LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Download LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Post on 01-Jan-2016

104 views

Category:

Documents

0 download

Embed Size (px)

DESCRIPTION

metode

TRANSCRIPT

<p>1Mengaturadegan</p> <p>Setiap tetapi sistem pertukaran yang paling sederhana memerlukan pengukuran, penilaiandan catatan permanen, sehingga keterampilan ini dikembangkan dalam kaitannya dengan tanah padatahap awal dalam sejarah.Sistem hukum Inggris dikembangkan dari tatanan feodal dikenakan sebagai berikutPenaklukan Norman.Jadi Kitab Domesday, selesai pada 1086, tercatatkepemilikan properti, nilai-nilai, hak dan kewajiban Raja, penyewa-nya inchief,sub-penyewa dan petani, sementara gulungan pengadilan yang terkandung sejenisinformasi untuk setiap real berkenaan dgn tanah milik bangsawan.Informasi yang dikumpulkan sangat berharga dalamekonomi dan politik istilah.Catatan tersebut diperlukan untuk pengumpulanpajak dan untuk memfasilitasi tindakan dianggap perlu oleh badan pemerintahan.Penilaian formal dari nilai tanah menjadi perlu setidaknya awal 1695,ketika sebuah Undang-undang Parlemen disediakan untuk pengganda sewa untuk digunakan sebagai dasarkompensasi.Acara ini adalah pembongkaran weirs untuk memungkinkan perbaikanharus dilakukan untuk sungai-sungai alami untuk meningkatkan kesesuaian mereka sebagai navigasisaluran untuk transportasi darat.Sekarang ada dua perkebunan hukum di tanah: freehold dan prasarana, sebagaimana diaturdalam Undang-Undang Hukum Properti 1925.Freehold - mutlak biaya sederhana dikepemilikan - sementara nominal diadakan dari Crown, dalam praktiknya menganugerahkan mutlakkepemilikan, pemegang memungkinkan untuk melakukan apapun yang mereka harap dengan subjek tanah untukhak orang lain dan hukum yang berlaku pada saat itu.Perencanaan hukum memberikankendala utama perubahan.Pengembangan gedung yang disewa adalah istilah tahun mutlak, yang diberikan oleh pemilik pada penyewa.Hal ini lebih sering disebut sebagai sewa atau sewa, yang menetapkan durasi, sewadan persyaratan lain yang disepakati antara para pihak dan merinci hak-hak mereka dan tanggung jawab.Kecuali sewa untuk jangka waktu tujuh tahun atau lebih diberikan secara resmi(Yaitu, oleh perbuatan), efeknya akan membuat minat adil saja.Akhirnya, undang-undang properti tahun 1920-an membawa tentang reformasi, tetapi tanahkepemilikan memiliki komplikasi yang melekat yang membutuhkan penyediaan rinci.Persepuluhan dihapuskanpada tahun 1936.Pembayaran tersebut diubah menjadi anuitas selama 60 tahun, prosesOleh karena itu yang selesai pada tahun 1996.Penyediaan dibuat untuk pembesaran tertentulama sewa properti hunian menjadi kepentingan freehold meskipun keinginanpara pemilik tanah yg bebas, pada pembayaran kompensasi yang, kecuali dalam kasus sewadengan istilah yang sangat singkat belum berakhir, berjumlah sedikit lebih dari jumlah nominal.1 Mengatur adeganRekaman transaksi dan sitaan telah berubah di bawahPendaftaran Tanah, memanfaatkan sistem komputerisasi yang canggih.Setiap penjualan harussekarang terdaftar, dengan hasil bahwa semua real estat akan memiliki judul yang terdaftar dikarena tentu saja.PASCA PERANG PEMBANGUNANPada akhir Perang Dunia Kedua, pasar properti berada dalam keadaan tidak aktif.Satu-satunya aktivitas konstruksi diperbolehkan selama periode perang dan untuk beberapa waktusetelah itu untuk menyediakan bangunan penting.Beberapa perbaikan telah dilakukan danbanyak bangunan, baik domestik dan komersial, khususnya di daerah dinilaimenjadi rentan terhadap serangan, telah naik sampai.Industri bangunan pulihhanya perlahan-lahan, bahan yang dalam pasokan pendek.Perumahan baru bisa dibangun hanyadi bawah lisensi kecuali jika terdiri dari menggantikan bangunan yang hancur atau ekstensifrusak oleh aksi musuh.Masalah segera setelah 1945 adalah perlu memutuskan apa yang harus dilakukan denganbidang utama yang terkena dampak oleh kerusakan bom.Beberapa pusat kota, termasuk Plymouth,Bristol dan Liverpool, telah menderita pemboman berat dan berkelanjutan.Beberapa pusatyang dipugar cepat, difasilitasi oleh ketersediaan area besarruang berikut kehancuran grosir.Tata letak sebagian besar dalam gayaPola sebelumnya dan diakses langsung dari jalan-jalan sibuk.Pejalan kaki pusatdiperkenalkan kemudian, sering dengan elemen lantai atas, yang jarang terbuktipopuler.Pusat tertutup, dengan lift, eskalator, parkir mobil integral dan masyarakatterminal transportasi, dan manajemen yang komprehensif dan pemeliharaan sistemdatang jauh kemudian.Pada saat yang sama, penyediaan perumahan dianggap sebagai prioritas sektor publik,dengan otoritas lokal yang hanya penyedia utama.Untuk tujuan ini, kalimat'Kelas pekerja' yang digunakan dalam Undang-Undang Perumahan 1936 dijatuhkan dari Undang-Undang 1949dengan nama yang sama.Bahkan termasuk kontribusi dari sektor swasta, di manarumah hampir seluruhnya untuk pendudukan pemilik, pemerintah pusat menemukan kesulitandalam mendekati sasaran keseluruhan dari 500 000 unit per tahun.Untuk beberapa waktu setelah perang, pasar properti tetap untuk sebagian besarlokal kunci, rendah dan cukup diprediksi.Banyak komersial dan industri propertidimiliki, bukan sebagai investasi tetapi sebagai aset bisnis oleh pemilik.Paraproperti investasi telah berubah adegan keluar dari pengakuan semua karena mereka kali.Sementara itu, Perencanaan Kota dan Negara Undang-Undang tahun 1947 membuat berani tetapiberusaha akhirnya gagal untuk berurusan dengan peningkatan nilai tanah yang dibawaoleh ketentuan bagi perampasan hak-hak pembangunan swasta dikembali untuk klaim pada 'sekali untuk semua' jumlah global yang nosional kompensasi 300.000.000.Sebuah kode yang kaku penggunaan lahan diperkenalkan pada tahun 1948, memberikan perencanaan yang sebagian besarmembatasi peran dalam proses pengembangan sementara mengerahkan pengaruh besar padanilai tanah, memastikan penggunaan luas dari prosedur banding perencanaan.2 Pengaturan adeganPERKEMBANGAN DARI INVESTASI PROPERTISektor swasta dengan cepat menyadari potensi untuk mengalikan nilaipengembangan lahan yang cocok dibantu oleh rendah, biaya modal non-ekuitas mudah disediakanoleh bank dan lain-lain.Hal itu sering mungkin untuk meminjam seluruhbiaya pengembangan dengan keyakinan bahwa keamanan mereka suara, berdasarkan diantisipasinilai skema selesai.Struktur otoritas setempat tidak cocok, dan sumber daya keuangan yang tidak setara, untuktugas pembangunan komersial, meskipun banyak mencoba untuk memperkuat kota merekapusat dengan menyediakan skema terutama yang kecil, sering dikaitkan dengan multi-lantai mobilparkir.Otoritas lain memilih untuk tidak terlibat secara langsung, membuang bidangtanah dengan hati-hati disatukan dengan menggunakan kekuasaan wajib untuk komersialingin memanfaatkan potensi pengembangan kelompok.Beberapa dewan mempertahankan elemen yang menarik dengan memberikan sewa bangunan danmenerima penghasilan dari skema.Keuntungan utama dari ini adalahkemampuan untuk mengendalikan pembangunan kembali situs dalam jangka panjang.Bristol, Coventry danbanyak pemerintah lokal lainnya terstruktur pelepasan mereka dengan cara itu.Coventry telahbaru-baru upgrade pusat perbelanjaan.Sementara itu, Broadmead (Bristol) adalah untukmemiliki pengeluaran sekitar 500 juta poundsterling pada sebuah proyek ambisius untuk kembali mendirikan perusahaanpenting sebagai pusat perbelanjaan regional dalam menghadapi persaingan besar dariCribbs Causeway dan di tempat lain.Sulit untuk mengerti sekarang berapa banyak kegiatan dari beberapa nasionalpengembang properti yang dikenal seperti Levy, Hyams, Clore dan Cotton didominasikeuangan tidak hanya halaman-halaman broadsheets tetapi juga halaman berita yang populertekan.Mereka diakui sebagai penyihir beragam keuangan atau direndahkan sebagaiparasit tergantung pada titik pandang pengamat.Tidak diragukan lagi mereka memiliki imajinasidan bakat, tetapi secara bertahap tersusul: sebagai skema menjadi lebih besar,perusahaan properti mengadopsi struktur yang lebih formal dan menjadi lebihbertanggung jawab kepada pemegang saham mereka.Tidak sampai pertengahan 1960-an bahwa perusahaan asuransi mulai mencariberbagi dalam ekuitas skema yang mereka telah memberikan banyak dari usahamodal untuk perusahaan semakin besar investasi properti nasional.Berbagaibentuk berbagi yang dirancang, salah satu yang populer menjadi penyediaan dana pada tingkatbawah tingkat pasar dalam pertukaran untuk berbagi dalam ekuitas atau bahkan untuk hakmembeli seluruh skema berdasarkan formula yang telah disepakati terkait dengan akhirnyadaftar sewa, setelah telah selesai dan biarkan berhasil.Dalam kasus tersebut, pengembangbertindak sebagai katalis, dengan menggunakan keahlian perusahaan dalam proses pembangunansebagai imbalan atas keuntungan modal - bentuk manajer proyek kewirausahaan.Jalan tol pertama dibuka pada tahun 1959 dan lain-lain diikuti bersama dengan luardan jalan lingkar batin untuk banyak kota dan kota - tidak semua selesai, bahkan sekarang.Aktivitas pasar dilanjutkan dan ditingkatkan ke titik di mana, pada awal1970, ada crash pasar spektakuler.Beberapa deposan dan pemegang saham,mengantisipasi keseriusan situasi, mempercepat krisis dengan mentransfertunai untuk bank didirikan (pada waktu digambarkan sebagai 'cocok kehati-hatian kolektif').Kecelakaan yang terkena dampak bukan hanya perusahaan-perusahaan properti tetapi diperluas keMengatur adegan 3seluruh sistem perbankan sekunder sedemikian rupa bahwa Bank ofInggris ikut campur dengan sekoci keuangan untuk mengurangi dampak terburuk darimenderita kerugian yang cukup besar.Kewajiban dibagi dengan bank kliring besartapi rincian yang terselubung dalam kerahasiaan.Saat itu beberapa waktu sebelum kepercayaankembali ke pasar properti.Akhirnya melakukannya, dengan pemain mengejar semakin ambisius danimajinatif skema pusat kota, skala besar perkembangan kantor dan keluar-oftownbisnis taman.Jaringan jalan raya telah membuka kemungkinanlayak pusat perbelanjaan daerah pada skala yang luas, dapat diakses oleh jutaan pengunjunghidup dalam sedikit lebih dari satu jam perjalanan di jalan raya.Para diskon menjual-off dari dewan perumahan mulai perlahan-lahan tetapi segera berkumpulkecepatan, terutama untuk unit yang lebih baik dirancang di lokasi yang baik.Pantat tidak mudahdijual menemukan jalan ke perumahan yang dimiliki dan dikelola oleh asosiasi perumahansebagai otoritas paling lokal yang ingin memisahkan diri mereka dari kepemilikan dantanggung jawab.Beberapa pembeli asli akhirnya memanfaatkan ekuitasdisediakan oleh potongan harga dan pasar yang meningkat untuk naik tangga properti.Sebuah tren yang lebih baru telah menjadi pembelian rumah dan flat untuk membiarkan, difasilitasioleh penghapusan pembatasan utama pada tingkat sewa dan keamanan kepemilikan melampauiyang disepakati kontrak antara para pihak.Akibatnya, ada pasar berkembangdalam pembelian unit perumahan untuk dibiarkan sebagai investasi.Beberapa investortelah meminjam lebih dari yang bijaksana, meninggalkan diri mereka terkena risiko keuanganharus properti akan kosong untuk waktu yang lama.Biaya pinjaman akanhendaknya tidak diperlakukan sebagai pengeluaran bisnis kecuali pinjaman atas dasar bunga saja.Permintaan tambahan diciptakan terutama di ujung bawah dari pasar lesumungkin telah berkontribusi terhadap kenaikan harga cepat menempatkan kepemilikan di luar jangkauandari beberapa yang akan diharapkan untuk membeli rumah mereka sendiri.Asosiasi perumahan telah memperluas operasi mereka dan juga menawarkan beberapaunit kepemilikan secara bersama, di mana penghuni pembelian saham dalamproperti dan membayar sewa untuk sisanya.Sebuah elemen subsidi dimasukkan sebagaiakomodasi ditujukan untuk pekerja kunci dan bagi keluarga tidak mampu untuk mendanaiketentuan mereka sendiri.Sementara itu, beberapa pemerintah daerah telah menggunakan kekuasaan mereka untuk membatasi perencanaanpengembangan kecuali di daerah tertentu dan kemudian meminta pengembang untuk menyertakanpersentase unit terjangkau dalam skema.Hal ini tidak mungkin bahwa dampak daribergerak terbaru akan lebih dari marjinal.Pada saat yang sama pasar secara keseluruhan telah tumbuh.Tidak dapat dipungkiri bahwa setiap suksespengembangan baru menciptakan perpindahan tempat lain, sehingga lebih awal dan lebihperkembangan tradisional, mengatakan, toko-toko atau kantor dapat mendaftar kekosongan.Merekamungkin tetap diduduki tetapi kualitas keseluruhan dari penjajah mungkin akan terpengaruh.Ada juga pergeseran di dunia fashion, sehingga sebuah gudang pusat, untukMisalnya, yang diubah menjadi kantor di tahun 1960-an tetapi sekarang banyak kekurangancara, memberikan kesempatan untuk pengembangan up-mar ket kota pusat flat.4 Mengatur adeganPERAN PenilaiPenilai adalah tokoh penting dalam kelancaran pasar properti.Setiapproposal untuk pembangunan (termasuk menyusun sebuah situs layak dari tanah dalamberbagai kepemilikan dan kepentingan hukum), aplikasi untuk izin perencanaan,negosiasi pinjaman, pembelian dan penjualan minat, menata membiarkan, atau menetapreview sewa untuk keuntungan terbaik adalah mungkin untuk melibatkan satu atau lebih penilai,sering berinteraksi dengan para profesional lainnya.Kegiatan manajemen yang sedang berlangsung tidakkurang penting, memastikan bahwa investasi untuk melakukan potensi penuh dan setiapkesempatan untuk memaksimalkan investasi diakui dan dilaporkan.Penilai tersedia untuk menasihati organisasi yang tempat sendiri atau sewa daridimana mereka beroperasi kegiatan bisnis mereka.Berbagai layanan termasuk saranpada pengelolaan aset yang ada, tingkat sewa di review dan di kadaluwarsa dan rekomendasitentang akuisisi dan pelepasan sehingga untuk membentuk memegang untuk mencocokkanperusahaan aspirasi.Kegiatan ini dapat dilakukan oleh sebuah perusahaan dari penilai dansurveyor ditahan untuk mengurus semua kepentingan properti perusahaan atau oleh berbagaiperusahaan yang terlibat untuk memberikan saran dan bernegosiasi masalah tertentu karena muncul.Paraperusahaan besar cenderung memiliki terampil dalam-rumah tim, meminta perusahaan luarhanya di mana keahlian tertentu atau perspektif lain pada masalah diperlukan.MASA DEPANPengenalan pada tahun 2007 dari real estate investment trust (REITs), dijelaskan di tempat lain,harus memberikan kesempatan bagi investor kecil untuk masuk propertisektor tanpa kelemahan yang ada dalam kepemilikan langsung.Jadi, meskipun pasar apung dan percaya diri, bahwa bukan berarti tidak adamasalah.Perusahaan-perusahaan besar semakin menemukan pekerjaan kantor rutin dan panggilanpusat di luar negeri, sehingga mencapai penghematan signifikan.Rumah bekerja belumbelum diambil off, tetapi ada banyak manfaat untuk kedua belah pihak dari kegiatan tersebut danmeningkatkan kemacetan di jalan dapat mempercepat changeover.Kemacetanbiaya, diskusi tentang road pricing dan pembatasan lainnya dapat mempengaruhi tertentubagian dari sebuah kota atau daerah dan memicu reaksi.Langkah-langkah untuk mengurangi efek iklimperubahan dengan baik dapat mengakibatkan perubahan signifikan terhadap pola arusperilaku.Membeli melalui Internet adalah mendapatkan popularitas dan memiliki efekpada pengecer di pasar di mana pembelian tersebut kuat, seperti buku danbarang-barang elektronik.Beberapa pengecer beberapa telah pindah dari pu...</p>