metode pemilihan lokasi penataan kembali …

200200

JURNAL PERTANAHAN November 2020 200- 220Vol. 10 No. 2

METODE PEMILIHAN LOKASI PENATAAN KEMBALI PERMUKIMAN KUMUH DENGAN

KONSOLIDASI TANAH VERTIKAL DI PERKOTAANLOCATION SELECTION METHODS OF

SLUM RESETTLEMENT WITH VERTICAL LAND CONSOLIDATION IN URBAN

Asmadi AdnanPusat Pengembangan dan Standarisasi Kebijakan Agraria, Tata Ruang dan Pertanahan Kementerian Agraria

dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, BogorE-mail: [email protected]

ABSTRAKKajian ini bertujuan untuk mengkaji/menganalisis penyusunan metode dan formulasi pemilihan dan penetapan lokasi

penataan kembali permukiman kumuh dengan konsolidasi tanah vertikal (KTV) di perkotaan berdasarkan berbagai faktor

utama, penunjang dan subfaktornya, baik dari aspek kebijakan pemerintah, masyarakat maupun aspek lingkungan, serta

mengimplementasikannya untuk menghitung nilai skoring potensial dalam rangka menentukan skala prioritas penanganan/

pembangunannya. Pendekatan kajian menggunakan studi kebijakan dan pustaka melalui eksploratif dan empiris dengan

metode dasar kuantitatif dan kualitatif, yang didukung studi lapangan di 5 kota besar sampel. Hasil kajian berhasil menyusun/

membangun suatu metode/formulasi penghitungan nilai skoring pemilihan calon lokasi konsolidasi tanah vertikal sesuai

nilai potensialnya melalui pembobotan, skala dan skoring terhadap faktor/subfaktornya, yang hasilnya dibagi 3 kelompok

kriteria potensi berdasarkan total nilai skor (TNS), yaitu TNS ≥3,00-4,00; TNS 2,00-<3,00; dan TNS <2,00. Hasil penghitungan

menggunakan formulasi tersebut diperoleh calon lokasi RW sampel di setiap kota sampel, namun skornya masih jauh dari

nilai maksimalnya (100%), sehingga masih sangat sulit diimplementasikan, terutama sangat rendahnya dukungan persetujuan

masyarakat sebagai calon peserta dibandingkan ketentuan peraturan yang menginsyaratkan setuju minimal 60% pemilik

tanah yang meliputi 60% dari luas seluruh arealnya.

Kata kunci : Permukiman Kumuh, Penataan/Pembangunan Kembali, Konsolidasi Tanah Vertikal

ABSTRACTThis study aims to examine/analyze the preparation of methods and formulations for the selection and location of slum

restructuring with vertical land consolidation (KTV) in urban areas based on various main, supporting and sub-factors factors,

both from the aspects of government policy, community and environmental aspects, and to implement them. to calculate

the potential scoring value in order to determine the priority scale of handling/development. The study approach uses policy

and literature studies through exploratory and empirical methods with quantitative and qualitative basics, supported by field

studies in 5 sample cities. The results of the study succeeded in compiling/building a method/formulation for calculating the

scoring value of selecting candidates for vertical soil consolidation locations according to its potential value through weighting,

scale and scoring of the factors / subfactors, the results were divided into 3 groups of potential criteria based on the total

score (TNS), namely TNS ≥3.00-4.00; TNS 2.00- <3.00; and TNS <2.00. The results of the calculation using this formulation

were obtained by prospective sample RW locations in each sample city, but the score was still far from the maximum value

(100%), so it is still very difficult to implement, especially the very low support for community approval as a potential participant

compared to the provisions of the regulations which require a minimum agreement of 60 % land owner covering 60% of the

total area of the land

Keywords : Slum Settlement, Arrangement/Rebuilding, Vertical Land Consolidation

Metode Pemilihan Lokasi Penataan Kembali Permukiman Kumuh Dengan Konsolidasi Tanah Vertikal di Perkota

Asmadi Adnan

201201

I. PENDAHULUANA. Latar Belakang

Kota-kota besar dan metropolitan di Indonesia

saat ini, seperti Kota Surabaya, Semarang, Bandung,

Palembang, Makassar dan kota lainnya menghadapi

berbagai permasalahan yang sangat besar, berat,

sulit, dan kompleks terkait dengan permukiman

kumuh dan pengadaan perumahan bagi warganya,

khususnya yang berstatus kelas menengah ke bawah

atau masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Persoalan ini muncul sejalan dengan daya tarik

kota-kota tersebut dengan predikat multifungsinya

sebagai pusat pemerintahan, perdagangan, industri,

jasa, pendidikan, wisata dan sebagainya, sehingga

wilayahnya terus mengalami pertumbuhan dan

perkembangan yang sangat pesat dibandingkan

daerah-daerah sekitarnya, baik disebabkan proses

alamiah maupun kebijakan pemerintah sendiri.

Adanya dinamika pembangunan di kota-kota

di atas, baik secara fisik, sosial, ekonomi, budaya

maupun lingkungan menuntut kebutuhan tambahan

ruang untuk mewadahi segala aktivitas kehidupan

dan penghidupan masyarakatnya. Peningkatan

kebutuhan ruang ini, dalam bidang pertanahan dan

tata ruang telah menimbulkan berbagai permasalahan

yang disebabkan terjadinya ketidakseimbangan

antara ketersediaan tanah dan kebutuhannya untuk

perluasan ruang kota dalam rangka menampung

berbagai kegiatan warga tersebut. Akibatnya

mendorong kenaikan harga tanah yang sulit

dikendalikan, spekulasi tanah, penguasaan tanah

secara liar (tidak sah), penggunaan/pemanfaatan

tanah tanpa memperhatikan rencana tata ruang,

bermunculan perumahan/permukiman kumuh

(slum’s area) dan sebagainya

Permukiman kumuh merupakan permukiman

yang tidak layak huni karena ketidakteraturan

bangunan, tingkat kepadatan bangunan yang tinggi,

dan kualitas bangunan serta sarana dan prasarana

yang tidak memenuhi syarat, sehingga pada

akhirnya akan menumbuh-kembangkan perumahan

kumuh akibat mengalami penurunan kualitas fungsi

sebagai tempat hunian (UU No. 1/2011). Selanjutnya,

ditegaskan rumah merupakan kebutuhan dasar

manusia dan mempunyai peran sangat strategis

dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa

dalam rangka membangun manusia Indonesia

seutuhnya, berjati diri, mandiri dan produktif.

Untuk memenuhi kebutuhan perumahan

bagi penduduk, Pemerintah bertanggung jawab

menyelenggarakan pembangunan/pengadaannya

agar masyarakat mempunyai tempat tinggal yang

layak, terjangkau, sehat dan aman, baik dalam

bentuk rumah tunggal, rumah deret maupun rumah

susun atau vertikal. Pembangunan rusun/vertikal

merupakan alternatif terbaik dilaksanakan di

perkotaan yang tanahnya semakin langka dan mahal,

karena dapat meningkatkan efisiensi dan efektivitas

pemanfaatan ruang/tanah, serta menyediakan ruang

terbuka hijau di perkotaan.

Dalam upaya mengatasi permasalahan

permukiman kumuh, pertanahan dan tata ruang

yang timbul tersebut di atas, diperlukan suatu konsep

pembangunan permukiman yang terpadu dengan

melibatkan partisipasi masyarakatnya. Konsep itu

adalah konsolidasi tanah atau Land Consolidation

(KT/LC). Dalam Permen ATR/KBPN No. 12 Tahun

2019 tentang Konsolidasi Tanah (KT), Pasal 1

angka 1, menegaskan bahwa konsolidasi tanah

adalah kebijakan penataan kembali penguasaan,

pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah

dan ruang sesuai rencana tata ruang serta usaha

penyediaan tanah untuk kepentingan umum dalam

rangka meningkatkan kualitas lingkungan dan

pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan

partisipasi aktif masyarakat. Konsep ini secara

prinsip dilandasi “membangun tanpa menggusur”

dengan mengikutsertakan partisipasi masyarakat

dalam bentuk “dari, oleh dan untuk” mereka sendiri.

Di Indonesia, ada beberapa bentuk/cara

konsolidasi tanah tersebut bila ditinjau dari fungsi dan

dimensinya. Permen ATR/KBPN No. 12/2019, Pasal

5, membedakan berdasarkan fungsi dan peruntukan

202202


kawasan menjadi 2 macam, yaitu konsolidasi tanah

pertanian dan konsolidasi tanah non-pertanian.

Selanjutnya Pasal 6 membagi berdasarkan dimensi

pemanfaatan tanah, yaitu pelaksanaan konsolidasi

tanah dibedakan menjadi 2 cara antara lain

konsolidasi tanah horizontal dan konsolidasi tanah

vertikal. Ditegaskan dalam Permen ATR/KBPN No.

12/2019, Pasal 1 angka 4, “Konsolidasi tanah vertikal

adalah konsolidasi tanah yang diselenggarakan

untuk pengembangan kawasan dan bangunan yang

berorientasi vertikal”.

Sesungguhnya, konsep konsolidasi tanah

sudah cukup lama dikenal dan dilaksanakan di

Indonesia, yaitu sejak tahun 1980-an hingga saat

ini telah diterapkan di berbagai daerah perkotaan.

Namun, hasilnya belum optimal memberikan

kepuasan kepada masyarakat pemilik tanah dan

stakeholder lainnya sebagai lingkungan permukiman

yang layak, tertata dan nyaman, kecuali sudah

cukup berperan dalam memperbaiki administrasi

pertanahan, meskipun masih menyisakan banyak

persoalan yang harus diselesaikan.

Berdasarkan pengamatan dan pengalaman di

lapangan, salah satu penyebab kekurang berhasilan

penyelenggaraan konsolidasi tanah tersebut selama

ini adalah pemilihan dan penetapan calon lokasi

konsolidasi tanah masih sangat lemah dan perlu

diperbaiki, karena belum dilandasi dengan kajian

mendalam dan komprehensif berdasarkan metode

yang jelas dan terukur dengan mengintegrasikan

berbagai faktor secara objektif, baik dari aspek

kebijakan pemerintah, masyarakat maupun aspek

lingkungan lainnya, sehingga calon lokasi yang

disasar dan/atau ditetapkan belum menunjukkan

lokasi yang paling potensial mendapat prioritas

utama terlebih dahulu untuk dibenahi dan ditata

ulang kembali

Dengan diterbitkannya Peraturan Menteri ATR/

KBPN No. 12/2019 sebagai pengganti Peraturan

KBPN No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah,

merupakan langkah yang cukup baik dan maju,

meskipun peraturan ini belum sempurna dan kuat

setingkat UU atau pun minimal PP. Dalam Permen

ATR/KBPN No. 12/2019 pada tahap perencanaan,

secara kualititatif penetapan lokasi sudah lebih jelas

dan terarah dibandingkan Peraturan KBPN No.

4/1991, namun secara kuantitatif proses pemilihan

lokasi tersebut masih belum jelas terutama dalam

menggunakan metode yang lebih terinci dan terukur.

Pasal 13, menggariskan bahwa perencanaan

konsolidasi tanah yang meliputi kegiatan penyiapan

lokasi konsolidasi tanah/vertikal terkait dengan

kesesuaian tata ruang, kebijakan sektor, analisis

pemetaan sosial dan potensinya, kesepakatan

peserta, dan penetapan lokasi

Dalam kerangka penjabaran dan memperkuat

implementasi Pasal 13 Permen ATR/KBPN No.

12/2019, khususnya dalam penerapan konsolidasi

tanah vertikal untuk menata dan membangun

kembali permukiman kumuh di perkotaan harus

lah diawali dengan pemilihan dan penetapan lokasi

yang terukur, terarah, layak dan tepat berdasarkan

berbagai faktor pertimbangan menggunakan metode

dan formulasi tertentu, sehingga hasilnya dapat

dipertanggungjawabkan, dan sekaligus mengurangi

resiko kegagalan dalam pelaksanaannya.

Dari uraian ringkas di atas, permasalahan

utama kajian ini yang sangat penting dan krusial

dalam tahap awal implementasi konsolidasi tanah,

khususnya konsolidasi tanah vertikal pada masa

mendatang adalah difokuskan bagaimana metode

pemilihan dan penetapan lokasi penataan kembali

permukiman kumuh dengan konsolidasi tanah

vertikal di perkotaan

B. Tujuan Kajian ini bertujuan untuk mengkaji/menganalisis

penyusunan formulasi/metode pemilihan dan

penetapan lokasi penataan kembali permukiman

kumuh dengan konsolidasi tanah vertikal (KTV)

di perkotaan berdasarkan berbagai faktor yang

mempengaruhi, serta mengimplementasikannya

untuk menghitung nilai skoring potensialnya.

Kegiatan kajian diawali dengan menyusun,


Asmadi Adnan

203203

mengkaji, menganalisis dan menentukan faktor-

faktor yang mempengaruhi nilai skoring, baik faktor

utama, faktor penunjang maupun subfaktornya.

Selanjutnya menyusun dan merumuskan formulasi

penghitungannya, serta tahap terakhir melakukan uji

coba penerapannya untuk menghitung nilai skoring

calon lokasi.

Hasil nilai skoring ini menunjukan nilai-

nilai potensial permukiman kumuh yang dapat

dipergunakan untuk menentukan tingkat-tingkat

prioritas penanganannya. Konsep metode dan

formulasi tersebut diharapkan dapat menjadi

bahan masukan dalam penyusunan/pembuatan

aturan petunjuk pelaksanaan (Juklak) dan/atau

petunjuk teknis (Juknis) pemilihan/penetapan

lokasi konsolidasi tanah vertikal/konsolidasi tanah

sebagaimana yang diatur dalam Permen ATR/KBPN

No. 12/2019.

II. METODE A. Kerangka Pemikiran

Kerangka pemikiran pendekatan kajian ini

dapat dilihat pada Gambar 1. Sejauhmana konsep

konsolidasi tanah vertikal layak dilaksanakan agar

memperoleh hasil yang lebih optimal dan sekaligus

mengurangi resiko kegagalannya, maka perlu

diawali dengan melakukan pengkajian dan analisis

pemilihan lokasi berdasarkan berbagai faktor, baik

faktor kebijakan pemerintah, masyarakat, maupun

faktor lingkungan permukiman untuk menetapkan

lokasi terpilih yang potensial mendapatkan prioritas

ditata/dibangun kembali melalui konsolidasi tanah

vertikal dalam rangka peremajaan wilayah perkotaan.

Permen ATR/KBPN No. 12/2019 (Psl 13),

menggariskan bahwa perencanaan konsolidasi

tanah meliputi kegiatan penyiapan lokasi konsolidasi

tanah yang didasarkan pada kajian dan analisis

kewilayahan, sosial, ekonomi, budaya dan

lingkungan. Berdasarkan ketentuan tersebut, dalam

rangka mengimplemen-tasikan konsep konsolidasi

tanah vertikal di perkotaan untuk menata/

membangun kembali permukiman kumuh paling

kurang ada 3 kelompok faktor yang mempengaruhi

dan perlu dipertimbangkan, yaitu faktor pemerintah,

masyarakat, dan faktor lingkungan.

1) Faktor Pemerintah

Faktor pemerintah sebagai regulator, baik Ke-

menterian ATR/BPN, Pemerintah Daerah mau-

pun K/L lainnya merupakan faktor yang sangat

besar peranannya terhadap keberhasilan pe-

nyelenggaraan konsolidasi tanah vertikal, mulai

dari pemilihan/penetapan lokasi hingga pelak-

sanaan pembangunan fisiknya. Ada beberapa

hal yang sangat penting dipertimbangkan dari

aspek pemerintah dalam proses pemilihan dan

penetapan lokasi konsolidasi tanah vertikal,

yaitu:

a) Kesesuaian RTRW/RTDR/rencana tata ru-

ang lainnya

b) Kebijakan Pemko menata/membangun

kembali lingkungan permukiman kumuh

c) Rencana, program dan pendanaan pemban-

gunan infrastruktur di lingkungan permuki-

man kumuh

d) Kesiapan/kemampuan fungsional pe-

nyelenggaraan konsolidasi tanah vertikal

oleh Kanwil BPN/ Kantor Pertanahan (Kan-

tah)

e) Rencana, program dan pendanaan pemban-

gunan fasum dan fasos lainnya di permuki-

man kumuh

f) Sosialisasi rencana penataan lingkungan

permukiman

g) Sosialisasi rencana penataan permukiman

dengan konsep konsolidasi tanah vertikal,

dsb.

2) Faktor Masyarakat

Masyarakat bukan hanya sekedar menjadi ob-

jek dalam kegiatan penataan/pembangunan

lingkungan permukiman melalui konsolidasi

tanah vertikal, melainkan menjadi subjek ka-

204204


rena keberhasilan kegiatan tersebut sangat ter-

gantung dari persetujuan dan partisipasi pemilik

tanahnya sebagai peserta. Oleh karena itu, fak-

tor masyarakat sangat menentukan kelancaran

dan tingkat keberhasilannya. Beberapa hal

yang sangat penting dipertimbangkan dari as-

pek masyarakat dalam proses pemilihan/pen-

etapan lokasi konsolidasi tanah vertikal sebagai

berikut:

a) Kesediaan/kesetujuan pemilik/penggarap

tanah menjadi calon peserta konsolidasi

tanah vertikal

b) Kesediaan/kesetujuan calon peserta meny-

umbangkan tanah untuk pembangunan (TP)

atau bentuk lainnya dalam pelaksanaan

konsolidasi tanah vertikal

c) Kepadatan penduduk

d) Rasio kepala keluarga dengan bangunan

rumah

e) Dominisili penduduk

f) Jumlah anggota keluarga

g) Mata pencaharian penduduk

h) Pendapatan/penghasilan penduduk, dsb

3) Faktor Lingkungan Permukiman

Faktor lingkungan permukiman sebagai objek

merupakan faktor yang menjadi sasaran utama

dalam kegiatan konsolidasi tanah vertikal, se-

hingga ketepatan pemilihan/penetapan lokasi

berdasarkan faktor-faktor lingkungan akan

meningkatan nilai dan kualitas keberhasilan

pelaksanaan pembangunan fisiknya. Ada be-

berapa hal yang sangat perlu diperhatikan dari

aspek lingkungan permukiman dalam proses

pemilihan/penetapan lokasi konsolidasi tanah

vertikal sebagai berikut:

a) Tingkat kekumuhan lingkungan permukiman

b) Keteraturan penggunaan/pemanfaatan tan-

ah

c) Ketersediaan prasaran jalan lingkungan per-

mukiman

d) Status penguasaan/pemilikan tanah

e) Luas penguasaan/pemilikan tanah

f) Jenis bangunan rumah

g) Perkiraan kenaikan nilai/harga tanah sebe-

lum dan sesudah konsolidasi tanah vertikal

h) Akses lokasi ke pusat pasar rakyat/tradio-

sionil (jarak/kemudahan)

i) Akses lokasi ke terminal/stasiun (jarak/ke-

mudahan)

j) Jenis penggunaan/pemanfaatan tanah

k) Fasilitas umum/sosial, dan sebagainya.


Asmadi Adnan

205205

Gambar 1: Kerangka Pemikiran Pendekatan Kajian

B. Metode DasarKajian ini merupakan penelitian inferensial

(inference research) dengan menggunakan

pendekatan studi kebijakan dan pustaka melalui

eksploratif dan empiris, yaitu menggali dan

mempelajari berbagai data dan informasi dengan

didukung pengalaman serta opini dari para

narasumber mengenai faktor dan subfaktor yang

berpengaruh menentukan tinggi rendahnya nilai skor

keterpilihan suatu permukiman kumuh menjadi lokasi

yang potensial mendapat prioritas untuk dilakukan

penataan/pembangunan kembali melalui konsolidasi

tanah vertikal.

Metode dasar untuk mempelajari secara

intensif, mendetail dan komprehensif mengenai

pengaruh berbagai faktor dan subfaktor terhadap

objek kajian menggunakan metode kuantitatif

dan kualitatif dengan pendekatan studi kasus dan

penelitian lapangan (case studies and field research)

dan studi komparatif (study comparative) terhadap

beberapa lokasi sampel di 5 kota besar sebagai

sampel.

206206


Studi kasus diarahkan untuk memahami/

mendalami fenomena mengenai kecenderungan

pengaruh dari setiap faktor dan subfaktor terhadap

keterpilihan calon lokasi konsolidasi tanah vertikal.

Hasilnya diharapkan mampu menemukan konsep

metode pemilihan dan penetapan lokasi kegiatan

konsolidasi tanah vertikal dalam upaya menata/

membangun kembali permukiman kumuh secara

terpadu dan terintegrasi serta pemanfaatan tanah

yang lebih efisien dan efektif dengan melibatkan

partisipasi pemilik tanah, sehingga dapat diambil

kesimpulan untuk menjawab tujuan kajian ini.

C. Metode Pengumpulan dan Analisis Data KajianMetode pengumpulan data kajian dilaksanakan

di 5 kota besar sampel, yaitu Kota Surabaya,

Semarang, Bandung, Palembang, dan Kota

Makassar yang dipilih dengan metode purposive

sampel (Purposive Sampling Method) berdasarkan

kriteria sebagai kota besar/metropolitan, kepadatan

penduduk sangat tinggi dan sebagian wilayahnya

terdapat permukiman kumuh. Dengan kriteria yang

sama, dipilih 1 kecamatan sampel yang selanjutnya

diambil 2-3 Rukun Warga (RW) sampel dengan

mengutamakan RW kumuh yang masuk dalam

program KOTAKU, sebagai lokasi untuk mengetahui

tingkat potensinya sebagai landasan penentuan

skala prioritas ditata/dibangun kembali dengan

pendekatan konsep konsolidasi tanah vertikal,

di mana letak RW tersebut dapat berada dalam

kelurahan yang sama dan/atau kelurahan berbeda.

Responden masyarakat pemilik tanah sampel

diambil secara acak sederhana (simple random

sampling) sebanyak 30 orang dan tidak dilakukan

stratifikasi (stratified random sampling) di lokasi

masing-masing RW sampel karena dianggap

homogen sebagai RW kumuh tanpa melihat status

dan luas penguasaan/ pemilikan hak atas tanah,

serta adanya keterbatasan tenaga, waktu dan biaya.

Sehingga setiap individu dalam populasi memiliki

kesempatan yang sama untuk dipilih sebagai sampel.

Metode analisis data kajian yang digunakan

adalah analisis deskripsi tabel dan analisis

statistik, yaitu mengkaji faktor dan subfaktor

yang mempengaruhi pemilihan/penetapan lokasi

konsolidasi tanah vertikal berdasarkan nilai-nilai

skoringnya yang dihitung menggunakan formulasi/

metode yang disusun/ dirumuskan dalam kajian ini.

III. HASIL DAN PEMBAHASANSesuai tujuan kajian ini adalah menyusun/

membangun suatu formulasi/metode pemilihan dan


kumuh dengan konsolidasi tanah vertikal di perkotaan

berdasarkan berbagai faktor yang mempengaruhi,

serta mengimplementasikannya untuk menghitung

nilai skoring potensialnya dalam menentukan skala

prioritas. Untuk itu, diperlukan tahapan yang diawali

menyusun dan menentukan faktor utama, faktor

penunjang dan subfaktor yang mempengaruhinya,

dan selanjutnya pembobotan, penskalaan,

penskoringan, parameter ukur, dan merumuskan

formulasi penghitungan nilai skoring, serta menguji

cobakannya. Hasil kajian dan pembahasannya

sebagai berikut.

A. Penyusunan Faktor dan Subfaktor Metode/Formulasi Pemilihan/Penetapan Lokasi Berdasarkan 3 kelompok faktor pendekatan

di atas, untuk operasional pelaksanaan kajian ini

dalam memilih/menetapkan calon lokasi konsolidasi

tanah vertikal dibatasi menjadi 2 kelompok faktor

sesuai kebutuhannya, yaitu faktor utama dan faktor

penunjang, yang selanjutnya diurai menjadi beberapa

subfaktor untuk menghitung nilai skoringnya.

1) Faktor Utama (Fu)

Faktor Utama merupakan komponen yang

mencerminkan faktor paling penting/menentukan

terhadap tingkat keberhasilan pelaksanaan

konsolidasi tanah vertikal, baik dari aspek

pemerintah, masyarakat maupun lingkungan. Dalam

kajian ini hanya mengambil beberapa subfaktor yang

diharapkan mampu menggambarkan faktor utama


Asmadi Adnan

207207

sebagai berikut.

a) Kebijakan RTRW/RTDR/rencana tata ruang

lainnya

RTRW merupakan hasil perencanaan tata

ruang pada wilayah yang merupakan ke-

satuan geografis beserta segenap unsur

terkait yang batas dan sistemnya ditentukan

berdasarkan aspek administratif, diantara-

nya berfungsi sebagai pedoman untuk pe-

manfaatan ruang dan pengendalian peman-

faatan ruang; mewujudkan keterpaduan,

keterkaitan dan keseimbangan antar sektor

dan antar wilayah; penetapan lokasi dan

fungsi ruang untuk investasi; dan penyusu-

nan RDTR dan RTRKS. Keberadaan kebi-

jakan RTRW sangat penting/menentukan

dalam kegiatan konsolidasi tanah vertikal

dan semakin mendukung jika sudah terurai

ke dalam RTDR.

b) Keikutsertaan/sumbangan pemilik tanah

dalam pelaksanaan konsolidasi tanah ver-

tikal

Pelaksanaan konsolidasi tanah vertikal ber-

prinsip “dari, oleh dan untuk” masyarakat

dengan melibatkan partisipasi aktif pemilik

tanah, baik dalam perencanaan, pelaksan-

aan, pembangunan maupun pengendaliann-

ya, di mana konsolidasi tanah vertikal dapat

dilaksanakan apabila ≥ 60% pemilik tanah

dan meliputi ≥ 60% luas seluruh tanah men-

yatakan persetujuannya, serta bersedia me-

nyerahkan sebagian tanahnya dalam bentuk

tanah untuk pembangunan (TP)/bentuk lain-

nya. Semakin tinggi kesediaan/kesetujuan

pemilik tanah, semakin menjadi pendorong

pelaksanakan konsolidasi tanah vertikal.

c) Status dan luas penguasaan/pemilikan tan-

ah

Status penguasaan/pemilikan tanah san-

gat penting menjadi pertimbangkan dalam

kegiatan konsolidasi tanah vertikal karena

terkait dengan tingkat kesulitan dan besarn-

ya biaya yang dihadapi. Pada lokasi yang

banyak tanahnya dikuasai/dimiliki dengan

status hak milik relatif jauh lebih sulit/mahal

dibandingkan daerah yang banyak berstatus

tanah negara (bebas), sehingga pelaksan-

aan konsolidasi tanah vertikal seyogyanya

diprioritaskan di daerah yang relatif lebih

banyak tanah negaranya.

Luas penguasaan/pemilikan tanah sangat

penting menjadi pertimbangkan. Daerah

yang semakin sempit luas penguasaan/pe-

milikan tanahnya, biasanya penggunaan/

pemanfaatan tanah semakin intensif dan

umumnya tidak lagi memperhatikan aturan-

aturan yang berlaku, sehingga akan menim-

bulkan lingkungan permukiman kumuh dan

perlu segera dibenahi/ditata kembali men-

jadi hunian yang lebih layak dan nyaman.

d) Kebijakan penataan/pembangunan kembali

permukiman kumuh oleh Pemerintah Kota

Konsolidasi tanah vertikal merupakan kebi-

jakan penataan kembali penguasaan, pemi-

likan, penggunaan dan pemanfaatan tanah

dan ruang sesuai rencana tata ruang serta

usaha penyediaan tanah untuk kepentingan

umum dalam rangka meningkatkan kualitas

lingkungan dan pemeliharaan sumber daya

alam dengan melibatkan partisipasi aktif

masyarakat, yang diselenggarakan untuk

pengembangan kawasan dan bangunan

yang berorientasi vertikal. Artinya, keber-

hasilan konsolidasi tanah vertikal sangat

tergantung/dipengaruhi tinggi-rendahnya

dukungan kebijakan Pemko untuk menata/

membangun kembali lingkungan permuki-

man kumuh, infrastruktur jalan dan fasum/

fasos lainnya

e) Kekumuhan lingkungan hunian/permukiman

Penyelenggaraan konsolidasi tanah vertikal

dapat menjadi wajib, diantaranya dalam hal

208208


penataan kawasan kumuh. Kawasan kumuh

ini merupakan kawasan yang ditetapkan

oleh Pemerintah/ Pemda untuk dilakukan

penataan kembali dalam upaya meningkat-

kan kualitas permukiman baik secara hori-

zontal maupun vertikal di perkotaan. Tingkat

kekumuhan lingkungan hunian/ permukiman

menjadi pertimbangan sangat penting dalam

pemilihan lokasi untuk mendapat prioritas

dibenahi terlebih dahulu.

f) Kemampuan fungsional Kanwil BPN/Kantah

sebagai penyelenggara konsolidasi tanah

vertikal

Penyelenggaraan konsolidasi tanah ver-

tikal meliputi 4 tahapan, yaitu perencanaan,

pelaksanaan, pembangunan hasil, dan pen-

gawasan. Secara fungsional tahapan peren-

canaan dan pelaksanaan konsolidasi tanah

vertikal dilaksanakan oleh Kanwil BPN/

Kantah atau pemangku kepentingan lainnya

dengan tetap di bawah kendali Kanwil BPN/

Kantah. Keberhasilan penyelenggara kon-

solidasi tanah vertikal sangat dipengaruhi

oleh ketersediaan dan kemampuan SDM

Kanwil BPN/Kantah, baik kuantitas maupun

kualitasnya, serta kelengkapan ketersedi-

aan infrastruktur peta penguasaan/pemi-

likan tanah, dan sebagainya.

2) Faktor Penunjang (Fp)

Faktor Penunjang merupakan komponen yang

mencerminkan dukungan terhadap tingkat kelancaran

dan keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah

vertikal, baik dari aspek pemerintah, masyarakat

maupun lingkungan untuk menata/membangun

kembali permukiman kumuh menjadi lebih layak,

bersih, rapi, aman dan sehat. Dalam kajian ini, hanya

mengambil beberapa subfaktor yang diharapkan

mampu menggambarkan faktor penunjang sebagai

berikut.

a) Kepadatan penduduk

Semakin padat penduduk suatu daerah,

biasanya disertai pula dengan semakin

sempit-sempit luas pengguasaan tanahnya.

Daerah yang tingkat kepadatan pendudukn-

ya tinggi merupakan prioritas untuk segera

ditata/dibangun kembali agar permasalahan

yang ditimbulkan tidak semakin berat/rusak

sejalan dengan perjalanan waktu dan pem-

bangunan yang dilaksanakan.

b) Keteraturan penggunaan/pemanfaatan tan-

ah

Lingkungan permukiman yang penggunaan/

pemanfaatan tanahnya kurang teratur/ter-

tata dan banyak tanah kosong merupakan

sasaran utama untuk dikonsolidasi. Um-

umnya, daerah-daerah seperti ini kondis-

inya kumuh, tidak sehat dan rawan terhadap

berbagai penyakit. Oleh karena itu, areal

yang banyak ketidakteraturan dan tanah

kosongnya perlu diprioritaskan untuk ditata

dan dibangun kembali supaya menjadi tera-

tur.

c) Ketersediaan jenis/ukuran infrastruktur jalan

di permukiman kumuh

Infrastruktur jalan di perkotaan merupakan

urat nadi mobilitas warganya dalam melaku-

kan berbagai aktivitas kehidupannya sehari-

hari serta untuk menghindari bencana alam.

Keberadaan jaringan jalan sangat penting

untuk menunjang peningkatan kegiatan

masyarakat, serta kenyamanan dan kes-

elamatannya. Daerah permukiman kumuh

yang miskin dan sempit-sempit infrastruk-

tur jalannya perlu mendapat prioritas untuk

segera ditata/dibangun ulang.

d) Jenis dan rasio kepala keluarga dengan

bangunan rumah

Bangunan rumah yang ada di permukiman

kumuh mendapat perhatian penting. Hal ini

sangat berkaitan dengan biaya yang harus

disediakan atau kerugian yang harus ditang-

gung dalam pelaksanaan konsolidasi tanah


Asmadi Adnan

209209

vertikal. Umumnya daerah yang sudah ban-

yak bangunan rumah permanennya meru-

pakan salah satu indikasi bahwa daerah

tersebut relatif sudah lebih teratur, sehingga

belum masuk prioritas untuk ditata/dibangun

kembali. Kegiatan konsolidasi tanah vertikal

lebih diarahkan untuk menata permukiman

kumuh yang bangunan permanennya paling

sedikit, karena selain biayanya relatif lebih

murah, biasanya lingkungan hunian yang

ada lebih buruk.

Arahan kebijakan rencana pembangunan

perumahan/permukiman adalah tercapa-

inya kondisi setiap kepala keluarga rumah

tangga mempunyai satu unit rumah tempat

tinggal. Sejalan dengan itu perlu diprioritas-

kan penataan/pembangunan perumahan di

daerah yang mempunyai rasio kepala ke-

luarga terhadap bangunan rumahnya yang

lebih tinggi.

e) Akses/jarak calon lokasi konsolidasi tanah

vertikal ke pasar rakyat/tradiosionil dan ter-

minal/ stasiun

Konsolidasi tanah vertikal dengan prinsip

“membangun tanpa menggusur” yang men-

gandalkan partisipasi pemilik tanah untuk

membantu masyarakat berpenghasilan ren-

dah (MBR) memiliki rumah. Mereka keban-

yakan bekerja di sektor informal di pasar-

pasar rakyat/tradisional atau lapangan

pekerjaan lainnya yang lebih banyak me-

manfaatkan transportasi umum, sehingga

jarak lokasi konsolidasi tanah vertikal den-

gan pasar rakyat/tradisional/terminal/sta-

siun menjadi pertimbangan penting dalam

penyelenggaraan konsolidasi tanah vertikal

f) Kenaikan nilai/harga tanah sebelum dan

sesudah konsolidasi tanah vertikal

Salah satu manfaat diselenggarakannya

konsolidasi tanah vertikal adalah adanya po-

tensi keuntungan yang bakal diterima oleh

pemilik tanah dari hasil kenaikan nilai/harga

tanah setelah konsolidasi tanah vertikal. Hal

ini lah salah satu daya tarik bagi peserta un-

tuk ikut kegiatan konsolidasi tanah vertikal,

sehingga semakin tinggi potensi kenaikan

tersebut menjadi proritas untuk dilaksana-

kan.

g) Sosialisasi rencana penataan kembali per-

mukiman kumuh dan penerapan KTV

Penyelenggaraan konsep konsolidasi tanah

vertikal untuk menata/membangun kembali

lingkungan permukiman kumuh di Indonesia

masih relatif sangat baru dan belum dikenal

masyarakat, sehingga kegiatan konsolidasi

tanah vertikal sangat dipengaruhi oleh frek-

uensi penyelenggaraan kegiatan sosialisasi/

penyuluhan konsolidasi tanah vertikal ke-

pada masyarakat, baik melalui tatap muka

langsung, media elektronik maupun media

lainnya.

B. Penyusunan Instrumen Penghitungan Nilai Skoring Dalam Metode/Formulasi Pemilihan/ Penetapan Lokasi Berdasarkan uraian di atas, selanjutnya

supaya dapat dilakukan analisis secara statistik

perlu dilakukan pembuatan dan penetapan bobot,

skala, skor dan parameter ukur dari setiap faktor dan

subfaktor yang akan menjadi instrumen penghitungan

nilai sebagai dasar pemilihan/penentuan nilai

skoring calon lokasi konsolidasi tanah vertikal. Hasil

penyusunan instrumen pengukuran/penghitungan

nilai skor dari faktor utama, faktor penunjang dan

subfaktornya lihat Tabel 1 dan Tabel 2.

1) Pembobotan faktor utama, penunjang dan

subfaktor pemilihan lokasi konsolidasi tanah

vertikal

a) Pembobotan faktor utama dan faktor penun-

jang (100%)

Pembobotan merupakan gambaran men-

genai perkiraan berat, nilai atau pentingnya

210210


pengaruh sebuah faktor/subfaktor terhadap

suatu kumpulan hasil, di mana nilainya mulai

dari ≥ 0 (0%) hingga ≤ 1 (100%). Bobot faktor

tersebut lebih lanjut dipecah-pecah menjadi

beberapa bobot subfaktor sesuai kebutuhan

instrumen penilaian yang lebih kecil. Dalam

kajian ini bobot yang dipergunakan adalah:

(1) Faktor Utama (Fu), sesuai fungsi dan

pengaruhnya diberi bobot 60%

(2) Faktor Penunjang (Fp), sesuai fungsi

dan pengaruhnya diberi bobot 40%

b) Pembobotan faktor utama (Bu = 60%), den-

gan beberapa subfaktor:

(1) Kebijakan RTRW/RTDR/rencana tata ru-

ang lainnya (Bu1)

(2) Keikutsertaan/sumbangan pemilik tanah

dalam pelaksanaan konsolidasi tanah

vertikal (Bu2)

(3) Penguasaan/pemilikan tanah, yaitu sta-

tus dan luas tanahnya (Bu3)

(4) Kebijakan penataan kembali permuki-

man kumuh oleh Pemko (Bu4)

(5) Kekumuhan lingkungan hunian/permuki-

man (Bu5)

(6) Kemampuan fungsional Kanwil BPN/

Kantah sebagai penyelenggara KTV

(Bu6)

c) Pembobotan faktor penunjang (Bp = 40%),

dengan beberapa subfaktor:

(1) Kepadatan penduduk (Bp1)

(2) Penggunaan/pemanfaatan tanah, yaitu

luas tanah dan keteraturan bangunan/

rumah (Bp2)

(3) Ketersediaan jenis dan ukuran infrastruk-

tur jalan di permukiman kumuh (Bp3)

(4) Jenis dan rasio kepala keluarga dengan

bangunan rumah (Bp4)

(5) Akses/jarak lokasi konsolidasi tanah ver-

tikal ke pasar rakyat/tradiosionil/terminal/

stasiun (Bp5)

(6) Nilai/harga tanah sebelum dan sesudah

konsolidasi tanah vertikal (Bp6)

(7) Sosialisasi rencana penataan permuki-

man kumuh dan penerapan KTV (Bp7)

2) Penskalaan, penskoran dan parameter ukur

a) Penskalaan, dalam kajian ini merupakan la-

jur untuk menentukan tingkatan/banyaknya

sesuatu. Mengingat kondisi lapangan cukup

beragam dan heterogen, maka skala dibuat

4 tingkatan mulai dari angka 1 hingga 4.

b) Penskoran, dalam kajian ini merupakan

jumlah angka yang diberikan kepada setiap

skala agar dapat dinilai untuk dipergunakan

dalam analisis kuantitatif. Skor yang diper-

gunakan adalah dari skala terendah dengan

nilai 1 hingga 4 sebagai yang tertinggi.

c) Parameter ukur, dalam kajian ini merupakan

uraian/bagian dari penilaian subfaktor yang

dipergunakan. Nilai parameter dapat be-

rasal dari 1 parameter ukur atau lebih. Jika

parameter ukurnya terdiri atas 2/lebih, maka

nilai parameter ukurnya merupakan hasil

nilai skor rata-ratanya


Asmadi Adnan

211211

Tabel 1 : Hasil Penyusunan Instrumen Penghitungan Nilai Skor dari Faktor Utama dan Subfaktor Pemilihan Lokasi Konsolidasi Tanah Vertikal

212212


Tabel 2 : Hasil Penyusunan Instrumen Penghitungan Nilai Skor dari Faktor Penunjang dan Subfaktor Pemilihan Lokasi Konsolidasi Tanah Vertikal


Asmadi Adnan

213213

C. Perumusan Metode/Formulasi Penghitungan Nilai Skoring Pemilihan/Penetapan Lokasi Perumusan formulasi untuk menghitung total

nilai skor lokasi berdasarkan hasil pembobotan,

skala, skor dan parameter ukur merupakan langkah

yang sangat penting. Total nilai skor merupakan

himpunan nilai dari kombinasi masing-masing nilai

faktor utama, faktor penunjang dan subfaktornya

yang dipergunakan untuk menghitung nilai skoring

dari setiap calon lokasi sebagai dasar penetapannya

menjadi lokasi terpilih yang paling layak dan

potensial mendapat prioritas penerapan konsolidasi

tanah vertikal untuk ditindaklanjuti ditata/dibangun

kembali permukiman kumuhnya. Berikut ini rumusan

formulasi yang sudah disusun untuk digunakan

menghitung Total Nilai Skor (TNS).

1) Rumusan formulasi penghitungan total nilai

skor calon lokasi konsolidasi tanah vertikal

2) Penyusunan kriteria potensi calon lokasi

konsolidasi tanah vertikal

Dari hasil perhitungan menggunakan formulasi

di atas, diperoleh angka total nilai skor (TNS)

setiap calon lokasi konsolidasi tanah vertikal.

Nilai skor ini secara umum menggambarkan

kondisi dan nilai potensial dari masing-masing

calon lokasi untuk menentukan tingkat prioritas

penanganannya.

a) Total Nilai Skor: ≥ 3,00, merupakan nilai

tertinggi yang menggambarkan bahwa ke-

siapan colan lokasi ≥ 75%. Artinya, bahwa

calon lokasi merupakan paling potensial

mendapat prioritas utama untuk segera di-

tata/dibangun kembali melalui konsolidasi

tanah vertikal karena sangat didukung oleh

faktor pemerintah, masyarakat dan fak-

tor lingkungan permukiman dengan sedikit

upaya-upaya perbaikan/peningkatan dalam

tahap persiapan dan perencanaan pelak-

sanaannya.

b) Total Nilai Skor: 2,00 - < 3,00, merupakan

nilai yang menggambarkan bahwa kesia-

pan colan lokasi baru sekitar 50 % - < 75%.

Hal ini bermakna, bahwa calon lokasi cukup

potensial mendapat prioritas untuk ditata/

dibangun kembali melalui konsolidasi tanah

vertikal, namun dalam persiapan/perenca-

naannya masih diperlukan usaha-usaha

yang cukup besar untuk meningkatkan ke-

siapan/ dukungan dari pihak pemerintah,

masyarakat maupun lingkungan permuki-

mannya.

c) Total Nilai Skor < 2,00, merupakan nilai

terendah yang menggambarkan bahwa ke-

siapan colan lokasi < 50%. Artinya, calon

lokasi sangat rendah potensinya untuk di-

tata/dibangun kembali melalui konsolidasi

tanah vertikal, mengingat masih rendahnya

kesiapan pihak pemerintah, masyarakat dan

lingkungannya. Namun kegiatan konsolidasi

tanah vertikal masih dapat dilaksanakan

dengan melakukan berbagai upaya yang

lebih intensif dan besar pada tahapan per-

siapan/perencanaannya.

Berdasarkan hasil angka total nilai skor di atas,

jika nilai skor ≥ 3,00 atau wilayahnya termasuk

kategori wajib dikonsolidasi menurut Pasal 4,

Permen ATR/BPN No. 12/2019, maka lokasinya

sangat berpontensi untuk dilakukan penataan

kembali permukiman kumuh dengan konsolida-

si tanah vertikal. Sedangkan calon lokasi den-

gan nilai skor < 3,00, pelaksanaan konsolidasi

tanah vertikal dapat dilaksanakan, namun akan

menghadapi banyak kendala/hambatan yang

masih perlu dipersiapkan dan dibenahi terle-

bih dahulu sebelum dimulai kegiatan penataan/

pembangunan permukiman tersebut.

214214


D. Uji Coba Implementasi Metode/Formulasi Perhitungan Nilai Skoring Calon Lokasi Sesuai metode pemilihan lokasi yang

digunakan, lokasi sampel kajian dilaksanakan di 5

kecamatan yang meliputi 5 kelurahan dan 14 Rukun

Warga (RW), lihat Tabel 3.

Tabel 3 : Lokasi Sampel Kajian

No. Kota Kecamatan Kelurahan Rukun Warga (RW)

1 Surabaya Semampir Wonokusumo RW 08, RW 16

2 Semarang Semarang Utara Kuningan RW 01, RW

02, RW 10

3 Bandung Astana Anyar

Pelindung Hewan

RW 01, RW 05, RW 08

4 Palembang Kertapati Ogan Baru RW 04, RW 05, RW 08

5 Makassar Mariso Bontoranu RW 02, RW 03, RW 04

1) Hasil Uji Coba Perhitungan Nilai Skor Pemilihan

Lokasi Konsolidasi Tanah Vertikal di Kota

Surabaya

Dalam rangka uji coba implementasi formulasi

penghitungan nilai skor calon lokasi konsolidasi

tanah vertikal, tulisan ini hanya menampilkan/

menyinggung hasil uji coba perhitungan nilai skor

pemilihan lokasi konsolidasi tanah vertikal di Kota

Surabaya, yaitu RW-08 dan RW-16, Kelurahan

Wonokusumo, Kecamatan Semampir, lihat Tabel 4.

a) Hasil perhitungan total nilai skor lokasi

sampel menunjukkan bahwa total nilai skor

RW-16 lebih besar dibandingkan total nilai

skor RW-08. Hasil ini menandakan bah-

wa RW-16 lebih potensial ditata/dibangun

kembali melalui konsolidasi tanah vertikal,

namun angka 2,52 ini relatif masih sangat

rendah dan sulit direalisasikan pelaksan-

aannya mengingat baru mencapai nilai pon-

tensialnya ± 62,88% dari nilai maksimalnya

(100%).

b) Nilai skor faktor utama RW-16 sebesar 1,61

(± 67,08%), dimana nilai skor ini masih

jauh dari angka maksimalnya 2,40 (100%).

Dari faktor utama yang paling rendah nilai

skornya adalah subfaktor keikutsertaan/

kesediaan pemilik/penggarap tanah dalam

pelaksanaan kegiatan konsolidasi tanah

vertikal, serta subfaktor tingkat kemamp-

uan fungsional Kanwil BPN/Kantah sebagai

penyelenggara konsolidasi tanah vertikal,

di mana kedua subfaktor ini nilainya pal-

ing rendah baru mencapai sebesar 2,00 (±

50,00%).

c) Nilai skor faktor penunjang RW-16 baru men-

capai ± 0,91 (± 56,56%) dan masih jauh dari

nilai maksimalnya 1,60 (100%). Dari faktor

penunjang yang paling rendah nilai skornya

adalah subfaktor kegiatan sosialisasi men-

genai rencana penataan/pembangunan per-

mukiman kumuh dan penerapan konsolidasi

tanah vertikal, serta subfaktor penggunaan/

pemanfaatan tanahnya, di mana kedua sub-

faktor ini nilai skornya paling rendah ± 1,50

(± 37,50%).


Asmadi Adnan

215215

Tabel 4 : Hasil Perhitungan Nilai Skor Pemilihan Lokasi Konsolidasi Tanah Vertikal di Kota Surabaya, Kec. Semampir, Kel. Wonokusumo

Sumber: Hasil Pengolahan Data Lapangan, 2019

216216


2) Ringkasan Hasil Uji Coba Perhitungan TNS

Pemilihan Lokasi KTV di 5 Kota Sampel

Dengan cara yang sama seperti penghitungan

nilai skor pemilihan calon lokasi konsolidasi

tanah vertikal di RW-08 dan RW-16, Kelurahan

Wonokusumo, Kecamatan Semampir, Kota Surabaya

yang sudah diuraikan di atas, secara ringkasan hasil

uji coba perhitungan total nilai skor di 5 kota sampel

disajikan pada Tabel 5 dan Gambar 2. Hasil total nilai

skor tersebut menunjukkan bahwa pada prinsipnya

di setiap kota sampel telah dapat ditentukan calon

lokasi sesuai nilai potensialnya menjadi lokasi

penerapan konsolidasi tanah vertikal.

Rata-rata total nilai skor dari 5 kota sampel

adalah ± 2,44 (± 61,08 %), di mana RW sampel

Potensial-I yang terpilih sesuai urutan total nilai skor

tertingginya adalah RW-01 Kota Semarang sebesar

2,77 (± 69,13 %), lalu diikuti RW-06 Kota Bandung

± 2,61 (± 65,13 %), RW-16 Kota Surabaya ± 2.52 (±

62.88 %), RW-02 Kota Makassar ± 2,41 (± 60,13 %),

dan RW-06 kota Palembang sebesar 2,38 (± 59,50

%).

Hasil perhitungan total nilai skor di atas,

jika dikaitkan dengan kriteria potensi calon lokasi

konsolidasi tanah vertikal, bahwa hasil perhitungan

total nilai skor dari masing-masing RW sampel itu

nilainya baru mencapai antara 2,00 - < 3,00 dan

belum mencapai angka layak/maksimal total nilai

skor ≥ 3,00, sehingga masih sangat sulit dilaksanakan

konsolidasi tanah vertikal tersebut. Artinya, dengan

angka total nilai skor ini menggambarkan bahwa

kesiapan RW sampel tersebut baru sekitar 50% - <

75%.

Meskipun lingkungan permukiman RW

sampel sebagai calon lokasi cukup potensial

mendapat prioritas untuk ditata/dibangun kembali

melalui konsolidasi tanah vertikal, namun untuk

penerapannya masih diperlukan usaha-usaha yang

besar dan intensif meningkatkan kesiapan/dukungan

pemerintah, masyarakat maupun lingkungan

permukimannya dalam merealisasikan pelaksanaan

konsolidasi tanah vertikal. Dari kelompok faktor

utama dan faktor penunjang terdapat beberapa

subfaktor yang paling rendah nilai skornya, yaitu:

a) Faktor utama, yang rendah nilainya adalah

tingkat kemauan keikutsertaan pemilik tan-

ah menjadi calon peserta, menyumbangkan

tanahnya untuk pembangunan (TP)/bentuk

lainnya dalam pelaksanaan konsolidasi tan-

ah vertikal, masih rendahnya kemampuan/

ketersediaan kuantitas/ kualitas SDM jajaran

Kanwil BPN/Kantah sebagai penyelenggara

fungsional konsolidasi tanah vertikal dan

sangat kurangnya dukungan ketersediaan

peta sebaran penguasaan/pemilikan tanah

di permukiman kumuh.

b) Faktor penunjang, yang paling rendah nilain-

ya terkait dengan kegiatan sosialisasi/peny-

uluhan kepada masyarakat pemilik tanah

mengenai rencana penataan/pembangunan

kembali permukiman kumuh melalui per-

emajaan kota dan penerapan konsolidasi

tanah vertikal, masih sangat rendah peng-

etahuan/pemahaman masyarakat tentang

rencana pembangunan pemerintah terse-

but, bahkan banyak yang masih mengkuatir-

kan dan mencurigainya

3) Implikasi Pemanfaatan Metode/Formulasi

Penghitungan Nilai Skoring Pemilihan Lokasi

Dari hasil uji coba penghitungan total nilai skor

dengan menggunakan metode/formulasi yang sudah

disusun/dibangun sebagaimana diuraikan di atasnya

mempunyai berbagai implikasi pemanfaatannya

dalam penyelenggaraan kegiatan konsolidasi tanah

vertikal, dan umumnya konsolidasi tanah.

Metode pemilihan/penetapan lokasi konsolidasi

tanah vertikal di perkotaan yang telah dirumuskan/

disusun berdasarkan 2 faktor umum, yaitu (a) faktor

utama dan (b) faktor penunjang, yang kemudian

diurai/dijabarkan menjadi beberapa subfaktor, baik

aspek kebijakan pemerintah, masyarakat maupun

aspek lingkungan permukiman, dapat menjadi bahan


Asmadi Adnan

217217

masukan/pertimbangan untuk menyempurnakan dan

penjabaran lebih lanjut secara terukur dan terarah

tahap kegiatan perencanaan konsolidasi tanah

vertikal/konsolidasi tanah sebagaimana diatur dalam

Pasal 13, Permen ATR/KBPN No. 12/2019.

Berdasarkan hasil penghitungan total nilai

skornya, dapat dijadikan sebagai salah satu

bahan acuan oleh jajaran Kementerian ATR/BPN

dan stakeholder terkait lainnya dalam memulai

penyelenggaraan kegiatan konsolidasi tanah

vertikal, yaitu terlebih dahulu melakukan perbaikan/

pembenahan pada tahap persiapan/perencanaan,

terutama terhadap faktor utama dan penunjang

yang bernilai skoring rendah. Dengan demikian,

diharapkan dapat meningkatkan keberhasilan,

mengurangi permasalahan, dan menghindari resiko

kegagalan penyelenggaraan konsolidasi tanah

vertikal/konsolidasi tanah oleh jajaran Kementerian

ATR/BPN dan stakeholder terkait lainnya pada masa

mendatang.

Tabel 5 : Hasil Perhitungan Nilai Skor Pemilihan Lokasi Total Nilai Skor di Seluruh RW Sampel

Sumber: Hasil pengolahan data, 2019

218218


Gambar 2: Hasil Perhitungan Nilai Skor Pemilihan Lokasi KTV

IV. KESIMPULAN 1) Kajian ini telah berhasil merumuskan/

membangun suatu metode/formulasi

penghitungan nilai skoring calon lokasi

penataan kembali permukiman kumuh dengan

konsolidasi tanah vertikal di perkotaan untuk

mengetahui tingkat potensialnya dalam rangka

pemilihan dan penentuan skala prioritas

pelaksanaan penanganan/pembangunannya.

2) Terdapat 3 kelompok kriteria klasifikasi potensial

calon lokasi berdasarkan total nilai skor (TNS),

yaitu (a) TNS ≥ 3,00 (≥ 75 %) klas tertinggi, (b)

TNS 2,00 - < 3,00 (50 % - < 75 %) klas sedang/

menengah, dan (c) TNS < 2,00 (< 50 %) klas

terendah

3) Hasil uji coba penghitungan nilai skoring

menggunakan metode/formulasi yang telah

disusun, diperoleh calon lokasi RW sampel

sesuai tingkatan potensialnya menjadi skala

prioritas penanganan di setiap kota sampel

mulai dari RW sampel yang bernilai skor

tertinggi adalah RW-01 Kota Semarang, RW-05

Kota Bandung, RW-16 Kota Surabaya, RW-02

Kota Makassar, dan RW-05 Kota Palembang.

4) Nilai total skoring dari seluruh RW sampel

masih jauh lebih rendah dibandingkan

nilai maksimalnya angka 4 (100%), karena

nilainya baru mencapai klasifikasi sedang/

menengah yang menunjukkan tingkat kesiapan

calon lokasi sekitar 50% - < 75%. Untuk

mengimplementasikan konsep konsolidasi

tanah vertikal menata/membangun kembali


Asmadi Adnan

219219

permukiman kumuh di calon lokasi terpilih

tersebut masih sangat sulit diterapkan,

terutama dukungan persetujuan masyarakat

terhadap kegiatan konsolidasi tanah vertikal

sangat rendah dibandingkan ketentuan UURS

dan Permen ATR/KBPN No. 12/2019 yang

menginsyaratkan minimal 60% pemilik tanah

yang meliputi 60% dari luas seluruh areal tanah

menyatakan persetujuannya

5) Metode penghitungan nilai skoring pemilihan/


kumuh dengan konsolidasi tanah vertikal

di perkotaan yang sudah disusun/dibangun

berdasarkan faktor utama dan faktor penunjang,

baik aspek kebijakan pemerintah, masyarakat

maupun aspek lingkungan permukiman,

dapat menjadi bahan masukan/pertimbangan

untuk menyempurnakan dan penjabaran

lebih lanjut secara terukur dan terarah pada

tahap perencanaan konsolidasi tanah vertikal/

konsolidasi tanah yang diatur dalam Pasal 13,

Permen ATR/KBPN No. 12/2019.

6) Berdasarkan hasil penghitungan total nilai

skornya, dapat dijadikan salah satu bahan

acuan oleh jajaran Kementerian ATR/BPN dan

stakeholder terkait lainnya dalam memulai

penyelenggaraan kegiatan konsolidasi tanah

vertikal, yaitu terlebih dahulu melakukan

perbaikan/pembenahan pada tahap persiapan/

perencanaan, terutama terhadap faktor utama

dan penunjang yang bernilai skoring rendah,

sehingga diharapkan dapat meningkatkan

keberhasilan, mengurangi permasalahan, dan

menghindari resiko kegagalan penyelenggaraan

konsolidasi tanah vertikal/konsolidasi tanah.

DAFTAR PUSTAKAUndang-Undang No. 5/1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok-Pokok Agraria

Undang-Undang No. 26/2007 tentang Penataan

Ruang

Undang-Undang No. 1/2011 tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman

Undang-Undang No. 20/2011 tentang Rumah Susun

Undang-Undang No. 23/2014 tentang Pemerintahan

Daerah

Peraturan Pemerintah No. 4/1988 tentang Rumah

Susun

Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Presiden No. 17/2015 tentang Kementerian

Agraria dan Tata Ruang

Peraturan Presiden No. 20/2015 tentang Badan

Pertanahan Nasional

Peraturan Menteri ATR/KBPN No. 12/2019 tentang Konsolidasi Tanah

Peraturan Kepala BPN No. 4/1991 tentang Konsolidasi Tanah

Badan Pertanahan Nasional, 1994, Proceeding

of 7Th International Seminar on Land

Readjustment and Urban Development, 8-10 November, Denpasar, Bali, Indonesia

Adnan, Asmadi, 2003, Kajian Penataan Lingkungan

Pemukiman, Suatu Konsep Pemikiran

Pemilihan Lokasi dan Pelaksanaan

Konsolidasi Tanah Perkotaan di DKI

Jakarta, Puslitbang BPN, Jakarta

Budihardjo, Eko, 1997, Tata Ruang Perkotaan, Alumni Bandung

Chotib, 2000, Tinjauan Demografis Pola Urbanisasi

di Indonesia, Makalah Seminar Sehari, 5 Oktober 2000 di Medan

City Planning Bureau, The City of Nagoya, 1983, Introduction to Land Readjustment

(Kukaku-Seiri) Prctic, Nagoya, Japan

Daldjoeni, N, 1999, Geografi Kota dan Desa, Edisi Revisi, Alumni Bandung.

220220


Department of Town and Country Planning, 1992, Proceeding of 6Th International Seminar

on Land Readjustment and Urban

Development, 25-27 November, Bangkok, Thailand

Syihab, Abdulah, 1993, Analisis Pembangunan

Wilayah Jabotabek, Program Pasca

Sarjana IPB, Bogor.

Yanase, Norihiko, 1992, A Theory of Replotting

Design in Land Readjustment, Canner Process Sdn Bhd, Selangor, Malaysia

metode pemilihan lokasi penataan kembali …

Documents