tugas akhir faktor faktor prioritas … penanaman modal di surakarta sebagai trade centre membuat...
TRANSCRIPT
i
TUGAS AKHIR
FAKTOR – FAKTOR PRIORITAS PEMILIHAN LOKASI SHOPPING
MALL DI KOTA SURAKARTA
Diajukan Sebagai Syarat Untuk Mencapai Jenjang
Sarjana Strata-1 Perencanaan Wilayah dan Kota
Disusun Oleh:
DARRYL HALL STEVANDA DWI SATRIA
I0613007
PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2017
ii
PENGESAHAN
FAKTOR – FAKTOR PRIORITAS PEMILIHAN LOKASI SHOPPING MALL DI
KOTA SURAKARTA
Disusun oleh:
DARRYL HALL STEVANDA DWI SATRIA
I0613007
Telah dipertahankan di hadapan Tim Penguji Tugas Akhir Program Studi Perencanaan
Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret dan dinyatakan LULUS dalam
Sidang Tugas Akhir pada Tanggal 25 Agustus 2017
Menyetujui,
Surakarta,
Pembimbing I
Ir. Winny Astuti, M.Sc., Ph.D
NIP. 19640711199103 2 001
Pembimbing II
Erma Fitria Rini, S.T., M.T.
NIP. 19890529201504 2 003
Mengesahkan,
Kepala Program Studi
Perencanaan Wilayah dan Kota
Fakultas Teknik UNS
Ir. Soedwiwahjono, M.T.
NIP. 19620306 199003 1 001
iii
PERNYATAAN KEASLIAN PENULISAN
Saya yang bertandatangan di bawah ini:
Nama : Darryl Hall Stevanda Dwi Satria
NIM : I0613007
Program Studi : Perencanaan Wilayah dan Kota
Menyatakan bahwa Tugas Akhir saya yang berjudul “FAKTOR – FAKTOR PRIORITAS
PEMILIHAN LOKASI SHOPPING MALL DI KOTA SURAKARTA” ini benar-benar
merupakan hasil karya saya sendiri. Selain itu, sumber informasi yang dikutip dari penulis
lain telah disebutkan dalam teks dan dicantumkan dalam daftar pustaka.
Apabila kemudian hari terbukti atau dapat dibuktikan Tugas Akhir ini hasil jiplakan, saya
bersedia menerima sanksi atas perbuatan saya sesuai peraturan yang berlaku.
Surakarta, September 2017
Yang Membuat Pernyataan,
Darryl Hall S.D.S
NIM. I0613007
iv
ABSTRAK
FAKTOR – FAKTOR PRIORITAS PEMILIHAN LOKASI SHOPPING MALL DI
KOTA SURAKARTA
Lokasi merupakan penentu daya tarik suatu pasar modern. Beberapa aktor yang menentukan
lokasi optimum suatu retail/perdagangan yaitu aksesibilitas, specific site, kebijakan zonasi,
Kesesuaian Aturan Zonasi, Aksesibilitas, Harga Tanah, Ketersediaan Jaringan Prasarana,
Kesesuaian kondisi geologi dan hidrologi, Jarak jangkauan customer, dan Tenant Mix.
Shopping Mall umumnya merupakan bangunan besar, tertutup lantai lebih dari satu dengan
luas minimal 9200 m2 dengan karakteristik utama pusat perbelanjaan dalam satu atap atau one
stop. Perkembangan penanaman modal di Surakarta sebagai Trade Centre membuat banyak
investor yang menanamkan modalnya dibidang perdagangan, termasuk Shopping Mall.
Perkembangan Shopping Mall diawali pada tahun 2004 ketika Solo Grand Mall berdiri,
selanjutnya Solo Square pada tahun 2006 dan Solo Paragon pada tahun 2010. Penelitian ini
bertujuan untuk mengetahui Faktor Prioritas yang mempengaruhi pemilihan lokasi Shopping
Mall di Kota Surakarta. Metode yang digunakan adalah dengan menggunakan analisis
prioritas dalam Analytic Hierarchi Process. Berdasarkan hasil analisis AHP, faktor yang
menjadi prioritas bagi Shopping Mall di Kota Surakarta secara berurutan yaitu Peraturan
Zonasi Daerah Setempat, Konsumen, Aksesibilitas, Ketersediaan Jaringan Listrik dan
Jaringan Drainase, Harga Lahan, Kesesuaian Kondisi Geologi dan Hidrologi, Keterkaitan
Spasial dan yang terakhir adalah Lokasi dan Jarak dengan Pesaing
Kata Kunci: Shopping Mall, Faktor Pemilihan Lokasi, AHP
v
ABSTRACT
PRIORITY FACTORS IN CHOSING SHOPPING MALL LOCATION IN
SURAKARTA CITY
Location is an attractive determiner of a modern market. The factors determining optimum of
a retail/commerce are the accessibility, the specific site, the zoning policy, the compatibility
zoning regulation, the accessibility, the price of land, the availability of infrastructure system,
the compatibility condition of geology and hydrology, the range of customer, and Tenant Mix.
Generally, Shopping Mall is a high building having more than one story with minimum wide
of 9200 m2 with the main characteristic of one stop shopping center. The development of
investment in Surakarta, as Trade Centre, has many people invested in commercial field,
including Shopping Mall. The development of Shopping Mall started when Solo Grand Mall is
built in 2004, then Solo Square in 2006 and Solo Paragon in 2010. They all have the same
factor of choosing the location that is in the South part of Surakarta. This research is
purposes to discover the priority factors affecting the choosing location of Shopping Mall in
Surakarta by using priority analysis in Analytic Hierarchi Process. In result, the priority
factors are the regulation of zoning local, consumen, accessibility, the availability of
electrical system and drainage system, the price of land, the compatibility condition of
geology and hydrology, Spacial connection, and the last but not least is the location and the
distance with other Shopping Mall.
Keywords: Shopping Mall, Location Decision Factor, AHP
vi
KATA PENGANTAR
Bismillahirrahmanirrahim,
Alhamdulillahi rabbli’alamiin, puji serta syukur saya panjatkan atas kehadirat Allah SWT,
yang senantiasa memberikan karunia, rahmat serta hidayah-Nya, sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tugas Akhir yang berjudul “Faktor – Faktor Prioritas Pemilihan Lokasi
Shopping Mall di Kota Surakarta” dengan tepat waktu.
Tugas Akhir ini disusun sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Strata-1 pada
Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Surakarta. Penulis berharap, Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi penulis sendiri dan bagi
pembaca pada umumnya. Pada proses penyusunan Tugas Akhir ini, penulis mendapat banyak
doa dan dukungan dari berbagai pihak. Maka dari itu, penulis ingin menyampaikan rasa
hormat dan terima kasih kepada:
1. Kedua orang tua penulis, Ibu Indang Sulistyowati dan Bapak Lilik Darmono atas
segala doa dukungan materi maupun moril, kasih sayang dan perhatian yang diberikan
sehingga penulis dapat menyelesaikan masa perkuliahan ini dengan tepat waktu.
2. Bapak Ir. Soedwiwahjono, M.T. selaku Kepala Program Studi Perencanaan Wilayah
dan Kota Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah
memberikan banyak dukungan dan inspirasi bagi penulis.
3. Ibu Ir. Winny Astuti, M.Sc., Ph.D. selaku dosen pembimbing I yang telah banyak
meluangkan waktu, tenaga, pikiran, serta memberikan kritik dan saran yang
membangun, sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.
4. Ibu Erma Fitria Rini, S.T., M.T selaku dosen pembimbing II yang telah memberikan
bimbingan dan dukungan sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini
dengan tepat waktu.
5. Ravena Nurul Huda Alfiani yang telah memberikan kasih sayang, kesabaran,
semangat dan motivasi kepada penulis dalam mengerjakan Tugas Akhir sehingga
dapat menyelesaikannya tepat waktu
6. Teman-teman PWK 2013 yang telah berjuang bersama-sama selama hampir 4 tahun
ini. Terima kasih atas kebersamaan, pengalaman, dan dukungannya.
7. Kakak dan Adik Tingkat PWK UNS yang selalu memberikan bantuan dan masukan
selama masa perkuliahan di PWK UNS.
vii
8. Semua pihak yang telah membantu dalam proses pengerjaan Tugas Akhir ini maupun
selama masa perkuliahan ini yang tidak dapat disebutkan satu per satu.
Penulis menyadari bahwa dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini masih jauh dari
kesempurnaan. Maka dari itu, penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari
pembaca. Semoga penelitian ini dapat bermanfaat bagi penulis maupun bagi semua pembaca.
Terima kasih.
Surakarta, September 2017
Penulis
viii
DAFTAR ISI
Tugas Akhir................................................................................................................................ i
Pengesahan ................................................................................................................................ ii
Pernyataan Keaslian Penulisan ..............................................................................................iii
Abstrak ..................................................................................................................................... iv
Abstract ..................................................................................................................................... v
Kata Pengantar ........................................................................................................................ vi
Daftar Isi .................................................................................................................................viii
Daftar Tabel .............................................................................................................................. x
Daftar Gambar ....................................................................................................................... xii
Daftar Pustaka
Daftar Lampiran
BAB I PENDAHULUAN .......................................................................................................... 1
1.1. Latar Belakang ................................................................................................................ 1
1.2. Rumusan Masalah ........................................................................................................... 3
1.3. Tujuan dan Sasaran ......................................................................................................... 3
1.4. Ruang Lingkup Penelitian .............................................................................................. 3
1.4.1. Ruang Lingkup Substansi ..................................................................................... 3
1.4.2. Ruang Lingkup Wilayah ....................................................................................... 4
1.4.3. Ruang Lingkup Waktu .......................................................................................... 7
1.5. Posisi Penelitian .............................................................................................................. 7
1.6. Manfaat Penelitian .......................................................................................................... 9
1.6.1 Manfaat Teoritis ..................................................................................................... 9
1.6.2. Manfaat Praktis ..................................................................................................... 9
1.7. Alur Penelitian .............................................................................................................. 10
1.8. Sistematika Pembahasan ............................................................................................... 11
BAB II TINJAUAN PUSTAKA .............................................................................................. 12
2.1. Definisi Pasar Modern .................................................................................................. 12
2.2. Jenis – Jenis Pasar Modern ........................................................................................... 13
2.3. Definisi dan Karakteristik Shopping Mall .................................................................... 15
2.4. Faktor Lokasi ................................................................................................................ 20
2.5. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Lokasi Perdagangan ........................... 20
2.6. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Lokasi Shopping Mall ........................ 23
2.7. Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall ...................................................................... 29
BAB III METODE PENELITIAN ........................................................................................... 31
3.1. Pendekatan Penelitian ................................................................................................... 31
3.2. Jenis Penelitian ............................................................................................................. 31
3.3. Kerangka Rancangan Penelitian ................................................................................... 31
3.4. Variabel Operasional .................................................................................................... 33
3.5. Kebutuhan Data ............................................................................................................ 35
3.6. Analisa Stakeholder Mapping ....................................................................................... 38
3.7. Teknik Pengumpulan Data............................................................................................ 40
3.8. Teknik Analisis ............................................................................................................. 40
3.8.1. Analythic Hierarchy Process (AHP) ................................................................... 40
ix
3.8.2. Analisis Triangulasi ............................................................................................ 44
3.9. Kerangka Analisis ......................................................................................................... 46
BAB IV DATA DAN ANALISIS ............................................................................................ 47
4.1. Gambaran Umum Kota Surakarta................................................................................. 47
4.2. Identifikasi Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall ................................................... 48
4.2.1. Faktor Peraturan Zonasi Perdagangan ................................................................ 48
4.2.2. Faktor Lokasi dan Jarak Pesaing ........................................................................ 55
4.2.3. Faktor Karakteristik Spasial................................................................................ 60
4.2.4. Faktor Ketersediaan Transportasi Umum ........................................................... 62
4.2.5. Faktor Tingkat Arus Lalu Lintas ........................................................................ 64
4.2.6. Faktor Kemudahan Dicapai dari Fasilitas Umum............................................... 69
4.2.7. Faktor Kondisi Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase...................................... 73
4.2.8. Faktor Kondisi Geologi dan Hidrologi ............................................................... 80
4.2.9. Faktor Konsumen ................................................................................................ 85
4.2.10. Faktor Harga Lahan .......................................................................................... 92
4.3. Analisis Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall di Kota Surakarta ........................... 93
4.3.1. Menyusun Hirarki Permasalahan ........................................................................ 93
4.3.2. Menentukan Prioritas Elemen yang ada ............................................................. 94
4.3.3. Hasil Analisis AHP ............................................................................................. 95
4.3.4. Analisis Triangulasi .......................................................................................... 101
BAB V PEMBAHASAN........................................................................................................ 104
5.1. Peraturan Zonasi Daerah Setempat ............................................................................. 104
5.2. Konsumen ................................................................................................................... 105
5.3. Aksesibilitas ................................................................................................................ 106
5.4. Ketersediaan Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase ................................................. 107
5.5. Harga Lahan ................................................................................................................ 108
5.6. Kesesuaian Kondisi Geologi dan Hidrologi ............................................................... 108
5.7. Keterkaitan Spasial ..................................................................................................... 109
5.8. Lokasi dan Jarak dengan Pesaing ............................................................................... 110
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN ................................................................................ 112
6.1. Kesimpulan ................................................................................................................. 112
6.2. Saran ........................................................................................................................... 113
x
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Karakteristik Utama Shopping Mall ........................................................................... 4
Tabel 1.2 Kesesuaian Jenis Pusat Perbelanjaan di Kota Surakarta dengan Karakteristik
Shopping Mall ............................................................................................................................ 4
Tabel 1.3 Penelitian Sebelumnya ............................................................................................... 8
Tabel 2.1 Resume Definisi Pasar Modern ................................................................................ 13
Tabel 2.2 Perbedaan Jenis-Jenis Pasar Modern ........................................................................ 14
Tabel 2.3 Jenis Shopping Mall menurut Berman-Evans .......................................................... 16
Tabel 2.4 Jenis Shopping Mall menurut Urban Land Institute................................................. 16
Tabel 2.5 Resume Shopping Mall ............................................................................................ 18
Tabel 2.6 Sintesa Teori Faktor Pemilihan Lokasi Pusat Perdagangan ..................................... 25
Tabel 2.7 Sintesa Teori Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall ........................................... 27
Tabel 2.8 Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall .................................................................. 28
Tabel 3.1 Variabel Operasional ................................................................................................ 34
Tabel 3.2 Kebutuhan Data ........................................................................................................ 36
Tabel 3.3 Kepentingan Stakeholder.......................................................................................... 38
Tabel 3.4 Matriks Analisis Stakeholder ................................................................................... 39
Tabel 3.5 Matriks Perbandingan Berpasangan ......................................................................... 41
Tabel 3.6 Skala Tingkat Kepentingan dan definisinya ............................................................. 42
Tabel 3.7 Pengisian Matriks Perbandingan Berpasangan ........................................................ 42
Tabel 3.8 Tabel Triangulasi Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall .................................... 45
Tabel 3.9 Proses Penyusunan Teknik Analisis ......................................................................... 45
Tabel 4.1 Kemiringan Tanah dan Ketinggian Tanah dari Permukaan Air Laut
Per Kecamatan .......................................................................................................................... 47
Tabel 4.2 Jenis Perdagangan di Kota Surakarta ....................................................................... 48
Tabel 4.3 Rencana Pola Pemanfaatan....................................................................................... 49
Tabel 4.4 Sintesa Faktor Peraturan Zonasi Perdagangan Solo Grand Mall ............................. 52
Tabel 4.5 Sintesa Faktor Peraturan Zonasi Perdagangan Solo Square ..................................... 54
Tabel 4.6 Sintesa Faktor Peraturan Zonasi Perdagangan Solo Paragon ................................... 55
Tabel 4.7 Sintesa Faktor Lokasi dan Jarak Pesaing Solo Grand Mall ...................................... 56
Tabel 4.8 Sintesa Faktor Lokasi dan Jarak Pesaing Solo Square ............................................. 57
Tabel 4.9 Sintesa Faktor Lokasi dan Jarak Pesaing Solo Paragon ........................................... 58
Tabel 4.10 Sintesa Faktor Karakteristik Spasial Solo Grand Mall ........................................... 60
Tabel 4.11 Sintesa Faktor Karakteristik Spasial Solo Square .................................................. 61
Tabel 4.12 Sintesa Faktor Karakteristik Spasial Solo Paragon ................................................ 62
Tabel 4.13 Standar LOS ........................................................................................................... 64
Tabel 4.14 Analisis Perhitungan Volume Capasity Ratio pada Jalan yang melewati Solo
Grand Mall ................................................................................................................................ 65
Tabel 4.16 Analisis Perhitungan Volume Capasity Ratio pada Jalan yang melewati
Solo Square ............................................................................................................................... 67
Tabel 4.18 Analisis Perhitungan Volume Capasity Ratio pada Jalan yang melewati Solo
Paragon Mall............................................................................................................................. 68
Tabel 4.15 Sintesa Faktor Aksesibilitas Solo Grand Mall........................................................ 70
Tabel 4.17 Sintesa Faktor Aksesibilitas Solo Square ............................................................... 71
Tabel 4.19 Sintesa Faktor Aksesibilitas Solo Paragon ............................................................. 72
xi
Tabel 4.20 Nama ruas, Panjang, dan Lebar Atas Drainase Kota Surakarta ............................. 74
Tabel 4.21 Sintesa Faktor Kondisi Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase
Solo Grand Mall ....................................................................................................................... 75
Tabel 4.22 Saluran Drainase bagian selatan Kota Surakarta .................................................... 76
Tabel 4.23 Sintesa Faktor Kondisi Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase Solo Square ........ 78
Tabel 4.24 Sintesa Faktor Kondisi Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase Solo Paragon ...... 80
Tabel 4.25 kepadatan bangunan dan kemampuan .................................................................... 82
Tabel 4.26 Sintesa Faktor Kondisi Geologi dan Hidrologi Solo Grand Mall .......................... 83
Tabel 2.27 Sintesa Faktor Kondisi Geologi dan Hidrologi Solo Square .................................. 84
Tabel 4.28 Sintesa Faktor Kondisi Geologi dan Hidrologi Solo Paragon ................................ 85
Tabel 4.29 Sintesa Faktor Konsumen Solo Grand Mall ........................................................... 86
Tabel 4.30 Sintesa Faktor Konsumen Solo Square .................................................................. 88
Tabel 4.31 Sintesa Faktor Konsumen Solo Paragon ................................................................ 90
Tabel 4.32 Triangulasi Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall .......................................... 101
xii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Peta Persebaran Shopping Mall Dikota Surakarta .................................................. 7
Gambar 1.2 Posisi Penelitian dalam Ranah PWK ...................................................................... 8
Gambar 3.1 Skema Analisis Triangulasi .................................................................................. 44
Gambar 4.1 Peta Zonasi Kawasan Perdagangan SWP IV di Kota Surakarta........................... 53
Gambar 4.2 Peta Zonasi Kawasan Perdagangan SWP V di Kota Surakarta ............................ 54
Gambar 4.3 Peta Zonasi Kawasan Perdagangan SWP IV di Kota Surakarta........................... 55
Gambar 4.4 Peta Lokasi dan Jarak Pesaing Shopping Mall ..................................................... 59
Gambar 4.5 Peta VCR Solo Grand Mall .................................................................................. 66
Gambar 4.6 Peta VCR Solo Square .......................................................................................... 68
Gambar 4.7 Peta VCR Solo Paragon ........................................................................................ 69
Gambar 4.8 Peta Jaringan Listrik Solo Grand Mall ................................................................. 74
Gambar 4.9 Peta Jaringan Drainase Solo Grand Mall .............................................................. 75
Gambar 4.10 Peta Jaringan Listrik Solo Square ....................................................................... 77
Gambar 4.11 Peta Jaringan Drainase Solo Square ................................................................... 77
Gambar 4.12 Peta Jaringan Listrik Solo Paragon Mall ............................................................ 79
Gambar 4.13 Peta Jaringan Drainase Solo Paragon Mall ......................................................... 80
Gambar 4.14 Peta Kondisi Geologi Kota Surakarta ................................................................. 81
Gambar 4.14 Peta Kondisi Hidrologi Kota Surakarta .............................................................. 81
Gambar 4.15 Peta Kemampuan Lahan Kelurahan Penumping ................................................ 83
Gambar 4.16 Peta Kemampuan Lahan Kelurahan Pajang ....................................................... 84
Gambar 4.17 Peta Kemampuan Lahan Kelurahan Penumping ................................................ 85
Gambar 4.18 Peta Catchment Area Solo Grand Mall .............................................................. 87
Gambar 4.19 Peta Catchment Area Solo Square ...................................................................... 89
Gambar 4.20 Peta Catchment Area Solo Paragon Mall ........................................................... 91
Gambar 4.21 Peta Harga Lahan di Kota Surakarta .................................................................. 93
Gambar 4.21 Hirarki Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall di Kota Surakarta .................. 94
Gambar 4.22 Matriks Perbandingan dan Pengukuran Konsistensi .......................................... 95
Gambar 4.23 Grafik Prioritas Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall oleh
Solo Grand Mall ....................................................................................................................... 95
Gambar 4.24 Grafik Prioritas Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall oleh
Solo Square ............................................................................................................................... 97
Gambar 4.25 Grafik Prioritas Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall oleh
Solo Paragon ............................................................................................................................. 99
Gambar 4.26 Diagram Batang Perbandingan Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall
di Kota Surakatra .................................................................................................................... 100
Gambar 4.27 Grafik Prioritas Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall di Kota
Surakarta ................................................................................................................................. 101