prosedur penilaian aset negara

1

PROSEDUR PENILAIAN ASET NEGARA

04/12/23 2

Tujuan Penilaian Aset Publik

• Kepentingan Laporan Keuangan

• Kepentingan untuk Jual / Beli, tukar guling / ruislag, sewa menyewa

• Bangun Operasikan Transfer / Kembalikan (BOT), Bangun Transfer / Kembalikan Operasikan (BOT), Kerjasama Operasi (KSO)

• Kepentingan Pengelolaan Aset (Manajemen Aset)

• Kepentingan Informasi Eksternal

04/12/23 3

Obyek Penilaian Asset Publik

• Berdasar pencatatan pada buku akuntansi yang ada, atau yang dimiliki masing-masing unit (kementerian, badan, dinas dsb)

• Dilakukan review pengelompokan sesuai tujuan penilaian dan standar akuntansi

• Dilakukan review terhadap aspek legal, penguasaan dan/atau kepemilikan

4

KATEGORI ASSET PUBLIK SESUAI KAIDAH INTERNASIONALKATEGORI ASSET KETERANGAN

Asset Operasional Tanah yang termasuk special property Rumah Tinggal Dinas Perumahan Lainnya Bangunan Kantor Sekolah Perpustakaan Gedung Olahraga Golf Mess Museum dan Galery Bengkel Kuburan Tempat Parkir Peralatan Kendaraan Mesin Komputer Perabotan dan Peralatan Kantor

5

…… LANJUTAN

KATEGORI ASSET KETERANGAN

Asset Non Operasional

Asset Infrastruktur

Community Asset

Tanah yang akan dibangun

Komersial Property

Asset Investasi

Asset berlebih (surplus asset)

Jalan Raya

Pelabuhan / Dermaga

Jembatan

Jalan Permanen

Saluran Air

Dan Lain-lain

Halaman dan Taman

Bangunan Bersejarah

Bangunan Kesenian

Museum

Kuburan (hanya tanah)

Sumber diolah dari RICS, 1996

Asset Operasional : asset yang dipergunakan dalam operasional perusahaan / pemerintah yang dipakai secara berkelanjutan atau dan dipakai pada masa datang :

PENGERTIAN

• Dimiliki dan dikuasai / diduduki untuk digunakan / dipakai operasional / perusahaan / pemerintah

• Bukan asset khusus, jika asset khusus yang berupa prasarana dan asset peninggalan sejarah yang dikontrol oleh Pemerintah, tetapi secara fisik tidak harus dihuni untuk tujuan operasional, diklasifikasikan sebagai asset operasional.

Asset Non Operasional : asset yang tidak merupakan bagian integral dari operasional perusahaan / pemerintah dan diklasifikasikan sebagai asset berlebih . Asset-asset berlebih adalah asset non integral yang tidak dipakai untuk penggunaan secara berkelanjutan atau mempunyai potensi untuk digunakan dimasa yang akan datang, dan karena itu bersifat surplus terhadap persyaratan operasional.

7

Community Asset, sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana penggunaan aset tersebut secara terus menerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang terbatas (tidak dapat dialihkan).

Contoh aset ini adalah, museum, kuburan, rumah ibadah dan sebagainya.

Infrastructure Asset, adalah aset yang melayani kepentingan publik yang tidak terkait, biaya pengeluaran dari aset ditentukan kontinuitas penggunaan aset bersangkutan, seperti jalan raya, jembatan dan sebagainya.

Untuk aset-aset yang termasuk Community Asset dan Infrastructure Asset, pada umumnya dapat termasuk ke dalam aset operasional yang berkualifikasi khusus.

Pemisahan Nilai Tanah dan Bangunan untuk Kepentingan SA - BMN dan LKPP

• Tanah;• Mesin dan peralatan;• Gedung dan Bangunan;• Jalan, Jaringan dan Irigasi;• Konstruksi dalam pengerjaan; dan• Asset tetap lainnya

04/12/23 8

PROSEDUR PENILAIAN

04/12/23 9

Pro

ses P

en

ilaia

nBATASAN MASALAH

Identifikasi Obyek

Penilaian

Identifikasi Status/Hak

Tanggal Penilaian

Tujuan Penilaian

Batasan & Asumsi

SURVEY PENDAHULUAN & RENCANA PENILAIANData yang Diperlukan

Sumber Data

KebutuhanTenaga Kerja

Rencana Kerja

PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA

DATA UMUM DATA KHUSUS

Lokasi Ekonomi Objek Penilaian Lain-lain

• Daerah• Kota• Lingkungan• Dll

• Analisa Pasar• Finansial• Pertimbangan Ekonomis • Arah Perkembangan Ekonomi

• Sertifikat, IMB• Tempat/ Kedudukan • Ciri Fisik• Finansial

• Biaya• Penjualan• Sewa• Pengeluaran

PENERAPAN TIGA PENDEKATAN

PENDEKATAN DATA PASAR PENDEKATAN BIAYA PENDEKATAN PENDAPATAN

REKONSILIASI DAN ESTIMASI AKHIR

ANALISIS DAN PENFSIRAN DATA

- Highest and Best Use - Review Pasar Properti - Penyesuaian Terhadap Pendekatan

PENYUSUNAN LAPORAN

INSPECTION CONTROL CHECK LISTPELAKSANAAN PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN

HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN :

1. SEBELUM KE LOKASI

A.Kelengkapan Dokumen.

A.1. SERTIFIKAT A.2. IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN

SHGB Lihat tanggal jatuh tempo Lebih dari 1 (satu) Sertifikat.

Lakukan penggabungan gambar situasi / surat ukur. Hubungan pemilik sertifikat dengan calon debitur.

Tahun Didirikan. Luas Bangunan. IMB terakhir jika renovasi.

A.3. Gambar Bangunan.

A.4. Foto copy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.

A.5. Gambar Situasi (site plan) jika jaminan adalah pabrik.

B. Konfirmasi Waktu Inspeksi.

2. SAAT INSPEKSI KE LOKASI

Cocokan dan catat letak serta perhatikan ukuran panjang x lebar

L E T A K BENTUK TANAH BATAS TANAH

Tusuk SateTepat.Setengah.

Tanah Sudut

Kontur TanahLihat ketinggian tanah terhadap jalan.

SegitigaTrapesiumJajaran GenjangTidak Beraturan

Bersebelahan / Berseberangan atau berjarak tertentu dengan :Rumah IbadahPompa BensinRel Kereta ApiTegangan tinggiSekolahKuburanDibawah jembatan layang

BANGUNAN PEYIMPANGAN BANGUNAN (TIDAK SESUAI IMB)

Penggunaan bangunanRincian penggunaan ruanganKlasifikasi bahan bangunanKondisi

Luas bangunanJumlah lantaiGaris Sempadan Bangunan (GSB)

PENGAMBILAN FOTO Tampak dalam untuk tiap lantai yang memperlihatkan kondisi / kelas bangunannya. Tampak depan yang memperlihatkan bagian depan jaminan, jalan muka serta lingkungan sekitarnya.

DENAH LOKASIDigambarkan akses untuk menuju ke jaminan diambil dari arah jalan utamanya sampai pada letak jaminan serta digambarkan letak dari data-data pembanding untuk rumah / ruko / pabrik yang dijual .

3. INFORMASI LAIN YANG DICARI

1. JALAN MENUJU KE LOKASI - Rusak. - Daerah sepi / terpencil. - Lewat pasar. - Jarak ke lokasi dari jalan utama yang mudah dicapai dengan kendaraan.

2. DAERAH KUMUH - Berada didalam daerah kumuh. - Berdekatan dengan daerah kumuh.

3. TERKENA BEKAS KERUSUHAN / KEBAKARAN / BANJIR

4. KOMPLEK PERUMAHAN / PERTOKOAN / PERKANTORAN / KAWASAN INDUSTRI YANG TELAH DITINGGALKAN DEVELOPERNYA - Fasilitas umum (Fasum) dan Fasilitas Sosial (Fasos)-nya sudah tidak terurus. - Fasilitas umum (Fasum) dan Fasilitas Sosial (Fasos)-nya terurus berkat kerjasama warga.

5. LINGKUNGAN KOMPLEK PERUMAHAN / PERTOKOAN / PERKANTORAN / KAWASAN INDUSTRI MASIH

SEPI - Banyak rumah yang belum / tidak dihuni. - Banyak lahan yang belum dibangun - Banyak rumah yang akan dijual

6. TIDAK MARKETABLE Disebabkan : - Letaknya jauh. - Fasilitasnya kurang. - Tidak strategis - Keamanan lingkungan

7. LUAS AREAL KOMPLEK PERUMAHAN / PERTOKOAN / PERKANTORAN / KAWASAN INDUSTRI Prosentase rumah / pabrik / ruko yang sudah dibangun.

8. PLANING / RENCANA PEMERINTAH (PERIKSA DI DINAS TATA KOTA) - Rencana pelebaran jalan. - Peruntukan. - KDB / KLB

9. MAYORITAS USAHA DISEKITARNYA / KOMERSIAL

10. KELEBIHAN LAINNYA - Hadap Timur. - Hadap Taman, dll.

CATATAN :SETIAP INFORMASI YANG DIDAPAT HARUS DICATAT DALAM LAPORAN PENILAIAN

INSPECTION CONTROL CHECK LISTPELAKSANAAN PENILAIAN MESIN



A. Kelengkapan Dokumen.A.1. Invoice A.2. FakturA.3. KwitansiA.4. Lainnya : - Daftar mesin - Asuransi - Bill of Lading - Packing List



1. Kondisi mesin (terawat / tidak terawat)2. Catat dan cocokkan dengan Invoice / Faktur

1.Nama Mesin2.Merek / Model /Type3.Pabrik Pembuat4.Negara Pembuat5.Tahun Pembuatan6.Kapasitas7.Nomor Seri

3. Apakah mesin tersebut berdiri sendiri atau merupakan satu rangkaian yang tidak dapat dipisahkan

4. Perhatikan tanda-tanda khusus jika jaminan tersebut sudah dijaminkan kepada pihak lain (tanda tersebut berupa peneng berlogo perusahaan pembiayaan yang ditempel pada salah satu bagian dari mesin tersebut).

5. Mengambil gambar foto mesin yang memperlihatkan bagian utama dari mesin tersebut dan jika sudah dijaminkan ke perusahaan pembiayaan lain maka peneng yang menempel juga ikut difoto.

3. INFORMASI LAIN YANG PERLU DICARI

1. Apakah mesin tersebut memiliki nilai jual kembali yang baik.


PENILAIAN BARANG BERGERAK

MENENTUKAN NRC• Objek pembanding tersedia :

NRC dihitung berdasarkan biaya pembuatan/ penggantian objek penilaian dengan objek baru yang sejenis

• Objek pembanding tidak tersedia :NRC dihitung berdasarkan harga perolehan (HP)

NRC = HP x (1+0,1)n

• Jika HP tidak diperoleh :Penilai dapat menetapkan indikasi nilai objek dengan biaya pembuatan/ penggantian baru objek yang paling mendekati NRC

MENENTUKAN NILAI WAJARI = (NRC x (1-P)) x (1

– Kf)

HP mesin tik tahun 2004 sebesar Rp 1.000.000,-, dinilai tahun 2008 dengan kondisi sedang. Harga mesin tik baru Rp 1.460.000,-

I.Harga baru (NRC) : 1.460.000penyusutan : 55%keusangan : 10%I = (NRC X (1-P) x (1-Kf) = 591.300

II. Harga Perolehan : 1.000.000 Umur : 4 tahun

Penyusutan : 55% Keusangan : 10% I = (HPx(1+0,1)n)x(1-P))x (1-Kf) = 592.961

INSPECTION CONTROL CHECK LISTPELAKSANAAN PENILAIAN KENDARAAN



A. Kelengkapan Dokumen.

A.1. BPKB (Bukti Pemilikan Kendaraan Bermotor)

A.2. STNK (Surat Tanda Nomor Kendaraan) untuk mengetahui Jatuh tempo pajak kendaraan

A.3. Faktur Pembelian, dikeluarkan oleh showroom dimana pertama kali mobil tersebut dibeli atau ATPM (Agen Tunggal Pemegang Merek).

A.4. Kwitansi Pembelian (jika pemilikannya tangan kedua)

A.5. Kelengkapan lainnya : - Jika mobil tersebut merupakan mobil import / build up maka harus dilengkapi dengan Formulir (Form) A, B atau C (lihat cara import-nya)



1. Cek fisik kendaraan (apakah terdapat cacat, penyok, lampu / kaca ada yang pecah, dll-nya).

2. Cek kondisi mesin kendaraan.

3. Cek nomor rangka, nomor mesin, nomor polisi, dan warna kendaraan serta cocokan dengan BPKB, atau STNK.

4. Untuk nomor rangka dan nomor mesin harus dilakukan pengambilan bukti gesekan nomornya dan lampirkan dalam laporan penilaiannya.

5. Pastikan bahwa emblem yang melekat adalah benar type / model dari kendaraan yang dinilai.

6. Cek perlengkapan kendaraan dan perhatikan apakah masih merupakan perlengkapan standar atau tambahan (radio, tape, ac, velg racing, ban radial, dll.).

7. Mengambil gambar foto kendaraan, terdiri dari 4 (empat) bagian :Tampak bagian depan dan samping kirTampak bagian belakang dan samping kananBagian dalam kendaraan (interior / dashboard)Mesin

3. INFORMASI LAIN YANG PERLU DICARI

1. Nilai jual kembali dari kendaraan tersebut, nilai jual yang baik maupun tidak.


Ilustrasi Penilaian Mobil dgn 3 Pendekatan PenilaianPendekatan Biaya

Harga mobil Toyota Sedan baru yg spesifikasi mirip pd th 2006 (VIOS 1.5) bru

Rp. 157 jt

Umur Efektif 2006 – 1996 = 10 th

Penyusutan grs lurus

(10/15) x 100% = 66,7%

Nilai Pasar th 2006?

Rp. 157 jt x (100%-66,7%)

Rp. 157 jt x 33,3% = Rp. 52.280.000

Pendekatan Perbandingan Data Pasar

I. Penawaran mobil 1995

Rp. 75.000.000 x 75%= Rp. 56.250.0000

II. Penawaran 1996 Rp. 75. 000.000 x 80%

= Rp. 60.000.000

III. Penawaran 1996 Rp. 70.000.000 x 80%

=Rp. 56.000.000

Nilai psr mbl th 1996 Rp. 57.000.000,-

Pendekatan Pendapatan

Pendapatan sewa Mobil 1 thn

Rp. 150 rb x 365 hr x 40 % =Rp. 21.900.000

Biaya operasional 40% Rp. 21.900.000 x (100%-40%)

= Rp. 13.140.000

Umur Efektif 2006 – 1996 = 10 th

Tingkat imbal balik (return) = Suku bunga kredit 25%

Rp. 13.140.000 x (1/25%) =Rp.52.560.000

Mobil

Thn 1996, Silver Metalik, Transmisi Manual, 1600cc, Stnk 10/2006, Power Window, Central Lock, Alarm,

Tape & Radio, Terawat Baik, Atas Nama Sendiri, Pemakai Langsung,

Berapa Nilai Pasar pada th 2006?

Perbandingan Penglihatan (Visual Comparison)

Laporan Sederhana (Form Report) Laporan Tertulis (Letter Report) Laporan Lengkap (Narrative Report)

23

24

ISI LAPORAN PENILAIAN

1. Alamat yang dituju2. Penugasan dan Asumsi Khusus3. Tujuan Penilaian4. Tanggal Penilaian5. Dasar Penilaian6. Asumsi-asumsi7. Identifikasi Properti dan Deskripsi8. Informasi terkait lainnya9. Opini tentang Nilai10. Tanggal Laporan11. Lampiran-lampiran

04/12/23 25

prosedur penilaian aset negara

Documents