Dalam kehidupan manusia, keberadaan tanah tidak akan terlepas dari segala tindak tanduk manusia itu sendiri, sebab tanah merupakan tempat, bagi manusia untuk menjalani dan metanjutkan kehidupannya. Oleh karena itu, tanah sangat dibutuhkan oleh setiap anggota masyarakat sehingga sering terjadi sengketa di antara sesamanya, terutama yang menyangkut tanah. Untuk itulah diperlukan kaidah-kaidah yang mengatur hubungan antara manusia dengan tanah.

Dalam Hukum Adat, tanah merupakan masalah yang sangat penting. Hubungan antara manusiaa dengan tanah sangat erat, seperti yang telah dijelaskan di atas, bahwa tanah sebagai tempat manusia untuk menjalani dan melanjutkan kehidupannya.

Tanah sebagai tempat mereka berdiam, tanah yang memberi makan mereka, tanan di mana mereka dimakamkan dan terjadi tempat kediaman orang-orang halus pelindungan beserta arwah leluhurnya. Tanah adat merupakan milik dari masyarakat hukum adat yang telah dikuasai sejak dahulu. Tanah telah memegang peran vital dalam kehidupan dan penghidupan bangsa, serta pendukung suatu negara, lebih-lebih yang corak agrarisnya berdominasi. Di negara yang rakyatnya berhasrat melaksanakan demokrasi yang berkeadilan sosial, pemanfaatan tanah untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat merupakan suatu conditio shie qua non.A.Hukum Tanah Adat dalam Hal Hak Persekutuan atau Hak Pertuanan

Umat manusia ada yang berdiam di suatu pusat tempat kediaman yang selanjutnya disebut masyarakat desa atau ada yang berdiam secara tersebar di pusat-pusat kediaman yang

sama nilainya satu sama lain di suatu wilayah yang terbatas, yang dalam hal ini merupakan suatu masyarakat wilayah.

Persekutuan masyarakat seperti itu, berhak atas tanah itu, mempunyai hak-hak tertentu atas tanah ituu dan melakukan hak itu baik keluar maupun ke dalam persekutuan. Berdasarkan atas berlakunya hak tersebut ke luar, maka persekutuan masyarakat hukum adat itu sebagai kesatuan yang berkuasa, memungut hasil dari tanah itu dengan membatasi adanya orang-orang lain yang melakukan hal yang serupa itu. Juga, sebagai suatu kesatuan masyarakat, mereka bertanggung jawab terhadap orang-orang dari luar masyarakat itu atas perbuatan-perbuatan pelanggaran di wilayah tanah masyarakat itu.

Sifat yang khusus dari hak pertuanan atau persekutuan terletak pada daya timbal-balik daripada hak itu terhadap hak-hak yang melekat pada orang perorangan atau individu. Semakin kuat hubungan individu dengan tanah, makin memperdalam hubungannya dengan hukum perseorangan (terhadap tanah itu), dan makin kecillah hak yang dimiliki masyarakat terhadap sebidang tanah itu.

Apabila anggota persekutuan melewati batas penggunaannya itu, misalnya melakukan penggarapan tanah untuk kepentingan perdagangan (trading) dalam artian untuk memperkaya diri sendiri, maka mereka akan diperlukan seberapa jauh sebagai orang-orang dari luar persekutuan, yang selanjutnya hak-hak persekutuan yang bersifat ke luar akan diberlakukan terhadap mereka. Sekali laai di sini dapat terlihat bahwa sifat tanah itu benar-benar adalah bersifat sosial adanya.

Selanjutnya, anggota persekutuan masyarakat itu juga memiliki hak untuk membuka tanah (ontginningsrecht), yaitu adanya penyelenggaraan suatu hubungan sendiri terhadap sebidang tanah sebagai bagian dari lingkungan hak pertuanan. Hak membuka tanah itu menurut hukum adat adalah hanya salah satu daripada fanda munculnya nak persekutuan atau beschikingsrecht dan hanya ada pada anggota-anggota masyarakat atau tanah-tanah di lingkungan hak pertuanan itu sendiri.

Para pernimpin masyarakat adat juga memiliki hak untuk mencabut kembali hak pakai atas tanah karena alasan-alasan tertentu. Misalnya, apabila lahan lama telah lama ditinggalkan, atau si penggarap telah meninggal dunia tanpa mempunyai ahli waris, atau karena suatu perjanjian tertentu masyarakat hukum adat, atau karena si perjanjian telah berkelakuan kurang baik terhadap persekutuan hukum.

Hak persekutuan atau pertuanan juga dapat berlaku ke luar. Dalam hal . hak persekutuan atau beschikkingsrecht berlaku ke luar, orang-orang di luar persekutuan, misalnya orang-orang dari persekutuan tetangga, hanya boleh memungut hasil dari tanah tersebut, dan atau sudah membayar dana pengakuan di muka serta dana ganti rugi di kemudian hari. Hak sedemikian ini hanya dapat dimiliki oleh orang tersebut dalam tempo yang terbatas, biasanya dalam praktik yaitu satu kali panen saja, dengan kemungkinan untuk dilanjutkan lagi. Orang luar tersebut tidak akan pernah memiliki hak untuk memiliki tanah tersebut, bahkan hak-hak mereka dapat saja dibatasi oleh persekutuan dalani hal membuat perjanjian-perjanjian yang berhubungan dengan tanah.

Hal lain yang dapat menimbulkan konflik di bidang pertanahan adalah karena tidak jelasnya pembatasan daerah atau tanah persekutuan atau beschikkingsrecht. Artinya, ukuran yang digunakan dalam bidang pertanahan menurut hukum adat adalahkonstruksi yuridis yang abstrak, sehingga batas-batas pertanahan antara persekutuan hukum adat yang satu dengan yang lainnya yang bertetanggaan sering kali tidaklah jelas adanya. Ketika satu persekutuan hukum adat mengklaim batas tertentu tanahnya, bisa jadi itu sudah dianggap melampaui batas yang telah diklaim oleh persekutuan hukum adat tetangganya.

Hal lain yang membuat aspek sedemikian itu rawan konflik, adalah adanya prinsip bahwa tanah persekutuan atau pertuanan tersebut tidak dapat dipindah-tangankan (onvervreemdbaarheid). Artinya, pada waktu terjadi perbedaan pendapat tentang kepemilikan hak antar persekutuan hukum tentang batasbatas tanah tersebut, masing-masing persekutuan hukum akan membela haknya dengan segala cara. Mereka tidak akan pernah mengizinkan haknya atas tanah yang telah mereka klaim, yang mungkin telah terjadi untuk waktu yang cukup lama, lepas begitu saja.

Dalam hal beschikkingsrecht, yang dimaksnd adalah hak menguasai atau memakai tanah. Hal ini merupakan pendapat dari Prof. Van Vollenhoven. Sehingga, fungsi ke dalam maupun ke luar dapat disimpulkan sebagai hak pakai oleh setiap warga masyarakat daerah persekutuan atas tanah demi kepentingan bersama dalam masyarakat daerah persekutuan serta persekutuan lainnya.

Sementara itu, ada juga hak perseorangan atau individu atas tanah. Dalam hal ini ada beberapa hak perorangan atau individu dalam tertib hukum masyarakat persekutuan, antara lain hak milik atas tanah, yaitu hak yang dimiliki oleh anggota persekutuan terhadap hak ulayat. Pada dasarnya, yang bersangkutan belum mempunyai kekuasaan penuh atas tanah yang dimilikinya atau dikuasainya tersebut. Artinya, belum bisa menguasainya secara bebas, karena hak milik ini masih mempunyai fungsi sosial. Fungsi sosial dimaksud akan terlihat dengan jelas dan dibahas lebih lanjut dalam pokok bahasan berikutnya. Sehingga, jika seandainya persekutuan sewaktu-waktu membutuhkan tanah itu, maka hak milik dapat menjadi hak persekutuan kembali. Di Bali, hal seperti ini dikenal dengan istilah kelakeran.

Hak menikmati, yaitu hak yang diberikan persekutuan pada seseorang untuk memungut hasil darj tanah tersebut untuk satu kali panen saja. Hak ini mirip dengan hak yang dinikmati oleh orang asing atau orang luar persekutuan atas tanah persekutuan. Hanya saja, perseorangan anggota persekutuan tidak dituntut untuk membayar biaya atau ganti rugi tertentu.

Hak yang dibeli, vaitu hak yang diberikan pada seseorang untuk membeli tanah dengan mengesampingkan orang lain. Hal ini terjadi karena yang membeli itu adalah sanak saudara dari si penjual, atau tetangganya, atau berasal dari satu anggota persekutuan yang sama, Hak memungut hasil karena jabatan, yaitu hak yang diberi pada seseorang atau individu yang sedang memegang jabatan tertentu di dalam persekutuan hukum adat tersebut, dan hak itu tetap ia miliki selama memegang jabatan yang dimaksud seperti yang dibahas sebe-

lumnya; “tanah bengkok” di Jawa merupakan suatu contoh konkret tentang hak ini.

Hak pakai yaitu hak yang diberikan kcpada seseorang untuk mengambil hasil dan sebidang tanah. Misalnya, di Minang ada hak atau sawah pusaka, sedang anggota-anggota persekutuan mempunyai hak pakai atas tanah-tanah bagian sawah pusaka yang dibagikan kepada mereka untuk dipungut hasilnya yang sering disebut gamggan bantuak, di mana anggota-anggota persekutuan juga mernpunyai hak pakai atas tanah kerabat yang tidak dapat dibagi-bagi, dan tokoh-tokoh hukum adat setempat yang serupa dengan itu.

Hak gadai dan hak sewa, yaitu hak-hak yang timbul karena perjanjian atas tanah. Hak gadai dari si pemegang gadai, juga halnya seseorang yang menyewa tanah dengan pembayaran uang sewa lebih dahulu. Hak raja, yaitu hak yang diberikan pada raja untuk memungut hasil karena kedudukannya.

Sebagaimana telah diketahui, sebelum berlakunya UUPA di Indonesia terdapat dualisme dalam hukum pertanahan, yaitu yang bersumber pada Hukum Adat dan yang bersumber pada Hukum Barat. UUPA mengakhiri dualisme tersebut dan menciptakan unifikasi Hukum Tanah Nasional kita.

Sumber-sumber Hukum Tanah Nasional kita berupa norma-norma hukum yang berbentuk tertulis dan tidak tertulis, sebagai berikut :1. Sumber-sumber hukum yang tertulis:

1. Undang-Undang Dasar 1945, khususnya Pasal 33 ayat (3);2. Undang-Undang Pokok Agraria (Undang-Undang No. 5 Tahun 1960);3. Peraturan-peraturan pelaksanaan UUPA;4. Peraturan-peraturan yang bukan pelaksanaan UUPA; yang dikeluarkan sesudah

tanggal 24 September 1960 yang karena sesuatu masalah perlu diatur;

5. Peraturan-peraturan lama yang untuk sementara masih berlaku berdasarkan ketentuan pasal-pasal peralihan.2. Sumber-sumber hukum yang tidak tertulis :

1. Norma-norma Hukum Adat yang sudah di-saneer;2. Hukum kebiasaan baru, termasuk yurisprudensi dan praktik Administrasi.

Dalam hal tersebut, termasuk pula didalamnya kebiasaan dan tingkah laku orang Indonesia terhadap tanah, yaitu sebagai berikut :

1. Hak membuka tanah2. Transaksi-transaksi tanah3. Transaksi-transaksi yang berhubungan dengan tanah

Menurut penulis, Hukum Tanah Adat adalah hak pemilikan dan penguasaan sebidang tanah yang hidup dalam masyarakat adat pada masa lampau dan masa kini, ada yang tidak mempunyai bukti-bukti kepemilikan secara autentik atau tertulis, yaitu hanya didasarkan atas pengakuan serta ada pula yang mempunyai bukti autentik.

Hukum Tanah adat terdiri dari dua jenis, pertama hukum tanah adat masa lampau. Hukum Tanah Adat masa lampau ialah hak memiliki dan menguasai sebidang tanah pada zaman penjajahan Belanda dan Jepang, serta pada zaman Indonesia merdeka tahun 1945, tanpa bukti kepemilikan secara autentik maupun tertulis. Jadi, hanya berdasarkan pengakuan ciri-ciri Tanah Hukum Adat masa lampau adalah tanah-tanah dimiliki dan dikuasai oleh seseorang dan atau sekelompok masyarakat adat yang memiliki dan menguasai serta menggarap, mengerjakan secara tetap maupun berpindah-pindah sesuai dengan, daerah, suku, dan budaya hukumnya, kemudian secara turun-temurun masih berada.

Kedua, hukum tanah adat masa kini, yaitu hak memiliki dan menguasai sebidang tanah pada zaman sesudah merdeka tahun 1945 sampai sekarang, dengan bukti autentik berupa:1. Girik, Petuk Pajak, Pipil

Misalnya di DKI Jakarta, girik terdiri dari 2 (dua) jenis, girik milik adat yaitu tanah-tanah yang dikuasai oleh pribumi yang telah didaftarkan sebelum dan sesudah tahun 1945. Tanah. tersebut pada umumnya di atas tanah hak barat dan memang dari semula sudah dikuasai oleh pribumi. Kemudian apabila dimohon haknya .sesuai dengan Ketentuan Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria, dapat diterbitkan sertifikat hak milik. Untuk mengetahui status tanahnya dapat dilihat dari riwayat tanah. Dahulu yang menaeluarkan riwayat tanah adalah Instansi Pajak Bumi dan Bangunan dan pada saat ini adalah Kantor Kelurahan atau Kepala desa setempat.2. Hak Agrarisch Eigendom

Hak Agrarisch Eigendom adalah suatu hak ciptaan pemerintah Belanda yang bertujuan akan memberikan kepada orang-orang Indonesia suatu hak atas tanah yang kuat.3. Milik Yayasan

Milik yayasan adalah tanah-tanah usaha bekas tanah partikelir yang diberikan kepada penduduk yang mempunyainya dengan hak milik (hak yasan = hak milik adat). Lihat ketentuan Pasal 5 UU No.1 Tahun 1958 tentang Pengha-pusan Tanah-Tanah Partikelir.4. Hak atas Druwe

Hak atas druwe adalah istilah hak milik yang dikenal di lingkungan masyarakat hukum adat di Bali.5. Hak atas Druwe Desa

Hak atas druwe desa adalah bila masyarakat mernbeli tanah untuk dipakai buat kepentingan-kepentingannya sendiri, maka di sini dapat disebut "hak miliknya" dusun atau wilayah. Dikenal dalam masyarakat Bali dengan istilah hak atas druwe desa.6. Pesini

Pesini ialah harta kerabat tak terbagi-bagi yang di Minahasa disehat dengan barang kalakeran. Mengenai keadaan tetap tak terbagi-baginya barang yang diperoleh atas usaha perseorangan, yaitu barang pesini, misalnya tanaman-tanaman di atas tanah kalakeran, maka bila pemiliknya itu mati lantas diwarisi sebagai harta bersama dari golongan anak-cucunya orang yang meninggal dunia itu. Jadi, golongan anak cucunya merupakan sebagian kecil dari kerabat seluruhnya yang memiliki harta kalakeran.7. Grant Sultan

Grant Sultan adalah semacam hak milik adat, diberikan oleh Pemerintah Swapraja, khusus bagi kawula Swapraja, dan didaftar di Kantor Pejabat Swapraja.8. Landerijenbezitrecht

Tanah-tanah landerijenbezitrecht oleh Gouw Giok Siong disebut tanah-tanah Tionghoa, karena subjeknya terbatas pada golongan Timur Asing, terutama golongan Cina.9. Altidjddurende Erfpacht

Altidjddurende Erfpacht adalah pemilikan tanah persil yang berada di bawah sewa turun-temurun untuk selama-lamanya. (S.1915 No. 207, Pasal 1 ayat (1), Dalam Terjemahan BeberapaStaatsblad dan Bijblad tentang Pengaturan Tanah Partikelir, Jakarta, 5 Juli 1988, hlm. 4). Golongan Timur Asing di sekitar Jakarta banyak yang mempunyai tanah di atas apa yang

disebut "tanah partikelir" dengan "hak usaha", seperti orang-orang pribumi.10. Hak Usaha atas Tanah Bekas Partikelir

Tanah usaha adalah bagian-bagian tanah partikelir yang dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dari Peraturan tentang Tanah-Tanah Partikelir (S.1912-422). Lihat Pasal 1 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1958 tentang Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir. Pasal 6 ayat (1) 5.1912 Nomor 422 mengatakan: "Semua tanah yang oleh penduduk pribumi dan penduduk yang disamakan dengan mereka diolah, digarap atau dipelihara atas biaya dan risiko sendiri untuk dijadikan tempat tinggal atau semacam itu, kecuali kekecualian yang terdapat dalam reglemen ini, dianggap diberikan sebagai Tanah Usaha, dengan syarat membayar kepada Tuan Tanah, pungutan-pungutan yang dalam hubungan itu harus dibayarnya.11. Fatwa Ahli Waris

Fatwa ahli waris adalah jawab (keputusan, pendapat) yang diberikan oleh Bukti terhadap suatu masalah (dalam hal ini masalah pewarisan).12. Akte Peralihan Hak

Akte peralihan hak adalah perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1), berupa peralihan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, peralihan hak karena warisan, peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi dan peralihan hak tanggungan.13. Surat Segel di Bawah Tangan

Yaitu perbuatan hukum mengenai peralihan sebidang tanah atas kesepakatan para pihak dan pemberian sepihak yang tidak dibuat oleh pejabat yang berwenang. Perbuatan hukum semacam ini pada umunuiya dilakukan masyarakat dan badan hukum scbelum berlalunya PP Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah.14. Surat Pajak Hasil Bumi (Verponding Indonesia)

Surat Pajak Hasil Bumi (Verponding Indonesia) adalah tanah-tanah yang dimiliki dan dikuasai oleh pribumi yang berada di atas hak-hak barat dulunya. Kemudian didaftar di Kantor Pajak Pendaftaran Daerah dulunya sekitar tahun 1960 sampai dengan tahun 1964. Khusus di wilayah Provinsi DKI Jakarta, surat pajak hasil bumi (Verponding Indonesia) ini oleh Kantor Pajak Pendaftaran Daerah telah diserahkan kepada Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi DKI Jakarta dan riwayat tanahnya dapat diperoleh dari Kanwil BPN Provinsi DKI Jakarta. Dan kalau dimohon haknya bisa menjadi hak milik.15. Hak-Hak Lainnya Sesuai dengan Daerah Berlakunya

Hukum Adat tersebutSelain hak-hak di atas, masih terdapat hak-hak tanah adat

sesuai dengan perkara yang telah putuskan oleh pengadilan.1. Hak Perorangan

Hak perorangan ialah hak yang diberikan kepada warga desa ataupun orang luar atas sebidang tanah yang berada diwilayah hak ulayat persekutuan yang berasangkutan. Hak ini termasuk dalam hak ulayat, dan merupakan hak pribadi kodrati atas lingkungan tanah dari masyarakat hukum adat, dimana ia menjadi anggotanya.

Sifat dan ciri-ciri hak miliki :

1. Hak milik adalah hak yang terkuat (Pasal 20 UUPA) sehingga harus didaftarkan.

2. Dapat beralih, artinya dapat diwariskan kepada ahli warisnya. (Pasal 20 UUPA).

3. Dapat dialihkan kepada pihak yang menienuhi syarat. (pasal 20 jo. Pasal 26 UUPA).

4. Dapat menjadi induk dari hak-hak atas tanah yang lain, artinya dapat dibebani dengan hak-hak atas tanah lain, yaitu hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak gadai, hak usaha bagi hasil, dan hak menumpang.

2. Subjek Hak MilikDalam kaitannya dengan hak milik atas tanah, maka

hanya warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik, seperti yang secara tegas dirumuskan dalam Pasal 21 UUPA:

(1) Hanya warga Regara Indonesia dapat mempunyai hak milik.(2) Oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang

dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.(3) Orang asing yang sesudah berlakunya undang-undang ini

memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau pencampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah angka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dengan ketentuan dan tanahnya jatuh pada negara, dengan

ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

(4) Selama seseorang di samping kcwarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) Pasal ini.

3. Terjadinya Hak MilikTerjadinya hak milik atas tanah merupakan rangkaian

pemberian hak atas tanah yang diatur di dalam UUPA, yang di dalam Pasal 22 UUPA disebutkan:(1) Terjadinya hak milik menurut hukum adat diatur dengan

Peraturan Pemerintah.(2) Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat (1)

pasal ini, hak milik terjadi karena:1. penetapan pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan

peraturan pemerintah.2. Ketentuan undang-undang.

4. PembebasanPasa1 24 UUPA menyebutkan bahwa penggunaan tanah

milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan peraturan perundangan. Pasal ini memberikan kemungkinarn untuk membebani hak milik dengan hak atas tanah lain. Kebutuhan nyata dari masyarakat menuntut agar diberikan kesempatan kepada bukan pemilik untuk mempergunakan tanah hak milik. Inilah yang menjadi alasan bahwa hak miliki dapat menjadi induk dari hak-hak atas tanah lainnya. Hak-hak yang dapat membebani hak milik adalah hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang.

5. PeralihanHak milik dapat dipindah haknya kepada pihak lain

(dialihkan) dengan cara jual beli, hibah, tukar-menukar, pemberian dengan wasiat dan perbuatanperbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik. Hal tersebut diatur dalam Pasal 26:(1) Jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan

wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan peraturan pemerintah.

(2) Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengarn wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kenada orang asing, kepada seorang warga negara yang di sacnping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh pemerintah tennaksud dalam Pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanalulya jatuh kepada negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

B. Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal

Peraturan yang Tengatur tentang pemberian hak milik atas tanah untuk rumah tinggal adalah Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998.

Peraturan ini menurut pengamatan penulis sangat kontroversial selama kurun waktu Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, sehingga penulis berpendapat antara lain :1. Untuk hak milik atas tanah di wilayah Provinsi Daerah Khusus

Ibukota Jakarta sebaiknya untuk sementara waktu tidak diberikan.

2. Untuk wilayah lain di Negara Kesatuan Republik Indonesia, badan hukum yang diperbolehkar. mempunyai hak milik adalah

1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara);2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasarkan

Undang-Undang No.79 Tahun 1958 (Lembaran Negara Tahun 1958 No.139);3. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/ Agraria,

setelah mendengar Menteri Agama;4. Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah

mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.Selanjutnya, peraturan tertanng pemberian hak untuk yang dimaksud, menyatakan hal-hal sebagai berikut :

1. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan warga negara Indonesia yang luasnya 600 M2 (enam ratus meter persegi) atau kurang, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik.

2. Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan warga negara Indonesia yang luasnya 600 M2 (enam ratus meter persegi) atau kurang yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang hak tersebut, atas

permohonan yang bersangkutan diberikan Hak Milik kepada bekas pemegang hak.

PERALIHAN HAK ATAS TANAHA. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat

Jual belitanah sebagai suatu lembaga hukum, tidak secara tegas dan terperinci diatur dalam UUPA. Bahkan, sampai sekarang belum ada peraturan yang mengatur khusus mengenai pelaksanaan jual beli tanah.

Dadala pasal 5 UUPA terdapat pernyataan bahwa Hukum Tanah Nasional kita adalah Hukum Adat, berarti kita menggunakan konsepsi, asas-asas lembaga hukum dan sistem Hukum Adat.Hukum Adat yang dimaksud tentunya Hukum Adat yang telah di-saneer yang telah dihilangkan cacat-cacatnya/ disempurnakan. Jadi pengertian jual beli tanah menurut Hukum Tanah Nasional kita adalah pengertian jual beli tanah menurut Hukum Adat.

Sebagaimana telah kita ketahui bahwa sumber-sumber Hukum Tanah Nasional kita berupa norma-norma hukum yang berbentuk tertulis dan tidak tertulis, sumber-sumber huukum yang tertulis berupa Undang-Undang Dasar 1945, UUPA, peraturan- peraturan pelaksana UUPA, dengan peraturan- peraturan lama yang masih berlaku.Adapun sumber-sumber hukum yang tidak tertulis adalah norma-norma Hukum Adat yang telah di-saneer dan Hukum kebiasaan baru, termasuk yurisprudensi.

Dengan demikian ada 2 fungsi atau peranan dari Hukum Adat. Yaitu sebagai sumber utama pembangunan Hukum Tanah Nasional dan sebagai pelangkap dari ketentuan-ketantuan Hukum Tanah yang belum ada peraturannya agar tidak terjadi

kekososngan Hukum karena hukumnya belum diatur sehingga kegiatan masyarakat yang berhibungan dengan Hukum Tanah tidak terhambat karenanya.

Menurut Hukum Adat, jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan damai.

Kadang-kadang seorang pembeli tanah dalam pelaksanaan jual belinya belum tentu mempunyai uang tunai sebesar harga tanah yang ditetapkan. Dalam hal yang demikian ini berarti pada saat terjadinya jual beli, uang pembayaran dari harga tanah uyang ditetapkan belum semuanya terbayar lunas ( hanya sebagian saja). Belum lunasnya harga tanah yang ditetapkan tersebut tidak menghalangi pemindahan haknya atas tanah, artinya pelaksanaan jual beli tetap dinggap telah selesai.Adapun sisa uang yang harus dibayar oleh pembeli kepada penjual dianggap sebagai utang pembeli kepada penjual.Jadi hubungan ini merupakan hubungan utang piutang antara penjual dan pembeli.

Dalam hukum adat, jual beli tanah dimasukan da;lam hukum benda, khususnya hukum benda tetap atau hukum tanah, tidak dalam hukum perikatan khususnya hukum perjanjian, hal ini karena :

1. Jual beli tanah menurut Hukum Adat bukan merupakan suatu perjanjian, sehingga tidak diwajibkan para pihak untuk melaksanakan jual beli tersebut

2. Jual beli tanah menurut Hukum Adat tidak menimbulkan hak dan kewajiban, yang ada hanya pemindahan hak dan kewajiban atas tanah. Jadi apabila para pembeli baru membayar harga tanah sebagian dan tidak membayar sisanya maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah tersebut.

Ciri-ciri yang menandai dari jual beli tersebut antara lain , jual beli serentak selesai dengan tercapai persetujuan atau

persesuaian kehendak ( konsesnsus ) yang diikuti dengan ikrar/pembuatan kontrak jual beli dihadapan Kepala Persekutuan hukum yang berwenang, dibuktikan dengan pembayaran harga tanah oleh pembeli dan disambut dengan kesediaan penjual untuk memindahkan hak miliknya kepada pembeli. Dengan terjadinya jual beli tersebut, hak milik atas tanah telah berpindah, meskipun formalitas balik nama belum terselesaikan. Kemudian ciri yang kedua adalah sifatnya yang terang, berarti tidak gelap. Sifat ini ditandai dengan peranan dari Kepala Persekutuan, yaitu menanggung bahwa perbuatan itu sudah cukup tertib dan sah menurur hukumnya.

Adapun prosedur jual beli tanah itu diawali dengan kata sepakat antara calon penjual dengan cal;on pembeli mengenai objek jual belinya yaitu tanah hak milik yang akan dijual dan harganya. Hal ini dilakukan melalui musyawarah diantara mereka sendiri setelah mereka sepakat atas harga tanah itu, biasanya sebagai tanda jadi, diikuti dengan pemberian panjer.

Jual beli tanah dalam sistem Hukum Adat mempunyai 3 muatan, yaitu:

1. Pemindhan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai sedemikian rupa dengan hak untuk mendapatkan tanahnya kembali setelah membayar uang yang pernah dibayarkan. Antara lain, menggadai, menjual gade, adil sende, ngejual akad atau gade.

2. Pemindhan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai tanpa hak untujk membeli kembali, jadi menjual lepas untuk selama-lamanya. Antara lain, adol plas, runtemurun, menjual jaja.

3. Pemindhan hak atas tanah atas dasar pembayaran dengan perjanjian setelah beberapa panen dan tanpa tindakan hukum tertentu tanah akan kembali ( menjual tahunan, adol oyodan ).

B. Jual Beli Tanah Menurut UUPADalam UUPA istolah jual beli hanya disebutkan dalam pasa

26 yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Dalam pasal-pasal lainnya tidak ada kata yang menyebutkan jual beli , tetapi disebutkan sebagai dialihkan.

Apa yang dimaksud dengan jual beli itu sendiri oleh UUPA tidak diterangkan secara jelas, akan tetapi mengikat dalam pasal 5 UUPA disebutkan bahwa Hukum Tanah Nasional dan Hukum Adat. Berarti kita menggunakan konsepsi, asas-asas, lembaga hukum, dan sistem Hukum adat.Maka pengertian jual beli menurut Hukun Tanah Nasional adalah pengertian jual beli tanah menurut hukum adat.Hukum Adat yang dimaksud adalah Pasal 5 UUPA tersebut adalah hukum adat yang telah di- saneer yang dihilangkan dari cacat-cacatnya/ hukm adat yang telah disempurnakan/ hukum adat yang telah dihilangkan kedaerahannnya dan diberi sifat nasional.

Perjanjian jual beli tanah menurut hukum adat merupakan perbuatan pemindahan hak, yangh sefatnya tunai, riil dan terang. Sifat tunai berarti bahwa penyerahan hak dan pembayaran harganya dilakukan pada saat yang sama. Sifat riil berarti bahwa de3ngan mengucapkan kata-kata dengan mulut saja belumlah terjadi jual beli, hal ini dikuatkan dalam Putusan MA No. 271/K/Sip/1956 dan No. 840/K/Sip/1971.

Sejak berlakunya PP No.10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT yang

bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya jual beli diahadapan PPAT, dipenuhi syarat terang ( bukan perbuatan hukum yang gelap, yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi )

Syarat jual beli tanah ada 2, yaitu :1.Syarat Materiil

Syarat Materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut, antara lain sebagai berikut :

a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutanMaksudnya pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi

syarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya.untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergfantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut.Apakah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai. Menurut UUPA yang dapat mempunyai hak milik atas tanah hanya warga negara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah ( pasal 21 UUPA ) jika pembeli mempunyai kewarganegaraan asing disamping kewarganegaraan Indonesianya atau kepada suatu badan hukum yang tidak dikecualikan oleh pemerintah, maka jual beli tersebut batal karena hukum dan tanah tersebut jatuh pada negara ( pasal 26 ayat 2 UUPA).

b. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutanYang berhak menjual suatu bidang tanah tertentu saja si

pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah tersebut.Akan tetapi pemilik tanah adalah 2a oarang maka

yang berhak menjual tanah itu adalah kedua orang itu bersama-sama.

c. Tanah hak yang bnersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak sedang dalam sengketa.

Mengenai tanah-tanah hak apa yang boleh diperjual belikan telah ditentukan dalan UUPA yaitu hak milik ( pasal 20), hak guna Usaha ( pasal 28), hak guna bangunan ( pasal 35 ), hak pakai ( pasal 41 ),

2. Syarat formalSetelah semua persyaratan materiil telah dipenuhi maka PPAT ( Pejabat Pembuat Angka Tanah ) akan membuata akta jual belinya. Akta jual beli menurut pasal 37 PP 24/1997 harus dibuat oleh PPAT. Jual beli yang dilakukan tanpa dihadapan PPAT tetap sah karena UUPA berlandaskan pada hukum adat ( pasal 5 UUPA), sedangkan dalam hukum adat sistem yang dipakai adalah sistem yang konkrit/nyata/riil.

Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT, berupa:1. Jika tanahnya sudah bersertifikat: sertifikat tanhanya yang

asli dan tanda bukti pembayaran biaya pendaftarannya.2. Jika tanahnya belum bersertifikat: surat keterangan bahwa

tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang memerlukan penguatan oleh kepala desa dan camat, dilengkapi dengan surat-surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk persertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli.Setelah akta dibuat, selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak akta tersebut ditandatangani PPAT menyerahkan akta

tersebut kepada kantor pendafratan tanah untuk pendaftaran pemindahan haknya.

C. Penghibahan TanahHibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada

orang lain dengan tidak ada penggantian apapun dan dilakukan secara sukarela, tanpa ada kontra prestasi dari pihak penerima pemberian, dan pemberian itu dilangsungkan pada saat si pemberi masih hidup. Inilah yang berbeda dengan wasiat, yang mana wasiat diberikan sesudfah si wasiat meninggal dunia.Pengertian Hibah juga diatur dalam pasal 1666 KUHPerdata.

Kekuatan huku akta hibah terletak pada fungsi akta autentik itu sendiri yakni sebagai alat bukti yang sah menurut UU sehingga hal ini merupakan akibat langsung yang merupakjan keharusan dari ketentuan per-Undang-Undangan, bahwa harus ada akta-akta autentik sebagai alat pembuktian.

Hal-hal yang membatalkan akta Hibah telah dijelaskan dalam pasal 1688 BW. Suatu hibah tidak dapat ditarik kembal;i maupun dihapuskan karenanya melainkan dalam hal-hal berikut.

a. Karena tidak dipenuhi syarat-syarat dengan mana penghibahan telah dilakukan.

b. Jika penerima hibah telah bersalah melakukan atau membantu melakukan kejahatan yang bertujuan mengambil jiwa si penghibah atau suatu kejahatan lain terhadap si penghibah.

c. Jika ia menolak memberikan tunjangan nafkah kepada si penghibah, setelah orang ini jatuh dalam kemiskinan.

Dalam menyelesaikan masalah dalam penghibahan hendaknya tidak melihat satu pasal tentang hibah saja, akan tetapi nperlu juga melihat pasal lain yang terkait dengan objek yang dihibahkan dalam BW dan juga peraturan perundanangan untuk refisi KUHPerdata mendatang, penyebutan akta notaris diganti dengan akta autentik, baik hibah untuk benda-benda bergerak maupun tidak bergerak.D. Pewaris Tanah

Perolehan hak milik atas tanah dapat juga terjadi karena pewarisan dari pemilik kepada ahli waris sesuai dengan pasal 26 UUPA. Pewaris dapat terjadi karena ketentuan Undang-Undang atau karena wasiat dari orang yang mewasiatkan.

Dengan jatuhnya tanah kepada para ahli waris, terjadilah pemilikan bersama tanah hak milik jika tanah tersebut hanya satu-satunya.Akan tetapi, jika pewaris memiliki tanah tersebut sesuai dengan jumlah ahli waris dan telah dibuatkan surat wasiat maka tanah dimaksud telah menjadi milik masing-masing ahli waris.

Untuk memperoleh kekuatan pembuktian tanah dari hasil pewarisan, maka surat keterangan waris sanagat diperlukan disamping sebagai dasar untuk pendaftaran tanahnya.Namun sampai saat ini, untuk memperoleh surat keterangan waris, hukum yang berlaku bagi WNI masih berbeda-beda.

Sejak berlakunya peraturan pemerintah No.10 Tahun 1961 tentangh Pendaftaran Tanah, dan sesuai dengan pasal 25, surat keterangan warisan itu merupakan suatu keharusan.hanya saja, pejabat yang berwengang untuk membuat surat keterangan warisan itu belum ditentukan. Untuk

menyeragamkan masalah surat keterangan waris, dengan memperhatikan penggolongan warga negara, maka:

1. Golongan keturunan Eropa, surat keterangan waris dibuat oleh notaris.2. Golongan penduduk asli/pribumi, surat keterangan waris oleh para ahli waris,

disaksikan oleh lurah, diketahui oleh camat.3. Golongtan keturunan Tionghoa oleh notaris.4. Golongan keturunan Timur Asing lainnya surat keterangan waris dibuat oleh

balai harta peninggalan.E. Perwakafan Tanah

Menururt Moh. Anwar wakaf ialah menahan suatu barang dari dijualbelikan atau diberikan atau dipinjamkan oleh pemilik, guna dijadikan manfaat untuk kepentingan tertentu yang diperbolehkan oleh orang yang ditentukan Syara` serta tetap bentuknya, dan boleh dipergunakan, diambil manfaatnya oleh orang yang ditentukan ( yang menerima wakaf) atau umum menurut David Pearl dalam bukunya “ A taxtbook on Moslem Law “, ( 1979 ) Wakaf adalah Menyerahkan tanah atau benda-benda lain yang dapat dimanfaatkan oleh umat islam tanpa merusak atau menghabiskan pokoknya kepada seseorang atau suatu badan hukum agar dapat dimanfaatkan untuk kepentingan umat islam seperti mewakafkan tanah untuk pembangunan Mesjid, Madrasah, Pondok Pesantren, Asrama yatim Piatu, dsb.Keberadaan wakaf telah mendapat pengakuan UUPA seperti yang telah terkandung dalam pasal 49.

Ruang lingkup pengaturan perwakafan tanah mencakup :1. Tanah yang dapat diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik, karena ia

mempunyai sifat terkuat dan terpengaruh bagi si pemilik tanah tersebut, sehingga dari siafat tersebut si pemilik tanah tidak terikat dengan tenggang waktu dan persyaratan tertentu dengan pemilikan dan penggunaannya. Oleh

karena itu, apabila tanah itu diwakafkan, tidak menimbulkan akibat yang dapat mengganggu sifat kekekalan dan keabadian kelembagaan wakaf tanah.

2. Perwakafan tanah harus diperuntukan untuk masyarakat banyak, bukan untuk kepentingan pribadi, karena akan mendatangkan manfaat dan maslahat bagi masyarakat. Ketentuan ini melekat pada hak atas tanah yang dianut dalam UUPA.

3. Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam waktu yang kekal dan abadi. Tidak ada wakaf yang bertentangan waktu tertentu.

4. tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau kepentingan umum.5. Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif dengan mauqufbih-nya

selanjutnya status pemiliknya menjadi milik masyarakat luas.6. Wakif tidak mbiasa menarik kembali terhadap tanah yang telah diwakafkan.

7. Ikrar harus dilakukan didepan pejabat pembuat akta ikrar wakaf, guna mendapatkan akta autentik yang akan dapat dipergunakan dalam berbagai hal seperti untuk mendaftarkan tanahnya kepada kepala kantor badan pertanahan Nasional ataupun sengketa yang terjadi dikemudian hari.

Secara umum dan awam, orang menyebut “tanah adat” ada 2 pengertian: Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 1.    Tanah “Bekas Hak Milik Adat” yang menurut istilah populernya adalah Tanah Girik, berasal dari tanah

adat atau tanah-tanah lain yang belum dikonversi menjadi salah satu tanah dengan hak tertentu (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atau Hak Guna Usaha) dan belum didaftarkan atau disertifikatkan pada Kantor Pertanahan setempat. Sebutannya bisa bermacam-macam: girik, petok, rincik, ketitir dan lain sebagainya; atau

 2.    Tanah milik masyarakat ulayat hukum adat, yang bentuknya seperti: tanah titian, tanah pengairan,

tanah kas desa, tanah bengkok dll (sebagai referensi silakan baca Pengolaan dan Pemanfaatan Tanah Bengkok). Untuk jenis tanah milik masyarakat hukum adat ini tidak bisa disertifikatkan begitu saja. Kalau pun ada, tanah milik masyarakat hukum adat dapat dilepaskan dengan cara tukar guling (ruislag) atau melalui pelepasan hak atas tanah tersebut terlebih dahulu oleh kepala adat.  

 

Untuk tanah bekas hak milik adat yang berbentuk Girik (poin 1) di atas, jika pihak yang hendak melakukan proses penyertifikatannya merupakan pemilik asli yang tercantum dalam tanah adat tersebut, maka tidak diperlukan adanya jual beli terlebih dahulu.

 Jika sudah terjadi pewarisan misalnya, maka harus didahului dengan pembuatan keterangan waris dan prosedur waris seperti biasa (silakan baca Pemilikan Tanah Secara Warisan dan Pemilikan Tanah Secara Warisan (2)).

 Sedangkan jika perolehan haknya dilakukan melalui mekanisme jual beli, maka harus di ikuti lebih dahulu proses jual belinya sebagaimana diuraikan dalam artikel saya JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT.

 Penyertifikatan tanah adat dalam istilah hukum pertanahan dikenal dengan pendaftaran tanah untuk pertama kali, yaitu kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar. Kegiatan ini ada dua jenis, pertama, pendaftaran tanah secara sistematis, yang diprakarsai oleh pemerintah. Yang kedua, pendaftaran tanah secara sporadis yang dilakukan mandiri/atas prakarsa pemilik tanah. Kedua kegiatan ini tidak perlu didahului dengan proses jual beli. Lebih lanjut bisa dibaca juga dalam artikel saya Pensertifikatan Tanah Secara Sporadik.

 Kembali ke pertanyaan Anda, yang akan dilakukan adalah jenis yang kedua, yaitu secara sporadis, Anda dapat meminta bantuan PPAT yang wilayah kerjanya sesuai dengan letak objek tanah yang akan didaftarkan.

 Dokumen-dokumen yang harus dilengkapi adalah:1.    Surat Rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang akan didaftarkan.2.    Membuat surat tidak sengketa dari RT/RW/Lurah.3.    Surat Permohonan dari pemilik tanah untuk melakukan penyertifikatan (surat ini bisa diperoleh di

Kantor Pertanahan setempat).4.    Surat kuasa (apabila pengurusan dikuasakan kepada orang lain, misalnya PPAT).5.    Identitas pemilik tanah (pemohon) yang dilegalisasi oleh pejabat umum yang berwenang (biasanya

Notaris) dan/atau kuasanya, berupa fotokopi KTP dan Kartu Keluarga, surat keterangan waris dan akta kelahiran (jika permohonan penyertifikatan dilakukan oleh ahli waris).

6.    Bukti atas hak yang dimohonkan: girik/petok/rincik/ketitir atau bukti lain sebagai bukti kepemilikan.7.    Surat pernyataan telah memasang tanda batas.8.    Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan Surat Tanda Terima Sementara (STTS)

tahun berjalan.

 Setelah semua dilengkapi dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat, maka rangkaian kegiatan pendaftaran tanah pun dimulai. Pihak Kantor Pertanahan akan meninjau lokasi dan mengukur tanah, menerbitkan gambar situasi/surat ukur, memproses pertimbangan Panitia A, pengumuman, pengesahan pengumuman, pemohon membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai dengan luas yang tercantum dalam gambar situasi/uang pemasukan, dan yang terakhir, penerbitan sertifikat tanah. Biasanya proses ini memakan waktu tiga bulan, tetapi bisa juga lebih, tergantung kondisi di lapangan.

Secara umum, istilah “tanah bengkok” cukup popular dan dikenal oleh masyarakat kita. Namun tidak semua orang mengerti secara tepat apa yang dimaksud dengan tanah bengkok itu. Baik dari sisi pengaturannya maupun kepemilikannya. Dalam praktik di masyarakat, sengketa tanah bengkok ini cukup banyak terjadi. Seringkali tanah bengkok ini diperjualbelikan untuk kepentingan pribadi sehingga menjadi konflik.

 

Apa yang dimaksud dengan tanah bengkok

itu? 

Sebenarnya, tanah bengkok adalah bagian dari tanah desa yang merupakan Tanah Kas Desa. Jadi tanah   tersebut diperuntukkan bagi gaji pamong desa, yaitu: Kepala Desa dan Perangkat Desa. Mereka mempunyai hak untuk memperoleh penghasilan dari atas tanah yang diberikan oleh desa untuk memelihara kehidupan keluarganya dengan cara mengerjakan hasilnya dari hasil tanah itu karena jabatannya, jika di lain waktu yang bersangkutan tidak lagi menjabat sebagai pamong desa, maka tanah bengkok tersebut menjadi

tanah kas desa. Menurut Permendagri No. 4 tahun 2007 tentang Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa, pada  Pasal 2 dan pasal 3, Tanah bengkok yang merupakan Tanah Kas Desa adalah bagian dari Kekayaan Desa dan Kekayaan desa menjadi milik desa. Kekayaan desa tersebut dibuktikan dengan dokumen kepemilikan yang sah atas nama desa.

 

Siapa yang berwenang di dalam pengelolaan dan pemanfaatan Kekayaan Desa?

Di dalam PP No. 72 tahun 2005 pasal 7 di sebutkan urusan pemerintahan yang menjadi kewenangan desa mencakup:

a.    Urusan pemerintahan yang sudah ada berdasarkan hak asal usul desa;

b.    urusan pemerintahan yang menjadi kewenangan kabupaten/kota yang diserahkan pengaturannya kepada desa;

c.    tugas pembantuan dari Pemerintah, Pemerintah Provinsi, dan Pemerintah Kabupaten / Kota; dan

d.    urusan pemerintahan lainnya yang oleh peraturan perundang –undangan diserahkan kepada desa.

Urusan pemerintahan yang menjadi kewenangan Kabupaten/Kota yang diserahkan pengaturannya kepada Desa adalah urusan pemerintahan yang secara langsung dapat meningkatkan pelayanan dan pemberdayaan masyarakat (Pasal 8). Ketentuan lebih lanjut mengenai pelaksanaan penyerahan urusan yang menjadi kewenangan Kabupaten/Kota yang diserahkan pengaturannya kepada Desa diatur dengan Peraturan Daerah Kabupaten/Kota dengan berpedoman pada Peraturan Menteri dan penyerahan urusan pemerintahan disertai dengan pembiayaannya(Pasal 9). Dalam hal ini yang dimaksud dengan Pemerintahan Desa adalah Pemerintah Desa (Kepala Desa dan Perangkat Desa) dan BPD (Badan Permusyawaratan Desa).Tugas Kepala Desa mencakup pengajuan rancangan peraturan desa, menetapkan peraturan desa yang telah mendapat persetujuan bersama BPD serta menyusun dan mengajukan rancangan peraturan desa mengenai APB Desa untuk dibahas dan ditetapkan bersama BPD. Dalam hal ini Tanah Bengkok yang merupakan bagian dari Kekayaan Desa dikelola dan dimanfaatkan oleh Pemerintahan Desa untuk kepentingan

masyarakat setempat berdasarkan Peraturan Bupati / Walikota.

 

Lalu, bolehkan tanah bengkok sebagai Kekayaan Desa dijadikan hak milik oleh Kepala Desa?

Di dalam Permendagri No. 4 tahun 2007 pasal 15 mengenai Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa disebutkanbahwaKekayaan Desa yang berupa tanah Desa tidak diperbolehkan dilakukan pelepasan hak kepemilikan kepada pihak lain, kecuali diperlukan untuk kepentingan umum.

 

Pelepasan hak kepemilikan tanah desa dilakukan setelah mendapat ganti rugi sesual harga yang menguntungkan desa dengan memperhatikan harga pasar dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).Pemberian ganti rugi berupa uang harus digunakan untuk membeli tanah lain yang lebih baik dan berlokasi di Desa setempat.Pelepasan hak kepemilikan tanah

desa ditetapkan dengan Keputusan Kepala Desa. Keputusan Kepala Desa diterbitkan setelah mendapat persetujuan BPD dan mendapat ijin tertulis dari Bupati/Walikota dan Gubernur.

 

Pemerintah Daerah memiliki kebijakan masing-masing di dalam mengelola tanah bengkok ini. Misalnya Kebijakah Pemkab Gorobogan seperti yang diulas di dalam suara merdeka.com para sekretaris desa (sekdes) di Kabupaten Grobogan yang diangkat menjadi PNS pada tahun 2010 akan menerima gaji dari status PNS-nya ditambah 50% dari uang hasil pemanfaatan tanah bengkok. Menurut Sekda Grobogan H Sutomo HP didampingi Kabag Pemdes Agung Sutanto, keputusan itu tidak menyalahi aturan, karena di Kabupaten Grobogan sekdes tidak menerima dobel gaji. Sementara tambahan 50% dari uang hasil pemanfaatan tanah bengkok adalah sebagai tunjangan kinerja. Sementara itu, saat ini atau sebelum ada aturan baru, sekdes yang telah diangkat menjadi PNS masih berhak menggarap 50% dari tanah bengkok yang pernah diberikan desa sebelum mereka diangkat menjadi PNS.Untuk tahun 2009, sekdes yang diangkat menjadi PNS boleh mengerjakan 50% tanah bengkok, karena berdasarkan Permendagri Nomor 4 Tahun 2007 tentang Pedoman Pengelolaan Keuangan Desa, danSurat Edaran (SE) Mendagri tanggal 20 November 2008

Nomor 141/2325/SJ, disebutkan bahwa, sekretaris desa yang diangkat menjadi PNS masih bisa mengelola tanah bengkok sampai ada ketentuan yang mengatur lebih lanjut. Namun, aturan yang termaktub dalam SE Mendagri tersebut tidak berlaku lagi ketika terbit SE Mendagri Nomor 900/1303/SJ tertanggal 16 April 2009.

Dalam Harian Suara Merdeka tersebut juga dijelaskan bahwa oleh karena Pemerintah kabupaten Grobogan baru menerima SE Mendagri itu pada Juni 2009, padahal aturan yang membolehkan sekdes menggarap separo lahan bengkok telah disahkan oleh BPD dan tertuang dalam APBD Des 2009, bahkan sudah dilaksanakan, serta disetujui oleh Bupati; maka keduanya memiliki dasar aturan masing-masing.

Sehubungan dengan banyaknya pertanyaan mengenai proses pensertifikatan tanah adat atau

tanah2 lain yang belum bersertifikat, maka melanjutkan pembahasan saya sebelumnya pada

artikel: “Bagaimana Cara Mensertifikatkan Tanah Girik?”, berikut saya memberikan tambahan

penjelasan mengenai tata cara mensertifikatkan tanah.

Dalam pasal 13 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, dikenal 2

macam bentuk pendaftaran tanah, yaitu:

1. Pendaftaran tanah secara sistematik, yaitu pendaftaran tanah yang

didasarkan pada suatu  rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah

yang ditetapkan oleh Menteri

2. Pendaftaran tanah secara sporadik.

Untuk desa/kelurahan yang belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran

tanah secara sistematik tersebut.

Apakah beda antara kedua system pendaftaran tanah tersebut? Inti perbedaannya adalah

padainisiatif pendaftar. Kalau yang berinisiatif untuk mendaftarkannya adalah pemerintah,

dimana dalam suatu wilayah tertentu, secara serentak semua tanah dibuatkan sertifikatnya, maka

hal tersebut disebut pendaftaran secara sistematis. Hal ini yang oleh orang awam sering di

istilahkan sebagai: “Pemutihan”.

Jika inisiatif untuk mendaftarkan tanah berasal dari pemilik tanah tersebut sedangkan setelah

menunggu beberapa waktu tidak ada program pemerintah untuk mensertifikatkan tanah di

wilayah tersebut, maka pemilik tanah dapat ber inisiatif untuk mengajukan

pendaftaran/pensertifikatan tanahnya pada Kantor Pertanahan setempat. Hal inilah yang disebut

pendaftaran tanah secara sporadic.

Kegiatan Pendaftaran Tanah (pasal 14 – 22 PP 24/1997) sendiri terbagi atas:

1. Pembuatan peta dasar pendaftaran

Pada proses ini, dilakukan pemasangan, pengukuran, pemetaan dan

pemeliharaan titik dasar teknik nasional. Dari Peta dasar inilah dibuatkan

peta pendaftaran

2. Penetapan batas bidang-bidang tanah

Agar tidak terjadi sengketa mengenai batas kepemilikan tanah di suatu tempat, antara pemilik

dengan pemilik lain yang bersebelahan, setiap diwajibkan untuk dibuatkan batas-batas

pemilikan tanah (berupa patok2 dari besi atau kayu).

Dalam penetapan batas2 tersebut, biasanya selalu harus ada kesepakatan mengenai batas2

tersebut dengan pemilik tanah yang bersebelahan, yang dalam bahasa hukumnya dikenal

dengan istilah contradictio limitative.

3. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta

pendaftaran

Dari batas-batas tersebut, dilakukan pengukuran untuk diketahui luas

pastinya. Apabila terdapat perbedaan luas antara luas tanah yang tertera

pada surat girik/surat kepemilikan lainnya dengan hasil pengukuran Kantor

Pertanahan, maka pemilik tanah bisa mengambil 2 alternatif:

a. setuju dengan hasil pengukuran kantor pertanahan

Jika setuju, maka pemilik tanah tinggal menanda-tangani pernyataan

mengenai luas tanah  yang dimilikinya dan yang akan diajukan sebagai

dasar pensertifikatan.

b. mengajukan keberatan dan meminta dilakukannya pengukuran ulang

tanah-tanah yang berada di sebelah tanah miliknya.

Untuk mencegah terjadinya sengketa mengenai batas-batas tersebut, maka

pada waktu dilakukannya pengukuran oleh kantor pertanahan, biasanya

pihak kantor pertanahan mewajibkan pemilik tanah (atau kuasanya) hadir

dan menyaksikan pengukuran tersebut, dengan dihadiri pula oleh RT/RW

atau wakil dari kelurahan setempat.

4. Pembuatan daftar tanah

Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor

pendaftarannya pada peta  pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah

5. Pembuatan surat ukur.

Pembuatan Surat Ukur merupakan produk akhir dari kegiatan pengumpulan dan pendaftaran

tanah, yang nantinya akan digunakan sebagai dasar untuk menerbitkan sertifikat tanah.

Apakah syarat-syaratnya untuk mengajukan permohonan pendaftaran secara sporadik?

1. Surat Permohonan dari pemilik tanah untuk melakukan pensertifikatan tanah milknya

2. Surat kuasa (apabila pengurusannya dikuasakan kepada orang lain).

3. Identitas diri pemilik tanah (pemohon), yang dilegalisir oleh pejabat umum yang berwenang

(biasanya notaries) dan atau kuasanya

a. untuk perorangan: foto copy KTP dan KK sedangkan untuk

b. badan hukum (dalam hal ini PT/Yayasan/Koperasi): anggaran dasar

berikut seluruh perubahan- perubahannya dan pengesahannya dari

Menteri yang berwenang

4. Bukti hak atas tanah yang dimohonkan, yaitu berupa:

a. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan peraturan swapraja yang

bersangkutan

b.sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan PMA No. 9/1959

c. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun

sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang

diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya.

d. Petok pajak bumi/Landrente, girik, pipil, ketitir dan Verponding Indonesia sebelum

berlakunya PP No. 10/1961

e.  Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh

Kepala Adat/Kepala Desa/kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya PP No. 10/1961 dengan

disertai alas hak yang dialihkan, atau

f.  Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT yang tanahnya belum dibukukan

dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau

g.  Akta ikrar wakaf/akta pengganti ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak

mulai dilaksanakan PP No. 28/1977 dengan disert5ai alas hak yang diwakafkan, atau risalah

lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum di bukukan

dengan disertai alas hak yang di alihkan, atau

h. Surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh

Pemerintah Daerah, atau

i. Risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum

dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau

j. Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan

Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan dan dilegalisir oleh Pejabat yang

berwenang, atau

k. Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud

dalam Pasal II, Pasal VI, dan Pasal VII ketentuan-ketentuan konversi UUPA, atau

l. Surat-surat bukti kepemilikan lainnya yang terbit dan berlaku sebelum diberlakukannya UUPA

(dan dilegalisir oleh Pejabat yang berwenang – dalam hal ini biasanya Lurah setempat), atau

4. Bukti lainnya, apa bila tidak ada surat bukti kepemilikan, yaitu berupa: Surat Pernyataan

Penguasaan Fisik lebih dari 20 tahun secara terus menerus dan surat keterangan Kepala

Desa/Lurah disaksikan oleh 2 orang tetua adat/penduduk setempat

5. Surat Pernyataan telah memasang tanda batas

6. Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan

7. Foto copy SK Ijin Lokasi dan surat keterangan lokasi (apabila pemohon adalah Badan

Hukum).

HAK-HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA DAN PP. NO.40/1996

1. Hak Penguasaan Atas Tanah.2 Hak-hak Atas Tanah* Hak-hak Atas Tanah yang bersifat tetap (pasal 16 UUPA)- Hak Milik- Hak Guna Usaha- Hak Guna Bangunan- Hak Pakai- Hak Sewa- Hak Membuka Tanah- Hak Memungut Hasil Hutan*Hak-hak Atas Tanah yang bersifat sementara (pasal 53 UUPA)- Hak Gadai- Hak Usaha Bagi Hasil- Hak Menumpang dan Hak Sewa Tanah Pertanian

1. Hak Penguasaan Atas Tanah

Hak penguasaan atas tanah berisi serangkaian wewenang, kewajiban, dan atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanh yang di hakinya. Sesuatu yang boleh, wajib atau dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan itulah yang menjadi kriteria atau tolo ukur pembeda di antara hak-hak penguasaan atas tanah yang diatur dalam Hukum Tanah.

Pengertian penguasaan dapat dipakai dalam arti fisik, juga dalam arti yuridis. Juga beraspek privat dan publik. Penguasaaan dalam arti yuridis adalah penguasaan yang dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan pada umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk

menguasai secara fisik tanah yang dihaki, misalnya pemilik tanah mempergunakan atau mengambil mamfaat dari tanah yang dihaki, tidak diserahkan kepada pihak lain. Ada juga penguasaan yuridis, yang biarpun memberikan kewenangan untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataanya penguasaan fisiknya dilakukan oleh pihak lain, misalnya seseorang yang memiliki tanah tidak mempergunakan tanahnya sendiri akan tetapi disewakan kepada pihak lain, dalam hal ini secara yuridis tanah tersebut dimiliki oleh pemilik tanah akan tetapi secara fisik dilakukan oleh penyewa tanah. Ada juga penguasaan secara yuridis yang tidak memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang bersangkutan secara fisik, misalnya kreditor (bank) pemegang hak jaminan atas tanah mempunyai hak penguasaan tanah secara yuridis atas tanah yang dijadikan agunan (jaminan), akan tetapi secara fisik penguasaan tetap ada pada pemilik tanah. Penguasaan yuridis dan fisik atas tanah tersebut diatas dipakai dalam aspek privat atau keperdataan sedang penguasaan yuridis yang beraspek publik dapat dilihat pada penguasaan atas tanah sebagaimana yang disebutkan dalam pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan pasal 2 UUPA.

Pengaturan hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah dibagi menjadi 2 (dua), yaitu:1. Hak penguasaan atas tanah sebagai Lembaga Hukum.Hak penguasaan atas tanah ini belum dihubungkan antara tanah dan orang atau badan hukum tertentu sebgai pemegang haknya.2. Hak penguasaan atas tanah sebagai hubungan hukum yang konkretHak penguasaan atas tanah ini sudah dihubungkan antara tanah tertentu sebagai obyek dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subyek atau pemegang haknya.

Hierarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam UUPA dan Hukum Tanah Nasional, adalah:1. Hak Bangsa Indonesia atas tanah.Hak Bangsa Indonesia ats tanah ini merupakan hak penguasaan atas tanah yang tertinggi dan meliputi semua tanah yang adadalam wilayah negara, yang merupakan tanah bersama, bersifat abadi dan menjadi induk bagi hak-hak penguasaan yang lain atas tanah (lihat pasal 1 ayata (1)-(3) UUPA. 2. Hak Menguasai dari Negara atas tanah.Hak menguasai dari negara atas tnah bersumber pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah, yang hakikatnya merupakan penugasan pelaksanaan tugas kewenagan bangsa yang mengandung unsur hukum

publik. Tugas mengelola seluruh tnah bersama tidak mungkin dilaksanakan sendiri oleh seluruh Bangsa Indonesia, mka dala penyelnggaraannya, Bangsa Indonesia sebagai pemegang hak dan pengemban amanat tersebut, pada tingkatan tertinggi dikuasakan kepada Negara Republik Indonesia sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (lihat pasal 2 ayat (1) UUPA).

Isi wewenang hak menguasai dari negara atas tanah sebagaimana dimuat dalam pasal 2 ayat (2) UUPA, adalah:a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan tanah (lihat pasal 10, 14, 15 UUPA).b. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang atau badan hukum dengan tanah (lihat pasal 7, 16, 17, 53 UUPA). c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang atau badan hukum dan perbuatan –perbuatan hukum yang mengenai tanah (lihat pasal 19 Jo PPNo. 24/1997)Hak menguasai dari negara adalah pelimpahan wewenang publik oleh hak bangsa. Konsekuensinya, kewenangan tersebut hanya bersifat publik semata. Tujuan hak menguasai dari negara atas tanah, yatitu untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat, dalam arti kebahagiaan, kesejahteraan, dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia yang berdeka, berdaulat, adil dan makmur (lihat pasal 2 ayat (3) UUPA).3. Hak ulayat masyarakat Hukum adat.Menurut pasal 1 Permen Aggraria/Kepala BPN No. 5/1999 tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat, yang dimaksud dengan hak ulayat adalah kewenangan menurut adat yang dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan hidup para warganya untuk mengambil mamfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah dalam wilayah tersebut, bagi kelangsungan hidup dan kehidupannya, yang timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah secara turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tertentu dengan wilayah yang bersangkutan.

Hak ulayat masyarakat hukum adat dinyatakan masih ada apabila memenuhi 3 unsur, yaitu:a. Masih ada suatu kelompok orang yang terikat oleh tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum tertentu b. Masih adanya wilayah/tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan hidup para warga persekutuan hukum tersebut. 

c. Masih adanya tatanam hukum adat mengenai pengurusan, penguasaan dan penggunaan tanah ulayat yang berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut. 

4. Hak perseorangan atas tanahHak-hak perseorangan atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang haknya (perseorangan, sekelompok orang secara bersama-sama atau badan hukum) untuk memakai, dalam arti menguasai, menggunakan , dan atau mengambil mamfaat dari bidang tanah tertentu.a. Hak –hak atas tanah.Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk menggunakan tanah atau mengambil mamfaat dari tanah yang dihakinya (lihat pasal 16 dan 53 UUPA Jo. PP No 40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai atas Tanah).b. Wakaf tanah Hak Milik.Wakaf tanah hak milik adalah hak penguasaan atas tanah bekas tanah hak milik, yang oleh pemiliknya dipisahkan dari harta kekayaannya dan melembagakannya untuk selama-lamanya guna kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran islam (lihat pasal 49 ayat (3) UUPA Jo. PP No.28/1977 tentang Perwakafan Tanah Milik Jo. Permendagri No. 6/1977 tentang Tata cara Pendaftaran Tanah Mengenai Perwakafan Tanah Milik).c. Hak Tanggungan.Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan kepada hak atas tanah termasuk atau tidak termasuk benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Hak Tanggungan dapat dibebankan kepada Hak Milik, HGU, HGB dan Hak Pakai atas Tanah Negara (lihat pasal 25, 33, 39 dan 51 UUPA Jo. UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah).d. Hak Milik atas satuan rumah susun.Hak Milik Atas Satuan Tumah susun yaitu hak atas tanah yang diberikan kepada sekelompok orang secara bersama dengan orang lain. Pada Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, bidang tanah yang di atasnya berdiri rumah susun, hak atas tanahnya dimiliki atau dikuasai secara bersama-sama oleh seluruh pemilik satuan rumah susun. Hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai oleh sekuruh satuan rumah susun dapat berupa Hak Milik, HGB atau Hak Pakai atas tanah Negara (lihat pasal 4 ayat (1) UUPA Jo. UU No. 16/1985 tentang Rumah Susun)

2 Hak-hak Atas Tanah

Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari negara atas tanah dapat diberikan kepada perseorangan baik warga negara Indonesia mapupun warga negara asing, sekelompok orang secara bersama-sama, dan badan hukum baik badan hukum privat maupun badan hukum publik.

Wewenang yang dipunyai oleh pemegang hak atas tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2, yaitu:1. Wewenang umumWewenang yang bersifat umum yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga tubuh bumi dan air danruang yang ada di atasnya sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain.2. Wewenang khususWewenang yang bersifat khusus yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya, misalnya wewenangpada tanah Hak Milik adalah dapat untuk kepentingan pertanian dan atau mendirikan bangunan, HGB untuk mendirikan bangunan, HGU untuk kepentingan pertanian, perkebunan, perikanan dan peternakan.

Macam-macam hak atas tanah dimuat dalam pasal 16 Jo 53 UUPA, yang dikelompokkkan menjadi 3 bidang, yaitu:1. Hak atas tanah yang bersifat tetapHak-hak atas tanah ini akan tetap ada selama UUPA masih berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang yang baru. Contoh: HM. HGU, HGB, HP, Hak Sewa untuk Bangunan dan Hak Memungut Hasil Hutan.2. Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undangHak atas tanah yang akan lahir kemudian, yang akan ditetapkan dengan undang-undang.3. Hak atas tanah yang bersifat sementaraHak atas tanah ini sifatnya sementara, dalam waktu yang singkat akan dihapus dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan, feodal dan bertentangan dengan jiwa UUPA. Contoh: Hak Gadai,, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi 2 kelompok, yaitu:

1. Hak atas tanah yang bersifat primerYaitu hak atas tanah yang bersala dari tanah negara. Contoh: HM, HGU, HGB Atas Tanah Negara, HP Atas Tanah Negara.2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder.Hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain. Contoh: HGB Atas Tanah Hak Pengelolaan, HGB Atas Tanah Hak Milik, HP Atas Tanah Hak Pengelolaan, HP Atas Tanah Hak Milik, Hak Sewa Untuk Bangunan, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.

A. Hak Milik

Ketentuan Umum mengenai Hak Milik diatur dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a, 20 s/d 27, 50 ayat (1), 56 UUPA.Pengertian Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan memperhatikan fungsi sosial tanah. Turun temurun artinya Hak Milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka Hak Miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik. Terkuat artinya Hak Milik atas tanah lebih kuat dibandingkan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya Hak Milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain.Subyek Hak Milik. Yang dapat mempunyai tanah Hak Milik menurut UUPA dan peraturan pelaksanaanya, adalah:1. Perseorangan.WNI, baik pria maupun wanita, tidak berwarganegaraan rangkap (lihat Pasal 9, 20 (1) UUPA)2. Badan-badan hukum tertentu.Badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah, yaitu bank-bank yang didirikan oleh negara, koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan sosial (lihat Pasal 21 (2) UUPA, PP No.38/1963 tentang Penunjukan Badan-badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Atas Tanah, Permen Agraria/Kepala BPN No. 9/1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan).

Terjadinya Hak Milik. Hak Milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagai mana disebutkan dala Pasal 22 UUPA, yaitu:1. Hak Mik atas tanah yang terjadi Menurut Hukum Adat;- Terjadi karena Pembukaan tanah (pembukaan hutan).- Terjadi karena timbulnya Lidah Tanah.2. Hak Mili Atas tanah tertajdi karena Penetapan Pemerintah;- Pemberian hak baru (melalui permohonan)- Peningkatan hak3. Hak Milik atas tanah terjadi karena Undang-undang;- Ketentuan Konversi Pasal I, II. VI

Sifat dan ciri-ciri Hak Milik. 1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.2. Dapat diwariskan.3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal.4. Turun temurun5. Dapat dolepaskan untuk kepentingan sosial.6. Dapat dijadikan induk hak lain.7. Dapat dijadikan jamnina hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Hapusnya Hak Milik. Pasal 27 UUPA menetapkan faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah dan tanahnya jatuh kepada negara, yaitu;1. Karena Pencabutan Hak berdasarkan Pasal 18 UUPA.2. Dilepaskan secara suka rela oleh pemiliknya.3. Dicabut untuk kepentinga umum.4. Tanahnya ditelantarkan.5. Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai sunyek hak milik atas tanah.6. Karena peralihan hak yang mengakibatkantanahnya berpindah kepada pihak lain yang tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik atas tanah.7. Tanahnya musnah, misalnya terjadi bencana alam.

B. Hak Guna Usaha

Ketentuan umum. Ketentuan Hak Guna Usaha (HGU) disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf b, 28 s/d 34, 50 ayat (2) UUPA, Pasal 2 s/d 18 PP

No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan HP.Pengertian HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu guna kegiatan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan (lihat Pasal 28 ayat (1), PP No.40/1996).Subyek HGU. Yang dapat mempunyai HGU menurut Pasal 30 UUPA Jo. Pasal 2 PP No. 40/1996, adalah:1. Warga Negara Indonesia.2. Badan Hukum yang didirkan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di IndonesiaAsal dan terjadinya HGU. Asal HGU adalah tanah negara. Kalau asal tanah HGU berupa tanah hak, maka tanah hak tersebut harus dilakukan pelepasan ata penyerahan hak ole4h pemegang hak dengan pemberian ganti kerugian oleh calon pemegang hak HGU. Terjadinya HGU dapat melalui penetapan pemerintah (pemberian hak) dan ketentuan Undang-undang (ketentuan konversi hak erpacht).Luas HGU. Luas tanah HGU adalah untuk perserorangan minimal 5 Ha dan maksimal 25 Ha. Sedangkan untuk badan hukum luas minimal 5 Ha dan luas maksimal 25 Ha atau lebih (menurut UUPA). Ketentuan luas maksimal tidak ditentukan dengan jelas tetapi PP No. 40/1996 menyebutkan luas maksimal ditetapkan oleh menteri dengan memperhatikan pertimbangan pejabat yang berwenang. Dengan membandingkan kewenangan Surat Keputusan Pemberian Hak seperti kewenangan Ka BPN Kota/kab maksimal 25 Ha, Kanwil BPN maksimal 200 Ha, di atas 200 Ha kewenangan Menteri Agraria/Ka BPN.Jangka waktu HGU.HGU mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun (Pasal 29 UUPA). Sedang menurut Pasal 8 PP No. 40/1996 mengatur jangka waktu HGU untuk pertama kalinya 35 tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun dan dapat diperbaharui paling lama 35 tahun. Permohonan perpanjangan dan pembaharuan diajukan palaing lambat 2 tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU. Syarat yang harus dipenuhi untuk dapat dilakukan perpanjangan waktu atau pembaharuan adalah;1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya.2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Kewajiban pemegang HGU (lihat Pasal 12 ayat (1) PP No. 40/1996):

1. Membayar uang pemasukan kepada negara.2. Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan.3. Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai kelayakan usaha berdasarkan kriteria dari instansi teknis.4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan HGU.5. Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup.6. Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU.7. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada negara setelah hapus.8. Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada kepala Kantor Pertanahan.Hak pemegang HGU (lihat Pasal 14 PP No. 40.1996)9. Menguasai dan mempergunakan tanah untuk usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan.10. Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah.11. Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain.12. Membebani dengan Hak Tanggungan

Sifat dan ciri-ciri HGU. 1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.2. Dapat diwariskan.3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal.4. Dapat dilepaskan untuk kepentingan sosial.5. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.6. Haknya mempunyai jangka waktu tertentu.7. Dapat berinduk pada hak atas tanah yang lain.8. Peruntukkannya terbatas.

Hapusnya HGU (lihat Pasal 34 UUPA dan Pasal 17 PP No. 40/1996);1. Jangka waktunya berakhir.2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat yang tidak dipenuhi.3. Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya.4. Dicabut untuk kepentingan umum.

5. Ditelantarkan.6. Tanahnya musnah.7. Pemegang HGU tidak memenuhi syarat sebagai subyek pemegang HGU.

C. Hak Guna Bangunan

Ketentuan umum. Ketentuan menegnai Hak Guna Bangunan (HGB) disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf c, 35 s/d 40, 50 ayat (2) UUPA dan Pasal 19 s/d 38 PP No. 40/1996).Pengertian HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu.Subyek HGB. Yang dapat mempunyai HGB menurut Pasal 36 UUPA Jo. Pasal 19 PP No. 40/1996, adalah:1. Warga Negara Indonesia.2. Badan Hukum yang didirkan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di IndonesiaAsal atau obyek tanah HGB. HGB berasal dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara, tanah Hak Pengelolaan atau tanah milik orang lain (lihat Pasal 39 UUPA dan Pasal 21 PP No. 40/1996).

Terjadinya HGB. HGB dapat terjadi karena;1. Penetapan Pemerintah (tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan).2. Perjanjian pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.3. Undang-undang, ketentuan tentang Konversi 

Jangka waktu HGB. Jangka waktu HGB berbeda sesuai dengan asal tanahnya, sbb:1. HGB atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.2. HGB atas tanah Hak Milik berjangka waktu paling lama 30 tahun, tidak ada perpanjangan waktu. Namun, atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang HGB dapat diperbarui dengan pemberian HGB baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor BPN setempat.Kewajiban pemegang HGB (lihat Pasal 30 dan Pasal 31 PP No. 40/1996):1. Membayar uang pemasukan kepada negara.

2. Menggunakan tanah sesuai peruntukkannya.3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup.4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB hapus.5. Menyerahkan sertifikat HGB yang telah hapus kepada kepala Kantor Pertanahan.6. Memberikan jaln keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkuryng oleh tanah HGB.

Hak pemegang HGB (lihat Pasal 32 PP No. 40.1996)1. Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu.2. Mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya.3. Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain.4. Membebani dengan Hak Tanggungan

Sifat dan ciri-ciri HGB. 1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.2. Dapat diwariskan.3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal.4. Dapat dilepaskan untuk kepentingan sosial.5. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.6. Haknya mempunyai jangka waktu tertentu.7. Dapat berinduk pada hak atas tanah yang lain.8. Peruntukkannya terbatas.

Hapusnya HGB( lihat Pasal 40 UUPA dan Pasal 35 PP No. 40/1996);1. Jangka waktunya berakhir.2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktu berakhir, karena;- Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atu dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam HGB.- Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak antara pemegang HGB dengan pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik.- Putusan pengadilan yang berkekuatan tetap.3. Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya.

4. Dicabut untuk kepentingan umum.5. Ditelantarkan.6. Tanahnya musnah.7. Pemegang HGB tidak memenuhi syarat sebagai subyek pemegang HGB.

D. Hak Pakai

Ketentuan umum. Hak Pakai (HP) diatur dalam Pasal 16 ayat 9!) huruf d, 41 s/d 43, 50 ayat (2) UUPA dan Pasal 39 s/d 58 PP No. 40/1996.Pengertian HP adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberian haknya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (lihat Pasal 41 (1) UUPA).Subyek HP (lihat Pasal 42 UUPA dan Pasal 39 PP No. 40/1996):1. Warga Negara Indonesia.2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah Daerah.4. Badan-badan keagamaan dan sosial.5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia (lihat PP No. 41/1996).6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Asal atau obyek HP (lihat Pasal 41 (1) PP No. 40/1996):1. Tanah Negara.2. Tanah Hak Pengelolaan.3. Tanah Hak Milik.Terjadinya HP. HP dapat terjadi karena;1. Penetapan Pemerintah (tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan).2. Perjanjian pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.3. Undang-undang, ketentuan tentang Konversi.

Jangka waktu HP. Jangka waktu HP berbeda sesuai dengan asal tanahnya, (lihat Pasal 45 s/d 49 PP No. 40/1996) sbb:1. HP atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan berjangka waktu

untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Khusus HP yang dipunyai oleh Departemen, Lembaga Non Departemen, Pemerintah Daerah, badan-badan keagamaan dan sosial, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan internasional diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.2. HP atas tanah Hak Milik berjangka waktu paling lama 25 tahun, tidak ada perpanjangan waktu. Namun, atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang HP dapat diperbarui dengan pemberian HP baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor BPN setempat.

Kewajiban pemegang HP (lihat Pasal 50 dan Pasal 51 PP No. 40/1996):1. Membayar uang pemasukan kepada negara, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik.2. Menggunakan tanah sesuai peruntukkannya sesuai keputusan pemberian haknya, perjanjian pengguanaan tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik..3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup.4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HP kepada negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HP hapus.5. Menyerahkan sertifikat HP yang telah hapus kepada kepala Kantor Pertanahan.6. Memberikan jaln keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkuryng oleh tanah HP.

Hak pemegang HP (lihat Pasal 52 PP No. 40.1996)1. Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya.2. Memindahkan hak tersebut kepada pihak lain.3. Membebani dengan Hak Tanggungan.4. Menguasai dan menggunakan tanah untuk janga waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.

Sifat dan ciri-ciri HP. 1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.2. Dapat diwariskan.3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang,

penyertaan modal.4. Dapat dilepaskan untuk kepentingan sosial.5. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.6. Haknya mempunyai jangka waktu tertentu.7. Dapat berinduk pada hak atas tanah yang lain.8. Peruntukkannya terbatas.

Hapusnya HP( lihat Pasal 55 PP No. 40/1996);1. Jangka waktunya berakhir.2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktu berakhir, karena;- Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atu dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam HP.- Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak antara pemegang HP dengan pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik.- Putusan pengadilan yang berkekuatan tetap.3. Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya.4. Dicabut untuk kepentingan umum.5. Ditelantarkan.6. Tanahnya musnah.7. Pemegang HP tidak memenuhi syarat sebagai subyek pemegang HP.

E. Hak Sewa Untuk Bangunan

Ketentuan umum. Ketentuan mengenai Hak Sewa Untuk Bangunan (HSUB) disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1), 44, 45, 52 ayat(2) UUPA.Pengertian HSUB adalah hak yang dimiliki seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah Hak Milik orang lain dengan membayar sejumlah uang sewa tertentu dalam jangka waktu tertentu yang disepakati oleh pemilik tanah dengan pemegang HSUB (lihat Pasal 44 (1) UUPA). HSUB merupakan hak pakai yang mempunyai sifat-sifat khusus. Hak sewa hanya disediakan untuk bangunan-banguna yang berhubung dengan pertanian (Lihat Pasal 10 (1)).

Subyek HSUB (lihat Pasal 45 UUPA).1. Warga Negara Indonesia.2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.Objek HSUB. Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah Hak Milik dan objek yang disewakan pemilik tanah kepada pemeganag HSUB adalah tanah bukan bangunan.Terjadinya HSUB karena perjanjian persewaan tanah yang tertulis antara pemilik tanah dengan pemegang HSUB, yang tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengadung unsur-unsur pemerasan.Jangka waktu HSUB.. UUPA tidak mengatur secara tegas berapa lama jangka waktu HSUB, jangka waktu HSUB diserahkan kepada kesepakatan anatar pemilik tanah dengan pemegang HSUB.Pembayaran uang sewa dalam HSUB. Ketentuan mengenai pembanyaran uang sewa dapat dilakukan satu kali atau tiap-tiap waktu tertentu. Juga dapat dilakukan sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan oleh pemegang HSUB. Tergantung kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang HSUB.Peralihan HSUB. Pada dasarnya pemegang HSUB tidak diperbolehkan mengalihkan hak sewanya kepada pihak lain tanpa seizin dari pemilik tanah. Pelanggaran terhadap larangan ini dapat berakibat terputusnya hubungan sewa-menyewa antara pemili tanah dan pemegang HSUB.

Sifat dan ciri-ciri HSUB;1. Tujuan pengunaannya sementara, artinya jangka waktu terbatas.2. Bersifat pribadi dan tidak boleh dialihkan.3. Tidak dapat diwariskan.4. Hubungan hak sewa tidak terputus dengan dialihkannya Hak Milik yang bersangkutan kepada pihak lain.5. Tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.6. Pemegang HSUB dapat melepas sendiri hak sewanya.7. Tidak termasuk golongan hak-hak yang harus didaftarkan.

Hapusnya HSUB. Faktor-faktor penyebab hapusnya HSUB, adalah:1. Jangka waktunya berakhir.2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena pemegang HSUB tidak memenuhi syarat sebagai pemegang HSUB.3. Dilepaskan oleh pemegang HSUB sebelum jangka waktu berakhir.4. Hak Milik atas tanahnya dicabut untuk kepentingan umum.5. Tanahnya musnah.