KATA PENGANTARAssalamualaikum Wr. WbPuji syukur kami panjatkan kepada allah SWT, karena berkat segala limpahan rahmat serta

ridho-Nya. Kami selaku tim penyusun laporan dapat menyelesaikan tugas dengan tema “uji kelayakan serta investasi ekonomi bangunan komersial”. Tugas ini disusun sebagai sarana untuk mempelajari serta menambah pengetahuan tentang uji kelayakan dan perhitungan investasi bangunan komersil berupa convention hotel dan indoor sport center.

Ucapan terimakasih kami sampaikan kepada semua pihak yang telah membantu dan member dukungan demi terselesaikannya laporan tekno ekonomi bangunan ini. Tidak lupa kami ucapakan kepada:

Bapak Beta Suryokusumo ST.MT. selaku Ketua Mata Kuliah Tekno Ekonomi Bangunan.

Kami selaku tim penyusun, menyadari sepenuhnya bahwa laporan ini banyak memiliki kekurangan serta keterbatasan, olah karena itu saran dan kritik sangat kami harapakan sebagai masukan demi perbaikan dan peningkatan mutu. Harapan kami selaku tim penyusun, semoga laporan uji kelayakan dan perhitungan investasi bangunan komersil memberikan sumbangan dalam khasana ilmu pengetahuan, terutama dalam dunia arsitektur.

Malang 20 November 2012

Tim Penyusun

Daftar Isi

Halaman Judul........................................................................................................................ i

Kata Pengantar....................................................................................................................... ii

Daftar Isi................................................................................................................................. iii

Bab I Pendahuluan .................................................................................................................

1.1 Latar Belakang.........................................................................................................

1.2 Rumusan Masalah...................................................................................................

1.3 Sasaran....................................................................................................................

1.4 Tujuan......................................................................................................................

1.5 Gagasan...................................................................................................................

Bab II DESKRIPSI PROYEK........................................................................................................2.1 Tinjauan ..................................................................................................................2.2 Tinjauan Bangunan Tinggi- Mix Use Building ........................................................2.3 Penjelasan Proyek................................................................................................... 2.4 Tinjauan Tapak........................................................................................................2.5 Program Fungsional.................................................................................................

BAB I PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANGSurabaya sebagai kota terpadat ke 2 di Indonesia dan sebagaiIbukota propinsi menjadi

kota dengan perputaran ekonomi yang paling tinggi di wilayah jawa timur sehingga banyak orang berpindah tempat ke kota ini untuk berinvestasi ataupun melebarkan bisnis di Surabaya. Untuk wilayah surabaya barat sendiri, kebanyakan dipergunakan untuk pengembangan hunian, perdagangan dan juga beberapa lahan digunakan untuk pertanian. untukanyak fasilitas fasiltas yang ditingkatkan oleh Pemkot Surabaya salah satunya dengan pencanangan jalan lintas barat Di surabaya sendiri lahan kosong mulai agak terbatas membuat harga tanah menjadi melonjak naik sehingga itulah diperlukan penataan yang tepat guna misalnya saja dengan membangun bangunan tinggi untuk mengirit lahan .

Dalam membangun bangunan komersial banyak aspek yang diperhitungkan salah satunya melihat keinginan pasar dan kebutuhan di sekitar lahan. Hal ini dilakukan agar bangunan yang telah dirancang dapat termanfaatkan semaksimal mungkin.

Seiring perkembangan , aktivitas dan kebutuhan ruang juga semakin meningkat terutama yang pada daerah kota yang kecenderungan menuntut suatu kepraktisan termasuk dalam melakukan aktifitas . Fenomena ini yang menjadikan developer menyadari bahwa konsep pembangunan multifungsi menawarkan banyak keuntungan dan bisa diterapkan pada kota. Kebanyakan terhadapDalam konteks urban bangunan multi fungsi atau mixed use adalah bangunan yang mengakomodasi beberapa fungsi yang saling menguntuntungakan

1.2 SASARANMengingat bangunan yang dirancang berupa hotel convention dan indoor sport center,

dari fungsi bangunan berupa convention hotel diperuntukan bagi masyarakat kalangan menengah keatas sedangkan untuk fungsi bangunan berupa indoor sport center diperuntukkan untuk semua kalangan pengguna. Untuk convention hotel digunakan untuk melakukan pertemuan serta fasilitas penginapan untuk para pembisnis dan eksekutif. Indoor sport center digunakan untuk aktivitas olahraga dalam ruangan yang diperuntukan bagi semua kalangan. Sehingga :

1. Bangunan ini nantinya dapat memberikan kenyamanan bagi pengguna dan menjadi wadah segala kegiatan sesuai dengan fungsi bangunan yang direncanakan.

2. Diperuntukkan khususnya kepada: para eksekutif, bisnis, pemuda Surabaya dan semua kalanagan keluarga.

1.3 RUMUSAN MASALAH Bagaimana menguji kelayakan suatu proyek pembangunan hotel convention dan indoor

sport center melalui analisa besaraean teknis teknologis dan analisa tekno ekonomi?

Bagaimana keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan utilitas bangunan berlantai banyak dengan perancangan hotel convention dan indoor sport center meleui perhitungan matematis dengan beberapa pendekatan?

1.4 TUJUANTujuan dari analisa perhitungan nilai investasi pada bangunan convention hotel dan indoor sport center ini adalah:

1. Mengetahui hasil uji kelayakan proyek convention hotel dan indoor sport center melalui analisa besaran teknis teknologis dan alaisa teknio ekonomi?

2. Menghasilkan keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan utilitas bangunan berlantai banyak dengan perancangan convention hotel dan indoor sport center.

3. Mengetahui solusi dan sasaran terhadap hasil uji kelayakan pembangunan convention hotel and indoor sport center yang selanjutnya akan ditindaklanjuti melalui evaluasi terhadap kondisi bangunan tersebut.

1.5 GAGASANGagasan dari perancangan convention hotel dan indoor sport center ini adalah

mengusung konsep mixed-use yang memuat nilai arsitektur hijau dengan menciptakan iklim mikro kawasan site yang lebih baik dari kondisi awal kota Surabaya yang panas. Convention hotel ini mngusung konsep hunian tropis basah dan sejuk dengan pemecahan solusi dari tingginya suhu sekitar. Untuk indoor sport center mewadahi aktifitas olahraga yang terpadu dengan fasilitas yang memadai serta dapat meningkatkan kebugaran dan pemenuhan kebutuhan masyarakat Surabaya akan olahraga.

BAB II

DESKRIPSI PROYEK

1. Tinjauan Hotel dan Indoor Sport Center

A. HOTEL

Hotel memiliki beberapa pengertian, antara lain :

a. Hotel adalah suatu bentuk bangunan, lambang, perusahaan atau badan usaha

akomodasi yang menyediakan pelayanan jasa penginapan, penyedia makanan dan

minuman serta fasilitas jasa lainnya dimana semua pelayanan itu diperuntukkan bagi

masyarakat umum, baik mereka yang bermalam di hotel tersebut ataupun mereka yang

hanya menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel itu.

b. Salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau keseluruhan bagian

untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia makanan dan minuman serta jasa lainnya

bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersil. (Keputusan Menteri Parpostel no

Km 94/HK103/MPPT 1987).

c. Bangunan yang dikelola secara komersil dengan memberikan fasilitas penginapan untuk

masyarakat umum dengan fasilitas berupa jasa penginapan, pelayanan makanan dan

minuman, pelayanan barang bawaan, pencucian pakaian, penggunaan fasilitas perabot

dan hiasan didalamnya.

d. Sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa

kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran.

(Lawson, 1976:27)

e. Hotel adalah bangunan yang khusus disediakan bagi orang untuk dapat menginap atau

istirahat, memperoleh pelayanan, dan atau fasilitas lainnya dengan dipungut bayaran,

termasuk bangunan lainnya yang menyatu, dikelola, dan dimiliki oleh pihak yang sama.

Kecuali oeh pertokoan dan perkantoran.

f. Merupakan fasilitas penyedia jasa penginapan/peristirahatan termasuk jasa terkait

lainnya dengan dipungut bayaran, yang mencakup juga motel, losmen, gubuk pariwisata,

wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan dan sejenisnya, serta rumah kos

dengan jumlah kamar lebih dari sepuluh. (UU no. 28 tahun 2009)

g. Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis kuno. Bangunan

publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad ke-17. Maknanya kira-kira, "tempat

penampungan buat pendatang" atau bisa juga "bangunan penyedia pondokan dan

makanan untuk umum”.

h. Suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang

untuk memperoleh pelayanan penginapan berikut makan dan minum. (SK.MenHub. RI.

No. PM 10/PW.391/PHB-77)

i. Suaru tempat dimana disediakan penginapan, makanan, minuman, serta pelayanan

lainnya, untuk disewakan bagi para tamu atau orang-orang yang tinggal sementara

waktu. (American Hotel & Motel Association)

j. Suatu bangunan atau lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makanan, dan

minuman, serta pelayanan umum lainnya untuk umum. (Menurut Webster)

Karakteristik Hotel

1. Perbedaan hotel dengan industri lainnya adalah:

- Industri hotel tergolong industri yang padat modal serta padat karya yang artinya

dalam pengelolaannya memerlukan modal usaha yang besar dengan tenaga pekerja

yang banyak pula.

- Dipengaruhi oleh keadaan dan perubahan yang terjadi pada sektor ekonomi, politik,

sosial, budaya, dan keamanan dimana hotel tersebut berada.

- Menghasilkan dan memasarkan produknya bersamaan dengan tempat dimana jasa

pelayanannya dihasilkan.

- Beroperasi selama 24 jam sehari, tanpa adanya hari libur dalam pelayanan jasa

terhadap pelanggan hotel dan masyarakat pada umumnya.

- Memperlakukan pelanggan seperti raja selain juga memperlakukan pelanggan

sebagai patner dalam usaha karena jasa pelayanan hotel sangat tergantung pada

banyaknya pelanggan yang menggunakan fasilitas hotel tersebut.

2. Beberapa jenis hotel antara lain:

- City Hotel, hotel ini berlokasi di perkotaan, biasanya diperuntukkan bagi masyarakat

yang bermaksud untuk tinggal sementara (dalam jangka waktu pendek). City Hotel

disebut juga sebagai transit hotel karena biasanya dihuni oleh para pelaku bisnis

yang memanfaatkan fasilitas dan pelayanan bisnis yang disediakan oleh hotel

tersebut.

- Residential Hotel, hotel yang berlokasi di daerah pinngiran kota besar yang jauh dari

keramaian kota, tetapi mudah mencapai tempat-tempat kegiatan usaha. Hotel ini

berlokasi di daerah-daerah tenang, terutama karena diperuntukkan bagi masyarakat

yang ingin tinggal dalam jangka waktu lama. Dengan sendirinya hotel ini

diperlengkapi dengan fasilitas tempat tinggal yang lengkap untuk seluruh anggota

keluarga.

- Resort Hotel, hotel yang berlokasi di daerah pengunungan (mountain hotel) atau di

tepi pantai (beach hotel), di tepi danau atau di tepi aliran sungai. Hotel seperti ini

terutama diperuntukkan bagi keluarga yang ingin beristirahat pada hari-hari libur

atau bagi mereka yang ingin berekreasi.

- Motor Hotel (MOTEL), Hotel yang berlokasi di pinggiran atau di sepanjang jalan raya

yang menghubungan satu kota dengan kota besar lainnya, atau di pinggiran jalan

raya dekat dengan pintu gerbang atau batas kota besar. Hotel ini diperuntukkan

sebagai tempat istirahat sementara bagi mereka yang melakukan perjalanan dengan

menggunakan kendaraan umum atau mobil sendiri. Oleh karena itu hotel ini

menyediakan fasilitas garasi untuk mobil.

3. Klasifikasi hotel:

- Hotel Bintang Satu :

a) Jumlah kamar standar minimum 15

b) Kamar mandi dalam

c) Luas kamar standar minimum 20 m²

- Hotel Bintang Dua :

a) Jumlah kamar standar minimum 20

b) Kamar suite minimum 1 kamar

c) Kamar mandi dalam

d) Luas kamar standar adalah 22 m²

e) Luas kamar suite minimum 44 m²

- Hotel Bintang Tiga :

a) Jumlah kamar standar minimum 30

b) Kamar suite minimum 22 kamar

c) Kamar mandi dalam

d) Luas kamar standar minimum 24 m²

e) Luas kamar suite minimum 48 m²

- Hotel Bintang Empat :

a) Jumlah kamar standar minimum 50 m²

b) Kamar suite minimum 3 kamar

c) Kamar mandi dalam

d) Luas kamar standar minimum 24 m²

e) Luas kamar suite minimum 50 m²

- Hotel Bintang Lima :

a) Jumlah kamar standar minimum 100

b) Kamar suite minimum 4 kamar

c) Kamar mandi dalam

d) Luas kamar standar minimum 26 m²

e) Luas kamar suite minimum 52 m²

B. INDOOR SPORT

2. TINJAUAN BANGUNAN TINGGI- MIX USE BUILDING (KONSEP TEORI)

A. Pengertian Bangunan Tinggi

Bangunan tembok dan sebagainya yang berukuran besar sebagai tempat kegiatan seperti

perkantoran, olahraga, penginapan, dll.

B. Pengertian Mix Use:

- Mix Use merupakan penggunaan campuran berbagai macam tata guna lahan atau

fungsi dalam bangunan.

- Mix Use Center adalah suatu kompleks dimana terdapat berbagai macam fungsi

kegiatan termasuk hotel, pusat konveksi, apartemen, perbelanjaan, dll.

- Mix Use Building adalah suatu upayapendekatan perancangan yang berusaha

menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota

sehingga terjadi satu struktur kompleks dimana semua kegiatan dan fasilitas saling

berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat.

Dapat disimpulkan bahwa pengertian Mixed Use Building adalah sebuah bangunan yang

didalamnya terdapat berbagai fungsi yang berbeda jenisnya sehingga perlu adanya organisasi

ruang yang baik dan berpengaruh pada struktur bangunan tersebut.

C. Hal Positif dan Negatif dari Mix Use Building

Manfaat dan kelebihan dari pembangunan Mix Used Building:

- Kelengkapan fasilitas yang tinggi, memberikan kemudahan bagi pengunjungnya

- Peningkatan kualitas fisik lingkungan. Kelengkapan fasilitas yang dirancang dengan

matang dapat memperbaiki kualitas lingkungan.

- Efisiensi pergerakan karena adanya pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas

dalam satu wadah

- Vitalitas dan generator pertumbuhan. Kehadirannya berpotensi meningkatkan

pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan akan layanan

bagi pengguna bangunan.

- Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai fasilitas dalam

satu kompleks atau kawasan dapat mengefisiensikan dana pembangunan misalnya

dalam efisiensi dana pembangunan infrastruktur.

- Menghambat perluasan kota karena perkembangannya ke arah vertikal sehingga

menimilkan perluasan kota secara horizontal.

- Integrasi sistem-sistem merupakan salah satu syarat pembangunan Mixed Use

Building dimana pembangunan fungsi-fungsinya harus dirancang secara integrasi,

saling menguntungkan antar fungsi.

Di sisi lain ada pula dampak negatifnya yang harus diantisipasi:

- Terjadinya skala usaha, dominasi kegiatan. Pemusatan berbagai fungsi dalam satu

kawasan berpotensi menimbulkan dominasi kegiatan dalam bangunan skala besar

bagi investor yang mempunyai dana yang besar.

- Pembangunan Mixed Use Building berpotensi untuk menumbuhkan bangunan

dengan skala yang sangat besar sehingga dapat menimbulkan ketidakseimbangan

dengan skala bangunan yang lainnya di dalam kota.

- Terjadinya ruang-ruang mati. Berkembangnya bangunan Mixed Use Building dapat

mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota yang lain karena kelengkapan

berbagai aktivitas, fungsi, dan fasilitas.

- Penggusuran beberapa pemukiman secara paksa untuk mendapatkan luasan yang

luas agar cukup untuk membangun Mixed Use

- Menghilangkan sense of idencity karena hilangnya ruang-ruang kota yang merupakan

pentas dari aktivitas dan budaya masyarakat kota tersebut.

- Masalah pembebanan kota terutama infrastrukturnya karena pemusatan berbgai

fungsi mengakibatkan ketidakseimbangannya beban bagi infrastrukturnya kota.

3. PENJELASAN PROYEK

4. TINJAUAN TAPAK

Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki konsep hunian yang hijau,

bersih dan modern seperti singapura sehingga sering disebut sebagai singapuranya Surabaya.

Kawasan ini dibentuk sedem ikian rupa mirip dengan Singapura sehingga cluster cluster disini

juga diberi nama seperti kota di Singapura.

a. Orientasi Tapak

Utara : Lahan pengembangan

Selatan : Cluster Meliose Place

Timur : Pemukiman warga

Barat : Kawasan Puri Centra Raya

CITRALAND

b. Pencahayaan

Ketika di pagi hari cahaya matahari terasa hangat di kawasan tapak. Namun ketika sudah

mulai siang sampai sore, cahaya matahari begitu menyengat dan langsung mengenai

tapak. Untuk mensiasati panas dari matahari dengan mendesain bangunan memanjang

dari baratke timur sehingga meminimalisir ruang ruang terkena cahaya matahari

langsung.

c. Vegetasi

Tapak merupakan tanah perkebunan pisang yang hampir semua lahan ditumbuhi oleh

tumbuhan pisang dan semak perdu. Jadi vegetasi disini pada tahap desain akan

dihilangkan. Karena Surabaya barat dekat dengan daerah Gresik yang kebanyakan

kaewasan industri yang secara kecil akan mempengaruhi kualitas udara pada tapak,

maka dari itu akan ditambahkan beberapa jenis tanaman yang dapat menyerap polusi

dengan baik, Seperti tanaman lidah mertua, sirih.

d. Jenis Tanah

Jenis tanah berupa aluvial hidromorf dan aluvial kelabu tua, yaitu tanah yang kurang

subur untuk bercocok tanam. Tanah alluvial termasuk ke dalam jenis tanah yang mudah

terkikis oleh air dan mudah mengalami erosi.

e. Sumber Kebisingan

Untuk kebisingan di tapak sendiri tidak mengganggu dan terbilang sangat kecil karena

hanya berasal dari jalan di depan tapak dan jalan tersebut merupakan jalan perumahan.

Hanya dengan memberi tanaman pohon yang agak tinggi di depan tapak akan menjadi

barrier bagi kebisingan jalan.

f. Sarana dan Prasarana

Utilitas

a) Saluran Listrik

Listrik PLN bisa masuk ke tapak karena di jalan ini sudah terdapat tiang-

tiang listrik yang terhubung di daerah tlogomas. Sedangkan Gardu Listrik

berada di jalan.

b) Saluran Telepon

c) Saluran Air

Saluran air kawasan perumahan Citra Land dipasok dari PDAM dan

mengalir tanpa ada hambatan

Pencapaian

a) Pencapaian dari Surabaya Barat

Tol Surabaya Malang-Gerbang tol satellite- Jl Meyjen sunkono- JL. H.R

Muhhamad – Jl. Lingkar dalam- Komplek Citraland

b) Pencapaian dari Surabaya Selatan

Jl. Ahmad Yani – jalan Diponegoro Jalan ciliwung – Jl Adityawarman – Jl

Meyjend Sungkono – Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard – jl

Lingkar Dalam – Kompleks Citraland

c) Pencapaian dari Surabaya Utara

Jl Undan – Jl Agung Suprapto – Walikota Mustajab – JL pemuda – Jl

Panglima Sudirman – Jl Urip Sumoharjo – Jl Raya Darmo – Jl Indragiri – jl

Lingkar Dalam – Kompleks Citraland

d) Pencapaian dari Surabaya Timur

Jl. Mulyosari- Jl Kertajaya Indah- Jl Raya Gubeng – Jl Sulawesi – Jl

Keputran – Jl Polisi Istimewa – jl Raya Darmo – Jl Indrsgiri- Jl. Meyjend

Sungkono– Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard – jl Lingkar

Dalam – Kompleks Citraland

Sirkulasi

Lebar jalan di depan lahan sekitar 5-6 meter

Pola Drainase

Terdapat perbedaan ketinggian selokan pada sisi barat dan sisi timur sehingga

sisi barat menjadi muara aliran air hujan pada sistem drainase kawasan. Untuk

bak kontrol disediakan pada tepi tepi kavling dari site dengan kedalaman sektar

1,8 meter.

5. PROGRAM FUNGSIOANAL

Tapak berada di dalam kawasan Citraland yang merupakan perumahan elite dan kawasan wisata niaga. Tapak tepat berada di ujung kawasan tersebut. Fungsi bangunan yang berada di sekitar tapak tidak berbeda jauh dengan kawasan Citraland. Fungsi bangunan di dominasi dengan prumahan dan permukinan, adapun aktivitas perdagangan dan jasa hanya sebagai pendukung dari area perumahan tersebut.

Dengan adanya banyak perumahan dengan radius dekat di sekitar tapak membuat tapak memiliki banyak potensi dan menjadi sangat strategis untuk dibangunan mix-use building dengan fungsi jasa

Dilihat dari potensi sekitar tapak, terdapat penghuni dari segala umur, pengunjung dari segala kalangan dan umur, kelompok kami memutuskan merancang Sport Centre dan Convention Hotel di tapak tersebut. Dari banyaknya penghuni dan pengunjung di kawasan sekitar akan ada banyak aktivitas pula yang membutuhkan Convention Hall, Ballroom dan ruangan-ruangan berkumpul dengan kapasitas yang besar.

Kompleks bangunan dengan massa bangunan majemuk biasanya dirancang dalam tampak yang luas, dan sangat tepat bagi kegiatan-kegiatan dengan tingkat kesibukan yang tidak terlalu tinggi, seperti resort, hotel, di daerah tepian kota, ataupun pusat-pusat hiburan, seperti taman ria. Sedangkan bangunan bermassa tunggal banyak digunakan pada rumah-rumah tinggal di perkotaan. Bangunan tunggal dan bertingkat merupakan salah solusi dalam membangunan di daerah padat dengan lahan terbatas.

Dalam merancang bangunan umum bermassa majemuk, hal pertama yang harus dilakukan adalah mengidentifikasi kegiatan-kegiatan yang pada akhirnya menghasilkan fungsi-fungsi ruang, kemudian mengelompokannya berdasarkan kesamaan zona, misalnya zona publik, zona semi publik, dan privat. Dengan demikian walaupun bangunan terdiri dari massa yang banyak, tidak berarti bangunan disebar tanpa ada kejelasan pengaturan. Pengelompokan bangunan pada komplek bangunan bermassa majemuk memudahkan pengguna bangunan dalam berorientasi, menetukan arah dan tujuan, mengidentifikasi perletakan dan memberikan kejelasan hirarki/ urut-urutan ruang.

BAB IIIKAJIAN STUDI KELAYAKAN

3.1 KONDISI EKONOMI SECARA MAKRO (INVESTASI – INDONESIA)Ekonomi Makro merupakan bagian dari ekonomi yang mengkhususkan mengenai

mekanisme bekerjanya perekonomian secara keseluruhan. Tujuannya adalah untuk memahami peristiwa ekonomi dan untuk memperbaiki kebijakan ekonomi. Terdapat beberapa variabel di dalamnya, diantaranya tingkat pendapatan nasional, konsumsi rumah tangga, investasi nasional, tingkat tabungan, belanja pemerintah, tingkat harga-harga umum, jumlah uang yang beredar, tingkat bunga, kesempatan bekerja, neraca pembayaran, dan lain-lain.

Di Indonesia, menurut Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Muhammad Chatib Basri,bahwa investor asing kini tidak lagi tertarik dengan kondisi makro ekonomi Indonesia, melainkan pada potensi implementasi investasi di daerah. Sebab pengetahuan investor asing pada kondisi makro ekonomi Indonesia cukup baik yang ditandai dengan pertumbuhan ekonomidi atas enam persen, inflasi yang terkendali, dan rasio utang terhadap produksi domestik bruto yang kecil.

EKONOMI: Kata “ekonomi” sendiri berasal dari kata Yunani οἶκος (oikos) yang berarti “keluarga, rumah tangga” dan νόμος (nomos), atau “peraturan, aturan, hukum,” dan secara garis besar diartikan sebagai “aturan rumah tangga” atau “manajemen rumah tangga. Jadi pada intinya bahwa ilmu ekonomi merupakan ilmu yang mempelajari tentang bagaimana masyarakat untuk menggunakan sumber daya alam yang terbatas kemudian untuk dijadikan komoditas yang memiliki nilai dalam rangka memenuhi kebutuhan yang tersebar di kalangan masyarakat lainnya.Dalam rangka memenuhi kebutuhan yang tidak terbatas itu, maka diperlukan adanya penggunaan Sumber daya alam dengan cara yang paling efektif, serta efisien sehingga menimbulkan adanya keuntungan dalam kegiatan ekonomi. Kegiatan Ekonomi meliputi sistem aktivitas manusia yang berhubungan dengan produksi, distribusi, pertukaran, dan konsumsi barang dan jasa.

INFLASI: Inflasi adalah naiknya harga-harga komoditi yang disebabkan tidak singkronnya antara program sistem pengadaan komoditi dengan tingkat pendapatan yang dimiliki oleh masyarakat. Inflasi bukanlah masalah yang terlalu berarti jika keadaan tersebut diiringi oleh tersedianya komoditi yang diperlukan secara cukup dan ditimpali dengan naiknya tingkat pendapatan yang lebih besar. Biaya produksi untuk menghasilkan komoditi semakin tinggi yang menyebabkan harga jualnya menjadi relatif tinggi, disisi lain tingkat pendapatan masyarakat relatif tetap. Maka, barulah inflasi ini menjaadi membahayakan jika berlangsung dalam waktu yang relatif lama dengan porsi berbanding terbalik antara tingkat inflasi terhadap tingkat pendapatan.

SUKU BUNGA:Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK)

Posisi Akhir September 2012 Nama Bank Suku Bunga Dasar Kredit (%)

Kredit Kredit Kredit KonsumsiKorporas Ritel KPR Non

i KPR BANK MANDIRI 10.00 12.00 10.75 12.00 BANK RAKYAT INDONESIA 9.75 11.50 10.00 12.00 BANK CENTRAL ASIA 9.00 10.50 9.50 8.18 BANK NEGARA INDONESIA 10.00 11.60 10.65 12.25 BANK CIMB NIAGA 10.25 10.90 10.80 10.70 BANK DANAMON INDONESIA 10.60 12.60 12.00 12.50 PANIN BANK 10.36 10.36 10.86 10.86 BANK PERMATA 10.25 10.25 11.50 10.25 BANK INTERNASIONAL INDONESIA 10.09 10.53 10.02 10.27 BANK TABUNGAN NEGARA 10.00 10.25 10.45 11.00 BANK OCBC NISP 9.50 10.50 11.50 11.50 HSBC 8.75 8.75 8.50 - CITIBANK 8.25 8.25 - 11.50 BANK JABAR BANTEN 9.27 11.06 8.35 10.73 BANK UOB INDONESIA 9.14 10.77 9.33 - BANK BUKOPIN 10.36 12.58 12.18 12.38 BANK MEGA 11.25 17.25 12.50 12.50 BANK OF TOKYO-MITSUBISHI 7.00 - - -

BANK TABUNGAN PENSIUNAN NASIONAL

- 17.52 - 18.18

STANDARD CHARTERED BANK 8.56 8.77 8.32 - BANK DBS INDONESIA 9.30 10.06 - - BANK KALTIM 10.26 10.26 10.26 10.26 BANK JATIM 8.12 9.64 8.12 9.64 ANZ PANIN BANK 7.80 8.40 8.60 8.60 BANK JATENG 6.85 7.35 6.68 11.48 BANK DKI 9.75 11.35 10.30 10.90 BANK MIZUHO INDONESIA 5.90 - - - BANK EKONOMI RAHARJA 10.08 10.08 10.08 -

BANK SUMITOMO MITSUI INDONESIA

6.47 - - -

BANK ARTHA GRAHA 8.71 9.21 8.71 10.21 BANK ICBC INDONESIA 9.50 10.50 9.00 11.50 BANK SUMUT 8.07 8.86 8.66 12.43 BANK RIAU KEPRI 6.00 6.21 5.98 7.60 DEUTSCHE BANK 8.40 - - - BANK SINARMAS 9.79 9.79 - 9.79 BANK PAPUA 9.32 10.02 10.51 11.39 BANK SUMSEL BABEL 11.49 12.60 13.29 11.20

BANK COMMONWEALTH 10.00 10.50 11.50 12.50 BANK NAGARI 9.59 10.59 11.59 11.09 BANK MAYAPADA INTERNASIONAL 10.35 11.06 10.30 11.45 RABOBANK 10.50 11.25 11.25 12.00 BANK MUTIARA 10.25 10.75 10.65 11.55 BPD ACEH 11.64 11.64 12.14 12.14 BANK OF CHINA 8.87 8.87 - - BPD BALI 8.05 8.66 7.95 9.48 PT BANK VICTORIA INTERNATIONAL 10.50 10.96 9.68 11.05 PT BANK RESONA PERDANIA 7.19 - - -

PT.BPD SULAWESI SELATAN DAN BARAT

12.67 14.45 11.66 16.61

JP. MORGAN BANK 6.05 - - KREDIT, PINJAMAN, LOAN,

TINJAUAN KAWASAN

Kawasan yang dipilih terletak pada kecamatan Lakarsantri daerah surabaya barat, dengan pertimbangan Surabaya Barat masih memiliki cukup luas lahan kosong dan Surabaya barat semakin berkembang dengan adanya fasilitas komersial yang cukup banyak, dan untuk lahan dipilih di dalam kawasan citra land yang memiliki banyak fasilita seperti Supermal Pakuwon Indah, ruko ruko, dan kawasan kuliner, dll. Selain lokasi yang menguntungkan harga permeter tanah pun lumayan untuk lahan pengembangan bisnis, yaitu Rp 9.500.000 /m2

a. JUMLAH LAHAN TERBANGUN DAN TIDAK TERBANGUNkecamatan Lakarsantri tahun 2008 (lh.surabaya.go.id/SLHD/Tabel%20Lahan.pdf

b. Karakter Wilayah

Berdasarkan kondisis eksistingnya kecamatan kebanayakan berupa lahan pemukiman

yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah penduduk 51.176 sisanya merupakan

area industri, perdagangan dan pertanian,

c. Topografi dan KetinggianTanah memiliki kemiringan 0-30°. Topografi lahan merupakan daerah bukit yang

dikategorikan tidak subur dengan ketinggian tanah sekitar d. Jenis dan Kemampuan Tanah

jenis tanah pada kecamatan ini merupakan jenis tanah lempung yang berpasir yang

mempunyai daya serap tinggi tetapi daya dukungnya keil dan bukan tanak yang cocok untuk

pertanian karena tidak subur

e. Persampahan

Sampah Kecamatan lakarsantri Dditampung terlebih dahulu melalui penampungan

sementara di daerah Jl Made Raya kemudian akan di buang ke TPA benowo

f. Potensi

Daerah Lakarantri yang masuk dalam wilayah surabaya barat banyak digunakan sebagai

hunian karena dekat dengan area industri sehingga banyak dari staf atau direksi yang memilih

hunian di daerah ini, sangat sebagai wilayah bisnis karena banyak perkantoran di daerah ini.

Pada keadaan ekonomi

secara makro untuk

investasi daerah lokasi

tapak yang akan didirikan

area indoor sport center dan

convention hotel ini sangat menguntungkan, karena lokasi di daerah perkembangan dan

pengembangnya pun termasuk pengembang elit, sehingga secara tidak langsung untuk jarak beberapa

taun kedepan bisa cepat untuk balik modal untuk biaya pembangunan. Selain itu lokasi tapak juga

sangat strategis, karena berada diantara dua lokasi perumahan yaitu citraland dan pakuwon city

surabaya. Terletak pada kawasan perumahan dengan fasilitas serba ada (pusat kuliner, perbelanjaan,

ibadah, perkantoran, rekreasi).

Aspek pendanaan pembangunan di adakan dari sistem biaya sendiri, penanaman para investor

dan ponjaman dari bank swasta. Sehingga untuk sistem kredit pengembalian dan keuntungannya

didapat setelah beberapa tahun bangunan ini sudah beroprasi. Karena dari bertambahnya tahun juga

semakin bertambahnya keuntungan yang bisa di dapat, karena lokasi disini juga sangat

menguntungkan. Jadi kemungkinan istilah balik modal bisa diperoleh dalam beberapa tahun saja.

3.2 KONDISI EKONOMI SECARA MIKRO (PROYEK PEMBANGUNAN BANGUNAN)(PROSPEK PASAR – REGIONAL – PROPINSI)

Kecamatan Lakarsantri Jumlah (m 2) Prosentase (%)

Lahan Terbangun 147.61 7.3%

Lahan Tidak Terbangun 1895.22 92.7%

Total Luasan 2042.83 100%

Ekonomi mikro (mikroekonomi) adalah cabang dari ekonomi yang mempelajari perilaku konsumen dan perusahaan serta penentuan harga-harga pasar dan kuantitas faktor input, barang, dan jasa yang diperjualbelikan. Ekonomi mikro meneliti bagaimana berbagai keputusan dan perilaku tersebut memengaruhi penawaran dan permintaan atas barang dan jasa, yang akan menentukan harga; dan bagaimana harga, pada gilirannya, menentukan penawaran dan permintaan barang dan jasa selanjutnya. Individu yang melakukan kombinasi konsumsi atau produksi secara optimal, bersama-sama individu lainnya di pasar, akan membentuk suatu keseimbangan dalam skala makro; dengan asumsi bahwa semua hal lain tetap sama (ceteris paribus).

Salah satu tujuan ekonomi mikro adalah menganalisis pasar beserta mekanismenya yang membentuk harga relatif kepada produk dan jasa, dan alokasi dari sumber terbatas di antara banyak penggunaan alternatif. Beberapa bagian dari ekonomi mikro yang diterapkan yaitu Regulasi dan organisasi industri, Hukum dan Ekonomi, Ekonomi Perburuhan, Finansial publik, Ekonomi kesehatan, Politik ekonomi, Ekonomi kependudukan, Finansial Ekonomi, dan Sejarah ekonomi.

Saat ini Indonesia telah mengalami pertumbuhan ekonomi yang cukup signifikan sebagaimana perkembangan ekonomi dan bisnis yang senantiasa mengalami perubahan setiap lima tahun sekali. Dengan beberapa indikasi keuangan yang meningkat telah membuktikan bahwa kondisi mikro ekonomi negara ini sudah mulai bangkit setelah mengalami krisi ekonomi.

Keberadaan ekonomi mikro sangat tergantung pada kondisi makro perekonomian yang mendasarinya, antara lain dunia bisnis. Sehingga berdasarkan pernyataan tersebut, dalam korelasi yang sangat mudah, apabila kondisi ekonomi mikro dalam keadaan baik, maka kondisi dunia bisnis pun dalam keadaan yang baik pula. Hal ini dikarenakan mikro ekonomi merupakan dampak, hasil, akibat, dan juga faktor turunan dari makro ekonomi.

TINJAUAN TAPAK

Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki konsep hunian yang

hijau, bersih dan modern seperti singapura sehingga sering disebut sebagai singapuranya

surabaya. Kawasan ini dibentuk sedem ikian rupa mirip dengan singapura sehingga cluster

cluster disini juga diberi nama seperti kota di singapura

Didalam prospek pasar pengadaan pembangunan ini lumayan menguntungkan, karena

di sekitar kawasan pembangunan indoor sport center dan convention hotel belum ada, sehingga

sangat bangus apabila ini sudah dilakukan. Karena tidak ada rival dan pemasukan bisa dapat di

perkirakan.

Dalam lingkup regional terutama bangunan indoor sport center sudah ada, tetapi jenis

olahraga dan kebutuhan ruangnya belum begitu memenuhi, sehingga dalam proyek

pembangunan ini di area surabaya memberikan suatu tempat atau fasilitas yang kiranya bisa

dikatakan memenuhi dan komplit untuk segi bidang olah raga. Dapat juga untuk kegiatan

pertandingan entah itu dari perusahan, tingkat kota, bahkan di dalam tingkat propinsi. Untuk

convention nya jg memberikan ruang yang beraneka macam, sehingga untuk para konsumen

dapat memilih sendiri tipe seperti apa yang akan digunakan, baik dalam acara kegiatan besar

sampai dengan tempat peristirahatan.

Analisa potensi:

o Berada di dalam kawasan hunian yang tenag dan nyaman

o Berada pada perumahan yang berkonsep Green, Clean dan Modern sehingga

lingkungan sekitar tapak mendukung estetika dari bangunan

o Merupakan kawasan dengan potensi tumbuh dan berkembang akibat

pengaruh akses yang baik dan pusat pusat kegiatan perumahan, perkantoran

dan perdagangan skala besar

o Sudah dilayani oleh jaringan utilitas yang lengkap(listril, air dan telepon)

o Daerah Citraland tidak pernah mengalami masalah banjir.

SISTEMATIKA DAN FORMAT

3.2.1 FORMAT STUDI KELAYAKANTujuan, kriteria dan aspek pengkajian studi kelayakan proyek dengan mengkaji

kelayakan suatu usulan proyek yang bertujuan mempelajari usulan tersebut dari segala segi secara profesional agar nantinya setelah diterima dan dilaksanakan betul-betul dapat mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan.Kriteria kelayakan erat kaitannya dengan keberhasilan, dan hal ini berbeda antara satu sama lain. Keberhasilan pembangunan suatu pabrik, dari sudut pandang masyarakat adalah seberapa jauh mereka dapat berpartisipasi mengisi lapangan kerja. Bagi pemilik, titik berat keberhasilan terletak pada aspek finansial dan ekonomi, sedangkan pemerintah lebih luas lagi, seperti pertumbuhan ekonomi, kesejahteraan masyarakat dsb.

KELAYAKAN DAN PERSIAPAN PROYEK (HAL 347- BUKU MANAJEMEN PROYEK-IMAM SOEHARTO)

3.3 ASPEK PASAR (HAL 351 – MANAJEMEN PROYEK)Aspek pasar dari fungsi indoor sportcenter dan convention hotel dengan karakteristik

hanya sebagai pengunjung dan penghuni dalam waktu singkat. Studi Kelayakan Bisnis dimulai dari kondisi pasar. Mekanisme pasar yaitu keseimbangan supply – demand.

Kebijakan, Peraturan dan Perencanaan Pemerintah. Perencanaan, kebijakan, dan peraturan pemerintah amat besar pengaruhnya terhadap penawaran dan permintaan produk hasil proyek serta menjangkau aspek yang amat luas, seperti :

• Perencanaan nasional yang berkaitan dengan pembangunan fasilitas dan prasarana produksi.

• Peraturan pengendali impor-ekspor.• Kebijakan dan peraturan aspek finansial • Pajak dan bea masuk • Kebijakan pemakaian produk dan sumber daya domestik.• Rangsangan ekspor • Pemberian subsidi dll.

Pangsa pasar dan persaingan 1. Pangsa pasar • Menentukan sasaran pangsa pasar yang ingin diraih • Upaya penetrasi pasar.• Komposisi marketing mix.

2. Persaingan • Monopoli, setengah monopoli atau persaingan bebas.• Identifikasi perusahaan pesaing, berapa besarnya, bagaimana kinerja pesaing serta

strateginya.• Produk yang dihasilkan, jumlah serta kualifikasinya.• Kemungkinan adanya substitusi produk 3. Harga • Struktur dan berapa sasaran total harga.• Berapa besar tingkat hargaproduk sejenis.• Bagaimana tanggapan terhadap fluktuasi harga dari pesaing.• Adakah harga berubah berdasar musiman

Strategi pemasaran 1. Promosi, lingkup yang diteliti meliputi :• Luas dan lingkup jangkauan • Metode yang dipakai (advertensi, hadiah dll)2. Distribusi, meliputi :• Cara distribusi (eceran, grosir dll)• Mode transportasi • pembungkusan Harga ada di antara price floor dan price ceiling dengan pertimbangan:

Harga pokok penjualan (biaya produksi) Harga jual pesaing Analisa balik modal (BEP)

MENILAI SITUASI

PROGRAM PENGKAJIAN (SEGMEN PASAR, POLA JARINGAN DAN DISTRIBUSI, SURVEI PASAR, DATA SEKUNDER, PERAMALAN)

3.4 ASPEK TEKNIK. LOKASI (TAPAK/ LETAK GEOGRAFIS LOKASI): Kawasan yang dipilih terletak pada

kecamatan Lakarsantri daerah surabaya barat, dengan pertimbanagan Surabaya Barat masih memiliki cukup luas lahan kosong dan Surabaya barat semakin berkembang dengan adanya fasilitas komersial yang cukup banyak, dan untuk lahan dipilih di dalam kawasan citra land yang memiliki banyak fasilita seperti Supermal Pakuwon Indah, ruko ruko, dan kawasan kuliner dll, Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki konsep hunian yang hijau, bersih dan modern seperti singapura sehingga sering disebut sebagai singapuranya surabaya. Kawasan ini dibentuk sedem ikian rupa mirip dengan singapura sehingga cluster cluster disini juga diberi nama seperti kota di singapuraKLIMAT: Iklim di kecamatan Lakarsantri pada umumnya sama dengan iklim di Kota Surabaya yaitu suhu minimum 24° dan suhu maksimum 36° C dengan curah hujan rata – rata 1700 – 1850 mm / dengan umlah hari hujan rata rata 90 hari tip tahunnyaSOSIAL (KEPENDUDUKAN): sebagaimana masyarakat pada perkotaan seperti lazimnya di pulau jawa, budaya kota yang melekat pada masyarakat kota Surabaya adalah menerima segala perkembangan yang sifatnya membangun. Hal ini sejalan dengan konsep pertumbuhan kota Surabaya sebagai ibukota provinsi Jawa Timur. Secara ekonomi, karena tapak telah terletak di kawasan perekonomian yang cukup maju, maka kondisi masyarakatnya tidak terlalu terpengaruh oleh keberadaan fungsi ini nantinya, bahkan keberadaan fasilitas ini dapat turut serta menunjang kehidupan perekonomian di kawasan tersebut. Dilihat dari segi ekonomi pada kapasitas nasional, tentunya kondisi yang diberikan adalah disesuaikan dengan keberadaan masyarakat itu sendiri. Sedangkan apabila nantinya dalam proses selanjutnya ditemukan bahwa proyek ini secara ekonomi kemasyarakatan dinilai tidak memungkinkan tentunya akan diberikan penyikapan terhadapt kondisi tersebut.SISTEM JARINGAN (AIR BERSIH, PLN, DLL, JALAN): Sarana utilitas

Saluran listrikListrik PLN bisa masuk ke tapak karena di jalan ini sudah terdapat tiang-tiang listrik yang terhubung di daerah tlogomas. Sedangkan Gardu Listrik berada di jalan.

Saluran teleponSaluran telepon jga telah tersedia

Saluran airSaluran air kawasan perumahan Citra Land dipasok dari PDAM dan mengalir tanpa ada hambatan

Lebar jalan di depan lahan sekitar 5-6 meter Terdapat perbedaan ketinggian selokan pada sisi barat dan sisi timur sehingga sisi

barat menjadi muara aliran air hujan pada sistem drainase kawasan

Menuju tapak

Sirkulasi tapak tapak

Untuk bak kontrol disediakan pada tepi tepi kavling dari site dengan kedalaman sektar 1,8 meter

Tempat pembuangan sampah pada perumahan Citra land menggunakan sistem mobil angkut yang bekerja untuk memunguti sampah kemudian dibawa ke TPS terdekat yaitu di jalan made raya kemudian dari TPS ini sampah diangkut lagi ke TPA Benowo

LINGKUNGAN HIDUP: Berdasarkan kondisis eksistingnya, kebanyakan berupa lahan pemukiman yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah penduduk 51.176 sisanya merupakan area industri, perdagangan dan pertanian. Mengenai lingkungan hidup tentunya sangat diperhatikan dengan ketentuan-ketentuan yang memiliki dasar yang kuat seperti peraturan mengenai amdal dan lain sebagainya. Peraturan mengenai besaran koefisien dasar bangunan yang ditentukan oleh pemerintah tentunya akan menjadi dasar-dasar dalam perancangan. TREN (KECENDERUNGAN YANG MAKIN BERKEMBANG): Berada di dalam kawasan hunian yang tenag dan nyaman

o Berada pada perumahan yang berkonsep Green, Clean dan Modern sehingga lingkungan sekitar tapak mendukung estetika dari bangunan

o Merupakan kawasan dengan potensi tumbuh dan berkembang akibat pengaruh akses yang baik dan pusat pusat kegiatan perumahan, perkantoran dan perdagangan skala besar

o Sudah dilayani oleh jaringan utilitas yang lengkap(listril, air dan telepon)o Daerah Citraland tidak pernah mengalami masalah banjir

Salah satu potensi lingkungan adalah cukup mudahnya aksesbilitas/pencapaian dari lingkungan ke dalam tapak karena tapak berada di lokasi yang cukup strategis di kawasan mandiri perumahan dengan kondisi jalan yang cukup sepi karena kebanyakan hanya dilewati oleh penghuni perumahan tersebut. Transportasi bisa didapatkan dengan mudah oleh para pengguna hotel ataupum sport center karena dkat dengan pangkalan taxi di daerah G walk

Untuk pencapaian pada tapak dapat melewati jalan lontar kemudian masuk kejalan citra land atau bisa dari dalam kawasan citraland, Untuk sirkulasi taapak sendiri didesain dengan jalan satu arah sehingga jalan masuk dan jalan dari keluar tapak berbeda tetapi sama sama dari arah utara

Pencapaian

Pencapaian dari Surabaya Barat

Tol Surabaya Malang-Gerbang tol satellite- Jl Meyjen sunkono- JL. H.R Muhhamad – Jl.

Lingkar dalam- Komplek Citraland

Pencapaian dari Surabaya Selatan Jl. Ahmad Yani – jalan Diponegoro Jalan ciliwung – Jl Adityawarman – Jl Meyjend

Sungkono – Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard – jl Lingkar Dalam – Kompleks Citraland

Pencapaian dari Surabaya Utara Jl Undan – Jl Agung Suprapto – Walikota Mustajab – JL pemuda – Jl Panglima Sudirman

– Jl Urip Sumoharjo – Jl Raya Darmo – Jl Indragiri – jl Lingkar Dalam – Kompleks Citraland

Pencapaian dari Surabaya Timur

Jl. Mulyosari- Jl Kertajaya Indah- Jl Raya Gubeng – Jl Sulawesi – Jl Keputran – Jl Polisi Istimewa – jl Raya Darmo – Jl Indrsgiri- Jl. Meyjend Sungkono– Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard – jl Lingkar Dalam – Kompleks Citraland.

LETAK GEOGRAFIS LOKASI

BATAS ADMINISTRASI KAWASAN

Kecamatan Lakasantri memiliki luas 2042.83 m2 dengan batasan administrasi wilayah sebagai

berikut:

G WALK

MASUK

TAPAK

-Utara : Kecamatan Sambikerep

-Selatan :Kecamatan Karangpilang

-Barat :Kabupaten Sidoarjo

-Timur :Kecamata wiyung

KARAKTER WILAYAH

Berdasarkan kondisis eksistingnya kecamatan kebanayakan berupa lahan pemukiman

yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah penduduk 51.176 sisanya merupakan

area industri, perdagangan dan pertanian,

LOKASI TAPAK

Jalan Lontar, kecamatan lakarsantri, di daerah perumahan Citraland

Batas-batas Tapak

Utara : lahan pengembangan

Timur : pemukiman warga

Selatan: cluster meliose place

Barat : kawasan puri centra raya

SOSIAL (KEPENDUDUKAN)

Diarea tapak dari sosial kehidupan ada bermacam2 kalangan, karena lokasi di dekat

pintu keluar antara kalangan elit dan kalangan biasa. Pada kawasan citraland penghuni

perumahan ini termasuk kawasan elit, karena prioritas kawasannya menuntut untuk kalangan

mengengah ke atas, dan sebalikanya di kawasan setelah pintu keluar kalangan yang ada

menengah ke bawah, hal tersebut juga bisa dilihat dari keadaan sekitarnya.

SISTEM JARINGAN

Pada tapak sistem jaringan sudah tersedia, sehingga tidak perlu lagi dengan pembuatan

sistem jaringan baru. Seperti jaringan listrik tranformator juga tersedia di sekitar 100 meter dari

tapak. Sehingga pihak PLN tidak perlu membuat jaringan baru lagi karna dapat menambah

pengeluaran untuk jaringan listrik.

Air bersih:

Sistem air bersih di daerah tapak menggunakan air tanah dan air PDAM.

Telpon

Sirtem telekomunikasi yang ada di tapak belum terpasang, hanya ada PABX box yang berada

agak jauh dengan tapak. Sehingga nantinya meminta kepada telkom untuk memasang saluran

telpon ke dalam tapak.

JALAN

Lokasi tapak ini cukup strategis, karena berada di area jalan yang cukup ramai, karena di area

pintu keluar perumahan citraland dan kawasan penduduk sekitar. Dengan ukuran jalan cukup

lebar berukuran 15m memungkinkan tidak ada terjadinya kemacetan.

DAMPAK (PROYEK) – ASPEK AMDAL

Dalam proyek ini dampak yang dihasilkan masalah kemacetan di jalan di depan area

tapak, karena keberadaan yang berada tepat di pintu keluar perumahan citraland dan

disekiatrnya ada adaerah gwalk, yaitu tempat berkumpul dan kuliner kawasan perumahan ini.

Sehingga kondisi jalan ramai. Dalam masalah proyeknya sendiri dampak yang didapatkan waktu

pembangunan berasal dari suara mesin kontraktor yang suaranya mengganggu kawasan sekitar,

karena melihat kawasan sekitar adalah kawasan pemukiman rakyat.

3.5 DAMPAK (PROYEK) – ASPEK AMDALAnalisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) adalah kajian mengenai dampak besar

dan penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan di Indonesia. AMDAL ini dibuat saat perencanaan suatu proyek yang diperkirakan akan memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup di sekitarnya. Yang dimaksud lingkungan hidup di sini adalah aspek Abiotik, Biotik, dan Kultural. Dasar hukum AMDAL adalah Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 1999 tentang "Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup".

Pada pembangunan bangunan komersial, AMDAL menjadi salah satu syarat pada saat pengurusan perijinan karena pada saat pembangunan ataupun ketika bangunan sudah beroprasi akan banyak masalah baru yang timbul, oleh sebab itu analisa mengenai dampak lingkungan perlu dibuat seteliti mungkin.

Amdal lalu lintas diatur dalam pasal 99 s/d 100 UU No 22 tahun 2009 Tetang Lalu lintas dan Jalan. Pada pasal 99 ayat satu berbunyi, setiap rencana pembangunan pusat kegiatan, pemukiman dan infrastruktur yang akan menimbulkan gangguan kelancaran lalu lintas dan angkuatan jalan, wajib dilakukan analisis dampak lingkungan.

Terdapat beberapa komponen yang terkena dampak, yaitu:

Berikut merupakan skema tata cara pengurusan AMDAL

Prosedur mengenai penyusunan AMDAL dapat dilihat pada skema di bawah ini.

BAB IVPERHITUNGAN BESARAN FISIK TEKNOLOGIS

4.1 Luas Lantai Kotor (Gross)Perhitungan Luas Gross

Podium - LAPANGAN BASKET: 2900m2

- LAPANGAN FUTSAL: 3600m2

- LAPANGAN VOLY: 2600m2

- LAPANGAN BADMINTON 1650m2

- LAPANGAN TENIS 2490m2

- LAPANGAN BOWLING+TEMBAK+SQUOS+ GAME ROOM: 1500m2

- RUANG FITNES+PENGELOLA 1650m2

- KOLAM RENANG 2100m 2 TOTAL =18490m2

CONVENTION HOTEL- PARKIRAN 3840m2

- LANTAI TIPIKAL 30720m2

- LANTAI CONVENTION 2640m2

- 3240m2

- 2940m2

- LANTAI TOWER 9000m 2 TOTAL =52380m2

TOTAL LUAS GROSS 18490 m2 + 52380 m2 = 70870 m2

4.2 Luas Lantai Bersih (Netto)

Jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding luar gedung yang beratap termasuk ruang-ruang dalan tanah(basement) dikurangi luas lantai untuk inti gedung

Podium - LAPANGAN BASKET: 2900m2

- LAPANGAN FUTSAL: 3600m2

- LAPANGAN VOLY: 2600m2

- LAPANGAN BADMINTON 1650m2

- LAPANGAN TENIS 2490m2

- LAPANGAN BOWLING+TEMBAK+

SQUOS+ GAME ROOM: 1500m2

- RUANG FITNES+PENGELOLA 1650m2

- KOLAM RENANG 2100m 2 TOTAL =18490m2

CONVENTION HOTEL- LANTAI TIPIKAL 30720m2

- LANTAI CONVENTION 2640m2

- 3240m2

- 2940m2

- LANTAI TOWER 9000m 2 TOTAL =48540 m2

TOTAL LUAS NETTO 67030 m2

Luas lantai netto per orang besarny atergantung jenis gedung di suatu negara. Menurut pengalaman luas lantai netto per orang untuk gedung hotel = 5m2/orang

4.3 Efisiensi Lantai (Floor Efficiency)

o Efisiensi lantai Hotel dan indoor Sports center menurut buku Tekno Ekonomi Bangunan Hartono Purbo 75%.

o Dengan Jumlah Lantai hotel 20 lantai dan Indoor Sports center 1 lantai. Bangunan Hotel yang

terdiri dari podium dan tower.

4.4 Tinggi Lantai Ke Lantai (Floor To Floor)

Tinggi lantai ke lantai 4 meter.

4.6 Kepadatan Bangunan (Building Density), KDB

KDB bangunan mixed-use 50%x70069,95 m2 = 35034,975 m2

4.7 Perbandingan Luas Lantai Terhadap Luas Tapak (Floor Area Ratio)

300% x 35034,975 m2 = 105.104,93 m2

Jadi perbandingan luas lantai terhadap luas tapak 1:3

4.8 Lift

A. Faktor Beban Puncak Lift

BPL = (5(70870-192)20)

22343

BPL = 7067800

22343

BPL = 316,3

B. Waktu Perjalanan Bolak Balik Elevator

T = (2.4+4.2,5)(20-1)+2,5(3.16+4)

2

T = (8+10)(19)+(2,5X52)

2

T = (18x19)+130

2

T =236 m/s

HC (Handing Capacity)

Daya angkut satu lift dalam 5 menit

HC = 300.m.N

T

HC = 300.16.N

236

HC = 4800

236

HC = 20,3 N

C. Jumlah Elevator yang dibutuhkan

N = BPL

HC

N = 316,3

20,3N

20,3N = 316,3

N2 = 15,5812

N = 4 LIFT

D. Kapasitas Elevator 22 orang

E. Kecepatan Elevator 2,5 m/s

F. Waktu Menunngu Elevator (Waiting Time) 60 s

BAB. V. BESARAN – BESARAN TEKNO EKONOMI.

1. HARGA SATUAN TANAH

Pembelian TanahLuas Site : 70202,87 m²Harga Tanah : Rp. 9.500.000,-/m²Pajak Pembelian : 5 % x Harga TanahPajak Notaris : 1 % x Harga Tanah

Harga Tanah = 9.500.000,-/m² x 70202,87 m² = Rp 666.927.265.000

Pajak Pembelian = 5 % x Rp 666.927.265.000,-= Rp 33,346,363,250,-

Pajak Notaris = 1 % x Rp 666.927.265.000,-= Rp6,669,272,650,-

Total Biaya Pembelian Tanah = Rp 666.927.265.000 + Rp33,346,363,250,- + Rp6,669,272,650,-= Rp706,942,900,900

HST (HARGA SATUAN TANAH) = Rp706,942,900,900 / 70202,87 m²=Rp 10.070.000,-

2. HARGA SATUAN GEDUNG

3. BIAYA BANGUNAN

4. BIAYA-BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST)

5. BIAYA INVESTASI TOTAL

6. MODAL SENDIRI (EQUITY)

7. MODAL PINJAMAN (BORROWED CAPITAL, LOAN)

8. PERBANDINGAN MODAL PINJAMAN TERHADAP MODAL SENDIRI (LOAN EQUITY RATIO)

9. SUKU BUNGA

10. MASA KONSTRUKSI

11. MASA PELUNASAN KREDIT (PAY-OUT TIME)

12. SEWA GEDUNG (LEASE RATE)

13. SEWA DASAR (BASE RATE)

14. FAKTOR KEKOSONGAN GEDUNG (VACANCY FACTOR)

15. PENDAPATAN BANGUNAN

16. PENGELUARAN BANGUNAN

17. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN GEDUNG

18. PAJAK ATAS BUNGA (INTEREST TAX)

19. DEPRESIASI , PENYUSUTAN BANGUNAN

20. PAJAK PERSEROAN

21. CASH- FLOW

VI. ANALISA TEKNO EKONOMI1. DATA2. BIAYA (MODAL) PROYEK (TOTAL BIAYA PROYEK)

MODAL TETAP (FIXED CAPITAL)a. BIAYA LANGSUNG (PEKERJAAN PENYIAPAN LAHAN), PEMBELIAN TANAH, PRASARANA

Pekerjaan Penyiapan LahanPenggabungan Sertifikat

T = (0,002 x Nilai Tanah) + Rp100.000,00= (0.002 x Rp 9.500.000) + Rp. 100.000,-=Rp 119.000,-

IMB = 1000/m² x 70202,87 m²= Rp70,202,870,-

Total Biaya penyiapan lahan = Rp 119.000,- + Rp70,202,870,-= Rp 70.321.870,-

Pembelian TanahLuas Site : 70202,87 m²Harga Tanah : Rp. 9.500.000,-/m²Pajak Pembelian : 5 % x Harga TanahPajak Notaris : 1 % x Harga Tanah

Harga Tanah = 9.500.000,-/m² x 70202,87 m² = Rp 666.927.265.000

Pajak Pembelian = 5 % x Rp 666.927.265.000,-= Rp 33,346,363,250,-

Pajak Notaris = 1 % x Rp 666.927.265.000,-= Rp6,669,272,650,-

Total Biaya Pembelian Tanah = Rp 666.927.265.000 + Rp33,346,363,250,- + Rp6,669,272,650,-= Rp706,942,900,900

Prasarana Lansekap

Luas Lansekap : 21530 m²Biaya Lansekap /m² : Rp.45000/m²

Biaya Lansekap = 21530 m² x Rp 45000 m²= Rp 968,850,000

Desain Lansekap = 4,5 % x Biaya Lansekap= 4,5 % x Rp 968,850,000= Rp43,598,250

Total Biaya Lansekap = Rp 968,850,000 + Rp43,598,250

= Rp 1.012.448.250,

Perabot dan InteriorTotal Biaya perabot dan desain interior = luas bangunan x fee desain/ m²

= 86058,38 m² x Rp 1000.000,-= Rp86,058,380,000,-

Total biaya prasarana = Rp 1.012.448.250, + Rp86,058,380,000,-=Rp 87.070.828.250,-

Total Biaya Langsung = Rp 70.321.870,- + Rp706,942,900,900 + Rp 87.070.828.250,- = 794.084.051.020,-

b. BIAYA TIDAK LANGSUNG (KONSULTAN/ DESAIN ENGINEERING, PERALATAN KONSTRUKSI,DLL MODAL KERJA (WORKING CAPITAL) (UPAH/BIAYA KERJA, PERALATAN,

Konsultan = 0,45% x harga tanah

= 0.45 % x Rp6,669,272,650,-= Rp3,001,172,693,-

Peralatan Konstruksi Working CapitalUpah/ Biaya Kerja Kontraktor= 0.12 % x Rp 666.927.265.000

= Rp800,312,718,-

c. Biaya Cadangan = 5 % x total Biaya Proyek = 5 % x

3. PEMBIAYAAN PROYEKBiaya Konstruksi Tower = Luas Lantai Berulang x Rp 8.000.000,-

= 9000 m² x Rp 8.000.000,-= Rp 72.000.000.000,-

Biaya Podium = Luas Lantai Podium x Rp.6.000.000

= 77.058 m² x Rp.6.000.000=Rp. 462.348.000.000,-

4. PENDAPATAN PROYEKR = jumlah lantai x luas lantai berulang x (efisiensi lantai)2 x 12 (I tahun)

= 20 x 9000 m² x 75% x 75% x 12=1,215,000 r

5. BIAYA OPRASI DAN PEMELIHARAAN (PENGELUARAN)a. Bunga kredit d = 8.25 %

lq=534,348,000,000(1+ i2)q

l 3=534,348,000,000(1+ 8.25%2

)3

l 3=534,348,000,000 x1.12892l 3=603,236,144,160

Bunga ¿0.085(1+0.0825)18

(1+0.0825)18−1×603,236,144,160−603,236,144,160

18

¿ 0.343683.16584

×603,236,144,160−603,236,144,16018

¿65,487,315,810.009−33,513,119,120= Rp 31,974,196,690,-

b. Depresiasi= d x (biaya bangunan + biaya tidak langsung)= 2% x Rp 1,010,921,328,000,-= Rp 20,218,426,560,-

c. Biaya operasi & pemeliharaan0 = 20% x 20 x 75% x 9000 m² x 75% x 12 x r0 = 24300 rJadi = (bunga + depresiasi) + biaya operasi & pemeliharaan= ( Rp 31,974,196,690,- + Rp 20,218,426,560,- ) + 24300 r= Rp 52,192,623,250,- + 24300 r

d. Pajak = 8.25 (1,215,000 r - (Rp 52,192,623,250,- + 24300 r))= 4.125 ( 1.190.700 r - Rp 52,192,623,250,- )= ( 595350 r – Rp 26,096,311,625,-)Jumlah pengeluaran= ( Rp 52,192,623,250,- + 24300 r )= ( 595350 r – Rp 26,096,311,625,-)

= Rp 26,096,311,625,- + 619650 rPembayaran kembali pokok kredit

= 603,236,144,160

18=Rp 33,513,119,120,-

Pendapatan = pengeluaranDepresiasi + pendapatan proyek = jumlah pengeluaran + pembayaran kembali pokok kreditRp 20,218,426,560,- + 1,215,000 r = Rp 26,096,311,625,- + 619650 r + Rp 33,513,119,120,-1,215,000 r - 619650 r = Rp 26,096,311,625,- + Rp 33,513,119,120,- - Rp 20,218,426,560,-595350 r = Rp 39,391,004,185,-r = Rp 66,165 / m2 / bulan Pendapatan sebelum pajak = ( Rp 1,215,000,- x 20.70 ) – ((Rp 52,192,623,250,- + 24300) 20.70)= Rp 25,150,500,- - Rp

6. PERHITUNGAN JUMLAH ELEVATOR/ LIFTa. Waktu Perjalanan lift

T=(2h+4 s ) (n−1 )+s (3m+4 )

s

¿(2.80+4.2,5 ) (20−1 )+2,5(3)

❑b. Daya Angkut Lift dalam 5 menitc. Beban Puncak Lift

7. PERHITUNGAN EFISIENSI BANGUNAN (BUILDING EFICIENCY)8. TINGGI BANGUNAN EKONOMIS (ECONOMIC BUILDING HEIGHT)9. PERHITUNGAN SEWA GEDUNG

a. PERHITUNGAN PENDAPATAN GEDUNGb. PERHITUNGAN PENGELUARAN GEDUNGc. PERHITUNGAN NILAI SEWA MINIMUM (INVESTASI TOTAL)

10. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI (RATE OF RETURN ON INVESTMENT)a. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SEBELUM PAJAK (RATE OF RETURN

BEFORE TAX)b. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SETELAH PAJAK (RATE OF RETURN

AFTER TAX) 11. ANALISA PERBANDINGAN PENDAPATAN-PENGELUARAN (REVENUE –COST RATIO)12. ANALISA TINGKAT PENGEMBALIAN MODAL (RATE OF RETURN ON EQUITY)13. ANALISA TITIK IMPAS ATAU TITIK PULANG POKOK (BREAK EVENT POINT ANALYSIS)