Slide 1

PERMASALAHAN PERTANAHANDAN PENANGANANNYA

Dipaparkan Oleh :Syafran Sofyan

Jakarta, 17 Juli 2014Biodata SingkatSyafran Sofyan,SH,SpN,MHum (Dr.cand)Tenaga Profesional Bidang Hukum & HAM Lemhannas RIDosen: Lemhannas RI, Bareskrim Mabes Polri, KemhanDosen Pasca Hukum & MKn: Univ.Brawijaya, Univ Jayabaya, Univ.Semarang, Univ Tujuhbelas Agustus Smg.Instruktur: Diklat Perbankan (al:PK,Hk Perusahaan,Jaminan)Nara-Sumber: Jimly School at Law & Gov (Legal drafter)Ketua Hukum & Perlindungan Profesi Notaris PP INISaksi Ahli/Ket Ahli di Pengadilan, Bareskrim Mabes Polri, Polda, dan Perbankan.Notaris-PPAT-Pejabat Lelang Jakarta.Hp.08111986768, Email: syafran.dosen@gmail.comPENJABARAN DAN APLIKASINYA SELAMA INI

Di Era Reformasi

Kebijakan pertanahan lebih menekankan pada asas-asas yang menjadi jabaran dari kelompok nilai modernLebih berorientasi pada Elitis-pertumbuhan ekonomiBadan usaha swasta skala besar (nasional +asing) menjadi sandaran utama + BUMN dijauhkan dari pemenuhan hajad orang banyakTerlalu menekankan pada persaingan + terkurangi peranan Negara (HMN) Akibatnya : (1) pertumbuhan ekonomi didorong terus; (2) kesenjangan penguasaan + pemanfaatan tanah terus meninggi; (3) kemiskinan menyebar di kawasan kaya SDA; (4) konflik struktural berkembang + mengganggu pertumbuhan yang dicapaiPermasalahan Bagi Sebagian Besar MasyarakatMenurut Data BPN, penguasaan 56 % aset berupa properti, tanah, dan perkebunan yang ada di Indonesia hanya dimiliki oleh 0,2 % penduduk Indonesia. Hal ini tentu saja menimbulkan permasalahan bagi sebagian besar Masyarakat Indonesia yang masih belum memiliki tanah dan rumah; Harga tanah yang semakin melambung tinggi menyebabkan sebagian besar masyarakat Indonesia tidak memiliki kemampuan untuk membeli tanah dan rumah;Kurangnya kepastian hukum bagi kepemilikan tanah oleh masyarakat mengingat Sertipikat selamanya masih memungkinkan untuk digugat oleh pihak lain;Mahalnya biaya pendaftaran tanah, biaya pajak dan biaya-biaya lainnya yang menyebabkan sebagian besar masyarakat enggan untuk mendaftarkan tanahnya;Carut marutnya birokrasi Badan Pertanahan Nasional dan masih maraknya pungli yang dilakukan oleh oknum-oknum pegawai BPN sendiri, menyebabkan banyak terjadi kasus-kasus penyelewengan yang menyebabkan banyaknya tanah masyarakat yang melayang ke pihak-pihak yang tidak bertanggungjawab.

Permasalahan Bagi Investor Tanah merupakan faktor utama dari kegiatan produksi, untuk setiap kegiatan investasi pasti memerlukan tanah. Semakin besar kegiatan investasi maka semakin besar pula kebutuhan akan tanah;Bagi kepentingan usaha, jangka waktu hak atas tanah yang ada sekarang ini masih dirasa sangat kurang karena pengembangan kegiatan usaha membutuhkan jangka waktu yang cukup lama;Para Investor melihat jika setiap perpanjangan dan pembaruan hak atas tanah harus diajukan lagi maka akan menimbulkan ketidakpastian hukum bagi para Investor tersebut;Kurangnya perlindungan hukum bagi para Investor dalam hal menjamin kepastian akan hak atas tanahnya. Hal ini diakibatkan sistem pendaftaran negara kita masih menggunakan sistem pendaftaran negatif sehingga masih dimungkinkan untuk digugat oleh pihak lain;Lemahnya aparat penegak hukum dalam memberikan perlindungan bagi para pemegang hak atas tanah, sehingga para pemegang hak atas tanah sering mendapat permasalahan gugatan dari pihak-pihak lain, bahkan seringkali gugatan itu datang dari pihak-pihak yang tidak mempunyai bukti yang kuat;Banyaknya tumpang tindih regulasi dan peraturan-peraturan yang mengatur tentang pertanahan yang meyebabkan para investor kurang mendapat perlindungan hukum yang mengakibatkan para investor tidak mendapat rasa aman dalam berinvestasi dan berusaha. Carut-marutnya birokrasi di dalam institusi pertanahan yang menyebabkan para Investor kesulitan dalam melakukan kegiatan pendaftaran dan kegiatan lainnya yang berhubungan dengan pertanahan.

Konflik KepentinganInvestor / PengusahaMasyarakatSebagai faktor produksi yang terpenting tanah memiliki nilai ekonomis yang sangat tinggi. Untuk itu para pengusaha menginginkan agar dapat menggunakan tanah seluas-luasnya sehingga investor / pengusaha dapat melakukan kegiatan usaha dalam skala besar.Tentunya kegiatan usaha yang semakin besar akan membawa banyak keuntungan bagi Negara yaitu dalam segi penerimaan pajak dan pembukaan banyak lapangan kerja. Masyarakat sangat membutuhkan tanah sebagai tempat tinggal dan tempat usaha. Sampai saat ini masih banyak ketimpangan penguasaan atas tanah dimana sebagian besar masyarakat Indonesia masih belum memiliki tanah. Negara tentunya berkewajiban untuk mendistribusikan tanah kepada Seluruh Masyarakat Indonesia karena seluruh bangsa Indonesia memiliki hak atas seluruh tanah yang ada di Indonesia.NEGARAPEMBERIAN HAK ATAS TANAHBUKTI PEMILIKAN HAK ATAS TANAHDALUWARSA PENUNTUTAN DARI PIHAK KETIGA ??SENGKETA PERTANAHAN &PENGADILAN PERTANAHANNEGARAPEMBERIAN HAK ATAS TANAHPEMILIKAN/PENGUASAAN, PENGGUNAAN & PEMELIHARAAN TANAHSENGKETA PERTANAHAN &PENGADILAN PERTANAHANOBJEK LANDREFORM& TANAH TERLANTARTANAH UNTUK USAHA PERUMAHAN, PERKANTORAN & INDUSTRIHak Guna BangunanHak PAKAIPENGATURAN & PENCEGAHAN MONOPOLIHak SEWA??PEMBATASAN LUAS PENGUASAAN/PEMILIKAN TANAHHak Milik Satuan Rumah SusunNasionalPropinsiKota/KabupatenJANGKA WAKTU HAK ATAS TANAH UNTUK USAHA PERUMAHAN, PERKANTORAN & INDUSTRIHak Guna BangunanHak PAKAIPENGATURAN JANGKA WAKTU = UUPAHak SEWA??PERPANJANGAN, BERAKHIR & HAPUSHak Milik Satuan Rumah SusunUUPARUU PERTANAHANPERATURAN KaBPNPERATURAN DAERAHPELAKU PENGEMBANGAN PERUMAHAN Developer yang benar:Melakukan kegiatan land and building developmentMemiliki ijin ,masterplan dan rencana pengembanganMelakukan pentahapan Cakap menghaki hak tanah yang diperolehnya Developer tidak benar:Mendiamkan tanah, melakukan spekulasi, jual SKTidak memiliki ijin,masterplan dan rencana pengembanganTidak melakukan pembangunanTidak cakap menghaki hak tanah yang diperolehnya KASUS DI BIDANG PERTANAHAN SEMAKIN MENINGKAT KARENA :

TANAH TIDAK DAPAT DIPERBAHARUIDIBUTUHKAN OLEH ORANG BANYAKNILAI EKONOMIS YANG TINGGIINGIN MENGUASAI DENGAN CARA ILLEGALPERMASALAHAN YANG SERING TERJADI:

PEMBEBASAN TANAH :-Pemerintah diatur UU No.2 Th.2012 & Perpres No.71 Th.2012 (Pembebasan untuk kepentingan umum) :Gunakan harga pasaran min. NJOP;Manakala blm terjadi kesepakatan dimusyawarahkan sampai ada keputusan;Ada pihak ketiga yg turut campur dlm proses pembebasan, sehingga masy. menjadi tdk puas.

- SwastaSebelumnya harus memiliki ijin lokasi;Permasalahan yg muncul yg menerima pembebasan bukan pemilik tanah

PENDUDUKAN TANAH SECARA TIDAK SAH -Masy yg menguasai tnh milik Negara, cth. Kuasai tanah PTP;

PENYEROBOTAN TANAH-Terjadi karena ada 2 (dua) alas hak yg berbeda;cth. SHM lawan SHGB, SHM lawan Girik.

TIDAK MEMILIKI IZIN-masy lawan pemilik ijin lokasi;-penggarap duduki tanah terlantar.

PEMALSUAN DOKUMEN-terhadap alas hak;-dokumen peralihan alas hak.PERMASALAHAN LAIN TERKAIT PPAT / NOTARISPara pihak (penjual dan pembeli) tidak menghadap PPAT / Notaris, sehingga rentan adanya pemalsuan. PPAT / Notaris tidak membacakan / menjelaskan isi Akta yang akan ditanda tangani para pihak, sehingga rentan terjadi permasalahan.PPAT / Notaris tidak membukukan dalam buku register Akta (reportorium) atau tidak melaporkan ke BPN.PPAT / Notaris kurang jeli terhadap identitas pihak penjual, sehingga terjadi kesalahan penjual yang bukan sebenarnya.PPAT / Notaris kurang jeli terhadap keabsahan surat tanah yg diakui milik penjual (tarkait Girik / SPPT PBB)

STATUS TANAHTANAH NEGARA-Pasal 33;-Tanah yg blm dilekatkan hak atas tanah.

2.TANAH HAK-Tanah yg sudah dilekatkan hak atas tanah;

3.TANAH HAK BARAT DALAM HUKUM POSITIF :- Tanah bekas partikelir : Tanah eigendom yg didlmnya terdpt kewenangan dibdng perdata (jual hibah, jaminan dan kewenangan hukum publik (angkat Kades, pungut pajak) ;Berdsrkan UU No.1 Th.1958 status tnh menjadi milik Negara, dgn memberikan ganti rugi pada pemiliknya;- Tanah obyek nasionalisasi.berdasarkan UU No.86 Th. 58 Jo PP No.19 Th. 1959 perusahaan2 milik Belanda dikenakan Nasionalisasi menjadi milik Negara cth. Kebun2 milik Belanda.

SWAPRAJA :-Tanah Raja2 biasanya disewakan utk pertanian (Sumatra Timur, Surakarta & Yogya) tanah Swapraja dilarang pemakaiannya olh orang asing; -berdsrkan UU No.5 Th.1960 menghapus tnh Swapraja menjadi dikuasai Negara;

STATUS TANAHTANAH BEKAS MILIK ADAT :-Masy menggunakan Girik, Pipil, Petok sbg tanda bukti kepemilikan;-Dpt ditingkatkan kepemilikannya dikonfersi atau melalui acara pengakuan hak.

6.TANAH HAK YG TELAH TERDAFTAR MENURUT UUPA :- Hak Milik ialah Hak atas tnh yg terkuat dan terpenuhi yg bisa memiliki :Perorangan;b)Badan hukum tertentu (Bank yg didirikan Negara, Koperasi, Badan Keagamaan & Badan Sosial).- Hak Guna Usaha : Hak utk mengusahakan tnh yg dikuasai olh Negara mis. Utk pertanian, perternakan & perikanan.b) berlaku sampai 35 th, dapat diperpanjang 25 th.- Hak Guna Bangunan : hak utk mendirikan bangunan & memiliki bangunan di atas tnh negara;b)Berlaku 30 th dpt diperpanjang 20 th.- Hak Pakai :hak pengelolan tdhp tnh Negara;Berlaku 25 th diperpanjang 20 th;Tidak tentukan batas waktunya selama digunakan utk kepentingan tertentu cth. Peruri.Pembaharuan dilaksanakan 2 th sebelum berakhir;-Paling lambat 1 th seluruh bangunan harus dikosongkan biaya ditanggung olh pemegang hak.PELANGGARAN PASAL- PASAL DALAM PENYIDIKAN TP PERTANAHAN MENURUT KUHP :

Pasal 167 KUHP : Memasuki pekarangan tanpa izin yang berhak.

Pasal 170 KUHP : Secara bersama-sama merusak barang.

Pasal 242 KUHP : Sumpah Palsu di Pengadilan.

Pasal 263 KUHP : Pemalsuan Surat.

Pasal 264 KUHP : Pemalsuan Akte Authentik.

Pasal 266 KUHP : Memberikan keterangan palsu kedalam Akte Authentik.

Pasal 372 KUHP : Penggelapan.

Pasal 374 KUHP : Penggelapan dalam jabatan.

Pasal 378 KUHP : Penipuan.

Pasal 385 KUHP : Penggelapan benda tdk bergerak/ penyerobotan Tanah.

Pasal 406 KUHP : Menghancurkan atau merusakan barang.MODUS OPERANDIA. HAPUS BAGIAN KATA, KALIMAT

B. TAMBAH atau SISIP KATA, KALIMAT, ANGKA.

C. BUAT ATAU PALSUKAN SELURUH ISI DOKUMEN

D. DENGAN TIPU DAYA SURUH TANDA TANGAN PADA KERTAS KOSONG

E. BUAT BLANKO

F. PALSU TANDA TANGAN, CAP STEMPEL

G. GUNAKAN SURAT SURAT ATAU DOKUMEN PALSU SEBAGAI PERSYARATAN. TINDAK PIDANA DOKUMEN PALSUM.OKASUS TANAHGIRIKPALSUSERTIPIKATPALSUSRT KET WARISPALSUPENIPUAN / PENGGELAPANSPPT PBBPALSUSRT KETTDK SENGKETAPALSUAJB PALSUAKTE PELEPASAN HAK PALSUSRT BHP PALSUSERTIPIKATSUDAHDIBATALKANSRT JUAL BELIDI BWH TANGANPALSUAKTE HIBAHPALSUAKTE RISALAHLELANGPALSUEIG.VERPONDINGPALSUBENTUK PEMALSUAN SERTIFIKATDAN SURAT TANAH

M.OKASUS TANAHHAL-HAL YG BIASA TERJADI PADA KASUS PEMALSUAN SURAT TANAH1. DIBUAT SRT PERJANJIAN JUAL BELI PALSU, dan SRT-SRT LAIN YG MENDUKUNG, MISALNYA : a. SRT WASIAT PALSU. b. FATWA WARIS PALSU. c. GIRIK, KEKITIR PALSU. d. SRT KET. PEJABAT BAHWA TDK DLM SENGKETA.

MEMBUAT SERTIF PALSU u/ MAKSUD TIPU, AGUNAN HUTANG PADA BANK PEMERINTAH, BPR dll.

PEMALSUAN SRT-SRT LAINNYA : a. BLANKO dicetak sendiri dgn meniru BLANKO ASLI. b. CURI BLANKO ASLI. c. TIRU TANDA TANGAN. d. CAP di PALSU. e. SRT ASLI dirubah huruf/beberapa kata shg merubah isi dan arti.Hal yang perlu di Perhatikan DALAM KASUS PEMALSUAN DOKUMEN YANG MENYANGKUTMASALAH TANAH :Kaji keaslian / keabsahan dari pada bukti-bukti dokumen yg dimunculkan oleh pelapor dan tsk, baik melalui pengamatan Umum maupun Riksa secara Lab : 1) Thdp tulisan tangan yang dicurigai. 2) Thdp tanda tangan yang dicurigai. 3) Keaslian sertifikatKoord. Dg Inst Terkait / BPN 1)Cek warkah di BPN setempat.2)Pinjam warkah u/ rik lab.3) Minta riwayat penerbitan sertifikat dan Prosedur perolehan Sertifikat4)Minta ukur ulang batas batas tanah.5)Diperlukan kesaksian PJBT BPN.Koord dgn. Kantor Yan PBB.1)Cek keaslian girik / Petok2)Siapa wajib pajak (girik/petok bukan pemilikan).Koor dgn Pemda (Camat/Lurah)1)Daftar Letter C.2)Penjelasan Girik / Gambar Situasi.3)Cek keaslian KTP.Pembanding 3 th sebelum & 3 th sesudah-Cek daftar girik di Letter C, cocokan dgn peta rincik yg ada di desa;-Register AJB di CamatSERTIFIKAT :

-BERDASARKAN UU NO.5 TH.1960 TTG UUPA MERUPAKAN BUKTI KEPEMILIKAN TERKUAT HAK ATAS TNH;-TDK BERSIFAT MUTLAK UU MEMBERIKAN KESEMPATAN KPD SESEORANG & BADAN HUKUM YG MERASA MEMILIKI HAK LEBIH KUAT UTK MENGGUGAT KE PENGADILAN DGN MENUNJUKAN BUKTI-BUKTI;-MENGANUT SISTEM STELSEL NEGATIF;-BERDSRKAN KEPUTUSAN MA NO.459/K/SIP/75 TGL 18 SEPT 1975 (MENJELASKAN STELSEL NEGATIF TTG REGISTER PENDAFTARAN TNH MAKA TERDAFTARNYA SESEORANG BUKANLAH ABSOLUT PEMILIK TNH APABILA KETDK ABSAHANNYA DPT DIBUKTIKAN OLH PIHAK LAIN;-DIATUR DLM PASAL 32 PP NO.24 TH.1997.

SISTEM TORENS (STELSEL POSITIF) :

-JIKA TNH TELAH TERDAFTAR OLH NEGARA MAKA NEGARA MENJAMIN KEPEMILIKANNYA SCR MUTLAK;

PROSES PENERBITAN SERTIFIKAT :

-AJUKAN PERMOHONAN UKUR KE BPN (DILENGKAPI BUKTIKAN ALAS HAK & BUKTI DASAR PEROLEHAN ALAS HAK);-PENELITIAN OLH TIM A/B ( HASIL NYA DITUANGKAN DLM RISALAH)-TERBIT SK TANAH-TERBIT SERTIFIKAT

PENELITIAN SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH. COCOKKAN :A. LUAS DAN LETAK TANAHB.SIAPA PEMEGANG HAK.C. NOMOR DAN TANGGAL PEMBERIAN HAKD. SIAPA PEJABAT BPN YG MENERBITKANE. APA DASAR PEMBERIAN HAK.1)KONVERSI / PERMOHONAN HAK.2)PERALIHAN.A)JUAL BELI.B)WARIS.C)HIBAH.F.CEK WARKAHNYA, RIKSA / TELITI DOK. PERSYARATANPROSES PENERBITAN SERTIFIKAT TANAHPEMILIKPERMOHONANKUASAADM. PERSYARATAN

-ALAS HAK :(SERTIFIKAT GIRIKKARTU KAVLING DLL)

-BUKTI PERALIHAN HAK :( AJB, AH, AW, DLL )

-SRT. KET. TIDAK SENGKETA

- SRT. KUASA

- DLL.

BPNSERTIFIKATPENELITIAN MATERIIL DOKUMEN5. KOMITMENT PENYELESAIAN SENGKETA PERTANAHANMelalui musyawarah mufakat atau peradilan;Peradilan dilakukan melalui Pengadilan Pertanahan pada pengadilan negeri yang berada disetiap Ibu Kota Provinsi;Majelis hakim wajib memberikan putusan penyelesaian perkara pertanahan dalam waktu paling lama 180 (seratus delapan puluh) hari kerja terhitung sejak perkara terdaftar di kepaniteraan Pengadilan Pertanahan;Dapat dilakukan upaya hukum kasasi terhadap hasil putusan pada tingkat pengadilan pertanahan;Jangka waktu penyelesaian peradilan dari tingkat pengadilan pertanahan sampai dengan mahkamah agung kurang lebih selama 362 hari.

DAMPAK DAN VISI REIKomitment waktu dan pengadaan pengadilan sengketa tanah/Pengadilan Pertanahan yang dibentuk di lingkungan pengadilan negeri yanga ada disetiap provinsi merupakan kemajuan yang perlu dipantau pelaksanaannya terutama komitment jangka waktuKAJIAN RUU PERTANAHAN

2727GENERAL ISSUES YANG KRITISPembatasan luas lahan relevan dengan kewenangan Pemda sejalan dengan Otonomi daerah ,sehingga tidak perlu ada dualisme pengaturan dalam UU,seharusnya dalam Perda (Pemda mengetahui kebutuhan dan ketersediaan lahan di wilayah masing-masing)Pelibatan masyarakat dalam pembuatan rencana tata-ruang seharusnya dilihat sebagai masyarakat yang aspirasinya telah diwakili oleh Pemerintah Daerah atau DPD setempatBerkembangnya terminologi perumahan tidak hanya dalam konteks rumah,sarana dan fasiliitas umum saja tapi sudah berkembang ke perumahan dengan konsep kota baru yang menyediakan tempat kerja,tempat pendidikan sampai universitas ,fasilitas dan infrastruktur perkotaan yang dibutuhkan serta menghasilkan peningkatan nilai yang mendukung penerimaan pemerintah dari segi perpajakan yang pengembangannya membutuhkan luas lahan dalam jumlah cukup memadai 284. Pemahaman penguasaan lahan dalam jumlah luas dalam angka panjang tidak relevan untuk sektor real estate dengan pelaku yang benar.Jadi perlu digaris bawahi Pengembang yang benar (bukan spekulasi tanah,menjual SK dll)melakukan usaha pematangan tanah dan bangunan 40% lahan diserahkan ke Pemda sebagai fasos fasum dan 60% lahan dikembangkan dan dijual ke konsumen .Developer mengelola kawasan sebagian dari komersial area sebagai fasilitas di kawasan5. Sektor perumahan /real estate memberi kontrbusi besar dari hulu ke hilir industri terhadappembentukan PDB ,menciptakan ribuan lapangan kerja dan penyerapan 135 produk dalam negeri 6. Globalisasi dan era keterbukaan mendorong masuknya modal dan tenaga asing yan pasti membutuhkan tempat tinggal.adanya proses nominee di Indonesia merugikan negara ,karenanya pemilika asing menjadi perlu didorong untuk kemanfaatan negara,pemasukan pajak,membantu multiplier effek .Tentu disertai pembatasan lebih dulu secara bertahap misalnya tidak untuk perumahan rakyat,ada harga minimal, jangka waktu yang sebanding dengan yang diterapkan negara negara lain297. Hak pakai meskipun tertulis dapat diberi hak tanggungan namun dalam praktek masih berstatus lebih rendah daripada HGB sehingga yang diperlukan adalah ketegasan BI untuk menjalankan ketentuan ini sehingga hak pakai menjadi setara dengan HGB dalam hal pembiayaan dari perbankan dan LKBB30Hak Pengelolaan(DIM-RUU Pertanahan)Sebaiknya di hapus(karena bertentangan dengan pasal 19 macam hak atas tanah dan pasal 16 UUPA, Hak Pengelolaan bukan termasuk macam-macam hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam pasal 16 UUPA dan pasal 19 RUU Pertanahan) Penguasaan dan pemilikan tanah oleh Pemerintah sesuai pasal 41, pasal 42 dan pasal 43 UUPA diberikan dengan Hak Pakai. Keberadaan Hak Pengelolaan saat ini tidak mempunyai dasar hukum yang jelas dalam ketentuan UUPA dan keberadaan Hak Pengelolaan yang dikuasai dan dimiliki oleh Pemerintah maupun oleh BUMN dan BUMD memberi kesan dan dalam praktek menjadikan pemerintah melakukan kegiatan bisnis, dimana terhadap Hak Pengelola tersebut dapat dibebankan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atau Hak Milik Satuan Rumah Susun, dan pada kenyataannya pemegang/pemilik Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atau Hak Satuan Rumah Susun yang ada di atas Hak Pengelolaan dalam melakukan perbuatan hukum peralihan hak atau pembebanan hak memerlukan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari dan membayar sejumlah uang secara resmi kepada, pemegang/pemilik Hak Pengelolaan, yang berakibat hal ini menjadi beban masyarakat (high cost) dan tidak memberi jaminan kepastian hukum

Batas min-max TanahPasal 14 (RUU Pertanahan)Pemerintah menentukan batas minimum dan maksimum penguasaan dan pemilikan Tanah.Batas minimum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan dengan luas yang dapat menjamin kehidupan yang layak.Batas maksimum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan dengan luas yang dapat menjamin pemerataan penguasaan dan pemilikan Tanah dengan mendasarkan pada ketersediaan kawasan budi daya di setiap kabupaten/kota.

4. Penetapan batas maksimum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (3) ditetapkan dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional setelah mempertimbangkan usul dan pendapat yang diajukan oleh Pemerintah Daerah setempat5. Penetapan batas maksimum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (3) di dasarkan pada perhitungan :a. Ketersediaan luas tanah di daerah tersebut;b. Jumlah penduduk di daerah tersebut;Kepadatan penduduk di daerah tersebut;Perkembangan ekonomi dan pembangunan di daerah tersebut;e. Keseimbangan ekosistem di daerah tersebut; danf. Rencana tata ruang dan wilayah di daerah tersebut.

Hak Guna Usaha /atau Bangunan dapat diberikan untuk 1 (satu) badan hukum atau kelompok badan hukum yang saham mayoritasnya dikuasai oleh 1 (satu) orang dalam 1 (satu) propinsi dengan luas paling banyak sebagaimana ditetapkan berdasarkan pasal 14 ayat (1), (3), (4) dan ayat (5) Pasal 52 (RUU Pertanahan)1. Pendaftaran Tanah meliputi:pengukuran, pemetaan, dan pembukuan Tanah;b. pendaftaran Hak Atas Tanah dan peralihan haknya;c. penerbitan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

2. Dalam melakukan pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Pemerintah melaksanakan Inventarisasi terhadap Tanah negara dan Tanah Ulayat.3. Setiap peralihan hak, hapusnya, dan pembebanannya dengan hak lain harus didaftarkan.4. Pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dan ayat (2) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai lahirnya, hapusnya, serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. 5. Pelaksanaan pendaftaran Tanah mengenai jual beli, penukaran, penghibahan, pembebanan Hak Tanggungan, penyertaan modal, pembebanan hak, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut Hukum Adat, dan perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan Hak Atas Tanah serta pengawasannya, diatur dengan Peraturan Pemerintah.

6. Perbuatan hukum mengenai jual beli, penghibahan, pembebanan Hak Tanggungan, penyertaan modal, dan pembebanan dengan hak lain dilakukan berdasarkan akta yang dibuat oleh notaris atau pejabat pembuat akta tanah.7. Keabsahan dokumen pertanahan yang menjadi persyaratan permohonan Hak Atas Tanah merupakan tanggung jawab sepenuhnya dari pemohon.8. Pelaksana pendaftaran Tanah bertanggung jawab atas kebenaran formal dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (6).

Pasal 52A (RUU Pertanahan)Pemberian hak atas tanah atau ruang yang telah diterbitkan sertipikat hak atas tanah atau ruang, setelah lewat waktu 5 (lima) tahun tidak dapat dibatalkan dan digugat di pengadilan.setelah lewat waktu 5 tahun sebagaimana ditetapkan dalam ayat (1) pemberian hak atas tanah atau ruang, maka sertipikat hak atas tanah menjadi alat bukti yang mutlak. Pasal 52C (RUU Pertanahan)Pemblokiran hak atas tanah dan hak guna ruang hanya dapat dilakukan berdasarkan penetapan pengadilan dan/atau atas permintaan tertulis dari penegak hukum dalam rangka penegakan hukum.Dalam hal terdapat pihak yang mengajukan gugatan ke pengadilan pertanahan dan terbukti sertipikat diterbitkan berdasarkan bukti yang tidak benar, maka kepada penggugat diberikan ganti kerugian.Ganti kerugian sebagaimana dimaksud pada ayat (4c), dibebankan kepada pihak yang menggunakan bukti yang tidak benar dalam penerbitan sertipikat.

Jangka Waktu Hak Atas Tanah Untuk Kepentingan Usaha Yang Berbentuk Badan Hukum UU No. 25 tahun 2007 tentang Penanaman ModalJenis HakPertama KaliDiperpanjangPembaruan HakUntuk Penanaman ModalHGU

35 Tahun25 Tahun 35 TahunSekaligus 95 TahunHGB30 Tahun 20 Tahun30 TahunSekaligus 80 TahunHak Pakai25 Tahun20 Tahun25 TahunSekaligus 70 TahunTelah Dibatalkan oleh Mahkamah Konstitusi dengan putusan perkara 21-22/PUU-V/2007Apakah Ketentuan UU Penanaman Modal Bertentangan Dengan UUPA?Dapat kita lihat bahwa sesungguhnya UU Penanaman Modal tidak mengubah lembaganya dan juga tidak mengubah pembatasan jangka waktu pemberiannya, sebagai yang disediakan dan ditetapkan perhitungannya dalam UUPA. Adapun yang diubah hanya cara pemberiannya. Kalau menurut ketentuan UUPA pemberian perpanjangan jangka waktunya dan pembaharuan haknya dilakukan secara bertahap, maka menurut ketentuan UU Penanaman Modal diberikan sekaligus. Hal ini didasari atas pertimbangan yang masuk akal yaitu dimana memberi kepastian bagi para investor.Kepastian Bagi InvestorInvestor memerlukan kepastian, bahwa dia akan diberi kesempatan untuk menggunakan bidang tanah yang dikuasainya, selama diperlukan untuk memperoleh manfaat yang wajar dari investasinya. Dalam UUPA dimungkinkan pemberian perpanjangan jangka waktu HGU dan kemudian pembaharuan haknya, bahkan sampai 120 tahun. Tetapi tidak ada kepastiannya, karena UUPA, sebagaimana lazimnya suatu ketentuan umum, menggunakan istilah dapat, yang memungkinkan pejabat pelaksana tidak menggunakan pertimbangan yang wajar dan konsisten. Menurut UUPA ketentuan-ketentuan pokok HGU, HGB, dan HP yang ada masih akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.Menurut PP No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, Hak Pakai Atas Tanah PP No. 40 tahun 1996 memberikan kemudahan dan kepastian hukum tentang proses perpanjangan dan pembaharuan HGU, HGB dan Hak Pakai yaitu dengan langsung membayarkan uang pemasukan yang ditentukan untuk itu pada saat pertama kali mengajukan permohonan hak tersebut. Yang membedakan dari ketentuan di UU No. 25 tahun 2007 adalah bahwa ketentuan ini hanya pembayaran dilakukan terlebih dahulu akan tetapi perpanjangan dan pembaharuan tidak serta merta langsung diberikan kepada pemegang hak atas tanah, akan tetapi perpanjangan dan pembaharuan tersebut akan diberikan sesuai dengan waktunya.Hal ini tentunya akan memberikan beberapa keuntungan, yaitu:Para pemegang hak atas tanah tersebut lebih memperoleh kepastian untuk memperpanjang dan memperbaharui hak atas tanah yang dimilikinya;Adanya kepastian untuk jumlah uang yang dibayarkan pada saat pertama kali, pada saat perpanjangan dan pada saat pembaharuan (harga tanah selalu naik setiap saat).Catatan: Ketentuan PP No. 40 tahun 1996 secara konsepsi tetap sesuai dengan konsep yang terkandung di UUPA akan tetapi sayangnya ketentuan ini dalam implementasinya tidak applicable karena biasanya akan ditolak oleh pihak BPN. Dalam hal ini BPN harus berani mengambil kebijakan-kebijakan yang non populis untuk dapat memberikan kepastian bagi para investor. SEKIAN DAN TERIMA KASIH