A. PENGERTIAN LEASINGLeasing adalah perjanjian kontraktual antara lessor dan lessee yang memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan properti tertentu yang dimiliki oleh lessor selama periode waktu tertentu dengan membayar sejumlah uang (sewa) yang sudah ditentukan, yang pada umumnya dilakukan secara periodik. Unsur penting dari perjanjian leasing bahwa hakkepemilikan lessor atas propertinya yang di-lease menjadi berkurang.Oleh karena lease adalah suatu kontrak maka perjanjian yang disetujui oleh lessor dan lessee dapat sangat bervariasi dan hanya dibatasi oleh keinginan kedua pihak tersebut. Durasi (jangka waktu lease) dapat bervariasi dari periode waktu yang pendek hingga seluruh umur manfaat dari aktiva yang bersangkutan. Pembayaran sewa (rental payments) dapat dilakukan dari tahun ke tahun dalam jumlah yang meningkat atau menurun; sementara nilainya dapat ditetapkan terlebih dahulu atau dapat bervariasi dengan penjualan, suku bunga utama, indeks harga konsumen atau beberapa faktor lainnya. B. KEUNGGULAN LEASING Walaupun leasing memiliki kekurangan, tetapi pertumbuhan pengaplikasiannya menunjukkan bahwa lease sering kali memiliki keunggulan tambahan terhadap kepemilikan properti. Beberapa keunggulan yang umumnya dinikmati lessee adalah sebagai berikut:1. Pembiayaan 100% dengan suku bunga tetap. Lease sering ditandatangani tanpa membutuhkan uang muka dari lessee, yang membantu menghemat dana kas yang terbatas, khususnya sangat diinginkan oleh perusahaan baru dan sedang berkembang. Selain itu, pembayaran lease juga sering bersifat tetap sehingga melindungi lessee dari inflasi dan meningkatnya cost uang (cost of money).2. Proteksi terhadap keusangan. Peralatan yang di-lease dapat mengurangi risiko keusangan bagi lessee, dan dalam banyak kasus, dapat memindahkan risiko nilai residu kepada lessor.3. Fleksibilitas. Perjanjian lease memiliki lebih sedikit batasan-batasan bila dibandingkan dengan perjanjian utang lainnya. Lessor yang inovatif mampu membuat perjanjian lease disesuaikan dengan kebutuhan khusus lessee. Misalnya, pembayaran sewa dapat diatur untuk memenuhi waktu pendapatan kas yang dihasilkan oleh peralatan yang di-lease sehingga pembayaran dapat dilakukan pada saat peralatan tersebut mulai produktif.4. Pembiayaan yang lebih murah. Beberapa perusahaan menyadari bahwa pembiayaan dengan lease ternyata jauh lebih murah daripada jenis pembiayaan lainnya.5. Pembiayaan di luar neraca (off-balance-sheet financing). Beberapa lease tidak mengakibatkan bertambahnya kemampuan perusahaan untuk melakukan pinjaman. Pembiayaan di luar neraca semacam itu penting bagi perusahaan tertentu.

C. SIFAT KONSEPTUAL LEASESecara singkat, FASB setuju dengan pendekatan kapitalisasi apabila lease serupa dengan pembelian seluruh cicilan, dengan menyatakan bahwa lease yang secara substansial memindahkan seluruh manfaat dan risiko dari kepemilikan properti harus dikapitalisasi. Pemindahan kepemilikan dianggap terjadi hanya jika lease tersebut tidak dapat dibatalkan. Tidak dapat dibatalkan berarti bahwa kontrak lease bisa dibatalkan hanya bila terjadi suatu hal yang bersifat kontinjensi atau ketentuan pembatalan dari penalty kontrak begitu tinggi bagi lessee sehingga kemungkinan pembatalan terjadi sangat kecil. Hanya lease yang tidak dapat dibatalkan yang perlu dikapitalisasi.Dengan demikian, dapat diambil 3 kesimpulan. (1) Karakteristik yang menunjukkan bahwa secara substansial semua manfaat dan risiko kepemilikan yang telah ditransfer harus diidentifikasi. (2) Karakteristik yang sama harus diterapkan secara konsisten kepada lessee dan lessor. (3) Lease yang tidak mentransfer semua manfaat dan risiko secara substansial disebut sebagai lease operasi. Kontrak lease ini tidak perlu dikapitalisasi, tetapi diperlakukan sebagai pembayaran lease dan penerimaan lease.AKUNTANSI OLEH LESSEE

A. PENCATATAN LEASE

Jika lessee mengkapitalisasi lease maka lessee akan mencatat aktiva dan kewajiban yang umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa, lessor yang sudah memindahkan secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan mengeluarkan aktiva dari neraca dan menggantikannya dengan piutang. Jurnal yang dibuat oleh lessor dan lessee dengan asumsi peralatan di-lease dan dikapitalisasi adalah sebagai berikut:

Lessee LessorPeralatan yang di-lease RpXXX Piutang lease (bersih) RpXXXKewajiban lease RpXXX Peralatan RpXXX

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee akan mencatat penyusutan. Lessor dan lessee akan memperlakukan pembayaran lease sebagai pembayaran pokok dan bunga. Jika kontrak lease tidak dikapitalisasi, tidak ada yang dicatat oleh lessee dan tidak ada aktiva yang dikeluarkan dari pembukuan tersebut. Pada saat pembayaran lease dilakukan, lessee mencatat beban sewa dan lessor mengakui pendapatan sewa. Untuk lease yang dicatat sebagai Lease Modal (capital lease), lease harus dianggap tidak dapat dibatalkan, dan memenuhi satu dari lebih empat kriteria berikut ini:1. Lease mentransfer kepemilikan properti kepada lessee.2. Lease memiliki opsi untuk membeli dengan harga khusus (bargain purchase option).3. Jangka waktu lease sama dengan atau lebih 75% dari estimasi umur ekonomis aktiva yang di-lease.4. Nilai sekarang (present value) dan pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya executory) sama dengan atau melebihi 90% dari nilai wajar properti yang di-lease.Lease yang tidak memenuhi salah satu kriteria di atas diklasifikasikan sebagai Lease Operasi (operating lease).

B. KRITERIA KAPITALISASIKeempat kriteria kapitalisasi yang berlaku untuk lease bersifat kontroversial dan sulit diterapkan dalam praktik. Kriteria-kriteria tersebut akan dibahas berikut ini.1. Pengujian Pengalihan KepemilikanJika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee maka lease itu dianggap sebagai lease modal. Kriteria ini tidak bersifat kontroversial dan mudah untuk diterapkan.2. Pengujian Opsi untuk Pembelian dengan Harga Khusus (Bargain Purchase Option)Opsi pembelian khusus adalah sebuah provisi yang memungkinkan lessee untuk membeli properti yang di-lease dengan harga yang secara signifikan lebih rendah dibandingkan nilai wajar properti yang diharapkan pada tanggal opsi itu dapat digunakan. Pada awal lease, perbedaan antara harga opsi dengan nilai pasar wajar yang diharapkan harus cukup besar sehingga realisasi dari opsi bisa dipastikan secara layak.3. Pengujian Umur Ekonomis (Pengujian 75%)Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis aktiva, di mana sebagian besar risiko dan imbalan atas pemilikan barang dialihkan ke lessee maka perlu dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi, penentuan jangka waktu atau masa lease dan umur ekonomis aktiva dapat menimbulkan masalah.4. Pengujian Pemulihan Investasi (Pengujian 90%)Jika nilai sekarang (present value) dari pembayaran lease minimum (minimum lease payments) sama dengan atau melebihi 90% dari nilai pasar wajar aktiva maka aktiva yang di-lease harus dikapitalisasi. Dasar pemikiran untuk pengujian ini bahwa jika nilai sekarang pembayaran lease minimum tidak berbeda banyak dengan harga pasar aktiva maka secara efektif aktiva tersebut dapat dibeli.

C. AKTIVA DAN KEWAJIBAN YANG DIPERLAKUKAN SECARA BERBEDADalam transaksi lease modal, lessee menggunakan lease sebagai sumber pembiayaan. Lessor membiayai transaksi (menyediakan modal investasi) melalui aktiva yang di-lease, dan lessee melakukan pembayaran sewa, yang sebenarnya merupakan pembayaran cicilan. Oleh karena itu, selama umur properti yang di-lease, pembayaran sewa kepada lessor mencakup pembayaran pokok ditambah bunga.1. Pencatatan Aktiva dan KewajibanDalam metode lease modal, lessee memperlakukan transaksi lease seolah-olah aktiva telah dibeli dalam transaksi pembiayaan di mana aktiva diperoleh dan kewajiban diakui. Oleh karena itu, lessee mencatat lease modal sebagai aktiva dan kewajiban pada nilai terendah antara (a) nilai sekarang (present value) dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk cost executory) atau (b) nilai pasar wajar aktiva yang di-lease pada awal lease. Dasar pemikiran untuk pendekatan ini bahwa aktiva yang di-lease tidak boleh dicatat lebih tinggi dari nilai pasar wajarnya.2. Periode PenyusutanSalah satu aspek yang menyulitkan akuntansi untuk penyusutan aktiva yang di-lease yang dikapitalisasi berhubungan dengan periode penyusutan. Jika perjanjian lease mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee (Kriteria 1) atau mencakup opsi pembelian dengan harga khusus (Kriteria 2) maka aktiva yang di-lease dengan cara yang konsisten melalui kebijakan penyusutan norma lessee atas aktiva yang dimilikinya, dengan menggunakan umur ekonomis aktiva. Sebaliknya, jika lease tidak mengalihkan kepemilikan atau tidak mencakup opsi pembelian dengan harga khusus maka aktiva disusutkan selama masa lease.3. Metode Bunga EfektifSelama jangka waktu lease, metode bunga efektif digunakan untuk mengalokasikan setiap pembayaran lease antara pokok dan bunga. Metode ini menghasilkan beban bunga periodik yang sama dengan persentase konstan dari nilai tercatat kewajiban lease. Tingkat diskonto yang digunakan oleh lessee untuk menentukan nilai sekarang dari pembayaran lease minimum harus digunakan oleh lessee ketika mengaplikasikan metode bunga efektif pada lease modal.4. Konsep PenyusutanWalaupun jumlah yang awalnya dikapitalisasi sebagai aktiva dan dicatat sebagai kewajiban telah dihitung pada nilai sekarang yang sama, tetapi penyusutan aktiva dan pengurangan kewajiban adalah 2 proses akuntansi yang independen selama jangka waktu lease. Lessee harus menyusutkan aktiva yang di-lease dengan menggunakan metode penyusutan konvensional; garis lurus, jumlah angka tahun, saldo menurun, unit produksi, dan lainnya.

AKUNTANSI OLEH LESSOR

A. KEUNGGULAN LEASING BAGI LESSORKeunggulan leasing bagi lessor adalah :sebagai berikut.1. Pendapatan bunga. Leasing adalah salah satu bentuk pembiayaan. Oleh karena itu, lembaga keuangan dan perusahaan leasing menganggap leasing sangat menarik karena menyediakan marjin bunga yang kompetitif2. Insentif Pajak. Dalam banyak kasus, perusahaan yang me-lease tidak dapat menggunakan manfaat pajak, tetapi leasing memberikan mereka peluang untuk mengalihkan manfaat pajak semacam itu kepada pihak lain (lessee) berupa pengembalian atas tarif sewa yang lebih rendah dari aktiva yang di-lease.3. Nilai Residu yang Tinggi. Keunggulan lain bagi lessor adalah pengembalian properti pada akhir masa lease. Nilai residu dapat menghasilkan laba yang sangat besar.

Dari sudut pandang lessor, semua lease dapat diklasifikasikan untuk tujuan akuntansi sebagai berikut :1. Lease operasi.2. Lease pembiayaan langsung.3. Lease jenis penjualan.

Kriteria Kapitalisasi (Lessor)Kelompok I1. Lease mengalihkan kepemilikan properti kepada lessee.2. Lease mencakup opsi pembelian dengan harga khusus.3. Jangka waktu lease sama dengan atau lebih dari 75% estimasi umur ekonomis properti yang di-lease.4. Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (kecuali cost executory) sama dengan atau melebihi 90% nilai wajar properti yang di-lease.

Kelompok II1. Ketertagihan pembayaran yang diperoleh dari lessee dapat diprediksi secara layak.2. Tidak ada ketidakpastian yang penting di seputar jumlah biaya/cost yang tidak dapat dibayarkan kembali meskipun telah dikeluarkan oleh lessor menurut lease (apa yang perlu dilakukan oleh lessor secara substansial telah selesai atau biaya masa depan dapat diprediksi secara layak).Mengapa kriteria Kelompok II disyaratkan? Jawabannya bahwa profesi ingin memastikan bahwa lessor telah benar-benar mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan. Jika ketertagihan pembayaran tidak dapat diprediksi atau jika apa yang perlu dilakukan oleh lessor tidak lengkap maka kriteria untuk pengakuan pendapatan belum dipenuhi, dan hal itu harus diklasifikasikan sebagai lease operasi.Perbedaan antara lease pembiayaan langsung dan lease jenis penjualan bagi lessor adalah ada atau tidaknya untung (atau kerugian) produsen atau penyalur: lease jenis penjualan melibatkan keuntungan produsen atau penyalur. Sedangkan, lease pembiayaan langsung tidak memiliki keuntungan tersebut. Keuntungan (atau kerugian) lessor adalah perbedaan nilai wajar properti yang di-lease pada awal lease dengan nilai buku lessor. Umumnya lease jenis penjualan terjadi apabila perusahaan manufaktur atau penyalur menggunakan leasing sebagai sarana memasarkan produk mereka.

D. METODE PEMBIAYAAN LANGSUNG (DIRECT FINANCING LEASE) OLEH LESSORPada hakikatnya, lease merupakan pembiayaan atau pembelian aktiva oleh lessee yang mengharuskan lessor mengganti aktiva yang di-lease dengan piutang pembayaran lease. Informasi yang dibutuhkan untuk mencatat lease pembiayaan langsung (direct financing lease) ditunjukkan pada pembahasan berikut.Perhitungan investasi kotor (piutang pembayaran lease) sering membi-ngungkan karena ketidakpastian mengenai bagaimana memperhitungkan nilai residu. Ingat, bahwa pembayaran lease minimum mencakup hal-hal berikut ini.1. Pembayaran lease (tidak termasuk cost executory)2. Opsi pembelian dengan harga khusus (jika ada)3. Nilai residu yang dijamin (jika ada)4. Denda atau penalty atas kegagalan untuk memperbarui (jika ada)