designing sharia contracts
TRANSCRIPT
A to Z Sharia Banking
Training Module
Designing Sharia
Contracts
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004 1
A to Z Sharia Banking
Training Module
DESIGNING SHARIA CONTRACTS
Berdasarkan tingkat kepastian dari hasil yang diperolehnya, secara umum
kontrak/akad pembiayaan dibagi ke dalam dua kelompok besar, yaitu:
1. Natural Certainty Contracts
Yang termasuk dalam kontrak ini adalah:
a. Murabahah
b. Salam
c. Istishna’
d. Ijarah
2. Natural Uncertainty Contracts
Yang termasuk dalam kontrak ini, adalah:
a. Mudharabah
b. Musyarakah
1. MURABAHAH
Murabahah merupakan salah satu bentuk natural certainty contract karena
dalam murabahah dapat ditentukan berapa required rate of profit-nya
(keuntungan yang ingin diperoleh).
Murabahah muajjal dicirikan dengan adanya penyerahan barang di
awal akad dan pembayaran kemudian (setelah awal akad), baik dalam
bentuk angsuran maupun dalam bentuk lump sum (sekaligus).
Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan murabahah
secara garis besar dapat dibedakan menjadi tiga kelompok
1. Pembiayaan murabahah yang didanai dengan URIA (Unrestricted
Investment Account = Investasi Tidak terikat)
2. Pembiayaan murabahah yang didanai dengan RIA (Restricted Investment
Account = Investasi Terikat)
3. Pembiayaan Murabaha yang didanai dengan Modal Bank.
Dalam setiap pendisainan sebuah pembiayaan, faktor-faktor yang perlu
diperhatikan adalah:
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004 1
A to Z Sharia Banking
Training Module
1. Kebutuhan nasabah
2. Kemampuan finansial nasabah
Faktor-faktor ini juga akan mempengaruhi sumber dana yang akan digunakan
untuk mendanai pembiayaan tersebut.
2. SALAM
Salam adalah transaksi jual beli atau pertukaran ayn bi dayn. Dalam
transaksi salam pembayaran dilakukan di awal dengan penyerahan barang di
masa yang akan datang. Syarat dari transaksi ini adalah adanya kejelasan
dalam kuantitas, kualitas, harga dan waktu penyerahan. Karena
keuntungan yang didapat dari transaksi ini didasarkan pada mekanisme jual
beli (yaitu si penjual telah menentukan keuntungan yang dikehendaki atau
besarnya required profit rate telah ditentukan diawal), maka salam
dikategorikan ke dalam natural certainty contract.
Berdasarkan mekanisme pembayaran jenis contract ini dibagi menjadi dua,
yaitu;
1. Salam yang jenis pembayaran dilakukan satu kali pada waktu awal
kontrak.
2. Istishna’ yang metode pembayaran dilakukan secara angsuran.
Dengan demikian salam merupakan akad yang dapat dibiayai secara lump
sum dengan sumber dana diambilkan dari jenis pembiayaan RIA (Restricted
Invesment Account). Sedangkan Istishna’ merupakan akad yang dapat
dibiayai secara instalment / ada cicilan tetap selama periode penyelesaian
kontrak dengan sumber dana diambilkan dari jenis pembiayaan URIA
(Unrestricted Invesment Account).
Pembiayaan salam secara garis besar dapat dikelompokan menjadi tiga
kelompok, yaitu
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004 2
A to Z Sharia Banking
Training Module
1. pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari investasi
terikat atau RIA (Restricted Invesment Account)
2. pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari investasi
tidak terikat atau URIA (Unrestricted Invesment Account)
3. pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari modal
bank (bank’s own capital)
3. ISTISHNA’
Istishna’ adalah jenis kontrak jual beli dimana barang akan diserahkan di
kemudian hari ketika pembayaran telah lunas. Pembayaran dilakukan
dengan cara angsuran.
4. IJARAH
Ijarah merupakan salah satu bentuk natural certainty contract karena dalam
ijarah dapat ditentukan berapa required rate of profit (keuntungan yang ingin
diperoleh).
Ijarah tidak melibatkan pertukaran barang melainkan jasa. Jasa tersebut bisa
berupa manfaat dari
1. suatu barang (sewa-menyewa); atau
2. tenaga manusia (upah-mengupah)
Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan ijarah secara garis
besar dapat dibedakan ke dalam tiga kelompok:
1. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan URIA (Unrestricted Investment
Account = Investasi Tidak Terikat)
2. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan RIA (Restricted Investment
Account = Investasi Terikat)
3. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan Modal bank
5. IJARAH MUNTAHIA BITTAMLIK (IMBT)
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004 3
A to Z Sharia Banking
Training Module
Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) merupakan salah satu bentuk natural
certainty contract, sehingga dalam Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) dapat
diketahui besarnya keuntungan yang akan diperoleh (required rate of profit).
Ijarah Muntahia Bittamlik adalah merupakan kombinasi antara sewa
menyewa (ijarah) dan jual beli atau hibah di akhir masa sewa. Dalam Ijarah
Muntahia Bittamlik terjadi kepemindahan hak milik barang yaitu dengan cara:
1. Ijarah dengan janji akan menjual pada akhir masa sewa
2. Ijarah dengan janji untuk memberikan hibah pada akhir masa sewa
Nilai sewa yang berlaku harus berdasarkan harga barang dan besarnya
cicilan barang tersebut, sehingga dapat diketahui berapa harga jual diakhir
masa menyewaan atau apakah dapat langsung dengan hibah.
Berdasarkan sumber dana pembiayaan Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT)
dapat berasal dari :
1. Unrestricted Investment Account (URIA, investasi tidak terikat)
2. Restricted Investment Account (RIA, investasi terikat terhadap
sektor atau proyek)
3. Modal bank
6. MUDHARABAH DAN MUSYARAKAH
Pembiayaan Mudharabah dan Musyarakah merupakan bentuk natural
uncertainty contract, karena dalam kedua pembiayaan tersebut tingkat
keuntungan yang ingin diperoleh (required rate of profit) tidak dapat
ditentukan di awal periode. Yang ditentukan di awal periode hanyalah nisbah
bagi hasilnya saja. Sedangkan nilai keuntungan aktualnya baru dapat
ditentukan setelah investasinya menghasilkan.
Mudharabah dan Musyarakah dicirikan dengan adanya cash out dari pihak
bank sebagai shahibul maal di awal periode. Sedangkan cash in diperoleh
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004 4
A to Z Sharia Banking
Training Module
Bank dari mudarib pada periode tersebut baik dalam bentuk angsuran
(installment) maupun sekaligus (lump sum).
Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan Mudharabah dan
Musyarakah secara garis besarnya bersumber dari tiga kelompok, yakni:
1. Yang didanai dengan URIA (Unrestricted Investment Account =
Investasi Tidak Terikat, atau mudharabah mutlaqah)
2. Yang didanai dengan RIA (Restricted Investment Account = Investasi
Terikat, atau mudharabah muqayyadah)
3. Yang didanai dengan Modal Bank.
Pengenaan agunan dalam pembiayaan mudharabah dan musyarakah
dibolehkan, tetapi pengunaannya bukan untuk menutupi resiko atas
kerugian. Bank dibolehkan meminta agunan kepada nasabahnya dalam
pembiayaan mudaharabah dan musyarakah untuk menghindari resiko
kelalaian dan pelanggaran janji dari pihak nasabah. Dengan demikian
bila terjadi kerugian yang bukan disebabkan oleh kelalaian dan/atau
pelanggaran janji oleh nasabah, maka agunan tidak boleh disita oleh bank.
Namun bila kerugiannya disebabkan oleh kelalaian dan/atau pelanggaran
janji oleh nasabah, maka bank berhak menyita agunan tersebut.
JENIS PEMBIAYAAN SYARIAH
1. MUDHARABAH & MUSYARAKAH
a. Mudharabah & Musyarakah Financing
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004 5
A to Z Sharia Banking
Training Module
Financed by URIA (Unrestricted Investment Account)b. Mudharabah & Musyarakah Financing
Financed by RIA / Restricted Investment Account (less than 3 month)c. Mudharabah & Musyarakah Financing
Financed by RIA/Restricted Investment Account (3 month or more)d. Mudharabah & Musyarakah Financing
Financed by bank’s own capital
2. _________________
2.1 ________________ Financed by URIA (Unrestricted Investment Account)
2.1.a ____________________
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
2.1.b _________________________________
RpRp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Rp
2.2 __________________________Financed by RIA (Restricted Investment Account)
2.2.a ____________________ (less than 3 month)
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004
Cash out Rp.
Cash in
Goods received by bank then delivered by bank
Bank sebagai orang upahan
Cash in
Cash out
Goods delivered by bank
Goods recieved by bank
6
A to Z Sharia Banking
Training Module
Rp
Rp
2.2.b __________________________ (3 month or more)
Idem as 2.2.a
2.2.c ________________________
Rp
Rp Rp Rp Rp RpCash in
2.3 ___________________Financed by bank’s own capital
3. ISTISHNA’
3.1 Istishna’ Financing Financed by URIA (Unrestricted Investment Account)
3.1.a Istishna’ wal Istishna’
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004
Goods delivered by bank
Cash outGoods recieved by bank
Goods delivered by bank
Cash out
Goods received by bank
Cash in
Goods recieved by bank then delivered by bank 7
A to Z Sharia Banking
Training Module
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
3.1.b Istishna’ ma’al Ijarah wal Murabahah Muajjal
RpRp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
3.2 Istishna’ FinancingFinanced by RIA (Restricted Investment Account)
3.2.a Istishna’ wal Murabahah Naqdan (less than 3 month)
Rp
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004
Cash out
Istishna’
Cash in
Istishna’
Bank as buyer
Bank as seller
Bank sebagai orang upahan Ijarah
Cash in
Cash out
Istishna’
Goods delivered by bank
Goods recieved by bank
Bank as seller
Bank as buyer
Goods received by bank
Bank as buyer8
A to Z Sharia Banking
Training Module
Rp
3.2.b Istishna’ wal Murabahah Muajjal
Rp
Rp Rp Rp Rp RpCash in
3.3 Istishna’ FinancingFinanced by bank’s own capital
4. IJARAH
4.1 Ijarah FinancingFinanced by URIA
4.1.a Ijarah bil Ijarah
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004
Cash out
Ijarah Bank as lessee
Cash out
Istishna’Cash in
Goods delivered by bank
Bank as seller
Cash out
Istishna’
Murabahah Muajjal
Goods recieved by bank
Goods delivered by bank
9
A to Z Sharia Banking
Training Module
Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
4.2 Ijarah FinancingFinanced by RIA
4.2.a Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month) Rp
Rp
4.2.b Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more)
Rp
Rp Rp
4.2.b.1 Ijarah bil Ijarah
Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004
Cashin
Bank as lessorIjarah
IjarahCash
out
IjarahCash in
Bank as lessor
Cash out
Ijarah
IjarahIjarah
Cash in
Bank as lessee
Bank as lessor
Cash outIjarah
Ijarah
Bank sebagai penyewa
10
A to Z Sharia Banking
Training Module
4.3 Ijarah FinancingFinanced by Bank’s own capital
4.3.a Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month)
4.3.b Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more)
4.3.c Ijarah bil Ijarah
5. IJARAH MUNTAHIA BITTAMLIK
5.1 IMBT FinancingFinanced by URIA
5.1.a.1 Ijarah bil Ijarah With promise to sell in full at the end of the term
5.1.a.2 Ijarah bil Ijarah With promise to give as a gift at the end of the term
5.2 IMBT Financing
Financed by RIA
5.2.a.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month) With promise to sell in full at the end of the period
5.2.a.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month) With promise to give as a gift at the end of the period
5.2.b.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more) With promise to sell in full at the end of the period
5.2.b.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (3 month or more) With promise to give as a gift at the end of the period
5.2.c.1 Ijarah bil Ijarah
With promise to sell in full at the end of the period
5.2.c.2 Ijarah bil Ijarah With promise to give as a gift at the end of the period
5.3 IMBT FinancingFinanced by bank’s own capital
5.3.a.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month) With promise to sell in full at the end of the period
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004
Cash in
Bank sebagai pemberi sewa
11
A to Z Sharia Banking
Training Module
5.3.a.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month) With promise to give as a gift at the end of the period
5.3.b.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more) With promise to sell in full at the end of the period
5.3.b.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (3 month or more) With promise to give as a gift at the end of the period
5.3.c.1 Ijarah bil Ijarah With promise to sell in full at the end of the period
5.3.c.2 Ijarah bil Ijarah With promise to give as a gift at the end of the period
6. MURABAHAH FINANCING
6.1 Murabahah FinancingFinanced by URIA
Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
6.2 Murabahah FinancingFinanced by RIA
6.2.a Murabahah Financing Financed by RIA less than 3 month
Goods recieved by bank Rp
Goods delivered by bank
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004
Goods recieved by bankCash out
Bank sebagai pembeli
Bank sebagai penjualGoods delivered by bank Cash in
Cash outMurabahah Muajjal
Bank sebagai pembeli
12
A to Z Sharia Banking
Training Module
Rp
6.2.b Murabahah Financing Financed by RIA 3 month or more
RpCash out Goods recieved by bank
Goods delivered by bank
Rp Rp
6.3 Murabahah FinancingFinanced by Bank’s own Capital
Quiz on Designing Sharia Contracts
1. PT Kafilah Mabrur Cemerlang telah lima tahun bergerak di bidang export
busana muslim dan perlengkapan haji. Tiga bulan sebelum musim haji
dimulai, perusahaan ini sudah biasa mengekspor barang-barangnya ke Saudi
Arabia. Untuk itu PT KMC memerlukan modal kerja sebesar Rp 120.000.000,-
yang akan dikembalikan dalam jangka waktu 6 bulan.
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004
Cash in
Bank sebagai penjual
Cash in
Bank sebagai pembeli
Bank sebagai penjual
13
A to Z Sharia Banking
Training Module
Tentukan jenis kontrak / akad yang tepat untuk memenuhi kebutuhan PT KMC
tersebut.
2. Pada periode haji tahun berikutnya, PT KMC akan melakukan bisnis serupa
hanya saja modal yang dibutuhkan kali ini adalah sebesar Rp 150.000.000,-.
PT. KMC memiliki modal awal sebesar Rp 50.000.000,- Kekurangan modal
akan didapat dari Bank Syariah Thoyyibah dan akan dikembalikan dalam
jangka waktu 6 bulan.
Tentukan jenis kontrak / akad yang tepat untuk memenuhi kebutuhan PT KMC
tersebut.
3. PT Subur Makmur Sejahtera, sebuah perusahaan trading yang secara khusus
bergerak di bidang agrobisnis membutuhkan komoditi yang akan dijual pada
tgl.1/4/200x. PT SMS secara financial tidak mampu untuk membayar tunai
kebutuhannya tersebut. Oleh karena itu, PT SMS pada tgl. 1/1/200x,
menghubungi Bank Syariah Masyhur untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan
syariah untuk memenuhi kebutuhannya tersebut. PT SMS bersedia
mengangsur sejumlah tertentu mulai tgl 1/1/200x.
Gambarkan mekanisme pengadaan barang dan angsuran, serta kontrak-
kontrak yang sesuai dengan mekanisme tersebut.
4. Sama seperti kondisi no.2, hanya saja pada kondisi kali ini PT SMS baru akan
memiliki kemampuan untuk membayar secara penuh pada tgl.1/4/200x (pada
saat barang dikirim).
Gambarkan mekanisme pengadaan barang dan angsuran, serta kontrak-
kontrak yang sesuai dengan mekanisme tersebut.
SEVERAL CASES ON SHARIA CONTRACTS
Contoh Kasus
MURABAHAH
Pada saat jatuh tempo pembiayaan Murabahah nasabah belum dapat menyelesaikan
pembayaran baik pokok maupun mark up. Kemudian pembiayaan tersebut
diperpanjang jangka waktu pembayarannya.
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004 14
A to Z Sharia Banking
Training Module
1. Apakah bank diperbolehkan mengenakan mark up kedua atas perpanjangan
jangka waktu murabahah tersebut.
2. Apakah pembiayaan Murabahah dapat direstrukturisasi menjadi pembiayaan
Mudharabah atau Musyarakah
3. Jika bank tidak mengenakan mark up kedua atas perpanjangan jangka waktu
murabahah tersebut, apakah bank dimungkinkan mengenakan biaya
administrasi dan menjadi pendapatan bank dalam bentuk:
Biaya pengelolaan rekening sebesar Rp10 juta per bulan, dan
Biaya keterlambatan pembayaran sebesar Rp20 juta per bulan dari jumlah
pembiayaan sebesar Rp2 milyar dengan jangka waktu 60 bulan, sehingga
pada saat jatuh waktu pengembalian pembiayaan, kedua biaya tersebut
sama dengan jumlah pembiayaan atau lebih.
Contoh Kasus
MUDHARABAH
Pada saat jatuh tempo pembiayaan Mudharabah, nasabah belum dapat
mengembalikan modalnya. Kemudian pembiayaan tersebut diperpanjang jangka
waktu pengembaliannya selama 10 tahun dengan menambahkan persyaratan dalam
addendum perjanjian yang menyatakan bahwa selama proyek yang dibiayai belum
menghasilkan, nasabah harus membayar biaya administrasi dalam bentuk biaya
keterlambatan pembayaran sebesar Rp10 juta per bulan dari jumlah pembiayaan
sebesar Rp5 milyar dan menjadi pendapatan bank.
Contoh Kasus
IJARAH
Bank memberikan pembiayaan ijarah sebesar jumlah x dengan jangka waktu y dan
sewa per bulannya sebesar z, tetapi barang yang diijarahkan bukan milik bank,
melainkan milik pihak ketiga.
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004 15
A to Z Sharia Banking
Training Module
Contoh Kasus
JUAL BELI SALAM
Bank memberikan pembiayaan jual beli salam sebesar jumlah x dengan jangka
waktu y dan mark up sebesar z, tetapi nasabah tidak menyerahkan barang yang
dibiayai pada waktu yang disepakati, melainkan nasabah membayar dalam bentuk
uang sebesar modal yang diberikan ditambah mark up z, sementara bank tidak
memberikan kuasa kepada nasabah untuk menjualkannya.
Training & Publication Department Karim Business Consulting©2004 16