6

BAB II

DATA AWAL PROYEK

Judul : Rumah Susun Linggawastu, Bandung

Status Proyek : Fiktif

Pemilik Proyek : Pemerintah dan swasta

Sumber Dana : Pemerintah dan swasta

Lokasi : Jl. Linggawastu, kelurahan Tamansari, kecamatan Bandung Wetan.

Batas – batas lahan :

Utara : Kawasan perkampungan Tamansari

Selatan : Jl.Wastukencana

Barat : Jl. Cihampelas

Timur : Jl. Linggawastu

Luas Lahan : +/- 2,7ha

Luas Bangunan : +/- 3,8ha

Kepadatan : 725 jiwa / ha

Persyaratan Teknis :

KDB : 40%

KLB : 1,6

GSB : 5m

Ketinggian bangunan maksimal : 12 lantai

7

2. 1 Lokasi Berdasarkan fungsi dan sasaran pengguna yang telah dijelaskan sebelumnya

demikian juga dengan RTRW kota Bandung, maka lokasi yang akan disusulkan berada di

kawasan kampung Pangumbahan, Linggawastu, kelurahan Tamansari, Kecamatan

Bandung Wetan, Bandung. Berada di belakang fungsi komersial dan jasa Jl. Cihampelas

yang membentuk suatu daerah kantung perkotaan dengan masyarakat dan budayanya yang

heterogen. Berbatasan dengan kawasan perkampungan Tamansari pada sebelah utara, Jl.

Wastukencana sebelah selatan, Jl. Cihampelas sebelah barat, dan Jl. Linggawastu sebelah

timur.

Gambar 2.1 Lokasi proyek rumah susun

2. 1. 1 Rencana Pengembangan Rumah Susun di Kawasan Tamansari

Merujuk kepada RTRW kota Bandung 2013 mengenai penanganan permasalahan

slum area (daerah kumuh). Tindak lanjut dari rencana tersebut adalah pembangunan

hunian vertikal berupa rumah susun berwawasan lingkungan. Rumah susun tersebut

ditujukan bagi masyarakat terutama masyarakat berpenghasilan rendah yang terkena

langsung urban renewal. Tujuan utama dari pembangunan rumah susun tersebut adalah

untuk perbaikan kualitas sosial dan ekonomi lingkungan; peningkatan intensitas

penggunaan lahan; dan jika memungkinkan penambahan densitas lahan.

8

Sasaran utama program rumah susun ini adalah masyarakat dengan penghasilan

sampai dengan Rp. 1.300.000,00 per bulan. Rencana metode sistem penyewaan adalah

sebagai berikut:

Masyarakat berpenghasilan lebih dari Rp. 1.300.000,00 per bulan mengikuti

mekanisme pasar.

Masyarakat berpenghasilan antara Rp. 500.000,00 – Rp. 850.000,00 dan Rp.

850.000,00 – Rp. 1.300.000,00 tidak dibebani untuk pengembalian lahan.

Masyarakat berpenghasilan sampai dengan Rp. 350.000,00 dan antara Rp. 350.000,00 –

Rp. 850.000,00 akan diterapkan tarif sewa yang relatif sangat murah dengan bantuan

subsidi dari pemerintah atau subsidi silang.

(sumber: RTBL kawasan Tamansari – Cihampelas; laporan interim September 2007)

2. 2 Peraturan Dan Standar Yang Digunakan

Secara garis besar, peraturan dan standar yang digunakan dalam perencanaan

pembangunan rumah susun di kawasan perkotaan adalah sebagi berikut:

Kepadatan Bangunan Dimaksudkan untuk mencapai pemanfaatan dan pendayagunaan lahan yang optimal

sesuai fungsinya.

1) luas lahan yang tertutup bangunan maksimum sama dengan 40%, sedangkan 60%

dari luas lahan digunakan untuk halaman dan atau ruang terbuka.

2) Luas lahan untuk fasilitas ruang terbuka (taman, tempat bermain anak dan lapangan

olah raga) sekurang – kurangnya 20%.

3) Luas lahan untuk fasilitas lingkungan terhadap lahan bersama seluas – luasnya

30%.

Tata Letak

Tata letak rumah susun mempertimbangkan keterpaduan bangunan, lingkungan,

kawasan dan ruang. Mempertimbangkan faktor-faktor kemanfaatan, keselamatan,

keseimbangan dan keserasian.

Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian

Jarak antar bangunan dan ketinggian ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap

bahaya kebakaran, pencahayaan dan pertukaran udara secara alami, kenyamanan, serta

kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota.

Jenis Fungsi Rumah Susun

9

Jenis fungsi peruntukan rumah susun adalah untuk hunian dan dimungkinkan dalam

satu Rusun/ kawasan Rusun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha.

Luasan Satuan Rumah Susun

Luas satuan rumah susun minimum 21 m2, dengan fungsi utama sebagai ruang

tidur/ruang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur.

Transportasi Vertikal

Rumah susun bertingkat rendah dengan jumlah lantai maksimum 6 lantai,

menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal; Rusun bertingkat tinggi dengan jumlah

lantai lebih dari 6 lantai, menggunakan lift sebagai transportasi vertikal.

(sumber: kebijakan dan rencana strategis pembangunan rumah susun di kawasan

perkotaan tahun 2007 – 2011; dan konsep perencanaan dan perancangan arsitektur

rumah susun sederhana Departemen Pekerjaan Umum)

2. 3 Pemahaman Tipologi Bangunan

2. 3. 1 Tinjauan Tentang Rumah Susun

1) Jenis – Jenis Rumah Susun

Rumah susun sebagai bangunan berlantai banyak dapat diklasifikasikan sebagai berikut ini:

a) Menurut penyelenggara pembangunan rumah susun

BUMN / BUMD

Koperasi

BUMS

Swadaya masyarakat

b) Berdasarkan kepemilikan

Sistem sewa (setiap hak yang muncul dengan nama atau dalam bentuk apapun yang

bertujuan untuk memperoleh hak mempergunakan sesuatu perumahan atau tempat

tinggal dengan membayar secara periodik), dibagi menjadi 3 macam, yaitu:

1. Sewa biasa, yang tidak terikat batas waktu

2. Sewa beli, sebagai angsuran pembelian

3. Sewa kontrak, yang terikat dengan batas waktu

Sistem pembelian secara langsung.

c) Berdasarkan jumlah lantai per unit hunian

Simpleks: semua kebutuhan unit seperti ruang tidur, ruang makan, ruang keluarga,

dapur, kamar mandi dan lain – lain dilayani dalam satu lantai (1 unit = 1 lantai).

10

Dupleks: ruang tidur dan ruang keluarga berada di lantai atas / maisonette (1 unit =

2 lantai).

Tripleks: ruang servis berada di lantai bawah (1 unit = 3 lantai).

d) Berdasarkan pencapaian secara vertikal

Walk up: pencapaian vertikal dengan menggunakan tangga

Elevated: menggunakan lift, biasanya untuk rumah susun dengan ketinggian lebih

dari 4 lantai.

e) Berdasarkan akses sirkulasi horizontal

1. Exterior corridor

Kelebihan: penghawaan dan pencahayaan koridor dan

unit baik.

Kekurangan: sirkulasi lebih boros, pemakaian lahan lebih besar.

2. Interior corridor

Kelebihan: pemakaian lahan lebih efisien.

Kekurangan: sirkulasi lebih boros; penghawaan dan

pencahayaan koridor dan unit kurang baik (gelap).

3. Multiple exterior access

Kelebihan: privasi penghuni lebih baik, pencahayaan

dan penghawaan lebih baik.

Kekurangan: akses bertetangga jadi lebih jauh.

4. Multiple interior access

Kelebihan: privasi penghuni lebih baik

Kekurangan: pencahayaan dan penghawaan tidak

alami ruang sirkulasi.

5. Tower

Kelebihan: setiap unit mendapat cahaya dan sirkulasi udara yang

baik

Kekurangan: sirkulasi di tengah gelap, penghawaan kurang baik.

11

6. Multi tower

Kelebihan: privasi penghuni lebih baik,

semua unit dan jalur sirkulasi mendapat

pencahayaan maksimal.

Kekurangan: struktur mahal,

pemanfaatan lahan menjadi boros.

(sumber: Joseph de Chiara, Time Saver Standars for Residential development, Mc. Graw –

Hill New York)

2). Tinjauan Rumah Susun di Indonesia Dan Faktor – Faktor Yang Mempengaruhi

Perlembangannya

a) Aspek Ekonomi

Keterbatasan ruang dan lahan yang tersedia, dengan adanya rumah susun berarti

meningkatkan kualitas lahan dan daya tampung lahan.

Daya beli masyarakat

Lokasi, dengan pertimbangan ekonomis, banyak usaha untuk membangun rumah susun

dekat dengan pusat kegiatan kota, dengan tujuan:

1) Dekat jarak antara tempat kerja dan perumahannya, sehingga para pekerja dapat

menghemat waktu.

2) Biaya transportasi dapat dihemat.

3) Bekerja dapat efisien dan efektif.

4) Dapat mewujudkan integrasi dengan keluarga, karena dapat menjalin aspek

sosialisasi dengan baik.

Biaya konstruksi rumah susun akan lebih mahal daripada biaya pembangunan rumah

tunggal. Misalnya: untuk membangun unit T-21, harga konstruksinya lebih mahal 2

kali lipat dari pada pembangunan rumah tunggal dengan tipe yang sama.

Tingginya harga tanah di pusat kota, padahal sebenarnya pusat kota adalah tempat yang

cocok untuk membangun rumah susun karena dekat dengan pusat kegiatan.

b) Aspek Sosial

1) Ketersediaan fasilitas sosial, seperti fasilitas pendidikan, tempat belanja sehari – hari,

dan tempat – tempat rekreasi terutama bagi rumah susun untuk kalangan menengah ke

bawah.

12

2) Faktor kebiasaan, terbiasa hidup di rumah tunggal, menyebabkan masyarakat harus

dapat beradaptasi dengan lingkungannya yang baru, yang sama sekali berbeda dengan

cara hidup yang sebelumnya.

3) Budaya, penghuni rumah susun terdiri dari banyak keluarga dengan latar belakang

sosial dan budaya yang berbeda – beda. Kondisi ini bisa menimbulkan kesulitan dalam

menjalin hubungan sosial antar penghuninya.

2. 4 Tinjauan Teori Yang Berhubungan 2. 4. 1 Inclusionary Housing

Kampung Pangumbahan berada di lahan kantung perkotaan dari jalan Cihampelas

dengan karakter masyarakatnya baik budaya maupun kelas ekonomi yang heterogen,

sehingga teori yang berhubungan adalah inclusionary housing. Inclusionary housing adalah

pengembangan kawasan perumahan di daerah padat yang komposisi masyarakatnya

bercampur dari masyarakat berpenghasilan rendah sampai berpenghasilan tinggi. Dengan

demikian pengembangannya meliputi keluarga dari berbagai golongan penghasilan.

Berikut ini adalah beberapa pendekatan dalam sistem inclusionary housing, yaitu:

Lahan hibah (donasi)

Pengembang mendonasikan (atau menjual dengan harga murah) sebagian tapak

kepada pengembangan hunian terjangkau atau kepada pengembang perumahan

nonkomersial.

Penambahan kepadatan

Penambahan kepadatan dan pergantian penggunaan fungsi lahan untuk

memperbaiki kualitas kapasitas pengembangan perumahan. Dengan hal ini akan

mengganti kerugian finansial dari dampak kebutuhan pengembangan lahan

(infrastruktur).

Sistem inclusionary housing memberikan beberapa keuntungan yaitu menciptakan

komunitas yang tereintegrasi dari perbedaan level penghasilan dan dekonsentrasi daerah

kemiskinan. Dengan sistem inclusionary housing, para pekerja dapat tinggal dekat dengan

daerah tempat mereka bekerja, sehingga mengurangi beban pengeluaran transportasi

mereka.

13

2. 4. 2 Registered Social Landlords (RSL)

Berdasarkan kepemilikan tanah, kampung Pangumbahan dimiliki oleh beberapa

tuan tanah, maka pendekatan teori yang berhubungan adalah Registered Social Landlords

(RSL). RSL telah banyak dikembangkan dalam sistem perumahan di berbagai negara,

namun di Indonesia sendiri belum begitu dikenal. RSL adalah nama secara teknis untuk

seorang social landlord yang telah terdaftar di dalam badan perumahan. RSL adalah

penyedia utama dari jenis perumahan sosial. Perumahan sosial sendiri adalah perumahan

yang terjangkau yang dikhususkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Secara

teknis social landlord adalah seorang tuan tanah yang menyumbangkan sebagian atau

seluruh tanahnya untuk keperluan penyediaan lahan perumahan atau infrastruktur.

Pada proyek yang akan di desain, di asumsikan bahwa para tuan tanah merupakan

social landlord yang bersedia bekerja sama dengan pemerintah setempat dalam keperluan

penyediaan lahan perumahan atau infrastruktur.

2. 4. 3 Karakteristik Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)

Sebagian besar penduduk di kampung Pangumbahan merupakan MBR, oleh sebab

itu diperlukan teori mengenai karakteristik MBR dalam kemampuan memenuhi kebutuhan

dasar ataupun kemampuan dalam pelaksanaan peran sosial.

a) Kemampuan dalam memenuhi kebutuhan dasar

Sebagian besar pengeluaran lebih terkonsentrasi untuk makan sehari-hari dan

masih di bawah standar. Jenis pekerjaan yang mereka mempunyai keterkaitan dengan

rendahnya tingkat pendidikan dan keterampilan, sehingga untuk mengakses peluang

pekerjaan yang lebih baik relatif sulit.

b) Kemampuan dalam Pelaksanaan Peran Sosial

Peran sosial yang dilaksanakan oleh keluarga MBR lebih banyak bersifat intern,

lebih terkonsentrasi dalam urusan keluarga. Mereka tidak begitu aktif untuk melakukan

kunjungan keluarga, rekreasi, dan kegiatan lain yang berkaitan dengan kelembagaan.

Kegiatan ini tidak dijadikan sebagai kegiatan prioritas. Besarnya tuntutan kebutuhan

keluarga membutuhkan konsentrasi lebih besar sehingga waktu mereka lebih banyak

dihabiskan untuk mencari nafkah dan mengatasi permasalahan yang dihadapi.

c) Strategi Menghadapi Permasalahan Keluarga.

Optilalisasi sumber daya manusia (SDM), seprti melakukan aktivitas sendiri,

memperpanjang jam kerja, memanfaatkan atau mengerahkan anggota keluarga

untuk memperoleh penghasilan.

14

Penekanan / pengetatan pengeluaran keluarga, misalnya pengeluaran biaya untuk

sandang, pangan, biaya sosial, transportasi, kesehatan, pendidikan, dan kebutuhan

sehari-hari lainnya.

Pemanfaatan jaringan (relasi sosial) untuk keperluan ekonomi, seperti memininjam

uang kepada tetangga dan mengutang ke warung terdekat,. Kondisi ini

menunjukkan, bahwa di antara mereka mempunyai solidaritas yang kuat dan saling

percaya.

Berdasarkan karakteristik MBR di atas, maka diperlukan suatu area komersial dalam tapak

untuk membantu memenuhi kebutuhan dasar. Pendekatan desain yang membantu dalam

hal sosialisasi antar penghuni juga diperlukan.

2. 4. 4 Arsitektur berwawasan perilaku

Berdasarkan karakteristik penghuni yang akan menghuni bangunan, maka

diperlukan suatu teori arsitektur berwawasan perilaku. Bangunan sebagai suatu wadah

kegiatan mempengaruhi kegiatan orang – orang yang terjadi di dalamnya. Kegiatan orang –

orang secara fisik di dalam bangunan dapat diprediksikan, terlihat pada gambar di samping.

Hanya pada situasi yang ekstrem saja delapan orang akan tidur bersama. Yang kurang

sering adalah suatu grup pria

dan wanita tidur bersama.

Suatu bangunan akan

menghasilkan suatu perilaku

tertentu dan berperan dalam

mengatur hal tersebut. Agar

bangunan menjadi fleksibel,

maka harus diperhatikan hal –

hal berikut ini:

Kegiatan sosial yang

ditampung bangunan.

Derajat fleksibilitas yang

dinyatakan oleh tiap

kegiatan.

“kebebasan – kebebasan”

yang mempengaruhi atau

akan dipengaruhi. Gambar 2. 2 Interaksi fisik yang mungkin dari 1 – 8 orang

15

Latar belakang dan sasaran penghuni.

Perilaku seseorang dalam bangunan akan dipengaruhi oleh personal space dan

territorial behaviour. Terrirorial behaviour merupakan batas (peraturan) wilayah antara

ruang seseorang dengan ruang milik orang lain. Kepemilikan dalam personal space

mengindikasikan bahwa sebuah ruangan secara khusus dimiliki oleh individu atau

kelompok. Personal space dan territorial behaviour dapat dipengaruhi oleh hal – hal

berikut ini:

Non fisik : kebudayaan, sifat individu, konteks, dan hubungan.

Fisik : indoor dan outdoor, ketinggian langit – langit, bukaan, audio, cahaya

(terang – gelap), dan bau.

Adanya sebuah teritorial yang jelas dibutuhkan untuk:

Survival, untuk mempertahankan eksistensinya dari invasi orang lain.

Organizer, untuk mengatur daerah teritorialnya sebagai pembatas antar teritori

miliknya dan milik orang lain.

Identity, untuk menentukan identitas di suatu daerah.

Walaupun MBR mempunyai hubungan sosial yang erat antara satu dan yang lainnya,

namun jika berlebihan akan menyebabkan ketidaknyamanan dan konflik. Oleh sebab itu,

dalam bangunan harus didesain agar kualitas personal space dan territorial behaviour

dapat terjaga tanpa mengabaikan hubungan sosial yang terjadi.

Kesimpulan

Dalam suatu daerah yang berkepadatan cukup tinggi di mana masyarakat yang

mendiami daerah tersebut bercampur antara golongan ekonomi atas dan bawah, maka

kebijakan inclusionary housing dapat diterapkan agar komposisi masyarakatnya lebih

terintegrasi. Sementara dalam mengupayakan tersedianya perumahan bagi masyarakat

miskin, pemerintah dapat melakukan kerja sama dengan para pemilik tanah dengan

persentase tertentu, di mana pemilik tanah akan mendapatkan keuntungan tertentu dengan

menyediakan sebagian atau seluruh tanahnya untuk penyediaan sarana atau prasarana

permukiman. Untuk menciptakan hunian yang nyaman bagi penghuninya dibutuhkan suatu

pendekatan perilaku untuk menganalisa perilaku dan keinginan target sasaran agar terjadi

kepuasan saat mendiami hunian tersebut.

16

2. 4. 5 Studi Preseden

a) Rumah Susun Sarijadi Bandung

(sumber: studi lapangan)

Berada di Kecamatan Sukasari, Kelurahan Sukarasa, Bandung. Dibangun tahun

1979 di atas lahan seluas 3.8 ha, dengan 864 unit rumah dari tipe 36. Diperuntukkan untuk

golongan bawah yang mempunyai variasi penghasilan antara 100 ribu -1 juta rupiah

perbulan. Terdiri dari 9 blok rumah susun berlantai empat. Satu blok terdiri dari 64 unit

rumah. Luas masing-masing unit adalah 36 m2. Setiap blok memiliki masing-masing 1

ruang serbaguna dan kantor.

Bentukan dan Orientasi Massa

Massa blok berbentuk persegi panjang. Umumnya bentuk ini mempunyai sirkulasi

udara yang lebih baik, namun membutuhkan ruang yang lebih banyak pada lahan.

Sistem Sirkulasi Bangunan

Setiap blok hanya memiliki sistem sirkulasi horizontal di lantai dasar. Satu-satunya

sarana hubungan antar unit rumah adalah tangga.

Sistem utilitas

Setiap massa tidak memiliki shaft khusus untuk jalur-jalur utilitas, hanya sebatas

menggunakan pipa-pipa yang diletakkan di dinding luar.

Sistem ventilasi bangunan

Kebutuhan penghawaan di perumahan susun ini dipenuhi dengan bukaan-bukaan

jendela yang cukup besar dengan aliran udara Timur-Barat. Sampai dengan ketinggian

lantai 3, aliran angin masih normal, sedangkan pada lantai 4, aliran angin sudah lebih kuat,

kurang nyaman untuk kegiatan luar rumah.

Gambar 2. 3 Lingkungan rumah susun Sarijadi

17

Keamanan terhadap Bahaya Kebakaran

Penanganan terhadap bahaya kebakaran sangat sederhana, hanya dengan

menempatkan tangga monyet darurat di dinding luar bangunan. Selain itu tidak tersedia

sarana-sarana penanganan keamanan terhadap

bahaya kebakaran yang lain.

b) Rumah Susun Manis Dan Rumah Susun

Alam Jaya

(sumber: www.suarapembaruan.com;

www.tangerangkota.go.id)

Kedua rumah susun dibangun dengan

konsep dasar menggabungkan peran serta

pemerintah setempat dan warga sekitarnya termasuk pemilik tanah (social Landlord) dalam

penyediaan lahan. Hal tersebut berdasarkan diskusi oleh Ir. Yus Ruslan Achmad MS

(Ketua Bappeda kota Tangerang tahun 1992), Ir. Tjuk Kuswartojo (ITB) dan Ir. Johan

Silas dari (ITS). Dalam diskusi tersebut dihasilkan beberapa formula dalam perancangan

pembangunan rumah susun di kota Tangerang, yaitu:

Lahan disediakan oleh perorangan/masyarakat setempat,

Biaya membangun disediakan oleh APBD sebagai dana awal untuk digulirkan

Uang sewa diperoleh dari para karyawan industri di sekitarnya;

Pihak Pemda melobby perusahaan pabrik sekitar untuk mau memanjar uang sewa para

karyawannya dengan perhitungan pertimbangan ekonomi dan waktu bagi karyawannya

dalam mencapai pabrik

Setelah lima belas tahun, bangunan rumah susun sewa mutlak menjadi milik pemilik

lahan yang menyediakan.

H. Napis di Kelurahan Alam Jaya bersedia menyediakan lahan seluas 0,25 Ha.

Dibangunlah rumah susun pada tahun 1994-1996 yang terdiri dari 2 buah blok berlantai 4.

Masing-masing blok terdiri dari 48, dengan ukuran masing-masing kamar ukuran 3m x 6m

yang dapat dihuni oleh 2 orang

Selain H. Napis, dilakukan juga lobby terhadap pemilik tanah di Kelurahan Manis

Jaya, Kecamatan Jatiuwung, Kota Tangerang. Para tuan tanah (Koko dan Abun) bersedia

menghibahkan lahan 1ha kepada pemerintah. Sedangkan sisa 11ha untuk pengembangan

apartemen. Di atas lahan satu hektar tersebut dibangun rumah susun 2 blok bertingkat 4

sebanyak 128 kamar, ukuran 3m x 7m dan dapat dihuni 2 orang. Pada tahun 2003. lahan

Gambar 2. 5 Rumah susun Manis

18

yang masih bisa dibangun didirikan bangunan rumah susun 11/2 twin block (3 block) yang

dana pembangunannya berasal dari bantuan Departemen Kimpraswil berlantai 5 dengan

jumlah kamar 144. masing-masing kamar ukuran 3m x 7 m.

c) Rumah Susun Kemayoran

(sumber: www.liputan6.com; www.kompas.com)

Merupakan bagian dari program peremajaan hunian perkampungan kota ke

perumahan yang berkepadatan tinggi. Luas areal rumah susun ini sebesar 30ha. Sasaran

penghuni adalah masyarakat yang terkena langsung program peremajaan ditambah dengan

sebagian unit yang dijual bebas kepada masyarakat lain. Alokasi rumah susun berdasarkan

kebutuhan ruang keluarga yang bersangkutan, dengan standar 7 – 9m2 per jiwa. Jadi bila

anggota keluarga yang bersangkutan akan mendapat sebuah unit F-42 atau 2 buah unit F-

21. kesempatan ini hanya diberikan kepada masyarakat yang memiliki tanah dan bangunan,

sedangkan penyewa diberi kesempatan untuk menyewa unit rumah susun F-18 (sewa rata –

raata pada tahun 1994 Rp. 1000 per hari). Semua rumah susun memiliki 5 lantai dengan

sirkulasi vertikal tangga.

2. 5 Kriteria Perancangan Berdasarkan hasil “tinjauan teori yang berhubungan” dan “studi preseden” pada

subbab sebelumnya, maka dapat disimpulkan bahwa sebuah rumah susun agar dapat

mengakomodasi setiap kegiatan yang terjadi di dalamnya sebaiknya memenuhi kriteria

sebagai berikut di bawah ini:

Penghuni rumah susun cenderung memodifikasi unit huniannya, terutama perubahan

lay out hunian sesuai dengan kebutuhan keluarganya dan berbagai perbaikan pada

dinding, lantai dan langit langit. Oleh sebab itu dibutuhkan sebuah desain satuan unit

yang fleksibel, sehingga dapat mengakomodasi setiap perubahan yang terjadi di

dalamnya pada masa sekarang ataupun yang akan datang.

Gambar 2. 6 Rumah susun Kemayoran

19

Hunian sering kali berubah fungsi menjadi tempat usaha bahkan dilantai atas rumah

susun. Oleh sebab itu harus dipikirkan sebuah tempat untuk mengakomodasi kegiatan

tersebut (adaptasi budaya di darat => rumah sebagai tempat usaha) sehingga tidak

terjadi konflik di dalam rumah susun, baik antar penghuni ataupun antar fungsi.

Denah open lay out sesuai untuk masyarakat kampung kota, karena dapat memberikan

keleluasaan dalam mengubah loy out ruangan sesuai dengan kebutuhannya masing –

masing, terutama pada satuan unit hunian dengan luasan yang sempit.

Rumah susun harus mampu menyediakan pencahayaan dan penghawaan alami

semaksimal mungkin bagi penghuninya untuk mengurangi beban pencahayaan dan

penghawaan bantuan.

Sirkulasi merupakan bagian terpenting pada rumah susun karena merupakan puasat

interaksi antar penghuni. Oleh sebab itu sistem sirkulasi yang digunakan harus

semaksimal mungkin mampu menghadirkan sebuah suasana yang nyaman bagi

penghuninya untuk saling bersosialisasi.

Desain rumah susun harus dapat menyediakan sebuah tempat untuk bersosialisasi antar

penghuninya agar tercipta kesehatan sosial.

Kekurangan tempat untuk menjemur selalu menjadi masalah pada hunian berkepadatan

tinggi. Oleh sebab itu desain rumah susun harus mampu mengakomodasi kegiatan

menjemur dan menjadikan tempat tersebut bukan sebagai sumber kekumuhan di dalam

rumah susun.

Daerah di bawah tangga merupakan bagian yang potensial karena disukai anak – anak

untuk bermain dan sering kali tidak terdesain dengan baik.

Penggunaan sistem struktur yang tepat agar dapat mengefisienkan biaya pembangunan.

Desain rumah susun semaksimal mungkin harus dapat mengakomodasi setiap

perubahan yang terjadi di dalamnya, sebagai contoh lahan parkir harus terdesain

dengan baik, karena kehidupan ekonomi penghuni selalu berubah, dan dengan

perubahan itu manusia cenderung ingin memiliki sesuatu yang lebih.

Desain rumah susun semaksimal mungkin harus dapat mengakomodasi setiap kegiatan

budaya hidup di darat, sebagai contoh yaitu budaya memanam di halaman depan.

Desain rumah susun harus dapat mencegah terjadinya konflik teritorialitas antar

cluster, blok, dan antar penghuni.