BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Setiap proyek yang semakin berkembang di dunia baik proyek gedung,

jalan maupun infrastruktur lainnya tentu tidak akan terlepas dari risiko. Suatu

perusahaan yang memegang peranan penting didalamnya tentu harus memiliki

persiapan khusus untuk menghadapi berbagai risiko yang akan terjadi. Risiko

merupakan kombinasi dari kemungkinan suatu kejadian dan akibat dari kejadian

tersebut dengan tidak menutup kemungkinan bahwa ada lebih dari satu akibat

yang mungkin terjadi untuk satu kejadian tertentu. Risiko dapat berdampak pada

membengkaknya biaya proyek, artinya risiko yang dihadapi tidak seimbang

dengan penghasilan yang didapat (rugi) suatu perusahaan. Risiko terhadap waktu,

banyaknya risiko yang dihadapi tetapi proses penanganannya membutuhkan

waktu yang cukup lama dapat mengakibatkan suatu proyek terlambat. Risiko

terhadap mutu, jika kualitas suatu bahan bangunan yang digunakan tidak sesuai

standar perencanaan maka yang akan terjadi adalah bangunan akan cepat rusak.

Risiko terhadap keselamatan, ini adalah hal yang sangat penting mengingat

keselamatan tenaga kerja adalah modal utama untuk kelancaran suatu bangunan.

Pada umumnya risiko dipandang dari perspektif negatif, seperti kehilangan,

bahaya, kerugian, kegagalan dan lain sebagainya. Hal-hal tersebut pada prinsipnya

merupakan bentuk ketidakpastian yang mestinya dipahami dan dikelola secara

efektif sehingga dapat menjadi nilai tambah bagi organisasi.

Berdasarkan dampak risiko yang telah delaskan di atas, maka diperlukan

adanya perbaikan dalam memanajemen risiko agar risiko yang akan dihadapi

tidak terlalu memperburuk keadaan. Makalah ini akan meninjau risiko dari segi

metode pada proyek pembangunan The Manhattan Square kemudian

membandingkannya dengan metode yang dianggap dapat menangani risiko yang

terjadi.

1.2 Rumusan Masalah

1. Bagaimana melakukan analisis risiko proyek pembangunan The

Manhattan Square?

2. Bagaimana pelaksanaan proyek yang efisien dari sisi pengelolaan metode

sehingga biaya pelaksanaan proyek bisa diminimalisasi dan waktu yang

digunakan dapat tepat waktu?

1.3 Tujuan Penelitian

1. Melakukan analisa risiko proyek.

2. Melakukan evaluasi terhadap pelaksanaan proyek.

3. Usulan untuk menentukan strategi dalam rangka melaksanakan proyek

pembangunan gedung berikutnya.

BAB II

KAJIAN TEORI

2.1 Definisi Manajemen Risiko

Manajemen risiko adalah suatu bidang ilmu yang membahas tentang

bagaimana suatu organisasi menerapkan ukuran dalam memetakan berbagai

permasalahan yang ada dengan menempatkan berbagai pendekatan manajemen

secara komprehensif dan sistematis (Irham Fahmi, 2010:2). Manajemen risiko

adalah kemampuan seorang manajer untuk menata kemungkinan variabilitas

pendapatan dengan menekan sekecil mungkin tingkat kerugian yang diakibatkan

oleh keputusan yang diambil dalam menggarap situasi yang tidak pasti (Iban

Sofyan, 2005:2). Manajemen resiko adalah suatu pendekatan

terstruktur/metodologi dalam mengelola ketidakpastian yang berkaitan dengan

ancaman; suatu rangkaian aktivitas manusia termasuk: Penilaian risiko,

pengembangan strategi untuk mengelolanya dan mitigasi risiko dengan

menggunakan pemberdayaan/pengelolaan sumberdaya. Strategi yang dapat

diambil antara lain adalah memindahkan risiko kepada pihak lain, menghindari

risiko, mengurangi efek negatif risiko, dan menampung sebagian atau semua

konsekuensi risiko tertentu. Manajemen risiko tradisional terfokus pada risiko-

risiko yang timbul oleh penyebab fisik atau legal (seperti bencana alam atau

kebakaran, kematian, serta tuntutan hukum. Manajemen risiko keuangan, di sisi

lain, terfokus pada risiko yang dapat dikelola dengan menggunakan instrumen-

instrumen keuangan (Herman Darmawi, 1992:172).

2.1.1 Tahap-tahap dalam Melaksanakan Manajemen Risiko

1. Identifikasi Risiko

Berikut identifikasi risiko melaui pendekatan terhadap triple constrain dan

keselamatan kerja:

a. Dampak terhadap biaya

Dampak ini berupa pembengkakan biaya pelaksanaan terhadap

anggarannnnya. Hal tersebut dikarenakan banyaknya risiko-risiko yang

terjadi pada struktur bawah. Sehingga memang penting untuk memahami

perilaku dan risiko pada struktur bawah bangunan gedung. Proyek harus

diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran.

b. Dampak terhadap mutu

Mutu adalah sifat dan karakteriatik prosuk atau yang membuatya

memenuhi kebutuhan pelanggan atau pemakai. Produk dalam hal ini adlah

hasil kegiatan proyek yang harus memnuhi spesifikasi dan criteria yang

dipersyaratkan. Dampak ini berupa penyimpangan mutu pekerjaan

terhadap persyaratan yang ada.

c. Dampak terhadap waktu

Dampak ini berupa keterlambatan penyelesaian pekerjaan, baik parsial

maupun secara keseluruhan. Proyek harus dikerjakan dengan kurun waktu

dan tanggal akhir yang telah ditentukan.

d. Dampak terhadap kecelakaan kerja

Dampak ini sudah diatur pada OHSAS 18001

Setelah mengidentifikasi risiko, kemudian disusul dengan mencari

kemungkinana peristiwa yang menyebabkan dampak terhadap sasaran tersebut.

Beberapa penyebab risiko diantaranya sebagai berikut:

a. Lemahnya Manajemen Tenaga Kerja

Tenaga kerja yang ada jika tidak diseleksi dengan baik, apalagi kalau

perusahaan tidak memenuhi system seleksi, maka dalam kegiatan

pelaksanaan dapat memicu munculnya personel yang tidak mendukung

pelaksanaan proyek secara maksimal.

b. Lemahnya Manajamen Sumber Daya Alat

Sumber daya alat yang ada diproyek bias saja memiliki produktivitas

rendah tidak mampu bersaing. Produktivitas rendah tersebut bias saja

disebabkan oleh usia alat yang sudah tidak layak. Bahkan menimbulkan

kerugian karena depresiasinya saja tidak dapat dikembalikan yang

diakibatkan alat yang bersangkutan tidak memberikan kontribusi manfaat

yang semestinya.

c. Lemahnya Sumber Daya Material

Material bahan bangunan tentunya mudah didapatkan, karena kontraktor

biasanya sudah mempunyai rekanan penyedia material. Tetapi maslaah

yang terkait dengan material bias saja muncul, seperti masalah pengaturan

material berupa mobilisasi, penempatan dan pembayaran.

d. Metode Pelaksanaan Konstruksi yang Kurang Tepat

Penggunaan metode yang tepat, praktis, cepat dan aman, sangat

membuantu dalam penyelesaian pekerjaan pada suatu proyek konstruksi

sehingga, target waktum biata dan mutu sebagaimana diterapkan , dpaat

tercapai. Penrapan metode pelaksanaan konstruksi , selain terkait erat

dengan kondisi lapangan di mana suatu proyek konstruksi dikerjakan, juga

tergantung jenis proyek yang dikerjakan.

e. Kondisi Lingkungan

Kondisi lingkungan berupa cuaca akan mempengaruhi risiko peningkatan

biaya proyek, misalnya salju, cuaca dingin dan banjir. Cuaca

memperngaruhi produktivitas kerja, baik secara langsung maupun tidak

langsung.

Risiko dikategorikan secara structural unutk memastikan terbentuknya

identifikasi riisko yang sistematis. Pengkategorian ini dalam bentuk RBS (Risk

Breakdown Structure). RBS adalah pengaturan secara hierarki yang

menggambarkan identifikasi penyebab riisko ke dalam suatu kategori dan

subkategori.

2. Analisis Risiko

Semua identifikasi risiko yang telah dicaro penyebabnya perlu dicari

tingkatannya untuk prioritas penanganannya. Kelompok tingatan risiko dibagi

menjadi empat, yaitu high (H), significant (S), medium (M), dan low (L).

3. Respon Risiko

Tanggapan dan perlakuan risiko diantaranya adalah sebagai berikut:

a. Dihindari (avoid)

Salah satu cara menghindari risiko adalah dengan menghindari harta orang

atau kegiatan dari keterbukaan terhadap riaiko dengan jalan menolak

memiliki, menerima atau melaksanakan kegiatan itu walaupun hanya

untuk sementara dan menyerahkan kembali risiko yang terlanjur diterima

atau segera menghentikan kegiatan ketika diketahui mengandung risiko.

b. Dialihkan (transfer)

Respon mengalihkan riisko pada dasarnya adalah memanfaatkan pontensi

dari luar perusahaan untuk dapat membantu perusahaan dalam menangani

riisko yang telah teridentifikasi.

c. Dikurangi (mitigate)

Kebijakan ini dilakukan dengan cara mengurangi kemungkinan dan

mengurangi akibat.

d. Diterima (accept)

Kebijakan ini biasanya diambil bila dampak dari riisko tersebut kecil,

walaupun kemungkinannnya besar, yaitu dengan cara memasukkan biaya

akibat riisko tersebut ke dalam budget.

Beberapa langkah penting dilakukan dalam mengatasi risiko-risiko dari

pekerjaan struktur bawah adalah sebagai berikut:

1) Mendapatkan data yang komprehensif mengenai jenis tanah, muka air

tanah, jarak dengan bangunan sekitar, jenis pondasi bangunan sekitar, data

hujan, as built drawing bangunan eksisting atau utilitas yang ada.

2) Melakukan penyelidikan tanah sendiri sebagai referensi tambahan hasil

dugaan sementara atas data hasil penyelidikan tanah yang sudah ada. Hal

ini untuk meningkatkan keyakinan atas kondisi tanah yang ada

3) Membuat galian setempat sedalam 1-2 m atau sesuai kebutuhan pada

beberapa lokasi untuk mengetahui adanya utilitas eksisting

4) Menurunkan muka air tanah dengan metode dewatering dan recharging

well.

5) Mengukur muka air tanah dengan instrumentasi khusus

6) Mengerjakan pekerjaan struktur bawah pada kondisi cuaca yang baik

7) Menyediakan tenda untuk menghindari air hujan jatuh pada lokasi galian

8) Mengukur pergerakan tanah dengan instrumentasi khusus

9) Membuat kemiringan yang cukup untuk mengalirkan air pada permukaan

galian tanah, membuat saluran dan sumpit. Lalu menyediakan pompa

submersible untuk memompa air keluar.

10) Menghitung efek galian terhadap pergerakan tanah yang dapat

mempengaruhi bangunan sekitar

11) Menentukan metode galian yang paling sesuai dengan data yang ada. Jika

metode open cut tidak memungkinkan, harus dibuat temporary retaining

wall yang dapat pula berfungsi sebagai permanen retaining wall.

12) Menggunakan metode top-down jika konfigurasi dan sistem struktur

memungkinkan

13) Menggunakan tipe waterproofing yang tepat

14) Mengukur pergerakan tanah dengan instrumentasi khusus

15) Meredesign struktur agar penulangan dapat dilakukan dengan mudah dan

beton dapat masuk dengan baik

16) Membuat zone sesedikit mungkin untuk menghindari titik lemah

masuknya air tanah.

17) Membuat metode penyambungan beton antar zone yang baik.

18) Menyediakan waterstop yang tepat pada sambungan beton untuk

menghindari kebocoran

19) Menggunakan mutu beton yang agak tinggi. Karena mutu beton tinggi

lebih kedap air

20) Menggunakan beton dengan fly ash agar meningkatkan workability

pekerjaan.

21) Metode pengecoran sedemikian hingga beton tidak terputus yang dapat

menjadi tempat masuknya air.

22) Menggunakan split yang lebih kecil agar beton dapat mengisi ke bekisting

yang tipis pada dinding untuk menghindari adanya keropos yang menjadi

tempat masuknya air tanah.

2.2 Manajemen Risiko Proyek

        Manajemen risiko pada proyek meliputi langkah memahami dan

mengidentifikasi masalah potensial yang mungkin terjadi, mengevaluasi,

memonitoring dan menangani risiko. Manajemen risiko yang proaktif artinya 

menjawab bagaimana orang secara aktif berusaha mengurangi risiko serta

memperbaiki tingkat probabilitas keberhasilan pelaksanaan proyek. Risiko

merupakan kombinasi dari kemungkinan suatu kejadian dan akiat dari kejadian

tersebut dengan tidak menutup kemungkinan bahwa ada lebih dari satu akibat

yang mungkin terjadi untuk satu kejadian tertentu. Pada umumnya risiko

dipandang daru perspektif negatif, seperti kehilangan, bahaya, kerugian,

kegagalan dan lain sebagainya. Hal-hal tersebut pada prinsipnya merupakan

bentuk ketidak pastian yang mestinya dipahami dan dikelola secara efektif

sehingga dapat menjadi nilai tambah bagi organisasi. Per definisi risiko

merupakan suatu kesempatan atau peluang yang secara matematis dapat

diformulasikan sebagai berikut:

Risk exposure = risk likelihood x risk impact

        Risk likelihood adalah probabilitas terjadinya suatu peristiwa yang

dikuantifisir menjadi angka probabilitas, risk impact adalah dampak dari peristiwa

tersebut yang biasanya diukur dengan satuan moneter misalnya rupiah, sedang

tingkat kepentingan risiko disebut risk exposure, yang dalam analisis biaya-

manfaat akan mencerminkan besarnya biaya. Risk exposure inilah yang nantinya

akan diperbandiongkan dengan risk exposure suatu  pekerjaan lainnya dan

menjadi acuan bagi orang untuk memilih pekerjaan mana yang akan dilakukan.

Jenis-Jenis Risiko Menurut IRM (2002), ada setidaknya 4 jenis risiko yang 

selama ini sudah dikenal orang, yakni:

1. Risiko Operasional, yakni risiko yang berhubungan dengan operasional

organisasi, antra lain misalnya risiko yang mencakup sistem organisasi, proses

kerja, teknologi dan sumber daya manusia.

2. Risiko Finansial, yakni risiko yang berdampak pada kinerja keuangan

organisasi seperti kejadian risiko akibat dari fluktuasi mata uang, tingkt suku

bunga termasuk risiko pemeberian kredit, likuiditas da kondisi pasar.

3. Hazard Risk, yaitu risiko yang terkait dengan kecelakaan fisik seperti

kerusakan karena kebakaran, gempa bumi, ancaman fisik dll

4. Risiko stratejik, yaitu risiko yang ada hubungannya dengan strategi

perusahaan, politik, ekonomi, hukum. Risiko ini juga terkait dengan reputasi

kepemimpinan organisasi dan perubahan selera pelanggan.

Ada tiga hal yang perlu diperhatikan dalam manajemen risiko proyek yakni:

1. Identifikasi, analisis dan penilaian risiko di awal proyek secara sistematis serta

mengembangkan rencana untuk mengantisipasi risiko.

2. Mengalokasikan tanggungjawab kepada pihak yang paling sesuai untuk

mengelola risiko

3. Memastikan bahwa biaya penanganan risiko adalah cukup kecil dibanding

nilai proyek. Artinya bahwa biaya yang diperlukan untuk mengurangi dampak

negatif dari suatu risiko realatif lebih rendah atau sama dengan besaran

manfaat dari terhindarnya/ berkurangnya risiko tersebut.

2.3 Ketidakpastian Risiko

Pengambilan keputusan secara umum bisa masuk ke dalam tiga kategori,

yaitu 

1. Pengambilan keputusan dalam kondisi pasti. Yang dimaksud di sini adalah

bahwa dalam kondisi pasti, artinya semua informasi tentang suatu peristiwa

dapat ditentukan dengan pasti sehingga hasil setiap keputusan dapat diketahui

dengan pasti pula. Perbandingan dari berbagai alternatif keputusan dapat

dilakukan secara langsung karena semua informasi terkait alternatif

keputusan dapat diketahui dengan pasti

2. Pengambilan keputusan di bawah risiko. Artinya bahwa  bahwa keputusan

diambil dengan kondisi tersedianya informasi yang pasti tentang 

kemungkinan dan dampak sehingga nilai harapan dapat diketahui.

3. Pengambilan keputusan dalam ketidakpastian. Artinya keputusan diambil

dengan kondisi dimana informasi tentang kemungkinan dan dampak tidak

dapat diperoleh sehingga orang tidak dapat memperkirakan apapun tntang

kemungkinan-keumngkinan.

2.4 Penanganan Risiko      

Penangan risiko diartikan sebagai proses yang dilakukan untuk

meminimalisasi tingkat risiko yang dihadapi sampai pada batas yang dapat

diterima. Sacra kuantitatif, upaya meminimalisasi risiko dilakukan dengan

menerapkan langkah-langkah yang diarahkan pada turunnya angka hasil ukur

yang diperoleh dari analisis risiko. Meskipun dalam penanganan risiko dapat

dilakukan dengan satu atau lebih cara yang diaplikasikan secara bersamaan atau

simultan misalnya mengurangi risiko sekaligus mengalihkan risiko, namun secara

umum, teknik yang digunakan untuk menangani risiko dikelompokkan menjadi

beberapa kategori, yaitu 1) Menghindari risiko yakni dengan tidak melakukan

aktivitas yang beresiko dan memilih melakukan kegiatan yang tidak memiliki

risiko. 2) Mitigasi/ Reduksi/ Mengurangi risiko yakni dengan melakukan tindakan

untuk mengurangi peluang terjadinya peristiwa yang tidak diharap. Misalnya

dengan memilih orang-orang yang kompeten untuk dipekerjakan di proyek. 3)

Menerima risiko yakni tetap melakukan pekerjaan yang mengandung risiko

dengan tidak melakukan perubahan apapun namun menyiapkan rencana

kontingensi jika risiko terjadi. 4) Tranfer Risiko yakni dengan mengalihkan risiko

ke pihak lain misalnya dengan membeli asuransi. 

2.5 Detail Lingkup Pekerjaan

1. Struktural

a. Pekerjaan urugan tanah kembali.

b. Pekerjaan lantai kerja (beton B0).

c. Pekerjaan pile cap, plat basement.

d. Pekerjaan raft fondation.

e. Pekerjaan balok, plat lantai.

f. Pekerjaan kolom, core wall.

g. Pekerjaan baja (provisional sum).

h. Pekerjaan dewatering sampai pada tahap lantai.

2. Plumbing

a. Pekerjaan air bersih.

b. Pekerjaan air kotor.

c. Pekerjaan air hujan.

d. Pekerjaan ventilasi.

e. Pekerjaan supply & install pompa (air bersih, air kotor, booster, roof

tank).

3. Arsitektural

a. Pekerjaan dinding bataringan.

b. Pekerjaan plasteran + acian.

c. Pekerjaan pengecatan.

d. Pekerjaan cubicle toilet. Dinding HT 30 x 60 cm.

e. Pekerjaan pintu besi, pintu kayu, pintu & jendela aluminium.

f. Pekerjaan lantai HT, 30x60/60x60 cm (common area), bare finish

(office).

g. Pekerjaan plafond gypsum (common area), calcium silicate (area basash),

accoustic (office), beton expose (area tangga), multiplex tekstur veneer

(lift lobby & koridor).

h. Pekerjaan sanitary.

i. Pekerjaan lain-lain (railing tangga, partisi gypsum, corner guard, traffic

line, sumpit, gutter, grill).

BAB III

PEMBAHASAN

3.1 Data Proyek

Proyek pembangunan apartemen The Manhattan Square adalah proyek yang

berlokasi di Jl. TB. Simatupang Kav. 1S Cilandak, Jakarta Selatan. Proyek ini

berjeniskan kontrak Lump Sump Fixed Price dengan waktu total pelaksanaan

1576 hari serta masa pemeliharaan 365 hari. Pemilik apartemen The Manhattan

Square adalah The Manhattan Property, perusahaan asing asal New York. Oleh

karena itu pembayaran dilakukan dengan menggunakan mata uang Dollar

Amerika dan sangat bergantung dengan perubahan nilai tukar Rupiah.