MEMBANGUN SEBUAH HOTELBeberapa hal yang perlu dipertimbangkan dengan hati-hati sebelum membangun sebuah Hotel, antara lain ialah bahwasanya : Pembangunan Hotel merupakan investasi dengan modal yang sangat besar dan untuk jangka panjang (long term) Peningkatan keuntungan yang kecil dan lambat (low and slow yield). Disamping itu diperlukan : TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS SUMBER DANA UNTUK PEMBANGUNAN KONSULTAN AHLI PERHOTELAN KONSEP PEMBANGUNAN PERIZINAN Meskipun Pemilik / Investor mempercayakan pengelolaan & pengoperasian Hotelnya kepada Perusahaan Pengelola yang kondang, pada umumnya diperlukan waktu yang sangat lama untuk bisa mendapatkan pengembalian dana yang diinvestasikannya, apalagi menikmati keuntungan.Sebaliknya Perusahaan Pengelola dengan mengandalkan system pengelolaan hotelnya, kemampuan memasarkannya, keahlian dan ketrampilan para karyawannya, sejak Hotel mulai dioperasikan sudah mendapatkan Management Fee serta Incentive Fee apabila pengoperasian berhasil mendapatkan keuntungan kotor (bukan dari Net Profit). Demikian pula Karyawannya yang bisa menikmati uang service 10% dari Revenue disamping gaji dan tunjangan-tunjangan.

Oleh sebab itu untuk memperkecil risiko, maka sebuah Studi Kelayakan merupakan suatu hal yang mutlak harus dilakukan, sebelum melaksanakan proses pembangunan, untuk meyakinkan bahwa pembangunannya punya prospek yang baik.STUDI KELAYAKANSebagaimana telah kami ingatkan, sebuah Studi Kelayakan harus dilakukan sebelum melaksanakan pembangunan.Studi kelayakan minimal berisi analisa tentang kekuatan dan kelemahan, peluang dan hambatan (SWOT Analysis) dan kriteria kelayakan investasi, artinya pembangunan ini akan menguntungkan atau tidak.Kerangka dasar Studi Kelayakan adalah sebagai berikut :PENDAHULUAN1. Latar Belakang 2. Subyek & Ruang Lingkup Studi 3. Metodologi 4. Biaya Studi PROFIL INVESTOR

1. Sebagai Pengusaha dibidang apa 2. Visi & Misinya 3. Track RecordPROYEK YANG DIRENCANAKAN

1. Konsep Pembangunan2. Tanah & Lokasinya 3. Lingkungan (Environment)4. Kapasitas Proyek 5. Jumlah dan Type-type kamarnya 6. Fasilitas Pendukung Klasifikasi Hotel7 (TUJUH) ASPEK PENTING DALAM PERSIAPAN PEMBANGUNAN1. ASPEK LEGAL2. ASPEK TEKNIS & ARSITEKTURAL3. ASPEK ORGANISASI & MANAJEMEN4. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA5. ASPEK KEUANGAN6. ASPEK PEMASARAN7. ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN 1. ASPEK LEGAL

* Badan Hukum * Kepemilikan tanah * Perijinan * Peraturan-peraturan Daerah* Perjanjian / Kontrak-kontrak2. ASPEK TEKNIS & ARSITEKTURAL * Peta dan tapak tanah * Analisa Kondisi dan Karakteristik Site* Aksesibilitas & Transportasi * Desain / Type Bangunan * Struktur Bangunan 3. ASPEK ORGANISASI & MANAJEMEN* Profil Perusahaan (Owning Company)* Calon Pengelola (Management Company)* Pilihan Cara Pengelolaan 4. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA* Struktur Organisasi * Kompetensi, Jumlah & Tugas-tugas karyawannya * Peraturan Ketenagakerjaan * Peraturan Perusahaan 5. ASPEK KEUANGAN * Equity * Biaya Proyek * Rencana Pembiayaan Proyek * Sumber Dana * Proyeksi Rugi-Laba & Arus Kas * NPV, IRR, ROI, ROE dan Pay Back Period * Kriteria Kelayakan Investasi 6. ASPEK PEMASARAN * Analisa Pasar ( Supply & Demand ) * Analisa Persaingan ( Competition & Comparative Study ) * Peluang & Rekomendasi pilihan Pasar * Spesifikasi Pengembangan Produk 7. ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN * Sumber Air bersih * Pembuangan Limbah padat & limbah cair * Pengelolaan Limbah * SertifikasiPERSIAPAN PEMBANGUNAN DENGAN MEMPERHATIKAN KE-7 ASPEK PENTING1. ASPEK LEGAL1. Pendirian Badan Hukum merupakan prasyarat utama. 2. Beberapa Perijinan yang diperlukan, minimal adalah : Ijin peruntukan tanah Ijin lokasi Ijin Mendirikan Bangunan Undang-undang Gangguan Ijin Prinsip / Ijin Sementara Usaha Perhotelan (berlaku 3 tahun) Ijin Tetap Usaha Perhotelan, yang mencakup 18 perijinan, termasuk antara lain Penggunaan Lift, Boiler, Penyehatan Makanan, Penggunaan Kolam Renang, Laundry & Dry Cleaning, Keramaian, Minuman keras dll.3. Kewajiban memenuhi berbagai peraturan yang dikeluarkan oleh PEMDA4. Kewajiban memenuhi ketentuan Standard dan Golongan Kelas / Bintang5. Perlindungan kepada tamu dan keselamatan kerja staf & karyawan.6. Sanitasi, hygiene dan analisis dampak lingkungan2. ASPEK ARSITEKTUR DAN TEKNIS Setelah membuat Konsep pembangunan hotel yang diinginkan, maka Arsitek diminta menginterpretasikannya kedalam sebuah Artist Impression. n Dalam merencanakan pembangunan hotel selain harus memperhatikan segi keindahan /estetika (Architectural Design) yang sesuai dengan konsep yang didasari oleh visi & misinya, juga tidak kalah pentingnya segi fungsi-fungsi operasional didalam hotel yang harus memenuhi persyaratan untuk pengelolaan yang berkaitan dengan alur lalu-lintas kendaraan ( flow of traffic) alur tamu (flow of guests) alur pelayanan (flow of services) alur barang (flow of goods) alur dokumen (flow of documents)yang pada umumnya mengutamakan : kenyamanan, efisiensi menghindari kesimpang-siuran dan tabrakan3. ASPEK MANAJEMENYang harus diperhatikan dalam menentukan siapa yang akan menjadi Calon Pengelola Hotelnya ialah : Pertama, mengetahui apakah Calon Pengelola dapat dipercaya dan diyakini dapat beradaptasi dengan Budaya Perusahaan dan visi&misinya , maka perlu ditest hal-hal berikut : Kemampuan pengoperasian & pengelolaan Hotel sesuai klasifikasi yang ditentukan Citra / reputasinya Kemahiran dan kehandalan dalam pemasaran & penjualan maupun jaringannya Track record (pengalaman yang sukses)Kedua , harus diperhatikan Hak & Kewajiban masing-masing yang dituangkan dalam Perjanjian Pengelolaan & Pengoperasian yang akan ditandatangani. Harus win-win. . A3. ASPEK MANAJEMENA. Ketiga, apakah memiliki Sistim Manajemen yang sesuai dengan hotelnya , mulai dari Pemasaran & Penjualan, Sumber daya Manusia, Keuangan &Accounting, Rooms Division, Food & Beverage Division, Purchasing sampai ke Security maupun Maintenance&Engineering B. Keempat, Penyiapan Business Plan (Marketing & Budget Plan) yang perlu disepakati bersama. C. Kelima, Penyiapan Daftar Furniture/Fixtures/Equipments dan Pengadaan supplies seperti : Housekeeping supplies (linen & towels, Cleaning chemical, uniform) Guest Supplies ( Amanities, Stationary, Printed matters) F&B Supplies ( makanan & minuman, table clothes, napkins)

4. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIAMempersiapkan sumber daya manusia haruslah dianggap sebagai hal yang sangat serius. Perusahaan harus mengerti Tenaga kerja bagaimana dan berapa jumlahnya yang diperlukan oleh Struktur Organisasi hotelnya, menguasai Perundang-undangan menyangkut hubungan kerja antara Perusahaan dan Karyawan, seperti kontrak kerja, pengupahan, hak & kewajiban kedua pihak, pemutusan hubungan kerja, pensiun, pesangon, dsb. Pengelola yang ditunjuk akan menetapkan : Organization Chart (Struktur atau Bagan Organisasi) Human Resources Management System, (Manualnya, SOP, Job Requirements dan Job Descriptions masing-masing karyawan, Data base dll) Persyaratan karyawan a.l. pengetahuan dasar perhotelan, memiliki keterampilan, pengetahuan, pengalaman bekerja dihotel, mahir dalam bidang tertentu, berperilaku baik dan bersertifikasi profesi) Employees strength (Berapa jumlah tenaga kerja) yang akan ditempatkan dimasing- masing bagian (Manning Table) Mempersiapkan Peraturan Perusahaan, (antara lain adalah Perjanjian atau Kontrak Kerja dan House Rule). Melaksanaan Recruiting, selecting, training dan placements (penempatan dari para calon karyawan yang telah terseleksi).

Apabila terbentuk Persatuan Karyawan maka perlu diatur Kesepakatan Kerja Bersama (Collective Labor Agreement)

5. ASPEK PEMASARANDiawali dengan studi dan penelitian tentang pasar yang ada dan pasar yang potensial, persaingan danpermintaan yang berkembang, maka ditetapkanlah Strategi Pemasaran yang mencakup kegiatan-kegiatandibidang :1. RESEARCH, ANALYSIS & PLANNING (Penelitian, Penganalisaan dan Perencanaan)2. SALES (Kegiatan penjualan)3. ADVERTISING & PROMOTIONS (Periklanan dan kegiatan-kegiatan untuk menunjang penjualan, serta pilihan media yang tepat sehingga iklan jadi efisien biayanya dan efektif mengena sasarannya)4. PUBLIC RELATIONS & PUBLICITY (Humas yang memberikan informasi, upaya pendekatan, pengenalan dan loyalitas pelanggan)5. REPRESENTATIONS (Pilihan Agen Penjualan dan Marketing Network, Keanggotaan pada Organisasi sejenis, Trade shows, Mewakili Perusahaan didalam berbagai Events).

6. ASPEK KEUANGAN Kalau ada peluang untuk membangun sebuah hotel, buatlah Studi Kelayakan dulu untuk memperkecil risiko, melihat prospeknya dll. Ingatlah bahwa pada umumnya pihak Perbankan menganggap bahwa membiayai pembangunan hotel itu berisiko tinggi dan jangka waktu pengembalian kredit singkat Yang dimaksud dengan Aspek Keuangan mencakup :

a. SUMBER DANA (Modal sendiri, Pinjaman, Penyertaan Saham) b. STUDI KELAYAKAN ( Utamanya menyangkut Operating Projection, Cash flow, IRR, NPV, ROI, ROE, Payback period)c. BIAYA PEMBANGUNAN ( seperti Modal Dasar, Pinjaman, Biaya-biaya Pra- Pembangunan, Biaya Konsultan, Biaya Arsitek, Biaya Konstruksi)d. BIAYA LAIN-LAIN (Manajemen Proyek, Perijinan, Asuransi, Bunga Pinjaman, Pajak dll)e. SYSTEM AKUNTANSI HOTEL (Yang disesuaikan dengan The Uniform System of Accounts dari The American Hotel & Lodging Association, termasuk Chart of Accounts, Inventory maupun System Pelaporannya).

System ini dimaksud untuk dapat membandingkan kinerja (performance) pengelolaan hotelnya dengan hotel sejenis lain-lainnya diseluruh dunia yang mengikuti uniformed system tersebut.7. Aspek Lingkungan meliputi : Pengamanan & Pemeliharaan Lingkungan Pelestarian & Penyeimbangan Eco-system Pengelolaan Limbah Padat, Limbah Cair dan Limbah lain yang berbahaya seperti gas, accu bekas Bebas dari debu dan asap Bebas dari kebisingan Budaya hemat energy (effective & efficient)Upaya-upaya untuk Penghematan dalam Penggunaan Sumberdaya Alam a.l. dengan cara: REDUCING RE-USING RECYCLING Meningkatkan penggunaan Green ProductsPROSES PEMBANGUNANPembangunan fisik sebuah Hotel bertaraf internasional Berbintang 3 5 pada umumnya memakan waktu sekitar 2 tahun setelah proses dibawah ini dilaksanakan :1. PENENTUAN TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS2. KONSEP PEMBANGUNAN YANG LAYAK JUAL3. ARTIST IMPRESSION4. ARCHITECTURAL DESIGN5. PENYESUAIAN KONSEP6. SITE PLAN & DETAIL DRAWING7. PENUNJUKAN MANAGEMENT PROYEK8. WORKING DRAWING9. PEMILIHAN KONTRAKTOR10. PELAKSANAAN PROYEK1. PENENTUAN TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS Berada ditempat tujuan wisata atau pusat kegiatan ekonomi Dapat dijangkau dengan mudah / dilalui transportasi umum Dilingkungan yang baik, tertib, aman dan disenangi orang

2. KONSEP PEMBANGUNAN YANG LAYAK JUAL Ada market demand (permintaan pasar) dan tidak akan lekas over supply (kelebihan pasokan) Diperkirakan menguntungkan sehingga pengembalian modal yang tidak terlampau lama Mudah mendapat kredit dari Bank karena tidak dianggap credit risk

3. ARTIST IMPRESSION Dibuatkan gambar Impresi Pelukis untuk menterjemahkan bentuk bangunan menurut keinginan Investor4. ARCHITECTURAL DESIGN Pengembangan gambar-gambar interpretasi Arsitek tentang Konsep Pembangunan yang dimaksud oleh Investor dalam bentuk Desain awal. Pemanfaatan contour tanah Memperhatikan KLB (Koefisien Luas Bangunan) dan KDB (Koefisien Dasar Bangunan) Pemanfaatan lahan yang efisien 5. PENYESUAIAN KONSEP Hasil pembahasan Studi Kelayakan yang dilakukan bersama dengan Konsultan Ahli Perhotelan, maupun perizinan yang akan didapat, akanmenentukan Konsep yang paling ideal / tepat untuk rencana pembangunan Suatu pembangunan hotel yang tidak dipersiapkan dengan baik menurut disiplin ilmu perhotelan, akan sangat berisiko tinggi, oleh karena itu sejak Awal pengembangan gambar perlu dilibatkan seorang Konsultan Ahli Perhotelan atau Perusahaan yang akan ditunjuk sebagai pengelolanya.6. SITE PLAN & DETAIL DRAWING Site Plan yang lengkap dan Gambar-gambar Schematic yang rinci dipersiapkan. Pada tahap ini Konsultan Ahli Perhotelan mutlak diperlukan untuk menjamin kecocokan estetika dengan fungsi-fungsi operasional Banyak pula Calon Pengelola yang pada tahap ini sudah minta untuk dilibatkan.7. PENUNJUKAN MANAGEMENT PROYEK Investor perlu menunjuk Management Proyek yang akan menangani dan mengawasi proses pembangunannya. Management proyek yang dipimpin oleh Project Director akan menunjuk seorang MANAGER KONSTRUKSI (Boleh dipilih apakah Perusahaan atau perorangan) yang mengkoordinir pelaksanaan dilapangan. Manager Konstruksi (MK) harus kompeten dalam bidangnya,berpengalaman dalam pembangunan hotel, sehat jasmani dan rohaninya, punya komitmen, menghayati dan akan mengamalkan Visi & Misi Investor, berwibawa, bijaksana dan daya kreatifitasnya tinggi.8. WORKING DRAWING Arsitek mempersiapkan Gambar-gambar Kerja yang segera dipelajari dan dikomunikasikan dengan MK maupun Konsultan / Calon Pengelola. Gambar-gambar ini nantinya diarsipkan sebagai As built Drawings9. PEMILIHAN KONTRAKTOR Selain memilih Kontraktor yang bonafide, punya track record kesuksesan dalam pembangunan, pengalaman membangun hotel dsb, Bisa juga kontraknya dibuat dengan cara borongan atau Turn Key Perlu pula dipertimbangkan apakah baik melakukan tender untuk memilih Main Contractor dan dipilih para Sub Contractorsnya, atau bisa juga tanpa Main Contractor.10. PELAKSANAAN PROYEK Demi efisiensi dan efektifitas Pelaksanaan Proyek perlu diawasi secara kontinu oleh Direksi Proyek maupun Arsitek Perancang bangunannya. Durasi proses pembangunan pada umumnya berkisar antara 18 24 bulan6. LINGKUP PEKERJAAN DAN METODA PELAKSANAAN PROYEK* PERENCANAAN MANAJEMEN PROYEK Hal penting yang harus dipersiapkan dalam Perencanaan Proyek yaitu : Identifikasi items pekerjaan yang akan dilaksanakan, mulai dari dokumen- dokumen Perjanjian antara Pemilik dengan Contraktor, berbagai Perijinan dsb. Memahami / menterjemahkan Konsep, Artist Impression dan Architectural Design, Gambar-gambar / Blue print dan Gambar-gambar kerja Metoda Pelaksanaan Kontrak-kontrak Sumber Daya Manusia Peralatan yang harus disediakan Anggaran Biaya dan Cash Flow Waktu dan Jadwal pelaksanaan Kurva - S Menentukan sektor-sektor kritis yang perlu ekstra pengawasan * SITE PLANNING Site Planning dibuat untuk mengatur & menempatkan segala sesuatu yang diperlukan dalam Pelaksanaan Pembangunan, meliputi : Gerbang Utama Jalan sementara dalam lingkungan Alur jalan kerja Sistem drainage dan kolam penampungan air Directie Keet / Kantor Pimpinan Proyek* PEKERJAAN PERSIAPAN PROJECTPekerjaan persiapan mencakup : Koordinasi antara Pemberi Tugas Manager Konstruksi Pengawas Para Konsultan Arsitektur, Struktur, Mechanical & Electrical Quantity Surveyor Kontraktor/s Group Leader Tenaga kerja lapangan. Pengawasan Pengukuran (setting out), Pembongkaran bangunan lama (kalau ada) dan penentian titik-titik Tiang Pancang serta pembuatan 3 (tiga) buah Tiang Indikator. Pengawasan / Pengecekan ketegakan Tiang Pancang yang dikerjakan Kontraktor dengan menggunakan alat-alat seperti Theodolit, Mistar Ukur, Benang dan Patok-patok.