studi kelayakan perumahan

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user i

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROPERTIPROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN

CITRA ALAM MANDIRISUKOHARJO

Study of Property Investment Feasibility

at Citra Alam Mandiri Sukoharjo Residential Development Project

SKRIPSI

Disusun Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana TeknikPada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Universitas Sebelas MaretSurakarta

Disusun oleh :

ANTON NUR ABADINIM. I 1108506

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2012


commit to user ii


commit to user iii


commit to user iv

MOTTO

Katakanlah : Dialah Allah, Yang Maha Esa. Allah adalah Tuhan yang

bergantung kepada-Nya segala sesuatu. Dia tidak beranak dan tidak pula

diperanakkan, dan tidak ada seorang pun yang setara dengan Dia.

(QS. Al Ikhlas : 1 4)

Dan minta tolonglah kepada Allah dengan sabar dan shalat, dan sesungguhnya

yang demikian itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusyuk, yaitu

orang-orang yang yakin bahwa mereka akan menemui Tuhannya dan bahwa

mereka akan kembali.

(QS. Al Baqarah : 45- 46)

Allah meninggikan orang-orang yang beriman diantara kamu dan orang-orang

yang berilmu beberapa derajat.

(QS. Al Mujaadilah : 11)

Ilmu itu didapat dengan belajar.

(Rasulullah saw.)

Apabila aku didatangi oleh suatu hari dan tidak bertambah ilmuku pada hari itu

yang dapat mendekatkan diriku kepada Allah Azza wa Jalla, maka tidak ada

keberkahan bagiku dalam terbitnya matahari pada hari itu.

(Rasulullah saw.)


commit to user v

PERSEMBAHAN

Allah SWT dan Rasululllah Muhammad saw.

Semua keluargaku tercinta yang selalu mendoakan

Sahabat-sahabat yang memberi dorongan

Teman-teman S1 Teknik Sipil Non Reguler UNS 08

Semua pihak yang telah membantu terselesaikannya laporan ini


commit to user vi

ABSTRAK

ANTON NUR ABADI, 2012. Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri Sukoharjo, Skripsi, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya, seperti dijadikan bangunan komersial atau perumahan.

Proyek pembangunan perumahan sering diidentikkan dengan perusakan lingkungan akibat perubahan tata guna lahan. Oleh karena itu, diperlukan rencana pembangunan yang berwawasan lingkungan berdasarkan hasil analisis mengenai dampak lingkungan (AMDAL) yang bertujuan agar lingkungan dapat mendukung pembangunan yang berkelanjutan. Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang, sehingga selain diperlukan perencanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan juga diperlukan perencanaan anggaran biaya yang akurat. Penelitian ini ditujukan untuk mengetahui apakah dampak proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri terhadap lingkungan, untuk mengetahui perencanaan anggaran biaya dan untuk mengetahui kelayakan investasi bila ditinjau secara finansial.

Berdasarkan hasil penelitian, dampak yang timbul akibat proyek pembangunan Citra Alam Mandiri antara lain : debu beterbangan akibat mobilitas kendaraan berat, peningkatan kebisingan akibat pengoperasian kendaraan berat, peningkatan erosi tanah, dampak terhadap aspek sosial, misalnya kecemburuan sosial akibat benturan atau konflik antar penduduk, perubahan iklim mikro akibat pembukaan lahan perumahan, penurunan kualitas air permukaan akibat kegiatan MCK dari penghunian. Perencanaan anggaran biaya proyek pembangunan Citra Alam Mandiri Ngemplak dihitung dari biaya pembelian lahan, biaya pembangunan konstruksi dan infrastruktur penunjang, biaya proses pengeringan tanah, biaya notaris, biaya pajak dan biaya marketing. Perencanaan anggaran biaya tersebut dibuat untuk mengetahui besar biaya modal yang dibutuhkan atau dengan kata lain untuk mengetahui harga pokok penjualan, setelah itu baru ditambahkan dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Ditinjau dari sisi finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini adalah feasible(layak). Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima. Nilai IRR = 43,38 % > rate of interest = 15 %, sehingga investasi layak diterima. Nilai BCR = 1,46 > 1, sehingga investasi layak diterima. Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai kemungkinan resiko yang disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari angka rate (15 %).

Kata kunci : kelayakan investasi, evaluasi, properti.


commit to user vii

ABSTRACT

ANTON NUR ABADI, 2012. The Evaluation of Property Investment Feasibility at Citra Alam Mandiri Sukoharjo Residential Development Project, Thesis, Department of Civil Engineering, Faculty of Engineering, Sebelas Maret University, Surakarta.

Property business means spend or invest capital in the form of land or plus building, the profit is buying power protection against inflation and gains added value from its development, like commercial buildings or residential.

Residential development project usually similar with the environment destruction because the changing of land usement. Because of that, environmental development poject plan need to based on environmental impact analysis results, so the environment able to support continuous development project. Citra Alam Mandiri residential development project consumes a big capital in long term period, so inspite of environmental development project plan its important to make financial plan. The objective of this research is to analyze the environmental impact of Citra Alam Mandiri residential development project, analyzing financial plan and investment feasibility.

Based on the research results, the impacts of Citra Alam Mandiri development project are flying dust caused by heavy duty vehicle mobility, rises of noise caused by heavy duty vehicle operational, land erosion, the impact of social aspect like social jealously caused by inhabitant conflict, the changing of micro iclimate caused by land clearing for residential project, water surface quality decrease caused by inhabitant activity. The Citra Alam Mandiri financial development project plan counted from land purchasing, construction and infra structure development, the expense to change land usement policy, notary, tax, marketing. The financial plan was made to estimate capital value or in another words is to estimate the primary sale value, after that, the benefit can be added. The result of financial analysis, the investment of Citra Alam Mandiri residential development project is feasible. NPV obtained positive value, so the investment is feasible. Result of IRR = 43,38 % > rate of interest = 15 %. Result of BCR = 1,46 > 1 indicate that the investment is feasible. The result of sensitivity analysis to any possibilities risk which had simulated, indicate that IRR was still larger than 15 %.

Keywords : investment feasibility, evaluation, property


commit to user viii

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, karena hanya dengan rahmat,

dan karunia-Nya, maka skripsi Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek

Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri ini dapat terselesaikan.

Meskipun jauh dari kesempurnaan, penulis berharap semoga skripsi ini dapat

menambah wawasan dan mengembangkan pengetahuan dalam bidang

pengembangan penelitian selanjutnya di Jurusan Teknik Sipil UNS.

Dalam penyusunan laporan ini, tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak yang

telah memberi bantuan, saran, arahan dan dorongan. Oleh karena itu, penulis

mengucapkan terima kasih kepada :

1. Pimpinan Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.

2. Pimpinan Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

3. Bapak Ir. Sugiyarto, MT., dan Ir Suyatno K., MT., selaku Dosen Pembimbing

Skripsi atas arahan dan bimbingan yang telah diberikan.

4. Bapak Ir. Sunardi W., MSi., selaku Dosen Pembimbing Akademik.

5. Bapak/Ibu dosen pengujii skripsi.

6. Rekan-rekan mahasiswa Teknik Sipil Non Reguler 2008 atas kerjasama dan

bantuannya.

Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,

saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan untuk kesempurnaan

skripsi ini dan semoga skripsi ini dapat berguna bagi pihak-pihak yang

membutuhkan.

Surakarta, Mei 2012

Penulis


commit to user ix

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ............................................................................ i

LEMBAR PERSETUJUAN ................................................................ ii

HALAMAN PENGESAHAN .............................................................. iii

MOTTO ............................................................................................... iv

PERSEMBAHAN ................................................................................ v

ABSTRAK ............................................................................................ vi

KATA PENGANTAR .......................................................................... viii

DAFTAR ISI ........................................................................................ ix

DAFTAR GAMBAR ............................................................................ xii

DAFTAR TABEL ................................................................................ xiii

DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................ xiv

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah ................................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah ............................................................................ 2

1.3 Batasan Masalah .............................................................................. 2

1.4 Tujuan penelitian ............................................................................. 3

1.5 Manfaat Penelitian .......................................................................... 3

BAB 2 LANDASAN TEORI

2.1 Tinjauan Pustaka............................................................................... 4

2.2 Dasar Teori ....................................................................................... 5

2.2.1 Konsep Dasar Perumahan .............................................................. 5

2.2.2 Pelaku Pembangunan Perumahan .................................................. 6

2.2.3 Permasalahan Umum Perumahan ................................................... 8

2.2.4 Tahapan Pembangunan Perumahan Berwawasan Lingkungan ........ 12

2.2.4.1 Pemilihan Lokasi dan Pembebasan Tanah ................................... 12


commit to user x

2.2.4.2 Perancangan ............................................................................... 12

2.2.4.3 Proses Konstruksi........................................................................ 16

2.3 Pembangunan Perumahan dan Kaitannya Terhadap Lingkungan ...... 17

2.3.1 Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) ...................... 17

2.3.1.1 Konsep dan Landasan Hukum Mengenai AMDAL...................... 17

2.3.1.2 Definisi Dampak dan Tujuan Digunakannya AMDAL Sebagai

Kontrol Terhadap Lingkungan..................................................... 18

2.3.1.3 Peruntukkan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan................. 20

2.3.1.4 Metodologi AMDAL Dalam Proyek Konstruksi.......................... 21

2.3.2 AMDAL Dalam Pembangunan Perumahan .................................... 25

2.3.3 Kinerja Biaya Proyek Perumahan................................................... 28

2.3.3.1 Definisi Biaya ............................................................................. 28

2.3.3.2 Klasifikasi Biaya Proyek ............................................................. 29

2.3.3.3 Analisa Finansial......................................................................... 31

2.4 Kerangka Pemikiran.......................................................................... 33

BAB 3 METODE PENELITIAN

3.1 Metode Penelitian ............................................................................. 34

3.2 Lokasi Penelitiaan ............................................................................ 35

3.3 Waktu Penelitian .............................................................................. 35

3.4 Sumber Data ..................................................................................... 35

3.5 Teknik Pengumpulan Data ................................................................ 36

3.6 Tahapan Penelitian dan Analisa Data ................................................ 36

3.7 Instrumen Pengumpulan Data ........................................................... 37

3.8 Bagan Alir Metode Penelitian ........................................................... 38

BAB 4 ANALISIS dan PEMBAHASAN

4.1 Analisis Tentang AMDAL ............................................................... 39

4.2 Analisis Penjualan ............................................................................ 39

4.2.1 Pemilihan Lokasi ........................................................................... 39

4.2.2 Analisis Kompetitor ...................................................................... 40


commit to user xi

4.2.2.1 Peta Persaingan Usaha................................................................. 40

4.2.2.2 Analisis Harga............................................................................. 40

4.2.3 Analisis Permintaan ....................................................................... 41

4.2.4 Target Market ................................................................................ 42

4.2.5 Strategi Penjualan .......................................................................... 42

4.6 Analisis Finansial.............................................................................. 43

4.6.1 Rencana Anggaran Biaya ............................................................... 43

4.6.2 Perhitungan Harga Jual .................................................................. 44

4.6.3 Proyeksi Pendapatan ...................................................................... 47

4.6.4 Proyeksi NPV, IRR, BCR .............................................................. 47

BAB 5 KESIMPULAN

5.1 Kesimpulan ....................................................................................... 51

5.2 Saran ................................................................................................. 52

PENUTUP .............................................................................................. 53

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................. 54

DAFTAR LAMPIRAN


commit to user xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Mekanisme Pelaksanaan AMDAL dan UKL/UPL Dalam

Proses Perijinan ..................................................................... 27

Gambar 2.2 Mekanisme Pembahasan Prosedur Penilaian Dokumen

AMDAL dan UKL/UPL ........................................................ 28

Gambar 2.3 Persyaratan Administrasi ...................................................... 28

Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian ............................................................ 38

Gambar 4.1 Peta Lokasi Perumahan ......................................................... 40


commit to user xiii

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Permasalahan Umum Lingkungan Perumahan .......................... 11

Tabel 4.1 Harga Jual Perumahan disekitar Lokasi Perumahan .................. 41

Tabel 4.2 Rencana Anggaran Biaya ......................................................... 44

Tabel 4.3 Perhitungan Harga Jual Perumahan .......................................... 46

Tabel 4.4 Perhitungan Pendapatan atas Penjualan Unit Rumah ................. 47

Tabel 4.5 Perhitungan NPV, IRR, BCR .................................................... 48

Tabel 4.6 Arus Kas ................................................................................... 49


commit to user xiv

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran A : Gambar dan Form Penelitian

Lampiran B : Surat-surat Skripsi


commit to user

BAB I


commit to user 1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah

atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap

inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan

bangunan komersial atau perumahan).Properti merupakan investasi terbaik,

karena karakteristik properti berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun tanah

akan semakin sempit dan mahal karena jumlah penduduk terus membengkak.

Rumah-rumah baru akan terus dibangun, terutama di kota-kota besar dan negara

berkembang. Hal inilah yang menjadi dasar bagi developer untuk

mengembangkan bisnis properti ini.

Semakin besarnya peluang bisnis properti di kota Solo dan sekitarnya dilirik oleh

para developer baik dari dalam kota Solo sendiri ataupun pengembang dari luar

kota, salah satu developer yang mengembangkan bisnis perumahan adalah CV.

Arfa Mandiri dengan proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam

Mandiri yang berlokasi di desa Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten

Sukoharjo.

Proyek pembangunan perumahan sering di identikkan dengan perusakan

lingkungan akibat perubahan tata guna lahan. Oleh karena itu, diperlukan rencana

pembangunan yang berwawasan lingkungan.yang bertujuan agar lingkungan

dapat mendukung pembangunan yang berkelanjutan. Dengan kata lain, perubahan

lingkungan yang disebabkan oleh pembangunan,baik yang direncanakan maupun

yang terjadi diluarrencana, tidak akan menurunkan atau menghapus kemampuan

lingkungan untuk mendukung kehidupan manusia pada tingkat kualitas hidup

yang lebih tinggi.


commit to user

2

Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini mempertaruhkan modal

besar dalam jangka panjang, Sehingga selain diperlukan perencanaan

pembangunan yang berwawasan lingkungan juga diperlukan perencanaan

anggaran biaya yang akurat.

Berdasarkan pertimbangan pertimbangan tersebut, penulis mencoba untuk

melakukan penelitian tentang perencanaan pembangunan proyek perumahan Citra

Alam Mandiri ini. Penelitian mencakup dampak terhadap lingkungan dan

perencanaan anggaran biaya.

1.2 Rumusan Masalah

Agar penelitian lebih terarah, maka dirumuskan beberapa permasalahan sebagai

berikut :

1. Apakah dampak proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri

terhadap lingkungan ?

2. Bagaimanakah perencanan anggaran biaya pada proyek pembangunan

perumahan Citra Alam mandiri?

3. Apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri

ini layak untuk dijalankan bila ditinjau dari segi finansial ?

1.3 Batasan Masalah

Batasan masalah dalam penelitian ini adalah :

1. Penelitian dilakukan pada lingkup proyek pembangunan kompleks

perumahan Citra Alam Mandiri yang berlokasi di desa Ngemplak,

kecamatan kartasura, kabupaten Sukoharjo.

2. Data berupa data primer, yang didapat dari hasil pengamatan dan

wawancara di lapangan.

3. Data sekunder diperoleh dari referensi buku, majalah dan internet

4. Analisis mencakup dampak proyek pembangunan perumahan terhadap

lingkungan dan analisis finansial.


commit to user

3

1.2 Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian ini adalah untuk mencari jawaban atas permasalahan yang telah

dirumuskan diatas yaitu :

1. Untuk mengetahui apakah dampak proyek pembangunan perumahan Citra

Alam Mandiri ini terhadap lingkungan.

2. Untuk mengetahui bagaimanakah perencanaan anggaran biaya pada proyek

pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri.

3. Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alm

Mandiri ini layak untuk dijalankan apabila ditinjau dari segi finansial.

1.3 Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah :

1. Bagi mahasiswa :

Menambah pengetahuan dan wawasan mengenai perencanaan pembangunan

yang berwawasan lingkungan dan perencanaan anggaran biaya pada proyek

perumahan.

2. Bagi pihak developer :

Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai evaluasi dan bahan kajian dalam

proses perencanaan pembangunan perumahan yang berwawasan lingkungan

dan perencanaan anggaran biaya yang akurat.


commit to user

BAB II


commit to user 4

BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1 Tinjauan Pustaka

Berdasarkan kutipan dari jurnal internasional, The Building Stock As a Reseach

Object, Land is a non renewable and limited resourse. It cannot be consumed

but only has a changed use. Lahan atau tanah adalah sumber daya alam yang

tidak dapat diperbaharui dan terbatas. Lahan atau tanah ini hanya bisa digunakan

dengan cara dialih fungsikan. (Niklaus Kohler and Uta Hassler, Karlsruhe

University, Germany).

Tanah yang merupakan sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui serta

terbatas inilah yang mendasari pesatnya laju pertumbuhan sektor properti di kota

Solo dan sekitarnya. Pembangunan permukiman dan perumahan, menengah ke

atas dan menengah ke bawah, naik secara signifikan. Pembangunan perumahan

menengah ke bawah tahun 2004 mencapai 800 unit, tahun 2005 meningkat

menjadi 1.600 unit. Tahun 2006 mencapai 3.000 unit. Sedangkan pembangunan

perumahan menengah atas tahun 2004 sekitar 500-600 unit, tahun 2005 dibangun

sekitar 1.000 unit. tahun 2006 dibangun sekitar 1.500 unit. Tahuntahun

berikutnya terus mengalami peningkatan yang signifikan. (REI Surakarta).

Dalam UU no. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, perumahan

dan permukiman dibedakan sebagai berikut :

1. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung,

dapat merupakan kawasan perkotaan dan pedesaan, berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal dan tempat kegiatan yang mendukung peri

kehidupan dan penghidupan.

2. Sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau hunian plus prasarana dan sarana lingkungan.


commit to user

5

3. Permukiman adalah perumahan dengan segala isi dan kegiatan yang ada

didalamnya. Perumahan merupakan wadah fisik, sedang permukiman

merupakan paduan antara wadah dengan isinya yaitu manusia yang hidup

bermasyarakat dan berbudaya didalamnya. Bagian permukiman yang disebut

sebagai wadah tersebut, merupakan paduan tiga unsur yaitu alam (tanah, air,

udara), lindungan (shells) dan jaringan (networks), sedang isinya adalah

manusia dan masyarakat. Alam merupakan unsur dasar dan di alam itulah

diciptakan lindungan (rumah dan gedung lainnya) sebagai tempat manusia

tinggal, serta menjalankan fungsi lain. Sedangkan jaringan, seperti misalnya

jalan dan jaringan utilitas, merupakan unsur yang memfasilitasi hubungan

antar sesama, maupun antar unsur yang satu dengan yang lain. Secara lebih

sederhana dapat dikatakan bahwa permukiman adalah paduan antar unsur. (T.

Kuswartojo, 1997)

2.2 Dasar Teori

2.2.1 Konsep Dasar Perumahan

Urusan perumahan, umumnya dilihat sebagai urusan pembangunan unsur buatan

dalam kaitannya dengan unsur sosial ekonomi masyarakat yang bersifat

kuantitatif, yaitu untuk memenuhi kekurangan rumah yang sehat dan layak akibat

kenaikan jumlah penduduk. Masalah perumahan juga dipersempit menjadi sebatas

membuat komoditi rumah, sehingga segala sesuatunya kemudian diterjemahkan

lebih dari sudut suplai. Perumahan lebih merupakan urusan produsen yaitu

bagaimana membuat komoditi sesuai dengan pasar potensial yang

menguntungkan. (T. Kuswartojo, 1997)

Adapun prasarana dalam lingkungan perumahan berdasarkan Keputusan Menteri

Pekerjaan Umum no. 20/KTPS/1986 tentang Pedoman Teknik Pembangunan

Perumahan Sederhana tidak bersusun disebutkan bahwa :

1. Jalan


commit to user

6

Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas

kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal sekunder

yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar lebar badan jalan

minimal 1,5 meter dan 3,5 meter.

2. Air limbah

Air limbah adalah semua jenis air buangan yang mengandung kotoran dari

rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman antara lain septictank

dan bidang resapan.

3. Air hujan

Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air hujan yang

mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan perumahan

bebas dari genangan air.

4. Air bersih

Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah

tangga setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air

bersih yang memenuhi standar persyaratan.

5. Suplai listrik

Untuk perumahan dan penerangan jalan umum.

6. Jaringan telepon

Pembangunan perumahan sederhana sebaiknya dilengkapi dengan jaringan

telepon umum yang sumbernya diperoleh dari Telkom.

2.2.2 Pelaku Pembangunan Perumahan

Kebutuhan perumahan bagi penduduk perkotaan di Indonesia saat ini pada

umumnya dilaksanakan secara informal yang mencapai 85% dari total

pembangunan rumah, sisanya sebesar 15% dilaksanakan secara formal oleh

pemerintah melalui Perum Perumnas, swasta terutama melalui Persatuan

Perusahaan Real Estate Indonesia (REI) dan koperasi. (Menpera, 1990)

Evaluasi terhadap pembangunan perumahan dan permukiman selama periode

Orde Baru menunjukan bahwa diantara ketiga pelaku pembangunan perumahan


commit to user

7

yaitu swasta yang diwakili oleh para pengembang anggota REI, pemerintah yang

diwakili oleh Perumnas dan masyarakat yang diwakili oleh koperasi, maka pihak

swasta secara konsisten selalu berhasil memenuhi target pembangunan rumah,

bahkan melebihi target dan sekaligus menjadi pemeran utama pembangunan

perumahan di Indonesia.

Dari Pelita ke Pelita, REI telah menunjukan peningkatan peran sertanya hingga

akhirnya menjadi pemeran utama dalam pembangunan perumahan dan

pemukiman. Bila pada Pelita II peran REI hanya mencapai 5% dari total

pembangunan rumah maka selanjutnya mulai Pelita III sampai Pelita VI REI

menjadi pemeran utama, dengan ratarata 70% dari total pembangunan rumah

setiap Pelita. Kini, bahkan peran swasta dalam pembangunan perumahan dan

pemukiman semakin besar dimana ratarata mencapai 95% dari total

pembangunan rumah formal setiap tahun. (Seminar REI, 2007)

Pengembang swasta sebagian besar tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI),

asosiasi semacam ini dapat meningkatkan profesionalisme pembangunan

permukiman, tapi di lain pihak dapat berarti menggabungkan kekuatan sektor

swasta. Pengusaha seringkali membentuk suatu komunitas nasib bersama dan

saling membantu menciptakan kondisi yang dapat mengintensifkan penggunaan

tanah disuatu tempat diwaktu yang akan datang melalui aksi kolektif dan dengan

beraliansi dengan bisnis lain. Aspek lain dari pasar real estate adalah bahwa pasar

tersebut pada dasarnya bersifat bekas-pakai", bangunan dan tanah dapat

dijualbelikan berulang kali. Tidak hanya tanah, akan tetapi semua struktur yang

ada diatasnya dapat mempunyai umur yang relatif tak terbatas, harga pasarannya

tidak akan turun karena penggunaan yang terus menerus. Hal ini berkaitan dengan

suplai lahan yang sebenarnya bersifat tetap dan karena sifat monopolistis dari

tempat itu. Oleh karena itu, semakin banyak uang masuk ke pasar real estate,

tidak hanya akan meningkatkan jumlah struktur baru, akan tetapi juga

meningkatkan harga tanah dan mungkin pula meningkatkan harga bangunan yang


commit to user

8

sebelumnya stabil. Adanya tingkat investasi yang lebih tinggi dapat mendorong

seluruh struktur harga menjadi naik.

Kekhasan komoditi tempat/lahan dirumuskan sebagai berikut :

1. Tidak dapat dikonsumsi secara perorangan, demikian juga tidak dapat

diproduksi secara perorangan pula.

2. Kemampuan pemakai untuk mengganti pilihan komoditi mempunyai

keterbatasan, demikian pula produsen tidak dapat menambahkan produk baru

untuk memenuhi permintaan. Sebenarnya tempat/lahan tidak pernah benar-

benar dikonsumsi, karena mempunyai ketahanan yang panjang dan juga tidak

benar-benar diproduksi. Karakteristik ini mengindikasikan bahwa penggunaan

dan distribusi tempat bukanlah cerminan sederhana dari jumlah preferensi

konsumen tertentu yang menawar secara bebas barang-barang dari produsen

yang otonom. Perilaku lokasi tidak dapat dijelaskan sebagai tanggapan

terhadap sinyal harga tanpa ada kesadaran kekuatan kelembagaan yang secara

menerus mengatur harga dan menstrukturkan kemampuan orang.

Berdasarkan hal-hal di atas, tampak bahwa sektor swastapun bukanlah sektor yang

dapat dinilai efisien dalam pengadaan perumahan, karena pasar tersebut

mempunyai keunikan tersendiri, kemampuannya yang besar, bahkan untuk ikut

menentukan keputusan pembangunan suatu wilayah dapat berdampak negatif jika

tujuan mencari labanya tidak terkendali. (T. Kuswartojo, 1997)

2.2.3 Permasalahan Umum Perumahan

Pembangunan perumahan tidak jarang menimbulkan permasalahan umum bagi

berbagai pihak yang terlibat, bagi perancang, pengembang dan investor.

Peraturan-peraturan pengendalian pembangunan seringkali dipandang sebagai

penghambat. Akan tetapi, ketiadaan peraturan dapat mendorong pengembang

yang kurang bertanggungjawab melakukan hal yang merugikan masyarakat.

Pembangunan daerah pinggir kota, misalnya, karena adanya kebutuhan akan

rumah baru maka dianggap pembangunan perumahan akan menjadi lebih efisien


commit to user

9

dan ekonomis bila dilakukan dalam skala besar, karena itu perlu tanah yang luas

dan murah agar harga rumah terjangkau. Tanah yang tersedia luas dan harganya

murah berada dipinggiran kota, sehingga daerah pinggiran kota, terutama kota

besar ditebari oleh berbagai kawasan perumahan baru. Akibatnya, transportasi

meningkat dan kemacetan menjadi menyebar ke semua penjuru kota. Sistem

jaringan lain antar perumahan pun seringkali kurang diperhatikan. Akhirnya

pemukiman pun tidak lagi nyaman dihuni, karena kemacetan lalu-lintas,

kekurangan air bersih dan banjir. (T. Kuswartojo, 1997)

Berkaitan dengan masalah izin, izin perencanaan dan mendirikan bangunan yang

dikeluarkan pemerintah daerah, umumnya belum berdasarkan informasi yang

akurat tentang kondisi lingkungan yang bersangkutan. Hal ini mudah dimengerti,

karena untuk menyusun peraturan yang tepat dan spesifik menurut kondisi

lingkungan setempat, diperlukan data lingkungan dan peta yang menggunakan

skala yang kecil, sehingga gambaran daerah lebih terwakili. Perubahan bentang

alam mungkin lolos dari pemeriksaan perizinan, karena belum ada peraturan yang

jelas untuk itu. Seringkali kawasan sudah mulai dipersiapkan untuk dibangun,

bersamaan dengan pemrosesan izin persiapan membangun ini dapat mencakup

perubahan bentang alam yang mungkin mempunyai dampak ekologis lingkungan.

Kelemahan peraturan ditambah lagi dengan kurangnya upaya untuk mengawasi

dan memantau pembangunan yang berlangsung. Akibatnya, pembangunan

seringkali disenafaskan dengan perusakan lingkungan. Memang ada pemecahan

setempat seperti misalnya sumur dan pompa untuk air bersih, septic tank untuk

pembuangan limbah padat, namun pemecahan ini dinilai tidak baik secara

lingkungan. Penggunaan individual terhadap air, akan menyebabkan tidak

terkendalinya penggunaan air. Kualitas air baku yang jelek dengan kuantitas

terbatas, juga akan menyebabkan masyarakat berpendapatan rendah tidak

mempunyai akses terhadap air bersih. Sanitasi setempat, juga dapat berpengaruh

negatif terhadap kualitas air. Akses dan jaringan jalan yang baik diperlukan,

sekaligus memancing pertumbuhan dan perubahan penggunaan lahan yang

mendorong lahirnya kemacetan dan permasalahan baru. Pembuangan sampah


commit to user

10

pun memerlukan tindakan terpadu, mulai dari rumah tangga sampai kepada

tempat pembuangan akhir. Jika mekanisme pembuangan ini tidak berjalan baik,

maka kebersihan lingkungan akan menjadi permasalahan. (T. Kuswartojo, 1997)


commit to user

11

Pembangunan baru, berarti peningkatan jumlah angkutan, sampah, air hujan dan

air kotor, serta limbah padat, peningkatan ini akan masuk ke sistem kota. Dampak

ini sering kurang dipertimbangkan. Sistem jejaring yang dinilai dalam perizinan

umumnya adalah jejaring internal, akan tetapi bagaimana sambungannya ke

sistem kota sering kurang teranalisis baik.

Tabel. 2.1 Permasalahan umum lingkungan perumahan

(Sumber : Teori Penelitian, 2008)

No Kriteria Utama Permasalahan

1 Water and sewageAir bersih Berkurangnya air tanah

Kontaminasi air bersih

Terhambatnya penyaluran air bersih

Kekurangan air bersih

Air kotor Pencemaran air tanah dan lingkungan sekitarPenyumbatan saluran

Over-loading saluran

Limpasan Air hujan Vegetasi rusakOrganik berantakan

Perubahan karaktristik permukaan lahan

Berkurangnya jumlah air tanah

Meningkatnya erosi tanah

Sedimentasi lumpur

Longsor

Genangan air

Rusaknya jalan

Over-loading saluran

Kerusakan infrastruktur

2 Waste managementPenumpukan sampah

Bau yang menyengat

Muncul penyakit

Menghambat aliran air

Kontaminasi air tanah

Asap dari proses pembakaran

3 Atmospheric changeand air quality Solar radiation

Temperatur tinggiPresipitasi rendahAngin yang cenderung besar

4 Transportation planningand traffic management Kemacetan

Polusi udara

Pemborosan energi

Asap dan debu

Kecelakaan

Waktu yang tebuang

5 Land use and urban formVegetasi rusak

Perubahan tata guna lahan


commit to user

12

2.2.4 Tahapan Pembangunan Perumahan Berwawasan Lingkungan

2.2.4.1 Pemilihan Lokasi dan Pembebasan Tanah

Hal yang pertama dilakukan dari proses pengembangan lingkungan buatan adalah

pemilihan lokasi dan pembebasan tanah. Dalam panduan perencanaan perumahan

dan permukiman, persyaratan lokasi umumnya mengacu kepada hal-hal yang

menyangkut kesesuaian dengan peraturan dan keamanan serta keselamatan

penghuni, seperti misalnya sesuai dengan rencana kota tentang peruntukan lahan,

mudah dicapai, harus bebas banjir, kondisi lahan stabil, tidak di dekat

sumber pencemar, aksesibilitas baik dan ada sumber air.

Pada pembangunan baru permukiman bagi masyarakat berpendapatan menengah

dan tinggi, penting untuk memperhitungkan dampak bangkitan transportasi dari

pembangunannya. Bangkitan kendaraan dari permukiman baru, mungkin terlalu

besar bagi kapasitas jalan yang tersedia, sehingga akhirnya menumbuhkan

kemacetan. Sebetulnya, besaran prasarana dasar, yaitu jalan, saluran air hujan,

saluran air bersih, saluran air kotor yang ada atau yang lama, yang kemudian

fungsinya berubah menjadi jalur utama untuk kawasan yang bersangkutan, perlu

diperbaiki agar kapasitasnya meningkat. Akan tetapi, jaringan diluar lahan

pengembang, biasanya bukan tanggung jawab pengembang yang bersangkutan,

melainkan tanggung jawab pemerintah setempat. (T. Kuswartojo, 1997)

2.2.4.2 Perancangan

Permukiman mencakup unsur lindungan atau gedung-gedung dan sistem jejaring.

Kedua unsur tersebut terpadu dalam satu rancangan yang lazim disebut sebagai

perencanaan tapak. Perencanaan tapak ini dapat menyangkut kawasan

keseluruhan, tetapi juga rencana tapak bangunan individual. Rencana tapak ini

sangat penting karena akan berakibat langsung pada perubahan bentang alam,

penggalian, potong dan papas, penebangan pepohonan dan lain sebagainya. Pada

pemukiman, perubahan ini akan menyangkut wilayah yang luas, sehingga penting

untuk ditelaah secara tersendiri. Perencanaan tapak adalah seni menyusun suatu


commit to user

13

lingkungan fisik luar dalam detail yang lengkap. Tujuan perencanaan ini secara

khusus antara lain :

1. Pemenuhan kebutuhan fungsional

2. Komunikasi yang optimum

3. Kesempatan untuk mengadakan pilihan

4. Penghematan biaya

5. Kesehatan dan kenikmatan

6. Penyesuaian dengan keadaan sekeliling. (Kevin Lynch, 1997)

Faktorfaktor dalam analisa site perlu dipelajari untuk menentukan keberhasilan

dalam perencanaan site, faktor tersebut terbagi menjadi beberapa bagian, antara

lain :

1. Keadaan pada permukaan tanah, batu-batu yang terletak pada permukaan

tanah, adanya tanah yang lunak atau pasir yang mudah menyerap air, tanda-

tanda bahaya tanah longsor, daerah bekas rawa-rawa yang diurug, daerah

bekas danau, tanah retak dan sebagainya.

2. Sifat-sifat permukaan tanah atau bentuk topografi, sehingga bisa

dipertimbangkan dalam perencanaan naik turunnya jalan, aliran utilitas,

penggunaan tanah, penyusunan bangunan.

3. Pengikliman dan akustik. Tiap site memiliki iklim yang hampir sama dengan

daerah sekitarnya, sehingga dapat mempengaruhi perencanaan orientasi

struktur, peralatan ruangan, penyusunan penangkal sinar matahari, material

yang digunakan, penghijauan secara umum.

4. Lingkungan buatan manusia, seperti:

Jalan-jalan menuju fasilitas luar Hubungan site dengan sistem lalu lintas umum Penggunaan tanah dalam site tersebut dan sekelilingnya Status sosial ekonomi masyarakat Penempatan dan kapasitas dari fasilitas site. (Kevin Lynch, 1997)


commit to user

14

Perencanaan site juga diperlukan dalam design perumahan untuk :

Memilih dan menganalisa lokasi Membentuk rencana penggunaan lahan Mengorganisasi kendaraan dan sirkulasi pejalan kaki Mengembangkan bentuk visual dan konsep material Mengubah lahan dengan perencanaan grade Menyediakan drainase yang baik Mengembangkan detail konstruksi yang diperlukan. (Harvey R., 1979)

Faktor-faktor yang harus juga harus dipertimbangkan dalam design perumahan,

yaitu :

1. Faktor alam, antara lain :

Geologi, proses geologi apa yang mempengaruhi lokasi tersebut,bentuknya dan tipe lapisan batuan dibawah permukaan tanah.

Fisiografi, asal mula dari permukaan lahan tersebut, apakah dari volcanic,glacial atau proses erosi.

Survey topografi sehingga dihasilkan peta topografi yang menunjukan lokasi dan ketinggian serta vegetasi, relief dan proses buatan manusia.

Analisa slope, untuk mengenali area dilokasi sehingga bisa diperuntukan untuk membangun jalan, parkir dan area bermain.

Hidrologi adalah pola drainase permukaan dan dibawah permukaan yang mempengaruhi lokasi, sehingga dapat digunakan sebagai rencana saluran

drainase.

Jenis tanah, lokasi tersebut memiliki jenis tanah apa. Vegetasi tumbuh-tumbuhan yang berada dilokasi tersebut, juga sebagai

indikasi jenis tanah dan mikroiklim daerah tersebut.

Ekologi tumbuhan, meliputi tipe, pola, distribusi tumbuhan. Ekosistem, adalah bumi, air, udara dan sinar matahari yang berinteraksi

dengan tumbuhan dan binatang didaerah tersebut.

Kehidupan hewan yang berhubungan dengan ekologi tumbuhan.


commit to user

15

Iklim yaitu keadaan cuaca dalam beberapa waktu diwilayah tersebut.2. Faktor sosial-ekonomi, diperlukan market analisis, apakah termasuk besar di

wilayah tersebut.

3. Faktor estetika, yaitu :

Natural features, seperti batuan, air atau tumbuhan. Spatial pattern, seperti pemandangan alam sekitar. . (Harvey R., 1979)

Luas terbangun hendaknya mempertimbangkan bagaimana dampak luasan

tertutup lahan kepada alam, karena ada kaitannya dengan larian air. Sebelum ada

pemahaman terhadap adanya keterkaitan yang saling mempengaruhi antara

berbagai unsur ekosistem, alam umumnya diperlakukan sebagai obyek,

bagaimana unsur tersebut dapat bermanfaat bagi manusia. Dalam perancangan

arsitektur, misalnya alam lebih dilihat untuk kepentingan struktur dan estetika

bangunan atau ruang, agar pengguna bangunan atau sarana tersebut merasa aman

dan nyaman.

Ketika manusia mendirikan bangunan atau sarana ruang lainnya, maka dia sedang

mengintervensi kondisi ekologi ditempat tersebut. Curahan air hujan tidak dapat

menyerap ke tanah, karena tanah ditutup bangunan dan atau perkerasan. Vegetasi

yang dapat menahan air hujan dan melepaskannya kembali melalui penguapan ke

udara mungkin menjadi sangat berkurang. Perubahan bentang alam dengan papas

dan isi (cut & fill), mungkin memotong aliran air tanah permukaan. Akibatnya air

larian yang berpotensi sebagai penyebab banjir menjadi semakin besar dan ada

daerah yang mengalami kesulitan untuk memperoleh air bersih karena sumber air

menjadi hilang.

Produk perancangan adalah dokumen gambar dan dokumen tertulis yang disebut

spesifikasi. Spesifikasi umumnya menjelaskan bagaimana cara mewujudkan

unsur-unsur dan bagian-bagian bangunan serta lingkungan yang ada dalam

dokumen gambar untuk kepentingan pekerjaan konstruksi. Untuk

pengkonstruksian permukiman yang berwawasan lingkungan diperlukan


commit to user

16

penjelasan yang lebih rinci tentang bagaimana perubahan alam harus

diperlakukan. Misalnya, berapa luas tanah yang boleh dibuka (land clearence),

untuk waktu berapa lama, alat apa yang boleh digunakan dalam pembukaan tanah

dan lain sebagainya. Penjelasan seperti tersebut di atas penting, karena masa

konstruksi rawan dengan perubahan lingkungan yang dapat berakibat negatif

terhadap lingkungan. Misalnya mungkin mendorong terjadinya banjir serta

longsor yang dapat merugikan masyarakat setempat.

2.2.4.3 Proses Konstruksi

Rancangan yang berwawasan lingkungan dapat merupakan awal yang baik bagi

pengembangan permukiman terencana. Akan tetapi, yang akan lebih menentukan

tercapainya tujuan adalah implementasinya. Perkiraan atau dugaan terhadap suatu

peristiwa atau gejala, terjadi atau tidaknya, barulah tampak pada tahapan ini.

Bagian rancangan yang mempunyai pengaruh terhadap perubahan ekologis,

seperti misalnya pengubahan bentang alam dan penggunaan alat-alat besar,

perubahan ekologisnya sendiri baru akan terjadi pada tahap konstruksi. Oleh

karena itu, pengawasan dan pemantauan jelas diperlukan, agar rencana yang

berwawasan lingkungan tidak diubah ke arah yang sebaliknya, pada waktu

pelaksanaan. Kegiatan ini umumnya meningkatkan jumlah dan frekuensi

kendaraan berat yang akan menambah beban kepada jalan dan lalu-lintas,

meningkatnya jumlah penduduk sekitar lokasi akibat hadirnya pekerja konstruksi,

tersedianya peluang kerja, adanya peluang peningkatan perdagangan pekerja atau

proyek.

Hadirnya kegiatan ikutan umumnya bersifat positif. Sedangkan adanya sejumlah

pendatang, terutama pekerja konstruksi dapat berpengaruh negatif atau positif,

tergantung kepada kesesuaian kondisi sosial budaya. Kondisi lingkungan alami

yang mungkin berubah, umumnya berasal dari kegiatan penggalian dan

penimbunan, serta penghilangan berbagai macam flora dan fauna. Tanah yang

dibiarkan terbuka tanpa pepohonan akan mudah menimbulkan erosi yang

menyebabkan pendangkalan sungai, serta banjir ke daerah yang lebih rendah.


commit to user

17

Kegiatan galian dan timbunan yang tidak dilakukan secara cermat dapat

membahayakan penduduk setempat yang menggunakan areal konstruksi untuk

lalu lintas atau tempat bermain misalnya. Timbunan bisa longsor, galian dapat

menyebabkan orang terperosok atau tergenang air yang mungkin menyebabkan

anak tenggelam. Bahaya ini kemungkinan besar dapat terjadi mengingat informasi

yang dimiliki oleh pekerja konstruksi umumnya terbatas, sehingga kurang

menyadari resiko-resiko dari kegiatan yang dilakukannya kepada pihak lain.

Karena itu, pengawasan pekerjaan mutlak dilakukan.

2.3 Pembangunan Perumahan dan Kaitannya Terhadap Lingkungan

2.3.1 Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)

2.3.1.1 Konsep dan Landasan Hukum Mengenai AMDAL

Secara formal konsep Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) berasal

dari undang-undang NEPA 1969 di Amerika Serikat. Dalam undang-undang ini,

AMDAL dimaksudkan sebagai alat untuk merencanakan tindakan preventif

terhadap kerusakan lingkungan yang mungkin akan ditimbulkan oleh suatu

aktivitas pembangunan yang sedang direncanakan.

Di Indonesia, analisis mengenai dampak lingkungan tertera dalam Pasal 16

Undang-Undang No. 4 tahun 1982 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok

Pengelolaan Lingkungan Hidup. Pelaksanaannya diatur dengan Peraturan

Pemerintah (PP) No. 29 tahun 1986 yang mulai berlaku pada 5 Juni 1987. PP No.

29 tahun 1986 kemudian dicabut dan diganti dengan PP No. 51 tahun 1993.

Di dalam undang-undang, baik dalam UU No. 4 1982, maupun dalam NEPA

1969, dampak diartikan sebagai pengaruh aktivitas manusia dalam pembangunan

terhadap lingkungan. Hal ini dapat dimengerti karena tujuan undang-undang

tersebut adalah untuk melindungi lingkungan terhadap pembangunan yang tidak

bijaksana. Hal yang harus dipelajari bukan saja dampak pembangunan terhadap

lingkungan melainkan juga dampak lingkungan terhadap pembangunan. Dengan


commit to user

18

demikian usaha kita di dalam proses pembangunan tidak saja melindungi

lingkungan, melainkan juga menyelamatkan pembangunan. Konsep AMDAL

yang mempelajari dampak pembangunan terhadap lingkungan dan dampak

lingkungan terhadap pembangunan juga didasarkan pada konsep ekologi yang

secara umum didefinisikan sebagai ilmu yang mempelajari interaksi antara

mahluk hidup dengan lingkungannya. AMDAL merupakan bagian ilmu ekologi

pembangunan yang mempelajari hubungan timbal balik atau interaksi antara

pembangunan dan lingkungan. (Otto Soemarwoto, 1997)

2.3.1.2 Definisi Dampak dan Tujuan Digunakannya AMDAL Sebagai

Kontrol Terhadap Lingkungan

Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) bertujuan agar lingkungan

dapat mendukung pembangunan yang berkelanjutan. Dengan kata lain, perubahan

lingkungan yang disebabkan oleh pembangunan, baik yang direncanakan maupun

yang terjadi di luar rencana, tidak akan menurunkan atau menghapus kemampuan

lingkungan untuk mendukung kehidupan manusia pada tingkat kualitas hidup

yang lebih tinggi. Untuk mencapai tujuan ini hasil akhir AMDAL haruslah berupa

rencana pengelolaan lingkungan.

Rencana pengelolaan lingkungan tersebut terdiri atas dua bagian, yaitu :

1. Rencana penanganan dampak

2. Rencana pemantauan dampak

Dampak adalah suatu perubahan yang terjadi sebagai akibat suatu aktivitas.

Aktivitas tersebut dapat bersifat alamiah, baik kimia, fisik maupun biologi.

Dalam konteks AMDAL, penelitian dampak dilakukan karena adanya rencana

aktivitas manusia dalam pembangunan. Dampak pembangunan menjadi masalah

karena perubahan yang disebabkan oleh pembangunan selalu lebih luas daripada

yang menjadi sasaran pembangunan yang direncanakan. Secara umum dalam

AMDAL, dampak pembangunan diartikan sebagai perubahan yang tidak


commit to user

19

direncanakan yang diakibatkan oleh aktivitas pembangunan. Dampak dapat

bersifat biofisik, dapat juga bersifat sosial, ekonomi dan budaya. Sasaran

pembangunan ialah untuk menaikkan kesejahteraan rakyat, tetapi pembangunan

itu dapat mengakibatkan dampak primer biofisik, sosial, ekonomi dan budaya.

Dampak primer ini akan mempengaruhi sasaran kesejahteraan yang ingin dicapai.

Dapat juga menimbulkan dampak sekunder, tersier dan seterusnya, yang masing-

masing dapat bersifat biofisik, sosial, ekonomi dan budaya. Dampak sekunder,

tersier dan seterusnya juga akan mempengaruhi sasaran yang dicapai. Untuk dapat

melihat bahwa suatu dampak atau perubahan telah terjadi, harus mempunyai

bahan pembanding sebagai acuan. Salah satu acuan ialah keadaan sebelum

terjadinya perubahan.

Di dalam AMDAL dijumpai dua jenis batasan tentang dampak, yaitu :

1. Dampak pembangunan terhadap lingkungan ialah perbedaan antara kondisi

lingkungan sebelum ada pembangunan dan yang diperkirakan akan ada setelah

pembangunan.

2. Dampak pembangunan terhadap lingkungan ialah perbedaan antara kondisi

lingkungan yang diperkirakan akan ada tanpa adanya pembangunan.

Banyak faktor yang mempengaruhi penentuan apakah dampak itu baik (positif)

atau buruk (negatif). Salah satu faktor penting dalam penentuan itu ialah apakah

seseorang diuntungkan atau dirugikan oleh sebuah proyek pembangunan tertentu.

Penilaian merupakan pertimbangan nilai dan karena itu bersifat subjektif,

meskipun penilaian itu dilakukan oleh pakar sekalipun. Mengingat hal itu, konflik

selalu terjadi, karena itu, seyogyanya AMDAL mencakup pula usaha untuk

mengatasi atau paling sedikit memperkecil konflik tersebut. Perlu kiranya

dikemukakan lagi bahwa dampak adalah perubahan lingkungan yang disebabkan

oleh kegiatan pembangunan yang tidak direncanakan. (Otto Soemarwoto, 1997)


commit to user

20

2.3.1.3 Peruntukan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan

Metode untuk melakukan AMDAL bagi rencana kebijaksanaan dan undang-

undang atau produk hukum lainnya belum banyak berkembang. Oleh karena itu,

penelitian dalam bidang ini pun sangat diperlukan, baik mengenai prosedur

maupun tekniknya. Metode yang telah banyak berkembang adalah AMDAL untuk

proyek. Karena itu, peranan AMDAL dalam perencanaan boleh dikata masih

terbatas pada perencanaan proyek. Hal ini pun umumnya masih terbatas pada

proyek yang bersifat fisik, misalnya pembangunan bendungan, jalan raya,

pelabuhan dan pabrik. Perlu kiranya ditekankan, AMDAL sebagai alat dalam

perencanaan harus mempunyai peranan dalam pengambilan keputusan tentang

proyek yang sedang direncanakan. AMDAL tidak banyak artinya apabila

dilakukan setelah diambil keputusan untuk melaksanakan proyek tersebut. Pada

lain pihak juga tidak benar untuk menganggap AMDAL adalah satu-satunya

penentu dalam pengambilan keputusan tentang proyek itu. Yang benar, AMDAL

merupakan masukan tambahan untuk pengambilan keputusan, disamping

masukan dari bidang teknik, ekonomi dan lain-lainnya.

Pertanyaan yang timbul tentulah apakah semua rencana proyek lalu harus

melakukan AMDAL, sedangkan menurut undang-undang yang diharuskan

hanyalah rencana proyek yang diperkirakan akan mempunyai dampak penting

terhadap lingkungan saja. Petunjuk umum itu juga terdapat di dalam UU No. 4

tahun 1982, yaitu penjelasan pasal 16 dan pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 51

tahun 1993. Petunjuk umum itu harus digunakan untuk melakukan AMDAL sejak

dini dalam perencanaan proyek, sementara itu, dalam Keputusan Menteri Negara

Lingkungan Hidup No. 11/MENLH/3/94 tahun 1994 telah ditentukan jenis-jenis

proyek yang diharuskan disertai oleh AMDAL. Pelaksanaan AMDAL tidak

sekedar untuk memenuhi persyaratan peraturan saja, oleh karena itu, perlu

dilakukan usaha agar AMDAL benar-benar dapat menjadi alat perencanaan

program dan proyek untuk mencapai tujuan pembangunan yang berwawasan

lingkungan. Pengalaman menunjukkan, AMDAL hingga sekarang masih belum

efektif digunakan dalam proses perencanaan. (Otto Soemarwoto, 1997)


commit to user

21

Sebab-sebab tidak efektifnya AMDAL ialah :

1. Pelaksanaan AMDAL yang terlambat, sehingga tidak dapat lagi

mempengaruhi proses perencanaan tanpa menyebabkan penundaan

pelaksanaan dan menaikkan biaya proyek.

2. Kurangnya pengertian pada sementara pihak tentang arti dan peranan

AMDAL sehingga AMDAL dilaksanakan sekedar untuk memenuhi peraturan

undang-undang atau bahkan disalahgunakan untuk membenarkan suatu

proyek.

3. Belum cukup berkembangnya teknik AMDAL untuk dapat dibuat menjadi

relevan dan dengan rekomendasi yang spesifik dan jelas.

4. Kurangnya keterampilan pada komisi AMDAL untuk memeriksa laporan

AMDAL.

5. Belum adanya pemantauan yang baik untuk mengetahui apakah rekomendasi

AMDAL yang tertera dalam RKL benar-benar digunakan untuk

menyempurnakan perencanaan dan dilaksanakan dalam implementasi proyek.

2.3.1.4 Metodologi AMDAL Dalam Proyek Konstruksi

Metode AMDAL dalam proyek konstruksi antara lain adalah :

1. Penapisan

Penapisan bertujuan untuk memilih rencana pembangunan mana yang harus

dilengkapi dengan analisis mengenai dampak lingkungan. Langkah ini sangat

penting bagi pemrakarsa untuk dapat mengetahui sedini mungkin apakah

proyeknya akan terkena AMDAL. Hal ini berkenaan dengan rencana anggaran

biaya dan waktu. Seperti diamanatkan dalam pasal 16 Undang-undang No. 4

tahun 1982, hanya rencana proyek yang diperkirakan akan mempunyai

dampak penting terhadap lingkungan saja yang diwajibkan untuk dilengkapi

dengan analisis mengenai dampak lingkungan. Dalam keadaan ekstrem

penentuan diperlukan atau tidak diperlukannya AMDAL adalah mudah.

Misalnya, rencana untuk mendirikan sebuah gedung sekolah dasar jelaslah

tidak memerlukan AMDAL. Sebaliknya rencana untuk membangun sebuah


commit to user

22

Pusat Listrik Tenaga Nuklir (PLTN) jelas memerlukan AMDAL. Letak

kesulitannya ialah menentukan diperlukan atau tidak diperlukannya AMDAL

untuk rencana proyek yang ada di antara kedua hal tersebut. Di Indonesia,

penapisan dilakukan dengan ketentuan dalam keputusan Menteri Negara

Lingkungan Hidup Kepmen 11/MENLH/4/1994.

2. Pelingkupan

Pelingkupan (scooping) ialah penentuan ruang lingkup studi ANDAL, yaitu

bagian AMDAL yang terdiri atas identifikasi, perkiraan dan evaluasi dampak.

Pelingkupan ANDAL tampaknya adalah suatu hal yang lumrah yang tidak

perlu dibicarakan. Akan tetapi jika dilihat laporan AMDAL, di dalam maupun

di luar negeri, batas penelitiannya sering tidak jelas. Sebab terjadinya

kekaburan batas dan fokus itu ialah keharusan dilakukannya ANDAL secara

komprehensif. Pelingkupan memegang peranan yang sangat penting dalam

penentuan data yang harus dikumpulkan yang diperlukan untuk menyusun

garis dasar. Setiap kali data akan dikumpulkan haruslah ditanyakan perlukah

data tersebut untuk mengambil keputusan. Dengan demikian, apabila

pelingkupan telah dijalankan dengan baik, penelitian akan menjadi terfokus,

data yang dikumpulkan hanya terbatas pada yang diperlukan saja, biaya,

tenaga dan waktu dapat digunakan dengan efektif dan efisien. Dari uraian di

atas, tampak bahwa untuk dapat melakukan pelingkupan haruslah dilakukan

identifikasi dampak. Pada tahap pertama diusahakan untuk mengidentifikasi

dampak selengkapnya. Dari semua dampak yang teridentifikasi ini kemudian

ditentukan dampak mana yang penting. Dampak penting inilah yang

dimasukkan ke dalam ruang lingkup studi ANDAL, sedangkan dampak yang

tidak penting dikeluarkan.

3. Kerangka acuan

Kerangka acuan (KA) ialah uraian tugas yang harus dilaksanakan dalam studi

ANDAL. Kerangka acuan dijabarkan dari pelingkupan, sehingga KA memuat

tugas-tugas yang relevan dengan dampak penting. Dengan KA yang demikian,

studi ANDAL menjadi terfokus pada dampak penting. Karena KA didasarkan

pada pelingkupan dan pelingkupan mengharuskan adanya identifikasi dampak


commit to user

23

penting, maka pemrakarsa haruslah mempunyai kemampuan untuk melakukan

identifikasi dampak penting itu, baik sendiri ataupun dengan bantuan

konsultan. Di dalam studi ANDAL dilakukan pula identifikasi dampak. Jika

pelaksana ANDAL adalah konsultan yang membantu pemrakarsa dalam

penyusunan KA, tidaklah akan terjadi perbedaan antara dampak penting yang

diidentifikasi dengan yang tertera dalam KA. Tetapi jika konsultannya lain,

dalam proses identifikasi dampak itu dapat terjadi teridentifikasinya dampak

penting yang tidak termuat dalam KA. Dalam hal ini konsultan ANDAL

seyogyanya merundingkan dengan pihak pemrakarsa agar dilakukan pekerjaan

tambah. Sebaliknya juga dapat terjadi adanya dampak yang semula dianggap

sebagai penting dan karena itu dimuat dalam KA, tetapi kemudian ternyata

tidak penting, dalam hal ini seyogyanya diusulkan untuk dilakukan pekerjaan

kurang. Menurut Kepmen, KA harus disetujui oleh instansi yang berwenang,

baik dalam hal pekerjaan kurang maupun pekerjaan tambah. Persetujuan harus

bersifat resmi yang disetujui tidak saja oleh pemrakarsa, melainkan juga oleh

instansi yang berwenang.

4. ANDAL

Di dalam studi, ANDAL hanya diperkirakan dan dievaluasi dampak penting

yang teridentifikasi dalam pelingkupan dan tertera dalam KA sehingga

penelitian ANDAL terfokus pada dampak penting saja, dampak yang tidak

penting diabaikan. Besarnya dampak haruslah diperkirakan dengan

menggunakan metode yang sesuai dalam bidang yang bersangkutan. Besar

dan penting dampak mempunyai konsep yang berbeda. Nilai besar dampak

menunjukkan besarnya perubahan yang terjadi karena kegiatan yang

dipelajari. Nilai penting dampak menunjukkan nilai yang diberikan pada

dampak tersebut untuk pengambilan keputusan. Umumnya nilai penting

dampak bersifat kualitatif, misalnya tinggi, sedang atau rendah. Banyak usaha

dilakukan untuk membuat nilai kualitatif ini menjadi kuantitatif, misalnya

dengan pemberian skala atau angka skor. Antara besar dan penting dampak

dapat terdapat hubungan. Misalnya, makin besar dampak makin penting pula

dampak tersebut.


commit to user

24

5. Rencana Pengelolaan Lingkungan dan Rencana Pemantauan Lingkungan

Di Indonesia, PP No. 51 tahun 1993 memisahkan AMDAL dari perencanaan

pengelolaan lingkungan dan perencanaan pemantauan lingkungan, namun

ketiganya disajikan sekaligus oleh pemrakarsa kepada instansi yang

bertanggung jawab. Pemisahan RKL dari RPL sebenarnya tidaklah tepat,

sebab pemantauan lingkungan adalah bagian pengelolaan lingkungan sehingga

sistematik yang lebih tepat ialah rencana pengelolaan lingkungan yang terdiri

atas rencana penanganan dampak dan rencana pemantauan lingkungan.

Rencana pengelolaan lingkungan bukanlah merupakan rancang bangun

rekayasa (engineering design) penanganan dampak, melainkan menguraikan

prinsip dan persyaratan tindakan yang harus diambil dalam penanganan

dampak. Pelaksana telaah ANDAL bukanlah konsultan rekayasa (engineering

consultant), melainkan memberikan masukan kepada konsultan rekayasa

tentang bangunan tersebut. Hal ini menunjukkan perlunya keterpaduan antara

ANDAL dengan telaah kelayakan rekayasa dan telaah kelayakan ekonomi.

Dalam pengelolaan lingkungan, pemantauan merupakan komponen yang

esensial. Pemantauan diperlukan sebagai sarana untuk memeriksa apakah

persyaratan lingkungan dipatuhi dalam pelaksanaan proyek. Informasi yang

didapatkan dari pemantauan juga berguna sebagai peringatan dini, baik dalam

arti positif maupun negatif, tentang perubahan lingkungan yang mendekati

atau melampaui nilai ambang batas serta tindakan apa yang perlu diambil,

juga untuk mengetahui apakah perkiraan yang dibuat dalam ANDAL sesuai

dengan dampak yang terjadi. Oleh karena itu, pemantauan sering juga disebut

post audit dan berguna sebagai masukan untuk memperbaiki ANDAL di

kemudian hari dan untuk perbaikan kebijaksanaan lingkungan.

6. Pelaporan

Setelah semua pekerjaan selesai, hasil penelitian ditulis dalam bentuk laporan.

Pada umumnya laporan terdiri atas tiga bagian, yaitu ringkasan eksekutif

(executive summary), laporan utama (main report) dan lampiran (appendix).

Pembagian laporan dalam tiga bagian dimaksudkan untuk dapat mencapai dua

sasaran kelompok pembaca. Sasaran pertama ialah para pengambil keputusan


commit to user

25

pada pihak pemrakarsa maupun pemerintah yang berkepentingan dengan proyek

tersebut. Para pengambil keputusan ini sibuk dan tidak mempunyai waktu untuk

mempelajari laporan yang terinci. Tugas mereka tidaklah untuk melihat rincian,

melainkan untuk melihat pokok-pokok permasalahan. Bagi merekalah

diperuntukkan ringkasan eksekutif. Laporan ini singkat dan berisi pokok

permasalahan, cara pemecahannya dan rekomendasi tindakan yang harus diambil.

Bahasa laporan harus sederhana dan mudah dimengerti, juga perlu diperjelas

dengan tabel atau grafik ringkasan. Laporan utama diperuntukkan bagi para

pelaksana proyek dan teknisi yang memerlukan keterangan terinci. Laporan harus

dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah, baik isi maupun format dengan

bahasa yang harus dapat dimengerti dengan mudah oleh pakar dalam bidang yang

berbeda-beda. (Otto Soemarwoto, 1997)

2.3.2 AMDAL Dalam Pembangunan Perumahan

Menurut ketentuan, untuk pembangunan skala besar diwajibkan melakukan

analisis mengenai dampak lingkungan. Untuk proyek skala kecil, umumnya tidak

perlu dilengkapi dengan studi AMDAL, kecuali ada peraturan atau ketetapan lain

yang mewajibkan AMDAL untuk setiap perubahan lingkungan yang akan terjadi.

Ini mungkin terjadi, misalnya apabila lingkungan daerah pembangunan bersifat

sensitif, artinya perubahan yang sekecil apapun mungkin berpotensi merusak

lingkungan.

Peraturan tak wajib AMDAL bagi skala kecil, sebenarnya menguntungkan

pengembang, akan tetapi tidak daerah yang bersangkutan. Daerah tersebut dapat

saja dibangun oleh banyak pengembang kecil, sehingga perubahan lingkungan

yang terjadi menjadi sama besar dengan pembangunan skala besar. Dalam hal ini

peran institusi publik setempat sangat penting untuk memantau dan mengevaluasi

setiap perubahan yang terjadi dan segera melakukan tindakan jika dipandang

perlu. Umumnya pengembang kurang memperhitungkan dampak dan kaitan

pembangunan perumahan, misalnya pada transportasi, serta sistem jejaring

lainnya. Pengembang rumah sederhana atau rumah sangat sederhana, umumnya


commit to user

26

terdorong untuk mencari lahan murah, agar harga rumah pun menjadi murah.

Akibatnya, lokasi yang diperolehnya jauh dan memerlukan ongkos relatif mahal

untuk menuju ke lokasi tersebut. Akhirnya rumah tersebut menjadi mahal bukan

karena harganya, melainkan karena lokasinya. Penghuni mungkin harus

mengeluarkan ongkos transportasi yang lebih besar, ke tempat kerja, berbelanja,

ke sekolah anak-anak dan lain sebagainya. Sehingga keseluruhan pengeluaran

menjadi tidak terjangkau. Kondisi ini makin sulit, jika pengembangan dilakukan

dalam skala kecil atau jika penghuni belum banyak jumlahnya. Tapi pada

permukiman baru yang sudah mulai padat penghuni, sering terjadi muncul

angkutan umum yang tempat perhentiannya di mulut jalan akses. Kondisi ini

dapat mengganggu kelancaran lalu-lintas, sekaligus mengganggu mobilitas

penghuni perumahan. (Otto Soemarwoto, 1997)


commit to user

27

Gambar 2.1 Mekanisme Pelaksanaan AMDAL dan UKL/UPL Dalam Proses Perijinan


commit to user

28

Gambar 2.2 Mekanisme Pembahasan Prosedur Penilaian Dokumen AMDAL danUKL/UPL.

Gambar 2.3 Persyaratan Administrasi

2.3.3 Kinerja Biaya Proyek Perumahan

2.3.3.1 Definisi Biaya

Secara umum, biaya (cost) didefinisikan sebagai suatu pengorbanan atau nilai

tukar guna mendapatkan manfaat, termasuk didalamnya pengeluaran yang tidak

termasuk pemborosan atau pengorbanan yang tak dapat dihindarkan. Biasanya,

konsep biaya dan pengklasifikasiannya selalu dihubungkan dengan harga


commit to user

29

produksi, misal penentuan harga pokok produk untuk mendapatkan laba pada

suatu pabrikasi. (Yusuf Latief, 2001)

Pada proyek konstruksi, konsep beban bisa diidentikkan dengan biaya. Konsep

biaya dipakai sebagai dasar penyusun anggaran sehingga diperoleh alat bantu bagi

manajemen dalam mencapai tujuan akhir proyek konstruksi. Daur hidup biaya

untuk suatu unit perumahan terdiri atas biaya inisial dan biaya pengoperasian.

Biaya pengoperasian termasuk biaya energi, biaya-biaya pemeliharaan dan

pemeliharaan baik bagian luar dan bagian dalam dari unit rumah. Biaya inisial

suatu unit perumahan terdiri dari biaya-biaya dari studi kelayakan dan studi

pengembangan, desain, konstruksi, pembangunan dari infrastruktur, administrasi,

marketing, dan pembiayaan. Beberapa aspek biaya ini secara langsung

dihubungkan dengan suatu satuan, sedangkan yang lain seperti desain dan

konstruksi dari infrastruktur, dibagi bersama antar beberapa satuan-satuan di

dalam suatu proyek. Jika dirinci biaya tersebut terdiri dari :

1. Lahan

2. Bahan bangunan

3. Buruh

4. Infrastruktur

5. Perencanaan dan design

6. Regulasi perijinan

7. Biaya financing dan marketing (M. Ziarral, 1999)

2.3.3.2 Klasifikasi Biaya Proyek

Perkiraan biaya (cost estimate) memegang peranan penting dalam

penyelenggaraan proyek. Taraf pertama dipergunakan untuk mengetahui berapa

besar biaya yang diperlukan untuk membangun proyek atau investasi, selanjutnya

memiliki fungsi sebagai pengendalian sumber daya seperti material, tenaga kerja,

pelayanan, maupun waktu. Sebelum pembangunan proyek selesai dan siap

dioperasikan, diperlukan sejumlah besar biaya atau modal yang dikelompokkan


commit to user

30

menjadi modal tetap (fixed capital) dan modal kerja (working capital) atau dengan

kata lain biaya proyek atau investasi = modal tetap + modal kerja.

Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk membangun

suatu proyek konstruksi yang diinginkan, mulai dari pengeluaran studi kelayakan,

sampai tahap implementasi dan operasional proyek. Modal tetap dibagi menjadi

biaya langsung (Direct Cost) dan biaya tidak langsung (Indirect Cost). Biaya

langsung (Direct Cost) adalah seluruh biaya yang berkaitan langsung dengan fisik

proyek, yaitu meliputi seluruh biaya dari kegiatan yang dilakukan diproyek dan

biaya mendatangkan seluruh sumber daya yang diperlukan oleh proyek tersebut.

Biaya langsung ini juga biasa disebut dengan biaya tidak tetap (Variabel Cost),

karena sifat biaya ini jumlahnya tidak tetap tiap bulannya, tetapi berubah-ubah

sesuai dengan kemajuan pekerjaan. Biaya tidak langsung (Indirect Cost) adalah

seluruh biaya yang terkait secara tidak langsung yang dibebankan kepada proyek.

Biaya ini biasanya terjadi diluar proyek. Biaya ini tiap bulannya besarnya relatif

tetap dibanding biaya langsung, oleh karena itu juga sering disebut dengan biaya

tetap (Fix Cost). Biaya tetap perusahaan ini didistribusikan pembebanannya

kepada seluruh proyek yang sedang dalam pelaksanaan. Oleh karena itu, setiap

menghitung biaya proyek, selalu ditambah dengan beban biaya tetap perusahaan

(dimasukkan dalam mark up proyek). Beberapa contoh yang termasuk dari biaya

ini antara lain gaji tetap dan tunjangan bagi tim manajemen, gaji tunjangan bagi

lembaga bidang engineering, inspektor, penyelia, konstruksi lapangan, kendaraan

atau peralatan konstruksi, termasuk biaya pemeliharaan, pembelian bahan bakar,

minyak pelumas, dan suku cadang, pembangunan fasilitas sementara, termasuk

perumahan darurat tenaga kerja, penyediaan listrik, fasilitas komunikasi

sementara, biaya transport, biaya administrasi yang berupa biaya operasional

perusahaan yang dibebankan kepada proyek seperti listrik, telepon, pembelian alat

tulis kantor (ATK), tinta printer, pengeluaran umum, meliputi konsumsi rapat,

dokumentasi, administrasi dan lain-lain. (Iman Soeharto, 1995)

Biaya tak langsung ini sering disebut dengan biaya overhead atau sering juga

disebut sebagai mark up, yaitu biaya yang digunakan untuk menutupi hal-hal


commit to user

31

seperti overhead kantor pusat, risiko yang tidak dapat diperkirakan (contingency)

dan keuntungan perusahaan (profit). Jenis biaya ini adalah biaya yang harus

dikeluarkan tetapi harus dikendalikan, walaupun dibandingkan biaya langsung,

nilainya relatif kecil. Sedangkan biaya risiko, sedapat mungkin dihindari. Untuk

risiko-risiko yang harus diterima dan jelas jumlahnya atau dapat diperkirakan

sudah dimasukkan dalam biaya langsung, begitu juga risiko yang dapat dialihkan

kepada pihak lain. Sedangkan rencana keuntungan usaha, sifatnya harus

dipertahankan, yaitu dengan cara mengendalikan risiko.

2.3.3.3 Analisa Finansial

Analisa finansial mencakup proyeksi kas, payback period, NPV (Net Present

Value), IRR (Internal Rate of Return) dan BCR (Benefit Cost Ratio). Payback

period, NPV dan IRR adalah beberapa cara untuk menilai sebuah keputusan

investasi. Meskipun ketiga cara melihat dari sudut pandang yang berbeda,

ketiganya menunjukkan seberapa berharganya sebuah investasi. (Peni R.

Pramono, 2008).

Proyeksi kas sangat penting karena mencerminkan keluar masuknya uang dan

pada akhirnya menunjukkan apakah investasi ini layak dikerjakan. Hal-hal yang

diteliti antara lain adalah kewajaran investasi awal, kewajaran hasil dari keluar

masuknya kas, besarnya profit atau keuntungan.

Payback Period melihat dari sisi waktu, kapan sebuah investasi mencapai titik

impas atau kapan modal yang ditanamkan akan kembali. Payback Period dihitung

dari tahun terakhir sebelum nilai akumulasi positif ditambah dengan jumlah yang

belum terlampaui, dibagi dengan perolehan pada tahun berikutnya.

Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan sisa antara kas masuk

dan kas keluar dari sebuah investasi. Proyeksi kas memperhitungkan apa yang

didapat dan dikeluarkan pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai

saat ini, oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan nilai uang

terhadap waktu. Hal ini dimaksudkan agar nilai yang diperhitungkan dari kas yang


commit to user

32

keluar masuk ditahun kesekian tersebut dinilai dengan acuan yang sama. Yang

dipakai sebagai angka rate adalah tingkat pengembalian modal atau biaya modal.

NPV dihitung dengan cara mendiskontokan aliran kas di masa datang (future cash

flow) dengan angka rate. NPV diperoleh dengan cara mengurangkan pengeluaran

investasi awal dengan dengan aliran kas di masa depan yang di-present value-kan.

nn

i

CF

i

CF

i

CFCFNPV

)1(...

)1()1( 221

0 .............................................. (2.1)Dimana :

i = angka rate

n = umur proyek

CF = cash flow

Apabila :

NPV positif = investasi layak (diterima)

NPV negatif = investasi tidak layak (ditolak)

IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai nol. Atau

dengan kata lain adalah ukuran yang menyatarakan aliran kas bersih di masa

datang (future net cash flow) dengan pengeluaran investasi awal. IRR dinyatakan

dalam persen, proyek yang memiliki nilai IRR yang besar adalah proyek yang

potensial untuk diterima.

nn

IRR

CF

IRR

CF

IRR

CFCF

)1(...

)1()1( 221

0

........................................ (2.2)

Apabila :

IRR > rate of interest = investasi layak (diterima)

IRR < rate of interest = investasi tidak layak (ditolak)

BCR merupakan cara mengevaluasi suatu proyek dengan membandingkan nilai

sekarang (present value) dari seluruh manfaat/keuntungan yang diperoleh dengan

nilai sekarang dari seluruh biaya proyek tersebut.


commit to user

33

nn

i

B

i

B

i

BBB

)1(...

)1()1( 221

0

.............................................. (2.3)

nn

i

C

i

C

i

CCC

)1(...

)1()1( 221

0

............................................... (2.4)

C

BBCR

Dimana :

i = angka rate

n = umur proyek

B = benefit

C = cost

Apabila :

BCR > 1 = investasi layak (diterima)

BCR < 1 = investasi tidak layak (ditolak)

2.4 Kerangka Pemikiran

Setiap rencana usaha dan/atau kegiatan yang kemungkinan dapat menimbulkan

dampak besar dan penting terhadap lingkungan hidup, wajib memiliki analisis

mengenai dampak lingkungan hidup (AMDAL). Perumahan Citra Alam Mandiri

yang berlokasi di desa Ngemplak kecamatan Kartasura wajib mempunyai

perencanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan. Proyek pembangunan

perumahan ini mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang, maka perlu

diperhitungkan rencana anggaran biaya yang akurat.

Untuk menganalisis dampak proyek pembangunan perumahan terhadap

lingkungan, maka perlu dilakukan observasi dilapangan. Sedangkan untuk biaya

pembangunan perumahan perlu perhitungan secara akurat dengan

mempertimbangkan berbagai faktor.


commit to user

BAB III


commit to user

34

BAB 3

METODE PENELITIAN

3.1 Metode Penelitian

Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis statistik

deskriptif. Menurut Sumanto (1995) yang dimaksud analisis deskriptif adalah

penelitian dengan mengumpulkan data untuk menguji hipotesis yang berkaitan

dengan status atau kondisi obyek yang diteliti pada saat dilakukan penelitian.

Ketentuan-ketentuan yang dijadikan acuan dalam analisis deskriptif, antara lain :

1. Analisis deskriptif dibatasi hanya pada taraf pengumpulan fakta-fakta saja,

untuk menguraikan suatu keadaan.

2. Di dalam analisis deskriptif diperlukan perencanaan agar uraian tersebut

benar-benar sudah mencakup seluruh persoalan dalam setiap fasenya.

3. Data yang deskriptif biasanya dipergunakan sebagai dasar yang langsung

untuk membuat keputusan-keputusan.

4. Setelah menganalisis data, orang yang melakukan penelitian biasanya

mencoba untuk meramalkan akibat dari suatu tindakan. (J.Supranto, 1993),

Singgih Santoso (2008) menyatakan bahwa analisis statistik deskriptif lebih

berhubungan dengan pengumpulan dan peringkasan data, serta penyajian hasil

peringkasan tersebut. Data-data statistik yang bisa diperoleh dari hasil sensus,

survei, atau pengamatan lainnya umumnya masih acak, mentah, dan tidak

terorganisir dengan baik. Data-data tersebut harus diringkas dengan baik dan

teratur, baik dalam bentuk tabel atau grafik sebagai dasar untuk berbagai

pengambilan keputusan.


commit to user

35

Statistik deskriptif adalah statistik yang berfungsi untuk mendiskripsikan atau

memberi gambaran terhadap obyek yang diteliti melalui data sampel atau populasi

sebagaimana adanya, tanpa melakukan analisis dan membuat kesimpulan yang

berlaku untuk umum. (Sugiyono, 1994).

3.2 Lokasi Penelitian

Penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra

Alam Mandiri, yang berlokasi di desa Ngemplak, kecamatan Kartasura, kabupaten

Sukoharjo.

3.3 Waktu Penelitian

Penelitian dilakukan selama 10 hari pada jam kerja (pukul 08.00-16.00 WIB)

dengan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam

Mandiri.

3.4 Sumber Data

Data berasal dari wawancara dengan pihak developer dan survey pada ruang

lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.


commit to user

36

3.5 Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data adalah cara-cara yang digunakan untuk mengumpulkan

data- data yang akan digunakan untuk penelitian, hasil dari proses pengumpulan

data tersebut kemudian dianalisis sesuai dengan persoalan yang dihadapi, yaitu

sesuai dengan tujuan penelitian dan obyek yang diselidiki.

Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah wawancara

dengan pihak developer untuk mendapatkan informasi-informasi yang berkaitan

dengan penelitian, serta observasi (pengamatan) langsung di lapangan. Disamping

itu juga mencari data sekunder, berupa data yang mengacu dari penelitian yang

pernah dilakukan, literatur-literatur, majalah, surat kabar, internet, dan berbagai

sumber yang relevan dengan judul penelitian.

3.6 Tahapan Penelitian dan Analisis Data

Tahap dan prosedur penelitian adalah sebagai berikut :

1. Tahap persiapan

Langkah yang dilakukan yaitu merumuskan masalah penelitian dan

menentukan tujuan penelitian kemudian menentukan metode yang dipakai

dalam penelitian.

2. Tahap pengumpulan data.

a. Survey lapangan untuk melihat apakah proyek yang ada memenuhi syarat

untuk dijadikan lokasi penelitian serta melakukan proses perijinan kepada

pelaksana dan pemilih proyek.

b. Menentukan zona yang akan diamati.


commit to user

37

3. Tahap penelitian atau scoring data.

Langkah yang dilakukan dalam tahap ini yaitu melakukan wawancara dengan

pihak developer dan melakukan pengamatan pada ruang lingkup kompleks

perumahan Citra Alam Mandiri.

4. Tahap analisis data

Langkah yang dilakukan yaitu menganalisis data penelitian dengan

menggunakan analisis statistik deskriptif, mengevaluasi kompetitor, pemilihan

lokasi, strategi pemasaran, pemasaran dan perhitungan finansial.

5. Tahap pembahasan hasil analisis

Langkah yang dilakukan yaitu melakukan evaluasi dan pembahasan dari hasil

analisis kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks

perumahan Citra Alam Mandiri.

3.7 Instrumen Pengumpulan Data

Instrumen pengumpulan data adalah alat bantu yang dipilih dan digunakan oleh

peneliti dalam kegiatannya mengumpulkan data agar menjadi sistematis. Adapun

instrumen yang digunakan adalah lembar pengamatan dan alat tulis.


commit to user

38

3.8 Bagan Alir Metode Penelitian.

Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian

RUMUSAN MASALAH

KESIMPULAN DAN SARAN

SELESAI

MULAI

LATAR BELAKANG DANIDENTIFIKASI MASALAH

KAJIAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI

KAJIAN LAPANGAN

ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN


commit to user

BAB IV


commit to user

39

BAB 4

ANALISIS dan PEMBAHASAN

4.1 Analisis Tentang AMDAL

Sesuai dengan aturan tentang penggunaan AMDAl dalam pembangunan proyek

perumahan, Menurut keputusa Menteri Negara Lingkungan Hidup No.

11/MENLH/3/94 tahun 1994 tentang jenis usaha yang wajib di lengkapi dengan

analisis mengenai dampak lingkungan, maka pembangunan perumahan citra alam

mandiri ini tidak diwajibkan AMDAL.

4.2 Analisis Penjualan

4.2.1 Pemilihan Lokasi

Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri terletak di dukuh ,

kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo. Area perumahan menempati lahan

seluas 2438 m2, dengan batas-batas sebagai berikut :

Sebelah utara : Selokan Sebelah selatan : Jalan Sebelah barat : Sawah Sebelah timur : Sawah


commit to user

40

Citra Alam Mandiri Jl. Ahmad Yani, Kartasura

Gambar 4.1 Peta Lokasi Perumahan Citra Alam Mandiri

4.2.2 Analisis Kompetitor

4.2.2.1 Peta Persaingan Usaha

Kompetitor pada penelitian ini dibatasi pada developer dengan produk perumahan

yang sekelas dengan perumahan Citra Alam Mandiri, yaitu dengan kisaran tipe

perumahan mulai dari tipe 45 sampai dengan tipe 55 m2. Sedangkan dari segi

jarak, dibatasi dalam radius maksimal 2 km dari perumahan Citra Alam Mandiri.

4.2.2.2 Analisis Harga

Analisis harga jual perumahan yang direncanakan harus mempertimbangkan

harga jual perumahan lainnya yang telah ada terlebih dahulu. Selain itu, juga


commit to user

41

didasarkan atas pertimbangan posisi produk dibandingkan dengan perumahan

lainnya.

No. Nama Perumahan Type

(LB/LT)

Harga

(Rp.)

1 Gren Residence 1 45/100 m2 140.000.000,00

2 Gren Residence 2 45/100 m2 145.000.000,00

3 Ndalem Kirana 45/78 m2 139.815.000,00

4 Graha Pesona 50/80 m2 165.000.000,00

5 Citra Gowanan 45/100 m2 150.000.000,00

Tabel 4.1 Harga Jual Perumahan di sekitar Lokasi Penelitian

Apabila dibandingkan dengan perumahan lain di sekitar lokasi penelitian, harga

jual perumahan Citra Alam Mandiri relatif lebih mahal, yaitu Rp. 175.000.000,00

dengan tipe rumah 47/100 m2. Meskipun demikian, perumahan Citra Alam

Mandiri memiliki keunggulan dibandingkan pihak kompetitornya, yaitu berada

pada lokasi yang lebih strategis. Hal ini diindikasikan aksesbility yang lebih

unggul dibandingkan denagn kompetitor yang lainnya yaitu lebih dekat dengan

jalur angkutan umum stasiun gawok dan jalan Slamet Riyadi Kartasura.

4.2.3 Analisis Permintaan

Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian (occupancy)

dari kawasan perumahan lain yang telah ada. Berdasarkan hasil pengamatan di

lapangan, Green Residence 1 dan 2 merupakan kawasan hunian yang occupancy-

nya paling tinggi, mencapai 85 %. Ndalem Kirana memiliki tingkat occupancy

paling rendah, yaitu sekitar 35 %, tapi hal ini wajar mengingat perumahan tersebut

baru mulai dipasarkan. Kawasan perumahan yang lain memiliki tingkat

occupancy berkisar antara 55 % sampai dengan 75 %.

Berdasarkan tingginya tingkat occupancy kawasan perumahan di atas, maka

keputusan pihak developer untuk mengembangkan perumahan Citra Alam


commit to user

42

Mandiri dengan tipe rumah 47/100 m2 sudah tepat, mengingat posisi produk lebih

unggul apabila dibandingkan dengan pihak kompetitor.

4.2.4 Target Market

Perumahan yang dikembangkan oleh CV. Arfa Mandiri adalah tipe 50/80 m2

dengan harga jual Rp. 175.000.000,00. Dengan asumsi, pembeli atau konsumen

menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) sebesar 70 % dari harga

jual, maka fasilitas KPR yang digunakan adalah sebesar Rp. 122.500.000,00.

Berdasarkan harga tersebut, dengan asumsi bunga KPR sebesar 7,8 % per tahun

(Sumber : Bank Syariah Mandiri Solo) dengan jangka waktu pinjaman 10 tahun,

maka angsuran yang dibayar oleh konsumen adalah sebesar Rp. 1.817.000,00 per

bulan.

Secara umum, alokasi dana angsuran biasanya sekitar 40 % dari pendapatan, maka

target market pembeli perumahan adalah kelompok yang berpenghasilan diatas

Rp. 4.550.000,00 per bulan.

4.2.5 Strategi Penjualan

Beberapa strategi penjualan yang digunak

studi kelayakan perumahan

Documents