PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN “GRIYA WIROGUNAN” DI DESA WIROGUNAN

KECAMATAN KARTASURA KABUPATEN SUKOHARJO

Disusun sebagai salah satu syarat menyelesaikan Program Studi Strata I pada

Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Oleh:

DIKA ANASTA ADITAMA

D100130086

PROGRAM0STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS0TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2017

i

HALAMAN PERSETUJUAN

PERENCANAAN0INVESTASI0PEMBANGUNAN0PERUMAHAN

“GRIYA WIROGUNAN” DI DESA WIROGUNAN0KECAMATAN

KARTASURA0KABUPATEN0SUKOHARJO

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

PUBLIKASI ILMIAH

oleh:

DIKA ANASTA ADITAMA

D100130086

Telah diperiksa dan disetujui untuk diuji oleh:

Dosen Pembimbing

Budi Priyanto, S.T., M.T.

NIK : 736

ii

HALAMAN0PENGESAHAN

PERENCANAAN0INVESTASI0PEMBANGUNAN0PERUMAHAN

“GRIYA WIROGUNAN” DI0DESA WIROGUNAN KECAMATAN

KARTASURA0KABUPATEN SUKOHARJO

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

OLEH

DIKA ANASTA ADITAMA

D100130086

Telah dipertahankan di depan Dewan Penguji

Fakultas Teknik

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pada hari ………………2017

dan dinyatakan telah memenuhi syarat

Dewan Penguji:

1. Budi Priyanto, S.T., M.T. (NIK. 736) (…………………)

(Dosen Pembimbing)

2. Budi Setiawan, S.T., M.T. (NIK. 785) (…………………)

(Anggota I Dewan Penguji)

3. Anto Budi Listyawan, S.T., M.Sc (NIK. 913) (…………………)

(Anggota II Dewan Penguji)

Dekan,

Ir. Sri Sunaryono, PhD

NIK. 682

iii

PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan bahwa dalam naskah ini tidak terdapat karya

yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu perguruan

tinggi dan sepanjang pengetahuan saya juga tidak terdapat karya atau pendapat yang

pernah ditulis atau diterbitkan orang lain, kecuali secara tertulis diacu dalam naskah

dan disebutkan dalam daftar pustaka.

Apabila kelak terbukti ada ketidakbenaran dalam pernyataan saya di atas,

maka akan saya pertanggungjawabkan sepenuhnya.

`.

Surakarta, 2 Oktober 2017

Penulis

DIKA ANASTA ADITAMA

D100 130086

1

PERENCANAAN0INVESTASI0PEMBANGUNAN0PERUMAHAN

“GRIYA WIROGUNAN” DI0DESA WIROGUNAN KECAMATAN

KARTASURA KABUPATEN SUKOHARJO

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

(Perencanaan0investasi0atas0permintaan0rumah0dengan0analisis0ekonomi)

Abstrak

Hunian atau tempat tinggal merupakan kebutuhan pokok bagi kehidupan

setiap orang baik secara individu maupun kelompok. Sebuah hunian atau

tempat tinggal pada dasarnya berfungsi sebagai tempat berlindung seperti

misalnya dari hujan atau dari terik matahari, selain itu juga sebagai tempat

untuk beristirahat, tempat berkumpul bersama kerabat dan keluarga.

Kebutuhan akan rumah di Kartasura cukup tinggi karena lokasinya yang

strategis berada di dekat pusat kota Surakarta dan berada dekat dengan

daerah lain seperti kabupaten Klaten, Boyolali, dan Karanganyar. Penelitian

ini dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui seberapa besar tingkat

kebutuhan masyarakat di kecamatan Kartasura, mengetahui berapa nilai

investasi yang dibutuhkan untuk pembangunan perumahan, dan mengetahui

tingkat kelayakan investasi perumahan di desa Wirogunan kecamatan

Kartasura. Studi kelayakan investasi untuk mengetahui layak atau tidaknya

investasi dilakukan berdasarkan aspek finansial dan ekonomi. Alat analisis

yang digunakan adalah NPV,IRR,BCR,IP,PP,ROI dan BEP. Dari hasil

analisis didapatkan NPV Rp 3.534.953.706,33 , IRR 12.1715 % > 12, BCR

1.17 > 1, IP 1.26 > 1, PP 8 bulan 17 hari pada jumlah tetap sedangkan PP 9

bulan 23 hari jumlah tidak tetap, ROI 4.77% per bulan = 57.27% per tahun,

BEP tercapai pada 12 unit rumah terjual. Maka dapat disimpulkan investasi

di Desa Wirogunan, Kecamatan Kartasura, Kabupaten Sukoharjo dapat

diterima dan dilaksanakan.

Kata Kunci: Analisis Ekonomi, Investasi, Permintaan Rumah.

Abstract

Residential or residence is a basic requirement for the life of every

individual either individually or in groups. A dwelling or residence basically

serves as a shelter such as from rain or from the sun, but also as a place to

rest, a place to gather with relatives and family. The need for houses in

Kartasura is quite high because of its strategic location near the center of

Surakarta and close to other districts such as Klaten, Boyolali and

Karanganyar districts. This research was conducted with the aim to find out

how big the level of community needs in Kartasura sub-district, to find out

how much investment needed for housing construction, and to know

whether or not the housing investment in Wirogunan village of Kartasura

sub-district is needed. Investment feasibility study to determine whether or

not feasible investment based on financial and economic aspects. The

analytical tools used to measure feasibility are NPV, IRR, BCR, IP, PP, ROI

2

and BEP. From result of economic analysis used got result of value of NPV

equal to Rp 3.534.953.706,33, IRR value equal to 12.1715 %> 12, value of

BCR equal to 1.17 > 1, IP value 1,26 > 1, PP value 8 month 17 day at

annual flow Cash with a fixed amount while the value of PP for 9 months 23

days on annual cash flow amounts not fixed, the value of ROI of 4.77% per

month = 57.27% per year, BEP value can be achieved sales of residential

units sold as many as 12 units of houses. From these results can be

concluded that investment in Wirogunan Village, District Kartasura,

Sukoharjo District can be accepted and implemented.

Keywords: Analysis Economic, Demand For Homes, Investment.

1. PENDAHULUAN

Pertumbuhan penduduk harus selalu diimbangi dengan adanya ketersediaan

rumah tinggal. Rumah tinggal merupakan kebutuhan pokok bagi setiap individu

maupun kelompok sebagai tempat untuk melangsungkan hidup, sebagai tempat

berlindung, tempat beristirahat, dan tempat berkumpul dengan keluarga.

Menurut Badan Pusat Statistik (BPS) menyatakan jumlah penduduk di

kabupaten Sukoharjo kurang lebih 875.917 jiwa. Kabupaten Sukoharjo merupakan

salah satu kabupaten dengan laju pertumbuhan penduduk dan pertumbuhan

ekonomi yang cukup tinggi. Pertumbuhan penduduk ini menyebabkan

pertumbuhan pada permintaan rumah tinggal. Ketersedian rumah tinggal yang

memadai dan layak nantinya akan berpengaruh pada perekonomian masyarakat

dan juga kehidupan social antar masyarakat.

. Di Kecamatan Kartasura saat ini menjadi daerah yang cukup berkembang

karena lokasinya yang strategis berada di dekat pusat kota Surakarta dan berada

dekat dekat dengan daerah lain seperti Kabupaten Klaten, Boyolali, dan

Karanganyar. Maka dari beberapa hal diatas dapat menjadi peluang yang cukup

menjanjikan bagi para pengembang.

Seiring dengan zaman yang semakin maju berdampak juga pada gaya

hidup dan kondisi sosial masyarakat. Dari hal tersebut para pengembang harus bisa

menyesuaikannya dengan kondisi dalam masyarakat agar nantinya masyarakat

dapat memiliki sebuah rumah tinggal yang sesuai dan dapat memenuhi kebutuhann

3

Dari latar belakang masalah tersebut , terdapat masalah dalam penelitian ini

sebagai berikut:

1. Berapa besar tingkat kebutuhan masyarakat di Desa Wirogunan, Kecamatan

Kartasura terhadap rumah tinggal.

2. Berapa besar nilai investasi yang dibutuhkan untuk pembangunan perumahan

dengan luas tanah 5633 m2 di Desa Wirogunan, Kecamatan Kartasura,

Kabupaten Sukoharjo.

3. Bagaimana permintaan masyarakat terhadap model dan type rumah tinggal.

Penelitian ini mempunyai tujuan yang hendak dicapai sebagai berikut:

1. Mengetahui seberapa besar tingkat kebutuhan masyarakat di Kecamatan

Kartasura, Kabupaten Sukoharjo.

2. Mengetahui seberapa besar nilai investasi yang dibutuhkan untuk

pembangunan perumahan di Kecamatan Kartasura, Kabupaten Sukoharjo.

3. Mengetahui kelayakan investasi perumahan di Desa Wirogunan, Kecamatan

Kartasura, Kabupaten Sukoharjo.

4. Mengetahui tentang seperti apa model dan type rumah tinggal yang

diinginkan masyarakat di Kecamatan Kartasura, Kabupaten Sukoharjo.

4

2. METODE PENELITIAN

Tahap I : Pengumpulan data dan informasi dari berbagai instansi terkait.

Data Primer (Luas lahan, Hasil Survey0, Sertifikat tanah &

Data0Sekunder0(Data0Kependudukan0(BPS)0&0Perkembangan0Wilayah0(DPU)

Tahap II : Studi literature yang berkaitan dengan penelitian

Tahap III : Menyusun data dan mengelompokan data yang diperoleh

Mulai

1. TYPE 60/120

2. TYPE 80/160

Fasilitas :

1. Pos Satpam

2. Taman

3. Pagar Keliling

4. Drainase

5. Mushola

6. Lapangan olahraga

7. Lampu penerangan

8. Gapura

9. Jalan Paving

OH (Over Head)

1. Izin Pasang Listrik

2. Izin Pasang PDAM

3. IMB

4. Sertifikat

5. Izin Penggunaan

lahan

6. Dan lain-lain.

Tahap V : Menghitung lama investasi

Total Investasi

Kajian Ekonomi :

1. Payback Period (PP)

2. Return On Investment (ROI)

3. Net Present Value (NPV)

4. Internal Rate of Return (IRR)

5. Indeks Profitabilitas (IP)

6. Benefit Cost Ratio (BCR)

7. Break Even Point (BEP)

Selesai

Tahap IV : Menganalisa tingkat kelayakan pembanguan perumahan

Kebutuhan Rumah

Kuesioner (SPSS)

Tahap VI : Kesimpulan dan saran

Layak

5

3. HASIL DAN PEMBAHASAN

a. Uji kecukupan data

Berikut adalah hasil dari uji kecukupan data :

N’ = [𝑘

𝑠√𝑁 ∑ 𝑋𝑖2−(∑ 𝑋𝑖)2

∑ 𝑋𝑖]

2

, N≥N’ (1)

Didapat N’= 80.3235, data dinyatakan cukup karena N ≥ N’.

b. Uji validitas dan reabilitas

Tabel 1. Hasil Uji Validitas

Kansei Word Corrected Item-

Total Correlation Keterangan

Pekerjaan 0.385 Valid

Pendapatan 0.295 Valid

Tipe Rumah 0.245 Valid

Pembelian 0.629 Valid

Uang Muka 0.431 Valid

Angsuran 0.511 Valid

Dinyatakan valid karena nilai r kalkulasi > r table = 0.211.

Tabel 2. Hasil Uji Reabilitas

Reliability Stastics

Nilai rtabel Cronbach’s Alpha N of Items

0,211 0,571 9

Didapat hasilralpha > rtabel dengan nilai 0.571 > 0.211 maka data

Reliable.

6

c. Uji korelasi

Tabel 3. Hasil Uji Korelasi

Subjek Pearson

Correlation

Significance

(2-tailed) N

Nilai

rtabel

Nilai

Signifikansi

Pekerjaan 0,617 0,000 85 0,211 0,05

Pendapatan 0,617 0,000 85 0,211 0,05

Tipe Rumah 0,353 0,000 85 0,211 0,05

Pembelian 0,694 0,000 85 0,211 0,05

Uang Muka 0,713 0,000 85 0,211 0,05

Angsuran 0,676 0,000 85 0,211 0,05

Pearson correlation ≥ r table 0.211 dan nilai signifikansi < 0.05.

3.2 Perencanaan Master Plan

Gambar 1. Perencanaan Masterplan

7

3.3 Perencanaan Jumlah Rumah

Tabel 4. Hasil Perencanaan0Jumlah0Rumah

No. Tipe Rumah Jumlah Rumah

1. Tipe 60/120 14 unit

2. Tipe 80/160 12 unit

TOTAL 26 unit

Gambar 2. Perencanaan Rumah Tipe 60/120

8

Gambar 3. Perencanaan Rumah Tipe 80/160

9

3.4 Rekapitulasi0Total0Biaya0Proyek

Tabel 5. Rekapitulsasi0total0biaya0proyek

3.5 Hasil Analisa Kelayakan Ekonomi

Data yang diperoleh dari hasil wawancara :

Lama investasi : 2 tahun

Investasi awal : Rp 7,003,756,557.59

Modal sendiri : Rp 7,000,000,000.00

Luas tanah : 5.633 m2

Luas bangunan : 3.600 m2

Jumlah Bangunan :

1. Tipe 60/120 : 14 Unit

2. Tipe 80/160 : 12 Unit

10

Tabel 6. Tabel Rencana Aliran Kas Masuk Yang Diharapkan

Tabel 7. Tabel0Rencana0Aliran0keuangan0bulan0ke-4 dan bulan ke-8

Tabel 8. Tabel0Rencana0Aliran0keuangan0bulan0ke-12 dan bulan ke-16

11

Tabel 9. Tabel0Rencana0Aliran0keuangan0bulan0ke-200dan0bulan ke-24

3.7 Penilaian0Kelayakan0Ekonomi

a. Net Present Value (NPV)

Tabel 11. Tabel PV Cast Out

Tabel 12. Tabel PV Cast In

Maka NPV = Rp. 17.136.192.564,94 – Rp. 13.601.238.858,61

= Rp. 3.534.953.706,33

Maka NPV = (+) investasi diterima.

12

b. Internal Rate of Return (IRR)

Tabel 13. Tabel PV Cast Out

Tabel 14. Tabel PV Cast In

Nilai NPV = Rp. 17.136.192.564,94 – Rp. 13.601.238.858,61

= Rp. 3.534.953.706,33

NPV positif (+) yaitu Rp. 3.534.953.706,33

Dicoca i 20 % per tahun

Tabel 15. Tabel PV Cast Out

13

Tabel 16. Tabel PV Cast In

Diperoleh NPV = Rp 15.692.493.309,28 - Rp 11.650.016.872,95

= Rp 4.042.476.436,34

Selisih nilai I = 20% - 12% = 8 %

Didapat (PV)a = Rp 17.136.192.564,94

Didapat (PV)b = Rp. 13.601.238.858,61

Selisih = Rp 3.534.953.706,33

(PV)a – (PV)c

= Rp 5.486.175.692,00

Sehingga (i)c diperoleh dari :

=12 + [Rp 3.534.953.706,33

Rp 5.486.175.692,00] x 27.9 %

= 0.1715 % per tahun

IRR = 12.1715 % >12 % (diterima)

c. Benefit Cost Ratio (BCR)

BCR = (PV)B

(PV)C

= Rp 13.601.238.858,61

Rp.11.650.016.872,95

= 1,17

Nilai BCR = 1,17 > 1. (diterima).

14

d. Indeks0Profitabilitas (IP)

IP = Nilai sekarang kas masuk

Nilai sekarang kas keluar

` = Rp 17.136.192.564,94

Rp.13.601.238.858,61

= 1,26

Nilai BCR = 1,26 > 1.(diterima)

e. Payback Period (PP)

1. Aliran0kas0tahunan0dengan0jumlah0tetap

Periode pengembalian = Rp 7.000.000.000,00 / Rp 817.888.303,44

= 8.56 bulan

= 8 bulan 17 hari

2. Aliran0kas0tahunan0dengan0jumlah0tidak0tetap

Tabel 17. Tabel PV Cast In

Periode pengembalian = 12 + Rp. 2.123,839718,17

Rp.3.811.528.461,62 x 4 bulan

= 9.77 bulan

= 9 bulan 23 hari

15

f. Return On Investment (ROI)

Tabel 18. Tabel PV Cast In

Pemasukan rata-rata per bulan sebelum pajak

= Rp. 19.629.319.282,60 / 24

= Rp. 817.888.303,44

Pemasukan netto rata-rata per bulan sesudah pajak

= Rp. 17.136.192.564,94 / 24

= Rp. 714.008.023,54

Jadi nilai ROI,

ROI sebelum pajak

= Rp.817.888.303,44

Rp.17.136.192.564,94 x 100%

= 4.77% per bulan = 57.27% per tahun

ROI sesudah pajak

= Rp.714.008.023,54

Rp.17.136.192.564,94 x 100%

= 4.17% per bulan = 50% per tahun

g. Break Even Point (BEP)

BEP(Q) = 𝐹𝐶

𝑃−𝑉

= Rp 7.126.476.557,59

Rp 19.629.319.282,60 −Rp 5.244.330.171,22

= 49.54 %

= 12 Unit Rumah

Jadi, nilai BEP0tercapai0saat0penjualan0rumah0sebanyak 12 unit

rumah, dengan rincian :

Rumah Tipe 60/120 : 2 unit pada penjualan bulan ke-4

16

: 2 unit pada penjualan bulan ke-8

: 3 unit pada penjualan bulan ke-12

Rumah Tipe 80/160 : 1 unit pada penjualan bulan ke-4

: 2 unit pada penjualan bulan ke-8

: 2 unit pada penjualan bulan ke-12

4. PENUTUP

4.1 Kesimpulan

Berdasarkan uraian yang telah disusun pada bab-bab sebelumnya dan

sesuai dengan data-data yang diperoleh selama penelitian, maka dapat diambil

kesimpulan sebagai berikut :

1. Dari hasil pengolahan data kuesioner yang telah di sebar di Desa

Wirogunan kecamatan Kartasura Kabupaten Sukoharjo didapatkan 26 unit

kebutuhan rumah dengan 2 tipe rumah yang berbeda, yaitu tipe 60/120

sebanyak 14 unit dan tipe 80/160 sebanyak 12 unit.

2. Total investasi yang didapatkan pada perencanaan investasi pembangunan

perumahan di Desa Wirogunan Kecamatan Kartasura Kabupaten

Sukoharjo sebesar Rp 7.000.000.000,00.

3. Investasi yang dilaksanakan di Desa Wirogunan Kecamatan Kartasura

Kabupaten Sukoharjo dinyatakan layak dari aspek manajemen keuangan.

Hal ini dapat dilihat dari hasil :

a. Net Present Value(NPV) bernilai positif sebesar Rp 3.534.953.706,33

Jadi investasi tersebut dapat diterima.

b. Internal Rate of Return(IRR) bernilai 12.1715% > 12 %. Jadi investasi

tersebut dapat diterima.

c. Benefit Cost Ratio (BCR) bernilai 1.17 > 1. Jadi investasi tersebut

dapat diterima.

d. Index Profitabilitas (IP) bernilai 1.26 > 1. Jadi investasi tersebut dapat

diterima.

17

e. Payback Periode (PP) lama pengembalian investasi dihitung dengan

aliran kas tahunan dengan jumlah tetap didapatkan nilai 8 bulan 17

hari, sedangkan pengembalian investasi dihitung dengan aliran kas

tahunan dengan jumlah tidak tetap didapatkan nilai 9 bulan 23 hari.

f. Return On Investment (ROI) bernilai 4.77% per bulan = 57.27% per

tahun, nilai ROI sebelum pajak bernilai 4.17% per bulan = 50% per

tahun.

g. Break Even Point (BEP) akan tercapai pada saat terjual sebesar 12

unit rumah.

4.2 Saran

Pada saat akan melakukan survey untuk sebuah investasi perumahan

ada baiknya harus menentukan estimasi harga tanah yang akan dibeli dan harga

jual bangunan sesuai dengan lokasi investasi tersebut akan dilaksanakan.

Untuk mencapai keberhasilan dalam sebuah investasi perumahan

modal yang digunakan sebisa mungkin adalah modal sendiri. Apabila modal

yang digunakan harus meminjam dari bank gunakanlah pinjaman kurang dari

30%, dari modal investasi keseluruhan.

DAFTAR PUSTAKA

Algifari, Guritno Mangkoesoebroto. 1998. Teori Ekonomi Makro. Yogyakarta:

Ervianto, I.W. (2005). Manajemen Proyek Konstruksi Edisi Revisi. Yogyakarta.

Gedung dan Sipil. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama.

Ibrahim Yacob, H. M. Studi Kelayakan Bisnis, Edisi Revisi, Penerbit PT. Rineka

Cipata, Jakarta, 2003.

J.E. Ukoje,K.U. Kanu 2014 Implementation and the Challenges of the Mass

Housing Scheme in Abuja, Nigeria”International Journal of Project

Managemen34 : 1865-1875,

www.sciencedirect.com/secience/article/pii/S003801211500004X.

Kajian pustaka.2013, Analisis

Finansial.http://www.kajianpustaka.com/2013/12/analis-finansial.html

18

diakses pada 23 maret 2016 15.10.43 GMT.

Miller, R.L. dan Meiners E, R. 2000. Teori Mikroekonomi Intermediate,

MInyx.2011, Jenis – jenis biaya proyek.http://faiz-

15.blogspot.co.id/2011/11/jenis-jenis-biaya-proyek.html diakses pada 16

maret 2016 02.30.13 GMT.

Modul 9 Benefit. 2010 – Cost ratio analysis.

http://id.scribd.com/doc/2903436/Modul-9-Benefit-Cost-Ratio-

Analysis#scribddiakses pada 23 maret 2016 13.05.21GMT.

Nurhasanah, Nunung., Haidar, F.Z., Hidayat, Syarif., Listianingsih, A.p.,

Agustini, D.U., Hasanati, Nida’ul. 2014. Penjadwalan Produksi Industri

Garmen dengan Simulasi Flexsim. Juenal Ilmiah Teknik Industri, Vol. 2, No.

3, 141-148, 2014

Pembangunan Perumahan, PT. 2003. Buku Referensi untuk Kontraktor Bangunan

penerjemah Haris Munandar. PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta

Pengertian Pakar. 2015, Pengertian dan Jenis Investasi Menurut

Pakar.http://www.pengertianpakar.com/2015/03/pengertian-dan-jenis-

investasi-menurut.htmdiakses pada 16 maret 2016 03.30.25 GMT.

Peraturan Mentri Pekerjaan Umum No.17/PRT/M/2009 tentang Pedoman

Penyusunan Tata Ruang Wilayah Kota.

Piet M. A. Eichholtz, 2010. Transparency, Integration, and the Cost of

International Real Estate Investments.International Journal of Project

Managemen34 : 1865-1875,

www.sciencedirect.com/secience/article/pii/S003801211500004X.

Soeharto, imam. 1999. Manajemen Proyrk Dari Konseptual Oprasional. Jakarta :

Erlangga

Soeharto, imam. 2002. Studi Kelayakan Proyek Industri.