bab iv

Penyusunan Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

Bab IVStrategi Pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

4.1. Pengembangan Tahap I

Rencana project sponsor untuk mengembangkan rencana tahap I sebesar 140 ha sebagai kawasan oleo base industries, diperlukan pengadaan dan pembangunan beberapa fasilitas infrastruktur dasar :

4.1.1. Jalan Masuk : mulai dari jalan Propinsi diutara hingga pertemuan dengan jalan masuk kawsan yang sedang dibangun, Pada Berm jalan ini bisa ditempatkan jaringan utama Air Bersih , Air kotor dan Telepon. Sedangkan Median dapat dimanfaatkan untuk menyiapkan jarigan distribusi tenaga listrik untuk supply kawasan secara keseluruhan.

Untuk menambah efek teatrikal yang akan memperkuat impresi keberadaan kawasan Sei Mangke diperlukan pemasangan Penerangan Jalan Umum (PJU) sepanjang jalan Propinsi 200 meter sebelum dan setelah Main Entrance, serta pada Main Entrance Bolevard minimal hingga tikungan pertama.

4.1.2. Water Treatment Plant : Salah satu infrastruktur dasar yang akan selalu dibutuhkan selama pengembangan kawasan adalah fasilitas WTP. Kapasitas WTP yang dikembangkan dapat disesuaikan dengan luasan dan peruntukan kawasan yang akan dikembangan.

4.1.3. Dried Waste Processing (N) /Fasilitas pengolah Limbah kering dan Waste water Treatment Plant : Fasilitas ini sebaiknya dikembangkan bersamaan dengan pengembangan kawasan tahap I. hal ini dimaksudkan agar pengelolaan limbah yang terpadu dapat dilakukan sejak awal. Dengan demikian Image Kawasan Industri Seimangke sebagai kawasan Ekonomi Khusus yang Modern dan Terintegrasi .

4.1.4. Fasilitas Pendukung Salah satu Issue utama dalam pengembangan kawasan Ekonomi Khusus adalah adanya pelayanan Custom yang mudah dijangkau dan dekat. Dengan menyediakan fasilitas Custom/kepabeanan yang terintegrasi dengan kawasan maka kegiatan ekspor/Impor akan jauh lebih ringkas dan sederhana, dengan waktu yang singkat dan biaya yang murah dengan tidak mengabaikan

Laporan Akhir | IV-1


sisi legalnya. Dengan demikian maka kawasan ini akan berkembang menjadi kawasan Industri yang Efisien dan ramah investor.

4.1.5. Fasilitas Keamanan : Hal lain dalam pengembangan kawasan yang relative baru adalah fasilitas pengamanan. Hal ini amat penting mengingat Investasi yang ditanamkan oleh para Investor nilainya besar dan setiap investor selalu saja mempertanyakan masalah ini kepada pengembang, sebelum menanamkan investasinya. Lokasi Fasilitas pengamanan yang berada di sekitar lokasi Pengembangan tahap pertama sesuai masterplan, sangat menguntungkan rencana pengembangan kawasan.

4.1.6. Power Station: merupakan sarana yang amat vital , yang paling menentukan dalam setiap pengembangan kawasan karena itu fasilitas ini perlu diadakan dengan kapasitas yang disesuaikan dengan rencana pengembangan tahap pertama.

4.1.7. Fuel Station : Fasilitas ini direkomendasikan untuk dibangun pada tahap awal sebagai support bagi transportasi dari dan menuju kawasan. Selain itu Fasilitas ini juga dapat menjadi Profit center awal yang akan sangat bermanfaat bagi perkembangan Kawasan secara keseluruhan.

4.1.8. Pemukiman Residential : Pada setiap pengembangan kawasan dimana akan melibatkan banyak tenaga kerja, maka fasilitas pemukiman akan sangat dibutuhkan agar para professional yang terlibat dapat tinggal dekat dengan lokasi pekerjaan. Namun untuk tahap pertama , pemukiman yang dibangun tidak tidak perlu menggunakan luas yang diperuntukkan cukup sebagian saja disesuaikan pada residential Cluter (Cluster J) dan 25% dari luas Medium Residential Cluster.

4.1.9. Public Transport : Perlu disediakan Public Transport yang dapat digunakan masyarakat umum, dan para pekerja Industri yang bekerja dalam kawasan. Hal ini perlu dilakukan untuk menghidupkan kawasan, sehingga suasana perkotaan dapat segera tampak, yang akhirnya akan men-trigger pertumbuhan ekonomi masyarakat sekitar kawasan.Untuk mendukung upaya penyediaan public transport pengembang dapat bekerja sama dengan pengusaha angkutan dengan menempatkan shelter/bus stop/Terminal yang berada didekat rencana Station kereta api. Luasan yang digunakan cukup sebagian dari kawasan tersebut sambil juga membangun sebagian fasilitas stasiun kereta api sehingga moda transportasi yang menghubungkan kawasan dengan daerah di luar kawasan menjadi lebih beragam.



Pekerjaan Konstruksi dalam lingkup Pengembangan Tahap pertama , diperkirakan akan dapat diselesaikan selama 3 tahun, sedang pemasarannya diharapkan dapat diselesaikan dalam jangka waktu 5 – 7 tahun.

Gambar berikut memberi ilustrasi pengembangan tahap I yang direkomendasikan



4.2. Rencana Pengembangan Tahap II

4.2.1 Pengembangan Cluster : Rekomendasi pembangunan Tahap kedua lebih diarahkan untuk penambahan Kavling Industri turunan Oleo dengan pola penyiapan Cluster kavling siap bangun (pembangunan dilakukan pada level Cluster, dan bukan Block atau Kavling), dengan cara ini, pembangunan infrastruktur akan sedikit lebih hemat pada sisi initial cost.

Cluster C,D dan E disarankan untuk dikembangkan pada level cluster, dan hanya berupa pematangan lahan (pekerjaan tanahnya saja sesuai elevasi rencana ), hal ini dimaksudkan untuk member kesan adanya kawasan yang akan segera dibangun serta meminimalkan biaya konstruksi. Sedangkan konsentrasi pembangunan kawasan komersial (AA, AB, AC AD) dan recreational area (AJ) disepanjang jalan propinsi mendapat porsi lebih besar.

Dengan demikian diharapkan efek distinguish (berbeda) antara kawasan sepanjang jalan propinsi antara segmen Simpang 50 – kawasan dengan segmen sekitar kawasan akan tercapai, terutama dengan adanya gerbang masuk (main entrance) yang diperkuat dengan Penerangan Jalan Umum dimalam hari.

4.2.2. Kawasan Golf Course ; disarankan untuk mulai dikembangkan ,diawali dengan pembangunan Club House dan main entrance di sisi Utara. Fasilitas Golf Course berupa Driving Range juga disarankan untuk dibangun. Sedangkan Full size golf course belum disarankan untuk dibangun, mengingat biaya pemeliharaan yang diperlukan akan sangat besar.tetapi kelengkapan drivingrange berikut putting green dan bunker disarankan sebagai fasilitas yang pertama dibangun sebagai sarana latihan sekaligus promosi awal terhadap project golf course.

4.2.3. Pembangunan Recreational Area dimaksudkan untuk menjadikan kawasan Sei Mangke sebagai salah satu tujuan rekreasi masyarakat di kawasan Timur Sumatera Utara.

Dengan Pengembangan kawasan-kawasan tersebut akan memberikan kesan adanya perkembangan kota yang semarak, akibat banyaknya kegiatan masyarakat di kawasan Sei Mangke.

Kegiatan-kegiatan yang bersifat exhibitionist (pertunjukan) diarahkan untuk dilakukan sepanjan jalan utama dengan memanfaatkan area yang sudah dilakukan pematangan lahan-nya.

4.2.4. Fasilitas Pendukung



Dalam rangka mendukung pengembangan tahap II sebagaimana diuraikan diatas perlu dibangun beberapa fasilitas Pendukung Kawasan sebagai berikut :

Faslitias Exhibition Center (G) : Fasilitas ini diperlukan sebagai sarana untuk memperkenalkan produk-produk yang dihasilkan oleh kawasan Ekonomi Khusus. Selain itu fasilitas ini juga dapat dimanfaatkan oleh masyarakat sekitar dan pemerintah setempat untuk mengadakan kegiatan yang mengundang orang banyak. Dengan demikian keberadaan kawasan Sei Mangke akan semakin kuat.

Residential : Kawasan Pemukiman yang telah dikembangkan perlu dikembangkan lebih luas dan dipasarkan kepada masyarakat yang lebih luas, sehingga keseimbangan pertumbuhan kawasan akan berimbang antara pertumbuhan sector industry dan sector perumahan .

Dry Port (P): Fasilitas ini diperlukan dan ditempatkan dekat dengan fasilitas kepabeanan. Dengan adanya fasilitas ini maka kegiatan distribusi Produk hasil Industri akan lebih mudah dan efisien .

Intermoda (Q): Fasilitas pendukung Transportasi public dan pengangkutan produk Industri akan sangat dibutuhkan guna mendukung distribusi produk yang dihasilkan dengan cepat. Untuk itu perlu dilakukan kerja sama dengan pihak-pihak terkait seperti PT. KAI yang memiliki kompetensi dengan jaringan rel kereta api. Fasilitas Intermoda ini diharapkan sudah dapat dikembangkan hingga full scale pada tahap ini.

Packaging Center ( R ) : Fasilitas Packaging center merupakan bagian dari logistic servce center ini perlu segera dikembangkan pada tahap II ini guna mendukung fungsi Distribusi produk yang dihasilkan, terutama untuk produk turunan oleo, bebentuk padat seperti sabun dll, yang dapat dikemas. Dengan keberadaan fasilitas ini maka kegiatan pengiriman produk tidak mengganggu proses produksi.

Liquid Storage Center (S): Sama halnya dengan Fasilitas Packaging Center, fasilitas Liquid Storage ini diperlukan mengingat produk-produk industry yang berbasis kelapa sawit dominan berbentuk liquid, idenya adalah bahwa setiap tenant tidak emerlukan bangunan tanki timbun, tetapi bagi estate management merupakan peluang usaha . Penyediaan fasilitas ini juga harus dikombinasikan dengan fasilitas cargo tank yang akan digunakan mengangkut produk cair dengan menggunakan kereta atau truk.

Polluted Industry Cluster (C ) : Polluted Industry Cluster yang berlokasi di bagian selatan kawasan dapat dikembangkan sepenuhnya.



Pengembangan Cluster ini akan membutuhkan pengembangan kapasitas Power Station (M) dan Dried Waste Processing (N). untuk itu perlu dilakukan koordinasi dengan pihak terkait dengan penambahan supply energy (listrik).

Pekerjaan konstruksi dalam lingkup pengembangan tahap II diperkirakan memerlukan waktu 3-5 tahun. Sedangkan pemasarannya diharapkan selesai dalam waktu kurang dari 10 tahun mengingat fasilitas yang tersedia sudah cukup mendukung.

Gambar dibawah ini memperlihatkan area yang dikembangkan sampai dengan tahap II.

4.3 . Rencana Pengembangan Tahap IIII

Pengembangan tahap III merupakan tahap akhir. Pada tahap pengembangan ini dilakukan untuk melengkapi seluruh fasilitas hingga sesuai dengan masterplan.



Fasilitas yang dikembangkan lebih banyak dimaksudkan untuk mendukung kelengkapan fasilitas umum dan social dalam kawasan seperti Commercial area, Office Park, IKM/ UKM Center , Cemeteriy ,Traditional Market, Convention Center dan fasilitas lainnya.

Selain itu pada tahapan ini dilakukan pula pengembangan yang lebih diarahkan pada software kawasan seperti penyempurnaan peraturan, penambahan kapasitas dari fasilitas yang sudah ada tetapi belum mencapai full scale capacity.

Pekerjaan konstruksi terbesar yang dilakukan dalam tahap ini adalah pengembangan fasilitas golf course, frasilitas UKM center (F), Sport Center (AE) dan Office Park (W) serta Education/research Center (AG).

Sebagian besar pekerjaan pekerjaan penambahan kapasitas dan penyempurnaan fasilitas akan dilakukan dalam tahap ini.

Pekerjaan pemeliharaan akan memerlukan biaya yang cukup besar, mengingat tahap ini akan dilakukan mulai tahun 10 – 15 setelah tahap I dimulai. Pada saat itu beberapa fasilitas utama sudah mulai memerlukan penggantian dan pemeliharaan besar ( major Maintenance).

Namun demikian pada saat dimulainya pengembangan Phase III, diharapkan kondisi pendanaan sudah memadai karena pemasaran yang mendukung.

4.4. Rencana Pengambangan Kawasan

Beberapa hal yang perlu dilakukan dalam rangka rencana

pengembangan kawasan adalah sbb :

i) Legalitas : menyiapkan semua unsur legal dan perizinan yang

berhubungan dengan entity pengembang sebagai syarat dasar

rencana bisnis, akta pendirian perusahaan calon pengembang

harus jelas menyebutkan ruang lingkup bidang usaha yang

akan dijalan sebagai pengembang kawasan, bukan sebagai

perusahaan yang menjual tanah tanpa sarana dan fasilitas

yang memadai sesuai kebutuhan kawasan industry. Legal dan

perizinan dapat mengikuti ketentuan dan tata cara pendirian

perseroan, tata cara perizinan kepada departemen terkait

sesuai ketentuan PP tentang Kawasan Industri.



ii) Masterplan : pengembang wajib memiliki masterplan sebagai

dasar rencana pengembangan sebuah kawasan yang akan

dikonversikan, masterplan hendaknya mengakomodir

kepentingan dasar infrastruktur, ragam model produk, sarana

penunjang dan sarana nilai tambah kawasan bila dibandingkan

dengan zona industry. Masterplan hendaknya juga flexible

terhadap perubahan dan perkembangan pasar meski harus

konsisten terhadap konsep dan rencana pengperasian.

iii) Blok plan dan detail engineering design : pengembang harus

segera menyiapkan blok plan dan DED sebagai langkah

persiapan pengembangan kawasan dan persiapan konstruksi .

Tabel Standar Infrastruktur Kawasan

No.Substansi Standar Teknis Keterangan

1 Jaringan jalan - Jalan Utama Sekelas arteri sekunder dengan 2 jalur satu arah dengan lebar perkerasan 11 meter dan terdapat median jalan selebar 2 meter

- Jalan lingkungan Sekelas kolektor sekunder dengan 1 jalur dengan lebar perkerasan minimun 9 m

2 Air Bersih 0,55 – 0,75 l/dtk/ha Air bersih dapat bersumber dari PDAM maupun air tanah yang dikelola sendiri oleh pengelola KI, sesuai dengan peraturan yang berlaku.

3 Listrik 0,15 – 0,2 MVA/Ha Bersumber dari listrik PLN maupun listrik swasta.

4 Telekomunikasi 20 – 40 SST/Ha Termasuk faximile/telex




Telepon umum 1 SST/10 HaSetiap 30 SST terdapat rumah kabel atau setiap 20 SST terdapat terminal box

5 Kapasitas kelola IPAL

Standar influent:BOD : 400 – 600 mg/lCOD : 600 – 800 mg/lTSS : 400 – 600 mg/lpH : 4 – 10N-Prg : 15 -50 mg/lNH3N : 8 -15 mg/l

Kualitas parameter limbah cair yang berada diatas standar influent yang ditetapkan, wajib dikelola terlebih dahulu oleh pabrik ybs.

10 Tenaga kerja 90 – 110 TK/Ha11 Bangkitan

Transportasi Eksport=3,5

TEUS/Ha/bln Import=3,0

TEUS/HA/Bln

Belum termasuk angkutan buruh dan karyawan.

12 Pengolahan sampah (padat)

1 bak sampah/kaveling

1 armada sampah (dgn kapasitas 8m3)/20 Ha

1 unit TPS/20 Ha Untuk

pembangunan TPS terpadu setiap 1 ha dapat menampung 85m3/hari sampah

Perkiraan limbah padat yang dihasilkan adalah : 4 m3/Ha/Hari

13 Kebutuhan Fasilitas Komersial

Sesuai kebutuhan dengan maksimum 20% luas lahan.

Dalam fasilitas komersial ini diperlukan adanya suatu trade center sebagai tempat untuk promosi dan pemasaran kawasan serta produk-produk yang dihasilkan di dalam kawasan. Kantor perijinan 1 (satu) atap. Dan juga jasa perbankan, pelayanan PLN, telkom dan jasa pengiriman

16 Sarana PenunjangPoliklinik Disesuaikan Untuk menunjang




dengan kebutuhan kesehatan karyawan Sarana ibadah Disesuaikan

dengan kebutuhanUntuk kegiatan ibadah karyawannya

Sarana olah raga dan RTH

Sarana ini merupakan bagian dari RTH, minimum lahan 10% dari luas kawasan industri

Dapat berupa lapangan olah raga, taman dan jalur hijau

Fasiltas Komersial

Pusat perbelanjaan, bank, kantor pos, dll disesuaikan dengan kebutuhan

Untuk menunjang akifitas perekonomian di kawasan industri

Fasilitas keamanan

Dalam 1 kawasan membutuhkan 1 unit kantor pusat keamanan dengan dilengkapi pos keamanan sesuai dengan kebutuhan.

Untuk menunjang keamanan di dalam kawasan

4.5. Potensi industri yang dapat dikembangkan pada kawasan

Potensi industri yang dapat dikembangkan pada kawasan industry sei

Mangkei , berdasarkan analisis dan dikembangkan menjadi turunan tiap

industri adalah oleo dan derivativenya. Diversifikasi produk yang bakal

dikembangkan tentu akan disesuiakan antara kebutuhan pasar dan

kompetensi inti daerah setempat,dalam hal ini adalah produk

perkebunan kelapa sawit sebagai produk utama , dari produk utama

perkebunan sebagai feeder utama produk hulu yang

disesuaikandengan kebutuhan industry sejenis hinga produk paling hilir

sebagai produk derivative .

Cluster oleo base tahap pertama dan tahap kedua akan diikuti rencana

pengembangan cluster low-med dan high polluted industry semua

berbasis pada kelapa sawit. Hanya saja mudah untuk melakukan

pemilahan cluster low polluted adalah kegiatan dasar manufaktur atau

pabrikan yang menghasilkan sangat rendah atau bahkan tidak

menghasilkan polusi pada jenis dan level apapun selain yang Laporan Akhir | IV-10


direkomendasikan dapat diterima di cluster ini, umumnya jenis

kegiatan industry bahan dasar makanan berada di cluster ini.

Sedangkan cluster medium dan high umunya klasifikasi kegiatan

industry berbahan dasar oleo tetapi sebagai additive produk, secara

umum cluster ini diisi oleh produk non makanan/ non food grade.

Pemilahan cluster dan jenis aktivitas industry di sini kelak akan sangat

penting dan hendaknya disusun dari awal melalui lembaga pengelola

kawasan atau disebut estate management .

4.6. Ruang

Dari analisis dan pengembangan utama industri di Kawasan Ekonomi

Khusus Sei Mangkei dengan ”core” industri hasil perkebunan kelapa

sawit , maka kebutuhan ruang untuk mendukung industri, adalah:

1. Cluster industri berbasis makanan olahan / food grade

2. Cluster industri berbasis supplement makanan/ food supplement

3. Cluster industri berbasis supplement dan subtitusi

4. Cluster industri pengolahan hulu

5. Cluster industru pengolahan hilir

Untuk mendukung cluster tersebut, dibutuhkan:

1. Cluster commercial

2. Cluster entertainment

3. Cluster residential

4. Cluster pusat riset dan pendidikan

5. Cluster IKM

6. Cluster logistic

7. Cluster tranportasi integrasi

8. Cluster sarana ibadah

9. Cluster olah raga dan pusat komunitas

10. Cluster Convention dan pusat ruang pamer produk

11. Cluster power dan energy


bab iv

Documents