Prospek Ekonomi 2014 dampaknya terhadap Sektor Properti

Aviliani25 November 2013

Ketidakpastian Global: US Tapering vs Shut

Down?

Defisit fiskal Amerika Serikat per Agustus adalah USD147,9 miliar menurundari USD191 miliar pada Agustus 2012. Defisit tersebut menurun hingga 22,56 persen (yoy).

Tingkat inflasi Amerika Serikat per Agustus mencapai 1,5 persen (yoy) menurun dari 2 persen (yoy) pada Juli 2013.

Tingkat pengangguran Amerika Serikat mencapai 7,3 persen menurun dari posisi 7,4 pada Juli 2013 dan menurun signifikan dari 8,1 persen pada Juli 2012

1

2

3

Sepanjang Triwulan II, hanya Jerman dan Perancis yang tidak mengalami kontraksi ekonomi. Pemulihan Uni Eropasemakin lamban karena hanya bertumpu pada kedua negara tersebut.

Mempercepatan penghematan fiskal (fiscal austerity program)

Masalah pengangguran, permasalahan fiskal yang kronis, serta rentannya sektor keuangan, ditengah terbatasnya pengeluaran masyarakat.

Beberapa negara kawasan juga menghadapi ketidakpastian politik yang dapat berdampak negatif pada perekonomian.

Uni Eropa Melanjutkan Konsolidasi

Kebijakan

Proyeksi Pertumbuhan Uni Eropa

Perekonomian China dan India Melambat

ChinaPengetatan likuiditas (menekan ekspansi kredit properti)Menurunnya dukungan ekspansif dari pemerintah daerah karena utang yang tinggi, Upaya rebalancing perekonomian

IndiaMasalah inflasiDefisit fiskalDefisit Current Account Depresiasi nila tukar.

Asumsi APBN 2014

Keterangan 2013 2014

Pertumbuhan 5.8% 6%

Inflasi 8.7% 5.5%

Nilai tukar Rupiah 11.500 10.500-11.500

SPN 7.5% 5.5%

Harga minyak 97 US $/barel 105 US $/barel

Lifting minyak 840.000 870 ribu barel

Lifting Gas 1.240 1.240 Ribu barel

Peranan Sektor Konstruksi di Indonesia

0,44%Peranan terhadap PDB

Triwulan II-2013Sektor

Konstruksi

Pertumbuhan ekonomi Indonesia sepanjang Triwulan II-2013 mencapai 5,81

persen. Sektor konstruksi menyumbang sekitar 0,44 persen.

4.1

5 p

ers

en

Sektor konstruksi

sepanjang Triwulan II-

2013 mencapai 4,15

persen (yoy)

10,33%

PDB

Sektor Konstruksi

mengisi sekitar 10,33

persen terhadap PDB

6

Faktor Yang Memengaruhi Sektor

Properti

Sisi Pendanaan

Sisi Nonpendanaan

1. Sektor perbankan dihadapkan pada risiko mismatch karena proyek-proyek kontruksi berdurasi panjang sedangkan pendanaan perbankan relatif pendek.

2. Suku bunga perbankan relatif tinggi daripada negara lain.

1. Masalah Tata Guna Lahan.2. Iklim Investasi.3. Harga material terutama semen

dan harga baja.4. Harga minyak dunia.5. Nilai Tukar terkait dengan

kandungan impor.6. Permainan tender.

Faktor Yang Memengaruhi Properti/Konstruksi

7

8Karakteristik Properti/Konstruksi

Immobility

propertitidak mudahuntukdipindahkanataudirelokasikan

Heterogenity,

masing-masing properti memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan lainnya

Unliquid

properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam bentuk uang karena hambatan dari pasar properti yang bersifat tidak sempurna

Durability

properti merupakan barang tahan lama yang memiliki waktu penggunaan yang panjang

Legal Complexity

properti sangat terkait dengan aspek legal yang berhubungan dengan hak penguasaan atas properti dan hak tersebut akan berpengaruh pula terhadap nilai properti.

8

Jenis Properti

Properti Berwujud

Real Estate: bentuk fisik tanah dan semua konstruksi yang melekat tetap di atasnya.

Real Property: merupakan keuntungan, kepentingan dan hak yang terdapat dalam kepemilikan real estate.

Personal Property: pada umumnya merupakan barang bergerak, dan tidak melekat secara tetap (konstruksinya) pada real estate atau bagiannya. Contoh: mesin dan peralatannya, furniture, fixture, dsb.

Contoh: Goodwill, hak Patent, Merek Dagang, Hak Cipta, dsb

Properti Tidak Berwujud

9

Masalah Tata Guna Lahan

Tata guna lahan

Awalnya Indonesia telah memiliki UU No.24/1992 tentang Penataan Ruang. Undang-undang ini beraroma untuk mewujudkan ruang kehidupan yang aman, nyaman, produktif dan berkelanjutan.

Ketiadaan tata ruang yang tertata baik, maka tak heran ketimpangan penggunaan lahan untuk industri maupun pertanian begitu tinggi.

Pada sisi lain, kegagalan tata ruang yang terjadi selama ini tergambar dari maraknya bencana banjir dan lonsong, kemacetan lalu lintas di perkotaan, pemukiman yang kumuh, minimnya ruang hijau terbuka di perkotaan hingga ketidakseimbangan perkembangan wilayah.

Sebanyak 81 daerah masih berebut batas wilayah. Bahkan ada daerah yang penyelesaian konfliknya memakan waktu lebih dari 10 tahun.

10

Masalah Tata Guna Lahan

Tata guna lahan

Konflik ini terjadi di 17 provinsi, yaitu Jambi, Kepulauan Riau, Kalimantan Selatan, Kalimantan Tengah, Kalimantan Timur, Riau, Sumatera Utara, Sumatera Selatan, Sumatera Barat, Bengkulu, Gorontalo, Sulawesi Tengah, Sulawesi Tenggara, Sulawesi Barat, Kepulauan Bangka Belitung, Irian Jaya Barat, Maluku Utara, DKI Jakarta, dan Banten.

Konflik disebabkan oleh berbagai faktor termasuk ingin menguasai sumber daya ekonomi serta penduduk daerah lain. Selain itu perebutan daerah juga terkait dengan penerimaan pajak dan Dana Alokasi Umum daerah tersebut serta pendapatan asli daerah.

Berhubungan dengan penggunaan lahan sebagaimana dijelaskan dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 26 Tahun 2008 yang masih adopsi terhadap regulasi ini masih rendah di daerah.

11

Penguatan Peran Sektor Keuangan: Sumber dana Pembiayaan Konstruksi

AsetPerbankan

75,8%

Perbankan masih menjadi pemilik aset utama dalam industri keuangan nasional mencapai 75,8 persen (triwulan II-2012)

40%Rasio M2 terhadap PDB

Rasio Kredit terhadap PDB

60%Financial inclusion

Undisbursed loan

Per Juli 2013 Rp895,74 triliun naik 17,10 persen

(yoy)

33%

12

Kendala Perbankan: Peranan Deposito terhadap DPK

Deposito Mencapai 50 persen DPK

Deposito 1 bulan

mengisi sekitar

50 persen

Dengan kondisi deposito yang lebih dominan menyebabkan bank sulit untuk terlihat

dalam proyek-proyek jangka panja

13

Perkembangan Suku Bunga: Konstruksi + Real Estate, Persewaan dan Jasa Perusahaan -> cenderung menurun

Sumber: Diolah dari Statistik Perbankan Indonesia, 2013

14

Komposisi Pembiayaan Properti Residensial

15

Sumber: Bank Indonesia, 2011

Suku Bunga Indonesia Masih Tinggi = Spread Suku Bunga

Inflasi Suku

Bunga Tinggi

Demand

Pull Inflation

Cost

Push Inflation

Fenomena

Moneter

1. Masalah Bahan Makanan

2. Masalah Energi

3. Masalah Infrastruktur

Jika inflasi tikak teratasi maka masalah suku bunga tidak akan terselesaikan. Inti

masalah inflasi di Indonesia bersumber dari sisi penawaran.

Proyeksi Harga Minyak Dunia

Sumber: Department Energy and Climate Change, 2012

17

Proyeksi Harga Gas

Sumber: Department Energy and Climate Change, 2012

18

Proyeksi Harga Batubara

Sumber: Department Energy and Climate Change, 2012

19

Inflasi Bersumber dari Sisi Penawaran

2020

Harapan Penurunan Suku Bunga

21

Studi Bank Indonesia tentang suku bunga bank

Penurunan suku bunga akan memberikan pengaruh signifikan terhadap kinerja sektor properti. Pada Triwulan III-2010 misalnya, BI menyimpulkan bahwa penurunan bunga kredit berpengaruh signifikan terhadap kemampuan masyarakat untuk mengakses fasilitas KPR.

Sebagian besar pembiayaan perumahan menggunakan KPR

Penurunan suku bunga tersebut menjadi stimulus bagi golongan berpendapatanmenengah ke bawah untuk mengakses KPR. Survei BI pada Triwulan III-2010menyimpulkan bahwa sebagian besar penduduk masih menggunakan fasilitas KPRuntuk memeroleh rumah, mencapai 73% sedangkan sisanya 17,8% konsumen memilihmenggunakan fasilitas pembayaran secara tunai bertahap, dan sebagian kecil (8,3%)dilakukan dalam bentuk tunai (cash keras). Sekitar 80,8% properti residensial yangterjual berupa kecil (tingkat suku bunga KPR 9-12% per tahun).

Spread Suku Bunga di Indonesia = Indikator Dana Mahal

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Timor-Leste 15,86 15,75 14,27 12,31 10,33 10,22 10,20 11,30

Indonesia 5,97 4,57 5,89 5,11 5,22 6,24 5,47 5,85

Brunei Darussalam 4,49 4,46 4,33 4,62 4,80 5,03 5,10 5,27

Singapore 4,86 4,74 4,80 4,96 5,09 5,17 5,21 5,24

Myanmar 5,50 4,71 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00

Thailand 3,92 2,92 4,18 4,56 4,92 4,92 4,64 4,30

China 3,33 3,60 3,33 3,06 3,06 3,06 3,06 3,00

Vietnam 3,88 3,55 3,69 3,05 2,16 1,94 2,96 2,97

Philippines 4,63 4,48 5,00 4,26 5,83 4,45 3,28 2,52

Malaysia 2,95 3,34 3,24 2,95 3,00 2,50 2,00 1,81

Korea, Rep. 1,87 1,48 1,38 1,30 2,17 1,65 1,61 1,70

Sumber: Bank Dunia, 2013, telah olah kembali

Spread suku bunga Indonesia menjadi level tertinggi dibandingkan negara sekawasan.

Pada 2012, spread di Indonesia adalah 5,85 persen.

Stimulus Non Fiskal saat Berinvestasi di China

1. Pasokan Listrik◦ Distribusi listrik berasal dari tiga sumber berbeda dengan sistem dual

feed, yang memastikan ketersediaan dan reliabilitasnya. SIP memiliki pembangkit listrik sendiri, Huaneng Power Plant dan Blue Sky Power Plant, dengan total kapasitas pembangkit 3.600 MW.

2. Pasokan Air◦ Pasokan air bersih diperoleh dari danau Tai. Kualitas air sudah

memenuhi standar nasional dan internasional dengan kapasitas distribusi mencapai 1,1 juta ton per hari.

3. Pasokan Gas◦ SIP mengganti penggunaan gas alami dengan panas hingga melebihi

8000 kcal/m3. Pipa-pipa distribusi siap mendistribusikan beragam jenis gas industri dengan kemurnian yang berbeda pula.

4. Pasokan Uap◦ SIP mendistribusikan pasokan uap mencapai 290 ton per jam dengan

menggunakan metode sentralisasi.

Lanjutan...

5. Pembuangan Sisa Produksi dan Limbah Berbahaya

◦ SIP mengadopsi sistem drainase dan pembuangan. Kapasitas sistem pembuangan mencapai 900.000 ton per hari.

6. Jasa Telekomunikasi

◦ Jaringan telekomunikasi menyediakan beragam jenis layanan meliputi, panggilan IDD, roaming internasional, wireless paging, video/phone, fax, ISDN, LAN, ADSL, DDN, dan lain-lain

7. Jasa Pos

◦ Jasa kurir lokal dan internasional tersedia di SIP.

8. Unit Keamanan

◦ SIP memiliki agen khusus dengan peralatan lengkap untuk menangani kecelakaan industri yang disebabkan oleh bahan kimia dan perusahaan elektronik.

9. Pencegahan Kecelakaan

◦ Supervisi keamanan dan sistem alarm merupakan bentuk pencegahan kecelakaan industri dan juga merupakan sistem kontrol, terdapat juga pusat gawat darurat.

Alur Singkat Pembuatan Badan Hukum di Indonesia

Aturan Kepemilikan Lahan di China

Salah satu elemen yang harus diperhatikan adalah bagaimana menciptakan friendly investment climate. Salah satu misalnya, terkait dengan status kepemilikan lahan, dimana di Indonesia masih menganut sistem lama berupa hak milik, sedangkan di RRT semua tanah adalah milik pemerintah dan investor hanya mendapatkan Hak Guna Bangunan (HGB) selama 70 tahun.

Di Indonesia, jenis hak tanah untuk bisnis menggunakan pendekatan Hak Guna Usaha/HGU, dan dapat diberikan hingga 90 tahun untuk ekonomi khusus dengan tahapan 35 tahun; 35 tahun; dan 20 tahun. Namun, pemberian HGB di China dilakukan sekaligus selama 70 tahun dan cenderung lebih disukai karena lebih efisien.

Berkaitan dengan pro-bisnis, nilai jual RRT di mata investor juga terangkum dari cost doing business terutama pada bagian starting bussines. Bila di Indonesia memerlukan satu sampai tiga bulan untuk memperoleh lisensi bisnis maka di RRT hanya dua sampai tiga minggu. Kondisi tersebut diyakini sebagai dampak positif dari one stop service. Hal yang juga harus diperhatikan adalah bagaimana memperkuat peranan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dalam pengembangan SEZ.

Peluang Investasi Sektor Konstruksi/Properti

Peluang Sektor Konstruksi: Kebijakan Perumahan Rakyat Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah

Kelompok Sasaran

(Rp/bulan)Jenis Penyediaan

Kebijakan Bantuan Perumahan

Terkait Skim Kredit Tidak Terkait Skim Kredit

(I) I < 350.000

Rumah Milik

•Swadaya Pemberdayaan

Ekonomi

1. Mikro kredit untuk

Usaha

2. Kredit Mikro

Perumahan

3. Asuransi/Penjaminan

kredit

1. PSD-Perkim

2. Bahan bangunan

3. Peningkatan kualitas

lingkungan

4. Subsidi O & M

5. Insentif fiskal

6. Sertifikasi Tanah dan IMB

(II) 350.000

= I < 500.000

Rumah Milik

Formal

•Swadaya

Rusunawa Tidak Putih

Biaya

1. Subsidi uang muka

2. Subsidi selisih bunga

3. Kredit Mikro

Perumahan

4. Asuransi/

Penjaminan kredit

5. Subsidi bunga kredit

konstruksi

1. PSD-Perkim

2. Bahan bangunan

3. Peningkatan kualitas

lingk.

4. Subsidi O & M

5. Insentif fiskal

6. Sertifikat tanah dan IMB

28

Program pengentasan kemiskinan Pengembangan usaha ekonomi rakyat dan Khusus Rusunami Pendapatan S/D

Pendapatan Rp 3 juta/bulan

Sumber : Kementeriaan Perumahan Rakyat, 2010

Indonesia Masih Defisit Pembangunan Rumah

Keterbatasan penyediaan rumah.

Selama 2005-2009 pembangunan rumah baru hanya 2,5 juta unit sedangkan pertambahan rumah tangga baru mencapai 3,6 juta. Kementerian Perumahan Rakyat (2010) menjelaskan bahwa kebutuhan rumah tempat tinggal semakin besar, karena sebanyak 555.000 unit rumah masuk dalam kategori rusak berat dan tak layak huni. Tambahan tersebut, kekurangan rumah (backlog) mencapai 7,4 juta per 2009 naik dari 5,8 juta unit pada 2004.

Jumlah Rumah Tidak Layak Huni Masih Tinggi.

Kementerian Perumahan Rakyat (2010) memaparkan pada 2009, terdapat 4,8 juta unit rumah dalam kondisi rusak dimana rumah dengan dua dari tiga struktur dasarnya (dinding, lantai, dan atap) memerlukan perbaikan. Pemaparan data 2008 menjelaskan kondisi rumah penduduk dimana 13,8% berlantai tanah, 12,4% belum dinding permanen, dan 1,2% beratapkan daun.

29

Beberapa Sasaran Strategis Kementerian Perumahan Rakyat 2010-2014

Terlaksana penataan lingkungan permukiman kumuh seluas 655 Ha dengan jumlah penduduk terfasilitasi sebanyak 130.000 jiwa.

Terlaksana pembangunan rumah susun sederhana berupa Rusunawa sebanyak 36.480 unit.

Terlaksana pembangunan Rumah Khusus sebanyak 5.000 unit termasuk rumah sederhana sewa dan rumah pasca bencana.

Terlaksana fasilitasi Pembangunan Rumah Swadaya berupa pembangunan baru sebanyak 50.000 unit.

Terlaksana fasilitasi penyediaan prasarana, sarana, utilitas/PSU Perumahan Swadaya berupa bantuan stimulan PSU Swadaya sebanyak 50.000 unit.

Terlaksana fasilitasi pra-sertifikasi dan pendampingan pasca-sertifikasi lahan dan bangunan rumah bagi MBR sebanyak 30.000 unit.

Terlaksana penyaluran bantuan subsidi perumahan sebanyak 1.350.000 unit.

30

Sumber : Renstra Kementerian Perumahan Rakyat 2010-2014

Kebutuhan Investasi: Distribusi PMA Sektoral

31

PMDN Sektoral

32

Iklim Investasi = Entry Point Investasi

Peringkat Daya Saing Indonesia Cost Doing Business Indonesia

Indonesia masih bermasalah dalam perbaikan kebutuhan dasar investasi seperti biaya memulai usaha (mulai dari waktu dan dana). Hal inilah yang menyebabkan Indonesia menjadi negara yang tidak efisien.

34

Perkembangan Kredit Konsumsi Setelah Kebijakan LTV

Sumber: BI, 2012

LAMPIRAN: Perkembangan Harga Properti

Daya Tarik Bisnis Properti: Jakarta

36

Sumber: Colliers International, 2013

Proyeksi Harga Sewa Kantor Beberapa Kota Utama

37

Sumber: Colliers International, 2013

Proyeksi Residential Capital Values 2013

38

Sumber: Colliers International, 2013

Proyeksi Biaya Sewa Properti (Retail) 2013

39

Sumber: Colliers International, 2013

Proyeksi Nilai Capital Logistics 2013

40

Sumber: Colliers International, 2013

Sekian dan Terima Kasih