DOSEN PENGAMPUBeta Suryokusumo

ANGGOTA KELOMPOK :

ABDUL AZIZ MANSUR

ADIF LAZUARDY

ANITA GALUH

DESSY ANGGRAENI

ISNAWAN FARID

NAUFAL FASTABIQ FORILMA

PUSPITA ARDHI

REDISYA GILANG

TUGAS BESAR TEKNO EKONOMI BANGUNANSEMESTER GANJIL 2012 – 2013Mayjend Sungkono Children Hospital

Kelompok 2 Kelas C

2013

BAB I. PENDAHULUAN

LATAR BELAKANG

Surabaya merupakan Ibu Kota dari Provinsi Jawa Timur, Kota metropolis terbesar kedua di Indonesia setelah Kota Jakarta. Perkembangan ilmu pengetahuan kesehatan, kemajuan teknologi, dan kehidupan sosial ekonomi masyarakat yang tetap mampu meningkatkan pelayanan yang lebih bermutu dan terjangkau oleh masyarakat agar terwujud derajat kesehatan yang setinggi-tingginya serta yang dapat mewadahi aktifitas masyarakat dan para pelaku bisnis maka dibutuhkan lah fasilitas Rumah Sakit dan Hotel.

Rumah Sakit dan Hotel merupakan bangunan komersial dengan fungsi campuran ( mixuse building ) Rumah sakit menyediakan pelayanan sarana kesehatan dan Hotel merupakan faslitas tempat peristirahatan sementara yang disewakan, dan dilengkapi juga dengan faslitas penunjang bagi masyarakat dan para pelaku bisnis berasal dari luar kota. Umumnya kehidupan sosial ekonomi masyarakat dan kegiatan perekonomian berada dipusat kota tepatnya dikawasan fasilitas umum dan perdagangan atau jasa karena mempermudah akses masyarakat untuk mendapatkan pelayanan kesehatan dan investor lokal maupun asing menanam modal disana jadi Rumah Sakit dan Hotel berada dilahan yang strategis di kawasan Jalan Mayjen Sungkono Kota Surabaya.

Mengingat Rumah Sakit dan Hotel berada dilahan strategis dikawasan fasilitas umum dan perdagangan atau jasa di Jalan Mayjen Sungkono tepatnya di depan Ciputra World , maka dari itu Rumah Sakit dan Hotel berperan sebagai pendukung dan pelengkap aktifitas yang juga menjadi penanda pada kawasan Jalan Mayjen Sungkono di Kota Surabaya.

SASARAN

Sasaran yang ingin dicapai, antara lain :

a. Kajian tentang besaran investasi serta perhitungan tekno ekonomi bangunan.

RUMUSAN MASALAH

1. Bagaimana merancang bangunan tinggi (mixed use) dengan memperhatikan kondisi lingkungan sekitar?

2. Bagaimana merancang Rumah sakit & Hotel yang efisien dan memiliki nilai investasi tinggi?

TUJUAN1. Untuk mendapatkan proyeksi kebutuhan (need) dan permintaan (demand) terhadap jumlah dan

jenis layanan medik di rumah sakit untuk jangka waktu tertentu,2. Untuk mendapatkan proyeksi kebutuhan akan jumlah dan jenis sarana/fasilitas dan peralatan,

tenaga dan dana yang diperlukan untuk jangka waktu tertentu,

3. Untuk mendapatkan proyeksi secara umum kemampuan pembiayaan yang ada untuk melaksanakan rencana.

GAGASAN1. Kajian terhadap kebutuhan akan layanan rumah sakit 2. Kajian terhadap kebutuhan sarana/fasilitas dan peralatan medik/non medik, dana dan tenaga yang

dibutuhkan untuk layanan yang akan diberikan 3. Kajian terhadap kemampuan pembiayaan

BAB II. DESKRIPSI PROYEK

TINJAUAN ( APARTEMEN, MIX USE BUILDING DLL)

Rumah Sakit dan Hotel merupakan bangunan komersial dengan fungsi campuran ( mix use building ) antara fungsi Rumah Sakit sebagai sarana yang menyediakan pelayanan kesehatan dan Hotel sebagai fasilitas tempat peristirahatan sementara yang disewakan, dan dilengkapi dengan faslitas penunjang bagi masyarakat dan para pelaku bisnis yang berasal dari luar kota. Rumah sakit merupakan institusi pelayanan kesehatan bagi masyarakat dengan karakteristik tersendiri yang dipengaruhi oleh perkembangan ilmu pengetahuan kesehatan, kemajuan teknologi, dan kehidupan sosial ekonomi masyarakat yang tetap mampu meningkatkan pelayanan yang lebih bermutu dan terjangkau oleh masyarakt agar terwujud derajat kesehatan yang setinggi-tingginya.

Menurut Undang-Undang tentang rumah sakit bab 1 pasal, Rumah sakit adalah institusi pelayanan kesehatan yang menyelenggarakan pelayanan kesehatan perorangan secara paripurna yang menyediakan pelayanan rawat inap, rawat jalan, dan gawat darurat.

Menurut buku pedoman penyelenggaraan pelayanan rumah sakit Rumah sakit adalah semua sarana kesehatan yang menyelenggarakan pelayanan rawat inap, rawat jalan,gawat darurat, tindakan medik, yang dilaksanakan selama 24 jam melalui upaya kesehatan perorangan. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, Rumah sakit adalah gedung tempat merawat orang sakit, gedung tempat menyediakan dan memberikan pelayanan kesehatan yang meliputi berbagai masalah kesehatan.

Dari beberapa pengertian diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa rumah sakit adalah institusi pelayanan kesehatan yang menyelenggarakan pelayanan kesehatan perorangan rawat inap, rawat jalan, gawat darurat, dan tindakan medic yang dilakukan oleh tenaga ahli selama 24 jam. Guna melaksanakan tugasnya, rumah sakit mempunyai berbagai fungsi, yaitu menyelenggarakan pelayanan medik; pelayanan penunjang medik dan non medik; pelayanan dan asuhan keperawatan, pengembangan rujukan, pendidikan dan pelatihan, penelitian dan pengembangan, serta atministrasi umum keuangan.Empat fungsi dasar rumah sakit adalah pelayanan penderita, pendidikan, penelitian, dan kesehatan rumah sakit (Charles, 2004).

Berdasarkan PMK No. 340 thn 2010 tentang Klasifikasi Rumah Sakit, Rumah Sakit Khusus adalah Rumah Sakit yang memberikan pelayanan utama pada satu bidang atau satu jenis penyakit tertentu, berdasarkan disiplin ilmu, golongan umur, organ atau jenis penyakit. Rumah Sakit Khusus wajib melaksanakan Good Corporate Governance dan Good Clinical Governance, mempunyai tanggung jawab dalam meningkatkan derajat kesehatan masyarakat melalui pendidikan, penelitian untuk menurunkan angka morbiditas dan mortalitas, melaksanakan fungsi sosial sesuai amanah Undang – Undang Rumah Sakit dan melaksanakan pelayanan umum maksimal 25% Tempat Tidur sesuai dengan Surat Keputusan Dirjen Bina Pelayanan Medik Nomor HK.03.05/III/1758/08.

Jenis Rumah Sakit khusus antara lain Rumah Sakit Khusus Ibu dan Anak, Jantung, Kanker, Orthopedi, Paru, Jiwa, Kusta, Mata, Ketergantungan Obat, Stroke, Penyakit Infeksi, Bersalin, Gigi dan Mulut, Rehabilitasi Medik, Telinga Hidung Tenggorokan, Bedah, Ginjal, Kulit dan Kelamin.Berdasarkan fasilitas dan kemampuan pelayanan, Rumah Sakit Khusus diklasifikasikan menjadi :

a. Rumah Sakit Khusus Kelas A;Adalah rumah sakit yang mampu memberikan pelayanan kedokteran spesialis dan subspesialis

luas oleh pemerintah ditetapkan sebagai rujukan tertinggi (Top Referral Hospital) atau disebut pula sebagai rumah sakit pusat.

b. Rumah Sakit Khusus Kelas B;Adalah rumah sakit yang mampu memberikan pelayanan kedokteran spesialis dan subspesialis

terbatas.Rumah sakit ini didirikan disetiap Ibukota propinsi yabg menampung pelayanan rujukan di rumah sakit kabupaten.

c. Rumah Sakit Khusus Kelas C.Adalah rumah sakit yang mapu memberikan pelayanan kedokeran spesialis terbatas.Rumah

sakit ini didirikan disetiap ibukota Kabupaten (Regency hospital) yang menampung pelayanan rujukan dari puskesmas.

Pengertian hotel berdasarkan Keputusan Menteri Parpostel no KM 94/HK103/MPPT 1987 adalah sebagai berikut: “Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunannya untuk menyediakan jasa pelayanan, penginapan, makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum yang dikelola secara komersial serta memenuhi ketentuan persyaratan yang ditetapkan didalam keputusan pemerintah

Fungsi utama dari hotel adalah sebagai sarana untuk memenuhi kebutuhan tamu (wisatawan atau pelancong) sebagai tempat tinggal sementara selama jauh dari tempat asalnya. Pada umumnya kebutuhan utama para tamu dalam hotel adalah istirahat, tidur, mandi, makan, minum, hiburan dan lain-lain. Namun dengan perkembangan dan kemajuan hotel sekarang ini, fungsi hotel bukan saja sebagai tempat menginap atau istirahat bagi para tamu, namun fungsinya bertambah sebagai tujuan konferensi, seminar, lokakarya, musyawarah nasional dan kegiatan lainnya semacam itu yang tentunya menyediakan sarana dan prasarana yang lengkap.

Dengan demikian fungsi hotel sebagai suatu sarana komersia bukan hanya berfungsi untuk menginap, beristirahat, makan dan minum tetapi juga sebagai tempat melangsungkan berbagai macam kegiatan sesuai dengan tujuan pasar hotel tersebut.

Berdasarkan SK Menparpostel RI No. PM/PW 301/PHB-77 hotel diklasifikasikan sebagai berikut:

1. Hotel berbintang 1 (satu)2. Hotel berbintang 2 (dua)3. Hotel berbintang 3 (tiga)4. Hotel berbintang 4 (empat)5. Hotel berbintang 5 (lima)

Adapun klasifikasi hotel di Indonesia yang dikeluarkan oleh peraturan pemerintah, Deparpostel dan dibuat oleh Dirjen Pariwisata dengan SK : Kep-22/U/VI/78.1. Kriteria klasifikasi hotel berdasarkan rating bintang

1. Hotel bintang satu (*)Jumlah kamar standar minimum 15 kamarKamar mandi didalamLuas kamar standar minimum 20 m

2. Hotel bintang dua (**)Jumlah kamar standar minimum 20 kamarJumlah kamar suite, minimum 1 kamarKamar mandi didalamLuas kamar standar minimum 22 mLuas kamar suite minimum 44 m

3. Hotel bintang tiga (***)Jumlah kamar standar minimum 30 kamarJumlah kamar suite minimum 2 kamarKamar mandi didalamLuas kamar standar minimum 24 mLuas kamar suite minimum 48 m

4. Hotel bintang empat (****)Jumlah kamar standar minimum 50 kamarJumlah kamar suite minimum 3 kamar``Kamar mandi didalamLuas kamar standar minimum 24 mLuas kamar suite minimum 48 m

5. Hotel bintang lima (*****),

Memiliki 3 tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan DiamondJumlah kamar standar minimum 100 kamarJumlah kamar suite minimum 4 kamarKamar mandi didalamLuas kamar standar minimum 26 mLuas kamar suite minimum 52 m

TINJAUAN BANGUNAN TINGGI- MIX USE BUILDING (KONSEP TEORI)

Dalam Buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial bangunan fungsi campur adalah salah satu upaya pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi suatu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan dengan kerangka integrasi yang kuat. Upaya tersebut dimaksudkan untuk mengeliminasi ruang-ruang mati, sehingga penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni. Menurut Office Development Handbook, ULI-the Urban Land Institute ( 1985 ) mixed use building adalah suatu kawasan bisnis mulitifungsi bagian dari wilayah kota yang menampung beberapa kegiatan berbeda di dalamnya, masing-masing kegiatan saling melengkapi dan berkaitan erat serta saling berinteraksi, pengembangannya harus memiliki peranan yang jelas dan akurat diangkat dari masing-masing fungsi kegiatan. Jika disimpulkan lebih singkat maka bangunan fungsi campur dapat dikatakan sebagai bangunan yang terdiri dari satu atau beberapa massa dengan fungsi yang berbeda, namun terpadu dan saling berhubungan secara langsung.

Karakteristik Mix Use Building

1. Mewadahi 2 fungsi urban atau lebih misahlya terdiri dari retail, perkantoran, hunian, hotel, dan entertainment/ cultural/ recreation.

2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional.3. Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat

sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.

Manfaat Mixed Use Development Project1. Menberikan kelengkapan dan kemudahan fasilitas pada bangunan hunian dan bagi

pengunjungnya.2. Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu

superblock berarti terdapat efisiensi pergerakkan bagi pengguna bangunan tersebut.3. Vitalitas dan generator pe1iumbuhan. Pembangunan superblock pada salah satu bagian kota

berpotensi meningkatkan pe1iumbuhan kawasan sekitamya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna bangunan tersebut.

4. Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai fasilitas dalam satu komplek atau kawasan dapat mengefisienkan dana pembangunan misalnya dengan efisiensi dana pembangunan infrastruktur.

5. Menghambat perluasan kota. Superblok dapat diasumsikan sebagai pertumbuhan kota secara veitical, karenannya pembangunan superblok dapat meminimalkan perluasan kota secara horisontal.

6. Integrasi sistem-sistem. Sesuasi persyaratan sebuah superblok, pengembangan fungsi-fungsi didalamnya harus dirancang secara terintegrasi saling menguntungkan antar

fungsi.

DESKRIPSI PROYEK• Nama Proyek : Children Hospital • Lokasi : Jl. Mayjend Sungkono kecamatan Wonokromo,

Surabaya tengah – Jawa timur • Luas Tapak : 25.303,02 m2 • Harga tanah : Rp 12.000.000,00 /m2

• KDB : 50% à 12651.51 m2 • KLB : 1500% à 379545.3 m2

• Jumlah lantai : 25 lantai • Efisiensi lantai : hotel 85%

TINJAUAN TAPAKBatas Tapak

1. Depan : 10 meter2. Samping kiri kanan : 3 meter (separuh badan jalan)3. Belakang : 3 meter

Regulasi Tapak 1. KLB : 1500%, jumlah ini diambil paling maksimum agar investasi pada lahan termaksimalkan.2. KDB : 50%:50% untuk rumah sakit lebih baik memperbanyak area openspace.

TINJAUAN FUNGSIONAL Rawat Jalan

o Poliklinik Spesialis o Rehab Medik o MCU

Diagnostik & Terapi o Lab PA/PKo Rongent, CT Scan, MRI dll o USGo Lineac

Rawat Inap o Rawat Inap Kelas VIPo Rawat Inap Kelas Io Rawat Inap Kelas IIo Rawat Inap Kelas IIIo Rawat Khusus (ICU, ICCU & HCU)o R. Perawat/Nurse Stationo R. Simpan Linnen o R. Pantryo Spoel Hooko KM/WC

BAB III. KAJIAN STUDI KELAYAKAN

KONDISI EKONOMI SECARA MAKRO

Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap kuat di dukung dengan stabilitas makro ekonomi dan sistem keuangan yang terjaga

Perekonomian Triwulan III-2011 tumbuh 6.5% didukung oleh konsumsi dan ekspor Kondisi pasar keuangan domestik semakin membaik seiring dengan respon kebijakan Bank

Indonesia dan Pemerintah dalam memitigasi rambatan gejolak ekonomi global. Nilai tukar relatif stabil, meskipun masih mengalami tekanan depresiasi Tekanan inflasi terus menurun dan diprakirakan kedepan tetap terkendali Bank Indonesia pada tanggal 10 November 2011 memutuskan untuk menurunkan kembali BI Rate

sebesar 50 bps menjadi 6,00%. Dewan Gubernur akan menempuh respons suku bunga serta bauran kebijakan moneter dan

makroprudensial lainnya untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan memitigasi potensi penurunan kinerja perekonomian Indonesia dengan tetap mengutamakan pencapaian sasaran inflasi, yaitu 5%±1% pada tahun 2011 dan 4,5%±1% pada tahun 2012.

Perekonomian Domestik Perkembangan dan Prospek Ekonomi (Permintaan dan Penawaran) Inflasi dan Risikonya Neraca Pembayaran Indonesia dan Nilai Tukar Perkembangan Suku bunga, Kredit, dan SBN dan Harga Saham Kebijakan Bank Indonesia Keputusan Rapat Dewan Gubernur 10 November 2011 Penguatan Koordinasi dengan pemegang saham

InvestasiPertumbuhan investasi diprakirakan tetap kuat Investment Realisation and Plan-SKDU Business Tendency Index–BPS• Investasi diprakirakan akan terus meningkat didukung oleh konsumsi dan ekspor• Persepsi terhadap fundamental ekonomi domestik yang tetap terjaga• Iklim investasi yang membaik

InflasiTekanan inflasi terus menurun. Inflasi IHK pada Oktober tercatat sebesar -0.12% (mtm) atau 4.42% (yoy) Deflasi IHK didorong deflasi pada kelompok Volatile Foods dan Inti yang di luar pola normalnya. Volatile Food pada Oktober terdeflasi didorong oleh pasokan yang melimpah (termasuk dari impor) Deflasi kelompok inti terutama dipengaruhi koreksi harga emas.

Prospek dan resiko inflasi Moderasi perekonomian global

menyebabkan berkurangnya tekananinflasi dari sisi harga impor.

Tekanan dari sisi domestikdiperkirakan moderat sejalan denganpertumbuhan ekonomi yang lebihterbatas. Upward Risk

Kebijakan Pemerintah terkaitkomoditas strategis

Berdasarkan disagregasinya, penurunan laju inflasi di awal tahun 2012 didorong oleh penurunan kelompok administered price dan core inflation. Sedangkan, kelompok volatile food sedikit mengalami kenaikan.

Dari 234 juta penduduk Indonesia, saat ini lebih dari 32 juta hidup di bawah garis kemiskinan dan sekitar setengah dari seluruh rumah tangga tetap berada di sekitar garis kemiskinan nasional yang ditetapkan pada Rp200.262 per bulan (US$22 pada bulan maret 2010).

Pertumbuhan lapangan kerja lebih lambat daripada pertumbuhan penduduk. Layanan publik tetap tidak mencukupi berdasarkan standar negara berpendapatan menengah. Indonesia pun mencatatkan prestasi buruk dalam sejumlah indikator terkait kesehatan dan infrastruktur, dan akibatnya, kemungkinan gagal mencapai sejumlah target Tujuan Pembangunan Milenium (MDG).

Data dari tahun 2009 menunjukkan bahwa Indonesia masih mengalami 307 kematian untuk setiap 100.000 kelahiran hidup, sementara MDG bertujuan untuk menurunkannya menjadi 105 kematian pada tahun 2015. Selain itu, meski telah terjadi kemajuan baru, akses ke peningkatan fasilitas sanitasi saat ini mencatatkan 68 persen dari populasi, yang masih sangat jauh dari target MDG sebesar 86 persen.

Indonesia mengalami penurunan kecil dalam peringkat “2011 Doing Business”, dari peringkat 126 pada tahun 2011 menjadi 129 di tahun 2012. Masih ada beberapa tantangan besar, dan kalangan bisnis di Indonesia mengidentifikasi tenaga kerja, infrastruktur, dan reformasi regulasi sebagai hal-hal penting untuk meningkatkan investasi.

Namun, di tengah kemerosotan ekonomi global, Indonesia terus mencatatkan pertumbuhan yang signifikan. Berdasarkan data Juli 2012, pertumbuhan baseline perekonomian nasional diperkirakan sebesar 6 persen pada tahun 2012 dan 6,4 persen pada tahun 2013. Pendapatan nasional per kapita beranjak naik dari $2.200 pada tahun 2000 menjadi $3.720 pada tahun 2009.

Dalam hal stabilitas makro ekonomi, Indonesia telah berhasil mencapai banyak target fiscal, termasuk secara signifikan menurunkan rasio utang terhadap produk domestik bruto dari 61 persen di tahun 2003 menjadi 27,5 persen pada tahun 2009. Sementara itu defisit anggaran diproyeksikan hanyak 0,4 persen dari produk domestik bruto tahun 2011.

Indonesia telah membuat rencana pembangunan jangka panjang untuk tahun 2005-2025. Rencana ini dibagi menjadi ke dalam periode lima tahun, masing-masing dengan prioritas pembangunan yang berbeda. Rencana pembangunan jangka menengah untuk tahun 2009-2014 merupakan tahap kedua dan memberi fokus pada:

meningkatkan kualitas sumberdaya manusia pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi memperkuat daya saing ekonomi

KONDISI EKONOMI SECARA MIKRO

Infrastruktur merupakan prasyarat utama untuk pertumbuhan jangka panjang dan menjadi salah satu faktor penting penentu daya saing suatu negara. Namun di banyak negara berkembang, investasi pemerintah dalam bidang infrastruktur tidak menunjukkan perkembangan yang stabil. Pada saat keuangan negara mengalami tekanan, pemerintah cenderung mengurangi anggaran untuk program pembangunan infrastruktur daripada mengurangi anggaran “rutin”, seperti belanja barang, dll.

Indonesia tidak terkecuali, pembangunan infrastruktur mengalami penurunan ketika pemulihan krisis 1997/98 mengharuskan pemerintah untuk melakukan pengetatan anggaran pembangunan, dan ini terus berkelanjutan. Pembiayaan pembangunan infrastruktur tidak sebesar era sebelum krisis, karena ruang fiskal pemerintah yang masih terbatas. Sementara sektor swasta yang diharapkan mengisi kekosongan dalam pembiayaan infrastruktur masih belum terwujud. Hampir separoh investasi swasta dunia dalam bentuk kerjasama pemerintah-swasta (public-private partnership, PPP) ternyata lebih memilih negara-negara Amerika Latin yang telah lebih siap, seperti Argentina, Brazil, Chile, Kolombia, Peru, dan Meksiko; selebihnya ke negara-negara lain, termasuk Asia dan Afrika. Indonesia belum mendapat banyak bagian dari investasi asing, mereka cenderung memilih negara-negara ASEAN lain seperti Malaysia atau Vietnam.

Keterbatasan infrastruktur merupakan penyebab dari rendahnya pertumbuhan ekonomi Indonesia (jauh lebih rendah dibandingkan China dan India yang sekitar 9-10%). Kualitas infrastruktur di Indonesia yang rendah menyebabkan biaya logistik tinggi dan pola perdagangan internasional tidak efisien serta perdagangan domestik tidak merata. Pada gilirannya hal ini menyebabkan terjadinya perbedaan harga komoditas yang cukup besar antara satu daerah dengan daerah lain. Kondisi infrastruktur yang kurang baik dan tidak merata menyebabkan inflasi tinggi karena biaya transportasi bertambah, dengan dampak negatif pada daya saing produk industri. Tingkat kemiskinan yang tinggi juga disebabkan oleh kondisi infrastruktur yang terbatas.

Indonesia tidak terkecuali, pembangunan infrastruktur mengalami penurunan ketika pemulihan krisis 1997/98 mengharuskan pemerintah untuk melakukan pengetatan anggaran pembangunan, dan ini terus berkelanjutan. Pembiayaan pembangunan infrastruktur tidak sebesar era sebelum krisis, karena ruang fiskal pemerintah yang masih terbatas. Sementara sektor swasta yang diharapkan mengisi kekosongan dalam pembiayaan infrastruktur masih belum terwujud. Hampir separoh investasi swasta dunia dalam bentuk kerjasama pemerintah-swasta (public-private partnership, PPP) ternyata lebih memilih negara-negara Amerika Latin yang telah lebih siap, seperti Argentina, Brazil, Chile, Kolombia, Peru, dan Meksiko; selebihnya ke negara-negara lain, termasuk Asia dan Afrika. Indonesia belum mendapat banyak bagian dari investasi asing, mereka cenderung memilih negara-negara ASEAN lain seperti Malaysia atau Vietnam.Keterbatasan infrastruktur merupakan penyebab dari rendahnya pertumbuhan ekonomi Indonesia (jauh lebih rendah dibandingkan China dan India yang sekitar 9-10%). Kualitas infrastruktur di Indonesia yang rendah menyebabkan biaya logistik tinggi dan pola perdagangan internasional tidak efisien serta perdagangan domestik tidak merata. Pada gilirannya hal ini menyebabkan terjadinya perbedaan harga komoditas yang cukup besar antara satu daerah dengan daerah lain. Kondisi infrastruktur yang kurang baik dan tidak merata menyebabkan inflasi tinggi karena

biaya transportasi bertambah, dengan dampak negatif pada daya saing produk industri. Tingkat kemiskinan yang tinggi juga disebabkan oleh kondisi infrastruktur yang terbatas.

Peringkat Infrastruktur

Menurut Global Competitiveness Report 2010-2011 (WEF, 2010), Indonesia menempati peringkat ke 82 dari 139 negara dalam pilar infrastruktur, salah satu dari 12 pilar daya saing yang diukur. Dibandingkan dengan negara-negara sekelas, Indonesia masih tertinggal jauh, antara lain: Malaysia (30), Thailand (35), Turki (56), Brazil (62) dan Meksiko (75). Indonesia nyaris disusul oleh Vietnam, yang berada satu tingkat dibawah peringkat Indonesia (83). Negara-negara maju menunjukkan peringkat infrastruktur yang lebih baik. Lima peringkat teratas adalah: Hong Kong, Jerman, United Arab Emirates, Prancis, dan Singapura.

Peringkat Indonesia dalam rincian kualitas infrastruktur juga berada pada posisi relatif rendah. Peringkat lebih buruk ada pada kualitas infrastruktur kereta api, kualitas pasokan listrik dan pelanggan telpon gerak, masing-masing peringkat ke 96, 97 dan 98. Indonesia menunjukkan peringkat yang relatif baik pada kualitas infrastruktur transportasi udara, yang menempati peringkat ke 21

Penilaian di atas sesuai dengan kenyataan yang dirasakan banyak orang. Angkutan darat terkendala oleh kondisi jalan yang buruk. Peran kereta api masih sangat terbatas, terutama untuk angkutan barang. Jaringan kereta api juga belum menyebar ke pulau-pulau besar, baru tersedia di Jawa dan sebagian Sumatera. Sungai-sungai besar di Sumatera dan Kalimantan belum dimanfaatkan secara maskimal untuk angkutan barang dan penumpang. Pelabuhan laut dan bandar udara mengalami kesesakan dengan cepat setelah belum lama diperbesar. Kebutuhan listrik masih belum terpenuhi di berbagai daerah. Perkembangan layanan telpon cukup signifikan, namun dibandingkan dengan jumlah penduduk keseluruhan, masih lebih rendah dibandingkan negara-negara lain.

Negara Lain

Keterbatasan infrastruktur juga dialami oleh negara lain, dan berbagai program dilakukan untuk mempercepat pembangunan infrastruktur. Brazil misalnya, meluncurkan program Growth Acceleration Program (PAC) pada tahun 2007, dengan menganggarkan dana sebesar R$504 miliar selama periode

2007–10. Dana itu untuk investasi di sektor infrastruktur sosial (R$171 miliar), kelistrikan (R$275 miliar), dan logistik (R$58 miliar).

Program PAC ditujukan untuk meningkatkan cakupan dan kualitas jaringan infrastruktur dan akses penduduk yang lebih baik untuk layanan air bersih, sanitasi, perumahan, listrik, transportasi, dan energi. Pada tahun 2010, pemerintah Brazil meluncurkan program PAC 2, dengan anggaran tiga kali lipat yaitu sebesar R$1,59 triliun selama periode 2011–14. Dapat dipastikan bahwa infrastruktur yang segera dibangun ini akan mendorong Brazil mencapai pertumbuhan ekonomi tinggi dalam beberapa tahun ke depan.

Kunci Keberhasilan

Tantangan membangun infrastruktur di Indonesia sangat besar mengingat celah yang lebar antara kondisi yang ada dan kebutuhan yang harus dipenuhi. Luas wilayah negara yang besar membutuhkan infrastruktur yang berskala raksasa, melebihi kebutuhan yang sama pada kebanyakan negara. Berbagai upaya serius perlu dilakukan untuk benar-benar mewujudkan hadirnya infrastruktur yang merata dan berkualitas baik.

Pembangunan infrastruktur akan dipercepat melalui skema Masterplan Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia (MP3EI) 2011-2025. Dalam rencana ini, akan dibangun infrastruktur yang diperlukan untuk mengembangkan potensi ekonomi di kawasan-kawasan sepanjang enam koridor terpilih yang tersebar di seluruh wilayah negara. Ke enam koridor ini kemudian akan terhubung dengan koridor ASEAN, untuk mempercepat arus barang antar negara.

Skema kerjasama pemerintah dan swasta dalam penyediaan infrastruktur juga akan terus didorong. Perangkat peraturan, kelembagaan dan SDM terus disiapkan untuk menggalang dan melayani permintaan kerjasama dengan pihak swasta. PT Sarana Multi Infrastruktur dan Indonesia Infrastructure Financing Facilities (IIIF), keduanya berada di bawah Kementerian Keuangan, siap melayani investor yang memerlukan jasanya. Untuk penjaminan infastruktur, pemerintah telah membentuk PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PII) yang menyediakan guarantee fund untuk investasi khusus di sektor infrastruktur.

Promosi kepada investor asing pun sudah berkali-kali dilakukan oleh BKPM. Setiap tahun BKPM dan KADIN menyelenggarakan International Infrastructure Conference and Exhibition di Jakarta. Bappenas menawarkan proyek-proyek kerjasama yang dirangkum dalam PPP Book dalam berbagai tingkat kesiapan proyek. Namun pemerintah masih perlu terus bekerja keras melakukan promosi dan membuat peraturan yang lebih menarik dan terprediksi, termasuk mengenai pengaturan jika terjadi suatu risiko dan memastikan adanya perlindungan terhadap hasil investasi.

Kunci keberhasilan penyediaan infrastruktur yang lain adalah pembagian kewenangan dan tanggungjawab yang jelas antara pemerintah pusat dan daerah. Seluruh jalan raya yang ada di wilayah negara sudah ditetapkan kewenangan dan kewajiban pembangunan dan pemeliharaannya, apakah pemerintah pusat, provinsi atau kabupaten/kota. Yang belum jelas adalah bagaimana kerjasama yang

baik dilakukan antar tingkatan pemerintahan, sehingga setiap prasarana dan sarana, siapapun penanggungjawabnya, selalu berada dalam kondisi baik dan saling mendukung.

Kendala pembangunan infrastruktur lain yang perlu diatasi adalah memastikan adanya sumber pembiayaan. Untuk membangun infrastruktur, pemerintah memerlukan anggaran yang besar. Dengan target pertumbuhan ekonomi sebesar 6,5%/tahun kebutuhan dana infrastruktur diperkirakan minimal Rp 400 triliun per tahun. Jika dikehendaki pertumbuhan yang lebih besar lagi, misalnya 8%/tahun, maka tentu diperlukan anggaran yang lebih besar lagi. Namun sumber-sumber pembiayaan itu sebetulnya cukup tersedia. Beberapa BUMN telah berkomitmen menyediakan anggarannya untuk diinvestasikan di berbagai proyek infrastruktur. Kalangan investor nasional juga berkomitmen menginvestasikan dana untuk mendukung rencana pembangunan infrastruktur. Perusahaan swasta dapat menerbitkan obligasi untuk membangun infrastruktur yang menguntungkan. Dana penjaminan untuk mendukung penerbitan obligasi oleh kalangan pelaku usaha swasta juga tersedia, melengkapi dana jaminan yang dikelola PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia.

Kendala utama pembangunan infrastruktur adalah ketidaklancaran atau kelambanan dalam proses pengadaan lahan. Saat ini peraturan pelaksanaan proses pengadaan lahan hampir selesai dirumuskan.

Dengan adanya peraturan pertanahan ini diharapkan pembangunan infrastruktur dapat lebih cepat dilakukan, dan Indonesia dapat mengejar ketertinggalannya dari negara-negara lain.

STUDI KELAYAKAN BISNIS

Yang pertama kali harus dilakukan dalam memulai usaha baru adalah analisa kelayakan bisnis tersebut. Tingginya biaya kegagalan menjadikan perlunya penelitian secara komprehensif dan sistematis variabel strategis yang menentukan kelayakan dan kemampuan memperoleh laba dari usaha baru tersebut dalam jangka panjang.

PERSIAPAN PEKERJAAN

1 . M e n y u s u n P e r e n c a n a a n P e l a k s a n a a n (Pre Construction Planning )

Perencanaan pelaksanaan dibuat terlebih dahulu sebelum pelaksanaan dimulai. Komponen dari Rencana Pelaksanaan adalah:

Site Plan Organisasi Pelaksanaan Jadwal Pelaksanaan (Time Schedule) Metode Konstruksi (Construktion Method) Anggaran Pelaksanaan (Cost Budget) Arus Kas ( Cash Flow) Sebelum menyusun perencanaan pelaksanaan diperlukan untuk

mempelajari dokumen kontrak dan melakukan peninjauan lapangan termasuk survey sumber daya.

2 . Me l ak u ka n p e ke r ja an p e rs i ap a n fis i k/ lapangan

3. Organisasi Proyek Penyusunan struktur organisasi berdasarkan pendekatan wilayah/area

Penyusunan struktur organisasi berdasarkan pendekatan fungsi

Penyusunan struktur organisasi gabungan antara pendekatan fungsi dan pendekatan area

BAB IV.ANALISIS BESARAN FISIK TEKNOLOGIS(BAB I. HARTONO POERBO)

1. RASIO LUASAN LANTAI BERSIH DAN LANTAI KOTOR

Perhitungan Luas Bruto

Total Luas Bruto = 38.894 m2

Perhitungan Luas NettoJumlah Lantai 1 - 25 = 36.330 m2

Volume Bahan StrukturVolume Per Lantai = 0.45 – 0.55

Lantai 1 – 25 = 38.894 m2 x 0.5

= 19447 m3

2. LUAS LANTAI NETTO PER ORANG6 /m2/org

3. EFISIENSI LANTAI (FLOOR EFFICIENCY)4. TINGGI LANTAI KE LANTAI (FLOOR TO FLOOR HEIGHT)

4.32 m5. JUMLAH LANTAI

25 lantai6. KEPADATAN BANGUNAN (BUILDING DENSITY), KOEFESIEN DASAR BANGUNAN

50% à 12651.51 m2

7. PERBANDINGAN LUAS LANTAI TERHADAP LUAS TAPAK (FLOOR AREA RATIO) , KOEFESIEN LANTAI BANGUNAN (KLB).1500% à 379545.3 m2

8. PERHITUNGAN LIFTJumlah Lift

L = MN

L = P (2a – 3 mN ) n = 300mN 2 a” T

309.375 - 9.68 N = 37.5 N N = 6,5 = 7 lift @ 31 orang

Round trip timeT = 248 dtk Waktu tunggu minimumw = T : N = 248 : 7 = 35 detik > w min = 35 dtk < w max = 55 dtk

9. TENAGA/ ENERGI LISTRIKE = 0,746 x 31 x 3,5 = 80,9 kW

P = 0.6 x mW org S (0.746) KW x faktor daya n= 908.76 KW

Sistem Tata Udara : TR/100 m2 = 1.12 KW= 1356.12 KW

Pompa Air : P =(0.163) x (1.2) Q x HT x y x KW n

= 282.544.155,2 KW (Kebutuhan Daya Listrik )

Penerangan Untuk hunian : kuat penerangan : 100 – 250 lux : intensitas daya 10 – 20 watt per m2Luas total Bangunan : 38.894 m2.Intensitas Daya yang Dibutuhkan = 38.894 x 15

= 583410 watt = 583410 KW

Lain – Lain Peralatan lain yang membutuhkan daya listrik adalah : sistem tata suara, PABX, dan kipas udara relatif kecil diperkirakan 2 watt per m2. Intensitas Daya yang Dibutuhkan = 38.894 x 2watt

= 77788 watt = 78 KW

BAB V. BESARAN – BESARAN TEKNO EKONOMI

1. HARGA SATUAN TANAHHarga beli tanah merupakan harga tanah setelah dikenai biaya pembebasan, pajak dan

perijinan lahan sebesar 20%-30%.Harga dasar tanah di jalan mayjend sungkono berkisar Rp. 12.000.000 - Rp. 14.000.000 dan harga tapak sebesar Rp. 12.000.000. Harga beli tanah :

Prosentase total = Harga tanah utuh + biaya pembebasan, pajak dll.

= 100% + 20% = 120% Rp. 12.000.000 x 120% = Rp 14.400.000

2. HARGA SATUAN GEDUNGRp 8.000.000

3. BIAYA BANGUNAN= 2177 x 25 x 8000.000= Rp 435.400.000.000

4. BIAYA-BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST)= 20% x 435.400.000.000= Rp 87.080.000.000

5. BIAYA INVESTASI TOTAL(Biaya rumah sakit x upgrade sarana = 200%) + biaya hotelRp 155.569.960.000 (200%) + Rp 533.835.232.000 Rp 466.709.880.000 + Rp 533.835.232.000Rp 1.000.545.112.000

6. BIAYA PROYEKFV = I (1+I)t FV = Rp 1.773.457.752.006 (1 + 6,5) 2 FV = Rp 1.773.457.752.006 (1,134225) FV = Rp 2.011.101.090.775

7. MODAL SENDIRI (EQUITY)= 30% x Rp 2.011.101.090.775 = Rp 603.330.327.233

8. MODAL PINJAMAN (BORROWED CAPITAL, LOAN)INVESTASI MODAL PINJAMAN = 70% x Rp 2.011.101.090.775 = Rp1.407.770.763.543

9. PERBANDINGAN MODAL PINJAMAN TERHADAP MODAL SENDIRI (LOAN EQUITY RATIO)Perbandingan = 1:3

Investor Utama 1 175971345442.875 12,50 %Investor Utama 2 175971345442.875 12,50 % Investor Utama 3 175971345442.875 12,50 % Investor 1 105582807265.725 7,50 % Investor 2 105582807265.725 7,50 % Investor 3 105582807265.725 7,50 % Investor 4 105582807265.725 7,50 % Investor 5 105582807265.725 7,50 % Investor 6 70388538177.15 5,00 % Investor 7 70388538177.15 5,00 % Investor 8 70388538177.15 5,00 % Investor 9 70388538177.15 5,00 % Investor 10 70388538177.15 5,00 % TOTAL Rp. 1.407.770.763.543 100,00 %

10. SUKU BUNGAB = FV/p

= 2.011.101.090.775 /15= 134.073.406

11. PENDAPATAN BANGUNAN

Total Pendapatan RS= Rp 8.670.204Total 1 tahun = Rp 2.774.465.280

Total 1 tahun Rp 95.977.505.280

12. PENGELUARAN BANGUNAN Operasional dan pemeliharaan gedung

= 2% x Pendapatan proyek = 2% x Rp 95.977.505.280= Rp 1.919.550.105

Penyusutan gedung = 2,5% x Biaya bangunan = 2,5 % x Rp 435.400.000.000= Rp 10.885.000.000

13. DEPRESIASI , PENYUSUTAN BANGUNAN2% x 297.000.000.000Rp 59.400.000.000

Pendapatan ProyekDengan jumlah tempat tidur (tt) 112, dan mempunyai BOR 80%. Biaya tetap total setahun Rp. 25 Juta. Biaya variabel (tdk tetap) setahun Rp. 15 Juta. Rawat inap terdiri dari Kls VVIP = 2 tt; VIP = 10 tt; I = 12 tt; II = 8 tt dan III = 8 tt. Berapa biaya unit aktual nyaPenyelesaian,VVIPTC = TFC + TVCTC = 25 Jt + 15 JtTC = 40 JtCapacity = 2 x 320 = 640(Q) = 640/48 x 50%(Q) = 7jadi, UCa = TC / Q = 40 Jt / 7 = Rp 5.714.286,-UCn = TFC / Capacity + TVC / QUCn = 25 Jt / 640 + 15 Jt / 7UCn = 39062.5 + 2142857 = Rp 2.181.920,-

VIPTC = TFC + TVCTC = 25 Jt + 15 JtTC = 40 JtCapacity = 10 x 320 = 3200(Q) = 3200/48 x 50%(Q) = 33.3jadi, UCa = TC / Q = 40 Jt / 33.3 = Rp1.201.201,-UCn = TFC / Capacity + TVC / QUCn = 25 Jt / 3200 + 15 Jt / 33.3UCn = 7812.5 + 450450 = Rp 458.263,-

ICapacity = 12 x 320 = 3840(Q) = 3840/48 x 50%(Q) = 40jadi, UCa = TC / Q = 40 Jt / 40 = Rp 1.000.000,-UCn = TFC / Capacity + TVC / QUCn = 25 Jt / 3840 + 15 Jt / 40UCn = 6510 + 375000 = Rp 381.510,-

II&IIICapacity = 16 x 320 = 5120(Q) = 5120/48 x 50%(Q) = 53jadi, UCa = TC / Q = 40 Jt / 53 = Rp 754.717,-UCn = TFC / Capacity + TVC / QUCn = 25 Jt / 5120 + 15 Jt / 53UCn = 4883 + 283019 = Rp 287.902,-

DAFTAR GAMBAR