PENGADAAN LAHAN

HOME

Pengadaan LahanIlustrasi

Kepemilikan Lahan

Ilustrasi

Pengelolaan Lahan

Struktur Ruang Perkotaan

PENGADAAN LAHAN

Dalam pembangunan kota membutuhkan lahan yang luas, BAGAIMANA PENGADAANNYA?

Pengadaan Lahan Secara Konvensional Pembebasan lahan melalui Prosedur Peraturan

Pembebasan lahan melalui Transaksi

Pengadaan Lahan Melalui Konsolidasi Lahan

Land Banking

Pengembangan Lahan Terarah/Guided Land Development

PENGADAAN LAHAN

Pengadaan Lahan Secara Konvensional

Pembebasan lahan melalui prosedur peraturan

Macam-macam tanah yg akan dibebaskan melalui prosedur peraturan :

1. Tanah Negara, yang akan diganti adalah orang-orang yg memiliki kontrak untuk menggarap tanah

2. Tanah Milik

3. Tanah Konsensi

PENGADAAN LAHAN

Pemufakatan

Dibentuk panitia 9 (panitia tanah) yg tugasnya menetapkan :

1. Wilayah pencabutan (wil akuisisi)1. Wilayah pencabutan (wil akuisisi)

2. Besarnya pembebasan (ada hubungan dengan pengukuran keseluruhan tiap persil)

3. Harga ganti rugi

4. Prosedur Peng Hak-an baru

5. Prosedur peruntukan umum

Pencabutan Hak atas Tanah dan Benda-benda yang ada diatasnya dengan UU No. 20 tahun 1961

PENGADAAN LAHAN

Contoh Pemufakatan

Wilayah yang diakuisisi

Sudah : 1. Mempertimbangkan RUTR1. Mempertimbangkan RUTR2. Pengukuran fisik

Dua proses diatas merupakan proses Pemufakatan Panitia 9 dan Masyarakat

Menetapkan besarnya pembebasan

PENGADAAN LAHAN

Pengadaan Lahan Secara Konvensional

Pembebasan Lahan Melalui Transaksi

Melalui Pembelian yang disesuaikan dengan harga pasar.

Dilakukan oleh :

1. Pemerintah, maka tanah menjadi tanah Negara dengan instansi yg mengelola mempunyai HAK PENGELOLA

2. Perorangan/Swasta, maka tanah mjd HGB sesuai UU No. 20/1961. Perorangan/Swasta tdk boleh memiliki HAK MILIK > 2 Ha

Pembelian tanah menyebabkan terjadinya Pergantian Fungsi

Contoh : Tanah Pertanian Irigasi dibeli, maka seharusnya ada PENGGANTIAN TANAH yang NILAINYA > Tanah yang dibeli

Kelemahan FAKTOR LOKASI tidak diperhatikan.

PROSES PEMBEBASAN LAHAN

Status Tanah Negara

PEMDA

BADAN PELAKSANA

DEPARTEMEN PEMEGANG HAK PENGUASAAN

Hak Pengelo-laan A

1

3

4

LAHAN

MASYARAKAT1. Penghuni2. Pemakai

DEVELOPER

BADAN PELAKSANA

BADAN OTORITA

laan A

Hak Pengelo-laan B

HGB TINDAKAN

24a

5

67

PENGADAAN LAHAN

Proses Pembebasan Lahan : Status Tanah Negara

1. Proses penetapan Badan Pelaksana Pembebasan lahan/Pembangunan : (Bila diperlukan dibentuk Badan otorita Pembangunan)

2. Proses Pembentukan dan negosiasi dengan pihak ketiga/swasta : Pembentukan Developer yang akan melaksanakan pembangunan

3. Proses negosiasi dengan Departemen yang bersangkutan sebagai 3. Proses negosiasi dengan Departemen yang bersangkutan sebagai pihak Pemegang Hak Penguasaan atas tanah

4. Proses pengalihan hak berdasarkan perjanjian dengan Departemen yang bersangkutan dengan Pemkot/Pemkab

4a. Pelimpahan Hak Pengelolaan Pemda kepada Badan Pelaksana/Developer

5. Developer melaksanakan tindakan Pelaksana Pembangunan/KONSTRUKSI

6. Proses Pengalihan hak antara Badan Pelaksana/Developer dengan masyarakat calon penghuni/pemakai lewat Proses Jual Beli, sewa atau bentuk lain/HIBAH

7. Proses pembuatan sertifikat bagi masyarakat Penghuni/Pemakai dalam bentuk status HGB atau HAK MILIK (baru)

PROSES PEMBEBASAN LAHAN

Status Tanah Masyarakat

PEMDA

MASYARAKATPEMEGANG HAK

Status Hak A

1

3b

4

3a

LAHAN

MASYARAKAT1. Penghuni2. Pemakai

DEVELOPER

BADAN PELAKSANAHak Pengelo-laan B

Hak Milik/HGB

TINDAKAN

24a

5

6

7

PENGADAAN LAHAN

Proses Pembebasan Lahan : Status Tanah Masyarakat 1. Penetapan oleh Pemda mengenai lahan yg akan dikembangkan sesuai

dengan AZAS KEPENTINGAN UMUM atau sesuai dengan PROGRAM PENATAAN RUANG yg sah.

2. Penetapan/penunjukkan developer yang akan menangani Pembangunan3a. Inventarisasi STATUS HAK yang dipegang oleh masyarakat yang menempati

lahan yang akan dikembangkan3b. Proses NEGOSIASI, MUSYAWARAH & PENETAPAN GANTI RUGI yg layak kpd

masy (Baik Secara Formal lewat Lembaga Pembebasan Lahan ataupun masy (Baik Secara Formal lewat Lembaga Pembebasan Lahan ataupun proses jual beli)

4. Proses pengalihan HAK dari masyarakat pemegang hak kepada Badan Pelaksana Proyek/Developer

4a. Bentuk pengalihan tersebut dpt berupa Hak Pengelolaan yang dipegang oleh Pemda; atau bentuk lain yang merupakan hak bersama yang dipegang oleh developer

5. Developer melaksanakan tindakan Pelaksana Pembangunan (Pematangan Tanah/Konstruksi)

6. Proses pengalihan Hak antara Badan Pelaksana/Developer dengan Masyarakat Calon Penghuni/Pemakai lewat proses jual beli, sewa atau bentuk lain (HIBAH)

7. Proses pembuatan Sertifikat bagi masyarakat penghuni/pemakai (baru) dalam bentuk status hak Guna Bangunan atau bentuk hak lain (sewa, pakai, dsb)

PENGELOLAAN LAHAN

Pengelolaan Lahan (Land Management) adalah upaya penanganan berbagai hal yang berkaitan dengan :

Masalah dan potensi pembebasan

Pengalihan

Pemanfaatan dan penggunaan

Pengendalian dan pengawasan pembangunan pertanahan sesuai dengan kebijaksanaan pertanahan dan rencana TGL yang telah ditetapkan.

PENGELOLAAN LAHAN

Ruang Lingkup Pengelolaan Lahan :

Sistem Pengelolaan Lahan :

1. Instrumental : 2. Teknis :

a. Kelembagaan a. Teknik Pengemb Lhna. Kelembagaan a. Teknik Pengemb Lhn

b. Aspek Hukum b. Pembebasan Lhn

c. Policy c. Pematangan Llhn

d. Peraturan d. Pembangunan Lhn

e. Sistem Pemilikan e. Pengawasan dan

f. Rencana TGL f. Pengendalian Pemb Lhn

g. Prosedur

PENGELOLAAN LAHAN

Proses yang diatur & dikelola dlm Manajemen Lahan meliputi proses sbb :

1. Proses Penyesuaian dan Pencegahan

Proses ini diterapkan pada lahan perkotaan yang pemanfaatan ruangnya sudah ADA/TERJADI,

- Tidak perlu penyesuaian thd Tata Ruang yg - Tidak perlu penyesuaian thd Tata Ruang yg direncanakan atau

- Melakukan tindakan-tindakan pengendalian yg bersifat pencegahan thd kemungkinan terjadinya

pengrusakan/pencemaran lingkungan

a. Status Penguasaan & Pemilikan Hak

b. Penggunaan & Pemanfaatan

c. Gangguan/Kerusakan

d. Police Power : Kewenangan Pemerintah utk mengatur, mengawasi dan mengendalikan (Ps 2 UU PA)

PENGELOLAAN LAHAN

2. Proses Pengalihan, Pembebasan/Pencabutan

Proses ini diterapkan pada lahan perkotaan yang pemanfaatan ruangnya TIDAK SESUAI dgn penataan ruang, sehingga perlu,

- Pengalihan Hak, pembebasan

- Tidak perlu dipindahkan Masy (Konsolidasi Tanah)

a. Pengalihan hak, jual beli

b. Eminent Domain : Tindakan mengambil alih/pencabutan hak atas tanah (UU PA Ps

18 dan Keppres 55/1985 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaks Pemb utk Kepentingan Umum)

PENGELOLAAN LAHAN

3. Proses Perubahan dan Pengadaan

Proses ini diterapkan utk MENCARI LAHAN yg sesuai dgn kebutuhan lahan utk menerapkan kegiatan pembangunan perkotaan YANG SAMA kegiatan pembangunan perkotaan YANG SAMA SEKALI BARU/BELUM PERNAH ADA SEBELUMNYA,

Proses rumit krn didalamnya tjd proses 1&2

a. Konsolidasi Lahan

b. Bank Lahan

c. Pengenaan insentif dan disinsentif

d. Kelestarian Lingkungan

PENGELOLAAN LAHAN

4. Azas Saling Ketergantungan

Memperhatikan keterkaitan & Ketergantungan dengan pihak-pihak lain,lain,

a. Kerjasama berbagai pelaku & kepentingan (participatory Approach)

b. Keterpaduan rencana & program

c. Kesesuaian dgn keadaan sekitarnya/lingkugan

PENGELOLAAN LAHAN

Unsur-unsur Pengelolaan LahanUnsur-unsur yg menjadi pertimbangan dasar dalam sistem pengelolaan lahan adalah :

1. Undang-undang Pertanahan/UUPA

2. Kebijaksanaan Pertanahan/Land Policy

3. Rencana TGL/Land Use Plan

4. Sistem Perpajakan Lahan/PBB

5. Ideologi Pembangunan & Perekonomian

6. Pola Pemilikan Lahan

7. Politik Pertanahan yang dianut

PENGELOLAAN LAHAN

Lembaga Pengelola LahanPengelolaan lahan dapat dilakukan oleh :

1. Lembaga Pemerintah (Nasional, Daerah)

2. Lembaga Swasta

3. Badan Usaha Milik Pemerintah

4. Lembaga Semi Pemerintah

5. Badan Koperasi

6. Lembaga Swadaya Masyarakat

7. Kelompok Masyarakat

Sesuai dengan ketentuan yang berlaku

PENGELOLAAN LAHANMasalah Lahan Perkotaan

Bagaimana Menyediakan lahan untuk dimanfaatkan bagi pemb kota pada waktu, lokasi dan harga yan tetap.

PEMERINTAH

Supply

PENYEDIAAN LAHAN SULIT

Investasi Sarana Prasarana

6b

74

6

6a2

15c

Harga & Nilai Tanah/Lahan Semakin Tinggi)

Masy Pemakai Tanah yg sangat membutuhkan

SWASTA/DEVELOPER

Supply Terbatas & Langka

SPEKULASI

Kebutuhan Meningkat

UrbanisasiAlamiah

PENYEDIAAN LAHAN MAKIN SULIT

MASYARAKAT PEMILIK LAHAN

KOMODITI MENGUNTUNGKAN

4

5

2b2a

2

63

1

3

5c

5b

4d

4b

4c4a

PENGELOLAAN LAHAN

Aspek-aspek strategis Penataan Ruang dan manajemen Lahan Perkotaan

MANAJEMEN LAHAN(Aspek instrumentasi & teknis dlm

Penyed, Pemanf, Pengend Lhn)

SDA

PENATAAN RUANG KOTA

LINGKUNGAN STRATEGIS(Keadaan Dlm negeri, keadaanLuar negeri & Ekonomi Global)

KONDISI KOTA YANG DIINGINKAN

KONDISI PADA SAAT INI

SDA

Keg Usaha

(KU)

SDM

SDB(Binaan)

PENGELOLAAN LAHAN

Keterangan :

SDA

Tanah, air, udara, SDA lainnya, flora dan fauna.

SDB

Prasarana lingkungan, utilitas sosial dan fasilitas sosial.

SDM

Jumlah penduduk, struktur, in-out migrasi, tenaga kerja, tingkat pendidikan dan kelembagaan.

Kegiatan Usaha

Pembiayaan, perdagangan & jasa, industri, pemerintahan, pertanian, peraturan & perundangan, budaya dan politik.

STRUKTUR RUANG KOTA

Ada 3 konsep yg dihasilkan scr empiris :1. Konsep KONSENTRIK Oleh Burgess 1925

Zona-zona dlm kota berkembang secara radial :

Perkembangan pola penggunaan lahannya berpusat pada 1 titik, kemudian berkembang ke segala arah secara radial.

Menurut dia : [ LU ] = f [ r ]

TGL adl fungsi dari jarak

Latar belakang dari segi sosial

1

2

3

4

5

CONCENTRIC-ZONE CONCEPT1. CBD2. Zone of Transition3. Zone of Workingmens Homes4. Zone of Better Residences5. Zone Commuters

STRUKTUR RUANG KOTA

2. Konsep SEKTORAL Oleh Hoyt 1939

Terjadi pemisahan-pemisahan pengguaan lahan yang sebenarnya Gradialterjadi seperti itu karena adanya kegiatan-kegiatan fungsional

Contoh : golongan menengah ke atas mencari tempat tinggal yang nyaman jauh dari CBD, sehingga menyebabkanpergerakan yang berbentuk Gradial.pergerakan yang berbentuk Gradial.

Menurut dia : [ LU ] = f [ a ]

TGL adalah fungsi aksial/akses/sumbu-sumbu

Latar belakang dari segi ekonomi

Persamaan Burgess & Hoyt : pada dasarnya keduanya berbicara tentangdistribusi Income dari penduduk

STRUKTUR RUANG KOTA

Konsep SEKTORAL Oleh Hoyt 1939

SECTORAL-ZONE CONCEPT1. CBD2. Wholesale & Light Manufacturing3. Low-Class Residential4. Middle Class Residential5. High Class Residential

23

3

3

31

4

4

3

33 5

2

2 5. High Class Residential42

2 Sektor

Aksial

Pendapat Hoyt tentang SPATIAL PATTERN, berdasarkan :1. SOCIAL RANK

Contoh : Tingkat sosial dari penduduk secara aksial/sektoral2. URBANIZATION

Lebih menggambarkan pd struktur keluarga/individu (types of house hold)3. Segregation

Peranan etnik, adanya rasa kebersamaan (unity). Contoh : Cina Town.

STRUKTUR RUANG KOTA

3. Konsep MULTIPLE NUCLEI Oleh Mc. Kenzie 1933, Harris & Ullman (1945, 1962)

a. CBD tidak hanya pada 1 tempat

b. Multiple Nuclei ada, karena adanya kesempatan-kesempatan ygdimanfaatkan sektor-sektor sehingga terbentuk kumpulan-kumpulan aktivitas

c. Berkorelasi antara harga tanah dengan land use

3

3

3

4

4

5

7

5

8

2

6

9

1

3

MULTIPLE NUCLEI CONCEPT1. CBD2. Wholesale & Light Manufacturing3. Low-Class Residential4. Middle Class Residential5. High Class Residential6. Heavy Manufacturing7. Outlying Business District8. Residential Suburb9. Industrial Suburb

KEPEMILIKAN TANAH/LAHANLAND TANURE

Tanah merupakan karunia Tuhan yg diberikan kepada :

Raja

Marga/Masyarakat, yaitu Hak Ulayat (Kepala Adat yang merupakanhak perorangan atas tanah

Barat (Hukum tanah Administratif Hindia Belanda (dibuat th 1870 : Agrarische Wet)

Hak ulayat :Hak ulayat :

a. Hak bersama yang dimiliki oleh Marga

b. Dalam penggunaannya ada peranan Kepala Adat

c. Kepala adat membuat peraturan thd hak perorangan atas tanah

d. Hak Ulayat dari tanah adat bisa mjd hak milik jika disetujui olehpenguasa adat setempat.

Hakekatnya : Tanah dan Hak Ulayat merupakan Tanah Negara

Setelah merdeka tdk disetujui hak atas tanah Barat, yaitu dilakukanTransformasi Hak Ulayat menjadi Hak Bangsa UU PA No. 5 Tahun1960 Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria

KEPEMILIKAN TANAH/LAHAN

Hak Atas Tanah

SubyekHak Atas Tanah

1. Hak Milik

2. Hak Guna Usa-ha

3. Hak Guna Bgn

4. Hak pa-kai

5. Hak Se-wa

6. Hak Ga-dai

7. Hak Usa-ha Bagi Hasil

8. Hak Menum-pang

9. Hak Pengelo-laan

1. Lembaga/Instansi Pemerintah

2. BUMN/BUMD

3. NGO (Koperasi)

4. Bank Pemerintah4. Bank Pemerintah

5. BUSN (Swasta)

6. Perush. Modal Asing

7. Badan Perwakilan Asing

8. Badan Hukum Asing

9. WNA

10. WNI

KEPEMILIKAN TANAH/LAHAN

1. Hak Milik

Hak untuk menguasai tanah yg kepemilikannya tidak ada batas waktu, ygdibatasi hanya luasnya. Hanya WNI yg berhak mendapatkannya. Harus dilakukanRegistrasi, bisa dijadikan Agunan. Hak ini bisa diberikan kpd perush, kecualibadan-badan atau lembaga-lembaga sosial/koperasi & Bank Negara. Tanah dengan status hak milik tdk boleh untuk pertambangan

2. Hak Guna Usaha (HGU)

Waktunya dibatasi 25-35 tahun. Bisa diperpanjang s/d 25 tahun (luasnya tdkterbatas).

Waktunya dibatasi 25-35 tahun. Bisa diperpanjang s/d 25 tahun (luasnya tdkterbatas).

Diberikan untuk bentuk-bentuk usaha pertanian, peternakan & perikanan

Diberikan bisa kpd perush-perush, tdk diperbolehkan untuk WNA kecuali sesuaidengan persyaratan-persyaratan investasi

3. Hak Guna Bangunan (HGB)

Waktunya dibatasi s/d 30 tahun. Bisa diperpanjang s/d 20 tahun (luasnya tdkterbatas).

Terutama untuk kegiatan konstruksi, boleh memiliki bangunannya (untuk WNI), WNA tidak diperbolehkan kecuali menggunakan syarat PMA.

Diberikan kepada perush Indonesia, diregistrasi, bisa disahkan, bisa dijaminkan.

KEPEMILIKAN TANAH/LAHAN

4. Hak Pakai

Hak untuk menggunakan hanya untuk 10 tahun

Boleh untuk kegiatan-kegiatan yang berkaitan dengan prodksi, boleh diberikan kepada WNA. Harus diregistrasi, terutama yang boleh diberikan kepada WNA. Harus diregistrasi, terutama yang berasal dari tanah negara

5. Hak Sewa

Dilakukan berdasarkan perjanjian (termasuk jenis penggunannya). Perusahaan dalam negeri dan asing diperbolehkan, tidak diregistrasi, tidak bisa dijaminkan, tidak bisa dipindahkan.

6. Hak Gadai

Mirip dengan hak sewa, melalui perjanjian, tidak diberikan kepada WNA, tidak dilakukan pendaftaran

ILUSTRASI

PENGALIHAN DAN PENGGANTIAN NILAI DAN HARGA LAHAN DENGAN UANG

LAHAN ASAL

PENGGANTIAN DENGAN UANG SESUAI DENGAN HARGA YANG DISEPAKATI

ILUSTRASI

PENGALIHAN DAN PENGGANTIAN NILAI DAN HARGA LAHAN DENGAN UANG DAN KAPLING BARU

LAHAN LAMA

UANG SESUAI DENGAN HARGA YANG DISEPAKATI

KAPLING DI KAWASAN PERMUKIMAN BARU DAN MEMBANGUN RUMAH SENDIRI

DAN

ILUSTRASI

PENGALIHAN DAN PENGGANTIAN NILAI DAN HARGA LAHAN DENGAN UANG, LAHAN, RUMAH INTI

LAHAN LAMA

UANG SESUAI DENGAN HARGA YANG DISEPAKATI

KAPLING DI KAWASAN PERMUKIMAN BARU

DAN

RUMAH INTI

ILUSTRASI

KEUNTUNGAN LAHAN BARU

LAHAN LAMA :1. Besar2. Tidak Sesuai RDTR3. Fasilitas dan Utilitas lingkungan kurang berkembang4. Status Hunian/Status Hukum tidak pasti

LAHAN BARU :1. Lebih kecil2. Sesuai RDTR3. Fasilitas dan Utilitas lingkungan lengkap4. Status Hunian/Status Hukum dikukuhkan5. Rumah Inti6. Tersedia Rumah sewa

ILUSTRASI

PRINSIP TUKAR MENUKAR LAHAN

POTONGAN UNTUK BIAYA PERENCANAAN

POTONGAN UNTUKBIAYA PEMBANGUNAN

LAHAN YANG DIPEROLEH

BIAYA PERENCANAAN : Penyediaan lahan untuk penempatan fasilitas lingkungan (untuk bangunan umum, jalan dll); dan Perencanaannya/Perancangannya.

BIAYA PEMBANGUNAN : Biaya pengadaan dan pematangan lahan, Biaya IMB, Biaya Sertifikat, Pembangunan Jalan, Sekolah, Masjid, Balai Warga, Pasar, Puskesmas, Biaya Operasionil awal, dll)

LAHAN ASAL DI TEMPAT LAMA

LAHAN YANG DIPEROLEHDI BLOK O

ILUSTRASI

CONTOH PERHITUNGAN TUKAR MENUKAR LAHAN

a. Luas Lahan Milik A semula seluas 150 m2 dengan nilai bangunan Rp. 1.000.000,-b. Nilai Ganti Rugi Rp. 30.000 per m2

c. Penggantian Rugi :- Dengan pemotongan biaya perencanaan 30%, nilai lahan dan bangunan Rp.

4.150.000,-

- Tidak dipotong biaya perencanaan 30%, nilai lahan dan bangunan Rp. 5.500.000,-

ILUSTRASI

CONTOH PERHITUNGAN GANTI RUGI

CARA GANTI RUGI 1

DINILAI Rp. 30.000 Per M2

GANTI RUGI LANGSUNG UNTUK LAHAN & BANGUNAN Rp 4.500.000,- + Rp. 1.000.000,-1.000.000,-

NILAI GANTI RUGI LANGSUNG

ILUSTRASI

CONTOH PERHITUNGAN GANTI RUGI

CARA GANTI RUGI II

HARGA GANTI RUGI LAHAN Rp. 30.000,-/m2

NILAI GANTI RUGI DIPOTONG BIAYA PERENCANAAN 30%

Rp. 4.150.000,-

HARGA LAHAN DI BLOK O150 M2 X Rp 30.000,- = Rp. 4.500.000,-HARGA PEMATANGAN LAHAN BLOK O150 M2 X Rp 12.100,- = 1.815.000,-JUMLAH BIAYA LAHAN BARURp. 4.500.000,- + Rp. 1.815.000,-

Rp. 4.150.000,-

UNTUK MEMPEROLEH LAHAN DI BLOK O YANG BERSANGKUTAN HARUS MENAMBAH UANG SEBESAR (Rp. 6.315.000,-) (Rp. 4.150.000,-) = Rp. 2.165.000,-AtauYBS (DI GANTI UANG) MENERIMA TAMBAHAN UANG SEBESAR

(Rp. 5.500.000,-) (Rp. 6.315.000,-) = Rp. 815.000,-

Rp. 6.315.000,-

ILUSTRASI

CARA TUKAR MENUKAR DENGAN RUMAH INTI

HARGA LAHAN MATANG DI BLOK O45 X Rp 30.000,- = Rp. 1.350.000,-

BIAYA PEMBANGUNAN Rp. 3.325.000,-

JUMLAH Rp. 4.675.000,-

YANG BERSANGKUTAN HARUS MENAMBAH UANG SEBESAR (Rp. 4.675.000,-) (Rp. 4.150.000,-) = Rp.525.000,-AtauYBS (YG DIGANTI UANG) MENERIMA TAMBAHAN UANG SEBESAR

(Rp. 5.500.000,-) (Rp. 4. 675.000,-) = Rp. 825.000,-

TERIMA KASIHTERIMA KASIH