f ~ ^ ^ 5 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

V M M T DELEGACIÓN JALISCO

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

" METODOLOGÍA PARA VALUAR OBRAS INCONCLUSAS"

TESIS

Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial

PRESENTA

Rut Rodríguez Rodríguez

ASESOR Arq. Juan Manuel Bravo Armejjo MVII & MAE

Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaría de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No 20033(38 de fecha 17 de diciembre de 2003

Guadalajara, Jalisco. Julio de 2008

AGRADECIMIENTOS

A Dios:

Por haber puesto en mi camino los instrumentos, para un crecimiento

personal y espiritual.

A mis padres:

Por su apoyo incondicional, financiero, entusiasmo y sobre todo por la

confianza depositada en mí; otorgándome así, una herramienta más

para salir adelante en la vida.

A mi hermano:

Por las porras brindadas para que siguiera adelante, cuado sentía caer y

la lata dada cuando no sacaba buenas calificaciones.

A mi novio:

Por hacerme compañía en más de una desvelada, apoyarme en las

ocasiones que no tenía ánimo de hacer trabajos y por el amor entregado

para que sea una mejor mujer.

A mis profesores:

Por brindarme los conocimientos necesarios para un desempeño ético, con

calidad, leal y sobre todo profesional.

DEDICATORIAS

Dedico este compendio de hojas a mis padres, mi hermano y mi novio,

por haberme tenido la confianza en que iba a salir adelante completando

mis estudios, los cuales me van a servir como apoyo en el transcurrir de

la vida; concluyendo así una etapa mas de mi preparación profesional.

Gracias por estar siempre a mi lado dándome todo su apoyo, amor y

comprensión.

Los quiero mucho.

OMgTíWOT® ^1©M]®[L®©[]©® ®H \L/h ©®Mg^MJ©©O®[M0 ^D ©n

RESUMEN

El objetivo principal de esta tesis es realizar un estudio general de las obras inconclusas e implementar un método de valuación, para las obras en proceso.

Las obras en proceso no tiene una metodología específica de valuación, ya que no es un elemento consolidado; esto es, no es un inmueble en si, porque le faltan varios factores para poderse denominar de esta manera. Existen diferentes tipos de obra en proceso, y varios motivos por los cuales se requiere un avalúo de estas. De acuerdo a esta divergencia y sobre todo a la falta de información no se ha podido implementar un método específico para la valuación de las obras, aunque normalmente se aplique un método en particular porque se considera como un terreno, ya que en ocasiones los elementos que existen no se pueden utiliza en el nuevo proyecto o llegan a ser instalaciones insuficientes.

A continuación se hará mención de cinco problemáticas por las cuales las obras pudieran parar su curso: 1.- Problema con algún proyectos público. 2.- Falta de liquidez. 3.- Cambio de proyecto. 4.- Por inspección. 5.- Arbitraje entre un cliente y un constructor 6.- Crédito bancario para terminación de obra

A continuación se presentarán una serie de preguntas las cuales ayudaran a ir aclarando varias dudas que existen en el problema que se esta planteando, es importante mencionar que no son todos los cuestionamiento que pudieran surgir de el tema qué se está tratando de analizar, se podría decir que en primera instancia son las más significativas y las que van a ayudar a desarrollar de mejor manera el estudio que se esta llevando acabo.

Para cubrir la necesidad de valuar una obra en proceso, se parte del entendido de que no existe un método en particular para este proceso, es por eso, qué se está realizando una pregunta general la cual dará la pauta para la investigación; la cuál se describe de la siguiente manera

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tfV^P-k ™^™^@ ^©M©L@©O©@ ®d o^

¿Cuales son los métodos de valuación para dar el valor a un inmueble en proceso de construcción?

Una vez globalizado el problema se pretende particularizarlo poco a poco, es por eso que surgen los siguientes cuestionamientos;

> ¿Qué problemas se presentan en una obra en proceso cuando se necesita hacer un avalúo?

> ¿Cómo se pueden clasificar las obras en proceso? > ¿Cuando se debe solicitar un avalúo de una obra que no se

concluyo? > ¿Para qué nos sirve el avalúo de una obra inconclusa? > ¿Por qué no se pueden estandarizar o clasificar las obras en

proceso? > ¿Cual es el motivo por el que se solicita un avalúo de una obra en

proceso?

El método mas recomendable para valuar las obras en proceso es el físico, ya que no es recomendable utilizar otro método; esto por el hecho de que no es una edificación completa, es un elemento inconcluso, por lo tanto lo podemos llamar o denominar un inmueble con características especiales.

I. ÍNDICE

ÍNDICE I

INTRODUCCIÓN II

OBJETIVO III

METODOLOGÍA UTILIZADA IV

CAPITULO 1

1.1 Comportamiento del sector de la construcción 1

1.2 Principales factores que generan una obra inconclusa 3

1.2.1 Falta de planeación 3

1.2.2 Permisos de Construcción 9

1.2.3 Falta de liquidez 14

1.2.4 Proyecto de obra pública 17

1.3 Problemática de obras inconclusas 23

1.4 Soluciones para terminación de obras 24

1.4.1 Crédito puente 25

1.4.2 Cadenas productivas 27

CAPITULO 2

2.1 Definición de ingeniería de costos 32

2.2 Métodos de estimación de costo 37

2.2.1 Estimados por orden de Magnitud 37

2.2.2 Estimados paramétricos 38

2.2.3 Método estimado por componentes 39

2.2.4 Método de ensamble de costo 43

2.2.5 Método de precio unitarios 45

2.3 Método de ensamble 45

CAPITULO 3

3.1 Método de valuación 56

3.1.1 Documentación requerida 57

3.1.2 Función y solicitud del avalúo 58

3.2 Valor (avalúo) 59

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES V

APÉNDICE VI

BIBLIOGRAFÍAS VII

II. INTRODUCCIÓN

El presente trabajo tiene como objeto analizar el sector de la

construcción en México; enfocado en el porcentaje de incremento y

disminución de producción, el comportamiento de las obras en las épocas

de crisis, cuales son los factores principales por los que no se terminan los

inmuebles en construcción, elementos externos e internos que afectan en

el desarrollo de las mismas, cuales son los sectores que intervienen, en

caso de ser necesarios.

La producción del sector, h a guardado una relación directa y

estrecha con el nivel de ocupación. La industria de la construcción

representa actualmente poco mas del 5% del PIB, nivel mayor al que tenía

poco antes de la crisis de 1994. Asimismo, el sector de la construcción

representa poco más de la mitad del total de la inversión fija bruta que se

realiza en el país.

El comportamiento del sector en la última década en México, ha sido

muy disparejo. Entre 1996 al 2000, el PIB creció en promedio 5.5% anual.

Inclusive, en un par de años el crecimiento estuvo cercano a 7% (6.8 en

1997 y 6.7% en el 2000 respectivamente. Sin embargo, en el periodo de

2001 al 2006, el promedio bajó significativamente y apenas alcanzó 2.3%.

Lo mejor que se ha logrado en los últimos 6 años fue 4.8. En el 2007 hubo

una baja del sector del 1.1, lo cual tuvo un crecimiento del 3.6%.

De acuerdo a los estudios hechos por los financieros, se cree que el

crecimiento en los próximos años será menor del 4%, siendo que el

crecimiento debería ser mayor del 6% anual en forma continua, para

empezar a resolver los atrasos y problemas de empleo y pobreza.

Tomando en cuenta la información antes mencionada, se observar

que el sector de la construcción es muy inestable, no tiene un

comportamiento uniforme y mucho menos paralelo, tiene grandes

fluctuaciones, las cuales han generado en el transcurrir de los años

grandes problemas en el sector.

Uno de los problemas que se generan con las altas y bajas de los

porcentajes de la construcción respecto al PIB, es la falta de liquidez, por

lo que genera un desequilibrio en el sector, el cual se ve afectado en la

terminación de los inmuebles en construcción, ya que se encuentran

directamente relacionados.

El problema que se estudiará, en esta tesis, será el de las obras

inconclusas. Se hará un estudio de las razones principales por las cuales

no se concluye la construcción de un inmueble, cuales son los elementos

que intervienen para que este fenómeno se de; plantear las diversas

alternativas de solución para la conclusión de las mismas.

De igual manera, tiene como finalidad encontrar u na metodología

para evaluar un inmueble que no ha sido concluido; se plantearán

parámetros o porcentajes, basados principalmente en la ingeniería de

Costos (presupuesto general), el cual debe ser otorgado por el cliente, en

caso de no ser así, se armará un presupuesto partiendo principalmente en

el esquema de costo por metro cuadrado o paramétrico.

Los inmuebles inconclusos; son elementos especiales, se tienen que

analizar de una manera particular. No se deben tomar como un elemento

de desecho en el cual no se puede utilizar nada, sino tomarlo como un

ente que en su proceso sufrió u na falla, la cual ocasionó que no se

concluyera.

Una vez hecho el análisis del presupuesto de la obra, de los

porcentajes de equivalencia de la partida, totalizar los porcentajes de

avance, aplicarlos en el avalúo y obtener al valor del inmueble, se podrá

emitir una conclusión del mismo, en donde se propone agregara u na

recomendación por parte del valuador en la que indique las opciones que

tiene el cliente sobre el inmueble.

Este análisis le da un valor agregado al avalúo y al valuador, ya que

no solamente se va a emitir un valor sobre el inmueble, sino que también

se darán una serie de recomendaciones sobre la construcción. Esto

ayudara al cliente a tomar una mejor decisión, ya que tendrá los elementos

necesarios y sustentados del estado del bien; incluyendo varias soluciones

aplicables al mismo.

Con lo anterior el interesado, tiene las herramientas necesarias para

buscar un crédito puente o hipotecario para la terminación del inmueble, o

ver la opción de la venta del bien, o llegar al punto de la demolición del

mismo y construir algo nuevo. El cliente va a contar con diversas

alternativas, dependiendo del estado de la finca, podrá analizar la

información y sobre eso se le facilitara la toma de decisión, ya que tendrá

los elementos necesario, para ello.

III. OBJETIVO

El objetivo principal, es conocer el comportamiento del sector de la

construcción durante los últimos años, con la finalidad de saber el motivo

por el cual se da el cierto fenómeno de los inmuebles inconclusos.

Identificar cuales son los motivos que se dan, con las fluctuaciones

que tiene la construcción.

Enumerar y enlistar las causas por las cuales no se concluye un

inmueble.

Buscar alternativas y soluciones para la terminación del inmueble;

incluyendo el análisis del los financíamientos aplicables para cada caso.

Plantear un método de valuación para las obras inconclusas,

basándose principalmente en la ingeniería de costos, buscando

parámetros para agilizar la valuación de un bien inmueble sin terminar,

los cuales estarán basados en partidas presupuéstales.

Llegar al valor del inmueble, tomando en consideración los

porcentajes analizados con la ingeniería de costos. Dar el dictamen del

valor, con recomendaciones y conclusiones, para que el interesado tenga

los elementos necesarios para tomar una decisión.

IV. METODOLOGÍA UTILIZADA

Debemos considerar que la valuación de obras en proceso es poco

común, ya que se da de una manera específica y particular, por lo tanto

esto genera una ausencia de información y sobre todo, no existe un

método especifico el cual nos indique la manera optima de llevar a cabo un

avaluó.

Cabe mencionar que estos avalúos son poco requeridos, aunque en

varias ocasiones son muy solicitados, ya que el principal motivo por el cual

se llevan acabo, es por falta de liquidez del constructor o del cliente y la

solución mas viable a este problema, es el tramite de un crédito, por lo

tanto, es necesario conocer el estado actual de la obra, tanto

constructivamente como económicamente, ya que sobre esto se hará u na

proyección de tiempo y de flujo de efectivo; conociendo con exactitud lo

anterior, se procederá a analizar la posibilidad del otorgamiento del

crédito. Por los factores involucrados en estos casos, es muy importante y

necesaria la veracidad de la información y sobre todo que se den datos

exactos; el avaluó es uno de los documentos que cubre casi al cien por

ciento con las características necearías para este tramite.

Por la escasez de la información y por lo poco común de estos casos,

podemos clasificarlo en el método de investigación cuantitativa

exploratoria, ya que es una investigación que se realiza cuando el objetivo

es examinar un tema o un problema de investigación poco estudiado, del

cual se tienen muchas dudas y no se ha abordado antes. Esto es cuando

la revisión de la literatura reveló que tan sólo hay guías de investigación e

ideas vagamente relacionadas con el problema de estudio.

Este método nos ayudara a familiarizarnos con fenómenos

relativamente desconocidos, obtener información sobre la posibilidad de

llevar a cabo una investigación más completa respecto de un contexto

particular, investigar nuevos problemas e identificar conceptos o variables

promisorias, establecer prioridades para investigaciones futuras o sugerir

afirmaciones y postulados.

De igual manera se puede tomar el método cuantitativo explicativo,

ya que va mas allá de la descripción de conceptos o fenómenos o del

establecimiento de relaciones entre conceptos; es decir, están dirigidos a

responder por las causas de los eventos y fenómenos económicos, físicos o

sociales.

Su principal interés es explicar porque se da tal o cual fenómeno y

en que condiciones se manifiesta, o porque se relaciona una o mas

variables.

De acuerdo a la descripción de cada uno de los métodos podemos

ver que son los que mas se acercan o mas bien los que facilitarán el

desarrollo del problema que se presentó, porque nos va a dar la posibilidad

de llevar la investigación sobre explicaciones lógicas y sobre todo de tomar

las experiencias anteriores, aunque no exista nada exacto, ni específico.

Todo lo que se analice en este caso se presentará como un problema

poco explorado ya que los casos que existen con casos aislados y escasos,

de hecho los que existen cuentan con su particularidad y no se pueden

tomar como patrón para realización de los nuevos problemas.

Los avalúos que de obras en proceso son únicos, y no existe ninguna

posibilidad de que se repitan; quizás los elementos que se puedan repetir

son las causas por las que se detuvo determinada obra, pero sería el factor

que en algún momento puede ser común denominador, ya que los demás

son particulares de cada caso.

Las variables que se toman en cuenta para este problema son:

> Tiempo. El tiempo lo podemos tomar de dos maneras, cuanto falta

por concluir la obra y que tanto lleva.

> Avance en la obra. Nos indica el porcentaje de realización de la

obra, cuanto se ha hecho en determinado tiempo

> Flujo de efectivo. Cuando dinero se ha gastado en este periodo y

cuanto falta para poder ejecutar al cien por ciento la obra

> Causa por la cual se esta deteniendo el proceso de la obra. La obra

se puede parar por diferentes motivos, los cuales los podemos

enumerar de la siguiente manera:

o Falta de planeación.

o Permisos de construcción.

o Falta de liquidez.

o Proyecto de obra pública.

> Durabilidad del material que se tiene en la misma. Los materiales si

no están instalados tienen un tiempo determinado de duración, ya

que se echan a perder y no se pueden usar mas, de igual manera las

instalaciones pueden llegar a sufrir deterioros, al grado de ser

inservibles en determinado tiempo si no se les da uso.

Todas las variables mencionadas con anterioridad se relacionan entre si,

una nos lleva a otra y viceversa, pueden ser aisladas pero la mayor parte

del tiempo las vamos a encontrar ligadas entre si.

CAPITULO 1

1.1 Comportamiento del sector de la construcción

México, ha sido un país con un comportamiento económico muy

uniforme e inestable durante muchos años, lo cual no ha permitido que tenga

un desarrollo y un crecimiento constante, como consecuencia anualmente se ve

reflejado en el PIB (producto interno bruto), en donde se observa el

comportamiento de los diferentes sectores, a continuación se hará una pequeña

reseña del comportamiento del sector de la construcción, ante el PIB.

Haciendo un recuento a través de los años, el país ha tenido un

comportamiento del sector de la construcción, de la siguiente manera; en el año

de 1994 tuvo una variación anualizada del PIB del 8.40%, comparada con el

año anterior. En el año de 1995 el país sufrió una devaluación económica muy

fuerte, en donde la industria de la construcción tuvo una reducción del

23.50%, teniendo una recuperación en el siguiente año tuvo una variación

anualizada del 9.30%.

En el año de 1998 tuvo una baja el PIB de un 5.10%, en el siguiente año

incremento .8%, en el 2000 se comporto de la misma manera que en 1998,

nuevamente el 2001 cayo el sector un 5.7%, a partir del 2002 se fue mejorando

año con año. En el 2002 recupero el porcentaje que perdió y gano el 2 .1%, en

el 2003 y 2005 la variación anual fue del 3.3%, en el 2004 repuntó el 6 .1%, en

el 2006 fue de un 7.2%, teniendo nuevamente una baja de 5.1%.

Lo anterior ayuda a entender que el sector de la construcción ha sido

inestable a través de los años, en algunos años repunta de tres o cuatro puntos

y en otros años tiene disminuciones mayores a 5 puntos.

1

El sector de la construcción es uno de los más afectados con las crisis

económicas del país, ya que esta sustentando en la solvencia financiera de los

inversionistas o de la población en general, esto dependiendo del tipo de

construcción de que se hable.

El desequilibrio monetario genero que la planeación que se había

estructurado para el ámbito de la construcción, en muchos aspectos se viniera

abajo, por la solvencia económica del país. Esto provoco que varios proyectos

no se iniciaran y en el caso de que hayan estado iniciados, no se concluyeron

ya que no existía manera de buscar un financiamiento para su conclusión, ya

que en ese momento era imposible adquirir uno y en caso de que si fuera

otorgado el pago de los intereses era muy alto; por lo tanto no convenía.

La industria de la construcción es sensible a la situación financiera del

país. La crisis económica golpea fuertemente a todos los sectores que de alguna

manera integran el ramo de la construcción. No solo las empresas

constructoras se ven afectadas, sino también proveedores de materiales,

productores de cemento y acero, entre otros, esto sin mencionar la mano de

obra.

En este sector los recursos económicos generalmente son limitados, sobre

todo si se trata del gobierno. Es por eso que se requiere de un máximo

aprovechamiento de todos los recursos a manera de obtener la mayor utilidad

posible de cada proyecto.

2

1.2 Principales factores que generan una obra inconclusa

Con el comportamiento tan volátil y poco estable del sector de la

construcción, se desencadenaron ciertos factores que poco a poco fueron

afectando las construcciones que se estaban planeando o que ya estaban en

ejecución a continuación se irán nombrando cada uno de ellos, incluyendo su

pequeña explicación para conocer mas a fondo el porque del objetivo de este

trabajo.

1.2.1 Falta de planeación

Un proyecto de construcción es una infraestructura necesaria para

satisfacer la necesidad pública o privada que necesita ser creada. Los proyectos

constan de diferentes etapas de desarrollo; la primera es el estudio preliminar

para delimitar la necesidad existente y la factibilidad del mismo, el segundo

consiste en la elaboración de un diseño preliminar, con el cual se puede

empezar a plasmar los conceptos y con eso saber de manera más clara el costo

de la obra, el ultimo paso es, concluir el proyecto integrando planos

arquitectónicos, estructurales y de instalaciones, así como una descripción por

escrito de las especificaciones técnicas del proyecto; todo esto junto con u

programa detallado de obra y un presupuesto.

Todos los proyectos de cualquier magnitud se integran de la misma

manera, desde una simple banqueta o una pequeña casa, hasta una autopista

de primer mundo o un edificio corporativo. Todos cuentan con planos,

especificaciones, detalles.

El proyecto bien hecho y bien proyectado, se debe planear aplicando las

técnicas de planeación más comunes, diagrama de barras, ruta critica,

diagrama de tiempo y espacio, la línea de balance y el PERT.

3

Para poder administrar un proyecto, es necesario primero saber el

tamaño o alcance y el tipo del proyecto. Si no se tiene idea clara del tamaño

real, no es posible elaborar un presupuesto acertado, ni mucho menos una

calendarización del mismo. Normalmente esta delimitación del alcance o

tamaño del proyecto es elaborado por el área de presupuestos, quienes

elaboran un presupuesto preliminar para el cliente. Son las empresas

constructoras y específicamente los administradores de obras, quienes elaboran

una calendarización y planeación precisa del proyecto con base a los planos y

especificaciones elaboradas por los diseñadores. En mucho de los casos, el tipo

de proyecto dictaminará el tipo de método de planeación a usarse, así como su

nivel de detalle.

"Planeación se define de acuerdo a Buró K. Scanlan, es el sistema que

comienza con los objetivos, desarrolla políticas, planes, procedimientos y

cuenta con un método de retroalimentación de información para adaptarse a

cualquier cambio en las circunstancias"1.

"De acuerdo al autor George R. Terry la planeación es la selección y

relación de hechos, así como la formulación y uso de suposiciones respecto al

futuro en la visualization y formulación de las actividades propuestas que se

cree sean necesarias para alcanzar los resultados deseados"2.

La planeación es muy importante porque existen proyectos de gran

complejidad que no basta con el residente o superintendente responsable de la

obra el cual tenga en mente todos los procesos constructivos necesarios para la

realización del mismo. Es necesario plasmarlo sobre papel y aplicar ciertas

técnicas para poder llevar a cabo una planeación adecuada, así como para

poder comunicarse con las demás partes involucradas en el proyecto. Ante esta

1 El prisma. Portal para investigadores y profesionales. Junio 2008 http://www.elprisma.com/apuntes/administracion_de_empresas/planeacion/ 2 El prisma. Portal para investigadores y profesionales. Junio 2008 http://www.elprisma.com/apuntes/administracion_de_empresas/planeacion/

4

necesidad surge la aplicación del diagrama de barras, la cual es una

herramienta muy simple, pero que permite administrar la obra y llevar el

control sobre la misma.

Para poder realizar un proyecto en tiempo y costo adecuados es necesario

elaborar un plan en donde se pueda programar y controlar toda la obra. El

director de proyectos debe elaborar un plan de trabajo escrito en el que se

identifique el trabajo que necesita hacerse, quien lo va hacer, cuando debe

hacerse y como debe hacerse y bajo que costo. Además de esto, es necesario

también conocer las condiciones de las vías de comunicación, si es que existen,

las condiciones climáticas, los posibles centros de obtención de materiales, la

mejor forma de obtener la mano de obra, los medios de transporte presentes en

el lugar entre otros factores. Es decir, los recursos y factores externos del

proyecto.

Es importante determinar es este plan los eventos relevantes, así como

las posibles restricciones y limitaciones que pudieran presentarse durante el

desarrollo del proyecto, ya que si están perfectamente identificados, el director

de proyectos podrá tomar las decisiones a tiempo y solucionar en forma optima

los problemas que se susciten. Además de identificar los procesos constructivos

de difícil ejecución.

Después de tener elaborada la planeación de la obra se procede a realizar

la programación de la misma. "Puede entenderse como programación a la

elaboración de una red o diagrama en el que se esquematicen todas las

actividades en las que se divide el proyecto, especificando el tipo de relación

entre una y otra, así como su duración. Con esta programación se tiene un

tiempo estimado de terminación del proyecto"3.

3 Project Management for Engineering and Construction. Garold D. Oberlender. Editorial McGrawHill. 1993

5

La planeación y la programación de una obra se realizan antes de iniciar

el proyecto y son herramientas importantes para poder controlar el mismo. En

ocasiones es necesario reprogramar y replantear.

"El control de una obra consiste en medir el avance de ésta, registrarlo y

compararlo continuamente con lo estimado en la programación del proyecto.

Este es un proceso continuo y le permite al director de proyectos a prever los

posibles cambios en cuanto a la magnitud de la obra, posibles problemas y por

ende cambios en costo y tiempo de terminación"4.

Puede presentarse el caso de que se requiera en forma extraordinaria

hacer un proceso constructivo que no se tenia contemplado, de esta manera,

con ayuda de la programación del proyecto, puede elaborarse una nueva

programación, minimizando el retraso de la obra así como los costos extras que

pudieran generarse; de igual manera programar un nuevo flujo de efectivo.

Lo más importante en el control de un proyecto es administrar el tiempo

y el costo del mismo. Para administrar el tiempo se pueden utilizar las diversas

técnicas de programación; por ejemplo: diagrama de barras, curvas de

producción acumulada, método de Ruta Critica, Redes de precedencias, PERT

(Program Evaluation Review Technique), diagramas de tiempo y espacio.

Con una buena planeación de la obra se puede determinar en primera

instancia el equipo más adecuado en cuanto a operación y costo. De la misma

forma se puede mejorar procesos constructivos, que combinado con el equipo y

la herramienta adecuados, minimizar la cantidad de mano de obra a utilizarse.

Se trata de contratar la mano de obra necesaria para cada etapaza del proyecto,

de tal manera que se eviten tiempos perdidos, o que se subutilice mano de obra

especializada que sale cara en trabajos poco complejos.

4 Project Management for Engineering and Construction. Garold D. Oberlender. Editorial McGrawHill. 1993

6

En proyectos de gran envergadura, como autopistas, o edificios

corporativos, la inversión es muy grande y en la mayoría sino que en todos los

casos, ser requiere de financiamiento externo. Para conseguir estos créditos, las

instituciones financieras piden no solo especificaciones técnicas, sino también

calendarización de la obra y estimaciones confiables para poder hacer un

análisis de la viabilidad del proyecto y poder otorgar o no el crédito. Lo mismo

sucede con las compañías aseguradoras.

Hacer una buena planeación permite prever ciertos sucesos desfavorables

como las lluvias y otro fenómenos naturales, de igual manera se pueden hacer

correcciones por los diferentes imprevistos que puedan presentarse; pueden

surgir imprevistos por condiciones del terreno diferentes a las reportadas por

los estudios preliminares.

En resumen las razones por lo cual la planeación es necesaria son: tener

una comunicación efectiva entre las diferentes partes del proyecto, cumplir con

las obligaciones contractuales, optimizar recursos de mano de obra, materiales

y equipo, dar confianza sobre la buena realización del proyecto en instituciones

financieras o aseguradoras, prever situaciones desfavorables o solucionar

imprevistos de manera rápida y efectiva, tener un control aceptable sobre el

proyecto tanto en tiempo, costo y recursos.

Si no se lleva el proceso de planeación adecuada de los proyectos tienden

a presentar diversos problemas, los pueden presentar desde la primera etapa o

ya que esta en ejecución. Cuando se presenta en las primeras etapas del

proyecto no ocasiona mayor problema, ya que todo se queda en papel y no pasa

de ahí, el punto negativo que se tiene es cuando se empieza la obra, el proyecto

tiene una serie de modificaciones propias del proyecto, esto ocasiona que se

modifique el costo, la programación de tiempo y las actividades a realizarse, de

7

igual manera existe una disminución o aumento de personal y equipo,

dependiendo del tipo de modificaciones que se realicen.

Por lo que se puede observar la parte de la programación y el control es

esencial, puesto que los proyectos no son estáticos, sino son dinámicos y día a

día se tiene que tener vigiladas las actividades, los tiempos, los rendimientos de

los materiales, mano de obra, el costo; así se podrá saber la relación gasto -

ejecución y tiempo, ver el comportamiento que se esta teniendo y en caso de

haber contratiempos atacarlos inmediatamente, buscar la solución a tiempo.

Los proyectos en el transcurso de la obra van teniendo modificaciones,

las cuales son necesarias plasmarlas en papel, por esa razón es importante de

igual manera el tener todo el control de la obra para poder, determinar si se

puede hacer o no, en caso de que si sea viable, avisar al consejo administrativo

los cambios respectivos, para que tomen la decisiones adecuadas y buscar el

bien de la obra.

La planeación y el control son una herramienta importante, ya que si no

se lleva adecuadamente, las obras tienden a desequilibrarse, empiezan a tener

atrasos, el capital no es suficiente, existen fugas de efectivo, las actividades no

se están haciendo con calidad y en tiempo, se están rehaciendo trabajos, los

subcontratos están saliendo mas caros de lo presupuestado. Son muchos los

factores que pueden afectar una obra en proceso que si no se supervisan y se

planean desde un principio pueden ocasionar grandes problemas al grado de

no concluir la obra.

De acuerdo a lo presentado, se puede observar que con una buena

planeación se puede concluir una obra, sin mayores sobresaltos; en cambio si

no existe control y supervisión continua, así como ocurre en muchas ocasiones

las obras llegan a tener tantos conflictos que tienden a quedarse inconclusas.

8

1.2.2 Permisos de construcción

Los permisos de construcción tiene unos lincamientos muy claros, no

existe variación alguna en los requisitos, dependiendo del permiso son los

documentos que se tienen que presentar, si el tipo de construcción es la misma

no existe variación alguna en la información que se tiene que entregar, excepto

que sea cambio de obra es en donde cambia un poco, esto depende de la

especialidad de la obra.

Como por ejemplo para un permiso de urbanización se solicita lo

siguiente:

" 1 . - Solicitud original para sellar y dos copias.

2.- Carta de responsiva del perito responsable de la elaboración del plan

parcial (dos originales).

3.- Documentación que acredite la titularidad del predio:

* Propiedad privada: Copia certificada de escrituras inscritas en el

Registro Público.

* Propiedad ejidal o comunal: Certificado agrario o titulo de

propiedad.

* Para ambos: Acredite la posesión legal de los terrenos según el

artículo 214 de la Ley de Desarrollo Urbano.

*ZAPOPAN.- Dictamen de uso de suelo y trazos, usos y destinos

específicos

4.- Proyecto de plan parcial de urbanización integrado de la siguiente

forma:

a) Documento técnico:

Antecedentes

Diagnóstico

Estrategias de desarrollo urbano

b) Anexo gráfico:

1.-Plano D-l área de aplicación.

9

2.-Plano D-2 síntesis del medio físico natural.

3.-Plano D-3 síntesis del medio físico transformado.

4.-Plano E-l clasificación de áreas

5.-Plano E-2 zonificación urbana secundaria.

6.-Plano E-3 estructura urbana

7.-Plano E-4 criterios de ingeniería urbana,

c) Documento básico:

1.-Enunciado del plan.

2.-Fundamento jurídico y los hechos que motivan que se

expida el plan."5

"3.-Referencia a los planes o programas con los que deberá

guardar congruencia, equivalente al marco de planeación del

documento técnico.

4.-Delimitación y descripción del área de aplicación.

5.-Objetivos del plan

6.-Descripción relativa a las reservas, usos y destinos; así

como las normas de control del aprovechamiento del suelo y

de la acción urbanística.

7.- Descripción general de las acciones que se instrumentan

y los plazos previstos para su realización.

8.- Indicación de los plazos para que los afectados

interpongan el recurso previsto en la ley de desarrollo urbano

del estado de Jalisco."6

La documentación antes solicitada, corresponde a la licencia de

urbanización, en el apartado de Revisión preliminar del plan parcial de

urbanización, en cambio si se requiere la Licencia de Urbanización en el

5 Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008. http: / /jalisco .gob .mx/ index.html 6 Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008. http://jalisco.gob.mx/index.html

10

apartado de Autorización de proyecto definitivo de urbanización, se requieren

los siguientes requisitos:

" 1 . - Solicitud original para sellar y dos copias.

2.- Carta de responsiva de los peritos responsables de la elaboración del

proyecto y ejecución de las obras con autorización legal y registro.

3.- Carta donde el urbanizador acepte las condiciones para terminación

de las obras en los plazos consignados en el calendario de obra del

proyecto, aceptación del monto de garantía, aceptación del plazo de dos

años para responder por vicios ocultos, aceptación de hacer entrega al

municipio de los predios comprendidos en las áreas de cesión para"7

"destinos, aceptación para otorgar fianza expedida por una compañía

afianzadora a favor del Ayuntamiento, por el 20% del valor de las obras

para responder del correcto desempeño de las obras en el tiempo previsto

(dos originales).

4.- Dos copias del acta del cabildo donde se autoriza el plan parcial de

urbanización.

5.- Recibo del pago de derechos municipales por este concepto, original

para exhibir y una copia.

6.- Acreditación de los requisitos para desempeñarse como urbanizador,

original y copia.

7.- Copia de la publicación en el Periódico Oficial del Estado de Jalisco

del plan parcial de urbanización autorizado

8.- Constancia de inscripción en el Registro Público de la Propiedad del

plan parcial de urbanización autorizado.

9.- Proyecto ejecutivo que contenga los siguientes planos:

a) Plano del predio que contenga: curvas de nivel de cada metro,

polígono de propiedad, ubicación de arbolados importantes (si

7 Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008. http: / /jalisco.gob .mx/index.html

11

existen), ubicación de caminos, escurrimientos, cuerpos de agua,

líneas de instalaciones y obras de infraestructura existentes.

b) Planos de vialidad señalando: Trazo de calles referido a linderos

de terreno, ángulos de intersección, distancias entre los ejes,

detalle de secciones transversales.

c) Plano de proyecto arbolado para vías y espacios públicos

d) Planos manzaneros indicando: Superficie y dimensiones de cada

lote, usos propuestos para los mismos, tipos y densidad de

edificación, proyecto de integración y protección al entorno,

proyecto de integración vial y de transporte."8

e) Plano de niveles y rasantes y plataformas indicando: Zonas de

cortes y de rellenos."

f) Plano de proyecto de red de agua potable. (Autorizado por el

organismo operador del sistema de la localidad)

g) Plano de red o sistema de desalojo de aguas residuales y

pluviales. (Autorizado por el organismo operador del sistema de la

localidad.

h) Plano de proyecto de la red de electrificación. (Autorizado por la

Comisión Federal de Electricidad).

i) Plano de proyecto de dispositivos de señalamientos de vialidad y

semáforos. (Si se consideran necesarios).

j) Planos de etapas de desarrollo, en caso de que el predio se vaya a

desarrollar en etapas

k) Plano de infraestructura señalando: Fuente de

aprovisionamiento de agua potable, alimentación a redes eléctricas,

telefónicas y especiales, sitios de descarga de drenajes.

8 Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008. http: / /jalisco.gob .mx/ index.html

12

10.- Especificaciones generales: Memoria descriptiva del proyecto que

contenga:

a) Clasificación de la urbanización de acuerdo a los reglamentos de

zonificación aplicables.

b) Normas de calidad de las obras

c) Especificaciones de construcción

d) Proposición de restricciones a las que debe estar sujeta la

urbanización.

E) Proposiciones de configuración del paisaje

11.- Calendario de obra, así como sus etapas de desarrollo

12.- Planteamiento de afectaciones a la vialidad durante la ejecución de

las obras."9

"13.- Documentación complementaria según el caso.

Nota: Dependiendo de la problemática que presente el predio a

desarrollar, y según el caso específico será necesario recabar:

a) Proyecto de reglamento al que se sujetaran los adquirientes de predios

o fincas.

b) Estudio preventivo o estudio de impacto ambiental según el caso.

c) Autorización de las dependencias federales que controlen los servicios

públicos; por ejemplo: Dictamen de la Comisión Nacional del Agua,

Dictamen de la Comisión Federal de Electricidad, Dictamen de la

Secretaria de Comunicaciones y transportes.

La respuesta estará disponible en la fecha indicada en el reverso de la

solicitud en tanto no sea emitida la aprobación del cabildo y publicado en el

Periódico Oficial del Estado de Jalisco el plan parcial autorizado, el promotor no

podrá tramitar la autorización del proyecto definitivo."10

9 Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008. http: / / jalisco.gob .mx/ index.html 10 Gobierno de Jalisco. Transparencia. Trámites y Servicios. Consulta de trámite. Junio 2008. http://jalisco.gob.mx/index.html

13

Como se puede ver en los ejemplos de los trámites; se observa que son

generales, no existe variación alguna si es el mismo tipo de trámite; llega a

tener variación, cuando ya se requiere algo más.

El sistema de otorgamiento de permisos, tiene u n proceso simple y sin

mayor problema, el punto de conflicto en esta área, sería que algunos proyectos

son de gran envergadura o son de gran impacto social o ambiental, ya que

están mezclados muchos intereses.

La mayoría de las licencias que salen para proyectos de gran

envergadura, en ocasiones presentan el problema del termino de un periodo

gubernamental o en su defecto hasta de un fin de periodo presidencial, ya que

no se quieren hacer responsables de lo que dejo el gobernante anterior; esto es

se obtiene el permiso de una manera ilícita, se empieza con la obra; en eso

surge el cambio de gobernante, se empiezan a revisar expedientes y se dan

cuenta de que esa licencia no cubre con los lincamientos necesarios, hacen las

investigaciones previas, encuentran anomalías, mandan inspectores y

suspenden la obra en cuestión, en caso de poderse arreglar de la misma

manera que les otorgaron la licencia, podrán continuar con los trabajos, de no

ser así esa obra quedara suspendida, hasta que se lleguen a los acuerdos

necesarios para continuar, de no ser así, esa obra se quedara detenida y sin

terminar.

1.2.3 Falta de liquidez

La falta de liquidez no tiene otro tenor más que la mala administración,

entendiendo como administración el proceso de planear, organizar, dirigir y

controlar el uso de recursos para lograr los objetivos.

14

La administración de proyectos en la construcción consisten en

administrar en forma efectiva los materiales, mano de obra, equipo y efectivo,

así como una calendarización completa para terminar el proyecto en tiempo y

costo, esto es establece un método para el control del proyecto.

El trabajo de administrador general es la gerencia de construcción, que implica

en primera instancia administrar a la gente. Una de sus funciones primordiales

es coordinar a las diferentes partes involucradas en el proyecto, así como

delegar responsabilidad de las mismas. El administrador general no se

involucra con las actividades detalladas, sino por el contrario se enfoca en los

objetivos generales del proyecto que se pretenden alcanzar.

Debe tratarse de una persona con a capacidad de resolver los problemas

que pueden surgir durante el desarrollo de la obra, debe ser un líder que guíe

en forma efectiva a todos los trabajadores a su cargo y que cuente con una

actitud positiva, proactiva. El administrador debe de estar encargado de la

planeación a largo plazo y a un nivel gerencia!.

La administración de proyectos en la construcción varia dependiendo de

las personas encargadas de realizar la administración; si se t rata del cliente,

este realizara una planeación general, cuya escala de tiempo sea en meses o

semanas que le permita estimar el costo total de la obra, así como los diferentes

flujos de efectivo que se requieran, si es el caso del constructor tiene que llevar

detalladamente la información de proyecto, programación, cambios de

especificaciones, ampliaciones o disminuciones, cambios a los flujos de efectivo.

Todo lo anterior se tiene que llevar con un fino detalle ya que esto ayuda al

cliente a entender que esta pasando con la construcción de su proyecto.

La construcción sufre del mal anti-administración, ya que los encargados

del sector, son antipáticos a este tema, es por eso que aunque el proyecto haya

tenido una planeación excelente, un arranque espectacular, pero en el

15

transcurso no se vigilaron los cambios, ni la calidad, mucho menos las rutas

criticas o los flujos de efectivo.

La mala administración de las obras, llegan a generar para muchos

inversionistas la decisión de detener el proceso, por motivo de falta de liquidez,

esto provocado por un reporte tarde de los nuevos números y programaciones.

Si se hubiera llevado una correcta documentación, actualización de los

presupuestos iniciales, se hubieran entregado a tiempo al cliente y con esto el

haber buscado las diversas opciones para poder concluir con la obra, en

cambio, sin la actualización de todos los elementos, se tiene un monto irreal,

un tiempo equivocado y lo que es mejor aun, una utilidad que no existe;

cuando deciden analizar los factores que se han venido mencionando de una

manera tarde es difícil tomar decisiones, en ocasiones la multiplicidad de

opciones que se pueden elegir para poder solucionar los problemas que se

generan que en resumen recaen en el problema de solvencia económica, ya que

se buscan los recursos sobre un presupuesto y sobre un tiempo determinado,

cuando esto se sale de lo estipulado inicialmente y no se da el aviso a tiempo,

se cierra la posibilidad de buscar la alternativa de algún crédito bancario, de

una alianza con alguna empresa, alguna sociedad; existen varias alternativas

para poder solucionar el problema de liquidez lo óptimo y lo ideal es que se de

aviso a tiempo para tomar las medidas correspondientes.

Por las razones mencionadas con anterioridad varios inversionistas llegan

a quedarse sin liquidez y sin un inmueble concluido, ya que la falta de

administración lleva a una notificación tardía, la cual no da la oportunidad de

buscar soluciones a tiempo y adecuadas para la solución del problema.

16

1.2.4 Provecto de obra publica

Los proyectos de obra pública están regidos en aspectos normativos, los

cuales deben de cumplirse para poder decir que un proyecto es viable o no para

su realización.

A continuación se mencionaran algunos conceptos básicos para la

ejecución de la obra pública, definición de, para qué se utiliza, ordenamientos

que la rigen y qué figuras están encargadas de su seguimiento, entre otros.

Ordenamientos aplicables:

"Base constitucional: Artículo 134 de la Constitución Política de los

Estados Unidos Mexicanos".11

"Ley Reglamentaria: LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios

Relacionados con las mismas), cuyo objeto es regular la planeación,

presupuestación, gasto, ejecución y control de la obra pública, así como los

servicios relacionados.

Ley de Presupuesto, Contabilidad y Gasto Público: Normas aplicables a la

presupuestación, gasto y control de los recursos empleados en los trabajos.

Ley Federal de Responsabilidades Administrativas de los Servidores

Públicos: aplicable en materia de responsabilidades administrativas en que se

incurra en la planeación, ejecución y control de los recursos destinados a la

obra pública.

Reglamento de la LOPRSM (Ley de Obras Públicas y Servicios

Relacionados con las mismas): Establece las disposiciones necesarias para el

11 Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008. http://www.conanp.gob.mx/normatividad.html

17

oportuno y estricto cumplimiento de la LOPSRM (Ley de Obras Públicas y

Servicios Relacionados con las mismas).

Definición de Obra Pública y Servicios Relacionados

Articulo 3 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las

mismas): Aquéllos trabajos que tienen por objeto construir, instalar, ampliar,

adecuar, remodelar, restaurar, conservar, mantener, modificar y demoler

bienes inmuebles.

Articulo 4 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las

mismas): Trabajos que tienen por objeto concebir, diseñar y calcular los

elementos que integran un proyecto de obra pública; investigaciones,"12

"estudios, asesorías y consultorías que se vinculen con las acciones que regula

la LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las mismas), la

dirección, supervisión de la ejecución de obra pública, los estudios que tengan

por objeto rehabilitar, corregir o incrementar la eficiencia de instalaciones.

Acciones para la contratación de una obra pública

Previas:

> Suficiencia presupuestal.

> Predio regularizado (Derechos de propiedad).

> Proyecto ejecutivo.

> Trámite de licencias y permisos, derechos de bancos de materiales.

> Elaboración de bases.

Durante:

> Licitación de la obra.

> Adjudicación de contrato.

12 Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008. http://www.conanp.gob.mx/normatividad.html

18

> Entrega de anticipos.

Posteriores:

> Seguimiento de la ejecución de la obra pública

> Registro y aseguramiento de la obra

Suficiencia presupuesta!:

Articulo 24 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con

las mismas):

> Autorización global o específica de la SHCP: Para convocar, adjudicar o

contratar obras públicas o servicios relacionados con las mismas será

necesario el presupuesto de inversión y gasto corriente, conforme al"13

cual deberán elaborarse los programas de ejecución y pagos

correspondientes."

> Asignación presupuestál prevista en contrato: El desarrollo de los trabajos,

estará sujeto a la autorización presupuestál prevista en contrato, motivo

por el cual su supervisión adquiere suma importancia, porque la obra

deberá ajustarse al presupuesto previsto en su propuesta por la

contratista.

Articulo 19 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con

las mismas): Previo al inicio de la realización de los trabajos, deberá contarse

con la propiedad o derechos de propiedad, incluyendo los derechos de vía y

expropiación del inmueble sobre el cual se realizará la obra pública.

Las autoridades antes las cuales se realiza la regularización de los predios son

las siguientes:

> Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN)

> Registro Agrario Nacional (RAN)

13 Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008. http://www.conanp.gob.mx/normatividad.html

19

> Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT)

Articulo 9 LGBN (Ley General de Bienes Nacionales): Actos de adquisición,

administración, uso, aprovechamiento, explotación y enajenación de bienes

inmuebles federales, así como la ejecución de las obras de construcción,

reconstrucción, modificación, adaptación, conservación, mantenimiento y

demolición que sobre ellos se realicen, sin perjuicio de la LOPSRM (Ley de

Obras Públicas y Servicios Relacionados con las mismas).

Articulo 2, fracción V LGBN (Ley General de Bienes Nacionales): Bienes

Inmuebles Federales: Inmuebles destinados a un servicio público".14

"Tipos:

> Avalúos de predios artículo 8, fracción IX LGBN (Ley General de Bienes

Nacionales).

> Autorización de compraventas y /o donaciones artículo 8, fracción V

LGBN (Ley General de Bienes Nacionales).

> Control de la Inscripción de bienes inmuebles del Gobierno Federal

(artículos 93, 94 y 95 LGBN (Ley General de Bienes Nacionales)).

Proyecto Ejecutivo:

Articulo 24: Previo a la licitación de una obra pública deberá contarse con

los estudios y proyectos, especificaciones de construcción, normas de calidad y

el programa de ejecución totalmente terminados.

> La planeación y el diseño, incluyendo los trabajos que tengan por objeto

concebir, diseñar, proyectar y calcular los elementos que integran un

proyecto de ingeniería básica, estructural, de instalaciones, de

infraestructura, industrial, electromecánica y de cualquier otra

especialidad de la ingeniería que se requieran para integrar un proyecto

de obra pública.

14 Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008. http://www.conanp.gob.mx/normatividad.html

20

> Aspectos a cubrir para integrarlo:

o Requerimientos Generales.

o Estudios y Proyectos.

o Especificaciones de Construcción.

o Normas de Calidad.

o Presupuesto.

o Programas.

> Procesos Constructivos.

Trámite de licencias y permisos:

Artículos 19 y 20 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios

Relacionados 915

"con las mismas): Previo al inicio de los trabajos, deberán tramitarse y

obtenerse de las autoridades competentes, a efecto de no obstaculizar los

trabajos una vez que han sido iniciados los siguientes documentos:

> Dictámenes, permisos y licencias.

> Derechos de bancos de materiales.

> Derechos de propiedad (incluye derechos de vía y expropiación).

> Dictámenes.

> Evaluación de impacto ambiental.

Elaboración de bases:

Una vez cumplidos todos los requisitos establecidos por la LOPSRM (Ley de

Obras Públicas y Servicios Relacionados con las mismas), se elaboran las bases

de licitación, en las que se establecerá el procedimiento mediante el cual se

selecciona a la propuesta solvente que garantice al Estado las mejores

15 Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008. http://www.conanp.gob.mx/normatividad.html

21

condiciones disponibles en cuanto a precio, calidad, financiamiento,

oportunidad y demás circunstancias pertinentes para la ejecución de la obra.

Procedimientos para su contratación

Articulo 27 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las

mismas):

a) Regla general:

o Licitación pública

Artículo 28 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las

mismas):

b) Excepciones:

o Invitación a cuando menos tres personas"16

"Artículo 41 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las

mismas):

> Adjudicación directa (artículo 41 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y

Servicios Relacionados con las mismas)).

> Dichos procedimientos de contratación también se encuentran

determinados por montos."17

La obra pública no tiene mayor problema de ejecución, los problemas

mayores son; cuando autorizan un proyecto y la sociedad en donde se va a

llevar a cabo no esta de acuerdo con aquel proyecto; es cuando empiezan a

obstaculizar las obras, presentando una serie de inconformidades, las cuales en

ocasiones llegan mas allá del papel y de las inconformidades publicas y en

persona en el lugar de la obra.

16 Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008. http://www.conanp.gob.mx/normatividad.html 17 Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Marco Normativo. Julio 2008. http://www.conanp.gob.mx/normatividad.html

22

Cuando esto ocurre, la mayoría de las veces llegan a tener acuerdos en los

que ambas partes salen beneficiadas, el problema esta cuando no se pueden

llegar a un acuerdo y optan por detener la obra; pueden pasar años para que se

vuelva a reactivar o en ocasiones, por mas que le busca el gobierno para su

autorización no es así.

Otro de los problemas latentes que tiene la obra pública es que los

presupuestos son muy castigados y en ocasiones las estimaciones no son

pagadas regularmente; esto obliga al constructor a financiar la mayor parte de

la obra, lo cual si no es una empresa lo suficientemente sólida llega a quedarse

sin liquidez, dando como resultado una obra sin terminar, por falta de efectivo.

De esta manera han llegado infinidad de constructoras a la quiebra, ya que los

costos son mas altos y la utilidad resulta ser perdida.

1.3 Problemática de obras inconclusas

Las obras inconclusas tienen el problema que si pasa mucho tiempo sin

que las atiendan, la mayoría de lo elementos que la conforman pueden estar

inservibles, en un estado reprobable. Haciendo un análisis se llega a la

conclusión de que no hay manera de rescatar nada de ella y la solución ideal

para la misma es la demolición; ya que es más caro el costo de reconstruir, que

regenerar lo que ya existe.

Los principales motivos por los que no se pueden terminar las obras se

mencionaron con anterioridad y como se puede observar, no es un factor

solamente, son varios, algunos tienen la probabilidad de repetirse con una

mayor frecuencia, pero cada uno es único; no se puede estandarizar la tipología

de las obras sin concluir; esto porque intervienen en ellas, el estado de

conservación, ubicación geográfica, elementos constructivos y algunos factores

propios del inmueble sin concluir.

23

Estamos hablando de obras únicas, en donde no se pueden tomar

elementos base como para hacer un análisis profundo; sobre todo no se puede

llegar a una opinión rápida de que hacer con el inmueble sin concluir, se tiene

que hacer una serie de estudios e investigación por parte de los expertos, para

que puedan dar un dictamen tanto de valor, como de estado del bien inmueble.

Se podría pensar que actualmente este fenómeno no se da porque la

economía se ha estabilizado considerablemente; lo cual ha provocado que se

reduzca el riesgo de que las obras queden sin terminar, aun así en la

actualidad contamos con este tipo de situaciones, no se sabe con exactitud

cuando se presentan, lo ideal es que se proponga un sistema practico, eficiente

y sobre todo que de tiempo para una investigación mas detallada, dando un

dictamen profundo y funcional, que le de al cliente la oportunidad de tomar la

decisión adecuada y precisa sobre su inmueble.

1.4 Soluciones para terminación de obras

Hace unos años el tomar como opción un financiamiento, un crédito o

algún otro tipo de apalancamiento de otra magnitud, para concluir las obras,

esto se debía a que el sistema bancario - financiero era muy caro, considerando

de igual manera que los requisitos que se tenían que cubrir en ocasiones eran

imposibles.

Actualmente ya existe una variedad de opciones financieras con las

cuales se pueden tener planes accesibles y sin tantos requisitos. A

continuación se mencionarán algunas opciones y de esta manera buscar la

conclusión de las obras.

24

1.4.1 Crédito puente

"Crédito puente: Es un crédito de medio plazo que los Intermediarios

Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación de

conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos de

vivienda.

Maneras para obtener un crédito para la construcción: En la actualidad

SHF no otorga los recursos directamente para la construcción de vivienda. Lo

que hace es garantizar el pago oportuno a los acreedores de los Intermediarios

Financieros respecto de los créditos destinados al financiamiento para la

construcción de viviendas en caso de incumplimiento por parte del promotor.

Por lo anterior, el trámite, evaluación, otorgamiento y contratación de un

crédito puente tendrá que realizarse ante algún Intermediario Financiero

registrado ante SHF.

Para iniciar el trámite para la obtención de un crédito puente con algún

Intermediario Financiero, deberás de cumplir con algunos requisitos básicos,

los cuales constan de los documentos inherentes a la empresa y al propio

proyecto a desarrollar, siendo los principales:

> Carpeta legal. Deberá contener todos los documentos legales de la

empresa, tales como: actas, poderes, identificaciones, etc., así como los

documentos legales de proyecto: Título de Propiedad, Régimen de

Propiedad en Condominio, autorizaciones de fraccionamiento y

construcción, pago del predial, etc.

> Carpeta técnica. Deberá de tener los planos arquitectónicos, de

lotificación, estructurales, de ubicación, licencias, permisos,"18

18 Sociedad hipotecaria federal. Promotores. Julio 2007.

http://www.shf.gob.mx/promotores/4_5_credito_puente.html

25

"factibilidades de agua potable, energía eléctrica, presupuestos,

programas de obra, etc.

> Carpeta financiera. Que contiene la información financiera histórica de la

empresa solicitante del crédito, así como los flujos de efectivo del proyecto

y sus premisas de elaboración en base a un estudio de mercado.

Estos requisitos podrán variar de acuerdo con el Intermediario Financiero

con el que se esté tramitando el crédito.

Las condiciones financieras de los créditos en cuanto a tasa de interés y

comisiones, varían de acuerdo a cada Intermediario.

Después de autorizado el crédito puente por parte del Intermediario

Financiero, este turnará el proyecto para su registro en SHF y obtención de la

garantía de pago oportuno.

Una vez formalizado el crédito puente generalmente se otorga un anticipo

por parte del Intermediario para iniciar el proyecto. Las demás ministraciones

se dan conforme al avance de obra.

Los créditos individuales con los cuales se liquidará el crédito puente se

pueden canalizar a través de este Intermediario Financiero u otro elegido por el

adquirente.

Garantía de Pago Oportuno (GPO): La Garantía de Pago Oportuno

sustituye el fondeo de créditos puente de SHF. Consiste en respaldar a los

Intermediarios Financieros para la obtención de líneas de crédito o"19

19 Sociedad hipotecaria federal. Promotores. Julio 2007.

http://www.shf.gob.mx/promotores/4_5_credito_puente.html

26

"colocación de certificados bursátiles en el mercado, para que a su vez, ellos

otorguen fondeo a los desarrolladores de vivienda.

Este programa tiene el objetivo de garantizar hasta en un 85%, las líneas

de crédito destinadas al financiamiento de construcción de viviendas a través

de Intermediarios Financieros. Asimismo, se pueden impulsar las emisiones de

certificados bursátiles con GPO (Garantía de Pago Oportuno)".20

Actualmente el otorgamiento de algún crédito, es factible, ya que los

requisitos son accesibles y sobre todo los intereses no son tan altos, aunque los

plazos son largos, pero en general teniendo solvencia económica, es viable que

sea acreedor a uno, en caso de necesitarlo.

El crédito es una opción buena, para solucionar el problema que se

presenta en este documento, no es la única pero es accesible y viable, para

cualquier tipo de persona, tanto física como moral.

1.4.2 Cadenas productivas

Una opción viable de financiamiento enfocada más a la obra pública; son

las cadenas productivas, ya que aportan recursos para la operación de la

empresa. De esta manera se obtiene el financiamiento par iniciar o terminar tu

obra y se obtiene por adelantado el pago de las estimaciones del proyecto.

Las cadenas productivas, son un sistema creado y administrado para

ofrecer financiamiento, capacitación, asistencia técnica e información, la cual

tiene como objetivo el desarrollo de proveedores acercándolos a la empresa y a

los intermediarios financieros, permitiéndoles ofrecer entre ellos sus productos

20 Sociedad hipotecaria federal. Promotores. Julio 2007.

http://www.shf.gob.mx/promotores/4_5_credito_puente.html

27

y servicios. Es el agrupamiento de empresas que proveen de productos y

servicio a una entidad o agrupación.

"Los beneficios que se tienen son:

> Es una opción de financiamiento que te permite contar con recursos

oportunos para acelerar o terminar tu proyecto, como lo planeaste.

> El crédito se va pagando conforme la ejecución del propio proyecto.

> Contratar una línea de crédito revolvente y se podrá financiar todos tus

contratos de obra pública vigentes.

> Se dispone del crédito de forma ágil y tienes liquidez durante todo el

proyecto.

> Se cuentas con un año para llevar a cabo disposiciones

> Se obtiene el mejor crédito del mercado a una tasa de interés competitiva

Las principales características:

> Las modalidades de financiamiento en pesos son: financiamiento de

anticipo a pedidos y contratos, y financiamiento de estimaciones

> Aplica para todos aquellos proyectos que se encuentran comprendidos en

la ley de obra pública y servicios relacionados a las mismas

> El financiamiento es hasta por 30 millones de pesos

> El porcentaje de financiamiento que obtienes es:

o Hasta por el 80% del valor de las estimaciones, o bien

o Hasta el 30 % para anticipos y hasta el 60% del valor de las

estimaciones si se ha recibido anticipo previamente por parte de

Nafinsa

o En caso de que el organismo te ofrezca anticipo y sea insuficiente,

NAFIN podrá complementar el anticipo sin exceder el 30% del

contrato de manera conjunta"21

21 Nacional Financiera. Financiamiento Pymes. Cadenas productivas. Julio del 2008. http://www.nafin.com/portalnf

28

> Sin garantía real para el financiamiento de estimaciones y hasta por 10

millones de anticipo.

> Para créditos por concepto de anticipo mayores a 10 millones de pesos

se requiere presentar garantía hipotecaria en una proporción 1.25 a 1

> La tasa es fija durante el plazo de cada disposición del crédito

Los principales requisitos se mencionan a continuación:

> Ser una empresa mexicana constituida legalmente en la República

Mexicana

> Para la evaluación de su línea de crédito deberá presentar contrato

vigente o fallo de la licitación ganada o bien una relación de contratos de

obra pública de los últimos 12 meses

> Para disponer del crédito debes tener un contrato de obra vigente y del

cual se debe ceder los derechos de cobro a favor de Nafinsa

> Para financiamiento de estimaciones, se requiere experiencia de un año

en el ramo de la construcción con un buen desempeño en proyectos de

obra pública y para financiamiento de anticipo 2 años

> El proyecto deberá contemplar pagos parciales durante su ejecución

> Contar con buen historial crediticio

> Su empresa deberá presentar una situación financiera sana

> Contar con la obligación solidaria del principal socio o accionista de la

empresa el cual tenga buen historial crediticio y cuente con bienes

inmuebles

La documentación requerida es:

Para personas morales y personas físicas con actividad empresarial

> Solicitud contrato de crédito

> Identificación oficial del solicitante o representante legal".22

22 Nacional Financiera. Financiamiento Pymes. Cadenas productivas. Julio del 2008. http://www.nafin.com/portalnf

29

> Comprobante de domicilio de la empresa o del negocio de la persona

física

> Registro federal de contribuyentes

> Cédula de identificación fiscal

> Declaraciones anuales de impuestos de los 2 últimos ejercicios

> "Estado de cuenta de cheques donde recibirá el depósito

> Autorización de consulta al buró de crédito

> Formato de información cualitativa*

Para personas morales

> Acta constitutiva y poderes

> Estados financieros de los últimos 2 ejercicios anuales y parciales

Para el obligado solidario

> Identificación oficial y comprobante de domicilio

> Relación patrimonial con relación de bienes inmuebles

> Autorización de consulta al buró de crédito

Nota: Para créditos mayores a 900 mil udis. Se solicitará información del

cónyuge de acuerdo al régimen matrimonial de que se trate.

Las ventajas más importantes son:

> Mejorar la eficiencia del capital de trabajo de la empresa

> La disponibilidad de los recursos es en forma electrónica

> Anticipa el pago de las facturas

> Puede elegir el banco de su preferencia para realizar las operaciones

> Planear los gastos e inversiones del ciclo productivo de la empresa

> Adquiere el control sobre las cuentas por cobrar

> Todo esto en u na plataforma ágil y segura

> Mejorar la eficiencia del capital de trabajo de la empresa".23

23 Nacional Financiera. Financiamiento Pymes. Cadenas productivas. Julio del 2008. http://www.nafin.com/portalnf

> "Recibe los recursos el mismo día

> La tasa de interés es fija durante el plazo del crédito y los pagos se

pueden realizar mediante las cuentas por cobrar publicadas en la cadena

productiva a la que pertenece

> Genera un historial crediticio que dará acceso a otros productos

> Los trámites son mínimos y sencillos"24

El principal problema de la obra pública es que las constructoras que ganan

las licitaciones, se descapitalicen, lo cual sucede con frecuencia, ya que los

pagos no salen con regularidad, en ocasiones se tardan hasta meses para que

se concreten, es por eso que la propuesta de integrar a la empresa constructora

a las cadenas productivas, es una forma de asegurar que cuenten con su

efectivo de una manera, rápida y segura.

Por lo que se puede ver en el análisis de las cadenas productivas, ayudan

a la parte de la obra pública a solucionar el problema de dejar una obra sin

terminar por falta de solvencia económica del constructor; quizás podrá existir

algún otro factor por el cual no se terminen las obras, pero con este sistema de

financiamiento se reduce considerablemente.

24 Nacional Financiera. Financiamiento Pymes. Cadenas productivas. Julio del 2008. http://www.nafin.com/portalnf

31

CAPITULO 2

2.1 Ingeniería de Costos

La ingeniería en la actualidad no se limita a la solución de problemas en

sus correspondientes campos del conocimiento, sino que toma en consideración

todas las variables que pueden afectar la aplicación de las soluciones y el

desarrollo de proyectos. Una de estas variables es la economía y los costos, lo

que puede cambiar las tomas de decisión o la forma en la que se deben

plantear las soluciones, por esto se considera necesario que los ingenieros

estén consientes de la importancia de esta rama de la ingeniería la que cada día

adquiere mayor importancia.

En un entorno macroeconómico que es cada vez más impredecible, en un

ambiente de variables internas y externas cada vez más difícil de administrar,

los empresarios buscan nuevas alternativas de dirección, nuevas formas de

apoyo en su función de mantener a sus organizaciones con éxito en sus

mercados.

Las empresas del sector privado como del sector público actualmente

están experimentando nuevas y variadas filosofías administrativas, con la

finalidad de encontrar un método del manejo del efectivo más eficiente. Los

puntos que han analizado a profundidad se mencionan a continuación.

> Los presupuestos base cero.

> El costo por partidas (actividades).

> Administración por objetivos.

> Reingeniería en los procesos.

> Mejoramiento continúo.

32

La ingeniería de costos esta directamente relacionada con la percepción

del proceso económico como base o esencia fundamental en el desarrollo de los

proyectos. En ocasiones un proyecto no esta visualizado o planificado sobre el

factor del dinero como componente determinante, esto da la libertad de dar un

cambio de perspectiva, en donde se pueden considerar los diferentes aspectos;

ambientales, sociales o políticos, esto da la oportunidad de trabajos voluntarios

y donaciones, de esta manera se han proyectados grandes proyectos.

Analizar un proyecto desde el punto de vista del costo, es muy incierto,

ya que el monto de un proyecto no es un numero final inamovible y exacto, es

una aproximación de todos sus componentes.

A continuación se ira explicando detalladamente la estructuración de un

presupuesto por el Método paramétrico o de ensamble, en donde se toma en

cuenta las características del inmueble.

Aplicándolo al estudio que se presentara en esta tesis, el costo se ve

representado fundamentalmente por el costo de los materiales y mano de obra,

incluyendo un indirecto, se busca establecer u na metodología basada en el

método "PAMETRICO O DE ENSAMBLE", el cual ayuda al perito valuador a

obtener un valor rápido y eficaz del inmueble sin concluir en cambio si se usar

el método de "PRECIOS UNITARIOS", en primera instancia se debe de contar

con tiempo y datos muy específicos del inmueble los cuales en la mayor parte

de las ocasiones no se tiene.

La ingeniería de costo no concluye con la elaboración del presupuesto del

proyecto, sino que tiene que intervenir en todas las actividades futuras que de

lleven a cabo; esto es buscar el equilibrio entre el proceso de construcción y la

información financiera - económica. Esto debe generar un balance positivo en

el proyecto en general, buscando de igual manera un equilibrio que aporte al

impacto ambienta y social.

33

La estimación de costo de un proyecto se convierte en un proceso

dinámico que se va transformando durante las diferentes etapas del mismo, en

donde las perspectivas no son las iguales; el costo de un proyecto puede tener

inmensidad de cambios, tanto a la alza como a la baja, esto depende del

desarrollo que vaya teniendo por lo tanto podemos decir que no es un

presupuesto estático, por los diferentes factores que intervienen; un ejemplo

muy claro es el tiempo de ejecución, si se lleva conforme lo planeado y lo

programado no existe ningún problema, este empieza a generar problemas

cuando por una o por otra razón se va retrasando la obra, por lo tanto, este

efecto genera un incremento en el costo.

El tiempo es u n componente económico del proyecto con gran

importancia, el cual se puede convertir de algo favorable, a algo que puede

ocasionar que no se termine la obra; esto es, se convierte en un recurso escaso.

Si una partida se retrasa dentro de la ejecución y esta se encuentra en la ruta

crítica, va a generar un desequilibrio en las actividades posteriores, las cuales

ya no cuentan con el tiempo planeado desde un principio, cuando esto se

presenta, se tienen que tomar medidas para la culminación de las diversas

actividades, las cuales van a generar un sobre costo, por la inyección de tiempo

extra que se le tenga que dar a cada partida, para poder llegar al termino con

un tiempo adecuado. Es importante tener siempre en cuenta que el ahorro del

tiempo genera ganancia, mientras más se recorte el tiempo de ejecución mayor

margen de utilidad, aun mejor la terminación de la obra.

Al momento de presupuestar un proyecto es importante tomar en cuenta

los siguientes aspectos: costo mano de obra directa, costo de mano de obra con

prestaciones, costo de destajo y un precio de mercado del destajo, costo de

renta de maquinaria o recuperación de inversión (compra de maquinaria).

Se debe de tener siempre presente la variación de costo que va teniendo el

presupuesto del proyecto, de esta manera se podrá saber si se concluye el

proyecto con la inversión que se había considerado o va hacer necesario

34

tramitar un tipo de crédito para su conclusión. El saber el costo de

recuperación de la inversión permite conocer el monto de recursos capaces de

mantenerse como fuente natural del financiamiento de la obra.

En la mayoría de las ocasiones falta una supervisión constante

económica y de avance de los proyectos lo cual ocasiona que se convierta en un

sistema estático incapaz de dar respuesta actualizadas del proyecto, esta falta

de información va a generar un problema tanto para poder tomar decisiones a

tiempo y sobre todo buscar las estrategias a tiempo, tanto de los aspectos

financieros y la ejecución de la obra, es por eso que desde un principio se debe

de llevar una planeación y una vez terminado este proceso llevar el control de

todo el proceso.

Se define como planeación estratégica al proceso que consiste en evaluar

el ambiente y las fuerzas internas de una organización, determinar los objetivos

a corto y largo plazo, instrumentar un plan de hachón para alcanzar las metas

trazadas.

Se hablara de forma integral de la planeación y el control, enumerando

en primer lugar la planeación, la cual involucra a: proveedores, investigación,

desarrollo, diseño, producción, comercialización, clientes, es importante llevar a

cabo el monitoreo de todas las actividades que se realizan, con la finalidad de

hacer comparativas de lo que se hace contra la realidad, con esta medida se

podrá tomar las medidas correctivas adecuadas a tiempo.

La ingeniería de costos persigue los siguientes objetivos:

> Lograr una adecuada administración del cambio y mejoramiento

continuo como cultura de calidad.

> Asegurar una planeación efectiva.

> Promover una herramienta de control para la operación.

35

> Ser un parámetro para la evaluación del desempeño.

En la planeación es en donde se da inicio a la ingeniería de costos, es en

donde se definen bases, fechas, información, definición de proyecto,

parámetros, relaciones ínter departamentales, formatos, políticas y

procedimientos, tácticas y estrategias a seguir durante el periodo estipulado

La planeación debe de ser detallada, se deben de planear los gastos e

ingresos para cada una de las áreas que conforman el proyecto, esto debe de

ser con el mayor detalle posible teniendo en mente que son los pasos a seguir

una vez que se decida ejecutar el proyecto.

Una vez definida perfectamente la planeación y decidió el arranque del

proyecto se pasa al control en donde se monitorea, se da seguimiento a lo real

con lo planeado, para ir midiendo en que grado se va alcanzando la planeación,

se analizan variaciones, se investigan causas y finalmente se toman las

medidas correctivas adecuadas, esta etapa se auxilia de reportes escritos,

información gráfica, formatos y documentación diseñada en la planeación.

"La Ingeniería de Costos se define como el arte de aplicar conocimientos

científicos y empíricos para hacer conjeturas más realistas y valorizar una

construcción.

En sentido más amplio consiste en valorizar cualquier bien o servicio

antes, durante o después de su ejecución. Los Estimados en el ámbito de la

construcción son definidos básicamente por el nivel de confiabilidad prontitud

de realización y disponibilidad de información base" 25.

25 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

36

"2.2 Métodos de estimación de costo

Se pueden considerar 5 tipos de estimados:

1.- Orden de magnitud (o aproximados).

2.- Paramétricos (o por m2).

3.- Por componentes (fases constructivas sistemas complementos).

4.- Por ensambles (elementos o piezas constructivas).

5.- Precio Unitario.

2.2.1 Estimados por orden de magnitud

Este tipo se conoce con otras denominaciones:

> Preliminares

> Gruesos

> Aproximados

> Sobre las rodillas

> Sacados de la manga

> Supuestos

Estos estimados se requieren generalmente en pláticas informales, como

"una idea", para iniciar los acercamientos con los financieros, ubicar a

inversionistas y para saber de que ordenes de magnitud debe pensarse. No

constituyen un compromiso, ni algo formal, sino más bien una referencia inicial

y es importante hacer de conocimiento del cliente o jefe, de que se trata de un

primer "tanteo" con muy escasa base de información.

Un propósito de este estimado es proveer información de arranque al

cliente o propietario para que se tomen decisiones elementales y se prosiga o"26

26 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

37

"no con en anteproyecto. Un estimado de orden de magnitud se lleva en

ocasiones solo minutos para establecerse y por lo general no mas de un par de

horas.

Su confiabilidad es relativamente baja, esperándose una variabilidad de

mas menos treinta y cinco por ciento, aunque puede ser menos y de hasta un

mas o menos veinte por ciento dependiendo fundamentalmente de la

experiencia del estimador en el campo de que se trate. La información base de

las conjeturas para el estimado puede llegar a ser solo una "vistazo" a una obra

parecida y la referencia a una obra hecha en el pasado con las características

similares.

2.2.2 Estimados paramétricos

Parámetro es una constante que entra en una ecuación para obtener un

resultado; para el caso de los costos de construcción puede expresarse de la

siguiente manera:

Costo (proyecto XX) = / (parámetro YY)

En el cual el costo del proyecto "XX" es igual a la función del parámetro

"YY" de dicho proyecto. Las variable más comúnmente empleada es este método

es la de "metros cuadrados construidos" y por ende el parámetro es "costro por

metro cuadrado del proyecto XX". Los costos por metro cuadrado son

indicadores de gran utilidad para planificadores, economistas, oficinas

gubernamentales, inversionistas, valuadores de bienes inmuebles, arquitectos e

ingenieros de proyecto, contratistas, promotores de vivienda e incluso por

supuesto, el público en general, cuando éstos requieren de estimados de costos

de construcción para comprar o edificar su propia casa."27

27 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

38

"Un estimado aproximado se obtiene sin poseer un proyecto detallado,

teniendo solo una idea de la cantidad de superficie por construir o bien el

número de unidades utilizables como número de cuartos y categoría de un

hotel. A estos estimados se les denomina "Parametricus" y para el caso de

edificación, se expresan como costos por metro cuadrado y en ocasiones por

metro cuadrado cúbico. Otras variables usadas en este procedimiento son:

> Metro cúbico de constipa o embalse: Presas de material graduado.

> Camas: Hospitales.

> Local: Mercados.

> Hectárea de riego: Sistema de riego.

> Kilómetro: Carretera, canales.

> Pasajeros año (PAX): Aeropuertos.

El nivel de precisión esperado de tales presupuestos es de hasta mas o

menos un cuarenta por ciento para construcción pesada (por metro lineal de

carretera, canal de riego) y en edificación puede arrojar variaciones de mas o

menos treinta por ciento. Para estimadores experimentados en el campo de los

proyectos que se pretende calcular el costo, la precisión se puede mejorar hasta

tener una variabilidad de mas o menos un quince por ciento.

2.2.3 Método estimado por componentes

Este procedimiento consiste en manejar fases constructivas completas:

> Cimentación

> Estructura

> Acabados interiores

> Instalación hidrosanitaría"28

28 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

39

> "Instalación eléctrica

Como un lote o tanto integral, medido por metro cuadrado de desplante

(cimentación), metro cuadrado construido (estructura), porcentaje global

(instalaciones hidrosanitarías y eléctricas). Este procedimiento es poco usado

de manera global en la estimación de costo, ya que es rígido en ciertos

aspectos, como en el caso de que el estimador desee modificar acabados de piso

en un proyecto. La precisión del método es intermedia entre el paramétrico y el

de ensambles, observándose una variabilidad de mas o menos un veinticinco

por ciento, la cual un especialista experimentado podría bajar hasta un mas o

menos quince por ciento.

La mejor manera de aplicar este método es combinarlo con el de

ensamble de costo y así facilitar su flexibilidad para permitir al usuario hacer

modificaciones, reemplazos y reducciones.

El concepto de "Ensamble" y de "Componente" se entiende como un

método sistémico que consiste en agrupar los ítems de obra "Unitarios" para

formar una pieza o elemento constructivo. Los ensambles son agrupamientos

de ítems unitarios y los componentes son agrupamientos de ensambles: para el

caso de la "Componente cimentación superficial", los ensambles por agrupar

son:

> Zapatas

> Contratrabes

> Dados

Para elaborar "componentes de cimentación" es necesario considerar

como variables explicativas del costo a:

> Tipo de cimentación: Zapatas aisladas."29

29 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

40

> "Tamaño de claros entre columnas.

> Número de pisos.

> Capacidad de carga del suelo.

Para elaborar "componentes de cimentación" es necesario considerar

como variables explicativas del costo a:

> Tipo de cimentación: Zapatas aisladas

> Tamaño de entre columna

> Número de pisos

> Capacidad de carga del suelo

Y calcular sus costos unitarios para la superficie tipo de 1215 m2 de

cimentación; consiste de una planta de 27 X 45 m, en la cual es posible

manejar claros de 9 x 9 m y de 5 . 4x5 .63 m, a efecto de determinar cantidades

de "elementos" (zapatas) comparables más fácilmente.

En los datos que se muestran a continuación, se tienen los cálculos y

resultados para las 12 combinaciones diferentes que dan los parámetros

empleados para las 3 variables.

> Claros 5.50 m

9.00 m

> Numero de pisos 2

6

9

> Capacidad de suelo 30 ton/m2

15 ton/m2"30

30 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

41

"Con esto mismo es posible hacer un comparativo con los que se manejan

en Estados Unidos de América, con la idea solo de ofrecer un panorama de

cómo se modifica el costo al mover sus variables explicativas. Resulta

interesante analizar los resultados por metro cuadrado de planta de

cimentación (CMCPC), se incrementa alrededor de 40% por piso adicional (en

forma no lineal. El tamaño del claro incluye incrementos de los claros de 5.5 a

9.0 metros.

Sistema de cimentación para 1215 m2 de área de desplante:

Capacidad

del Suelo

30 Ton/M2

30 Ton/M2

15 Ton/M2

Tamaño de

Claros MI

5.50

5.50

9.00

Numero de

pisos

2

6

9

2

6

9

Zapatas Lado

1.8

1.4

1.2

2.8

2.2

1.9

3.5

2.7

2.4

4.4

3.5

3

7

5.5

4.7

8.5

7

5.5

Cantidad de

Zapatas

28

22

4

28

22

4

28

22

4

8

12

4

8

12

4

8

12 4"31

31 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

42

"El procedimiento para estructurar cada uno de los "Componentes", se

basó en la consideración de un aplanta de edificios de 27 x 45 m, esto es, un

área de desplante de 1215 m2 y con los claros de 9 m o 5.5 m del caso (5.4 x

5.63 m). Referentemente a la capacidad de carga del suelo, se eligieron dos

parámetros: 30 y 15 ton/m2, ya que podrían considerarse como intermedios y

de uso más común. En general los suelos se pueden clasificar

convencionalmente, según su capacidad de carga como sigue:

Alta: roca de dureza media 390 ton/m2 81.2 KSF3

Buena: grava compacta 97 ton/m2 20.2 KSF3

Medio-buena: grava suelta 78 ton/m2 16.3 KSF3

Baja-media: arcilla estable 19 ton/m2 4.0 KSF3

Baja: arcilla 10 ton/m2 2.1 KSF3

Muy-Baja: arcilla muy compresible 19 ton/m2 4.0 KSF3

Como puede percibirse, el método es práctico, pero no se recomienda

usar de manera integra al cien por ciento, sino parcialmente en ciertos

elementos constructivos y mezclar este procedimiento con el de ensambles que

ofrece mayor flexibilidad para elementos tales como acabados y sistemas de

losas-trabe entre otros.

2.2.4 Método de ensamble de costo

El método de ensamble de costo consiste en el manejo de piezas

constructivas completas. Un ejemplo claro es el ensamble de una puerta, en

donde se consideran los siguientes elementos:

> Trazo y niveles

> Marco"32

32 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

43

> "Preparación, colocación de marco y pijas

> Pintura en marco

> Puerta

> Barniz de puerta

> Bisagras

> Chapa

> Mirilla

> Número

En el cual puede observarse que intervienen especialidades

pertenecientes a partidas muy diversas como: albañilería, carpinteros, pintura,

barniz, cerrajería y herrajes. Una de las grandes virtudes del método, es la

reducción considerable del número de elementos que contiene un estimado por

el Método de Precios Unitarios; digamos de 1500 conceptos en precios

unitarios, se reduce a 50 o 60 conceptos ensamblados.

Otro atractivo del método es su facilidad de cubicación; volviendo al

ejemplo de puertas; en vez de cubicar centímetros lineales de pintura en

marcos, centímetros cuadrados de barniz, piezas de tornillos, taquetes, etc;

solamente se cubicarán piezas integrales. Por su importancia se dedica un

capítulo por aparte, ya que es una herramienta poderosa y pragmática.

El balance de esfuerzo requerido contra precisión es relativamente bueno

en este procedimiento. La variabilidad típica esta en mas o menos el 20%.

Especialistas experimentados en el tipo de construcción que se trate y con

buena información y tiempo disponibles, pueden llegar a ofrecer hasta un mas

o menos diez por ciento."33

33 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

44

"Este método, aunque esta enfocado claramente a la realización de

estimados aproximados y preliminares, es posible aplicarlo en la cotización de

obras para efectos de concursos, contrato, cobro y pago de estimaciones de

obra y controles de avance físico.

2.2.5 Método de precio unitarios

Es el procedimiento mas conocido y su aplicación esta mas bien

orientada a la estimación de costo de construcción para efecto de concursas,

contratar, pago de estimaciones de obra y reclamaciones de conceptos

extraordinarios, no-recuperables (suspensiones temporales) y ajuste. Para

poder aplicar esta metodología es necesario contar con el proyecto ejecutivo

completo (o casi completo), planos de detalle, especificaciones y una

cuantificación exhaustiva y confiable.

Al irse teniendo un grado (porcentaje) de avance mayor en la definición y

detalle del proyecto específico, se podrá afinar el catálogo de conceptos y sus

cantidades de obra correspondiente y con ello derivar a la elaboración de un

estimado por precio unitario, el cual ya debe ofrecer un nivel de precisión de

mas o menos diez por ciento. Proyectos sencillos, repetitivos y e los que el

especialista tenga mucha experiencia (vivienda), la variabilidad puede ser

reducida hasta cerca de mas o menos cuatro por ciento.

2.3 Método de ensamble

La metodología que se conoce como ensambles de costo y que consiste en

manejar piezas constructivas completas, como sería el caso de un lavabo, en el

que se incluye el mueble, la plomería, mezcladora, el espejo, los accesorios y

colocaciones."34

34 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

45

"En una zapata de cimentación, el ensamble contendría

> Limpieza y desyerbe de terreno

> Desmonte si es el caso

> Despalme

> Trazo y nivelación

> Excavación

> Afine de fondo de cepa

> Plantilla

> Cimbra

> Acero (varios calibres)

> Concreto

> Relleno

> Acarreos 1er. km de material sobrante

> Acarreo en kilómetros subsecuentes.

Este procedimiento es el idóneo para hacer estimados rápidos,

aproximados y confiables, no tan grueso como los paramétricos ni tan

detallados como los de los costros unitarios. Como puede observarse en los

presupuestos estimados de construcción, los manejados por el método de

ensambles son de carácter sintetizado y si se les compara con los de precio

unitario, el catálogo de conceptos reduce 10 a 20 veces en su número de

elementos.

En el fondo de los costos por ensambles contiene el detalle y

características de una matriz de costo unitario pero su manejo es mas practico

porque se aplica por piezas constructivas completas como el caso de las losas-

trabes, en donde se conjunta la cimbra, refuerzo, concreto y se cuantifica por

metro cuadrado cubierto, a diferencia del procedimiento de costo unitario en

donde se maneja cimbra en losas y cimbra en trabes, el acero en sus"35

35 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

46

"diferentes diámetros para losa y trabes por separado y el concreto de igual

manera. Un concepto ensamblado contiene de 3 hasta 20 conceptos unitarios

de trabajo.

Esta metodología permite hacer modificaciones en bloque de elementos

completos tal como tipo de cimentación, materiales de muros, acabados,

cisterna de losa e instalaciones. La facilidad de manejo del costo por unidad de

ensamble aunado a la extraordinaria facilidad de cuantificación, hacen de este

procedimiento la herramienta más poderosa, rápida verosímil, eficaz, confiable

y pragmática, para quien requiere hacer estimados aproximados.

A continuación se presenta un ejemplo de n ensamble de costo (zapata),

con la intención de mostrar que los resultados obtenidos, poseen sustento

metodológico desde los más elementales insumos y recursos.

ANÁLISIS DE ENSAMBLE DE COSTO

ZAPATA AISLADA 4.3 M

CONCEPTO

Limpieza, trazo,

niveles

Excavación

Plantilla

Cimbra

Acero

Concreto

Relleno

Acarreo 11 km

CANTIDAD

18.49

59.00

18.49

6.88

.143

11.65

47.00

15.00

UNIDAD

M2

M3

M2

M2

Ton

M3

M3

M3

Ti

COSTO

15.48

21.69

1,100.00

250.00

19,000.0

0

1,100.00

123.00

52.50

DTALPZA

IMPORTE

$ 286.23

$ 1,279.71

$ 2,033.90

$ 1,720.00

$2,717.00

$ 12,815.00

$ 5,781.00

$ 787.50

$ 27,420.34*36

36 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

47

"ANÁLISIS DE ENSAMBLE DE COSTO

LOSA-TRABE CLARO 9 . 75 X 8 .5 M

CONCEPTO

CIMBRA

Trabes

Longitudinale s

Trabes

Transversales

Losa

ACERO

Trabes

Longitudinale s

Trabes

Transversales

Losa

CONCRETO

Trabes

Longitudinales

Trabes

Transversales

Losa

CANTIDAD

.3643

.1592

.8818

.0075

.0044

.0056

.0663

.0289

.1402

UNIDAD

M2

M2

M2

TON

TON

TON

M3

M3

M3

COSTO

312.18

312 .18

312 .18

19,000.00

19,000.00

19,000.00

1,100.00

1,100.00

1,100.00

TOTAL M2

IMPORTE

$ 113,73

$ 49 .70

$ 275 .28

$ 142.50

$ 83 .600

$ 106.40

$ 72 .930

$ 3 1 . 7 9

$ 154.22

$ 1 , 030 .15

Se han considerado convencionalmente ciertos alcances generales para

cada ensamble de costos, mismos que se pueden consultar en las siguientes

tablas. En caso específico son modificados a efecto que el usuario pueda"37

37 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

48

"manipular y adecuar los modelos a sus propias necesidades; tal es el ejemplo

de la banqueta con guarnición incluida.

Cada concepto de trabajo considerado incluye el suministro en el sitio de

la obra y colocación de todos los materiales permanentes y temporales

inherentes, así como los acarreos, mermas y desperdicios en cada etapa de su

proceso constructivo. El costo de los materiales y mano de obra son de

mercado. El precio contiene los indirectos, costo de financiamiento y utilidad

del constructor.

ALCANCES DE LOS ENSAMBLES

ENSAMBLE

Zapatas

Contratrabes, dados,

firmes, columnas, losa-

trabes, muro concreto,

dalas-castillos

Cimiento piedra

Pilotes

Escalera

Escalera de emergencia

Techo-Lamina

Muros

Muros c/acabado

INCLUYE

Trazo, excavación, plantilla, cimbra, acero,

concreto (no incluye dado), relleno y acarreo de

sobrantes.

Cimbra, acero y concreto.

Trazo, excavación, piedra, mortero, relleno y

acarreo de sobrante.

Cimbra, acero, hincado y concreto.

Cimbra, acero, concreto y pasamanos.

Estructura, huellas y pasamanos.

Armadura y lámina.

Muros, dalas, castillos.

Muro, dalas, castillos, aplanado, acabado."38

38 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

49

"Ventana

Puertas

Acabados Muros

Acabados loseta

Pisos

Mamparas

Plafón

Elevadores

Muebles de baño

Caja de válvulas

Troncal hidrosanitaría

Hidroneumático

Sistema de aire

acondicionado

Iluminación, contactos y

apagadores

Pavimento asfáltico

Banquetas

Zanjas

Ventanería, vidrio, accesorios.

Puertas, cerrajería, acabados, marcos,

colocaciones, herrajes.

Aplanado más recubrimiento: pintura,

texturizado, tapiz o lo del caso.

Aplanado, entortado, loseta.

Piso, zoclo, pulidos.

Sujeciones, cerrajerías, herrajes, tableros.

Suspensión, plafón (sin huecos).

Equipo e instalación.

Muebles, colocación, plomería (hasta troncal),

mezcladoras y accesorios.

Trazo, excavación, compactación, cimbra,

armados, concreto, soportes, escalera marina,

rellenos y acarreos de sobrantes.

Tubería y conexiones, registros, conexión de red

de alcantarillado y agua potable, cisterna y

tinacos.

Tanque, tuberías, piezas especiales, válvulas y

manómetros, bombas y conexión a troncal

hidrosanitaría.

Equipo, soportería, ductos, aislamientos, rejillas.

Lámparas, gabinetes, cajas, conectores, conduit,

tierra, cableado, accesorios.

Base compactada, riego de liga, carpeta y sello.

Base y banqueta de concreto hidráulico.

Trazo, excavación, afine, relleno con material

producto de excavación y acarreo de sobrante."39

39 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

50

"Cama

Pozo de visita

Alcantarillado

Compactación del fondo de excavación y cama de

arena semi-compactada.

Trazo excavación, zapata, pozo, brocal, tapa,

relleno y acarreo de sobrante.

Trazo, excavación nivelación, cama de arena,

tubería, conexiones, pruebas, relleno,

compactación, acarreo de material sobrante.

Los antepresupuestos, estimados o valorizaciones de reposición de las

construcciones que hacen por el método de ensambles son estructurarles y se

organizan de acuerdo al sistema de partidas constructivas que se conoce con el

nombre de uniformato, que establece el Instituto de Especificaciones de la

Construcción (CSI: siglas en ingles) y el Instituto Americano de Arquitectos

(ALA). La clasificación, estructura y desglose de partidas se hace por sistemas

constructivos en 12 divisiones, debiéndose notar que difiere de la estructura de

partidas que se acostumbran en un presupuesto de contratistas por el método

de precios unitarios.

El formato para antepresupuestos se puede usar también para

ingresarlos a un avalúo; es una organización y estructura que refleja más las

prácticas mexicanas al respecto:

> Cimentación y subestructura (estructura de sótano, firmes y muros de

contención)

> Superestructura (columnas, losas-trabes y escaleras)

> Cubierta exterior (fachadas, muros de colindancia, impermeabilización y

tragaluces)

> Construcción interior (muros, acabados, divisorios)

> Elevadores y movimiento"40

Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

51

> "Instalación mecánica (hidrosanitarío, aire acondicionado, sonido, video)

> Instalación eléctrica (iluminación, comunicaciones, sonido, video)

> Especialidades (albercas, cisternas, automatización)

> Obras exteriores

> Condiciones generales (proyecto, licencias, no-previstos e imprecisión de

modelos)

Las partidas Cubierta Exterior y Construcción Interior, permiten hacer

modificaciones de acabados y de densidad y conformación de muros

divisorios, haciendo tan flexibles los modelos que incluso puede con

facilidad cambiarse de una edificación de oficinas a una de apartamentos u

hotel.

Una de las partidas que requieren mayores explicaciones es la de

condiciones generales, ya que por naturaleza e importancia exigen del

estimador de costos, el aplicar su experiencia, sensibilidad y buen juicio. En

la siguiente tabla se muestran los componentes más comúnmente incluidos

y sus rubros constitutivos. En las condiciones generales se incluyen los

indirectos y la utilidad del contratista.

El impuesto de de valor agregado va incluido en los presupuestos, ya que

la mayoría de las obras al estar gravadas por este impuesto, recupera el IVA

pagado a sus proveedores, subcontratistas, por la vía del acreditamiento

fiscal.

Las obras exentas por este gravamen son las habitacionales (y otras más

como agropecuarios directamente contadas a los propietarios), no permiten

lo anterior, por el IVA debe considerarse como costo (deducible para efecto

de ISR); por esta razón, el usuario de ésta podrá observar que los modelos"41

41 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

52

"habitacionales unifamiliares (casa) y plurifamiliares (apartamentos) en la

partida (división), condiciones generales, se tiene un renglón IVA; acreditable

por exclusión.

La manera de usar estos presupuestos es la siguiente: supongamos que

el usuario de esta fuente de información está haciendo un estimado de costo

de una tienda departamental de 8753 m2; se puede proceder de dos

maneras:

Contando con diseño conceptual, anteproyecto, o croquis. Si se tiene un

diseño conceptual o anteproyecto o hasta un proyecto, en el caso de una

obra por ejecutar, o bien un croquis de levantamiento en el caso de obras ya

existentes (para fines de avalúo), se recomienda hacer el catálogo de

conceptos (ensamblados) y su cuantificación lo mas aproximada posible,

empleando para ello la información contenida en el catálogo de ensambles y

ayudados de modelo similar.

En este caso digamos que se pretende estimar el costo de un mercado

público se toma un modelo similar como la bodega-nave industrial y se

complementa, adecúa y "viste" de acuerdo a las características del caso.

Proporcional o por factor de diferencia. Si no se cuenta con la

información anterior y se desea obtener un presupuesto por partidas y

ensambles y solo afinar en cuanto a calidad de acabados (fachadas,

recubrimientos, equipamiento), es valido el afectar todos los volúmenes de

obra del presupuesto-modelo que se presentan en este capitulo, por un

factor de indiferencia proporcional (FIP)

FIP = área deseada = 8753 m2 = .875"42

área del modelo 10000 m2

42 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

53

"y reservarse finalmente la opción de reemplazar, disminuir y aumentar

conceptos individuales, con objeto de dar un mejor estimado que el

paramétrico, por metro cuadrado de construcción, reflejando así ciertas

particularidades de lo que se tiene en mente por construir o valuar (número

de elevadores, aire acondicionado, etc.).

En el proceso de cálculo de los modelos aquí presentados, se mantiene el

criterio de razonabilidad de costo, aplicando investigaciones de costo de

mercado de mano de obra, materiales y equipos representativos y promedio,

a sabiendas que fluctuaciones bruscas y descuentos convencionales hacen

variar los resultados, pero por lo general en medida reducida. Queda en

manos del usuario el que juzgue la cuantía de holgura conveniente o

necesaria para su caso específico.

Si se t rata de hace un estimado para efectos de pre-inversión, más vale

tomar un porcentaje positivo de confiabilidad a manera de colchón, que

prevea tanto cambios de proyecto, conceptos de obra no previstos o de

escasa relevancia e imprecisión del modelo. En la partida o división de

condiciones generales que se manejas en los estimados, para cada caso,

dichos porcentajes de confiabilidad que estarán en función de la

disponibilidad y calidad de información base y del tiempo consagrado por

parte del analista, por lo que éste deberá hacer un estimado particular del

rubro en cuestión, acorde con sus experiencias y percepción.

El proceso de cuantificación de unidades de construcción en el método de

ensambles es sorprendentemente sencillo; se procede de una manera similar

al que se aplica en el método de conceptos por precio unitarios, marcando

los planos o croquis con diferentes colores, pero con la diferencia que un"43

Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

54

"trabajo de cuantificación por ensambles puede ser hasta 100 veces más

rápido.

Se recomienda en especial tener precaución con los acabados en los

muros, ya que los muros exteriores o de colindancia se cuantificarán en la

división de cubierta exterior con su acabado a una cara incluida (la exterior);

así al pasar a cuantificarlo en construcción interior, habrá que considerarse

solo el acabado interno."44

Los ensambles como se menciono anteriormente ya incluyen, desde

limpieza, trazo y nivelación, cimbras, concretos y sus refuerzos, hasta el

acarreo de desperdicios fuera de obra.

Por lo que se puede observar existe una diversidad de métodos de

estimación de costo, los cuales van brindando un porcentaje de certeza más

exacto conforme se van complementando más los sistemas, en este trabajo

se elaboraran los presupuestos por ensamble los cuales en ocasiones

estarán desglosadas las partidas principales, para mayor exactitud.

44 Costo por metro cuadrado de construcción. Ing. Leopoldo Várela Alonso. Julio 2005.

55

CAPITULO 3

3.1 Método de valuación

Las obras en proceso no tiene una metodología especifica de valuación,

ya que no es un elemento consolidado; esto es, no es un inmueble en si, porque

le faltan elementos para poderse denominar de esta manera; esto es, le falta

estar terminado.

En el capitulo uno, se mencionaron diferentes motivos por los cuales no

se concluye una obra; por lo tanto no se puede generalizar el problema y menos

decir que se estandarizan, para realizar el avalúo cuando sea requerido.

Dependiendo del estado de conservación de la obra, es la manera en que

se harán las consideraciones necesarias para elaborar el avalúo; como por

ejemplo si los elementos que tiene la obra están muy deteriorados, va hacer

necesario demolerlos por lo que no van a tener ningún valor; por lo tanto en

estas condiciones se tiene que tomar el valor del terreno solamente, la

construcción queda descartada totalmente.

Para llegar a una determinación sobre los inmuebles inconclusos; es

necesario conocer la situación actual del bien a valuar, junto con una

recomendación fundamentada del mismo, el problema mas significativo que

presentan estos inmuebles es que se desconocen mucha información y se tiene

que buscar un método de valuación en donde se considere la falta de

documentación y aun así se llegue a un valor confiable.

56

Las obras inconclusas; se tienen que analizar de una manera particular,

no se puede tomar de patrón las ya valuadas, se hace un estudio físico,

considerando los elementos actuales, incluyendo su estado de conservación.

El MÉTODO mas recomendable para valuar las obras inconclusas es el

físico, ya que no es recomendable utilizar otro; esto por el hecho de que no es

una edificación completa, es un elemento inconcluso, por lo tanto lo podemos

llamar o denominar un inmueble con características especiales.

Aunque se determine el método para la realización del avalúo, es

importante hacer hincapié, que no se puede tomar como receta de cocina por la

particularidad de los casos.

Las obras inconclusas no siempre tienen la información requerida para

llevar a cabo el avalúo, considerando que no se tenga un presupuesto se

propone elaborar uno con las partidas generales, teniendo el costo total del

presupuesto se dividirá entre los metros cuadrados de la construcción; dando

como resultado un costo por metro cuadrado, el cual se puede homogenizar con

una o varias fuentes; una vez teniendo el costo se le da un valor porcentual a

cada una de las partidas, el resultado se multiplicara por el monto total de la

construcción y así se obtendrá el valor de cada partida.

Con este método se puede dar un porcentaje de avance a la partida, en

donde se tendrá un valor más real, ya que el avance se dará después de una

visita física al inmueble, de acuerdo a la experiencia y a lo realizado en campo.

3.1.1 Documentación requerida

La información básica que debe obtenerse para realizar el Estudio

Valorativo del bien debe ser por lo menos la siguiente:

57

> Planos aprobados por Obras Públicas y fraccionamiento sea el caso.

> Permisos de construcción.

> Presupuesto original de la obra.

> Contabilidad de costos de la obra.

> Programa de obra.

> Copia de bitácora.

> Planos de Obra debidamente modificados.

> Actas de inicio y paralización (si la hubiera).

> Avance financiero: estimaciones y pagos que se han recibido.

> Inventario de materiales (almacén)

Es importante aclarar, que toda esta información se obtendrá solamente

del contratista, ya que no hay otro medio donde la puedan adquirir, es por eso

muy importante la participación de el en este proceso.

Desafortunadamente este tipo de obras, tienen el inconveniente de que

no se cuenta con información necesaria para elaborar el avalúo, por lo tanto el

valuador se enfrenta a la elaboración de un estudio físico principalmente, ya

que no cuenta con mayores elementos para realizar su trabajo, de esta manera

puede integrar a su valor final unas conclusiones y recomendaciones ya que

cuenta con la capacidad de dar un dictamen de estado de conservación del

inmueble y que hacer con el.

3.1.2 Función y solicitud del avalúo

Existen diversos motivos por los cuales se requiera un avalúo de esta

envergadura, se mencionaran a continuación alguno de ellos

> Solicitud de crédito.

> Alguna herencia.

> Finiquito de los activos fijos de una empresa.

> Terminación de periodo gubernamental o presidencial.

58

Cualquiera de los caso anteriores van a tener la misma necesidad, ya que

el avalúo va hacer el mismo para cualquier caso, no cambia en absoluto, la

manera de solicitud si cambiara, ya que puede llegar directamente de una

institución financiera, de un particular, de una empresa o directamente de la

parte publica (gobierno).

La función principal del avalúo es otorgar un valor, incluyendo

observaciones y recomendaciones, ya que por lo especial de los casos es

necesario; porque se requieren decisiones determinantes, desde la demolición

de lo existente, hasta la recuperación de lo que ya esta y la conclusión de la

obra.

3.2 Valor (avalúo)

A continuación se presenta el avalúo, aplicando la técnica explicada en

este trabajo, se pueden observar los dos valores físicos, el primero es el

resultado de la valuación tradicional (lo que se haría comúnmente), el segundo

valor físico se aplica el porcentaje de avance de la obra a valuar.

59

ífe odríguez v a 1 ú o s A V A L U Ó

OBRA INCONCLUSA

SOLICITANTE:

UBICACIÓN:

COLONIA:

POBLACIÓN:

MUNICIPIO:

ESTADO:

Ing. Hugo Padilla Fernandez

Clavel No. 503

Hidalgo

Tonala

Tonala

Jalisco

60

te odríguez

v a 1 ú o s A V A L Ú O

Í N D I C E

Carátula 1

índice 2

Antecedentes 3

Características urbanas 4

Croquis 7

Consideraciones previas al avalúo 11

Fotos 13

Valor de mercado 14

Valor físico 16

Valor físico aplicando porcentaje de avance 17

Anexos 18

61

te odríguez

v a 1 ú o s AVALUÓ

A N T E C E D E N T E S

INSTITUCIÓN QUE PRACTICA Y CERTIFICA EL AVALUÓ I Avalúos Rodríguez

Ing. Hugo Padilla Fernandez

Ing. Hugo Padilla Fernandez

u t Rodríguez Rodríguez

REGISTRO:

POR LA INSTITUCIÓN:

FECHA DEL AVALUÓ:

VIGENCIA DEL AVALUÓ:

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

R2176

613

Viernes, 13 de J un io de 2008

Seis meses

Obra inconclusa

UBICACIÓN:

COLONIA:

Clavel No. 503

I Hidalgo

45400

Tonala

Tonala

Jalisco

REGIMEN DE PROPIEDAD; Privado en condominio horizontal

PROPIETARIO DEL INMUEBLE-

OBJETO DEL AVALUÓ;

PROPOSITO:

PROYECTO APROBADO OBRAS PUBLICAS:

PRESUPUESTO:

PERMISO DE CONTRUCCIÓN:

Sra. Karina Garcia Orozco

Conocer su valor comercial

Estimar su valor pa ra u n crédito hipotecario

NO

NO

NO

62

te odríguez

v a 1 ú o s A V A L U Ó

C A R A C T E R Í S T I C A S U R B A N A S

CLASIFICACIÓN DE ZONA:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

ÍNDICE DE SATURACIÓN:

Habitacional de segundo orden, tipo residencial medio, H3

Casas habitación de uno y dos niveles

30%

DENSIDAD DE POBLACIÓN: I Una casa, condominio horizontal en proceso de construcción

Satisfactorio de acuerdo a las normas de la comisión estatal de ecología del estado de Jalisco

USO DE SUELO:

VÍAS DE ACCESO:

Habitacional en condominio horizontal

Carretera a México, los Surcos

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO

Incompletos. Con un avance del 30%

Suministro mediante tomas domiciliarias.

En redes separadas pa ra aguas residuales y pluviales.

culta, con acometidas domiciliarias.

Ocultas, con lámparas de vapor de mercurio al nivel del piso.

De concreto de 3.00 mts de ancho, coladas en obra, (aun no están construidas).

MACHUELOS:

PAVIMENTO:

De concreto de hombro redondo colado en obra, (aun no están construidos)

De concreto hidráulico, de 20 centímetros colado en obra, (aun no e s ta construido)

LINEAS DE COMUNICACIÓN:

EQUIPAMIENTO URBANO:

Colectoras y sub . colectoras.

Completo, (aun no existe)

TRANSPORTE URBANO: E inutos.

PUNTOS DE INTERÉS: Parques públicos.

I Medio Alto.

63

fe odr íguez

v a 1 ú o s A V A L Ú O

MEDIDAS Y LINDEROS SEGÚN ANTECEDENTES:

ESCRITURA:

I J u e v e s , 2 3 d e Feb re ro d e 2 0 0 6

NOTARIO: I Lie. A r tu ro Vázquez Portillo

NOTARÍA PUBLICA N O .

AL NORTE-

No.42 Guada l a j a r a , J a l i s co .

1 77 . 93 m t s . Te r r eno

5 2 3 . 4 9 m t s . Calle Clavel

AL ORIENTE: 5 3 0 . 7 8 m t s . Calle los S u r c o s

AL PONIENTE:

SUPERFICIE SEGÚN VI

5 4 8 . 9 7 m t s . F r a cc ionamien to h ab i t a c iona l

FÍSICA:

AREA TOTAL MEDIDA:

AREA SEGÚN INDIVISO:

111 , 932 . 00 m 2

1 11 , 932 . 00 m 2

1 11 , 932 . 00 m 2

3 7 , 0 5 3

V ie rnes , 0 3 d e Mayo d e 1996

Lie. Rober to Ramí rez Sa lazar

No.42 Guada l a j a r a , J a l i s co .

OTROS:

AL NORTE:

AL SUR:

5 .00 m t s . C a s a h ab i t ac ión # 2 4

15.00 m t s . Calle J o s é E s t r a d a

AL ORIENTE: 16 .00 m t s . C a s a h ab i t a c ión # 7 1

AL PONIENTE: 16 .00 m t s . C a s a h ab i t a c ión # 7 5

SUPERFICIE S FÍSICA: 8 0 . 0 0 m 2

AL MEDIDA: 8 0 . 0 0 m 2

fe odríguez

v a 1 ú o s A V A L U Ó

INDIVISO SEGÚN ESCRITURAS: 0 .071472%

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Es prácticamente plano y de forma regular acorde al lote tipo del fraccionamiento

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Vista a casas tipo de la zona.

DENSIDAD DE HAB. POR Ha: 210 hab. por Ha.

COEF. OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.7

! COEF. UTILIZACIÓN DEL SUELO: 1.4

SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES: 3.00 frontal

fc o d r í g u e z

v a 1 ú o s A V A L U Ó

C R O Q U I S

MEDIDAS Y LINDEROS SEGÚN ANTECEDENTE DE FECHA I Jueves , 23 de Febrero de 2006

ESCRITURA: 13,608

NOTARIO: Lie. Arturo Vázquez Porrillo

NOTARÍA PUBLICA:

[ OTRO:

AL NORTE:

No. 42 Guadalajara, Jalisco.

177.93 mts. Terreno

AL SUR : 523.49 mts. Calle Clavel

AL ORIENTE: 530.78 mts. Calle los Surcos

AL PONIENTE: 548.97 mts. Fraccionarme nto habitacional

AREA SEGÚN ESCRITURAS

AREA TOTAL SEGÚN MEDIDAS:

AREA SEGÚN INDIVISO:

111,932.00 ma

111,932.00 m*

111,932.00 m2

INDIVISO

100.00%

DESCRIPCIÓN INDIVIDUAL DE LAS AREAS PRIVADAS

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Una casa en condominio horizontal en proceso de construcción

UBICACIÓN:

COLONIA

POBLACIÓN:

MUNICIPIO:

Je sús Estrada # 73

| Hidalgo

iTonala

Tonala

66

te odríguez

v a 1 ú o s A V A L Ú O

I Jalisco

ESCRITURA: 37 ,053

NOTARIO: Lie. Roberto Ramírez Salazar

No. 2. Tonala, Jal ico

AL NORTE 5.00 mts . Casa habitación # 2 4

5.00 mts . Calle J o sé Es t rada

AL ORIENTE: 16.00 mts . Casa habitación # 7 1

AL PONIENTE: 16.00 mts . Casa habitación # 7 5

AREA SEGÚN ESCRITURAS 80 .00 m2

AREA TOTAL SEGÚN MEDIDAS:

AREA SEGÚN INDIVISO:

80 .00 m2

80.00 m2

INDIVISO

0 .071472%

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plano, de forma regular considerablemente plano, con u n frente a la calle.

CARACTERÍSTICAS P A N O R Á M I C A S

DENSIDAD MAXIMA DE HABITANTES POR HA. (2): 20

COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO ( C .O. S. ) (2): 0.70

COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO ( C. U. S. 2 : 2.40

DENSIDAD MAXIMA DE VIVIENDA POR HA. (2):

(2) Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jal isco

SERVIDUMBRES Y / O RESTRICCIONES: 3.00 m al frente y 40 % de á r eas a jardinadas en servidumbre.

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: Habitacional (Actualmente es ta e n construccción)

DISTRIBUCIÓN: I P lanta baja: Sala, cocina, comedor, patio de servicio, escaleras.

¡Segunda p lanta: Baño completo, r ecamara principal, r ecamara

fe odríguez

v a 1 ú o s A V A L Ú O

TIPOS DE CONSTRUCCIONES, CALIDADES Y CLASIFICACIONES

TIPO DE ¡ _ - _ _ _ . _ - * , _ I „ „ ESTADO DE CLASIFICACIÓN CALIDAD

CONSTRUCCIÓN MANTENIMIENTO ESTADO DE A N O S D E i A N O S D E SUPERFICIE MTpwTMTriprn I EDAD EDAD Tij2

APARENTE f REMANENTE

Casa habitación Moderna

Media Económica Bueno 0 50 70 .71

SUPERFICIE TOTAL: 70 .71

NUMERO DE NIVELES : Dos

ESTADO DE CONSERVACIÓN: En proceso de obra negra, solo con levantamiento de mu ro s de p lanta baja y alta, castillos, losa de entrepiso, sin acabados

AVANCE DE OBRA %: 55 . 05%

AVANCE ACTUAL DE AREA COMÚN %: 30 .00%

CALIDAD DE PROYECTO: Bueno

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: Moderna, calidad media económica

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTAR: 1

E L E M E N T O S D E C O N S T R U C C I Ó N

ESPECIFICACIONES PROPORCIONADAS Y OBSERVADAS EN LA VISITA A LA OBRA SALVO ERROR U OMISIÓN.

A) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS: Se supone , losa de concreto, con cont ra t rabes

ESTRUCTURA: Se suponen, castillos, dalas (desplante, intermedia y cerramiento)

MUROS: Se supone , block

ENTREPISOS: Se supone , losas de concreto con refuerzo de malla electrosoldada.

TECHOS: Se supone , Ladrillo de azotea, lechareada, impermeabilizante.

BARDAS: No cuenta con

AZOTEAS: Se supone ladrillo de azotea, lechareada, impermeabilizante.

fe odríguez

v a 1 ú o s A V A L Ú O

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS:

PLAFONES:

No cuenta con, pero se supone con, textura con pasta con color

No cuenta con, pero se supone con, pulido de yeso

No cuenta con, pero se supone con, azulejo linea económica

No cuenta con, pero se supone con, vitropiso

No cuenta con, pero se supone con, de 7 cm de alto por 33 cm del color del piso

PINTURA:

ESCALERA

No cuenta con, pero se supone con pintura vinilica

INo cuenta con, pero se supone con, forjada con block, asentado con mortero, recubierta de I concreto

¡RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

C) CARPINTERÍA PUERTAS DE INGRESOS:

PUERTAS DE COMUNICACIÓN:

PUERTAS DE CLOSETS:

INTERIORES DE CLOSETS:

No cuenta con, pero se supone con, de MDF con formaica

No cuenta con, pero se supone con, de MDF con formaica

No tiene

No tiene

D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS

INSTALACIÓN HIDRÁULICA:

INSTALACIÓN SANITARIA:

LAVABOS:

MUBLES SANITARIOS:

ACCESORIOS:

CANCELES DE BAÑO:

Se supone, tuberia de PVC hidráulico

Se supone, tuberia de PVC sanitario

No cuenta con, pero se supone de, pedestal, linea económica, color blanco

No cuenta con, pero se supone de, linea económica, color blanco

No cuenta con, pero se supone de, cerámica de linea económica

No tiene

E) MUEBLES DE COCINA No cuenta con, pero se supone de, tarja de acero inoxidable, gabinete para tarja de aglomerado y melamina

F) INSTALACIONES ELÉCTRICAS Se suponen, de manguera poliducto con cableado, con accesorios económicos

G) HERRERÍA No cuenta con, pero se supone, de aluminio na tural

te odrígue* A V A L U Ó

v a 1 u o s

H) VIDRIERÍA No cuen ta con, pero se supone cristal claro de 3 m m

I) CERRAJERÍA

J) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

No cuen ta con,

No tiene

pero se supone , c h apa cilindrica de l inea económica

K) FACHADA Lineas rec tas > mode rnas , similar a las del condominio

70

te odríguez

v a 1 ú o s A V A L Ú O

C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S A L A V A L U Ó

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO. ( V. R. N. ): es el costo a precios actuales de un bien nuevo similar, que tenga la utilidad o función equivalente mas próxima al bien que se esta valuando, con las características que la técnico tecnología hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.

ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO): Es la estimación de valor por medio de análisis de costos necesarios para reponer o construir u n bien con las mismas características, y condiciones del bien valuado. Básicamente parte de determinar el costo del bien valuado como nuevo depreciándolo en función de su estado y condiciones.

ENFOQUE DE INGRESOS: es la estimación del valor por medio del análisis del valor presente de los posibles ingresos o beneficios futuros de un bien ( o de su posesión ), y es usualmente medido mediante la capitalización de un nivel especifico de ingresos o rentas.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: Es la estimación de valor por medio del análisis y comparación en el mercado de ventas recientes de un bien igual o similar al valuado para concluir en el precio mas probable de venta. Siempre deberán homologar los bienes comparables al sujeto.

VALOR COMERCIAL: Es el precio más probable que puede tener u na propiedad o u n bien en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las 'condiciones para u n a venta jus ta , con el comprador y el vendedor cada uno actuando prudente y debidamente informados, y suponiendo que el precio no esta afectado por un estimulo indebido, implícita en esta definición es la consumación de una venta en u n a fecha determinada, y la transferencia del titulo del vendedor al comprador bajo condiciones en las que comprador y vendedor están típicamente motivados. ; ambas partes están bien informadas o bien aconsejadas y actúan de acuerdo con lo que consideran su mejor interés; se permitió un tiempo razonable de exposición en el mercado abierto; el pago es 'hecho en termino de contado en moneda nacional o en términos a u n arreglo comparable a este; El precio representa la condición normal pa ra la propiedad vendida sin ser afectado por un financiamiento especial o creativa, o concesiones de venta otorgadas por cualquiera que este asociado con dicha venta.

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN: el valor de reemplazo de u n a propiedad es establecido por el valor de otra igual o similar y que preste la misma función, lo cual esta fundamentado en que no es razonable que un comprador pague más por un bien que esta siendo valuado que el costo de un equivalente sustituto.

|ALCANCE DEL AVALÚO EXCLUSIONES Y/O LIMITACIONES :

FACTOR DE SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN: corresponderá el factores aplicables por las diferencias de áreas de terreno ó construcciones entre los comparables y el inmueble valuado.

71

te odr íguez

v a 1 ú o s A V A L U Ó

C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S A L A V A L U Ó

FACTOR DE USO: corresponderá al aplicable por las diferencias de usos de suelo, e intensidad de construcciones permisibles, entre los comparables y el bien valuado.

FACTOR DE UBICACIÓN: es el aplicable por las diferencias de localización en la manzana , calidad de servicios, cercanía a centros de importancia.

FACTOR DE FORMA: es cuando hay diferencias por irregularidad o regularidad entre los comparables y el inmueble.

FACTOR DE NEGOCIACIÓN: es la variación que se observa entre un valor de oferta y un valor de cierre.

FACTOR DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN: es el que pertenece por las diferencias en el deterioro físico, obsolescencia funcional y económica entre los analizados y el valuado.

DEPRECIACIÓN ( PARA FINES DE AVALÚO ): es la perdida real de valor de un bien debido a su edad, desgaste físico, servicio, uso, obsolescencia, funcional y / o económica.

Los factores que determinan la depreciación son : Deterioro físico Obsolescencia funcional Obsolescencia económica. Y este es el orden en el cual se debe de ir afectando el valor de reposición nuevo por cada

VALOR : es la cantidad actual, utilidad, o importancia de un bien tangible o intangible en función de su utilidad, demanda y oferta (No necesariamente equivale a precio o a costo)

El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en la circular 1462 emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores con fecha 14 de febrero de 2000.y el Manual de BANCOMER BBVA de inmuebles. Para estimar el valor se realizó una investigación de mercado y de los antecedentes y condiciones actuales del inmueble, así como el aprovechamiento del mismo, el valor comercial, las rentas de inmuebles similares en la zona, así como el propósito del avalúo. La opinión de valor se encuentra apoyada en los costos unitarios que son analizados de acuerdo a datos de Bimsa, C. M. I. C. de Jalisco, estudios de mercado en la zona o zonas similares, Libro Azul de Inmuebles de Guadalajara, y archivos personales, considerando el valor unitario neto de reposición de acuerdo al demérito correspondiente por edad y estado de conservación. No fue motivo del presente estudio el verificar la propiedad legal, ni la existencia de gravámenes o reservas de dominio sobre las unidades descritas.

72

te odríguez

v a 1 ú o s A V A L U Ó

F O T O S

73

fc o d r í g u e z

v a 1 ú o s A V A L U Ó

INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y VALORES UNITARIOS DE REPOSICIÓN NUEVOS

OFERTAS DE VENTAS DE TERRENOS EN LA ZONA O EN SITIOS SEMEJANTES

CALLE Y CARACTERÍSTICAS

TERRENO VALUADO

ÁREA EN M2

8 0 . 0 0 VALOR TOTAL

1

2

3

4

5

6

Calzada de las Flores s /n

Carretera a Matatlan, km 5

Coto I Manzana E lote 2

San J u an Evangelista 4096-1

Coto 1, Sendero las Moras L-31

AV. Pedro Parra Centeno

Hacienda del Sol. Zapopan, Jalisco

Matatlan. Tonala, Jalisco

La Providencia, Tlajomulco Zuñiga, Jal .

Praderas de Tonallan. Tonala, Jalisco

Sendero las Moras. Tlajomulco Zuñiga, J a l

Tlajomulco Zuñiga. J a l

96.00

110.00

150.00

210.00

146.00

160.00

$316,800.00

$311,754.30

$345,000.00

$310,000.00

$350,400.00

$245,000.00

SUPERFICIE.

DE INDIVISO PRECIO/M2 FUENTE / OBSERVACIONES

1

2

3

4

5

6

96.00

110.00

150.00

210.00

146.00 160.00

$3,300.00

$2,834.13

$2,300.00

$1,476.19

$2,400.00

$1,531.25

$ 2 ,114.31

Grupo Guia

Informador

Lie. Evelyn Hernandez

Arq. Rene Bori

Grupo Guia

El Mural

Media Armónica

FACTOR DE HOMOLOGACON PARA EL TERRENO

N* AREAM2 PRECIO/M2 ZONA UBICACIÓN FRENTE FORMA SUPERFICIE TOPOGR NEGOC

1

2

3

4

5

6

96.00

110.00

150.00

210.00

146.00

160.00

$3,300.00

$2,834.13

$2,300.00

$1,476.19

$2,400.00

$1,531.25

1.00 1.10

1.00 1.00

1.00 0.95

1.00 0.95

1.00 1.00

1.00 1.10

1.10

1.05

1.05

1.00

1.05 1.05

1.00 1.20

1.00 1.10

1.00 1.10

1.00 1.05

1.00 1.10

1.00 1.10

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00 1.00

0.95

0.95

0.95

0.95

0.95

0.95

FACTOR

RESULTANTE PRECIO/M2

1 2

3 4

5

6

VALOR]

1.38

1.10

1.04

0.95

1.10

1.21

lOMOLOGADO

$4,552.02

$3,109.75

$2,397.49

$1,398.88

$2,633.40

$1,848.18

* 2 ,313.01

RENTA DE INMUEBLES PARECIDOS EN EL LUGAR O TERRITORIOS SIMILARES.

ir UBICACIÓN

BIEN RAÍZ VALUADO

TERRERO CONSTRUCCIÓN RECÁMARAS BAÑOS CAJONES

1 1 1 EDAD

NO APLICA POR ESTAR EN CONSTRUCCIÓN

ir RENTA RENTA / M 2

#N/A

FUENTE DE INFORMACIÓN

Media Armónica

OBSERVACIONES NIVELES

ft o d r í g u e z

v a 1 ú o s A V A L U Ó

PRECIO DE INMUEBLES AFINES EN LA COLONIA O EN ESPACIOS ANÁLOGOS

N° UBICACIÓN FINCA VALORADA

T E R R E N O CONSTRUCCIÓN R E C Á M A R A S B A Ñ O S C A J O N E S E D A D

NO APLICA POR ESTAR EN CONSTRUCCIÓN 1

N° PRECIO $ P . U N I T A R I O / M 2 F U E N T E / O B S E R V A C I O N E S O B S E R V A C I O N E S

# N / A MEDIA ARMÓNICA

NIVELES

VALORES DE CONSTRUCCIONES

VALORES DE INMUEBLE ANALIZADO TIPO DE CONSTRUCCIÓN

MEDIO BODEGA

INTERÉS SOCIAL ECONÓMICO MEDIO BUENO MEDIA

VALOR NUEVO DE REPOSICIÓN APLICADO

FUENTE DE INFORMACIÓN

ÍNDICE DE INTERCOST BIMSA PARA GUADALAJARA,

JAL. 0 .984

#N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

COSTO UNITARIO POR M2

NO APLICA POR ESTAR EN CONSTRUCCIÓN

MEDIA ARMÓNICA # N / A # N / A # N / A # N / A # N / A

te odr í guez

v a 1 ú o s A V A L U O

APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FÍSICO O DIRECTO )

LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 5 X 16

PARTES Q U E INTEGRAN EL LOTE

MOTIVO DEL COFFICII N 1 I VALOR PARCIAL

$2 , 313 .01 $ 1 8 5 , 0 4 0 . 6 4

E ÁREA PRIVATIVA: SUPERFICIE TOTAL

PRO INDIVISO: 0 . 0 7 % VALOR DEL TERRENO SEGÚN PRO INDIVISO: $ 1 3 2 . 2 5

COSTO PROMEDIO DE TERRENO POR M2 : $ 2 , 3 1 3 . 0 1

VALOR TOTAL DEL TERRENO: $ 1 8 5 , 0 4 0 . 6 4

DE LA CONSTRUCCIÓN

ÁREAS SEGÜN Da tos c a t a s t r a l e s y p l anos p roporc ionados p o r el sol ici tante

I SUPERFICIE TIPOS 1 EN

VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN

NUEVO

VALOR D E REPOSICIÓN

NUEVO TOTAL

CONSERVACIÓN | VALOR UNITARIO | VALOR NETO DE

NETO DE REPOSICIÓN TOTAL ¡ REPOSICIÓN í

Caea hab i t ac ión 1 7 0 7 1 |

TOTALES 7 0 7 1

COSTO PROMEDIO D E CONSTRUCCIÓN' V.N.R. |

$ 4 , 4 05 9 3

| « 4 , 4 0 5 . 9 3

3 1 1 , 5 4 3 2 1

$ 3 1 1 , 5 4 3 2 1

1 0 0 1.00| $ 4 , 4 0 5 . 9 3 $ 3 1 1 , 5 4 3 2 1

« 3 1 1 , 5 4 3 . 2 1

D E LAS INSTALACIONES ESPECIALES

. ...—.- . CONCEPTO Y UNIDAD UNIDAD CANTIDAD i VALOR UNITARIO I VALOR DE 1 PORCENTAJE VALOR UNITARIO ¡ VIDA i VALOR NETO DE DE REPOSICIÓN REPOSICIÓN DE NETO DE ÚTIL REPOSICIÓN TOTAL |

NUEVO : NUEVO TOTAL DEMÉRITO-. REPOSICIÓN REMANENTE

|

TOTALES [ •

VALOR DEL ENFOQUE D E COSTO O FÍSICO $ 4 9 6 , 5 8 3 . 3 5

R e s u l t a d o d e v a l o r e s e s t i m a d o s :

C o m p a r a t i v o d e M e r c a d o

Va l o r físico o d e C o s t o

s ú • M • E

1 No aplica

$ 4 9 6 , 5 8 3 . 8 5

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

Por las características del inmueble y por su propósito se considera como valor comercial, al valor i'isico o de costo en números redondos, un valor proyectado para fines de crédito la variación de especificaciones podra variar los valores del presente avaluó

>s. Se realizo

C O N C L U S I O N

VALOR COMERCIAL $ 4 9 7 , 0 0 0 . 0 0

CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL PESOS 0 0 / lOO M.N.

Esta cantidad representa el valer comercial al día: viernes, 13 de Junio de 2008

ODRKf iUEZ R O D R Í G U E Z

NOTA; EL PRESENTE AVALUÓ NO TENDRÁ VALIDEZ PARA FINES DISTINTOS DE LO ESPECIFICADO EN EL PROPOSITO

76

fc o d t í g n e z

v a 1 ú o s A V A L U Ó

APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FÍSICO O DIRECTO )

LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 5 X 16

PARTES QUE INTEGRAN EL LOTE

MOTIVO DEL COEFICIENTE

$ 1 8 5 , 0 4 0 . 6 4 $2 , 313 .01

ÁREA PRIVATIVA:

SUPERFICIE TOTAL: 111 ,932 .00 i VALOR TOTAL DEL TERRENO: * 1 S 5 , 0 4 0 . 6 4

PRO INDIVISO: 0 . 0 7 % VALOR DEL TERRENO SEGÚN PRO INDIVISO: $ 1 3 2 . 2 5

COSTO PROMEDIO DE TERRENO POR M2 : $ 2 , 313 . 01

DE LA CONSTRUCCIÓN

ÁREAS SEGÚN

DE REPOSICIÓN NUEVO

REPOSICIÓN NUEVO TOTAL

CONSERVACIÓN FACTOR AVANCE VALOR UNITARIO j VALOR NETO DE

NETO DE REPOSICIÓN TOTAL REPOSICIÓN

Casa hab i tac ión 1 7 0 . 71

TOTALES 7 0 -71

COSTO PROMEDIO D E COHSTRUCCIÓN: V.H.R.

$ 4 , 4 0 5 . 9 3

L • 2 . 4 2 4 . 1 4

311 , 543 . 21

$ 311 , 543 . 21

1.00 0 .55 j $ 2 , 424 . 14 $

1_ 171 , 411 . 08

4 1 7 1 , 4 1 1 . 0 8

DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES

CONCEPTO Y UNIDAD I UNIDAD I CANTIDAD 1 VALOR UNITARIO VALOR DE PORCENTAJE VAL-OR UNITARIO VIDA [ VALOR NETO DE DE REPOSICIÓN REPOSICIÓN DE NETO DE ÚTIL ] REPOSICIÓN TOTAL

NUEVO NUEVO TOTAL DEMÉRITO: \ REPOSICIÓN REMANENTE !

TOTALES |» VALOR DEL ENFOQUE DE COSTO O FÍSICO $ 3 5 6 , 4 5 1 . 7 1

R e s a l t a d o d e v a l o r e s e s t i m a d o s :

C o m p a r a t i v o d e M e r c a d o

Va l o r físico o d e C o s t o « 3 5 6 , 4 5 1 . 7 1

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

P o r l a s c a r a c t e r í s t i c a s d e l i n m u e b l e y p o r s u p r o p ó s i t o s e c o n s i d e r a c o m o v a l o r c o m e r c i a l , a l v a l o r t í s i c o o d e c o s t o e n n ú m e r o s r e d o n d o s . S e r e a l i z o

u n v a l o r p r o y e c t a d o p a r a f i n e s d e c r é d i t o l a v a r i a c i ó n d e e s p e c i f i c a c i o n e s p o d r a v a r i a r l o s v a l o r e s d e l p J

r*r.i;f«m;rTT?r

VALOR COMERCIAL $ 3 5 7 , 0 0 0 . 0 0

TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL PESOS 0 0 / 100 M.N.

Esta cantidad representa el valor comercial al dia: viernes, 13 de Junio de 2008

N O T A EL PRESENTE AVALUÓ NO TENDRÁ VALIDEZ PARA FINES DISTINTOS DE LO ESPECIFICADO EN EL PROPOSITO

te o d r í g u e z

v a 1 ú o s A V A L U Ó

VALOR FÍSICO

OBRA INCONCLUSA

Determinación del Valor del inmueble inconcluso Valor por m2:

Valor total:

$ 4,405.93

$ 311,543.21

PARTIDA PORCENTAJE

QUE i PORCENTAJE , PORCENTAJE

DE AVANCE APLICAR MONTO EN

REPRESENTA

CIMENTACIÓN MUROS DE PLANTA BAJA Y ALTA LOSA DE ENTREPISO Y AZOTEA INSTALACIÓN HIDRÁULICA SANITARIA Y GAS INSTALACIÓN TELEFONICA Y ELÉCTRICA OBRA CIVIL MOLDURAS IMPERMEBILIZACION CANCELERÍA Y HERRERÍA ACABADOS PINTURA CARPINTERÍA MUEBLES DE BAÑO Y TARJA COCINA LIMPIEZA OBRA EXTERIOR

7 .61% 17.39% 18.50% 4.65% 4.79% 7.36% 2.83% 0.26% 1.62% 11.50% 2 .61% 15.91% 2.08% 1.72% 1.18%

100.00% 100.00% 100.00% 60.00% 60.00% 80.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

7 .61% 17.39% 18.50% 2.79% 2.88% 5.88% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

$23,697.67 $54,186.89 $57,639.14 $8,693.24 $8,962.13 $18,331.40

$0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

100.00% 55.05%

Total Superficie del Inmueble:

te od r í gue z

v a 1 ú o s A V A L Ú O

PORCENTAJE PARA APLICAR AL COSTO POR M2

CIMENTACIÓN

MUROS DE PLANTA BAJA Y ALTA

LOSA DE ENTREPISO Y AZOTEA

INSTALACIÓN HIDRÁULICA SANITARIA Y GAS

INSTALACIÓN TELEFONICA Y ELÉCTRICA

OBRA CIVIL

MOLDURAS

IMPERMEBILIZACION

CANCELERÍA Y H E R R E R Í A

ACABADOS

PINTURA

CARPINTERÍA

MUEBLES DE BAÑO Y TARJA COCINA

LIMPIEZA

OBRA EXTERIOR

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

23 ,697.67

54 ,186.89

57,639.14

14,488.73

14,936.88

22,914.26

8,806.56

818.26

5 ,038.11

35 ,819.29

8 ,129.15

49 ,559.17

6 ,491.88

5,351.61

3 ,665.62 TOTAL DE PRESUPUESTO $ 3 1 1 , 5 4 3 . 2 1

7 .61%

17.39%

18.50%

4 .65%

4 .79%

7.36%

2 .83%

0.26%

1.62%

11.50%

2 . 6 1 %

15 .91%

2 .08%

1.72%

1.18% 100 .00%

TOTAL DE M2 Y COSTO POR M2 7 0 . 71 $ 4 , 4 05 . 93

** Presupuesto proporcionado por el cliente

PORCENTAJE PARA APLICAR AL COSTO POR M2

CIMENTACIÓN

SUPERESTRUCTURA

CUBIERTA EXTERIOR

CONSTRUCCIÓN INTERIOR

SISTEMA MECÁNICO

SISTEMA ELÉCTRICO

ESPECIALIDADES

CONDICIONES GENERALES

$

$

$

$

$

$

$

$ TOTAL DE PRESUPUESTO $

564.11

1,170.33

833.67

1,250.69

398.33

504.59

429 .85

726.54 5 , 878 . 11

9.59%

19.90%

14.18%

21 .27%

6 .77%

8.58%

7 . 31%

12.36% 100 .00%

TOTAL DE M2 Y COSTO POR M2 $ 5 , 878 .11

Presupuesto tomado del libro. Costo por metro cuadrado. Leopoldo Várela. Edición 2007

79

ft odríguez

v a 1 ú o s A V A L Ú O

PORCENTAJE PARA APLICAR AL COSTO POR M2

CIMENTACIÓN

SUBESTRUCTURA

SUPERESTRUCTURA

CUBIERTA EXTERIOR

TECHUMBRE

CONSTRUCCIÓN INTERIOR

SISTEMA MECÁNICO

SISTEMA ELÉCTRICO

CONDICIONES GENERALES

ESPECIALIDADES

OBRAS EXTERIORES

$ 196.62

$ 60 .50

$ 622 .55

$ 766 .97

$ 86 .85

$ 1,148.01

$ 413 .25

$ 273 .71

$ 784 .05

$ 526 .44

TOTAL DE PRESUPUESTO $ 4 , 8 7 8 . 9 5

4 .03%

1.24%

12.76%

15.72%

1.78%

23 .53%

8.47%

5 . 61%

16.07%

10.79%

100 .00%

TOTAL DE M2 Y COSTO POR M2 $ 4 , 8 7 8 . 9 5

Presupuesto tomado del libro. Costo por metro cuadrado. Bimsa. Edición 2007

~ ~ ~ ~ ~ ^ MEDIA ARMÓNICA) $ 4 , 9 82 . 96

Nota: Para este avaluó se tomo el valor del presupuesto del cliente el cual tiene un costo por m2 de $4,405.93, dando una media armónica de $4,982.96.

te od r í gue z

v a 1 ú o s A V A L Ú O

P R E S U P U E S T O D E L A O B R A

CONCEPTO PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

CIMENTACIÓN Trazo y nivelación de vivienda, estableciendo ejes y referencias.

Excavación por medios manuales en material tipo "B" hasta una profundidad maxima de 1.00 m. perimetral en vivienda, incluye

Suministro, habilitado, armado y colocación de acero del #3 (3/8") Fy=4200 kg/cm2, en losa de cimentación, entrepiso o cubierta; incluye, ganchos, traslapes, silletas, desperdicio y alambre recocido.

Suministro, habilitado, armado y colocación de malla electro soldada 6x6-6/6, en losa de cimentación, entrepiso o cubierta; incluye, traslapes, desperdicio y alambre recocido. colocación de malla electrosoldada 15x30-4 en losa de cimentación,

Suministro y colocación de concreto premezclado fc=200 kg/cm2, en losa de cimentación, T.M.A. 19 mm, Revenimiento 10

Suministro y colocación de plástico de polietileno de 200 mieras de espesor, color negro, como Curado de losa de concreto.

Pulido ó apalillado en losa de concreto. El terminado pulido se realiza en zonas interiores de vivienda y apalillado en zonas exteriores de la misma.

M2

M3

MI

Kg

M2

M"

MI

M3

M2

M'

M2

85.36

17.80 28.49

107.99

36.30 7.51

40.98

5.61

52.83 41.09

41.09

$ 6.53

$ 109.37 $ 10.06

$ 25.09

$ 43.00 $ 24.44 $ 39.46

$ 1,774.52

$ 18.64 $ 35.42

$ 13.48

$ 557.39

$ 1,946.54 $ 286.56

$ 2,709.90

$ 1,560.92 $ 183.59 $ 1,616.77

$ 9,955.05

$ 984.70 $ 1,455.09

$ 554.00

81

te od r í gue z

v a 1 ú o s A V A L Ú O

P R E S U P U E S T O DE L A O B R A

CONCEPTO PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Relleno de excavaciones en instalaciones con material producto de la excavación, en cimentación.

Anclajes de castillos de planta baja a losa de cimentación. (Incluye 15 anclajes k-0 y 1 anclaje k-1)

M3

Lote

16.32

1.00

$ 95.31

$ 331.27

$ 1,555.89

$ 331.27

TOTAL DE CIMENTACIÓN $ 23 , 697 .67

MUROS DE PLANTA BAJA Y ALTA

Suministro y colocación de muro de 11 cms. de espesor a base de tabicón de 11x18x28 cm., junteado con mortero ceml-arena prop. 1:4.

Suministro y colocación de castillo tipo k-0, sección 11x11, a base de armex 12x12-4 fy= 6000 kg/cm2, y concreto fc=150 kg/cm2, hecho en obra. TMA 19mm; incluye: cimbra y material desencofrante.

Suministro y colocación de castillo tipo k-1, sección 11x15, formado por 4#3,E#3@20, fy=4200 kg/cm2 y concreto fc=150 kg/cm2, hecho en obra. TMA 19mm; incluye: cimbra y material desencofrante.

Suministro y colocación de dala de cerramiento en puertas y ventanas en planta baja, sección 11x20 cm. a base de armex 12x20-4 fy=6000kg/cm2, colado con concreto hecho en obra, fc=150 kg/cm2; incluye: cimbra y material desencofrante.

M2

MI

MI

MI

62.68

53.34

3.34

5.76

$ 193.69

$ 133.28

$ 206.13

$ 198.87

$ 12,139.84

$ 7,108.57

$ 688.39

$ 1,145.40

82

Suministro y colocación de dala intermedia en muro reforzado en planta baja, sección 11x11 cm. a base de armex 12x12-4 fy= 6000kg/cm2, colado con concreto hecho en obra, fc=150 kg/cm2; incluye: cimbra y material desencofrante.

Muro de concreto en cocina de 11 cms. de espesor a base de concreto fc=150 kg/cm2 reforzado con malí 6x6/6-6, incluye: cimbrado, armado y colado.

Suministro y colocación de muro de 11 cms. de espesor a base de tabicón de 11x18x28 cm., junteado con mortero ceml-arena prop. 1:4. Planta alta

Suministro y colocación de castillo tipo k-0, sección 11x11, a base de armex 12x12-4 fy= 6000 kg/cm2, y concreto fc=150 kg/cm2, hecho en obra. TMA 19mm; incluye: cimbra y material desencofrante. Planta alta

Suministro y colocación de dala de cerramiento en puertas y ventanas en planta baja, sección 11x20 cm. a base de armex 12x20-4 fy=6000kg/cm2, colado con concreto hecho en obra, fc=150 kg/cm2; incluye: cimbra y material desencofrante. Planta alta

MI

Lote

M2

MI

MI

9.06

1.21

92.01

66.07

8.70

$ 147.42

$ 386.83

$ 193.69

$ 133.28

$ 198.87

$ 1,336.05

$ 468.06

$ 17,820.72

$ 8,805.08

$ 1,730.14

83

fe od r í gue z

v a 1 ú o s A V A L Ú O

P R E S U P U E S T O D E LA O B R A

CONCEPTO PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación de junta entre viviendas. Planta alta

Suministro y colocación de dala intermedia en muro reforzado en planta baja, sección 11x11 cm. a base de armex 12x12-4 fy= 6000kg/ cm2, colado con concreto hecho en obra, fc=150 kg/cm2; incluye: cimbra y material desencofrante. Planta alta

M

MI

13.23

11.99

$ 88.99

$ 147.42

$ 1,176.89

$ 1,767.73

TOTAL MUROS DE PLANTA BAJA Y ALTA $ 54,186.89

LOSA DE ENTREPISO Y AZOTEA

Suministro y colocación de trabe tipo T-1 armada con 8 varillas de acero de #4 (4/8") lecho superior, 5 varillas #4 y 3 del # 3 lecho inferior, anclaje de 90 a T-2, con 5 varillas superiores e inferiores, más estribos # 2 @ 15

Suministro y colocación de trabe tipo T-2 armada con 5 varillas de acero de # 4 lecho superior y 5 varillas # 4 lecho inferior, estribos # 2 @ 15

Suministro y colocación de trabe tipo T-3 armada con 4 varillas de acero de # 3 (3/8") lecho superior, 7 varillas #4 en lecho inferior, más estribos # 2 @15

Suministro y colocación de trabe tipo T-4 a base de armex 12-12/4 con anclaje de 60 cm en trabe T-1

MI

MI

MI

MI

4.29

3.47

3.52

1.76

$ 1,825.91

$ 1,082.28

$ 1,107.20

$ 35.84

$ 7,833.15

$ 3,750.09

$ 3,897.33

$ 63.08

fe od r í gu e z

v a 1 ú o s A V A L Ú O

P R E S U P U E S T O D E L A O B R A

CONCEPTO PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación de dala de coronación en losa de entrepiso o cubierta, sección 11x12 cm. a base de armex 12x12-4 fy=6000kg/cm2.

Suministro y colocación de cimbra en losa de entrepiso o cubierta; incluye material desencofrante.

Suministro, habilitado, armado y colocación de malla electrosoldada 6x6-2/2, en losa de cimentación, entrepiso o cubierta; incluye, traslapes, desperdicio y alambre recocido.

Refuerzo de cajas eléctricas en losa de entrepiso o cubierta con malla 6x6-6/6.

Suministro y colocación de concreto premezclado fc=200 kg/cm2, en losa de entrepiso o cubierta.

Pulido ó apalillado en losa de concreto. El terminado pulido se realiza en zonas interiores de vivienda y apalillado en zonas exteriores de la misma.

Curado de losa de concreto.

Suministro y colocación de cimbra perimetral en vivienda, incluye material desencofrante.

Anclajes de castillos en losa de entrepiso. (Incluye 23 anclajes k-0)

MI

M2

M2

M2

M3

M2

M2

MI

Lote

28.15

32.29

30.27

0.53

4.40

32.20

32.20

26.07

1.10

$

$

$

$

$

$

$

$

$

35.86

131.45

89.79

43.00

2,232.28

13.48

35.42

10.06

432.38

$

$

$

$

$

$

$

$

$

1,009.31

4,243.76

2,718.22

22.70

9,822.05

434.16

1,140.31

262.22

475.62

odripte* A V A L Ú O a 1 u o s

Suministro, habilitado, armado y colocación de acero del #3 (3/8") Fy=4200 kg/cm2, en losa de cimentación, entrepiso o cubierta; incluye, ganchos, traslapes, silletas, desperdicio y alambre recocido.

Suministro y colocación de dala de coronación en losa de entrepiso o cubierta, sección 11x12 cm. a base de armex 12x12-4 fy=6000kg/cm2. Azotea

Refuerzo de cajas eléctricas en losa de entrepiso o cubierta con malla 6x6-6/6. Azotea

Suministro y colocación de cimbra en losa de entrepiso o cubierta; incluye material desencofrante. Azotea

Suministro, habilitado, armado y colocación de malla electro soldada 6x6-4/4, en losa de cimentación, entrepiso o cubierta; incluye, traslapes, desperdicio y alambre recocido. Azotea

Suministro y colocación de concreto premezclado fc=200 kg/cm2, en losa de entrepiso o cubierta. Azotea

Curado de losa de concreto. Azotea

Pulido ó apabilado en losa de concreto. El terminado pulido se realiza en zonas interiores de vivienda y apabilado en zonas exteriores de la misma. Azotea

Kg

Ml

M2

M2

M2

M3

M^

M2

24.50

39.40

0.70

36.58

36.03

4.40

36.58

36.58

$ 25.09

$ 35.86

$ 43.00

$ 131.45

$ 59.94

$ 2,232.28

$ 35.42

$ 13.48

$ 614.74

$ 1,412.79

$ 30.27

$ 4,807.67

$ 2,159.35

$ 9,822.05

$ 1,295.36

$ 493.19

86

te o d r í g u e z

v a 1 ú o s AVALÚO

P R E S U P U E S T O D E L A O B R A

CONCEPTO PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación de cimbra perimetral en vivienda, incluye material desencofrante. Azotea MI 26.14 $ 10.06 $ 262.89

Suministro, habilitado, armado y colocación de acero del #3 (3/8") Fy=4200 kg/cm2, en losa de cimentación, entrepiso o cubierta; incluye, ganchos, traslapes, silletas, desperdicio y alambre recocido. Azotea Kg 42.59 $ 25.09 $ 1,068.83

TOTAL LOSA DE ENTREPISO Y AZOTEA $ 5 7 , 639 . 14

INSTALACIÓN HIDRÁULICA SANITARIA Y GAS Instalación sanitaria de acuerdo a proyecto.

Instalación hidráulica de acuerdo a proyecto. Incluye: Llave para manguera

Instalación de gas de acuerdo a proyecto

Pruebas en Instalaciones hidro sanitarias y gas (en cimentación, muros planta baja y alta antes de acabados)

Instalación pluvial de acuerdo a proyecto. Incluye:bajante pluvial oculto sobre muro, ahogado en armex, con concreto fc=150 kg/cm2.

TOTAL INS1

Lote

Lote

Lote

Lote

Lote

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

rALACION HIDRÁULICA SAN

$

$

$

$

$

ITA

3,693.00

6,339.14

1,331.09

356.68

2,768.82

$

$

$

$

$

RÍA Y GAS $

3,693.00

6,339.14

1,331.09

356.68

2,768.82

14 ,488 .73

INSTALACIÓN TELEFONICA Y ELÉCTRICA Instalación eléctrica de acuerdo a proyecto Lote 1.00 $ 7,465.99 $ 7,465.99

87

fe od r í gue z

v a 1 ú o s A V A L Ú O

P R E S U P U E S T O DE LA O B R A

CONCEPTO PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación de accesorios eléctricos de acuerdo a proyecto.

Acometida telefónica y TV de acuerdo a proyecto

Acometida eléctrica de acuerdo a proyecto

Pruebas en instalaciones eléctricas de acuerdo a proyecto

Instalación de linea telefónica y TV de acuerdo a proyecto

Lote

Lote

Lote

Lote

Lote

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$

$

$

$

$

4,230.84

702.96

1,818.82

96.32

621.95

$

$

$

$

$

TOTAL INSTALACIÓN TELEFONICA Y ELÉCTRICA $

4,230.84

702.96

1,818.82

96.32

621.95 14 ,936 .88 |

OBRA CIVIL

Construcción de registro pluvial, incluye: Rejilla fabricada a base de solera l /8"xl" con paso de 1" 3/16", con marco de solera de 1/8".

Construcción de huellas para automóvil de 50 cm de ancho y 10 cm de espesor, a base de concreto F'c=150 kg/cm2. Incluye, trazo nivelación, cimbrado, colado y acabado escobillado

Construcción de sobrepiso en área de baño.

Sardinel en zona de regadera de 0.1x0.05

Perfilado de cajas de luz en muros o plafones Boleos en aristas

Pza

M2

M2

MI

Pza

MI

1.00

7.55

4.54

1.65

47.30 105.26

$

$

$

$

$

$

896.75

226.45

183.73

82.90

32.05 20.29

$

$

$

$

$

$

896.75

1,708.81

834.68

136.78

1,515.92 2,135.96

Mocheta para bajada de instalaciones (Incluye 2.77 m2 de malla 6x6-6/6, 11.10 mi. de castillo k-0, 0.27 m3 de concreto y 3.89 m2 de curado de losa)

Construcción de escalera de concreto, armada con acero #3, con concreto fc=200 kg/cm2, según especificaciones de planos correspondientes. (Incluye: 0.87 m3 de concreto, 85.22 kg de acero de refuerzo, 6.64 m2 de aplanado interior y 6.64 m2 de cimbra de entrepiso).

Pretiles en azotea; Incluye: muro, continuación de castillos y boquillas en azotea. (Incluye: 5.30 m de castillo k-0, 3.12 m2 de muro de 11 cms. de espesor y 20.18 m. de boquilla)

Forjado de chañan en perímetro de vivienda sobre losa de azotea cemento arena de rio 1:4.

Suministro y colocación de dala de corona en barda perimetral de vivienda, con block dala.

Elaboración de anclajes de castillos en huecos de mamposteria de 40x40x40 cms.; incluye: concreto fc=150 kg/cm2, hecho en obra, acero de anclaje y amarres.

Lote

Lote

Lote

MI

MI

Pza

1.00

1.00

1.00

19.34

6.36

5.50

$ 2,228.73

$ 5,761.00

$ 2,022.01

$ 37.67

$ 166.47

$ 78.67

$ 2,228.73

$ 5,761.00

$ 2,022.01

$ 728.49

$ 1,058.40

$ 432.66

89

te od r í gue z

v a 1 ú o s A V A L Ú O

P R E S U P U E S T O DE L A O B R A

CONCEPTO

PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación de muro perimetral en patio posterior a base de muro de block hueco, espesor de muro de 15 cms. de espesor. A base block 15x20x40 cm. junteado con mortero cem-cal-arena prop. 1:1:5.

Suministro y colocación de dala de corona en barda perimetral de vivienda, con block dala.

M2

MI

11.44

6.36

$ 209.41

$ 166.47

$ 2,395.65

$ 1,058.40

TOTAL OBRA CIVIL $ 2 2 , 914 .26

MOLDURAS Fabricación e instalación de molduras de acuerdo a proyecto Lote 1.00 $ 8,806.56 $ 8,806.56

TOTAL MOLDURAS $ 8 ,806 .56

IMPERMEBILIZACION Impermeabilización de charolas de baños.

Impermeabilización de dala de desplante

M2

MI

8.45

6.36

$ 61.57

$ 46.90

$

$

TOTAL IMPREMEABILIZACION $

520.10

298.16

818 .26

CANCELERÍA Y HERRERÍA

Suministro y colocación de ventaneria de aluminio blanco con perfil de 1 1/2" y vidrio claro de 3mm. Según planos y especificaciones.

Suministro y colocación de marco de aluminio blanco de hasta 95 cms.

Lote

Pza

1.00

4.00

$

$

1,302.86

439.44

$

$

1,302.86

1,757.77

fe od r í gue z

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P R E S U P U E S T O D E L A O B R A

CONCEPTO PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

Suministro y colocación barandal de herrería Lote 1.00 $ 1,977.49 $

TOTAL CANCELERÍA Y HERRERÍA $

1,977.49

5 ,038 .11

ACABADOS

Suministro y colocación de azulejo marca Vitromex Modelo Bahia 20 x 25 cm a 1.75 de altura, a hueso en baño.

Suministro y colocación en zona húmeda de regadera de Vitropiso Marca Vitromex Modelo Bahia 33 x 33 cm, junta de 1 cm. color blanco.

Emboquillados de puertas y ventanas. (Incluye 36.95 m. de boquilla)

Aplanado en plafones exteriores de concreto, planta baja y planta alta, a base de mortero estabilizado.

Aplanado en muros interiores de concreto, planta baja y planta alta, a base de mortero cemento-arena prop. 1:4.

Aplanado en muros exteriores planta baja y planta alta, a base de mortero estabilizado.

Aplanado en plafones interiores planta baja y planta alta, a base de mortero cemento-arena prop. 1:4.

Aplanado en plafones interiores con yeso cemento prop. 1:4.

Forjado de gotero embutido, perfilado con mortero estabilizado.

M2

M2

Lote

M2

M2

M2

M2

M2

MI

5.97

1.98

1.00

2.90

150.12

55.33

3.60

57.32

11.28

TOT I

$

$

$

$

$

$

$

$

$

260.33

274.33

1,300.90

132.38

122.49

122.49

129.22

99.84

60.64

$

$

$

$

$

$

$

$

$

\L ACABADOS $

1,554.96

543.17

1,300.90

384.44

18,387.32

6,777.18

464.81

5,722.76

683.75

35 , 819 . 29

fc od r í gue z

v a 1 ú o s A V A L Ú O

P R E S U P U E S T O D E L A O B R A

CONCEPTO PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

PINTURA

Suministro y colocación de pintura en molduras y muros exteriores, incluye, aplicación de sellador y dos manos de pintura.

Suministro y colocación de pintura en muros interiores, incluye, aplicación de sellador y dos manos de pintura.

M2

M2

55.33

142.97

$ 40.99

$ 40.99

$

$

TOTAL PINTURA $

2,268.24

5,860.90

8 ,129 .15 |

CARPINTERÍA Suministro y de colocación de carpinteria

Suministro y colocación de puerta masonite mixta de 3 paneles Arco mea. Premdor. Con bisagras de 3".

Suministro y colocación de puerta california 2 paneles mea. masonite. Con bisagras de 3".

Suministro y colocación de chapa, geo modelo 1675105, acabado cromo mate, con llave para recamaras, chapa geo modelo 1675048 acabado cromo mate solo botón para baño.

Suministro y colocación de chapa geo modelo mayfair 1675158 de manillon acabado cromo mate, cerradura de gatillo y cerradura llave/llave en puerta principal.

1

Lote

Pza

Pza

Pza

Pza

1.00

1.00

3.00

3.00

1.00

TOTAL

$

$

$

$

$

1,070.84

12,245.20

11,513.15

279.51

865.15

$

$

$

$

$

CARPINTERÍA $

1,070.84

12,245.20

34,539.45

838.53

865.15 1 49 ,559 .17

92

fe odr íguez

v a 1 ú o s A V A L Ú O

P R E S U P U E S T O DE LA O B R A

C O N C E P T O

PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

MUEBLES DE BAÑO Y TARJA COCINA

Suministro y colocación de taza vitromex modelo Impala color blanco, t anque Vitromex modelo Impala color blanco; incluye: asiento de plástico para sanitario color blanco, llaves angulares mod. 3401STC mea. Dica, accesorios de baño mea Dica mod. 2900, manguera coílex 4135 AL mea. Dica de 35 cms. Pza 1.00 $ 2,125.45 $ 2,125.45

Suministro y colocación de lavabo marca Vitromex mod. Impala color blanco, pedestal Impala color blanco, incluye: regadera marca Dica mod. M 4506 B y resumidero cuadrado de bronce de 4" marca Dica modelo 4601 , cespol para lavabo mod. 3900, llaves angulares mod. 3401STC mea. Dica, Manguera para lavabo 4140 AL Mea. Dica de 40 cms., Manerales de acrilico grandes t ransparente mod. FDG, Mea. Dica. y mezcladora para lavabo Dica 4041 Pza 1.00 $ 2,664.85 $ 2,664.85

Pruebas en colocación de muebles . Lote 1.00 62.05 $ 62.05

Suministro y colocación de tarja mea. Teka de acero inoxidable de 80 x 51 cms. Para empotrar; incluye: soporte para tarja, contracanasta de PVC mod. 4814 mea. Dica y llave mezcladora para fregadero mea. Dica mod. 4317, cespol para fregadero mod. 3901,llaves angulares mod. 3401STC mea. Dica, manguera para fregadero 4155 AL mea. Dica de 55 cms. I Pza 1.00 $ 1,639.53 $ 1,639.53

MUEBLES DE BAÑO Y TARJA DE COCINA $ 6 , 4 9 1 . 8 8

fe od r í gue z

v a 1 ú o s A V A L Ú O

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CONCEPTO PRECIO

UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL

LIMPIEZA Limpieza gruesa

Retiro de escombro fuera de la obra.

Limpieza fina en interior

Carga y acarreo de escombro.

MJ

M3

M2

MJ

154.11

15.41

116.86

15.41

$ 10.51

$ 109.73

$ 11.58

$ 44.58

$

$

$

$

TOTAL LIMPIEZA $

1,620.04

1,691.12

1,353.41

687.05

5 ,351 .61

OBRA EXTERIOR

Suministro y colocación de calentador de 40 Its. Automático mea. Cinsa. Incluye soporte.

Suministro y colocación de lavadero de granito mediano con tallador y pileta.

Tendido y conformación manual de patio frontal y posterior.

Pza

Lote

M2

1.00

1.00

46.52

$

$

$

2,619.89

809.82

5.07

$

$

S TOTAL OBRA EXTERIOR $

2,619.89

809.82

235.91

3 ,665 .62

V. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Se analizó el comportamiento de la construcción, durante unos diez

años atrás, percibiendo las fluctuaciones que se presentaron en estos

periodos, de esa manera se buscaron las principales razones por las que se

dan los fenómenos que se estudiaron en el siguiente documento.

Se estudio la ingeniería de costos, junto con los diferentes métodos

de presupuestación, para elegir el más óptimo para una eficiente, rápida y

concisa valuación de obras inconclusas.

Una vez estudiada la ingeniería de costos, se decidió que método

utilizar y se aplicaron los pasos que en el están incluidos. Se resumieron

las partidas principales que engloban los trabajos de la obra inconclusa;

posteriormente se le dio a cada partida una ponderación, en donde se le da

un costo, la suma de todos los elementos (paridas) dan un precio por

metro cuadrado; el cual se tomará de referencia para hacer el avalúo, en el

caso de que las partidas no estén concluidas, el porcentaje que se utilizará

será menor. La ponderación se dará principalmente basada en la visita al

inmueble y conforme a la experiencia del valuador.

Las ponderaciones tienen un rango mínimo de error, ya que esta

constituido el presupuesto general del inmueble, basado en la visita ocular

del valuador y la experiencia del mismo.

Con este estudio se le da al valuador una herramienta, en donde

puede emitir un valor y una recomendación sobre el inmueble, de una

manera rápida y eficiente, ya que el método da la facilidad de armar la

información no entregada de una forma ágil y confiable.

Se recomienda usar el método planteado, en los casos de obras sin

terminar, ya que acelera el proceso de valuación y da una herramienta

confiable al valuador.

La idea principal es otorgarle al valuador mayor tiempo posible, para

poder emitir una conclusión sobre el inmueble y darle un plus al cliente,

no entregarle solamente un valor, sino una recomendación de que hacer

con el inmueble, ya que esto le será de gran ayuda porque tiene

información sustentada y real.

VI. APÉNDICE

ACTIVO.- Es u n recurso que una entidad posee o controla como

resultado de eventos anteriores y del cual se puede esperar obtener

ciertos beneficios económicos futuros. El término activo se utiliza para

calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad

y derechos, tanto tangibles como intangibles. El derecho de propiedad

de u n activo es por sí mismo un intangible. Una parte de la propiedad

de una entidad debe reconocerse como un activo cuando: a) Es probable

que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados con el

activo, b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera

realista, en términos monetarios y con adecuado soporte documental.

AVALÚO BASE.- Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial,

es decir aplicando todos los enfoques como si se hiciera el avalúo por

primera vez.

BIEN INMUEBLE.- Es u n conjunto de derechos, participaciones y

beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras

permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su

usufructo. Las principales características de u n bien inmueble son su

inmovilidad y su tangibilidad.

CAPITAL DE TRABAJO.- Cantidad de dinero que se estima u n a entidad

requiere para su operación diaria y se calcula como la diferencia de

activos circulantes menos pasivos circulantes.

CERTIFICADO DE VALUACIÓN- Es el documento en el que u n Valuador

certifica el monto de la valuación.

COSTOS INDIRECTOS.- Son los costos asociados con la construcción o

la fabricación de u n bien que no se pueden identificar físicamente.

Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los

impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos

administrativos y los gastos legales.

COSTOS DIRECTOS.- Son los costos asociados directamente con la

producción física de un bien, tales como materiales o de mano de obra.

CRITERIOS TÉCNICOS.- Son los aspectos generales que debe tomar en

cuenta el perito valuador para formular un avalúo. Estos deberán ser

complementados con análisis detallados enunciados en las normas

metodológicas.

DEMANDA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores

están dispuestos a adquirir en el mercado, en un tiempo determinado y

a u n precio dado, considerando otros factores como población, ingreso,

precios futuros y preferencias particulares.

DESVALORIZACIÓN.- Es el proceso mediante el cual las cosas van

perdiendo su valor con el paso del tiempo, lo cual se debe a: a) uso

constante y continuado, que provoca desgaste; b) obsolescencia; c)

cambio de modas y costumbres; d) avance tecnológico, etc.

DETERIORO FÍSICO.- Es una forma de depreciación donde la pérdida en

valor o utilidad de u n bien es atribuible a causas meramente físicas,

como son el uso, desgaste o exposición a los elementos.

EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN- Es la edad aparente del bien

al momento de realizar u n a reconstrucción significativa del mismo, en

comparación con un bien nuevo similar.

EMPRESA.- Es la persona física o moral propietaria de los activos

circulantes y de un conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones,

instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a activos

intangibles e integrados conforme a una tecnología que les permiten

producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y

costo; es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la

operación y el desarrollo de ese conjunto de activos.

FACTOR DE DEMÉRITO.- Es el índice que refleja las acciones que en

total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al

mismo según el estado actual que presenta el bien.

FECHA DEL INFORME DE AVALÚO.- Es la fecha de emisión del informe

de valuación. Puede ser igual o distinta a la fecha de valores.

FINANCIAMIENTO.- Es la aportación de capitales necesarios para el

funcionamiento de la empresa. Las fuentes de financiamiento pueden

ser internas o externas. El financiamiento interno se realiza invirtiendo

parte de los beneficios de la empresa; el financiamiento externo

proviene de los créditos bancarios o de la emisión de valores como las

acciones y las obligaciones.

FLUJO DE EFECTIVO.- Es el ingreso neto periódico que se estima será

producido por los ingresos menos los gastos / salidas en la operación y

la reversión de u n bien que produce ingresos. El flujo de efectivo neto se

define también como el efectivo disponible para el accionista o para el

capital invertido.

GASTO.- Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean

los de inversión. Se habla de gastos de consumo, gastos de

representación, gastos generales, gastos menores, etc.

INFORME DE AVALÚO.- Es un informe a manera de comunicación oral,

escrita, magnética o electrónica como resultado de u n avalúo, revisión o

análisis económico. Es el documento que es remitido a la institución o

al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de

valuación.

INMUEBLES CATALOGADOS.- Son todos aquellos inmuebles clasificados

por Instituciones como el INAH o el INBA, ubicados en centros

históricos o zonas de valor cultural o artístico que por sus

características propias como edad, género y relevancia dentro del marco

histórico, cultural o estético, forman parte de la identidad de un país,

ciudad, población o barrio.

INSTALACIÓN Y MANO DE OBRA.- Es el costo que se carga

generalmente por concepto de materiales y mano de obra que se

requieren para ensamblar e instalar equipos o para realizar

construcciones.

INSTALACIONES ESPECIALES.- Son equipos adheridos o instalados

permanentemente a un bien inmueble de uso común, por lo que

terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y, en cierta

medida, indispensables para el funcionamiento de éste. Ejemplos:

elevadores, calefacciones, subestaciones eléctricas, etc.

INVERSIÓN- Es la suma de dinero necesaria para adquirir u n bien que

se espera produzca u n flujo aceptable de ingreso, incremente en el valor

del capital y le preste u n servicio.

MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN- Se utiliza en los

avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con

bienes de las mismas características; este método considera el principio

de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará

más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o

fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El

estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo

de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos

la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le

agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las

pérdidas/ganancias del desarrollador.

OBRA PÚBLICA: Categoría programática que significa una etapa o parte

de la construcción, conservación o modificación de los bienes inmuebles

o de capital del gobierno.

PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional

expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el

Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera

fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la

experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para

intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en

los dictámenes sobre temas de su especialidad.

SOLICITANTE DEL AVALÚO.- Es la dependencia o entidad de la

Administración Pública Federal que requiere de un dictamen de

valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de

enajenaciones, adquisiciones o arrendamientos.

USO DEL AVALÚO.- Es u na forma en que el cliente o usuario emplea la

información contenida en el informe del avalúo. Dado que el avalúo

proporciona u n a base para la toma de decisiones, el uso del avalúo

depende de la decisión que el usuario desea tomar, es decir de sus

necesidades.

VALUAR.- Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de

procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de

precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.

VIDA ÚTIL ECONÓMICA.- Período de tiempo, expresado en años, en el

que un bien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya

no es redituable su operación.

VIDA ÚTIL FÍSICA.- Período de tiempo total, expresado en años, que se

estima un bien durará hasta u n a reconstrucción, usando

mantenimiento preventivo normal.

VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante

la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite

estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables

cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.

VIL BIBLIOGRAFÍA

> Apuntes de la materia Introducción a la valuación. Universidad

Autónoma de Zacatecas.2001

> Trabajo de tesis; unidad Mazatlán, estrategias para la estimación del

valor de una empresa en marcha. Ing. Luís David Pérez Castro.

Diciembre del 2004.

> Metodología Valuatoría para Obras Inconclusas. Ing. Roberto Piol Puppio.

ht tp:/ /www.monografias.com/trabaiosó/meva/meva.shtml. 30 Junio del

2008

> Glosario de términos sobre patrimonio inmobiliario federa.

ht tp:/ /www.indaabin.gob.mx/glosario/glosario o.htm. 16 Mayo del 2008

> Glosario de términos en valuación

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