PAJAK BUMI DAN PAJAK BUMI DAN BANGUNANBANGUNAN

(PBB) (PBB)DASAR HUKUMDASAR HUKUM

UU No. 12 Tahun 1985 jo UU No. 12 Tahun 1994

PP No. 74 Tahun 1999

KMK No.523/KMK.04/1998

KEP-16/PJ.6/1998

TIM INTENSIFIKASI PBB KOTA MOJOKERTO

P E N G E R T I A N

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN ( PBB )

ADALAH

PAJAK KEBENDAAN ATAS

BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA : MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT

ATAS BUMI, DAN/ATAU MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH

MANFAAT ATAS BANGUNAN

OBJEK PAJAKPasal 2 ayat (1)

UU No. 12 tahun 1994

OBJEK PAJAKPasal 2 ayat (1)

UU No. 12 tahun 1994

ADALAH :PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI TANAH DAN

PERAIRAN PEDALAMAN SERTA LAUT WILAYAH

INDONESIA, DAN TUBUH BUMI YANG ADA

DIBAWAHNYA( Pasal 1 angka 1 )

ADALAH :PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI TANAH DAN

PERAIRAN PEDALAMAN SERTA LAUT WILAYAH

INDONESIA, DAN TUBUH BUMI YANG ADA

DIBAWAHNYA( Pasal 1 angka 1 )

ADALAH :

KONSTRUKSI TEHNIK YANG DITANAM ATAU DILEKATKAN SECARA TETAP PADA TANAH

DAN/ATAU PERAIRAN(Pasal 1 angka 2)

ADALAH :

KONSTRUKSI TEHNIK YANG DITANAM ATAU DILEKATKAN SECARA TETAP PADA TANAH

DAN/ATAU PERAIRAN(Pasal 1 angka 2)

B U M I BANGUNAN

OBJEK PAJAKPasal 2 ayat (1)UU NO. 12 1994

OBJEK PAJAKPasal 2 ayat (1)UU NO. 12 1994

TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH (Penjelasan Pasal 1 angka 2) :

Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;

Jalan tol; Kolam renang; Pagar mewah; Tempat olah raga; Galangan kapal, dermaga; Taman mewah; Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak; Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

BANGUNAN

FAKTOR YANG MENENTUKAN KLASIFIKASI OBJEK PAJAK

Pasal 2 ayat (2)

BANGUNANBahan bangunanRekayasaLetakKondisi lingkunganDan lain-lain

BUMI/TANAH•Letak•Peruntukan•Pemanfaatan•Kondisi lingkungan•Dan lain-lain

Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang nyata-nyata tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;

Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;

Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu pihak;

Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

OBJEK PAJAKYANG TIDAK DIKENAKAN PBB

Pasal 3 ayat (1)

ADALAH OBJEK PAJAK YANG

SUBJEK PAJAKPasal 4 ayat (1)

SUBJEK PAJAKPasal 4 ayat (1)

ORANG ATAU BADANORANG ATAU BADAN

MemperolehManfaat atas

bangunan

MemperolehManfaat atas

bangunan

MemperolehManfaat atas

bumi

MemperolehManfaat atas

bumi

Memiliki,menguasaibangunan

Memiliki,menguasaibangunan

Mempunyai suatu hak atas bumi

Mempunyai suatu hak atas bumi

Pasal 4 ayat ( 2 )Pasal 4 ayat ( 2 )

SUBJEK PAJAK

DIKENAKAN KEWAJIBAN MEMBAYAR

PAJAK

DIKENAKAN KEWAJIBAN MEMBAYAR

PAJAK

WAJIB PAJAK

NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK( NJOPTKP )Pasal 3 ayat (3)

NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK( NJOPTKP )Pasal 3 ayat (3)

NJOPTKPNJOPTKP

Rp. 8.000.000,00untuk setiap Wajib Pajak

(PENYESUAIAN NJOPTKP DITETAPKAN OLEH MENTERI KEUANGAN)

Rp. 8.000.000,00untuk setiap Wajib Pajak

(PENYESUAIAN NJOPTKP DITETAPKAN OLEH MENTERI KEUANGAN)

Per Wajib Pajak;

Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;

Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang nilainya terbesar.

Per Wajib Pajak;

Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;

Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang nilainya terbesar.

P E N E T A P A NP E N E T A P A N

PAJAK BUMI DAN BANGUNANPAJAK BUMI DAN BANGUNAN

( P B B )( P B B )

DASAR PENGENAANPasal 6 ayat (1), (2)

DASAR PENGENAANPasal 6 ayat (1), (2)

N J O P(Nilai Jual Objek Pajak)

N J O P(Nilai Jual Objek Pajak)

Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari harga transaksi jual beli yang terjadi secara wajar

Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari harga transaksi jual beli yang terjadi secara wajar

Bilamana tidak terjadi transaksi jual beli, Nilai jual objek pajak ditentuka melalui:-Perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis; atau-Nilai perolehan baru; atau-Nilai jual objek pajak pengganti

Bilamana tidak terjadi transaksi jual beli, Nilai jual objek pajak ditentuka melalui:-Perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis; atau-Nilai perolehan baru; atau-Nilai jual objek pajak pengganti

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan

setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan

setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya

DASAR PERHITUNGANPasal 6 ayat (3) dan (4)

NILAI JUAL KENA PAJAK

SERENDAH-RENDAHNYA 20%DAN

SETINGGI-TINGGINYA 100%

PRESENTASE NJKPDITETAPKAN DENGAN

PERATURAN PEMERINTAH

Peraturan Pemerintah No.25 Tahun 2002Tentang

Penetapan Besarnya NJKP untuk Perhitungan PBB

Objek Pajak PKB, PHT, PTB dan Objek Pajak Lainnya

dengan NJOP > Rp 1.000.000.000,00

Objek Pajak lainnya dengan

NJOP < Rp 1.000.000.000,00

Dikenakan

40 % X NJOP

20 % X NJOP

T A R I FPasal 5

TARIF TUNGGAL

0,5 %

CARA MENGHITUNG

PBB = TARIF x N J K P

= 0,5% x 20% x NJOP= 0,5% x 40% x NJOP

NJOP = ( NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN ) - NJOPTKP

TAHUN PAJAK, SAAT, DANTEMPAT YANG MENENTUKAN

PAJAK TERUTANGPasal 8 ayat (1), (2), (3)

TAHUN PAJAK, SAAT, DANTEMPAT YANG MENENTUKAN

PAJAK TERUTANGPasal 8 ayat (1), (2), (3)

Tahun PajakAdalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu dari tanggal 1 Januari s/d 31 Desember

Tahun PajakAdalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu dari tanggal 1 Januari s/d 31 Desember

Saat yang menentukan pajak terutangAdalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari

Saat yang menentukan pajak terutangAdalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari

Tempat Pajak TerutangUntuk daerah Jakarta, di wilayah DKI Jakarta;Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten atau Kotamadya yang meliputi objek pajak.

Tempat Pajak TerutangUntuk daerah Jakarta, di wilayah DKI Jakarta;Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten atau Kotamadya yang meliputi objek pajak.

PENERBITAN KETETAPANPasal 10

PENERBITAN KETETAPANPasal 10

SPOPSPOP

Setelah ditegor secara tertulis

Setelah ditegor secara tertulis

SPPTSPPT

SKPSKP BERDASARKANPEMERIKSAAN/DATA LAIN

SPOP TIDAK BENAR

BERDASARKANPEMERIKSAAN/DATA LAIN

SPOP TIDAK BENAR

Tidak disampaikan dalam waktu 30 hari

Tidak disampaikan dalam waktu 30 hari

Disampaikan dalam waktu 30 hari

Disampaikan dalam waktu 30 hari

PENDATAAN PENDATAAN DAN PENILAIANDAN PENILAIAN

PAJAK PAJAK

BUMI DAN BANGUNANBUMI DAN BANGUNAN

PENDATAANPasal 9 ayat (1), (2), (3)

WAJIB PAJAK MENGISI SPOP

JELAS BENAR LENGKAP DITANDATANGANI

PENENTUAN NJOP

PENILAIAN OBJEK PAJAK

PENILAIAN OBJEK PAJAK

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

Pendekatan biaya (Cost Approach) Pendekatan Pendapatan (Income

Approach)

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

Pendekatan biaya (Cost Approach) Pendekatan Pendapatan (Income

Approach)

CARA PENILAIAN

Penilaian Massal Individual

CARA PENILAIAN

Penilaian Massal Individual

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar (Market Approach)- NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek Pajak yang sejenis dengan Objek Pajak lain yang telah diketahui harga pasarnya.

- Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.

Pendekatan Biaya (Cost Approach)- Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis untuk dikurangi dengan penyusutan phisiknya.

Pendekatan Pendapatan (income Approach)- Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi ditentukan berdasakan hasil bersih objek pajak tersebut.

- Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang atau objek perairan.

CARA PENILAIAN

Penilaian Masal (Mass Appraissal)- NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) terdapat pada setiap zona Nilai Tanah (ZNT).- NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) dikurangi penyusutan phisik.- Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program komputer (Computer Assisted Valuation / CAV).

• Penilaian Individual (Individual Appraissal)Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus, antara lain :- Jalan tol- Pelabuhan laut/sungai/udara- Lapangan golf- Industri semen/pupuk- PLTA, PLTU, PLTG- Pertambangan- Tempat rekreasi- Dal lain-lain sejenisnya- Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lap. Golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

PENGENAAN PBB TERHADAP OBJEK PAJAK YANG DINILAI SECARA INDIVIDUAL

KMK. No.523/kmk.04/1998

OBJEK PAJAK YANG BERSIFATKHUSUS DAPAT DITENTUKAN

BERDASARKAN PENILAIAN SECARAINDIVIDUAL

KEP.DIRJEN PAJAK NO. KEP.16/PJ.6/1998

Objek pajak yang bersifat khusus adalah sebagai berikut:

Jalan tol Pelabuhan laut Lapangan golf Industri semen/pupuk PLTA,PLTU. PLTG Pertambangan Tempat rekreasi Dan lain-lain sejenisnya