jual beli atas tanah negara yang dikuasai...

i

TESIS

JUAL BELI ATAS TANAH NEGARA YANG DIKUASAI

PEMERINTAH

(Buying and selling state land possessed by the government)

Julianto Jover Jotam Kalalo

P0903211403

PROGRAM PASCASARJANA FAKULTAS HUKUM

JURUSAN KEPERDATAAN

UNIVERSITAS HASANUDDIN

MAKASSAR

2013

ii

JUAL BELI ATAS TANAH NEGARA YANG DIKUASAI

PEMERINTAH

(Buying and selling state land possessed by the government)

TESIS

Sebagai Salah Satu Syarat untuk Mencapai Gelar Magister

Program Studi

Ilmu Hukum

Disusun dan diajukan oleh


P0903211403

kepada

PROGRAM PASCASARJANA FAKULTAS HUKUM

JURUSAN KEPERDATAAN

UNIVERSITAS HASANUDDIN

MAKASSAR

2013

iv

PERNYATAAN KEASLIAN TESIS

Yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : Julianto Jover Jotam Kalalo Nomor Mahasiswa : P0903211403 Program Studi : Ilmu Hukum Jurusan : Keperdataan

Menyatakan dengan sebenarnya bahwa tesis yang saya tulis ini

benar-benar merupakan hasil karya saya sendiri, bukan merupakan

pengambilalihan tulisan atau pemikiran orang lain. Apabila dikemudian hari

terbukti atau dapat dibuktikan bahwa sebagian atau keseluruhan tesis ini

hasil karya orang lain, saya bersedia menerima sanksi atas perbuatan

tersebut.

Makassar, Juni 2013

Yang menyatakan,


v

KATA PENGANTAR

Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Pengasih dan Penyayang

karena hanya dengan pertolongan dan penyertaanNya sehingga penulis

memperoleh hikmat serta kemampuan untuk dapat menyelesaikan penulisan

Tesis ini. Penulisan Tesis yang berjudul Jual Beli Tanah Negara yang

dikuasai pemerintah, disusun sebagai salah satu syarat untuk memperoleh

gelar Magister Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin

Makassar.

Dalam penulisan Tesis ini tidak sedikit kendala-kendala yang penulis

hadapi, namun berkat kerja keras dan bantuan serta dukungan moril dari

berbagai pihak, maka penulisan Tesis ini dapat terselesaikan dengan baik.

Untuk itu pada kesempatan ini patutlah kiranya penulis menyampaikan rasa

terima kasih yang sebesar-besarnya disertai penghormatan yang tinggi

kepada:

1. Prof. Dr. dr. Idrus Paturusi, selaku Rektor Universitas Hasanuddin

Makassar atas jasanya dalam penyelenggaraan lembaga pendidkan.

2. Philipus Betaubun, S.T., M.T selaku Rektor Universitas Musamus

Merauke yang telah memberikan ijin dan kesempatan untuk mengikuti

pendidikan pada program Pascasarjana Universitas Hasanuddin.

3. Prof. Dr. Ir. Mursalim, selaku Direktur Pasca Sarjana Universitas

Hasanuddin Makassar yang telah memfasilitasi penulis untuk dapat

melanjutkan study Magister du Pascasarjana Universitas Hasanuddin.

4. Prof. Dr. Aswanto, S.H., M.H., DFM. selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Hasanuddin Makassar dan Prof. Dr. Marthen Arie, S.H., M.H.,

selaku Ketua Program Studi Magister Hukum Universitas Hasanuddin

Makassar beserta segenap pimpinan Fakultas Hukum Universitas

Hasanuddin Makassar atas berbagai bantuan selama penulis menjalani

masa perkuliahan.

vi

5. Prof. Dr. Farida Patittingi, S.H., M.H., selaku Dosen Pembimbing Pertama

penulis dan Dr. Sri Susyanti Nur, S.H., M.H., selaku Dosen Pembimbing

kedua penulis yang penuh kesabaran dalam membimbing dan

mengarahkan penulis sehingga terwujudnya penulisan hukum ini.

6. Prof. Dr. Abdullah Marlang, S.H., M.H., Prof. Dr. Ir. Abrar Saleng, S.H.,

M.H., Prof. Dr. Hj. A. Suryaman Mustari Pide, S.H., M.H., sebagai

Anggota Komisi Penguji atas saran dan kritik yang membangun guna

penyempurnaan tesis ini

7. Para Guru Besar dan dosen-dosen Fakultas Hukum Universitas

Hasanuddin Makassar yang telah membagi ilmunya kepada penulis

selama belajar di pasca Sarjana Universitas Hassanuddin Makassar.

8. Papa; Jopy A Kalalo dan Mama; Vera N Sahelangi yang telah mendidik,

mengarahkan, dan memberikan doa yang tulus bagi keberhasilan studi

penulis. Adik-adik ku, Ns. Chyntia N Kalalo, S.Kep. dan Prisilia A. A

Kalalo yang selalu memberikan motivasi bahkan yang selalu mendoakan

penulis.

9. Keluarga besar Kalalo-Rumondor dan Sahelangi-Kaligis, Opa dan Oma,

Paman dan Bibi, serta saudara-saudara lainnya terutama buat keluarga

Betaubun-Sahelangi, Papa Philip dan Mama Jeny yang banyak

mambantu penulis dalam menyelesaikan program Magister di

Pascasarjana Universitas Hasanuddin.

10. Bapak Riswan Suhendi, S.H., kepala kantor Pertanahan Kota Bitung,

Bapak Hendrik Tuhumuri, Aptnh, Kepala sesi sengketa dan Konflik, Ibu

Jetty Rondonuwu Kasubsesi Sengketa dan Konflik, Bapak Meyhard Mogi,

Bapak Bupati dan Wakil Bupati Kota Bitung, dan semua masyarakat dan

staff pemerintahan Kota Bitung dari tingkat daerah sampai Propinsi yang

telah banyak membantu penulis dalam pemberian data dan informasi.

11. Teman-teman Angkatan 2011 Program Pasca Sarjana Universitas

Hasanuddin Makassar jurusan Keperdataan, Udpa, Tiwi, Hamza, Adi,

vii

Kak’ Ima, Tendri, Mahyu, Shesa, Ibu Dian, Ibu Tuti, Pak Munawar,

Areman, Ina, Mula, Kak Ciwang dan Basyrah yang telah membantu

penulis dari pada saat awal masuk sebagai mahasiswa baru sampai pada

saat menyelesaikan studi Magister.

12. Teman-teman dari Universitas Musamus Merauke, Novel, Novri, Lia,

Essy, Ibu Nova, Ibu Hesty, Ibu Funny, Pak David, Kak Hairulla, Kak Jono,

Kak Endes, Kak Roy, Pak Rullof, Pak Leo, Pak Edwin, Pak Frans, Ibu

Rosmala, Ibu Amel, Ibu Sunarni yang telah banyak membantu penulis

selama menyelesaikan studi. Semangat buat angkatan 2011 universitas

Musamus.

13. Teman-teman Gereja Bait-El kakaskasen yang banyak mendukung dan

mendoakan penulis dalam menyelesaikan study di program Pascasarjana

Universitas Hasanuddin Makassar.

14. Semua pihak yang telah membantu dan mendoakan serta memberikan

dorongan dalam penyelesaian Tesis ini penulis mengucapkan bayak

terima kasih.

Makassar, Juni 2013

Penulis

Julianto J. J. kalalo

viii

ABSTRAK

JULIANTO JOVER JOTAM KALALO. Jual Beli Atas Tanah Negara yang

dikuasai Pemerintah (dibimbing oleh Farida Patittingi dan Sri Susyanti Nur)

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui (1) keabsahan jual beli

tanah bekas Hak Guna Usaha yang dikuasai pemerintah telah

diperjualbelikan kepada pihak ketiga dan (2) upaya hukum Pemerintah untuk

menguasai kembali tanah bekas Hak Guna Usaha yang telah diperjualbelikan

masyarakat.

Penelitian ini dilaksanakan di Kota Bitung Provinsi Sulawesi Utara.

Metode yang digunakan dalam penelitian adalah yuridis empiris. Data-data

yang diperoleh baik data primer maupun data sekunder kemudian dianalisis

secara kualitatif.

Hasil penelitian dan pembahasan menunjukkan bahwa Jual beli atas

tanah yang objeknya merupakan tanah Negara antara penjual dan pembeli

tidak sah dan batal demi hukum karena tidak terpenuhinya syarat jual beli

yaitu syarat materiil sehingga tidak sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan yang berlaku. Dan upaya yang dilakukan Pemerintah

Kota Bitung pada saat ini yaitu telah melakukan pemetaan terhadap tanah

bekas Hak Guna Usaha tersebut dan bekerja sama dengan pihak kantor

pertanahan Kota Bitung untuk mengeksekusi tanah Negara sehingga dapat

dikuasai langsung oleh Pemerintah Kota Bitung dan upaya hukum yang

dapat ditempuh oleh pemerintah untuk menguasai kembali tanah Negara

yaitu dengan menggunakan proses mediasi Kantor Pertanahan Kota Bitung.

Kata Kunci : Tanah Negara, Jual Beli, Upaya Pemerintah.

ix

ABSTRACT

JULIANTO JOVER JOTAM KALALO. Selling-Buying of state land controlled

by the government (supervised by Farida Patittingi and Sri Susyanti Nur)

This research aimed to investigate: (1) the validity of the sale and

purchase of the former leasehold controlled by the government had been sold

and bought to the third party, and (2) the government legal effort to retake the

former leasehold land that had been sold and bought by the community

members.

The research was carried out in Bitung City, North Sulawesi Province.

The research used an empirical juridical method. Data obtained either primary

or secondary data were then analysed qualitatively.

The results and discussions indicate that the sale and purchase of the

land which the object is State land between sellers and buyers of illegal and

null and void because it was not selling the eligibility requirements so that the

material is not in accordance with the legislation in force. And the efforts

made by the Government of Bitung City at the moment that have been

mapped to the leasehold land of the former and working with the land office to

execute Bitung City State land so it can be controlled directly by the

Government of Bitung City and remedies that can be taken by the

government State to take back the land that is to use the mediation process

Bitung City land Office.

Keywords: State land, Sale Purchase, Government efforts.

x

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL……………………………………………………………... i

HALAMAN PENGAJUAN……………………………………………………… ii

HALAMAN PENGESAHAN………………………………………………..….. iii

LEMBAR PERNYATAAN KEASLIAN………………………………………… iv

KATA PENGANTAR…………………………………………………………..... v

ABSTRAK BAHASA INDONESIA…………………………………………….. viii

ABSTRAK BAHASA INGGRIS………………………………………………… ix

DAFTAR ISI…………………………………………………………………........ x

BAB I : PENDAHULUAN

A. Latar belakang ………………………………,,,,,……………………... 1

B. Perumusan Masalah ………………………………………………….. 12

C. Tujuan Penelitian .……………………………………………….......... 12

D. Kegunaan Penelitian. …………………………………………..….….. 12

E. Orisinalitas Penelitian………………………………………………….. 13

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA

A. Hukum Tanah di Indonesia ……………………………….………….. 15

B. Tanah Negara………………………………………………………….. 18

C. Hak-hak atas tanah. ………………………………..…………………. 23

D. Jual beli tanah………………………………………………………….. 36

1. Jual Beli Menurut Hukum Perdata (BW)……………….…….. 36

2. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat……………………….. 39

3. Jual Beli Tanah Menurut UUPA………………………………. 43

E. Upaya penyelesaian sengketa tanah……………………………....... 49

1. Mediasi oleh Badan Pertanahan Nasional…………….…….. 49

2. Penyelesaian Sengketa Melalui Pengadilan (Litigasi)…….. 55

3. Penyelesaian Sengketa diluar pengadilan (ADR)….……... 57

xi

F. Landasan Teori………………………………………………………… 62

G. Kerangka Konseptual.…………………………………………..…….. 63

H. Bagan Kerangka Konseptual...……………………………….……… 65

I. Definisi Operasional…….………………………………………….….. 66

BAB III : METODE PENELITIAN

A. Tipe Penelitian…………………………………………………………. 67

B. Lokasi Penelitian ...………………………………………………….... 67

C. Populasi dan Sampel…………………………………………………. 68

D. Jenis dan Sumber Data……………………………………………..... 69

E. Teknik Pengumpulan Data ………………………….....................…. 70

F. Teknik Analisis Data…………………………………………………... 71

BAB IV : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Keabsahan Jual Beli Tanah Negara……………………………….. 72

1. Riwayat Tanah tanah bekas Hak Guna Usaha………………… 72

2. penguasaan/pendudukan Masyarakat………………………….. 84

3. Status hukum tanah bekas Hak Guna Usaha.…………............ 97

4. Proses jual beli tanah…..………………………………………… 104

B. Upaya Pemerintah untuk mempertahankan Tanah Negara……… 119

1. Mediasi Badan Pertanahan Nasional……………………………. 127

2. ADR…………………………………………………………………. 125

BAB V : PENUTUP

A. Kesimpulan……………………………………………………………. 131

B. Saran………………………………………………………………… .. 132

DAFTAR PUSTAKA……………………………………………………………. 133

xii

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Negara Kesatuan Republik Indonesia yang berdasarkan Undang-

Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (UUD NRI 1945)

adalah Negara hukum yang memberikan jaminan dan perlindungan atas hak-

hak warga Negara, antara lain hak warga negara untuk mendapatkan,

mempunyai, dan menikmati hak milik. Hak Milik atas tanah sebagai salah

satu jenis hak milik, yang sangat penting bagi negara, bangsa, dan rakyat

Indonesia sebagai masyarakat agraria yang sedang membangun ke arah

perkembangan industri dan lain-lain. Akan tetapi, tanah yang merupakan

kehidupan pokok bagi manusia akan berhadapan dengan berbagai hal,

antara lain :1

1. keterbatasan tanah, baik dalam kuantitas maupun kualitas

dibandingkan dengan kebutuhan yang harus dipenuhi;

2. Pergeseran pola hubungan antara pemilik tanah dan tanah sebagai

akibat perubahan-perubahan yang ditimbulkan oleh proses

pembangunan dan perubahan-perubahan sosial pada umumnya;

1 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya,(Jakarta : Sinar Grafika,2010) hal. 1.

xiii

3. Tanah di satu pihak telah tumbuh sebagai benda ekonomi yang

sangat penting, pada lain pihak telah tumbuh sebagai bahan

perniagaan dan obyek spekulasi;

4. Tanah disatu pihak harus dipergunakan dan dimanfaatkan untuk

sebesar-besarnya kesejahteraan rakyat lahir batin, adil dan merata,

sementara di lain pihak harus dijaga kelestariannya.

Tanah merupakan sumber daya penting dan strategis karena

menyangkut hajat hidup seluruh rakyat Indonesia yang sangat mendasar.

Sebagaimana diketahui masalah tanah memang merupakan masalah yang

sarat dengan berbagai kepentingan, baik ekonomi, sosial, politik, bahkan

untuk Indonesia, tanah juga mempunyai nilai religius yang tidak dapat diukur

secara ekonomis.

Tanah mempunyai arti penting dalam kehidupan manusia karena

tanah mempunyai fungsi ganda, yaitu sebagai social asset dan capital asset.

Sebagai social asset tanah merupakan sarana pengikat kesatuan sosial di

kalangan masyarakat Indonesia untuk hidup dan kehidupan, sedangkan

sebagai capital asset tanah merupakan faktor modal dalam pembangunan.

Sebagai capital asset tanah telah tumbuh sebagai benda ekonomi yang

sangat penting sekaligus sebagai bahan perniagaan dan objek spekulasi.

Disatu sisi tanah harus dipergunakan dan dimanfaatkan untuk sebesar-

xiv

besarnya kesejahteraan rakyat, secara lahir, batin, adil, dan merata,

sedangkan di sisi lain juga harus dijaga kelestariaannya.

Sebagai karunia Tuhan sekaligus sumber daya alam yang strategis

bagi bangsa, negara, dan rakyat, tanah dapat dijadikan sarana untuk

mencapai kesejahteraan hidup bangsa Indonesia sehingga perlu campur

tangan negara turut mengaturnya. Hal ini sesuai amanat konstitusional

sebagaimana tercantum pada Pasal 33 ayat (3) UUD NRI 1945 yang

berbunyi : “Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya

dikuasi oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran

rakyat”.

Dalam rangka mewujudkan amanat konstitusional tersebut, pada

tanggal 24 September 1960 telah disahkan oleh Presiden Republik Indonesia

Soekarno dan diundangkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia

Nomor 104 Tahun 1960, yaitu Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA). Dengan

lahirnya UUPA maka terjadi perubahan fundamental pada Hukum Agraria di

Indonesia terutama hukum di bidang pertanahan yakni dengan terwujudnya

suatu keseragaman Hukum Tanah Nasional.

Adapun tujuan pokok dibentuknya UUPA, yaitu :

xv

1. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum Agraria Nasional

yang akan merupakan alat untuk membawa kemakmuran,

kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan rakyat, terutama rakyat

tani, dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur;

2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan

kesederhanaan dalam hukum pertanahan;

3. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum

mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.

Didalam Pasal 2 ayat (2) UUPA, Negara sebagai organisasi

kekuasaan tertinggi mempunyai kewenangan untuk :

1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,

persediaan dan pemeliharaan bumi air dan ruangangkasa

tersebut.

2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara

orang-orang dengan bumi air dan ruang angkasa.

3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara

orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai

bumi air dan ruang angkasa.

Sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), hukum

tanah di Indonesia bersifat dualisme, artinya selain diakui berlakunya hukum

xvi

tanah adat yang bersumber dari hukum adat, diakui pula peraturan-peraturan

mengenai tanah yang didasarkan atas hukum barat. Setelah berlakunya

UUPA pada tanggal 24 September 1960, berakhirlah masa dualisme hukum

tanah yang berlaku di Indonesia menjadi suatu unifikasi hukum tanah. Hak

milik sebagai suatu lembaga hukum dalam hukum tanah telah diatur baik

dalam hukum tanah sebelum berlakunya UUPA maupun dalam UUPA.

Sebelum berlakunya UUPA, ada dua golongan besar hak milik atas tanah,

yaitu hak milik menurut hukum adat, dan hak milik menurut hukum perdata

barat yang dinamakan hak Eigendom.

Sejarah penguasaan tanah tidak dapat dilepaskan dari masa

penjajahan oleh Belanda. Melalui Agrarische wet, Pemerintah Belanda

memberikan konsensi bagi pengusaha-pengusahanya untuk membuka lahan

perkebunan di daerah jajahannya. Dengan adanya Agrarische wet, membuat

kemungkinan dan memberikan jaminan hukum kepada para pengusaha

besar swasta asing dalam rangka memperluas usahanya di bidang

perkebunan dengan memperoleh hak erfpacht berjangka waktu paling lama

75 tahun. Jangka waktu penguasaan dan penggunaan tanah selama 75

tahun memungkinkan pengusaha menyelenggarakan penanaman tanaman-

xvii

tanaman keras yang berumur panjang dan memperoleh laba yang lebih

besar daripada hak sewa, yang jangka waktu pemberiannya hanya 20 tahun.2

Menurut Pasal 28 ayat (2) UUPA, HGU diberikan atas tanah yang

luasnya paling sedikit 5 Ha. Apabila HGU diberikan untuk yang luasnya 25

Ha atau lebih maka harus memakai investasi modal yang layak dan teknis

perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman. Karena yang

dapat diberikan HGU hanya tanah negara saja, maka dalam Pasal 31

ditentukan bahwa HGU terjadi karena penetapan pemerintah dan dapat pula

terjadi karena Ketentuan Konversi dari hak barat dalam hal ini yaitu Hak

Erfpacht untuk perkebunan besar.

Dalam UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam Pasal 26 yaitu

yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Dalam pasal-pasal lainnya

tidak ada kata yang menyebutkan jual beli, tetapi disebutkan sebagai

dialihkan. Pengertian dialihkan menunjukkan suatu perbuatan hukum yang

disengaja untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain melalui jual

beli, hibah, tukar menukar, dan hibah wasiat. Jadi, meskipun dalam UUPA

hanya disebutkan dialihkan, termasuk salah satunya adalah perbuatan

hukum pemindahan hak atas tanah karena jual beli. Peralihan hak atas tanah

dapat melalui jual beli, tukar menukar, hibah, ataupun karena pewarisan.

2 Budi Harsono, Hukum Agrarian Indonesia : Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, isi

dan Pelaksanaannya, (Jakarta : Djambatan, 2008), hal. 38

xviii

Dalam Pasal 26 ayat (1) UUPA ditentukan bahwa “jual beli, penukaran,

penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain yang

dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur

dengan Peraturan Pemerintah”.

Tanah bekas Hak Guna Usaha Nomor : 1/Girian Weru merupakan

tanah bekas Hak Guna Usaha Nomor: 1/Girian Weru yang telah dilepaskan

haknya oleh PT. Kinaeosan berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan

Pertanahan nasional Nomor : 1 – V.B 2004 tentang Pemberian ijin

Pelepasan Hak Guna Usaha atas Tanah terletak di Kota Bitung Provinsi

Sulawesi Utara yang ditetapkan di Jakarta pada 07 Januari 2004, maka

terhitung tanggal tersebut tanah bekas Hak Guna Usaha Nomor : 1/Girian

Weru pemegang Hak PT. Kinaleosan telah menjadi tanah yang dikuasai oleh

Negara dan selanjutnya tanah tersebut akan dimohonkan dengan hak atas

tanah oleh :

- Bekas pemilik Hak Guna Usaha dan ahli warisnya

- Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara dan Pemerintah Kota Bitung untuk

kepentingan pembangunan dan penampungan masyarakat yang terkena

penggusuran ;

- Koperasi Bumi Bhakti ;

- Yayasan Doulos Diakonos ;

xix

- Fasilitas sosial, fasilitas umum keperluan Kelurahan dan untuk

kepentingan pemukiman Tani /Pegawai Perusahaan dan pemukiman

penduduk sesuai dengan tata ruang wilayah dan sesuai dengan

persyaratan serta prosedur perundang- undangan ;

Tanah yang diduduki atau digarap oleh masyarakat sekarang telah

terbagi dalam dua wilayah Kelurahan yakni Kelurahan Girian Indah seluas ±

260.775 M2 dan Kelurahan Wangurer Barat seluas ± 121.080 M2, sehingga

luas secara keseluruhan tanah digarap/dikuasai , diduduki , dan di tempati

oleh masyarakat adalah seluas ± 381.855 M2

Namun demikian ditengah penguasaan masyarakat atas tanah

tersebut yang kini telah dibangun rumah serta rumah tempat ibadah seperti

Mesjid dan gereja serta juga tanaman yang ditanam oleh Masyarakat

penggarap bekas tanah Hak Guna Usaha ternyata sekarang ini telah

terungkap fakta bahwa tanah bekas Hak Guna Usaha yang telah dilepaskan

haknya berdasarkan Surat Keputusan Badan Pertanahan Nasiona l Nomor :

1-V.B – 2004 oleh PT. Kinaleosan sudah diterbitkan beberapa sertifikatnya

dalam dua wilayah Kelurahan masing-masing Kelurahan Girian Indah dan

Kelurahan Wangurer Barat yang masuk dalam bagian tanah garapan

masyarakat, dan dari ke 14 sertifikat tersebut bukan atas nama para

masyarakat penggarap melainkan masyarakat yang tidak dikenal yang punya

xx

hubungan saudara dengan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan

nasional Republik Indonesia Provinsi Sulawesi Utara.

Masyarakat penggarap kemudian mengajukan gugatan di pengadilan

Tata Usaha Negara terhadap keputusan dari pejabat Kantor Pertanahan

yang menerbitkan sertifikat hak guna bangunan dan hak milik terhadap tanah

bekas Hak Guna Usaha PT. Kinaleosan. Proses peradilan berlanjut sampai

pada putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung, akhirnya memperoleh

Putusan Mahkamah Agung nomor : 101 PK/TUN/2010 tertanggal 5 Januari

2011, dimana isi dari Peninjauan Kembali itu membatalkan Putusan

Mahkamah Agung No. 206 K/TUN/2008 tanggal 29 Januari 2009 dengan

cara mengabulkan gugatan masyarakat penggarap tanah Bekas Hak Guna

Usaha, menyatakan batal dan mencabut semua sertifikat hak atas tanah

yang berada di tanah bekas hak guna usaha .

Tanah bekas Hak Guna Usaha Nomor 1/Girian Weru PT. Kinaleosan

Kecamatan Girian dan Madidir yang telah diserahkan dan dialihkan kepada

Pemerintah Kota Bitung sesuai dengan Putusan Mahkamah Agung nomor :

101 PK/TUN/2010 tertanggal 5 januari 2011 kini telah diperjualbelikan ke

pihak ketiga oleh beberapa oknum masyarakat, tanpa sepengetahuan dari

Pemerintah Kota Bitung (Selanjutnya disebut Pemkot Bitung).

xxi

Pasca penyerahan hasil Putusan MA nomor : 101 PK/TUN/2010

tertanggal 5 januari 2011 kepada Pemkot Bitung,3 status tanah tersebut

berada di tangan Pemkot Bitung sebagai pemegang hak penuh atas tanah

tersebut, sebelumnya masyarakat yang tinggal di tanah bekas Hak Guna

Usaha itu telah sepakat tanah tersebut untuk dikosongkan karena akan

dibangun fasilitas pemerintah seperti SD, kantor Camat, dan STISIPOL.

Data yang diperoleh dari masyarakat tanah bekas Hak Guna Usaha

ada sebidang tanah yang telah dijual oleh masyarakat dengan harga Rp 24

juta dengan luas tanah 13 meter kali 28 meter di Kelurahan Girian Indah

sesuai dengan bukti transaksi tersebut diatas copian materai bertanda tangan

dan materai 6000.4 Adapun tanah yang sudah dijual oleh masyarakat tidak

bertanggung jawab itu secara keseluruhannya memiliki luas 20 hektar.

Tanah bekas Hak Guna Usaha status hukumnya merupakan tanah

Negara yang dikuasai oleh Pemerintah pada saat ini mulai diperjualbelikan

oleh masyarakat. Adanya okupasi terhadap tanah Negara ini dikarenakan

secara yuridis diambil alih secara fisik oleh masyarakat penggarap, kemudian

setelah ada pelepasan hak telah diterbitkan sertifikat kepada masyarakat

bukan penggarap tanpa adanya alas hak terhadap tanah.

3 http://beritamanado.com/berita-utama/baramuli-serahkan-pk-ma-tanah-erpfacht-ex-hgu-pt-

kinaleosan/70682/ 4 http://manado.tribunnews.com/2012/02/06/tanah-erfacht-mulai-dijual-tanpa-sepengetahuan-warga

http://beritamanado.com/berita-utama/baramuli-serahkan-pk-ma-tanah-erpfacht-ex-hgu-pt-kinaleosan/70682/

http://beritamanado.com/berita-utama/baramuli-serahkan-pk-ma-tanah-erpfacht-ex-hgu-pt-kinaleosan/70682/

http://manado.tribunnews.com/2012/02/06/tanah-erfacht-mulai-dijual-tanpa-sepengetahuan-warga

xxii

Jual beli yang telah terjadi diatas tanah bekas Hak Guna Usaha ini

menandakan bahwa dalam prosedur jual beli tanah yang seharusnya

berdasarkan Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 dan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 belum dapat diaplikasikan

dengan baik. Ini terlihat adanya kesenjangan yang sangat jauh dimana tanah

bekas Hak Guna Usaha yang telah berpindah status hukumnya menjadi

Tanah Negara dan tidak bisa dialihkan ataupun dijual oleh masyarakat kini

telah terjadi proses jual beli.

Tidak hanya dalam penggunaan dan pengaplikasian aturan yang

berlaku, didalam prakteknya masyarakat juga sering menggunakan peraturan

yang dibuat sendiri dalam menentukan proses jual beli tanah tanpa melihat

syarat-syarat dalam pelaksanaan jual beli tanah yang sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Adapun

masyarakat sering bekerja sama dengan pemerintah dalam melaksanakan

jual beli tanah dimana tanah tersebut merupakan tanah yang dikuasai

langsung oleh pemerintah (tanah Negara).

xxiii

B. Rumusan Masalah

1. Bagaimanakah keabsahan jual beli tanah bekas Hak Guna Usaha yang

dikuasai Pemerintah telah diperjualbelikan masyarakat kepada pihak

ketiga ?

2. Sejauhmana upaya Pemerintah untuk menguasai kembali tanah bekas

Hak Guna Usaha yang telah diperjualbelikan masyarakat ?

C. Tujuan Penelitian

1. Untuk mengetahui keabsahan jual beli tanah bekas Hak Guna Usaha yang

dikuasai Pemerintah telah diperjualbelikan masyarakat.

2. Untuk mengetahui upaya yang dilakukan oleh Pemerintah untuk

menguasai kembali tanah bekas Hak Guna Usaha yang telah

diperjualbelikan masyarakat.

D. Kegunaan Penelitian

1. Kegunaan Teoritis

Untuk menambah pengetahuan dan dapat dijadikan sebagai bahan

masukan bagi ilmu pengetahuan hukum, khususnya dalam bidang hukum

perdata dan hukum agrarian dimana untuk memperkuat dasar yuridis tentang

permasalahan tanah hak Bekas hak Guna Usaha dan ilmu pengetahuan

xxiv

hukum pada umumnya serta dapat dijadikan referensi bagi penelitian

selanjutnya.

2. Kegunaan Praktis

(1) Untuk memberikan informasi kepada masyarakat terutama berkaitan

dengan permasalahan tanah bekas Hak Guna Usaha.

(2) Dapat memberikan masukan kepada pihak-pihak lain yang setia

memperhatikan tentang pertanahan Indonesia. Disamping itu

diharapkan penulis dapat memberikan alternatif dan sumbangan

pemikiran secara yuridis terhadap pemanfaatan tanah-tanah dalam

kegiatan pembangunan di daerah maupun kegiatan pembangunan

nasional.

(3) Untuk dapat dimanfaatkan bagi pihak-pihak yang membutuhkan pokok

bahasan yang dikaji, dengan disertai pertanggungjawaban secara

ilmiah.

E. Orisinalitas Penelitian.

Penelitian yang berkaitan dengan tesis ini yaitu :

1. Pelaksanaan Jual Beli Tanah Kavling Di Kota Denpasat-Bali, oleh I

Nyoman Yuliarta Bayu Pramana, Tesis pada Magister HUkum

Fakultas Hukum Universitas Diponegoro, Tahun 2005. Tesis ini

bertujuan untuk mengetahui pelaksanaan jual beli tanaha kavling,

xxv

kekuatan hukum dan perlindungan hukum terhadap para pihak

dalamjual beli tanah kavling dan hambatan dalam proses peralihan

hak dari penjual ke pembeli.

2. Status dan Jual Beli tanah Bekas Desa Perdikan Kadalangu

Kabupaten Demak Setelah Berlakunya UUPA, oleh Yosephine Dwi

Hartati, Tesis pada Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro,

tahun 2007. Tesis ini bertujuan untuk mengetahui tetang status tanah

bekas Desa perdikan kadilangu, Kabupaten Demak setelah

berlakunya UUPA, dan pelaksanaan Jual Beli tanah bekas Desa

Perdikan Kadilangan Kabupaten Demak Menurut UUPA.

Perbedaan dengan tesis penulis yaitu terdapat dalam objek penelitian

yang membahas tentang jual beli tanah bekas Hak Guna Usaha yang di

kuasai oleh pemerintah dimana penulis ingin mengetahui begaimana

keabsahan jual beli tanah bekas Hak Guna Usaha yang di kuasai oleh

pemerintah telah diperjualbelikan oleh masyarakat kepada pihak ketiga dan

upaya apa yang akan dilakukan oleh pemerintah untuk mengusai kembali

tanah bekas Hak Guna Usaha yang saat ini telah diperjualbelikan.

xxvi

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Hukum Tanah di Indonesia.

Tanah merupakan sumber daya alam utama bagi Negara Indonesia

yang merupakan adalah Negara Agraris. Tanah mempunyai fungsi yang

amat penting bagi Negara pada umumnya dan masyarakat pada khususnya.

Hukum tanah mengatur tentang hubungan manusia dengan tanah.

Sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria hukum Agraria di

Indonesia masih dualistic, yaitu bahwa disamping hukum agraria adat berlaku

juga hukum tanah barat.5 Yang dimaksud dengan hukum adat adalah adat

kebiasaan yang mempunyai akibat hukum. hukum adat terdiri daripada

peraturan-peraturan yang tidak tertulis sedangkan hukum barat itu terdiri dari

peraturan-peraturan hukum yang tertulis. Dualisme ini merupakan

peninggalan dari zaman Hindia Belanda dimana dahulu masyarakat

Indonesia dibagi menjadi beberapa golongan yaitu golongan eropa, golongan

timur asing tionghoa, golongan timur asing bukan tionghoa, dan golongan

Indonesia dan terhadap mereka masiang-masing tidak diperlakukan satu

hukum macam hukum.6

5 Sudikno Mertokusumo, Perundang-undangan Agraria Indonesia, (Yogyakarta : Liberty,2011) hal. 5

6 Ibid

xxvii

Proklamasi Kemerdekaan Republik Indonesia pada taggal 17 Agustus

1945 minimal mempunyai dua arti penting bagi pembentukan Hukum Agraria

Nasional, yaitu : 7

1. Dengan Proklamasi Kemerdekaan Republik Indonesia, Bangsa

Indonesia memutuskan hubungannya dengan Tata Hukum Kolonial.

2. Dengan Proklamasi Kemerdekaan Republik Indonesia, Bangsa

Indonesia sekaligus membentuk tata Hukum Agraria Nasional.

Setelah Proklamasi Kemerdekaan, terdapat keinginan yang kuat untuk

segera mengakhiri berlakunya hukum pertanahan peninggalan pemerintah

Kolonial Belanda. Hal ini dilakukan antara lain dengan penghapusan

beberapa tanah Hak Barat yang dianggap bertentangan dengan nilai-nilai

keadilan dan semangat Proklamasi, yaitu :8

1. Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir.

2. Nasionalisasi Perusahaan-perusahaan Milik Belanda.

3. Tanah-Tanah Milik Badan Hukum yang ditinggal Direksi.

4. Penguasaan Benda-Benda Tetap Milik Perorangan Warga Negara

Belanda.

7 H.Muchsin, Imam koeswahyono, Soimin, Hukum Agraria Indonesia Dalam Perspektif Sejarah, (Bandung : Refika Aditama,2007) hal. 1 8 http://opini-manadopost.blogspot.com, oleh Budi Tarigan. SH (dilihat pada tanggal 31 Oktober 2012).

http://opini-manadopost.blogspot.com/

xxviii

Setelah berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria, atau yang lebih dikenal dengan

Undang Undang Pokok Agraria (UUPA), maka semua hak-hak Barat yang

belum dibatalkan sesuai ketentuan sebagaimana tersebut di atas, dan masih

berlaku tidak serta merta hapus dan tetap diakui, akan tetapi untuk dapat

menjadi hak atas tanah sesuai dengan system yang diatur oleh UUPA, harus

terlebih dahulu dikonversi menurut dan sesuai dengan ketentuan-ketentuan

konversi dan aturan pelaksanaannya. Dalam pelaksana konversi tersebut

ada beberapa prinsip yang mendasarinya, yaitu :9

1. Prinsip Nasionalitas

2. Pengakuan Hak-Hak Tanah Terdahulu

3. Penyesuaian Kepada Ketentuan Konversi.

4. Status Quo Hak-Hak Tanah Terdahulu.

Dengan berlakunya UUPA, maka tidak mungkin lagi diterbitkan hak-

hak baru atas tanah-tanah yang akan tunduk kepada hukum Barat. Setelah

disaring melalui ketentuan-ketentuan Konversi Undang-Undang Pokok

Agraria dan aturan pelaksanaannya, maka terhadap hak-hak atas tanah

bekas hak Barat dapat menjadi:10

9 Ibid

10 Ibid

xxix

a. Tanah negara karena terkena ketentuan asas nasionalitas atau

karena tidak dikonversi menjadi hak menurut UUPA.

b. Dikonversi menjadi hak yang diatur menurut UUPA seperti Hak

Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.

B. Tanah Negara

Dalam konsep HTN (Hak Atas Tanah) dalam hubungan antara subjek

hak dan tanah sebagai objek hak dikenal pengertian tanah Negara dan tanah

hak. Tanah Negara adalah tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu Hak

Atas Tanah .11 Menurut Ali Chomzah Tanah Negara adalah tanah yang tidak

dipunyai oleh perseorangan atau badan hukum dengan sesuatu Hak atas

tanah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.12

Sebelum keluarnya UUPA, Tanah Negara dikenal dengan asas

Domein Verklaring (Pernyataan Milik), asas tersebut menyatakan : semua

tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan bahwa tanah itu hak

eigondomnya, adalah Domein / Milik Negara. Karena tanah tersebut milik

negara maka terhadap hak atas tanah yang paling kuatpun menurut hukum

adat, seperti hak milik (adat) seolah-olah tidak diakui sama dengan hak

eigendom. Hal demikian tidak dimengerti dan merugikan kepada rakyat. Oleh

11

Maria S.W Sumardjono, Tanah dalam perspektif hak ekonomi social dan budaya.(Jakarta: Kompas, 2009). hal. 144 12

H. Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan: Seri Hukum Pertanahan I & II, (Jakarta : prestasi pustaka,2002) hal.1

xxx

karena itu dalam UUPA dinyatakan: pernyataan domein bertentangan

dengan kesadaran hukum rakyat Indonesia dan asas dari negara merdeka

dan modern.

Dalam perkembangannya, penguasaan tanah-tanah negara diatur

dalam PP Nomor 8 Tahun 1953.Dalam PP ini yang dimaksud dengan tanah

negara (dalam hal ini negara bebas /vrij landsdomein adalah tanah-tanah

yang dimiliki dan dikuasai penuh oleh negara yang meliputi semua tanah

yang sama sekali bebas dari hak-hak seseorang,baik yang berdasarkan

hukum adat maupun hukum barat.13

Setelah berlakunya UUPA asas domein verklaring tidak dipergunakan

lagi dalam Hukum Agraria Nasional, karena UUPA berpangkal pada

pendirian bahwa untuk mencapai apa yang ditentukan dalam pasal 33 ayat

(3) UUD NRI 1945 :bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam

yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan

sebesar-besar kemakmuran rakyat. Maka pengertian “tanah negara”

mempunyai ruang lingkup yang lebih sempit dari pada pengertian land

domein dahulu, karena hanya meliputi tanah tanah yang tidak dikuasai oleh

sesuatu pihak.14

13 Maria SW. Sumardjono, Kebijakan pertanahan antara regulasi dan implementasi, (Jakarta: Kompas 2008), hal.60 14 Boedi Harsono, Op. Cit., hal. 162

xxxi

Berbeda dengan konsep Domein Negara , maka UUPA menganut

sistem negara “menguasai” dan bukan “memiliki” dalam hubungan tanah

dengan negara.Negara sebagai personifikasi dari seluruh rakyat mempunyai

kewenangan untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan

,penggunaan,penyediaan,,dan penyelenggaraan bumi,air,dan ruang

angkasa, serta menentukan dan mengatur hubungan hukum dan perbuatan

hukum yang berkenaan dengan bumi,air,dan ruang angkasa.15

Menurut Boedi Harsono Hak Menguasai dari Negara adalah sebutan

yang diberikan oleh Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960

(UUPA) kepada lembaga hukum dan hubungan hukum konkret antara

Negara dan tanah Indonesia, yang dirinci isi dan tujuannya dalam Pasal 2

ayat (2) dan (3) Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960.16

Adapun ruang lingkup pengaturannya, Hak Menguasai dari Negara

berlaku atas semua tanah yang ada di Indonesia, baik itu tanah yang belum

dihaki, juga tanah yang telah dihaki oleh perseorangan. Terhadap tanah yang

belum dihaki perseorangan, Hak Menguasai dari Negara melahirkan istilah

tanah yang dikuasai langsung oleh negara, atau kemudian disebut secara

singkat sebagai tanah negara

15

Maria SW. Sumardjono, Op.cit, hal.61 16 Boedi Harsono. Op.cit, Hal.268

xxxii

Walaupun Hak menguasai dari negara itu meliputi semua bumi,air dan

ruang angkasa,namun disamping adanya tanah negara,dikenal pula adanya

tanah-tanah hak, baik yang dipunyai perseorangan maupun badan hukum.

Sedangkan yang dimaksud dengan tanah hak adalah tanah yang dilekati

dengan sesuatu hak atas tanah yang diatur dalam Pasal 16 UUPA .Diantara

berbagai hak atas tanah yang pada umumnya dikenal oleh masyarakat

adalah Hak Milik,Hak Guna Usaha,Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.17

Menurut Boedi Harsono dengan berkembangnya Hukum Tanah

Nasional lingkup pengertian tanah-tanah yang didalam UUPA disebut tanah-

tanah yang dikuasai langsung oleh negara,yang semula disingkat dengan

sebutan tanah-tanah negara itu,mengalami juga perkembangan . Semula

pengertiannya mencakup semua tanah yang dikuasai oleh negara,diluar apa

yang disebut tanah-tanah hak. Sekarang ini ditinjau dari segi kewenangannya

penguasaannya, ada kecenderungan untuk lebih memperinci status tanah-

tanah yang semula tercakup dalam pengertian tanah-tanah negara itu,

menjadi :18

1. Tanah-tanah Wakaf,yaitu tanah-tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan;

17

Maria S.W. Sumardjono.Op.cit,Hal.60 18 Boedi Harsono., Op.cit, Hal.272

xxxiii

2.Tanah-tanah Hak Pengelolaan, yaitu tanah-tanah yang dikuasai dengan

Pengelolaan, yang merupakan pelimpahan pelaksanaan sebagian

kewenangan Hak Menguasai dari Negara kepada pemegang haknya;

3.Tanah-tanah Hak Ulayat, yaitu tanah-tanah yang dikuasai oleh

masyarakat-masyarakat hukum adat teritorial dengan Hak Ulayat;

4. Tanah-tanah kaum, yaitu tanah bersama masyarakat hukum adat

genealogis.

5. Tanah-tanah Kawasan Hutan ,yang dikuasai oleh Departemen Kehutanan,

Hak Pengusaan ini pada hakikatnya juga merupakan pelimpahan sebagian

kewenangan Hak Menguasai dari Negara;

6. Tanah-tanah sisanya, yaitu tanah-tanah yang dikuasai oleh negara,yang

bukan tanah-tanah Hak, bukan tanah Wakaf,bukan tanah pengelolaan, bukan

tanah-tanah Hak Ulayat, bukan tanah-tanah Kaum, dan bukan pula tanah-

tanah Kawasan Hutan. Tanah-tanah ini benar-benar langsung dikuasai oleh

Negara. Kiranya untuk singkatnya dapat disebut Tanah Negara.

penguasaannya dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional. Dengan

demikian kita jumpai pengertian tanah-tanah Negara dalam arti luas dan

tanah-tanah Negara dalam arti sempit.

Berdasarkan pengertian tentang Tanah Negara, maka Negara dapat

menentukan macam-macam hak atas tanah ,yang dapat dipunyai orang-

xxxiv

orang ,baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-

badan hukum.

C. Hak-hak atas tanah.

Dalam Pasal 4 ayat (2) UUPA disebutkan bahwa hak-hak atas tanah

yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberikan wewenang untuk

mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air

serta ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang

langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dalam batas-batas

menurut Undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih

tinggi.19

Dari rumusan Pasal 4 ayat (2) UUPA diatas, dapat diambil kesimpulan

bahwa hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh orang perseorangan

atau badan hukum selaku pemegang kuasa atas tanah yang memberi

wewenang kepada pemegangnya untuk mempergunakan tanah yang

bersangkutan dalam batas-batas yang diatur oleh peraturan perundang-

undangan.

Macam-macam penguasaan hak atas tanah diatur dalam Pasal 16

Ayat (1) UUPA. Adapun hak-hak atas tanah tersebut, antara lain :

1). Hak Milik

19 Lihat Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria.

xxxv

Hak milik menurut Pasal 20 UUPA.

(1) UUPA adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan Pasal 6.

(2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Pemberian sifat terkuat dan terpenuhi tidak berarti bahwa hak itu

merupakan hak yang mutlak tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat

sebagaimana hak eigendom menurut pengertiannya yang asli dulu.20 Sifat

yang demikian bertentangan dengan sifat hukum adat dan fungsi sosiald ari

tiap-tiap hak. Kata-kata terkuat dan terpunuhi itu bermaksud untuk

membedakannya dengan hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai

dan lainnya yaitu untuk menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah

yang dapat dipunyai orang hak miliklah yang ter (paling) kuat dan terpenuhi.21

Jadi sifat khas dari hak milik ialah hak yang turun temurun, terkuat,

dan terpenuhi. Bahwa hak milik merupakan hak yang kuat, berarti hak itu

tidak mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain,

oleh karena itu maka hak tersebut wajib untuk didaftarkan.22

Turun-temurun artinya hak itu dapat diwariskan berturut-turut ataupun

dan diturunkan kepada orang lain tanpa perlu diturunkan derajatnya atau hak

20

AP. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, (Bandung : Mandar Maju, 2008), hlm. 137. 21

ibid 22 Adrian sutendi op. cit., hal. 61

xxxvi

itu menjadi tiada atau harus memohon haknya kembali ketika terjadi

perpindahan tangan.23 Hak milik tidak hanya berlangsung selama hidup

orang yang mempunyainya melainkan kepemilikannya akan dilanjutkan oleh

ahliwarisnya setelah dia meninggal dunia.24

Terpenuhi maksudnya hak milik itu memberikan wewwenang yang

paling luas kepada yang mempunyai hak jika dibandingkan dengan hak-hak

yang lain. Hak milik bias merupakan induk dari hak-hak lainnya, artinya

seorang pemilik hak milik atas tanah dapat menyewakan, membagi hasil,

menggadaikan, menyerahkan tanah itu kepada orang lan dengan hak guna

bangunan atau hak pakai.25

Sifat dan ciri hak milik :26

1. Hak milik adalah hak yang terkuat (Pasal 20 UUPA) sehingga harus

didaftarkan.

2. Dapat beralih, artinya dapt diwariskan kepada ahli warisnya. (Pasal 20

UUPA)

3. Dapat dialihkan kepada pihak yang memenuhi syarat. (Pasal 20 jo

Pasal 26 UUPA)

23

AP parlindungan loc. Cit., hal. 137 24 Adrian Sutendi Loc. Cit., hal. 61 25

Ibid 26 ibid

xxxvii

4. Dapat menjadi induk dari hak-hak atas tanah yang lain, artinya dapat

dibebani dengan hak-hak atas tanah lain.

5. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

(Pasal 25 UUPA)

6. Dapat dilepaskan oleh yang mempunyai hak atas tanah. (pasal 27

UUPA)

7. Dapat diwakafkan. (Pasal 49 ayat (3) UUPA).

Adapun yang dapat mempunyai hak milik menurut Pasal 21 UUPA,

yaitu :

a). Warga Negara Indonesia.

Dalam hal ini tidak dibedakan antara warga negara yang asli dengan

yang keturunan asing.

b). Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.

Pada umumnya, suatu badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik

selain yang ditetapkan oleh pemerintah. Adapun badan hukum yang dapat

mempunyai hak milik, seperti yang telah diatur di dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum

Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah, antara lain :27

27 Ibid., hal. 63

xxxviii

(1). Bank-bank yang didirikan oleh negara;

(2). Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian yang didirikan

berdasarkan Undang-Undang Nomor 79 Tahun1963;

(3). Badan-badan Keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri

Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Agama;

(4). Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria

setelah mendengar Menteri Sosial.

2). Hak Guna Usaha

Haka guna usaha menurut pasal 28 UUPA :

(1) Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana

tersebut dalam pasal 29 guna perusahaan pertanian, perikanan

atau peternakan.

(2) Hak guana usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit

5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau

lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik

perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.

(3) Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepihak lain.

xxxix

Berlainan dengan hak milik, tujuan penggunaan tanah yang dipunyai

dengan hak guna usaha itu terbatas, yaitu pada usaha pertanian, perikanan,

dan peternakan. Hak guna usaha hanya dapat diberikan oleh negara.

Dengan PP No. 40 tahun 1996 telah diterbitkan ketentuan-ketentuan

tentang Hak Guna Usaha yang diatur dari pasal 1 hinggal pasal 18, dan kalau

melihat apa yang diatur dalam PP No. 40 tahun 1996 tersebut terdapat

beberapa ketentuan yang memperkaya ketentuan tentang Hak Guna Usaha

ini dengan tidak beralih dari ketentuan yang sudah ada.

Seterusnya ketika mulai berlaku UUPA, maka hak erfpacht yang sudah

ada sebelum berlaku UUPA, dikonversi menjadi Hak Guna Usaha atas sisa

waktunya dengan batas maksimum tanggal 28 september 1980 atau

selambat-lambatnya 20 tahun (Pasal III ketentuan Konversi).28

Berdasarkan Pasal 30 ayat (1) UUPA jo Pasal 2 Peraturan Pemerintah No.

40 Tahun 1996, hak guna usaha dapat dipunyai oleh :


b). Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia.

28 AP parlindungan op. Cit., hal. 161

xl

Dalam ayat 2 pasal 30 ini telah ditentukan dengan tegas jika Hak

Guna Usaha ini jatuh kepada bukan warga Negara Indonesia ataupun

pemiliknya bukan lagi warga Negara Indonesia maka dia harus melepaskan

kembali kepada warga Negara Indonesia dalam jangka waktu 1 tahun

dengan ancaman hak itu menjadi hapus karena hukum, sungguhpun hak-hak

orang lain yang terlekat akan diindahkan,sperti tanah itu sudah ada dalam

terikat hak tanggungan. Dengan demikian orang asing tidak dapat

mempunyai hak atas tanah di Indonesia seperti diatur dalam pasal 9 UUPA.29

Dalam Pasal 29 UUPA, jangka waktu hak guna usaha adalah selama

25 tahun atau 35 tahun dan atas permohonan pemegang hak dapat

diperpanjang paling lama 25 tahun. Hak guna usaha ini berbeda dengan Hak

Erfpacht atau konsensus yang dapat diberikan atau diperjanjiakan untuk 75

tahun.

Dengan demikian maka sifat-sifat dari Hak Guna Usaha adalah :30

1). Hak atas tanah untuk mengusahakan tanah Negara untuk

keperluan perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.

2). Jangka waktu 25 atau 35 tahun dan dapat diperpanjang dengan

waktu 25 tahun.

29 AP. Parlindungan, Beberapa Pelaksanaan Kegiatan dari UUPA, ( Jakarta: Mandar Maju, 1992), hal. 15 30 H. Ali Achmad Chomzah, Op. cit. hal.17

xli

3). Luas minimum 5 hektar jika luasnya lebih dari 25 hektar, harus

mempergunakan teknik perusahaan yang baik.

4). Dapat beralih dan dialihkan.

5). Dapat dijadikan jaminan kredit dengan dibebani hak tanggungan.

Sesuai pasal 8 Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996, maka

pemerintah perlu memandang untuk memberikan waktu yang maksimal pada

pemberian hak tersebut, dan dapat diberikan jangka waktu 60 tahun dengan

catatan setelah sampai jangka waktu 35 tahun pertama haruslah dilaporkan

untuk dicatat kembali pada sertifikat hak atas tanahnya dengan ketentuan

pasal 9 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996 yaitu :31

a. tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan,

sifat dan tujuan pemberian hak tersebut.

b. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh

pemegang hak.

c. pemegang hak masi memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Dalam ketentuan Pasal 34 UUPA jo pasal 17 ayat (1) Peraturan Pemerintah

No. 40 tahun 1996, Hak Guna Usaha hapus karena :

a). Jangka waktunya berakhir;

31 AP. Parlindungan, komentar atas Undang-undang Pokon Agraria, Op. cit., hal 165

xlii

b). Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu

syarat tidak dipenuhi;

c). Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya

berakhir;

d). Dicabut untuk kepentingan umum;

e). Diterlantarkan;

f). Tanahnya musnah;

g). Ketentuan dalam Pasal 30 ayat (2) UUPA yaitu bahwa pemegang

hak tidak memenuhi syarat dan dalam waktu tertentu tidak

memindahkan/melepaskan pada pihak lain yang memenuhi syarat.

3). Hak Guna Bangunan

Dalam Pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA, hak guna bangunan adalah

hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang

bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun yang bila

diperlukan dapat diperpanjang lagi selama 20 tahun.

Sebagai suatu hak atas tanah maka hak guna bangunan memberi

wewenang kepada yang mempunyai untuk mempergunakan tanah yang

bersangkutan.

Dalam Pasal 37 UUPA, hak guna bangunan terjadi :

xliii

a). Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh negara; karena

penetapan Pemerintah;

b). Mengenai tanah milik; karena perjanjian yang berbentuk otentik

antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan

memperoleh hak.

Berlainan dengan hak guna usaha, maka penggunaan tanah yang

dipunyai dengan hak guna bangunan bukan untuk usaha pertanian,

melainkan untuk bangunan, oleh karena itu, baik tanah negara maupun tanah

milik seseorang atau badan hukum dapat diberikan dengan hak guna

bangunan.

Seperti halnya hak guna usaha, mengenai hak guna bangunan, juga

diatur lebih lanjut di dalam Peraturan. Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang

Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah. Dalam

Pasal 30 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, pemegang hak guna

bangunan berkewajiban :

a). Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya

ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;

b). Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan

persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian

pemberiannya;

xliv

c). Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya

serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;

d). Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna

bangunan kepada negara, pemegang hak pengelolaan atau

pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan itu hapus;

e). Menyerahkan sertipikat hak guna bangunan yang telah hapus

kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Berdasarkan Pasal 36 ayat (1) UUPA Jo. Pasal 19 Peraturan Pemerintah No.

40 Tahun 1996, hak guna bangunan dapat dipunyai oleh :


b). Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia.

Dalam ketentuan Pasal 40 UUPA, hak guna bangunan hapus karena :

a). Jangka waktunya berakhir;

b). Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu

syarat tidak dipenuhi;

c). Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya

berakhir;

d). Dicabut untuk kepentingan umum;

e). Diterlantarkan;

xlv

f). Tanahnya musnah;

g). Ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2).

4). Hak Pakai

Dalam Pasal 41 ayat (1) UUPA, hak pakai adalah hak untuk

menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung

oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan

kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat

yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik

tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengelolaan

tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan

ketentuanketentuan undang-undang ini.

Berdasarkan ketentuan Pasal 41 ayat (2) UUPA, hak pakai dapat diberikan :

a). selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya

dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;

b). dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa

berupa apapun.

Adapun yang dapat mempunyai hak pakai, seperti yang diatur dalam Pasal

42 UUPA, yaitu :

a). Warga Negara Indonesia;

xlvi

b). Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

c). Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia;

d). Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

5). Hak Pengelolaan

Dalam Pasal 1 Ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996

tentang HGU, HGB, dan Hak Pakai Atas Tanah, yang dimaksud dengan hak

pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan

pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Adanya hak

pengelolaan dalam hukum tanah tidak disebutkan dalam UUPA, tetapi tersirat

dalam pernyataan penjelasan umum bahwa : dengan berpedoman pada

tujuan yang disebut di atas, negara dapat memberi tanah yang demikian

kepada seseorang atau badan-badan dengan suatu hak menurut peruntukan

dan keperluan, misal hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau

hak pakai atau memberikannya dalam pengelolaan kepada suatu badan

penguasa (departemen, jawatan atau daerah swatantra) untuk dipergunakan

bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing.32

32 Boedi Harsono, Op. cit., hlm. 276

xlvii

D. Jual beli tanah.

Seseorang yang memiliki tanah, karena kebutuhan tertentu kadang

tanah yang bersangkutan dipindahkan kepada orang lain. Peralihan hak atas

tanah dapat berupa jual beli, hibah, tukar menukar dan lelang. Dari perbuatan

hukum tersebut yang sering dilakukan adalah jual beli tanah. jual beli tanah

sering dilakukan oleh warga masyarakat baik di kota maupun didesa.

Pengertian Jual Beli tanah hak Milik dibedakan menjadi 3 (dua) yaitu

menurut Hukum Barat yang termuat dalam Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata (KUHPerdata), Hukum Adat dan menurut Undang-Undang Pokok

Agraria.

1. Jual Beli Menurut Hukum Perdata (BW).

Menurut ketentuan dari Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata, yang dimaksud dengan jual beli adalah :

”suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya

untuk menyerahkan hak atas suatu barang dan pihak yang lain untuk

membayar harga yang telah dijanjikan”.

Sedangkan menurut Pasal 1320 KUH Perdata untuk sahnya suatu

perjanjian harus memenuhi 4 syarat, yaitu :

a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.

xlviii

b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.

c. Suatu hal tertentu.

d. Suatu sebab yang halal

Dalam hal jual beli tanah, jual beli telah dianggap terjadi walaupun

tanah belum diserahkan atau harganya belum dibayar. Untuk pemindahan

hak itu masih diperlukan suatu perbuatan hukum lain berupa penyerahkan

yang caranya ditetapkan dengan suatu peraturan lain lagi.

Peraturan yang dimaksud diatur dalam Overschrijving Ordonantie Stb.

1934 Nomor 27. Jual beli tanah disini terdapat dua perbuatan hukum, yaitu:33

a. perjanjian jual beli tanah dibuat dengan akta notaris atau akta

dibawah tangan.perjanjian jual beli ini, pengaturannya termasuk

hukum perjanjian. Pada saat ini belum terjadi pemindahan hak atas

tanah dari penjual kepada pembeli.

b. penyerahan yuridis (juridiche levering) diselenggarakan dengan

perbuatan akta balik nama dimuka dan oleh kepala kantor pendaftaran

tanah selaku overschrijving Ambtenaar. Pada saat inilah terjadi

pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.

33 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, (Jakarta: Kencana, 2011) hal. 362

xlix

Untuk terjadinya perjanjian jual-beli ini cukup jika kedua belah pihak

sudah mencapai persetujuan tentang barang dan harga si penjual

mempunyai dua kewajiban pokok, yaitu pertama menyerahkan barangnya

serta menjamin si pembeli dapat memiliki barang itu dengan aman dan kedua

bertanggung jawab terhadap cacat-cacat yang tersembunyi. Kewajiban si

pembeli membayar harga dan di tempat yang telah ditentukan. Barang harus

diserahkan pada waktu perjanjian jual beli ditutup dan ditempat barang itu

berada.

Menurut Undang-Undang, sejalan saat ditutupnya perjanjian risiko

mengenai barangnya sudah beralih kepada si pembeli, artinya jika barang itu

rusak hingga tidak dapat diserahkan kepada pembeli, maka orang ini harus

tetap membayar harganya. Sampai pada waktu penyerahannya itu si penjual

harus merawatnya dengan baik. Jika si penjual melalaikan kewajibannya,

misalnya pada waktu yang telah ditentukan belum menyerahkan barangnya,

maka mulai saat itu ia memikul risiko terhadap barang itu dan dapat dituntut

untuk memberikan pembayaran kerugian atau pembeli dapat menuntut

pembatalan perjanjian. Sebaliknya jika si pembeli tidak membayar harga

barang pada waktu yang ditentukan si penjual dapat menuntut pembayaran

itu yang jika ada alasan dapat disertai dengan tuntutan kerugian ataupun ia

dapat menuntut pembatalan perjanjian dengan pemberian kerugian juga

barang yang belum dibayar itu dapat diminta kembali.

l

Jual beli yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

(BW) ini bersifat obligatoir, yanq artinya bahwa perjanjian jual beli baru

meletakkan hak dan kewajiban timbal balik antara kedua belah pihak penjual

dan pembeli, yaitu meletakkan kepada penjual kewajiban untuk menyerahkan

hak milik atas barang yang dijualnya sekaligus memberikan kepadanya hak

untuk mendapat pembayaran harga yang telah disetujui dan disisi lain

meletakkan kewajiban kepada pembeli untuk membayar harga barang sesuai

imbalan haknya untuk menuntut penyerahan hak milik atas barang yang

dibelinya. Atau dengan perkataan lain bahwa jual beli yang dianut Hukum

Perdata jual beli belum memisahkan hak milik.

Saat mengikatnya perjanjian jual beli, adalah bersamaan dengan saat

terjadinya jual beli, dimana perjanjian jual beli itu sudah dilahirkan, pada detik

tercapainya kata “sepakat“ mengenai barang dan harga. Dengan

kesepakatan tersebut berarti perjanjian jual beli, tersebut menganut asas

konsessualisme yang ditentukan dalam, Pasal 1458 Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata, yang berbunyi :

“Jual-beli itu dianggap telah mencapai sepakat tentang kebendaan

tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu sebelum diserahkan,

maupun harganya belum dibayar.”

2. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat.

Pengertian Jual beli tanah pada hakekatnya merupakan salah satu

pengalihan hak atas tanah kepada pihak lain/orang lain yang berupa rumah

li

dari penjual kepada pembeli tanah. Pengalihan hak-hak pemilikan atas tanah

ini tidak hanya melaiui jual beli saja, tetapi pengalihan hak pemilikan ini juga

terjadi karena hibah, tukar-menukar, pemberian dengan surat wasiat dan

perbuatan-perbuatan lain yang bermaksud memindahkan hak pemilikan atas

tanah. Tetapi peralihan hak pemilikan itu terjadi demi hukum, misalnya

karena pewarisan. Karena Hukum pula segala harta kekayaan seseorang

beralih menjadi harta warisan sejak saat orang tersebut meninggal dunia.

Karena itu beralihnya hak milik atas tanah apabila kita lihat dari segi hukum

dapat terjadi karena suatu tindakan hukum (antara lain perbuatan hukum)

atau karena suatu peristiwa hukum.

Tindakan hukum (rechhtshandelingen) termasuk jual beli, hibah,

pemberian dengan wasiat, penukaran, pemberian menurut adat dan

perbuatan-perbuatan hukum lainnya. Sedangkan beralihnya hak milik karena

peristiwa hukum misalnya karena pewarisan.

Pengertian jual-beli menurut Hukum Adat dan Boedi Harsono, adalah

perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat tunai.34 Jual beli tanah

dalam hukum adat, adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah

dengan pembayaran harganya pada saat yang bersamaan secara tunai

dilakukan. Maka dengan penyerahan tanahnya kepada pembeli dan

pembayaran harganya kepada penjual pada saat jual-beli dilakukan,

34 Boedi Harsono, op.cit, hal. 333.

lii

perbuatan jual beli itu selesai dalam arti pembeli telah menjadi pemegang

hak yang baru.

Bahwa kemudian pemilik tanah yang baru itu meminta perubahan girik

bukan, berarti bahwa ia merasa belum menjadi pemilik yang baru.

Penggantian girik tersebut justru dimaksudkan untuk mengamankan

pemilikan tanah yang bersangkutan olehnya. Dengan tunai dimaksudkan,

bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan

secara serentak. Oleh karena itu, maka tunai mungkin berarti bahwa harga

tanah dibayar kontan atau baru dibayar sebagian (dianggap tunai). Dalam hal

pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak dapat menuntut atas

dasar terjadinya jual beli tanah akan tetapi atas dasar hukum hutang piutang.

Bentuk-bentuk jual beli tanah dalam hukum adat antara lain yaitu:35

a. Jual lepas

Jual lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang

bersifat terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual

dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali.

35 Urip Santoso, op. cit., hal. 359

liii

b. Jual gadai

Jual gadai merupakan suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah

kepada pihak lain yang dilakukan secara terang dan tunai sedemikian

rupa sehingga pihak yang melakukan pemindahan hak mempunyai

hak untuk menebus kembali tanah tersebut. Dengan demikian maka

pemindahan hak atas tanah pada jual gadai bersifat sementara,

walaupun kadang-kadang tidak ada patokan tegas mengenai sifat

sementara waktu tersebut.

Ada kecenderungan untuk membedakan antara gadai biasa dengan

gadai jangka waktu, dimana yang terakhir cenderung memberikan

semacam patokan pada sifat sementara dan perpindahan hak atas

tanah tersebut. Pada gadai biasa, maka tanah dapat ditebus oleh

penggadai setiap saat. Pembatasnya adalah satu tahun panen atau

apabila di atas tanah masih terdapat tumbuh-tumbuhan yang belum

dipetik hasilhasilnya. Dalam hal ini maka penerima gadai tidak berhak

untuk menuntut agar penggadai menebus tanahnya pada suatu waktu

tertentu.

c. Jual tahunan

Jual tahunan merupakan suatu perilaku hukum yang berisikan

penyerahan hak atas sebidang tanah tersebut kepada subyek hukum

liv

lain dengan menerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan

bahwa setelah jangka waktu tertentu, maka tanah tersebut akan

kembali dengan sendirinya tanpa melalui hukum tertentu. Dalam hal ini

terjadi peralihan hak atas tanah yang bersifat sementara waktu.

3. Jual Beli Tanah Menurut UUPA.

Di atas telah diuraikan pengertian jual beli tanah menurut Hukum Barat

(BW) dan Hukum Adat. Sekarang ini setelah berlakunya UUPA, pengertian

jual beli tanah bukan lagi suatu perjanjian seperti dalam Pasal 1457 jo Pasal

1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia. Jual beli tanah

sekarang memiliki pengertian, yaitu di mana pihak penjual menyerahkan

tanah dan pembeli membayar harga tanah, maka berpindahlah hak atas

tanah itu kepada pembeli. Perbuatan hukum perpindahan hak ini bersifat

tunai, terang dan riil.36

Tunai, berarti dengan dilakukannya perbuatan hukum tersebut, hak

atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pihak lain untuk selama-

lamanya, dengan disertai pembayaran sebagian atau seluruh harga tanah

tersebut. Terang, berarti perbuatan hukum pemindahan hak tersebut

dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), tidak dilakukan

36 Boedi Harsono, Op. Cit, hal. 330

lv

secara sembunyi-sembunyi. Riil atau secara nyata adalah menunjukkan

kepada akta PPAT yang ditandatatangani oleh kedua belah pihak.37

Dalam pengertian tunai, mencakup dua perbuatan yang dilakukan

bersamaan/serentak, yaitu:

a.Pemindahan hak/pemindahan penguasaan yuridis dari penjual

(pemilik/pemegang hak) kepada pembelinya (penerima hak);

b. Pembayaran harganya.

Dengan dipenuhinya poin a dan b di atas, maka perbuatan hukum jual

beli tanah telah selesai. Dan apabila baru dibayar sebagian, sisa

harganya merupakan pinjaman atau utang piutang diluar perbuatan

jual beli.

Sebelum kita membeli sebidang tanah, maka kiranya perlu dilakukan

secara hati-hati, dikarenakan banyaknya terjadi hal-hal yang bersifat kurang

menguntungkan dikemudian harinya bagi pembeli, misalnya tanah dalam

keadaan sengketa ataupun tanah terletak dalam lokasi daerah yang terkena

penertiban dan sebagainya.

37 Ibid

lvi

Syarat jual beli tanah ada dua yaitu:38

1. Syarat materil.

Syarat materil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah

tersebut antara lain sebagai berikut :

a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan.

Pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki

tanah yang akan dibelinya, menurut UUPA, yang dapat mempunyai

hak milik atas tanah hanya warga Negara Indonesia tunggal dan

badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah. Jika pembeli

berkewarganegaraaan asing atau suatu badan hukum yang

dikecualikan oleh pemerintah maka jual beli itu batal karena hukum

dan tanah jatuh pada Negara.

b. Pejual berhak menjual tanah yang bersangkutan.

Yang berhak menjual tanah adalah pemilik tanah, apabila pemilik

tanah itu hanya satu orang, maka ia berhak menjual sendiri tanah itu,

tetapi apabila pemilik tanah ada dua orang maka yang berhak menjual

tanah itu adalah semua pemegang hak itu secara bersama-sama tidak

boleh hanya seorang saja yang bertindak sebagai penjual jual beli

38 Adrian sutendi, op. cit., hal 77

lvii

tanah yang dilakukan oleh orang yang tidak berhak adalah batal demi

hukum, artinya semula hukum menganggap tidak pernah terjadi jual

beli, Dalam hal demikian maka kepentingan pembeli sangat dirugikan.

c. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak

dalam sengketa.

Tanah yang dimaksud adalah tanah yang memiliki kejelasan akan hak

atas tanah dan tidak dalam keadaan dipersengketakan.

2. Syarat formil.

Setelah semua persyaratan materiil dipenuhi maka PPAT (Pejabat

Pembuat Akte Tanah) akan membuat akta jual belinya. Syarat jual beli

harus dibuktikan dengan akta PPAT yang ditegaskan dalam pasal 37

Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997. Jual beli yang dilakukan

tanpa dihadapan PPAT tetap sah karena UUPA berlandaskan pada

hukum Adat ( Pasal 5 UUPA).39

Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka para pihak disyaratkan

untuk menyerahkan surat-surat yang diperlukan PPAT, yaitu: 40

1. Jika tanahnya sudah bersertifikat: setifikat tanahnya yang asli dan

tanda bukti pembayaran biaya pendaftaran.

39

Ibid, hal. 78 40 ibid

lviii

2. Jika tanahnya belum bersertifikat: surat keterangan bahwa tanah

tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang

memerlukan penguatan oleh kepala desa dan camat, dilengkapi

dengan surat-surat yang membuktikan identitas penjual dan

pembelinya yang diperlukan untk persertifikatan tanahnya setelah

selesai dilakukan jual beli.

Setelah akta dibuat, selambat-lambatnya 7 hari kerja akta tersebut

ditanda tangani, PPAT menyerahkan akta tersebut kepada kantor

pendaftaran tanah untuk pendaftaran pemindahan haknya.

Tata cara dalam pelaksanaannya menurut UUPA dengan peraturan

pelaksanaannya, secara sederhana dapat diuraikan sebagai berikut:

a) Calon pembeli dan penjual sepakat untuk melakukan jual beli

menentukan sendiri segala sesuatunya, tentang tanah dan harganya;

b) Calon pembeli dan penjual datang sendiri atau mewajibkan kepada

orang lain dengan surat kuasa, menghadap kepada Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT) (Kepala Kecamatan, Notaris atau lainnya yang

diangkat oleh pemerintah);

c) Dalam hal tanah yang akan dijual itu belum dibukukan (belum

bersertipikat), maka diharuskan kehadiran Kepala Desa atau seorang

anggota Pemerintah Desa yang disamping akan bertindak sebagai

lix

saksi, juga menjamin bahwa tanah yang akan dijual itu memang betul

adalah milik penjual dan ia berwenang untuk menjualnya;

d) Dalam hal tanah yang akan dijual itu sudah dibukukan (sudah ada

sertipikat) dihadiri dua orang saksi, tidak harus Kepala Desa dan

anqgota pemerintah desa. Tetapi apabila Pejabat Pembuat Akta

Tanah (PPAT) menganggap perlu (jika ada keraguan tentang

wewenang orang yang melakukan jual beli itu), maka PPAT dapat

meminta kehadiran Kepala Desa dan seorang anggota Pemerintah

Desa dari tempat letak tanah yang akan dijual;

e) Kalau tanah yang dijual telah dibukukan, penjual harus

menyerahkan sertipikat, tetapi kalau belum di bukukan sebagai

gantinya harus dibuat surat keterangan dari Kepala Kantor Pertahanan

yang menyatakan bahwa tanah itu belum dibukukan;

f) Setelah PPAT merasa cukup persyaratan, tidak ada halangan

(umpamanya ada persengketaan) dan tidak ragu-ragu lagi, maka

PPAT membuat Akta Jual Bali Tanah tersebut;

g) Selanjutnya dengan telah adanya akta tersebut, maka PPAT

menguruskan pendaftaran sampai mendapat sertipikat.

lx

E. Upaya penyelesaian sengketa tanah.

1. Mediasi Oleh Badan Pertanahan Nasional.

Suatu sengketa hak atas tanah itu timbul adalah karena adanya

pengaduan/keberatan dari orang/Badan Hukum yang berisi kebenaran dan

tuntutan terhadap suatu keputusan Tata Usaha Negara di bidang Pertanahan

yang telah ditetapkan oleh Pejabat Tata Usaha Negara di lingkungan Badan

Pertanahan Nasional, dimana keputusan tersebut dirasakan merugikan hak-

hak mereka atas suatu bidang tanah tertentu.

Prosedur yang dapat ditempuh untuk menyelesaikan sengketa

tersebut, para pihak dapat meminta bantuan kepada instansi BPN dengan

tahapan sebagai berikut :41

a. Pengaduan/Keberatan dari Masyarakat.

Pengaduan tersebut diajukan karena mereka ingin mendapatkan

penyelesaian secara administrasi dengan apa yang disebut koreksi

serta merta dari pejabat yang berwenang untuk itu. Kewenangan untuk

melakukan koreksi terhadap suatu keputusan Tata Usaha Negara

dibidang pertanahan (sertipikat/Surat Keputusan Pemberian Hak Atas

Tanah), hanya ada pada Kepala Badan Pertanahan Nasional.

41

H. Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan: Seri Hukum Pertanahan III & IV, (Jakarta : prestasi pustaka,2003) hal.29

lxi

Adapun sengketa hak atas tanah adalah meliputi beberapa macam

antara lain mengenai status tanah, siapa-siapa yang berhak, bantahan

terhadap bukti-bukti perolehan yang menjadi dasar pemberian hak

atau pendaftaran dalam buku tanah dan sebagainya.

b. Penelitian dan Pengumpulan Data.

Setelah menerima berkas pengaduan dari masyarakat tersebut diatas,

pejabat yang berwenang menyelesaikan masalah ini dengan

mengadakan penelitian terhadap berkas yang diadukan tersebut. Dari

hasil penelitian ini dapat diproses lebih lanjut atau tidak dapat. Apabila

data yang disampaikan secara langsung ke Badan Pertanahan

Nasional itu masih kurang jelas atau kurang lengkap, maka BPN akan

meminta penjelasan disertai dengan data serta saran ke para Kepala

Kantor Wilayah BPN Propinsi dan Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota setempat letak tanah yang disengketakan.

Selanjutnya setelah lengkap data yang diperlukan, kemudian diadakan

pengkajian kembali terhadap masalah yang diajukan tersebut yang

meliputi segi prosedur kewenangan dan penerapan hukumnya.

c. Pencegahan Mutasi (Penetapan Status Quo).

Agar kepentingan orang atau Badan Hukum yang berhak atas tanah

yang disengketakan tersebut mendapatkan perlindungan hukum,

lxii

maka apabila dipandang perlu setelah Kepala Kantor Pertanahan

setempat mengadakan penelitian dan apabila dari keyakinannya

memang harus distatus quo-kan, dapat dilakukan pemblokiran atas

tanah sengketa. Kebijakan ini dituangkan dalam Surat Edaran Kepala

BPN No. 110-150 perihal Pencabutan Instruksi Dalam Negeri No. 16

Tahun 1984. Dengan dicabutnya Instruksi Menteri Dalam Negeri No.

16 Tahun 1984, memang diminta perhatian dari Pejabat Badan

Pertanahan Nasional di daerah yaitu para Kakanwil BPN Propinsi dan

Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, agar selanjutnya didalam

melakukan penetapan status quo atau pemblokiran hanya dilakukan

apabila ada CB dari Pengadilan.

Oleh karena itu dapat kita simpulkan bahwa apabila Kepala Kantor

Pertanahan setempat hendak melakukan tindakan status quo terhadap

suatau Keputusan Tata Usaha Negara di bidang pertanahan

(sertipikat/Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah), harusnya

bertindak hati-hati dan memperhatikan azas-azas umum Pemerintahan

yang baik, antara lain asas kecermatan dan ketelitian, asas

keterbukaan (Fair Play), asas persamaan didalam melayani

kepentingan masyarakat dan memperhatikan pihak-pihak yang

bersegketa.

lxiii

d. Pelayanan secara Musyawarah

Terhadap sengketa hak atas tanah yang disampaikan ke BPN untuk

dimintakan penyelesaian, apabila bisa dipertemukan pihak-pihak yang

bersengketa, maka sangat baik jika diselesaikan melalui cara

musyawarah penyelesaian melalui cara ini seringkali BPN diminta

sebagai mediator didalam menyelesaikan sengketa hak atas tanah

secara damai saling menghormati pihak-pihak yang bersengketa.

Dalam hal tercapai penyelesaian secara musyawarah seperti ini, harus

pula disertai dengan bukti tertulis sejak permulaan,yaitu dari Surat

Pemberitahuan untuk para pihak, Bertita Acara Rapat dan selanjutnya

sebagai bukti adanya perdamaian dituangkan dalam Akta Pernyataan

Perdamaian yang bila perlu dihadapan Notarissehingga mempunyai

kekuatan pembuktian yang sempurna.

e. Pencabutan/Pembatalan Surat Keputusan Tata Usaha Negara

dibidang Pertanahan oleh Kepala BPN berdasarkan adanya cacat

hukum /administrasi di dalam penerbitannya.

Yang menjadi dasar hukum kewenangan tersebut adalah :42

1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria.

42 Ibid., hal.32

lxiv

2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

3. Keppres No. 26 Tahun 1988 tentang Pembentukan BPN

(Pasal 16 sub. C).

4. PMNA/Ka.BPN No. 3 Tahun 1999 Permohonan tersebut

sebagian besar biasanya diajukan langsung kepada Kepala

BPN dan lainnya diajukan melalui Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota setempat dan diteruskan melalui Kakanwil BPN

Propinsi.

Apabila penyelesaian sengketa melalui musyawarah antar pihak yang

bersangkutan tidak tercapai, demikian juga penyelesaian secara sepihak dari

Kepala BPN karena mengadakan peninjauan kembali atas Keputusan Kepala

Tata Usaha Negara yang telah dikeluarkannya, maka penyelesaiannya harus

melalui pengadilan. Setelah diteliti lebih lanjut ternyata Keputusan Tata

Usaha Negara yang diterbitkan oleh Pejabat BPN menurut hukum sudah

benar dan sesuai dengan prosedur yang berlaku, maka Kepala BPN juga

dapat mengeluarkan suatu Keputusan yang berisi menolak tuntutan pihak

ketiga atas Keputusan Tata Usaha Negara, sebagai konsekuensi dari

penolakan tersebut berarti Keputusan Tata Usaha yang telah dikeluarkan

tersebut tetap benar dan sah walaupun ada pihak lain yang mengajukan

gugatan ke Pengadilan setempat.

lxv

Sementara menunggu Putusan Pengadilan, sampai adanya Putusan

yang berkekuatan hukum tetap, dilarang bagi Pejabat Tata Usaha Negara

yang terkait untuk mengadakan mutasi atas tanah yang bersangkutan (status

quo). Hal ini dimaksudkan untuk menghindari terjadinya masalah dikemudian

hari yang menimbulkan kerugian pihak ketiga, untuk itu Pejabat Tata Usaha

Negara dibidang Pertanahan yang terkait harus menerapkan azas-azas

umum pemerintahan yang baik, yaitu untuk melindungi semua pihak yang

berkepentingan sambil menunggu adanya putusan yang telah mempunyai

kekuatan hukum tetap (In Kracht Van Gewijsde).

Kemudian apabila sudah ada putusan hakim yang mempunyai

kekuatan hukum yang pasti, maka Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota setempat melalui Kakanwil BPN Propinsi yang bersangkutan

mengusulkan permohonan pembatalan/pencabutan suatu Keputusan Tata

Usaha Negara dibidang Pertanahan yang telah diputuskan tersebut diatas.

Permohonan tersebut harus dilengkapi dengan laporan mengenai semua

data-data yang menyangkut subyek dan beban-beban yang ada diatas tanah

tersebut serta segala permasalahan yang ada.

Kewenangan administratif untuk mencabut/membatalkan suatu Surat

Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah atau Sertipikat Hak Atas Tanah

adalah menjadi kewenangan Kepala BPN termasuk langkah-langkah

kebijaksanaan yang akan diambil berkenaan dengan adanya suatu putusan

lxvi

hakim yang tidak dapat dilaksanakan (non eksekutable). Semua ini agar

diserahkan kepada Kepala BPN untuk menilainya dan mengambil keputusan

lebih lanjut.

2. Penyelesaian Sengketa Melalui Pengadilan (Litigasi).

Penyeledaian sengketa pertanahan melalui jalur pengadilan sering

memakan waktu yang lama. Lamanya berperkara ini banyak disebabkan

karena kemungkinan berperkara sekurang-kurangnya 3 sampai 4 tahap.43

Pertama, pada tingkat Pengadilan Negeri, yang akan berlangsung

cepat sekarang ini, karena ada petunjuk Mahkamah Agung (MA) bahwa

sedapatnya harus dibatasi berperkara sampai kurang lebih 6 (enam) bulan.

Namun dalam praktik biasa berbulan-bulan, kadang-kadang setahun.

Kedua, pada tingkat Banding di Pengadilan Tinggi, seperti halnya

dalam Pengadilan Negeri, perkara sering berlangsung lama. Disamping itu

pemeriksaan melalui pengadilan seringkali dihantui adanya anggapan bahwa

pengadilan lebih mementingkan kepentingan dirinya sendiri atau lebih dikenal

dengan sebutan mafia peradilan.

Ketiga, pada tingkat Kasasi, sesuai dengan Pasal 131 UU no 5 Tahun

1986, terhadap putusan tingkat terakhir yaitu putusan Pengadilan Tinggi

dapat diajukan periksaan kasasi ke Mahkamah Agung. Acara pemeriksaan

43 Bernhard Limbong, Konglik Pertanahan (Jakarta: Margaretha Pustaka, 2012), hal. 325

lxvii

kasasi sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1) dilakukan sesuai pasal

55 ayat (1) UU no 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung jo UU no 5

tahun 2004 tentang perubahan atas Undang-undang No. 14 tahun 1985

tentang Mahkamah Agung.44 Pada tingkat kasasi sering terjadi keterlambatan

dalam pemeriksaan. Untuk mendapatkan pemriksaan di tingkat kasasi ini

harus menunggu bertahun-tahun lamanya ini disebabkan karena antrian

pemeriksaan dalam acara kasasi yang lama sekali yang disebabkan

banyaknya perkara kasasi yang ditangani.45

Keempat, pada Peninjauan Kembali. Pada tingkat ini, waktu yang

diperlukan bias mencapai 8-9 tahun sebelum perkara ini tiba pada taraf dapat

dilaksanakan eksekusi oleh pengadilan negeri. Prinsip umum Peninjauan

Kembali diatur dalam Pasal 77 UU No. 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah

Agung. Maksud dari ketentuan ini adalah agar tidak ada lagi upaya luar biasa

lain yang terbuka untuk mengoreksi. Tertutup semua upaya hukum demi

tegaknya kepastian hukum.46

Selama ini, putusan yang dijatuhkan oleh Pengadilan belum bias

menyelesaikan persoalan apabila putusan tersebut tidak dapat dilaksanakan.

44 Elza syarief, menuntaskan sengketa tanah, (Jakarta: KPG, 2012), hal. 242 45

Bernhard Limbong, op. cit., hal. 326 46 Elza syarief, op. cit hal.245-246

lxviii

Oleh karena itu, putusan pengadilan harusn mudah dilaksanakan

(eksekusi).47

3. Penyelesaian Sengketa Diluar Pengadilan (ADR).

Meskipun telah ada lembaga peradilan yang disediakan oleh

pemerintah untuk menyelesaikan sengketa yang timbul, masyarakat

terkadang memilih cara lain yaitu melalui penyelesaian di luar pengadilan

atau non litigasi atau alternative dispute resolution (ADR)48. Penyelesaian

sengketa diluar pengadilan ini diatur dalam Undang-undang No. 30 tahun

1999 tentang Arbitrase dan Alternatif penyelesaian Sengketa.

Alternatif penyelesaian sngketa yang dikenal di Indonesia pada saat ini

adalah:49

1. Negosiasi.

Negosiasi merupakan salah satu cara penyelesaian sengketa yang

banyak digunakan oleh berbagai pihak dalam menyelesaikan permasalahan

ataupun sengketa diantara mereka. Dalam UU no. 30 tahun 1999 tentang

arbitrase dan alternatif penyelesaian sengketa, penyelesaian menggunakan

negosiasi diatur dalam pasal 6 ayat (2).

47

Bernhard Limbong, loc. cit 48 Ibid, hal. 327 49

Jimmy joses Sembiring, Cara menyelesaikan Sengketa di Luar Pengadilan (Jakarta: Visimedia, 2011) hal. 12

lxix

Pada umumnya negosiasi digunakan dalam sengketa yang tidak

terlalu pelik, dimana para pihak masih beritikat baik dan bersedia untuk

duduk bersama memecahkan masalah.50 Jika perundingan berhasil dilakukan

dan mencapai kesepakatan, maka akan dibuatkan perjanjian bersama yang

isinya mengikat para pihak, sebaliknya jika dalam waktu 14 hari tidak

mencapai kesepakatan, maka atas kesepakatan tertulis kedua belah pihak,

sengketa diselesaikan melalui konsiliasi ataupun mediasi.51

2. Mediasi.

Mediasi merupakan pengendalian konflik pertanahan yang dilakukan

dengan cara membuat consensus diantara kedua belah pihak yang berkonflik

untuk mencari pihak ketiga yang berkedudukan netral sebagai mediator

dalam penyelesaian konflik.52

Mediator wajib menyelesaikan tugasnya paling lama 30 hari kerja

sejak menerima pendaftaran penyelesaian konflik dari para pihak. Apabila

dalam musyawara tersebut mencapai kesepakatan maka dibuatkan

perjanjian berssama ubtuk didaftarkan di pengadilan wilayah hukum tempat

perjanjian tersebut dibuat. Tetapi jika gagal, mediator menyampaikan anjuran

tertulis selambat-lambatnya 10 hari kerja sejak sidang mediasi pertama. Jika

50 Bernhard Limbong, op. cit hal. 336 51

Ibid., hal. 337 52 Ibid., hal. 339

lxx

anjuran tersebut ditolak, maka pihak yang menolak dapat mengajukan

gugatan ke pengadilan.53

3. Konsiliasi.

Konsiliasi adalah penyelesaian konflik, termasuk konflik pertanahan

yang ditengahi oleh seorang atau lebih konsiliator yang netral yang dipilih

atas kesepakatan bersama para pihak. Konsiliator tersebut harus didaftarkan

di kantor yang berwenang, menangani masalah pertanahan, dalam hal ini

BPN.54 Konsiliator harus dapat menyelesaiakan perselisihan dalam waktu 30

hari, pada kesempatan pertama konsiliator wajib mendamaikan para pihak

terlebih dahulu. Jika terjadi kesepakatan damai, maka dibuatkan perjanjian

bersama untuk kemudian didaftarkan di pengadilan, tetapi apabila salah satu

tidak menjalankan kesepakatan tersebut, pihak lainnya dapat mengajukan

permohonan eksekusi dipengadilan tempat perjanjian bersama didaftarkan.

4. Arbitrase.

Dalam penyelesaian secara arbitrase, kedua belah pihak sepakat

untuk mendapatkan keputusan yang bersifat legal sebagai jalan keluar bagi

konflik yang terjadi diantara para pihak. Yang berperan untuk

menyelesaiakan konflik disni adalah seorang arbitrator atau majelis

53

ibid 54 Ibid., hal. 337

lxxi

arbitrator.55 Secara umum proses persidangan arbitrase dapat melalui

beberapa tahap. Mulai dari upaya damai, jawaban termohon, tanggapan

pemohon, pemeriksaan bukti, keterangan saksi dan ahli, kesimpulan akhir

para pihak, dan terakhir pembacaan putusan.56

Proses penyelesaian sengketa melalui arbitrase dapat dibagi menjadi

dua jenis yaitu:57

a. Arbitrase Ad Hoc.58

Arbitrase ini disebut juga arbitrase volunter, dibentuk khusus untuk

memeriksa dan memutuskan sengketa tertentu diluar pengadilan

sesuai kebutuhan saat ini. Arbitrase berakhir apabila arbiter atau

majelis arbiter telah melaksanakan tugasnya dan dicantumkan dalam

kalusula arbitrasse dalam suatu dokumen. Klausula aribitrase ini

merupakan syarat mutlak karena menyangkut kompetensi absolut.

b. Arbitrase institusional.59

Arbitrase institusional adalah suatu lembaga atau badan arbitrase

yang bersifat tetap dan sengaja dibentuk untuk menyelesaikan

sengketa para pihak di luar pengadilan.

55

Ibid., hal. 343 56

Ibid., hal. 344 57 Elza Syarief, op. cit., hal.252 58

ibid 59 Ibid hal 254

lxxii

Putusan arbitrase bersifat final, mempunyai kekuatan hukum tetap

serta mengikat para pihak. Dengan demikian terhadap putusan arbitrase

tidak dapat diajukan banding, kasasi atau peninjauan kembali.60

Meskipun upaya Banding , Kasasi, dan Peninjauan Kembali telah

ditiadakan, terdapat alasan yang bersifat limittif unutk mengajukan

permohonan pembatalan putusan arbitrase ad hoc ataupun arbitrase

institusional. Putusan dapat dibatalkan apabila mengandung unsur-unsur:61

a. Surat atau dokumen yang diajukan dalam pemeriksaan setelah

putusan diajukan, diakui palsu atau dinyatakan palsu.

b. Setelah putusan diambil, ditemukan dokumen yang bersifat

menentukan, yang disembunyikan pihak lawan.

c. Putusan diambil dari hasil tipu muslihat yang dilakukan salah satu

pihak dalam pemeriksaan sengketa (Pasal 70 UU No. 20 Tahun

1999).

Permohonan pembatalan putusan arbitrase harus diajukan secara

tertulis dalam waktu paling lama 30 hari terhitung sejak hari penyerahan

pendaftaran putusan arbitrase kepada panitera pengadilan Negeri. (Pasal 7

UU No. 30 tahun 1999).62

60 Bernhard Limbong, op. cit., hal. 345 61

Elza Syarief, op. cit., hal.255 62 Ibid., hal. 256

lxxiii

F. Landasan Teori.

Hukum dibentuk bukan tanpa visi atau dibuat secara tak bermaksud.

Hukum pada umumnya dibentuk atau dibuat dengan visi atau tujuan untuk

memenuhi rasa keadilan, kepastian, dan kemanfaatan. Penganut aliran

normatif positivisme,secara dogmatis lebih menitikberatkan hukum pada

aspek kepastian hukum bagi para pendukung hak dan kewajiban.

Kepastian hukum bagi subjek hukum dapat diwujudkan dalam bentuk

yang telah ditetapkan terhadap suatu perbuatan dan peristiwa hukum. Hukum

yang berlaku pada prinsipnya harus ditaati dan tidak boleh menyimpang atau

disimpangkan oleh subjek hukum. Ada tertulis istilah fiat justitia et pereat

mundus yang diterjemahkan secara bebas menjadi “meskipun dunia runtuh

hukum harus ditegakkan” yang menjadi dasar dari asas kepastian dianut oleh

aliran positivisme.

Penganut aliran positivisme lebih menitikberatkan kepastian sebagai

bentuk perlindungan hukum bagi subjek hukum dari kesewenang-wenangan

pihak yang lebih dominan. Subjek hukum yang kurang bahkan tidak dominan

pada umumnya kurang bahkan tidak terlindungi haknya dalam suatu

perbuatan dan peristiwa hukum. Kesetaraan hukum adalah latar belakang

yang memunculkan teori tentang kepastian hukum. Hukum diciptakan untuk

lxxiv

memberikan kepastian perlindungan kepada subjek hukum yang lebih lemah

kedudukan hukumnya.

Kepastian hukum bermuara pada ketertiban secara sosial. Dalam

kehidupan sosial, kepastian adalah menyaratakan kedudukan subjek hukum

dalam suatu perbuatan dan peristiwa hukum. Dalam paham positivisme,

kepastian diberikan oleh negara sebagai pencipta hukum dalam bentuk

undang-undang. Pelaksanaan kepastian dikonkretkan dalam bentuk lembaga

yudikatif yang berwenang mengadili atau menjadi wasit yang memberikan

kepastian bagi setiap subjek hukum.

Melihat dari UUPA Pasal 28 sampai Pasal 34 jo PP Nomor 40 tahun

1996 tentang Hak Guna Usaha, apabila terjadinya pelepasan Hak Guna

Usaha secara sukarela dari pemegang hak sebelum jangka waktunya

berakhir maka tanah bekas Hak Guna Usaha kembali status tanahnya

menjadi Tanah yang dikuasai Negara (Tanah Negara).

G. Kerangka Konseptual

Berdasarkan latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan

penelitian dan tinjauan pustaka yang telah diuraikan sebelumnya. Maka

kerangka pikir disusun dengan pertama melihat undang-undang yang

kedudukannya tertinggi dari seluruh undang-undang yang ada di Indonesia.

Untuk itu penulis mengambil titik tolak terhadap Undang Undang Dasar

lxxv

Negara Republik Indonesia 1945 (UUD NRI 1945) Pasal 33 Ayat (3),

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok

Agraria (UUPA),Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pengelolaan atas tanah, Peraturan

Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Adanya kegiatan jual beli tanah bekas Hak Guna Usaha yang dikuasai

oleh Pemerintah telah diperjualbelikan masyarakat dimana proses penjualan

ini tidak diketahui oleh pemegang hak atas tanah bekas Hak Guna Usaha

tersebut. Maka dua variable yang diambil untuk diteliti yaitu; keabsahan jual

beli tanah bekas Hak Guna Usaha yang dikuasai Pemerintah telah diperjual

belikan masyarakat, dan upaya hukum pemerintah untuk menguasai kembali

tanah bekas Hak Guna Usaha yang telah di jual masyarakat. Indikator dari

variabel keabsahan jual beli tanah bekas Hak Guna Usaha yang dikuasai

Pemerintah yaitu proses jual beli tanah Hak Guna Usaha yang melibatkan

masyarakat penjual serta pihak ketiga sebagai pembeli, dan keabsahan

tanah bekas Hak Guna Usaha Sebagai Tanah Negara yang dikuasai oleh

Pemerintah. Sedangkan indikator dari variabel upaya hukum untuk

mempertahankan tanah bekas Hak Guna Usaha yang dikuasai Pemerintah

meliputi meliputi mediasi melalui BPN dan ADR. Melihat bagaimana upaya

hukum yang akan diambil oleh pemerintah untuk menguasai kembali tanah

bekas Hak Guna Usaha.

lxxvi

H. Bagan Kerangka Konseptual

Peraturan Perundang-undangan

1. Undang-Undang Dasar 1945

2. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960

3. Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996

4. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997

1. Keabsahan jual beli tanah bekas Hak Guna

Usaha.

Riwayat Tanah Negara

Penguasaan/pendudukan masyarakat

Status tanah bekas HGU

Proses jual beli tanah bekas HGU

2. Upaya Pemerintah untuk menguasai

kembali tanah bekas Hak Guna Usaha.

Mediasi BPN

ADR

Kepastian hukum terhadap status tanah negara

lxxvii

H. Definisi Operasional

Agar tidak terjadi perbedaan pengertian tentang konsep-konsep yang

digunakan dalam penelitian ini, maka perlu diuraikan pengertian-pengertian

kerangka konsep yang dipakai, yaitu :

a. Tanah Negara adalah tanah yang dikuasai oleh Negara dimana

kondisi dan status tanah bekas Hak Guna Usaha setelah pelepasan

Hak dan Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung.

b. Tanah bekas Hak Guna Usaha merupakan tanah bekas penggunaan

Hak Guna Usaha yang telah dilepaskan haknya dan menjadi Tanah

Negara.

c. Jual beli tanah yaitu proses kegiatan untuk mengalihkan kepemilikan

hak atas tanah dari pihak yang satu kepihak yang lain.

d. Masyarakat tanah bekas Hak Guna Usaha yaitu sekelompok

masyarakat yang tinggal dalam lingkungan tanah bekas Hak Guna

Usaha, baik yang merupakan pekerja aktif dan bekas pekerja yang

mengusahakan tanah bekas Hak Guna Usaha.

e. Pihak ketiga adalah orang yang membeli tanah tanah bekas Hak Guna

Usaha dari masyarakat yang menjual tanah.

lxxviii

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Tipe Penelitian

Dalam menyusun penulisan tesis ini, pendekatan masalah yang

digunakan adalah pendekatan yuridis empiris, yaitu suatu pendekatan

penelitian yang dilakukan untuk menganalisa sejauh manakah efektivitas

suatu peraturan/perundang-undangan atau hukum didalam masyarakat.63

Untuk mendekati pokok permasalahan dalam penulisan tesis ini,

dipergunakan spesifikasi penelitian deskriptif analitis, yaitu penelitian yang

dimaksudkan untuk memberikan gambaran secara rinci, sistematis dan

menyeluruh tentang manusia dan keadaan/gejala-gejala lainnya64. Penelitian

ini berusaha menggambarkan masalah hukum, sistem hukum dan

mengkajinya atau menganalisisnya sesuai dengan kebutuhan dari penelitian.

B. Lokasi Penelitian.

Pada penulisan Tesis ini, penulis mengambil lokasi penelitian di Kota

Bitung Sulawesi Utara yaitu lokasi Tanah bekas Hak Guna Usaha Nomor

1/Girian Weru PT. Kinaleosan Kecamatan Girian dan Madidir, sebagaimana

telah terjadi proses jual beli terhadap tanah bekas Hak Guna Usaha yang

63

Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : UI Press, 2012), hlm. 52. 64 Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta : Rajawali Press, 2012), hlm. 36.

lxxix

dikuasai oleh pemerintah. Lokasi dalam tahap pengumpulan data tersebut

berlokasi :

a. Kantor Pertanahan Nasional Sulawesi Utara di Kota Bitung

b. Kantor Pemerintah Kota Bitung Provinsi Sulawesi Utara.

c. Kantor Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Kota Bitung.

d. Kantor Kecamatan Girian Kota Bitung.

e. Kantor Kelurahan Girian Indah Kecamatan Girian Kota Bitung.

f. Lembaga Swadaya Masyarakat Brigander Manguni Kota Bitung.

g. Lembaga Pemasyarakatan Masyarakat kecamatan Girian Kota

Bitung.

C. Populasi Dan Sampel.

Populasi adalah keseluruhan atau himpunan objek dengan ciri yang

sama.65 Populasi dalam penelitian ini adalah semua pihak yang berhubungan

dengan Tanah Negara yang dikuasai Pemerintah yang telah diperjualbelikan

yaitu Masyarakat Tanah Bekas Hak Guna Usaha baik penggarap maupun

bukan penggarap, dan Pemerintah Kota bitung.

Sampel adalah himpunan bagian atau sebagian dari populasi66. Teknik

sampling yang digunakan dalam penelitian ini adalah secara purposive

65

Ibid hal.118 66 Ibid hal. 119

lxxx

sampling67 yaitu Pengambilan sampel dilakukan dengan cara mengambil

subjek yang didasarkan pada tujuan tertentu yang memberikan kesempatan

yang sama. Berdasarkan sampel maka yang menjadi responden dalam

penelitian ini yaitu: Masyarakat penggarap : 2 orang, Masyarakat pemilik

sertifikat : 2 orang, Ahli waris : 1 orang, Yayasan Doulos Diakonos 1 orang,

Koperasi bumi bhakti 1 orang.

Selain mengambil data dari responden penulis juga melakukan

wawancara terhadap Narasumber yaitu : Riswan Suhendi, S.H. (Kepala

Kantor Pertanahan di Bitung), Hendrik Tuhumuri, Aptnh. (kepala seksi

sengketa dan konflik pertanahan Kota Bitung), Fabian Kaloh, S.Sos., MSc

(Asisten 1 Pemerintah Kota Bitung), Steven Suluh (Kepala Kecamatan

Girian), Demetrius Langgori, SH., (Kepala Kelurahan Girian Indah), Christian

Egam, S.Sos.,(wakil Ketua Lembaga Swadaya Masyarakat Brigander

Manguni Kota Bitung), A. J. Sumampow,(Ketua Lembaga Pemasyarakatan

Masyarakat kecamatan Girian).

D. Jenis dan Sumber Data.

Jenis data yang akan digunakan oleh penulis dalam proses

pelaksanaan penelitian ini yaitu:

67 Soerjono Soekanto, Op.cit., hal 196

lxxxi

a. Data primer berupa data yang penulis peroleh di lapangan melalui

wawancara. Wawancara dilakukan kepada narasumber terkait dengan

kegiatan penelitian ini.

b. Data sekunder yaitu data yang diperoleh melalui penelitian

kepustakaan berupa bahan-bahan tertulis berkaitan dengan masalah

yang akan dibahas dalam penelitian. Sumber data sekunder

mencakup dokumen-dokumen resmi dari instansi pemerintah, buku-

buku, hasil-hasil penelitian yang berwujud laporan, media elektronik,

dan lain sebagainya.

Selain itu pula penulis mengambil bahan hukum primer yaitu peraturan

perundang-undangan yang berhubungan dengan penelitian dan bahan

hukum tersier yang digunakan penulis untuk mendapatkan petunjuk

maupun penjelasan. Bahan hukum tersier tersebut yaitu kamus

bahasa dan kamus hukum. Semua data-data tersebut Penulis baca

dan telaah secara seksama untuk mendapatkan data yang Penulis

perlukan dalam penelitian.

E. Teknik Pengumpulan Data.

Teknik Pengumpulan data primer dan sekunder yang penulis gunakan

antara lain:

a) Teknik Wawancara

lxxxii

Wawancara yaitu usaha pengumpulan data yang dilakukan dengan

cara mengadakan tanya jawab berkaitan dengan kegiatan penelitian.

Wawancara dalam penelitian ini dilakukan menggunakan metode

wawancara terstruktur, dimana dilakukan secara langsung kepada

para narasumber dengan memberikan beberapa daftar pertanyaan

untuk memperoleh jawaban yang sesuai dengan masalah dari yang

akan di teliti.

F. Teknik Analisis Data.

Teknik analisis data yang digunakan dalam penelitian hukum ini

adalah analisis data kualitatif, yaitu suatu tata cara penelitian yang

menghasilkan data deskriptif analitis, yaitu apa yang dinyatakan oleh

respoden secara tertulis atau lisan, dan juga perilakunya yang nyata, yang

diteliti dan dipelajari sebagai sesuatu yang utuh.68 Penggunaan metode

deskriptif ini dimaksudkan untuk memperoleh gambaran yang baik, jelas, dan

dapat memberikan data sedetail mungkin tentang objek yang diteliti.

68 Soerjono Seokanto, Op. cit., hal. 264

lxxxiii

BAB IV

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Keabsahan Jual Beli Tanah Negara.

1. Riwayat Tanah Bekas Hak Guna Usaha

Tanah ini sebelumnya tercatat sebagai tanah Hak Guna Usaha Nomor

1/Girian sesuai dengan Sertifikat Sementara tanggal 19 Desember 1962 dan

Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) tanggal 29 Maret 1978 yang

tercatat An. Sie Tjoan Po sebagian dan Kho Tien Nio janda dari Sie Tjoan

Tek, Sie Tjae Seng, Sie Sian Hoa, Sie Liem Eng dan Sie Sian Lee sebagian

dimana tanah tersebut telah berakhir pada tanggal 24 September 1980.

Berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 11 Juni 1976 yang

dilegalisir oleh R.H. Hardaseputra selaku Notaris di Manado tanggal 11 Juni

1976 Nomor 245/1976/1165 Kho Tien Nio bersama yang lain telah menerima

sejumlah uang sebagai ganti rugi atas tanah tersebut (½ bagian)

menyerahkan bagiannya kepada Han Sie Batuna agar dapat dimasukkan

kedalam kekayaan PT. Kinaleosan.

Pada tanggal 3 April 1978 berdasarkan Surat Pelepasan Hak yang

dibuat dihadapan Gubernur Kepala Daerah Tingkat I cq Kepala Direktorat

Agraria Propinsi Sulawesi Utara, Han Sie Batuna Bertindak untuk dan/atau

lxxxiv

atas nama diri sendiri dan Paul Batuna (Sie Tjoan Po) untuk kepentingan PT.

Kinaleosan yang dibentuk oleh para bekas pemegang hak/ahli warisnya.

PT. Kinaleosan mengajukan Surat Permohonan pada tanggal 22

Maret 1976 atas tanah seluas ±1.490.730 M² dengan Nomor 001/KL/78 untuk

mendapatkan Hak Guna Usaha baru, Surat Permohonan PT. Kinaleosan

disetujui oleh Menteri Dalam Negeri dengan SK. Nomor 43/HGU/DA/78 yaitu

Pemberian Hak Guna Usaha atas tanah seluas ±1.490.730 M² yang terletak

di Kelurahan Girian Kota Bitung dan didaftarkan pada kantor Agraria

Kabupaten Minahasa serta diterbitkan Sertifikat Hak Guna Usaha Nomor

1/Girian Weru An. PT Kinaleosan dengan luas 1.450.890 M² (sesuai

pengukuran secara kadasteral) yang akan berakhir haknya pada tanggal 31

Desember 2008.

Sebelum berakhir Hak Guna Usaha tersebut pada tanggal 31

Desember 2008, pada tahun 2003 PT Kinaleosan telah mengajukan surat

permohonan ijin perubahan peruntukan/penggunaan tanah serta penataan

kembali (pelepasan) Hak Guna Usaha Nomor 1/Giring Weru (saat ini

sebagian masuk dalam wilayah Kelurahan Girian Indah dan sebagian

Kelurahan Wangurer Barat, Kecamatan Bitung Barat) kepada Kepala Badan

Pertanahan Nasional di Jakarta.

lxxxv

Permohonan tersebut disertai beberapa rekomendasi pendukung yaitu

sebagai berikut :

a. Walikota Bitung dalam suratnya tanggal 14 Februari 2003 Nomor

590/BAPEDA/110 menyatakan lokasi perkebunan PT Kinaleosan

masuk pada rencana pengelolaan kawasan perkotaan dengan

arahan antara lain untuk kegiatan perdagangan, jasa, perkantoran,

pendidikan, pariwisata dan permukiman.

b. Kepala Dinas Perkebunan Propinsi Sulawesi Utara dalam suratnya

tanggal 27 Oktober 2003 Nomor 525/10/1169.a/I/2003 menyatakan

dapat disetujui/mendukung rencana pengembangan Kota Bitung

dalam rangka pelepasan hak dan penataan kembali terhadap

lokasi Hak Guna Usaha Nomor 1/Girian Weru An. PT. Kinaleosan.

c. Gubernur Sulawesi Utara dalam suratnya tanggal 31 Oktober 2003

Nomor 181.1/2/207/2003 menyatakan tidak menaruh keberatan

dan memberikan persetujuan pelepasan Hak Guna Usaha Nomor

1/Girian Weru An. PT. Kinaleosan untuk keperluan sebagai berikut:

Pemilik Hak Guna Usaha dan ahli warisnya

Pemerintah Propinsi Sulawesi Utara

Pemerintah Kota Bitung

Koperasi Bumi Bakti

Yayasan Doulos Diaxonos

lxxxvi

Fasilitas sosial dan fasilitas umum

Buruh/pegawai perusahaan PT. Kinaleosan

d. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi

Sulawesi Utara dalam suratnya tanggal 04 November 2003 Nomor

540-640 pada prinsipnya dapat menyetujui permohonan ijin

pelepasan Hak Guna Usaha Nomor 1/Girian Weru An. PT.

Kinaleosan.

Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut maka Kepala

Badan Pertanahan Nasional telah menerbitkan Surat Keputusan Nomor 1-

V.B-2004 tertanggal 07 Januari 2004 tentang pemberian ijin pelepasan Hak

Guna Usaha atas tanah terletak di Kota Bitung, Propinsi Sulawesi Utara atas

tanah Hak Guna Usaha Nomor 1/Girian Weru seluas 1.458.900 M² terletak di

Kecamatan Bitung Tengah, Kota Bitung, Propinsi Sulawesi Utara

sebagaimana diuraikan dalam Gambar Situasi tanggal 12 Februari 1979

Nomor 01/sdpt/1979 dilaksanakan pelepasan haknya di Kantor Pertanahan

Bitung dan ditentukan penggunaannya/peruntukkan dan pemilikannya sesuai

dengan kebutuhan yang riil di lapangan dan tetap mengacu kepada Surat

Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional dimaksud dalam Peraturan

Perundang-Undangan yang berlaku dan atas persetujuan PT. Kinaleosan.

Berdasarkan Diktum Ketiga keputusan dimaksud menyatakan tanah

bekas Hak Guna Usaha Nomor 1/Girian Weru sebagai tanah yang dikuasai

lxxxvii

langsung oleh Negara dan selanjutnya akan dimohonkan dengan hak atas

tanah oleh :

Bekas pemilikan usaha dan ahli warisnya.

Pemerintah Propinsi Sulawesi Utara dan Pemerintah Kota

Bitung untuk kepentingan pembangunan dan penampungan

masyarakat yang terkena penggusuran.

Koperasi Bumi Bakti

Yayasan Doulos Diaxonos

Fasilitas sosial, fasilitas umum, keperluan kelurahan dan untuk

kepentingan pemukiman buruh/pegawai perusahaan dan

pemukiman penduduk.

Selain itu pada Diktum Kedua keputusan dimaksud mewajibkan

pemegang hak (PT. Kinaleosan) atau kuasanya untuk membuat surat

pernyataan pelepasan hak dihadapan Kepala Kantor Pertanahan Kota

Bitung. Pemegang Hak telah membuat Surat Pernyataan Pelepasan atas

Tanah Hak Guna Usaha Nomor 1/ Girian Weru yang dibuat dihadapan

Kepala Kantor Pertanahan Kota Bitung, sehingga menjadi tanah yang

langsung dikuasai Negara untuk dimohonkan hak oleh pihak-pihak yang

dimaksud sesuai dengan dictum ketiga surat keputusan pelepasan hak.

lxxxviii

Berdasarkan dokumen pelepasan hak bekas pemilik Hak Guna Usaha

Nomor 1/Girian Weru oleh sebagian dari penerima pelepasan mengajukan

permohonan pemberian hak kepada Kantor Pertanahan Kota Bitung.

Kemudian permohonan dimaksud diproses sesuai dengan ketentuan yang

berlaku dan telah diterbitkan sertifikat hak masing-masing :

a. Atas nama buruh/karyawan PT. Kinaleosan dan masyarakat

sebanyak 336 subjek hak seluas 112.498 M² yang diproses

melalui Prona Tahun Anggaran 2004.

b. Selain itu terdapat juga beberapa anggota masyarakat yang

diproses diluar Prona Tahun 2004 (permohonan Rutin) seluas

274.301 M² masiang-masiang atas nama :

Angganitje Sumelang, Sertifikat Hak Milik Nomor 84/ Girian

Indah seluas 98.851 M².

Denny L Wuwungan. Sertifikat Hak Milik Nomor 36/

Wangurer Barat seluas 17.828 M².

Daniel Tulandi, Sertifikat Hak Milik Nomor 37/ Wangurer

Barat seluas 10.000 M².

Eric C Nikijuluw, Sertifikat Hak Milik Nomor 83/ Girian Indah

seluas 31.490 M².

Thresya Pandelaki Tendean, Sertifikat Hak Milik Nomor 82/

Girian Indah seluas 25.851 M².

lxxxix

Yuliana Kemur, Sertifikat Hak Milik Nomor 395/ Girian Indah

seluas 3297 M².

Ryonne H. Sertifikat Hak Milik Nomor 39/ Wangurer Barat

seluas 37.340 M².

Teddy M Massie, Sertifikat Hak Milik Nomor 43/ Girian

Indah seluas 892 M².

Emmy Sulastri D, Sertifikat Hak Milik Nomor 404/ Girian

Indah seluas 892 M².

Jaqline S Sumilat, Sertifikat Hak Milik Nomor 38/ Wangurer


Julius Kaunang, Sertifikat Hak Milik Nomor 40/ Wangurer


Octavianus Kandoli, Sertifikat Hak Milik Nomor 42/

Wangurer Barat seluas 6280 M².

Karwan Sudahyo, Sertifikat Hak Milik Nomor 398/ Wangurer


c. Atas nama Yayasan Doulos Diaxonos, Hak Guna Bangunan

Nomor 2/Girian Indah seluas 100.260 M².

d. Atas nama pemerintah Kota Bitung, Sertifikat Hak Pakai Nomor

01/Wangurer Barat seluas 70.140 M².

xc

e. Atas nama bekas pemegang hak dan ahli warisnya seluas 505.497

M² masiang-masing :

Dirk Batuna, Sertifikat Hak Milik Nomor 394/ Girian Indah

seluas 47.944 M².

Waldian Batuna, Sertifikat Hak Milik Nomor 396/ Girian


Paul Irwan Batuna, Sertifikat Hak Milik Nomor 397/ Girian


Benny Watuna, Sertifikat Hak Milik Nomor 398/ Girian Indah

seluas 50.571 M².

Hansil Batuna, Sertifikat Hak Milik Nomor 399/ Girian Indah

seluas 74.790 M².

Ineke Sondakh, Sertifikat Hak Milik Nomor 400/ Girian Indah

seluas 74.722 M².

Sander Batuna, Sertifikat Hak Milik Nomor 401/ Girian Indah

seluas 47.425 M².

A.M Batuna, Sertifikat Hak Milik Nomor 402/ Girian Indah

seluas 74.677 M².

Alien Tumbelaka, Sertifikat Hak Milik Nomor 403/ Wangurer


xci

Riwayat tanah bekas Hak guna Usaha dapat di gambarkan sebagai

berikut :

Pelepasan Hak oleh PT. Kinaleosan

tahun 2004

Tanah bekas Hak Guna Usaha

Pada saat dilepaskan haknya menjadi

Tanah Negara sesuai

pasal 17 PP 40 tahun 1996

Tanah Hak Guna Usaha No. 1

Girian Weru

Tanah bekas Hak Guna Usaha

No. 1 Girian weru

Di garap oleh Masyarakat

(okupasi)

Tanah Negara

Dimohonkan Sesuai Surat Keputusan

Badan Pertanahan Nasional

Bekas pemilik HGU/ ahli

waris.

Pemerintah Propinsi

Pemerintah Kota

Koperasi bumi bhakti

Yayasan doulos diakonos

Fasilitas umum

Fasilitas social.

Terdiri atas 2 kelurahan yaitu :

Kelurahan Girian indah

dengan luas ±260.775 M²

Kelurahan Wangurer Barat

± 121.080 M²

Terbitnya 14 sertifikat

bukan atas nama

masyarakat penggarap

xcii

Hak Guna Usaha PT. Kinaleosan Nomor 1 Girian Weru masa

berlakunya berakhir pada tahun 2008, akan tetapi sebelum masa berlakunya

berakhir pemegang Hak atas tanah telah melakukan permohonan pelepasan

Hak Guna Usaha. Permohonan pelepasan Hak Guna Usaha disetujui pada

tahun 2004 dengan Surat keputusan Badan Pertanahan Nasiona l Nomor : 1-

V.B – 2004, akhirnya status tanah tersebut menjadi Tanah Negara, sesuai

dengan Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 Pasal 17 ayat (2)

menyatakan bahwa hapusnya Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud

dalam ayat (1) mengakibatkan tanah tersebut menjadi tanah Negara.

Pada saat tanah bekas Hak Guna Usaha menjadi tanah Negara

terjadi dua penguasaan tanah, dimana adanya penguasaan dari masyarakat

yang menggarap tanah bekas hak guna usaha dan ada yang dimohonkan

sesuai dengan Surat Keputusan Badan Pertanahan Nasiona l Nomor : 1- V.B

– 2004. Disaat yang bersamaan juga telah diterbitkan 14 sertifikat yang

dimohonkan dari masyarakat yang tidak berkepentingan dan berhubungan

dengan tanah bekas Hak Guna Usaha melainkan merupakan kerabat dari

pejabat Badan Pertanahan Nasional wilayah Manado.

Sesuai dengan Surat Keputusan Badan Pertanahan Nasiona l Nomor :

1- V.B – 2004 tanah tersebut dimohonkan oleh ahli waris bekas pengguna

Hak Guna Usaha PT. Kinaleosan, Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara,

xciii

Pemerintah Kota Bitung, Koperasi Bumi Bhakti, Yayasan Doulos Diakonos

dan penggunaan tanah sebagai fasilitas Umum dan fasilitas sosial.

Masyarakat penggarap yang menempati tanah bekas hak guna usaha

tersebut telah mendirikan bangunan semi permanen untuk tempat tinggal dan

sebagiannya lagi diusahakan untuk lahan pertanian dan perkubunan.

Masyarakat yang mendiami tanah tersebut telah menjadi dua wilayah yaitu

kelurahan Girian Indah dengan luas ± 260.775 M² dan kelurahan Wangurer

Barat ± 121.080 M². Pada saat adanya penguasaan Masyarakat maka

keluarlah sertifikat atas tanah yang mereka garap akan tetapi bukan atas

nama para masyarakat penggarap melainkan atas nama keluarga dekat dari

kepala kantor wilayah pertanahan Manado.

Menurut penulis konstruksi tanah Negara bekas Hak Guna Usaha

yaitu:

Tanah bekas Hak Guna Usaha merupakan Tanah Hak Guna Usaha

yang telah dilepaskan oleh pemegang Hak Guna Usaha sehingga apabila

dilepaskan maka tanah tersebut kembali menjadi tanah negara. Sesuai

dengan Pasal 28 UUPA jo Pasal 4 PP No. 40 tahun 1996 dimana Tanah Hak

Guna Usaha dikuasai oleh Negara dan diberikan oleh Negara untuk

mengusahakan tanah untuk bidang pertanian/perkebunan, perikanan dan

peternakan. Tanah Hak Guna Usaha PT. Kinaleosan bergerak di bidang

xciv

perkebunan, penggunaan tanah yang diberikan oleh Negara yaitu 149,5

hektar dengan jangka waktu penggunaan tanah selama 25 tahun.

Akan tetapi sebelum masa berlakunya tanah bekas hak guna usaha

tersebut berakhir tanah ini telah dimohonkan pelepasan hak. Adapun syarat-

syarat pelepasan tanah yang telah terjadi yaitu surat permohonan pelepasan

hak terhadap Badan Pertanahan Nasional. Sebelum melakukan surat

permohonan ke Badan Pertanahan Nasional, terlebih dahulu menyurat ke

Dinas Perkebunan Sulawesi Utara untuk meminta surat persetujuan tidak

melakukan penggunaan tanah sebagai lahan perkebunan karena usaha

bergerak dibidang perkebunan. Selain itu juga meminta persetujuan dari

pemerintah Provinsi Sulawesi Utara dan Pemerintah Kota Bitung yang

merupakan tempat lokasi tanah tersebut dimana pada tanah setelah

pelepasan akan diperuntukkan untuk kepentingan umum bagi masyarakat

dan pemerintah dalam pengelolaan dan penggunaan tanah dikemudian harih

dan juga dari Kantor Wilayah Pertanahan RI di Sulawesi Utara sebagai wakil

dari Badan Pertanahan Nasional yang akan mengurus proses pelepasan

tanah tersebut.

Setelah mendapatkan persetujuan dari pemerintah provinsi,

pemerintah daerah dan dinas perkebunan pemerintah provinsi yang tidak

menaruh keberatan terhadap ijin pelepasan tanah, maka semua surat

persetujuan tersebut di lampirkan dalam surat permohonan pelepasan hak ke

xcv

Badan Pertanahan Nasional. Dengan tidak adanya keberatan terhadap

pelepasan tanah Hak Guna Usaha tersebut dan melihat pertimbangan-

pertimbangan untuk penggunaan tanah tersebut maka pihak Badan

Pertanahan Nasional mengeluarkan Surat Keputusan pelepasan Hak

sehingga tanah tersebut menjadi tanah Negara. setelah itu pemegang hak

membuat Surat Pernyataan Pelepasan Hak dihadapan Kepala Kantor

Pertanahan kota Bitung, sehingga tanah tersebut menjadi tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara.

2. Penguasaan dan Pendudukan Masyarakat.

Setelah penerbitan Sertifikat bukti hak atas sebagian tanah bekas Hak

Guna Usaha Nomor 1/ Girian Weru sesuai dengan rencana penggunaan dan

peruntukan yang telah ditetapkan berdasarkan Surat Keputusan Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 1-V.B-2004 tanggal 7 Januari 2004,

diwaktu yang bersamaan terjadi penguasaan dan pendudukan oleh beberapa

kelompok masyarakat secara tidak beraturan, bahkan sampai menimbulkan

konflik perebutan lahan antara kelompok-kelompok masyarakat

memperebutkan bagian tanah bekas Hak Guna Usaha Nomor 1 Girian Weru.

Pada saat ini sebagian besar dari tanah bekas Hak Guna Usaha

Nomor 1/ Girian Weru tersebut baik yang sudah diterbitkan sertifikat hak

maupun yang belum, telah dikuasai/diduduki oleh anggota masyarakat dan

xcvi

telah mendirikan bangunan semi permanen maupun bangunan darurat

sehingga penggunaan dan peruntukan sekarang tidak sesuai dengan lagi

dengan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1-V.B-

2004 tanggal 7 Januari 2004.

Tanah yang diduduki atau digarap oleh masyarakat sekarang telah

terbagi dalam dua wilayah Kelurahan yakni Kelurahan Girian Indah seluas ±

260.775 M2 dan Kelurahan Wangurer Barat seluas ± 121.080 M2, sehingga

luas secara keseluruhan tanah digarap/dikuasai, diduduki, dan ditempati oleh

masyarakat adalah seluas ± 381.855 M2 yang batas-batasnya adalah

sebagai berikut :

Utara : Bukit Wangurer

Timur : Perumnas Griya

Selatan : Tanah Pasini

Barat : Tanah Pasini;

xcvii

Gambar 1.1 Peta bidang tanah bekas hak guna Usaha

Dengan adanya Surat Keputusan dari badan Pertanahan Nasional

Nomor : 1- V.B- 2004 tersebut diatas telah menyatakan bahwa terhitung

sejak tanggal 7 januari 2004 tanah bekas Hak Guna Usaha Nomor : 1/Girian



tanah oleh :

- Bekas pemilik Hak guna Usaha dan ahli warisnya ;

xcviii



penggusuran ;



- Fasilitas soasial, fasilitas umum keperluan Kelurahan dan untuk

kepentingan pemukiman Tani/Pegawai Perusahaan dan pemukiman

penduduk sesuai dengan tata ruang wilayah dan sesuai dengan persyaratan

serta prosedur perundang- undangan ;



Mesjid dan gereja serta juga tanaman yang di tanam oleh masyarakat

ternyata sekarang ini tanah bekas Hak Guna Usaha yang telah dilepaskan

haknya berdasarkan Surat Keputusan Badan Pertanahan Nasiona l Nomor :

1- V.B – 2004 oleh PT. Kinaleosan sudah diterbitkan Sertifikatnya dalam dua

wilayah Kelurahan masing- masing Kelurahan Girian Indah dan Kelurahan

Wangurer Barat yang masuk dalam bagian tanah garapan masyarakat.

Penerbitan ke 14 (keempat belas) buah sertifikat ini yang menjadi

objek sengketa nanti diketahui pasti dan jelas ketika masyarakat menerima

surat dari Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan nasional Republik

xcix

Indonesia Provinsi Sulawesi Utara Nomor : 570 – 828 tanggal 29 Desember

2006 yang telah menguraikan tentang riwayat tanah serta riwayat penerbitan

sertifikat yang menjadi objek sengketa , sehingga pengajuan gugatan ini

masih dalam batas waktu yang telah ditentukan oleh Undang-Undang

menurut Pasal 55 UU No. 5 Tahun 1986 yang telah diubah dengan UU No. 9

Tahun 2004 tentang Peradilan Tata Usaha Negara ;

Penerbitan Surat Keputusan Tata Usaha Negara terhadap bagian

tanah yang menjadi garapan masyarakat jelas sangat merugikan sebagai

masyarakat yang telah lama menggarap, menduduki bahkan menanam

tanaman diatas tanah tersebut , lagi pula penerbitan sertifikat sarat dengan

perbuatan kolusi dan nepotisme yang dilakukan dimana sertifikat Hak Guna

Bangunan No. 02/Girian Indah atas nama Yayasan Doulos Diakonos di

terbitkan pada lahan tanah yang sudah ada penggarap dan/atau

penghuninya, demikian pula salah satu Pengurus dari Yayasan Doulos

Diakkonos tersebut ternyata adalah mantan Kepala Kantor Wilayah Badan

Pertanahan Nasional Republik Indonesia Provinsi Sulawesi Utara yakni

Benyamin Mangga, SH. Demikian pula terhadap penerbitan objek sengketa

lainnya yang hanya mementingkan keluarga dekat dari mantan Kepala kantor

Wilayah Badan Pertanahan Nasional Republik Indonsia Provinsi Sulawesi

Utara yakni Benyamin Mengga, SH. Antara lain dengan menerbitkan

Sertifikat hak Milik No. 84/Girian Indah atas nama Angganitje Sumelang yang

c

merupakan isteri sah dari Benyamin Mengga, SH, Sertifikat Hak Milik No.

83/Girian Indah atas nama Eric Niki juluw serta Sertifikat hak Milik No.

38/Wangurer Barat atas nama Daniel George Tulandi masing- masing selaku

menantu dari Benyamin Mengga, SH. Sertifikat lainnya yang di terbitkan oleh

Tergugat masih terhadap keluarga dekat mantan Kepala Kantor Wilayah

Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sulawesi Utara yakni Benyamin

Mengga, SH, antara lain Sertifikat Hak Milik No. 36/Wangurer Barat atas

nama Denny Wuwungan dan Sertifikat Hak Milik No. 39/Wangurer Barat atas

nama Jaqline Soan Warouw Sumilat masing-masing keluarga dekat dari isteri

mantan Kakanwil BPN Provinsi Sulawesi Utara yakni Benyamin Mengga, SH,

selain itu pula ada juga Sertifikat Hak Milik No. 395/Girian Indah atas nama

Yuliana Kemur yang adalah mantan Kepala Kelurahan Girian Indah,

sedangkan Sertifikat hak Milik No. 42/Wangurer Barat atas nama Oktavianus

Kandoli adalah suami dari Yuliana Kemur (mantan Kepala Kelurahan Girian

Indah) , selain itu sertifikat Hak Milik No.40/Wangurer Barat atas nama Ryone

Sabab Hutabarat dan Sertifikat Hak Milik No. 43/Wangurer Barat atas nama

Karwan Sudahyo masing- masing bukan sebagai penggarap/penduduk di

lokasi bersertifikat a quo ;

Terhadap Sertifikat yang menjadi objek sengketa tersebut sampai saat

ini diatas tanah bekas Hak Guna Usaha PT. Kinaeleosan tidak pernah sama

sekali dimanfaatkan/digarap, diduduki oleh para pemegang sertifikat selain

ci

hanya masyarakat apalagi keluarga dekat dari mantan Kakanwil BPN

Provinsi Sulawesi Utara yakni Benyamin Mengga, SH. yang bukanlah

penduduk kota Bitung , akan tetapi penduduk Kota Manado yang bukan

sebagai penggarap . Selain itu, penerbitan beberapa sertifikat sangat

bertentangan dengan maksud Surat Keputusan Badan Pertanahan Nasiona l

Nomor : 1 – V.B – 2004 dan juga bertentangan dengan PP No. 24 Tahun

1997 tentang Pendaftaran Tanah serta pula Tergugat telah melakukan

perbuatan yang bertentangan dengan asas-asas umum pemerintahan yang

baik sesuai dengan Pasal 53 ayat (2) butir a dan b UU No. 5 Tahun 1986

yang telah diubah dengan UU No. 9 Tahun 2004 tentang Peradilan Tata

Usaha Negara diantaranya dapat diuraikan sebagai berikut :

1. Asas Kepastian Hukum dimana prosedur penerbitan Sertifikat Hak

Milik tersebut kepada keluarga dekat dan kerabat mantan Kepala

Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia

Provinsi Sulawesi Utara dan Sertifikat Hak Guna Bangunan kepada

Yayasan Doulos Diakonos yang di dalamnya Benyamin Mengga, SH.

sebagai Pengurus Yayasan adalah tidak menggunakan landasan

hukum serta melanggar keputusan dan keadilan in casu;

2. Asas Kepentingan Umum, bahwa dalam menerbitkan sertifikat a quo

hanya mengutamakan kepentingan golongan pribadi yakni keluarga

dekat dan kerabat dan mantan Kepala Kantor Wilayah Badan

cii

Pertanahan Nasional Republik Indonesia Provinsi Sulawesi Utara

dalam hal ini Benyamin Mengga, SH dan tidak mendahulukan

kepentingan masyarakat penduduk in casu masyarakat dengan cara

aspiratif , akmodatif dan selektif ;

3. Asas Akuntabilitas , bahwa Penerbitan Sertifikat Hak Milik kepada

keluarga dan kerabat Benyamin Mengga, SH. mantan Kepala Kantor

Wilayah Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Provinsi

Sulawesi Utara waktu itu tidak dilakukan secara transparan dan

terbuka karena ternyata dalam penerbitan sertifikat a quo tidak di

lakukan pengumuman/pengukuran, sehingga hal tersebut jelas telah

terjadi perbuatan kolusi dan nepotisme sebab pemberian hak atas

tanah bekas Hak Guna Usaha dari PT. Kinaleosan tersebut hanya

mengutamakan kepentingan keluarga dan kerabat dari Benyamin

Mengga, SH selaku Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan

nasional Republik Indonesia Provinsi Sulawesi Utara waktu itu dan

Benyamin Mengga sendiri selaku Pengurus Yayasan Doulos

Diakonos.

Atas dasar ketidakadilan terhadap terbitnya beberapa sertifikat yang

bukan atas nama masyarakat penggarap tanah bekas Hak Guna Usaha

maka masyarakat bekas Hak Guna Usaha melakukan gugatan di Pengadilan

Tata Usaha Negara di Manado dengan gugatan bahwa tanah yang telah

ciii

dikeluarkan sertifikat merupakan tanah yang diduduki atau yang digarap oleh

masyarakat penggarap tanah bekas Hak Guna Usaha no. 1 Girian Weru PT.

Kinaleosan, penerbitan ke 14 sertifikat baru diketahui masyarakat setelah

menerima surat dari kepala kantor wilayah BPN manado pada tanggal 29

Desember 2006 yang telah menguraikan tentang riwayat tanah serta riwayat

penerbitan sertifikat tanpa ada pengukuran dan pemberitahuan terlebih

dahulu kepada pihak masyarakat.

Pada putusan Nomor : 08/G.TUN/ 2007/P.TUN.MDO, tertanggal 2

Oktober 2007 pada perkara tingkat pertama ini dimenangkan oleh para

masyarakat penggarap tanah bekas Hak Guna Usaha dengan keputusan

pengadilan menolak eksepsi dari tergugat, mengabulkan gugatan masyarakat

untuk sebagaian yaitu menyatakan batal sertifikat dan mewajibkan kepada

pejabat pertanahan yang berwenang untuk mencabut sertifikat yang telah

diterbitkan.

Adapun dasar dari gugatan yang dikabulkan adalah bahwa tanah yang

diduduki atau digarap oleh masyarakat terbagi 2 wilayah yaitu Kelurahan

Girian Indah dan Kelurahan Wangurer Barat telah diterbitkan sertifikat atas

tanah yang telah diduduki atau digarap masyarakat tanpa sepengetahuan

masyarakat, penerbitan sertifikat atas tanah yang sedang diduduki atau

digarap sangat merugikan masyarakat ini disebabkan dalam proses

penerbitan sertifikat tidak adanya pemberitahuan dan sertifikat tersebut

civ

diterbitkan atas nama kerabat/keluarga dari Pejabat Kantor Badan

pertanahan Manado.

Dalam putusan banding Di Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara

Makassar No.11/ B.TUN/ 2008/ PT.TUN.MKS. tanggal 16 April 2008

menghasilkan amar putusan, menerima permohonan banding dari

masyarakat yang mempunyai 14 sertifikat hak milik atas tanah bekas hak

Guna Usaha dan Membatalkan Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara

Manado Nomor: 08/G.TUN/2007/P.TUN.Mdo tertanggal 2 Oktober 2007.

Alasan gugatan adalah masyarakat keliru mengajukan gugatan

kepada Pejabat Badan Pertanahan Nasional Manado, tuduhan yang

ditujukan tidak ada hubungan hukumnya dengan sengketa ini serta tuduhan

adanya kolusi dan nepotisme dalam pengurusan sertifikat tidak mendasar

dan tidak adanya landasan hukum. Dinyatakan bahwa pengurusan sertifikat

dimaksud telah melalui prosedur yang berlaku. Pada hasil dari Putusan

Pengadilan Tinggi Tata usaha Negara Makassar dimenangkan oleh

masyarakat yang mempunyai 14 sertifikat hak milik atas tanah bekas Hak

Guna Usaha.

Kemudian masyarakat penggarap tanah bekas hak guna Usaha

mengajuan Kasasi kepada Mahkamah Agung dan Putusan Mahkamah

Agung RI No. 206 K/TUN/2008 tanggal 29 Januari 2009 yang telah

cv

berkekuatan hukum tetap, akan tetapi permohonan kasasi dari masayrakat

ditolak dan menyatakan gugatan para penggugat tidak bias diterima sehingga

dimenangkan oleh pihak masyarakat yang memiliki 14 sertifikat diwilayah

tanah bekas hak Guna usaha dengan amar putusan , menolak permohonan

kasasi dari Para Pemohon Kasasi.

Masyarakat penggarap tanah bekas Hak Guna Usaha akhirnya

mengajukan Peninjauan Kembali sebagai upaya hukum tingkat terakhir

didalam memperoleh keadilan atas haknya dan akhirnya memperoleh

Putusan MA nomor : 101 PK/TUN/2010 tertanggal 5 januari 2011, adapun

alasan permohonan penijauan kembali ini didasarkan pada Pasal 67 huruf (f)

Undang-Undang No. 14 tahun 1985 tentang Mahkamah agung yang berbunyi

: apabila dalam putusan terdapat suatu kekhilfan hakim atau suatu kekeliruan

yang nyata.

Hal ini dapat dilihat dalam konstruksi Pertimbangan Hukum atas

putusan Mahkamah Agung RI No. 206 K/TUN/2008 dimana terdapat

diseenting opinion dari majelis hakim dalam menentukan pendapat

perhitungan waktu 90 hari atas pengajuan gugatanpemohon peninjauan

kembali. Bahwa alasan-alasan peninjauan kembali ini dapat dibenarkan,

Karena terdapat kekeliruan yang nyata dari judex juris dalam penentuan

waktu menggugat. Pertimbangan tertera didalam dissenting opinion dalam

putusan Kasasi Mahkamah Agung tanggal 29 januari 2009 sudah tepat dan

cvi

sesuai dengan doktrin dalam Hukum Administrasi Negara (Hukum Acara

Peratun)

Sesuai dengan asas hukum pembuktian yang materiil, maka tanggal

penggugat mengetahui adanya Keputusan Tata Usaha Negara Objek

sengketa dihitung sejak diterimanya Surat Kepala Kantor Wilayah Badan

Pertanahan Nasional Selawesi Selatan secara nyata diketahui oleh pihak

ketiga yang langsung berkepentingan dan yang merata dirugikan oleh

keputusan Tata Negar objek sengketa, sedangkan selebihnya yang bersifat

informative tidak dapat dijadikan patokan yuridis pengetahuan pihak ketiga

terhadapa putusan Tata Usaha Negara objek sengketa.

Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan, maka menurut Mahkamah

Agung terdapat cukup alasan untuk mengabulkan permohonan Peninjauan

Kembali dan dimana hasil dari Peninjauan Kembali itu membatalkan Putusan

Mahkamah Agung No. 206 K/TUN/2008 tanggal 29 Januari 2009 dengan

mengabulkan gugatan masyarakat penggarap tanah Bekas Hak Guna

Usaha, menyatakan batal dan mencabut semua sertifikat hak atas tanah

yang berada di tanah bekas Hak Guna Usaha .

Disaat adanya putusan Peninjauan Kembali dimana sertifikat

dibatalkan dan status tanah pada saat itu merupakan tanah Negara derta

telah dialihkan ke Pemerintah Kota Bitung, tanah bekas hak Guna usaha

cvii

yang telah dibatalkan sertifikatnya telah terjadi proses jual beli baik melalui

PPAT maupun dilakukan dibawah tangan.

Menurut ibu Jetty Rondonuwu69, setelah adanya putusan Peninjauan

Kembali dari Mahkamah Agung pihak dari Kantor Pertanahan Kota Bitung

telah melakukan penarikan kembali terhadap sertifikat yang dibatalkan sesuai

dengan keputusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung, akan tetapi dari

semua sertifikat yang dibatalkan, yang dikembalikan kepada pihak kantor

Pertanahan baru sebagian belum seluruhnya. Ini dimungkinkan karena telah

terjadi proses jual beli atau sertifikat tersebut telah di gadaikan ke bank.

Menurut penulis, seharusnya setelah adanya putusan Peninjauan

Kembali Mahkamah Agung tersebut pihak dari Kantor Pertanahan Nasional

harus langsung melakukan penarikan sertifikat terhadap sertifikat tanah yang

telah dibatalkan, pihak dari Kantor Pertanahan melakukan kesalahan dengan

tidak langsung menarik sertifikat tanah tersebut, sehingga pada saat ini

masyarakat yang memiliki sertifikat tersebut masih menganggap bahwa tanah

yang masih bersertifikat tersebut merupakan hak mereka dan mereka bisa

melakukan proses jual beli ataupun di gadaikan ke bank.

Pihak kantor Pertanahan Bitung tidak melakukan penataan kembali

terhadap tanah bekas Hak Guna Usaha tersebut yang telah menjadi tanah

69 Wawancara dengan kasubsi sengketa dan konflik perkara Kantor Pertanahan Bitung.

cviii

Negara, apabila pihak Kantor Pertanahan Kota Bitung telah melakukan

pemetaan dan pengaturan kembali terhadap tanah tersebut, maka secara

langsung masyarakat yang memiliki sertifikat tidak akan melakukan proses

jual beli, selain itu juga tidak akan adanya penguasaan dari masyarakat

penggarap yang tidak memiliki alas hak. Masyarakat penggarap juga tidak

akan bisa melakukan jual beli terhadap sesama masyarakat jika pada waktu

putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung kantor Pertanahan Bitung

telah melakukan eksekusi terhadap tanah yang menjadi tanah Negara.

3. Status Tanah Bekas Hak Guna Usaha

Tanah bekas Hak Guna Usaha Nomor : 1/Girian Weru merupakan

tanah bekas Hak Guna Usaha Nomor: 1/Girian Weru yang telah dilepaskan

haknya oleh PT. Kinaeosan berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan

Pertanahan nasional Nomor : 1 – V.B 2004 tentang Pemberian ijin

Pelepasan Hak Guna Usaha atas Tanah terletak di Kota Bitung Provinsi

Sulawesi Utara yang ditetapkan di Jakarta pada 07 Januari 2004, maka

terhitung tanggal tersebut tanah bekas Hak Guna Usaha Nomor : 1/Girian



tanah oleh :

- Bekas pemilik Hak Guna Usaha dan ahli warisnya

cix



penggusuran ;



- Fasilitas sosial, fasilitas umum keperluan Kelurahan dan untuk

kepentingan pemukiman Tani /Pegawai Perusahaan dan pemukiman

penduduk sesuai dengan tata ruang wilayah dan sesuai dengan

persyaratan serta prosedur perundang- undangan ;

Sesuai dengan teori kepastian hukum yang menyatakan bahwa surat

keputusan dari BPN merupakan kepastian diberikan oleh negara sebagai

pencipta hukum dalam bentuk undang-undang ini menekankan bahwa

Secara langsung menurut penulis pada saat pelepasan hak berdasarkan

Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan nasional Nomor : 1 – V.B 2004

tanah bekas Hak Guna Usaha ini kembali status tanahnya menjadi Tanah

Negara, dengan melaksanakan beberapa putusan terhadap permohonan hak

atas tanah.

Permohonan terhadap tanah bekas hak guna usaha dimana berturut-

turut yaitu ahli waris secara keseluruhan mendapatkan luas tanah 501.274

M², Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara seluas 140.582 M², Pemerintah kota

Bitung terdapat 2 bagian yaitu pertama seluas 33.000 M² dan ke dua seluas

cx

173.288 M², Koperasi mendapatkan tanah seluas 118.976 M², Yayasan

Doulos Diakonos dengan luas tanah 100.260 M², adapun untuk kepentingan

social dan fasilitas umum yang lainnya ada berupa sekolah, gereja dan

lainnya seluas 8.840 M² dan untuk para masyarakat bekas pekerja Hak Guna

Usaha PT. Kinaleosan seluas 106.628 M² untuk Prona tahun 2004. Akan

tetapi di dalam peta bidang tanah70 ada juga beberapa sertifikat yang telah

diterbitkan diatas tanah Bekas Hak Guna Usaha tersebut.



Mesjid dan gereja serta juga tanaman yang di tanam oleh Masyarakat

penggarap bekas tanah Hak Guna Usaha ternyata sekarang ini tanah bekas

Hak Guna Usaha yang telah dilepaskan haknya berdasarkan Surat

Keputusan Badan Pertanahan Nasiona l Nomor : 1-V.B – 2004 oleh PT.

Kinaleosan sudah diterbitkan beberapa sertifikat dalam dua wilayah

Kelurahan masing-masing Kelurahan Girian Indah dan Kelurahan Wangurer

Barat yang masuk dalam bagian tanah garapan masyarakat, dan dari ke 14

sertifikat tersebut bukan atas nama para masyarakat penggarap melainkan

masyarakat yang tidak dikenal yang punya hubungan saudara dengan

Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan nasional Republik Indonesia

Provinsi Sulawesi Utara. Masyarakat yang telah mendapatkan sertifikat

70 Lihat Gambar 1.1 hal. 77

cxi

tersebut merupakan masyarakata yang tidak ada hubungannya dengan tanah

bekas hak guna usaha, disini telah terjadi wile okupasi dimana pemberian

tanah Negara tidak sesuai dengan penguasaan masyarakat, yang

mendapatkan hak baru atas tanah Negara adalah masyarakat yang tidak

berhubungan langsung dengan tanah Negara tersebut.

Dengan sudah diterbitkan ke 14 sertifikat tersebut status tanah bekas

Hak Guna Usaha ini menjadi tidak jelas ini disebabkan karena pada saat

penertiban ke 14 sertifikat itu tidak sesuai dengan Surat Keputusan Badan

Pertanahan Nasional Nomor : 1-V.B – 2004 sehingga membuat masyarakat

tidak memiliki kekuatan hukum yang pasti terhadap tanah yang mereka garap

yang pada saat di terbitkan sertifikat merupakan tanah garapan para

masyarakat penggarap tanah bekas Hak Guna Usaha.

Dengan adanya gugatan terhadap tanah bekas Hak Guna Usaha ini

maka sengketa status tanah ini masuk dalam perkara pengadilan, proses

pengadilan berlangsung di Pengadilan Tata Usaha Negara. Proses

pengadilan berlangsung sampai pada putusan Peninjauan Kembali

Mahkamah Agung dengan putusan mengabulkan gugatan masyarakat

penggarap tanah Bekas Hak Guna Usaha, menyatakan batal dan mencabut

empatbelas sertifikat hak atas tanah yang berada di tanah bekas hak guna

usaha.

cxii

Sesuai dengan Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung

nomor: 101 PK/TUN/2010 tertanggal 5 Januari 2011 Tanah bekas Hak Guna

Usaha Nomor 1/Girian Weru PT. Kinaleosan Kecamatan Girian dan Madidir

yang telah diserahkan dan dialihkan kepada Pemerintah Kota Bitung. Setelah

adanya putusan ini maka secara langsung Tanah Bekas Hak Guna Usaha ini

kembali menjadi tanah Negara.

Menurut ibu Jetty Rondonuwu71, status tanah bekas hak Guna Usaha

tersebut pada saat ini merupakan Tanah Negara sehingga semua sertifikat

Hak Milik yang dibatalkan dalam putusan Peninjauan Kembali Mahkamah

Agung tidak berlaku lagi, semua sertifikat tersebut batal demi hukum dan

dalam proses penarikan kembali dari Kantor Pertanahan Kota Bitung.

Menurut penulis, sebelum adanya putusan dari Mahkamah Agung

seharusnya status tanah tersebut memang merupakan Tanah Negara, dan

yang mendapatkan hak atas tanah dimohonkan permohonan hak sesuai

dengan Surat Keputusan Badan Pertanahan Nasional yang ada. Akan tetapi

dengan diterbitkannya sertifikat yang tidak sesuai dengan Surat Keputusan

Badan Pertanahan Nasional pada waktu itu membuat tanah bekas Hak Guna

Usaha berubah status menjadi hak Milik masyarakat, sehingga menimbulkan

masalah dalam penggunaan tanah tersebut. Disini menimbulkan dua

kepastian hukum yang saling bertolakbelakang, disatu sisi adanya surat

71 ibid

cxiii

keputusan dari BPN dan disisi lain adanya surat Sertifikat yang tidak sesuai

dengan Surat Keputusan BPN.

Sertifikat yang telah diterbitkan merupakan kesalahan administrasi dari

pihak Kantor Pertanahan, proses sertifikasi tidak memenuhi syarat

penguasaan terhadap tanah, adapun syarat yang harus dipenuhi yaitu

menguasai dengan itikat baik, secara sosiologis diakui oleh masyarakat

setempat, tidak diatas tanah orang dan orang yang benar-benar menguasai

tanah tersebut. Dengan tidak adanya alas hak tersebut menurut penulis

seharusnya tidak ada penerbitan sertifikat terhadap masyarakat yang

melakukan okupasi liar dan mendapatkan sertifikat hak milik.

Adanya konspirasi dari pihak Kantor Pertanahan Nasional di Sulawesi

Utara terhadap proses pelepasan tanah Hak Guna Usaha sehingga terbitnya

ke 14 sertifikat tersebut maka menurut penulis bahwa adanya

penyelewengan penggunaan kekuasaan terhadap jabatan sebagai pejabat

yang berwenang dalam proses status tanah tersebut. Pihak dari kantor

pertanahan telah melakukan suatu kesalahan administrasi yaitu Pejabat

kantor Pertanahan telah menerbitkan sertifikat hak milik terhadap tanah

bekas hak guna usaha kepada kerabat keluarganya tanpa melihat akan

kebutuhan masyarakat penggarap yang sedang menduduki tanah bekas hak

guna usaha dan dalam proses permohonan hak terhadap tanah Negara.

cxiv

Dengan adanya putusan Peninjauan Kembali dari Mahkamah Agung

pada saat ini menurut penulis, tanah bekas Hak Guna Usaha sekarang status

hukumnya kembali menjadi tanah Negara, dengan demikian tanah tersebut

tidak diperkenankan untuk mengijinkan atau memasukan orang lain atau

masyarakat atupun organisasi untuk tingal ataupun menetap di lokasi yang

telah di batalkan sertifikatnya menurut putusan Peninjauan Kembali

Mahkamah Agung tersebut. Status tanah yang dahulu menjadi hak milik saat

ini merupakan tanah Negara sehingga masyarakat yang memiliki sertifikat

hak milik yang dibatalkan harus mengembalikan sertifikat tersebut ke kantor

Pertanahan untuk proses pembatalan.

Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung merupakan upaya

hukum paling terakhir didalam sistem peradilan di Indonesia sehingga

keputusan ini memiliki kekuatan hukum tetap dan kepastian hukum terhadap

status tanah tersebut, sesuai dengan teori kepastian hukum penulis

berpendapat bahwa putusan tersebut merupakan kepastian yang telah

ditetapkan oleh Undang-undang yang diberikan oleh negara sebagai

pencipta. Pelaksanaan kepastian lebih dikonkretkan dalam bentuk lembaga

yudikatif yang berwenang mengadili atau menjadi wasit yang memberikan

kepastian bagi setiap subjek hukum. Sehingga setelah adanya keputusan

dari upaya hukum luar biasa yaitu Keputusan PK mahkamah Agung maka

status tanah yang bekas Hak Guna Usaha (tanah Negara) yang diokupasi

cxv

masyarakat penggarap dan diterbitkan sertifikat kembali menjadi Tanah

Negara yang dikuasai langsung oleh Pemerintah.

4. Proses jual beli Tanah Bekas Hak Guna Usaha.

a. Proses jual beli melalui akta bawah tangan

Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang sudah

ada sejak jaman dahulu. Jual beli ini didasarkan pada hukum Adat, dan harus

memenuhi syarat-syarat seperti: Terang, Tunai dan Rill. Terang artinya di

lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, Tunai artinya di

bayarkan secara tunai, dan Rill artinya jual beli dilakukan secara nyata. Jadi,

apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli

sebagaimana dimaksud.

Menurut Bapak Christian Egam72, jual beli yang terjadi masih

berdasarkan hukum adat, proses jual beli yang terjadi melalui akta dibawah

tangan dimana penjual dan pembeli bertemu dan langsung melakukan

tranksaksi. Penjual menawarkan sebidang tanah kepada pembeli dengan

menyatakan bahwa tanah yang akan dijualnya itu merupakan tanah milik dari

penjual dengan bukti penguasaan terhadap tanah tersebut. Kemudian

pembeli membeli tanah tersebut dengan kepercayaan terhadap penjual

72 Wawancara dengan wakil ketua Brigadir Manguni LSM Kota Bitung.

cxvi

dengan menggunakan surat perjanjian yang ditandatangani oleh kedua belah

pihak diatas materai 6000.

Akan tetapi proses jual beli tanah tersebut tidak sah karena tidak

sesuai dengan peraturan yang berlaku dimana setiap proses jual beli tanah

yang akan terjadi harus melalui pemerintah yang berwenang dan menurut

Bapak Demetrinus Langgori73 tidak ada transaksi jual beli yang melibatkan

pemerintah pada saat ini sehingga menurutnya proses jual beli itu tidak sah

dimata hukum Indonesia.

Proses jual beli yang terjadi diatas tanah bekas Hak Guna Usaha pada

dasarnya hanya melibatkan pihak penjual dan pembeli. Masyarakat

penggarap (penjual) menawarkan tanah yang sedang digarapnya walaupun

tidak dapat membuktikan bahwa tanah itu merupakan hak milik melalui

sertifikat hak atas tanah kepada masyarakat pihak ketiga (pembeli).

Berdasarkan kepercayaan terhadap penjual sehingga bukti transaksi

dilaksanakan diatas suatu perjanjian jual beli bermateraikian 6000 sebagai

tanda sahnya suatu perjanjian jual bli tersebut.

Masyarakat yang membeli tanah tersebut tanpa memeriksa terlebih

dahulu, apakah tanah tersebut memang benar dimiliki oleh penjual atau tidak

73 Wawancara dengan Lurah Girian Indah.

cxvii

dengan saling percaya langsung membayarkan sejumlah uang juga kwuitansi

pembayaran sebagai bukti bahwa tanah tersebut telah lunas dibayarkan.

Dengan memiliki bukti kwuitansi dan perjanjian jual beli yang di tanda

tangani oleh kedua belah pihak diatas materai 6000, maka masyarakat yang

membeli tanah tersebut merasa mempunyai kekuatan hukum yang kuat

terhadapa kepemilikan atas tanah tersebut.

Adapun proses jual beli yang berlangsung diantara masyarakat dapat

diuraikan sebagai berikut :

Sebagaimana yang telah disebutkan diatas bahwa status tanah bekas

Hak Guna Usaha pada saat ini adalah tanah Negara maka menurut bapak

Jual beli tanah

Penjual Pembeli

perjanjian jual beli

diatas materai 6000

Hadir :

- Penjual

- Pembeli

- Saksi-saksi.

Menguasai /menggarap

tanah tanpa memiliki

sertifikat hak atas tanah

Asas kepercayaan terhadap

kepemilikan tanah

cxviii

Hendrik Tahumuri74, apabila proses pembuatan akta jual beli telah terlaksana

walaupun melalui akta dibawah tangan yang telah ditandatangani oleh kedua

belah pihak diatas materai 6000, merupakan sesuatu yang tidak sah dan

batal demi hukum. Dan apabila akan diproses untuk balik nama di kantor

pertanahan secara langsung tidak akan diproses karena transaksi tersebut

cacat hukum dan secara langsung batal karena tidak sesuai dengan

peraturan yang berlaku.

Menurut penulis proses jual beli yang berlangsung diatas merupakan

jual beli menurut hukum adat yaitu jual lepas, karena pihak pembeli dan

penjual melakukan transaksi jual beli secara langsung dengan membayarkan

sejumlah uang dan meyetujui suatu perjanjian yang di tanda tangani kedua

belah pihak sebagai tanda bukti bahwa tanah yang dilakukan proses jual beli

itu telah beralih dan dilepaskan ke pemilik yang baru. Walaupun jual beli

tanah sebagaimana yang diatur dalam Pasal 5 UUPA adalah berdasarkan

hukum adat yaitu jual-beli bersifat Kontan dan Tunai artinya pada saat

ditanda-tangani jual-beli tanah tersebut dianggap telah selesai (walaupun

kenyataanya belum lunas) dan tanah yang diperjual-belikan tersebut

dianggap telah diserahkan oleh penjual kepada pembeli. Hal ini bukan berarti

bahwa pendaftaran hak atas tanah di Kantor Pertanahan dapat dilakukan

74 Wawancara dengan Kepala seksi sengketa dan Konflik Kantor pertanahan Kota Bitung.

cxix

dengan akta yang dibuat dibawah-tangan yaitu yang dibuat dihadapan

Kepala Desa sebagaimana jual-beli tanah yang berdasarkan hukum adat.

Sesuai dengan PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah,

maka pada saat tanah tersebut untuk didaftarkan ke kantor pertanahan

karena belum memiliki sertifikat, maka proses pembuatan sertifikat tidak

dapat berlangsung dan sertifikat tidak bisa diterbitkan disebabkan karena

tidak memenuhi syarat materiil dan formil untuk pengajuan permohonan

pembuatan sertifikat yang sesuai dengan UUPA dan PP No. 40 Tahun 1996.

Ini sangat merugikan masyarakat yang membeli tanah tersebut karena tidak

memiliki bukti kepemilikan yang sah atas tanah yang telah dibelinya.

b. Proses jual beli melalui PPAT

Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli

adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:

1. PPAT sementara yakni Camat yang oleh karena jabatannya dapat

melaksanakan tugas PPAT untuk membuat akta jual beli tanah. Camat

disini diangkat sebagai PPAT untuk daerah terpencil atau daerah–

daerah yang belum cukup jumlah PPAT nya.

2. PPAT yakni Pejabat Umum yang diangkat oleh kepala Badan

Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta

jual beli yang bertugas untuk wilayah kerja tertentu.

cxx

Adapun prosedur jual beli tanah yang harus ditempuh dalam

pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan adalah sebagai berikut:

1. Akta Jual Beli (AJB) Bilamana sudah tercapai kesepakatan mengenai

harga tanah termasuk didalamnya cara pembayaran dan siapa yang

menangung biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) antara pihak

penjual dan pembeli, maka para pihak harus datang ke kantor PPAT

untuk membuat akta jual beli tanah.

2. Persyaratan Akta Jual Beli (AJB). Hal-hal yang diperlukan dalam

membuat Akta Jual Beli tanah di kantor PPAT adalah sebagai berikut:

Syarat-syarat yang harus dibawa Penjual Tanah:

1) Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual;

2) Kartu Tanda Penduduk;

3) Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sepuluh

tahun terakhir;

4) Surat persetujuan suami isteri serta kartu keluarga bagi yang

telah berkeluarga.

Syarat-syarat yang harus dibawa oleh Calon Pembeli Tanah:

1) Kartu Tanda Penduduk

2) Kartu Keluarga

3) Proses pembuatan AJB di Kantor PPAT

cxxi

Persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses Jual Beli

Tanah:

1) Dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertipikat

termaksud di kantor Pertanahan untuk mengetahui status sertifikat

saat ini seperti keasliannya, apakah sedang dijaminkan kepada

pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap

keterangan sengketa atau tidak, maka harus disertai surat

pernyataan tidak sengketa atas tanah tersebut.

2) Terkait status tanah dalam keadaan sengketa, maka PPAT akan

menolak pembuatan AJB atas tanah tersebut.

3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan

membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak

atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.

4) Penjual diharuskan membayar Pajak Penghasilan (Pph)

sedangkan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas

tanah dan anggunan (BPHTB) dengan ketentuan berikut ini: Pajak

Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % Pajak Pembeli (BPHTB) =

{NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%

Pembuatan Akta Jual Beli Tanah :

http://www.rumahku.com/tanah-dijual/

http://www.rumahku.com/tanah-dijual/

cxxii

1) Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon

pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.

2) Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya

dua orang saksi.

3) PPAT akan membacakan serta menjelaskan mengenai isi dan

maksud pembuatan akta, dan bila isi akta disetujui maka oleh

penjual dan calon pembeli akta tersebut akan ditandatangani oleh

para pihak, sekaligus saksi dan pejabat pembuat akta tanah

sendiri.

4) Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh di kantor PPAT

dan lembar lainnya akan disampaikan kepada kantor pertanahan

setempat untuk keperluan balik nama atas tanah, sedangkan

salinannya akan diberikan kepada masing-masing pihak.

Proses setelah Akta Jual Beli jadi dibuat:

1) Setelah Akta Jual Beli selesai dibuat, PPAT menyerahkan berkas

tersebut ke kantor pertanahan untuk balik nama sertipikat; dan,

2) Penyerahan akta harus dilakukan selambat-lambatnya 7 (tujuh)

hari kerja sejak ditandatangani, dengan berkas-berkas yang harus

diserahkan antara lain: Surat permohonan balik nama yang telah

ditandatangani pembeli, Akta Jual Beli dari PPAT, Sertipikat hak

atas tanah, Kartu tanda penduduk kedua belah pihak, Bukti lunas

cxxiii

pembayaran Pph, serta bukti lunas pembayaran bea perolehan

hak atas tanah dan bangunan.

Proses di Kantor Pertanahan:

1) Saat berkas diserahkan kepada kantor pertanahan, maka kantor

pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan

permohonan balik nama kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah

yang selanjutkan akan diberikan kepada pembeli;

2) Nama penjual dalam buku tanah dan sertipikat akan dicoret

dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan

atau pejabat yang ditunjuk;

3) Nama pembeli selaku pemegang hak atas tanah yang baru akan

ditulis pada halaman dan kolom yang terdapat pada buku tanah

dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta

tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk;

dan,

4) Dalam waktu 14 (empat belas) hari pembeli berhak mengambil

sertipikat yang sudah dibalik atas nama pembeli di kantor

pertanahan setempat.

cxxiv

Adapun mengenai skema mengenai prosedur pendaftaran jual beli

tanah secara singkat dapat dilihat pada skema berikut ini:

Jual beli tanah

Penjual Pembeli

Akta jual beli

Dan berkas-berkas

Dibuat oleh PPAT Pendaftaran jual beli tanah

Kantor pertanahan seksi

pendaftaran tanah

kemudian mencatat jual beli

tersebut pada :

- Buku tanah

- Sertifikat hak tanah atas

nama pembeli

Dibuat dulu :

- Buku tanah


nama penjual

Mencatat jual beli tanah pada :

- Buku tanah


nama pembeli

Tanah hak yang belum

bersertifikat

Tanah hak yang sudah

bersertifikat

Hadir :

- Penjual

- Pembeli

- Saksi-saksi.

cxxv

Penjual atau wakilnya dan pembeli atau wakilnya harus hadir didepan

PPAT untuk menandatangani Akta Jual Beli dengan disaksikan oleh

sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk

bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu (pasal 38 PP 24/1997).

Baik penjual (wakil), pembeli (wakil) maupun saksi-saksi dan PPAT,

semuanya harus menandatangani Akta tersebut. Kemudian, Akta ini berikut

berkas-berkasnya dibawa ke Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah

untuk dilakukan pendaftaran. PPAT bersifat tertutup, karena memang ia

harus menyimpan rahasia. Maka dari itu, dengan Akta Jual Beli yang dibuat

oleh PPAT, orang yang tahu tentang adanya jual beli tersebut terbatas.

Lain halnya jika sudah didaftarkan pada Kantor Pertanahan, maka dari

pendaftaran itu selain memperkuat pembuktian karena perbuatan hukum itu

dicatat dalam Buku Tanah dan Sertipikat Hak Tanah, juga memperluas

pembuktian karena setiap orang atau siapa saja yang berkepentingan dan

memerlukan keterangan tentang tanah tersebut dapat mengeceknya pada

Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah dimana data-data tentang tanah

tersebut disimpan dan sewaktu-waktu terbuka untuk umum.

Dari uraian di atas dapat disimpulkan, bahwa Akta Jual Beli yang

dibuat oleh PPAT sudah terjadi jual beli dalam arti levering yuridis. Jadi,

pendaftaran jual beli pada Kantor Pertanahan bukan untuk sahnya jual beli

cxxvi

tetapi berfungsi untuk meperkuat pembuktian dan memperluas pembuktian.

Tata cara jual beli tanah menurut hukum positif sebenarnya adalah sama

dengan tata cara jual beli tanah yang berlaku menurut Hukum Adat yang

dikenal dengan istilah “jual lepas” dan “terang” sifatnya. Dalam Hukum Adat

tindakan yang menyebabkan pemindahan hak bersifat “kontan”. Sedangkan

pendaftaran, sesuai dengan UUPA dan peraturan pelaksanaan bersifat

administratif belaka”.

“... Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 berlaku khusus

bagi pemindahan hak pada kadaster, sedangkan hakim menilai sah atau

tidak sahnya suatu perbuatan materiil yang merupakan jual beli (materiele

handeling van verkoop) tidak hanya terikat pada pasal 19 tersebut”. Intinya :

1. Jual beli atau pemindahan hak bersifat tunai;

2. Jual beli didepan PPAT bukan merupakan syarat sahnya jual beli,

melainkan ditentukan oleh syarat materiil dari jual beli;

3. Perbuatan jual beli dilakukan di hadapan PPAT hanya syarat untuk

pendaftaran jual beli di Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran

Tanah.

Sesuai dengan ketentuan pasal 19 dan 22 dari PP 10/1961 yang

kemudian diubah dengan ketentuan pasal 37 ayat 1 PP nomor 24 tahun 1997

bahwa jual beli tanah selain harus dilakukan dihadapan PPAT dan dibuatkan

cxxvii

Akta Jual Beli, juga harus diikuti dengan pendaftaran jual belinya pada Kantor

Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah.

Adanya proses jual beli terhadap salah satu sertifikat tanah yang

dibatalkan oleh Putusan Mahkamah Agung menurut bapak A.J Sumampow75

dilakukan oleh pemilik sertifikat dihadapan PPATs, dalam proses jual beli

tersebut adanya konspirasi atau persekongkolan antara penjual dan PPATs

pada saat itu. Dasar penjualan tanah bersertifikat adalah tanah yang memiliki

sertifikat tersebut sah sesuai dengan putusan Kasasi Mahkamah Agung yang

dimenangkan oleh para masyarakat yangmemiliki 13 sertifikat hak milik. Akan

tetapi tanah tersebut sebenarnya masih dalam proses berperkara dimana

masih berlanjut ke Peninjauan Kembali. Sesuai dengan Bapak A.J

Sumampow, Bapak Steven Suluh76 menyatakan bahwa camat yang

terdahulu memang telah melakukan proses jual beli terhadap tanah yang

telah menjadi tanah Negara tersebut dengan menggunakan sertifikat yang

telah dibatalkan. Prosesnya pada saat ini telah masuk ke ranah kepolisian.

Sebagaimana telah ada putusan dari Mahkamah Agung bahwa status

tanah bekas Hak Guna Usaha pada saat ini adalah tanah Negara maka

menurut bapak Hendrik Tahumuri77, apabila proses pembuatan akta jual beli

telah terlaksana didepan PPAT(camat), merupakan sesuatu yang tidak sah

75 Wawancara dengan ketua LPM Girian Indah. 76

Wawancara dengan kepala kecamatan girian. 77 Wawancara dengan Kepala seksi sengketa dan Konflik Kantor pertanahan Kota Bitung.

cxxviii

dan batal demi hukum ini disebabkan tanah tersebut dalam status tanah

berperkara. Dan apabila akan diproses untuk balik nama di kantor

pertanahan secara langsung tidak akan diproses karena transaksi tersebut

cacat hukum dan secara langsung batal karena tidak sesuai dengan

peraturan yang berlaku.

Terjadinya proses jual beli ini disebabkan karena adanya kerja sama

antara penjual yang memiliki sertifikat dengan kepala desa, selain dengan

kepala desa penjual juga melakukan konspirasi dengan kepala kecamatan

untuk pelaksanaan proses Akta jual Beli. Prosedur jual beli tanah

berlangsung sesuai dengan peraturan perundang-undangan dimana

dilaksanakan didepan Pejabat Pembuat Akte Tanah yang diangkat oleh

pemerintah, dalam hal ini Camat setempat. Persekongkolan yang terjadi

menutupi persyaratan materiil dalam proses jual beli sesuai dengan UUPA

dan PP no 24 tahun 1997.

Sahnya jual beli ditentukan oleh syarat materil dari perbuatan jual beli

yang bersangkutan, bukan oleh pasal 19 PP 10/1961 jo PP no. 24 tahun

1997. Sedangkan yang merupakan syarat materil ialah:

1. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan;

2. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan;

3. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan menurut hukum;

cxxix

4. Tanah hak yang bersangkutan tidak dalam sengketa.

Ditegaskan juga oleh KEPUTUSAN MAKAMAH AGUNG NO.

123/K/SIP/1970 bahwa :

“Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 berlaku khusus bagi pemindahan hak pada kadaster, sedangkan hakim menilai sah atau tidaknya suatu perbuatan hukum materiil yang merupakan jual beli (materiele handeling van verkoop) tidak hanya terikat pada Pasal 19 tersebut.”

Melihat dari syarat materiil yang tidak terpenuhi maka menurut penulis

bahwa proses jual beli yang terjadi diatas tanah bekas Hak Guna Usaha

tersebut sah menurut kedua belah pihak dan dihadapan PPAT, akan tetapi

tidak sah menurut perundang-undangan yang berlaku karena tanah tersebut

bukan menjadi hak milik dari penjual walaupun pada saat proses jual beli

berlangsung penjual masih memiliki kuasa atas tanah tersebut melalui

sertifikat hak milik. Penjual tidak berhak untuk menjual tanah tersebut

disebabkan tanah tersebut merupakan tanah yang masih dalam proses

sengketa dan dalam proses penataan serta penarikan sertifikat sehingga

tidak dibenarkan untuk dilakukan transaksi jual beli.

Jadi apabila syarat materiil terpenuhi maka dapat dikatakan bahwa

perjanjian jual beli atas tanah tersebut sah dan dan dapat diproses untuk

balik nama terhadap sertifikat hak atas tanah, sedangkan apabila syarat

materil tersebut tidak terpenuhi maka perjanjian jual beli tersebut tidak sah

dan tidak dapat diproses untuk balik nama di kantor pertanahan Kota Bitung.

cxxx

B. Upaya Hukum Yang Dilakukan Pemerintah Untuk Menguasai Kembali

Tanah Bekas Hak Guna Usaha.

Tanah bekas Hak Guna Usaha, berdasarkan ketentuan Undang-

Undang Pokok Agraria (UUPA) jo Surat Keputusan Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 1-V.B-2004 jo Putusan Peninjauan Kembali

Mahkama Agung nomor: 101 PK/TUN/2010, status hukumnya telah menjadi

tanah yang dikuasai langsung oleh negara (tanah negara).

Dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA, menyatakan bahwa : “Atas dasar hak

menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2, ditentukan

adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang

dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun

bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum”.

Setelah adanya Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung

tanah bekas Hak Guna Usaha diserahkan kepada Pemerintah Kota Bitung

pada tanggal 5 Januari 2011. Pemkot Bitung mulai melakukan penataan

terhadap lahan Tanah bekas Hak Guna Usaha PT. Kinaleosan di Kecamatan

Girian dengan luas 145,59 hektar, dimana saat ini telah dibentuk tim

pemetaan dan penatagunaan yang dipimpin langsung oleh Sekertaris Kota

Bitung Edison Humiang dan wakil ketua Fabian Kaloh.

cxxxi

Menurut Fabian Kaloh78, berdasarkan putusan Mahkamah Agung

nomor 101 PK/TUN/201R0 tanggal 5 Januari 2011, satu diantara isinya

diminta untuk tidak melakukan transaksi jual beli, hibah dan Ruislag dengan

pihak manapun. Untuk itulah menurut Fabian Kaloh kepada mereka-mereka

yang ingin menduduki atupun yang akan menjual tanah tersebut harus

mengikuti aturan yang dikeluarkan Mahkamah Agung.

Apalagi Pemerintah Kota bitung telah membentuk Tim yang bertujuan

untuk menata tanah bekas Hak Guna Usaha Kinaleosan, apabila adanya

oknum atupun sekelompok masyarakat yang ingin menduduki atau berniat

menjual akan membuat gagal upaya penataan yang akan dilakukan

pemerintah kota Bitung melalui Tim Pemetaan dan Penatagunaan. Jika telah

terjadi hal-hal seperti itu otomatis akan mempersulit Pemerintah dalam

melakukan pemetaan dan Pemerintah akan melakukan konsultasi dengan

pihak BPN mengenai kasus jual beli tanah ini.

1. Upaya Pemerintah melalui Mediasi Badan Pertanahan Nasional.

Upaya yang dilakukan oleh pemerintah untuk mempertahankan status

tanah saat ini adalah melakukan pemetaan dan sosialisasi kepada

masyarakat terhadap tanah Negara bekas Hak Guna Usaha, akan tetapi

upaya yang dilakukan pemerintah ini belum berdampak pada kenyataan

78 Wawancara dengan Asisten I Bagian Urusan Pemerintahan Kota Bitung.

cxxxii

yang terjadi. Masyarakat penggarap telah melakukan jual beli antar sesame

masayrakat penggarap yang menduduki tanah bahkan ada juga jual beli

yang terjadi diatas sertifikat yang telah dibatalkan.

Menurut penulis, upaya penyelesaian yang dapat ditempuh oleh

Pemerintah Kota Bitung yaitu dengan cara musyawarah untuk mencari

kesepakatan antara pemerintah yang memliki hak atas tanah dengan

masyarakat yang telah melakukan penjualan tanah bekas Hak Guna Usaha.

Musyawarah dengan cara langkah-langkah pendekatan terhadap para

pihak yang bersengketa sering berhasil di dalam usaha penyelesaian

sengketa di wilayah Kota Bitung. Tindakan ini tidak jarang menempatkan

pihak Kepala Kantor Pertanahan Kota Bitung untuk menempatkan dirinya

sebagai mediator (penengah) didalam menyelesaikan sengketa secara

kekeluargaan. Untuk itu diperlukan sikap tidak memihak serta tidak

melakukan tekanan-tekanan, akan tetapi tidak berarti bahwa mediator

tersebut harus bersifat pasif. Pihak Kantor Pertanahan Kota Bitung harus

mengemukakan beberapa cara penyelesaian, menunjukkan kelemahan-

kelemahan serta kesulitan-kesulitan yang mungkin timbul, yang

dikemukakan kepada para pihak yang bersengketa.

Musyawarah ini apabila dilakukan, harus pula memperhatikan tata

cara formal seperti surat pemanggilan, berita acara atau notulen rapat, akta

cxxxiii

atau pernyataan perdamaian yang berguna sebagai bukti bagi para pihak

maupun pihak ketiga. Hal-hal semacam ini biasanya kita temukan dalam

akta perdamaian, baik yang dilakukan di muka hakim maupun diluar

pengadilan atau notaris.

Berikut adalah prosedur Penyelesaian Sengketa Tanah Di Kantor

Pertanahan Kota Bitung :

a. Pihak penggugat melaporkan gugatannya dikantor pertanahan

Kota Bitung pada seksi bagian tata usaha ;

b. Seksi bagian tata usaha lalu membuat surat rekomendasi yang di

tujukan kepada Kepala Seksi Hak Atas Tanah kantor pertanahan

kota Bitung guna di tanganinya permasalahan yang diajukan oleh

si penggugat ;

c. Kepala Seksi Hak Atas Tanah kantor pertanahan kota Bitung

membuat surat pemanggilan kepada para pihak yang bersengketa

guna diadakannya negosiasi-negosiasi untuk mencapai titik temu

kesepakatan yang dapat memuaskan para pihak yang

bersengketa (win-win solution)

d. Setelah adanya kesepakatan dari para pihak untuk

dilaksanakannya penyelesaian masalah melalui musyawarah

maka Kepala Seksi Hak Atas Tanah kantor pertanahan kota

cxxxiv

Bitung membuat suatu berita acara guna dilaksanakan

musyawarah tersebut .

Setelah dibuatnya Berita Acara maka pihak mediator (penengah)

dalam hal ini adalah Kepala Kantor Pertanahan Kota Bitung akan

mengadakan musyawarah dengan kedua belah pihak yang sedang

bersengketa guna mendapatkan putusan yang saling menguntungkan dari

kedua belah pihak .

Apabila kedua belah pihak yang bersengketa sepakat dengan putusan

yang diberikan oleh seorang mediator maka putusan tersebut akan ditindak

lanjuti. Adapun penindaklanjutan putusan tersebut dengan perbuatan-

perbuatan administrasi yaitu penyelesaian sengketa itu sendiri. Adapun

fungsi dari perjanjian perdamaian, berita acara, notulis maupun laporan

tersebut merupakan dokumen tertulis sebagai dasar pertimbangan Kepala

Kantor Pertanahan Kota Bitung untuk merumuskan putusan penyelesaian

sengketa yang diterima Kantor Pertanahan Kota Bitung, sedangkan realisasi

fisik maupun administrasinya yaitu perubahan data sebagai akibat dari

penyelesaian sengketa tersebut yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan

Kota Bitung. Isi dari putusan mediasi itu sendiri setidak-tidaknya memuat hal-

hal sebagai berikut:

1) Perjanjian Perdamaian

cxxxv

2) Berita Acara Pelaksanaan Musyawarah

3) Notula

4) Laporan

Putusan musyawarah harus ditandatangani oleh para pihak yang

bersengketa, Kepala Kantor Pertanahan Kota Bitung sebagai mediator dan

saksi-saksi. Penandatanganan hendaknya dilakukan pada hari dan tanggal

saat diambilnya putusan tersebut secara bersamaan dan tidak

diperkenankan dilakukan secara terpisah.

Apabila usaha-usaha musyawarah tersebut mengalami jalan buntu,

atau ternyata ada masalah-masalah prinsipil yang harus diselesaikan oleh

instansi lain yang berwenang, misalnya pengadilan, maka kepada yang

bersangkutan disarankan untuk mengajukan masalahnya ke pengadilan. Hal

tersebut diatas tidak menutup kemungkinan bagi Kantor Pertanahan Kota

Bitung untuk dapat memutuskan sengketa dengan mengeluarkan sesuatu

keputusan yang sesuai dengan kewenangan yang ada berdasarkan

ketentuan peraturan perundangan yang berlaku.

Jadi pada umumnya sifat dari sengketa ini adalah karena adanya

pengaduan yang mengandung pertentangan hak atas tanah maupun hak-

hak lain atas suatu kesempatan/prioritas atau adanya suatu ketetapan yang

merugika. Pada akhirnya penyelesaian tersebut, senantiasa harus

memperhatikan dan selalu mendasarkan kepada peraturan yang berlaku,

cxxxvi

mempertimbangkan keseimbangan kepentingan-kepentingan para pihak,

menegakkan keadilan hukumnya serta penyelesaian ini diusahakan harus

tuntas.

Dalam Pasal 6 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 1999 Tentang Tata Cara

Penanganan Sengketa Pertanahan bahwa Penanganan penyelesaian

masalah/sengketa pertanahan di tingkat Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kotamadya ditugaskan kepada Kepala Seksi Hak Atas Tanah

dengan dibantu oleh pejabat/petugas terkait dari Kantor Pertanahan.

2. Upaya pemerintah melalui system penyelesaian sengketa diluar

pengadilan (ADR).

Upaya penyelesaian sengketa antara masyarakat dengan pemerintah

dapat dilakukan juga dengan penyelesaian sengketa diluar pengadilan atau

non litigasi atau alternative dispute resolution (ADR). Penyelesaian sengketa

diluar pengadilan ini diatur dalam Undang-undang No. 30 tahun 1999 tentang

Arbitrase dan Alternatif penyelesaian Sengketa, ada beberapa cara

penyelesaian sengketa yang dapat digunakan yaitu melalui jalur negosiasi,

mediasi, konsiliasi dan arbitrase, serta dapat ditempuh dengan bantuan

pihak-pihak yang biasa menfasilitasi tercapainya kesepakatan dengan para

pihak yang bersengketa.

cxxxvii

Begitu juga halnya dengan sengketa yang terjadi didalam jual beli

tanah Negara yang dikuasai pemerintah, pemerintah kota bitung sebagai

pemilik hak atas tanah bisa menggunakan upaya negosiasi, yaitu dengan

proses perundingan atau tawar menawar suatu konsesi, dalam

permasalahan yang timbul di tengah masyarakat dengan Pemerintah, yaitu

masyarakat yang menjual, masyarakat pembeli dan perwakilan pemerintah.

Jika perundingan berhasil dilakukan dan mencapai kesepakatan, maka akan

dibuatkan perjanjian bersama yang isinya mengikat para pihak, sebaliknya

jika dalam waktu 14 hari tidak mencapai kesepakatan, maka atas

kesepakatan tertulis kedua belah pihak, sengketa diselesaikan melalui

mediasi.

Menurut Bapak Steven Suluh79, pemerintah bisa menjadi tempat untuk

mengadakan penyelesaian sengketa tersebut dengan cara negosiasi,

pemerintah akan melakukan proses negosiasi dimana posisi pemerintah

sebagai negosiator diwakili oleh camat yang berada di lokasi yang telah

terjadi jual beli. menurutnya akan sangat membantu dalam penyelesaian

proses ini sehingga bisa menguntungkan bagi para pihak disini, pemerintah

ingin membantu pihak pembeli yang telah melakukan pembelian diatas tanah

Negara dengan itikat baik dimana tidak dapat disalahkan terhadap proses

jual beli ini, pihak pembeli juga merasa ditipu oleh pihak penjual.

79 Wawancara dengan kepala kecamatan Girian.

cxxxviii

Menurut penulis, proses negosiasi cukup menguntungkan bagi para

pihak, apalagi salah satu pihak bersedia sebagai negosiator, disini

pemerintah dengan pihak penjual dan pembeli melakukan suatu

perundingan mengenai tanah yang telah terjadi penguasaan dari masyarakat

sehingga masyarakat penjual bisa menjual kepada pembeli, pemerintah disini

juga harus melihat kepentingan dari pembeli yang telah melakukan

pembelian dengan itikat baik, pemerintah harus menjelaskan status tanah

tersebut kepada pihak pembeli maupun penjual, bahwa tanah tersebut

merupakan tanah Negara yang pada saat ini dikuasai langsung oleh

pemerintah Kota Bitung, sehingga dari perundingan tersebut bisa diambil

suatu keputusan terhadap tanah tersebut. Seandainya dalam perundingan

tidak mencapai kesepakatan antara para pihak maka tahap selanjutnya

dilakukan proses mediasi.

Tahap selanjutnya diupayakan proses penyelesaian sengketa melalui

mediasi, dengan bantuan mediator, mediator disini bisa juga dari pihak

Badan Pertanahan. Adapun teknik mediasi yang dilakukan dengan

mengandung unsur-unsur:

a. Proses penyelesaian sengketa berdasarkan perundingan para pihak

menempuh mediasi ini.

cxxxix

b. Adanya pihak ketiga yang bersifat netral sebagai penengah terlibat dan

diterima oleh kedua belah pihak

c. Mediator bertugas membantu para pihak yang bersengketa untuk mencari

penyelesaian atas masalah–masalah sengketa.

d. Mediator tidak mempunyai kewenangan membuat keputusan selama

proses perdamaian berlangsung

e. Proses ini bertujuan agar sengketa lahan antara masyarakat penjual,

masyarakat pembeli dengan Pemerintah segera terselesaikan.

Adapun Peranan mediator dalam membantu para pihak adalah

Sebagai katalisator atau pendorong lahirnya suasana damai dan

memberi pengertian dan solusi atas masalah yang ada. Sebagai pendidik

atau dengan memahami keinginan masing-masing pihak dan menyampaikan

keinginan tersebut dengan cara penyampaian yang baik, sebagai

penterjemah usulan baik yang tersirat maupun tersurat.

Proses mediasi ini dilakukan dengan tahapan:

a. Pertemuan terpisah (separate sessions), dimana pada pertemuan ini

mediator melakukan pertemuan secara terpisah dengan pemerintah,

masyarakat penjual tanah dan masyarakat pembeli. Mediator mencoba

cxl

merumuskan permasalahan dari masing-masing pihak dan mencoba mencari

suatu proses penyelesaian yang terbaik antara para pihak.

b. Pertemuan bersama (Join meeting), pada proses ini mediator

mempertemukan semua pihak yang berhubungan dengan perkara ini.

Mediator melakukan penilaian dengan cara terbaik untuk melanjutkan proses

Persiapan untuk melakukan pertemuan bersama kemudian mengatur

suasana para pihak dan mendengarkan issu sehingga dapat

mengembangkan kesepakatan. Pada pertemuan bersama ini para pihak

dapat mengutarakan kepentingan-kepentingan yang diperlukan para pihak

sehingga dapat memilih suatu proses penyelesaian sengketa yang terbaik.

Menurut penulis, Proses penyelesaian menggunakan mediator antara

pemerintah, masyarakat penjual dan masyarakat pembeli bisa mendapatkan

suatu keputusan yang menguntungkan antara para pihak (win-win solution).

Menurut penulis, pemerintah kota bitung harus bekerja sama dengan semua

pihak, baik masyarakat penjual, pembeli maupun masyarakat penggarap

tanah bekas Hak Guna usaha untuk memproses tanah bekas Hak guna

Usaha tersebut, pemerintah kota bitung harus mempertegas status tanah

tersebut dan bersama dengan pihak kantor Pertanahan kota Bitung harus

menindaklanjuti terhadap proses jual beli tanah yang telah terjadi terhadap

sebagian tanah bekas Hak Guna Usaha yang saat ini merupakan tanah

Negara yang dikuasai oleh pemerintah Kota Bitung.

cxli

Untuk itu agar tidak terjadinya sengketa pertanahan yang akan

merugikan salah satu pihak, maka sebaiknya tanah bekas hak guna usaha

yang telah dilepaskan haknya menjadi tanah Negara dan dialihkan kepada

Pemerintah Kota harus segera dilakukan penataan dan dengan bantuan

Kantor Pertanahan Kota bitung harus segera melakukan eksekusi terhadap

tanah bersertifikat yang telah dibatalkan oleh putusan PK setelah itu harus

dibuatkan suatu peraturan daerah untuk memperkuat status tanah tersebut

sehingga tidak dimasuki/diduduki/dikuasai oleh masyarakat yang tidak

berkepentingan terlebih terjadinya proses jual beli atas tanah tersebut.

Dengan adanya kepastian hukum terhadap tanah bekas hak guna

usaha yang telah menjadi tanah Negara maka para okupan yang telah

melakukan pendudukan terhadap tanah tersebut harus dikeluarkan dari

lokasi tanah sehingga tanah tersebut menjadi tanah yang dikuasai langsung

oleh Negara bukan dikuasai para maysarakat okupasi. Dengan kembalinya

status tanah menjadi tanah Negara maka sangat bermanfaat bagi

masyarakat penggarap yang belum mendapatkan bagian hak atas tanah

untuk melakukan permohonan hak terhadap tanah Negara, dan bagi

pemerintah dapat melakukan pemetaan dan perencanaan tanah yang

diperuntukkan bagi pembangunan daerah.

cxlii

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan.

1. Jual beli atas tanah yang objeknya merupakan tanah Negara antara

penjual dan pembeli tidak sah dan batal demi hukum karena tidak

terpenuhinya syarat jual beli yaitu syarat materiil sehingga tidak

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang

berlaku.

2. Upaya yang dilakukan Pemerintah Kota Bitung pada saat ini yaitu

telah melakukan pemetaan terhadap tanah bekas Hak Guna Usaha

(Tanah Negara) dan bekerja sama dengan pihak kantor pertanahan

Kota Bitung untuk mengeksekusi tanah Negara sehingga dapat

dikuasai langsung oleh Pemerintah Kota Bitung dan upaya hukum

yang dapat ditempuh oleh pemerintah untuk menguasai kembali

tanah Negara yaitu dengan menggunakan proses mediasi Kantor

Pertanahan Kota Bitung.

cxliii

B. Saran.

1. Perlu ditingkatkan adanya penyuluhan hukum oleh Pejabat

pemerintahan Kantor Pertanahan Kota Bitung juga oleh Kepala-kepala

Kecamatan Kota Bitung kepada masyarakat setempat dan perlu

diingatkan juga kepada masyarakat agar lebih sadar hukum atau

memiliki kesadaran hukum yang tinggi, sehingga sengketa dalam

pengalihan melalui jual beli tanah dapat di atasi dengan mudah baik

sekarang maupun masa yang akan datang.

2. Pemerintah Kota Bitung dan Kantor Pertanahan Kota Bitung hendaknya

dapat segera mengatur kembali dan memperhatikan status tanah

berupa tanah Negara baik yang sudah memiliki kepastian hukum

maupun yang belum, sehingga dapat dimaksimalkan penggunaan tanah

Negara, dan tidak terjadi penyalahgunaan penggunaan tanah.

Sebaiknya dibuatkan suatu peraturan khusus berupa peraturan daerah

yang mengatur tentang Tanah Negara yang dikuasai pemerintah.

cxliv

DAFTAR PUSTAKA

BUKU

Achmad Ali. 2009. Menguak Teori Hukum (Legal Theory) dan Teori Peradilan (Judicialprudence): Termasuk Interpretasi Undang-Undang (Legisprudence). Kencana, Jakarta

Adrian Sutedi. 2010. Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya. Sinar Grafika, Jakarta.

Ali Achmad Chomzah. 2002. Hukum Pertanahan: Seri Hukum Pertanahan I & II. Prestasi Pustaka, Jakarta.

. 2003. Hukum Pertanahan: Seri Hukum Pertanahan III & IV. Prestasi Pustaka, Jakarta.

Arie Sukanti Hutagalung. Markus Gunawan. 2009. Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan. Rajawali Pers, Jakarta.

Bambang Sunggono. 2012 Metodologi Penelitian Hukum. Rajawali Press, Jakarta.

Bernhard Limbong. 2012. Konflik Pertanahan. Margaretha Pustaka, Jakarta.

Budi Harsono. 2008. Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah. Djambatan, Jakarta.

___________ . 2008. Hukum Agrarian Indonesia : Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, isi dan Pelaksanaannya. Djambatan, Jakarta.

Elza syarief. 2012. Menuntaskan Sengketa Tanah. KPG, Jakarta.

Hans Kelsen. 2011. Teori Hukum Murni. Nusa Media, Bandung.

Jimmy joses Sembiring. 2011. Cara menyelesaikan Sengketa di Luar Pengadilan. Visimedia, Jakarta.

Jeffery M. Paige. 2011. Revolusi Agraria. Imperium, Yogyakarta.

cxlv

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja. 2008. Hak-Hak Atas Tanah. Kencana, Jakarta.

Lili Rasjidi, Ira Thania Rasjidi. 2010. Pengantar Filsafat Hukum. Mandar Maju, Bandung.

Maria SW. Sumardjono. 2008. Kebijakan pertanahan antara regulasi dan implementasi. Kompas, Jakarta

. 2009. Tanah dalam Perpektif Hak Ekonomi Sosial Dan Budaya. Kompas, Jakarta.

Muchsin, Imam koeswahyono, Soimin. 2007. Hukum Agraria Indonesia Dalam Perspektif Sejarah. Refika Aditama, Bandung.

Parlindungan. A.P. 1992. Beberapa Pelaksanaan Kegiatan dari UUPA. Mandar Maju, Bandung.

. 2008. Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria. Mandar Maju, Bandung.

Peter Mahmud Marzuki. 2010. Penelitian Hukum. Kencana, Jakarta.

Sudikno Mertokusumo. 2011 Perundang-undangan Agraria Indonesia, Liberty, Yogyakarta.

Supriyadi. 2011. Aspek Hukum Tanah Asset Daerah. Prestasi Pustaka, Jakarta.

Soerjono Soekanto. Sri Mamudji. 2011 Penelitian Hukum Normatif. Rajawali Pers, Jakarta.

Soerjono Soekanto. 2012. Pengantar Penelitian Hukum. UI Press, Jakarta.

Sri Soedewi Masjchoen Sofwan. 2000. Hukum Perdata : Hukum Benda. Liberty, Yogyakarta.

Urip Santoso. 2010. Hukum Agraria: Kajian Komprehensif. Kencana, Jakarta.

. 2011. Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah. Kencana, Jakarta.

cxlvi

TAMBAHAN BACAAN :

Akh Munif. (2010). Perlindungan Hukum terhadap petani yang menguasai tanah pertanian bekas hak barat. Jurnal Yustitia, 10(pt1): 50-94

Mudjiono. (2007). Alternatif penyelesaian Sengketa Pertanahan Di Indonesia Melalui Revitalisasi Fungsi Badan peradilan. Jurnal Hukum, 14(pt3): 458-473

Riska Fitriani. (2012). Penyelesain sengketa lahan hutan melalui proses mediasi. Jurnal Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Riau, 2(pt2):213-227

Trie Sakti. (2011). Land Ownership Rules For Foreigners. Jurnal Pertanahan, 3:69-88

Trie sakti., Rahman Yuliardhi Sukamto. (2011). Sinkronisasi Perundang-Undangan Sumberdaya Agraria. Jurnal Pertanahan, 4:89-120

http://manado.tribunnews.com/2012/02/06/tanah-erfacht-mulai-dijual-tanpa-sepengetahuan-warga ( 7 september 2012 pukul 19.30 WITA)

http://beritamanado.com/berita-utama/baramuli-serahkan-pk-ma-tanah-erpfacht-ex-hgu-pt-kinaleosan/70682/ ( 8 September 2012 Pukul 20.00 WITA)

http://skripsi.dagdigdug.com (12 Oktober 2012 pukul 19.30 WITA).

http://opini-manadopost.blogspot.com (13 Oktober 2012 pukul 19.30 WITA).

http://www.landpolicy.or.id (14 Oktober 2012 pukul 18.30 WITA).

http://www.ptpnix.co.id (2 Nopember 2012 pukul 19.30 WITA).

http://ptpnixbatujamus.blogspot.com (2 Nopember 2012 pukul 19.30 WITA).

http://mariotedja.blogspot.com/2012/12/teori-kepastian-dalam-prespektif-hukum.html (30 April 2013 Pukul 19.00 WITA)



http://skripsi.dagdigdug.com/

http://opini-manadopost.blogspot.com/

http://www.landpolicy.or.id/

http://www.ptpnix.co.id/

http://ptpnixbatujamus.blogspot.com/

http://mariotedja.blogspot.com/2012/12/teori-kepastian-dalam-prespektif-hukum.html%20%20(30

http://mariotedja.blogspot.com/2012/12/teori-kepastian-dalam-prespektif-hukum.html%20%20(30

jual beli atas tanah negara yang dikuasai...

Documents