tugas asdos fixx

8/17/2019 Tugas Asdos Fixx

1/9

LATAR BELAKANG

Seiring dengan perjalanan waktu, kota mengalami perkembangan lahan sebagai akibat

dari pertambahan penduduk, perubahan sosio-ekonomi dan budayanya serta interaksinya dengan

kota-kota lain dan daerah di sekitarnya. Kota sebagai perwujudan spasial cenderung

mengalami perubahan (aspek fisik dan nonfisik) dari waktu ke waktu, begitu pula dengan

fungsi-fungsi perkotaan (Sandy, 1!" dalam Koestoer, #$$1)

%okasi di sepanjang tepi jalan merupakan lokasi yang strategis untuk melakukan

akti&itas. %okasi tersebut memiliki aksesibilitas yang tinggi karena mudah dijangkau.

'engan semakin banyaknya akti&itas di tempat tersebut, maka lahan yang jumlahnya

terbatas akan diperebutkan agar manusia tetap bisa memperoleh keuntungan yang maksimal

(ahyuningsih, #$$").

ertumbuhan Kota Surabaya mengalami perkembangan yang cukup pesat dari pada kota-

kota yang berdekatan dengan Kota Surabaya, cepatnya pertumbuhan Kota Surabaya

mengakibatkan terjadinya pengaruh yang cukup signifikan terhadap harga lahan pada Kota

Surabaya, khususnya kawasan *+ yang sedang mengalami suatu perkembangan.

/danya pembangunan *+, menarik pembangunan pusat kegiatan bisnis lainnya (ruko

dan toko). erlu diketahui faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi kenaikan nilai dan harga

lahan di sepanjang koridor *+ Surabaya.


2/9

KAJIAN PUSTAKA

A. Pengertian Lahan

%ahan diartikan sebagai lingkungan fisik yang terdiri atas iklim, relief, tanah, air dan

&egetasi serta benda yang diatasnya sepanjang ada pengaruhnya terhadap penggunaan

lahan, termasuk didalamnya hasil kegiatan manusia dimasa lalu dan sekarang seperti hasil

reklamasi laut, pembersihan &egetasi dan juga hasil yang merugikan seperti yang

tersalinasi. (0/ dalam /rsyad, 1").

B. Fungsi Lahan

*enurut 0/ (12) dalam %uthfi ayes (#$$!3#), lahan memiliki banyak fungsi yaitu 3

a. 0ungsi produksiSebagai basis bagi berbagai sistem penunjang kehidupan , melalui produksi

biomassa yang menyediakan makanan, pakan ternak, serat, bahan bakar kayu dan

bahan-bahan biotik lainnya bagi manusia, baik secara langsung maupun melalui

binatang ternak termasuk budidaya kolam dan tambak ikan.

b. 0ungsi lingkungan biotik%ahan merupakan basis bagi keragaman daratan (terrertrial) yang menyediakan

habitat biologi dan plasma nutfah bagi tumbuhan, hewan dan jasad-mikro diatas dan

dibawah permukaan tanah.c. 0ungsi pengatur iklim

%ahan dan penggunaannya merupakan sumber (source) dan rosot (sink) gas rumah kaca

dan menentukan neraca energi global berupa pantulan, serapan dan transformasi dari

energi radiasi matahari dan daur hidrologi global.

d. 0ungsi hidrologi%ahan mengatur simpanan dan aliran sumberdaya air tanah dan air permukaan serta

mempengaruhi kualitasnya.e. 0ungsi penyimpanan

%ahan merupakan gudang (sumber) berbagai bahan mentah dan mineral untuk dimanfaatkan oleh manusia.

f. 0ungsi pengendali sampah dan polusi

%ahan berfungsi sebagai penerima, penyaring, penyangga dan pengubah senyawa-

senyawa berbahaya.g. 0ungsi ruang kehidupan


3/9

%ahan menyediakan sarana fisik untuk tempat tinggal manusia, industri, dan akti&itas

social seperti olahraga dan rekreasi.h. 0ungsi peninggalan dan penyimpanan

%ahan merupakan media untuk menyimpan dan melindungi benda-benda bersejarah

dan sebagai suatu sumber informasi tentang kondisi iklim dan penggunaan lahanmasa lalu.

i. 0ungsi penghubung spasial

%ahan menyediakan ruang untuk transportasi manusia, masukan dan produksi serta

untuk pemindahan tumbuhan dan binatang antra daerah terpencil dari suatu

ekosisitem alami.

C. Karakteristik Lahan

%ahan mempunyai beberapa karakteristik yang berbeda dengan sumber daya

lain.Karakteristik lahan dapat dapat dibagi menjadi tiga bagian3

1. lahan mempunyai sifat atau perwatakan terentu berbeda dengan sumber daya lainnya

#. lahan mempunyai nilai dan harga4. hak atas lahan daoat dimiliki dengan aturan kepemilikan tertentu.

D. Sifat sifat !ahan

Sebagai mana yang diungkapkan oleh /rsyad (1"), 5engertian sifat lahan yaitu atribut

atau keadaan unsur-unsur lahan yang dapat diukur atau diperkirakan, seperti tekstur tanah,

struktur tanah, jumlah curah hujan, distribusi hujan, temperatur, darinase tanah, jenis &egetasi

dan sebagainya6. Sifat lahan merupakan suatu penciri dari segala sesuatu yang terdapat di lahan

tersebut yang merupakan pembeda dari suatu lahan yang lainnya.

Sifat-sifat lahan terdiri dari beberapa bagian yaitu karakteristik lahan, kualitas lahan,

pembatas lahan, persyaratan penggunaan lahan, perbaikan lahan (7amulya, 113#).

E.Ni!ai Lahan "an #arga Lahan

8ilai lahan merupakan salah satu pengukuran nilai yang didasarkan kepada kemampuan

lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produkti&itas dan strategi ekonomi('joko


4/9

Sujarto). 'engan demikian dapat dikatakan bahwa ukuruan nilai lahan ditentukan oleh tingkat

kemampuan lahan tersebut memberikan keuntungan bagi pemiliknya. 8ilai lahan di tentukan

oleh parameter berikut ini 3

1. 9ingkat produkti&itas lahan#. %okasi atau letak lahan.

4. Kegiatan yang berada di atasnya.

'ari ke tiga parameter tersebut bisa dikatakan bahwa suatu lahan mempuyai sifat kesuburan

yang kurang tetapi berada pada lokasi yang strategi akan mempunyai nilai dan harga lahan yang

tinggi. Kondisi ini menunjukan bahwa lahan banyak hal yang mempengaruhinya untuk merubah

nilai dan harganya dengan ditentukan oleh ke tiga parameter tadi.

Selain akibat perubahan waktu, nilai lahan dapat berubah karena adanya kebijakan dan perturan pemerintah. *isalnya lahan pertanian yang akan dikembangkan dan diubah

kegunaannya menjadi lahan perdagangan atau perumahan akan menyebabkan nilai lahan

bertambah tinggi. :ahkan dimasa datang perubahan nilai lahan suatu kawasan akan lebih banyak

dipegaruhi oleh adanya kebijaksanaan pembangunan terhadap daerah tersebut(:alchin,1"!).

Kenaikan harga lahan di luar kota relatif lebih tinggi dari pada di dalam kota, karena

diakibatkan adanya proses transformasi dari lahan pertanian ke lahan industri dan perkotaan

('rabkin,1!!31"). Kecendruangan ini diakibatkan adanya kecendrungan pemanfaatan lahan

secara komersial. ;al ini merangsang masyarakat pemilik lahan dari golongan ekonomi lemah

untuk mentransfer lahanya kepada pihak-pihak ekonomi kuat. Salah satu dampak negatif dari

situasi ini terutama pada timbulnya masalah spekulasi lahan kota (sujarto,1"


5/9

tersebut menjadi produktif serta keuntungan yang akan di dapat dari penyembangan dan

pembangunan lahan tersebut(caplin,1!3").

;arga lahan merupakan refleksi dari nilai lahan dengan kata lain harga lahan sangat

ditentukan oleh tinggi rendahnya nilai lahan. 8ilai lahan merupakan perwujudan dari

kemampuan sehubungan dengan pemanfaatan dan pengunaan lahan tersebut. 'apat dikatakan

bahwa harga lahan merupakan indeks bagi tingkat intensitas penggunaan lahan (djoko

sugarto,1"43!-1$).

F. P$!a "an Struktur Ni!ai "an #arga Lahan

*enurut hapin ( Sri urwati 1, dalam +rnawati #$$#), pola dan struktur nilai tanah

kota dikemukakan sebagai berikut 3

• usat wilayah perdagangan atau :' (entral :usiness 'istrict) mempunyai nilai

tanah tertinggi dibandingkan dengan wilayah - wilayah lain.

• usat wilayah kerja dan pusat perkotaan yang terletak disekeliling perbatasan pusat

kota mempunyai nilai tanah tertinggi setelah :'.

• 'i luar dari kawasan tersebut , terdapat kawasan perumahan dengan nilai tanah yang

semakin jauh dari pusat kota semakin berkurang nilai tanahnya.

• usat - pusat pengelompokan industri dan perdagangan yang menyebar mempunyai

nilai tanah yang tinggi dibanding dengan sekelilingnya , dimana biasanya kawasan

ini dikelilingi perumahan.

G. Fakt$r %ang &e'(engaruhi #arga Lahan.

1. %okasi tanah

9ak dapat dipungkiri bahwa lokasi tanah menjadi faktor terpenting dan utama dalam

mempengaruhi harga tanah. %okasi yang strategis dan dekat dengan kota menjadi sangat mahal

harga dari tahun ke tahun. emahaman akan lokasi tanah yang strategis dapat meningkatkan

harga tanah dihubungkan dengan pertimbangan yang bersifat ekonomis.

*isalnya, ketika seseorang memiliki tanah di pusat kota dan pusat keramaian, maka secara

otomatis ia akan memperoleh fasilitas dan akses yang lebih baik dan layak ketimbang memiliki

tanah yang berada di pelosok desa.9ak hanya itu, tanah yang berada di kota akan memungkinkan


6/9

bisa dijadikan kawasan bisnis yang tentunya menguntungkan. 9ak heran jika lokasi tanah sangat

menentukan harga jualnya.

#. enguasaan in&estor dan de&eloper

9anah yang dikuasai oleh pengembang dan in&estor tentu saja akan berbeda harganya

denagn tanah yang dibeli dari pemilik lahan yang asli. 9anah yang sudah dibeli dan

dikembangkan oleh de&eloper akan cenderung meningkat karena mereka akan mencari

keuntungan yang cukup banyak dari bisnis ini. Semakin banyak pengembang yang membeli

tanah di suatu lokasi, maka nilai dari tanah tersebut akan semakin meningkat.

4. ermintaan propeti terus meningkat

Kebutuhan seseorang akan tanah dan rumah juga menjadi penentu dalam kenaikan harga

tanah. Semakin banyak orang yang membutuhkan tanah dan rumah untuk tempat tinggal, maka

bisa dipastikan harga tanah akan semakin mahal.

:anyaknya in&estor yang terus mencari lokasi lokai tanah yang strategis pun juga

menyebabkan harga tanah terus naik dan meningkat. ermintaan properti yang terus meningkat

seperti ini bisa dipastikan terjadi terus menerus sepanjang waktu seiring pertambahan penduduk,

oleh karena itu in&estasi di bidang properti memang selalu menjanjikan.

=. Kawasan padat penduduk

9anah yang berada di kawasan padat penduduk tentu saja akan lebih cepat mempengaruhi

dan meningkatkan harga tanah. :anyak in&estor dan de&eloper yang berburu tanah di kawasan

padat penduduk, akibatnya hampir semua lahan telah dikuasai mereka dan berujung pada harga

tanah yang semakin mahal.

2. :iaya pemanfaatan tanah yang meningkat

Selain ke-empat faktor di atas, rupanya biaya pengurusan dan pemanfaatan tanah juga turut

mempengaruhi harga tanah. Saat ini i>in untuk mendapatkan legalitas pemanfaatan tanah sulit


7/9

didapat dan harus diperoleh dengan biaya yang tinggi. leh karena itulah, faktor ini pun turut

berperan dalam kenaikan harga tanah.

PE&BA#ASAN STUDI KASUS

Da'(ak Pe')angunan &ERR *&i""!e East Ring R$a"+ terha"a( #arga Lahan "i

Sura)a%a

Surabaya merupakan salah satu kota besar di ndonesia, yang menjadi tujuan untuk

mencari pekerjaan atau penghasilan yang tinggi di bandingkan kota-kota lain khususnya di

7awa 9imur. 'engan meningkatnya jumlah penduduk di Surabaya, baik dari penduduk Kota

Surabaya sendiri maupun dari luar kota yang bekerja di Surabaya, kebutuhan masyarakatnya

khusunya di bidang ekonomi juga semakin meningkat. ?ntuk meningkatkan dan

melancarkan perekonomian di Surabaya khusunya di wilayah Surabaya 9imur, pemerintah

Kota Surabaya membangun *iddle +ast ing oad (*+) atau jalan lingkar timur

yang melewati Kecamatan Sukolilo.

*+ Surabaya mulai difungsikan sekitar tahun #$1$. Sejak dibangunnya *+

tersebut permintaan terhadap lahan di sekitarnya meningkat dari sebelumnya terutama

permintaan dari pengembang. Kenaikan permintaan tersebut disebabkan karena lokasi *+

yang strategis dan mudahnya akses transportasi. 'engan meningkatknya permintaan lahan

tersebut mempengaruhi harga lahan di sekitar *+. Sebelum adanya pembangunan

*+ harga lahan di sekitarnya kurang lebih di bawah 1 juta rupiah per m#, namun

dengan adanya rencana pembangunan *+ di Surabaya harga lahan di sekitarnya

menjadi meningkat. ;ingga saat ini peningkatan harga lahan mencapai hampir 1$$$@.

Status lahan di sekitar *+ dulunya didominasi oleh lahan milik penduduk sekitar dan

beberapa pengembang dengan fungsi utama sebagai permukiman. Setelah adanya

pembangunan dan berfungsinya *+ di Surabaya 9imur, status kepemilikan lahandidominasi oleh pengembang. Selain pengembang, status lahan di sekitar *+ merupakan

milik masyarakat sekitar dan badan hukum, ada yang belum terdaftar atau petok dan ada

yang sudah hak milik, kecuali yang telah dibebaskan pemerintah kota Surabaya. 'engan

fungsi utama saat ini didominasi oleh perdagangan dan jasa.


8/9

;al tersebut mengakibatkan permasalahan kota yang salah satunya adalah penyediaan

lahan untuk kepentingan fasilitas perdagangan dan jasa maupun fasilitas umum di

sepanjang *+. Semakin sulitnya mendapatkan lahan kota dengan permintaan yang

cukup tinggi, menjadikan nilai lahan meningkat dan menyebabkan terjadinya peningkatan

harga lahan di sekitar *+.

Selain itu faktor yang menentukan pola spasial harga lahan

*+ yaitu jarak dan harga lahan itu sendiri. 7arak ke jalan utama terdekat sangat

mempengaruhi harga lahan. Semakin dekat dengan jalan utama, maka harga lahannya

semakin tinggi. :egitu pula sebaliknya, apabila jarak lokasi lahan di sekitar *+ semakin

jauh, maka harga lahan di tempat tersebut semakin murah. 'imana pada jarak $ meter-4$$ meter

harga lahan akan cukup meningkat diakibatkan karena adanya kedekatan dengan jalan

utama (*+), sedangkan pada jarak $-2$$ meter harga lahan akan meningkat karena adanya

kedekatan terhadap jalan penghubung dan jalan utama yaitu *+ (*aulana dan

urwadio, #$14).

KESI&PULAN

Kesimpulan yang dapat diambil dari pembahasan makalah ini adalah sebagai berikut3

• Semenjak *+ dibangun, terdapat lonjakan permintaan akan lahan disana

terutama dari pihak pengembang. Sebelum *+ dibangun, harga lahan disana

hanya 1 juta A meternamun sekarang kenaikan harga nya mencapai hampir 1$$$@.

• Status lahan di lokasi *+ sebelumnya didominasi oleh milik penduduk dan sebagian

pengembang untuk pemukiman. 8amun setelah adanya *+, status lahan disana

didominasi oleh pengembang untuk perdagangan dan jasa dan sebagian lagi milik

penduduk dan badan hukum.

• 0aktor yang menyebabkan terjadinya kenaikan harga lahan di lokasi *+ diantaranya

adalah lengkapnya fasilitas disekitar lokasi, akses transportasi mudah, tempat

berpusatnya kawasan perdagangan sehingga banyak masyarakat tertarik untuk datang

kesana.

'/09/ ?S9/K/


9/9

rasetya, 8ararya /di dan Subaryo, *. :roto. #$14. 0aktor-0aktor Bang *empengaruhi

;arga %ahan 'i Kawasan :anjarsari Kelurahan 9embalang, Semarang. 7urnal 9eknik K,

Colume #, 8omor #, #$14

aeka, 0atmawati dan Sulistyarso, ;aryo. #$1#. *odel erkembangan 8ilai %ahan

erkotaan di Surabaya. 7urnal 9eknik 9S, Colume 1, 8omor 1, September #$1#

tugas asdos fixx

Documents