7/25/2019 HERU PP 2 BTB

1/5

1

PANDUAN BIAYA DAN TEKNIS BANGUNAN (BTB)

I. Pendahuluan

Pada SPI 2013 disebutkan bahwa total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti

meliputi biaya langsung dan tidak langsung. Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada

estimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian. Biaya reproduksi adalah biaya untuk

menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain dan material yang sama. Biaya

penggantian mengestimasikan biaya yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan

sejenis, menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa negara,

istilah modern equivalent asset digunakan untuk menjelaskan struktur yang biayanya

diestimasikan berdasarkan penggantian). Dengan demikian perhitungan Biaya Reproduksi

Baru/BRB (Reproduction Cost New/RCN) menjadi sangat di butuhkan oleh penilai dari proses-

proses penilaian di atas. Sistem Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) ini dikembangkan untuk

menentukan BRB (RCN) suatu bangunan baik bangunan rumah tinggal, sarana prasarana,

gedung bertingkat dan gudang.

Latar Belakang

1. Keputusan Raker tahun 2011 dan 2012

2. Keputusan Munas MAPPI 20123. Adanya kebutuhan akan Basis data perhitungan BRB (RCN) perlu selalu dipelihara dan

disesuaikan dengan keadaanyang sebenarnya di lapangan (dimutahirkan) secara periodik

Pengertian dan Azas Sistem BTB

Sistem Biaya dan Teknis Bangunan adalah fasilitas yang dibangun untuk memberikan

kemudahan bagi para penilai Indonesia dalam menghitung BRB (RCN) suatu bangunan.

Penggunaan Biaya dan Teknis Bangunan atau BTB ini hanya terbatas untuk penilai dalam

rangka menghitung BRB (RCN) atau RCN saja sesuai dengan kondisi pasar dan lokasi obyek.

Sistem BTB ini dikembangkan berdasarkan metoda dan pendekatan biaya yang akan digunakan

dalam salah satu proses penilaian gedung atau rumah tinggal, oleh karenanya pendekatan dalam

perhitungan RCN pada sistem BTB ini berlandaskan pada studi literature yang dikaitkan dan

didasari pada peraturan, perundang-undangan dan dasar kebijakan lain yang berhubungan

7/25/2019 HERU PP 2 BTB

2/5

2

dengan harga satuan. Dalam pengembangan BTB ini tidak terlepas dari pemahaman mengenai

koefisien indeks harga satuan serta metodologi analisis yang selanjutnya dapat digunakan dalam

perhitungan BRB (RCN) suatu bangunan.

Landasan Hukum

Adapun analisa perhitungan harga satuan Pekerjaan PU tersebut yang digunakan sebagai

dasar perhitungan RCN pada BTB sistem ini adalah sebagai berikut:

1. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan kayu untuk konstruksi bangunan gedung dan

perumahan (SNI 3434:2008)

2. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan tanah untuk konstruksi bangunan gedung dan

perumahan(SNI 3835 : 2008)

3.

Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pondasi untuk konstruksi bangunan gedung

dan perumahan(SNI 3835 : 2008)

4. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan plesteran untuk konstruksi bangunan gedung

dan perumahan (SNI 2837:2008)

5. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan langit-langit untuk konstruksi bangunan

gedung dan perumahan (SNI 2839 : 2008)

6. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan besi dan alumunium untuk konstruksi

bangunan gedung dan perumahan (SNI 7393 : 2008)

7. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton untuk konstruksi bangunan gedung dan

perumahan (SNI 7394:2008)

8. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan penutup lantai dan dinding untuk konstruksi

bangunan gedung dan perumahan (SNI 7395 : 2008)

9. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan dinding untuk konstruksi bangunan gedung

dan perumahan(SNI 6897 : 2008)

Maksud dan Tujuan:

Sistem BTB ini dikembangkan untuk menciptakan suatu basis data BRB (RCN) yang

terkini dengan mengintegrasikan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku, standar

penilaian, hasil penelitian di bawah naungan MAPPI ke dalam satu wadah yang disebut dengan

Sistem BTB, sehingga pelaksanaan perhitungan RCN suatu bangunan dapat lebih seragam,

7/25/2019 HERU PP 2 BTB

3/5

3

sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan akan dapat tercipta standar

perhitungan RCN yang berdasarkan pada pasar dan terjaga ke-akurasiannya. Oleh karenanya

agar akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal, dan mutakhir, maka basis

data perlu dipelihara dengan baik.

Dalam perhitungan harga satuan pekerjaan yang digunakan dalam BTB ini berdasarkan pada

indeks bahan bangunan dan indeks tenaga kerja serta indeks peralatan yang dibutuhkan untuk

tiap satuan pekerjaan yang telah dijadikan acuan dasar yang seragam bagi para pelaksana

perhitungan pembangunan gedung dan perumahan dalam menghitung besarnya harga satuan

pekerjaan untuk bangunan gedung dan perumahan yang juga telah distandarkan oleh Standar

Nasional Indonesia.

Manfaat Penggunaan sistem BTB

1. Standarisasi Dasar perhitungan RCN untuk bangunan

2. Mudah digunakan dan efisien secara waktu

3. Terintegrasi terhadap peraturan, SNI dan SPI

4. Perhitungan RCN berbasis pada pasar yang selalu di update

Ii. Ruang Lingkup Btb

1. Sistem BTB ini akan memberikan tabel harga satuan komponen bangunan atau bangunan

per meter persegi luas lantai efektip, untuk rumah tinggal tipe menengah mewah, tipe

menengah dan tipe sederhana, serta gedung bertingkat dan gudang untuk setiap ibukota

propinsi di seluruh Indonesia sebagai pedoman perhitungan Reproduction Cost New.

2. Sistem BTB ini juga mengacu kepada kriteria yang sesuai dengan Tata Cara perhitungan

analisa dan koefisien yang ditetapkan oleh SNI dan PU yang berlaku untuk seluruh

wilayah di Indonesia, diasumsikan telah memenuhi persyaratan, keselamatan, kesehatan,

kenyamanan, kemudahan, efisien dalam penggunaan sumber daya, serasi dan selaras

dengan lingkungannya, dalam proses pembangunannya telah memenuhi standar yang

telah ditetapkan oleh PU serta tata cara analisa yang ditetapkan oleh SNI.

3. Harga satuan komponen bangunan atau bangunan per meter persegi luas lantai efektip

merupakan hasil perhitungan analisa harga satuan komponen bangunan dengan Metoda

7/25/2019 HERU PP 2 BTB

4/5

4

Survey Kuantitas, meliputi komponen biaya konstruksi, manajemen, perencanaan,

keuntungan kontraktor dan perijinan pada setiap propinsi dan di-update setiap semester.

III. Tahapan Pengembangan Sistem Btb

Pengembangan panduan BTB dapat terlihat dari diagram berikut:

A. Tahap pertama

Dalam tahap pertama, sistem BTB dibuat dalam bentuk tabel RCN per meter persegi luas

lantai efektip untuk katagori:

1. Rumah Tinggal Sederhana

2. Rumah Tinggal Menengah

3. Rumah Tinggal Menengah Mewah

4. Bangunan Bertingkat

5. Gudang

Tabel BTB disusun untuk panduan perhitungan bangunan per meter persegi luas lantai

efektip dengan Metoda Unit in Place (Unit Terpasang) untuk setiap Ibu Kota Provinsi pada

periode waktu tertentu yang akan di update setiap semester. Pengujian sistem BTB ini telah

dilakukan oleh beberapa KJPP yang secara rutin melakukan penilaian dengan menggunakan

Short form Report atau Laporan Penilaian Ringkas.

B. Tahap Kedua

Pada tahap kedua, sistem BTB akan dikembangkan dengan menambah beberapa tipe

bangunan dan perhitungan RCN dapat dilakukan secara online dengan jenis material bangunan

dan volume material dapat dipilih sesuai dengan obyek penilaian.

Disclaimer

1. BTB bukan merupakan rekomendasi untuk penggunaan lain diluar penilaian, seperti

kontraktor, quantity surveyor dan lainnya

2.

BTB bukan merupakan panduan baku dalam melakukan analisa perhitungan penilaian

3. Penilai diperbolehkan melakukan penyesuaian panduan BTB ini, dalam hal terdapat

perbedaan, desain dan/atau spesifikasi bangunan dari objek penilaian, atau perbedaan harga

dan/atau biaya yang berlaku di pasar

7/25/2019 HERU PP 2 BTB

5/5

5

4. Tabel BTB berlaku untuk setiap Provinsi bila digunakan untuk Kabupaten/Kota dilakukan

penyesuaian mengunakan Indeks Kemahalan Konstruksi - MAPPI (IKK-MAPPI)

5. BTB tidak seharusnya dijadikan rujukan untuk tujuan investasi properti atau sejenisnya

6. Sebelum menggunakan panduan ini Penilai disarankan untuk mempertimbangkan terlebih

dahulu kesesuaian situasi dan kondisi bangunan. Apabila diperlukan dapat menggunakan

bantuan tenaga ahli terkait

7. BTB sudah memperhitungkan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dalam hal terdapat

peraturan/ketentuan yang berbeda, perlu dilakukan penyesuaian

8. MAPPI tidak bertanggungjawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat

kesalahan penggunaan BTB ini

9. BTB akan diupdate secara berkala dan/atau dalam hal terjadi ketidaksesuaian atau

perubahan di pasar