BAB II

TINJAUAN UMUM PROYEK DAN MANAGEMENT PROYEK

2.1Pengertian Proyek dan Tinjauan Umum

Proyek adalah suatu pekerjaan yang unik untuk membangun (konstruksi atau di luar konstruksi) dengan satu tujuan penting yang dibatasi oleh bidang, kualitas, waktu dan biaya. Metode pelaksanaan suatu proyek merupakan bagian yang terpenting dalam manajemen konstruksi, karena hal ini merupakan salah satu factor yang menentukan keberhasilan projek. Untuk menentukan keberhasilan proyek harus didasari dengan ide yang berasal dari metoda serta latar belakangyang telah disusun. Ide dasar yang dimaksud mencakup 3 aspek penting, antara lain:

1. Hubungan antara pemilik proyek dengan para pelaksana (koodinator).

2. Jenis-jenis dan dokumen kontrak.

3. Kriteria pemilihan kontraktor yang sebelumnya dilakukan proses pelelangan (tender).

4. Pelksanaan pembangunan

2.2 Alur Perancangan Proyek2.2.1.Konsultan Perencanaan

Bila ditinjau secara umum suatu perencanaan yang baik harus dapat memberikan jawaban terhadap pertanyaan apa, mengapa, dimana, kapan, siapa, dan bagaimana terhadap suatu proyek yang akan menjadi objek perencanaan. Ada tiga tugas perencanaan, antara lain:

1. Perencaan adalah memilih dan menentukan sasarannya.

2. Perencanaan adalah memikiran secara mendetail untuk memutuskan apa yang harus dilakukan.

3. Perencanaan adalah menetapkan sasaran dan menjabarkan cara untuk mencapai sasaran tersebut.

2.3 Management Perencanaan di Biro Konsultan

2.2.1 Persyaratan Konsultan Perencana

Untuk dapat mengikuti atau melaksanakan proyek - proyek terutama proyek pemerintah, maka konsultan perencana harus tercantum dalam Daftar Rekanan Mampu ( DRM ). Dalam daftar tersebut terdapat data-data sebagai berikut: Nama perusahaan Alamat yang sah, jelas dan nyata Susunan modal Bidang usaha Golongan rekanan Besar (B) untuk proyek dengan fee lebih dari 1 milyar rupiah, menengah (M) untuk proyek dengan fee antara 200 juta 1 milyar rupiah dan golongan rekanan kecil (K) untuk proyek dengan fee sampai dengan 200 juta. Nama karyawan dan tenaga ahli Pengurus perusahaan.

Sebagai kelanjutan dari syarat di atas, maka DRM itu harus lulus prakualifikasi yang penilaiannya didasarkan pada data-data dalam DRM tersebut yaitu akte pendirian perusahaan, surat izin usaha yang masih berlaku, Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), alamat yang jelas, kemampuan modal usaha, pengalaman pekerjaan yang diprakualifikasikan dan golongan rekanan. Selain dari data DRM itu, penilaian ditambah dengan beberapa poin, yaitu :

a. Mempunyai referensi yang baik

b. Tidak dinyatakan pailit

c. Pimpinan perusahaan bukan pegawai negeri

d. Pemberian bobot yang tinggi dalam penilaian prakualifikasi untuk rekanan golongan ekonomi lemah.

Sesuai dengan keputusan yang tercantum pada KEPRES No. 29 Tahun 1984 untuk disebut sebagai pihak konsultan perencana, maka harus memenuhi syarat-syarat administratif dan teknis.

1. Syarat administratif sebagai berikut :

a. Memiliki akte notaris yang berisi tentang kepemilikan modal, bentuk badan hukum serta organisasi.

b. Memiliki Surat Ijin Usaha Jasa Konstruksi (SIUJK).

c. Memiliki Nomor Wajib Pajak (NPWP).

d. Terdaftar pada panitia pengadilan atau departemen kehakiman (tergantung bentuk usahanya).

e. Terdaftar pada badan perencana.

Untuk terdaftar pada DPU Propinsi Daerah Tingkat I (Bidang Cipta Karya) suatu konsultan harus memenuhi :

a) Mengisi formulir dan dokumen pendaftaran dengan lampiran-lampiran :

Akte pendirian.

SIUJK.

NPWP.

Mempunyai referensi bank.

b) Bukti-bukti administratif

Pimpinan perusahaan atau cabang.

Menyanggupi untuk bertanggung jawab kepada semua hasil perencanaan itu sendiri.

2. Syarat teknis

a. Memenuhi persyaratan tenaga-tenaga dalam bidang teknik pembangunan yang dapat dibuktikan dalam ijazah keahlian, pengalaman, dan referensi dari ahli perusahaan.

b. Memiliki nama perusahaan, persyaratan terdaftar pada Dirjen Cipta Karya tersebut, umumnya hanya untuk bangunan-bangunan swasta biasanya atas kepercayaan pemberi tugas dan diperkuat dengan bukti :

SIUJK

Referensi bank

Referensi pengalaman kerja2.2.2 Tata Kerja Konsultan Perencana

Memberikan pedoman kerja untuk menjabarkan lebih lanjut menjadi suatu konsep dasar untuk ditransformasikan menjadi gambar rencana skematik, di mana pada tahap ini sudah dipikirkan tentang masalah arsitektural, struktural, utilitas, dan lain-lain. Pada tahap konsep dasar yang sebelumnya telah didahului oleh feasibility study dan juga masalah lokasi yang strategis.Setelah tahap konsep dasar disetujui, maka dibuatlah RAB oleh tim estimasi, mengenai jenis arsitektural dan strukturalnya, kemudian dibuatlah preliminary design. Sementara itu detail bangunan dan segala alternatif yang terbaik dapat dirancang dan dipilih.2.2.3 Klasifikasi Konsultan Perencana

Klasifikasi konsultan perencana dapat dijabarkan berdasarkan status atau pelayanannya. Berdasarkan statusnya, konsultan perencana dapat diklasifikasikan sebagai berikut :

1. Konsultan swastaBadan usaha ini didirikan oleh seseorang atau sekelompok orang dengan modal sendiri. Atas keuntungan perusahaan tersebut maka dikenakan pajak oleh pemerintah. Pendiri badan tersebut tidaklah mesti seorang ahli teknik melainkan dapat juga seorang awam yang memiliki modal. Dalam hal demikian ini ia menjalin kerja sama dengan beberapa ahli teknik.2. Konsultan pemerintahAdalah konsultan perencana milik pemerintah yang di dalamnya bergabung beberapa arsitek dan ahli teknik lainnya yang ditunjuk oleh pemerintah. Berdasarkan atas pelayanannya, maka konsultan perencana dibedakan atas 2 macam, yaitu :a. Konsultan perencana murni

Konsultan yang demikian disebut murni karena kegiatannya hanya terbatas pada perencanaan dan perancangan semata. Adapun pelaksanaannya diserahkan kepada pihak yang lain.b. Konsultan perencana campuran

Konsultan jenis ini melakukan tugas dua fungsi yaitu sebagai perencana dan sebagai pelaksana. Atau paling tidak terlibat dalam proses pelaksanaannya.

2.2.4 Tugas dan Lingkup Pekerjaan Konsultan Perencana

Konsultan perencana bertugas sejak tahap persiapan proyek dan perencanaan sampai masa penyerahan pertama pekerjaan oleh kontraktor yang antara lain adalah :

1. Membantu mengelola proyek untuk melaksanakan pengadaan dokumen pelelangan dan dokumen pelaksanaan atau konstruksi.

2. Memberi penjelasan pekerjaan pada waktu pelelangan.

3. Memberi penjelasan pekerjaan terhadap persoalan-persoalan perencanaan yang timbul selama tahap konstruksi.

4. Melakukan pengawasan untuk proyek.

Lingkup tugas konsultan perencana juga berwenang membuat uraian pekerjaan dan syarat-syaratnya serta membuat analisa dan Rancangan Anggaran Biaya ( RAB ) untuk proyek yang direncanakannya, sebagai berikut :

a. Pekerjaan pokok adalah perencanaan seperti pembuatan sketsa gagasan, prarancangan untuk mendapatkan izin membangun, rancangan pelaksanaan, gambargambar detail, uraian dan syaratsyarat pekerjaan serta Rencana Anggaran Biaya ( RAB ).

b. Pekerjaan pelengkap yaitu pekerjaan penunjang desain seperti pembuatan maket dan lain lain.

c. Pekerjaan khusus yaitu perencanaan yang membutuhkan keahlian khusus di luar ilmu arsitektur seperti perhitungan konstruksi, mekanikal dan elektrikal, dan lain lain. Untuk keadaan ini, maka konsultan perencana dapat menyerahkan kepada konsultan ME atau struktur, jika pada konsultan tersebut tidak terdapat divisi khusus tersebut.Struktur suatu konsultan perencana terdiri dari bidang bidang perencanaan struktur dan ME yang tercakup di dalamnya. Hal ini dimaksudkan untuk memudahkan koordinasi dan kerjasama antara para ahli dari berbagai disiplin ilmu, sekiranya ada pekerjaan khusus sebagaimana dimaksudkan di atas.

2.2.5 Tugas dan Wewenang Konsultan Perencana

Tugas dan Wewenang dari Konsultan atau Perencana:

1. Mengkaji kebenaran dokumen kontrak sesuai dengan biaya waktu dan mutu.

2. Melakukan pengawasan dan mengendalikan pekerjaan sesuai dengan dokumen kontrak antara lain: rencana kerja dan syarat-syarat (RKS), gambar desain dan detail-detail, rencana anggaran biaya, serta jadual.

3. Wajib melaporkan jalannya pekerjaan kepada pemilik dan menjaga kepentingan-kepentingan pemilik akan kemungkinan yang merugikan akibat kesalahan atau ketidaksempurnaan pelaksanaan.

4. Membuat laporan bulanan yang menyangkut aspek realisasi biaya dan kemajuan pekerjaan.

5. Keputusan yang diambil oleh direksi lapangan sesuai dengan isi dan maksud dari dokumen kontrak.

6. Memeriksa gambar - gambar pelaksanaan dan contoh yang perlu dipersiapkan oleh kontraktor.

7. Wajib melakukan peninjauan ke lapangan untuk memeriksa kesesuaian pelaksanaan dengan gambar kerja, RKS dan segala perubahan yang ada dalam dokumen kontrak.

8. Wajib memberitahukan perbaikan bila terdapat ketidak sesuaian pelaksanaan dengan dokumen kontrak. Memeriksa contoh bahan bangunan yang dibutuhkan dalam pelaksaan projek tersebut.

9. Membuat laporan bulanan yang menyangkut aspek realisasi biaya dan progres.

10. Memeriksa contoh bahan yang diserahkan oleh pemborongn agar bahan yang dipakai dengan bahan yang dipakai sesuai.Tugas konsultan perencana berdasarkan acuan dari pedoman kerja antara arsitek dengan pemberi tugas, dalam SK Dirjen Cipta Karya No. 5/KPTS/CK 1984 dijelaskan bahwa tugas perencana mencakup beberapa lingkup pekerjaan, antara lain :

1. Lingkup Pekerjaan Pokok Pembuatan sketsa gagasan rancangan pelaksanaan detail lengkap. Pembuatan uraian dan syarat pekerjaan yang mencakup uraian umum dan syarat administratif serta teknis. Penyusunan rancangan anggaran biaya. Turut mengawasi dan menyeleksi proses pelelangan.

2. Lingkup Pekerjaan

Lingkup pekerjaan pelengkap adalah pekerjaan yang mungkin dilakukan dalam keadaan tertentu untuk mendukung perencanaan, yaitu : Pembuatan maket dan gambar perspektif. Penyelidikan tanah. Penelitian dan pemetaan tapak. Pencarian dan pengadaan data. 3. Lingkup Kerja Khusus

Merupakan pekerjaan yang memerlukan keahlian khusus di luar bidang arsitektural. Seperti perhitungan konstruksi beton bertulang, konstruksi baja, instalasi listrik, dan pekerjaan lainnya.wewenang konsultan perencanaan adalah :

1. Mengubah rancangan bangunan : Perencanaan secara tertulis mempunyai wewenang untuk memerintahkan pemborong memulai pengawasan terpadu dan mengadakan perubahan.

2. Melakukan pekerjaan tambahan : Perencana juga mempunyai wewenang untuk segera memerintahkan pemborong memulai pengawasan terpadu agar melakukan persetujuan terlebih dahulu dari pemberi tugas asal sesuai dengan jumlah biaya dalam pos pekerjaan tak terduga. Pekerjaan tersebut adalah pekerjaan yang tidak tercantum dalam uraian syarat-syarat serta tidak secara tegas disimpulkan dalam gambar-gambar arsitektural.

3. Menilai pembayaran angsuran kontraktor: Perencana berwenang menilai berdasarkan prestasi pekerjaan pada hari pemeriksaan sehingga pemborong berhak atau tidak untuk menerima seluruh atau sebagian pembayaran.2.2.6 Hak dan Kewajiban Konsultan Perencana

Menurut IAI (Ikatan Arsitek Indonesia) dan keputusan Dirjen Cipta Karya 1991 mengenai hubungan kerja antara arsitek dan pemberi tugas, perencana mempunyai beberapa hak antara lain :

1. Perencana berhak menerima imbalan jasa sesuai dengan peraturan.

2. Perencana berhak menolak segala bentuk penilaian estetis dan hasil rancangan baik yang dilakukan oleh pengawas maupun pemberi tugas.

3. Perencana berhak mengembalikan tugas yang diberikan dengan alasan-alasan sebagai berikut :

a. Pertimbangan individu

b. Adanya kekuasaan di luar kedua belah pihak

c. Akibat kelalaian pemberi tugas

Kewajiban perencana menurut aturan dari IAI adalah :

1. Arsitek berkewajiban menanggung yang diderita oleh pemberi tugas sebagai akibat langsung dari kesalahan yang dibuat, yang dapat dihindari dengan keahlian serta tata cara pelaksanaan yang lazim.

2. Arsitek berkewajiban untuk menanggung semua akibat segala pekerjaan apabila kesalahan tersebut dilakukan oleh arsitek secara sengaja.2.3 Prosedur Mendapatkan Proyek

Secara umum konsultan perencana untuk mendapatkan pekerjaan dari Owner (pemilik proyek), antara lain :

a. Berdasarkan Pada Petunjuk Langsung

Konsultan perencana diundang langsung oleh pemilik proyek (Owner) dalam hal ini ada beberapa pertimbangan yang mendorong pemilik proyek yang mengadakan kerjasama yaitu berdasarkan pada pengalaman kerja yang telah dilakukan oleh kedua belah pihak, prestasi kerja, atau atas referensi dan masukkan dari pihak lain tentang konsultan yang bersangkutan. Selanjutnya perencana menerima Kerangka Acuan Kerja (KAK) dari pemberi tugas sebagai acuan dan pedoman untuk pekerjaan perencanaan. Setelah menerima KAK, maka konsultan perencana membuat usulan Pra Rencana sesuai dengan waktu yang telah ditentukan. Pra Rencana ini meliputi :

a) Konsep perencanaan.

b) Design awal (denah, tampak).

c) Usulan penawaran biaya (fee) perencanaan.

Kemudian usulan design dipresentasikan kepada pemberi tugas, di mana dalam tahap ini konsultan perencana akan mendapatkan koreksi atau langsung disetujui. Apabila belum disetujui, maka konsultan harus mengadakan revisi terhadap pra rencana yang diusulkan. Setelah usulan pra rencana disetujui, maka pemberi tugas memberikan surat perintah (SPK) sebagai dasar konsultan perencana untuk melakukan kerja sepenuhnya.

b. Berdasarkan Lelang Terbuka

Proyek yang akan ke konsultan perencana oleh pemilik proyek diumumkan baik itu melalui media massa maupun dengan cara-cara lain yang lazim dilakukan untuk memberitahukan kepada semua konsultan perencana. Dalam hal ini semua konsultan yang sesuai klasifikasinya dan sudah memenuhi syarat sebagai rekanan pemilik proyek mengirimkan dokumen sebagai peserta lelang. Pemilik proyek kemudian mengundang konsultan yang mendaftar dan memenuhi syarat untuk mengambil lelang dan KAK. Kemudian peserta lelang dalam batas waktu tertentu membuat usulan pra rancangan dan penawaran fee perencanaan. Bouwer akan meyeleksi dan memanggil konsultan yang dianggap mengajukan usulan terbaik dalam hal ini design maupun harga fee perencanaan. Bila semua sudah disetujui maka pemberi tugas akan menerbitkan surat perintah kerja (SPK) yang berarti konsultan perencana berhak untuk melakukan perencanaan dan wajib tunduk terhadap segala ketentuan pada SPK.

c. Berdasarkan Pada Lelang Terbatas

Pada prinsipnya hampir sama dengan lelang terbuka hanya saja diundang beberapa konsultan perencana saja. Hal ini bertujuan untuk memudahkan proses penentuan konsultan dengan catatan rekanan yang diundang sudah diketahui reputasinya.

2.3.1 Tata Cara Penanganan Proyek

Sebuah proyek arsitektur selalu memerlukan keputusan tentang tatacara serah terima hasil pekerjaan. Uraian mengenai penyerahan hasil pekerjaan (project delivery) tidak dapat dipisahkan dengan keputusan awal tentang bagaimana perancangan proyek akan diselenggarakan. tetapi sebelum menguraikan lebih lanjut mengenai project delivery, ada baiknya dijelaskan sedikit mengenai beberapa istilah proyek untuk menyamakan persepsi.

1. Design as Building

Istilah Design and Build merupakan pengertian tentang tatacara penyelenggaraan proyek dimana proses perencanaan dan proses pelaksanaan konstruksi proyek dilakukan oleh satu pihak tertentu dan diikat secara hukum melalui kontrak dengan Pemberi Tugas. Secara umum, untuk proyek-proyek yang dilaksanakan dengan pola Design and Build, terdapat 2 (pihak) yang mengikatkan diri dengan kontrak kerja yaitu Pihak Pemberi Tugas dan Pihak Pelaksana Pekerjaan. Walaupun demikian, kadangkala diperlukan keahlian lain yaitu Konsultan Pengawas/Manajemen Proyek/Manajemen Konstruksi yang bekerja untuk dan diikat kontrak dengan Pihak Pemberi Tugas.

Tugasnya adalah melakukan dan melaporkan hasil pengawasan pekerjaan kepada Pemberi Tugas. Sementara itu, pembiayaan pelaksanaan pekerjaandapat dilakukan berdasarkan prestasi pekerjaan (dengan tahapan pembayaran), atau dibayarkan setelah pekerjaan selesai 100% dan disetujui oleh Pemberi Tugas (turn-key project).2. Turn Key Project.Proyek yang dilakukan dengan pola Turn-key Project adalah pola pekerjaan dimana masing-masing pihak yang terlibat mengikatkan diri dengan kontrak kerja, tetapi Pihak Pemberi Tugas akan melakukan pembayaran pekerjaan setelah prestasi pekerjaan selesai 100% dan telah disetujui oleh Pemberi Tugas. Dengan kata lain, Pelaksana Pekerjaan (Konsultan Perencana, Konsultan Pengawas/Manajemen Konstruksi dan Kontraktor, baik sendiri-sendiri, sekaligus maupun kombinasi dari pihak-pihak tersebut) membiayai dirinya sendiri sampai pekerjaannya selesai 100% dan disetujui oleh Pemberi Tugas. Pada cara ini sangat penting pada saat awal untuk menyepakati hal-hal mengenai kualitas bangunan, perkiraan nilai pekerjaan, tatacara pembiayaan dan pembayaran total pada akhir pekerjaan.3. Fast TrackSesuai dengan namanya, secara bebas istilah fast track dapat dibaca sebagai jalur cepat, yaitu melaksanakan tahapan-tahapan pekerjaan secara bersamaan agar diperoleh solusi dengan lebih cepat tanpa mengorbankan kualitas hasil pekerjaan. Sebagai contoh pekerjaan fast track ini adalah, tahapan pekerjaan pelaksanaan konstruksi di lapangan sudah dimulai tanpa menunggu tahapan pekerjaan perancangan selesai 100%. Umumnya pada pekerjaan dengan cara fast track adalah pentingnya kesepakatan mengenai hal - hal pokok yang tidak boleh berubah lagi pada tahap pekerjaan selanjutnya.4. Tradisional.Proses perancangan diselesaikan tuntas baru diadakan lelang pekerjaan untuk Kontraktor. Dalam proses ini juga lazim bahwa shop drawings (gambar detail pekerjaan khusus, misalnya detail profil alumunium) disiapkan oleh Kontraktor pelaksana pekerjaan dan atau pemasok terpilih.5. Design and Build.

Kontrak kerja dilakukan terlebih dahulu antara Pemberi Tugas dengan Kontraktor design and build, dan kemudian seluruh perancangan, termasuk gambar kerja, dilakukan oleh Kontraktor tersebut.6. BridgingKombinasi antara kedua cara tersebut diatas. Seorang arsitek (kontrak ataupun in-house) menyiapkan konsep rancangan dan atau pra-rancangan untuk dilelangkan kepada Kontraktor atau Kontraktor design and build. Selanjutnya dokumen pengembangan rancangan sampai dokumen pelaksanaan diselesaikan oleh Kontraktor tersebut. Dalam cara ini diperlukan 2 (dua) fungsi arsitek yang berbeda, yaitu pada tahap awal perancangan, sebagai arsitek perancang, dan pada tahap penyelesaian dokumen perancangan, sebagai architect of record. Walaupun demikian, lazim juga ditemui arsitek kedua menyelesaikan seluruh dokumen perancangan sebelum dilelangkan kepada Kontraktor. Contoh proyek seperti ini adalah, misalnya, Pemberi Tugas memilih arsitek asing untuk mengerjakan pra-rancangan dan kemudian menunjuk arsitek lokal untuk meneruskan pekerjaan perancangan sampai selesai.2.3.2 Macam-Macam Proyek

Menurut R.D. Achibald (1976) macam proyek adalah sebagai beikut :

1. Proyek Kapital (Modal) Meliputi Pembebasan tanah, pembelian material dan peralatan dan konstruksi.

2. Proyek Pengembangan adalah proyek dimana perencana hanya mengembangkan proyek yang telah ada.

3. Proyek Pengembangan dan penelitian.

4. Proyek Sistem Informasi.

5. Proyek yang berkaitan dengan manajemen perusahan

2.3.3 Sumber Proyek

Ditinjau dari asal proyek, terdapat dua sumber proyek yang berbeda keadaanya, antara lain:

1. Proyek Pemerintah:

Syarat resmi untuk menangani projek pemerintah adalah harus berbadan hukum. Hal ini dimaksudkan untuk mengatur agar kontraktor selalu mematuhi segala peraturan yang ditetapkan.Kontraktor yang telah mendaftarkan dirinya ke Departemen Pekerjaan Umum (DPU) berhak mendapatkan projek dari pemerintah maupun dari pihak swasta. Dalam melaksanakan projek pemerintah, kontraktor mendapatkan pengawasan dari dinas jawatan gedung-gedung, konsultan ahli, dan owner. Untuk melaksanakan sebuah projek, harus diawasi oleh BPK (Badan Pengawas Keuangan). Badan ini akan mengadakan proses pemeriksaan guna mengatur keuangan yang berhubungan dengan uang pemerintah.

Diagram 3.1(Sumber : Perolehan proyek)

2. Proyek Swasta

Bila owner berbentuk perusahaan pada umumnya direktur perusahaan mengangkat seorang pemimpin projek tidak jarang perusahaan swasta menggunakan jasa konsultan untuk mengawasi pekerjaan proyek.

2.3.4 Pihak-Pihak yang Terlibat di dalam Proyek

Suatu proyek merupakan suatu lingkup pekerjaan dan organisasi yang sangat kompleks susunannya terdapat bagian yang masing-masing merupakan ahli dalam bidangnya. Pembagian semacam ini adalah bertujuan untuk menciptakan suatu mekanisme kerja yang teratur dan rapi sehingga pelaksanaan proyek tersebut dapat berlangsung dengan lancar. Adapun pihak yang terlibat dalam pekerjaan ini adalah sebagai berikut :

1. Pemberi Tugas

Adalah seseorang atau badan hukum, baik itu pemerintah maupun swasta dalam arti badan usaha yang didirikan oleh seseorang atau sekelompok orang dengan modal sendiri. Atas keuntungan perusahaan tersebut maka dikenakan pajak oleh pemerintah, yang mempunyai gagasan untuk membuat suatu bangunan serta menyampaikan keinginannya pada seorang ahli bangunan untuk merencanakan apa yang dikehendaki serta besarnya biaya yang diperlukan dalam proyek tersebut.2. Konsultan Perencana

Adalah seseorang atau badan hukum sebagai pihak yang menerima tugas dari pemilik proyek untuk merencanakan dan memberikan penjelasan yang tertuang dalam bentuk gambar rencana dalam batas yang telah ditentukan baik itu secara teknis maupun administratif.Adapun pihak yang bergabung dalam konsultan perencana ini meliputi bidang keahlian khusus, seperti :

Arsitektural.

Struktur dan konstruksi.

Mekanikal dan elektrikal.2.3.5 Konsultan Pengawas

Yang di maksud dengan konsultan pengawas adalah badan yang ditunjuk oleh pemimpin proyek setelah melalui seleksi konsultan dengan mengajukan usulan kerja, melakukan tugas dan tanggung jawab seperti yang telah dituangkan dalam kontrak atau perjanjian kerja pengawasan dan bertanggung jawab kepada pimp-inan proyek.

2.3.5.1 Hak dan Kewajiban Konsultan Pengawas

Hak konsultan pengawas :

1. Mengambil keputusan dalam memecahkan masalah yang timbul dalam proyek.

2. Menghentikan pekerjaan dan pengadaan klien terhadap hal yang tidak sesuai dengan rencana.

3. Melakukan penundaan dan pengadaan klien terhadap hal yang tidak memenuhi ketentuan dalam kontrak.

4. Memperbaiki kesalahan rencana pekerjaan maupun gambar.

Kewajiban dan tugas konsultan pengawas :

1. Pengolahan dan pengawasan mencakup

Pengesahan sub kontraktor dan sub pemborong meliputi kemampuan teknis, keuangan, dan administrasi yang bersangkutan.

Menetapkan, menyediakan, dan mengkoordinir tenaga ahli yang khusus.

Meminta keputusan arsitek perencana yang menyangkut perubahan arsitektural yang perlu dilakukan. Meminta penjelasan mengenai hal-hal yang kurang jelas dalam rancangan dan perencanaan.

2. Pengawasan administrasi

Menyelenggarakan surat-menyurat yang berkaitan dengan pelaksanaan proyek.

Membuat laporan berkala mengenai kegiatan pembangunan kepada pemberi tugas.

Mencatat dan menghitung pekerjaan ataupun pengurangan pekerjaan.

3. Pengawasan teknik

Menjalankan pelaksanaan kualitas, bahan, peralatan, tenaga, hasil pekerjaan, waktu, serta cara-cara pelaksanaan sesuai dengan perjanjian pemborong. Wewenang konsultan pengawas :

1. Meminta kontraktor untuk mengadakan pengetesan terhadap bahan dan peralatan.

2. Melakukan penilaian prestasi kerja kontraktor.

3. Membatalkan pembelian dan mencabut pekerjaan dari tangan pemborong, menyerahkan persetujuan pekerjaannya pada pemborong lain tanpa pemberitahuan kepada pemilik proyek.

4. Memberitahukan persetujuan, menolak atau mengadakan perubahan terhadap rencana kerja yang telah dibuat kontraktor.

5. Membatalkan contoh bahan apabila tidak sesuai dengan apa yang diminta.

2.3.5.2 Lingkup Pekerjaan Konsultan Pengawas

1. Time schedule pekerjaan

Pada suatu proyek, pihak pengawas diberikan waktu oleh pemilik proyek untuk menyelesaikan proyek dalam waktu yang telah ditentukan. Untuk dapat mengendalikan serta mengontrol suatu proyek ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya,maka dibuat time schedule dan diagram kurva S.

Time schedule merupakan rencana waktu yang digunakan untuk memulai kegiatan pembangunan sampai bangunan tersebut selesai dibangun, di mana ini menjadi pedoman bagi kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan sehari-harinya agar pekerjaan berjalan lancar dan efisien.

Data yang diperlukan untuk menyusun time schedule adalah sebagai berikut :

Gambar konstruksi dan arsitekturnya.

Peraturan dan syarat sesuai bestek.

Situasi proyek.

Waktu yang tersedia.

Jenis pekerjaan.

Material dan alat yang tersedia serta jumlah tenaga kerja dan ahlinya.

Data pelaksanaannya memiliki dua time schedule yang didalamnya terdapat diagram kurva S :1. Diagram kurva S rencana, yaitu diagram kurva S dari prosentase pekerjaan yang direncanakan untuk dicapai setiap minggunya.

2. Diagram kurva S pelaksanaan, yaitu diagram kurva S dari prosentase pekerjaan yang dilaksanakan setiap minggunya.

Faktor yang harus diperhatikan dalam menyusun time schedule, yaitu :

1. Kemampuan untuk kebutuhan tenaga manusia.

2. Peralatan dan fasilitas.

3. Urut-urutan pekerjaan dan waktu pelaksanaan.

4. Material yang dibutuhkan.

5. Biaya yang tersedia.Tujuan dari pembuatan time schedule adalah :

1. Untuk mencapai waktu pelaksanaan yang telah diatur dengan efektif dan efisien.

2. Untuk mencapai urut-urutan pekerjaan dan penyediaan tenaga dan bahan secara sistematis.

3. Untuk mencapai hasil fisik.

Sedangkan fungsi time schedule adalah :

1. Sebagai pegangan bagi kontraktor.

2. Sebagai sarana pengaturan pelaksanaan pekerjaan.

3. Sebagai sarana pengontrol / pengendali terhadap pencapaian prestasi dan penentuan sanksi.2.3.6 Tahapan Perancangan

Di dalam membangun suatu proyek sebelumnya harus di adakan terlebih dahulu proses merancang, dan tahapan tersebut antaralain :

1. Tahap Persiapan, yaitu :

a. Tahap Konseptual

Kegiatan utama dalam tahap konseptual adalah melakukan studi kelayakan terhadap analisis pendahuluan dari gagasan yang telah disusun atau dirumuskan dan dapat digambarkan sebagai berikut :

Memantau Peluang Pengkajian Pendahuluan Kerangka Acuan Studi Kelayakan

Pasar

Formulasi

Pasar

Teknis

gagasan

Teknik

Ekonomi

LingkupKerja Jadwal dan biaya

Financial

Financial Ekonomi

AMDALMelihat keperluanb. Tahap definisi atau Tahap Perencanaan dan pemantapan (PP)

Pada tahap ini dilakukan pengkajian yang lebih mendalam mengenai keterkaitan antara gagasan dan peluang yang tersedia agar dapat ditarik kesimpulan yang mantap untuk menanamkan investasi atau melaksanakan proyek. Kegiatan utama dalam tahap ini adalah :

1. Melanjutkan analisis terhap hasil hasil kegiatan tahap konseptual dalam arti lebih mendalam dan terperinci sehingga kesimpulanya cukup mantap untuk dipakai sebagai dasar pengambilan keputusan perihal kelangsungan investasi atau proyek.

2. Menyiapkan perangkat seperti data kriteria dan spesifikasi teknik engineering dan komersial yang selanjutnya dipakai untuk menyiapkan dokumen tender dan kontrak.

3. Menyusun perencanaan dan membuat keputusan strategis, yaitu berkaitan dengan garis besar penyelenggaraan proyek seperti jenis kontrak, filosofi desain, komposisi pendanaan, dan lain lain.

4. Memilih peserta proyek yang terdiri dari para kontraktor calon peserta tender.

Hasil yang diperoleh dari tahap Definisi (PP) adalah dokumen kontrak tender yang terdiri dari :

a. Gambar gambar rencana dan detail arsitektural dan struktur

b. Spesifikasi teknis dan administrasi

c. Waktu pelaksanaan

d. Daftar volume pekerjaan (Bill of quality)

e. Rencana anggran biaya (RAB)2. Tahap Implementasi

Komponen kegiatan utama dalam tahap ini berbeda beda untuk setiap macam proyek, tetapi secara umum kegiatan utama dalam tahap ini dapat dibagi sebagai berikut :a. Mengkaji lingkup kerja proyek dan membuat program implementasi

b. Melaksanakan pekerjaan desain engineering terinci (tahap drawing), pengadaan material dan peralatan, pabrikasi, instalasi (konstruksi).

c. Melakukan perencanaan dan pengendalian biaya, waktu dan mutu.

d. Menutup proyek, termasuk kegiatan inspeksi akhir, uji coba, dan praoperasi.

e. Menyerahkan hasil proyek kepada pemilik.

f. Menyelesaikan masalah asuransi, klaim dan keuntungan proyek.

Tahap selanjutnya yaitu tahap operasi atau utilitas yang dilaksanakan setelah tahap implementasi tidak termasuk dalam tahap siklus proyek, karena dalam tahap ini ornasasi / owner mulai memakai, memproduksi dan memelihara produk hasil akhir proyek. Atau dengan perkataan lain tahap ini tidak termasuk dalam siklus proyek karena sudah merupakan kegiatan operasional.Untuk menghasilkan suatu perencanaan dan perancangan yang optimal, maka prosesnya dilakukan melalui tahap tahap tertentu. Tahapan tersebut secara terperinci sangat bergantung dari besar kecilnya suatu proyek. Tetapi secara umum, tahap tahap perencanaan proyek tadi tidak terlepas dari langkah langkah berikut :

a. Pemberi tugas (owner), menyampaikan maksudnya kepada konsultan perencana.

b. Konsultan perencana menerima maksud tersebut, menyusun program kebutuhan owner, melakukan studi literatur, survey lapangan dan menganalisanya.

c. Bertitik tolak dari hasil analisa tersebut, kemudian diajukan usulan gambar gambar skematik (denah, tampak dan potongan) atau studi maket serta taksiran biaya secara global.

d. Setelah mendapat persetujuan owner dengan segala penambahan dan pengurangan, barulah gambar gambar tersebut dikembangkan menjadi gambar - gambar pelaksanaan.Pada tahap ini, juga dibuat rencana kerja dan syarat - syaratnya serta rincian rencana anggaran biaya proyek tersebut. Adapun rangkaian proses perencanaannya secara detail, tersusun sebagai berikut :1) Studi pendahuluan

Kegiatan yang dilakukan pada langkah pertama ini adalah menetapkan apa yang menjadi tujuan, seberapa besar biaya yang tersedia, studi awal pada lokasi / tapak yang akan direncanakan, menentukan program kebutuhan ruang serta alokasi waktu perencanaan.

2) Studi pendekatan

Langkah selanjutnya adalah melakukan pendekatan masalah untuk melahirkan beberapa alternatif pemecahan tentang standar ruang, pengelolaan ruang, organisasi ruang, konsep dasar tapak, konsep dasar bentuk bangunan dan estimasi biaya.

3) Desain skematik

Berdasarkan kegiatan sebelumnya, kemudian arsitek mengevaluasikan hasil analisa ke dalam bentuk gambar. Yang menjadi output pada tahap ini adalah denah, tampak, potongan dengan atau tanpa perspektif. Usulan gambar -gambar skematik ini disampaikan kepada owner untuk dimintai persetujuannya dan kemudian dimasukkan ke Dinas Tata Bangunan untuk mendapatkan izin membangun. 4) Pengembangan desain

Desain yang sudah disetujui tersebut kemudian dikembangkan lagi sampai ke gambar yang lebih detail. Pada tahap ini pula, gambargambar tersebut dilengkapi dengan uraian syarat dan kualitas bahan bangunan yang dipakai yang terhimpun dalam suatu rencana kerja dan syarta-syarat serta taksiran biaya (RAB). Keluaran dari tahap ini gambar-gambar kerja dengan semua syarat syaratnya yang siap untuk dilaksanakan ( bestek en voor waarden).

5) Pelelangan

Dengan selesainya gambar - gambar kerja tersebut, oleh pemberi tugas kemudian dijual kepada kontraktor untuk dilaksanakan pembangunannya.Untuk menghadapi proses pelelangan ini, konsultan perencana wajib menyiapkan dokumen pelelangan sebanyak jumlah kontraktor yang mengikuti pelelangan. Kemudian diberikan kepada kontraktor beberapa hari sebelum lelang dimulai.

Dokumen pelelangan yang harus dibuat tersebut, mencakup :

a) Gambar - gambar perencanaan

b) Rencana kerja dan syarat syarat

c) Alokasi waktu pelaksanaan

d) Volume pekerjaan (bill of quantity)

e) Formulir penawaran dan aturan - aturan tentang pemasukannya.

f) Aturan main lainnya yang dibutuhkan untuk mengikuti pelelangan.

Hasil akhir dari tahap ini adalah ditetapkannya kontraktor yang akan melaksanakan pekerjaan pembangunan proyek tersebut.6) Pelaksanaan dan pengawasan

Kedua langkah ini berjalan bersamaan. Pelaksanaan pembangunan dilakukan oleh kontraktor sedangkan pengawasan dilakukan oleh konsultan yang merencanakan proyek tersebut atau konsultan lain yang ditunjuk oleh pemberi tugas.Direksi lapangan selaku pengawas mempunyai beberapa ,tugas, yakni :

a) Mengawasi jalannya pembangunan agar sesuai dengan gambar kerja dan syarat syarat yang telah ditentukan.

b) Membuat berita acara tiap tahap pekerjaan.

c) Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan untuk memeriksa kemajuan pekerjaan untuk dibandingkan dengan time schedule yang ada.

d) Mencatat kejadian - kejadian di lapangan.

e) Memberi peringatan bila kontraktor menyimpang.

f) Mengusulkan perubahan-perubahan jika memang perlu.

7) PenyerahanAkhir dari semua proses perencanaan adalah penyerahan proyek oleh kontraktor pelaksana kepada pemberi tugas. Penyerahan pertama dilakukan setelah pekerjaan telah rampung 100%, sedangkan penyerahan kedua dilakukan dalam kurun waktu tertentu setelah masa pemeliharaan selesai.Pada umumnya setelah penyerahan pertama, pembayaran termin disisakan 5 % hingga saat penyerahan kedua.SUMBER PROYEK

PEMERINTAH

SWASTA

PENUNJUKAN

TENDER

PENUNJUKAN

TENDER

Sumber : Perolehan proyek