PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN 13PROPERTI INVESTASIPENDAHULUANTujuanPernyataan ini bertujuan untuk mengatur perlakuan akuntansi untuk properti investasi dan pengungkapan yang terkaitRuang LingkupPernyataan ini diterapkan dalam pengakuan, pengukuran, dan pengungkapan properti investasi.Pernyataan ini juga diterapkan untuk pengukuran hak atas properti investasi dalam sewa yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessee dan untuk pengukuran properti investasi yang disediakan untuk lessee yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessor. Pernyataan ini tidak mencakup hal yang diatur dalam PSAK 30: Sewa, antara lain:a) pengklasifikasian sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi;b) pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi (lihat juga PSAK23 : Pendapatan);c) pengukuran hak atas properti dalam sewa yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessee;d) pengukuran investasi neto lessor yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessor;e) akuntansi untuk transaksi jual dan sewa-balik; danf) pengungkapan tentang sewa pembiayaan dan sewa operasi.Pernyataan ini tidak berlaku untuk:a) aset biolojik yang terkait dengan aktivitas agrikultur; danb) hak penambangan dan cadangan mineral seperti minyak, gas alam, dan sumber daya serupa yang tidak dapat diperbarui.DefinisiBerikut adalah pengertian istilah yang digunakan dalam Pernyataan ini :Biaya perolehan adalah jumlah kas atau setara kas yang dikeluarkan atau nilai wajar dari imbalan lain yang diberikan untuk memperoleh suatu aset pada saat perolehan atau pembangunan atau nilai yang diatribusikan pada aset ketika pengakuan awal sesuai dengan ketentuan spesifik dalam PSAK lain, misalnya PSAK 53: Pembayaran Berbasis Saham.Jumlah tercatat adalah jumlah suatu asset diakui dalam laporan posisi keuangan.Nilai wajar adalah suatu jumlah yang digunakan untuk mengukur asset yang dapat dipertukarkan melalui suatu transaksi yang wajar yang melibatkan pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai,Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:a) digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; ataub) dijual dalam kegiatan usaha sehari hari.Properti yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif.Hak atas properti yang dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi dapat dikelompokkan dan dicatat sebagai properti investasi jika, dan hanya jika, properti tersebut akan memenuhi definisi properti investasi dan lessee menggunakan model nilai wajar sebagaimana diatur di paragraf 35-59 untuk aset tersebut. Alternatif pengklasifikasian itli dimungkinkan untuk dilakukan bagi setiap properti secara individual. Namun demikian, sekali alternatif klasifikasi ini dipilih untuk satu hak atas properti tertentu yang dikuasai dengan cara sewa operasi tersebut, maka semua properti yang diklasijikasikan sebagai properti investasi dicatat dengan menggunakan model nilai wajar. Jika alternatif klasifikasi ini dipilih, maka setiap hak kepemilikan diungkapkan sebagaimana disyaratkan oleh paragraf 78-82.Properti investasi dapat dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk mendapatkan kenaikan nilai atau keduanya . Dengan demikian, properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar tidak bergantung pada aset lain yang dikuasai oleh entitas. Hal ini membedakan properti investasi dari properti yang digunakan sendiri. Proses produksi atau pengadaan barang atau jasa (atau penggunaan properti untuk tujuan administratif) dapat menghasilkan arus kas yang dapat diatribusikan tidak hanya pada properti , tetapi juga ke aset lain yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan. PSAK 16: Aset Tetap berlaku untuk properti yang digunakan sendiri.Berikut adalah contoh properti investasi:a) tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari;b) tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai);c) bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi;d) bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi;e) properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.Berikut adalah contoh aset yang bukan merupakan properti investasi dan dengan demikian tidak termasuk dalam ruang lingkup Pernyataan ini:a) properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual (lihat PSAK 14: Persediaan), misalnya properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan dijual kembali.b) properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga (lihat PSAK 34: Kontrak Konstruksi ).c) properti yang digunakan sendiri (lihat PSAK 16: Asel Tetap), termasuk (di antaranya) properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimiliki untuk pengemb angan di masa depan dan selanjutnya digunakan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan (dengan atau tanpa pembayaran rental sesuai harga pasar oleh karyawan) dan properti yang digunakan sendiri yang menunggu untuk dijual.d) properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.Beberapa properti terdiri dari bagian yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai dan bagian lain dari properti tersebut dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau untuk menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Jilca bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah (atau disewakan kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan), maka entitas mencatatnya secara terpisah. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti ini masuk sebagai properti investasi hanya jika bagian yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif jumlahnya tidak signifikan.Dalam beberapa kasus, entitas menyediakan tambahan jasa kepada penghuni properti yang dimilikinya. Entitas memperlakukan properti tersebut sebagai properti investasi jika jasa tersebut tidak signifikan terhadap keseluruhan perjanjian. Misalnya adalah ketika pemilik bangunan kantor menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan bangunan kepada lessee yang menghuni bangunan.Dalam kasus yang Jain, jasa yang disediakan bernilai cukup signifikan. Misalnya, jika entitas memiliki dan mengelola hotel, maka jasa yang diberikan kepada tamu adalah signifikan terhadap keseluruhan perjanjian. Oleh karena itu, hotel yang dikelola pemilik termasuk sebagai properti yang digunakan sendiri dan bukan sebagai properti investasi.Hal yang sulit mungkin untuk menentukan apakah tambahan jasa yang diberikan adalah sangat signifikan sehingga properti tidak memenuhi sebagai properti investasi. Misalnya, pemilik hotel terkadang memindahkan beberapa tanggung jawab kepada pihak ketiga berdasarkan suatu perjanjian pengelolaan. Persyaratan dalam perjanjian tersebut sangat beragam . Pada satu sisi, secara substansi, posisi pemilik hotel adalah sebagai investor pasif. Pada sisi yang lain, pemilik hotel telah mengalih-dayakan kepada pihak lain untuk mengelola operasi hotel sehari-hari dengan tetap terkena dampak secara langsung dari variasi arus kas yang dihasilkan dari operasi hotel tersebut.Pertimbangan diperlukan untuk menentukan apakah suatu properti memenuhi kriteria sebagai properti investasi. Entitas mengembangkan kriteria sehingga dapat digunakan sebagai kebijakan yang konsisten sesuai dengan definisi properti investasi dan panduan terkait di paragraf 07-13. Paragraf 79(c) mensyaratkan entitas untuk mengungkapkan kriteria tersebut ketika pengklasifikasian sulit dilakukan .Dalam beberapa kasus, entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan yang digunakan oleh, entitas induknya atau entitas anak lain. Properti tersebut tidak diklasilifikasikan sebagai properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasian, karena properti tersebut ini termasuk properti yang digunakan sendiri jika dilihat dari sudut pandang kelompok usaha. Namun, jika dilihat dari sudut pandang entitas yang memiliki properti, properti tersebut termasuk kategori properti investasi sepanjang memenuhi definisi di paragraf 05. Dengan demikian, lessor memperlakukan kepemilikan properti tersebut sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya.PENGAKUANProperti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika:a) besar kemungkinan manfaat ekonomi masa depan yang terkait dengan properti investasi akan mengalir ke entitas; danb) biaya perolehan prop erti investasi dapat diukur secara andal.Entitas mengevaluasi berdasarkan ptinsip pengakuan atas se!uruh biaya perolehan properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan terrnasuk biaya yang terjadi pada saat rnemperoleh properti investasi dan biaya yang terjadi setelahnya untuk menambah, mengganti bagian properti, atau memperbaiki properti.Berdasarkan prinsip pengakuan di paragraf 16, entitas tidak mengakui biaya harian penggunaan properti dalam jumlah tercatat properti investasi. Biaya tersebut diakui dalam laba rugi. pada saat terjadinya. Biaya harian penggunaan properti yang utama adalah biaya tenaga kerja dan bahan habis pakai serta termasuk biaya suku cadang kecil. Tujuan pengeluaran ini sering digambarkan sebagai "perbaikan dan pemeliharaan" dari properti.Bagian dari properti investasi dapat diperoleh melalui penggantian. Contoh interior dinding bangunan mungkin merupakan penggantian dinding aslinya. Berdasarkan prinsip pengakuan, entitas mengakui biaya penggantian properti investasi yang ada pada saat terjadinya dalarn jumlah tercatat properti investasi jika memenuhi kriteria pengakuan. Jumlah tercatat bagian yang diganti dihentikan pengakuannya sesuai dengan ketentuan penghentian pengakuan dalam Pernyataan ini.PENGUKURAN SAAT PENGAKUANProperti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut.Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung. Pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung termasuk, misalnya, biaya jasa hukum, pajak penjualan, dan biaya transaksi lain.Biaya perolehan properti investasi tidak termasuk:a) biaya perintisan (kecuali biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen);b) kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian yang direncanakan; atauc) pemborosan bahan baku, tenaga kerja, atau sumber daya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengernbangan properti.Jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan, maka biaya perolehan adalah setara harga tunai. Perbedaan antara jumlah tersebut dan total pembayaran diakui sebagai beban bunga selama periode kreditBiaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan diklasifikasikan sebagai properti investasi yang dicatat sebagai sewa pembiayaan sebagaimana diatur dalam PSAK 30: Sewa paragraf 19, dalam hal ini aset diakui pada jumlah yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini pembayaran sewa minimum. Jumlah yang setara diakui sebagai liabilitas sesuai dengan ketentuan paragraf yang sama.Setiap premium yang dibayarkan untuk sewa diperlakukan sebagai bagian dari pembayaran sewa minimum untuk tujuan ini, dan oleh karena itu dimasukkan dalam biaya perolehan aset, tetapi dikeluarkan dari liabilitas. Jika hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa diklasifikasikan sebagai properti investasi, maka hak atas properti tersebut dicatat pada nilai wajar dari hak tersebut dan bukan dari properti yang mendasari. Panduan atas penentuan nilai wajar dari hak atas properti untuk model nilai wajar diatur di paragraf 35-54. Panduan tersebut juga relevan dalam penentuan nilai wajar ketika nilai tersebut digunakan sebagai biaya perolehan untuk tujuan pengakuan awal.Satu atau lebih properti investasi mungkin diperoleh dalam pertukaran dengan aset pioneter atau aset nonmoneter atau kombinasi aset moneter dan nonmoneter. Pembahasan berikut mengacu pada pertukaran satu aset nonmoneter dengan aset nonmoneter lain, tetapi hal ini juga berlaku untuk semua pertukaran yang diuraikan dalam kalimat sebelumnya. Biaya perolehan properti investasi tersebut diukur pada nilai wajar kecuali:a) transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial; ataub) nilai wajar aset yang diterima dan aset yang diserahkan tidak dapat diukur secara andal.Aset yang diperoleh diukur dengan cara tersebut bahkan jika entitas tidak dapat segera menghentikan pengakuan aset yang diserahkan. Jika aset yang diperoleh tidak dapat diukur pada nilai wajar, maka biaya perolehannya diukur pada jumlah tercatat aset yang diserahkan.Entitas menentukan apakah transaksi pertukaran memiliki substansi komersial dengan mempertimbangkan sejauh mana ekspektasi arus kas masa depan dapat berubah sebagai akibat dari transaksi tersebut. Suatu transaksi pertukaran memiliki substansi komersial jika:a) konfigurasi (risiko, waktu, dan jumlah) arus kas dari aset yang diterima berbeda dengan konfigurasi arus kas dari aset yang diserahkan; ataub) nilai spesifik entitas dari bagian operasi entitas yang terpengaruh oleh transaksi berubah sebagai akibat dari pertukaran; danc) selisih di (a) atau (b) adalah relatif signifikan terhadap nilai wajar dari aset yang dipertukarkan.Untuk tujuan penentuan apakah transaksi pertukaran memiliki substansi komersial, nilai spesifik entitas dari bagian operasi entitas yang terpengaruh oleh transaksi tersebut menggambarkan arus kas sesudah pajak. Hasil analisis ini dapat menjadi jelas tanpa entitas menyajikan perhitungan yang rinci.Nilai wajar suatu aset, ketika transaksi pasar yang serupa tidak tersedia, dapat diukur secara andal jika:a) variabilitas dalam rentang estimasi nilai wajar yang rasional untuk aset tersebut adalah tidak signifikan; ataub) probabilitas dari beragam estimasi dalam rentang tersebut dapat dinilai secara rasional dan digunakan dalam mengestimasi nilai wajar.Jika entitas dapat menentukan nilai wajar secara andal, baik dari aset yang diterima atau diserahkan, maka nilai wajar dari aset yang diserahkan digunakan untuk mengukur biaya perolehan dari aset yang diterima, kecuali jika nilai wajar aset yang diterima lebih jelas.