PAJAK BUMI DAN BANGUNANPAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) (PBB)

Fakultas Ekonomika Dan BisnisFakultas Ekonomika Dan Bisnis UGM UGMProgram Pendidikan Profesi AkuntansiProgram Pendidikan Profesi Akuntansi

Yogyakarta, Yogyakarta, 29-30 November 201329-30 November 2013

DRS. DJOKO JUWONO, MSiDRS. DJOKO JUWONO, MSi

DASAR HUKUM

UU No. 12 Tahun 1985sebagaiman telah diubah dengan

UU No. 12 Tahun 1994

Peraturan Permerintah

Keputusan Presiden

Peratuan & Keputusan Menkeu

Peratuan & Keputusan Dirjen Pajak

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN ( PBB )

ADALAH

PAJAK KEBENDAAN ATASBUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA: MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS

BUMI, DAN/ATAU MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT

ATAS BANGUNAN

DASAR PEMIKIRAN PEMUNGUTAN PBB

BUMI & BANGUNAN

Memberikan Keuntungan Kedudukan Sosial

yang Lebih baik

Orang / Badan

Diwajibkan memberikan sebagian dari manfaat atau kenikmatan yang diperolehnya kepada negara

WAJAR

Memiliki Bumi/Bangunan

Memanfaatkan Bumi/Bangunan

Pembayaran PBB

Melalui

OBJEK PAJAKPasal 2 ayat (1)

OBJEK PAJAKPasal 2 ayat (1)

BANGUNANBANGUNANBUMIBUMI

ADALAH :PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI

TANAH DAN PERAIRAN PEDALAMAN SERTA LAUT

WILAYAH INDONESIA, DAN TUBUH BUMI YANG ADA DIBAWAHNYA

Pasal 1 angka 1

ADALAH :PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI

TANAH DAN PERAIRAN PEDALAMAN SERTA LAUT

WILAYAH INDONESIA, DAN TUBUH BUMI YANG ADA DIBAWAHNYA

Pasal 1 angka 1

ADALAH :KONSTRUKSI TEHNIK YANG

DITANAM ATAU DILEKATKAN SECARA TETAP PADA TANAH DAN/ATAU PERAIRAN

Pasal 1 angka 2

ADALAH :KONSTRUKSI TEHNIK YANG

DITANAM ATAU DILEKATKAN SECARA TETAP PADA TANAH DAN/ATAU PERAIRAN

Pasal 1 angka 2

OBJEK PAJAKPasal 2 ayat (1)

OBJEK PAJAKPasal 2 ayat (1)

BANGUNANBANGUNAN

TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH (Penjelasan Pasal 1 angka 2) :

Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;

Jalan tol; Kolam renang; Pagar mewah; Tempat olah raga; Galangan kapal, dermaga; Taman mewah; Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak; Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH (Penjelasan Pasal 1 angka 2) :

Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;

Jalan tol; Kolam renang; Pagar mewah; Tempat olah raga; Galangan kapal, dermaga; Taman mewah; Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak; Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

OBJEK PAJAKYANG TIDAK DIKENAKAN PBB

Pasal 3 ayat (1)

ADALAH OBJEK PAJAK YANG

Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang nyata-nyata tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;

Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;

Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu pihak;

Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

SUBJEK PAJAKPasal 4 ayat (1)

SUBJEK PAJAKPasal 4 ayat (1)

ORANG ATAU BADANORANG ATAU BADAN

MemperolehManfaat atas

bangunan

MemperolehManfaat atas

bangunan

MemperolehManfaat atas

bumi

MemperolehManfaat atas

bumi

Memiliki,menguasaibangunan

Memiliki,menguasaibangunan

Mempunyai suatu hak atas bumi

Mempunyai suatu hak atas bumi

Pasal 4 ayat ( 2 )Pasal 4 ayat ( 2 )

SUBJEK PAJAK

SUBJEK PAJAK

Dikenakan kewajiban

membayar pajak

Dikenakan kewajiban

membayar pajakWAJIB PAJAKWAJIB PAJAK

PENETAPAN

PAJAK PAJAK

BUMI DAN BANGUNANBUMI DAN BANGUNAN

N J O P(Nilai Jual Objek Pajak)

N J O P(Nilai Jual Objek Pajak)

DASAR PENGENAAN Pasal 6 ayat (1), (2)

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya

Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui :

- perbandingan harga dg OP lain yang sejenis; atau

- nilai perolehan baru; atau

- Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

Adalah :

harga rata-rata yang diperoleh dari

transaksi jual beli yang terjadi secara wajar

PENILAIAN

OBJEK PBB

PENDEKATAN PENILAIAN :

1. Pendekatan Data Pasar

2. Pendekatan Biaya

3. Pendekatan Pendapatan

CARA PENILAIAN :

1. Penilaian Massal

2. Penilaian Individual

PENENTUAN NJOP

PENDEKATAN PENILAIAN

• Pendekatan Data Pasar (Pendekatan Data Pasar (Market Data ApproachMarket Data Approach))– NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis

dengan Objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.– Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP

tanah, namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.

• Pendekatan Biaya (Pendekatan Biaya (Cost ApproachCost Approach))– Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan

terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan fisiknya.

• Pendekatan Pendapatan (Pendekatan Pendapatan (Income ApproachIncome Approach))– Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat

dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut

– Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang atau objek perairan

CARA PENILAIAN

• Penilaian Massal (Penilaian Massal (Mass AppraissalMass Appraissal))– NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona

Nilai Tanah (ZNT).– NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) dikurangi

penyusutan phisik.– Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program komputer (Computer

Assisted Valuation / CAV).

• Penilaian Individual (Penilaian Individual (Individual AppraissalIndividual Appraissal))– Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat

khusus, antara lain :• Jalan tol• Pelabuhan laut/sungai/udara• Lapangan golf• Industri semen/pupuk• PLTA, PLTU, PLTG• Pertambangan• Tempat rekreasi• Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, Objek rekreasi, usaha

perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK( NJOPTKP )Pasal 3 ayat (3)

NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK( NJOPTKP )Pasal 3 ayat (3)

NJOPTKPNJOPTKP

Ditetapkan Secara regional, maksimal Rp 12.000.000,00 untuk setiap Wajib PajakDitetapkan Secara regional, maksimal

Rp 12.000.000,00 untuk setiap Wajib Pajak

Per Wajib Pajak; Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan; Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa

objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang nilainya terbesar.

Per Wajib Pajak; Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan; Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa

objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang nilainya terbesar.

Batas NJOP di mana WP tidak terutang pajak Batas NJOP di mana WP tidak terutang pajak

DASAR PERHITUNGANPasal 6 ayat (3) dan (4)

NILAI JUAL KENA PAJAK

SERENDAH-RENDAHNYA 20%DAN

SETINGGI-TINGGINYA 100%

PRESENTASE NJKPDITETAPKAN DENGAN

PERATURAN PEMERINTAH

PENETAPAN BESARNYA NILAI PAJAK( PP No. 25 Tahun 2002)

NILAI JUAL KENA PAJAKNILAI JUAL KENA PAJAK

1. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA > 1 MILYAR RUPIAH

2. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN3. OBJEK PAJAK KEHUTANAN4. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN

1. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA > 1 MILYAR RUPIAH

2. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN3. OBJEK PAJAK KEHUTANAN4. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN

OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA < 1

MILYAR RUPIAH

OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA < 1

MILYAR RUPIAH

40% X NJOP

40% X NJOP

20% X NJOP

20% X NJOP

T A R I FPasal 5

TARIF TUNGGAL

0,5 %

CARA MENGHITUNG

PBB = TARIF x N J K P

= 0,5% x 20% x NJOP= 0,5% x 40% x NJOP

NJOP = ( NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN ) - NJOPTKP

Contoh Perhitungan Besar Ketetapan PBB

• Luas Tanah = 125 m2 (NJOP = Rp 160.000/m2)• Luas Bangunan = 65 m2 (NJOP = Rp 310.000/m2)• Perhitungan :

– NJOP Bumi = 125 m2 X Rp 160.000 = Rp 20.000.000– NJOP Bang = 65 m2 X Rp 310.000 = Rp 20.150.000 +– NJOP Total = Rp 40.150.000– NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak)= Rp 8.000.000 -– NJOP sbg perhitungan PBB = Rp 32.150.000– NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 20% = Rp 6.430.000– Tarif PBB = 0,5% X NJKP = Rp 32.150

• PBB Terhutang sebesar Rp 32.150,-

Contoh Perhitungan Besar Ketetapan PBB (NJKP 40%)

• Luas Tanah = 2.500 m2 (NJOP = Rp 335.000/m2)• Luas Bangunan = 300 m2 (NJOP = Rp 700.000/m2)• Perhitungan :

– NJOP Bumi = 2.500m2 X Rp 335.000 = Rp 837.500.000– NJOP Bang = 300m2 X Rp 700.000 = Rp 210.000.000 +– NJOP Total = Rp 1.047.500.000– NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 8.000.000 -– NJOP sbg perhitungan PBB = Rp 1.039.500.000– NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 40% = Rp 415.800.000– Tarif PBB = 0,5% X NJKP = Rp 2.079.000

• PBB Terhutang sebesar Rp 2.079.000,-

Hak Wajib Pajak

• 1. Mengajukan Keberatan : Apabila data subyek maupun obyek yang tertulis dalam SPPT tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya dilapangan

• 2. Mengajukan Pengurangan : Apabila data obyek pajak sudah sesuai dengan keadaan yang sebenarnya dilapangan, namun karena sesuatu hal kondisi/kemampuan Wajib Pajak dan atau hasil dari obyek pajak tsb. mengalami penurunan

Perbedaan PBB sebagaiPajak Pusat dan Pajak Daerah

1. Obyek Pajak Pjk Pusat : PBB sektor Pkb, Pht dan Ptb Pjk Daerah : PBB sektor Pds dan Pkt

2. NJOPTKP Pjk Pusat : Rp 8 juta/wajib pajak, dan dapat

disesuaikan, Pjk Daerah : paling rendah Rp 10 juta/wajib

pajak, dan dapat disesuaikan

Lanjutan .....Perbedaan PBB sebagaiPajak Pusat dan Pajak Daerah

4. T a r i f : Pjk Pusat : tunggal 0,5% Pjk Daerah : paling tinggi 0,3%

5. NJKP : Pjk Pusat : 20% sd. 100% Pjk Daerah : tidak ada