BAB 5MATEMATIKA PENILAIANMatematika yang terdapat dalam kebanyakn proses penilaian adalah relatif terbatas dan sederhana serta untuk memudahkan dalam praktek lapangan biasanya telah tersedia tabel-tabel penilaian. Dalam prakteknya, swetiap perhitungan yang dibuat oleh seorang penilai adalah melibatkan teori bunga berganda. Dasar teori ini menyatakan bahwa jika uang diinvestasikan, maka uang tersebut akan menghasilkan bunga, dan sekiranya bunga ini dicampur dengan modal awal tadi, maka pada tahun berikutnya akan menghasilkan bunga lagi. Pada dasarnya konsep matematik dalam penilain investasi dapat dibagi menjadi 3 bagian yaitu perhitungan bunga tunggal, perhitungan bunga berganda, perhitungan pembayaran angsuran. Dalam semua perhitungan yang akan disajikan adalah berdasarkan pada unit satuan Rp 1,00 (unit satu rupiah) dan beberapa singkatan atau notasi yang dipakai adalah sebgai berikut :i = bunga pertahun (dalam bentuk %)n = jangka bunga diterima/lamanya investasis = Singking Fund atau sebagian uang yang dikumpulkan pada tiap-tiap tahun untuk mendapatkan modal Rp 1,00 setelah selesai tempo yang ditentukan dengan tingkat pengembalian secara bunga berganda.1. PERHITUNGAN BUNGA TUNGGAL1.1 Jumlah Rp 1 (Compound Amount atau (F/P,i,n))Angka yang diperoleh dari perhitungan ini merupakan jumlah yang terkumpul diakhir jangka waktu n jika Rp 1,00 diinvestasikan dengan tingkat bunga i% setahun diawal tahun pertama. Sehingga pada akhir tahun ke-1, investor akan menerima modalnya kembali sebesar (1+i), dan pada akhir tahun ke-2 sebesar (1+i)+(i(1+i) = (1+i)2, dan pada akhir tahun ke-n sebesar (1+i)n. Dan perhitungan diatas dapat dirumuskan sebagai berikut :(F/P,i,n) = (1+i)nContoh : Jika Rp 1.000.000 disimpan di bank selama 5 tahun dengan suku bunga 8% setahun, maka jumlah uang yang tersimpan di akhir jangka waktu tersebut adalah :

Jumlah yang terkumpul = Rp 1.000.000 x (F/P,8%,5)Rp 1.000.000 x (1+0,08)5Rp 1.469.328,00Tabel jumlah Rp 1,00 (F/P,i,n) yang dibuat mengambil asumsi bahwa bunga berganda diterima sekali pada tiap-tiap tahun, tetapi kerapkali bunga berganda itu diterima setiap 6 bulan sekali, 3 bulan sekali, 1 bulan sekali atau secara bunga harian. Untuk menyelesaikan maslaah ini, maka rumus jumlah Rp 1,00 diatas dapat dimodifikasi sebagai berikut :a) Jika bunga berganda diterima setiap 6 bulan sekali maka : (F/P,i/2,2n) = (1+i/2)2nb) Jika bunga berganda diterima setiap 3 bulan sekali, maka : (F/P,i/4,4n) = (1+i/4)4nc) Jika bunga berganda diterima setiap k (frekuensi pembayaran bunga dalam satu tahun), maka : (F/P,i/k,kn) = (1+i/k)kn1.2 Nilai Kini Rp 1 (Present value atau (P/F,i,n))Nilai kini Rp 1 adalah menunjukkan jumlah yang seharusnya diinvestasikan pada hari ini, untuk mendapatkan Rp 1 di akhir tahun ke-n dengan kadar bunga 1% pertahun. Nilai kini Rp 1 dapat dirumuskan : = = Tabel nilai kini Rp 1 biasanya digunakan utnuk mencari nilai pada masa sekarang terhadap modal atau pendapatan yang akan diterima pada masa yang akan datang. Contoh : Sejumlah Rp 15.000.000 diperlukan 5 tahun mendatang untuk melaksanakan renovasi rumah, maka jumlah uang yang harus disimpan pada hari ini di bank adalah (jika suku bunga tabungan 10% pertahun) :Jumlah yang harus disimpan = Rp 15.000.000 x (F/P,10%,5)=Rp 15.000.000 x (1/(1+0,1)5)=Rp 9.313.8001.3 Jumlah Rp 1 Setahun (Series Compound Amount atau (F/A,i,n))Jumlah Rp 1 setahun menujukkan jumlah yang terkumpul diakhir jangka waktu n tahun jika Rp 1 diinvestasikan di akhir tiap-tiap tahun dengan tingkat bunga 1%. Jadi, jumlah uang yang terkumpul diakhir tahun ke 1 adalah Rp 1 dan Rp 1 + (1+i) pada akhir tahun ke 2 serta pada akhir tahun ke-n sebesar Rp 1 + (1+i) + (1+i)2 + ..... + (1+i)n-1. Untuk menyederhanakan perhitungan maka melalui perhitungan progesi geometrik diperoleh formulasi sebagai berikut :(F/A,i,n) = = Contoh sejumlah Rp 350.000 disimpan di bank tiap-tiap akhir tahun selama 12 tahun dengan suku bunga 7,5% setahun, maka jumlah uang terkumpul diakhir masa tersebut adalah :Jumlah yang terkumpul = Rp 350.000 x (F/A, 7,5%, 12)Rp 350.000 x 18.42373Rp 6.448.305

1.4 Dana Pengganti Tahunan (Sinking Fund atau (A/F,i,n))Perhitungan dana pengganti tahunan memberi pengertian mengenai jumlah yang seharusnya diinvestasikan tiap-tiap tahun dengan kadar bunga 1% setahun untuk memperoleh jumlah Rp 1. Secara matematis dirumuskan :DPT = = = Contoh Pak Amir mempunyai rumah di condong catur sleman. Beliau merencanakan untuk melaksanakan perbaikan rumah dan sedikit renovasi pada 4 tahun yang akan datang bdengan biaya sekitar Rp 7.500.000. Maka jumlah uang yang harus disimpan tiap-tiap tahun untuk rencana tersebut (jika suku bunga 9%) adalah :Jumlah yang harus disimpan/tahun = Rp 7.500.000 x (A/F,9%,4)=Rp 7.500.000 x 0,218669= Rp 1.640.018Cross check :Jumlah Tahunan yang disimpanRp 1.640.018(x) (F/A,9%,4) 4,573129Modal yang diperlukanRp 7.500.000

1.5 Penegmbalian Modal (Capital Recovery atau (A/P,i,n))Pengembalian modal menunjukkan jumlah yang dapat diperoleh kembali sebagai pengembalian modal pada tiap-tipa penghujung tahun jika Rp 1 diinvestasikan pada saat ini pada tingkat bunga i% selama n tahun. Secara matematis, pengembalian modal ini dapat dirumuskan sebagai berikut :(A/P,i,n) = = Contoh untuk menutup modal yang dikeluarkan untuk menjalankan usahanya, maka pak badu menginvestasikan uangnya sebesar bRp 10.000.000pada tingkat bunga 10% utnuk jangka waktu 8 tahun dengan harapan setiap tahun dapat tersedia dana untuk menutup modal yaitu sebesar :Jumlah yang diterima setiap tahun =Rp 10.000.000 x (A/P,10%,8)=Rp 10.000.000 x 0,1874440= 1.874.4401.6 Anuiti (Year Purchase atau Annuity atau (P/A,i,n))Anuiti dikenal juga dengan annuity atau series present worth menunjukkan nilai pada masa kini ke atas penerimaan Rp 1 diakhir tiap-tiap tahun selama n tahun dengan tingkat bunga sbesar i% setahun. Secara matematis dapat dirumuskan sebagai berikut :(P/A,i,n) = Contoh : Pak Amat setiap tahun menerima kompensasi sebesar Rp 7.500.000 selama 20 tahun atas penggunaan tanahnya oleh perusahaan X. Jika uang kompensasi tersebut diterima selurwuhnya pada hari ini, maka jumlah kompensasi yang harus dikeluarkan oleh perusahaan X adalah sebesar (apabila tingkat bunga bank 10% setahun) :Besarnya kompensasi = Rp 7.500.000 x (P/A,10%,20)=Rp 7.500.000 x 8,51356=Rp 63.851.700

1.7 Anuiti Keabadi (Year Purchase in Perpetuity atau (P/A,i,~))Konsep ini dilakukan untuk menilai pada masa kini atau masa sekarang atas penerimaan Rp 1 yang diterima diakhir tiap-tiap tahun sampai batas waktu yang tidak terbatas (selama-lamanya)YP = = Jadi jika n = ~, maka NK atau PV = menedekati 0. Hal ini bisa dibuktikan melalui perhitungan sebagai berikut :TahunNK @ 10%100,38554300,05731600,00328900,000191200,00001Dari analisis diatas maka dapat disimpulkan bahwa jika jangka waktu bertambah panjang maka angka NK Rp 1 bertamabah kecil, yaitu mendekati 0, sehingga secara matematis dapat dirumuskan :YpinPerp = = = Contoh : Pak Badu menerima uang sewa ini dari tanahnya sebesar Rp 1.500.000 setahun, dimana tanah ntersebut adalah tanah hak milik yang dapat dimiliki selamanya. Pak Ali bersedia membeli tanah tersebut dengan harga sebesar nilai sewa tanah tersebut sampai tahun tak terhingga. Berapa jumlah yang harus dibayar Pak Ali, jika tingkat bunga kompaun diperkirakan sbesar 8% setahunNilai Modal =Jumlah pendapatan bersih/th x (P/A,8%,~)=Rp 1.500.000 x (1/0,08)=Rp 1.500.000 x 12,5=Rp 18.750.0001.8 Anuiti Keabadi Tertangguh (Yearpurchases in Perp. Rev)Konsep ini mempunyai maksud besarnya nilai modal pada saat ini (bila dinilaisekarang) dari pendapatan Rp 1 yang diterima tiap-tiap akhir tahun dalam jangka waktu selamanya, tetapi baru dapat diterima setelah tempo n tahun sekali. Secara matematik konsep ini diterangkan sebagai berikut :YpinPerp. Re v = = Contoh : A akan menerima pendapatan bersih dari sewa sebuah rumah sebesar Rp 10.000.000 setahun setelah selesai tempo kontrak yang sekarang ini sedang berjalan dan kurang 7 tahun lagi dengan nilai sewa Rp 7.000.000 setahun. Jika tingkat bunga 8%, maka nlai modal dari properti yang dimiliki A tersebut adalah :Tempat Kontrak-1Pendapatan sewa bersih pertahunRp 7.000.000(x) YP untuk 7th @8% atau (P/A,8%,7)5,206367Rp 36.444.590Kontrak Habis (Kembali Kepada Pemilikan Kekal)Pendapatan sewa bersih pertahunRp 10.000.000(x) YP in Perp. Rev. Untuk 7 th @ 9%6,07816Rp 60.781.600Nilai ModalRp 97.226.1902.PERHITUNGAN BUNGA BERGANDA (DUAL RATE CALCULATION)Dalam perhitungan ini terdapat 2 macam tingkat bunga yaitu sebuah tingat bunga yang fungsinya mengumpulkan dan satu lagi tingkat bunga yang berfungsi sebagai imbalan investasi. Perhitungan ini digunakan untuk mendapatkan nilai pada masa kini (present value) atas penerimaan Rp1 yang diterima akhir tiap-tiap tahun selama n tahun dengan tingkat bunga i% setahun serta mempertimbangkan juga tambahan utnuk memperoleh kembali modal setelah n tahun. Hal tersebut perlu dipertimbangkan karena untuk investasi jangka waktu tetap, diakhir masa investasi tersebut investor tidak lagi memperoleh pendapatan apa-apa. Oleh karena itu dalam konsep bunga berganda ini diandaikan investor menyimpan dalam bentuk suatu tabungan sebagai dana pengganti modal (sinking fund).

2.1Years Purchase Double Rate (P/A,i,isf,n)Rumus untuk Nilai Kini Rp 1 setahun bunga berganda adalah :(P/A,i,isf,n) = = Dimana : i = tingkat bunga hasil investasi sebagai remunerativeDPT = tabungan untuk mengganti modal dengan menggunakan bunga pengumpul (accumulative rate)Contoh : Beberapa nilai modal atas pendapatan yang diterima selama 20 tahun dari suatu pengelolaan terhadap sebidang tanah pertanian, jika pendapatan setahunnya adalah Rp 5.000.000. Pihak investor memerlukan tingkat bunga pengembalian investasi sebesar 8 % dan tingkat bunga bagi dana pengganti tahunan atas modalnya sebesar 3%Nilai Modal = Jumlah pendapatan bersih pertahun x (P/A,i,isf,n)=Rp 5.000.000 x (P/A,8%,3%,20)=Rp 5.000.000 x 8,53128 = Rp 42.656.400Cross CheckImbalan/keuntungan atas modal yang diinvestasikan adalah sebesar : 0,08 x Rp 42.656.400 = Rp 3.412.512Sedangkan jumlah pendapatan bersih setahun adalah Rp 5.000.000Jadi sisa untuk DPT adalah : Rp 5.000.000 Rp 3.412.512 = Rp 1.587.448Dari hitungan diatas mengandung arti bahwa Rp 1.587.448 dari Rp 5.000.000 sebenarnya diinvestasikan atau disimpan selama 20 tahun dengan tingkat bunga 3% utnuk mendapatkan modal Rp 42.656.4002.2Years purchase Double Rate With Tax (P/A,i,isf,n,tax)Nilai Kini Rp 1 setahun berpajak adalah sama seperti Nilai Kini Rp 1 setahun dwibunga tetapi pajak (tax) dikenakan atas dana pengganti tahunan. Secara matematis, konsep ini dirumuskan sebagai berikut :(P/A,i,isf,n,tax) = = Dimana : tax : 1/(1-X), dimana X adalah persentase pengenaan pajak penghasilanContoh : Berapa nilai modal dari suatu pendapatan sebesar Rp 4.000.000 setahun selama 15 tahun dengan tingkat bunga investasi sebesar 9% dan tingkat bunga bagi DPT sebesar 3% serta pajak yang dikenakan atas DPT sebesar 40%Nilai Modal=Pendapatan Bersih setahun x (P/A,i,isf,n,tax)=Rp 4.000.000 x (P/A,9%,3%,15,40%)=Rp 4.000.000 x 5,56759 = Rp 22.270.3602.3Anuiti Rp 1Anuiti Rp 1 dikenal juga sebagai Kesetaraan Tahunan dimana adlaah menunjukkan pendapatan yang diperoleh untuk jangka waktu n tahun setelah Rp 1 diinvestasikan dengan tingkat bunga i% setahun dan tingkat bunga DPT sebesar is% untuk mendapatkan kembali modal Rp 1 tersebut pada akhir jangka waktu tertentu. Secara matematis dirumuskan :Anuiti Rp 1 = i + DPT = i + Contoh : A membeli sebuah usaha atau bisnis yang bergerak di bidang jasa. Bisnis tersebut mempunyai sisa izin usaha selama 10 tahun dan dibeli dengan harga Rp 20.000.000. A merencanakan bahwa setiap tahunnya ia akan mendapat return sebesar 7% sebagai imbalan dari modal yang diinvestasikan serta 3% sebagai tingkat bunga DPT. Jadi pendapatan yang dapat diperoleh A dari bisnis tersebut setiap tahunnya utnuk mendapatkan kembali modalnya dalam jangka waktu 10 tahun adalah :Pendapatan bersih pertahun =Nilai modal yang diinvestasikan x Anuiti Rp 1=Rp 20.000.000 x (Anuiti Rp 1,7%,3%,10)=Rp 20.000.000 x 0,15723 = Rp 3.144.600Anuiti Rp 1 dapat juga didasarkan kepada tingkat bunga tunggal. Hal ini bermakna DPT terkumpul dengan tingkat bunga yang sama dengan tingkat bunga yang ditentukan bagi penanaman modal. Keadaan ini dapat dicontohkan melalui perhitungan sebagai berikut :Pendpaatan Bersih Setahun =Rp Rp 20.000.000 x (Anuiti Rp 1, 7%, 10)=Rp Rp 20.000.000 x 0,14238 = Rp 2.847.6003.PEMBAYARAN ANGSURAN PINJAMAN DAN PENYUSUTAN3.1Angsuran PinjamanKonsep ini menujukkan jumlah angka yang sama yang harus dibayar setiap bulan utnuk mengembalikan setiap Rp 1 modal yang dipinjam selama n tahun dengan menggunakan tingkat bunga tertentu (baik bunga tunggal maupun bunga berganda). Rumus dari pembayaran angsuran pinjaman ini adalah :Angsuran/bulan = Contoh : Berapa angsuran yang harus dibayar tiap bulan untuk membayar pinjaman (yang melibatkan gadai barang) sebesar Rp 30.000.000 selama 15 tahun dengan bunga berganda sebanyak 11%Angsuran per bulan=Modal yang dipinjam x (i + DPT)/12=Rp 30.000.000 x 3.2Penyusutan NilaiPenyusutan nilai yang dimaksud adalah penyusutan nilai dengan menggunakan hitungan bunga majemuk yang bernilai negatif. Penyusutan nilai dengan menggunakan hitungan bunga majemuk negatif ini berlainan dengan penyusutan secara ggaris lurus, karena penyusutan dilakukan secara berperingkat. Rumus penyusutan adlah :D = P (1-i)nDimana : D adalah nilai setelah penyusutan, dan P adalah nilai baru dan i adalah tingkat penyusutanContoh : Sebuah mesin dibeli dengan harga Rp 7.000.000. jika diperkirakan persentase tiap tahunnyy6a 8% maka nilai mesin tersebut setelah 5 tahun adalahNilai Setelah disusutkan = Rp 7.000.000 x (1-0,08)5= Rp 7.000.000 x (0,92) 5 = Rp 4.613.570

BAB 8PENILAIAN TANAH/TAPAK1.TEORI PENILAIAN TANAH1.1Konsep-konsep dan Prinsip-prinsip NilaiAntisipasi, perubahan, penwaran dan permintaan, substitusi dan keseimbangan adalah prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi mengandung pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan yang akan diterima pada masa yang akan datang. Penwaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu cenderung untuk seimbang, jika penawaran turun dan permintaan tetap stabil maka harga akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam jangka pendek. Prinsip substitusi menujukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Sedangkan prinsip keseimbangan juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika terjadi perubahan terhadap elemen-elemen mempengaruhi keseimbangannya.1.2Definisi dari Masalah PenilaianPada awal tugas penilaian, seorang penilai mengidentifikasi properti yang akan dinilai dan menetapkan tanggal penilaian, tujuan penilaian, definisi tiap jenis nilai yang dipilih dan batasan-batasan masalah yang semuanya dinyatakan dalam laporan penilaian. Tahap selanjutnya yang dilakukan penilai adalah memilih dan menganalisis data pembanding. Penilai juga perlu mengidentifikasi semua hak-hak yang melekat pada properti, batasan-batasan undang-undang, karakteristik fisik dan penegmbangan-pengembangan yang ada diatas tapak.1.3Hak-hak dalam Properti dan Kontrol-Kontrol PublikDalam melakukan penilain tanah, penilai perlu memfokuskan penilaiannya pada hak-hak yang melekat pada properti, termasuk hak atau izin membangun, menyewakan kepada orang lain, menanami, menambang, mengubah topografi dan untuk penggunaan tertentu. Oleh karena penwaran tanah tidak dapat mengimbangi laju permintaan tanah, maka pemerintah mengatur bagaimana tanah dapat digunakan atau dikembangkan. Kebanyakan tiap wilayah kota atau kabupaten mempunyai beberapa bentuk peraturan zoning yang menentukan pengembangan baru mengenai apa yang dapat diletakkan di atas sebidang tanah, bahkan sekarang ini peraturan tersebut tertuang dalam master plan yang menentukan tujuan pengembangan dlam jangka panjang.1.4Karakteristik Fisik dan Pengembangan TapakKarakteristik-karakteristik fisik, utilitas yang tersedia dan pengembangan-pengembangan diats tapak dari suatu tanah mempengaruhi kegunaan dan nilainya. Karakteristik fisik sebidang tanah yang harus dipertimbangkan oleh seorang penilai meliputi ukkuran bentuk tanah, lepar depan, topografi dll. Ketersediaan utilitas seperti air, saluran air kotor, listrik dll juga mempengaruhi kegunaan dan potensi pembangunan atas sebidang tanah. Fasilitas tersebut mungkin disediakan oleh offsite facilities seperti PAM, listrik dsb. Sebidang tanah menjadi sebuah tapak ketika dilakukan penegmbangan (baik offsite maupun onsite improvement) dan menjadikan tanah siap digunakan untuk tujuan tertentu.1.5Penggunaan Tertinggi dan TerbaikPenentuan nilai tanah harslah memepertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut. Bahkan untuk tanah yang telah dilakukan pengembangan, nilai tanah juga harus didasarkan atas penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai tanah kosong dan siap untuk dibaangun menjadi sebuah penggunaan yang terbaik secara ekonomi. Penggunaan tertinggi dan terbaik juga dipengaruhi oleh seberapa besar pengembangan-pengembangan yang ada menambah atau mengkontribusi nilai properti. Tanah dikatakan pemilik nilai, sedangkan pengembangan adalah mengkontribusi nilai. Jika pengembangan tidak lagi memberi kontribusi nilai maka memberi indikasi perlunya dilakukan pembongkaran bangunan.2.TEKNIK PENILAIAN TANAHTerdapat 6 teknik atau prosedur yang digunakan untuk menilai tanah. Keenam prosdur diatas diturunkan dari ketiga dasar pendekatan nilai. Berikut adalah 6 prosedur tersebut :2.1Perbandingan PenjualanPendekatan ini digunakan untuk menilai tanah kosong atau tanah yang dipertimbangkan sebagai tanah kosong untuk tujuan penilaian. Dengan metode ini, terhadap penjualan-penjualan atas sebidang tanah yangs erupa dilakuakan analisis perbandingan dan penyesuaian untuk menghasilkan indikasi nilai untuk tanah yang akan dinilai. Proses perbandingan didasarkan atas analisis kesamaan dan ketidaksamaan dari kedua bidang tanah tersebut. Data yang dikumpulkan penilai biasanya berasal dari data aktual penjualan dan dari penawaran, listing atau pembaharuan sewa yaitu dengan mengidentifikasi persamaan dan perbedaan dalam data, meranking data sesuai dengan relevansinya dan melakukan penyesuain harga jual dari properti pembanding dengan mempertimbangkan ktidak samaan karakteristik dengan tanah yang dinilaiUmumnya, penyesuaian-penyesuaian yang terpisah dilakukan untuk membandingkan harga jual untuk setiap unit perbandingan. Pembanding yang sering dilakukan biasanya meliputi penyesuaian untuk jenis hak propperti, pendanaan, penjualan serta kondisi pasarnya yang dibuat sebelum dilakukannya penyesuain untuk lokasi dan karakteristik fisik. Semua penyesuain yang tertuang dalam laporan penilaian seharusnya dinyatakan logis dan mudah dipahami2.2AlokasiMetode alokasi adalah metode penilaian tanah yang didasarkan atas prinsip keseimbangan dan berkait dengan konsep kontribusi. Prosedur dari metode ini didasarkan atas kesamaan ratio antara nilai tanah dan nilai penhembangannya untuk suatu penggunaan khusus dari suatu properti pada suatu lokasi tertentu. Metode alokasi adalah kurang konklusif untuk diterapkan daripada prosedur lain, tetapi ini lebih berguna ketika data transaksi pembanding tidak tersedia.2.3EkstraksiMetode ekstraksi adalah metode yang berbeda dengan metode alokasi yang mana nilai tanah adalah ekstraksi (hasil penurunan) dari harga jual dari properti yang telah dikembangkan dengan mengurangkan kontribusi yang dihasilkan dari pengembangan tersebut, yakni diestimasi dari biaya pembuatan baru bangunan yang telah disusutkan, dan nilai sisanya menunjukkan nilai tanah. Estimasi nilai tanah yang dihasilkan melalui metode ekstraksi dapat digunakan bersama dengan data yang terkumpul dan penjualan tanah kosong dalam perbandingan penjualan. Namun, indikasi nilai yanag diturunkan dari teknik ini umumnya kurang meyakinkan karena assessment ration yang dihasilakan mungkin tidak dapat diandaikan dan metode ekstraksi tidak mencerminkan pertimbangan pasar.2.4Pembagian Pembangunan (Subdivision Development)Metode pembagina pembangunan digunakan ketika pembagian dan pembangunan menunjukkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah bidang ynag dinilai dan data-data penjualan dari tiap-tiap kapling tanah tersedia. Analisis pembagian pembangunan biasanya digunakan untuk tanah-tanah industri, perumahan, dan tanah rekreasi. Seorang penilai memulai untuk menganalisis pembagian pembangunan melaui penentuan jumlah dan ukuran kapling yang tercipta dari tanah yang dinilai baik secara fisik, undang-undang maupun secara ekonomi. Analisis perbandinganpenjualan dari kapling yang telah selesai selanjutnya dilakukan setelah melakukan penyesuain terhadap perbedaan-perbedaan dariperbandingan penjualan, penilai mengestimasi harga jual yang paling sesuai untuk kapling tersebut dan periiode perbandingan yang paling memungkinkan. Semua biaya, baik langsung maupun tidak langsung yang terkait dnegan pengembangan dan pemasaran harus dikurangkan dari umlah haraga penjualan yang direncanakan.2.5Nilai Sisa TanahTeknnik tanah residu mungkin juga digunakan utnuk mengestimasi nilai tanah ketika data-data penjualan atas bidang-bidang tanah kosong yang sejenis tidak tersedia. Teknik didasarkan atas prinsip-prinsip keseimbangan dan berkait dengan konsep kontribusi. Teknik tanah residu dapat digunakan utnuk mengestimasi nilai tanah ketika:a) Nilai bangunan diketahui atau dapat diestimasi secara akuratb) Kestabilan, pendapatn bersih operasi setiap tahun dari properti diketahui atau dapat diestimasic) Properti capitalization rate dari tanah dan bangunan dapat dipisahkan dari pasarUntuk menerapkan teknnik residual, seorang penilai pertama-tama perlu untuk menentukan apakah pembangunan tersebut secara aktual atau hypotecil mencerminkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah, kemudian menetapkan pendapatan operasi bersih pertahun dari properti yang diperoleh dari sewa pasar dan pembelanjaan operasi pada tanggal penilaian. Kemudian penilai menghitung seberapa besar proporsi pendapatan dan bangunan dan kemudian mengurangkannya dengan total pendapatan bersih dan sisanya dikapitalisasikan dengan rate tetentu untuk mendapatkan nilai tanah.

2.6Kapitalisasi Sewa DasarSewa dasar tanah dapat dikapitalisasi dengan suatu rate yang sesuai dengan nilai pasar tanah. Sewa dasar tanah dibayar untuk hal penggunaan dan penempatan tanah yang sesuai dengan ketentuan dari penyewaan tanah. Tingkat kapitalisasi yang diturunkan dari rate pasaran digunakan untuk mengkonversi sewa dasar tanah ke dalam estimasi nilai pasar, yaitu dengan mengalikan nilai sewa dasar tanahper tahunnya dengan tingkat pengkapitalisasi yang sesuai. Hasil pengkapitalisasian itulah menujukkan besarnya estimasi nilai tanah. Prosedur ini sangat berguna ketika analisis dari data pembanding dari tanah yang disewakan mengindikasikan range sewa dan tingkat kapitalisasinya.

BAB 9PENDEKATAN PERBANDINGAN PENJUALANDalam pendekatan perbandingan penjualan, nilai pasar diestimasi melalui perbandingan subjek properti dengan properti lain yang sejenis yang telah terjual atau telah terjadi penawaran jual-beli. Dasar pemikiran utama dari pendekatan perbandingan penjualan adalah bahwa nilai pasar dari properti adalah terkait langsung dengan harga properti pembanding pada pasar kompetitif.1.PRINSIP-PRINSIP YANG BERKAITANBeberapa prinsip-prinsip penilaian properti yang terkait denagn penerapan pendekatan perbandingan penjualan antara lain meliputi prinsip-prinsip sebagai berikut :a) Penawaran dan PermintaanHarga properti adalah ditentukan oleh pasar, takni dihasilkan dari negosiasi antara penjual dan pembeli. Untuk mengestimasi permintaan, penilai mempertimbangkan jumlah pengguna potensial dari suatu properti tertentu, kekuatan beli, selera dan preferensinya. Untuk menganalisis penawaran, penilai berfokus pada properti-properti yang tersedia yang belum terjual atau kosong baik yang masih dlaam konstruksi maupun dalam perencanaan.b)SubstitusiPrinsip substitusi menyatakan bahwa nilai dari suatu properti cenderung utnuk ditentukan oleh harga yang seharusnya dibayar utnuk mendapatkan properti pengganti dengan utilitas yang serupa. Jadi berdasarkan prinsip ini, bila tterdapat 2 properti yang serupa dan sejenis baik dari segi ukuran, desain, kegunaan dan lokasi, maka properti yang mempunyai harga penawaran yang paling murah yang akn dipilih terlebih dahulu.c)KeseimbanganKekuatan penawaran dan permintaan cenderung menuju keseimbangan dalam pasar, tetapi keseimbangan absolut hampir tidak pernah terpenuhi. Keseimbangan antara permintaan dan penawaran berubah setiap waktu. Aspek lain dari prinsip ini adalah bahwa hubungan antara tanah dan pengembangnyadan hubungan antar sebuah properti dengan lingkungannya keduanya haruslah seimbang untuk mencerminkan nilai pasarnya yang aktual.d)EksternalitasEksternalitas disini menujukkan bahwa properti sangat dipengaruhi oleh faktor-fakyor di luar properti seperti faktor lingkungan, peraturan dan hal-hal khusus lainnya. Pengaruh eksternal tersebut dapat bersifat positif ataupun negatif dalam mempengaruhi nilai properti.2.PENERAPAN DAN BATASAN-BATASANDalam penerapan pendekatan ini terdapat kondisi dan batasan-batasan tertentu yang menjadi syarat bahwa pendekatan tersebut dapat diaplikasikan secara akurat. Bebrapa hal berkaitan dengan penerapan dan batasan-batasan penerapan pendekatan ini adalah sebagai berikut : Pendekatan perbandingan penjualan dapat diterapkan utnuk semua tipe kepentingan riil properti ketika terdapat data transaksi-transaksi terkini yang cukup utnuk menginditifikasikan pola nilai di pasar Ketika jumlah transaksi pasar tidak mencukupi, penerapan pendekatan perbandingan penjualan mungkin terbatas, terutama untuk properti khusus yang jarang diperjualbelikan di pasar seperti pelabuhan, lapangan udara, museum. Ketika kondisi ekonomi berubah secara cepat, kegunaan dari pedekatan perbandingan penjualan mungkin terbatas. Pendekatan perbandingan penjualan mempunyai daya penerapan yang tinggi dan meyakinkan ketika tersedia data yang mencukupi Penilaian untuk properti yang menghasilkan pendapatan biasanya menyangkut analisis detail mengenai pendapatan, pembelanjaan, rate, dan faktor-faktor lain yang merupakan bagian dari pendekatan kapitalisasi pendapatan utnuk penilaian.3.DATA-DATA YANG DIPERLUKAN DAN SUMBER-SUMBERNYAUntuk menerapkan pendekatan perbandingan penjualan, seorang penilai perlu mempertimabangkan data-data penjualan, kondisi penawaran properti yang sejenis, larangan-laangan khusus yang melekat pada hak atas properti, banyaknya properti-properti yang menjadi pesaing dan selanjautnya membandingkan dengan properti subjek. Setelah semua informasi penjualan dikumpulkan dan dianalisis, data tersebut dihimpun dalam Market Data Grid yaitu semacam tabel yang memuat data properti subjek dan properti pembanding.4.PROSEDUR PENERAPANa)Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan daftar properti-properti sejenis denagn properti subjek yang sedang ditawarkan atau ditransaksikanb)Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi keakuratan dan sesuai dnegan kenyataanc)Memilih unit pembanding yang sesuai dan mengembangkan analisis perbandingan untuk tiap unitd)Membandingkan properti subjek dan properti pembanding dengan menggunakan elemen-elemen pembanding yang sesuaie)Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis perbandingan kedalam indikasi nilai tunggal atau dlaam range nilai.5.UNIT-UNIT PEMBANDINGUnit-unit perbandingan yang dipilih tergantung pada masalah penilaiannya. Unit-unit pembanding digunkan untuk memudahkan perbandingan antara properti subjek dan properti pembanding. Karena kebanyakan properti dapat dianalisis dengan beberapa unit pembanding, penilai harus menerapkan semua unit pembanding yang sesuai, membandingkan hasil dari setiap aplikasi dan mneguji alasan yang menyebabkan besar/kecilnya variasi nilai yang dihasilkan. Unit-unit perbandingan seperti multiplier pendapatan dan tingkat pendapatan tidak dilakukan penyesuaian dalam analisis perbandingan penjualan, tetapi penilai harus mempertimbangkan mengapa unit-unit tersebut berbeda diantara properti-properti tersebut. Perbandingan-perbandingan penjualan dianalisis utnuk mengetahui hasil dari setiap unit-unit perbandingan tersebut, dan menyeleksi unit perbandingan yang sesuai dengan properti subjek untuk dinyatakan dalam rekonsiliasi nilai.6.ELEMEN-ELEMEN PERBANDINGAN Elemen-elemen perbandingan adalah karakteristik dari properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayar untuk suatu properti tersebut bervariasi. Penyesuaian-penyesuaian terhadap perbedaan dilakukan terhadap nilai dari setiap properti pembanding untuk menjadikan pembanding-pembanding tersebut sama dengan properti subjek pada suatu tanggal penilaian. Namun unit harga yang digunakan haruslah konsisten diterapkan terhadap baik properti subjek maupun properti-properti pembanding. Terdapat 6 elemen pembanding yang seharusnya dipertimbangkan dalam analisis perbandingan penjualan, yaitu :a)Hak-hak yang terkandung dalam kepemilikan properti b)Hal-hal pendanaanc)Kondisi penjualand)Tanggal penjualan/kondisi pasare)Lokasif)Karakteristik fisikHarga transaksi selalu lain dari perbandingan yang mungkin relevan untuk dipertimbangkan sebagai elemen perbandingan antara lain termasuk karakteristik pendapatan yang dihasilkan, seperti penyewaan, campuran, panjang pendeknya waktu kontrak, klausul-klausul penyewaan. 6.1Hak-hak yang Terkandung dalam Pemilikan Real PropertyBeberapa tipe/jenis real estate, khususnya properti yang menghasilkan pendapatan, dijual, dengan tunduk pada perjanjian-perjanjian penyewaan yang ada. Dalam proses penilaian, jika terdapat perjanjian penyewaan maka harus dibuat pertimbangan tersendiri untuk mengetahui perbedaan antara kontrak sewa dan sewa pasaran dan bagaimana perbedaan ini mempengaruhi harga properti. Satu langkah awal dalam proses penilaian adalah menentukan kepentingan-kepentingan yang terdapat dalam real property yang dinilai. Bila hal tersebut sudah ditentukan, enilai dapat menghubungkan dan membandingkan antara data pasar dengan saksama hak hak yang terkandung dalam real property untuk setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk dianalisis dan selanjutnya dilakukan penyesuaian untuk setiap perbedaan-perbedaan dalam hakhak yang terdapat pada real property tersebut.Sebagai ilustrasi : diasumsikan bahwa propertu yang dujual mempunyai luas bangunan 100 m2 dan tingkat kapitalisasi (Ro) yang sesuai adalah 10%, tingkat kekosongan pada pasar properti dimana properti terletak/berlokasi adalah 5% dan pengeluaran untuk manajemen sebesar 4% dari pendapatn kotor efektif. Perbedaan efektif diantara sewa pasar dan sewa kontrak diestimasi melalui pengurangan tingkat kekosongan(5%) dan pembelanjaan pengelolaan (4%) dari perbedaan aktual antara sewa pasar dengan sewa kontrak (misalnya Rp 10.000,00/m2).Perhitungan dari penyesuaian ini adalah sebagai berikut:Rp.10.000,00 (5% x Rp10.000,00) = Rp 9.500,00Rp 9.500,00 (4% x 9.500)= Rp 9.100,00 (dibulatkan)Rp 9.100,00 x 100 m2 = Rp 9.100.000,00Rp 9.100.000,00/10%= Rp 91.000.000,00Rp 91.000.000,00/1000= Rp 91.000,00/m26.2Hal-hal Pendanaan/ FinansialAnalisis kesetaraan tunai adalah sebuah prosedur dalam hal mana tempoh pendanaan dilakukan penyesuaian untuk mencerminkan tempoh yang sama dengan pasar. Perhitungan kesetaraan tunai sangat tergantung pada jenis rancangan pendanaan yang diperlukan untuk melakukan penyesuaian. Sebagai ilustrasi seorang penilai mungkin memperoleh sebuah perbandingan penjualan dari sebuah rumah tinggal yang dijual dengan harga Rp25.000.000,00. Jika pinjaman dana atau kredit pemilikan rumah yang tersedia sebesar Rp85.000.000,00 untuk jangka waktu 20 tahun dengan tingkat suku bunga 10% dan jika tingkat bunga pasar sebesar 13% maka harga jual dapat dilakukan penyesuaian melalui kesetaraan tunai sebagai berikut :Pinjaman sebesar : Rp85.000.000,00 jangka waktu 20 tahun dengan tingkat suku bunga 10% maka pembayaran bulanannya adalah sebesar Rp820.270,00.PV untuk Rp820.270,00/bulan untuk 20 tahun pada tingkat bunga pasar 13% adalah sebesar :Rp820.270,00 x 85.355132= Rp70.014.000,00PV Pinjaman (dibulatkan)=Rp70.000.000,00(+) uang muka (DP) = Rp25.000.000,00Harga Jual yg telah disesuaikan= Rp95.000.000,006.3Kondisi PenjualanPenyesuian untuk kondisi penjualan adalah digunakan untuk mencerminkan motivasi dari penjual atau pembeli dalam melakukan transaksi yang bukan merupakan transaksi yang dilakukan karena terpaksa atau transaksi karena adanya hubungan khusus. Penyesuaian ini adalah penting guna membawa nilai transaksi kepada nilai pasar yang sebenarnya. Sebagai contoh : dalam penjualan properti yang dilakukan melalui jual paksa akibat kredit macet atau tunggakan pajak, biasanya properti terjual dengan harga 60%-70% dari nilai wajarnya, jadi apabila didapatkan properti pembanding yang demekian penilai perlu melakukan penyesuaian untuk membawa kepada nilai pasar wajar. 6.4Kondisi Pasar Perubahan dalam kondisi pasar mungkin disebabkan karena inflasi, deflasi, fluktuasi dalam penawaran dan permintaan dan faktor-faktor lain. Jika permintaan untuk suatu tipe properti jatuh selama periode inflasi, penyesuaian yang sesuai dapat didasarkan atas penjualan tipe khusus dari properti tersebut selama jangka waktu itu. Meskipun penyesuaian untuk kondisi pasar sering kali merujuk pada penyesuaian waktu, namun waktu bukanlah sebab dari penyesuaian tersebut. Bila ukuran, kondisi dan karakteristik lingkungan suatu properti tidak berubah, analisis untuk dua atau lebih penjualan dari properti yang sama pada suatu periode waktu akan memberi indikasi persentase tertentu dari perubahan harga.6.5LokasiPenyesuaian lokasi biasanya diekspresikan sebagai persentase yang mencerminkan kenaikan atau penurunan nilai atribut dari lokasi properti atau persekitarannya. Kebanyakan properti yang memiliki persekitaran yang sama memiliki karakteristik lokasi yang kitarannya itu saja. Penyesuaian karena perbedaan lokasi ini biasanya didasarkan pada perbedaan kemampuan ekonomis antara properti subjek dan properti pembanding dalam menghasilkan pendapatan subjektif.

6.6Karakteristik Fisisk Penyesuaian berkenaan dengan karakteristik fisik perlu dilakukan manakala karakteristik fisik dari properti pembanding dan properti subjek berbeda. Tiap perbedaan tersebut memerlukan perbandingan dan penyesuaian untuk dapat dipakai sebagai indikasi nilai properyi subjek. Perbedaan fisik ini meliputi perbedaan dalam ukuran bangunan, umur, kondisi, kualitas kontruksi, model arsitektur, material bangunan, umur fungsional, ukuran tapak, daya tarik dan kenyamanannya. 7.TIPE-TIPE PENYESUAIANPenyesuaian dapat dilakukan dalam berbagai cara, tergantung atas bagaimana hubungan diantara dua properti atau lebih yang dibandingkan ( yaitu antara properti subjek dengan pembanding, pembanding dengan properti subjek dan antar properti pembanding) yang mencerminkan keadaan pasar. Perhitungan yang digunakan oleh seorang penilai dalam melakukan penyesuaian harus didasarkan pada kerasionalan dan tidak boleh terpakau pada perhitungan matematik. 7.1Penyesuaian dengan PersentasePenyesuaian untuk perbedaan diantara properti subjek dan properti pembanding seringkali diekspresikan dalam bentuk persentase. Terdapat 5 pembanding dalam hal karakteristik properti yaitu : Jika properti subjek dan properti pembanding sama untuk semua tujuan praktek maka tidak diperlukan adanya penyesuaian Jika properti subjek k% (misal 10%) lebih baik unggul dari properti pembanding maka penyesuaiainnya dapat diekspresikan sebagai berrikut :X1,0 = X 10% x X1,0 = X (1-0,1)X = 1,111Maka penyesuaian untuk properti pembanding adalah = harga pembanding/0,9= 1.0 +10% X 1,0= 1,0 (1 +0,1) = 1,1Maka penyesuaian untuk properti pembanding adalah = 1,1 x harga pembanding Jika properti subjek k% (misal 10%) lebih jelek dari properti pembanding, maka penyesuaiannya dapat diekspresikan sebagai berikut :X = 1,0 10% X 1,0= 1,0 (1-0,1) = 0,9Maka penyesuaian untuk properti pembanding adalah = 0,9 x harga pembanding Jika properti pembanding k% (misal 10%) lebih unggul dari properti subjek, maka penyesuaiannya dapat diekspresikan sebagai berikut :1,0 = X + 10% x X1,0 = X (1 +0,1 )X = 0,99Maka penyesuain untuk properti pembanding adalah = harga pembanding/1,1 Jika properti pembanding k% (misal 10% ) lebih jelek dari properti subjek, maka penyesuaiannya dapat dieskpresikan sebagai berikut :8.MARKET DATA GRID Market data grid adalah sebuah tabel yang digunakan untuk mengumpulkan dan membandingkan data properti subjek dan data properti pembanding. Penggunaan data grid ini adalah untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaian-penyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan rekonsiliasi terhadap beberapa indikasi nilai yang dihasilkan dalam pendekatan perbandingan penjualan.The market data grid dapat juga digunakan untuk merangking penjualan dalam hal perbandingan terhadap properti subejk dan menemukan penjualan mana yang sesuai atau mempunyai total penyesuaian yang terkecil.

BAB 10PENDEKATAN PERBANDINGAN PENJUALAN DENGAN MENGGUNAKAN ANALISIS REGRESITerdapat dua keunggulan dari penggunaan analisis regresi. Pertama persamaan regresi ini dapat digunakan untuk menilai jumlah properti yang persamaan regresi ini dapat digunakan untuk menilai jumlah properti yang sangat besar dengan cepat dan ekonomis. Kedua, persamaan regresi dapat digunakan untuk menerangkan bagaimana nilai tersebut diestimesi. Seelain keunggulan analisis regresi untuk digunakan sebagai alat analisis dalam pendekatan prbandingan penjualan diatas, analisis regresi juga mempunyai beberapa keterbatasan. Keterbatasan tersebut antara lain diperlukannya data yang lebih banyak dibandingkan dengan metode perbandingan penjualan secara tradisional dan metode ini kurang atau properti-properti yang mempunyai keunikan khusus.1. REGRERESI SEDERHANA Regeresi sederhana digunakan manakla analisis dilakukan untuk mendapatkan persamaan regresi yang menggambarkan hubungan antara dua variabel bebas dan variabel tak bebas.Sebagai cobtohnya seandainya properti subjek adalah sebuah tanah ksosong yang terletak dikawasan kota . a)Scatter Diagram Hubungan antara variabel nilai tanah dan variabel jarak ke pusat kota adalah hubungan langsung yaitu nilai tanah akan naik jika jarak ke pusat kota semakin dekat dan sebaliknya. Hubungan antara kedua variabel adalah linier yaitu ditunjukan oelh garis lurus.b)Persamaan RegersiPersamaan regresi sederhana untuk hubungan linier dapat ditunjukan melalui persamaan sebagai berikut :Y = a + bxDimana :Y = nilai yang diestimasi dari variabel tak bebasa = konstanta atau interceptb = slope garis regresi danx = nilai variabel bebasc)The Standard Error of The EstimateThe standard error of the estimate adalah digunakan untuk mengukur reliabilitas dan dispersi sebagimana tersebar dalam scatter diagram dari masing-masing sampel nilai aktual yang terdapat disekitar garis regresi. Seabagaimana standar deviasi, standard error yang lebih besar menunjukkan lebih besar pula variabilitas tiap-tiap titik desekitar garis regresi. Jika diasumsikan setiap titik terdistribusi dengan normal atau mempunyai distribusi normal, maka : 68% titik akan jatih pada daerah 1,Se 95% titik akan jatuh pada daerah 2,Se 99% titik akan jatuh pada daerah 3,Se

2. REGRESI BERGANDA Regeresi berganda adalah sebuah analisis regresi yang menggunakan lebih dari satu variabel bebas. Regresi berganda ini secara matematik dapat diasumsikan sebagai persamaan seperti berikut :Y = a + b1 x1 + b2 x2 + . . .+bn XnDalam analisis regresi berganda ini setiap variabel bebas harus dilakukan pengujian terhadap signifikansi pengaruhnya terhadap variabel tak bebasnya yaiti dengan menganalisis t-hitung dari masing-masing variabel dan f-hitung untuk melihat signifikansi pengaruh variabel bebas secara bersama-sama.Untuk mengetahui sberapa besar variasi dari variabel bebas menjelaskan variabel tak bebasnya, maka dapat dilihat dari nilai r-squared-nya. Semakin tinggi nilai r2 maka menunjukan semakin besar pula variasi variabel-variabel bebas menjelaskan variasi tak bebasnya. Lebih lanjut untuk mengembangkan hasil regresi ini supaya dapat dijadikan model yang lebih baik, maka dipandang perlu untuk mempertimbangkan variabel-variabel kualitatif seperti ada tidaknya fasilitas telepon, kondisi lingkungan dan sebagainya. Selain itu untuk menjadikan hasil regresi menjadi model yang baik dan akurat juga perlu dipertimbangkan model nonlinier dan melakukan pengujian ekonometrika

BAB 11PENDEKATAN BIAYADalam menerapkan pendekatan biaya penilai terlebih dahulu mengestimasi biaya untuk membangun bangunan baru atau pengganti bagi bangunan yang telah ada dan mengurangi biaya tersebut dengan semua penyusutan yang dibenarkan dalam properti. Data yang digunakan dalam pendekatan perbandingan penjualan seringkali mencerminkan reaksi pasar terhadap item-item yang didepresiasi. Jumlah penyusutan pada properti pembanding dapat diestimasikan melalui alokasi hatga jual tanah dan pengembangannya dan kemudian menguranginyadengan kontribusi dari pengembangannya.1. HUBUNGAN DENGAN PRINSIP-PRINSIP PENILAIANa) Substitusi Prinsip substitusi adalah dasar dari pendekatan biaya. Prinsip ini menyatakan bahwa tidak ada investor yang mau mebayar lebih untuk sebuah properti.b) Permintaan dan PenawaranPermintaan dan penawaran akan menyebabkan harga naik atau turun jika biaya tidak beregrak secara proporsional terhadap perubahan harga. Kontruksi bangunan akan menjadi lebih atau kurang menguntungkan dan nilai dari bangunan tersebut akan meningkat atau menurun secara sebanding.c) KeseimbanganDari prinsip keseimbangan ini menyatakan bahwa faktor-faktor produksi dan berbagai komponen properti harus diletakan pada properti nilai yang optimum yang tercapai atau terpenuhi pada saat terjadi keseimbangan pasar.d) EksternalitasProperti dapat menguntungkan atau mengalami kerugian nilai berkait dengan kondisi atau kejadian eksternal. Keuntungan dan kerugian dalam nilai akibat faktor eksternal dapat terjadi baik terhadap tanah maupun bangunan seperti keusangan akibat faktor eksternalitas atau kondisi eksternal yang dapat menyebabkan bangunan yang abru dibangun dinilai lebih besar atau lebih rendah dari biayanya.e) Kegunaan Tertinggi dan TerbaikDalam penerapan ini tanah dinilaia sebagai tanah yang kosong dan tersedia untuk suatu penggunaan tertinggi dan terbaik. Pengembangan yang dilakukan diatas tanah yang tidak sesuai dengan kegunaan tertinggi dan terbaiknya akan dinilai kurang/lebih rendah dari biaya reproduksi atau biaya penggantiannya.2.PENERAPAN DAN BATASAN-BATASANUntuk itu beberapa hal dan beberapa batasan-batasan yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut : Karena biaya terkait erat dengan nilai pasar pada properti yang baru pendekatan baiaya adalah penting dalam mengetimasi nilai pasar dari bangunan baru atau relatif baru Pendekatan biaya juga digunakan untuk menstimasi nilai pasar dari gunaan khusus dan properti lain yang tidak diperjualbelikan di pasar. Dalam sejumlah pasar, nilai bangunan dapat dikaitkan dengan biaya untuk membangun atau mengganti bangunan. Ketika karakteristik fidik dari properti pembanding berbeda pertimbangannya nilai relatif dari karakteristik ini terkadang dapat diidentifikasi dengn lebih baik dengan pendekatan biaya.3.PROSEDUR PENERAPANPenilai perlu mengikuti langkah untuk menentukan indikasi nilai melalui pendekatan biaya melalui prosedur sebagai berikut : Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong dan siap untuk dibangun sesuai dengan penggunaan tertinggi dan terbaik Mengestimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian dari banguan tersebut pada tanggal penilaian Mengestimasi biaya-biaya lain yang diperlukan untuk menjadikan bangunan itu baru, kosong dan yang sesuai dengan kondisi pasar dan tingkat hunian Mengestimasikan tingkat keuntungan pemilik berdasarkan pada analisis pasar Jumlah biaya pembangunan yang diestimasi biaya-biaya tidak langsung dan keuntungan kepemilikan yang seting diekspresikan dalam persentase dari biaya langsung dan tidak langsung untuk mengahasilkan total biaya pembangunan atau penggantian struktur utama bangunan Mengsetimasi jumlah penyusutan yang biasanya terdiri dari 3 katagori yaitu keusangan fisik, keusangan fungsi, keusangan ekonomi Kurangkan estimasi penyusutan dari total biaya reproduksi atau penggantian untuk menghasilkan biaya reproduksi atau biaya penggantian yang telah terdepresiasi Estimasikan biaya reproduksi atau biaya penggantian dari bangunan tambahan dan susutkan sehingga diperoleh nilai reproduksi atau penggantian yang telah disusutkan dari bangunan tambahan Jumlahkan semua baiay reproduksi atau biaya penggantian terdepresiasi dari bangunan utama. Tambahkan poin dengan nilai tanah ehingga dihasilkan indikasi nilai dari kepemilikan tersebut Lakukan penyesuaian terhadap indikasi nilai kepemilikan untuk mencerminkan kepentingan properti yang dinilai4. KOMPONEN-KOMPONEN PENILAIAN4.1Nilai TanahNilai tanah adalah sangat dipengaruhi oleh potensi pengunaan tertinggi dan terbaik. Nilai tanah dapat diestimasikan dengan perbandingan penualan, alokasi, ekstraksi, analisis pembagian pembangunan, teknik nilai sisa.

4.2 Biaya Reproduksi atau biaya penggantaian Biaya reproduksi adalah estimasi biaya untuk membangun pada harga yang berlaku pada saat ini sedangkan biaya pengganti adalah estimasi biaya untuk membangun pada harga yang berlaku pada saat ini. Kegunaan dari biaya pengganti adalah untuk mengelimir keperluan untuk mengestimasi berbagai bentuk keusangan fungsi tetapi keusangan fisik dan eksternalitas tetap ada.4.3 Tipe-tipe biaya Biaya-biaya kontruksi langsung meliputi biaya matreial, tenaga kerja dan keuntungan pengembang yang diperlukan untuk membangun bangunan baru pada tanggal penilaian. Biaya tidak langsung adalah biaya-biaya lain yang tidak termasuk dalam biaya gaji quality surveyor, gaji penilai dan biaya pendanaan pajak selama masa pembangunan.4.4 PenyusutanPenyusutan adalah perbedaan antara baiya pembuatan baru atau biaya penggantian dari suatu bangunan pada suatu tanggal penilain dengan nilai pasar dari bangunan tersebut. Penyusutan ini disebabkan oleh kemunduran dan keusangan dalam properti.4.5 Indikasi Nilai AkhirUntuk melengkapi langkah akhir dari pendektan biaya penilai menggunakan metode sebagaimana dinayatkan diatas untuk menentukan estimasi biaya pembangunan yang terdepresiasi termasuk semua pengembangan-pengembangan tapak dan semua aksesoris bangunan.5.ESTIMASI BIAYA BANGUNAN5.1 Estimasi Biaya Reproduksi dan Biaya PenggantianEstimasi biaya bisa dilakukan dengan berbagai macam cara apakah biaya reproduksi atau biaya penggantian yang akan dijadikan dasar. Maka penilai perlu untuk mengetahui biaya untuk membangun replika dari bangunan yang ada dengan menggunakan material yang sama atau serupa pada harga saat ini.5.2 Biaya-biayaa) Biaya- biaya langsungBiaya langsing adalah pembelanjaan-pembelanjaan untuk tenaga kerja dan material yang digunakan dalam kontuksi membangun sebuah banguan. Biaya-biaya langsung umumnya meliputi biaya-biaya Tenaga kerja yang digunakan untuk membangun banguan Material-material, produk-produk dan peralatan Keuntungan dan overhead kontraktor Penggunaan peralatan Penjaga Kantor kontraktor di lokasi pembangunan dan pagar sementara Fasilitas penggudangan material Instalasi listrik dan utilitasb) Biaya tidak langsungBiaya tidak langsung meliputi : Pembayaran untuk arsitektur dan insinyur dalam membuat perencanaan Bayaran bagi penilai konsultan akuntan dan ahli hukum Biaya pendanaan permanen seperti bunga atas pinjaman untuk biaya pembangunan Biaya nerkait dengan penyewaan, pemasaran dan penjualan Pengeluaran administrasi developer Biaya perubahan hak

5.3 Keuntungan KepemilikanKeuntungan developer adalah faktor atau angka yang diturunkan atau dihasilkan dari pasar yang mencerminkan jumlah biaya tambahan dari pemilik atau developer. Tipe jenis keuntungan mungkin dikuur dalam bentuk persantase dari :a)langsung b)Biaya langsung dan tidak langsungc)Biaya langsung dan tidak langsung ditambah nilai tanahd)Nilai dari proyek yang telah komplit

5.4 Sumber- sumber Data BiayaBeberapa penilai seringkali juga memelihara file data biaya yang berisikan data biaya hotel bangunan kantor bangunan perdagangan dan industri dimana hal ini sangat berguna dalam melaksanakan tugas penilaian berikutnya. 5.5 Pembuatan Trend Indeks BiayaUntuk menggunakan trend indeks biaya seorang penilai perlu mencari data biaya atas bangunan serupa yang pernah dinilai. Bagian pembiayaan seringkali menyediakan informasi trend indeks biaya. Indeks biaya digunakan untuk mengkonversi biaya historis yang diketahui ke dalam estimasi biaya terkini

6.METODE PENAKSIRAN BIAYAMetode unit pembandingan dan metode unit terpasang agak kurang detail dibandingkan dengan metode kuantitas survei.6.1Metode Unit PerbandinganMetode perbandingan diterapkan untuk menurunkan estimasi biaya dalam satuan uang per unit luas atau volume. Metode ini diterapkan atas biaya-biaya yang diketahui struktur bangunan yang serupa yang dilakukan penyesuaian terhadap perbedaan waktu dan fisik. Unit biaya seharusnya diklasifikasikan oleh katagorei-kataogori konstruksi dan keseluruhan luas atau volume unit biaya seharusnya dirinci ke dalam kompenen-kompenen bangunan untuk memudahkan penyesuaian bagi variabel tersebut.6.2 Metode Unit Terpasang atau Metode Pemisahnya Biaya Metode ini menggunakan biaya-biaya untuk berbagai kompenen bangunan yang terpasang dan mungkin menggunakan ukuran linier, luas dan volume. Seorang penilai menggunakan standar biaya untuk mengestimasi kondisi tiap komponen dan biaya dari penggantinya. Ketika dirasa perlu estimasi unit terpasang dapat digunakan untuk mensubstitusi survei kuantitas yang lengkap.6.3 Metode Survei Kuantitas Metode ini adalah yang paling komprenshif dan akurat dalam mengestimasi biaya bangunan. Metode ini merupakan replika dari penawaran dari para kontraktor pembangunan. Penilai menghitung semua biaya material bangunan dalam hal kuantitas dan kulitas serta semua tenaga kerja yang diperlukan. Metode survei kualitas atau biasanya disebut juga sebagai quantity survey method adalh lebih sesuai untuk digunakan salam mengestimasi biaya bangunan-bangunan bagi kepentingan kontrak kerja pembangunan.