lima metoda penilaian properti.docx

of 265 /265
1 Mengatur adegan Setiap tetapi sistem pertukaran yang paling sederhana memerlukan pengukuran, penilaian dan catatan permanen, sehingga keterampilan ini dikembangkan dalam kaitannya dengan tanah pada tahap awal dalam sejarah. Sistem hukum Inggris dikembangkan dari tatanan feodal dikenakan sebagai berikut Penaklukan Norman. Jadi Kitab Domesday, selesai pada 1086, tercatat kepemilikan properti, nilai-nilai, hak dan kewajiban Raja, penyewa-nya inchief, sub-penyewa dan petani, sementara gulungan pengadilan yang terkandung sejenis informasi untuk setiap real berkenaan dgn tanah milik bangsawan. Informasi yang dikumpulkan sangat berharga dalam ekonomi dan politik istilah. Catatan tersebut diperlukan untuk pengumpulan pajak dan untuk memfasilitasi tindakan dianggap perlu oleh badan pemerintahan. Penilaian formal dari nilai tanah menjadi perlu setidaknya awal 1695, ketika sebuah Undang-undang Parlemen disediakan untuk pengganda sewa untuk digunakan sebagai dasar kompensasi. Acara ini adalah pembongkaran weirs untuk memungkinkan perbaikan harus dilakukan untuk sungai-sungai alami untuk meningkatkan kesesuaian mereka sebagai navigasi saluran untuk transportasi darat. Sekarang ada dua perkebunan hukum di tanah: freehold dan prasarana, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Hukum Properti 1925. Freehold - mutlak biaya sederhana di kepemilikan - sementara nominal diadakan dari Crown, dalam praktiknya menganugerahkan mutlak kepemilikan, pemegang memungkinkan untuk melakukan apapun yang mereka harap dengan subjek tanah untuk

Author: judee-av

Post on 01-Jan-2016

130 views

Category:

Documents


0 download

Embed Size (px)

DESCRIPTION

metode

TRANSCRIPT

1Mengaturadegan

Setiap tetapi sistem pertukaran yang paling sederhana memerlukan pengukuran, penilaiandan catatan permanen, sehingga keterampilan ini dikembangkan dalam kaitannya dengan tanah padatahap awal dalam sejarah.Sistem hukum Inggris dikembangkan dari tatanan feodal dikenakan sebagai berikutPenaklukan Norman.Jadi Kitab Domesday, selesai pada 1086, tercatatkepemilikan properti, nilai-nilai, hak dan kewajiban Raja, penyewa-nya inchief,sub-penyewa dan petani, sementara gulungan pengadilan yang terkandung sejenisinformasi untuk setiap real berkenaan dgn tanah milik bangsawan.Informasi yang dikumpulkan sangat berharga dalamekonomi dan politik istilah.Catatan tersebut diperlukan untuk pengumpulanpajak dan untuk memfasilitasi tindakan dianggap perlu oleh badan pemerintahan.Penilaian formal dari nilai tanah menjadi perlu setidaknya awal 1695,ketika sebuah Undang-undang Parlemen disediakan untuk pengganda sewa untuk digunakan sebagai dasarkompensasi.Acara ini adalah pembongkaran weirs untuk memungkinkan perbaikanharus dilakukan untuk sungai-sungai alami untuk meningkatkan kesesuaian mereka sebagai navigasisaluran untuk transportasi darat.Sekarang ada dua perkebunan hukum di tanah: freehold dan prasarana, sebagaimana diaturdalam Undang-Undang Hukum Properti 1925.Freehold - mutlak biaya sederhana dikepemilikan - sementara nominal diadakan dari Crown, dalam praktiknya menganugerahkan mutlakkepemilikan, pemegang memungkinkan untuk melakukan apapun yang mereka harap dengan subjek tanah untukhak orang lain dan hukum yang berlaku pada saat itu.Perencanaan hukum memberikankendala utama perubahan.Pengembangan gedung yang disewa adalah istilah tahun mutlak, yang diberikan oleh pemilik pada penyewa.Hal ini lebih sering disebut sebagai sewa atau sewa, yang menetapkan durasi, sewadan persyaratan lain yang disepakati antara para pihak dan merinci hak-hak mereka dan tanggung jawab.Kecuali sewa untuk jangka waktu tujuh tahun atau lebih diberikan secara resmi(Yaitu, oleh perbuatan), efeknya akan membuat minat adil saja.Akhirnya, undang-undang properti tahun 1920-an membawa tentang reformasi, tetapi tanahkepemilikan memiliki komplikasi yang melekat yang membutuhkan penyediaan rinci.Persepuluhan dihapuskanpada tahun 1936.Pembayaran tersebut diubah menjadi anuitas selama 60 tahun, prosesOleh karena itu yang selesai pada tahun 1996.Penyediaan dibuat untuk pembesaran tertentulama sewa properti hunian menjadi kepentingan freehold meskipun keinginanpara pemilik tanah yg bebas, pada pembayaran kompensasi yang, kecuali dalam kasus sewadengan istilah yang sangat singkat belum berakhir, berjumlah sedikit lebih dari jumlah nominal.1 Mengatur adeganRekaman transaksi dan sitaan telah berubah di bawahPendaftaran Tanah, memanfaatkan sistem komputerisasi yang canggih.Setiap penjualan harussekarang terdaftar, dengan hasil bahwa semua real estat akan memiliki judul yang terdaftar dikarena tentu saja.PASCA PERANG PEMBANGUNANPada akhir Perang Dunia Kedua, pasar properti berada dalam keadaan tidak aktif.Satu-satunya aktivitas konstruksi diperbolehkan selama periode perang dan untuk beberapa waktusetelah itu untuk menyediakan bangunan penting.Beberapa perbaikan telah dilakukan danbanyak bangunan, baik domestik dan komersial, khususnya di daerah dinilaimenjadi rentan terhadap serangan, telah naik sampai.Industri bangunan pulihhanya perlahan-lahan, bahan yang dalam pasokan pendek.Perumahan baru bisa dibangun hanyadi bawah lisensi kecuali jika terdiri dari menggantikan bangunan yang hancur atau ekstensifrusak oleh aksi musuh.Masalah segera setelah 1945 adalah perlu memutuskan apa yang harus dilakukan denganbidang utama yang terkena dampak oleh kerusakan bom.Beberapa pusat kota, termasuk Plymouth,Bristol dan Liverpool, telah menderita pemboman berat dan berkelanjutan.Beberapa pusatyang dipugar cepat, difasilitasi oleh ketersediaan area besarruang berikut kehancuran grosir.Tata letak sebagian besar dalam gayaPola sebelumnya dan diakses langsung dari jalan-jalan sibuk.Pejalan kaki pusatdiperkenalkan kemudian, sering dengan elemen lantai atas, yang jarang terbuktipopuler.Pusat tertutup, dengan lift, eskalator, parkir mobil integral dan masyarakatterminal transportasi, dan manajemen yang komprehensif dan pemeliharaan sistemdatang jauh kemudian.Pada saat yang sama, penyediaan perumahan dianggap sebagai prioritas sektor publik,dengan otoritas lokal yang hanya penyedia utama.Untuk tujuan ini, kalimat'Kelas pekerja' yang digunakan dalam Undang-Undang Perumahan 1936 dijatuhkan dari Undang-Undang 1949dengan nama yang sama.Bahkan termasuk kontribusi dari sektor swasta, di manarumah hampir seluruhnya untuk pendudukan pemilik, pemerintah pusat menemukan kesulitandalam mendekati sasaran keseluruhan dari 500 000 unit per tahun.Untuk beberapa waktu setelah perang, pasar properti tetap untuk sebagian besarlokal kunci, rendah dan cukup diprediksi.Banyak komersial dan industri propertidimiliki, bukan sebagai investasi tetapi sebagai aset bisnis oleh pemilik.Paraproperti investasi telah berubah adegan keluar dari pengakuan semua karena mereka kali.Sementara itu, Perencanaan Kota dan Negara Undang-Undang tahun 1947 membuat berani tetapiberusaha akhirnya gagal untuk berurusan dengan peningkatan nilai tanah yang dibawaoleh ketentuan bagi perampasan hak-hak pembangunan swasta dikembali untuk klaim pada 'sekali untuk semua' jumlah global yang nosional kompensasi 300.000.000.Sebuah kode yang kaku penggunaan lahan diperkenalkan pada tahun 1948, memberikan perencanaan yang sebagian besarmembatasi peran dalam proses pengembangan sementara mengerahkan pengaruh besar padanilai tanah, memastikan penggunaan luas dari prosedur banding perencanaan.2 Pengaturan adeganPERKEMBANGAN DARI INVESTASI PROPERTISektor swasta dengan cepat menyadari potensi untuk mengalikan nilaipengembangan lahan yang cocok dibantu oleh rendah, biaya modal non-ekuitas mudah disediakanoleh bank dan lain-lain.Hal itu sering mungkin untuk meminjam seluruhbiaya pengembangan dengan keyakinan bahwa keamanan mereka suara, berdasarkan diantisipasinilai skema selesai.Struktur otoritas setempat tidak cocok, dan sumber daya keuangan yang tidak setara, untuktugas pembangunan komersial, meskipun banyak mencoba untuk memperkuat kota merekapusat dengan menyediakan skema terutama yang kecil, sering dikaitkan dengan multi-lantai mobilparkir.Otoritas lain memilih untuk tidak terlibat secara langsung, membuang bidangtanah dengan hati-hati disatukan dengan menggunakan kekuasaan wajib untuk komersialingin memanfaatkan potensi pengembangan kelompok.Beberapa dewan mempertahankan elemen yang menarik dengan memberikan sewa bangunan danmenerima penghasilan dari skema.Keuntungan utama dari ini adalahkemampuan untuk mengendalikan pembangunan kembali situs dalam jangka panjang.Bristol, Coventry danbanyak pemerintah lokal lainnya terstruktur pelepasan mereka dengan cara itu.Coventry telahbaru-baru upgrade pusat perbelanjaan.Sementara itu, Broadmead (Bristol) adalah untukmemiliki pengeluaran sekitar 500 juta poundsterling pada sebuah proyek ambisius untuk kembali mendirikan perusahaanpenting sebagai pusat perbelanjaan regional dalam menghadapi persaingan besar dariCribbs Causeway dan di tempat lain.Sulit untuk mengerti sekarang berapa banyak kegiatan dari beberapa nasionalpengembang properti yang dikenal seperti Levy, Hyams, Clore dan Cotton didominasikeuangan tidak hanya halaman-halaman broadsheets tetapi juga halaman berita yang populertekan.Mereka diakui sebagai penyihir beragam keuangan atau direndahkan sebagaiparasit tergantung pada titik pandang pengamat.Tidak diragukan lagi mereka memiliki imajinasidan bakat, tetapi secara bertahap tersusul: sebagai skema menjadi lebih besar,perusahaan properti mengadopsi struktur yang lebih formal dan menjadi lebihbertanggung jawab kepada pemegang saham mereka.Tidak sampai pertengahan 1960-an bahwa perusahaan asuransi mulai mencariberbagi dalam ekuitas skema yang mereka telah memberikan banyak dari usahamodal untuk perusahaan semakin besar investasi properti nasional.Berbagaibentuk berbagi yang dirancang, salah satu yang populer menjadi penyediaan dana pada tingkatbawah tingkat pasar dalam pertukaran untuk berbagi dalam ekuitas atau bahkan untuk hakmembeli seluruh skema berdasarkan formula yang telah disepakati terkait dengan akhirnyadaftar sewa, setelah telah selesai dan biarkan berhasil.Dalam kasus tersebut, pengembangbertindak sebagai katalis, dengan menggunakan keahlian perusahaan dalam proses pembangunansebagai imbalan atas keuntungan modal - bentuk manajer proyek kewirausahaan.Jalan tol pertama dibuka pada tahun 1959 dan lain-lain diikuti bersama dengan luardan jalan lingkar batin untuk banyak kota dan kota - tidak semua selesai, bahkan sekarang.Aktivitas pasar dilanjutkan dan ditingkatkan ke titik di mana, pada awal1970, ada crash pasar spektakuler.Beberapa deposan dan pemegang saham,mengantisipasi keseriusan situasi, mempercepat krisis dengan mentransfertunai untuk bank didirikan (pada waktu digambarkan sebagai 'cocok kehati-hatian kolektif').Kecelakaan yang terkena dampak bukan hanya perusahaan-perusahaan properti tetapi diperluas keMengatur adegan 3seluruh sistem perbankan sekunder sedemikian rupa bahwa Bank ofInggris ikut campur dengan sekoci keuangan untuk mengurangi dampak terburuk darimenderita kerugian yang cukup besar.Kewajiban dibagi dengan bank kliring besartapi rincian yang terselubung dalam kerahasiaan.Saat itu beberapa waktu sebelum kepercayaankembali ke pasar properti.Akhirnya melakukannya, dengan pemain mengejar semakin ambisius danimajinatif skema pusat kota, skala besar perkembangan kantor dan keluar-oftownbisnis taman.Jaringan jalan raya telah membuka kemungkinanlayak pusat perbelanjaan daerah pada skala yang luas, dapat diakses oleh jutaan pengunjunghidup dalam sedikit lebih dari satu jam perjalanan di jalan raya.Para diskon menjual-off dari dewan perumahan mulai perlahan-lahan tetapi segera berkumpulkecepatan, terutama untuk unit yang lebih baik dirancang di lokasi yang baik.Pantat tidak mudahdijual menemukan jalan ke perumahan yang dimiliki dan dikelola oleh asosiasi perumahansebagai otoritas paling lokal yang ingin memisahkan diri mereka dari kepemilikan dantanggung jawab.Beberapa pembeli asli akhirnya memanfaatkan ekuitasdisediakan oleh potongan harga dan pasar yang meningkat untuk naik tangga properti.Sebuah tren yang lebih baru telah menjadi pembelian rumah dan flat untuk membiarkan, difasilitasioleh penghapusan pembatasan utama pada tingkat sewa dan keamanan kepemilikan melampauiyang disepakati kontrak antara para pihak.Akibatnya, ada pasar berkembangdalam pembelian unit perumahan untuk dibiarkan sebagai investasi.Beberapa investortelah meminjam lebih dari yang bijaksana, meninggalkan diri mereka terkena risiko keuanganharus properti akan kosong untuk waktu yang lama.Biaya pinjaman akanhendaknya tidak diperlakukan sebagai pengeluaran bisnis kecuali pinjaman atas dasar bunga saja.Permintaan tambahan diciptakan terutama di ujung bawah dari pasar lesumungkin telah berkontribusi terhadap kenaikan harga cepat menempatkan kepemilikan di luar jangkauandari beberapa yang akan diharapkan untuk membeli rumah mereka sendiri.Asosiasi perumahan telah memperluas operasi mereka dan juga menawarkan beberapaunit kepemilikan secara bersama, di mana penghuni pembelian saham dalamproperti dan membayar sewa untuk sisanya.Sebuah elemen subsidi dimasukkan sebagaiakomodasi ditujukan untuk pekerja kunci dan bagi keluarga tidak mampu untuk mendanaiketentuan mereka sendiri.Sementara itu, beberapa pemerintah daerah telah menggunakan kekuasaan mereka untuk membatasi perencanaanpengembangan kecuali di daerah tertentu dan kemudian meminta pengembang untuk menyertakanpersentase unit terjangkau dalam skema.Hal ini tidak mungkin bahwa dampak daribergerak terbaru akan lebih dari marjinal.Pada saat yang sama pasar secara keseluruhan telah tumbuh.Tidak dapat dipungkiri bahwa setiap suksespengembangan baru menciptakan perpindahan tempat lain, sehingga lebih awal dan lebihperkembangan tradisional, mengatakan, toko-toko atau kantor dapat mendaftar kekosongan.Merekamungkin tetap diduduki tetapi kualitas keseluruhan dari penjajah mungkin akan terpengaruh.Ada juga pergeseran di dunia fashion, sehingga sebuah gudang pusat, untukMisalnya, yang diubah menjadi kantor di tahun 1960-an tetapi sekarang banyak kekurangancara, memberikan kesempatan untuk pengembangan up-mar ket kota pusat flat.4 Mengatur adeganPERAN PenilaiPenilai adalah tokoh penting dalam kelancaran pasar properti.Setiapproposal untuk pembangunan (termasuk menyusun sebuah situs layak dari tanah dalamberbagai kepemilikan dan kepentingan hukum), aplikasi untuk izin perencanaan,negosiasi pinjaman, pembelian dan penjualan minat, menata membiarkan, atau menetapreview sewa untuk keuntungan terbaik adalah mungkin untuk melibatkan satu atau lebih penilai,sering berinteraksi dengan para profesional lainnya.Kegiatan manajemen yang sedang berlangsung tidakkurang penting, memastikan bahwa investasi untuk melakukan potensi penuh dan setiapkesempatan untuk memaksimalkan investasi diakui dan dilaporkan.Penilai tersedia untuk menasihati organisasi yang tempat sendiri atau sewa daridimana mereka beroperasi kegiatan bisnis mereka.Berbagai layanan termasuk saranpada pengelolaan aset yang ada, tingkat sewa di review dan di kadaluwarsa dan rekomendasitentang akuisisi dan pelepasan sehingga untuk membentuk memegang untuk mencocokkanperusahaan aspirasi.Kegiatan ini dapat dilakukan oleh sebuah perusahaan dari penilai dansurveyor ditahan untuk mengurus semua kepentingan properti perusahaan atau oleh berbagaiperusahaan yang terlibat untuk memberikan saran dan bernegosiasi masalah tertentu karena muncul.Paraperusahaan besar cenderung memiliki terampil dalam-rumah tim, meminta perusahaan luarhanya di mana keahlian tertentu atau perspektif lain pada masalah diperlukan.MASA DEPANPengenalan pada tahun 2007 dari real estate investment trust (REITs), dijelaskan di tempat lain,harus memberikan kesempatan bagi investor kecil untuk masuk propertisektor tanpa kelemahan yang ada dalam kepemilikan langsung.Jadi, meskipun pasar apung dan percaya diri, bahwa bukan berarti tidak adamasalah.Perusahaan-perusahaan besar semakin menemukan pekerjaan kantor rutin dan panggilanpusat di luar negeri, sehingga mencapai penghematan signifikan.Rumah bekerja belumbelum diambil off, tetapi ada banyak manfaat untuk kedua belah pihak dari kegiatan tersebut danmeningkatkan kemacetan di jalan dapat mempercepat changeover.Kemacetanbiaya, diskusi tentang road pricing dan pembatasan lainnya dapat mempengaruhi tertentubagian dari sebuah kota atau daerah dan memicu reaksi.Langkah-langkah untuk mengurangi efek iklimperubahan dengan baik dapat mengakibatkan perubahan signifikan terhadap pola arusperilaku.Membeli melalui Internet adalah mendapatkan popularitas dan memiliki efekpada pengecer di pasar di mana pembelian tersebut kuat, seperti buku danbarang-barang elektronik.Beberapa pengecer beberapa telah pindah dari pusat kota untuk bisnis atau riteltaman untuk mengurangi biaya overhead dan memperoleh lebih banyak ruang sementara layar pada saat yang samawaktu untuk mengembangkan keberadaan online.Departemen toko, terutama mereka yangbeberapa lantai, terlihat rentan kecuali jika mereka berada di salah satu lebih suksesperkembangan ritel modern.Mendirikan pengecer seperti Marks &Spencer, Bhs, Debenhams dan House of Fraser berada di bawah tekanan hebat dariniche mode rantai, baik dibiayai supermarket dan pengecer sadar biayaseperti Primark dan Matalan, yang telah mengeksploitasi biaya impor rendah untukMengatur adegan 5memaksimalkan omset daripada mencapai margin yang tinggi untuk menghasilkan trading yang baikhasil.Akibatnya, permintaan di masa mendatang untuk lokasi untuk penggunaan bisnis dapatmenunjukkan pergeseran ditandai penekanan, yang mempengaruhi nilai sewa dan modal.Semua kegiatan ini diinformasikan kepada tingkat yang lebih besar atau lebih kecil dengan penilaianolahraga.Oleh karena itu penting bahwa penilai tidak hanya mengerti propertiinvestasi pasar tetapi juga pasar investasi umum dan cara di manakembali berinteraksi.Penilai perlu dilengkapi dengan baik untuk menawarkan layanan berkualitas tinggi dansaran kepada klien mereka.Untuk mampu seperti tingkat pelayanan, penilai harusmemahami dasar-dasar dari metode penilaian yang digunakan.Teks ini menetapkan untuk mengeksplorasi struktur dan dasar pemikiran dari masing-masing dari limametode penilaian dengan maksud untuk memfasilitasi pemahaman.Untuk itu,setiap bagian mengandung-dirinya sendiri, meskipun pada kesempatan pertimbangan lebih lanjut daritopik dapat ditemukan di tempat lain.Sebagai contoh, penyusutan dan keusangan yangdipertimbangkan secara khusus dalam kaitannya dengan pendekatan kontraktor tetapi juga fitur dalampertimbangan yang lebih luas dalam bab tentang determinan nilai.

2 Pasar keseluruhan investasinuansa pendapat adalah apa yang merupakan pasar.Jika setiap orang di pasar yang diadakanpandangan yang sama, akan ada aktivitas minimal.Seperti itu, caloninvestor dapat mengamati pasar dan menemukan tingkat harga dan rentang tersebut padasetiap hari perdagangan tertentu dan juga jumlah dan ukuran tawar-menawar terjadi pada pukultingkat itu.Harga dapat dipantau selama kinerja, periode dibandingkan dipasar.Satu pasar tersebut adalah bahwa di saham.Perusahaan-perusahaan besar memiliki jutaan sahamdan ribuan - mungkin puluhan ribu - pemegang saham.Ketika pemegang sahammemutuskan untuk menjual, mereka mungkin memutuskan untuk menjual sebagian atau seluruh menahan mereka di sebuah perusahaan.Motivasi adalah bervariasi, penjual mungkin memerlukan likuiditas yang ditawarkan oleh penjualan atau mungkinpercaya bahwa harga saham lebih tinggi daripada yang dibenarkan oleh kinerjaperusahaan dan bahwa keuntungan harus diambil sebelum harga saham jatuh.Fakta bahwa ada pembeli menunjukkan bahwa tidak semua orang bereaksi dengan cara yang sama.Sementara penjual mungkin mengharapkan harga turun, pembeli diduga optimiskinerja masa depan berdasarkan pembelian di tingkat saat ini.Di Britania Raya (Inggris), organisasi utama untuk berurusan dengan sahamLondon Stock Exchange (LSE).Ada juga anak pasar, utamayang menjadi Alternative Investment Market (AIM) dan Bursa Off(OFEX).Sebuah jumlah modal yang diinvestasikan dalam sekuritas pemerintah, saham di perusahaan ataubentuk lain dari penghematan di sektor swasta akan menarik pengakuan keuanganuntuk penggunaannya.Dalam kasus saham pemerintah, jumlah modal akanaman, dan sebagai pembayaran hasil untuk penggunaannya akan cenderung rendah.Di banyak pemerintahdidukung inisiatif yang dirancang untuk mempromosikan penghematan jangka panjang, sepertiindividu rekening tabungan (ISA), pendapatan dari tabungan kas dan lainnyabentuk yang dirinci investasi akan bebas pajak, meskipun ada pembatasan padajumlah investasi dalam satu tahun.Penarikan diijinkan tetapi tidak dapatdiganti di kemudian hari.Tahunan jumlah maksimum kualifikasi untuk sepertipengobatan yang cukup sederhana.Di sektor swasta, ada hubungan lebih langsung ke pasar.Tingkatbunga atas investasi dalam building societies dan lainnya lembaga tabungan akandipengaruhi oleh Bank of lending rate minimal Inggris serta permintaanuntuk pinjaman.Membangun masyarakat bersaing satu sama lain pada suku bunga pinjaman hipotek sehinggatidak akan membayar suku bunga lebih besar dari yang diperlukan untuk menjamin memadaimasuknya dana untuk tingkat bisnis yang mereka ingin capai.Dividen saham biasa akan berhubungan dengan keuntungan perdagangan perusahaandan perlu untuk menahan beberapa surplus untuk meningkatkan cadangan dan danainvestasi untuk mempertahankan operasinya up to date dan kompetitif.Dimana tidak ada keuntungantelah dibuat, dividen tidak akan tersedia kecuali jika perusahaan telah memadaicadangan dan memutuskan untuk menggambar pada mereka.Dimana tabungan diarahkan pada penyediaan dana pensiun untuk memulaipada beberapa tanggal masa depan, pendapatan tahunan investasi tersebut akankonsolidasi ke dalam dana modal membengkak jumlah akhirnya tersedia untuk mendanaianuitas atau sebaliknya memberikan pendapatan pensiun.Salah satu atraksi daritabungan dengan cara ini adalah keringanan pajak atas pembayaran ke dalam dana.Namun, setelah8 Pasar keseluruhan investasimenerima perlakuan pajak yang menguntungkan, ada pembatasan pada bagaimana dana ini akhirnyadigunakan untuk menyediakan pensiun.Mereka sudah baik disediakan untuk dan tidak perlu untuk mengamankan penghasilan bisamempertimbangkan pembelian sebuah karya seni atau sepotong mebel antik.Ini adalahbukan investasi untuk penghemat biasa dengan aspirasi yang lebih sederhana dan terbatassumber daya.Bahkan bagi orang-orang dengan kemampuan dan keinginan untuk menyelamatkan harus adaekspektasi manfaat masa depan yang jelas.Baru-baru kegagalan kebijakan abadi untukmatang di tingkat perkiraan ketika mereka dibawa keluar memiliki keyakinan yang terkena dampak dalamjenis tabungan.Suku bunga yang lebih rendah dan keputusan untuk dana pensiun pajakpendapatan telah memberikan kontribusi untuk mengatasi kekurangan dalam skema pensiun banyak dan kematianpensiun berdasarkan gaji terakhir bagi banyak orang di sektor swasta.Alternatif yang tersedia adalah untuk mempertahankan aset dalam bentuk realisasi.Dimana tinggisuku bunga yang ditawarkan mungkin bahwa bunga atas deposito jangka pendek uanglebih besar dari laba atas investasi konvensional.Strategi ini akan mengadakansatu dan tidak mungkin layak kecuali dalam jangka pendek.Inflasi akan mengurangidaya beli aset cair, mengikis pengembalian riil.Tingkat minimum pinjamanTingkat pinjaman minimum adalah penting karena merupakan salah satu tolok ukurterhadap yang mengembalikan dihakimi.Secara tradisional, kebijakan moneter di Inggris dikontrol oleh pemerintah.ParaBank tarif dasar Inggris digunakan untuk mencerminkan pertimbangan politik dan untukmengontrol pertumbuhan ekonomi.Bank of England dinasionalisasi pada tahun 1946.Pada tahun 1997, pemerintah melepaskankontrol yang terbuka atas penentuan apa yang sekarang disebut minimumsuku bunga pinjaman.Angka ini tetap pada tingkat yang direkomendasikan oleh Moneter bankKomite Kebijakan.Komite ini terdiri dari sembilan anggota, masing-masing dengan satu suara.Lima anggota diambil dari Bank of England, termasuk gubernur dandua deputi gubernur.Sisa empat anggota ditunjuk olehMenteri keuangan untuk melayani untuk masa jabatan tiga tahun, yang dapatdiperbarui.Sembilan anggota dibebankan dengan tingkat pengaturan untuk biaya pinjamandan kembali pada tabungan untuk mengendalikan inflasi pada tingkat tahunan tetap olehpemerintah.Tingkat target inflasi tahun 2007 adalah 2 persen sebagaimana diukur olehIndeks harga konsumen, tetapi mungkin bervariasi.Sebuah penyimpangan 1 persen atau lebih baikcara memicu persyaratan untuk ketua bank untuk menjelaskan keadaanke Kanselir.Panitia bertemu setiap bulan untuk menentukanperubahan, jika ada, dan jumlahnya.Reformasi ini telah menyambut karena membuatproses transparan melalui diterbitkan menit.Ini juga menjamin, secara teoriSetidaknya, tindakan yang akan diambil secepat itu perlu bukan dipengaruhidan mungkin tertunda oleh pertimbangan politik.Pentingnya pasar suku bunga pinjaman minimal adalah bahwa hal itu akan bertindak sebagaiIndikator pengembalian yang diharapkan oleh investor siap untuk melihat lebih jauh danmenerima unsur risiko.Beberapa investor akan siap untuk bahu apa yang merekaPasar secara keseluruhan investasi 9anggap sebagai tingkat rendah risiko dalam pertukaran untuk hasil yang lebih baik: tingkat risiko akandinilai oleh investor individu.Mereka juga mungkin memutuskan untuk berinvestasi dalam jenis-jenisinvestasi di mana pahala sebagian berasal dari laba tahunan dan sebagian daripeningkatan nilai aset di mana investasi dilakukan.Sebagai contoh,perusahaan memiliki produk yang baik dengan peningkatan turnover akan berada dalam posisiuntuk mendeklarasikan dividen yang baik sedangkan keberhasilan perusahaan akan tercermin dalamnilai yang lebih tinggi dari saham di pasar saham, memungkinkan investor untuk menjual danmengambil keuntungan pada modal awalnya diinvestasikan.KOMPONEN DARI INVESTASI SUARASetiap investasi memiliki kekuatan dan kelemahan.Investor akan memutuskankasus-per kasus trade-off antara return dan risiko, dan akan ingin memilikimemperhatikan beberapa poin mendasar dalam menentukan jenis investasi untukpilih.Atribut utama dicari dalam suatu investasi dapat diringkas sebagai berikut: mudah dan cepat dibeli dan dijual, tanpa pembatasan pada akses dan denganberurusan rendah dan biaya transfer penghasilan positif, yaitu bahwa setidaknya salah satu offset efek inflasi homogen dan dibagi baik dan sepenuhnya didefinisikan dan didokumentasikan satu untuk yang ada permintaan minim manajemen tidak sensitif secara politis prospek peningkatan nilai modal.Tidak adanya kualitas-kualitas ini tidak akan selalu mengecualikan investasisedang dipertimbangkan dari inklusi dalam kelompok dari mana seleksi akandibuat, tetapi harus membimbing investor dalam pilihan nya.Alternatif adalah untuk melihatuntuk bentuk lain dari investasi yang sesuai lebih dekat dengan persyaratan utamainvestor.Lebih khusus lagi, investor akan mempertimbangkan masing-masing poin berikut dalammemutuskan investasi mana yang memiliki daya tarik keseluruhan terbesar.HasilHasil total terdiri dari kembali bebas risiko dan premi risiko.Risiko-bebaskembali mencerminkan imbal hasil saham pemerintah yang dianggap sebagai referensi yang universaltitik investasi yang aman.Hasil juga dipengaruhi oleh risiko yang dirasakaninvestasi tertentu.Premi risiko usaha untuk mengukur pasarMenanggapi paparan tingkat risiko tertentu.Hasil panen akan memperhitungkanpembayaran bunga tahunan atau dividen, serta setiap pertumbuhan modal dicapaiatas penjualan atau pematangan akhir investasi.10 Pasar keseluruhan investasiKembaliInsiden penerimaan pembayaran bunga adalah penting.Pembayaran yang dilakukan triwulananbernilai lebih dari pembayaran yang dilakukan setiap tahunnya, di mana tingkat nominal adalahyang sama.Tingkat sebenarnya sedikit lebih tinggi di mana pembayaran dilakukan triwulan, sebagaijumlah yang tersedia untuk reinvestasi pada tanggal yang lebih awal.Dalam acara tersebut, investor yang paling mengatur urusan mereka dengan mengalokasikan sebagian dari tabungan merekake rekening dibayar pada permintaan tanpa penalti dan beberapa jangka panjanginvestasi di mana tidak ada prospek membutuhkan uang cepat; pengorbanandari fasilitas yang akan diharapkan untuk meningkatkan tingkat pengembalian.Sebuah jumlah yang lebih lanjut dapatditempatkan dalam investasi yang relatif berisiko, namun keputusan tersebut harus ditentukanuntuk menjawab pertanyaan: "Dapatkah saya mampu untuk kehilangan jumlah uang? 'Risiko dan keamananArti biasa dari risiko dapat didefinisikan sebagai sejauh mana hasilmenyimpang dari harapan.Hasilnya mungkin lebih besar dari yang diharapkan, yangakan disambut oleh investor, tetapi juga mungkin kurang dari yang diharapkan, yang akanmenjadi sumber keprihatinan.Ada juga risiko relatif, dimana pendapatan memiliki lebih rendahdaya beli daripada yang diantisipasi.Serta menjadi aman, pendapatan harus cukup untuk membenarkaninvestor keputusan untuk melupakan akses langsung ke dan penggunaan modal dalam mendukungpendapatan yang diantisipasi.Harus ada beberapa prospek yang masuk akal bahwa pendapatan akantidak mengurangi secara signifikan secara riil atas masa mendatang.Likuiditas dan dibagiBeberapa investasi yang lebih mudah dan mudah diperdagangkan daripada yang lain.Untuk mengambil duaekstrem, saham bisa dibeli dan dijual dalam satu atau dua hari dan accountdiselesaikan dalam dua minggu; kepentingan dalam real estate mungkin membutuhkan beberapa bulan untuk menemukan pembelidan beberapa sedikit waktu di luar itu untuk menyelesaikan transfer hukum, sementara sampai kontrakdipertukarkan transaksi dapat dibatalkan oleh salah satu pihak.Demikian pula,kesulitan menawarkan investasi di banyak tepat adalah jauh lebih mudah dengan sahamdibandingkan dengan properti, di mana ada masalah terpisahkan.Dalam kasus terakhir,pelepasan investasi untuk memenuhi kebutuhan uang tunai dapat mengakibatkan surplus membutuhkanuntuk diinvestasikan kembali, dengan risiko petugas tidak menemukan investasi yang cocok.Investor akan berharap untuk dapat merealisasikan investasi apapun dalam minimumskala waktu.Kejadian tak terduga terjadi dalam kehidupan manusia dan penting untukmampu mewujudkan aset cepat dimana krisis bersifat keuangan.Ini mengikutibahwa setiap hukuman untuk penebusan awal harus dianggap sangat hati-hati.ManajemenSemua investasi memerlukan manajemen, dan jika ini dipercayakan kepada manajer profesional,akan membawa biaya.Beberapa investasi mungkin hanya perlu tinjauan berkala untukPasar secara keseluruhan investasi 11mempertimbangkan apakah mereka terus menawarkan pengembalian terbaik yang tersedia di investasi yangkelas untuk risiko diterima.Investasi fisik, seperti properti, akan membutuhkanmanajemen pengawasan permanen dan mengakibatkan biaya yang lebih tinggi.Misalnya, penyewaanperubahan, review sewa, rekomendasi asuransi, laporan kondisi dan berkelanjutanarah investasi semua akan dikenakan biaya bahwa, meskipun sulit untuk mengukur dalammaju, perlu disediakan untuk.Menangani biayaKetika berinvestasi (atau melikuidasi) modal, investor ingin melihat keseluruhanjumlah yang dibayar atau dilunasi.Setiap biaya untuk mengatur kesepakatan atau penutupan rekeningakan mengikis tingkat pengembalian aktual.Dimana ada daerah yang signifikan yangsaran yang diperlukan, biaya yang dibayar untuk nasihat ahli harus diterima sebagai diperlukan;mereka mungkin menyelamatkan investor dari kesalahan mahal.SUMBER DANA INVESTASIDana untuk investasi dalam perdagangan dan untuk program pengeluaran publiknegara diberikan oleh masyarakat melalui tabungan dan perpajakan.Beberapa investor swasta memiliki akses ke dana yang cukup untuk memungkinkan mereka untuk memperolehsubstansial jumlah saham, saham atau investasi lain secara langsung, namun tidak langsungmereka secara individual sederhana iuran dana pensiun dan asuransimenyediakan sejumlah besar.Sebagai kekayaan pribadi dan pengaruh telah digantikan oleh dana kelembagaan,Pendekatan semakin canggih dan berpengetahuan untuk seni investasi telahmuncul.Investor institusional cenderung untuk mengelola dana mereka dengan cara yang aktif, sedang dipersiapkanuntuk beralih dari satu ke yang lain memegang indikator permintaan pasar saat itu.Mereka sering dikritik karena mengambil pandangan jangka pendek dalam mempengaruhi suatu programtindakan untuk mengamankan keuntungan jangka pendek yang belum tentu dalam jangka panjang terbaikkepentingan perusahaan di mana investasi dipegang.Pengelola dana basiskeputusan pada penelitian pasar menjadi kinerja dan prakiraan disiapkan oleh analis.Lembaga tindakan konservatif sehubungan dengan pengambilan risiko.Mereka menghindari lebihvolatil saham dan berusaha untuk membangun dan mempertahankan portofolio yang seimbang - berbagaiinvestasi, membentuk keseluruhan komplementer, menyebar paparan risiko danmemungkinkan mereka untuk memenuhi kewajiban diketahui masa depan mereka.Paradoksnya, fund managerjangan mengambil beberapa risiko, sebagaimana dibuktikan oleh investasi mereka di saham Internet, yang telahsejauh ini terbukti sangat tidak bisa diramalkan.Mereka juga telah menunjukkan minat dalam ekuitas danhedge fund.Banyak dana yang lebih besar menetapkan keseimbangan saham yang akan diadakan diberbagai segmen pasar, beberapa mendukung pelacakan perusahaan yang terdaftar diFinancial Times Stock Exchange atas 100 perusahaan Inggris (FTSE 100).Ekuitas swasta dan hedge fund menawarkan potensi keuntungannya meningkat secara signifikan,meskipun mereka tidak likuid dan menunjukkan tingkat risiko besar.Baru-baru ini, investasi internasional telah diambil pada makna yang lebih besar.Tidak diragukan lagi ada peluang untuk investasi meskipun, seperti yang telah dilihat12 Pasar keseluruhan investasibaru-baru ini, sistem hukum dan peraturan dari negara lain tidak selalu cukupkuat atau matang dalam melindungi investor.Investasi luar negeri juga menjalankandengan tambahan risiko pajak berganda dan variasi nilai tukar.Potensidari beberapa sistem politik dunia menunjukkan bahwa investasi tersebut harusdipilih dengan hati-hati.Sementara itu, barang akan semakin dibuat di mana mereka dapat diberikan padaistilah paling tajam, dan tenaga kerja-intensif akan dilakukan dalam mengembangkanekonomi di mana biaya tenaga kerja yang murah.Biaya transfer akan pada pandangan pertamamuncul untuk membatasi perubahan tersebut.Tapi dalam ekonomi global, pasokan minyak dan yangderivatif, pakaian dan bahkan buah segar dan sayuran sering diangkut setengahjalan di seluruh dunia tanpa merugikan kompetitif utama.Sebagai contoh,kereta biaya botol tunggal anggur dari Australia kurang dari 1p, hampir tidak signifikandalam struktur harga keseluruhan.Meningkatnya penekanan pada pemanasan globaldapat mempengaruhi beberapa keputusan di masa depan.Setiap pengenalan luas biaya kemacetan dan road pricing, seperti yang tampaknyamungkin, mungkin re-order daya tarik dari beberapa jenis investasi properti danbeberapa lokasi.Mungkin dampak terbesar akan datang dari tekanan kembarmenjulang kekurangan energi dan dorongan untuk mengurangi emisi karbon.Keduanyacenderung melibatkan perubahan mendasar.Efek pada properti jelas pada saat iniwaktu tetapi mungkin akan jauh menjangkau.JANGKAUAN DARI PELUANG INVESTASIInvestor memiliki lebar pilihan investasi, masing-masing dengan karakteristik sendiri.Perbedaan utama antara investasi dalam saham publik ataucommerce, tetap dan variabel yang menghasilkan pendapatan investasi dan langsung dantidak langsung partisipasi.BUNGA TETAP INVESTASIInvestasi pendapatan tetap meliputi saham pemerintah, saham-saham perusahaan pinjaman danpreferensi saham.Pemerintah sahamBunga tetapSaham yang dikeluarkan untuk membiayai sebagian dari belanja publik.Hal ini disebut sebagai 'emasbermata ', yang mencerminkan keamanan yang mendasari diberikan oleh underwriting negara.Hal initerbayangkan bahwa pemerintah akan default pada pembayaran bunga atau padasetuju tanggal penebusan, memberikan saham status keamanan terhadap mana semua lainnyabentuk jaminan cenderung diukur.Pasar secara keseluruhan investasi 13Saham Pemerintah biasanya dikeluarkan pada suatu nominal 100 nilai nominal, meskipunharga awal mungkin di atas atau di bawah nilai nominal; variasi akan mempengaruhikupon hasil.Hasil efektif pada perdagangan setelah masalah akan dihitung oleh berkaitantingkat kembali ke harga yang dibayarkan.Sebagian besar masalah yang memiliki tanggal yang mengacu padatahun ketika saham akan ditebus pada nilai nominalnya; saham dengan bunga rendahhasil akan meningkat nilainya karena pendekatan tanggal penebusan.Seorang investor yang ingin membeli atau menjual saham setelah telah dikeluarkan tidak akan berurusandengan pemerintah tetapi melalui bursa saham.Pasar perbaikan hargasesuai dengan yield yang melekat pada saham dan persepsi dari hasil saat inidan tren.Saham Pemerintah dikategorikan sebagai berikut: Pendek tanggal ('celana') ditarik kembali dalam waktu 5 tahun Menengah-tanggal (media) ditarik kembali setelah 5-15 tahun Panjang-tanggal (rindu) ditarik kembali setelah 15 tahun bertanggal (satu arah opsi saham) (bertanggal atau bisa diperbaiki).Kategori bertanggal atau pilihan terdiri dari saham ditebus hanya pada pilihanpeminjam (pemerintah).Beberapa isu-isu opsi saham tidak memiliki tanggal untukpenebusan, sementara yang lain memiliki tanggal seperti '2015 atau setelah '.Dimana seperti sahamyang digabungkan dengan tingkat bunga rendah, tidak mungkin bahwa pemerintah akan melaksanakanopsi untuk menebus, dan perdagangan di pasar akan mengabaikan kemungkinanpenebusan dalam tiba pada nilai pasar.Tingkat variabel dapat diperoleh denganberinvestasi di indeks-link saham (dijelaskan di bawah).Variabel bunga - indeks-link sahamIndeks saham-terkait juga dikeluarkan oleh pemerintah.Jumlah diinvestasikan menerimapembayaran bunga bervariasi sejalan dengan indeks harga ritel (RPI).Ini memiliki kehidupan tetappada akhir yang nilai nominal dilunasi bersama-sama dengan RPImeningkat.Baik bunga dan modal indeks terkait.Secara tradisional, pemerintah telah meningkatkan dana melalui penerbitan saham dengan atautanpa tanggal penebusan dan pada tingkat bunga tetap seperti yang dijelaskan sebelumnya.DalamSelain itu, dalam beberapa tahun terakhir ini telah berupaya untuk mendorong penghematan tanpa dirinya menerimadana atau menyediakan pembayaran untuk penggunaannya.Ia telah melakukan ini melalui berbagaiproduk yang terutama dibedakan oleh beberapa bentuk perlakuan pajak yang menguntungkan.Produk berikut ini disertakan dalam bagian pemerintah karenamereka mendapatkan keuntungan dari perlakuan pajak yang menguntungkan.Individu rekening tabungan (ISA)Rekening tabungan individu terdiri dari tabungan yang bebas dari pendapatan danpajak capital gain.Terbatas, dana yang cukup sederhana dapat diinvestasikan setiap tahunnya.Paradana dapat ditransfer ke penyedia lain untuk mengoptimalkan kembali, tetapi sekali ditariktidak dapat diganti.14 Pasar keseluruhan investasiAda dua jenis - maxi dan mini ISA.ISA maxi izin investasi darimaksimum jumlah tahunan 7000, yang dapat diselenggarakan dalam bentuk tunai atau saham (tapi dengankomponen maksimum uang tunai sebesar 3000).ISA mini yang terbatas tahunaninvestasi sebesar 3000, yang mungkin diadakan di deposito kas (atau 4.000 jika diinvestasikan disaham dan saham).Pribadi rencana ekuitas (PEP) dan bebas pajak khusus rekening tabungan(TESSAs) memenuhi tujuan ini di tahun 1990-an tapi keduanya digantikan oleh ISA setelah5 Oktober 1999.Beberapa penyedia menawarkan investasi di sektor mengidentifikasi pasar, termasukkepemilikan luar negeri.Investor harus ingat bahwa akuisisi tersebut dapatmelibatkan resiko tambahan dan bahwa akan lebih bijaksana untuk menerima saran sebelum venturingdalam komitmen tersebut.Cukup investasi pribadi pensiun (SIPPs)Dana membutuhkan pengelolaan yang cermat dan terampil untuk mendapatkan keuntungan yang optimaldari konsesi yang tersedia.Ada kebutuhan juga menjadi pengakuan bahwa tujuanmemberi keringanan pajak adalah untuk menyediakan dana untuk kebutuhan masa pensiun dan menggunakanaset dalam dana tunduk pada aturan.Atau dijamin pensiun (ASP)Kecuali seseorang dengan pensiun swasta pembelian anuitas pada usia 75,dana akan ditunjuk sebagai alternatif pensiun dijamin.Keuntungannya adalahbahwa, tidak seperti anuitas, yang berakhir pada kematian penerima, yangsisa dana dapat ditransfer oleh kemauan.Namun, dana tersebut akan dikenakanpajak warisan.INVESTASI KOMERSIALSekuritas bunga tetapSelain dari saham pemerintah, beberapa investasi menarik tingkat bunga tetap sebesar bunga;di mana mereka melakukannya, istilah ini mungkin sangat terbatas dan menghasilkan sederhana.Iniistilah cenderung mencerminkan inadvisability umum menjamin tingkat tetappembayaran dari pendapatan yang tidak dijamin dan dapat berfluktuasi lumayan darisatu tahun ke depan.Isu-isu cenderung menjadi kecil dan spesifik dan akibatnya perdagangan kurang aktif.Pinjaman sahamPerusahaan masalah pinjaman saham sebagai salah satu bentuk modal saham, dijamin pada khususnyaaset perusahaan dan dihargai dengan tingkat bunga tetap.Investor tidakpemegang saham dan tidak memiliki suara atau hak-hak lainnya di perusahaan.Pasar secara keseluruhan investasi 15Saham debentureSaham biasanya dijamin atas aset-aset tertentu dari perusahaan dengan mengambang lebih lanjutbiaya terhadap sisa aset perusahaan.Keuntungan saham surat utangadalah peringkat sebelum nya lebih dari saham biasa untuk pembayaran jika perusahaan ditutup.Preferensi sahamSaham preferen biasanya membawa tingkat bunga tetap dividen, pembayaran yang telahpanggilan pertama pada keuntungan perusahaan.Dalam hal likuidasi, preferensipemegang saham peringkat di atas pemegang saham biasa untuk pembayaran, tapi setelah kreditor.Saham preferen menerima perlakuan pajak yang lebih menguntungkan dari saham pinjaman.Isu yang berbeda dari saham preferen dapat peringkat atau diperlakukan atas dasar kesetaraan.Saham preferen kumulatif Kebanyakan, yang berarti bahwa dividen berlalu dalamsatu tahun dilakukan ke depan sampai dibayar.Sebuah preferensi berbagi non-kumulatifkehilangan pembayaran untuk setiap tahun dimana dividen dilewatkan.Obligasi konversi atau saham pinjaman menarik pembayaran bunga tetap tetapi membawahak untuk mengkonversi ke saham biasa pada opsi pemegang, tunduk pada ketentuanmasalah ini.Variabel bunga investasiSebagian besar investasi menawarkan harga variabel, meninggalkan investor denganrisiko bahwa jika perusahaan tidak makmur, saham tidak dapat kembali masuk akaldividen atau tidak dapat membayar dividen sama sekali dalam satu tahun atau lebih.Jenisinvestasi termasuk saham biasa dan unit dan investment trust.Saham biasaPerusahaan meningkatkan modal dengan menerbitkan saham yang dibayar dividen, subjekterhadap profitabilitas perdagangan (saham preferen telah tetap kembali, sepertidijelaskan di atas).Para pemegang saham biasa di perusahaan adalah pengambil risiko.Ketika perusahaan makmur, dividen saham cenderung meningkat.Tapiharus perusahaan mengalami kesulitan, para pemegang saham mungkin menerima banyakdividen yang lebih kecil atau tidak ada dividen sama sekali.Dalam hal perusahaan runtuh,pemegang saham akan dibayarkan hanya setelah preferensi pemegang saham dan kreditortelah dibayarkan.Mereka mungkin menemukan nilai investasi mereka jauh berkurang atau bahkanberharga.Dividen dibayarkan setelah dikurangi pajak.Saham di eselon atas perusahaan dikutip yang dicari untuk ketergantungan merekadan pertumbuhan jangka panjang, seperti perusahaan-perusahaan termasuk dalam FTSE 100.Banyak dana melacak saham perusahaan dan keseimbangan kepemilikan mereka atas kinerja,yang melibatkan banyak gerakan di kali.Ada daftar yang sama,FTSE 250, yang berisi daftar perusahaan terbaik berikutnya.Disarankan bahwa yang terakhirdasar, seperti yang terdiri dari yang cukup besar dan sering juga dikenal tetapi umumnya lebih kecilperusahaan, menawarkan diversifikasi yang lebih besar dan lebih potensial untuk pertumbuhan, tidak sedikitkarena sering bergerak masuk dan keluar dari indeks.16 Pasar keseluruhan investasiUnit trustUntuk investor tanpa sumber daya keuangan untuk membeli dan memegang berbagaisaham atas spektrum yang luas dan / atau tanpa waktu dan keahlian untuk mengabdikan untukmanajemen mereka, unit trust menawarkan alternatif.Setiap kepercayaan terdiri dari formulirdana dikelola dijaga oleh seorang wali, selalu bank atau asuransiperusahaan, yang memegang aset, mengontrol masalah unit, mempertahankan registerpemegang dan mengawasi manajemen umum.Investor menyediakandana, yang diterapkan pada pembelian saham dan saham.Berbagi bisadicairkan setiap saat meskipun jumlahnya tidak dijamin namun berdasarkannilai dana pada waktu itu.Kepercayaan akan telah menyatakan tujuan dan dapat mengkhususkandi sektor-sektor tertentu dari pasar atau fitur tertentu.Dana tersebut dapatberkonsentrasi pada pertumbuhan atau pendapatan atau membayar perhatian yang sama untuk keduanya.Kepercayaantidak memiliki struktur modal dan akhirnya semua dana termasuk pendapatan milikpemegang unit.Investasi trustMeskipun gelar mereka, trust investasi perseroan terbatas memiliki pangsamodal dan hak untuk mengeluarkan biaya modal sebelum dan untuk mengumpulkan uang baru dengan hakisu-isu.Inland Revenue persetujuan operasi mereka diperlukan jika mereka menikmatikeuntungan pajak biasanya berhubungan dengan kepercayaan tersebut.Sebagian besar pendapatan perusahaanharus datang dari sekuritas dan didistribusikan, hanya jumlah terbatas dapatdipertahankan setiap tahun.Ada juga batasan pada seberapa besar proporsi daridana dapat diinvestasikan dalam memegang tertentu.Keuntungan modal tidak harus didistribusikan.Berurusan berlebihan bisa membahayakan status kepercayaan.Mempercayai melayani investor swasta yang memberikan kontribusi dana untuk berinvestasi dalam sahampasar.Mereka memiliki jumlah tetap saham, nilai yang bervariasi sesuaiuntuk penawaran dan permintaan.Hal ini menyatakan bahwa mereka dikenakan manajemen yang relatif rendah dan biaya operasi,tetapi sebenarnya adalah kriteria kinerja.Hal ini penting untuk memilih kepercayaan dengan hati-hati,melihat filosofi investasi, manajemen dan catatan masa lalu, meskipunpenting untuk diingat bahwa kinerja masa lalu tidak menawarkan jaminan untuk masa depanprestasi kepercayaan.Trust memiliki kemampuan untuk meminjam untuk investasi lebih lanjutdi pasar.Setiap saham harus diperoleh melalui pialang saham.Stakeholder individu rekening tabunganSetelah pengenalan ISA, pemangku kepentingan ISA diperkenalkan.Merekamencakup berbagai produk keuangan yang diperlukan untuk memenuhi kriteria tertentu untukmemastikan bahwa mereka nilai rumit dan baik.Mereka ditawarkan oleh tabunganorganisasi melainkan manfaat dari konsesi pajak yang diberikan oleh pemerintah.Adatentu saja tidak menjamin kinerja.Investasi pasar secara keseluruhan 17Cukup investasi pribadi pensiun (SIPPs)Kontribusi tahunan untuk skema pensiun diinvestasikan diri pribadi memungkinkaninvestor untuk mengontrol bagaimana pembayaran diinvestasikan.Skema ini menyediakan lebihkontrol dan fleksibilitas yang lebih besar dari yang sebelumnya tersedia di penginapan tradisionalpengaturan.Kontribusi tahunan maksimum yang diijinkan yang keringanan pajakdapat diklaim didasarkan pada laba dikenakan topi, saat ini 215 000.Adadinyatakan tidak ada batasan pada jumlah pendapatan dialokasikan untuk dana tersebut.Adabatasan nilai total modal dana, dan jika ini terlampaui, suatu hukumandenda pajak untuk selisih tersebut terjadi.Semua kontribusi yang dibuat setelah dikurangi pajak dasar; pembayar pajak dapat mengklaim tingkat yang lebih tinggilega pada bagian dari kontribusi mereka juga, tetapi dalam tunggakan melalui pengembalian pajak.Pendapatan dari aset dalam skema adalah untaxed sementara pertumbuhan apapun bebas daricapital gain.Seorang administrator skema diperlukan, yang memiliki tanggung jawab untuk memastikan bahwadana yang diterapkan dalam peraturan yang mengatur jenis ketentuan pensiun.Anggota dapat memilih apa yang harus berinvestasi dalam dari berbagai macam aset, termasuksaham dan saham, kelas-kelas tertentu dari reksa dana, trust investasi, unitizedasuransi dana dan properti komersial.Modal dana apresiasiKepala sekolah dan biasanya hanya kembali dari dana lindung nilai ekuitas dan modalpenghargaan.Dana ekuitas swastaLembaga, dana pensiun, investor perusahaan lain dan orang kaya dapatsemua akan tertarik oleh konsep investasi ekuitas swasta.Ini pada dasarnya adalahmenengah untuk investasi jangka panjang dengan daerah yang signifikan dari ketidakpastian.Hal ini bergantungsebagian besar pada apresiasi modal yang besar atas penjualan aset.Dalam posisi normalcara, tidak ada pembayaran bunga tahunan dan ada tingkat yang lebih tinggi risikohilangnya dana tergantung pada jenis investasi dikejar.Setiap investasi ekuitas swasta memiliki likuiditas yang terbatas, tidak dapat diperdagangkan dipasar saham.Biasanya, seorang manajer reksa dana saham akan mengumpulkan komitmen modaldari berbagai calon investor sehingga berada dalam posisi untuk bertindak cepat sekali suatukesempatan ditemukan.Default Setiap mungkin akan dikenakan biaya hukuman.Tambahan modal kemungkinan akan dibangkitkan oleh investasi menawarkan pertama lebih lanjut untukinvestor yang ada, sebuah dana yang dikelola dengan baik dengan track record yang baik mungkin dapatberoperasi hanya dengan melibatkan investor yang ada.Komitmen apapun akan untukjumlah maksimum dengan memanggil pengelola dana secara keseluruhan atau sebagian darijumlah yang ditunjukkan.Jumlah individu tidak mungkin kurang dari 500 000 danlebih cenderung berada di kisaran 3-10000000 .Beberapa mengkhususkan diri dalam menyediakan dana modal ventura kepada perusahaan matang yangtelah dipilih sebagai memiliki masa depan menjanjikan tapi mana ada substansial18 Pasar keseluruhan investasikejadian kerugian.Mezzanine penyediaan modal kurang berisiko karena dapat mendukung perusahaanyang telah terbukti track record tapi masih menemukan dana tradisional penggalangan sulitdan mahal.Properti, terutama pengembangan properti, sangat cocok untuk inijenis pendanaan.Sebuah situs ijin pembangunan dengan perencanaan lebih nyatadaripada jenis lain dari investasi dan biasanya mampu memberikan kemungkinantanggal realisasi.Namun demikian, resiko besar tetap sampai pembangunanselesai dan biarkan unit penuh atau dijual.Tidak ada hak untuk meminta penjualan atau kembali investasi di muka daripenyelesaian suatu proyek tertentu.Cukup sering, waktu yang tepat untuk realisasiakan menjadi jelas.Distribusi surplus tersedia untuk mitra terbatas hanya pada saat tertentuinvestasi dibuang.Pembayaran akhir akan dikenakan biaya danbiaya yang timbul, bersama dengan bunga.Hedge danaHedge fund adalah milik swasta dana investasi yang kuat didirikan diAmerika Serikat (AS), tetapi juga beroperasi di Eropa, khususnya diLondon.Karena sifat pasar dan pembatasan pada entri, adasedikit regulasi dana melakukan aktivitas baik di atau dari Inggris.Moody `s mengoperasikan layanan berlangganan penilaian yang mengukur kinerja masa laludan menafsirkan strategi investasi dana tersebut.Dana individu sering dioperasikan sebagai suatu kemitraan terbatas di mana para mitradan manajer juga investor.Tunduk pada pembatasan yang diberlakukan oleh kontrakberkaitan dengan dana tertentu, tidak ada pembatasan seperti apa dapat diinvestasikan masukKebijakan untuk menerima tingkat tinggi volatilitas dalam mengejar substansialdikombinasikan dengan pertumbuhan jumlah besar mempertaruhkan melibatkan tambahan yang signifikanrisiko.Ada banyak strategi investasi dengan profil risiko yang berbeda-beda.Danayang agresif meskipun setiap mengambil risiko kemungkinan untuk digabungkan dengan aktif mengimbangirisiko.Beberapa dana menggunakan derivatif hampir secara eksklusif, masuk kekontrak untuk perbedaan dalam preferensi untuk pembelian aset secara langsung, memungkinkandana untuk mengerahkan pengaruh yang lebih besar pada situasi.Berbagai pendekatan yang digunakan, termasuk yang berikut: Panjang / pendek ekuitas: dana dapat membeli saham yang diidentifikasi oleh tim sebagai mungkin untukmeningkatkan nilai.Tetapi juga dapat meminjam, untuk saham, biaya yang mengharapkan untuk pergibawah, menjualnya kepada pihak ketiga dan kemudian membelinya kembali pada harga yang lebih rendah ketikajatuh nilainya.Bank kadang-kadang tidak hanya meminjamkan saham mereka tetapi transfer merekahak suara juga, memberikan meningkatkan dana tambahan.Hal ini pentingbahwa kegiatan tersebut dapat mengikis harga saham perusahaan. Strategi Perdagangan: mengambil posisi di mata uang, pasar dan komoditas. Arbitrage: mengambil keuntungan dari anomali dalam harga aset.Pasartidak hanya alat-alat penelitian menyadari taktik ini tapi modern dan komunikasimembuatnya lebih mudah untuk setiap miring untuk dimasukkan kembali ke jalur pada tanggal awal.Investasi pasar secara keseluruhan 19 Aktivis: akuisisi saham di sebuah perusahaan yang menyediakan kesempatanuntuk perbaikan, restrukturisasi penggabungan, atau pengambilalihan.Penggunaan kendaraan telah menunjukkan kemampuannya untuk membuat keuntungan yang sangat besar dalamwaktu yang singkat meskipun peristiwa di luar kontrol mungkin melibatkan kerugian besar.SebagaiMisalnya, dana AS luka setelah mengalami kehilangan beberapa $ 6000000000 saatharga gas alam jatuh terhadap ekspektasi perusahaan kenaikan lebih lanjut.Dana menerima dukungan positif dari beberapa kalangan justru karenamereka merekam dalam meningkatkan arus kas dan mengatasi inefisiensi dalam operasiperusahaan.Di sisi lain, ada pandangan bahwa kegiatan mereka melemahkan wellrunperusahaan untuk merugikan pemegang saham mereka.Hedge fund biaya baik biaya manajemen dan biaya kinerja, dihitungsebagai persentase dari keuntungan dana itu.Awal kritik kinerja biaya menyebabkanpendekatan yang lebih canggih untuk menghargai, dalam beberapa kasus, biaya kinerja tidak akandikenakan biaya sampai kinerja tahunan yang melebihi tingkat yang disepakati; biaya mungkinlebih lanjut dibatasi oleh ketentuan yang menyatakan bahwa manajer tidak akanmenerima biaya kinerja kecuali nilai dana melebihi tertinggi sebelumnyaaset bersih nilai.Penurunan suku bunga di seluruh dunia telah tergoda investor tradisional sepertidana pensiun dan perusahaan asuransi wali untuk menempatkan sebagian modal merekakepemilikan di pagar dan dana ekuitas.Penurunan tajam tingkat suku bunga selama terbarutahun telah mempengaruhi kemampuan mereka untuk mengumpulkan pendapatan yang cukup dari aman tradisionalsumber untuk memenuhi kewajiban mereka.Dana pensiun khususnya telah merugikandipengaruhi oleh penurunan substansial dalam suku bunga, peningkatan harapan hidupdan tindakan tak terduga pemerintah dalam menghentikan perlakuan pajak yang menguntungkanpremi.Jelaslah bahwa setiap bergerak ke arah ini harus jugadipertimbangkan dan terbatas dalam hal aset keseluruhan dan tanggung jawabdana pensiun.Daya tarik jenis dana baru adalah kesempatan untuk membuatkeuntungan besar dengan latar belakang suku bunga rendah dan hasil sederhana dariinvestasi yang lebih konvensional.Ada tekanan yang meningkat untuk melihat apakah keuntungan pajak dinikmati olehekuitas dan hedge fund yang adil dan memberikan manfaat yang lebih luas di masyarakat,dan niat untuk melakukannya diusulkan dalam Oktober 2007 yang komprehensifbelanja tinjauan.Ada juga kekhawatiran bahwa banyak dari perusahaan yang diakuisisi olehdana dan kemudian dibuang telah memaksimalkan keuntungan total gagal untuk membuatcukup ketentuan untuk kewajiban program pensiun yang ada.Modal ventura trustModal ventura percaya skema diperkenalkan oleh pemerintah pada tahun 1995.Usahatrust modal terdaftar di London Stock Exchange dan dirancang untuk mendorongindividu untuk berlangganan saham dimana dana tersebut digunakan untuk berinvestasi dalam kisarankecil berisiko tinggi perusahaan.Saham dan sekuritas perusahaan-perusahaan ini harustidak terdaftar di bursa efek yang diakui (tetapi mungkin terdaftar di AIM atau OFEX).20 Pasar keseluruhan investasiKetika sebuah perusahaan menjadi dikutip di Bursa Efek London dapat terusuntuk memenuhi syarat untuk tujuan kepercayaan usaha sampai lima tahun.Tujuannya adalah untuk memfasilitasi pinjaman keuangan untuk perusahaan kecil yang sering dikesulitan yang dialami masa lalu dalam memperluas oleh tidak adanya keuangan pada akalistilah.Pada saat yang sama, keuntungan investor individu dari berbagai pajakkonsesi dan dari risiko berkurang karena investasi adalah tersebar diberbagai usaha yang telah dibuat pinjaman.Untuk kepercayaan untuk disetujui, pendapatannya harus datang seluruhnya atau secara substansial darisaham atau surat berharga, setidaknya 70 persen dari yang harus diklasifikasikan sebagai kualifikasikepemilikan; tidak lebih dari 15 persen dapat diinvestasikan dalam satu perusahaan, dankepercayaan tidak harus mempertahankan lebih dari 15 persen dari pendapatannya.Perseroan-perseroan sedang dirancanguntuk mendukung sejumlah perusahaan, memungkinkan risiko kepada investor individu untukakan menyebar.Investasi yang dibatasi untuk perusahaan yang bergerak dalam perdagangan kualifikasi, memilikiaset kotor tidak melebihi 7.000.000 sebelum setiap investasi oleh kepercayaan,dan tidak melebihi 8.000.000 segera setelah investasi.Ketika substansialbagian dari perdagangan terdiri dari kegiatan dikecualikan, kepercayaan tidak akanmemenuhi syarat.Dikecualikan kegiatan termasuk yang berurusan di tanah, kegiatan keuangan,leasing atau membiarkan aset pada menyewa, royalti atau biaya lisensi, hotel mengelola, tamurumah, perawatan perumahan, memberikan layanan kepada perusahaan lain dan pertanian,pasar berkebun dan kehutanan.Investasi maksimum yang diijinkan adalah 200 000, dan saham harus diadakan untuk5 tahun untuk memenuhi syarat untuk keringanan pajak penuh pada tingkat 30 persen atas dividen, tetapi hanyaketika mereka saham baru.Investor juga akan berhak untuk bantuan pembuangan atas keuntungan modal, dimana pajak akantidak terutang atas penjualan saham asalkan kepercayaan disetujui dan sahamdiperoleh dalam batas-batas maksimum tahunan.Sebaliknya, kerugian berkelanjutantidak bisa diklaim atau diimbangi dengan pendapatan lainnya.Investor dapat berlangganan saham atau mendapatkan mereka melalui bursa efek(Tapi beberapa manfaat yang tersedia hanya pada pembelian saham baru).Ada berbagai ketentuan lain untuk memastikan bahwa skema tersebut hanya digunakan untuktujuan untuk yang dirancang, seperti halnya dengan semua skema mana perpajakan yang menguntungkantarif dan manfaat merupakan aspek penting dari keputusan untuk berinvestasi, yangatraksi berada dalam karunia pemerintah dan dapat bervariasi setiap saat.REITs menawarkan kesempatan baru untuk berinvestasi dalam properti dan dijelaskan dalamselanjutnya bab.Investasi tidak langsungBanyak investasi tidak langsung terjadi melalui kontrak jaminan hidup(Masuk ke dalam untuk membiayai pembelian rumah dan pensiun sambil memberikan penutup hidup).Kebijakan dapat dirancang untuk tujuan tertentu (misalnya untuk melunasi hipotek diakhir istilah hipotek atau memberikan pensiun dari usia tertentu) bersama-samadengan jumlah tambahan yang harus dibayar sebagai lump sum di akhir kontrak.Parahasil tidak dijamin dan tergantung pada kinerja dari danaInvestasi pasar secara keseluruhan 21premi yang ditempatkan.Pasar endowmen belum dilakukan dengan baikdi masa sekarang dan rute ini sekarang jauh lebih populer daripada itu.Pasar investasi sekarang global.Tidak hanya ada persaingan kuatdari dalam Inggris untuk investasi berkualitas tinggi, tetapi ada juga minat aktifdari investor luar negeri.Ada beberapa dukungan untuk berat teori uangyang menunjukkan bahwa dengan volume pencarian dana kembali, akan adakekurangan investasi kualitas tertinggi, yang dapat mengakibatkan pembelian diHarga saat ini memiliki sedikit pembenaran atas dasar kembali tersedia.Lain investasi mediaSelain properti, yang dibahas dalam bab berikutnya, jalan lain dariinvestasi yang ditawarkan oleh benda-benda berharga seperti foto, perhiasan, mebel antikdan karya seni umumnya, tidak menarik pendapatan tetapi diharapkan untuk menunjukkanmodal penghargaan.Peningkatan nilai modal harus cukup untuk mengimbangikurangnya pendapatan dan biaya menjaga barang-barang, seperti ruang, manajemen,pemeliharaan dan asuransi.Barang antik atau lukisan yang kepemilikan populer tetapiselalu ada risiko item akan keluar dari mode atau memburuk dengan usia.Pembelian mobil-mobil vintage sangat menarik karena tidak ada pajak capital gain adalahyang timbul atas penjualan (kecuali investor terlibat dalam menangani).

3 Pasar propertirinci pengetahuan tentang pasar properti atau bagian dari pasar yang sedang dipertimbangkan.Beberapa penilai beroperasi di daerah setempat di mana mereka berlatih.Beberapa,khususnya di provinsi, menangani sebagian besar jenis properti, sementara yang lain mengkhususkan diridalam satu segmen pasar, seperti gudang.Sektor spesialis cenderunguntuk mengoperasikan seluruh negeri, berkonsentrasi pada, katakanlah, toko utama, pabrik,blok kantor atau out-of-kota perkembangan.Mereka mungkin memiliki keberadaan di Londonsaja, tetapi lebih cenderung untuk menawarkan layanan dari kantor pusat dilengkapi dengansejumlah kantor yang berlokasi di kota-kota regional utama.Hampir tanpa kecuali,perusahaan terkemuka telah digabungkan, telah diambil alih atau membentuk aliansi denganseluruh dunia dalam pengakuan sifat global dari perusahaan laininvestasi properti saat adegan.PROPERTI SEBAGAI SEBUAH INVESTASISebelumnya, atribut dari investasi yang sempurna dianggap.Properti investasimemiliki kekhasan tersendiri, efek dari yang sekarang dianggap dariperspektif itu.HasilHasil dari properti terdiri awalnya sewa dibayar oleh penyewa selama penggunaanaset.Pemilik akan berusaha untuk lulus tanggung jawab untuk semua perbaikan, pemeliharaandan asuransi kepada pihak penyewa.Tidak semua properti yang cocok untuk dibiarkan dengan cara ini.Penyewa mungkin menolak untuk menerima tanggung jawab untuk semua pengeluaran pada yang lebih tuabangunan.Tempat bangunan mendekati akhir masa pakainya, pemilik dapatlebih memilih untuk mempertahankan tingkat yang sama dari sewa dengan mengorbankan standar yang tinggi pemeliharaanbahwa mungkin tidak pantas untuk sebuah bangunan mungkin dipugardi masa mendatang.Mana pemilik tetap bertanggung jawab untuk beberapa pengeluaran, hasil dihitungpada perkiraan sewa bersih.Hasil panen terdiri dari kembali bebas risiko dan premi risiko.Risiko-bebaskembali secara tradisional terkait dengan pengembalian saham pemerintah.Risikopremium kemudian melibatkan perhitungan pada bagian dari investor mengenai tambahankembali diperlukan untuk menerima tingkat risiko dianggap melekat dalam investasidalam pertimbangan.Perhitungan risiko empuk sampai batas tertentu oleh istilah modernsewa, di mana risiko downside sering dilindungi oleh sebuah 'ke atas hanya' sewaTinjauan klausa dan dengan kesempatan untuk menegosiasikan kembali sewa pada setiap titik tinjauandan pada akhir masa sewa.Kualitas investasi adalah semua-penting dalam hal ini.Dengan modernbangunan di dicari lokasi, penyewa yang ada akan harus menerima bahwalokasi dalam permintaan dan akan ada bukti sewa terbaru untuk mendukung memanggiluntuk peningkatan.Pada akhir masa sewa, penyewa harus memutuskan untuk meninggalkantempat, penyewa lain kemungkinan akan datang.Dengan properti di situasidi mana ada tempat kosong atau penyewa substansial ada prospek tidak24 Pasar propertimeningkatkan penelaahan dan kemungkinan gagal bayar oleh penyewa.Mungkin ada kesulitandalam mencari penyewa baru, bahkan pada sewa yang lebih rendah.Tanpa kesempatan untuk beberapabentuk renovasi atau pembangunan kembali, masa depan investasi akan terlihatjelas tidak menarik.Dalam beberapa tahun terakhir telah ada upaya untuk menghapus atau membatasi 'atas hanya'sewa meninjau ketentuan, yang semakin dilihat sebagai satu-sisi dan berattertimbang mendukung tuan tanah.Salah satu efek dari penghapusan akan mempercepatpembangunan kembali situs, kemungkinan untuk penggunaan lain dalam regenerasi yang lebih luasdari daerah sekitarnya.Sulit untuk mempertahankan klausul tinjauan atas hanyayang telah pagar selama bertahun-tahun, hampir menjamin pengembalian minimum yangdari investasi, bahkan dimana nilai sewa telah jatuh di bawah arustingkat.Dapat dikatakan bahwa sewa dipertahankan di realistis, bukan legalistik, tingkatakan menghasilkan lebih sedikit default oleh penyewa bangunan tersebut.Rekomendasi terbaru untuk kode sukarela dianggap kemudian dalambab.Sebuah perubahan lebih lanjut di mana investor perlu berhati-hati mengikuti saran melonggarnyaperlindungan ditawarkan kepada penyewa oleh pemilik dan penyewa sebagaimana telah diubah Undang-Undang 1954.Perubahan terbaru telah di efek tuan tanah dan penyewa diperbolehkan setuju untuk masuk ke dalamkontrak di luar ketentuan Undang-Undang di mana itu sesuai mereka untuk melakukannya, bukan, sepertisebelumnya, harus menerapkan ke pengadilan untuk izin.Bentuk sewa akanmenentukan situasi antara para pihak, tetapi harus dipahami bahwa setiap membiarkanluar UU memiliki implikasi bagi kedua belah pihak.Penyewa tidak akan berhakuntuk kompensasi jika pemilik memutuskan untuk tidak memperpanjang sewa, dan tidak bisa setiapaplikasi dibuat untuk pengadilan untuk memperbaiki syarat-syarat penyewaan baru.Setiap berharap padabagian dari penyewa untuk membuang bisnis dan menutup niat baik dengan menetapkansewa tidak akan memberikan pengalihan yang hak apapun untuk mengklaim sewa baru berikutberakhirnya satu saat ini.Setiap prospek lettings luar UU akan cenderungmelihat dengan keprihatinan beberapa oleh investor dan bisa tercermin dalam nilai-nilai modal.Referensi dibuat di atas untuk kembali utama pada investasi tergantungpada jumlah sewa yang diterima.Hasil keseluruhan ditingkatkan ketika investasidijual untuk menunjukkan kenaikan di atas harga yang dibayarkan di awal.Fitur ini telah memilikipengaruh kuat pada popularitas investasi dalam aset properti selama bertahun-tahun,mengingat pertumbuhan yang berkelanjutan dalam nilai properti.Perlu dicatat bahwa keuntungan apapunakan tunduk pada ketentuan yang berkaitan dengan pajak capital gain.Kemudahan berurusanPengalihan harta memakan waktu, mahal dan, pertukaran pendingkontrak, pasti.Negosiasi gagal cenderung mengakibatkan unrecoverablebiaya untuk kedua belah pihak.Proses penjualan terdiri dari kampanye pemasaran yang mengarah ke yang dapat diterimamenawarkan, setelah aspek hukum dan keuangan harus diatur.Sebagai hasilnya,investasi di properti digambarkan sebagai relatif tidak likuid.Mungkin ada keterlambatan yang cukup besar dalam menyelesaikan penjualan bahkan ketika investasimenarik bagi pasar dan persyaratan telah disepakati.Pasar properti 25Biaya transfer termasuk biaya profesional dan materai, yang terakhir saat ini dirates hingga 4 persen pada harga pembelian.Hal ini umumnya diterima bahwa investasi properti memerlukan jangka panjang kepemilikanuntuk memaksimalkan manfaat, walaupun konsep ini harus seimbang dengan kebutuhanmanajemen portofolio.Pertumbuhan dan inflasiPengaruh pertumbuhan dan inflasi adalah penting.Investasi dalam properti telah cenderunguntuk menawarkan pertumbuhan pendapatan yang stabil.Ketika hal ini diantisipasi, hasil awal kemungkinanuntuk mencerminkan prospek.Peningkatan laba tahunan akan cenderung untuk memiliki sebuah knockonefek dalam bentuk nilai modal meningkat.Persyaratan sewa modern yang idealnya menyediakan untuk reguler ke atas-hanya menyewareview, penuh memperbaiki dan mengasuransikan sewa dan sewa yang dibayar triwulanan di muka,meninggalkan pemilik rumah dengan hanya biaya manajemen untuk memotong daripenghasilan.Semakin sedikit kewajiban untuk pengeluaran yang tersisa dengan tuan tanah, yangyang lebih besar adalah kepastian pendapatan bersih.HeterogenitasSetiap properti unik jika hanya karena berdiri di situs yang berbeda.Sifat-sifat dibangunrencana serupa dan dengan penampilan eksternal yang sama tetap bisa mempunyaiperbedaan dalam tata letak, penggunaan atau lokasi.Sebagai contoh, dua yang berdampingan danrumah serupa mungkin telah secara substansial berbeda interior, sementara dua strukturalidentik properti di situs yang berdampingan, satu dengan ijin yang terbatas untuk digunakan untuk ritelbisnis dan lainnya hanya untuk penggunaan kantor akan cenderung memiliki cukup berbedanilai-nilai.Sebuah blok kantor di pusat kota akan cenderung memiliki nilai yang berbedadari sebuah bangunan serupa di sebuah taman bisnis atau di pinggiran kota.Keunikan menambah perawatan yang diperlukan dalam proses penilaian.Sifat tdk dpt dibagiMasalah indivisibility telah lama menghantui keputusan untuk berinvestasi secara langsung dalamproperti.Ketika pemiliknya keinginan untuk meningkatkan sejumlah uang untuk tujuan lain -mengatakan, setara dengan 25 persen dari nilai modal dari properti - opsi yangterbatas.Tidak hanya akan penjualan properti mengambil beberapa waktu dan dikenakan substansialbiaya, tetapi juga akan meninggalkan pemilik dengan 75 persen yang tersisa per satunilai yang akan diinvestasikan kembali.Sebuah pinjaman bank atau hipotek, terutama jika diperlukan untuk cukupjangka pendek, akan menjadi pendekatan yang lebih realistis.Hal ini juga akan mempertahankan manfaat pajakatau tunjangan yang diperoleh dari kepemilikan properti dan menghindaripenilaian untuk pajak keuntungan modal.26 Pasar propertiInformasi yang memadai dan pasar yang luasDunia properti tidak transparan, tetapi terbatas informasi tentang transaksisekarang tersedia dari Registry Tanah pada pembayaran biaya.Ada jugakomersial sumber memberikan rincian properti yang akan dijual bersama dengan lebih lanjutinformasi dan analisis hasil yang dicapai.Selain harga jual, seorang penilai harus memiliki informasi tentang fisikatribut, kendala perencanaan dan status hukum properti untuk membantu dalam tepatinterpretasi transaksi.Sebuah operasi penilai di pasar tertentu akanmemiliki akses ke sumber-sumber formal dan informal intelijen dan mungkin dapatsilang-periksa untuk batas tertentu.Setiap informasi tidak mampu verifikasi harusdiperlakukan dengan hati-hati.PermintaanPara ekonom menunjuk pada sifat kaku pasokan properti yang dibawa olehskala waktu diperpanjang dibutuhkan untuk merespon peningkatan permintaan dirasakan.Ini mungkinmungkin bagi pemilik individu sifat yang ada untuk mengambil keuntungan dari tidak terpenuhinyapermintaan dalam jangka pendek.Dalam jangka panjang, pasar cenderung untuk merespon,namun ketentuan yang tidak terkoordinasi dan terpecah-pecah dan jika itu mengarah ke akhirnya kelebihan pasokan,investor dapat bersaing di pasar tertekan sampai batas bahwakembali jatuh pendek dari yang diantisipasi ketika memulai proyek tersebut.Perencanaanmekanisme kontrol tidak terutama berkaitan dengan pasokan dan permintaan pencocokan.Biaya manajemenDibandingkan dengan jenis investasi lain, properti melibatkan manajemen yang tinggibiaya.Setelah diperoleh, properti perlu dikelola kompeten untuk memastikanbahwa sewa dibayar tepat waktu, perjanjian ditaati dan properti dipertahankandalam kondisi baik.Manajemen merupakan kegiatan khusus yang biasanya dipercayakan kepadasebuah perusahaan surveyor.Perusahaan ini juga akan menyarankan pada tingkat perlindungan asuransi danbernegosiasi sewa penelaahan dan pada akhir masa sewa.Para berlebihan aspekmanajemen memperpanjang untuk menanggapi setiap kejadian eksternal yang berpengaruh terhadapproperti, seperti proposal untuk pembangunan di dekatnya, perbaikan jalan, perlindunganhak cahaya dan sebagainya.Selama bertahun-tahun, mungkin ada kesempatan untukpertimbangkan untuk merenovasi atau mengganti bangunan, baik untuk penggunaan yang sama atau untuklebih satu menguntungkan, atau untuk memperoleh tempat yang berdampingan atau situs.Intervensi pemerintahProperti dimiliki dalam kerangka hukum.Seorang investor akan inginmemastikan bahwa tidak ada kemungkinan pembatasan berat pada perencanaan propertiatau perubahan di daerah yang akan memiliki efek buruk pada investasi.Juga akan ada keprihatinan tentang upaya apapun untuk membatasi kebebasan baikpihak untuk bernegosiasi secara bebas.Sewa tempat usaha komersial tunduk pada beberapaPasar properti 27ketentuan perundang-undangan yang mengatur pembaruan Tenancies, tapi sifat mereka telah seimbangmemastikan pasar yang kuat di investasi properti komersial.Pada umumnya, penyewabisa memperbaharui sewa untuk jangka waktu lebih jauh kecuali pemilik dapat menunjukkan satu atau lebihalasan mengapa sewa tidak harus diperbaharui.Dimana pemilik menetapkanhak kepemilikan, ada ketentuan untuk kompensasi.Perbaikandisahkan oleh pemilik dan dilakukan oleh penyewa penyewaan selama mungkinjuga memenuhi syarat untuk kompensasi.Ada aturan untuk layanan pemberitahuan, dantanggapan tambahan harus dipatuhi.Perubahan terakhir berkaitan pasar untukkondisi modern dan persyaratan telah menghasilkan beberapa melonggarnya hukumketentuan.Ini diatur dalam Bab 5.BARU UNTUK SYARAT SUKARELA KODE LEASEMayoritas sewa mengandung sewa review 'atas hanya' klausa, efek dariyang adalah untuk memastikan bahwa pada review, sewa baik akan naik untuk merefleksikan sewa saat ininilai atau, jika nilai sewa tidak bertambah atau bahkan jatuh di bawah sewapendiam, sewa akan tetap sama.Dikatakan bahwa ketika nilai sewatelah jatuh, penyewa harus, pada keadilan, berhak untuk pengurangan sewa.Darititik pandang pemilik, praktek yang berlaku adalah satu berharga, meskipunsulit untuk mempertahankan atas dasar rasional.Dua sebelumnya upaya untuk memperkenalkanlebih besar kesetaraan dan saling percaya antara pemilik dan penjajah yang samaistilah sewa telah terbukti berhasil.Terhadap latar belakang ini, pemerintahtelah mengisyaratkan bahwa kecuali kemajuan yang dibuat mungkin berusaha untuk mengubah posisi denganundang-undang.Sebuah kode yang ketiga kini telah diluncurkan oleh Royal Institution CharteredSurveyor dalam harapan bahwa pemilik akan menerima proposal dalam preferensidengan prospek legislasi untuk mencapai tujuan yang sama.Rekomendasi utamameliputi: Sewa ulasan: mayoritas sewa berisi ketentuan-ketentuan sewa tinjauanselama sewa yang akan ke atas saja.Kode ini menyediakan bahwa setiapTinjauan harus naik atau turun, tergantung sewa direvisi yang tidak kurang darijumlah yang disepakati antara para pihak pada saat dimulainya sewa. Tugas dan sublettings: keterbatasan pada ketentuan yang berkaitan dengantugas dan pengurangan pembatasan subletting. Istirahat klausa: kemampuan untuk menegakkan klausa istirahat sering dikurungdengan persyaratan untuk kepatuhan yang ketat dengan persyaratan sewa, di tidak adanyayang pemilik dapat menolak persetujuan atau penundaan penyebab paling serius.Kode membutuhkan pendekatan yang lebih wajar dan konsensus untuk menanganidengan permintaan untuk istirahat.28 Pasar properti Perjanjian untuk memperbaiki: apakah sewa memperbaiki penuh sesuai dalam setiap tertentukasus.Mungkin tepat untuk memberikan sewa di properti modern pada sebuahpenuh memperbaiki sewa atau dikenakan biaya layanan di mana pemilik mengambiltanggung jawab untuk semua biaya, termasuk biaya, yang kemudian dialokasikan secara penuhke berbagai penjajah.Hal ini kurang dipertahankan untuk membiarkan tua dan bobrokproperti pada istilah-istilah seperti ketika penyewa tidak menyadari implikasi penuhperjanjian.Bahkan di mana penyewa mempertahankan penasihat profesional, mungkin adatidak menjadi realisasi penuh dari sejauh mana kewajiban memperbaikimelibatkan pengeluaran besar pada struktur.Biaya Layanan : kode mendesak pelaksanaan Kode Service Charge2002, yang menekankan perlunya pembatasan biaya manajemen danbiaya. persetujuan: sewa memberikan persetujuan pemilik untuk berbagai diusulkanperubahan, termasuk beberapa yang tidak memiliki efek buruk pada pemiliknya.Ada persetujuan proposal yang bisa dalam bentuk standar.Ketentuanbahwa permintaan apapun harus ditangani dalam skala waktu yang wajar akan memfasilitasikemajuan dan mungkin mengurangi biaya yang terlibat.Hal ini juga membuat jelas bahwapersetujuan atau harus tidak perlu dalam beberapa kasus. Asuransi: untuk alasan properti manajemen yang baik, pemilik properti seringkalimenetapkan bahwa asuransi bangunan harus diambil dengan sebuah perusahaan bernama.Dalam kasus tersebut, pemilik mungkin memenuhi syarat untuk komisi premidan ada persyaratan untuk mengungkapkan jumlah pembayaran apapun.RUMAH PROPERTI INVESTASIProperti residensial tidak lagi dikenakan pembatasan untuk menyewa atau keamanan berlebihankepemilikan.Efek pada sektor telah dramatis: sekarang ada pasar yang aktifdi perumahan membiarkan bahwa suplemen keseluruhan pasokan perumahan danberguna untuk penjajah calon yang tidak mampu atau tidak ingin untuk membeli atautidak akan di daerah cukup lama untuk melakukan pembelian rute berharga.'Beli membiarkan' pasar menarik baik bagi investor didirikan dan untuk mereka yang inginuntuk mendapatkan pijakan di pasar properti langsung.Hipotek yang tersediadimana istilah memerlukan pembayaran bunga saja, sehingga mengurangi tingkat entri untukinvestor dengan sumber daya terbatas untuk mendanai pembayaran berharap dari pendapatanyang berasal dari properti.Inland Revenue siap untuk menerima pembayaran cicilan bunga sebagai yang sahbeban, tetapi tidak akan memungkinkan setiap bagian dari pembayaran hipotek akan direklamasi.Ada beberapa risiko ketika margin yang ketat, terutama di mana propertimungkin tidak membiarkan dan karena itu tidak menghasilkan pendapatan.Biaya pemeliharaanPasar properti 29sering diremehkan, mengurangi pendapatan bersih tahunan.Ini menjadi sangat mudah untukjatuh ke dalam tunggakan dengan pembayaran, terutama jika properti yang tersedia untuk membiarkantetapi tidak menemukan penyewa segera.INVESTASI NYATA ESTATE TRUST (REITs)Aturan baru yang efektif dari 1 Januari 2007 memungkinkan perusahaan yang memiliki properti untukmengelola urusan pajak mereka dalam cara yang efisien lebih banyak pajak.Ketentuan serupauntuk mereka yang sudah di tempat di bagian lain dunia, terutama Perancis,Australia dan Amerika Serikat, di mana keunikan investasidalam properti diakui.Dua belas perusahaan yang ada mengadopsi skema pada pengenalan dan lebihtelah mengikuti.Struktur baru memberikan manfaat besar bagi investor, yangharus dalam waktu yang tercermin dalam harga saham.Skema baru harus menghasilkan kebebasan yang lebih besar untuk membuat keputusan, terutamatentang pembuangan, untuk alasan keuangan yang sehat dan manajemen portofoliotanpa harus mempertimbangkan implikasi pajak.Ini telah lama menjadi fitur dariproperti perusahaan yang saham mereka diperdagangkan pada diskon untuk nilai aset, situasiyang harus mereda oleh struktur baru.Salah satu efek langsung adalah portofolio yangkeseimbangan akan lebih mudah dicapai.Sesuai dengan ketentuan dirancang dengan maksud untuk mencegah penggunaan skemauntuk tujuan penghindaran pajak di perusahaan yang dekat, pajak korporasi tidak akan sekarang akandikenakan atas keuntungan Inggris atau penghasilan sewa dari perusahaan mengambil bagian dalamskema.Selanjutnya, ada fleksibilitas untuk membuang sifat tanpa tanggung jawabuntuk capital gain.Untuk memenuhi syarat, perusahaan harus memiliki sebagian besar aset - lebihdari 75 persen - di Inggris properti, maksimum gearing dari 1:25, pemegang saham tidakmemiliki lebih dari 10 persen perusahaan dan distribusi minimal 90 perpersen dari keuntungan Inggris pada dividen saham.Biaya masuk ke skema adalah satu-offpembayaran 2 persen dari nilai portofolio perusahaan Inggris.Ketentuan telah disambut baik oleh perusahaan properti, beberapa memilikisudah diambil keuntungan dari skema baru.Lain peluang investasi di real estateInvestor tidak mampu atau tidak ingin berinvestasi langsung di properti dapat menemukan yang cocokharta perusahaan untuk membeli saham, dan perusahaan-perusahaan merangkul REITketentuan di atas harus melakukan lebih baik daripada perusahaan properti lainnya.Dana dan trust (seperti yang dijelaskan dalam bab sebelumnya) memberikan peluang lebih lanjutuntuk investasi langsung di properti, tetapi perhatian tertarik pada kebutuhan untuksubstansial modal sumber daya dan tingkat yang lebih tinggi risiko yang terlibat.Dana tersebuttidak cocok jika investor mencari pengembalian pendapatan atau kepastian dalam waktu yangpembayaran kembali modal.

4 Penilaian matematikaPada hari ini diprogram genggam kalkulator keuangan elektronik dankomputer pribadi dengan kenangan besar seharusnya tidak ada kebutuhan untuk satu set dicetak,pasti tidak lengkap karena hanya pilihan suku bunga dapat direpresentasikan.Tapi mungkin masih benar untuk mengatakan bahwa penilai yang paling memiliki salinan.Lainnyatabel juga dipublikasikan, lihat Bacaan lebih lanjut.Kemampuan untuk menghitung hasil yang diperlukan dari rumus yang relevan memungkinkansetiap hasil untuk setiap periode yang akan diperoleh.Formula ATASAda enam formula utama, yang ditampilkan sebagai pasangan timbal balik dalam bagian pertamadari Tabel 4.1, di mana ada asumsi bunga tahunan terletak.Lain formulauntuk pembayaran tunggakan atau di muka untuk periode kurang dari satu tahun dan untukaspek pertumbuhan juga disertakan.Dalam setiap kasus, unit ini satu.Tingkat bunga yang berlaku ('i') adalah ditampilkan sebagai desimal(Misalnya 5 persen menjadi 0,05, 11,5 persen menjadi 0,115).Paraperiode ('n') antara penerimaan dari satu pembayaran sewa dan berikutnya dalam tahun.32 Penilaian matematikaTabel 4.1 Penilaian formulaPeracikan DiskonNama dan fungsi Formula Formula NamaJumlah sebesar 1 (1 + i) n nilai kini dari 1 (1 + i)-nAnuitas i pembelian + Tahun 'Jumlah dana sebesar 1 per tahun tenggelam TahunanJugaTahun tingkat pembelian ganda disesuaikan untuk pajak 1i + []Tahun pembelian-lamanyaTahun pembelian pembalikan ke perpetuitasCatatan: pembelian 'tahun' istilah 'umumnya digunakan dalam preferensi untuk lebih deskriptif' hadirnilai 1 '.Kunci: i, bunga (ditampilkan sebagai pecahan desimal), n, tahun, s, tenggelam tingkat dana (di mana berbeda darimenguntungkan rate); t, tarif pajak (ditampilkan sebagai pecahan desimal).1i (1 + i) n1is(1 + s) n - 1(1 + i) n - 1i1(1 - t)s(1 + s) n - 11 - (1 / (1 + i) n)ii(1 + i) n - 1Nilai sekarang dari 1Jumlah tunggal untuk diinvestasikan sekarang untuk mengakumulasi sampai 1 di tahun 'n' pada antar 'i'est Ini adalah jelas bahwa prospek sebesar 1 pada tanggal tertentu bernilai kurang dari1 tersedia saat ini.Jumlah tepat dari nilai ini akan ditentukan olehperiode penundaan dan tingkat bunga.Contoh 4.1Sebuah warisan dari 5000 adalah dibayar dalam waktu empat tahun saat penerima mencapaiusia 21 tahun.Menghitung nilai sekarang dari jumlah di mana tingkat yang tepatbunga 6 persen.Dibayar dalam waktu 4 tahun 'Legacy 5 000.00PV 1 di 4 [email protected]% 0,7921Saat ini nilai warisan 3 960,47Langkah-langkah kerjaKarena dalam waktu 4 tahun 'Legacy 5 000.00PV 1 dalam 1 [email protected]% 0,9434Nilai dalam waktu 3 tahun 4 716,98PV 1 dalam 1 [email protected]% 0,9434Nilai dalam waktu 2 tahun 4 449,98PV 1 dalam 1 [email protected]% 0,9434Nilai dalam waktu 1 tahun 4 198,11PV 1 dalam 1 [email protected]% 0,9434Saat ini nilai 3 950,50(Perbedaan Sedikit karena pembulatan.)KomentarNilai warisan saat ini lumayan kurang dari jumlah piutang diwaktu empat tahun.Langkah-demi-langkah kerja yang ditampilkan, sebuah proses yang melelahkan ketikaperiode lebih panjang dari beberapa tahun.Jumlah sebesar 1Rumus ini dirancang untuk menunjukkan jumlah total bunga majemuk ditambahkan keawal dan hanya deposit 1 untuk waktu tertentu dan pada tingkat tertentu yang menarik.Ini mengasumsikan bahwa bunga ditambahkan pada akhir setiap tahun dan yang tersisa di account untuksendiri menarik minat pada tahun-tahun berikutnya (prinsip bunga majemuk).Penilaian matematika 33Contoh 4.2Seorang pengecer telah menandatangani sewa baru, yang mencakup komitmen untuk menghabiskan20 000 pada penyusunan ulang internal untuk tempat.Pinjaman telah diatur ditingkat bunga sebesar 7,5 persen akan dibayar pada akhir tiga tahun.Hitungkarena pada waktu itu jumlah.Pinjaman untuk penyusunan ulang internal yang 20 000.00Jumlah sebesar 1 dari 3 [email protected]% 1,2423Jatuh tempo dalam 3 tahun pembayaran 24 846,00Cek, menunjukkan tahun-demi-tahun perhitungan:Pinjaman 20 000.00Jumlah sebesar 1 dalam 1 [email protected]% (yaitu 0,075) 1 500.0021 500.00Jumlah sebesar 1 dalam 1 [email protected]% 1 612,5023 112.50Jumlah sebesar 1 dalam 1 [email protected]% 1 733,44Jumlah pembayaran kembali dalam 3 tahun 24 845,94KomentarPada tingkat bunga yang dikenakan, total biaya pinjaman selama periode yang cukupsubstansial seperti yang akan terlihat.Sebagai cek, jumlah jatuh tempo pada akhir periode iniditunjukkan dari tahun ke tahun, sebuah proses yang akan dipraktekkan untuk waktu yang lama.Tahun pembelian (atau nilai sekarang dari 1 per tahun)Nilai sekarang dari hak untuk menerima 1 pada setiap akhir tahun selama bertahun-tahun 'n' di'I' bunga majemuk.Rumus ini digunakan untuk mencari nilai modal dari hak untukmenerima aliran pendapatan, biasanya tetapi tidak harus menyewa.Hasil yang samadapat ditemukan dengan menambahkan bersama serangkaian nilai sekarang (PV) sebesar 1, yangditampilkan sebagai alternatif.Sekali lagi, ini akan praktis hanya untuk periode singkat.Contoh 4.3Klien Anda memiliki bangunan kantor baru-baru biarkan freehold di sewa pasar sebesar 30 000per tahun.Sewa akan ditinjau pada akhir lima tahun.Anda diminta untukmenunjukkan nilai sekarang dari pendapatan lima tahun pertama pada tingkat diskonto sebesar 6,5persen.Sewa gedung kantor per tahun 30 000.00YP 1, 5 [email protected]% 4,1557Nilai sewa 5 tahun pertama ' 124 671,0034 Penilaian matematikaSewa per tahun 30 000.00PV sebesar 1 dalam 1 [email protected] 0,93897%PV sebesar 1 dalam 1 [email protected] 0,88166%PV sebesar 1 dalam 1 [email protected] 0,82785%PV sebesar 1 dalam 1 [email protected] 0,77732%PV sebesar 1 dalam 1 [email protected]% 0,72988 4,1557Nilai sewa 5 tahun pertama ' 124 670,40Penggantian modal oleh dana cadangan pada tingkat yang samaSewa 30 000.00Pengembalian modal [email protected]% 8 103,62 21 896,38Jumlah sebesar 1 per tahun untuk 5 [email protected]% 5,6936 124 669,23KomentarPembayaran sebesar 30 000 tahun akan diterima pada akhir dari masing-masing lima berikutnyatahun.Nilai modal akan bergantung pada tingkat diskon yang digunakan, dalam hal ini, 6,5persen.Perhitungan akan mencerminkan penerimaan total 150 000 ataslima tahun ke depan ketika pembayaran pertama ditangguhkan selama satu tahun, berikutnya untuk duatahun dan sebagainya.Sebuah fitur dari bunga majemuk adalah bahwa ia tidak hanya layanan modal namun jugadaun keseimbangan, yang, jika diinvestasikan kembali pada tingkat yang sama, menggantikan modal awaljumlah di akhir istilah, seperti yang ditunjukkan dalam contoh ini.Jumlah sebesar 1 per tahunRumus menunjukkan jumlah yang 1 diinvestasikan pada akhir setiap tahun akanmenumpuk pada tingkat bunga tertentu.Contoh 4.4Janet bermaksud untuk menyimpan 3.000 setiap tahun selama tiga tahun ke depan.Hitung nilaipada akhir periode jika tabungan diinvestasikan dalam rekening ISA bebas pajak padatingkat bunga 5 persen.Tabungan setiap tahun 3 000.00Jumlah sebesar 1 per tahun, 3 tahun @ 5% 3,1525Jumlah yang tersedia pada akhir 3 tahun 9 457,50Penilaian matematika 35Periksa dengan perhitungan tahunan:Jumlah yang diinvestasikan pada akhir tahun 1 3 000.00Bunga ditambahkan pada akhir tahun 2 150,00Saldo dilakukan ke depan 3 150.00Jumlah yang diinvestasikan pada akhir tahun 2 3 000.00Saldo dilakukan ke depan 6 150.00Bunga ditambahkan pada akhir tahun 3 307,50Saldo dilakukan ke depan 6 457,50Jumlah yang diinvestasikan pada akhir tahun 3 3 000.00Jumlah kembali pada akhir 3 tahun 9 457,50KomentarSebanyak 9000 akan disimpan selama periode dan bunga akan ditambahkan kepeningkatan jumlah.Perhatikan bahwa jumlah diinvestasikan pada akhir setiap tahun.Progresifakumulasi modal dan bunga ditampilkan.Tahunan tenggelam danaPremi tahunan yang dibutuhkan untuk diinvestasikan pada akhir setiap tahun untuk mengakumulasiuntuk 1 pada tingkat gabungan tertentu bunga selama periode tahun.Salah satu yangmenggunakan utama adalah untuk menyediakan untuk penggantian modal dalam investasi yang telahkehidupan yang terbatas, disebut sebagai membuang-buang aset, dalam hal ini akan dihubungkan dengantahun pembelian susu formula.Sebuah fitur dari bunga majemuk adalah bahwa pembayaran bunga tidak hanya mencakupbunga atas jumlah modal yang diinvestasikan, namun jumlah tambahan, yang, jika ditanamkan kembalipada tingkat yang sama bunga, akan mengembalikan jumlah awal yang dikeluarkan pada akhirperiode.Contoh 4.5Penyewa dari sebuah flat kecil telah setuju untuk membeli dalam waktu lima tahun ketikadeposito sebesar 25 000 akan diperlukan.Berapa banyak harus diinvestasikan setiap tahun jikatingkat bunga 5,25 persen dapat diperoleh dari bunga lima tahun tetapobligasi ditanggung oleh pemerintah?Deposit diperlukan dalam waktu 5 tahun 25 000.00Tahunan tenggelam dana, 5 [email protected]% 0,18194 547,5036 Penilaian matematikaKomentarPerhitungan ini akan memungkinkan penyewa untuk menyimpan jumlah yang cukup setiap tahun untukmemberikan deposit diperlukan bila bunga majemuk diperhitungkan.Parapersyaratan bahwa sinking fund harus bebas risiko yang puas dengan menjaminmenyertai obligasi.Pajak atas bunga telah diabaikan.Anuitas dibeli oleh 1Membayangkan rumus menginvestasikan jumlah tunggal sekarang untuk memberikan pendapatan untukjangka waktu tertentu dimulai pada akhir tahun pertama.Modal dan bungayang diperoleh akan dikembalikan selama kehidupan anuitas.Seluruh dana tersebut akantelah digunakan pada akhir periode.Contoh 4.6Klien Anda adalah mengambil pensiun dini dan keinginan untuk membeli anuitas untuk melengkapiinvestasi tertunda penerimaan pendapatan pensiun dalam waktu 10 tahun.Nasihat tentang anuitas yang tersedia dari investasi modal sebesar 15 000 dengan harga diskontingkat 5,5 persen.Sum yang tersedia untuk membeli anuitas 15 000.00Anuitas, 10 [email protected]% 0,1327Anuitas 1 990,50KomentarSeluruh dana dan bunga yang diperoleh akan diterapkan dalam pembuatan tahunanpembayaran selama periode 10 tahun.Tidak akan ada terminal value.Lain formulaFormula diperlukan untuk kemungkinan-kemungkinan lain yang dijelaskan di bawah ini.Tahun pembelian-lamanya (nilai sekarang sebesar 1 pertahun-lamanya)Jika dapat diasumsikan bahwa pendapatan akan diterima tanpa batas pada tahunan ditunggakan dasar, formula adalah bentuk yang paling sederhana.Pembelian tahun ini ditemukan olehmembagi setara desimal dari hasil yang sesuai ke dalam persatuan.Penilaian matematika 37Contoh 4.7Hitung nilai modal hak atas pendapatan 5000 per tahun selama-lamanyadi mana kembali sesuai dengan mengacu pada penjualan serupa lainnyaproperti adalah 8 persen.Sewa Tahunan 5 000.00Tahun pembelian di lamanya @ 8% 12,50Nilai modal 62 500.00KomentarKembalinya 5000 per tahun pada investasi 62 500 dapat diperiksa untukmenunjukkan bahwa suku bunga memang 8 persen.Tahun pembelian (YP)-lamanya ditangguhkan 'n tahun'Jika penerimaan pembayaran ditangguhkan untuk periode awal, efeknya dapat dihitungdalam salah satu dari dua cara, yang keduanya memberikan hasil yang sama: YP-lamanya dikurangi YP untuk periode awal keterlambatan YP-lamanya nilai sekarang dari 1 untuk periode awal keterlambatan.Contoh berikut akan digunakan untuk menunjukkan kedua pendekatan tersebut.Contoh 4.8Asumsikan hak untuk menerima 1000 per tahun selama-lamanya setelah berakhirnyatiga tahun dari sekarang.Tingkat bunga saat ini dapat diambil sebagai 5 persen.Penghasilan-lamanya dimulai dalam waktu 3 tahun ' 1 000.00YP-lamanya @ 5% 20,00Kurang YP 1, 3 tahun @ 5% 2,7232 17,2768Nilai modal 17 276,80JugaPenghasilan-lamanya dimulai dalam waktu 3 tahun 1 000.00YP-lamanya @ 5% 20,00PV 1, 3 tahun @ 5% 0,8638 17,2760Nilai modal 17 276,00(Sedikit perbedaan karena pembulatan komponen.)38 Penilaian matematikaKomentarNilai modal dimodifikasi untuk mencerminkan pendapatan yang diterima selama tidak ad