DIKLAT FUNGSIONAL KEAHLIAN DASAR PENILAI PBB BPPK PUSDIKLAT PERPAJAKANDirektorat PBB DAN BPHTBTanggal 3 April s/d 18 Mei 2006

MATERI PELATIHANAPLIKASI TEKNIS PENILAIAN

APLIKASI BANK DATA PASAR PROPERTI (BDNPP)OTOMASI PENILAIAN NJOP BUMIDAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (DBKB)

PENDAHULUANPBBPENGERTIAN NJOPNJOP BUMINJOP BANGUNAN

PENGERTIAN NJOPNilai Jual Objek Pajak : adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

JENIS PENILAIANPENILAIAN MASSALPENILAIAN INDIVIDUAL

PENILAIAN OBJEK PBBKegiatan Direktorat Jenderal Pajak untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang akan dijadikan dasar pengenaan pajak, dengan menggunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan kapitalisasi pendapatan.

penjelasan Penilaian Massal : Penilaian yang sistematis untuk sejumlah objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan suatu prosedur standar yang dalam hal ini disebut Computer Assisted Valuation (CAV).

Penilaian Individual : Penilaian terhadap objek pajak dengan cara memperhitungkan semua karakteristik dari setiap objek pajak.

PENILAIAN INDIVIDUALATURAN PETUNJUK PELAKSANAAN DAN PETUNJUK TEKNISOBJEK YANG DINILAI

PENILAIAN INDIVIDUALPenilaian Individual diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus,antara lain :

Jalan tolPelabuhan laut/sungai/udaraLapangan golfIndustri semen/pupukPLTA, PLTU, PLTGPertambangan perkebunan,perhutananTempat rekreasiObjek pajak tertentu,seperti rumah mewah,pompa bensin,jalan tol,

PENILAIAN MASSALBUMI DGN ZNTBANGUNAN DENGAN CAV (DBKB 2000)

PENDUKUNG PENILAIAN MASSALNJOP BUMI DENGAN BDNPPNJOP BANGUNAN DENGAN DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN, HARGA RESOURCES, UPAH DAN BIAYA

NJOP NILAI = PASAR ?Nilai Jual Objek Pajak : adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.Nilai Pasar didefinisikan sebagai perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam satu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.

DATA HARGA JUAL Data Harga JualData/informasi mengenal jual beli tanah dan/atau bangunan yang didapat dari sumber pasar dan sumber lainnya seperti Camat PPAT, Notaris PPAT, aparat desa/kelurahan, iklan media cetak, dan lain-lain.

PENDEKATAN PENILAIANPENDEKATAN BIAYAPENDEKATAN DATA PASARPENDEKATAN PENDAPATAN

penjelasanPendekatan BiayaCara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut pada waktu penilaian dilakukan dikurangi dengan penyusutannya.

Pendekatan Data PasarCara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang telah diketahui harga jualnya, dengan memperhatikan antara lain faktor letak, kondisi fisik, waktu, fasilitas, dan lingkungan.

Pendekatan Kapitalisasi PendapatanCara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan mengkapitalisasi pendapatan bersih 1 (satu) tahun dari objek pajak tersebut.

METODE PENILAIAN(UU NO 12 TAHUN 1985 Tentang PBB jo UU No.12 TAHUN 1994)Perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.Nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

Perbandingan Harga Dengan Objek Pajak Lain Yang Sejenis, Aturan Pelaksanaan:SE-16/PJ.6/2003 tentang Peningkatan Kualitas Peta Digital dan Pembentukan Bank Data Nilai PasarSE-06/PJ.6/1999 tentang Pelaksanaan Analisa Penentuan Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Nilai Indikasi Rata-rata sebagai dasar Penentuan NJOP TanahSE-09/PJ.6/2003 tentang Penerapan NJOP sama Dengan Nilai PasarSE-01/PJ.6/2002 tentang Pelaksanaan Analisis Assessment Sales ratio

NILAI PEROLEHAN BARU Aturan Pelaksanaan: KEP-533/PJ/2000 tentang SISMIOPSE-27/PJ.6/2001 tentang Penyempurnaan petunjuk teknis penilaian bangunan menggunakan DBKB

NILAI JUAL PENGGANTI Aturan Pelaksanaan:KEP-16/PJ.6/1998 tentang Pengenaan Pajak Bumi dan BangunanSE-21/PJ.6/1999 perihal Petunjuk pelaksanaan KEP-16/PJ.6/1998 khusus untuk pengenaan PBB Sektor Perkebunan

DEFINISI UMUMZNTNIRObjek AcuanKLASIFIKASI

ZONA NILAI TANAH (ZNT) Zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-Rata yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok.

NILAI INDIKASI RATA-RATA (NIR) Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR)Nilai Pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona nilai tanah.

Objek AcuanSuatu objek yang mewakili, dari sejumlah objek yang serupa/sejenis yang nilainya telah diketahui, dan telah berfungsi sebagai objek acuan dalam melakukan penilaian objek khusus secara individual.

NJOP BUMIFAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI LOKASI AKSESIBILITASFISIKPeruntukan/PemanfaatanKondisi lingkungan

NJOP BANGUNANCAV (COMPUTER ASSISTED VALUATION) Penilaian dengan bantuan komputer : Proses penilaian yang menggunakan bantuan komputer dengan kriteria yang sudah ditentukan.

APLIKASI DBKB 2000

OBJEK PAJAK Yang menjadi Objek Pajak Bumi dan Bangunan adalah : Bumi dan Bangunan

Bumi adalah Permukaan Bumi yang meliputi Tanah dan Perairan Pedalaman Serta Laut Wilayah Indonesia, dan Tubuh Bumi yang ada dibawahnya (pasal 1 angka 1)

Bangunan adalah konstruksi teknik yg ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau Perairan (pasal 1 angka 2)

Objek Pajak dibagi Atas :1. Objek Pajak Umum (Standar dan Non Standar)

2. Objek Pajak Khusus

OBJEK PAJAK UMUM A.OBJEK PAJAK UMUMObjek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. Objek pajak umum terdiri atas :

1.Objek Pajak StandarObjek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut :Tanah: 10.000 m2Bangunan : Jumlah lantai 4Luas bangunan: 1.000 m2

2.Objek Pajak Non StandarObjek Pajak Non Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai berikut :Tanah: > 10.000 m2Bangunan: Jumlah lantai > 4Luas bangunan: > 1.000 m2

OBJEK PAJAK KHUSUS

B.OBJEK PAJAK KHUSUSObjek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki arti yang khusus seperti : lapangan golf, pelabuhan laut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa bensin dan lain-lain.

Penilaian objek pajak bangunan khusus diatur lebih detail dengan Surat Edaran Dirjen Pajak nomor SE-16/PJ.06/2003 meliputi bangunan bandara, dermaga, menara pemancar/telekomunikas, silo, tangki dan pipa

FUNGSI BDNPPALAT BANTU PEMBENTUKAN ZNT

CARANYA :MENGUMPULKAN (DATA COLLECTING)MENGANALISISMENYAJIKAN HASIL

UNSUR-UNSUR POKOK SISMIOPSISMIOP terdiri atas 5 (lima) unsur yaitu NOP, Blok, ZNT, DBKB, dan Program Komputer.

DBKBDaftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) adalah : Daftar yang dibuat untuk memudahkan perhitungan nilai bangunan berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya komponen utama dan/atau biaya komponen material bangunan dan biaya komponen fasilitas bangunan.