SISTEM OPERASIONAL PEMBIAYAAN KREDIT

PEMILIKAN RUMAH (KPR) “MURABAHAH” PADA

BANK TABUNGAN NEGARA SYARIAH

CABANG HARMONI JAKARTA

SKRIPSI

Diajukan Kepada FakultasIlmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi

Untuk Memenuhi Syarat-syarat Mencapai Gelar Sarjana Komunikasi Islam

(S.Kom.I)

Fani Fadillah Supardi

109053000045

JURUSAN MANAJEMEN DAKWAH

KONSENTRASI MANAJEMEN LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH

FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

2013 M/1434 H

 

SISTEM OPERASIONAL PEMBIAYAAN KREDIT

PEMILIKAN RUMAH (KPR) “MURABAHAH” PADA

BANK TABUNGAN NEGARA SYARIAH

CABANG HARMONI JAKARTA

SKRIPSI

Diajukan Kepada FakultasIlmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi

Untuk Memenuhi Syarat-syarat Mencapai Gelar Sarjana Komunikasi Islam

(S.Kom.I)

Oleh:

Fani Fadillah Supardi

109053000045

Di Bawah Bimbingan

Noor Bekti Negoro, SE.,M.Si

NIP. 19650301 19991001

JURUSAN MANAJEMEN DAKWAH

KONSENTRASI MANAJEMEN LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH

FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

2013 M/1434 H

 

 

LEMBAR PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan:

1. Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi

salah satu persyaratan memperoleh gelar Strata 1 (satu) di Universitas

Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya

cantumkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam

Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

3. Jika dikemudian hari terbukti bahwa karya ini bukan hasil karya asli saya

atau merupakan jiplakan dari karya orang lain, maka saya bersedia

menerima sanksi yang berada di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif

Hidayatullah Jakarta.

Jakarta, 26 Juni 2013

Fani Fadillah Supardi

NIM: 109053000045

 

i

ABSTRAK

Fani Fadillah Supardi, NIM 109053000045, Sistem Operasional Pembiayaan

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)“Murabahah” Pada Bank Tabungan Negara

Syariah Cabang Harmoni Jakarta, Program Studi Manajemen Dakwah

Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi. Dibawah bimbingan Noor

Bekti Negoro, SE., M.Si.

Kegiatan pokok utama bank adalah menghimpun dana dari masyarakat

berupa tabungan, giro, deposito dan menyalurkan dana kembali pada masyarakat

dalam bentuk kredit, ini diwujudkan dalam bentuk pemberian kredit, salah

satunya adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

ini ditujukan bagi masyarakat yang ingin memiliki tempat tinggal yang bisa

didapatkan dari PT Bank Tabungan Negara (BTN).

Tujuan diadakannya penelitian ini adalah untuk mengetahui bagaimana

pengajuan KPR, model produk pembiayaan KPR BTN Syariah serta strategi apa

yang dilakukan Bank BTN Syariah KCS Jakarta Harmoni dalam mengatasi

pembiayaan bermasalah.

Dalam penulisan laporan Tugas Akhir ini, penulis mengambil objek

penelitian yaitu model pembiayaan kredit pemilikan rumah (KPR) pada BTN

Syariah KCS jakarta harmoni, dengan menggunakan metode penelitian kualitatif

yang bersifat deskriptif. Metode analisis deskriptif adalah metode penelitian yang

menggambarkan tentang keadaan serta kendala yang sebenarnya terjadi pada

perusahaan dilihat berdasarkan data-data informasi yang objektif mengenai

permasalahan yang diteliti, teknik pengumpulan data dilakukan penulis adalah

dengan menggunakan studi lapangan, yaitu berupa observasi dan wawancara

langsung dengan pihak perusahaan yang terkait dengan masalah yang diteliti serta

juga dengan studi kepustakaan.

Hasil Penelitian pada BTN Syariah KCS Jakarta Harmoni ini

memperlihatkan bahwa sistem operasional pembiayaan kredit pemilikan rumah

(KPR) “murabahah” pada BTN Syariah KCS harmoni jakarta mengalami

kenaikan. Dan merupakan salah satu produk unggulan dan banyak diminati oleh

masyarakat.

Kata kunci: Sistem Operasional Pembiayaan KPR

 

ii

KATA PENGANTAR

بسم اهلل الرحمن الرحيم

Alhamdulillahi Robbil ‘alamin. Segala puji syukur kepada Allah SWT

Tuhan semesta alam yang telah memberikan segala rahmat, hidayah serta karunia-

Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini sesuai dengan waktu yang

telah direncanakan dan dalam rangka memenuhi persyaratan mencapai gelar

sarjana Komunikasi Islam pada Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi

Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

Shalawat dan salam semoga senantiasa tercurahkan kepada baginda Nabi

besar Muhammad SAW, sebagai tauladan dan panutan bagi seluruh umat manusia

sampai akhir zaman.

Dalam melakukan penelitian ini, penulis sangat terbantu oleh partisipasi

dari berbagai pihak yang terlibat, baik secara langsung maupun tidak langsung

dan atas bantuan motivasi serta masukan terhadap penulis dalam menyelesaikan

penulisan skripsi ini. Oleh karena itu dalam kesempatan ini penulis mengucapkan

terima kasih kepada semua pihak yang turut membantu, diantaranya :

1. Dr. Arief Subhan, MA, selaku Dekan dan Wakil Dekan I, II, dan III Fakultas

Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta.

2. Drs. Cecep Castrawijaya, MA, selaku Ketua Jurusan Manajemen Dakwah

Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta.

3. H. Mulkanasir BA, S.Pd, MM, sebgai Sekretaris Jurusan Manajemen Dakwah

Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam Negeri Syarif

 

iii

Hidayatullah Jakarta, dan sekaligus selaku Dosen Pembimbing Akademi yang

tulus ikhlas meluangkan waktu untuk memberikan bimbingan, arahan, koreksi

serta saran-sarannya kepada penulis sehingga penulisan skripsi ini dapat

terselesaikan dengan baik.

4. Noor Bekti Negoro, SE, M. Si selaku Dosen Pembimbing Skripsi Jurusan

Manajemen Dakwah Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas

Islam Negeri syarif Hidayatullah Jakarta.

5. Drs. Wahidin Saputra, MA selaku ketua sidang munaqosah, H. Mulkanasir,

BA, S.Pd., MM sebagai sekretaris sidang munaqosah, kepada Dr. H. A. Wahib

Mu’thi., MA dan Drs. H. Hasanuddin Ibnu Hibban, MA selaku penguji I dan

II. Terima kasih atas kritik dan saran yang membangun bagi kesempurnaan

skripsi saya.

6. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas

Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta. Khususnya Jurusan Manajemen

Dakwah Konsentrasi Lembaga Keuangan Syariah (LKS) serta tanpa

mengurangi rasa hormat yang tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu, yang

telah mendidik dan memberikan ilmunya kepada penulis selama dibangku

kuliah.

7. Pihak Bank BTN Syariah Khususnya kepada Bapak kepala Cabang dan para

staf –staf Bank BTN Syariah yang telah banyak membantu penulis dalam

memperoleh data dan informasi yang penulis butuhkan dalam menyelesaikan

skripsi.

8. Segenap pimpinan dan karyawan Perpustakaan Fakultas Ilmu Dakwah dan

Ilmu Komunikasi serta Perpustakaan Utama Universitas Islam Negeri Syarif

 

iv

Hidayatullah Jakarta, yang telah memberikan pinjaman buku kepada penulis,

sehingga dapat membantu penulis dalam menyelesaikan skripsi ini.

9. For Everything In My life, kedua orang tua penulis yang tercinta kepada

Ayahanda Supardi dan Ibunda Sunarsih yang selalu mendidik, mendukung,

memberi motivasi dan mendoakan penulis setiap waktu, semoga saya dapat

menjadi anak yang shaleha, berbakti dan berguna bagi Kalian dan Keluarga

serta orang-orang yang membutuhkan.

10. Serta untuk saudara dan saudari ku yang Feni Fauziah Supardi, Fetty

Fajriyati Supardi, Fakhri Kamil Supardi, Fairuz Ghina Supardi yang selalu

menyemangati dan medoakan Penuli

11. The Light Of My Life, pemberi semangat yang tiada henti, Kekuatan saat

lemahku, Pelipur lara saat sedihku dan selalu menemani dalam keadaan apapun

untuk suami ku Lutfi Kamali, serta Kedua Orang Tuanya Bapak H. Rawang

dan Ibu Hj. Rohayati yang selalu mendoakan penulis.

12. Teman-teman kelas Manajemen Dakwah Khususnya Konsentrasi

Lembaga Keuangan Syariah dan Konsentrasi Manajemen ZISWAF Angakatan

2009 yang selalu memberikan semangat penulis yaitu Siti Holisah, Faizah, Iim,

M. Yudistira Kusuma, Syarifuddin, Shinta Rusmyati, Nasrullah, Hana Kafiah,

Aditya Yudho Negoro, serta teman-teman lain yang selalu memberi semangat

dan bantuannya dalam penyelesaian skripsi ini.

13. Teruntuk My Best Friends Ihda, Ezty, Muti, Dita, Rehan,Ade

mukti,Mitsny, Ayu, Iis, Hendra, serta teman-teman lainnya yang tidak dapat

penulis sebutkan satu-persatu. Terimakasih atas dukungan dan semangat kalian

untuk penulis.

 

v

14. Dan untuk sanak keluarga dan teman-teman sekalian dimana pun berada yang

tidak bisa disebutkan satu persatu. Terima kasih selalu memberi semangat

dan mendoakan penulis.

Terima kasih atas dukungan dan motivasinya, semoga Allah SWT

membalas kebaikan yang telah diberikan kepada penulis. Akhir kata penulis

berharap semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi para pembaca. Amin.

Jakarta, 26 Juni 2013

 

vi

DAFTAR ISI

ABSTRAK .................................................................................................. i

KATA PENGANTAR .................................................................................... ii

DAFTAR ISI. .................................................................................................. . vi

DAFTAR GAMBAR ...................................................................................... ix

DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................. x

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah ........................................................... 1

B. Pembatasan Masalah dan Perumusan Masalah ........................ 4

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ................................................. 5

D. Metode Penelitian ..................................................................... 6

E. Review studi Terdahulu ............................................................ 9

F. Sistematik Penulisan ................................................................. 10

BAB II TINJAUAN TEORITIS

A. Konsep pembiayaan .................................................................. 13

1. Definisi Pembiayaan ............................................................ 13

2. Jenis-jenis Pembiayaan ........................................................ 15

3. Tujuan Umum Pembiayaan ................................................. 18

4. Analisis Kelayakan Pembiayaan .......................................... 19

B. Konsep Akad Murabahah ......................................................... 20

1. DefinisiMurabahah .............................................................. 20

2. Landasan Hukum Pembiayaan Murabahah ......................... 22

3. Pembebanan Biaya Menurut Mazhab Dalam Murabahah ... 25

 

vii

4. Rukun dan Syarat Pembiayaan Murabahah ......................... 26

5. Aplikasi Pembiayaan Murabahah ........................................ 27

C. Konsep KPR ............................................................................. 28

1. Pengertian KPR ...................................................................

2. Analisis SWOT Pembiayaan KPR Oleh Bank Syariah ....... 28

3. Jenis KPR ............................................................................. 30

4. KPR Dalam Persefektif Islam .............................................. 31

BAB III GAMBARAN UMUM BANK TABUNGAN NEGARA (BTN)

KANTOR CABANG HARMONI JAKARTA

A. Sejarah Singkat BTN Syariah .................................................... 31

B. Visi Misi Dan Tujuan BTN Syariah .......................................... 35

C. Landasan Operasional BTN Syariah ......................................... 36

D. Struktur Organisasi .................................................................... 37

E. Produk-Produk BTN Syariah ..................................................... 39

BAB IV ANALISIS MODEL PEMBIAYAAN KPR BANK

TABUNGAN NEGARA (BTN) KANTOR CABANG

HARMONI JAKARTA DALAM PEMBIAYAAN KPR

BEMASALAH

A. Prosedur Pengajuan Pembiayaan KPR dan Sitem Operasional

Yang Diterapkan Pada KPR Di BTN KCS Harmoni

Jakarta…….. .............................................................................. 46

B. Model Pembiayaan KPR Di BTN KCS Harmoni Jakarta ......... 49

C. Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah dan

Strategi Yang Dilakukan Bagi Nasabah Yang Bermasalah Di

BTN KCS Harmoni Jakarta………………………….. ............. 52

 

viii

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan ............................................................................... 58

B. Saran ......................................................................................... 60

DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... 62

LAMPIRAN

 

ix

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. Aplikasi Pembiayaan KPR ............................................................. 27

Gambar 2. Prosedur Pengajuan KPR iB BTN Syariah .................................... 46

Gambar 3. Pembiayaan KPR iB BTN dengan akad Murabahah (Premium) ... 51

Gambar 4. Pembiayaan KPR iB BTN dengan akad Isthisna’ (Indent) ............ 51

 

x

DAFTAR LAMPIRAN

1. Hasil Wawancara

2. Struktur Organisasi Kantor Cabang Syariah Jakarta Harmoni

3. Perhitungan Pembiayaan KPR BTN Syariah (Rumah)

4. Contoh Formulir Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah

5. Surat Kuasa Pemotongan Gaji

6. Bukti ACC Seminar Proposal Skripsi

7. Surat Persetujuan Pembimbing

8. Surat Persetujuan Permohonan Penelitian

9. Surat Keterangan Penyelesaian Kegiatan Penelitian

 

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pada umumnya orang beranggapan “lembaga keuangan” merupakan suatu

lembaga yang kegiatan sehari-harinya berkaitan dengan urusan uang. Bila

mengacu pada Undang-Undang RI No. 14 Tahun 1967 tentang Pokok-Pokok

Perbankan, pasal 1, butir b, bahwa Lembaga keuangan adalah semua badan usaha

yang kelalui kegiatan-kegiatannya di bidang keuangan menarik uang dari dan

menyalurkan dana ke dalam masyarakat.1

Peranan Bank di Indonesia adalah untuk memenuhi kebutuhan ekonomi

dalam arti bahwa, semua kegiatan oleh bank itu menyangkut soal uang kegiatan-

kegiatan itu meliputi : adminitrasi keuangan, penggunaan uang, penampungan

uang, perdagangan dan penukaran, perkreditan, kiriman uang dan pengawasan.

Dan peranan perbankan di Indonesia itu sendiri berfungsi sebagai fasilitator

mobilisasi dana masyarakat untuk kepentingan usaha. Dengan mengkonsep pada

pembangunan demi menciptakan stabilitas perekonomian masyarakat diIndonesia.

Perkembangan ekonomi syariah di Indonesia sepanjang tahun 2005 terus

meningkat.Perbankan syariah maupun asuransi syariah pun berkembang cukup

pesat.Demikian juga dengan sejumlah produk unggulannya.Selain tabungan,

produkperbankan syariah yang banyak diminati masyarakat adalah kredit

kepemilikanrumah syariah (KPRS).2

Bank Indonesia (BI) mengaku masih memantau perkembangan

pembiayaan perumahaan di perbankan syariah, apakah perlu dibuat satu aturan

1Faisal Afiff., “Strategi dan Operasional Bank”. PT. Eresco. Bandung, 1996 hlm. 3

2http://cihuy22.wordpress.com/2009/07/01/kpr-syariah-tawarkan-kehidupan-

lebih-tenang/ Artikel ini diambil pada tanggal 10 April 2013 pukul 21:56

 

2

khusus mengenai maksimal loan to value (LTV) atau minimal uang muka (down

payment).3

Menurutnya, saat ini porsi pembiayaan perumahan atau KPR Syariah

dinilai masih sangat kecil bila dibanding keseluruhan portofolio pembiayaan

perbankan syariah. Ia mencatat, hanya ada sekitar 5% dari total pembiayaan

perbankan syariah disalurkan untuk KPR Syariah.

Sektor perumahan dapat diandalkan sebagai motor penggerak putaran roda

perekonomian nasional. Bisnis properti akan menjanjikan peluang yang sangat

menggiurkan bagi bank-bank penyalur KPR untuk dapat meningkatkan kinerja

secara berkesinambungan karena kehadiran jasa perbankan adalah

sebuahkeniscayaan dalam menopang tingginya bisnis ini.

Dengan demikian perkembangan KPR Syariah yang berkembang pesat

nampak dari jumlah banksyariah yang melirik prospek bisnis ini. Sedikitnya

sembilan bank syariah telah dan akan ambil bagian untuk menyalurkan kredit

KPR Syariah bersubsidi.

Masing-masing Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah, Bank Syariah

Mandiri(BSM), PermataBank Syariah, Niaga Syariah, BII Syariah, Bank Bukopin

Syariah, Bank Muamalat Indonesia (BMI), BNI syariah dan BRI Syariah.

Hingga saat ini perkembangan KPR sanggat berkembang dengan pesat di

Indonesia, terutama pada Bank Tabungan Negara (BTN) telah menyalurkan kredit

kepemilikan sedikitnya65ribu unit rumah. Pada Tahun 2005 BTN menargetkan

sebanyak 75 ribu rumah,yang dikhususkan bagi masyarakat kalangan menengah

ke bawah denganpenghasilan tetap. Dengan adanya KPR Syariah ini, tentu akan

memudahkanmasyarakat dalam mendapatkan kehidupan yang lebih layak,”

3http://www.infobanknews.com/2012/05/bi-terus-pantau-perkembangan-kpr-

syariah/ Artikel ini diambil pada tanggal 10 April 2013 pukul 21:10

 

3

jelasnya.

Penyaluran KPR Syariah bersubsidi ini yang ditujukan kepada masyarakat

dengan penghasilan maksimal Rp 1,5 juta per bulan, telah disepakati bersama

antara BTN Syariah dengan BSM pada Oktober lalu di kantor Menteri Perumahan

Rakyat (Menpera). Adapun harga rumah ditetapkan paling mahal sebesar Rp 42

juta.

Pada tanggal 29 Juni 2012 PT Bank Tabungan Negara (BTN) Tbk. siap

menaikkan target jumlah pembiayaan rumah subsidi berformat FLPP (Fasilitas

Likuiditas Perumahan Rakyat). Kesiapan bank pelat merah itu terkait kepastian

aliran kredit senilai Rp 500 miliar dari PT Sarana Multigriya Finansia

(SMF).SMF yang merupakan BUMN di bawah Kementerian Keuangan setuju

menyalurkan Rp 500 miliar untuk refinancing KPR Sejahtera-FLPP. Direktur

Utama BTN, mengatakan, dengan adanya tambahan dana tersebut maka sudah

seharusnya target rumah FLPP ditambah.4

BTN memiliki komitmen ke pemerintah akan membiayai 16.000 unit

rumah murah subsidi. Realisasi hingga bulan Mei tahun 2012 sudah 7.000 unit

rumah. Pada tahun 2012 , BTN menargetkan pertumbuhan kredit di atas 26%.

Untuk itu perseroan harus memberikan ekspansi kredit Rp 28,8 triliun hingga

akhir tahun.

BTN Syariah juga membidik/menargetkan pertumbuhan aset mencapai

lebih dari 40% pada tahun 2012 dibanding tahun 2011. Dengan pertumbuhan asset

sebesar itu, dipastikan terjadi peningkatan laba yang signifikan diatas industri

perbankan nasional yang saat ini berkisar 25-30%. Target pertumbuhan aset yang

4http://swa.co.id/corporate/corporate-action/btn-siap-naikkan-target-kpr-subsidi Pada tanggal 10 April 2013 pukul 21:49

 

4

signifikan pada tahun 2012, didasarkan dari kinerja pada tahun 2011 yang

menunjukkan grafik possitif. Sehingga, pertumbuhan aset BTN Syariah pada

tahun 2011 mencapai 39,42% dibanding pada tahun 2010. Pertumbuhan tersebut

disokong dari pembiayaan yang meningkat 60% dibanding pada tahun 2010.5

Banyaknya permintaan akan kebutuhan perumahan menimbulkan

berkembangnya lembaga-lembaga keuangan yang menawarkan program

kepemilikan rumah. Hal ini jelas mengakibatkan timbulnya persaingan dari tiap

lembaga, tidak terkecuali pada bank-bank syariah.

Pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bank tabungan negara

syariah untuk pembiayaan warga yang ingin mendapatkan rumah cukup pesat

belakangan ini. Dari beberapa kantor cabang BTN yang memiliki divisi syariah,

pemohon dana untuk kepemilikan rumah yang dikelola secara syariah terus

berkembang, bahkan melibihi perkembangan perbankan konvensional.

Dengan alasan yang sudah dipaparkan diatas maka peneliti tertarik untuk

melakukanpenelitian dengan judul“SISTEM OPERASIONAL PEMBIAYAAN

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) “MURABAHAH” PADA BANK

TABUNGAN NEGARA SYARIAHCABANG HARMONIJAKARTA”

B. Pembatasan Dan Perumusan Masalah

BTN Syariah merupakan salah satu institusi bisnis yang terus

memperbaiki kinerja dengan meningkatkan kualitas layanan dalam jasa lembaga

keuangan syariah, khususnya jasa produk-produk pembiayaan.

Agar pembahasan penelitian tidak melebar dari pembahasan maka akan

dibatasi sistem operasional pembiayaan kredit pemilikan rumah (KPR)

5http://www.pikiran-rakyat.com/node/163271 Artikel ini diambil pada tanggal 5 Mei

2013 pada pukul 15:45

 

5

“murabahah” di BTN Syariah Cabang HarmoniJakarta.

Perumusan masalah yang mencakup :

1. Bagaimana prosedur pengajuan pembiayaan KPR melalui akad murabahah dan

Bagaimana sistem operasional pengajuan pembiayaan KPR ?

2. Bagaimana model pembiayaan KPR BTN Syariah ?

3. Faktor – faktor apa saja yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN

Syariah menjadi bermasalah dan Bagaimana penyelesaian masalah bagi

nasabah yang bermasalah ?

C. Tujuan Penelitian Dan Manfaat Penelitian

1. Tujuan penelitian yang di capai adalah :

a. Untuk mengetahui bagaimana mempelajari prosedur pengajuan

pembiayaan KPR dengan akad murabahah dan sistem operasional

yang di terapkan pada BTN Syariah Cabang HarmoniJakarta.

b. Untuk mengetahui bagaimana model pembiayaan pada KPR BTN

Syariah

c. Untuk mengetahui faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan

KPR di Bank BTN Syariah bermasalah dan cara penyelesaian bagi

nasabah yang bermasalah.

2. Manfaat Penelitian

a. Bagi Perusahaan

Penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai bahan

pertimbangan dan masukan dalam memahamisistem

operasionalpembiayaan untuk kepemilikan KPR pada BTN Syariah

Cabang Harmoni Jakarta. Selain itu sebagai sumber informasi terpadu

 

6

guna menghasilkan keputusan yang tepat dalam pencapaian visi, misi

dan tujuan perusahaan.

b. Bagi Peneliti

Meningkatkan kemampuan peneliti dalam mengidentifikasi masalah,

menganalisis dan menemukan solusi sebagai perwujudan dari aplikasi

ilmu yang diperoleh dalam mempelajari model pengajuan pembiayaan

KPR pada BTN Syariah Cabang Harmoni Jakarta.

c. Bagi Akademisi

Memberikan pengetahuan mengenaisistem operasional pembiayaan

KPR dengan akad Murabahah pada BTN Syariah Cabang Harmoni

Jakarta.

D. Metode Penelitian

1. Pendekatan dan Jenis Penelitian

Penelitian ini menggunakan metode penelitian kualitatif yang bersifat

dekriptif. Pendekatan kualitatif bertujuan mendeskripsikan suatu proses

kegiatan berdasarkan apa yang terjadi di lapangan sebagai kajian lebih

lanjut, untuk mempelajari Sistem Operasional Pembiayaan KPR

“Murabahah” BTN Syariah KCS Cabang Harmoni Jakarta, sehingga dapat

diketahui dan dapat menentukan jenis dan upaya untuk penyempurnaanya.6

2. Sumber dan Jenis Data Penelitian

a. Sumber Lisan (Data Primer)

6 Pusat Bahasa Departement Pendiikan Nasional Republik Indonesia,”Kamus Bahasa

Indonesia”, edisi ke 3 (Jakarta;Balai Pustaka,2005) h. 246

 

7

Sumber penelitian ini diharapkan dapat memenuhi hasil penelitian,

dari penelitian ini mengharapakan dapat memperoleh data sesuai judul

“Sistem Operasional Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

“Murabahah” Pada Bank Tabungan Negara Syariah Cabang Harmoni

Jakarta” ini dari hasil wawancara sebagai bahan data penelitian yang

meliputi :

1) Kepala Cabang PT. Bank Tabungannegara KCS Cabang Harmoni

Jakarta

2) Staf-staf PT. Bank Tabungannegara KCS Cabang Harmoni Jakarta

b. Sumber Tulisan (Data Sekunder)

Sumber tertulis ini diperoleh dari dokumen diantaranya ; Arsip

PT. Bank Tabungan Negara KCS Cabang HarmoniJakarta, brosur yang

dimiliki PT. Bank Tabungan Negara KCS Cabang HarmoniJakarta,

dan dokumen yang menjadi sumber pendukung penelitian. Sumber

tertulis ini meliputi dari : Sejarah,visi &misi, Struktur Organisasi dari

BTN Syariah KCS Cabang HarmoniJakarta.

c. Objek dan Subjek Penelitian

Objek penelitian ini adalah Sistem Operasional Pembiayaan KPR

“Murabahah” Pada BTN Syariah Cabang HarmoniJakarta. Subjek

penelitian ini adalah BTN Syariah KCS Harmoni Jakartadi Jl. Suryo

Pranoto No. 9 B-D, Kel. Petojo Selatan Kec. Gambir-Jakarta Pusat

10130,Harmoni Jakarta, Telpon: (021) 3860617, 3860620, 3864265, Fax:

(021) 3447271, (021) 3857706, E-mail: kcs.jakartaharmoni@btn.co.id.

d. Prosedur Penelitian

 

8

1) Tahap Persiapan

Pada tahap ini, peneliti mengadakan observasi awal dengan metode

wawancara untuk memperoleh informasi mengenai Sistem

OperasionalPembiayaan KPR “murabahah” Pada BTN Syariah

Cabang HarmoniJakarta. Dan data yang sebelumnya diperoleh dari

laporan pratikum terpadu yang dilakukan tanggal 22 Januari 2013

s/d 28 Februari 2013 sebagai bahan tambahan penelitian untuk

dikembangkan.

2) Tahap pelaksanaan

Tahap ini merupakan tahap pengumpulan data melalui observasi

lapangan secara langsung ke BTN Syariah KCS Cabang Harmoni

Jakarta, wawancara serta dokumentasi yang dilakukan pada tanggal

15 April 2013 s/d 15 Mei 2013.

3) Tahap Penyelesaian

Dalam tahap ini, peneliti berusaha mengumpulkan hasil observasi

lapangan, wawancara dan kemudian menafsirkan serta menyusun

data dalam bentuk hasil penelitian (laporan).

e. Teknik Pengumpulan Data

1) Observasi

Yaitu dengan mengadakan pengamatan langsung ke lapangan

dengan mendatangi narasumber yakni BTN Syariah KCS Cabang

Jakarta Harmoni. Hal ini guna mengetahui keadaan sebenarnya

yang terjadi di lokasi penelitian berkaitan dengan produk

pembiayaan murabahah.

 

9

2) Wawancara

Penulis mengadakan wawancara dengan tokoh lembaga atau para

fungsionaris BTN Syariah khususnya pihak komite pembiayaan

yang dianggap berkompeten dan representatif dengan masalah

yang dibahas untuk memperoleh informasi mengenai prosedur

pembiayaan murabahah pada BTN Syariah.

E. Review Studi Terdahulu

Ada penelitian terdahulu yang pembahasannya hampir mirip dengan

yang ditulis oleh penulis. Adapun peneitian tersebut diantaranya :

1. Skripsi karya Nursyamsiyah Jurusan Perbankan Syariah Fakultas Syariah

Dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta pada tahun 2009 yang

berjudul :

“PERAN MANAJEMEN RISIKO DALAM PEMBIAYAAN

MURABAHAH (STUDI KASUS PADA BANK BNI SYARIAH

SUDIRMAN) “.

Metode penelitian kualitatif Deskriptip-Analisis, yang hasil penelitiannya

menyimpulkan mengenai manajemen resiko dalam pembiayaan murabahah

pada Bank BNI Syariah serta masalah perkembangan yang dialami pada

produk pembiayaan murabahah.

2. Skripsi karya Fatimiyah Fasuha Jurusan Perbankan Syariah Fakultas

Syariah Dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta pada tahun 2012 yang

berjudul :

“MODEL PEMBIAYAAN USAHA KECIL MIKRO DENGAN

KEMITRAAN PERUSAHAAN FRANCHISE (STUDI PADA BANK

 

10

SYARIAH MANDIRI)”.

Metode penelitian kualitatif Deskriptif-Analisis, yang hasil penelitiannya

menyimpulkan mengenai. BSM memberikan 3 model pembiayaan, salah

satunya menggunakan pola kemitraan antara BSM dengan perusahaan

franchisor. Model pembiayaan ini diberikan kepada para franchisee yang

ingin memulai usaha atau investasi yang lainnya dimana franchisor telah

menandatangani perjanjian kerjasama dengan BSM.

3. Skripsi karya Cholidah Hanum Jurusan Perbankan Syariah Fakultas Syariah

Dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta pada tahun 2008 yang

berjudul :

“STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR

BERMASALAH (STUDI KASUS PADA BANK BTN KANTOR

CABANG SYARIAH JAKARTA)”.

Metode penelitian kualitatif deskriptif-analisis, yang hasil penelitiannya

menyimpulkan mengenai. Strategi apa saja yang dilakukan oleh bank BTN

dalam menangani pembiayaan KPR yang bermasalah.

F. Sistematik Penulisan

Penulisan skripsi ini dibahas dalam lima bab, yaitu sebagai berikut :

BAB I Bab ini menjelaskan pendahuluan yang meliputi latar belakang

masalah, pembatasan masalah yang akan diteliti oleh penulis,

perumusan masalah yang merupakan salah satu dasar mengapa

penelitian ini dilakukan, tujuan dan manfaat penelitian, metode

 

11

penelitian yang digunakan oleh peneliti, tinjauan pustaka, dan

sistematika penulisan dalam laporan penelitian ini.

BAB II Bab ini membahas mengenai definisi pembiayaan, murabahah, dan

KPR. Konsep pembiayaan berisi tentang definisi pembiayaan,

jenis-jenis pembiayaan, tujuan umum pembiayaan, dan analisis

kelayakan pembiayaan. Murabahah menjelaskan tentang definisi

murabahah, landasan hukum, pembebanan biaya menurut para

mazhab, rukun dan syarat, dan aplikasi pembiayaan pada

murabaha. Dan konsep KPR menjelaskan tentang pengertian KPR,

jenis KPR, analisis SWOT pembiayaan KPR dan KPR dalam

persefektif islam.

BAB III Bab ini menjelaskan tentang gambaran umum dari Bank Tabungan

Negara (BTN) yang berisi tentang sejarah berdirinya BTN Syariah,

visi misi dan tujuan BTN Syariah, landasan operasional BTN

syariah, struktur organisasi, dan produk-produk BTN syariah.

BAB IV Bab ini menjelaskan tentang prosedur pengajuan pembiayaan KPR

dan sistem operasional yang diterapkan di BTN Syariah

KCS harmoni jakarta, model pembiayaan KPR di BTN Syariah,

dan faktor-faktor yang menyebabkan nasabah bermasalah serta

bagaimana strategi penyelesaian masalah bagi nasabah yang

bermasalah.

BAB V Pada bab ini menjelaskan mengenai intisari (kesimpulan) dari hasil

pembahasan pada bab-bab sebelumnya, serta saran-saran yang

 

12

kiranya dapat dijadikan bahan pertimbangan yang sekiranya dapat

bermanfaat bagi perusahaan yang diteliti.

 

13

BAB II

TINJAUAN TEORITIS

A. Konsep Pembiayaan

1. Definisi Pembiayaan

Pembiayaan adalah penyediaan dana atau tagihan yang

dipersamakan dengan itu berupa transaksi pembiayaan dengan prinsip jual

beli dalam bentuk piutang murabahah, salam dan istishna.

Pebiayaan atau financing, yaitu pendanaan yang diberikan oleh

suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah

direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain,

pembiayaan adalah pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung

investasi yang telah direncanakan.7

Sehingga dapat di definisikan, pengertian pembiayaan adalah

penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,

berdasarkan persetujuan atau kesepakatan terhadap bank dan pihak lain

yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang utau

tagihan tersebut dalam waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.

Secara teknis bank memberikan pendanaan atau pembiayaan untuk

mendukung investasi atau berjalannya suatu usaha yang telah

direncanakan antara kedua belah pihak dengan kesepakatan bagi hasil di

dalamnya.Perbankan syariah tidak menggunakan istilah kredit atau

pinjaman uang tetapi menggunakan istilah pembiayaan, karena dalam

muamalah ekonomi syariah tidak ada konsep hutang piutang. Apabila

7 Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, h. 7

 

14

seseorang meminjamkan uang kepada pihak lain tidak diperbolekan

memberikan tambahan diatas pokok pinjamannya.8 Hal ini didasarkan

pada hadits Nabi Muhammad SAW yang menyatakan bahwa setiap

pinjaman uang yang menghasilkan manfaat adalah riba. dan para ulama

bersepakat bahwa bunga (riba) itu haram. Pinjam meminjam uang hanya

ada dalam akad sosial atau tolong menoong (Tabarru‟), bukan akad

komersil (Tijjarah).9

Pembiayaan selalu berkaitan dengan aktivitas bisnis. Untuk itu,

sebelum masuk ke masalah pengertian pembiayaan, perlu diketahui apa itu

bisnis. Bisnis adalah aktivitas yang mengarah pada peningkatan nilai

tambah melalui proses penyerahan jasa, perdagangan atau pengolahan

barang (produksi). Pelaku bisnis dalam menjalankan bisnisnya sangat

membutuhkan sumber modal. Jika pelaku tidak memiliki modal secara

cukup maka ia akan berhubungan dengan pihak lain, seperti bank, untuk

mendapatkan suntikan dana, dengan melakukan pembiayaan.10

Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok bank, yaitu

pemberian fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-

pihak yang merupakan defisit unit.11

Disebut pembiayaan karena bank

syariah menyediakan dana guna membiayai kebutuhan nasabah yang

memerlukan dan layak memperolehnya.12

Bank harus mempersiapkan

strategi pengunaan dana-dana yang dihimpunnya sesuai dengan rencana

8 Muhammad Syafi‟i Antonion, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek, Jakarta, Gema

Insani Press, 2001.h. 69

9 Admiwarman Karim, Bank Islam, Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta, PT Raja

Grafindo Persada, 2003. h. 70

10

Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, Yogyakarta, PT UPP AMP

YKPN, 2005. h. 6

11

Muhammad Syafi‟i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek. h. 160

12

Zainul Arifin, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, Jakarta, Pustaka Alvabet. 2006.

h.200

 

15

alokasi berdasarkan kebijakan yang telah digariskan. Alokasi ini

mempunyai beberapa tujuan, yaitu :13

a. Mencapai tingkat profitabilitas yang cukup dan tingkat risiko yang

rendah.

b. Mempertahankan kepercayaan masyarakat dengan menjaga agar

posisilikuiditas tetap aman.

Alokasi penggunaan dana bank syariah pada dasarnya dapat dibagi

dalam dua bagian penting dari aktiva bank, yaitu :

a. Earning Assets (aktiva yang menghasilkan) adalah berupa investasi

dalam bentuk :

1) Pembiayaan yang berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah)

2) Pembiayaan yang berdasarkan penyertaan (musyarakah)

3) Pembiayaan yang berdasarkan prinsip jual beli (al-ba‟i)

4) Pembiayaan berdasarkan prinsip sewa (ijarah dan ijarah wa iqtina

/ ijarah muntahia bi tamlik)

5) Surat-surat berharga syariah dan investasi lainnya.

b. Non Earning Assets (aktiva yang tak menghasilkan) berupa :

1) Aktiva dalam bentuk tunai (cash asset)

2) Pinjaman (qard)

3) Penanaman dana dalam aktiva tetap dan inventaris

2. Jenis Pembiayaan

Menurut sifat penggunaanya pembiayaan dapat dibagi menjadi 2 yaitu :

a. Pembiayaan Komersil atau Produktif

13 Muhammad Firdaus NH, dkk, Konsep & Implementasi Bank Syariah, Jakarta, PT

Renaisan, 2005, h. 42

 

16

Pembiayaan komersial yaitu pembiayaan yang ditujukan untuk

memenuhi kebutuhan produksi dalam arti luas, yaitu untuk meningkat

usaha baik usaha produksi, perdagangan maupun investasi.

Pembiayaan komersial bersifat khusus (customized financing) karena

struktur pembiayaan seperti : cara pembayaran, jangka waktu, cara

penarikan disesuaikan dengan jenis usaha, kebutuhan dan cash flow

atau aliran dana masing-masing nasabah.

b. Pembiayaan Konsumtif

Pembiayaan konsumtif yaitu pembiayaan yang digunakan untuk

memenuhi barang kebutuhan pribadi. Seperti kebutuhan kendaraan,

rumah, perabotan rumah tangga. Sebagai produk pembiayaan

konsumtif merupakan produk umum, karena ditujukan kepada semua

nasabah individu yang memenuhi kriteria (target market). Karakteristik

lain dari pembiayaan konsumtif adalah selalu mensyaratkan adanyaa

jaminan minimal sama dengan plafond pembiayaan yang diberikan.

Pembiayaan konsumtif dalam prakteknya sering disebut one shoot

transaction yaitu transaksi pembiayaannya dilakukan dengan satu kali

penarikan dan berlaku sampai dengan jatuh tempo pembiayaan. Dan

pembiayaannya bersifat on liquidation basis yaitu satu kali penarikan

tanpa ada penarikan lainnya meskipun jumlah pembiayaan berkurang

karena adanya angsuran.

Jenis pembiayaan pada dasarnya dapat dikelompokkan menurut

beberapa aspek, diantaranya :14

14 Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, h. 22

 

17

a. Pembiayaan menurut tujan dibedakan menjadi :

1) Pembiayaan modal kerja, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan

untuk mendapatkan modal dalam rangka pengembangan usaha.

Secara umum yang dimaksud Pembiayaan Modal Kerja (PMK)

syariah adalah pembiayaan jangka pendek yang diberikan kepada

perusahaan untuk membiayai kebutuhan modal kerja usahanya

berdasarkan prinsip-prinsip syariah.15

2) Pembiayaan investasi, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk

melakukan investasi atau pengadaan barang konsumtif.

Investasi adalah penanaman dana dengan maksud untuk

memperoleh imbalan/ manfaat/ keuntungan di kemudian hari.16

b. Pembiayaan menurut jangka waktu dibedakan menjadi :17

1) Pembiayaan jangka waktu pendek , pembiayaan yang dilakukan

dengan waktu 1 bulan sampai dengan 1 taahun. Biasanya

digunakan untuk keperluan modal kerja.

2) Pembiayaan jangka waktu menengah, pembiayaan yang dilakukan

dengan waktu 1 tahun sampai dengan 5 tahun.

3) Pembiayaan jangka waktu panjang, pembiayaan yang dilakukan

dengan waktu lebih dari 5 tahun. Biasanya pembiayaan ini

digunakan untuk investasi jangka panjang seperti perkebunan karet,

kelapa sawit, atau manufaktur dan juga untuk pembiayaan

konsumtif seperti pembiayaan perumahan.

15 Adiwarman A. Karim, Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta, PT Raja

Grafindo Persada, 2007, h. 234

16

Ibid, h. 236

17

Kasmir, Manajemen Perbankan, Jakarta, PT Raja Grafindo Persada, 2003. h. 78

 

18

3. Tujuan Umum Pembiayaan

Secara umum tujuan pembiayaan dibedakan menjadi dua kelompok yaitu :

Pembiayaan untuk tingkat makro dan tujuan pembiayaan untuk tingkat

mikro. Secara makro pembiayaan tersebut bertujuan untuk :

a. Meningkatkan ekonomi umat Artinya masyarakat yang tidak dapat

akses secara ekonomi dengan adanya pembiayaan mereka dapat

melakukan akses ekonomi. Dengan demikian dapat meningkatkan taraf

ekonominya.

b. Tersedianya dana bagi peningkatan usaha, artinya untuk

mengembangkan usaha membutuhkan dana tambahan. Dana tambahan

ini dapat diperoleh melakukan aktifitas pembiayaan. Pihak yang surplus

dana menyalurkan kepada pihak minus dana, sehingga dapat

tergulirkan.

c. Meningkatka produktifitas, artinya adanya pembiayaan memberikan

peluang bagi masyarakat usaha mampu meningkatkan daya produksinya.

Sebab upaya produksi tidak akan dapat jalan tanpa adanya dana.

d. Membuka lapangan kerja baru, artinya dengan dibukanya sektor-sektor

usaha melalui penambahan dana pembiayaan, maka sektor usaha tersebut

akan menyerap tenaga kerja. Hal ini berarti menambah atau membuka

lapangan kerja baru.18

Adapun secara makro, pembiayaan diberikan dalam rangka untuk :

a. Upaya memaksimalkan laba, artinya setiap uasaha yang dibuka memiliki

tujuan tertinggi, yaitu menghasilkan laba usaha. Setiap pengusaha

menginginkan mampu mencapai laba maksimal. Untuk dapat

menghasilkan laba maksimal maka kereka perlu dukungan dana yang

18 Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, h. 7

 

19

cukup.

b. Pendayagunaan sumber ekonomi, artinya sumber daya ekonomi dapat

dikembangkan dengan melakukan mixing antara sumber daya alam

dengan sumber daya manusia serta sumber daya modal. Jika sumber daya

alam dan sumber daya manusianya ada dan sumber daya modal tidak

ada, maka diperlukan pembiayaan. Dengan demikian, pembiayaan pada

dasarnya dapat meningkatkan daya guna sumber-sumber daya ekonomi.

c. Penyalur kelebihan dana, artinya : dalam kehidupan masyarakat ada

pihak yang memiliki kelebihan sementara yang lain ada pihak yang

kekurangan. Dalam kaitannya dengan masalah dana, maka mekanisme

pembiayaan dapat menjadi jembatan dalam penyeimbangan dan penyalur

kelebihan dana dari pihak yang kelebihan (surplus) kepada pihak yang

kekurangan (minus) dana.19

4. Analisis Kelayakan Pembiayaan

Ada 6 prinsip dalam menganalisis kelayakan pembiayaan atau sering

dikenal dengan prinsip “6 C” yaitu :20

a. Character (Karakter)

Adalah keadaan watak/sifat dari customer, baik dalam kehidupan

pribadi maupun dalam lingkungan usaha.

b. Capital (Modal)

Adalah jumlah dana/modal sendiri yang dimiliki oleh calon

nasabah.

c. Capacity (Kemampuan)

Adalah kemampuan yang dimiliki oleh calon nasabah dalam

19 Ibid. h. 17

20

Veithzal Rivai dan Andria Permata Veithzal, Islamic Financial Management, (Jakarta:

Raja Grafindo Persada, 2004), h. 348

 

20

menjalankan usahanya, guna memperoleh laba yang diharapkan.

d. Collateral (Agunan)

Adalah barang yang diserahkan oleh nasabah sebagai agunan

terhadap pembiayaan yang diterimanya.

e. Condition Of Economy (Kondisi Ekonomi)

Adalah situasi dan kondisi politik, sosial, ekonomi, dan budaya

yang mempengaruhi keadaan perekonomian yang kemungkinan pada

suatu saat mempengaruhi kelancaran perusahaan calon nasabah atau

customer.

f. Constraints (Batasan)

Adalah batasan dan hambatan yang tidak memungkinkan suatu

bisnis untuk dilaksanakan pada tempat tertentu

B. Konsep Akad Murabahah

1. Definisi Murabahah

Salah satu skim fiqih yang paling populer digunakan oleh

perbankan syariah adalah jual-beli murabahah. Transaksi murabahah ini

lazim dilakukan oleh Rasulullah SAW. dan para sahabatnya. Secara

sederhan, murabahah berarti suatu penjualan barang tersebut du tambah

keuntungan yang disepakati.

Jadi singtkanya, murabahah adalah akad jual beli barang dengan

menyatakan harga perolehan dan keuntungan (margin) yang desepati oleh

penjual dan pembeli. Akad ini merupakan salah satu bentuk natural

certainty contracts, karena dalam murabahah ditantuka berapa required

rate of profit-nya (keuntungan yang ingin diperoleh).

 

21

Karena dalam definisinya disebut adanya “keuntungan yang

disepakati”, karakteristik murabahah adalah si penjual harus membari tahu

pembali tantang harga pembalian barang dan menyatakan jumlah

keuntungan yang ditambahkan pada biaya tersebut.21

Murabahah merupakan pembiayaan yang memposisikan nasabah

sebagai pembeli dan bank sebagai penjual, dan operasional murabahah ini

murni menggunakan rukun dan syarat jual beli, dimana terdapat beberapa

hal yang harus ada dalam transaksi jual beli tersebut. Harus ada penjual,

pembeli, objek yang diperjual belikan, ada ijab dan qabul serta ada akad

yang menyertai perjanjian jual beli ini.

Murabahah adalah termasuk transaksi jual beli (Bai‟). Pengertian

dari Bai‟ adalah “transaksi jual beli yang mewajibkan adanya penjual (al-

bai), pembeli (al mustary) dan harga (tsaman)”.22

Dengan demikian

pengertian Bai‟ Murabahah adalah, “jual beli pada barang pada harga asal

dengan tambahan keuntungan yangdisepakati”. Dengan demikian

murabahah, adalah suatu transaksi jual beli barangberwujud (tangible

assets).

Melalui Fatwa DSN No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang

murabahah, Dewan Syariah Nasional telah memberikan ijin operasional

sesuai syariah terhadap produk pembiayaan murabahah. Dengan spirit

Surat Al-Baqarah ayat 275 yang menyatakan bahwa Allah menghalalkan

jual beli dan mengharamkan riba, serta beberapa ayat lainnya yang

21 Ibnu Rusyd, Bidayatul Mujtahid wa Nihayatul Muqtashid, II, hlm. 293

22

Muhammad Syafi‟i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek, cet. 12, (Jakarta:

Gema Insani, 2008), hal. 101.

 

22

terdapat dalam Al-Quran, Murabahah ini di daulat menjadi kunci dari

seluruh kebutuhan nasabah akan produk pembiayaan syariah.

Produk murabahah ini biasa digunakan untuk pembiayaan untuk

property, pembelian kendaraan, pembelian kebutuhan konsumtif,

pembelian kebutuhan barang dagangan dan kebutuhan-kebutuhan lainnya

Oleh sebab itu, murabahah merupakan salah satu bentuk jual beli yang

dihalalkan. Untuk itu, pada dasarnya ia harus sesuai dengan rukun dan syarat jual

beli, misalnya barang yang diperjual-belikan itu ialah barang yang sudah jelas

keberadaannya walaupun ada juga persyaratan tersendiri dalam murabahah ini, di

antaranya :23

a. Penjual harus menyatakan modal yang sebenarnya dari barang tersebut

b. Harus ada persetujuan dari kedua belah pihak yang bertransaksi tentang

kadar keuntungan yang diterapkan sebagai kelebihan terhadap harga

modal

c. Seamdainya kadar harga modal barang yang disampaikan tidak sesuai

dengan harga sebenarnya, maka si pembeli boleh membatalkan kontrak

tersebut.

2. Landasan Hukum Pembiayaan Murabahah

Akad yang digunakan merupakan akad murabahah yang telah disetuji

Dewan Syariah Nasional MUI yang berdasarkan prinsip Al – Qur‟an dan

Sunnah, yaitu :

a. Fatwa DSN No. 04/DSN-MUI/VI/2000 Tentang MURABAHAH

b. Fatwa DSN No. 13/DSN-MUI/IX/2000 Tentang UANG MUKA

23

Syukri Iska, Sistem Perbankan Syariah Di Indonesia Dalam Persepektif Fikih Ekonomi, Yogyakarta Fajar Media Press, 2012. h. 203-304

 

23

DALAM MURABAHAH

c. Fatwa DSN No. 16/DSN-MUI/IX/2000 Tentang DISKON DALAM

MURABAHAH

d. Fatwa DSN No. 17/DSN-MUI/XI/2000 Tentang SANKSI ATAS

NASABAH MAMPU YANG MENUNDA-NUNDA

PEMBAYARAN

e. Fatwa DSN No. 23/DSN-MUI/III/2002 Tentang POTONGAN

PELUNASAN DALAM MURABAHAH

f. Fatwa DSN No. 04/DSN-MUI/VI/2000 Tentang MURABAHAH

Firman Allah QS. Al Baqarah (2): 282 :

….

“Hai orang yang beriman! Jika kamu melakukan transaksi hutang piutang

untuk jangka waktu ditentukan, tulislah… ”.

Hadits Nabi riwayat Tirmizi dari Amr bin „Auf yang artinya :

“perdamaian dapat dilakuakan di antara kaum muslimin kecuali

perdamaian yang mengaharamkan yang halal atau mengahalalkan yang

haram;dan kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat mereka kecuali

syarat yang mengharamkan yang halal atau mengahalalkan yang haram”.

Landasan hukum syariah dari murabahah ini adalah :24

a. Al-Quran

Firman Allah QS..al-Nisa” (4):29 :

….

24Dewan Syariah Nasional, Fatwa Dewan Syariah Nasional, loc. cit., hal. 21.

 

24

“hai orang yang beriman! Janganlah kalian saling memakan

(mengambil) hartasesamamu dengan jalan batil, kecuali dengan jalan

perniagaan yang berlaku dengan sukarela di antaramu….”.

Firman Allah QS.al-Baqarah (2):275:

... ......

“…Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba…”.

Firman Allah QS.al-Ma‟idah (5):1:

...

“ Hai orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu……….”.

Firman Allah QS.al-Baqarah (2): 280:

....

“Dan jika (orang berutang itu) dalam kesukaran, maka berilah

tangguh sampai ia berkelapangan……..”

b. Al-Hadits Nabi saw:

1) Hadits Nabi Muhammad saw25

Dari Abu Sa‟id Al-Khudri bahwa Rasullah SAW bersabda,yang

berbunyi:

” sesungguhnya jual beli itu harus dilakukan suka sama suka.”.

(HR. Al-Baihaqi dan Ibnu Majah, dan dinilaishahih oleh Ibnu

Hibban).

25Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, loc.cit., h. 22

 

25

2) Hadits Nabi riwayat Ibnu Majah26

”Bahwa Rasullah saw bersabda,”tiga hal yang didalamnya

terdapat keberkahan: jual beli secara tangguh, muqaradhah

(mudharabah), dan mencampur gandum dengan tepung untuk

keperluan rumah bukan untuk dijual,” . (HR.Ibnu Majah dari

Shuhaib).

3. Pembebanan Biaya Menurut Para Ulama Dalam Akad Murabahah

Para ulama mazhab berbeda pendapat tentang biaya apa saja yang

dapat dibebankan kepada harga jual beli barang tersebut.27

a. Menurut Ulama Mazhab Maliki membolehkan biaya-biaya yang

langsung terkait dengan transaksi jual beli itu dan biaya-biaya yang

tidak langsung terkait dengan transaksi tersebut, namun memberikan

nilai tambah barang pada barang itu.

b. Menurut Ulama Mazhab Syafi‟i membolehkan biaya-biaya yang secara

umum timbul dalam suatu transaksi jual beli kecuali biaya tenaga

kerjanya sendiri karena komponen ini termasuk dalam keuntungannya.

Begitu pula biaya-biaya yang tidak menambah nilai barang tidak boleh

dimasukkan sebagai komponen biaya.

c. Menurut Ulama Mazhab Hanafi membolehkan membebankan biaya-

biaya yang secara umum timbul dalam suatu transaksi jual beli, namun

mereka tidak memperbolehkan biaya-biaya yang memang semestinya

dikerjakan oleh si penjual.

d. Menurut Ulama Mazhab Hambali berpendapat bahwa semua biaya

26Ibid., h. 23.

27

Admiwarman Karim, Op. Cit. h. 114

 

26

langsung maupun tidak langsung dapat dibebankan pada harga jual

selama biaya-biaya itu harus dibayarkan kepada pihak ketiga dan akan

menambah nilai barang yang dijual.

Secara ringkas dapat dikatakan bahwa keempat mazhab membolehkan

pembebanan biaya langsung yang harus dibayarkan kepada pihak ketiga. Keempat

mazhab sepakat bahwa tidak membolehkan pembebanan biaya langsung yang

berkaitan dengan pekerjaan yang memang semestinya dilakukan penjual maupun

biaya langsung yang berkaitan dengan hal-hal yang berguna. Keempat mazhab

juga membolehkan pembebanan biaya tidak langsung yang dibayarkan kepada

pihak ketiga dan pekerjaan itu harus dilakukan oleh pihak ketiga. Bila pekerjaan

itu harus dilakukan oleh si penjual, Mazhab Maliki tidak membolehkan

pembebanannya, sedangkan ketiga mazhab lainnya membolehkannya. Mazhab

yang empat sepakat tidak membolehkan pembebanan biaya tidak langsung bila

tidak menambah nilai barang atau tidak berkaitan dengan hal-hal yang berguna.

4. Rukun Dan Syarat Murabahah

Rukun bai‟ Murabahah yang disepakati jumhur ulama adalah :28

a. Bai‟ (penjual)

b. Musytari (pembeli)

c. Mabi‟ (barang/objek)

d. Tsaman (harga)

e. Sighat (ijab dan qabul)

Sedangkan syarat untuk jual beli Murabahah adalah sebagai berikut :

a. Harga awal harus diketahui oleh pihak pembeli, karena mengetahui

28 Isnawati Rais, dan Hasanudin. Fiqih Muamalah dan Aplikasinya Pada LKS ( UIN

Jakarta 2011) h. 89-90

 

27

harga barang adalah salah satu syarat sahnya jual beli.

b. Keuntungan bai‟ murabahah harus diketahui oleh semua pihak yang

terlibat.

c. Modal bai‟ murabahah harus proprosional, seperti takaran, beban, dan

jumlahnya.

5. Aplikasi Murabahah dalam Lembaga Keuangan Syariah

Pembiayaan Murabahah adalah pembiayaan berupa talangan dana yang

dibutuhkan nasabah untuk membeli suatu barang/jasa dengan kewajiban dengan

mengembalikan talangan dana tersebut seluruhnya pada waktu jatuh tempo. Bank

memperoleh margin keuntunagn dari transaksi jual beli antara bank dengan

pemasok dan antara bank dengan nasabah.29

Gambar 1. Aplikasi Pembiayaan KPR

Secara rinci aplikasi pembiayaan murabahah adalah yang pertama nasabah

bernegosiasi pada bank, dan setelah pihak bank dan nasabah sepakat dengan

29 Isnawati Rais, dan Hasanudin. Fiqih Muamalah dan Aplikasinya Pada LKS ( UIN

Jakarta 2011) , h. 91

(1) Negosiasi &

persyaratan

Bank Nasabah

Suplier

(penjual)

 

28

kesepakatan melalui negosiasi dengan berbagai persyaratan yang diajukan oleh

bank kepada nasabah. Maka kedua belah pihak harus menyepakati harga jual dan

jangka waktu pembayaran. Harga jual adalah harga beli bank dari pemasok

(developer) ditambah keuntungan. Harga jual dicantumkan dalam akad jual beli

dan jika telah disepakati tidak dapat berubah selama berlakunya akad. Dalam hal

ini perbankan, murabahah lazimnya dilakukan dengan cara pembayaran cicilan,

dalam transaksi ini barang diserahkan segera setelah akad, sedangkan pembayaran

dilakukan secara tangguh.

C. Konsep KPR

1. Pengertian KPR

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang

diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan

membeli atau memperbaiki rumah.

2. Analisis SWOT Pembiayaan KPR Oleh Bank Syariah

a. Strengths (Kekuatan)30

1) Produk KPR memiliki sejumlah kelebihan, seperti :

a) Menjunjung tinggi prinsip keseimbangan.

b) Produk KPR Syariah sangat variatif.

c) Bisnis KPR Syariah lebih adil, transparan dan menguntungkan

semua pihak.

d) Konsep kemitraan dapat berjalan dengan baik.

e) Produktivitas KPR Syariah yang sangat tinggi.

f) Menjunjung tinggi moral.

30

Wilson Arafat, Manajemen Perbankan Indonesia, Teori dan Implementasi, Jakarta, Pustaka

LP3ES Indonesia, 2006. h. 341

 

29

2) Bisnis KPR sangat sesuai dengan prinsip syariah.

b. Weaknesses (Kelemahan)

1) Pelaksanaan manajemen bisnis pembiayaan KPR belum

dilaksanakan secara optmal.

2) Bank-bank syariah kurang berpengalaman dan tidak memiliki

kompetensi yang memadai dalam bisnis KPR.

3) Infrastruktur yang dimiliki bank-bank syariah belum mendukung

bisnis pembiayaan KPR.

c. Opportunities (Peluang)

1) Pertumbuhan ekonomi domestik yang terus membaik

2) Pemasaran yang masih sangat besar

3) Gap antara demand dan supply masih begitu lebar

4) Dukungan BI, pemerintah dan Internasional

5) Atmosfir dan momentum perkembangan/pertumbuhan perbankan

syariah saat ini sangat mendukung

6) Mayoritas masyarakat Indonesia adalah muslim dan bisnis syariah

lebih menentramkan mereka. Bagi kaum non-muslim juga sangat

menguntungkan dari sisi bisnis

7) Kerja sama dengan konsultan yang memiliki kompetensi dalam

bisnis pembiayaan KPR

d. Threats (Ancaman)

1) Pemahaman masyarakat terhadap produk KPR syariah masih

sangat minim

2) Persaingan bisnis yang ketat dan penuh turbulance

3) Masyarakat masih terbiasa dengan layanan KPR dari perbankan

 

30

konvensional

4) Masyarakat masih sulit untuk menjangkau layanan pembiayaan

KPR syariah

3. Jenis KPR

Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR:

a. KPR Subsidi, yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat

berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi

kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki.

Bentuk subsidi yang diberikan berupa: Subsidi meringankan kredit dan

subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah.Kredit

subsidi ini diatur tersendiri oleh Pemerintah, sehingga tidak setiap

masyarakatyang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara

umum batasan yang ditetapkan olehPemerintah dalam memberikan

subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredityang

diberikan.

b. KPR Non Subsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh

masyarakat.

Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan

besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank

yang bersangkutan.Dalam BTN Syariah mengeluarkan 2 produk

pembiayaan KPR yaitu :

a. KPR BTN iB ( KPR BTN Premium ) Adalah produk pembiayaan BTN

Syariah yang di tunjukan bagi perorangan, untuk pembelian rumah,

ruko, apartemen baik baru maupun lama. Akad yang di pergunakan

adalah akad murabahah (jual beli). Dimana nasabah bebas memilih

 

31

obyek KPR, sesuai dengan kenutuhan dan pertimbangan nasabah

sendiri dari aspek lokasi maupun harga.

b. KPR Indensya BTN iB ( KPR BTN Indent ) Adalah fasilitas

pembiayaan KPR berdasarkan akad Ishtishna (pesanan), diperuntukan

bagi pemohon perorangan yang akan membeli rumah dari Bank, yang

dibangun oleh pengembang sesuai dengan pesanan dari nasabah.

4. KPR Dalam Perspektif Hukum Islam

Konsep KPR merupakan produk Barat dimana transaksi pembelian

rumah dengan perjanjian hutang piutang. Caranya, pihak yang hendak

membeli rumah mengajukan proposal kepada salah satu bank untuk

menjaminnya sejumlah uang seharga rumah tersebut. Pihak Bank

membayarkan biaya rumah tersebut bagi si pembeli, dan bank menarik

pembayarannya secara kredit bulanan dari si pembeli dengan bunganya,

yang jumlahnya pada akhirnya nanti bisa mencapai tiga kali lipat atau

lebih sesuai dengan lamanya pembayaran.

Para ulama ahli fatwa telah sepakat bahwa pembelian rumah

melalui pendanaan bank (perjanjian hutang) itu hukumnya haram, karena

dalam perjanjian tersebut dianggap sebagai pinjaman berbunga yang jelas

sekali mengandung riba.31

Transaksi ini jelas merugikan pihak pembeli karena dalam

pembayaran angsuran setiap bulan bergantung pada fluktuasi suku

bunganya. Konsep kredit rumah ini masih banyak diterapkan di bank-

bank konvensional di Indonesia.

31Ash-Shawi, Shalah dan al-Muslih, Abdullah. 2001. Fikih Ekonomi Keuangan Islam.

Jakarta: Darul Haq. Hlm 363.

 

32

Perbankan Islam kemudian mengadopsi konsep kredit rumah ini

kedalam jenis produk pendanaan dengan akad murabahah. Pihak bank

membeli rumah yang diperlukan nasabah dan kemudian menjualnya

kepada nasabah sebesar harga beli ditambah dengan margin keuntungan

yang disepakati oleh bank dan nasabah. Produk pembiayaan ini dikenal

sebagai kredit rumah syariah.

Fatwa DSN MUI No 4/DSN-MUI/IV/2000 telah menjamin

keabsahan dan diperbolehkannya transaksi murabahah, termasuk dalam

hal ini pembiayaan rumah di bank Syariah.

 

31

BAB III

GAMBARAN UMUM BANK TABUNGAN NEGARA (BTN)

KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA

A. Sejarah Singkat BTN Syariah

1. Sejarah Berdirinya BTN Syariah

Berawal dengan adanya perubahan peraturan perundang-undangan

perbankan oleh pemerintah dari UU perbankan No. 7 tahun 1992 menjadi

marak dengan fenomena boomingnya bank syariah. Persaingan dalam pasar

bank perbankan pun kian ketat. Belum lagi dengan dikeluarkannya PBI No.

4/ 1/ PBI/ 2002 tentang perubahan kegiatan usaha bank umum konvensional

menjadi bank umum berdasarkan prinsip syariah oleh bank umum

konvensional, jumlah bank syariah pun kian bertambah dengan banyaknya

UUS (Unit Usaha Syariah). Maka manajemen PT. Bank Tabungan Negara

(persero), melalui rapat komite pengarah tim implementasi restrukturisasi

Bank BTN pada tanggal 12 Desember 2003, manajemen Bank BTN

menyusun rencana kerja dan perubahan anggaran dasar untuk membuka

UUS agar dapat bersaing di pasar perbankan syariah.

Untuk mengantisipasi kecenderungan tersebut, maka PT. Bank Tabungan

Negara (persero) pada rapat umum pemegangan saham tanggal 16 januari

2004 dan perubahan Anggaran Dasar dengan akta No. 29 tanggal 27 oktober

2004 oleh Emi Sulistyowati, SH Notaris di jakarta yang ditandai dengan

terbentuknya divisi syariah berdasarkan ketetapan Direksi No

14/DIR/DSYA/2004. Pembentukan unit usaha syariah ini juga untuk

memperkokoh tekad ajaran Bank BTN untuk menjadikan kerja sebagai

bagian dari ibadah yang tidak terpisah dengan ibadah-ibadah lainnya.

 

32

Selanjutnya Bank BTN Unit Usaha Syariah disebut “BTN Syariah” dengan

motto “Maju dan Sejahtera Bersama”.

Dalam pelaksanaan kegiatannya, Unit Usaha Syariah didampingi oleh

Dewan Pengawas Syariah (DPS) yang bertindak sebagai pengawas,

penasehat dan pemberi saran kepada Direksi, Pimpinan Divisi Syariah dan

Pimpinan Kantor Cabanng Syariah mengenai hal-hal yang terkait dengan

prinsip Syariah. Pada bolan November 2004 dibentuklah struktur organisasi

kantor cabang syariah PT. Bank Tabungan Negara (BTN). Dimana setiap

kantor cabang syariah dipimpin oleh satu orang kepala cabang yang

bertanggung jawab kepada kepala divisi syaiah. Yang pada saat bersamaan

Dirut Bank BTN meminta rekomendasi penunjukkan DPS dan pada tanggal

3 Desember 2004, Dirut Bank BTN menerima surat rekomendasi DSN/

MUI tentang penunjukkan DPS bagi BTN Syariah. Pada tanggal 15

Desember 2004, Bank BTN menerima surat persetujuan dari BI, Surat No.

6/ 1350/ DPbs perihal persetujuan BI mengenai prinsip pembukaan KCS

(Kantor Cabang Syariah) Bank BTN. Maka tanggal inilah yang diperingati

secara resmi sebagai hari lahirnya BTN Syariah. Yang secara sinergi

melalui persetujuan dari BI dan Direksi PT. BTN maka dibukalah KCS

jakarta pada tanggal 14 Februari 2005. Diikuti pembukaan KCS lain pada

tanggal 25 Februari dan 17 Maret 2005.

Pada tahun 2007, Bank BTN telah mengoperasikan 12 (dua belas) Kantor

Cabang Syariah dan 40 kantor layanan syariah (Office Channeling) pada

kantor-kantor cabang dan cabang pembantu Konvensional kantor cabang

Syariah tersebar dilokasi Jakarta, Bandung, Surabaya, Yogyakarta,

 

33

Makassar, Malang, Solo, Medan, Batam, Tanggerang, Bogor dan Bekasi.

Seluruh kantor cabang syariah ini dapat beroperasi secara online-realtime

berkat dukungan teknologi informasi yang cukup memadai.

BTN Syariah merupakan Strategic Bussiness Unit (SBU) dari Bank BTN

yang menjalankan bisnis dengan prinsip syariah, mulai beroperasi pada

tanggal 14 Februari 2005 melalui pembukaan Kantor Cabang Syariah

pertama di Jakarta. Pembukaan SBU ini guna melayani tingginya minat

masyarakat dalam memanfaatkan jasa keuangan Syariah dan

memperhatikan keunggulan prinsip Perbankan Syariah, adanya Fatwa MUI

tentang bunga bank, serta melaksanakan hasil RUPS tahun 2004.

Produk BTN Syariah cukup beragam untuk memenuhi kebutuhan keluarga

nasabah namun tetap fokus pada pembiayaan perumahan (Diantaranya KPR

BTN Syariah dan Multiguna BTN Syariah untuk Kendaraan Bermotor).

BTN Syariah yang baru beroperasi kurang dari 3 (tiga) tahun

membukukan laba pada tahun 2007 sebesar Rp. 3,579 miliar dengan asset

Rp. 789, 005 miliar dan pembiayaan Rp. 399, 519 miliar serta berhasil

mendapatkan beberapa penghargaan baik untuk kinerja tahun 2005 maupun

pencapaian kinerja tahun 2007 yaitu:

a. The Best Costumer Service and Teller dari Karim Business Consulting

2005.

b. The Most Growing Earning Asset Market Share Unit Usaha Syariah

untuk kelompok asset > 100 milyar rupiah tahun 2006.

c. The Best Sharia Unit (Overall) peringkat ke 2 Unit Usaha Syariah untuk

kelompok asset > 100 milyar rupiah tahun 2006.

 

34

d. The Best Outlate Productivity dalam Sharia Acceleration award 2007

yang diadakan oleh Bank Indonesia.

Penghargaan diserahkan pada acara Islamic Finance Summita 2007 untuk

Islamic Finance Quality Award dan Islamic Financial Award 2006 oleh

Karim Business Consulting.32

2. Perkembangan Jaringan

Jaringan UUS Bank BTN telah memiliki jaringan yang tersebar di seluruh

Indonesia dengan rincian sebagai berikut :

a. Kantor Cabang Syariah = 22 KCS.

b. Kantor Cabang Pembantu Syariah = 21 KCPS.

c. Kantor Layanan Syariah = 240 KLS.

3. Dewan Pengawas

Dewan Pengawas Syariah (DPS) adalah badan independen yang

ditempatkan oleh Dewan Syariah Nasional (DSN) pada bank. Anggota DPS

harus terdiri dari para pakar di bidang syariah muamalah yang juga memiliki

pengetahuan umum bidang perbankan. Persyaratan anggota DPS diatur dan

ditetapkan oleh DSN. Dalam pelaksanaan tugas sehari-hari, DPS wajib

mengikuti fatwa DSN yang merupakan otoritas tertinggi dalam

mengeluarkan fatwa mengenai kesesuaian produk dan jasa bank dengan

ketentuan dan prinsip syariah.

Ketua : - Drs. H. Ahmad Nazri Adlani

Anggota : - Drs. H. Mohammad Hidayat MBA, MH

- Ir. Muhammad Syakir Sula, AAIJ, FIIS. QIP

32 Bank BTN. Kronologis Dokumen Pendirian BTN Syariah

 

35

B. Visi, Misi Dan Tujuan BTN Syariah

1. Visi Dan Misi

Visi dan Misi Bank BTN Syariah sejalan dengan Visi Bank BTN yang

merupakan Strategic Business Unit dengan peran untuk meningkatkan

pelayanan dan pangsa pasar sehingga Bank BTN tumbuh dan berkembang

di masa yang akan datang. BTN Syariah juga sebagai pelengkap dari

bisnis perbankan di mana secara konvensional tidak dapat terlayani.

a. Visi Bank BTN Syariah

"Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka

dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan

kemaslahatan bersama."

b. Misi Bank BTN Syariah

1) Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN.

2) Memberikan pelayanan jasa keuangan Syariah yang unggul dalam

pembiayaan perumahan dan produk serta jasa keuangan Syariah

terkait sehingga dapat memberikan kepuasan bagi nasabah dan

memperoleh pangsa pasar yang diharapkan.

3) Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip

Syariah sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam

menghadapi perubahan lingkungan usaha serta meningkatkan

shareholders value.

4) Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap

stakeholders serta memberikan ketentraman pada karyawan dan

nasabah.

 

36

2. Tujuan

a. Untuk memenuhi kebutuhan Bank dalam memberikan pelayanan jasa

keuangan syariah.

b. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha Bank.

c. Meningkatkan ketahanan Bank dalam menghadapi perubahan

lingkungan usaha.

d. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap

nasabah dan pegawai.

C. Landasan Operasional BTN Syariah

Landasan operasional BTN Syariah terdiri dari :

1. Al – Qur‟an dan As- Sunnah sebagai landasan utama penerapan prinsip

syariah dalam kegiatan perekonomian

2. Fatwa DSN (Dewan Syariah Nasional) – MUI saat ini ada 49 fatwa tentang

Lembaga Keuangan Syariah

3. Undang-Undang tentang Perbankan UU No. 10 tahun 1998 tentang

perubahan UU No. 7 tahun 1992 tentang perbankan terutama pasal 8

mengenai kegiatan usaha bank berdasarkan prinsip syariah

4. PBI No. 4/ 1/ PBI/ 2002 tentang perubahan kegiatan Usaha Bank Umum

Konvensional menjadi Bank Umum berdasarkan Prinsip Syariah Oleh

Bank Umum Konvensional

5. PSAK (Persyaratan Standar Akutansi Keuangan) No. 59 tentang Akutansi

Perbankan Syariah tentang Murabahah

6. PAPSI (Pedoman Akutansi Perbankan Syariah Indonesia)

 

37

D. Struktur Organisasi BTN Syariah

Berdasarkan pasal 30 Anggaran Dasar Perseroan yang termuat dalam

Akta No. 136 tanggal 31 Juli 1992 yang dibuat di hadapan Muhani Salim, SH,

Notaris di jakarta, serta Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 145/KMK.

01/2000 tanggal 16 Mei 2000 dan No. 150/KMK. 01/2000 tanggal 17 Mei

2000.

Dasar Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah mengacu pada

keputusan Direksi No. 15/DIR/DSYA/2004, tanggal 04 November 2004,

tentang Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah

Konsep dasar dan Metodelogi Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN

Syariah :

1. Susunan Core Unit di Struktur Organisasi Kantor Cabang adalah suatu unit

kerja yang harus ada dikantor cabang adalah sebagai berikut :

a. Branch Manager (Kepala Cabang)

b. Retail Service (Layanan Ritel)

c. Operation (Operasional)

d. Accounting dan Control (Akutansi dan Kontrol)

e. Financing Recovery (Pembinaan dan Penyelamatan Pembiayaan)

2. Dibawah Core Unit krja Retail Service (teller service, costumer service,

dan financing service) dan Operation (transaction processing, financing

administration, general branch administration) maksimal dijabat oleh

Assistant Manager atau Supervisor (penyelia) yang akan disesuaikan

dengan jumlah rasio supervise terhadap jumlah staffing atau cabang

tumbuh.

 

38

3. Branch Manager (Kepala Cabang)

Mempunyai tanggung jawab sebagai erikut :

a. Bertanggung jawab atas pelaksanaan otorisasi sesuai batas kewenangan

b. Bertanggung jawab atas pengelolaan resiko bisnis, baik yang dilakukan

oleh cabang syariah, kantor cabang pembantu syariah dan kantor kas

syariah.

c. Bertanggung jawab atas pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang

menyangkut operational bank, baik ketentuan internal ataupun

eksternal.

Misi yang hendak dicapai :

a. Memberikan kontribusi laba yang sesuai dengan target yang telah

ditetapkan divisi syariah.

b. Menjaga tingkat efisiensi operasionalisasi kantor cabang BTN Syariah

c. Memberikan pelayanan yang terbaik kepada nasabah bank syariah.

4. Retail Service

Misi yang hendak dicapai :

a. Mencapai standar pelayanan prima yang berbasis kepada costumer

fokus

b. Meningkatkan pangsa pasar baik dana, pembiayaan, feebased yang

berbasis kepada costumer fokus

Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut :

a. Bertanggung jawab atas penerapan prinsip mengenal nasabah

b. Bertanggung jawab atas perencanaan dan penetapan strategi bisnis di

unit krja yang menjadi tanggung jawabnya kebijakan bank.

 

39

5. Operational

Misi yang hendak dicapai adalah :

a. Memproses transaksi non tunai secara efisien dan akurat

b. Menyediakan pelayanan administrasi pembiayaan dan umum yang tepat

waktu dan efisien kepada cabang

Tanggung jawab yang harus dilakukan adalah :

a. Bertanggung jawab terhadap pengelolaan operasional harian cabang

untuk menjamin efetivitas dan efisiensi.

b. Bertanggung jawab terhadap standar kualitas yang tinggi dalam bidang

pemprosesan transaksi, administrasi pembiayaan dan administrasi

umum cabang.

E. Produk – Produk BTN Syariah

Selama ini Bank BTN dikenal dan mendapatkan tugas khusus untuk

menyalurkan kredit perumahan dengan subsidi. Sejalan dengan perkembangan

bisnis, Bank BTN mulai mengarah pada bank komersil. Untuk itu, produk-

produk yang akan disediakan oleh Bank BTN syariah adalah produk-produk

yang sesuai dengan bank BTN disesuaikan dengan prinsip-prinsip syariah.

1. Produk Pendanaan (Funding Products)

a. Giro Batara Syariah Adalah Simpanan pihak ke 3 pada bank berdasarkan

prinsip Wadiah Yad Dhamanah, yang penarikannya dapat dilakukan

setiap saat dengan menggunakan Cek atau Bilyet Giro, Kartu ATM, atau

media lainnya.

b. Tabungan Batara Mudharabah (Tabunga Investa Batara) Adalah

Tabungan yang bersifat investasi yang penarikannya hanya dapat

 

40

dilakukan menurut syarat-syarat tertentu dengan imbalan yang

disyaratkan dan disepakati dalam bentuk nisbah yang tertuang dalam

akad pembukaan rekening.

c. Tabungan Batara Wadiah (Tabubgan Batara) Adalah Tabungan yang

bersifat simpanan yang bisa diambil kapan saja, tidak ada imbalan yang

disyaratkan kecuali dalam bentuk pemberian („athaya) bonus yang

bersifat sukarela, tidak disyaratkan dan tidak di informasikan baik secara

lisan maupun tulisan dari pihak bank.

d. Deposito Batara Syariah Adalah Jenis penanaman dana pada yang

penarikannya hanya dapat dilakukan pada waktu tertentu berdasarkan

perjanjian nasabah dengan bank. Deposito ini menggunakan prinsip Al-

Mudharabah Muttalaqah yakni suatu perkongsian antara dua pihak

dimana pihak pertama selaku pemilik dana (shahibul maal) menyediakan

dana dan pihak kedua selaku pengelola dana (mudharib) bertanggung

jawab atas pengelola dana. Hasil keuntungan dari pengelola dana akan

dibagikan sesuai dengan nisbah atau rasio yang telah disepakati

sebelumnya oleh kedua belah pihak.

e. Tabungan Baitullah Batara Adalah produk tabungan haji BTN Syariah,

sebagai sarana penyimpanan dana untuk Biaya Perjalanan Ibadah Haji

(BPIH) calon jamaah haji.

2. Produk Pembiayaan (Financing Product)

a. Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah)

Pembiayaan KPR BTN Syariah di peruntukan bagi calon nasabah

yang memenuhi persyaratan dengan tujuan penggunaan untuk

 

41

pembelian rumah, rumah toko, rumah kantor, apartement dan jenis

rumah tinggal lainnya.Berikut ini beberapa produk pembiayaan pada

KPR BTN Syariah adalah :

1) KPR BTN iB ( KPR BTN Premium ) Adalah produk pembiayaan

BTN Syariah yang di tunjukan bagi perorangan, untuk pembelian

rumah, ruko, apartemen baik baru maupun lama. Akad yang di

pergunakan adalah akad Murabahah (jual beli). Dimana nasabah

bebas memilih obyek KPR, sesuai dengan kenutuhan dan

pertimbangan nasabah sendiri dari aspek lokasi maupun harga.

2) KPR Indensya BTN iB ( KPR BTN indent ) Adalah fasilitas

pembiayaan KPR berdasarkan akad Ishtishna (pesanan),

diperuntukan bagi pemohon perorangan yang akan membeli rumah

dari Bank, yang dibangun oleh pengembang sesuai dengan pesanan

dari nasabah.

3) KPR BTN Sejahtera iB (Rumah Subsidi) Adalah fasilitas

pembiayaan KPR berdasarkan akad Murabahah (jual beli), yang

diperuntungkan bagi pemohon yang memenuhi persyaratan yang

ditentukan oleh bank.

4) Swagriya BTN iB Adalah fasilitas pembiayaan KPR berdasarkan

akad Murabahah (jual beli), yang diperuntungkan bagi pemohon

yang memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh bank, untuk

membiayai pembangunan atau renovasi rumah, ruko, atau bangunan

lainya diatas tanah yang sudah dimiliki oleh pemohon, baik untuk di

pakai maupun untuk disewakan.

 

42

b. Pembiayaan Kendaraan Bermotor BTN Adalah Fasilitas pembiayaan

dalam rangka pembelian kendaraan bermotor (mobil dan sepeda motor)

bagi nasabah perorangan berdasarkan prinsip akad Murabahah (jual

beli).

c. Pembiayaan Multi Manfaat BTN Adalah pembiayaan konsumtif

perorangan yang ditujukan khusus bagi para pegawai dan para

pensiunan yang manfaat pensiunannya dibayarkan melalui jasa Payroll

BTN Batara. Digunakan untuk keperluan pembelian berbagai jenis

barang halal yang dibutuhkan oleh nasabah sepanjang tidak

bertentangan dengan hukum yang berlaku, seperti : Barang Elektronik,

Furniture dan Perlengkapan rumah tangga, dan barang halal lainnya.

Pembiayaan Multi Manfaat BTN ini menggunakan akad Murabahah.

Dan jangka waktu pembiayaannya maksimal adalah 60 (enam puluh)

bulan.

d. Pembiayaan Gadai BTN Adalah peminjaman dana kepada nasabah

dengan penyerahan barang jaminan (emas). Pembiayaan Gadai BTN

maksiamal Pembiayaan sampai denagan 85% sesuai dengan penaksiran

Bank. Dan jangka waktu gadai minimal 10 (sepuluh) hari dan maksimal

120 (seratus dua puluh) hari dan dapat digadai ulang setelah dilakukan

tranksaksi setelah membayar biaya sewa pembiayaan gadai. Akad

dalam Pembiayaan Gadai BTN ada 3 (Tiga) yaitu :

1) Akad Qardh Adalah Akad pembiayaan tanpa imbalan dengan

kewajiban nasabah mengembalikan pokok pinjaman secara sekaligus

atau cicilan dalam jangka waktu tertentu kepada Bank.

 

43

2) Akad Rahn Adalah Akad Penyerahan Marhun (barang jaminan) dari

nasabah kepada Bank untuk mendapatkan Pembiayaan Gadai.

3) Akad Ijarah adalah Akad sewa menyewa atas tempat penyimpanan

barang jaminan antara Bank dan nasabah, dimana Bank memperoleh

manfaat berupa imbalan sewa atau upah atas tempat penyimpanan

barang jaminan (emas) nasabah.

e. Pembiayaan BTN Musyarakah Adalah Pembiayaan yang diberikan

Bank kepada pengembang atau developer berbentuk Perseroan Terbatas

(PT), Koperasi, CV, atau perorangan, untuk membantu modal kerja

pengembangan dalam pendanaan pembangunan proyek perumahan

yang meliputi rumah atau bangunan berikut sarana dan prasarananya.

Fitur Produknya adalah :

1) Menggunakan metode revenue sharing atau profit sharing

2) Perhitungan bagi hasil (Mudharabah), berdasarkan kesepakatan

bank dan nasabah, sesuai proyeksi arus kas (cash flow) dan tingkat

bagi hasil yang berlaku di pasar.

3) Biaya operasional yang timbul dalam usaha menjadi beban nasabah

namun bank dapat mempertimbangkan pemberian pengakuan atau

penghargaan atas pengelolaan usaha yang dilakukan oleh nasabah.

f. Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja Adalah Penyediaan dana oleh

bank (shahibul maal) untuk memenuhi kebutuhan modal kerja nasabah

(mudharib) berbentuk PT, CV, Koperasi, BUMN, Swasta, BMT,

BPRS. Peruntukan pembiayaan mudharabah modal kerja adalah

sebagai berikut :

 

44

1) Memenuhi kebutuhan modal kerja usaha, terutama diberikan kepada

industri sector perumahan dan industri ikutannya, perdagangan atau

jasa.

2) Pengadaan barang atau jasa atau proyek dengan Surat Perintah Kerja

(SPK) oleh kontraktor. Pemberian kerja (Bouwheer) diprioritaskan

berasal dari instansi Pemerintah atau BUMN atau instansi swasta

yang bonafit.

3) Memenuhi modal kerja untuk disalurkan kembali kepada konsumen.

Fitur Produk Pembiayaan ini adalah :

1) Menggunakan metode revenue sharing

2) Perhitungan bagi hasil berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah,

sesuai proyeksi arus kas (cash flow) dan tingkat bagi hasil yang

berlaku dipasar

3) Biaya operasional yang timbul dalam pengelolaan usaha dibebankan

kepada nasabah

3. Produk Jasa BTN Syariah ( Service Products)

a. Real Time Gross Settlement (RTGS) Adalah sistem transfer dana online

dalam mata uang rupiah yang penyelesaiannya dilakukan pertransaksi

secara individual. Jenis layanan : Singel Credit Transaction dan

Multiple Credit Transaction.

b. Kiriman Uang Adalah fasilitas jasa pelayanan BANK BTN Syariah

untuk pengiriman dalam bentuk rupiah yang ditujukan kepada pihak

lain disuatu tempat (dalam negeri) dengan menggunakan sarana Sistem

Kliring Nasional Bank Indonesia (SKNBI).

 

45

c. Inkaso Adalah jasa pelayanan BTN Syariah untuk melakukan

penagihan kepada pihak ketiga atas inkaso tanpa dokumen ditempat lain

di dalam negeri. Jenis Warkat Inkaso adalah :

1) Warkat Inkaso Sendiri Adalah Warkat yang diterbitkan oleh Kantor

Cabang Bank BTN yang wilayah kliringnya berbeda dengan wilayah

kliring bank pengirim.

2) Warkat Inkaso Bank Lain Adalah warkat yang diterbitkan oleh Bank

lain yang wilayah kliring bank pengirim.

 

46

BAB IV

ANALISIS MODEL PEMBIAYAAN KPR BANK TABUNGAN NEGARA

(BTN) KANTOR CABANG HARMONI JAKARTADALAM

PEMBIAYAAN KPR BEMASALAH

A. Prosedur Pengajuan Pembiayaan KPR Dan Sistem Operasional Yang

Diterapkan Dalam Pengajuan KPR Di Bank Tabungan Negara (BTN)

Kantor Cabang Syariah HarmoniJakarta

Gambar 2. Prosedur Pengajuan KPR iB

Keterangan:33

1. Calon Nasabah bernogosiasi mengenai rumah yang ingin dibeli, apakah

rumah tersebut ingin dibeli secara kredit atau cash. Maka selanjutnya

calon nasabah datang ke Bank untuk mengambil dan mengisi formulir

permohonan pembiayaan KPR. Kemudian bank datang ke pihak developer

untuk membeli rumah yang diinginkan oleh nasabah.Setelah adanya

kesepakatan antara calon nasabah dan pihak Bank. Maka kemudian calon

33 Hasil wawancara pribadi oleh Mahater Muhammad, Consumer Financing Analyst BTN

Syariah. Jakarta 22 Mei 2013 pukul 14.40 WIB

NASABAH

BANK

DEVELOPER

1. Negosiasi

2.Akad

3. Pembelian

Rumah 4. Rumah diserahkan

oleh Bank kepada

nasabah

5. Pembayaran secara cicilan

 

47

nasabah melengkapi data-data atau dokumen persyaratan dalam pengajuan

pembiayaaan KPR seperti : KK, KTP Pemohon, KTP Pasangan Pemohon

(apabila sudah menikah), Pasphoto pemohon (pasphoto pasangan apabila

sudah menikah), surat nikah/cerai (apabila sudah menikah), NPWP,

fotocopy slip gaji, fotocopy rekening tabungan (minimal 3 bulan terakhir),

SK kerja, fotocopy IMB, dan sertifikat PBB.

2. Maka pihak Bank melakukan wawancara kepada calon nasabah. Tujuan

dari wawancara tersebut adalah untuk mengetahui sebabnya, kenapa calon

nasabah tersebut ingin membeli rumah. Dan untuk melakukan verifikasi

atas data yang di ajukan oleh calon nasabah tersebut. Setelah wawancara,

maka pihak Bank akan menganalisa (proses analis) yang meliputi 6C yaitu

: Character (karakter/watak), Capital (modal), Capacity (kemampuan),

Collateral (agunan), Condition Of Economy (kondisi ekonomi),

Constraints (batasan).

3. Dan jika nasabah tersebut bagus dari segi : karakter, kemampuan untuk

membayar dan agunannya bagus.

4. Apabila permohonan calon nasabah di setujui, maka pihak Bankakan

mengeluarkan Surat Persetujuan Pemberian Pembiayaan (SP3). Dan jika

calon nasabahnya tidak memenuhi syarat. Maka pihak Bank akan

mengeluarkan surat penolakkan Pembiayaan KPR tersebut yang telah

diajukan oleh calon nasabah tersebut.

5. Dan jika Surat Persetujuan Pemberian Pembiayaan (SP3) yang dikeluarkan

oleh Bank disetujui oleh nasabah maka pihak Bank dan calon nasabah

melakukan Akad pembiayaan.

 

48

Sistem Operasional yang diterapkan pada BTN Syariah Cabang Jakarta

Hramoni dalam menganalisis kelayakan pembiayaan bagi para calon nasabah

yang ingin mengajukan pembiayaan KPR iB BTN maka pihak bank harus

mempelajari atau menganalisis bagaimana nasabah tersebut dengan cara

mengenali prinsip 6C nya atau sering dikenal dengan prinsip “6 C” yaitu :34

1. Character (Karakter) Adalah keadaan watak/sifat dari customer, baik

dalam kehidupan pribadi maupun dalam lingkungan usaha.

2. Capital (Modal)Adalah jumlah dana/modal sendiri yang dimiliki oleh calon

nasabah.

3. Capacity (Kemampuan)Adalah kemampuan yang dimiliki oleh calon

nasabah dalam menjalankan usahanya, guna memperoleh laba yang

diharapkan.

4. Collateral (Agunan) Adalah barang yang diserahkan oleh nasabah sebagai

agunan terhadap pembiayaan yang diterimanya.

5. Condition Of Economy (Kondisi Ekonomi) Adalah situasi dan kondisi

politik, sosial, ekonomi, dan budaya yang mempengaruhi keadaan

perekonomian yang kemungkinan pada suatu saat mempengaruhi

kelancaran perusahaan calon nasabah atau customer.

6. Constraints (Batasan) Adalah batasan dan hambatan yang tidak

memungkinkan suatu bisnis untuk dilaksanakan pada tempat tertentu

Tujuan dari 6C tersebut adalah agar pihak bank mengetahui karakter atau

keadaan watak/sifat dari customer, baik dalam kehidupan pribadi maupun

dalam lingkungan usaha, berapa banyak asset atau jumlah dana/modal sendiri

yang dimiliki oleh calon nasabah tersebut dalam mengajukan pembiayaan,

34 Veithzal Rivai dan Andria Permata Veithzal, h. 348

 

49

serta kemampuan yang dimiliki oleh calon nasabah dalam menjalankan

usahanya, guna memperoleh laba yang diharapkan oleh pihak bank agar tidak

adanya kerugian satu sama lain, dan bagaimana barang agunan yang

diserahkan oleh nasabah sebagai agunan terhadap pembiayaan yang

diterimanya. Serta bagaimana kondisi ekonomi serta situasi dan kondisi

politik, sosial, ekonomi, dan budaya yang mempengaruhi keadaan

perekonomian yang kemungkinan pada suatu saat mempengaruhi kelancaran

perusahaan calon nasabah atau customer. Dan pihak bank juga harus

mengetahui batasan dan hambatan apa yang tidak memungkinkan suatu bisnis

untuk dilaksanakan pada tempat tertentu.

B. Model Pembiayaan KPR Di Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor

Cabang Syariah HarmoniJakarta

Bank Tabungan Negara (BTN) adalah salah satu bank yang sangat

terkenal dengan produk pembiayaan KPRnya, dengan ini BTN Syariah

mengeluarkan beberapa model produk pembiayaan KPR yaitu terdiri dari :

1. KPR BTN iB ( KPR BTN Premium ) Adalah produk pembiayaan BTN

Syariah yang di tunjukan bagi perorangan, untuk pembelian rumah, ruko,

apartemen baik baru maupun lama. Akad yang di pergunakan adalah akad

Murabahah (jual beli). Dimana nasabah bebas memilih obyek KPR, sesuai

dengan kenutuhan dan pertimbangan nasabah sendiri dari aspek lokasi

maupun harga.

2. KPR Indensya BTN iB ( KPR BTN Indent ) Adalah fasilitas pembiayaan

KPR berdasarkan akad Ishtishna‟ (pesanan), diperuntukan bagi pemohon

perorangan yang akan membeli rumah dari Bank, yang dibangun oleh

 

50

pengembang sesuai dengan pesanan dari nasabah.

3. KPR BTN Sejahtera iB (Rumah Subsidi) Adalah fasilitas pembiayaan KPR

berdasarkan akad Murabahah (jual beli), yang diperuntungkan bagi

pemohon yang memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh bank.

4. Swagriya BTN iB Adalah fasilitas pembiayaan KPR berdasarkan akad

Murabahah (jual beli), yang diperuntungkan bagi pemohon yang

memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh bank, untuk membiayai

pembangunan atau renovasi rumah, ruko, atau bangunan lainya diatas

tanah yang sudah dimiliki oleh pemohon, baik untuk di pakai maupun

untuk disewakan.

Dari beberapa model pembiayaan yang dikeluarkan oleh Bank Tabungan

Negara (BTN) persyaratan-persyaratan umum yang harus diperuntukkan bagi

calon nasabah ialah :

1. Warga Negara Indonesia (WNI)

2. Usia minimal 21 tahun atau telah menikah dan berwenang melakukan

tindakan hukum

3. Pada saat pembiayaan lunas usia tidak lebih dari 65 tahun

4. Minumum masa kerja/ usaha 1 (satu) tahun

5. Tidak memiliki kredit/pembiayaan bermasalah (IDI BI clear)

6. Pemohon yang masih berstatus sebagai nasabah di BTN atau/Lembaga

pembiayaan harus memiliki kemampuan membayar yang cukup untuk

membayar angsuran (pokok+marjin) atas keseluruhan pembiayaan (yang

ada maupun yang akan diminta)

 

51

7. Menyampaikan NPWP Pribadi atau SPT Psl 21 Form A1 untuk pemohon

dengan jumlah pembiayaan > Rp. 50 juta.

Gambar 3. Pembiayaan KPR iB BTN dengan akad Murabahah(Premium)

Gambar 4. Pembiayaan KPR iB BTN dengan akadIstishna’ (indent)

BANK

(PENJUAL)

PRODUSEN

(DEVELOPER)

NASABAH

(PEMESAN)

PEMBAYARAN

KEWAJIBAN

PENCAIRAN

Pesan Jual

Wakil &

Pesan

Pesan & beli

NASABAH

BANK

DEVELOPER

1. Negosiasi

2. Akad jual beli

3. Beli rumah 4. Rumah

diserahkan oleh

bank kepada

nasabah

5. Pembayaran secara cicilan

 

52

C. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah Serta

Strategi Yang Dilakukan Bagi Nasabah Yang Bermasalah Di Bank

Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah HarmoniJakarta

Kemacetan dalam suatu fasilitas dalam sebuah pembiayaan disebabkan

oleh dua faktor yaitu faktor internal dan faktor eksternal. Maka dari itu BTN

Syariah cabang jakarta harmoni secara rinci menjabarkan apa saja yang

menyebabkan pembiayaan KPR bermasalah dari segi Internal dan Eksternal

yaitu:

1. Faktor Internal

Dalam hal ini pihak bank pembiayaan kurang teliti baik dalam kebenaran

dan keaslian dokumen maupun salah dalam melakukan perhitungan

dengan rasio-rasio yang ada. Akibatnya apa yang seharusnya terjadi, tidak

diprediksi dahulu sebelumnya. Dapat juga diakibatkan kolusi dari pihak

analisis dengan pihak debitur sehingga analisisnya dilakukan dengan tidak

objektif. Di BTN Syariah sendiri faktor internalnya adalah:

a. Kurang telitinya pada saat proses analisa, karena terbatasnya jumlah

personil analis pembiayaan (Account Officer) sedangkan jumlah

nasabah yang mengajukan permohonan KPR BTN Syariah sangat

banyak sehingga ada kemungkinan timbulnya kekurang telitian dalam

analis.

b. Hasil survey atas usaha nasabah kurang jeli/cermat.sehingga terjadi

indikasi seorang nasabah akan menjadi nasabah pembiayaan KPR

bermasalah.

c. Data-data tidak lengkap sehingga dapat menimbulkan terjadinya

kekeliruan pada saat penagihan pembiayaan KPR bermasalah.

 

53

d. Luasnya wilayah kerja BTN Syariah Harmoni Jakarta, dimana lokasi

perumahan kebanyakan terletak di luar Jakarta, sehingga cukup

menyulitkan dan memakan waktu dalam upaya menyelesaikan

pembiayaan KPR bermasalah.

Dalam kenyataan di BTN Kantor Cabang SyariahHarmoni Jakarta,

faktor-faktor eksternal lebih dominan menjadi penyebab pembiayaan KPR

bermasalah. Hal ini dikarenaka pihak BTN Syariah telah cukup

berpengalaman dalam pembiayaan KPR, sedangkan faktor-faktor eksternal

adalah faktor yang sulit dikontrol oleh pihak bank.

2. Faktor Eksternal

Kemacetan faktor eksternal yang disebabkan oleh nasabah

diakibatkan pada 2 hal yaitu:

a. Adanya unsur kesengajaan. Artinya nasabah sengaja tidak mau

membayar kewajibannya kepada bank sehingga pembiayaan yang

diberikan dengan sendiri bermasalah atau macet.

b. Adanya unsur tidak sengaja. Artinya nasabah memiliki kemauan untuk

membayar akan tetapi tidak mampu dikarenakan usaha yang dibiayai

terkena musibah misalnya terjadi kebakaran atau kebanjiran.

Dalam penelitian dan wawancara penulis menambahkan bahwa

faktor eksternal pembiayaan KPR bermasalah dalam BTN Syariah

adalah:35

a. Karakter dari seorang nasabah tersebut

b. Penurunan dalam kemampuan membayar yang disebabkan adanya

jumlah tanggungan keluarga

35Hasil wawancara pribadi oleh Johan Laksono, Area Collection BTN Syariah. Jakarta 22

Mei 2013 pukul 13.40 WIB

 

54

c. Nasabah di PHK (Pemutusan Hubungan Kerja)

d. Nasabah diturunkan dari jabatannya sehingga penghasilannya menurun

e. Musibah alam seperti : banjir,kebakaran, gempa dan lain-lain

f. Komitmen pengembang tidak sesuai dengan perjanjian awal.

Analisis strategi yang dilakukan bank tabungan negara (BTN) kantor

cabang syariah harmoni jakarta dalam mengatasi pembiayaan KPR bermasalah

yaitumerujuk pada 3 (tiga) pilar analisa BTN Syariah dalam pembiayaan yaitu :

kemampuan untuk membayar kembali (ability to repary), kemauan untuk

membayar (willingness) dan kendala agunan (collateral cover age) atau

pembiayaan yang diberikan tidak lebih dari harga agunan.

Penangganan pembiayaan bermasalah merupakan bagian yang tidak dapat

dihindari dalam proses pembiayaan. Dalam proses penangganan pembiayaan

dilakukan sesuai dengan kolektibilitas pembiayaan, adapun kolektibilitas harus

digolongkan terlebih dahulu. Penggolonggan kolektibilitas pembiayaan, sesuai

dengan peraturan Bank Indonesia (PBI) No. 7/ 2/ PBI/ 2005 dan perubahan

terakhir pada PBI No. 9/ 6/ PBI/ 2007 yaitu sebagai berikut:

1. Pembiayaan Lancar yaitu apabila memenuhi kriteria:

a. Pembayaran angsuran pokok dan atau margin tepat.

b. Memiliki mutasi rekening yang aktif.

c. Bagian dari pembiayaan yang dijamin dengan angunan tunai (cash

collateral).

2. Pembiayaan Potensial Bermasalah (dalam perhatian khusus) yaitu apabila

memenuhi kriteria:

a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang belum

 

55

melampaui 90 (sembilan puluh) hari.

b. Mutasi rekening yang relatif rendah.

c. Jarang terjadi pelanggaran terhadap akad yang telah disepakati.

d. Didukung oleh pinjaman baru.

3. Pembiayaan Kurang Lancar, apabila memenuhi kriteria:

a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau bunga yang telah

melampaui 90 (sembilan puluh) hari.

b. Frekuensi mutasi rekening relatiff rendah

c. Terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan lebih dari 90

hari.

d. Terdapat indikasi masalah keuangan yang dihadapi nasabah

e. Dokumentasi pinjaman yang lemah

4. Pembiayaan Diragukan, apabila memenuhi kriteria:

a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau bunga yang telah

melampaui 180 (seratus delapan puluh) hari.

b. Terjadi wanprestasi lebih dari 180 hari.

c. Terjadi kapitalisasi bunga; atau

d. Dokumen hukum yang lemah baik untuk perjanjian kredit maupun

pengikatan jaminan.

5. Pembiayaan Macet, apabila memenuhi kriteria:

a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang telah

melampaui 270 (dua ratus tujuh puluh) hari.

b. Kerugian operasional ditutup dengan pinjaman baru.

 

56

Dalam hal ini strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah dalam

menangani nasabah-nasabah yang bermasalah atau pembiayaan KPR

bermasalah terhadap nasabah dan atau tidak dapat melunasi yang mempunyai

itikad baik dan kooperatif dengan melakukan pembinaan nasabah dengan cara:

1. Menagih langsung dengan mengunjungi rumah atau kantor nasabah yang

menunggak.

2. Menelpon nasabah yang telat membayar angsuran.

3. Mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan (SP) terhadap nasabah

yang menunggak.

Dan bagi nasabah yang tidak dapat melunasi atau bermasalah dalam

pembiayaan KPR namun tidak beritikad baik maka pihak bank akan

melakukan tindakan yang sesuai dengan kolektabilitas pembiayaan adalah:

1. Pembiayaan Lancar (0-1 hari), hal yang dilakukan oleh pihak bank adalah

hanya melakukan penelponan untuk mengingatkan nasabah agar osegera

membayar angsuran.

2. Pembiayaan Potensial Lancar/Dalam Perhatian Khusus (DPK) (1-90 hari),

hal yang dilakukan oleh pihak bank adalah menelpon, konfirmasi alamat

anasabah, KTP, kantor.

3. Pembiayaan Kurang Lancar (90-180 hari), hal yang dilakukan oleh pihak

bank adalah dengan cara menelpon, konfirmasi alamat KTP, kantor, serta

pengiriman surat peringatan (SP 1) kepada nasabah tersebut.

4. Pembiayaan Diragukan (180-210 hari), hal yang dilakukan dengan

menelpon nasabah, konfirmasi alamat agunan KTP, kantor, pengiriman

somasi/surat peringatan (SP 1 dan 2), dan menempelkan stiker bank.

 

57

5. Pembiayaan Macet (210-xxx hari) hal yang dilakukan oleh bank ialah

dengan melakukan penempelan stiker bank.dan apabila surat peringatan 1,

2, dan 3 (SP 1, 2 dan 3) tidak ditanggapi oleh nasabah tersebut maka pihak

bank akan melakukan lelang terhadap agunan jaminan yang telah

disepakati dalam perjanjian oleh nasabah tersebut.

 

58

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

1. Prosedur Pengajuan Pembiayaan KPR Di Bank Tabungan Negara (BTN)

Kantor Cabang Syariah Jakarta Harmoni adalah :

Calon Nasabah bernogosiasi mengenai rumah yang ingin dibeli, selanjutnya

calon nasabah datang ke Bank untuk mengambil dan mengisi formulir

permohonan pembiayaan KPR, melengkapi data-data, kemudian pihak Bank

melakukan wawancara kepada calon nasabah, aapabila nasabah tersebut

bagus, maka calon nasabah di setujui, maka pihak Bank akan mengeluarkan

SP3, tetapi jika calon nasabahnya tidak memenuhi syarat. Maka pihak Bank

akan mengeluarkan surat penolakkan. Setelah SP3 disetujui oleh nasabah

maka pihak Bank dan calon nasabah melakukan Akad pembiayaan.

Sistem Operasional yang diterapkan pada BTN Syariah Cabang Jakarta

Hramoni dalam menganalisis kelayakan pembiayaan bagi para calon

nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan KPR iB BTN maka pihak bank

mempelajari atau menganalisis bagaimana nasabah tersebut dengan cara

mengenali prinsip 6C nya atau sering dikenal dengan prinsip “6 C” yaitu

:Character (Karakter), Capital (Modal), Capacity (Kemampuan),

Collateral (Agunan), Condition Of Economy (Kondisi Ekonomi), dan

Constraints (Batasan)

2. Model Pembiayaan KPR Di Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang

Syariah Jakarta Harmoni ada 4 (empat) yaitu :

 

59

a. KPR BTN iB ( KPR BTN Premium ) Adalah produk pembiayaan BTN

Syariah yang di tunjukan untuk pembelian rumah, ruko, apartemen baik

baru maupun lama. Akad yang di pergunakan murabahah (jual beli).

b. KPR Indensya BTN iB ( KPR BTN Indent ) Adalah produk pembiayaan

BTN Syariah diperuntukan untuk pembelian rumah dari Bank, yang

dibangun oleh pengembang sesuai dengan pesanan dari nasabah. Akad

yang digunakan Ishtishna.

c. KPR BTN Sejahtera iB (Rumah Subsidi) Adalah fasilitas pembiayaan

KPR berdasarkan akad Murabahah (jual beli), yang diperuntungkan bagi

pemohon yang memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh bank.

d. Swagriya BTN iB Adalah fasilitas pembiayaan KPR berdasarkan akad

Murabahah (jual beli), yang diperuntungkan untuk membiayai

pembangunan atau renovasi rumah, ruko, atau bangunan lainya.

3. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah Di Bank

Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta Harmoni dapat

dibagi menjadi dua yaitu :

a. Faktor Internal

b. Faktor Eksternal

Dalam menangani nasabah-nasabah yang bermasalah atau

pembiayaan KPR bermasalah dengan melakukan pembinaan nasabah

dengan cara:

a. Menagih langsung dengan mengunjungi rumah atau kantor nasabah.

b. Menelpon nasabah yang telat membayar angsuran.

c. Mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan (SP) terhadap

nasabah yang menunggak.

 

60

B. Saran

Dalam hal ini penulis menyarankan kepada pihak Bank Tabungan Negara

(BTN) KCS Harmoni Jakarta meliputi :

1. Sebaiknya pihak bank dalam memberikan pembiayaan KPR kepada calon

nasabah harus lebih teliti lagi dalam melihat kondisi nasabah yang ingin

mengajukan pembiayaan KPR, sehingga pihak bank mengetahui proses

pembiayaan yang dilakukan oleh calon nasabah di kemudian hari, karena

jika tidak demikian tingkat kesehatan bank akan terganggu dengan

pembiayaan KPR bermasalah.

2. BTN Syariah juga harus lebih selektif lagi dalam menyalurkan pembiayaan

KPR bukan hanya dari sisi nasabah saja melainkan juga pada unit yang

dijadikan objek pembiayaan dalam hal ini perumahan

3. Bagi staf Financing Recovery atau Area Collectionharus melakukan

pembinaan tidak hanya melalui telpon dan surat saja. Akan tetapi harus juga

menemui nasabah secara langsung agar pihak bank dapat mengetahui

kondisi nasabah dalam hal pembayaran angsuran kepada bank agar terjaga

dari pembiayaan bermasalah.

4. Bank juga harus lebih cepat lagi dalam mengambil keputusan atau tindakan

bagi nasabah yang tidak mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dalam

pembiayaan, agar bank tidak mengalami kerugian akibat dari terbayarnya

angsuran atau margin yang telah disepakati dalam akad dan tidak

mempersulit nasabah yang mempunyai iktikad baik untuk segera melunasi

kewajibannya dengan cara memberikan keringanan-keringanan sesuai

dengan ketentuan yang berlaku.

 

61

5. Pihak bank sebaiknya harus menyiapkanmanajemen yang mempunyai

sistem dan perangkat kerja yang dapat diandalkan untuk mencegah resiko

dari penyalur pembiayaan.

6. Perlu adanya pembinaan dan pengawasan setelah proses pembiayaan

direalisir yang dilakukan secara terencana, efektif dan terpadu seperti

pembayaran cicilan pokok dan margin secara tepat waktu perlu dipantau

dengan baik.

7. Bagi calon nasabah yang berniat mengajukan pembiayaan KPR pada BTN

Syariah atau ban manapun dianjurkan agar mempunyai persiapan matang

dalam merencanakan pembiayaannya agar tidak terjadi kasus gagal bayar

yan akan merugikan pihak bank maupun nasabah itu sendiri. Artinya calon

nasabah tersebut harus atau sudah mempunyai proyeksi untuk melakukan

kewajibannya yaitu membayar cicilan pokok dan margin sampai batas

waktu yang telah di sepakati pada saat akad.

 

62

DAFTAR PUSTAKA

Arifin, Zainul. Dasar-Dasar Manajemen Bank Syar‟iah, (Jakarta : Pustaka

Alvabet, 2006), cet. 4.

_____________,.Memahami Bank Syariah : Lingkup, peluang, tantangan dan

prospek, (Jakarta : Alvabet, 2008).

Afiff, Faisal. Strategi Dan Operasional Bank, (Bandung : PT. Eresco. 1996)

Antonio, Muhammad Syafi‟i. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek, ( Jakarta :

Gema Insan, 2008), cet 12.

Arafat Wilson, Manajemen Perbankan Indonesia, Teori dan Implementasi,

(Jakarta, Pustaka LP3ES Indonesia, 2006).

Artikel http://www.infobanknews.com/2012/05/bi-terus-pantau-perkembangan-

kpr-syariah/. Diambil pada tanggal 10 April 2013 pukul 21:10 WIB.

Artikel http://swa.co.id/corporate/corporate-action/btn-siap-naikkan-target-kpr-

subsidi. Diambil pada tanggal 10 April 2013 pukul 21:49 WIB.

Artikel http://www.pikiran-rakyat.com/node/163271. Diambil pada tanggal 5 Mei

2013 pukul 15:45 WIB.

Blog http://cihuy22.wordpress.com/2009/07/01/kpr-syariah-tawarkan-kehidupan-

lebih-tenang/. Diambil pada tanggal 10 April 2013 pukul 21:56 WIB.

Dewan Syariah Nasional. “Fatwa Dewan Syariah Nasional”

Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia.

Direksi PT BTN (Persero). Surat Edaran Peraturan Bank Indonesia (PBI) No.

7/2/PBI/2005 dan (PBI) No. 9/6/PBI/2007. Jakarta PT. Bank Tabungan

Negara (Persero).

Firdaus NH, Muhammad, dkk. Konsep & Implementasi Bank Syariah, (Jakarta :

PT Renaisan, 2005).

http://www.btn.co.id

Iska M. Ag. Ph. D H. Syukri, Sistem Perbankan Syariah Di Indonesia Dalam

Persepektif Fikih Ekonomi, (Yogyakarta, Fajar Media Press, 2012).

Karim, Adiwarma. Bank Islam, Analisis Fiqih dan Keuangan. (Jakarta : PT Raja

Grafindo Persada, 2004).

Kasmir. Manajemen Perbankan. (Jakarta : PT Raja Grafindo Persada, 2003).

 

63

Muhammad. Manajemen Pembiayaan Bank Syariah. (Yogyakarta : PT. UPP

AMP YKPN, 2005).

Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional Republik Indonesia. Kamus

Bahasa Indonesia. Edisi ke 3 (Jakarta : Balai Pustaka, 2005).

Rivai Veithzal dan Veithzal Andra Permata. Islamic Financial Management.

(Jakarta : PT Raja Grafindo Persada, 2004).

_____________,.Credit Management Handbok Teori, Konsep dan Aplikasi

Panduan Mahasiswa, Bankir dan Nasabah. (Jakarta : PT Raja Grafindo

Persada, 2006).

Rais, Hj. Isnawati dan H. Hasanudin. Fiqih Muamalah dan Aplikasinya Pada

LKS. (Jakarta : UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, 2011).

Wawancara pribadi oleh Mahater Muhammad, Staf Consumer Financing

Analyst. BTN Syariah Harmoni Jakarta. Pada tanggal 22 Mei 2013 pukul 14.40

WIB.

Wawancara pribadi oleh Johan Laksono, Staf Area Collection. BTN

Syariah Harmoni Jakarta. Pada tanggal 22 Mei 2013 pada pukul 13.40 WIB.