umum dan kemersial akan diatur dengan

peraturan Menteri.

2. Pembangunan Rumah Umum dan Rumah Komersial

Pembangunan rumah umum dan komersial dapat dilakukan dengan

pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun. Pembangunan

rumah dikembangkan berdasarkan tipologi, ekologi, budaya, dan dinamika

ekonomi pada tiap daerah, serta mempertimbangkan faktor keselamatan dan

keamanan.

Pembangunan rumah umum dan rumah komersial harus dilakukan sesuai dengan

rencana tata ruang wilayah. Pemerintah dan/atau pemerintah daerah bertanggung

jawab dalam pembangunan rumah umum dan rumah komersial (dalam proses

perizinannya). Dalam melaksanakan tanggung jawab, Pemerintah dan/atau

pemerintah daerah dapat menugasi dan/atau membentuk lembaga atau badan


yang menangani pembangunan rumah umum sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan. Lembaga atau badan bertanggung jawab untuk:

a. membangun rumah umum, rumah khusus, dan rumah negara;

b. menyediakan tanah bagi pembangunan perumahan; dan

c. melakukan koordinasi dalam proses perizinan dan pemastian kelayakan

hunian.

Rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap

proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual

beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Perjanjian

pendahuluan jual beli dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:

a. status pemilikan tanah;

b. hal yang diperjanjikan;

c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;

d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan

e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).

Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun, dapat

dilakukan di atas tanah:

a. hak milik;

b. hak guna bangunan, baik di atas tanah negara maupun di atas hak

pengelolaan; atau

c. hak pakai di atas tanah negara.

Pemilikan rumah dapat difasilitasi dengan kredit atau pembiayaan pemilikan

rumah. Kredit atau pembiayaan pemilikan rumah dapat dibebani hak tanggungan.

Kredit atau pembiayaan rumah umum tidak harus dibebani hak tanggungan.

Pembangunan rumah tunggal, rumah deret, rumah susun, dan/atau satuan

rumah susun dapat dibebankan jaminan utang sebagai pelunasan kredit atau

pembiayaan. Pelunasan kredit atau pembiayaan dilakukan untuk membiayai

pelaksanaan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun.

Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret,

dan/atau rumah susun tidak boleh melakukan serah terima dan/atau menarik

dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) dari pembeli, sebelum memenuhi

persyaratan.


Pembangunan Rumah Umum dan Komersial dapat dilakukan dengan

pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum dan/atau

peningkatan kualitas perumahan. Pemerintah daerah wajib memberikan

kemudahan perizinan bagi badan hukum yang mengajukan rencana pembangunan

Rumah Umum untuk MBR. Pemerintah daerah berwenang mencabut izin

pembangunan perumahan terhadap badan hukum yang tidak memenuhi

kewajibannya.

Sertifikat Laik Fungsi

Pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonan sertifikat laik fungsi kepada

bupati/walikota setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan

rumah susun sepanjang tidak bertentangan dengan IMB. Khusus untuk Provinsi DKI

Jakarta, permohonan sertifikat laik fungsi diajukan kepada Gubernur.

Pemerintah daerah menerbitkan sertifikat laik fungsi setelah melakukan

pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan rumah susun sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan.

Pemanfaatan Rumah Umum dan Komersial

Pemanfaatan perumahan digunakan sebagai fungsi hunian. Pemanfaatan

perumahan di lingkungan hunian meliputi:

1. pemanfaatan rumah;

2. pemanfaatan prasarana dan sarana perumahan; dan

3. pelestarian rumah, perumahan, serta prasarana dan sarana perumahan

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pemanfaatan rumah dapat digunakan sebagai kegiatan usaha secara terbatas

tanpa membahayakan dan tidak mengganggu fungsi hunian. Pemanfaatan rumah

selain digunakan untuk fungsi hunian harus memastikan terpeliharanya perumahan

dan lingkungan hunian. Ketentuan mengenai pemanfaatan rumah diatur dengan

peraturan daerah.

Setiap orang berhak untuk bertempat tinggal atau menghuni rumah. Hak untuk

menghuni rumah dapat berupa:

1. hak milik; atau

2. sewa atau bukan dengan cara sewa.


Penghunian rumah dengan cara sewa menyewa atau dengan cara bukan sewa

menyewa hanya sah apabila ada persetujuan atau izin pemilik rumah. Khusus bagi

rumah yang sedang dalam sengketa, rumah tidak dapat disewakan.

Penghunian rumah dengan cara sewa menyewa atau dengan cara bukan sewa

menyewa dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa.

Perjanjian tertulis sekurang-kurangnya mencantumkan ketentuan mengenai hak

dan kewajiban, jangka waktu sewa menyewa, dan besarnya harga sewa serta

kondisi force majeur.

Harga sewa bagi rumah sewa yang pembangunannya memperoleh kemudahan dari

Pemerintah dan pemerintah daerah ditetapkan oleh kepala daerah sesuai

kewenangannya berdasarkan pedoman yang ditetapkan oleh Menteri. Dalam

menetapkan harga sewa, kepala daerah harus tetap memperhatikan spesifikasi

Rumah dan lokasi Rumah yang disewakan serta kelangsungan usaha atau kegiatan

sewa menyewa Rumah. Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara penghunian

Rumah dengan cara sewa menyewa atau cara bukan sewa menyewa diatur lebih

lanjut dengan Peraturan Menteri.

Sementara itu, pemanfaatan prasarana dan sarana perumahan dilakukan :

1. berdasarkan jenis Prasarana dan Sarana Perumahan sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang- undangan; dan

2. tidak mengubah fungsi dan status kepemilikan.

Pengendalian Rumah Umum dan Rumah Komersial

Pengendalian Perumahan salah satunya diatur dalam PP nomor 14 Tahun 2016

tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Berdasarkan

peraturan tersebut, pengendalian perumahan dimulai dari tahap:

1. perencanaan;

2. pembangunan

3. pembangunan; dan

4. pemanfaatan.

Pengendalian perumahan, baik pada tahap perencanaan, pembangunan, maupun

pemanfaatan, dilaksanakan oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah dalam

bentuk:


1. Perizinan

a. Pada tahap perencanaan, pengendalian dilakukan melalui pemberian

izin yang efektif dan efisien;

b. Pada tahap pembangunan, pengendalian dilakukan melalui kesesuaian

pembangunan dengan perizinan;

c. Pada tahap pemanfaatan, pengendalian dilakukan melalui pemberian

arahan penerbitan sertifikat laik fungsi. Penerbitan sertifikat laik

dilakukan untuk menjamin kesesuaian pemanfaatan Rumah dengan

fungsinya.

2. Penertiban

a. Pada tahap perencanaan, pengendalian dilakukan untuk menjamin

kesesuaian perencanaan perumahan dengan rencana tata ruang

wilayah dan ketentuan peraturan perundang- undangan;

b. Pada tahap pembangunan, pengendalian dilakukan untuk menjamin

kesesuaian pembangunan Perumahan dengan rencana tata ruang

wilayah, perencanaan Perumahan, izin mendirikan bangunan, dan

persyaratan lain sesuai peraturan perundang-undangan;

c. Pada tahap pemanfaatan, pengendalian dilakukan untuk menjamin

kesesuaian pemanfaatan Perumahan dengan sertifikat laik fungsi.

3. Penataan

a. Pada tahap perencanaan, pengendalian dilakukan untuk menjamin

kesesuaian perencanaan Perumahan dengan tata bangunan dan

lingkungan yang terstruktur;

b. Pada tahap pembangunan, pengendalian dilakukan untuk menjamin

pembangunan Perumahan yang layak huni sehat, aman, serasi, dan

teratur serta mencegah terjadinya penurunan kualitas Perumahan;

c. Pada tahap pemanfaatan, pengendalian dilakukan untuk menjamin

kesesuaian pemanfaatan Perumahan dengan fungsi hunian.

Pengendalian Perumahan oleh Pemerintah dilakukan melalui penetapan norma,

standar, prosedur, dan kriteria. Pemerintah Daerah dapat membentuk atau

menunjuk satuan kerja perangkat daerah untuk melaksanakan pengendalian

Perumahan. Pembentukan atau penunjukan satuan kerja perangkat daerah sesuai

dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Ketentuan lebih lanjut

mengenai pengendalian perumahan diatur dengan Peraturan Pemerintah.


Kemudahan Pembangunan dan Perolehan Rumah Umum bagi MBR

Pemerintah wajib memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR. Untuk memenuhi

kebutuhan rumah bagi MBR, Pemerintah dan/atau pemerintah daerah wajib

memberikan kemudahan pembangunan dan perolehan rumah melalui program

perencanaan pembangunan perumahan secara bertahap dan berkelanjutan.

Kemudahan dan/atau bantuan pembangunan dan perolehan rumah bagi MBR

dapat berupa:

1. subsidi perolehan rumah;

2. stimulan rumah swadaya;

3. insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan di bidang perpajakan;

4. perizinan;

5. asuransi dan penjaminan;

6. penyediaan tanah;

7. sertifikasi tanah; dan/atau

8. prasarana, sarana, dan utilitas umum.

Pemberian kemudahan dituangkan dalam akta perjanjian kredit atau pembiayaan

untuk perolehan rumah bagi MBR. Ketentuan mengenai MBR diatur oleh Peraturan

Menteri.

Orang perseorangan yang memiliki rumah umum dengan kemudahan yang

diberikan Pemerintah atau pemerintah daerah hanya dapat menyewakan dan/atau

mengalihkan kepemilikannya atas rumah kepada pihak lain, dalam hal:

1. pewarisan;

2. penghunian setelah jangka waktu paling sedikit 5 (lima) tahun; atau

3. pindah tempat tinggal karena tingkat sosial ekonomi yang lebih baik.

Dalam hal dilakukan pengalihan kepemilikan pengalihannya wajib dilaksanakan

oleh lembaga yang ditunjuk atau dibentuk oleh Pemerintah atau pemerintah

daerah dalam bidang perumahan dan permukiman.

Jika pemilik meninggalkan rumah secara terus-menerus dalam waktu paling lama 1

(satu) tahun tanpa memenuhi kewajiban berdasarkan perjanjian, Pemerintah atau

pemerintah daerah berwenang mengambil alih kepemilikan rumah tersebut.

Rumah yang telah diambil alih oleh Pemerintah atau pemerintah daerah wajib

didistribusikan kembali kepada MBR. Ketentuan mengenai penunjukkan dan


pembentukan lembaga oleh Pemerintah atau pemerintah daerah diatur dengan

Peraturan Pemerintah.

Ketentuan lebih lanjut mengenai kemudahan dan/atau bantuan pembangunan dan

perolehan rumah bagi MBR diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Dalam mendukung program pembangunan satu juta rumah telah diterbitkan

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 64 Tahun 2016 tentang

Pembangunan Perumahan MBR, yang pada intinya mengatur kemudahan dan

percepatan proses perijinan dan sertipikasi hak atas tanah bagi pelaku

pembangunan yang membangun perumahan MBR. Kemudahan perijinan tersebut

antara lain sebagai berikut :

1. Bahwa pembangunan perumahan MBR dilakukan untuk luas tanah tidak

lebih dari 5 ha, dan paling kurang 0,5 ha. Pembangunan rumahnya

dilakukan sesuai dengan standar yang ditetapkan oleh Menteri;

2. Tahapan pembangunan meliputi: persiapan, pra kontruksi, kontruksi dan

pasca kontruksi;

3. Badan hukum mengajukan proposal kepada bupati/ walikota melalui PTSP,

dilengkapi sertipikat tanah dan bukti PBB;

4. Pengajuan sertipikat sekaligus pengajuan ijin pemanfaatan tanah;

5. PTSP memberikan persetujuan proposal paling lama 7 hari kerja;

6. Badan hukum mengajukan pengesahan site plan dan surat pendaftaran

pernyataan pengelolaan dan pemantauan lingkungan kepada PTSP, dan

PTSP menetapkan pengesahan satu hari kerja sejak berkas diterima

lengkap;

7. Badan hukum dapat menyediaan tanah makam di lokasi perumahan MBR,

dapat pula disediakan di lokasi lainnya, dengan luas 2 % kali luas tanah;

8. Badan Hukum mengajukan permohonan pengukuran dan penetapan peta

bidang kepada kepala kantor pertanahan, dan kepala kantor pertanahan

menetapkan peta bidang paling lama 14 hari kerja;

9. Sertipikat induk diterbitkan paling lama tiga hari kerja setelah peta bidang

diterbitkan;

10. Badan hukum melakukan permohonan ijin mendirikan bangunan kepada

PTSP;

11. PTSP meminta pertimbangan teknis kepada instansi teknis untuk

menerbitkan IMB, dan menerbitkan IMB dalam waktu 7 hari kerja;

12. Informasi Ketersediaan surveyor berlinsensi.


Dalam rangka implementasi PP tersebut diperlukan kegiatan sosialisasi dan

fasilitasi, dengan aspek yang perlu difasilitasi adalah sebagai berikut:

1. Kajian Pembentukan Dinas Perumahan;

2. Kajian Pembentukan PTSP;

3. Kajian Pembentukan Loket Percepatan;

4. Kajian Pembentukan Layanan Data dan Informasi MBR;

5. Kajian Pembentukan Kantor Surveryor Berlisensi di Daerah.

Hunian Berimbang Rumah Umum dan Komersial

Badan hukum yang melakukan pembangunan perumahan wajib mewujudkan

perumahan dengan hunian berimbang. Pembangunan perumahan skala besar yang

dilakukan oleh badan hukum wajib mewujudkan hunian berimbang dalam satu

hamparan. Kewajiban dimaksud dikecualikan untuk badan hukum yang

membangun perumahan yang seluruhnya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan

rumah umum.

Dalam hal pembangunan perumahan dengan pola hunian berimbang, Pemerintah

dan/atau pemerintah daerah dapat memberikan insentif kepada badan hukum

untuk mendorong pembangunan perumahan dengan hunian berimbang.

Pembangunan perumahan skala besar dengan hunian berimbang meliputi rumah

sederhana, rumah menengah. Ketentuan mengenai hunian berimbang diatur

dengan Peraturan Menteri. Peraturan menteri yang ada saat ini dirasakan kurang

implententatif, hal ini disebabkan karena kewajiban membangun hunian

berimbang tidak dicantumkan ke dalam ijin lokasi dan ijin mendirikan bangunan.

Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dengan hunian berimbang

bertujuan untuk:

1. menjamin tersedianya rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana bagi masyarakat yang dibangun dalam satu hamparan atau

tidak dalam satu hamparan untuk rumah sederhana;

2. mewujudkan kerukunan antar berbagai golongan masyarakat dari berbagai

profesi, tingkat ekonomi dan status sosial dalam perumahan, permukiman,

lingkungan hunian, dan kawasan permukiman;

3. mewujudkan subsidi silang untuk penyediaan prasarana, sarana, dan

utilitas umum, serta pembiayaan pembangunan perumahan;

4. menciptakan keserasian tempat bermukim baik secara sosial dan ekonomi;

dan


5. mendayagunakan penggunaan lahan yang diperuntukkan bagi perumahan

dan kawasan permukiman.

Ruang lingkup pengaturan hunian berimbang meliputi :

1. lokasi dan komposisi;

2. perencanaan dan pembangunan;

3. pengendalian;

4. tanggung jawab pemerintah dan pemerintah daerah; dan

5. insentif dan disinsentif.

Setiap orang yang membangun perumahan dan kawasan permukiman wajib

dengan hunian berimbang, kecuali seluruhnya diperuntukkan bagi rumah

sederhana dan/atau rumah susun umum.


harus memenuhi persyaratan lokasi dan komposisi.


dilaksanakan di perumahan, permukiman, lingkungan hunian dan kawasan

permukiman, dengan skala sebagai berikut:

1. perumahan dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 50 (lima puluh)

sampai dengan 1.000 (seribu) rumah;

2. permukiman dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 1.000 (seribu)

sampai dengan 3.000 (tiga ribu) rumah;

3. lingkungan hunian dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 3.000 (tiga

ribu) sampai dengan 10.000 (sepuluh ribu) rumah; dan

4. kawasan permukiman dengan jumlah rumah lebih dari 10.000 (sepuluh

ribu) rumah.

Persyaratan lokasi hunian berimbang dilaksanakan dalam satu kabupaten/kota

pada:

1. Satu hamparan Lokasi hunian berimbang dalam satu hamparan wajib dilaksanakan pada

permukiman, lingkungan hunian, kawasan permukiman. Lokasi hunian

berimbang dalam satu hamparan sekurang-kurangnya menampung 1.000

(seribu) rumah.


2. Tidak dalam satu hamparan

Lokasi hunian berimbang tidak dalam satu hamparan dapat dilaksanakan

pada perumahan yang sekurang-kurangnya menampung 50 (lima puluh)

rumah. Dalam hal tidak dalam satu hamparan maka pembangunan rumah

sederhana oleh setiap orang harus memenuhi persyaratan:

a. dibangun dalam satu wilayah kabupaten/kota; dan

b. penyediaan akses ke pusat pelayanan dan tempat kerja.

Komposisi jumlah rumah merupakan perbandingan jumlah rumah sederhana,

jumlah rumah menengah, dan jumlah rumah mewah. Komposisi ini didasarkan

pada:

1. Jumlah rumah

Perbandingan jumlah rumah sekurang-kurangnya 3:2:1 (tiga berbanding

dua berbanding satu), yaitu 3 (tiga) atau lebih rumah sederhana

berbanding 2 (dua) rumah menengah berbanding 1 (satu) rumah mewah.

Dalam hal tidak dapat dibangun rumah sederhana dalam bentuk rumah

tunggal atau rumah deret dapat dibangun dalam bentuk rumah susun

umum.

2. luasan lahan

Komposisi luasan lahan merupakan perbandingan luas lahan untuk rumah

sederhana, terhadap luas lahan keseluruhan.

Luasan lahan rumah sederhana sekurang-kurangnya 25% (dua puluh lima

perseratus) dari luas lahan keseluruhan dengan jumlah rumah sederhana

sekurang-kurangnya sama dengan jumlah rumah mewah ditambah

jumlah rumah menengah.

Dalam hal hanya membangun rumah mewah, setiap orang wajib membangun

rumah sederhana sekurang-kurangnya 3 (tiga) kali jumlah rumah mewah. Dalam

hal hanya membangun rumah menengah, setiap orang wajib membangun

rumah sederhana sekurang-kurangnya 2 (dua) kali jumlah rumah menengah.

Dalam hal rumah sederhana tidak dibangun dalam satu hamparan, jumlah rumah

sederhana yang harus dibangun ditambah sekurang-kurangnya 20 % (dua puluh

perseratus) dari kewajiban perbandingan jumlah rumah. Dalam hal pembangunan

rumah sederhana berdasarkan komposisi luasan lahan dilakukan tidak dalam satu

hamparan, luasan lahan untuk rumah sederhana ditambah sekurang-kurangnya


15% (lima belas perseratus) untuk rumah sederhana dan/atau rumah susun umum

dari luas lahan keseluruhan.

Hunian berimbang rumah susun merupakan perumahan atau lingkungan hunian

yang dibangun secara berimbang antara rumah susun komersial dan rumah susun

umum.

Hunian berimbang khusus untuk rumah susun umum sekurang-kurangnya 20%

(dua puluh perseratus) dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun.

Rumah susun umum dapat dibangun pada bangunan terpisah dari bangunan

rumah susun komersial, dapat pula dibangun dalam satu hamparan dengan rumah

susun komersial.

Dalam hal tidak dalam satu hamparan, maka pembangunan rumah susun umum

dilaksanakan oleh setiap orang harus memenuhi persyaratan:

1. dibangun dalam satu wilayah kabupaten/kota; dan

2. penyediaan akses ke pusat pelayanan dan tempat kerja.

1. Perencanaan dan Pengendalian Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang

a. Perencanaan

Perencanaan perumahan dan kawasan permukiman dengan hunian berimbang

dilakukan oleh setiap orang. Perencanaan dilakukan untuk lokasi baru

dan/atau pada lokasi pengembangan yang sebagian sudah terbangun.

Perencanaan dapat disusun dalam satu hamparan atau tidak dalam satu

hamparan. Perencanaan tidak dalam satu hamparan wajib diajukan oleh setiap

orang yang sama. Perencanaan lokasi baru dan/atau pada lokasi

pengembangan disusun dalam bentuk dokumen perencanaan yang menjamin

terlaksananya hunian berimbang.

Dokumen perencanaan sekurang-kurangnya meliputi:

1) Rencana tapak;

2) Desain rumah;

3) Spesifikasi teknis rumah;

4) Rencana kerja perwujudan hunian berimbang; dan

5) Rencana kerjasama.


Dokumen perencanaan wajib mendapat pengesahan pemerintah daerah

kabupaten/kota, khusus untuk DKI Jakarta oleh pemerintah daerah provinsi DKI

Jakarta.

Setiap orang yang membangun perumahan dan kawasan permukiman wajib

mewujudkan hunian berimbang sesuai dengan perencanaan.

Pembangunan permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan permukiman

dengan hunian berimbang hanya dilakukan oleh badan hukum bidang

perumahan dan kawasan permukiman. Badan hukum ini dapat berupa badan

hukum yang berdiri sendiri atau kumpulan badan hukum dalam bentuk

kerjasama. Kerjasama yang dimaksud dapat berbentuk:

1) konsorsium;

2) kerjasama operasional; atau

3) bentuk kerjasama lain sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Pembangunan rumah sederhana dilaksanakan secara proporsional atau rumah

susun umum sesuai dengan rencana kerja perwujudan hunian berimbang.

b. Pengendalian Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian

Berimbang

Pengendalian perumahan dan kawasan permukiman dengan hunian berimbang

dilakukan pada:

1) Tahap perencanaan

Pengendalian pada tahap perencanaan sesuai dengan dokumen

perencanaan.

2) Tahap pembangunan

Pengendalian pada tahap pembangunan meliputi:

a) perizinan;

b) penertiban; dan

c) penataan.

3) Tahap pengembangan

Pengendalian pada tahap pengembangan ditujukan bagi setiap orang

yang mengajukan izin pengembangan atau perluasan perumahan dan

kawasan permukiman.

Pengendalian perumahan dan kawasan permukiman dengan hunian berimbang

dilakukan oleh unit kerja teknis pemerintah daerah kabupaten/kota.


Pengendalian dilakukan melalui:

1) pemberian peringatan tertulis;

2) penyegelan lokasi dan penghentian sementara kegiatan

pembangunan;

3) pembatalan izin mendirikan bangunan;

4) pembongkaran bangunan; dan/atau

5) pemberian sanksi.

Pemberian sanksi dapat berupa sanksi administratif dan/atau sanksi pidana

sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Ketentuan mengenai unit kerja teknis dan pemberian sanksi diatur dengan

Peraturan Daerah Kabupaten/Kota, khusus untuk Provinsi DKI Jakarta diatur

dengan Peraturan Daerah Provinsi.

2. Tanggung Jawab Pemerintah dan Pemerintah Daerah

Pemerintah dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dengan

hunian berimbang mempunyai tanggung jawab:

a. merumuskan dan menetapkan kebijakan penyelenggaraan hunian

berimbang;

b. melaksanakan pembinaan dan koordinasi kepada pemerintah daerah provinsi, pemerintah daerah kabupaten/kota, dan setiap orang yang

menyelenggarakan hunian berimbang meliputi:

1) Sosialisasi;

2) Pendidikan dan pelatihan;

3) Bimbingan teknis dan bantuan teknis; dan

4) Penelitian dan pengembangan;

c. melaksanakan pemantauan kepada pemerintah daerah provinsi,

pemerintah daerah kabupaten/kota melalui kegiatan pengamatan

terhadap penyelenggaraan hunian berimbang secara langsung dan/atau

tidak langsung; dan

d. melaksanakan evaluasi kepada pemerintah daerah provinsi, pemerintah

daerah kabupaten/kota melalui kegiatan penilaian terhadap tingkat

pencapaian penyelenggaraan hunian berimbang secara terukur dan

objektif.


Pembinaan adalah dalam rangka mendorong pemerintah daerah provinsi dan

pemerintah daerah kabupaten/kota menyusun peraturan penyelenggaraan hunian

berimbang dan memberikan insentif kepada badan hukum yang menyelenggarakan

hunian berimbang.

Pemerintah daerah provinsi dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman dengan hunian berimbang mempunyai tanggung jawab:


berimbang;

b. melaksanakan pembinaan dan koordinasi kepada pemerintah daerah

kabupaten/kota yang menyelenggarakan hunian berimbang;

c. melaksanakan pemantauan kepada pemerintah daerah kabupaten/kota

melalui kegiatan pengamatan terhadap penyelenggaraan hunian

berimbang secara langsung dan/atau tidak langsung; dan

d. melaksanakan evaluasi kepada pemerintah daerah kabupaten/kota melalui

kegiatan penilaian terhadap tingkat pencapaian penyelenggaraan hunian

berimbang secara terukur dan objektif.

Pemerintah daerah kabupaten/kota dalam penyelenggaraan perumahan dan

kawasan permukiman dengan hunian berimbang mempunyai tanggung jawab:


berimbang;

b. melaksanakan pembinaan dan koordinasi kepada setiap orang yang

menyelenggarakan hunian berimbang; dan

c. melaksanakan pengendalian pelaksanaan penyelenggaraan hunian

berimbang.

Selain melaksanakan tugas dan tanggung jawab, dalam pemberian izin lokasi

pembangunan perumahan dan kawasan permukiman ketentuan tentang hunian

berimbang sudah dicantumkan dalam izin lokasi tersebut. Izin lokasi merupakan

bagian yang diajukan oleh setiap orang sebagaimana dimaksud dalam pasal

Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta pemerintah daerah provinsi bertanggung jawab

terhadap pengendalian penyelenggaraan hunian berimbang.

Pemerintah, pemerintah daerah provinsi, dan pemerintah daerah kabupaten/kota

dalam menyelenggarakan perumahan dan kawasan permukiman dengan hunian

berimbang memberikan insentif dan disinsentif.


Insentif diberikan oleh:

a. Pemerintah kepada pemerintah daerah provinsi;

b. Pemerintah kepada pemerintah daerah kabupaten/kota;

c. Pemerintah kepada badan hukum bidang perumahan dan kawasan

permukiman;

d. Pemerintah daerah provinsi kepada pemerintah daerah kabupaten/kota;

e. Pemerintah daerah provinsi kepada badan hukum bidang perumahan dan

kawasan permukiman; dan

f. Pemerintah daerah kabupaten/kota kepada badan hukum bidang

perumahan dan kawasan permukiman.

Insentif disesuaikan dengan kemampuan penganggaran Pemerintah, pemerintah

daerah provinsi, dan pemerintah daerah kabupaten/kota.

Pemerintah memberikan insentif kepada pemerintah daerah provinsi yang

meliputi:

a. bantuan program pembangunan perumahan dan kawasan permukiman;

dan/atau

b. pemberian penghargaan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.

Insentif diberikan kepada pemerintah daerah provinsi yang memenuhi

persyaratan:

a. mempunyai peraturan mengenai penyelenggaraan hunian berimbang; atau

b. memberikan insentif kepada badan hukum yang menyelenggarakan

hunian berimbang.

Pemerintah memberikan insentif kepada pemerintah daerah kabupaten/kota yang

meliputi:


b. bantuan prasarana, sarana dan utilitas umum; dan/atau

c. pemberian penghargaan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.

Insentif diberikan kepada Pemerintah kabupaten/kota yang memenuhi

persyaratan:


b. memberikan insentif kepada badan hukum yang menyelenggarakan

hunian berimbang.

Pemerintah memberikan insentif kepada badan hukum yang meliputi:


a. keringanan pajak untuk rumah sederhana sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan;

b. bantuan prasarana, sarana dan utilitas umum;

c. bantuan kredit konstruksi melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan

Perumahan (FLPP); dan/atau

d. pemberian penghargaan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.

Insentif diberikan kepada badan hukum yang memenuhi persyaratan:

a. menyelenggarakan hunian berimbang dalam satu hamparan; atau

b. menyelenggarakan hunian berimbang tidak dalam satu hamparan

dengan jumlah rumah sederhana lebih dari komposisi hunian berimbang.

Pemerintah daerah provinsi memberikan insentif kepada pemerintah daerah

kabupaten/kota yang meliputi:


dan/atau


Insentif diberikan kepada pemerintah daerah kabupaten/kota yang memenuhi

persyaratan:


b. memberikan insentif kepada badan hukum yang menyelenggarakan hunian

berimbang.

Pemerintah daerah provinsi memberikan insentif kepada badan hukum yang

meliputi:

a. bantuan prasarana, sarana dan utilitas umum; dan/atau






Pemerintah daerah kabupaten/kota memberikan insentif kepada badan hukum

yang meliputi:


b. pemberian kemudahan perolehan lahan untuk pembangunan dan

pengembangannya;


c. dukungan aksesibilitas ke lokasi;

d. pemberian kemudahan perizinan;

e. keringanan biaya retribusi;

f. bantuan prasarana, sarana dan utilitas umum; dan/atau

g. pemberian penghargaan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.





Penghunian dan Pengelolaan Rumah Susun Umum dan Rumah Susun Komersial

Pengelolaan rumah susun umum dan rumah susun komersial meliputi kegiatan

operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan

tanah bersama. Pengelolaan rumah susun harus dilaksanakan oleh pengelola yang

berbadan hukum, kecuali rumah susun umum sewa, rumah susun khusus, dan

rumah susun negara.

Badan hukum yang dimaksud tersebut harus mendaftar dan mendapatkan izin

usaha dari Bupati/Walikota. Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, badan hukum

dimaksud harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari Gubernur.

Dalam menjalankan pengelolaan pengelola berhak menerima sejumlah biaya

pengelolaan. Biaya pengelolaan dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara

proporsional.

Biaya pengelolaan rumah susun umum sewa dan rumah susun khusus milik

pemerintah dapat disubsidi pemerintah. Besarnya biaya pengelolaan dihitung

berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan.

Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara penghitungan besarnya biaya

pengelolaan diatur dalam peraturan menteri yang membidangi bangunan gedung.

Dalam menjalankan kewajibannya, pengelola dapat bekerja sama dengan orang

perseorangan dan badan hukum.

Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah

susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib

mengelola rumah susun. Masa transisi dimaksud ditetapkan paling lama 1 (satu)


tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. Pelaku

pembangunan dalam pengelolaan rumah susun dapat bekerja sama dengan

pengelola.

Besarnya biaya pengelolaan rumah susun pada masa ditanggung oleh pelaku

pembangunan dan pemilik sarusun berdasarkan Nilai Perbandingan Proposional

(NPP) setiap sarusun. Ketentuan lebih lanjut mengenai pengelolaan rumah susun,

masa transisi, dan tata cara penyerahan pertama kali diatur dengan peraturan

pemerintah.

Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)

Pemilik satuan rumah susun (sarusun) wajib membentuk Perhimpunan Pemilik dan

Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Perhimpunan Pemilik dan Penghuni

Satuan Rumah Susun (PPPSRS) beranggotakan pemilik atau penghuni yang

mendapat kuasa dari pemilik sarusun.

PPPSRS diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan UU Rumah Susun.

Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat

sebelum masa transisi berakhir. Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku

pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama,

dan tanah bersama kepada PPPSRS.

PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang

berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah

bersama, dan penghunian. PPPSRS dapat membentuk atau menunjuk pengelola.

Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan

dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga

PPPSRS.

Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan

pengelolaan rumah susun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan Nilai

Perbandingan Proposional (NPP). Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang

berkaitan dengan kepentingan penghunian rumah susun, setiap anggota berhak

memberikan satu suara. Ketentuan lebih lanjut mengenai PPPSRS diatur dengan

Peraturan Pemerintah. Demikian muatan yang diatur dalam UU nomor 20 Tahun

2011 tentang Rumah Susun.


Mengingat sampai dengan saat ini peraturan pemerintah yang mengatur tentang

PPPSRS belum juga diterbitkan, untuk mengisi kekosongan hukum telah diterbitkan

Peraturan Menteri PUPR Nomor 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik

dan Penghuni Satuan Rumah Susun. Peraturan Menteri ini mengatur:

1. Persiapan Pembentukan PPPSR;

2. Pelaksanaan Musyawarah;

3. Keanggotaan dan Struktur Organisasi;

4. Akta Pendirian, Anggaran Dasar, dan Anggaran Rumah Tangga, serta Tata

Tertib Penghunian;

5. Pengelolaan.

Pemilik Sarusun wajib membentuk PPPSRS. Pembentukan PPPSRS wajib difasilitasi

oleh Pelaku Pembangunan paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Masa

transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali

Sarusun kepada Pemilik, tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya seluruh Sarusun.

Fasilitasi merupakan sarana untuk memberikan segala kebutuhan pembentukan

PPPSRS paling sedikit berupa:

a. penyediaan ruang rapat dan kelengkapannya, paling kurang meliputi meja,

kursi, papan tulis/alat tulis, pengeras suara, dan penggunaan papan/media

informasi kepada warga Pemilik dan/atau Penghuni;

b. data kepemilikan dan/atau penghunian serta letak Sarusun berdasarkan

hasil pendataan yang dilakukan oleh Pelaku Pembangunan; dan

c. dukungan administrasi serta penyediaan konsumsi.

Pembentukan PPPSRS terdiri atas persiapan pembentukan PPPSRS dan

pelaksanaan pembentukan PPPSRS yang pembiayaannya dibebankan kepada

Pelaku Pembangunan.


Gambar 4 Proses Pembentukan PPPSRS

1. Persiapan Pembentukan PPPSRS

Pelaku Pembangunan wajib melakukan sosialisasi penghunian secara langsung atau

menggunakan media informasi sejak Sarusun mulai dipasarkan kepada calon

pembeli dan sebelum pembentukan PPPSRS. Sosialisasi penghunian secara

langsung dilakukan melalui pertemuan antara Pelaku Pembangunan dengan

Pemilik dan Penghuni dengan materi:

a. tata cara pembentukan PPPSRS;

b. tata tertib penghunian sementara; dan

c. pengelolaan Rumah Susun.

Sosialisasi penghunian dengan menggunakan media informasi dilakukan melalui

selebaran (leaflet), papan informasi, brosur dan/atau bentuk informasi tidak

langsung lainnya yang mudah diperoleh Pemilik Sarusun.

Pendataan Pemilik dan/atau Penghuni wajib dilakukan oleh Pelaku Pembangunan

sesuai dengan prinsip kepemilikan atau kepenghunian yang sah. Kepemilikan atau


kepenghunian yang sah dibuktikan dengan tanda bukti kepemilikan atau tanda

bukti kepenghunian Sarusun.

Pelaku Pembangunan menyerahkan hasil pendataan pemilikan dan/atau

penghunian kepada panitia musyawarah yang telah terbentuk untuk data

penyelenggaraan musyawarah. Pelaku Pembangunan wajib melakukan

pembaharuan data pemilikan dan/atau penghunian dan disampaikan kepada

panitia musyawarah.

Sebelum pembentukan PPPSRS , Pelaku Pembangunan wajib memfasilitasi Pemilik

dalam membentuk panitia musyawarah. Fasilitasi oleh Pelaku Pembangunan

dilakukan melalui penyelenggaraan rapat pembentukan panitia musyawarah.

Undangan rapat pembentukan panitia musyawarah disampaikan paling lambat 10

(sepuluh) hari kalender sebelum penyelenggaraan rapat dan diinformasikan

kepada seluruh Pemillik dan Penghuni melalui media informasi.

Panitia musyawarah terdiri atas Pemilik dan wakil Pelaku Pembangunan. Panitia

musyawarah paling sedikit terdiri atas ketua, sekretaris, bendahara, dan 4 (empat)

orang anggota. Pemilik dipilih dari dan oleh peserta rapat yang hadir secara

musyawarah atau berdasarkan suara terbanyak. Wakil Pelaku Pembangunan

diusulkan oleh Pelaku Pembangunan sebanyak 2 (dua) orang sebagai anggota

panitia musyawarah. Panitia musyawarah yang telah terbentuk disampaikan

kepada Pemillik dan Penghuni.

Panitia musyawarah bertugas:

a. menyusun dan menetapkan jadwal musyawarah untuk pembentukan

PPPSRS;

b. menyusun rancangan tata tertib, rancangan anggaran dasar dan anggaran

rumah tangga, dan rancangan program kerja pengurus;

c. menyosialisasikan jadwal musyawarah kepada seluruh Pemilik;

d. melakukan konsultasi kepada instansi teknis pemerintah daerah

kabupaten/kota yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang

perumahan, khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta kepada

instansi teknis pemerintah daerah provinsi yang menyelenggarakan urusan

pemerintahan di bidang perumahan;

e. menyelenggarakan musyawarah untuk pembentukan PPPSRS;

f. mempertanggungjawabkan hasil musyawarah kepada Pemilik; dan


g. melaporkan secara tertulis hasil musyawarah kepada kepada instansi

teknis pemerintah daerah kabupaten/kota yang menyelenggarakan urusan

pemerintahan di bidang perumahan, khusus Provinsi Daerah Khusus

Ibukota Jakarta kepada instansi teknis pemerintah daerah provinsi yang

menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan.

Panitia musyawarah berakhir masa tugasnya setelah terpilihnya pengurus dan

pengawas PPPSRS serta disampaikanya laporan tertulis.

2. Pelaksanaan Musyawarah

Pelaksanaan musyawarah dilakukan oleh panitia musyawarah dengan mengundang

secara resmi seluruh Pemilik untuk menghadiri musyawarah dan wakil pemerintah

daerah sebagai peninjau. Undangan musyawarah disampaikan paling lambat 7

(tujuh) hari kerja sebelum penyelenggaraan musyawarah. Undangan musyawarah

dilampirkan dengan rancangan tata tertib musyawarah, rancangan anggaran dasar,

dan rancangan anggaran rumah tangga. Rancangan anggaran dasar dan rancangan

anggaran rumah tangga dikonsultasikan oleh panitia musyawarah kepada instansi

teknis pemerintah daerah kabupaten/kota yang menyelenggarakan urusan

pemerintahan di bidang perumahan, khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota

Jakarta kepada instansi teknis pemerintah daerah provinsi yang menyelenggarakan

urusan pemerintahan di bidang perumahan.

Panitia musyawarah menyelenggarakan musyawarah sesuai jadwal kegiatan yang

telah ditetapkan. Pelaksanaan musyawarah dipimpin oleh pimpinan musyawarah

yang terdiri atas seorang ketua yang didampingi oleh 2 (dua) orang anggota.

Pimpinan musyawarah dipilih dari dan oleh peserta musyawarah secara

musyawarah. Dalam hal pemilihan pimpinan musyawarah secara musyawarah

tidak tercapai, keputusan diambil berdasarkan suara terbanyak. Pimpinan

musyawarah tidak dapat menjadi calon pengurus atau pengawas PPPSRS.

Pimpinan musyawarah menetapkan tata tertib musyawarah, anggaran dasar dan

anggaran rumah tangga, dan program kerja pengurus dalam musyawarah.

Pimpinan musyawarah bertugas memimpin pelaksanaan musyawarah

pembentukan PPPSRS berdasarkan tata tertib musyawarah.

Musyawarah pembentukan PPPSRS dilakukan untuk:

a. pembentukan struktur organisasi;

b. penyusunan anggaran dasar, dan anggaran rumah tangga;


c. pemilihan pengurus PPPSRS; dan

d. pemilihan pengawas PPPSRS.

Pembentukan struktur organisasi dibentuk berdasarkan program kerja pengurus

yang disusun oleh panitia musyawarah. Program kerja pengurus memuat program

pokok selama 1 (satu) periode kepengurusan. Program kerja pengurus ditetapkan

dalam musyawarah pembentukan PPPSRS.

Peserta musyawarah terdiri atas seluruh Pemilik. Pemilik dapat diwakilkan kepada

perseorangan berdasarkan surat kuasa. Perseorangan yang menjadi wakil Pemilik

meliputi:

a. istri atau suami;

b. orang tua kandung perempuan atau laki-laki;

c. salah satu saudara kandung;

d. salah satu anak yang telah dewasa dari Pemilik; atau

e. salah satu anggota pengurus badan hukum yang tercantum dalam akta

pendirian apabila Pemilik merupakan badan hukum.

Wakil Pemilik dibuktikan dengan dokumen kependudukan yang sah. Untuk Pemilik

yang badan hukum, wakil Pemilik dibuktikan dengan akta pendirian . Dalam hal

wakil Pemilik yang berbentuk badan hukum tidak hadir maka dapat memberikan

kuasa secara tertulis kepada karyawan. Karyawan dibuktikan dengan surat

pengangkatan karyawan tetap.

Selain peserta musyawarah instansi teknis pemerintah daerah kabupaten/kota

yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan, khusus

Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta instansi teknis pemerintah daerah provinsi

yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan sebagai

peninjau. Peninjau memiliki hak untuk memberikan pendapat baik diminta maupun

tidak diminta tetapi tidak memiliki hak suara.

Peserta musyawarah yang hadir dalam musyawarah harus membawa bukti

kepemilikan dan menandatangani daftar hadir. Tanda tangan daftar hadir menjadi

dasar kepemilikan suara.

Putusan musyawarah dianggap sah apabila memenuhi kuorum dengan dihadiri

lebih dari 50% (lima puluh persen) jumlah Pemilik. Dalam hal sampai dengan batas

waktu yang ditentukan dalam undangan, Pemilik yang hadir belum memenuhi

kuorum maka pembukaan musyawarah ditunda paling lama 2 (dua) jam dan paling


singkat 30 (tiga puluh) menit. Dalam hal sampai dengan batas waktu penundaan

pembukaan musyawarah, Pemilik yang hadir belum memenuhi kuorum maka

musyawarah tidak dapat diselenggarakan dan musyawarah ditunda sampai dengan

batas waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kalender dan paling singkat 7 (tujuh)

hari kalender.

Pada saat batas waktu, panitia musyawarah mengundang kembali Pemilik paling

lambat 7 (tujuh) hari kalender sebelum penyelenggaraan musyawarah. Dalam hal

sampai dengan batas waktu yang ditentukan dalam undangan pemilik yang hadir

belum memenuhi kuorum maka pembukaan musyawarah ditunda paling lama 2

(dua) jam dan paling singkat 30 (tiga puluh) menit. Dalam hal sampai dengan batas

waktu penundaan pembukaan musyawarah Pemilik yang hadir belum memenuhi

kuorum maka ketua panitia musyawarah membuka musyawarah dan musyawarah

dapat menetapkan putusan yang sah.

Mekanime pengambilan keputusan untuk:

a. pembentukan struktur organisasi;

b. penyusunan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga; dan

c. program kerja pengurus;

dilakukan secara musyawarah. Dalam hal cara pengambilan keputusan tidak

tercapai, keputusan diambil berdasarkan suara terbanyak.

Mekanisme pengambilan keputusan pemilihan pengurus PPPSRS dan pengawas

PPPSRS dilakukan dengan suara terbanyak. Pengambilan keputusan hanya dapat

dilakukan oleh Pemilik atau wakil Pemilik. Pemilik atau wakil Pemilik, hanya

memiliki 1 (satu) suara walaupun memiliki lebih dari 1 (satu) Sarusun.

3. Keanggotaan dan Struktur Organisasi

a. Keanggotaan

PPPSRS beranggotakan Pemilik atau Penghuni yang mendapat kuasa dari

Pemilik. Pemilik Sarusun dapat memberikan surat kuasa kepada Penghuni

Sarusun untuk menghadiri rapat PPPSRS. Surat kuasa dari Pemilik kepada

Penghuni dapat diberikan terbatas pada hal penghunian.


Anggota PPPSRS memiliki hak suara dalam memutuskan hal yang berkaitan

dengan:

1) kepentingan penghunian;

2) kepemilikan; dan

3) pengelolaan.

Kepentingan penghunian , meliputi:

1) penentuan tata tertib; dan

2) penentuan besaran iuran untuk keamanan, kebersihan, dan sosial

kemasyarakatan.

Kepemilikan, meliputi:

1) kepemilikan bersama terhadap Bagian Bersama, Benda Bersama, dan

Tanah Bersama;

2) kepemilikan terhadap Sarusun; dan

3) biaya kepemilikan Sarusun.

Pengelolaan, meliputi:

1) kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan terhadap Bagian

Bersama, Benda Bersama, dan Tanah Bersama; dan

2) pembayaran iuran atas pengelolaan.

Hak suara untuk hal kepentingan penghunian, anggota PPPSRS berhak

memberikan 1 (satu) suara. Hak suara untuk hal kepemilikan dan hak suara

untuk hal pengelolaan, anggota PPPSRS mempunyai hak yang sama dengan

NPP. Hak suara untuk hal pemilikan dan hak suara untuk hal pengelolaan dapat

dikuasakan kepada Penghuni secara tertulis.

b. Struktur Organisasi

Struktur organisasi PPPSRS dirumuskan dalam akta pendirian, anggaran dasar,

dan anggaran rumah tangga. Struktur organisasi PPPSRS terdiri atas pengurus

dan pengawas. Pengurus dan pengawas merupakan Pemilik yang hadir dalam

musyawarah dan bertempat tinggal di Rumah Susun. Pengurus mempunyai

struktur kepengurusan paling sedikit:

1) ketua;

2) sekretaris;

3) bendahara; dan

4) bidang yang terkait dengan pengelolaan dan penghunian.


Pengawas berjumlah 5 (lima) orang atau berjumlah ganjil yang terdiri dari

ketua, sekretaris, dan 3 (tiga) orang anggota dari Pemilik Sarusun. Jangka

waktu kepengurusan PPPSRS selama 3 (tiga) tahun.

Ketua Pengurus yang terpilih dalam musyawarah bertugas:

1) melengkapi struktur kepengurusan PPPSRS paling lama 2 (dua) bulan

sejak terpilihnya sebagai ketua pengurus;

2) menyelenggarakan pelantikan pengurus;

3) menetapkan rencana kerja tahunan berdasarkan program kerja

pengurus; dan

4) membentuk panitia musyawarah paling lambat 3 (tiga) bulan sebelum

berakhirnya waktu kepengurusan PPPSRS.

Sekretaris bertugas mendukung kelancaran pelaksanaan tugas ketua pengurus

dan menyelenggarakan urusan di bidang kesekretariatan PPPSRS. Bendahara

bertugas mendukung kelancaran pelaksanaan tugas ketua pengurus dan

menyelenggarakan urusan di bidang keuangan PPPSRS.

Bidang yang terkait dengan pengelolaan dan penghunian mempunyai tugas

sebagai berikut:

1) melakukan kegiatan pengawasan terhadap penyelenggaraan

pengelolaan Rumah Susun;

2) pembinaan Penghuni dan menyelenggarakan kegiatan administratif

kepemilikan dan penghunian;melakukan koordinasi dengan rukun

tetangga, rukun warga, dan aparat pemerintah;

3) menjalin hubungan koordinasi dan kemitraan dengan lembaga,

institusi, dan badan hukum; dan

4) memberikan pelayanan informasi dan komunikasi yang dapat diakses

oleh Pemilik dan Penghuni.

Dalam hal Rumah Susun fungsi campuran untuk bidang yang berkaitan dengan

pengelolaan dilakukan secara terpisah antara fungsi hunian dan fungsi bukan

hunian.

Pengawas PPPSRS bertugas:

1) melaksanakan pengawasan terhadap pelaksanaan program kerja

pengurus PPPSRS;

2) melaksanakan pengawasan terhadap rencana kerja tahunan; dan


3) memberikan masukan kepada pengurus PPPSRS terhadap jalannya

pengelolaan Rumah Susun.

4. Akta Pendirian, Anggaran Dasar, dan Anggaran Rumah Tangga, serta Tata Tertib Penghunian

Pembentukan PPPSRS dilakukan dengan pembuatan akta pendirian disertai dengan

penyusunan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga. Materi muatan anggaran

dasar dan anggaran rumah tangga paling sedikit memuat:

1. tugas dan fungsi PPPSRS;

2. susunan organisasi PPPSRS;

3. hak, kewajiban, larangan, dan sanksi bagi Pemilik atau Penghuni;

4. tata tertib penghunian; dan

5. hal lain yang disepakati oleh PPPSRS dan tidak bertentangan dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan.

Akta pendirian disusun sesuai dengan format tercantum dalam Lampiran I yang

merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.

Materi muatan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga terdiri atas bab,

bagian, dan/atau pasal. Sistematika anggaran dasar paling sedikit memuat:

1. mukadimah;

2. ketentuan umum;

3. nama, tempat kedudukan, dan waktu pendirian;

4. asas, tujuan, tugas pokok, dan status;

5. keanggotaan;

6. kedaulatan dan hak suara;

7. hak dan kewajiban anggota;

8. susunan organisasi, persyaratan, wewenang, dan kewajiban pengurus dan

pengawas;

9. penunjukkan, tugas, hak, dan kewajiban pengelola;

10. musyawarah dan rapat-rapat;

11. kuorum dan pengambilan keputusan;

12. keuangan;

13. perubahan anggaran dasar;

14. pembubaran PPPSRS;

15. peraturan peralihan; dan

16. peraturan penutup.


Sistematika anggaran rumah tangga paling sedikit memuat:

1. keanggotaan;

2. pengurus dan pengawas;

3. pengelola;

4. musyawarah dan rapat-rapat;

5. hak suara dalam rapat umum;

6. kuorum dan pengambilan keputusan;

7. keuangan;

8. peralihan dan penyerahan hak penggunaan Rumah Susun;

9. perpanjangan hak tanah;

10. harta kekayaan;

11. tata tertib penghunian;

12. larangan;

13. tata tertib pemilikan Sarusun;

14. perbaikan kerusakan;

15. sanksi; dan

16. penutup.

Anggaran dasar dan anggaran rumah tangga disusun dengan materi muatan

sebagaimana tercantum dalam Lampiran II yang merupakan bagian tidak

terpisahkan dari Peraturan Menteri PUPR No. 23/PRT/M/2018.

Akta pendirian, anggaran dasar, dan anggaran rumah tangga dicatatkan kepada

instansi teknis pemerintah daerah kabupaten/kota yang menyelenggarakan urusan

pemerintahan di bidang perumahan, khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota

Jakarta kepada instansi teknis pemerintah daerah provinsi yang menyelenggarakan

urusan pemerintahan di bidang perumahan yang dibuktikan dengan nomor

registrasi pencatatan. Pencatatan akta pendirian, anggaran dasar, dan anggaran

rumah tangga dilakukan oleh ketua PPPSRS atau pengurus lain yang tercantum

dalam akta pendirian paling lambat 14 (empat belas) hari kerja setelah

pelaksanaan musyawarah.

Dalam hal terjadi pengantian atau perubahan kepengurusan, pengurus dan/atau

pengawas yang terpilih, wajib dicatat kembali kepada instansi teknis pemerintah

daerah kabupaten/kota yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang

perumahan, khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta kepada instansi teknis


pemerintah daerah provinsi yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di

bidang perumahan.

5. Pengelolaan

Pelaku Pembangunan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak

terbentuknya PPPSRS, wajib menyerahkan pengelolaan Benda Bersama, Bagian

Bersama, dan Tanah Bersama kepada PPPSRS yang di lakukan di hadapan notaris.

Pelaku Pembangunan sebelum menyerahkan pengelolaan melakukan audit

keuangan oleh akuntan publik yang disepakati bersama pengurus PPPSRS. Setelah

PPPSRS menerima penyerahan Pelaku Pembangunan berkedudukan sebagai

Pemilik atas Sarusun yang belum terjual.

Pelaku Pembangunan wajib menyerahkan dokumen teknis kepada PPPSRS berupa:

1. pertelaan;

2. akta pemisahan;

3. data teknis pembangunan Rumah Susun;

4. gambar terbangun (as built drawing); dan

5. seluruh dokumen perizinan.

Penyimpanan dan pemeliharaan dokumen teknis menjadi tanggung jawab PPPSRS.

PPPSRS dalam melakukan pengelolaan dapat membentuk atau menunjuk

pengelola. Pembentukan atau penunjukan pengelola dilakukan paling lama 3 (tiga)

bulan sejak terbentuk PPPSRS. Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh PPPSRS

harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:

1. status Badan Hukum; dan

2. memiliki izin usaha dari bupati/walikota, khusus Provinsi Daerah Khusus

Ibukota Jakarta dari gubernur.

Pengelola yang dibentuk oleh PPPSRS, organisasi kepengurusan pengelola terpisah

dengan organisasi kepengurusan PPPSRS. Pengelola yang ditunjuk oleh PPPSRS

merupakan hasil seleksi dari beberapa pengelola yang dilakukan secara transparan.

6. Kerjasama dalam Pembangunan Rumah Susun secara Bertahap

Pembangunan Rumah Susun yang direncanakan dalam satu kesatuan sistem

pembangunan pada satu bidang tanah dapat dilaksanakan secara bertahap.

Pelaksanaan secara bertahap mulai perencanaan sampai pada penyelesaian paling

lama 3 (tiga) tahun pada masing- masing tahap pembangunan Rumah Susun.


Masing-masing tahap pembangunan Rumah Susun memiliki Bagian Bersama,

Benda Bersama, dan Tanah Bersama yang dipisahkan dengan tahap pembangunan

Rumah Susun lainnya.

Pembentukan PPPSRS pada pembangunan Rumah Susun yang dilaksanakan secara

bertahap dilaksanakan pada masing-masing tahap pembangunan Rumah Susun.

Pembentukan PPPSRS pada masing-masing tahap pembangunan Rumah Susun

dilaksanakan paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Masa transisi

ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali Sarusun

kepada Pemilik pada masing- masing tahap pembangunan Rumah Susun.

PPPSRS yang telah terbentuk pada masing-masing tahap pembangunan Rumah

Susun berkewajiban mengurus kepentingan para Pemilik dan Penghuni yang

berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan Benda Bersama, Bagian Bersama, dan

Tanah Bersama. Dalam hal terdapat Benda Bersama yang dimanfaatkan secara

bersama oleh Pemilik dan Penghuni seluruh tahap pembangunan Rumah Susun,

pengelolaan dilakukan secara bersama oleh para PPPSRS. Pengeloaan secara

bersama oleh para PPPSRS dilakukan berdasarkan perjanjian kerja sama dengan

akta otentik. Biaya pengelolaan Benda Bersama ditanggung oleh Pemilik dan

Penghuni seluruh tahap pembangunan Rumah Susun secara proposional.

Dalam hal terdapat tahap pembangunan Rumah Susun yang belum selesai

dibangun, Pelaku Pembangunan wajib bekerja sama dengan PPPSRS yang telah

dibentuk. Kerja sama dilakukan berdasarkan perjanjian kerja sama dengan akta

otentik. Perjanjian kerja sama berisi kesepakatan PPPSRS yang telah dibentuk

dengan Pelaku Pembangunan untuk:

1. menjamin pelaksanaan pembangunan pada Rumah Susun tidak menggagu

keselamatan, keamanan, serta kenyamanan Pemilik dan Penghuni yang

telah ada;

2. menjamin PPPSRS dalam pengelolaan Rumah Susun tanpa terganggu

dengan pembangunan Rumah Susun pada tahapan berikutnya;

3. menjamin Pelaku Pembangunan dalam pembangunan tahapan Rumah

Susun berikutnya; dan

4. menentukan tangungjawab pengelolaan Benda Bersama antara PPPSRS

dan Pelaku Pembangunan dalam hal terdapatnya Benda Bersama yang

direncanakan dimanfaatkan secara bersama-sama oleh seluruh Pemilik dan

Penghuni seluruh tahapan pembangunan Rumah Susun.


Pemilikan Satuan Rumah Susun Umum dan Satuan Rumah Susun Komersial

Hak kepemilikan atas Satuan Rumah Susun (Sarusun) merupakan hak milik atas

sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas

bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Hak atas bagian bersama,

benda bersama, dan tanah bersama dihitung berdasarkan atas Nilai Perbandingan

Proposional (NPP).

Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna

bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai

di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) Sarusun. SHM

diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas

tanah. SHM sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri

atas:

1. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan;

2. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang

menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan

3. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda

bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

SHM sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota. SHM sarusun

dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan

ketentuan peraturan perundangan-undangan.

Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah

berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan Sertifikat

Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) Sarusun. SKBG sarusun merupakan satu

kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:

1. salinan buku bangunan gedung;

2. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;

3. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang

menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan

4. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda

bersama yang bersangkutan.


SKBG sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan

bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. SKBG sarusun dapat dijadikan

jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang- undangan. SKBG sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia

harus didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di

bidang hukum. Ketentuan lebih lanjut mengenai bentuk SHM sarusun dan SKBG

sarusun dan tata cara penerbitannya diatur dengan peraturan pemerintah.

Bantuan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum untuk Perumahan

Bantuan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum untuk Perumahan telah diatur

dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Perkiman , dan

saat ini telah diterbitkan Peraturan Menteri PUPR Nomor 38/PRT/M/2018 tentang

Bantuan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum untuk Perumahan. Permen ini

bertujuan agar pemberian bantuan PSU dapat dilakukan secara efisien, efektif,

transparan, dan akuntabel, serta memberikan manfaat bagi MBR dalam

memperoleh rumah baru baik dalam bentuk rumah tunggal, rumah deret atau

rumah susun.

Lingkup peraturan Bantuan PSU meliputi:

1. kelompok sasaran dan persyaratan pemberian Bantuan PSU;

2. tahapan pemberian Bantuan PSU; dan

3. pendanaan.


Gambar 5 Lingkup Peraturan Bantuan PSU

1. Kelompok Sasaran dan Persyaratan Pemberian Bantuan PSU

a. Kelompok Sasaran

Kelompok sasaran pemberian Bantuan PSU adalah MBR, diberikan melalui

pelaku pembangunan yang membangun perumahan umum yang dapat berupa

rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun. Jenis komponen Bantuan PSU

antara lain:

1) jalan;

2) ruang terbuka non hijau;

3) sanitasi;

4) air minum;

5) rumah ibadah;

6) jaringan listrik; dan

7) penerangan jalan umum.


Penetapan jenis komponen Bantuan PSU untuk perumahan umum akan

ditetapkan dengan Keputusan Menteri.

b. Persyaratan Administrasi

Persyaratan administrasi yang wajib dipenuhi pelaku pembangunan dalam

mengajukan Bantuan PSU terdiri atas:

1) surat permohonan pemberian Bantuan PSU dan kelengkapannya;

2) dokumen kuesioner pemberian Bantuan PSU berupa rumah tunggal

dan rumah deret; dan

3) dokumen kuesioner pemberian Bantuan PSU berupa rumah susun.

Surat permohonan dilampiri:

1) rencana tapak yang disahkan oleh pemerintah kabupaten/kota atau

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta;

2) dokumen legalitas usaha;

3) dokumen legalitas proyek pembangunan perumahan;

4) dokumen teknis proyek perumahan;

5) surat pernyataan kesanggupan dari pelaku pembangunan untuk

membangun perumahan umum, yang di dalamnya mencakup

kesanggupan menjual rumah kepada MBR dengan harga berdasarkan

batasan harga jual rumah sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan;

6) surat pernyataan pelaku pembangunan perumahan umum untuk

menyerahkan lahan guna pembangunan PSU kepada pemerintah

daerah;

7) surat pernyataan pemerintah kabupaten/kota atau Pemerintah

Provinsi DKI Jakarta untuk mendukung pelaksanaan Bantuan PSU dan

kesiapan tanah (clean and clear);

8) surat pernyataan pemerintah kabupaten/kota atau Pemerintah

Provinsi DKI Jakarta untuk menerima aset Bantuan PSU paska

konstruksi; dan

9) surat peryataan bahwa calon pembeli rumah umum merupakan MBR.

Dokumen legalitas usaha meliputi salinan (copy):

1) akta perusahaan;

2) surat dukungan bank;

3) daftar pengalaman perusahaan;


4) Sertifikat Badan Usaha (SBU) dan Surat Ijin Usaha Jasa Konstruksi

(SIUJK) bagi pelaku pembangunan yang melaksanakan Bantuan PSU

melalui penunjukan langsung;

5) Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan telah memenuhi kewajiban

perpajakan tahun terakhir (SPT tahunan);

6) Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP);

7) Surat Izin Tempat Usaha (SITU) atau surat keterangan domisili; dan

8) Tanda Daftar Perusahaan (TDP) atau surat keterangan usaha.

Dokumen legalitas proyek pembangunan perumahan meliputi salinan (copy):

1) surat izin lokasi;

2) sertifikat hak atas tanah; dan

3) izin mendirikan bangunan (IMB).

Dokumen teknis proyek perumahan umum berupa rumah tunggal, rumah

deret, dan rumah susun meliputi salinan (copy):

1) data lokasi perumahan;

2) rencana tapak proyek perumahan umum berupa rumah tunggal,

rumah deret, dan rumah susun yang telah disetujui oleh pemerintah

kabupaten/kota atau Pemerintah Provinsi DKI Jakarta;

3) jadwal rencana pelaksanaan pembangunan proyek perumahan umum

berupa rumah tunggal, rumah deret dan rumah susun; dan

4) lokasi PSU sudah tergambar di dalam rencana tapak dan disetujui oleh

pemerintah kabupaten/kota atau Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.

c. Persyaratan Teknis

Persyaratan teknis yang wajib dipenuhi oleh pelaku pembangunan perumahan

umum berupa rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun dalam

mengajukan Bantuan PSU terdiri dari:

1) penyediaan tanah untuk pembangunan PSU;

2) bagi rumah susun harus memiliki Sertifikat Laik Fungsi (SLF) dan

memperhatkan keandalan bangunan yang terdiri dari keselamatan,

kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.

Ketentuan mengenai persyaratan teknis PSU sesuai dengan perizinan

pembangunan perumahan dan standar pelayanan minimal perumahan dan

permukiman.


d. Persyaratan Lokasi

Persyaratan lokasi yang wajib dipenuhi pelaku pembangunan perumahan

umum berupa rumah tunggal, dan rumah deret meliputi:

1) lokasi sesuai dengan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota atau


2) lokasi sudah memiliki rencana tapak yang telah disetujui oleh

pemerintah kabupaten/kota atau Pemerintah Provinsi DKI Jakarta;

3) status tanah tidak dalam sengketa;

4) lokasi perumahan sesuai dengan rencana tapak memiliki daya

tampung sekurang-kurangnya 100 (seratus) unit rumah;

5) jumlah unit rumah yang diusulkan untuk mendapat Bantuan PSU

sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) unit rumah sudah terbangun pada

saat dilakukan verifikasi pra konstruksi;

6) keterbangunan rumah sesuai pengajuan usulan yang disampaikan

pelaku pembangunan, pemerintah kabupaten/kota, dan pemerintah

provinsi kepada Menteri;

7) rumah sudah terbangun paling lama terhitung mulai tanggal 1 Januari

tahun sebelumnya sampai dengan dilakukan verifikasi; dan

8) keterbangunan rumah sesuai rencana tapak yang sudah disetujui oleh

dinas terkait di kabupaten/kota atau Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.

Persyaratan lokasi yang wajib dipenuhi pelaku pembangunan perumahan

umum berupa rumah susun meliputi:

1) lokasi sesuai dengan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota atau


2) lokasi sudah memiliki rencana tapak yang telah disetujui oleh

pemerintah kabupaten/kota atau Pemerintah Provinsi DKI Jakarta;

3) status tanah tidak dalam sengketa;

4) rumah susun umum sudah terbangun paling lama terhitung mulai

tanggal 1 Januari tahun sebelumnya; dan

5) keterbangunan rumah sesuai rencana tapak yang sudah disetujui oleh

dinas terkait di kabupaten/kota atau Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.


2. Tahapan Pemberian Bantuan PSU

Tahapan pemberian Bantuan PSU terdiri dari:

1. usulan permohonan pemberian Bantuan PSU;

2. penetapan lokasi perumahan penerima Bantuan PSU;

3. pelaksanaan pembangunan fisik Bantuan PSU; dan

4. pelaporan.

a. Usulan Permohonan Pemberian Bantuan PSU

Usulan permohonan pemberian Bantuan PSU dilaksanakan melalui tahapan:

1) pelaku pembangunan mengajukan permohonan secara tertulis kepada

pemerintah kabupaten/kota;

2) pemerintah kabupaten/kota mengusulkan lokasi Bantuan PSU kepada

pemerintah provinsi dengan tembusan kepada Kementerian;

3) pemerintah provinsi mengusulkan lokasi Bantuan PSU kepada

Kementerian; dan

4) Kementerian melakukan konsolidasi atas usulan yang disampaikan

pemerintah daerah.

Usulan permohonan pemberian Bantuan PSU bagi Provinsi DKI Jakarta

dilaksanakan melalui tahapan:

1) pelaku pembangunan mengajukan permohonan secara tertulis kepada

pemerintah provinsi; dan

2) pemerintah provinsi mengusulkan lokasi Bantuan PSU kepada

Kementerian.

b. Penetapan Lokasi Perumahan Penerima Bantuan PSU

Penetapan lokasi perumahan penerima Bantuan PSU didahului verifikasi pra

konstruksi meliputi:

1) pemeriksaan persyaratan administrasi dan teknis; dan

2) pemeriksaan lokasi.

Pemeriksaan persyaratan administrasi dan teknis dilakukan terhadap dokumen

yang dipersyaratkan. Pemeriksaan lokasi dilakukan melalui pemeriksaan

lapangan untuk mengetahui kesesuaian lokasi dengan persyaratan lokasi.

Pelaksanaan verifikasi pra konstruksi dilaksanakan oleh tim verifikasi pra

konstruksi yang keanggotaannya terdiri dari pejabat dan/atau staf di


lingkungan Direktorat Rumah Umum dan Komersial dan/atau Penyedia

Barang/Jasa Konsultansi.

Hasil verifikasi yang telah memenuhi syarat dipergunakan sebagai dasar

pertimbangan penetapan lokasi. Seluruh lokasi yang telah dilakukan verifikasi

disusun dalam daftar lokasi perumahan yang akan mendapatkan Bantuan PSU.

Penetapan lokasi perumahan penerima Bantuan PSU ditetapkan dengan

Keputusan Direktur Jenderal Penyediaan Perumahan. Pelaksanaan pemberian

Bantuan PSU dilakukan oleh Satuan Kerja yang ditunjuk oleh Menteri.

c. Pelaksanaan Pembangunan Fisik Bantuan PSU

Pelaksanaan pembangunan fisik Bantuan PSU melalui penunjukan langsung

dilakukan oleh pelaku pembangunan yang memiliki SBU dan SIUJK.

Pelaksanaan pembangunan fisik dilakukan setelah terbitnya Surat Perintah

Mulai Kerja (SPMK).

Pelaksanaan pembangunan fisik Bantuan PSU melalui pelelangan umum

diperuntukkan bagi pelaku pembangunan yang tidak memiliki SBU dan SIUJK.

Pelaksanaan pembangunan fisik Bantuan PSU dilakukan oleh Penyedia

Barang/Jasa Konstruksi, dimulai setelah terbitnya Surat Perintah Mulai Kerja

(SPMK).

Pelaksanaan pembangunan dilakukan setelah memenuhi proses penunjukan

langsung atau pelelangan umum sesuai ketentuan peraturan perundang-

undangan.

Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah sesuai dengan tugas dan wewenang

melaksanakan pengawasan dan pengendalian pelaksanaan pembangunan fisik

Bantuan PSU. Pengawasan dan pengendalian dilakukan secara berjenjang

mulai dari tingkat kabupaten/kota, provinsi sampai dengan Kementerian.

Dalam pelaksanaan pembangunan fisik Bantuan PSU dilakukan pengawasan

lapangan oleh konsultan manajemen konstruksi, pengawas lapangan, direksi

teknis, dan koordinator wilayah yang ditetapkan Satuan Kerja yang ditunjuk

oleh Menteri.


Konsultan Manajemen Konstruksi (MK) memiliki tugas dan tanggung jawab

sebagai berikut:

1) mengatur pelaksanaan kegiatan pelaksanaan pembangunan Bantuan

PSU sesuai dengan jadwal kegiatan;

2) mengkoordinasikan pelaksanaan kegiatan pelaksanaan pembangunan

Bantuan PSU dengan pihak terkait mulai dari tahap perencanaan,

tahap pra konstruksi, konstruksi hingga pemanfaatan;

3) melakukan pengawasan dan pengendalian pelaksanaan pembangunan

Bantuan PSU; dan

4) melaporkan progres mingguan dan bulanan kegiatan fisik, serta hal-

hal lain yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan pembangunan

fisik Bantuan PSU kepada Kepala Satuan Kerja melalui Pejabat

Pembuat Komitmen.

Pengawas Lapangan Kabupaten/Kota memiliki tugas dan tanggung jawab

sebagai berikut:

1) menyelenggarakan pengawasan dan pengendalian kegiatan

pembangunan Bantuan PSU pada kabupaten/kota terkait;

2) melakukan koordinasi dengan instansi terkait yang berkaitan dengan

pembangunan Bantuan PSU pada kabupaten/kota terkait;

3) memberikan petunjuk kepada pengembang dan/atau penyedia jasa

dari segi teknis maupun administratif sesuai dengan Rencana Kerja

dan Syarat-syarat (RKS);

4) memeriksa dan menyetujui hal-hal yang berkaitan dengan

administratif dan teknis;

5) bertanggung jawab atas kebenaran laporan fisik yang disiapkan dalam

rangka Berita Acara Pembayaran/Termin;

6) melaporkan progres mingguan kegiatan fisik, serta hal-hal lain yang

berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan pembangunan fisik Bantuan

PSU kepada Kepala Satuan Kerja melalui Pejabat Pembuat Komitmen;

dan

7) memfasilitasi koordinasi pelaksanaan serah terima aset Bantuan PSU

pada kabupaten/kota terkait.

Direksi Teknis Kabupaten/Kota memiliki tugas dan tanggung jawab sebagai

berikut:


1) mengkoordinasikan pelaksanaan kegiatan pembangunan Bantuan PSU

pada kabupaten/kota terkait;

2) berperan aktif untuk mendukung kegiatan pembangunan Bantuan PSU

pada kabupaten/kota terkait;

3) memantau dan mengevaluasi pelaksanaan kegiatan Bantuan PSU pada

kabupaten/kota terkait;

4) menyampaikan hasil pemantauan dan evaluasi pelaksanaan Bantuan

PSU kepada Kepala Satuan Kerja melalui Pejabat Pembuat Komitmen;

5) menindaklanjuti kegiatan pengelolaan dan pemeliharaan hasil

kegiatan pelaksanaan Bantuan PSU pada kabupaten/kota terkait; dan

6) memfasilitasi koordinasi pelaksanaan serah terima aset Bantuan PSU

pada kabupaten/kota terkait.

Koordinator Wilayah Provinsi memiliki tugas dan tanggung jawab sebagai

berikut:

1) mengkoordinasikan pelaksanaan kegiatan pembangunan Bantuan PSU

di wilayah provinsi;

2) berperan aktif untuk mendukung kegiatan pembangunan Bantuan PSU

di wilayah provinsi;

3) melaksanakan pemantauan dan evaluasi pelaksanaan kegiatan

pembangunan Bantuan PSU yang berada di wilayah provinsi;

4) menyampaikan hasil pemantauan dan evaluasi pembangunan Bantuan

PSU kepada Direktur Jenderal Penyediaan Perumahan; dan

5) memfasilitasi koordinasi pelaksanaan serah terima aset pembangunan

Bantuan PSU di wilayah provinsi.

d. Pelaporan

Dalam pengawasan lapangan pembangunan fisik Bantuan PSU, konsultan

manajemen konstruksi menyampaikan laporan mingguan dan bulanan secara

berkala dengan disetujui pengawas lapangan dan direksi teknis, serta diketahui

koordinator wilayah. Laporan disampaikan kepada Satuan Kerja yang ditunjuk

oleh Menteri.

Satuan Kerja wajib menyampaikan laporan kepada Menteri melalui Direktur

Jenderal Penyediaan Perumahan. Direktorat Rumah Umum dan Komersial

melaksanakan pemantauan dan evaluasi pemberian Bantuan PSU.


3. Pendanaan

Kementerian mengalokasikan anggaran yang bersumber dari Anggaran Pendapatan

dan Belanja Negara (APBN) untuk pelaksanaan Bantuan PSU. Pelaksanaan Bantuan

PSU melalui penunjukan langsung, pembayarannya dilakukan berdasarkan jumlah

rumah umum yang terbangun. Pelaksanaan Bantuan PSU melalui pelelangan

umum, pembayarannya dilakukan berdasarkan jumlah rumah umum yang

terbangun pada saat dilaksanakan verifikasi pra konstruksi.

Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha di Bidang Pembangunan Rumah Umum (KPBU)

Bahwa untuk percepetan dalam mencapai kemakmuran dan kesejahteraan rakyat

diperlukan percepatan pembangunan infrastruktur. Untuk itu diperlukan

terobosan-terobosan meliputi, regulasi dan hukum, sumberdaya manusia,

penerapan hasil riset dan teknologi, kepemimpinan dan pendanaan yang inovatif.

Dalam rangka menggalang pendanaan yang inovatif untuk percepatan

pembangunan infrastruktur diperlukan kerjasama pemerintah dengan badan

usaha. Untuk itu, telah diterbitkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan

Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 21/PRT/M/2018 Tentang Tata Cara

Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan

Infrastruktur di Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Substansi

pokok yang diatur dalam Peraturan Menteri tersebut adalah sebagai berikut:

1. Jenis Infrastruktur

Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan dalam KPBU dapat dilihat pada

Gambar 6.


Gambar 6 Jenis Infrastruktur yang dapat Dikerjasamakan

Secara spesifik di bidang perumahan rakyat, jenis infrastruktur yang dapat

dikerjasamakan adalah rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah

susun negara yang pemanfaatannya dengan cara sewa.

2. Kelembagaan KPBU

Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Republik

Indonesia Nomor 21/PRT/M/2018, Kelembagaan KPBU terdiri atas Penanggung

Jawab Proyek KPBU, Simpul KPBU, serta Tim KPBU dan Panitia Pengadaan. Secara

ringkas, Kelembagaan KPBU dapat dilihat pada Gambar 7 berikut ini.


Gambar 7 Kelembagaan KPBU

3. Tata Cara Pelaksanaan KPBU

Secara garis besar, tata cara pelaksanaan KPBU dijelaskan melalui Gambar 8.

Gambar 8 Tahapan Pelaksanaan KPBU


4. Prakarsa Badan Usaha

Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik

Indonesia Nomor 21/PRT/M/2018, Prakarsa Badan Usaha diatur dalam Pasal 42

hingga Pasal 44, sebagaimana dapat dilihat pada Gambar berikut ini.

Gambar 9 Prakarsa Badan Usaha untuk Pelaksanaan KPBU

5. Managemen Risiko

Risiko dapat terjadi pada setiap tahapan pelaksanaan KPBU. Secara umum,

manajemen risiko dalam pelaksanaan KPBU digambarkan dalam skema berikut ini.


Gambar 10 Manajemen Risiko dalam Pelaksanaan KPBU

Pimpinan Unit Organisasi melakukan manajemen risiko berkoordinasi dengan

Simpul KPBU. Manajemen risiko Pelaksanaan KPBU bertujuan untuk memastikan

keberlanjutan Infrastruktur PUPR dan meningkatkan kepercayaan para pemangku

kepentingan dalam Pelaksanaan KPBU. Penerapan pelaksanaan manajemen risiko

di proyek KPBU dilakukan secara bertahap dan terstruktur, sehingga dapat menjadi

budaya organisasi.

6. Pemantauan dan Evaluasi

Kegiatan pemantauan dan evaluasi Pelaksanaan KPBU Infrastruktur PUPR

bertujuan untuk:

a. mendapatkan informasi secara langsung mengenai perkembangan proses

pelaksanaan Proyek KPBU;

b. mengidentifikasi dan menginventarisasi permasalahan Pelaksanaan KPBU

sebagai upaya pemecahan masalah; dan

c. mengevaluasi hasil Pelaksanaan KPBU khususnya berkaitan dengan

manfaat dan kinerja Pelaksanaan KPBU.


Latihan

1. Jelaskan muatan NSPK yang saudara ketahui tentang NSPK yang mengatur

langsung tentang Penyelenggaraan Bidang RUK!

2. Jelaskan muatan NSPK yang saudara ketahui tentang tentang Persyaratan

Teknis, Administrasi, dan Ekologis dalam Pembangunan RUK!

3. Jelaskan muatan NSPK yang saudara ketahui tentang Fasilitasi Penyediaan

Tanah untuk Pembangunan RUK!

4. Jelaskan muatan NSPK yang saudara ketahui tentang Penyelenggaraan

Rumah Umum dan Komersial!

5. Jelaskan muatan NSPK yang saudara ketahui tentang Hunian Berimbang

Rumah Umum dan Komersial!

6. Jelaskan muatan NSPK yang saudara ketahui tentang Penghunian dan

Pengelolaan Rumah Susun Umum dan Rumah Susun Komersial!

7. Jelaskan muatan NSPK yang saudara ketahui tentang Pembentukan

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)!

8. Jelaskan mengenai Keanggotaan dan Struktur Organisasi PPPSRS!

9. Jelaskan mengenai ADART dan Tata Tertib Penghunian!

10. Jelaskan mengenai Pengelolaan Rumah Susun!

11. Jelaskan mengenai Kerjasama dalam Pembangunan Rumah Susun secara

Bertahap!

12. Jelaskan muatan NSPK yang saudara ketahui tentang Pemilikan Satuan

Rumah Susun Umum dan Satuan Rumah Susun Komersial!

13. Jelaskan Kelompok Sasaran dan Persyaratan Pemberian Bantuan PSU!

14. Jelaskan Tahapan Pemberian Bantuan PSU!

15. Jelaskan Pendanaan Pelaksanaan Bantuan PSU!

16. Jelaskan apa yang anda ketahui tentang KPBU!

Rangkuman

Dalam BAB 3 ini peserta diberikan penjelasan mengenai tahapan penyelenggaraan

rumah umum dan rumah komersial, mulai dari perencanaan, pembangunan,

pemanfaatan, dan pengendalian. BAB ini juga menjelaskan mengenai bantuan dan

kemudahan bagi pelaku pembangunan yang membangun rumah umum serta


hunian berimbang, pemilikan dengan SHM Sarusun dan SKBG Sarusun. Di samping

hal tersebut, peserta juga diberikan penjelasan mengenai pengelolaan rumah

susun umum dan rumah susun komersial beserta pembentukan Perhimpunan

Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), peserta juga diberikan

penjelasan menganai tata cara kerjasama pemerintah dengan badan usaha.


BAB 4

KEBUTUHAN NSPK BIDANG RUMAH UMUM DAN

RUMAH KOMERSIAL


Kebutuhan NSPK Bidang Rumah Umum dan

Rumah Komersial


Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu menjelaskan kebutuhan

NSPK/Peraturan Perundangan terkait dengan Bidang Penyelenggaraan RUK yang

belum ada saat ini serta mampu menjelaskan substansi yang akan diatur dalam

NSPK/PUU yang akan datang.

Sebagaimana telah dijelaskan pada BAB sebelumnya, bahwa penyusunan NSPK,

dapat berdasarkan amanat dari peraturan yang lebih tinggi, dapat pula

berdasarkan kewenangan Kementerian PUPR untuk mengatur sesuatu hal dalam

penyelenggaran tugas dan fungsinya. Di bawah ini akan dijelaskan beberapa

kebutuhan NSPK di Bidang RUK.

NSPK tentang Fasilitasi Penyediaan Tanah

Dalam pelatihan NSPK ini, penjelasan mengenai hal yang mengatur penyediaan

tanah dibatasi hanya mencakup tahap pemilihan lokasi sampai dengan kapling siap

bangun. Sedangkan tata cara perolehan haknya tidak diatur secara detail, karena

penjelasan tata cara perolehan tanah secara khusus telah diatur dalam mata

pelatihan tersendiri pada Pelatihan Tingkat Dasar 1. Sistematika pengaturan dalam

Rancangan Peraturan Menteri (Rapermen) tentang fasilitasi penyediaan tanah

diatur sebagai berikut:

1. pemilihan lokasi;

2. tata cara perolehan tanah;

3. pembagian kewenangan;

4. peran serta masyarakat;

5. kemudahan dan bantuan proses penyediaan tanah bagi perumahan MBR;

6. pengendalian dan evaluasi penyediaan tanah.

Pilihan lokasi pembangunan perumahan wajib sesuai dengan rencana tata ruang,

alternatifnya meliputi :

1. Tanah kosong;


2. Tanah pertanian kering (tegalan, kebun);

3. Tanah perkebunan yang sudah tidak produktif;

4. Tanah sawah bukan tanah pertanian produktif dengan status PLP2B

(Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan);

5. Tanah tambak;

6. Hutan Produksi yang Dapat Dikonversi yang sudah tidak produktif, bukan

hutan produksi tetap atau hutan produksi terbatas, serta bukan hutan

lindung, cagar alam, hutan mangrove, dan embung atau danau;

7. Permukiman kumuh.

Pemilihan lokasi harus memperhatikan 6 faktor, yaitu:

1. Kesesuaian rencana pembangunan perumahan dengan rencana tata ruang

wilayah;

2. Status kepemilikan dan penguasaan tanah;

3. Kesesuaian fisik tanah;

4. Daya dukung infrastruktrur;

5. Daya dukung lingkungan;

6. Prospek pemasaran atau pemanfaatan;

Status kepemilikan tanah yang dapat dipergunakan untuk pembangunan

perumahan adalah Hak Milik (HM) baik yang bersertipikat maupun belum

bersertipikat/kepemilikan adat, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU)

yang sudah tidak produktif dan peruntukannya sudah berubah menjadi

perumahan, Hak Pakai (HP) berjangka waktu, Tanah Negara bebas bukan kawasan

lindung, Kawasan Hutan yang dapat Dikonversi, dan Hak Pengelolaan (HPL) yang

seluruhnya sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.

Agar pembangunan perumahan berjalan dengan lancar, perlu ketersediaan tanah

yang clear and clean, artinya tanah tersebut jelas status pemilikannya, dan tidak

dalam sengketa. Kriteria tanah bagi pembangunan perumahan dari aspek

kepemilikan dan penguasaan tanah adalah:

1. Tanahnya sudah jelas dimiliki atau dikuasi dengan bukti kepemilikan atau

penguasaan tanah yang jelas disertai pemasangan tanda tanda batas tanah

yang jelas pula;

2. Tidak sedang diduduki/dikuasai pihak lain;

3. Tidak menjadi obyek sengketa dan konflik kepemilikan dengan pihak lain;

4. Tidak menjadi obyek perkara di pengadilan;


5. Tidak dalam kondisi disita penegak hukum;

6. Tidak dalam kondisi diblokir pihak bank dan lembaga keuangan lainnya.

Terdapat enam pola penyediaan tanah bagi pembangunan rumah umum dan

rumah komersial dalam bentuk rumah tapak dan rumah susun meliputi:

1. Pemberian Hak Atas Tanah terhadap Tanah yang Dikuasai Langsung oleh

Negara;

2. Konsolidasi Tanah oleh Pemilik Tanah;

3. Peralihan atau Pelepasan Hak Atas Tanah oleh Pemilik Tanah;

4. Pemanfaatan dan Pemindahtanganan Tanah Barang Milik Negara atau

Milik Daerah sesuai dengan Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan;

5. Pendayagunaan Tanah Negara Bekas Tanah Terlantar;

6. Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum sesuai

dengan Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan;

7. Pendayagunaan Tanah Wakaf;

8. Kerjasama Pemanfaatan Tanah antara Pemilik Tanah dengan Pelaku Usaha

Perumahan.

NSPK tentang Masa Transisi dan Penyerahan Pertama Kali

Saat ini Rancangan Peraturan Perundang-undangan (RPP) tentang

Penyelenggaraan Rumah Susun belum diterbitkan. Oleh sebab itu masih diperlukan

penyusunan norma dalam RPP tersebut yang mengatur masa transisi dan

penyerahan pertama kali. Dikatakan dalam UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang

Rumah Susun, bahwa masa transisi diatur selama satu tahun sejak penyerahan

pertama kali, rumah susun itu kepada pemiliknya.

Masih terdapat perdebatan tajam mengenai siapa yang dimaksud dengan pemilik

rumah susun tersebut. Secara perdata dapat dipahami bahwa pemilik tersebut

adalah pihak yang sudah melunasi harga pembelian sarusun, yang saat ini

menyimpan kuitansi tanda lunas, atau PPJB, atau AJB atau bukti lain yang sah

secara perdata. Namun, secara hukum pertanahan dipahami sebagai pemilik SHM

Sarusun. Padahal pada saat itu belum diterbitkan SHM Sarusunnya. Yang

penerbitanya berdasarkan akta pemisahan dilampiri dengan gambar dan uraian

pertelaan yang telah disahkan.

Diharapkan dalam RPP telah dapat menjawab akan ketidakjelasan ini, bahwa yang

disebut pemilik tidak saja yang tercantum dalam SHM Sarusun, namun apabila


belum terbit SHM Sarusunnya, pemilik adalah pemegang surat bukti yang sah

secara perdata.

Dalam hal RPP belum dapat menjelaskan siapa pemilik Sarusun, maka perlu

dibentuk NSPK Peraturan Menteri. Dalam Peraturan Menteri tersebut diatur yang

dimaksud pemilik satuan rumah susun tersebut siapa saja. Kemudian mekanisme

penyerahan pertama kali, serta tatacara pengelolaan pada masa transisi.

NSPK tentang Pelaksanaan Kebijakan Hunian Berimbang

Pengaturan mengenai hunian berimbang untuk Rumah Umum dan Rumah

Komersial telah diatur dalam UU Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman dan dalam UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,

yaitu, untuk rumah tapak, setiap pelaku pembangunan yang membangun 1 Rumah

Komerisal wajib membangun 2 rumah menengah dan 3 rumah MBR, untuk Rumah

Susun setiap pelaku pembangunan Rumah susun yang membangun Rumah Susun

Komersial wajib membangun Rumah Susun Umum seluas 20 % kali luas lantai

Rumah Susun Komesrial. Namun, hingga saat ini kebijakan tersebut belum

dilaksanakan oleh Bupati/Walikota/Gubernur untuk DKI Jakarta. Hal ini karena

kewajiban membangun hunian berimbang tersebut tidak dicantumkan dalam

keputusan Ijin Lokasi atau Ijin Mendirikan Bangunan. Ke depan, Peraturan Menteri

PUPR harus mencantumkan hal tersebut. Sudah saatnya segera disiapkan

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, tentang Pelaksanaan

Hunian Berimbang Muatan materi yang perlu menjadi bahan pertimbangan untuk

dibahas adalah sebagai berikut:

1. Pengaturan kewajiban bagi pelaku pembangunan rumah komersial untuk

melakukan pembangunan perumahan dengan Hunian Berimbang

dicantumkan dalam keputusan Ijin Lokasi atau Ijin Mendirikan Bangunan;

2. Kejelasan pengaturan pelaksanaan hunian berimbang dalam satu

hamparan atau diluar hamparan;

3. Pengaturan mengenai mekanisme dimulainya membangun rumah umum

untuk MBR;

4. Pengaturan mengenai pelaksanaan sanksi sebagai tindak lanjut dari sanksi

yang telah diatur dalam Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang

Perumahan dan Kawasan Permukiman dan UU Nomor 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun, serta yang diatur dalam Peraturan Pemerintah


Nomor 16 Tahun 2014 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman.

NSPK tentang Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)

Rumah Susun Umum yang dibangun di atas tanah sewa dari tanah wakaf atau

tanah barang milik negara atau milik daerah, selama 60 tahun, satuan rumah

susunnya dapat dimiliki oleh MBR. Sebagai tanda bukti hak diberikan SKBG

(Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung). Pengaturan teknis SKBG diperlukan

Peraturan Menteri PUPR, muatan pengaturannya sebagai berikut:

1. Bentuk dan tata cara penerbitan SKBG;

2. Kewenangan penerbitan;

3. Pendaftaran pertama kali dan pemeliharaan data;

4. Perpanjangan, pembebanan, dan perbuatan hukum.

NSPK tentang Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB)

Bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 42 ayat (3), Undang-Undang Nomor 1

Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, serta melaksanakan

perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun berdasarkan Pasal 43, Undang-

Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, perlu menetapkan

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat tentang Sistem

Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah.

Peraturan Menteri ini bertujuan untuk:

1. menjamin kepastian hukum bagi para pemangku kepentingan dalam

penyelenggaraan Sistem PPJB; dan

2. memberikan perlindungan hukum terhadap hak dan kewajiban setiap

orang dalam penyelenggaraan Sistem PPJB yang berkeadilan.

Ruang lingkup Peraturan Menteri tersebut meliputi:

1. pemasaran; dan

2. PPJB.

Kegiatan Pemasaran dilakukan oleh Pelaku Pembangunan paling sedikit telah

memenuhi persyaratan:

1. kepastian peruntukan ruang;

2. kepastian hak atas tanah;

3. kepastian status penguasaan rumah/satuan rumah susun;


4. perizinan pembangunan perumahan/rumah susun; dan

5. jaminan atas pembangunan perumahan/rumah susun dari lembaga

penjamin.

PPJB dilakukan setelah Pelaku Pembangunan memenuhi persyaratan kepastian

atas:

1. status kepemilikan tanah

Status kepemilikan tanah dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah yang

diperlihatkan kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB.

2. hal yang diperjanjikan

Hal yang diperjanjikan merupakan kondisi rumah serta prasarana, sarana,

dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran yang menjadi bagian

muatan PPJB.

3. kepemilikan Izin Mendirikan Bangunan Induk atau Izin Mendirikan

Bangunan

Kepemilikan Izin Mendirikan Bangunan Induk atau Izin Mendirikan

Bangunan diperlihatkan kepada calon pembeli pada saat penandatanganan

PPJB.

4. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum

Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum untuk perumahan

dibuktikan dengan:

a. terbangunnya prasarana paling sedikit jalan dan saluran

pembuangan air hujan (drainase);

b. lokasi pembangunan sarana sesuai peruntukan;

c. surat pernyataan pelaku pembangunan tersedianya utilitas umum

berupa sumber listrik dan sumber air.

Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum untuk rumah susun

dibuktikan dengan surat pernyataan dari pelaku pembangunan tersedia

tanah siap bangun diluar tanah bersama yang akan diserahkan kepada

pemerintah daerah kabupaten/kota.

5. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen)

Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen)

dibuktikan dengan:


a. untuk perumahan terbangunnya rumah paling sedikit 20% (dua

puluh persen) dari seluruh jumlah unit rumah serta ketersediaan

prasarana, sarana, dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang

direncanakan; atau

b. untuk rumah susun keterbangunan 20% (dua puluh persen) dari

volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan.

Latihan

1. Jelaskan apa yang anda ketahui mengenai pokok-pokok pikiran

penyusunan NSPK Fasilitasi Penyediaan Tanah!


penyusunan NSPK Hunian Berimbang!


penyusunan NSPK SKBG!


penyusunan NSPK PPJB!

Rangkuman

Pada BAB 4 ini peserta dijelaskan mengenai kebutuhan mendesak atas NSPK terkait

Rumah Umum dan Rumah Kmomesial. Kebeutuhan NSPK ini akan semakin

bertambah, maka modul NSPK ini akan sangat dinamis. Untuk saat ini NSPK yang

dibutuhkan meliputi:

1. NSPK tentang fasilitasi penyediaan tanah yang diperlukan dapat mengatur

dengan jelas mengenai pemilihan lokasi, tata cara penyediaan serta monitoring

dan evaluasi;

2. NSPK Hunian Berimbang, sebagaimana dipahami bersama, pengaturan hunian

berimbang telah diatur dalam UU nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman yang mengatur bahwa pelaku pembangunan perumahan

komersial wajib membangun perumahan MBR (Rumah Umum), dengan

komposisi 1 rumah mewah dibanding 2 rumah menengah dibanding 3 rumah

sederhana. Kemudian berdasarkan UU nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah

Susun, mengatur bahwa pelaku pembangunan rumah susun komersial, wajib

membangun rumah susun umum (MBR) seluas 20 % kali luas lantai rumah

susun komersial. Namun, kondisi saat ini menunjukkan bahwa, ketentuan

hunian berimbang belum ditaati oleh para pemangku kepentingan, baik itu

aparat pemerintah daerah atau pelaku pembangunan. Oleh Kerena itu dibutuh


revisi peraturan menteri, yang di dalamnya mengatur kewajiban pelaku

pembangunan untuk membangun hunian berimbang dicantumkan dalam ijin

lokasi atau ijin mendirikan bangunan.

3. NSPK SKBG, sebagaimana dipahami bersama, berdasarkan UU nomor 20 Tahun

2011 tentang Rumah Susun, mengatur bahwa terdapat dua kepemilikan

terhadap satuan rumah susun, yang pertama satuan rumah susun yang berdiri

di atas tanah hak, seperti hak guna bangunan, hak pakai, hak milik, atau hak

pengelolaan, yang diberikan dengan bukti kepemilikan SHM Sarusun. Selain itu,

terdapat pula satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah sewa dari tanah

BMN atau tanah wakaf selama paling lama 60 tahun, diberikan tanda bukti hak

berupa SKBG Sarusun (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung). Untuk SHM

Sarusun sejak UU nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun telah diatur

Bentuk, dan Tata Cara Penerbitannya. Namun untuk SKBG Sarusun belum

terdapat aturannya. Oleh karena itu diperlukan peraturan menteri yang

mengatur mengenai hal tersebut.

4. NSPK KPBU, sebagaimana telah dipahami bahwa pemerintah tidak cukup

anggaran untuk menyediakan rumah bagi MBR, maka diperlukan peran badan

usaha untuk dapat membangun perumahan di atas tanah pemerintah.

Peraturan Menteri yang diperlukan dapat lebih memperjelas pengaturan

mekanisme kerjasama pembangunan perumahan untuk rumah umum, rumah

khusus, dan rumah negara yang pemanfaatanya dengan cara sewa.

5. NSPK PPJB. Peraturan Menteri ini bertujuan untuk:

a. menjamin kepastian hukum bagi para pemangku kepentingan dalam

penyelenggaraan Sistem PPJB; dan

b. memberikan perlindungan hukum terhadap hak dan kewajiban setiap orang

dalam penyelenggaraan Sistem PPJB yang berkeadilan.

Ruang lingkup Peraturan Menteri tersebut meliputi:

a. pemasaran; dan

b. PPJB.


BAB 5

PENUTUP


Penutup

Simpulan

Setelah mengikuti pelatihan NSPK Bidang Rumah Umum dan Rumah Komersial,

diharapkan peserta mempu menjelaskan mengenai berbagai peraturan perundang-

undangan, yang mengatur dan terkait dengan penyelenggaraan rumah umum dan

rumah komersial, yang diantaranya mencakup fasilitasi penyediaan tanah bagi

pembangunan RUK dan penyelenggaraan RUK (meliputi: perencanaan,

pembangunan, pemanfataan, pengelolaan, penghunian, pengendalian). Selain itu,

dapat pula menjelaskan mengenai bantuan dan kemudahan bagi pelaku

pembangunan yang membangun rumah umum serta pengaturan mengenai hunian

berimbang. Peserta juga dapat menjelaskan mengenai pemilikan rumah umum dan

rumah komersial, baik dalam bentuk rumah tapak atau rumah susun dengan SHM

Sarusun dan SKBG Sarusun. Disamping hal tersebut, Peserta juga diberikan

penjelasan mengenai pengelolaan rumah susun umum dan rumah susun komersial

beserta pembentukan PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah

Susun).

Dalam rangka percepatan pembangunan rumah umum, rumah khusus, dan rumah

negara yang pemanfaatanya dengan cara sewa, telah diterbitkan peraturan

Menteri PUPR tentang KPBU (Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha). Dalam

peraturan menteri tersebut diatur tata cara kerjasama dalam pembangunan rumah

umum, rumah khusus, dan rumah negara yang pemanfaatannya dengan cara sewa.

Tindak Lanjut

Setelah mengikuti pelatihan Peserta diharapkan dapat mengikuti pelatihan

selanjutnya terkait dengan pembentukan Peraturan Perundang-undangan (Legal

Drafting).


DAFTAR PUSTAKA

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan UU

No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung

Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 Tentang Pembinaan

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman

Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016 Tentang Pembangunan Perumahan

MBR

Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang Milik

Negara/Daerah

Peraturan Menteri PUPR Nomor 38/PRT/M/2015 Tentang Bantuan Prasarana,

Sarana, dan Utilitas Umum Untuk Perumahan

Peraturan Menteri PUPR Republik Indonesia Nomor 21/PRT/M/2018 Tentang Tata

Cara Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah Dengan Badan Usaha dalam

Penyediaan Infrastruktur di Kementerian Pekerjaan Umum Dan Perumahan

Rakyat

Peraturan Menteri PUPR Nomor 23/PRT/M/2018 Tentang Perhimpunan Pemilik

dan Penghuni Satuan Rumah Susun


GLOSARIUM

Peraturan Perundang-undangan

Peraturan tertulis yang memuat norma hukum yang mengikat secara umum dan dibentuk atau ditetapkan oleh lembaga negara atau pejabat yang berwenang melalui prosedur yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan

Perumahan dan

Kawasan

Permukiman

Satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan,

penyelenggaraan perumahan, penyeleggaraan kawasan

permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan

dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh

dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan

dan sistem pembiayaan serta peran masyarakat

Perumahan Adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari

permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang

dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum

sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni

Peyelenggaraan

Perumahan dan

Kawasan

Permukiman

Adalah kegiatan perencanaan, pembangunan,

pemanfaatan dan pengendalian, termasuk didalamnya

pengembangan kelembagaan, pendanaan dan sistem

pembiayaan serta peran msayarakat yang terkoordinasi

dan terpadu

Rumah Komersial Rumah yang diselenggarakan untuk mendapatkan

keuntungan

Rumah Umum Rumah yang diselenggarakan unutk memenuhi

kebutuhan bagi masyarakat berpenghasilan rendah

(MBR)

MBR Masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli

sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk

memperoleh rumah


Bangunan Gedung Wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu

dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya

berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air,

yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan

kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal,

kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial,

budaya, maupun kegiatan khusus

Rumah Tunggal Rumah yang mempunyai kaveling sendiri dan salah satu

dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas

kaveling

Rumah Deret Beberapa rumah yang satu atau lebih dari sisi bangunan menyatu dengan sisi satu atau lebih bangunan lain atau rumah lain, tetapi masing-masing mempunyai kaveling sendiri

Rumah Susun Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama

Sarusun Unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum

Prasarana Kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman

Sarana Fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi


Utilitas Umum kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian

BMN Semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau berasal dari perolehan lainnya yang sah

BMD Semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah

PPPSRS Badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun

SHM Sarusun Tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan

Hak Milik Hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial

Hak Guna Bangunan

Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun

Hak Guna Usaha Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan

Hak Pakai Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria


Hak Pengelolaan Hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya


BAHAN TAYANG

kata pengantar - bpsdm.pu.go.id · penyelenggaraan ruk, nspk bidang penyelenggaraan ruk, kebutuhan...

Documents