lima metoda penilaian properti.docx

265
1 Mengatur adegan Setiap tetapi sistem pertukaran yang paling sederhana memerlukan pengukuran, penilaian dan catatan permanen, sehingga keterampilan ini dikembangkan dalam kaitannya dengan tanah pada tahap awal dalam sejarah. Sistem hukum Inggris dikembangkan dari tatanan feodal dikenakan sebagai berikut Penaklukan Norman. Jadi Kitab Domesday, selesai pada 1086, tercatat kepemilikan properti, nilai-nilai, hak dan kewajiban Raja, penyewa-nya inchief, sub-penyewa dan petani, sementara gulungan pengadilan yang terkandung sejenis informasi untuk setiap real berkenaan dgn tanah milik bangsawan. Informasi yang dikumpulkan sangat berharga dalam ekonomi dan politik istilah. Catatan tersebut diperlukan untuk pengumpulan pajak dan untuk memfasilitasi tindakan dianggap perlu oleh badan pemerintahan. Penilaian formal dari nilai tanah menjadi perlu setidaknya awal 1695, ketika sebuah Undang-undang Parlemen disediakan untuk pengganda sewa untuk digunakan sebagai dasar kompensasi. Acara ini adalah pembongkaran weirs untuk memungkinkan perbaikan harus dilakukan untuk sungai-sungai alami untuk meningkatkan kesesuaian mereka sebagai navigasi saluran untuk transportasi darat. Sekarang ada dua perkebunan hukum di tanah: freehold dan prasarana, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Hukum Properti 1925. Freehold - mutlak biaya sederhana di kepemilikan - sementara nominal diadakan dari Crown, dalam praktiknya menganugerahkan mutlak kepemilikan, pemegang memungkinkan untuk melakukan apapun yang mereka harap dengan subjek tanah untuk

Upload: judee-av

Post on 01-Jan-2016

133 views

Category:

Documents


0 download

DESCRIPTION

metode

TRANSCRIPT

Page 1: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

1 Mengatur adegan

Setiap tetapi sistem pertukaran yang paling sederhana memerlukan pengukuran, penilaiandan catatan permanen, sehingga keterampilan ini dikembangkan dalam kaitannya dengan tanah padatahap awal dalam sejarah.Sistem hukum Inggris dikembangkan dari tatanan feodal dikenakan sebagai berikutPenaklukan Norman. Jadi Kitab Domesday, selesai pada 1086, tercatatkepemilikan properti, nilai-nilai, hak dan kewajiban Raja, penyewa-nya inchief,sub-penyewa dan petani, sementara gulungan pengadilan yang terkandung sejenisinformasi untuk setiap real berkenaan dgn tanah milik bangsawan. Informasi yang dikumpulkan sangat berharga dalamekonomi dan politik istilah. Catatan tersebut diperlukan untuk pengumpulanpajak dan untuk memfasilitasi tindakan dianggap perlu oleh badan pemerintahan.Penilaian formal dari nilai tanah menjadi perlu setidaknya awal 1695,ketika sebuah Undang-undang Parlemen disediakan untuk pengganda sewa untuk digunakan sebagai dasarkompensasi. Acara ini adalah pembongkaran weirs untuk memungkinkan perbaikanharus dilakukan untuk sungai-sungai alami untuk meningkatkan kesesuaian mereka sebagai navigasisaluran untuk transportasi darat.Sekarang ada dua perkebunan hukum di tanah: freehold dan prasarana, sebagaimana diaturdalam Undang-Undang Hukum Properti 1925. Freehold - mutlak biaya sederhana dikepemilikan - sementara nominal diadakan dari Crown, dalam praktiknya menganugerahkan mutlakkepemilikan, pemegang memungkinkan untuk melakukan apapun yang mereka harap dengan subjek tanah untukhak orang lain dan hukum yang berlaku pada saat itu. Perencanaan hukum memberikankendala utama perubahan.Pengembangan gedung yang disewa adalah istilah tahun mutlak, yang diberikan oleh pemilik pada penyewa.Hal ini lebih sering disebut sebagai sewa atau sewa, yang menetapkan durasi, sewadan persyaratan lain yang disepakati antara para pihak dan merinci hak-hak mereka dan tanggung jawab.Kecuali sewa untuk jangka waktu tujuh tahun atau lebih diberikan secara resmi(Yaitu, oleh perbuatan), efeknya akan membuat minat adil saja.Akhirnya, undang-undang properti tahun 1920-an membawa tentang reformasi, tetapi tanahkepemilikan memiliki komplikasi yang melekat yang membutuhkan penyediaan rinci. Persepuluhan dihapuskanpada tahun 1936. Pembayaran tersebut diubah menjadi anuitas selama 60 tahun, prosesOleh karena itu yang selesai pada tahun 1996. Penyediaan dibuat untuk pembesaran tertentulama sewa properti hunian menjadi kepentingan freehold meskipun keinginanpara pemilik tanah yg bebas, pada pembayaran kompensasi yang, kecuali dalam kasus sewa

Page 2: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

dengan istilah yang sangat singkat belum berakhir, berjumlah sedikit lebih dari jumlah nominal.1 Mengatur adeganRekaman transaksi dan sitaan telah berubah di bawahPendaftaran Tanah, memanfaatkan sistem komputerisasi yang canggih. Setiap penjualan harussekarang terdaftar, dengan hasil bahwa semua real estat akan memiliki judul yang terdaftar dikarena tentu saja.PASCA PERANG PEMBANGUNANPada akhir Perang Dunia Kedua, pasar properti berada dalam keadaan tidak aktif.Satu-satunya aktivitas konstruksi diperbolehkan selama periode perang dan untuk beberapa waktusetelah itu untuk menyediakan bangunan penting. Beberapa perbaikan telah dilakukan danbanyak bangunan, baik domestik dan komersial, khususnya di daerah dinilaimenjadi rentan terhadap serangan, telah naik sampai. Industri bangunan pulihhanya perlahan-lahan, bahan yang dalam pasokan pendek. Perumahan baru bisa dibangun hanyadi bawah lisensi kecuali jika terdiri dari menggantikan bangunan yang hancur atau ekstensifrusak oleh aksi musuh.Masalah segera setelah 1945 adalah perlu memutuskan apa yang harus dilakukan denganbidang utama yang terkena dampak oleh kerusakan bom. Beberapa pusat kota, termasuk Plymouth,Bristol dan Liverpool, telah menderita pemboman berat dan berkelanjutan.Beberapa pusatyang dipugar cepat, difasilitasi oleh ketersediaan area besarruang berikut kehancuran grosir. Tata letak sebagian besar dalam gayaPola sebelumnya dan diakses langsung dari jalan-jalan sibuk. Pejalan kaki pusatdiperkenalkan kemudian, sering dengan elemen lantai atas, yang jarang terbuktipopuler. Pusat tertutup, dengan lift, eskalator, parkir mobil integral dan masyarakatterminal transportasi, dan manajemen yang komprehensif dan pemeliharaan sistemdatang jauh kemudian.Pada saat yang sama, penyediaan perumahan dianggap sebagai prioritas sektor publik,dengan otoritas lokal yang hanya penyedia utama. Untuk tujuan ini, kalimat'Kelas pekerja' yang digunakan dalam Undang-Undang Perumahan 1936 dijatuhkan dari Undang-Undang 1949dengan nama yang sama. Bahkan termasuk kontribusi dari sektor swasta, di manarumah hampir seluruhnya untuk pendudukan pemilik, pemerintah pusat menemukan kesulitandalam mendekati sasaran keseluruhan dari 500 000 unit per tahun.Untuk beberapa waktu setelah perang, pasar properti tetap untuk sebagian besarlokal kunci, rendah dan cukup diprediksi. Banyak komersial dan industri propertidimiliki, bukan sebagai investasi tetapi sebagai aset bisnis oleh pemilik. Paraproperti investasi telah berubah adegan keluar dari pengakuan semua karena mereka kali.Sementara itu, Perencanaan Kota dan Negara Undang-Undang tahun 1947 membuat berani tetapiberusaha akhirnya gagal untuk berurusan dengan peningkatan nilai tanah yang dibawaoleh ketentuan bagi perampasan hak-hak pembangunan swasta dikembali untuk klaim pada 'sekali untuk semua' jumlah global yang nosional kompensasi

Page 3: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

£ 300.000.000.Sebuah kode yang kaku penggunaan lahan diperkenalkan pada tahun 1948, memberikan perencanaan yang sebagian besarmembatasi peran dalam proses pengembangan sementara mengerahkan pengaruh besar padanilai tanah, memastikan penggunaan luas dari prosedur banding perencanaan.2 Pengaturan adeganPERKEMBANGAN DARI INVESTASI PROPERTISektor swasta dengan cepat menyadari potensi untuk mengalikan nilaipengembangan lahan yang cocok dibantu oleh rendah, biaya modal non-ekuitas mudah disediakanoleh bank dan lain-lain. Hal itu sering mungkin untuk meminjam seluruhbiaya pengembangan dengan keyakinan bahwa keamanan mereka suara, berdasarkan diantisipasinilai skema selesai.Struktur otoritas setempat tidak cocok, dan sumber daya keuangan yang tidak setara, untuktugas pembangunan komersial, meskipun banyak mencoba untuk memperkuat kota merekapusat dengan menyediakan skema terutama yang kecil, sering dikaitkan dengan multi-lantai mobilparkir. Otoritas lain memilih untuk tidak terlibat secara langsung, membuang bidangtanah dengan hati-hati disatukan dengan menggunakan kekuasaan wajib untuk komersialingin memanfaatkan potensi pengembangan kelompok.Beberapa dewan mempertahankan elemen yang menarik dengan memberikan sewa bangunan danmenerima penghasilan dari skema. Keuntungan utama dari ini adalahkemampuan untuk mengendalikan pembangunan kembali situs dalam jangka panjang. Bristol, Coventry danbanyak pemerintah lokal lainnya terstruktur pelepasan mereka dengan cara itu.Coventry telahbaru-baru upgrade pusat perbelanjaan. Sementara itu, Broadmead (Bristol) adalah untukmemiliki pengeluaran sekitar 500 juta poundsterling pada sebuah proyek ambisius untuk kembali mendirikan perusahaanpenting sebagai pusat perbelanjaan regional dalam menghadapi persaingan besar dariCribbs Causeway dan di tempat lain.Sulit untuk mengerti sekarang berapa banyak kegiatan dari beberapa nasionalpengembang properti yang dikenal seperti Levy, Hyams, Clore dan Cotton didominasikeuangan tidak hanya halaman-halaman broadsheets tetapi juga halaman berita yang populertekan. Mereka diakui sebagai penyihir beragam keuangan atau direndahkan sebagaiparasit tergantung pada titik pandang pengamat. Tidak diragukan lagi mereka memiliki imajinasidan bakat, tetapi secara bertahap tersusul: sebagai skema menjadi lebih besar,perusahaan properti mengadopsi struktur yang lebih formal dan menjadi lebihbertanggung jawab kepada pemegang saham mereka.Tidak sampai pertengahan 1960-an bahwa perusahaan asuransi mulai mencariberbagi dalam ekuitas skema yang mereka telah memberikan banyak dari usahamodal untuk perusahaan semakin besar investasi properti nasional. Berbagaibentuk berbagi yang dirancang, salah satu yang populer menjadi penyediaan dana pada tingkat

Page 4: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

bawah tingkat pasar dalam pertukaran untuk berbagi dalam ekuitas atau bahkan untuk hakmembeli seluruh skema berdasarkan formula yang telah disepakati terkait dengan akhirnyadaftar sewa, setelah telah selesai dan biarkan berhasil. Dalam kasus tersebut, pengembangbertindak sebagai katalis, dengan menggunakan keahlian perusahaan dalam proses pembangunansebagai imbalan atas keuntungan modal - bentuk manajer proyek kewirausahaan.Jalan tol pertama dibuka pada tahun 1959 dan lain-lain diikuti bersama dengan luardan jalan lingkar batin untuk banyak kota dan kota - tidak semua selesai, bahkan sekarang.Aktivitas pasar dilanjutkan dan ditingkatkan ke titik di mana, pada awal1970, ada crash pasar spektakuler. Beberapa deposan dan pemegang saham,mengantisipasi keseriusan situasi, mempercepat krisis dengan mentransfertunai untuk bank didirikan (pada waktu digambarkan sebagai 'cocok kehati-hatian kolektif').Kecelakaan yang terkena dampak bukan hanya perusahaan-perusahaan properti tetapi diperluas keMengatur adegan 3seluruh sistem perbankan sekunder sedemikian rupa bahwa Bank ofInggris ikut campur dengan sekoci keuangan untuk mengurangi dampak terburuk darimenderita kerugian yang cukup besar. Kewajiban dibagi dengan bank kliring besartapi rincian yang terselubung dalam kerahasiaan. Saat itu beberapa waktu sebelum kepercayaankembali ke pasar properti.Akhirnya melakukannya, dengan pemain mengejar semakin ambisius danimajinatif skema pusat kota, skala besar perkembangan kantor dan keluar-oftownbisnis taman. Jaringan jalan raya telah membuka kemungkinanlayak pusat perbelanjaan daerah pada skala yang luas, dapat diakses oleh jutaan pengunjunghidup dalam sedikit lebih dari satu jam perjalanan di jalan raya.Para diskon menjual-off dari dewan perumahan mulai perlahan-lahan tetapi segera berkumpulkecepatan, terutama untuk unit yang lebih baik dirancang di lokasi yang baik. Pantat tidak mudahdijual menemukan jalan ke perumahan yang dimiliki dan dikelola oleh asosiasi perumahansebagai otoritas paling lokal yang ingin memisahkan diri mereka dari kepemilikan dantanggung jawab. Beberapa pembeli asli akhirnya memanfaatkan ekuitasdisediakan oleh potongan harga dan pasar yang meningkat untuk naik tangga properti.Sebuah tren yang lebih baru telah menjadi pembelian rumah dan flat untuk membiarkan, difasilitasioleh penghapusan pembatasan utama pada tingkat sewa dan keamanan kepemilikan melampauiyang disepakati kontrak antara para pihak. Akibatnya, ada pasar berkembangdalam pembelian unit perumahan untuk dibiarkan sebagai investasi. Beberapa investortelah meminjam lebih dari yang bijaksana, meninggalkan diri mereka terkena risiko keuanganharus properti akan kosong untuk waktu yang lama. Biaya pinjaman akanhendaknya tidak diperlakukan sebagai pengeluaran bisnis kecuali pinjaman atas dasar bunga saja.Permintaan tambahan diciptakan terutama di ujung bawah dari pasar lesu

Page 5: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

mungkin telah berkontribusi terhadap kenaikan harga cepat menempatkan kepemilikan di luar jangkauandari beberapa yang akan diharapkan untuk membeli rumah mereka sendiri.Asosiasi perumahan telah memperluas operasi mereka dan juga menawarkan beberapaunit kepemilikan secara bersama, di mana penghuni pembelian saham dalamproperti dan membayar sewa untuk sisanya. Sebuah elemen subsidi dimasukkan sebagaiakomodasi ditujukan untuk pekerja kunci dan bagi keluarga tidak mampu untuk mendanaiketentuan mereka sendiri.Sementara itu, beberapa pemerintah daerah telah menggunakan kekuasaan mereka untuk membatasi perencanaanpengembangan kecuali di daerah tertentu dan kemudian meminta pengembang untuk menyertakanpersentase unit terjangkau dalam skema. Hal ini tidak mungkin bahwa dampak daribergerak terbaru akan lebih dari marjinal.Pada saat yang sama pasar secara keseluruhan telah tumbuh. Tidak dapat dipungkiri bahwa setiap suksespengembangan baru menciptakan perpindahan tempat lain, sehingga lebih awal dan lebihperkembangan tradisional, mengatakan, toko-toko atau kantor dapat mendaftar kekosongan. Merekamungkin tetap diduduki tetapi kualitas keseluruhan dari penjajah mungkin akan terpengaruh.Ada juga pergeseran di dunia fashion, sehingga sebuah gudang pusat, untukMisalnya, yang diubah menjadi kantor di tahun 1960-an tetapi sekarang banyak kekurangancara, memberikan kesempatan untuk pengembangan up-mar ket kota pusat flat.4 Mengatur adeganPERAN PenilaiPenilai adalah tokoh penting dalam kelancaran pasar properti. Setiapproposal untuk pembangunan (termasuk menyusun sebuah situs layak dari tanah dalamberbagai kepemilikan dan kepentingan hukum), aplikasi untuk izin perencanaan,negosiasi pinjaman, pembelian dan penjualan minat, menata membiarkan, atau menetapreview sewa untuk keuntungan terbaik adalah mungkin untuk melibatkan satu atau lebih penilai,sering berinteraksi dengan para profesional lainnya. Kegiatan manajemen yang sedang berlangsung tidakkurang penting, memastikan bahwa investasi untuk melakukan potensi penuh dan setiapkesempatan untuk memaksimalkan investasi diakui dan dilaporkan.Penilai tersedia untuk menasihati organisasi yang tempat sendiri atau sewa daridimana mereka beroperasi kegiatan bisnis mereka. Berbagai layanan termasuk saranpada pengelolaan aset yang ada, tingkat sewa di review dan di kadaluwarsa dan rekomendasitentang akuisisi dan pelepasan sehingga untuk membentuk memegang untuk mencocokkanperusahaan aspirasi. Kegiatan ini dapat dilakukan oleh sebuah perusahaan dari penilai dansurveyor ditahan untuk mengurus semua kepentingan properti perusahaan atau oleh berbagaiperusahaan yang terlibat untuk memberikan saran dan bernegosiasi masalah tertentu karena muncul. Paraperusahaan besar cenderung memiliki terampil dalam-rumah tim, meminta perusahaan luarhanya di mana keahlian tertentu atau perspektif lain pada masalah diperlukan.

Page 6: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

MASA DEPANPengenalan pada tahun 2007 dari real estate investment trust (REITs), dijelaskan di tempat lain,harus memberikan kesempatan bagi investor kecil untuk masuk propertisektor tanpa kelemahan yang ada dalam kepemilikan langsung.Jadi, meskipun pasar apung dan percaya diri, bahwa bukan berarti tidak adamasalah. Perusahaan-perusahaan besar semakin menemukan pekerjaan kantor rutin dan panggilanpusat di luar negeri, sehingga mencapai penghematan signifikan. Rumah bekerja belumbelum diambil off, tetapi ada banyak manfaat untuk kedua belah pihak dari kegiatan tersebut danmeningkatkan kemacetan di jalan dapat mempercepat changeover. Kemacetanbiaya, diskusi tentang road pricing dan pembatasan lainnya dapat mempengaruhi tertentubagian dari sebuah kota atau daerah dan memicu reaksi. Langkah-langkah untuk mengurangi efek iklimperubahan dengan baik dapat mengakibatkan perubahan signifikan terhadap pola arusperilaku. Membeli melalui Internet adalah mendapatkan popularitas dan memiliki efekpada pengecer di pasar di mana pembelian tersebut kuat, seperti buku danbarang-barang elektronik.Beberapa pengecer beberapa telah pindah dari pusat kota untuk bisnis atau riteltaman untuk mengurangi biaya overhead dan memperoleh lebih banyak ruang sementara layar pada saat yang samawaktu untuk mengembangkan keberadaan online. Departemen toko, terutama mereka yangbeberapa lantai, terlihat rentan kecuali jika mereka berada di salah satu lebih suksesperkembangan ritel modern. Mendirikan pengecer seperti Marks &Spencer, Bhs, Debenhams dan House of Fraser berada di bawah tekanan hebat dariniche mode rantai, baik dibiayai supermarket dan pengecer sadar biayaseperti Primark dan Matalan, yang telah mengeksploitasi biaya impor rendah untukMengatur adegan 5memaksimalkan omset daripada mencapai margin yang tinggi untuk menghasilkan trading yang baikhasil. Akibatnya, permintaan di masa mendatang untuk lokasi untuk penggunaan bisnis dapatmenunjukkan pergeseran ditandai penekanan, yang mempengaruhi nilai sewa dan modal.Semua kegiatan ini diinformasikan kepada tingkat yang lebih besar atau lebih kecil dengan penilaianolahraga. Oleh karena itu penting bahwa penilai tidak hanya mengerti propertiinvestasi pasar tetapi juga pasar investasi umum dan cara di manakembali berinteraksi. Penilai perlu dilengkapi dengan baik untuk menawarkan layanan berkualitas tinggi dansaran kepada klien mereka. Untuk mampu seperti tingkat pelayanan, penilai harusmemahami dasar-dasar dari metode penilaian yang digunakan.Teks ini menetapkan untuk mengeksplorasi struktur dan dasar pemikiran dari masing-masing dari limametode penilaian dengan maksud untuk memfasilitasi pemahaman. Untuk itu,

Page 7: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

setiap bagian mengandung-dirinya sendiri, meskipun pada kesempatan pertimbangan lebih lanjut daritopik dapat ditemukan di tempat lain. Sebagai contoh, penyusutan dan keusangan yangdipertimbangkan secara khusus dalam kaitannya dengan pendekatan kontraktor tetapi juga fitur dalampertimbangan yang lebih luas dalam bab tentang determinan nilai.

2 Pasar keseluruhan investasinuansa pendapat adalah apa yang merupakan pasar. Jika setiap orang di pasar yang diadakanpandangan yang sama, akan ada aktivitas minimal. Seperti itu, caloninvestor dapat mengamati pasar dan menemukan tingkat harga dan rentang tersebut padasetiap hari perdagangan tertentu dan juga jumlah dan ukuran tawar-menawar terjadi pada pukultingkat itu. Harga dapat dipantau selama kinerja, periode dibandingkan dipasar.Satu pasar tersebut adalah bahwa di saham. Perusahaan-perusahaan besar memiliki jutaan sahamdan ribuan - mungkin puluhan ribu - pemegang saham. Ketika pemegang sahammemutuskan untuk menjual, mereka mungkin memutuskan untuk menjual sebagian atau seluruh menahan mereka di sebuah perusahaan.Motivasi adalah bervariasi, penjual mungkin memerlukan likuiditas yang ditawarkan oleh penjualan atau mungkinpercaya bahwa harga saham lebih tinggi daripada yang dibenarkan oleh kinerjaperusahaan dan bahwa keuntungan harus diambil sebelum harga saham jatuh.Fakta bahwa ada pembeli menunjukkan bahwa tidak semua orang bereaksi dengan cara yang sama.Sementara penjual mungkin mengharapkan harga turun, pembeli diduga optimiskinerja masa depan berdasarkan pembelian di tingkat saat ini.Di Britania Raya (Inggris), organisasi utama untuk berurusan dengan sahamLondon Stock Exchange (LSE). Ada juga anak pasar, utamayang menjadi Alternative Investment Market (AIM) dan Bursa Off(OFEX).Sebuah jumlah modal yang diinvestasikan dalam sekuritas pemerintah, saham di perusahaan ataubentuk lain dari penghematan di sektor swasta akan menarik pengakuan keuanganuntuk penggunaannya. Dalam kasus saham pemerintah, jumlah modal akanaman, dan sebagai pembayaran hasil untuk penggunaannya akan cenderung rendah. Di banyak pemerintahdidukung inisiatif yang dirancang untuk mempromosikan penghematan jangka panjang, sepertiindividu rekening tabungan (ISA), pendapatan dari tabungan kas dan lainnyabentuk yang dirinci investasi akan bebas pajak, meskipun ada pembatasan padajumlah investasi dalam satu tahun. Penarikan diijinkan tetapi tidak dapatdiganti di kemudian hari. Tahunan jumlah maksimum kualifikasi untuk seperti

Page 8: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

pengobatan yang cukup sederhana.Di sektor swasta, ada hubungan lebih langsung ke pasar. Tingkatbunga atas investasi dalam building societies dan lainnya lembaga tabungan akandipengaruhi oleh Bank of lending rate minimal Inggris serta permintaanuntuk pinjaman. Membangun masyarakat bersaing satu sama lain pada suku bunga pinjaman hipotek sehinggatidak akan membayar suku bunga lebih besar dari yang diperlukan untuk menjamin memadaimasuknya dana untuk tingkat bisnis yang mereka ingin capai.Dividen saham biasa akan berhubungan dengan keuntungan perdagangan perusahaandan perlu untuk menahan beberapa surplus untuk meningkatkan cadangan dan danainvestasi untuk mempertahankan operasinya up to date dan kompetitif. Dimana tidak ada keuntungantelah dibuat, dividen tidak akan tersedia kecuali jika perusahaan telah memadaicadangan dan memutuskan untuk menggambar pada mereka.Dimana tabungan diarahkan pada penyediaan dana pensiun untuk memulaipada beberapa tanggal masa depan, pendapatan tahunan investasi tersebut akankonsolidasi ke dalam dana modal membengkak jumlah akhirnya tersedia untuk mendanaianuitas atau sebaliknya memberikan pendapatan pensiun. Salah satu atraksi daritabungan dengan cara ini adalah keringanan pajak atas pembayaran ke dalam dana. Namun, setelah8 Pasar keseluruhan investasimenerima perlakuan pajak yang menguntungkan, ada pembatasan pada bagaimana dana ini akhirnyadigunakan untuk menyediakan pensiun.Mereka sudah baik disediakan untuk dan tidak perlu untuk mengamankan penghasilan bisamempertimbangkan pembelian sebuah karya seni atau sepotong mebel antik. Ini adalahbukan investasi untuk penghemat biasa dengan aspirasi yang lebih sederhana dan terbatassumber daya.Bahkan bagi orang-orang dengan kemampuan dan keinginan untuk menyelamatkan harus adaekspektasi manfaat masa depan yang jelas. Baru-baru kegagalan kebijakan abadi untukmatang di tingkat perkiraan ketika mereka dibawa keluar memiliki keyakinan yang terkena dampak dalamjenis tabungan. Suku bunga yang lebih rendah dan keputusan untuk dana pensiun pajakpendapatan telah memberikan kontribusi untuk mengatasi kekurangan dalam skema pensiun banyak dan kematianpensiun berdasarkan gaji terakhir bagi banyak orang di sektor swasta.Alternatif yang tersedia adalah untuk mempertahankan aset dalam bentuk realisasi.Dimana tinggisuku bunga yang ditawarkan mungkin bahwa bunga atas deposito jangka pendek uanglebih besar dari laba atas investasi konvensional. Strategi ini akan mengadakansatu dan tidak mungkin layak kecuali dalam jangka pendek. Inflasi akan mengurangidaya beli aset cair, mengikis pengembalian riil.Tingkat minimum pinjamanTingkat pinjaman minimum adalah penting karena merupakan salah satu tolok ukurterhadap yang mengembalikan dihakimi.Secara tradisional, kebijakan moneter di Inggris dikontrol oleh pemerintah. ParaBank tarif dasar Inggris digunakan untuk mencerminkan pertimbangan politik dan untukmengontrol pertumbuhan ekonomi.Bank of England dinasionalisasi pada tahun 1946. Pada tahun 1997, pemerintah melepaskankontrol yang terbuka atas penentuan apa yang sekarang disebut minimumsuku bunga pinjaman. Angka ini tetap pada tingkat yang direkomendasikan oleh Moneter bank

Page 9: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Komite Kebijakan. Komite ini terdiri dari sembilan anggota, masing-masing dengan satu suara.Lima anggota diambil dari Bank of England, termasuk gubernur dandua deputi gubernur. Sisa empat anggota ditunjuk olehMenteri keuangan untuk melayani untuk masa jabatan tiga tahun, yang dapatdiperbarui. Sembilan anggota dibebankan dengan tingkat pengaturan untuk biaya pinjamandan kembali pada tabungan untuk mengendalikan inflasi pada tingkat tahunan tetap olehpemerintah. Tingkat target inflasi tahun 2007 adalah 2 persen sebagaimana diukur olehIndeks harga konsumen, tetapi mungkin bervariasi. Sebuah penyimpangan 1 persen atau lebih baikcara memicu persyaratan untuk ketua bank untuk menjelaskan keadaanke Kanselir. Panitia bertemu setiap bulan untuk menentukanperubahan, jika ada, dan jumlahnya. Reformasi ini telah menyambut karena membuatproses transparan melalui diterbitkan menit. Ini juga menjamin, secara teoriSetidaknya, tindakan yang akan diambil secepat itu perlu bukan dipengaruhidan mungkin tertunda oleh pertimbangan politik.Pentingnya pasar suku bunga pinjaman minimal adalah bahwa hal itu akan bertindak sebagaiIndikator pengembalian yang diharapkan oleh investor siap untuk melihat lebih jauh danmenerima unsur risiko. Beberapa investor akan siap untuk bahu apa yang merekaPasar secara keseluruhan investasi 9anggap sebagai tingkat rendah risiko dalam pertukaran untuk hasil yang lebih baik: tingkat risiko akandinilai oleh investor individu. Mereka juga mungkin memutuskan untuk berinvestasi dalam jenis-jenisinvestasi di mana pahala sebagian berasal dari laba tahunan dan sebagian daripeningkatan nilai aset di mana investasi dilakukan. Sebagai contoh,perusahaan memiliki produk yang baik dengan peningkatan turnover akan berada dalam posisiuntuk mendeklarasikan dividen yang baik sedangkan keberhasilan perusahaan akan tercermin dalamnilai yang lebih tinggi dari saham di pasar saham, memungkinkan investor untuk menjual danmengambil keuntungan pada modal awalnya diinvestasikan.KOMPONEN DARI INVESTASI SUARASetiap investasi memiliki kekuatan dan kelemahan. Investor akan memutuskankasus-per kasus trade-off antara return dan risiko, dan akan ingin memilikimemperhatikan beberapa poin mendasar dalam menentukan jenis investasi untukpilih. Atribut utama dicari dalam suatu investasi dapat diringkas sebagai berikut:● mudah dan cepat dibeli dan dijual, tanpa pembatasan pada akses dan denganberurusan rendah dan biaya transfer● penghasilan positif, yaitu bahwa setidaknya salah satu offset efek inflasi● homogen dan dibagi● baik dan sepenuhnya didefinisikan dan didokumentasikan● satu untuk yang ada permintaan● minim manajemen● tidak sensitif secara politis● prospek peningkatan nilai modal.Tidak adanya kualitas-kualitas ini tidak akan selalu mengecualikan investasisedang dipertimbangkan dari inklusi dalam kelompok dari mana seleksi akandibuat, tetapi harus membimbing investor dalam pilihan nya. Alternatif adalah untuk melihatuntuk bentuk lain dari investasi yang sesuai lebih dekat dengan persyaratan utamainvestor.Lebih khusus lagi, investor akan mempertimbangkan masing-masing poin berikut dalammemutuskan investasi mana yang memiliki daya tarik keseluruhan terbesar.

Page 10: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

HasilHasil total terdiri dari kembali bebas risiko dan premi risiko. Risiko-bebaskembali mencerminkan imbal hasil saham pemerintah yang dianggap sebagai referensi yang universaltitik investasi yang aman. Hasil juga dipengaruhi oleh risiko yang dirasakaninvestasi tertentu. Premi risiko usaha untuk mengukur pasarMenanggapi paparan tingkat risiko tertentu. Hasil panen akan memperhitungkanpembayaran bunga tahunan atau dividen, serta setiap pertumbuhan modal dicapaiatas penjualan atau pematangan akhir investasi.10 Pasar keseluruhan investasiKembaliInsiden penerimaan pembayaran bunga adalah penting. Pembayaran yang dilakukan triwulananbernilai lebih dari pembayaran yang dilakukan setiap tahunnya, di mana tingkat nominal adalahyang sama. Tingkat sebenarnya sedikit lebih tinggi di mana pembayaran dilakukan triwulan, sebagaijumlah yang tersedia untuk reinvestasi pada tanggal yang lebih awal.Dalam acara tersebut, investor yang paling mengatur urusan mereka dengan mengalokasikan sebagian dari tabungan merekake rekening dibayar pada permintaan tanpa penalti dan beberapa jangka panjanginvestasi di mana tidak ada prospek membutuhkan uang cepat; pengorbanandari fasilitas yang akan diharapkan untuk meningkatkan tingkat pengembalian.Sebuah jumlah yang lebih lanjut dapatditempatkan dalam investasi yang relatif berisiko, namun keputusan tersebut harus ditentukanuntuk menjawab pertanyaan: "Dapatkah saya mampu untuk kehilangan jumlah uang? 'Risiko dan keamananArti biasa dari risiko dapat didefinisikan sebagai sejauh mana hasilmenyimpang dari harapan. Hasilnya mungkin lebih besar dari yang diharapkan, yangakan disambut oleh investor, tetapi juga mungkin kurang dari yang diharapkan, yang akanmenjadi sumber keprihatinan. Ada juga risiko relatif, dimana pendapatan memiliki lebih rendahdaya beli daripada yang diantisipasi.Serta menjadi aman, pendapatan harus cukup untuk membenarkaninvestor keputusan untuk melupakan akses langsung ke dan penggunaan modal dalam mendukungpendapatan yang diantisipasi. Harus ada beberapa prospek yang masuk akal bahwa pendapatan akantidak mengurangi secara signifikan secara riil atas masa mendatang.Likuiditas dan dibagiBeberapa investasi yang lebih mudah dan mudah diperdagangkan daripada yang lain. Untuk mengambil duaekstrem, saham bisa dibeli dan dijual dalam satu atau dua hari dan accountdiselesaikan dalam dua minggu; kepentingan dalam real estate mungkin membutuhkan beberapa bulan untuk menemukan pembelidan beberapa sedikit waktu di luar itu untuk menyelesaikan transfer hukum, sementara sampai kontrakdipertukarkan transaksi dapat dibatalkan oleh salah satu pihak. Demikian pula,kesulitan menawarkan investasi di banyak tepat adalah jauh lebih mudah dengan sahamdibandingkan dengan properti, di mana ada masalah terpisahkan. Dalam kasus terakhir,pelepasan investasi untuk memenuhi kebutuhan uang tunai dapat mengakibatkan surplus membutuhkanuntuk diinvestasikan kembali, dengan risiko petugas tidak menemukan investasi yang cocok.Investor akan berharap untuk dapat merealisasikan investasi apapun dalam minimum

Page 11: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

skala waktu. Kejadian tak terduga terjadi dalam kehidupan manusia dan penting untukmampu mewujudkan aset cepat dimana krisis bersifat keuangan. Ini mengikutibahwa setiap hukuman untuk penebusan awal harus dianggap sangat hati-hati.ManajemenSemua investasi memerlukan manajemen, dan jika ini dipercayakan kepada manajer profesional,akan membawa biaya. Beberapa investasi mungkin hanya perlu tinjauan berkala untukPasar secara keseluruhan investasi 11mempertimbangkan apakah mereka terus menawarkan pengembalian terbaik yang tersedia di investasi yangkelas untuk risiko diterima. Investasi fisik, seperti properti, akan membutuhkanmanajemen pengawasan permanen dan mengakibatkan biaya yang lebih tinggi.Misalnya, penyewaanperubahan, review sewa, rekomendasi asuransi, laporan kondisi dan berkelanjutanarah investasi semua akan dikenakan biaya bahwa, meskipun sulit untuk mengukur dalammaju, perlu disediakan untuk.Menangani biayaKetika berinvestasi (atau melikuidasi) modal, investor ingin melihat keseluruhanjumlah yang dibayar atau dilunasi. Setiap biaya untuk mengatur kesepakatan atau penutupan rekeningakan mengikis tingkat pengembalian aktual. Dimana ada daerah yang signifikan yangsaran yang diperlukan, biaya yang dibayar untuk nasihat ahli harus diterima sebagai diperlukan;mereka mungkin menyelamatkan investor dari kesalahan mahal.SUMBER DANA INVESTASIDana untuk investasi dalam perdagangan dan untuk program pengeluaran publiknegara diberikan oleh masyarakat melalui tabungan dan perpajakan.Beberapa investor swasta memiliki akses ke dana yang cukup untuk memungkinkan mereka untuk memperolehsubstansial jumlah saham, saham atau investasi lain secara langsung, namun tidak langsungmereka secara individual sederhana iuran dana pensiun dan asuransimenyediakan sejumlah besar.Sebagai kekayaan pribadi dan pengaruh telah digantikan oleh dana kelembagaan,Pendekatan semakin canggih dan berpengetahuan untuk seni investasi telahmuncul. Investor institusional cenderung untuk mengelola dana mereka dengan cara yang aktif, sedang dipersiapkanuntuk beralih dari satu ke yang lain memegang indikator permintaan pasar saat itu.Mereka sering dikritik karena mengambil pandangan jangka pendek dalam mempengaruhi suatu programtindakan untuk mengamankan keuntungan jangka pendek yang belum tentu dalam jangka panjang terbaikkepentingan perusahaan di mana investasi dipegang. Pengelola dana basiskeputusan pada penelitian pasar menjadi kinerja dan prakiraan disiapkan oleh analis.Lembaga tindakan konservatif sehubungan dengan pengambilan risiko. Mereka menghindari lebihvolatil saham dan berusaha untuk membangun dan mempertahankan portofolio yang seimbang - berbagaiinvestasi, membentuk keseluruhan komplementer, menyebar paparan risiko danmemungkinkan mereka untuk memenuhi kewajiban diketahui masa depan mereka.Paradoksnya, fund managerjangan mengambil beberapa risiko, sebagaimana dibuktikan oleh investasi mereka di saham Internet, yang telah

Page 12: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

sejauh ini terbukti sangat tidak bisa diramalkan. Mereka juga telah menunjukkan minat dalam ekuitas danhedge fund. Banyak dana yang lebih besar menetapkan keseimbangan saham yang akan diadakan diberbagai segmen pasar, beberapa mendukung pelacakan perusahaan yang terdaftar diFinancial Times Stock Exchange atas 100 perusahaan Inggris (FTSE 100).Ekuitas swasta dan hedge fund menawarkan potensi keuntungannya meningkat secara signifikan,meskipun mereka tidak likuid dan menunjukkan tingkat risiko besar.Baru-baru ini, investasi internasional telah diambil pada makna yang lebih besar.Tidak diragukan lagi ada peluang untuk investasi meskipun, seperti yang telah dilihat12 Pasar keseluruhan investasibaru-baru ini, sistem hukum dan peraturan dari negara lain tidak selalu cukupkuat atau matang dalam melindungi investor. Investasi luar negeri juga menjalankandengan tambahan risiko pajak berganda dan variasi nilai tukar. Potensidari beberapa sistem politik dunia menunjukkan bahwa investasi tersebut harusdipilih dengan hati-hati.Sementara itu, barang akan semakin dibuat di mana mereka dapat diberikan padaistilah paling tajam, dan tenaga kerja-intensif akan dilakukan dalam mengembangkanekonomi di mana biaya tenaga kerja yang murah. Biaya transfer akan pada pandangan pertamamuncul untuk membatasi perubahan tersebut. Tapi dalam ekonomi global, pasokan minyak dan yangderivatif, pakaian dan bahkan buah segar dan sayuran sering diangkut setengahjalan di seluruh dunia tanpa merugikan kompetitif utama. Sebagai contoh,kereta biaya botol tunggal anggur dari Australia kurang dari 1p, hampir tidak signifikandalam struktur harga keseluruhan. Meningkatnya penekanan pada pemanasan globaldapat mempengaruhi beberapa keputusan di masa depan.Setiap pengenalan luas biaya kemacetan dan road pricing, seperti yang tampaknyamungkin, mungkin re-order daya tarik dari beberapa jenis investasi properti danbeberapa lokasi. Mungkin dampak terbesar akan datang dari tekanan kembarmenjulang kekurangan energi dan dorongan untuk mengurangi emisi karbon.Keduanyacenderung melibatkan perubahan mendasar. Efek pada properti jelas pada saat iniwaktu tetapi mungkin akan jauh menjangkau.JANGKAUAN DARI PELUANG INVESTASIInvestor memiliki lebar pilihan investasi, masing-masing dengan karakteristik sendiri.Perbedaan utama antara investasi dalam saham publik ataucommerce, tetap dan variabel yang menghasilkan pendapatan investasi dan langsung dantidak langsung partisipasi.BUNGA TETAP INVESTASIInvestasi pendapatan tetap meliputi saham pemerintah, saham-saham perusahaan pinjaman danpreferensi saham.Pemerintah sahamBunga tetapSaham yang dikeluarkan untuk membiayai sebagian dari belanja publik. Hal ini disebut sebagai 'emasbermata ', yang mencerminkan keamanan yang mendasari diberikan oleh underwriting negara. Hal initerbayangkan bahwa pemerintah akan default pada pembayaran bunga atau padasetuju tanggal penebusan, memberikan saham status keamanan terhadap mana semua lainnyabentuk jaminan cenderung diukur.

Page 13: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Pasar secara keseluruhan investasi 13Saham Pemerintah biasanya dikeluarkan pada suatu nominal £ 100 nilai nominal, meskipunharga awal mungkin di atas atau di bawah nilai nominal; variasi akan mempengaruhikupon hasil. Hasil efektif pada perdagangan setelah masalah akan dihitung oleh berkaitantingkat kembali ke harga yang dibayarkan. Sebagian besar masalah yang memiliki tanggal yang mengacu padatahun ketika saham akan ditebus pada nilai nominalnya; saham dengan bunga rendahhasil akan meningkat nilainya karena pendekatan tanggal penebusan.Seorang investor yang ingin membeli atau menjual saham setelah telah dikeluarkan tidak akan berurusandengan pemerintah tetapi melalui bursa saham. Pasar perbaikan hargasesuai dengan yield yang melekat pada saham dan persepsi dari hasil saat inidan tren.Saham Pemerintah dikategorikan sebagai berikut:● Pendek tanggal ('celana') ditarik kembali dalam waktu 5 tahun● Menengah-tanggal (media) ditarik kembali setelah 5-15 tahun● Panjang-tanggal (rindu) ditarik kembali setelah 15 tahun● bertanggal (satu arah opsi saham) (bertanggal atau bisa diperbaiki).Kategori bertanggal atau pilihan terdiri dari saham ditebus hanya pada pilihanpeminjam (pemerintah). Beberapa isu-isu opsi saham tidak memiliki tanggal untukpenebusan, sementara yang lain memiliki tanggal seperti '2015 atau setelah '.Dimana seperti sahamyang digabungkan dengan tingkat bunga rendah, tidak mungkin bahwa pemerintah akan melaksanakanopsi untuk menebus, dan perdagangan di pasar akan mengabaikan kemungkinanpenebusan dalam tiba pada nilai pasar. Tingkat variabel dapat diperoleh denganberinvestasi di indeks-link saham (dijelaskan di bawah).Variabel bunga - indeks-link sahamIndeks saham-terkait juga dikeluarkan oleh pemerintah. Jumlah diinvestasikan menerimapembayaran bunga bervariasi sejalan dengan indeks harga ritel (RPI). Ini memiliki kehidupan tetappada akhir yang nilai nominal dilunasi bersama-sama dengan RPImeningkat. Baik bunga dan modal indeks terkait.Secara tradisional, pemerintah telah meningkatkan dana melalui penerbitan saham dengan atautanpa tanggal penebusan dan pada tingkat bunga tetap seperti yang dijelaskan sebelumnya. DalamSelain itu, dalam beberapa tahun terakhir ini telah berupaya untuk mendorong penghematan tanpa dirinya menerimadana atau menyediakan pembayaran untuk penggunaannya. Ia telah melakukan ini melalui berbagaiproduk yang terutama dibedakan oleh beberapa bentuk perlakuan pajak yang menguntungkan.Produk berikut ini disertakan dalam bagian pemerintah karenamereka mendapatkan keuntungan dari perlakuan pajak yang menguntungkan.Individu rekening tabungan (ISA)Rekening tabungan individu terdiri dari tabungan yang bebas dari pendapatan danpajak capital gain. Terbatas, dana yang cukup sederhana dapat diinvestasikan setiap tahunnya. Paradana dapat ditransfer ke penyedia lain untuk mengoptimalkan kembali, tetapi sekali ditariktidak dapat diganti.14 Pasar keseluruhan investasi

Page 14: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Ada dua jenis - maxi dan mini ISA. ISA maxi izin investasi darimaksimum jumlah tahunan £ 7000, yang dapat diselenggarakan dalam bentuk tunai atau saham (tapi dengankomponen maksimum uang tunai sebesar £ 3000). ISA mini yang terbatas tahunaninvestasi sebesar £ 3000, yang mungkin diadakan di deposito kas (atau £ 4.000 jika diinvestasikan disaham dan saham).Pribadi rencana ekuitas (PEP) dan bebas pajak khusus rekening tabungan(TESSAs) memenuhi tujuan ini di tahun 1990-an tapi keduanya digantikan oleh ISA setelah5 Oktober 1999.Beberapa penyedia menawarkan investasi di sektor mengidentifikasi pasar, termasukkepemilikan luar negeri. Investor harus ingat bahwa akuisisi tersebut dapatmelibatkan resiko tambahan dan bahwa akan lebih bijaksana untuk menerima saran sebelum venturingdalam komitmen tersebut.Cukup investasi pribadi pensiun (SIPPs)Dana membutuhkan pengelolaan yang cermat dan terampil untuk mendapatkan keuntungan yang optimaldari konsesi yang tersedia. Ada kebutuhan juga menjadi pengakuan bahwa tujuanmemberi keringanan pajak adalah untuk menyediakan dana untuk kebutuhan masa pensiun dan menggunakanaset dalam dana tunduk pada aturan.Atau dijamin pensiun (ASP)Kecuali seseorang dengan pensiun swasta pembelian anuitas pada usia 75,dana akan ditunjuk sebagai alternatif pensiun dijamin. Keuntungannya adalahbahwa, tidak seperti anuitas, yang berakhir pada kematian penerima, yangsisa dana dapat ditransfer oleh kemauan. Namun, dana tersebut akan dikenakanpajak warisan.INVESTASI KOMERSIALSekuritas bunga tetapSelain dari saham pemerintah, beberapa investasi menarik tingkat bunga tetap sebesar bunga;di mana mereka melakukannya, istilah ini mungkin sangat terbatas dan menghasilkan sederhana. Iniistilah cenderung mencerminkan inadvisability umum menjamin tingkat tetappembayaran dari pendapatan yang tidak dijamin dan dapat berfluktuasi lumayan darisatu tahun ke depan.Isu-isu cenderung menjadi kecil dan spesifik dan akibatnya perdagangan kurang aktif.Pinjaman sahamPerusahaan masalah pinjaman saham sebagai salah satu bentuk modal saham, dijamin pada khususnyaaset perusahaan dan dihargai dengan tingkat bunga tetap. Investor tidakpemegang saham dan tidak memiliki suara atau hak-hak lainnya di perusahaan.Pasar secara keseluruhan investasi 15Saham debentureSaham biasanya dijamin atas aset-aset tertentu dari perusahaan dengan mengambang lebih lanjutbiaya terhadap sisa aset perusahaan. Keuntungan saham surat utangadalah peringkat sebelum nya lebih dari saham biasa untuk pembayaran jika perusahaan ditutup.Preferensi sahamSaham preferen biasanya membawa tingkat bunga tetap dividen, pembayaran yang telah

Page 15: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

panggilan pertama pada keuntungan perusahaan. Dalam hal likuidasi, preferensipemegang saham peringkat di atas pemegang saham biasa untuk pembayaran, tapi setelah kreditor.Saham preferen menerima perlakuan pajak yang lebih menguntungkan dari saham pinjaman.Isu yang berbeda dari saham preferen dapat peringkat atau diperlakukan atas dasar kesetaraan.Saham preferen kumulatif Kebanyakan, yang berarti bahwa dividen berlalu dalamsatu tahun dilakukan ke depan sampai dibayar. Sebuah preferensi berbagi non-kumulatifkehilangan pembayaran untuk setiap tahun dimana dividen dilewatkan.Obligasi konversi atau saham pinjaman menarik pembayaran bunga tetap tetapi membawahak untuk mengkonversi ke saham biasa pada opsi pemegang, tunduk pada ketentuanmasalah ini.Variabel bunga investasiSebagian besar investasi menawarkan harga variabel, meninggalkan investor denganrisiko bahwa jika perusahaan tidak makmur, saham tidak dapat kembali masuk akaldividen atau tidak dapat membayar dividen sama sekali dalam satu tahun atau lebih. Jenisinvestasi termasuk saham biasa dan unit dan investment trust.Saham biasaPerusahaan meningkatkan modal dengan menerbitkan saham yang dibayar dividen, subjekterhadap profitabilitas perdagangan (saham preferen telah tetap kembali, sepertidijelaskan di atas). Para pemegang saham biasa di perusahaan adalah pengambil risiko.Ketika perusahaan makmur, dividen saham cenderung meningkat. Tapiharus perusahaan mengalami kesulitan, para pemegang saham mungkin menerima banyakdividen yang lebih kecil atau tidak ada dividen sama sekali. Dalam hal perusahaan runtuh,pemegang saham akan dibayarkan hanya setelah preferensi pemegang saham dan kreditortelah dibayarkan. Mereka mungkin menemukan nilai investasi mereka jauh berkurang atau bahkanberharga. Dividen dibayarkan setelah dikurangi pajak.Saham di eselon atas perusahaan dikutip yang dicari untuk ketergantungan merekadan pertumbuhan jangka panjang, seperti perusahaan-perusahaan termasuk dalam FTSE 100.Banyak dana melacak saham perusahaan dan keseimbangan kepemilikan mereka atas kinerja,yang melibatkan banyak gerakan di kali. Ada daftar yang sama,FTSE 250, yang berisi daftar perusahaan terbaik berikutnya. Disarankan bahwa yang terakhirdasar, seperti yang terdiri dari yang cukup besar dan sering juga dikenal tetapi umumnya lebih kecilperusahaan, menawarkan diversifikasi yang lebih besar dan lebih potensial untuk pertumbuhan, tidak sedikitkarena sering bergerak masuk dan keluar dari indeks.16 Pasar keseluruhan investasiUnit trustUntuk investor tanpa sumber daya keuangan untuk membeli dan memegang berbagaisaham atas spektrum yang luas dan / atau tanpa waktu dan keahlian untuk mengabdikan untukmanajemen mereka, unit trust menawarkan alternatif. Setiap kepercayaan terdiri dari formulirdana dikelola dijaga oleh seorang wali, selalu bank atau asuransiperusahaan, yang memegang aset, mengontrol masalah unit, mempertahankan registerpemegang dan mengawasi manajemen umum. Investor menyediakandana, yang diterapkan pada pembelian saham dan saham. Berbagi bisadicairkan setiap saat meskipun jumlahnya tidak dijamin namun berdasarkannilai dana pada waktu itu. Kepercayaan akan telah menyatakan tujuan dan dapat mengkhususkandi sektor-sektor tertentu dari pasar atau fitur tertentu. Dana tersebut dapat

Page 16: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

berkonsentrasi pada pertumbuhan atau pendapatan atau membayar perhatian yang sama untuk keduanya. Kepercayaantidak memiliki struktur modal dan akhirnya semua dana termasuk pendapatan milikpemegang unit.Investasi trustMeskipun gelar mereka, trust investasi perseroan terbatas memiliki pangsamodal dan hak untuk mengeluarkan biaya modal sebelum dan untuk mengumpulkan uang baru dengan hakisu-isu.Inland Revenue persetujuan operasi mereka diperlukan jika mereka menikmatikeuntungan pajak biasanya berhubungan dengan kepercayaan tersebut. Sebagian besar pendapatan perusahaanharus datang dari sekuritas dan didistribusikan, hanya jumlah terbatas dapatdipertahankan setiap tahun. Ada juga batasan pada seberapa besar proporsi daridana dapat diinvestasikan dalam memegang tertentu. Keuntungan modal tidak harus didistribusikan.Berurusan berlebihan bisa membahayakan status kepercayaan.Mempercayai melayani investor swasta yang memberikan kontribusi dana untuk berinvestasi dalam sahampasar. Mereka memiliki jumlah tetap saham, nilai yang bervariasi sesuaiuntuk penawaran dan permintaan.Hal ini menyatakan bahwa mereka dikenakan manajemen yang relatif rendah dan biaya operasi,tetapi sebenarnya adalah kriteria kinerja. Hal ini penting untuk memilih kepercayaan dengan hati-hati,melihat filosofi investasi, manajemen dan catatan masa lalu, meskipunpenting untuk diingat bahwa kinerja masa lalu tidak menawarkan jaminan untuk masa depanprestasi kepercayaan. Trust memiliki kemampuan untuk meminjam untuk investasi lebih lanjutdi pasar. Setiap saham harus diperoleh melalui pialang saham.Stakeholder individu rekening tabunganSetelah pengenalan ISA, pemangku kepentingan ISA diperkenalkan. Merekamencakup berbagai produk keuangan yang diperlukan untuk memenuhi kriteria tertentu untukmemastikan bahwa mereka nilai rumit dan baik. Mereka ditawarkan oleh tabunganorganisasi melainkan manfaat dari konsesi pajak yang diberikan oleh pemerintah.Adatentu saja tidak menjamin kinerja.Investasi pasar secara keseluruhan 17Cukup investasi pribadi pensiun (SIPPs)Kontribusi tahunan untuk skema pensiun diinvestasikan diri pribadi memungkinkaninvestor untuk mengontrol bagaimana pembayaran diinvestasikan. Skema ini menyediakan lebihkontrol dan fleksibilitas yang lebih besar dari yang sebelumnya tersedia di penginapan tradisionalpengaturan. Kontribusi tahunan maksimum yang diijinkan yang keringanan pajakdapat diklaim didasarkan pada laba dikenakan topi, saat ini £ 215 000. Adadinyatakan tidak ada batasan pada jumlah pendapatan dialokasikan untuk dana tersebut. Adabatasan nilai total modal dana, dan jika ini terlampaui, suatu hukumandenda pajak untuk selisih tersebut terjadi.Semua kontribusi yang dibuat setelah dikurangi pajak dasar; pembayar pajak dapat mengklaim tingkat yang lebih tinggilega pada bagian dari kontribusi mereka juga, tetapi dalam tunggakan melalui pengembalian pajak.

Page 17: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Pendapatan dari aset dalam skema adalah untaxed sementara pertumbuhan apapun bebas daricapital gain.Seorang administrator skema diperlukan, yang memiliki tanggung jawab untuk memastikan bahwadana yang diterapkan dalam peraturan yang mengatur jenis ketentuan pensiun.Anggota dapat memilih apa yang harus berinvestasi dalam dari berbagai macam aset, termasuksaham dan saham, kelas-kelas tertentu dari reksa dana, trust investasi, unitizedasuransi dana dan properti komersial.Modal dana apresiasiKepala sekolah dan biasanya hanya kembali dari dana lindung nilai ekuitas dan modalpenghargaan.Dana ekuitas swastaLembaga, dana pensiun, investor perusahaan lain dan orang kaya dapatsemua akan tertarik oleh konsep investasi ekuitas swasta. Ini pada dasarnya adalahmenengah untuk investasi jangka panjang dengan daerah yang signifikan dari ketidakpastian. Hal ini bergantungsebagian besar pada apresiasi modal yang besar atas penjualan aset. Dalam posisi normalcara, tidak ada pembayaran bunga tahunan dan ada tingkat yang lebih tinggi risikohilangnya dana tergantung pada jenis investasi dikejar.Setiap investasi ekuitas swasta memiliki likuiditas yang terbatas, tidak dapat diperdagangkan dipasar saham. Biasanya, seorang manajer reksa dana saham akan mengumpulkan komitmen modaldari berbagai calon investor sehingga berada dalam posisi untuk bertindak cepat sekali suatukesempatan ditemukan. Default Setiap mungkin akan dikenakan biaya hukuman.Tambahan modal kemungkinan akan dibangkitkan oleh investasi menawarkan pertama lebih lanjut untukinvestor yang ada, sebuah dana yang dikelola dengan baik dengan track record yang baik mungkin dapatberoperasi hanya dengan melibatkan investor yang ada. Komitmen apapun akan untukjumlah maksimum dengan memanggil pengelola dana secara keseluruhan atau sebagian darijumlah yang ditunjukkan. Jumlah individu tidak mungkin kurang dari £ 500 000 danlebih cenderung berada di kisaran 3-10000000 £.Beberapa mengkhususkan diri dalam menyediakan dana modal ventura kepada perusahaan matang yangtelah dipilih sebagai memiliki masa depan menjanjikan tapi mana ada substansial18 Pasar keseluruhan investasikejadian kerugian. Mezzanine penyediaan modal kurang berisiko karena dapat mendukung perusahaanyang telah terbukti track record tapi masih menemukan dana tradisional penggalangan sulitdan mahal.Properti, terutama pengembangan properti, sangat cocok untuk inijenis pendanaan. Sebuah situs ijin pembangunan dengan perencanaan lebih nyatadaripada jenis lain dari investasi dan biasanya mampu memberikan kemungkinantanggal realisasi. Namun demikian, resiko besar tetap sampai pembangunanselesai dan biarkan unit penuh atau dijual.Tidak ada hak untuk meminta penjualan atau kembali investasi di muka daripenyelesaian suatu proyek tertentu. Cukup sering, waktu yang tepat untuk realisasiakan menjadi jelas.Distribusi surplus tersedia untuk mitra terbatas hanya pada saat tertentuinvestasi dibuang. Pembayaran akhir akan dikenakan biaya dan

Page 18: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

biaya yang timbul, bersama dengan bunga.Hedge danaHedge fund adalah milik swasta dana investasi yang kuat didirikan diAmerika Serikat (AS), tetapi juga beroperasi di Eropa, khususnya diLondon. Karena sifat pasar dan pembatasan pada entri, adasedikit regulasi dana melakukan aktivitas baik di atau dari Inggris.Moody `s mengoperasikan layanan berlangganan penilaian yang mengukur kinerja masa laludan menafsirkan strategi investasi dana tersebut.Dana individu sering dioperasikan sebagai suatu kemitraan terbatas di mana para mitradan manajer juga investor. Tunduk pada pembatasan yang diberlakukan oleh kontrakberkaitan dengan dana tertentu, tidak ada pembatasan seperti apa dapat diinvestasikan masukKebijakan untuk menerima tingkat tinggi volatilitas dalam mengejar substansialdikombinasikan dengan pertumbuhan jumlah besar mempertaruhkan melibatkan tambahan yang signifikanrisiko. Ada banyak strategi investasi dengan profil risiko yang berbeda-beda. Danayang agresif meskipun setiap mengambil risiko kemungkinan untuk digabungkan dengan aktif mengimbangirisiko. Beberapa dana menggunakan derivatif hampir secara eksklusif, masuk kekontrak untuk perbedaan dalam preferensi untuk pembelian aset secara langsung, memungkinkandana untuk mengerahkan pengaruh yang lebih besar pada situasi.Berbagai pendekatan yang digunakan, termasuk yang berikut:● Panjang / pendek ekuitas: dana dapat membeli saham yang diidentifikasi oleh tim sebagai mungkin untukmeningkatkan nilai. Tetapi juga dapat meminjam, untuk saham, biaya yang mengharapkan untuk pergibawah, menjualnya kepada pihak ketiga dan kemudian membelinya kembali pada harga yang lebih rendah ketikajatuh nilainya. Bank kadang-kadang tidak hanya meminjamkan saham mereka tetapi transfer merekahak suara juga, memberikan meningkatkan dana tambahan. Hal ini pentingbahwa kegiatan tersebut dapat mengikis harga saham perusahaan.● Strategi Perdagangan: mengambil posisi di mata uang, pasar dan komoditas.● Arbitrage: mengambil keuntungan dari anomali dalam harga aset. Pasartidak hanya alat-alat penelitian menyadari taktik ini tapi modern dan komunikasimembuatnya lebih mudah untuk setiap miring untuk dimasukkan kembali ke jalur pada tanggal awal.Investasi pasar secara keseluruhan 19● Aktivis: akuisisi saham di sebuah perusahaan yang menyediakan kesempatanuntuk perbaikan, restrukturisasi penggabungan, atau pengambilalihan.Penggunaan kendaraan telah menunjukkan kemampuannya untuk membuat keuntungan yang sangat besar dalamwaktu yang singkat meskipun peristiwa di luar kontrol mungkin melibatkan kerugian besar. SebagaiMisalnya, dana AS luka setelah mengalami kehilangan beberapa $ 6000000000 saatharga gas alam jatuh terhadap ekspektasi perusahaan kenaikan lebih lanjut.Dana menerima dukungan positif dari beberapa kalangan justru karenamereka merekam dalam meningkatkan arus kas dan mengatasi inefisiensi dalam operasiperusahaan. Di sisi lain, ada pandangan bahwa kegiatan mereka melemahkan wellrunperusahaan untuk merugikan pemegang saham mereka.Hedge fund biaya baik biaya manajemen dan biaya kinerja, dihitung

Page 19: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

sebagai persentase dari keuntungan dana itu. Awal kritik kinerja biaya menyebabkanpendekatan yang lebih canggih untuk menghargai, dalam beberapa kasus, biaya kinerja tidak akandikenakan biaya sampai kinerja tahunan yang melebihi tingkat yang disepakati; biaya mungkinlebih lanjut dibatasi oleh ketentuan yang menyatakan bahwa manajer tidak akanmenerima biaya kinerja kecuali nilai dana melebihi tertinggi sebelumnyaaset bersih nilai.Penurunan suku bunga di seluruh dunia telah tergoda investor tradisional sepertidana pensiun dan perusahaan asuransi wali untuk menempatkan sebagian modal merekakepemilikan di pagar dan dana ekuitas. Penurunan tajam tingkat suku bunga selama terbarutahun telah mempengaruhi kemampuan mereka untuk mengumpulkan pendapatan yang cukup dari aman tradisionalsumber untuk memenuhi kewajiban mereka. Dana pensiun khususnya telah merugikandipengaruhi oleh penurunan substansial dalam suku bunga, peningkatan harapan hidupdan tindakan tak terduga pemerintah dalam menghentikan perlakuan pajak yang menguntungkanpremi. Jelaslah bahwa setiap bergerak ke arah ini harus jugadipertimbangkan dan terbatas dalam hal aset keseluruhan dan tanggung jawabdana pensiun.Daya tarik jenis dana baru adalah kesempatan untuk membuatkeuntungan besar dengan latar belakang suku bunga rendah dan hasil sederhana dariinvestasi yang lebih konvensional.Ada tekanan yang meningkat untuk melihat apakah keuntungan pajak dinikmati olehekuitas dan hedge fund yang adil dan memberikan manfaat yang lebih luas di masyarakat,dan niat untuk melakukannya diusulkan dalam Oktober 2007 yang komprehensifbelanja tinjauan. Ada juga kekhawatiran bahwa banyak dari perusahaan yang diakuisisi olehdana dan kemudian dibuang telah memaksimalkan keuntungan total gagal untuk membuatcukup ketentuan untuk kewajiban program pensiun yang ada.Modal ventura trustModal ventura percaya skema diperkenalkan oleh pemerintah pada tahun 1995.Usahatrust modal terdaftar di London Stock Exchange dan dirancang untuk mendorongindividu untuk berlangganan saham dimana dana tersebut digunakan untuk berinvestasi dalam kisarankecil berisiko tinggi perusahaan. Saham dan sekuritas perusahaan-perusahaan ini harustidak terdaftar di bursa efek yang diakui (tetapi mungkin terdaftar di AIM atau OFEX).20 Pasar keseluruhan investasiKetika sebuah perusahaan menjadi dikutip di Bursa Efek London dapat terusuntuk memenuhi syarat untuk tujuan kepercayaan usaha sampai lima tahun.Tujuannya adalah untuk memfasilitasi pinjaman keuangan untuk perusahaan kecil yang sering dikesulitan yang dialami masa lalu dalam memperluas oleh tidak adanya keuangan pada akalistilah. Pada saat yang sama, keuntungan investor individu dari berbagai pajakkonsesi dan dari risiko berkurang karena investasi adalah tersebar diberbagai usaha yang telah dibuat pinjaman.Untuk kepercayaan untuk disetujui, pendapatannya harus datang seluruhnya atau secara substansial darisaham atau surat berharga, setidaknya 70 persen dari yang harus diklasifikasikan sebagai kualifikasikepemilikan; tidak lebih dari 15 persen dapat diinvestasikan dalam satu perusahaan, dankepercayaan tidak harus mempertahankan lebih dari 15 persen dari pendapatannya. Perseroan-perseroan sedang dirancang

Page 20: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

untuk mendukung sejumlah perusahaan, memungkinkan risiko kepada investor individu untukakan menyebar.Investasi yang dibatasi untuk perusahaan yang bergerak dalam perdagangan kualifikasi, memilikiaset kotor tidak melebihi £ 7.000.000 sebelum setiap investasi oleh kepercayaan,dan tidak melebihi £ 8.000.000 segera setelah investasi. Ketika substansialbagian dari perdagangan terdiri dari kegiatan dikecualikan, kepercayaan tidak akanmemenuhi syarat. Dikecualikan kegiatan termasuk yang berurusan di tanah, kegiatan keuangan,leasing atau membiarkan aset pada menyewa, royalti atau biaya lisensi, hotel mengelola, tamurumah, perawatan perumahan, memberikan layanan kepada perusahaan lain dan pertanian,pasar berkebun dan kehutanan.Investasi maksimum yang diijinkan adalah £ 200 000, dan saham harus diadakan untuk5 tahun untuk memenuhi syarat untuk keringanan pajak penuh pada tingkat 30 persen atas dividen, tetapi hanyaketika mereka saham baru.Investor juga akan berhak untuk bantuan pembuangan atas keuntungan modal, dimana pajak akantidak terutang atas penjualan saham asalkan kepercayaan disetujui dan sahamdiperoleh dalam batas-batas maksimum tahunan. Sebaliknya, kerugian berkelanjutantidak bisa diklaim atau diimbangi dengan pendapatan lainnya.Investor dapat berlangganan saham atau mendapatkan mereka melalui bursa efek(Tapi beberapa manfaat yang tersedia hanya pada pembelian saham baru).Ada berbagai ketentuan lain untuk memastikan bahwa skema tersebut hanya digunakan untuktujuan untuk yang dirancang, seperti halnya dengan semua skema mana perpajakan yang menguntungkantarif dan manfaat merupakan aspek penting dari keputusan untuk berinvestasi, yangatraksi berada dalam karunia pemerintah dan dapat bervariasi setiap saat.REITs menawarkan kesempatan baru untuk berinvestasi dalam properti dan dijelaskan dalamselanjutnya bab.Investasi tidak langsungBanyak investasi tidak langsung terjadi melalui kontrak jaminan hidup(Masuk ke dalam untuk membiayai pembelian rumah dan pensiun sambil memberikan penutup hidup).Kebijakan dapat dirancang untuk tujuan tertentu (misalnya untuk melunasi hipotek diakhir istilah hipotek atau memberikan pensiun dari usia tertentu) bersama-samadengan jumlah tambahan yang harus dibayar sebagai lump sum di akhir kontrak.Parahasil tidak dijamin dan tergantung pada kinerja dari danaInvestasi pasar secara keseluruhan 21premi yang ditempatkan. Pasar endowmen belum dilakukan dengan baikdi masa sekarang dan rute ini sekarang jauh lebih populer daripada itu.Pasar investasi sekarang global. Tidak hanya ada persaingan kuatdari dalam Inggris untuk investasi berkualitas tinggi, tetapi ada juga minat aktifdari investor luar negeri. Ada beberapa dukungan untuk berat teori uangyang menunjukkan bahwa dengan volume pencarian dana kembali, akan adakekurangan investasi kualitas tertinggi, yang dapat mengakibatkan pembelian diHarga saat ini memiliki sedikit pembenaran atas dasar kembali tersedia.Lain investasi mediaSelain properti, yang dibahas dalam bab berikutnya, jalan lain dariinvestasi yang ditawarkan oleh benda-benda berharga seperti foto, perhiasan, mebel antikdan karya seni umumnya, tidak menarik pendapatan tetapi diharapkan untuk menunjukkan

Page 21: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

modal penghargaan. Peningkatan nilai modal harus cukup untuk mengimbangikurangnya pendapatan dan biaya menjaga barang-barang, seperti ruang, manajemen,pemeliharaan dan asuransi. Barang antik atau lukisan yang kepemilikan populer tetapiselalu ada risiko item akan keluar dari mode atau memburuk dengan usia.Pembelian mobil-mobil vintage sangat menarik karena tidak ada pajak capital gain adalahyang timbul atas penjualan (kecuali investor terlibat dalam menangani).

3 Pasar propertirinci pengetahuan tentang pasar properti atau bagian dari pasar yang sedang dipertimbangkan.Beberapa penilai beroperasi di daerah setempat di mana mereka berlatih.Beberapa,khususnya di provinsi, menangani sebagian besar jenis properti, sementara yang lain mengkhususkan diridalam satu segmen pasar, seperti gudang. Sektor spesialis cenderunguntuk mengoperasikan seluruh negeri, berkonsentrasi pada, katakanlah, toko utama, pabrik,blok kantor atau out-of-kota perkembangan. Mereka mungkin memiliki keberadaan di Londonsaja, tetapi lebih cenderung untuk menawarkan layanan dari kantor pusat dilengkapi dengansejumlah kantor yang berlokasi di kota-kota regional utama. Hampir tanpa kecuali,perusahaan terkemuka telah digabungkan, telah diambil alih atau membentuk aliansi denganseluruh dunia dalam pengakuan sifat global dari perusahaan laininvestasi properti saat adegan.PROPERTI SEBAGAI SEBUAH INVESTASISebelumnya, atribut dari investasi yang sempurna dianggap. Properti investasimemiliki kekhasan tersendiri, efek dari yang sekarang dianggap dariperspektif itu.HasilHasil dari properti terdiri awalnya sewa dibayar oleh penyewa selama penggunaanaset. Pemilik akan berusaha untuk lulus tanggung jawab untuk semua perbaikan, pemeliharaandan asuransi kepada pihak penyewa. Tidak semua properti yang cocok untuk dibiarkan dengan cara ini.Penyewa mungkin menolak untuk menerima tanggung jawab untuk semua pengeluaran pada yang lebih tuabangunan. Tempat bangunan mendekati akhir masa pakainya, pemilik dapatlebih memilih untuk mempertahankan tingkat yang sama dari sewa dengan mengorbankan standar yang tinggi pemeliharaanbahwa mungkin tidak pantas untuk sebuah bangunan mungkin dipugardi masa mendatang.Mana pemilik tetap bertanggung jawab untuk beberapa pengeluaran, hasil dihitungpada perkiraan sewa bersih.Hasil panen terdiri dari kembali bebas risiko dan premi risiko. Risiko-bebaskembali secara tradisional terkait dengan pengembalian saham pemerintah. Risikopremium kemudian melibatkan perhitungan pada bagian dari investor mengenai tambahankembali diperlukan untuk menerima tingkat risiko dianggap melekat dalam investasidalam pertimbangan.

Page 22: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Perhitungan risiko empuk sampai batas tertentu oleh istilah modernsewa, di mana risiko downside sering dilindungi oleh sebuah 'ke atas hanya' sewaTinjauan klausa dan dengan kesempatan untuk menegosiasikan kembali sewa pada setiap titik tinjauandan pada akhir masa sewa.Kualitas investasi adalah semua-penting dalam hal ini. Dengan modernbangunan di dicari lokasi, penyewa yang ada akan harus menerima bahwalokasi dalam permintaan dan akan ada bukti sewa terbaru untuk mendukung memanggiluntuk peningkatan. Pada akhir masa sewa, penyewa harus memutuskan untuk meninggalkantempat, penyewa lain kemungkinan akan datang. Dengan properti di situasidi mana ada tempat kosong atau penyewa substansial ada prospek tidak24 Pasar propertimeningkatkan penelaahan dan kemungkinan gagal bayar oleh penyewa. Mungkin ada kesulitandalam mencari penyewa baru, bahkan pada sewa yang lebih rendah. Tanpa kesempatan untuk beberapabentuk renovasi atau pembangunan kembali, masa depan investasi akan terlihatjelas tidak menarik.Dalam beberapa tahun terakhir telah ada upaya untuk menghapus atau membatasi 'atas hanya'sewa meninjau ketentuan, yang semakin dilihat sebagai satu-sisi dan berattertimbang mendukung tuan tanah. Salah satu efek dari penghapusan akan mempercepatpembangunan kembali situs, kemungkinan untuk penggunaan lain dalam regenerasi yang lebih luasdari daerah sekitarnya. Sulit untuk mempertahankan klausul tinjauan atas hanyayang telah pagar selama bertahun-tahun, hampir menjamin pengembalian minimum yangdari investasi, bahkan dimana nilai sewa telah jatuh di bawah arustingkat. Dapat dikatakan bahwa sewa dipertahankan di realistis, bukan legalistik, tingkatakan menghasilkan lebih sedikit default oleh penyewa bangunan tersebut.Rekomendasi terbaru untuk kode sukarela dianggap kemudian dalambab.Sebuah perubahan lebih lanjut di mana investor perlu berhati-hati mengikuti saran melonggarnyaperlindungan ditawarkan kepada penyewa oleh pemilik dan penyewa sebagaimana telah diubah Undang-Undang 1954.Perubahan terbaru telah di efek tuan tanah dan penyewa diperbolehkan setuju untuk masuk ke dalamkontrak di luar ketentuan Undang-Undang di mana itu sesuai mereka untuk melakukannya, bukan, sepertisebelumnya, harus menerapkan ke pengadilan untuk izin. Bentuk sewa akanmenentukan situasi antara para pihak, tetapi harus dipahami bahwa setiap membiarkanluar UU memiliki implikasi bagi kedua belah pihak. Penyewa tidak akan berhakuntuk kompensasi jika pemilik memutuskan untuk tidak memperpanjang sewa, dan tidak bisa setiapaplikasi dibuat untuk pengadilan untuk memperbaiki syarat-syarat penyewaan baru.Setiap berharap padabagian dari penyewa untuk membuang bisnis dan menutup niat baik dengan menetapkansewa tidak akan memberikan pengalihan yang hak apapun untuk mengklaim sewa baru berikutberakhirnya satu saat ini. Setiap prospek lettings luar UU akan cenderungmelihat dengan keprihatinan beberapa oleh investor dan bisa tercermin dalam nilai-nilai modal.Referensi dibuat di atas untuk kembali utama pada investasi tergantungpada jumlah sewa yang diterima. Hasil keseluruhan ditingkatkan ketika investasidijual untuk menunjukkan kenaikan di atas harga yang dibayarkan di awal. Fitur ini telah

Page 23: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

memilikipengaruh kuat pada popularitas investasi dalam aset properti selama bertahun-tahun,mengingat pertumbuhan yang berkelanjutan dalam nilai properti. Perlu dicatat bahwa keuntungan apapunakan tunduk pada ketentuan yang berkaitan dengan pajak capital gain.Kemudahan berurusanPengalihan harta memakan waktu, mahal dan, pertukaran pendingkontrak, pasti. Negosiasi gagal cenderung mengakibatkan unrecoverablebiaya untuk kedua belah pihak.Proses penjualan terdiri dari kampanye pemasaran yang mengarah ke yang dapat diterimamenawarkan, setelah aspek hukum dan keuangan harus diatur. Sebagai hasilnya,investasi di properti digambarkan sebagai relatif tidak likuid.Mungkin ada keterlambatan yang cukup besar dalam menyelesaikan penjualan bahkan ketika investasimenarik bagi pasar dan persyaratan telah disepakati.Pasar properti 25Biaya transfer termasuk biaya profesional dan materai, yang terakhir saat ini dirates hingga 4 persen pada harga pembelian.Hal ini umumnya diterima bahwa investasi properti memerlukan jangka panjang kepemilikanuntuk memaksimalkan manfaat, walaupun konsep ini harus seimbang dengan kebutuhanmanajemen portofolio.Pertumbuhan dan inflasiPengaruh pertumbuhan dan inflasi adalah penting. Investasi dalam properti telah cenderunguntuk menawarkan pertumbuhan pendapatan yang stabil. Ketika hal ini diantisipasi, hasil awal kemungkinanuntuk mencerminkan prospek. Peningkatan laba tahunan akan cenderung untuk memiliki sebuah knockonefek dalam bentuk nilai modal meningkat.Persyaratan sewa modern yang idealnya menyediakan untuk reguler ke atas-hanya menyewareview, penuh memperbaiki dan mengasuransikan sewa dan sewa yang dibayar triwulanan di muka,meninggalkan pemilik rumah dengan hanya biaya manajemen untuk memotong daripenghasilan. Semakin sedikit kewajiban untuk pengeluaran yang tersisa dengan tuan tanah, yangyang lebih besar adalah kepastian pendapatan bersih.HeterogenitasSetiap properti unik jika hanya karena berdiri di situs yang berbeda. Sifat-sifat dibangunrencana serupa dan dengan penampilan eksternal yang sama tetap bisa mempunyaiperbedaan dalam tata letak, penggunaan atau lokasi. Sebagai contoh, dua yang berdampingan danrumah serupa mungkin telah secara substansial berbeda interior, sementara dua strukturalidentik properti di situs yang berdampingan, satu dengan ijin yang terbatas untuk digunakan untuk ritelbisnis dan lainnya hanya untuk penggunaan kantor akan cenderung memiliki cukup berbedanilai-nilai. Sebuah blok kantor di pusat kota akan cenderung memiliki nilai yang berbedadari sebuah bangunan serupa di sebuah taman bisnis atau di pinggiran kota.Keunikan menambah perawatan yang diperlukan dalam proses penilaian.Sifat tdk dpt dibagiMasalah indivisibility telah lama menghantui keputusan untuk berinvestasi secara langsung dalamproperti. Ketika pemiliknya keinginan untuk meningkatkan sejumlah uang untuk tujuan lain -

Page 24: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

mengatakan, setara dengan 25 persen dari nilai modal dari properti - opsi yangterbatas. Tidak hanya akan penjualan properti mengambil beberapa waktu dan dikenakan substansialbiaya, tetapi juga akan meninggalkan pemilik dengan 75 persen yang tersisa per satunilai yang akan diinvestasikan kembali. Sebuah pinjaman bank atau hipotek, terutama jika diperlukan untuk cukupjangka pendek, akan menjadi pendekatan yang lebih realistis. Hal ini juga akan mempertahankan manfaat pajakatau tunjangan yang diperoleh dari kepemilikan properti dan menghindaripenilaian untuk pajak keuntungan modal.26 Pasar propertiInformasi yang memadai dan pasar yang luasDunia properti tidak transparan, tetapi terbatas informasi tentang transaksisekarang tersedia dari Registry Tanah pada pembayaran biaya. Ada jugakomersial sumber memberikan rincian properti yang akan dijual bersama dengan lebih lanjutinformasi dan analisis hasil yang dicapai.Selain harga jual, seorang penilai harus memiliki informasi tentang fisikatribut, kendala perencanaan dan status hukum properti untuk membantu dalam tepatinterpretasi transaksi. Sebuah operasi penilai di pasar tertentu akanmemiliki akses ke sumber-sumber formal dan informal intelijen dan mungkin dapatsilang-periksa untuk batas tertentu. Setiap informasi tidak mampu verifikasi harusdiperlakukan dengan hati-hati.PermintaanPara ekonom menunjuk pada sifat kaku pasokan properti yang dibawa olehskala waktu diperpanjang dibutuhkan untuk merespon peningkatan permintaan dirasakan. Ini mungkinmungkin bagi pemilik individu sifat yang ada untuk mengambil keuntungan dari tidak terpenuhinyapermintaan dalam jangka pendek. Dalam jangka panjang, pasar cenderung untuk merespon,namun ketentuan yang tidak terkoordinasi dan terpecah-pecah dan jika itu mengarah ke akhirnya kelebihan pasokan,investor dapat bersaing di pasar tertekan sampai batas bahwakembali jatuh pendek dari yang diantisipasi ketika memulai proyek tersebut.Perencanaanmekanisme kontrol tidak terutama berkaitan dengan pasokan dan permintaan pencocokan.Biaya manajemenDibandingkan dengan jenis investasi lain, properti melibatkan manajemen yang tinggibiaya. Setelah diperoleh, properti perlu dikelola kompeten untuk memastikanbahwa sewa dibayar tepat waktu, perjanjian ditaati dan properti dipertahankandalam kondisi baik. Manajemen merupakan kegiatan khusus yang biasanya dipercayakan kepadasebuah perusahaan surveyor. Perusahaan ini juga akan menyarankan pada tingkat perlindungan asuransi danbernegosiasi sewa penelaahan dan pada akhir masa sewa. Para berlebihan aspekmanajemen memperpanjang untuk menanggapi setiap kejadian eksternal yang berpengaruh terhadapproperti, seperti proposal untuk pembangunan di dekatnya, perbaikan jalan, perlindunganhak cahaya dan sebagainya. Selama bertahun-tahun, mungkin ada kesempatan untukpertimbangkan untuk merenovasi atau mengganti bangunan, baik untuk penggunaan yang sama atau untuklebih satu menguntungkan, atau untuk memperoleh tempat yang berdampingan atau situs.Intervensi pemerintah

Page 25: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Properti dimiliki dalam kerangka hukum. Seorang investor akan inginmemastikan bahwa tidak ada kemungkinan pembatasan berat pada perencanaan propertiatau perubahan di daerah yang akan memiliki efek buruk pada investasi.Juga akan ada keprihatinan tentang upaya apapun untuk membatasi kebebasan baikpihak untuk bernegosiasi secara bebas. Sewa tempat usaha komersial tunduk pada beberapaPasar properti 27ketentuan perundang-undangan yang mengatur pembaruan Tenancies, tapi sifat mereka telah seimbangmemastikan pasar yang kuat di investasi properti komersial. Pada umumnya, penyewabisa memperbaharui sewa untuk jangka waktu lebih jauh kecuali pemilik dapat menunjukkan satu atau lebihalasan mengapa sewa tidak harus diperbaharui. Dimana pemilik menetapkanhak kepemilikan, ada ketentuan untuk kompensasi. Perbaikandisahkan oleh pemilik dan dilakukan oleh penyewa penyewaan selama mungkinjuga memenuhi syarat untuk kompensasi. Ada aturan untuk layanan pemberitahuan, dantanggapan tambahan harus dipatuhi. Perubahan terakhir berkaitan pasar untukkondisi modern dan persyaratan telah menghasilkan beberapa melonggarnya hukumketentuan. Ini diatur dalam Bab 5.BARU UNTUK SYARAT SUKARELA KODE LEASEMayoritas sewa mengandung sewa review 'atas hanya' klausa, efek dariyang adalah untuk memastikan bahwa pada review, sewa baik akan naik untuk merefleksikan sewa saat ininilai atau, jika nilai sewa tidak bertambah atau bahkan jatuh di bawah sewapendiam, sewa akan tetap sama. Dikatakan bahwa ketika nilai sewatelah jatuh, penyewa harus, pada keadilan, berhak untuk pengurangan sewa. Darititik pandang pemilik, praktek yang berlaku adalah satu berharga, meskipunsulit untuk mempertahankan atas dasar rasional. Dua sebelumnya upaya untuk memperkenalkanlebih besar kesetaraan dan saling percaya antara pemilik dan penjajah yang samaistilah sewa telah terbukti berhasil. Terhadap latar belakang ini, pemerintahtelah mengisyaratkan bahwa kecuali kemajuan yang dibuat mungkin berusaha untuk mengubah posisi denganundang-undang.Sebuah kode yang ketiga kini telah diluncurkan oleh Royal Institution CharteredSurveyor dalam harapan bahwa pemilik akan menerima proposal dalam preferensidengan prospek legislasi untuk mencapai tujuan yang sama. Rekomendasi utamameliputi:● Sewa ulasan: mayoritas sewa berisi ketentuan-ketentuan sewa tinjauanselama sewa yang akan ke atas saja. Kode ini menyediakan bahwa setiapTinjauan harus naik atau turun, tergantung sewa direvisi yang tidak kurang darijumlah yang disepakati antara para pihak pada saat dimulainya sewa.● Tugas dan sublettings: keterbatasan pada ketentuan yang berkaitan dengantugas dan pengurangan pembatasan subletting.● Istirahat klausa: kemampuan untuk menegakkan klausa istirahat sering dikurungdengan persyaratan untuk kepatuhan yang ketat dengan persyaratan sewa, di tidak adanyayang pemilik dapat menolak persetujuan atau penundaan penyebab paling serius.Kode membutuhkan pendekatan yang lebih wajar dan konsensus untuk menanganidengan permintaan untuk istirahat.28 Pasar properti● Perjanjian untuk memperbaiki: apakah sewa memperbaiki penuh sesuai dalam setiap tertentukasus. Mungkin tepat untuk memberikan sewa di properti modern pada sebuah

Page 26: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

penuh memperbaiki sewa atau dikenakan biaya layanan di mana pemilik mengambiltanggung jawab untuk semua biaya, termasuk biaya, yang kemudian dialokasikan secara penuhke berbagai penjajah. Hal ini kurang dipertahankan untuk membiarkan tua dan bobrokproperti pada istilah-istilah seperti ketika penyewa tidak menyadari implikasi penuhperjanjian. Bahkan di mana penyewa mempertahankan penasihat profesional, mungkin adatidak menjadi realisasi penuh dari sejauh mana kewajiban memperbaikimelibatkan pengeluaran besar pada struktur.Biaya Layanan ●: kode mendesak pelaksanaan Kode Service Charge2002, yang menekankan perlunya pembatasan biaya manajemen danbiaya.● persetujuan: sewa memberikan persetujuan pemilik untuk berbagai diusulkanperubahan, termasuk beberapa yang tidak memiliki efek buruk pada pemiliknya.Ada persetujuan proposal yang bisa dalam bentuk standar. Ketentuanbahwa permintaan apapun harus ditangani dalam skala waktu yang wajar akan memfasilitasikemajuan dan mungkin mengurangi biaya yang terlibat. Hal ini juga membuat jelas bahwapersetujuan atau harus tidak perlu dalam beberapa kasus.● Asuransi: untuk alasan properti manajemen yang baik, pemilik properti seringkalimenetapkan bahwa asuransi bangunan harus diambil dengan sebuah perusahaan bernama.Dalam kasus tersebut, pemilik mungkin memenuhi syarat untuk komisi premidan ada persyaratan untuk mengungkapkan jumlah pembayaran apapun.RUMAH PROPERTI INVESTASIProperti residensial tidak lagi dikenakan pembatasan untuk menyewa atau keamanan berlebihankepemilikan. Efek pada sektor telah dramatis: sekarang ada pasar yang aktifdi perumahan membiarkan bahwa suplemen keseluruhan pasokan perumahan danberguna untuk penjajah calon yang tidak mampu atau tidak ingin untuk membeli atautidak akan di daerah cukup lama untuk melakukan pembelian rute berharga.'Beli membiarkan' pasar menarik baik bagi investor didirikan dan untuk mereka yang inginuntuk mendapatkan pijakan di pasar properti langsung. Hipotek yang tersediadimana istilah memerlukan pembayaran bunga saja, sehingga mengurangi tingkat entri untukinvestor dengan sumber daya terbatas untuk mendanai pembayaran berharap dari pendapatanyang berasal dari properti.Inland Revenue siap untuk menerima pembayaran cicilan bunga sebagai yang sahbeban, tetapi tidak akan memungkinkan setiap bagian dari pembayaran hipotek akan direklamasi.Ada beberapa risiko ketika margin yang ketat, terutama di mana propertimungkin tidak membiarkan dan karena itu tidak menghasilkan pendapatan. Biaya pemeliharaanPasar properti 29sering diremehkan, mengurangi pendapatan bersih tahunan. Ini menjadi sangat mudah untukjatuh ke dalam tunggakan dengan pembayaran, terutama jika properti yang tersedia untuk membiarkantetapi tidak menemukan penyewa segera.INVESTASI NYATA ESTATE TRUST (REITs)Aturan baru yang efektif dari 1 Januari 2007 memungkinkan perusahaan yang memiliki properti untukmengelola urusan pajak mereka dalam cara yang efisien lebih banyak pajak.Ketentuan serupauntuk mereka yang sudah di tempat di bagian lain dunia, terutama Perancis,Australia dan Amerika Serikat, di mana keunikan investasidalam properti diakui.Dua belas perusahaan yang ada mengadopsi skema pada pengenalan dan lebihtelah mengikuti. Struktur baru memberikan manfaat besar bagi investor, yang

Page 27: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

harus dalam waktu yang tercermin dalam harga saham.Skema baru harus menghasilkan kebebasan yang lebih besar untuk membuat keputusan, terutamatentang pembuangan, untuk alasan keuangan yang sehat dan manajemen portofoliotanpa harus mempertimbangkan implikasi pajak. Ini telah lama menjadi fitur dariproperti perusahaan yang saham mereka diperdagangkan pada diskon untuk nilai aset, situasiyang harus mereda oleh struktur baru. Salah satu efek langsung adalah portofolio yangkeseimbangan akan lebih mudah dicapai.Sesuai dengan ketentuan dirancang dengan maksud untuk mencegah penggunaan skemauntuk tujuan penghindaran pajak di perusahaan yang dekat, pajak korporasi tidak akan sekarang akandikenakan atas keuntungan Inggris atau penghasilan sewa dari perusahaan mengambil bagian dalamskema. Selanjutnya, ada fleksibilitas untuk membuang sifat tanpa tanggung jawabuntuk capital gain. Untuk memenuhi syarat, perusahaan harus memiliki sebagian besar aset - lebihdari 75 persen - di Inggris properti, maksimum gearing dari 1:25, pemegang saham tidakmemiliki lebih dari 10 persen perusahaan dan distribusi minimal 90 perpersen dari keuntungan Inggris pada dividen saham. Biaya masuk ke skema adalah satu-offpembayaran 2 persen dari nilai portofolio perusahaan Inggris.Ketentuan telah disambut baik oleh perusahaan properti, beberapa memilikisudah diambil keuntungan dari skema baru.Lain peluang investasi di real estateInvestor tidak mampu atau tidak ingin berinvestasi langsung di properti dapat menemukan yang cocokharta perusahaan untuk membeli saham, dan perusahaan-perusahaan merangkul REITketentuan di atas harus melakukan lebih baik daripada perusahaan properti lainnya.Dana dan trust (seperti yang dijelaskan dalam bab sebelumnya) memberikan peluang lebih lanjutuntuk investasi langsung di properti, tetapi perhatian tertarik pada kebutuhan untuksubstansial modal sumber daya dan tingkat yang lebih tinggi risiko yang terlibat.Dana tersebuttidak cocok jika investor mencari pengembalian pendapatan atau kepastian dalam waktu yangpembayaran kembali modal.

4 Penilaian matematikaPada hari ini diprogram genggam kalkulator keuangan elektronik dankomputer pribadi dengan kenangan besar seharusnya tidak ada kebutuhan untuk satu set dicetak,pasti tidak lengkap karena hanya pilihan suku bunga dapat direpresentasikan.Tapi mungkin masih benar untuk mengatakan bahwa penilai yang paling memiliki salinan. Lainnyatabel juga dipublikasikan, lihat Bacaan lebih lanjut.Kemampuan untuk menghitung hasil yang diperlukan dari rumus yang relevan memungkinkansetiap hasil untuk setiap periode yang akan diperoleh.Formula ATASAda enam formula utama, yang ditampilkan sebagai pasangan timbal balik dalam bagian

Page 28: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

pertamadari Tabel 4.1, di mana ada asumsi bunga tahunan terletak. Lain formulauntuk pembayaran tunggakan atau di muka untuk periode kurang dari satu tahun dan untukaspek pertumbuhan juga disertakan.Dalam setiap kasus, unit ini satu. Tingkat bunga yang berlaku ('i') adalah ditampilkan sebagai desimal(Misalnya 5 persen menjadi 0,05, 11,5 persen menjadi 0,115). Paraperiode ('n') antara penerimaan dari satu pembayaran sewa dan berikutnya dalam tahun.32 Penilaian matematikaTabel 4.1 Penilaian formulaPeracikan DiskonNama dan fungsi Formula Formula NamaJumlah sebesar £ 1 (1 + i) n nilai kini dari £ 1 (1 + i)-nAnuitas i pembelian + Tahun 'Jumlah dana sebesar £ 1 per tahun tenggelam TahunanJugaTahun tingkat pembelian ganda disesuaikan untuk pajak 1i + [×]Tahun pembelian-lamanyaTahun pembelian pembalikan ke perpetuitasCatatan: pembelian 'tahun' istilah 'umumnya digunakan dalam preferensi untuk lebih deskriptif' hadirnilai £ 1 '.Kunci: i, bunga (ditampilkan sebagai pecahan desimal), n, tahun, s, tenggelam tingkat dana (di mana berbeda darimenguntungkan rate); t, tarif pajak (ditampilkan sebagai pecahan desimal).1i (1 + i) n1is(1 + s) n - 1(1 + i) n - 1i1(1 - t)s(1 + s) n - 11 - (1 / (1 + i) n)ii(1 + i) n - 1Nilai sekarang dari £ 1Jumlah tunggal untuk diinvestasikan sekarang untuk mengakumulasi sampai £ 1 di tahun 'n' pada antar 'i'est Ini adalah jelas bahwa prospek sebesar £ 1 pada tanggal tertentu bernilai kurang dari1 £ tersedia saat ini. Jumlah tepat dari nilai ini akan ditentukan olehperiode penundaan dan tingkat bunga.Contoh 4.1Sebuah warisan dari £ 5000 adalah dibayar dalam waktu empat tahun saat penerima mencapaiusia 21 tahun. Menghitung nilai sekarang dari jumlah di mana tingkat yang tepat

Page 29: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

bunga 6 persen.Dibayar dalam waktu 4 tahun 'Legacy 5 £ 000.00PV £ 1 di 4 [email protected]% 0,7921Saat ini nilai warisan £ 3 960,47Langkah-langkah kerjaKarena dalam waktu 4 tahun 'Legacy 5 £ 000.00PV £ 1 dalam 1 [email protected]% 0,9434Nilai dalam waktu 3 tahun 4 £ 716,98PV £ 1 dalam 1 [email protected]% 0,9434Nilai dalam waktu 2 tahun 4 £ 449,98PV £ 1 dalam 1 [email protected]% 0,9434Nilai dalam waktu 1 tahun 4 £ 198,11PV £ 1 dalam 1 [email protected]% 0,9434Saat ini nilai £ 3 950,50(Perbedaan Sedikit karena pembulatan.)KomentarNilai warisan saat ini lumayan kurang dari jumlah piutang diwaktu empat tahun. Langkah-demi-langkah kerja yang ditampilkan, sebuah proses yang melelahkan ketikaperiode lebih panjang dari beberapa tahun.Jumlah sebesar £ 1Rumus ini dirancang untuk menunjukkan jumlah total bunga majemuk ditambahkan keawal dan hanya deposit £ 1 untuk waktu tertentu dan pada tingkat tertentu yang menarik.Ini mengasumsikan bahwa bunga ditambahkan pada akhir setiap tahun dan yang tersisa di account untuksendiri menarik minat pada tahun-tahun berikutnya (prinsip bunga majemuk).Penilaian matematika 33Contoh 4.2Seorang pengecer telah menandatangani sewa baru, yang mencakup komitmen untuk menghabiskan20 £ 000 pada penyusunan ulang internal untuk tempat. Pinjaman telah diatur ditingkat bunga sebesar 7,5 persen akan dibayar pada akhir tiga tahun. Hitungkarena pada waktu itu jumlah.Pinjaman untuk penyusunan ulang internal yang £ 20 000.00Jumlah sebesar £ 1 dari 3 [email protected]% 1,2423Jatuh tempo dalam 3 tahun pembayaran £ 24 846,00Cek, menunjukkan tahun-demi-tahun perhitungan:Pinjaman £ 20 000.00Jumlah sebesar £ 1 dalam 1 [email protected]% (yaitu × 0,075) 1 £ 500.0021 £ 500.00Jumlah sebesar £ 1 dalam 1 [email protected]% £ 1 612,5023 £ 112.50Jumlah sebesar £ 1 dalam 1 [email protected]% £ 1 733,44Jumlah pembayaran kembali dalam 3 tahun 24 £ 845,94KomentarPada tingkat bunga yang dikenakan, total biaya pinjaman selama periode yang cukupsubstansial seperti yang akan terlihat. Sebagai cek, jumlah jatuh tempo pada akhir periode iniditunjukkan dari tahun ke tahun, sebuah proses yang akan dipraktekkan untuk waktu yang lama.Tahun pembelian (atau nilai sekarang dari £ 1 per tahun)Nilai sekarang dari hak untuk menerima £ 1 pada setiap akhir tahun selama bertahun-tahun 'n'

Page 30: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

di'I' bunga majemuk. Rumus ini digunakan untuk mencari nilai modal dari hak untukmenerima aliran pendapatan, biasanya tetapi tidak harus menyewa. Hasil yang samadapat ditemukan dengan menambahkan bersama serangkaian nilai sekarang (PV) sebesar £ 1, yangditampilkan sebagai alternatif. Sekali lagi, ini akan praktis hanya untuk periode singkat.Contoh 4.3Klien Anda memiliki bangunan kantor baru-baru biarkan freehold di sewa pasar sebesar £ 30 000per tahun. Sewa akan ditinjau pada akhir lima tahun. Anda diminta untukmenunjukkan nilai sekarang dari pendapatan lima tahun pertama pada tingkat diskonto sebesar 6,5persen.Sewa gedung kantor per tahun £ 30 000.00YP £ 1, 5 [email protected]% 4,1557Nilai sewa 5 tahun pertama '£ 124 671,0034 Penilaian matematikaSewa per tahun 30 £ 000.00PV sebesar £ 1 dalam 1 [email protected] 0,93897%PV sebesar £ 1 dalam 1 [email protected] 0,88166%PV sebesar £ 1 dalam 1 [email protected] 0,82785%PV sebesar £ 1 dalam 1 [email protected] 0,77732%PV sebesar £ 1 dalam 1 [email protected]% 0,72988 4,1557Nilai sewa 5 tahun pertama '£ 124 670,40Penggantian modal oleh dana cadangan pada tingkat yang samaSewa 30 £ 000.00Pengembalian modal [email protected]% £ 8 103,62£ 21 896,38Jumlah sebesar £ 1 per tahun untuk 5 [email protected]% 5,6936£ 124 669,23KomentarPembayaran sebesar £ 30 000 tahun akan diterima pada akhir dari masing-masing lima berikutnyatahun. Nilai modal akan bergantung pada tingkat diskon yang digunakan, dalam hal ini, 6,5persen. Perhitungan akan mencerminkan penerimaan total £ 150 000 ataslima tahun ke depan ketika pembayaran pertama ditangguhkan selama satu tahun, berikutnya untuk duatahun dan sebagainya.Sebuah fitur dari bunga majemuk adalah bahwa ia tidak hanya layanan modal namun jugadaun keseimbangan, yang, jika diinvestasikan kembali pada tingkat yang sama, menggantikan modal awaljumlah di akhir istilah, seperti yang ditunjukkan dalam contoh ini.Jumlah sebesar £ 1 per tahunRumus menunjukkan jumlah yang £ 1 diinvestasikan pada akhir setiap tahun akanmenumpuk pada tingkat bunga tertentu.Contoh 4.4Janet bermaksud untuk menyimpan £ 3.000 setiap tahun selama tiga tahun ke depan. Hitung nilaipada akhir periode jika tabungan diinvestasikan dalam rekening ISA bebas pajak padatingkat bunga 5 persen.Tabungan setiap tahun 3 £ 000.00

Page 31: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Jumlah sebesar £ 1 per tahun, 3 tahun @ 5% 3,1525Jumlah yang tersedia pada akhir 3 tahun 9 £ 457,50Penilaian matematika 35Periksa dengan perhitungan tahunan:Jumlah yang diinvestasikan pada akhir tahun 1 3 £ 000.00Bunga ditambahkan pada akhir tahun 2 £ 150,00Saldo dilakukan ke depan 3 £ 150.00Jumlah yang diinvestasikan pada akhir tahun 2 3 £ 000.00Saldo dilakukan ke depan 6 £ 150.00Bunga ditambahkan pada akhir tahun 3 £ 307,50Saldo dilakukan ke depan £ 6 457,50Jumlah yang diinvestasikan pada akhir tahun 3 3 £ 000.00Jumlah kembali pada akhir 3 tahun 9 £ 457,50KomentarSebanyak £ 9000 akan disimpan selama periode dan bunga akan ditambahkan kepeningkatan jumlah. Perhatikan bahwa jumlah diinvestasikan pada akhir setiap tahun. Progresifakumulasi modal dan bunga ditampilkan.Tahunan tenggelam danaPremi tahunan yang dibutuhkan untuk diinvestasikan pada akhir setiap tahun untuk mengakumulasiuntuk £ 1 pada tingkat gabungan tertentu bunga selama periode tahun. Salah satu yangmenggunakan utama adalah untuk menyediakan untuk penggantian modal dalam investasi yang telahkehidupan yang terbatas, disebut sebagai membuang-buang aset, dalam hal ini akan dihubungkan dengantahun pembelian susu formula.Sebuah fitur dari bunga majemuk adalah bahwa pembayaran bunga tidak hanya mencakupbunga atas jumlah modal yang diinvestasikan, namun jumlah tambahan, yang, jika ditanamkan kembalipada tingkat yang sama bunga, akan mengembalikan jumlah awal yang dikeluarkan pada akhirperiode.Contoh 4.5Penyewa dari sebuah flat kecil telah setuju untuk membeli dalam waktu lima tahun ketikadeposito sebesar £ 25 000 akan diperlukan. Berapa banyak harus diinvestasikan setiap tahun jikatingkat bunga 5,25 persen dapat diperoleh dari bunga lima tahun tetapobligasi ditanggung oleh pemerintah?Deposit diperlukan dalam waktu 5 tahun 25 £ 000.00Tahunan tenggelam dana, 5 [email protected]% 0,18194 £ 547,5036 Penilaian matematikaKomentarPerhitungan ini akan memungkinkan penyewa untuk menyimpan jumlah yang cukup setiap tahun untukmemberikan deposit diperlukan bila bunga majemuk diperhitungkan. Parapersyaratan bahwa sinking fund harus bebas risiko yang puas dengan menjaminmenyertai obligasi. Pajak atas bunga telah diabaikan.Anuitas dibeli oleh £ 1Membayangkan rumus menginvestasikan jumlah tunggal sekarang untuk memberikan pendapatan untukjangka waktu tertentu dimulai pada akhir tahun pertama. Modal dan bunga

Page 32: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

yang diperoleh akan dikembalikan selama kehidupan anuitas. Seluruh dana tersebut akantelah digunakan pada akhir periode.Contoh 4.6Klien Anda adalah mengambil pensiun dini dan keinginan untuk membeli anuitas untuk melengkapiinvestasi tertunda penerimaan pendapatan pensiun dalam waktu 10 tahun.Nasihat tentang anuitas yang tersedia dari investasi modal sebesar £ 15 000 dengan harga diskontingkat 5,5 persen.Sum yang tersedia untuk membeli anuitas 15 £ 000.00Anuitas, 10 [email protected]% 0,1327Anuitas 1 £ 990,50KomentarSeluruh dana dan bunga yang diperoleh akan diterapkan dalam pembuatan tahunanpembayaran selama periode 10 tahun. Tidak akan ada terminal value.Lain formulaFormula diperlukan untuk kemungkinan-kemungkinan lain yang dijelaskan di bawah ini.Tahun pembelian-lamanya (nilai sekarang sebesar £ 1 pertahun-lamanya)Jika dapat diasumsikan bahwa pendapatan akan diterima tanpa batas pada tahunan ditunggakan dasar, formula adalah bentuk yang paling sederhana. Pembelian tahun ini ditemukan olehmembagi setara desimal dari hasil yang sesuai ke dalam persatuan.Penilaian matematika 37Contoh 4.7Hitung nilai modal hak atas pendapatan £ 5000 per tahun selama-lamanyadi mana kembali sesuai dengan mengacu pada penjualan serupa lainnyaproperti adalah 8 persen.Sewa Tahunan 5 £ 000.00Tahun pembelian di lamanya @ 8% 12,50Nilai modal £ 62 500.00KomentarKembalinya £ 5000 per tahun pada investasi 62 £ 500 dapat diperiksa untukmenunjukkan bahwa suku bunga memang 8 persen.Tahun pembelian (YP)-lamanya ditangguhkan 'n tahun'Jika penerimaan pembayaran ditangguhkan untuk periode awal, efeknya dapat dihitungdalam salah satu dari dua cara, yang keduanya memberikan hasil yang sama:● YP-lamanya dikurangi YP untuk periode awal keterlambatan● YP-lamanya × nilai sekarang dari £ 1 untuk periode awal keterlambatan.Contoh berikut akan digunakan untuk menunjukkan kedua pendekatan tersebut.Contoh 4.8Asumsikan hak untuk menerima £ 1000 per tahun selama-lamanya setelah berakhirnyatiga tahun dari sekarang. Tingkat bunga saat ini dapat diambil sebagai 5 persen.Penghasilan-lamanya dimulai dalam waktu 3 tahun '£ 1 000.00YP-lamanya @ 5% 20,00Kurang YP £ 1, 3 tahun @ 5% 2,7232 17,2768Nilai modal £ 17 276,80JugaPenghasilan-lamanya dimulai dalam waktu 3 tahun 1 £ 000.00YP-lamanya @ 5% 20,00PV × £ 1, 3 tahun @ 5% 0,8638 17,2760

Page 33: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Nilai modal £ 17 276,00(Sedikit perbedaan karena pembulatan komponen.)38 Penilaian matematikaKomentarNilai modal dimodifikasi untuk mencerminkan pendapatan yang diterima selama tidak ada yang pertamatiga tahun. Tabel harus dicetak terbatas karena jumlah tak terbataspermutasi dari hasil dan penangguhan.Tahun pembelian tingkat, ganda, disesuaikan dengan pajak atas tenggelamDana elemenContoh 4.9Seorang klien ingin membeli bunga prasarana yang memiliki panjang belum berakhir dari 40tahun dan sewa saat £ 6.000 per tahun. Sewa kepala tetap di £ 250 pertahun. Hal ini diantisipasi bahwa investor akan mengharapkan hasil 9 persen.Sewa diterima per tahun £ 6 000.00Kurang kepala sewa £ 250,00Laba bersih 5 £ 750.00YP 40 tahun @ 9% dan 4% untuk pajak disesuaikan @ 25% 9,6125£ 55 271,88Alokasi pendapatanSewa menerima £ 5 750,00Kurang bunga @ 9% 4 £ 974,48£ 775,52Memotong pajak @ 25% £ 193,88Tersedia untuk sinking fund £ 581,64Periksa jumlah sebesar £ 1 p.a., 40 tahun @ 4% 95,0255£ 55 270,63(Perbedaan Sedikit karena pembulatan.)KomentarMasa sewa yang tersisa dari 40 tahun dianggap sebagai aset membuang-buang membutuhkanpenggantian modal awal pada akhir istilah. Tahun-tahun 'membeli susu formuladimodifikasi untuk menyertakan sinking fund diambil pada rendah aman dan karenanyatingkat bunga untuk menyediakan modal awal untuk diganti. Sebagai premiuntuk sinking fund akan dibayarkan dari pendapatan pajak, efek pada pajak juga harusdiberikan untuk. Pemilihan tarif pajak menciptakan beberapa kesulitan tetapi harus mencerminkantingkat dibayar oleh perusahaan atau individu cenderung untuk terlibat dalam kegiatan tersebut. IniPerlu dicatat bahwa beberapa investor, seperti amal, menikmati manfaat pajak tertentudan akan mampu untuk mempertimbangkan penyediaan dana pelunasan dari penghasilan bruto.Penyediaan dana pelunasan memiliki efek terbatas pada nilai modal, diberikanistilah yang tersisa. Sebagai perbandingan, penghasilan-lamanya pada hasil yang samaakan bernilai sekitar £ 8000 lebih.Penilaian matematika 39Tidak ada bukti bahwa investor mengambil dana tenggelam, namun inklusidalam tabel pembelian tahun memungkinkan perbandingan dengan hasil pasar freehold.Analisis dimasukkan dalam larutan menunjukkan alokasi pendapatanantara laba atas investasi dan ketentuan untuk dana pelunasan setelah memungkinkan untuk pajakpada bagian pendapatan.

Page 34: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Bunga majemuk memberikan pendapatan yang cukup untuk layanan bunga atas modaldan untuk menyediakan dana pelunasan untuk menggantikan jumlah modal awal, tetapi hanya apabilahasil yang sama digunakan untuk kedua tujuan.Setiap pendapatan dari aset membuang-buang diharapkan akan cukup untuk memberikan tidakhanya pengembalian modal tetapi juga kembali modal. Tabel dual rate dirancanguntuk mencerminkan perbedaan dalam hal penilaian antara istilah abadi dan lebih rendah.Penerimaan kuartalan sewa di mukaMayoritas sewa modern menyediakan untuk pembayaran kuartalan sewa dimuka. Hal berikut bahwa transaksi harus dianalisis atas dasar ini dan valuasidilakukan dengan bukti langsung dari hasil panen.Tetapi penggunaan tahunan dalam formula tunggakan tidak hanya praktik mapan,itu juga mudah digunakan, perhitungan pembelian setiap tahun-lamanyatidak lebih dari pembagian sederhana dari 100 dengan menghasilkan. Itu tidak ada hubunganlagi memegang yang baik untuk pembayaran triwulanan. Tahun-tahun 'pembelian pada triwulandasar muka melibatkan mencari tabel, memiliki program komputer atau membuatset perhitungan untuk pembelian setiap tahun diperlukan.Rumus untuk menghitung pembelian tahun untuk penghasilan yang diterima kuartalandi muka:1 - (1 + i)-n4 [1 -]Formula 4,2 Tahun pembelian untuk kuartalan sewa dibayar dimukaHarus ditekankan bahwa pendekatan mana yang digunakan untuk membuat analisis harusjuga digunakan dalam penilaian apapun, menggunakan informasi yang diperoleh dari transaksi itu.Pembelian tahun dari sewa dibayarkan setiap tahun tunggakan lebih rendah daripada dibandingkantahun pembelian untuk kuartalan sewa dibayar di muka. Sebuah contoh akanmenunjukkan perbedaan.Contoh 4.10Nilai pendapatan sebesar £ 1000 piutang per, tahun selama sepuluh tahun berikutnya pada singletingkat dasar, menghasilkan 8 persen:● menggunakan pembelian tahun setiap tahun tunggakan● menggunakan kuartalan pembelian tahun sebelumnya.14 √ (1 + i)40 Penilaian matematika10 tahun lamanya● Pembayaran yang diterima setiap tahun di 6,7101 12,5 tunggakan● Pembayaran diterima triwulanan di muka 7,0424 13,1190Tahun pembelian untuk hidup atau hidupKepentingan kehidupan tentu dalam hal freehold atau properti prasarana. Peranak memiliki manfaat dari suatu kepentingan hidup adalah disebut sebagai penyewa atau penyewa untuk kehidupankehidupan. Mungkin ada penyewa hidup tunggal, penyewa hidup bersama, atau sewa untuk jangkadari dua atau lebih hidup. Kepentingan seperti itu jarang, bertahan dari waktu ketika banyakperkebunan diselesaikan untuk menjaga mereka dalam kepemilikan keluarga.Ketika kepalamendahului keluarga istrinya, itu adalah pengaturan umum untuk meninggalkan warisan untuk

Page 35: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

nya selama hidupnya dengan sisanya untuk ahli waris atau ahli waris.Proses penilaian rumit dan berbahaya, lebih-lebih karenaada ketidakpastian tentang panjang bunga. Tabel Hidup Bahasa Inggris disusunoleh statistik pemerintah dari informasi sensus dan kematian dicatat darisampel dari 100 000 orang mengaktifkan faktor probabilitas untuk dihitung. Ini adalahkemudian digunakan dengan angka pembelian tahun untuk mencerminkan ketidakpastian. Setiap individubisa hidup untuk waktu yang lama atau lebih pendek dari hasil statistik dan individuOleh karena itu penilaian yang sangat spekulatif. Bunga termasuk dalam kelas sebagaimana dimaksudsebagai membuang-buang aset.Sangat mungkin bahwa mayoritas penilai akan menyelesaikan kehidupan profesional merekatanpa pernah melakukan penilaian kepentingan kehidupan.PENDEKATAN KONTEMPORERPara matematika proses yang terkait dengan pendekatan kontemporer diskonarus kas dan turunannya disajikan dalam Bab 7.

5 Faktor penentu nilai44 Faktor penentu nilaiBagian awal dari proses bergantung pada keahlian dan penilaian dari penilai dalammengidentifikasi informasi sebanyak mungkin. Para penilai kemudian dalam posisi untukmenyelesaikan penilaian.Terlepas dari jumlah sewa, ketentuan khusus sewa danatribut fisik properti, aspek yang paling terbuka untuk penghakiman dan akanpasti menarik berbagai tingkat interpretasi dan signifikansi dari satu penilailain. Seperti penilaian mungkin tumpang tindih informasi kuantitatif yang sebelumnyadimaksud. Sebagai contoh, sebuah bangunan mahal dibangun tidak selalubangunan terbaik dari titik pandang penyewa. Pandangan kolektif pasarakan apa yang menentukan tingkat nilai sewa, dan sementara bentuk dan isisewa adalah diketahui, setiap interpretasi efeknya mungkin terbuka untuk pertanyaan.Demikian pula, berdiri sebuah perusahaan tertentu sebagai penyewa akan menjadi faktor terbuka untukberbeda views penilai yang berbeda.Pertimbangan nilai modal melibatkan pengumpulan dari berbagai informasi,yang dapat ditemukan dari pemeriksaan fisik, pembacaan terhadap sewa danhukum lain dokumen, dan konfirmasi dari kelas penggunaan di bawah undang-undang perencanaantermasuk larangan atau pembatasan yang dikenakan, pembayaran yang dilakukan oleh atau kepemilik untuk wayleaves, lisensi dan hibah lainnya hak. Dimana ada keraguan,para penilai harus mencari klarifikasi. Sebagai contoh, tidak mungkin bahwa perbuatan judul akantersedia untuk inspeksi, di mana informasi kasus harus diperoleh daripemilik pengacara sebelum melanjutkan. Langkah berikutnya adalah kuantifikasi dari pendapatan,baik aktual atau diperkirakan, bersama-sama dengan jumlah dari setiap pengeluaran.Setelah memperoleh informasi apapun yang tersedia pada penjualan terakhir dan lettings,para penilai akan menganalisis informasi tersebut dan memutuskan apakah hal tersebut relevan

Page 36: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

dan jika demikiansampai sejauh mana dan bagaimana hal itu dapat berkontribusi dengan penilaian dalam persiapan.Perbedaan di lokasi, usia bangunan, penggunaan yang diizinkan, istilah sewa, berdiri daripenyewa dan prospek masa depan semua akan relevan. Seperti telah disebutkan, sedangkanbentuk dan isi sewa diketahui, interpretasi efeknya mungkinterbuka untuk diskusi.Pendapat tentang pendapatan sewa akan bervariasi. Pertumbuhan adalah fungsi keduajangka panjang masa depan bangunan itu sendiri dan keadaan ekonomi, komplekspertimbangan di mana opini cenderung sangat bergantung pada bukti-buktikinerja masa lalu untuk menginginkan informasi yang lebih baik.Tetapi bahkan di sini ada ruang bagi pendapat: nilai sewa saat ini dan investasihasil akan dipengaruhi oleh ketersediaan umum dari kelas propertisedang ditinjau, permintaan untuk itu, dan bahkan pada proposal untuk perkembangan masa depan.Investigasi dan penyelidikan untuk memperoleh informasi yang diperlukan harus lengkapkarena kesehatan dari penilaian akan ditentukan oleh ketelitian yangpengumpulan dan interpretasi data.Status dari properti di pasar investasi merupakan suatu campuran dari inipertimbangan, yang sangat bergantung pada penilaian penafsiran dari penilai.Nilai pasar tidak dapat ditentukan tanpa banyak investigasi,kedua fakta-fakta seputar bangunan tertentu dan keadaan diyang sifat yang mirip yang dijual. Sehubungan dengan informasi mengenai transaksi lainnya,itu Perlu menunjukkan bahwa penilai jarang malu olehFaktor-faktor penentu nilai 45kelebihan informasi dan sebagainya akan disarankan untuk memeriksa setiap terbarutransaksi untuk menilai relevansi mereka.Kutipan berikut dari keputusan yang diberikan oleh Megarry J. (karena ia kemudian)menyediakan rekening singkat dari cara di mana setiap penilai yang kompeten dan hati-hatiakan mendekati pertanyaan penilaian:Dalam membangun pendapatnya tentang nilai-nilai, dia tidak diragukan lagi akan belajar banyakdari transaksi di mana ia sendiri telah terlibat, dan yang iabisa memberikan bukti-bukti. Tapi dia juga akan belajar banyak daribanyak sumber lain, termasuk banyak dari yang bisa dia tidak memberikan tangan pertamabukti. Buku teks, jurnal, laporan lelang dan transaksi lainnya, daninformasi yang diperoleh dari saudara-saudara profesional dan lain-lain, beberapa berhubunganuntuk transaksi tertentu dan beberapa lebih umum dan tidak terbatas, semua akan memilikiberkontribusi berbagi mereka. Tidak diragukan lagi banyak, atau sebagian, ini akan akurat,meskipun beberapa tidak akan, dan bahkan apa yang akurat sejauh mungkin berjalanlengkap, dalam apa yang mungkin telah mengatakan dari beberapa elemen khususyang mempengaruhi nilai. Namun demikian, pendapat bahwa ahli mengungkapkan initidak ada yang buruk karena sebagian berasal dari hal-hal yang diatidak dapat memberi bukti langsung. Bahkan jika beberapa informasi asingyang memperoleh dengan cara ini tidak akurat atau tidak lengkap, kesalahan dankelalaian akan sering cenderung membatalkan satu sama lain, dan penilai, setelah semua, adalahseorang ahli dalam bidang ini, sehingga kurang dapat diandalkan pengetahuan bahwa ia memiliki sekitarrincian dari beberapa transaksi yang dilaporkan, semakin pengalamannya akan mengatakan kepadanya

Page 37: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

bahwa ia harus siap untuk membuat beberapa diskon dari berat bahwa ia memberikandalam memberikan kontribusi untuk merasakan secara keseluruhan nilai. Beberapa menyimpang transaksidapat berdiri begitu jauh dari garis yang ia akan memberi mereka berat badan sedikit atau tidak ada. Tidak adapertanyaan memberikan bukti desas-desus muncul dalam kasus tersebut; negara-negara saksipendapatnya dari pengalaman umumnya.Eksportir Inggris (London) Ltd v. Eldonwall Ltd (1973)Sebagaimana ditunjukkan di atas, kualitas dari suatu investasi adalah kombinasi halus nomorfitur yang berbeda, efek yang tepat dari masing-masing pada investasi tertentumenjadi masalah pertimbangan matang. Berbagai aspek investasi di propertisekarang dibahas dalam beberapa detail.THE BADAN FISIKBangunanInvestor akan lebih memilih bangunan yang baru dibangun dari bahan kelas satu,sebuah desain yang memiliki daya tarik estetika, dan penggunaan yang disesuaikan dengankemungkinan masa depan perubahan permintaan. Selanjutnya, situs harus dalam yang sesuailokasi untuk penggunaan tertentu nya.Jika perbaikan menjadi perlu, itu harus mungkin untuk membawa mereka keluar dengan cepat,tanpa biaya yang tidak semestinya, dan tanpa ketergantungan berat pada kepemilikan spesialis46 Faktor penentu nilaipenggantian suku cadang, yang mungkin menjadi sulit untuk mendapatkan selama kehidupanbangunan. Hal ini tampaknya menimbulkan pertanyaan tentang banyak bangunan 'sistem', sangatpopuler di tahun 1960-an, tetapi yang sering sekarang membutuhkan rehabilitasi besar untuk memungkinkanmereka terus digunakan.Frekuensi dan biaya perbaikan penting, bahkan ketika penyewa adalahbertanggung jawab untuk pekerjaan tersebut. Tidak hanya akan membangun diketahui mahal untukmempertahankan lebih sulit untuk membiarkan atau re-biarkan, tetapi setiap calon penghuni akanmemeriksa kemungkinan beban biaya perbaikan ketika mempertimbangkan tingkat sewadinegosiasikan - penyewa yang lebih peduli dengan biaya pendudukan total dari yangbagian komponen biaya tersebut. Tingkat pengeluaran juga akan menjadi faktor dalamnegosiasi sewa review.Spesifikasi di atas adalah salah satu dari kesempurnaan itu akan mencapai beberapa bangunan;intinya adalah bahwa setiap keberangkatan dari ideal merupakan faktor yang harus diperhitungkanketika mempertimbangkan pertanyaan tentang nilai. Sebuah kekurangan kecil sedikit mungkinkekurangan lebih penting diterima namun beberapa kemungkinan untuk mempersempit potensipasar baik untuk penyewa dan pembeli, dengan efek konsekuensi pada sewa dannilai modal.Situs iniSitus dan lokasi penting. Para penilai akan ingin untuk menilai kesesuaiandari situs yang didirikan untuk membangun di atasnya. Pertimbangan akan mencakup apakahcukup besar dan melayani untuk persyaratan tertentu yang terkait dengan penggunaannya,dan apakah telah memadai off-situs penyediaan mobil parkir dan loading yang cocokdan pembongkaran fasilitas. Relevansi lokasi penggunaannya akan selalupenting dan, dalam beberapa keadaan, kritis.

Page 38: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Lokasi tempat berbelanja adalah terbatas pada khususnya, relatif kecil, pusatdaerah dan perbedaan beberapa meter dapat membuat perbedaan besar dalam nilai.Bangunan kantor cenderung untuk mengembangkan dalam kelompok; salah satu bagian dari kota atau salah satu jalan dalamkota sering keuntungan reputasi sebagai lokasi untuk sebagian besar, misalnya, hukumperusahaan atau akuntan, yang akan bertindak sebagai magnet bagi orang lain yang sama atau terkaitprofesi. Transportasi umum atau dapat diakses di tempat parkir mobil penyediaandiinginkan, gagal yang nyaman penyediaan mobil parkir publik harusdiharapkan. Perekrutan staf dapat dibantu oleh kedekatan belanja, publiktransportasi dan penyediaan parkir mobil.Pabrik membutuhkan akses jalan yang baik dan kedekatan dengan tenaga kerja yang cukup,meskipun lokasi tepat mereka jarang penting. Ritel gudangbergantung pada posisi jalan utama yang menonjol dengan akses yang baik dan parkir luas.Pengecer dan pembeli menunjukkan preferensi untuk perumahan taman tujuan-dibangun riteljumlah pemasok daripada pengembangan, sebelumnya satu situs.Bentuk yang tepat dari izin perencanaan yang asli harus dipertimbangkan;banyak dari gudang ritel awal telah mampu menambahkan lantai mezzaninedalam izin asli. Kemudian izin cenderung menyatakan maksimumritel area yang akan diberikan atau melarang penambahan lantai atas, bahkan di dalamstruktur yang ada.Faktor-faktor penentu nilai 47KONTRAK MASALAH - KETENTUAN SEWASewa adalah kontrak antara pemilik dan penyewa yang mengontrol hubungan merekaseluruh panjang dan dalam beberapa kasus di luar itu. Suatu sewa buruk ditarik kemungkinan akanmenjadi sangat jelas dalam kasus perselisihan apapun. Berbagai ketentuan darisewa yang memuaskan akan memberikan pengaruh besar atas sewa dan nilai modaldan layak penyelidikan yang cermat.Tuan tanah bercita-cita untuk jenis kelembagaan modern sewa, yang mungkindigambarkan sebagai sewa untuk jangka waktu 15-25 tahun dengan ketentuan untuk ke atashanya menyewa meninjau pada interval tidak melebihi lima tahun dan dengan bertanggung jawab penyewauntuk pelaksanaan semua pekerjaan perbaikan dan pemeliharaan dan biayamengasuransikan penutup termasuk tempat untuk kehilangan sewa dalam hal kerusakan atauhilangnya tempat. Tidak setiap properti cocok untuk seperti sewa dan finalistilah biasanya akan hasil negosiasi antara para pihak. Parapemilik pengembangan besar dapat menuntut pada penggunaan standar seluruh sewa,dalam hal calon penyewa dihadapkan dengan keputusan baik untukmenerima atau menolak untuk mengambil unit pada pembangunan yang.Baru-baru ini, telah ada beberapa reaksi terhadap ketidakadilan 'ke atashanya 'klausa review, di mana penyewa melakukan untuk mempertahankan sewa di perusahaansaat ini tingkat minimal, bahkan jika nilai sewa telah jatuh. Terhadap latar belakangpemerintah saran bahwa praktek harus dilarang oleh undang-undang, wakiltuan tanah, penyewa dan pemerintah telah bergabung untuk menghasilkanKode untuk Leasing Tempat Usaha di Inggris dan Wales 2007. Kodeberlaku khusus untuk sewa baru dan menetapkan prinsip-prinsip panduan untuk tuan tanahdan penjajah. Penekanannya adalah pada kejelasan dan keadilan. Dalam konteks ini, disarankanyang alternatif untuk meninjau ke atas hanya dapat ditawarkan, sederhana

Page 39: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Pendekatan untuk memecah klausa, perlindungan yang tepat dan pembayaran bunga atas menyewakandeposito dan proses sederhana untuk tugas. Kode ini sukarela.SewaPara penilai akan mencari informasi tentang sewa saat ini dibayar, frekuensidengan yang dibayarkan, saat itu adalah karena, apakah itu dibayar di muka atau tunggakandan apa sanksi yang tersedia bila pembayaran terlambat (sewa modern sering mengandungketentuan untuk tingkat yang cukup hukuman bunga sebesar 3-4 persen di atas Banktarif dasar akan dikenakan pada pembayaran terlambat).Istilah lain dari sewa akan diperiksa untuk menentukan sejauhyang pemilik tetap bertanggung jawab untuk salah satu pengeluaran. Dalam kasus yang ideal(Dari sudut pandang investor), penyewa akan bertanggung jawab untuk biayamemperbaiki semua, pemeliharaan dan asuransi. Jika pemilik tetap bertanggung jawab untuk beberapapengeluaran, ia memiliki kewajiban yang tidak pasti. Pasar kemungkinan untuk mencerminkan inikerugian dan ketidakpastian dengan mengharapkan hasil yang lebih tinggi dari yang dibutuhkan padapenuh memperbaiki sewa.Jika sewa yang dibayar kurang dari nilai sewa, penilai harusmenganalisis bukti yang tersedia untuk memungkinkan sewa pasar akan dinilai.48 Faktor penentu nilaiAkan ada biaya rutin untuk manajemen jika agen adalah bekerja, dan selanjutnyabiaya profesional hukum dan lainnya dapat terjadi jika terjadi perselisihan, jikasewa ditinjau, atau jika properti tersebut kembali biarkan, baik untuk penyewa yang ada atau kebaru penyewa.Nilai sewaSetiap penilaian harus memperhitungkan laba bersih. Jika diantisipasi bahwa sewahutang akan mengubah, ini juga harus tercermin. Jika pemilik rumah mempertahankan setiapsubstansial tanggung jawab untuk perbaikan atau asuransi, efek dari biayaharus diperkirakan tiba di sewa bersih.Estimasi dari nilai sewa saat ini melibatkan penilaian pasar, danmenambahkan dimensi lebih lanjut untuk proses penilaian. Perlu dicatat bahwa dalamPendekatan tradisional untuk penilaian, tidak ada usaha dibuat untuk proyek nilai sewa untuksaat pertama kali menjadi hutang. Para penilai hanya diperlukan untuk memperkirakannilai sewa saat ini pada saat penilaian dan kemudian memperhitungkannyadalam penilaian dari waktu awal yang dapat dijatuhkan.Nilai sewa diperkirakan oleh analisis dari apa pun informasi yang relevan daritingkat sewa tersedia untuk penilai, yang harus memiliki pengetahuan yang baik daripasar, namun tidak selalu menyadari semua transaksi yang terjadi.Setelah pola yang berlaku nilai sewa telah ditetapkan, maka akan digunakanuntuk mencapai pandangan dari nilai sewa unit tertentu yang dipertimbangkan, bantalandiingat bahwa tidak semua bukti mungkin relevan atau berhubungan untuk benar-benar sebandingproperti. Sebagai contoh, jika unit lumayan lebih besar atau lebih kecil dari sifat-sifatdari mana informasi dasar diturunkan, penilaian penilai mungkinmenunjukkan bahwa ada kebutuhan untuk penyesuaian beberapa. Hargai harus harus usia atauatribut fisik lainnya dan kerangka hukum di mana properti itu biarkan.Ketika penyewa saat ini cenderung untuk mencari sewa yang baru, menganggap harus dimiliki untuk

Page 40: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

pengaruh dari setiap pemilik relevan dan undang-undang penyewa, terutama pengecualian darinilai dari setiap perbaikan relevan yang dibuat oleh penyewa. Kemungkinan atau sebaliknyadari setiap istilah yang tidak memuaskan sewa yang diubah dalam negosiasi antarapihak atau oleh pengadilan harus diperhitungkan, termasuk efek pada sewasetiap pola yang tidak biasa meninjau atau memperbaiki kewajiban berat mungkin direplikasidalam sewa baru.Sewa ulasanHal ini penting dalam mempertahankan nilai investasi yang sewa dipertahankanpada tingkat yang realistis. Hal ini biasa di sewa modern untuk menyediakan untuk sewa regulertinjauan. Kebanyakan tuan tanah tidak ingin sewa akan tetap untuk jangka waktu yang lebih lamadari lima tahun. Bentuk meninjau akan tergantung pada kesepakatan antarapihak-pihak sebagaimana tercantum dalam sewa. Jenis yang paling umum adalah ke atas hanyameninjau, tetapi ada orang lain, yang semuanya dijelaskan secara singkat di bawah ini.Faktor-faktor penentu nilai 49Ke atas hanya meninjauPrinsipnya adalah bahwa sewa akan dikaji pada interval yang telah ditentukan danbaru sewa dinilai. Sewa yang harus dibayar berikut tinjauan akan lebih besar daribaik lewat sewa segera sebelum meninjau sewa atau nilai sewa penuhpada tanggal review, mana yang lebih besar. Formulir ini memastikan bahwa, bahkannilai sewa harus turun, sewa minimum akan melewati sewa selamaperiode sebelumnya.Pengenalan tekanan kode berikut sukarela pemerintah telahdisebut sebelumnya.Sewa yang telah ditentukan tinjauanKadang-kadang dikenal sebagai sewa eskalator, pemilik dan penyewa setuju masa depanmeningkat pada awal sewa. Keuntungan untuk kedua pihak adalah kepastianpembayaran masa depan dan menghemat biaya karena tidak ada keharusan untukmelibatkan surveyor atau untuk terlibat dalam arahan mahal untuk pengadilan atau arbitrase.Kekurangannya adalah tidak adanya sewa pasar, yang dapat menguntungkanpemilik atau penyewa.Indeks-link meninjau sewaPara pihak setuju sejak awal bahwa sewa akan bervariasi sesuai dengan indeks sepertiIndeks Harga Eceran (RPI). Ini bisa berubah setiap tahun atau pada interval, seperti denganbentuk-bentuk lain review sewa. Masalah dengan indeks eksternal adalah bahwa mereka mungkin dasarmengubah atau bahwa mereka mungkin tidak mencerminkan aspek-aspek yang memiliki pengaruh pada nilai sewa.Ke atas atau ke bawah meninjau sewaSewa adalah terakhir pada interval tetapi mungkin naik atau turun sesuai dengan nilai-nilai saat inipada saat review. Pengaturan ini memastikan bahwa sewa, sering salah satuoverhead utama, tidak bergerak maju keluar dari jalur dengan harapan komersial.Perputaran sewaOmset sewa biasanya terdiri dari sewa tempat usaha tetap bersama-sama dengan persentaseomset setelah memenuhi suatu level yang disepakati. Susunan berlaku menyediakan untuktahunan review, meskipun itu bisa ke atas atau ke bawah tergantung pada profitabilitasperdagangan. Informasi lebih lanjut tentang sewa omset diberikan dalam Bab 10.INTERPRETASI ISTILAH LEASE

Page 41: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Kebanyakan sewa unik dan tidak ada asumsi harus dibuat tentang isinya.Para penilai tidak memiliki dipotong pendek: perlu untuk membaca seluruh sewa di50 Faktor penentu nilaikonteks latar belakang hukum dan dalam kaitannya dengan tubuh tangguh kasushukum yang telah berkembang dalam beberapa tahun terakhir. Ini akan tepat untuk mencari nasihattentang efek dari setiap ketentuan yang menjadi perhatian para penilai.Hal ini tidak diusulkan untuk menangani secara rinci di sini dengan hukum, tetapi adalah relevan untuk menyorotdaerah-daerah yang mempengaruhi nilai, terutama di mana telah ada cukuppengadilan kegiatan yang mungkin untuk mempengaruhi nilai pasar.Selain memperbaiki perjanjian dan ketentuan sewa review,pemilik akan berusaha untuk melaksanakan beberapa kontrol atas penggunaan properti dan untuk membatasikemampuan penyewa untuk melaksanakan pekerjaan atau mengalihkan atau menyewakan kembali minatnya yang lain.Spesifikasi klausa pengguna harus menerima pertimbangan cermat untuk menghindarimenurunkan efek pada nilai sewa yang mungkin timbul dari pengguna ketat atau sempitpenyediaan. Dalam satu kasus, persyaratan untuk menggunakan kantor hanya untuk pekerjaan konsultasiinsinyur menyebabkan pembatasan sewa yang dikenakan pada tinjauan (plinthProperti Investasi Ltd v. Mott Hay & Anderson (1978)). Para pemilik bisnistempat mana seperti klausul pengguna memiliki efek buruk pada sewa mungkin berusaha untukmengubah ketentuan pada pembaharuan di bawah Undang-Undang 1954 tetapi tidak mungkin berhasiltanpa persetujuan dari penyewa (Charles Clements (London) Ltd v.Peringkat Kota Dinding Ltd (1978)).Dimana penyewa tempat usaha ingin untuk melaksanakan perbaikan,pemilik dapat menawarkan untuk melakukan pekerjaan dalam pertukaran untuk sewa tambahan yang masuk akal, namunsebaliknya akan sulit untuk mencegah penyewa dari melakukan pekerjaan.Di mana penyewa melakukan pekerjaan, ketentuan Tuan Tanah dan TenantUndang-Undang 1954 memastikan bahwa, pada pembaharuan, efek dari perbaikan yang diabaikan dalampengaturan sewa baru. Namun, situasi di review akan tergantung pada ketentuanterkandung di sewa. Dalam satu kasus, seorang penyewa malang menemukan dirinyamembayar sewa untuk perbaikan bahwa dia baru saja dibiayai sebagai tambahan untukmembangun kembali setelah kebakaran (Ponsford v. HMS Aerosol (1979)).Keinginan penyewa untuk menetapkan sewa sering ditentang oleh seorang tuan tanah yang mungkinmenggunakan taktik menunda. Undang-undang baru (pemilik dan penyewa UU 1988) telahkeseimbangan bergeser, memungkinkan penyewa untuk melanjutkan ketika pemilik tidakmenanggapi setiap permintaan dalam waktu yang wajar. Pemilik sering akan melarangsubletting atas dasar penurunan nilai, biaya tambahan yang mungkin dari manajemendan risiko kesehatan tambahan dan persyaratan keselamatan yang dipaksakan.Sementara perjanjian memperbaiki dalam sewa memperbaiki tempat cukup penuhbeban pada penyewa, termasuk tanggung jawab untuk memperbaharui bagian strukturdi mana perlu, tidak memperpanjang untuk benar-benar memperbarui bangunan gagal.Ini telah digambarkan sebagai:selalu pertanyaan apakah gelar yang penyewa sedang diminta untukmelakukan dengan benar dapat digambarkan sebagai perbaikan, atau apakah sebaliknya itu

Page 42: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

akanmelibatkan memberikan kembali kepada pemilik rumah hal yang sepenuhnya berbeda dari yangia Almarhum. Dalam memutuskan pertanyaan ini, proporsi yang biayabekerja sengketa beruang dengan nilai atau biaya dari seluruh tempat, kadang-kadangbermanfaat sebagai panduan.Ravenseft Properties Ltd v. Davstone (Holdings) Ltd (1979)Faktor-faktor penentu nilai 51Dalam hal ini, penyewa diadakan bertanggung jawab untuk membayar untuk sebuah metode baru untuk memperbaiki betoncladding dan untuk menyediakan sendi ekspansi yang sebelumnya tidak diberikan karena pekerjaan tersebutdiusulkan adalah satu-satunya cara menanggulangi cacat. Tapi dalam kasus lain, dimanarumah menderita masalah kondensasi parah, diselenggarakan bahwa tidak adabukti kurangnya perbaikan. Penyebab keluhan adalah kesalahan desain, menanggulangiyang akan berjumlah perbaikan (Cepat v. Taff Ely BoroughDewan (1962)).Ketentuan untuk review Disewa telah menjadi lebih canggih dan rumit dalamtahun terakhir, di samping realisasi oleh tuan tanah yang biasa kenaikan sewamerupakan bagian integral dari nilai properti. Banyak sewa berbaring ketatketentuan dalam mesin untuk melakukan review, pengabaian yang serius dapatmerugikan penyewa. Beberapa ketentuan menciptakan situasi nyatamana sewa yang akan dinilai dalam keadaan hipotetis yang tidak terkait denganpasar. Ketika, biasanya terlambat, efek dari ketentuan direalisasikan, adaseringkali ketegangan dalam hubungan pemilik-penyewa.Ini adalah sumber mengejutkan beberapa yang terus penyewa setuju atas hanya menyewareview yang dapat mengakibatkan pengenaan sewa terakhir di atas tingkatpasar. Sejauh ini telah ada beberapa kasus dimana pembatasan ini telah membuat perbedaan apapunke tingkat sewa, meskipun di beberapa bagian dari kantor penyewa pasaringin mengosongkan selama jangka waktu sewa telah menemukan perluuntuk menawarkan lump sum (premi terbalik) untuk menarik penghuni atau untukmembujuk pemilik untuk menerima penyerahan sewa. Dari sudut pandang seorang investor darimelihat, sewa lebih dari nilai intrinsik sewa menambahkan dimensi risiko lebih lanjut untukproperti investasi.Pemilik akan berharap dikonsultasikan sebelum perubahan dilakukan.Dalam banyak kasus, pekerjaan yang penyewa mengusulkan untuk melakukan akan jangka panjangmanfaat bagi kedua belah pihak, meskipun adaptasi spesialis dapat mengurangi membiarkannilai di pasar. Para tuan tanah kemampuan untuk menahan perbaikan yang diusulkan olehpenyewa jauh dibatasi oleh undang-undang. Kecuali pemilik menawarkan untuk melakukanbekerja, penyewa dapat mengajukan ke pengadilan untuk izin jika pemilik terusmenolak aplikasi penyewa.Setiap kali timbul suatu sengketa, hasilnya ternyata pada fakta-fakta, yang mungkin untuksama dalam dua kasus berbeda, menyebabkan ketidakpastian tentang hasilsetiap kasus ke pengadilan. Litigasi yang mahal dan mungkin bahwa jelascacat akan dieksploitasi oleh salah satu pihak karena pihak lain tidak mampu atau tidak maurisiko kasus pengadilan. Di sisi lain, investor dengan kepemilikan lahan besar mungkinmengambil apa dalam diri mereka sendiri adalah kasus cukup sepele dalam rangka membangun, atau setidaknya untukmemperjelas, sebuah prinsip tertentu.Para penilai kebutuhan pemahaman yang memadai tentang hukum pemilik dan penyewa untuk

Page 43: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

menyadari pentingnya ketentuan-ketentuan tertentu, terutama di mana mereka telahmenjadi subjek interpretasi oleh kasus-kasus diputuskan.Penilai tidak terlatih dalam penafsiran hukum, dan jika dia tidak pastitentang makna yang tepat dari klausa yang mungkin memiliki efek pada nilai,pendapat ahli hukum dan saran harus dicari.

THE PENYEWA 'KOVENAN'Berdiri keuangan penyewa penting bagi hubungan bebas masalah keuangan.Jika penyewa adalah perhatian komersial utama, mungkin umum terbatasperusahaan dengan saham yang dikutip di bursa saham, sewa cenderung lebihaman dibandingkan jika penyewa adalah perusahaan berkembang yang baru terbentuk kas mengalamimasalah arus dan tanpa akses siap untuk dana luar.Keuntungan dari pembayaran sewa dengan debet langsung pada tanggal jatuh tempo adalah fituryang dapat dihargai sepenuhnya hanya oleh mereka yang telah mengalami frustrasidan waktu involvemed dalam mencoba untuk mengumpulkan sewa dari penyewa tidak memuaskan. ParaImplikasi yang jelas adalah bahwa penyewa harus dipilih dengan hati-hati, dan itu adalah bagian daripara penilai keprihatinan untuk menilai kualitas dari perjanjian penyewa untuk membayar sewa danmelakukan kewajiban lain di bawah sewa.Seorang penyewa yang baik tidak hanya akan membayar sewa tepat waktu, tapi mungkin lebih cenderung untuk menghormatimemperbaiki dan kewajiban lainnya. Biaya manajemen demikian diminimalkan dandaya tarik jenis ini penyewa adalah sedemikian rupa sehingga calon pembeli dapat dibuatuntuk mengenali manfaat dalam penerimaan hasil sedikit lebih rendah.Perkembangan baru adalah contoh tertentu dari manfaat dari penyewa dikenal.Jika pengembang pusat perbelanjaan dapat membiarkan ruang untuk sebuah perusahaan besar sebagai'Jangkar' penyewa, kepercayaan diri yang sering dibuat menghasilkan daya tarik lainpenyewa. Kelompok-kelompok ritel besar menyadari kekuatan mereka dan menggunakannya untuk bernegosiasimenarik awal istilah dalam keadaan seperti itu.Setiap investor pertama berkepentingan untuk mengetahui laba bersih minimum yang harus dihasilkanoleh investasi prospektif. Karena sifat real estate, yangLatihan itu sendiri dari kompleksitas yang berbeda dari yang dalam hal pemerintahsaham atau saham, di mana dividen diterima bebas dari pengeluaran dan, di sebagian besarkasus, setelah pajak telah dipotong dari pembayaran.PengeluaranTuan tanah berusaha untuk menyetujui membiarkan pada istilah memperbaiki dan menjamin penuh di bawahpenyewa yang menerima tanggung jawab untuk semua biaya perbaikan dan pemeliharaandan untuk asuransi secara komprehensif bangunan, tanaman dantetap mesin.Ketika properti dibiarkan pada istilah tersebut, penilai akan peduli hanya denganbiaya pengelolaan yang dikeluarkan oleh tuan tanah. Dalam kasus lain, perkiraankemungkinan biaya tahunan pemeliharaan atau pengeluaran lainnya yang pemiliktetap bertanggung jawab akan diperlukan, bersama dengan perkiraan biaya dari setiap

Page 44: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

diperoleh perbaikan atau pemeliharaan.Biaya manajemen meliputi tidak hanya ada biaya manajemen tahunan tapijuga jumlah tahunan untuk negosiasi tinjauan sewa dan perpanjangan sewa,dan untuk layanan lainnya seperti penilaian berkala untuk asuransi manapekerjaan tersebut tidak termasuk dalam biaya manajemen dasar dan tidak dapat dipulihkan olehpemiliknya.Faktor-faktor penentu nilai 53Estimasi perkiraan pengeluaran kadang-kadang dicapai dengan mengambil persentasedari nilai sewa, berdasarkan pengalaman mengelola yang serupaproperti.Menganggap tuan tanah sewa memperbaiki dan menjamin penuh (di mana penyewabertanggung jawab atas semua pengeluaran) sebagai faktor penting karena dua alasan. Pertama, jikapemilik tetap bertanggung jawab untuk manajemen, keluar yang rinci yang terlibatdalam mengidentifikasi dan mengorganisir pekerjaan yang diperlukan adalah mahal dan mengikissewa pendapatan.Kedua, biaya tahunan selama panjang interval tinjauan cenderung meningkat,mengurangi nilai riil dari sewa tetap. Pasar akan cenderung untuk mencerminkan preferensinyadengan mencari hasil yang lebih tinggi di mana pemilik rumah mempertahankan perbaikan substansialkewajiban. Atau, mungkin mengambil tindakan yang lebih drastis tidak mempertimbangkanperolehan investasi mana ada keterlibatan pemilik signifikan dalamberurusan dengan pengeluaran.Pemilik akan ingin yakin bahwa penyewa secara finansial mampu memenuhidengan kemungkinan tuntutan perjanjian.Penyewa akan disarankan untuk mempertimbangkan kondisi bangunan hati-hatisebelum mengambil tanggung jawab untuk istilah berat tersebut. Secara khusus,bangunan di tahap akhir kegunaannya mungkin tidak cocok, dari penyewasudut pandang, untuk menyetujui persyaratan sewa memperbaiki penuh.HASILHasil yang dibutuhkan oleh pasar dapat dianalisis dari transaksi terakhir yang melibatkanpenjualan investasi serupa. Pertanyaan komparatif membutuhkan hati-hatipertimbangan. Kecuali ada kesamaan dalam berbagai faktor penentu nilai dibahasdi atas antara properti yang dinilai dan bukti yang diperoleh daritransaksi terakhir, ada potensi untuk kesimpulan menyesatkan.Ukuran properti, usia, kualitas penyewa, bentuk sewa(Khususnya ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan kewajiban memperbaiki dan intervalantara kajian sewa) dan periode sebelum kenaikan sewa berikutnya dapat dilaksanakan,semua yang hadir peluang untuk perbedaan. Pendekatan konvensional untukvaluasi, segera akan dibahas, mencerminkan semua persamaan dan perbedaan dalammenghasilkan dianalisis dari transaksi yang dikenal dan disesuaikan pada kebijaksanaanpenilai. Hasil tersebut kemudian digunakan untuk menghitung pembelian tahun (sama berlaku untukharga: earning ratio).Namun, sewa hanya satu aspek dari hasil investasi. Seperti sewameningkat, sehingga investor dapat mengharapkan nilai modal naik juga (kecuali adaperubahan dalam pasar investasi dimana investor mencari peningkatanyield). Ketika persyaratan bunga tetap pasar dapat dipastikan, adalah mungkinuntuk menghitung pertumbuhan pendapatan disimpulkan dengan menganalisis hasil all-risk.

Page 45: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

54 Faktor penentu nilaiBIAYA LAYANANKomersial tempatBerdasarkan ketentuan-ketentuan sewa banyak, pemilik mempertahankan kontrol lebih dekatyang bekerja untuk penyewa bertanggung jawab dengan mengelola pekerjaan yang kemudianpengisian penyewa untuk pekerjaan dan biaya manajemen. Prosedur ini terutamaberguna, dan mungkin penting, di mana tempat yang dibiarkan nomorpenyewa.Layanan yang diberikan kepada penyewa tempat usaha yang dikelola dandibebankan sesuai dengan pengaturan kontrak yang disepakati antara para pihaksebagaimana tercantum dalam sewa.Penyewa perumahan dianggap membutuhkan perlindungan lebih dari kadang-kadangistilah kontrak yang keras, dan undang-undang telah campur untuk mengatur hubungan, sebagaidijelaskan kemudian.Biaya layanan pada tempat komersial ditentukan oleh ketentuan-ketentuandari sewa. Tidak ada undang-undang utama, seperti tempat tinggal.Sewa ketentuan untuk rentang, penyediaan, pembagian dan pengumpulanbiaya pelayanan menjadi sangat kompleks dalam kasus blok kantor di beberapapekerjaan atau perkembangan belanja ritel. Hal ini penting untuk pengaturanharus jelas dan implementasi yang efisien. Sewa modern biasanya berisi daftarkomprehensif berbagai layanan yang dikendalikan oleh tuan tanah, dengan lebih lanjutlayanan teridentifikasi yang akan diberikan jika ditemukan perlu.Pemilik biasanya akan masuk ke sejumlah kontrak untuk item sepertipembersihan dan pengumpulan sampah, dan harus memastikan bahwa syarat-syarat kontrakdipatuhi. Layanan tertentu, seperti keamanan atau pemeliharaan lanskap,dapat disampaikan langsung melalui staf yang dipekerjakan oleh pemilik.Sewa akan menetapkan metode pembagian biaya. Setiap penyewa sahamtotal biaya jasa mungkin berhubungan dengan luas lantai, luas lantai tertimbang untukmencerminkan kebutuhan yang berbeda, penilaian rating, RPI atau sewa yang dibayarkan. Sebuah dasiuntuk setiap titik datum di luar kendali tuan tanah (seperti penilaian Peringkatatau RPI) sebaiknya dihindari karena perubahan mungkin telah terduga dan tidak diinginkanefek.Pengumpulan biaya layanan biasanya terjadi dalam dua bagian. Perkiraandiproduksi dari total biaya untuk tahun atas dasar yang pemilik mengumpulkanpembayaran uang muka triwulanan, keseimbangan yang dibayarkan setelah biaya yang sebenarnyadikenal dan bersertifikat.Hal ini penting untuk biaya diperkirakan harus dibayar di muka, jika pemilikakan perlu memiliki dana yang tersedia untuk membiayai pengeluaran sampai pembayaran penyewa 'diterima. Secara umum, biaya bunga tidak akan dipulihkan sebagai bagian dari layanankecuali biaya khusus yang disediakan untuk di sewa. Ada banyakmuatan ketentuan layanan tidak memuaskan dalam keberadaan, dengan hasil bahwa pemilikmungkin tidak dapat mengumpulkan seluruh pengeluaran, atau biaya bekerja dimodal yang dibutuhkan untuk memberikan layanan harus disubsidi.Faktor-faktor penentu nilai 55Pajak Pertambahan Nilai (PPN)Sewa hutang sewa guna akan, sebagai aturan umum, dibebaskan dari PPN.Sebuah pemilikdapat memilih untuk pajak, mengubah catu bebas menjadi satu penilaian standar.

Page 46: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Jika tuan tanah latihan opsi ini, pendapatan sewa dari properti tertentu yangbiasanya akan dibebaskan akan menjadi standar dinilai. Pemilik A akan latihanseperti pilihan untuk memungkinkan pemulihan pajak masukan yang lain akan hilang.Setelah pemilik telah memilih untuk pajak, semua persediaan sehubungan dengan tertentukepentingan pada properti harus menjadi standar nilai.Pemilik harus mempertimbangkan posisi penyewa atau pembeli potensialketika mempertimbangkan apakah akan memilih untuk pajak. Jika penyewa atau pembeli tidak bisa sembuhPPN yang dibebankan, memilih untuk pajak tidak mungkin menjadi keputusan komersial yang baik.Ketika investor telah memilih untuk pajak dan mampu merebut kembali PPN pada pembayaran tertentudibuat, efek PPN dapat diabaikan. Jika perusahaan atau kelompok tidakmemilih untuk pajak atau jika tingkat dimodifikasi dibebankan, efek pada transaksi tersebut harusdipertimbangkan dan setiap biaya bersih termasuk dalam perhitungan.BISNIS TenanciesDampak intervensi hukumSebagian besar investasi di properti melibatkan pendudukan untuk tujuan bisnis.Faktanyabahwa ada pasar investasi berkembang dalam sifat bisnis memungkinkan penjajahuntuk memiliki kepercayaan diri untuk menjadi penyewa daripada mengikat modal di mahaltempat.Sejak 1954, para penyewa bisnis telah menikmati keamanan yang cukup besar dari kepemilikan, dandalam kasus di mana kepemilikan adalah menguat terhadap keinginan penyewa, hukumkompensasi biasanya tersedia. Kedua peristiwa memiliki implikasi untuk penilaianproses.Ada kasus kepentingan publik untuk memaksakan pembatasan pada kemampuan tuan tanahuntuk memperoleh kepemilikan tempat usaha saat penyewa mungkin telah berinvestasi cukup besarwaktu, keahlian dan dana dalam menciptakan goodwill (di mana tidak dapat dengan mudah menjadiditerjemahkan atau kompensasi).Usaha pertama untuk memberikan penyewa beberapa perlindungan legislatif Tuan Tanahdan Tenant Act 1927, yang gagal untuk mencapai tujuan dan dicabutketika digantikan oleh Undang-Undang 1954, kecuali untuk bagian-bagian yang bersangkutan dengan penyewa 'perbaikan.Perubahan ketentuan utamaPara pemilik dan penyewa Undang-Undang 1954 (sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Hukum Properti1969) adalah dan tetap UU pokok yang berkaitan dengan tempat usaha. Tapi pentingperubahan yang diperkenalkan pada tahun 2004 oleh Regulatory Reform (BisnisTenancies) Order 2003 (SI 2003/3096), yang diubah bagian dari Undang-Undang 1954.Orde 2003 mencerminkan ke sebagian besar perubahan dalam kebutuhan bisnis sejak 1954dan berusaha untuk memberikan kebebasan yang lebih besar kedua belah pihak untuk bernegosiasi Tenancies yang sesuai56 Faktor penentu nilaimereka. Secara khusus, pemerintah juga mengakui bahwa ada situasi dimana pihak-pihaksiap untuk masuk ke dalam kontrak tanpa perlindungan yang diberikan oleh24-28 dari Undang-Undang bagian. Sebelumnya, seorang pemilik yang ingin mengembangkan

Page 47: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

dalam waktu dekatmasa depan akan tidak mungkin untuk mengambil risiko membiarkan tempat sementara jikaada kemungkinan akan kesulitan dalam memperoleh kepemilikan bila diperlukan.Penerapan UU ini adalah terbatas kepada mereka Tenancies jatuh dalam definisidisediakan oleh bagian 23 (1):Tunduk pada ketentuan-ketentuan Undang-undang ini, Undang-undang ini Bagian ini berlaku untuk setiap penyewaandimana properti terdiri dalam penyewaan sedang atau meliputi tempatyang ditempati oleh penyewa dan begitu sibuk untuk tujuan suatubisnis yang dilakukan oleh dia atau bagi mereka dan tujuan lainnya.Perlindungan telah diperpanjang oleh Orde 2003 untuk memasukkan pekerjaan ataumenjalankan bisnis dengan sebuah perusahaan di mana penyewa memiliki kepentingan mengendalikanatau, jika penyewa adalah sebuah perusahaan, oleh orang dengan minat mengendalikan dalam perusahaan.Sebuah bisnis didefinisikan sebagai 'profesi, perdagangan atau pekerjaan dan mencakup semuakegiatan yang dilakukan oleh tubuh orang, apakah 'perusahaan atau unincorporated(S.23 (2)).Tenancies yang Act tidak berlakuBeberapa jenis lettings dikecualikan oleh ketentuan-ketentuan pasal 43, termasukkepemilikan pertanian, peternakan Tenancies bisnis, sewa pertambangan dan publik tertentumenggunakan.Tenancies dari bangunan yang memiliki izin yang dimasukkan oleh ketentuan Tuan Tanahdan Tenant (Tempat Berlisensi) Undang-Undang 1990, meskipun harus dicatat bahwa banyakrumah publik dikelola atau tunduk pada perjanjian lisensi, yang akan berfungsi untukmenjaga tempat di luar ketentuan Undang-Undang 1954.Kata-kata yang digunakan dalam bagian 23 harus dipertimbangkan dengan hati-hati. Perlindungan initersedia bagi penyewa (UU itu tidak mencakup lisensi) yang menempatitempat untuk tujuan bisnis (seorang penyewa yang menyerah pekerjaan atau berhentimenjalankan usaha tidak lagi memiliki perlindungan UU meskipun tersisapenyewa). Jika tempat yang menyewakan, subtenant akan memenuhi syarat untuk perlindungan(Tergantung untuk memenuhi ketentuan lain dari undang-undang).Ada interpretasi yang luas dari 'bisnis' ekspresi. Gunakan sebagai klub tenistelah diadakan untuk menjadi bisnis (Addiscombe Taman Perkebunan v. Crabbe (1958)), sebagaimemiliki penggunaan toko dalam hubungannya dengan Properti toko ritel terdekat (Hill danInvestasi Co Ltd, ay Naraine Farmasi Ltd (1979)), dan bahwa sebuah flat huniandari mana penyewa menjalankan bisnis impor (Cheryl Investasi v. Saldanha(1978)). Tapi sebuah pondok dibiarkan seorang praktisi medis yang melihat pasien di sana padakesempatan langka tidak memenuhi syarat sebagai properti diduduki untuk tujuan bisnis(Kehidupan Masyarakat Kerajaan v. Menyimpan Halaman (1978)).Faktor-faktor penentu nilai 57Kesepakatan untuk mengecualikan perlindungan bagian 24-28Jika kedua pihak sepakat untuk masuk ke dalam sewa di tempat bisnis untuk yang telah ditetapkan tetapjangka waktu tahun (istilah tertentu) dan untuk mengecualikan ketentuan24-28 bagian, ada prosedur yang disediakan oleh Orde 2003 bagi para pihak untuk

Page 48: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

sinyal kesepakatan mereka. Sebelumnya pihak-pihak yang diperlukan untuk memperoleh pengadilanrangka otorisasi pengecualian sebelum menyelesaikan sewa.Implikasi dari 'dikontrakkan' sewa parah di bahwa pada akhirjangka penyewa akan mampu mengklaim sewa baru di bawah Undang-Undang, bahkan di manapemilik bersedia untuk menawarkan sewa baru, penyewa akan mampu memanggilkekuasaan pengadilan untuk mengadili pada istilah-istilah dalam hal bahwa para pihaktidak dapat mencapai kesepakatan; tidak ada kompensasi akan dibayarkan atas kehilangan pendudukanhak.Nilai sewa tempat tanpa jaminan kepemilikan yang diberikan olehUU tersebut akan cenderung lebih rendah dari itu untuk lokasi yang sama dengan manfaatAct, sebuah kecenderungan yang dapat tercermin jika arbiter atau konsiliator laindipanggil untuk memperbaiki sewa di review. Ini memiliki implikasi penting untuk penilaiantempat usaha.Seperti disebutkan, para pihak tidak keluar dari seluruh Undang-Undang, tetapi hanya bagian24-28. Ini berhubungan dengan:i Kelanjutan Tenancies dan hibah Tenancies baru (s.24).ii Sewa sementara sewa terus berdasarkan pasal 24. Setiap aplikasi untukpenentuan suatu sewa sementara di bawah 24A bagian harus dibuat dalam waktu enambulan penghentian sewa-menyewa yang relevan.iii Pemutusan penyewaan oleh pemilik (s.25), dalam bentuk yang ditentukan oleh2003 Order.permintaan iv Tenant untuk suatu sewa baru (s.26), kembali menggunakan formulir yang ditetapkanoleh Orde 2003.v Pemutusan oleh penyewa penyewaan untuk jangka waktu tertentu (s.27). Pasal 24 tidak akandapat diterapkan dalam kaitannya dengan jangka waktu tahun tertentu di mana penyewa tidak dalampendudukan pada titik ketika penyewaan akan berakhir denganeffluxion waktu.vi Pembaharuan Tenancies berdasarkan kesepakatan (s.28).Berbagai pemberitahuan diresepkan oleh Ordo. Selain membutuhkan tertentuinformasi yang akan diberikan, mereka menekankan kebutuhan bagi penyewa untuk mengambil profesionalsaran.Bahkan ketika sewa adalah untuk jangka waktu tertentu, terus sebagai sewa periodiksampai ditentukan pada kedaluwarsa atau kemudian oleh satu atau lain dari pihak untuk sewa.Di mana penyewa ingin pergi, pemberitahuan harus diberikan sesuai denganpersyaratan sewa (tetapi dalam hal apapun tidak kurang dari tiga bulan pemberitahuan untukberakhir baik pada akhir jangka waktu atau pada hari berikutnya sebagaimana ditentukan kuartaldi s.27).58 Faktor penentu nilaiMengontrakkanSetelah Orde tahun 2003, para pihak dapat kontrak keluar dari proses hukumdari menyetujui penyewaan baru. Untuk kontrak yang efektif keluar dari penyewaan barupemilik harus memberikan pemberitahuan peringatan kepada penyewa dalam bentuk yang ditentukan tidakkurang dari 14 hari sebelum penyewa masuk ke dalam kontrak sewa-menyewa, yang

Page 49: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

penyewa harus membalas dengan isi deklarasi menerima pemberitahuan untukefek bahwa bagian 24-28 dari Undang-Undang Tuan Tanah dan Tenant 1954 tidak berlakuuntuk penyewaan.Ada ketentuan lebih lanjut untuk efek bahwa penyewa yang ada dapat setuju untukperlindungan hukum menyerah mengikuti prosedur yang sama.Konsekuensi dari mengontrakkan tidak hanya bahwa penyewa tidak memiliki hak untukklaim sewa baru pada berakhirnya yang lama, tapi itu tidak ada kompensasidibayarkan pada liburan dari tempat pada akhir istilah.Ada situasi anomali dimana penyewa tempat yang Undang-Undangtidak berlaku dapat membuat subtenancy yang Undang-Undang tidak berlaku, bahkan jikasubtenancy adalah haram. Sebaliknya, tugas kepentingan penyewa akantidak memberikan perlindungan tersebut.Penyewa aplikasi untuk sewa baruJika penyewa ingin tinggal, tetapi cemas untuk pemberian istilah baru tahun,aplikasi harus dibuat sebagaimana ditentukan dalam bagian 26, melayani pemberitahuan dibentuk yang ditentukan oleh Orde Reformasi Regulasi 2003.Dimana pemilik memutuskan untuk melayani pemberitahuan, baik untuk memperoleh kepemilikan atauhanya untuk menegosiasi ulang persyaratan sewa, perhatikan harus dalam bentuk yang ditentukandalam peraturan-peraturan yang diberikan oleh bagian 25. Pemberitahuan harus menunjukkanapakah pemilik bersedia untuk memberikan sewa baru, jika tidak, alasan atau alasanuntuk tidak melakukannya harus ditentukan dan, sah, harus jatuh dalam ketentuanbagian 30 (1), ayat (a) - (g), yang dapat diringkas sebagai berikut:Pelanggaran oleh penyewa perjanjian perbaikan.b Persistent keterlambatan dalam membayar sewa jatuh tempo.c pelanggaran substansial lain oleh penyewa kewajibannya.Alternatif akomodasi yang disediakan atau dijamin d untuk penyewa oleh tuan tanah(Itu harus sesuai, wajar dan tersedia pada suatu waktu sesuai dengan penyewapersyaratan termasuk persyaratan untuk melestarikan goodwill).e ekonomis membiarkan: di mana sewa saat ini diciptakan oleh subletting darihanya bagian dari properti dan mana agregat sewa pada lettings terpisahmenghasilkan sewa substansial kurang dari sewa diperoleh secara wajar pada membiarkanitu properti secara keseluruhan.f Pembongkaran atau rekonstruksi tempat atau sebagian besar dari mereka.Tapi oleh bagian 31A (diperkenalkan oleh Undang-Undang Hukum Properti 1969) penyewasetuju dalam hal penyewaan baru untuk pemilik rumah memiliki akses untuk melakukanpekerjaan dan bahwa hal itu bisa dilakukan tanpa memperoleh kepemilikan atauFaktor-faktor penentu nilai 59bahwa penyewa siap untuk menerima sewa dari sebuah ekonomi dipisahkanbagian dari memegang.g Pekerjaan oleh pemilik ketika sewa saat ini berakhir, baikseluruhnya atau sebagian untuk bisnis dijalankan oleh pemilik atau untuk digunakan sebagaituan tanah tinggal. Tanah ini hanya berlaku di mana kepentingan tuan tanahdibeli atau dibuat lima tahun atau lebih sebelum berakhirnyasewa saat ini.Dasar (d), (f) dan (g) adalah wajib, sementara yang lain berada di kebijakanpengadilan.Berbagai keputusan pengadilan telah menggarisbawahi bahwa bukti-bukti substansial akandiperlukan melakukan dugaan dasar (a) - (c) dan yang, jika terbukti, akan mencabutpenyewa pendudukan dan kompensasi jika tidak dibayarkan bawah Undang-Undang.

Page 50: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Dimana akomodasi alternatif yang sesuai yang ditawarkan (tanah (d)), penyewatidak berhak atas kompensasi, menggarisbawahi fakta bahwa pembayaran dimaksudkanuntuk mengkompensasi kehilangan goodwill (kata yang digunakan dalam UU tapi tidak didefinisikan). Ini mengikutibahwa salah satu tes kesesuaian dalam hal ini adalah apakah penyewa dapatmentransfer goodwill yang ada ke lokasi alternatif yang ditawarkan.Alasan yang tersisa, (e) - (g), akan, jika terbukti, penyewa berhak atas kompensasiberdasarkan nilai yg dinilai. Multiplier adalah satu, kecuali di mana semua atau bagian daritempat telah diduduki untuk tujuan bisnis dan untuk bisnis yang sama untukyang 14 tahun sebelumnya dan pada setiap perubahan setiap penjajah berhasil pendahulu yangbisnis, dalam hal gambar adalah dua kali nilai yg dinilai memegang.Entah pengganda mewakili jumlah substansial dan pemilik akan inginmempertimbangkan implikasi. Sebagai contoh, di tanah (f) di mana diusulkan untuk melaksanakanpekerjaan rekonstruksi di mana penyewa bersedia untuk tinggal di tempat sementarapekerjaan sedang dilakukan sesuai dengan ketentuan dalam bagian 31A (1), pemilikkemudian akan dibebaskan dari membayar kompensasi dan mungkin inginmempertimbangkan apakah mungkin bagi pekerjaan yang harus dilakukan dengan cara ini.Tuan tanah hak kepemilikanAkhirnya, di mana pemilik membutuhkan kepemilikan (apakah untuk menduduki dan digunakan sebagaitempat bisnis atau untuk ini dan tujuan lainnya), harus ada sebelumkepemilikan untuk jangka waktu minimal lima tahun (s.30 (2A)).Agar efektif, perhatikan di bawah bagian 25 dari Undang-undang harus menyatakan apakah pemilikbertentangan dengan suatu sewa baru dan jika demikian atas dasar apa atau, jika tidak menentang, untuknegara syarat-syarat penyewaan baru. Di mana penyewa membutuhkan sewa baru,aplikasi harus dibuat ke pengadilan sebelum tanggal kadaluwarsa diberikan dalam tuan tanahpemberitahuan. Waktu tidak dapat diperpanjang.Interim sewa perubahanBerdasarkan ketentuan Undang-Undang 1954, penyewa mendapatkan banyak manfaat dengan menunda penyelesaiandari sewa baru karena itu tidak dihitung sejak pada penyelesaian akhir60 Faktor penentu nilaiyang sewa sebelumnya (meskipun ada peningkatan sewa pasar selama waktu yang akantercermin dalam tetap sewa). Bagian 24A ditambahkan ke UU 1954 oleh 1969Undang-undang untuk memungkinkan tuan tanah, dengan pemberitahuan, untuk mengklaim sewa sementara. Efek dari iniadalah untuk memberikan kesempatan untuk sewa direvisi dari awal pemberitahuan,mengurangi manfaat bagi penyewa.Di bawah Orde tahun 2003, salah satu pihak mungkin berlaku tetapi harus melakukannya sebelum akhiryang sewa kelanjutan. Sewa sementara sekarang akan menjadi hutang sejaktanggal awal yang bisa telah ditetapkan baik dalam pemilik atau penyewa yangpemberitahuan untuk suatu sewa baru untuk memulai. Sewa sementara akan tetap pada saat yang samajumlah sebagai uang sewa yang harus dibayar di bawah sewa baru dengan ketentuan bahwa baikpihak dapat mengajukan permohonan sewa yang berbeda untuk sementara diperbaiki dalam

Page 51: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

tiga kasus:● perubahan yang signifikan di pasar;● perubahan dalam istilah membiarkan mana sewa interim harus mencerminkan persyaratandari sebelumnya membiarkan;● kombinasi dari keadaan di atas.Sewa interim didasarkan pada sewa dari tahun ke tahun dengan memperhatikan adasewa, yang cenderung menghasilkan sewa bawah nilai pasar dengan mungkin 10-20 perpersen untuk jangka waktu sewa, tergantung pada keputusan yang diambil oleh pengadilan. Namun,sewa sementara sehingga ditentukan apakah dibayar atau tidak penyewa akhirnya hasildengan sewa baru, sehingga penyewa mengambil risiko beberapa di tinggal tanpamengetahui tingkat sewa yang harus diperbaiki.Para pihak bernegosiasi untuk sewa baru di mana mereka berdua ingin melanjutkan ataumana alasan tuan tanah untuk mengakhiri tidak ditegakkan oleh pengadilan.Ketentuan penyewaan baruTiga bagian dari Undang-Undang berkaitan dengan syarat dan kondisi sewa baru.Pasal 33 (sebagaimana diubah oleh Orde 2003) menyediakan untuk durasi maksimum15 tahun dan pengadilan diberdayakan untuk memasukkan ketentuan untuk meninjau sebelumnya.Namun, sementara keterbatasan ini mengikat pengadilan, kesepakatan parsial oleh para pihakuntuk jangka panjang dapat dimasukkan ke dalam perintah pengadilan harus mereka menyetujuinya.Bagian 34 menetapkan 'mengabaikan' dalam kaitannya dengan sewa pasar yang harus diperbaiki,sedangkan bagian 35 berkaitan dengan hal lain dari penyewaan.Dimana kemudian muncul ke pengadilan yang dalam membuat perintah untuk penghentiandari sewa saat ini tanpa perintah untuk hibah dari penyewaan baru atau dimenolak perintah untuk hibah dari penyewaan baru yang perintah itu diperoleh dengankeliru atau penyembunyian fakta material, pengadilan dapat memerintahkanpembayaran kompensasi oleh tuan tanah. Dasar kompensasi adalah untukakan muncul penjumlahan seperti kompensasi yang cukup untuk kerusakan atau kerugian berkelanjutanoleh penyewa sebagai hasil dari pesanan atau penolakan kurang kompensasi hukumsebelumnya dibayarkan pada terminasi.Faktor-faktor penentu nilai 61Rujukan ke pengadilanSalah satu pihak dapat meminta bantuan kepada pengadilan jika kesepakatan tidak dapat dicapai, tetapiPenting untuk dicatat bahwa di mana para pihak telah mencapai kesepakatan parsial merekadapat meminta pengadilan untuk menyelesaikan kesepakatan dengan penguasa pada beredarhanya item, menggabungkan item yang sebelumnya disepakati dalam perintah pengadilan untuksuatu sewa baru.Rujukan kepada pihak ketigaLaw Society dan Royal Institution Chartered Surveyors (RICS) telahmengatur skema untuk menyelesaikan hal mana klaim untuk sewa baru dilawan. Inidisebut oleh PACT akronim (Arbitrase Profesional di Pengadilan Syarat).Di mana persetujuan pihak, pengadilan akan tetap klaim sementara pihak membuataplikasi bersama untuk menggunakan skema. Skema ini menyediakan untuk pengangkatanseorang surveyor atau pengacara untuk bertindak baik sebagai arbiter atau ahli independen sebagai

Page 52: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

pihak memutuskan. Hal ini diklaim menjadi lebih fleksibel dan lebih cepat dari prosedur pengadilan.Orang yang ditunjuk dapat mempertimbangkan jumlah sewa baru,sementara sewa, durasi dan persyaratan lain dari sewa. Hasilnya adalah mengikatpada kedua belah pihak.Kompensasi untuk perbaikan penyewaDimana penyewaan tidak melanjutkan, setiap perbaikan yang dilakukan oleh penyewaberdasarkan prosedur yang ditetapkan oleh Undang-Undang 1927 akan menarik kompensasi. Untuk menjadimemenuhi syarat, persetujuan pemilik untuk pekerjaan, atau, gagal itu, keputusan pengadilan,harus telah diperoleh sebelum pekerjaan itu dimulai.Di mana penyewa dilakukan perbaikan, kompensasi tentang pemutusandari penyewaan akan didasarkan pada nilai-nilai dan biaya saat ini pada saat klaim.Kompensasi adalah lebih rendah dari penambahan bersih untuk nilai properti sebagaikeseluruhan atau, jika lebih rendah, biaya wajar melaksanakan perbaikan pada terminasidari penyewaan dikurangi biaya perbaikan.Ini akan dihargai bahwa penyewa tidak mungkin untuk menerima kompensasi apapundi mana situs ini adalah untuk dibersihkan dan pembangunan kembali, pertimbangan yang dapat memandupemilik ketika memutuskan pada tahap awal apakah akan memilih untuk menawarkan untuk menyediakanperbaikan yang diusulkan oleh penyewa.PERUMAHAN TenanciesProperti residensial memiliki sejarah panjang gangguan hukum dengan kontrakhubungan antara para pihak. Sampai 1989, sebagian besar Tenancies dikenakanbeberapa bentuk dan tingkat kontrol sewa. Bagian lain dari undang-undang diarahkanmenuju memberikan keamanan untuk penyewa dan hak-hak suksesi kepada anggota tertentukeluarga.62 Faktor penentu nilaiBanyak tuan tanah dihadapkan dengan pengeluaran yang signifikan pada perbaikan dan pemeliharaansementara tidak menerima pendapatan sewa yang memadai untuk menutupi biaya.Sebagai hasilnya,tempat tinggal sebagian besar dijual setelah mereka menjadi kosong.Kekurangan serius akomodasi sewaan pribadi yang dibawa oleh iniintervensi berkurang sampai batas tertentu dengan pemberian publik dewanperumahan antara dua perang dunia dan untuk beberapa saat sesudahnya.Akomodasiadalah sebuah standar yang lebih baik daripada kebanyakan akomodasi disewakan dalamsektor swasta, khususnya dalam hal ini disediakan kamar mandi, sanitasi dalam ruangan dantaman. Para daftar tunggu yang panjang, bagaimanapun, dan tidak semua orang memenuhi syarat untukpenerimaan pada daftar. Tidak ada insentif bagi investor swasta untuk memberikanunit dan dengan kontraksi bangunan rumah dewan dan selanjutnya'Hak untuk membeli' ketentuan, total saham menurun.Upaya untuk membuat akomodasi lainnya tersedia di sektor swasta denganmenguntungkan pemilik dengan 'sewa adil' didefinisikan untuk mengecualikan kelangkaan sebagian besartidak berhasil.Situasi akhirnya diakui dengan berlakunya Undang-Undang Perumahan1988, yang disediakan untuk pemilik untuk mengisi dan mempertahankan sewa pasar dimenghormati Tenancies diberikan setelah 14 Januari 1989.

Page 53: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Beberapa Tenancies sudah ada pada tahun 1989 terus sebagai tindakan Tenancies sewa,mana sewa terbatas pada 'sewa yang adil'. Dengan berlalunya waktu, kebanyakan Tenanciessekarang meyakinkan Tenancies, di mana pemilik dapat biaya sewa pasar dankepemilikan harus memulihkan penyewa gagal untuk membayar sewa selama lebih dari dua bulan.Bentuk shorthold penyewaan meyakinkan memungkinkan pemilik untuk mendapatkan kepemilikanpada berakhirnya jangka waktu tertentu. Dimana tidak ada pemberitahuan disajikan akan berakhir pada akhirjangka waktu tertentu, penyewaan akan terus secara periodik.Biaya pelayananPara pemilik dan penyewa Act 1985 mendefinisikan service charge sebagai jumlah yang dibayarkanoleh penyewa tempat tinggal sebagai bagian dari atau di samping untuk menyewa dan yang dibayarkan,langsung atau tidak langsung, untuk layanan, pemeliharaan perbaikan, atau asuransi atau tuan tanahbiaya manajemen dan seluruh atau bagian dari yang bervariasi atau mungkin bervariasisesuai dengan biaya yang relevan.Perbaikan tidak termasuk dalam definisi kecuali jika secara tegasdimaksud dalam ketentuan biaya layanan sewa. Beberapa perbaikan, dariTentu saja, yang paling melekat dalam perbaikan.Dari 1 Oktober 2007 setiap permintaan service charge harus mencakup ringkasanhak dan kewajiban penyewa dalam bentuk yang ditetapkan oleh peraturan. Tuduhansecara hukum tidak dibayarkan kecuali permintaan sesuai dengan ketentuan; bungabiaya atau hukuman lain untuk non-pembayaran tidak dapat dipaksakan di mana peraturanbelum diikuti.Layanan pembayaran biaya yang diperlukan yang akan diselenggarakan pada kepercayaan dengan mengesampingkanketentuan lain yang terkandung di sewa. Layanan dibayarkan ke lokal biayaotoritas, New Town Corporation atau Badan Pengembangan Pedesaan Walestidak terpengaruh oleh ketentuan-ketentuan, kecuali sewa untuk jangka waktu 21 tahun atau lebih.Faktor-faktor penentu nilai 63Deposit skema perlindunganKebanyakan pemilik apartemen meminta deposit dari penyewa terhadap setiap kerusakan atau sewa beredarpada akhir penyewaan. Beberapa penyewa mengalami kesulitan dalammemperoleh pengembalian dana pada terminasi. Sejak 6 April 2007 tuan tanah atau mereka dikenakanagen memiliki tanggung jawab untuk melindungi setiap deposito yang dibayarkan oleh penyewa sebagai kondisidari penyewaan.Setoran harus ditransfer ke salah satu dari tiga kelompok yang berwenang untuk menjalankanskema. Satu kelompok menjalankan skema kustodian, sementara yang lain berbasis asuransi.Tidak ada biaya untuk penyewa.Skema ini berlaku untuk semua Tenancies shorthold terjamin. Para tuan tanah yang tepat untukkembali kepemilikan pada akhir penyewaan akan hilang kecuali jika deposit telahdilindungi. Seorang pemilik atau agen gagal untuk mematuhi mungkin harus membayar penyewa sampaitiga kali jumlah deposit.

Page 54: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Semua tiga skema menawarkan bantuan penyewa dalam menyelesaikan sengketa dalam bernegosiasiberapa banyak deposit harus dikembalikan.Investasi di tempat tinggal untuk membiarkanPembelian tempat tinggal untuk membiarkan sekarang mapan sebagai daerah investasi.Pendanaan adalah bunga hipotek tersedia dan dikenakan biaya terhadap pendapatan sebagaipengeluaran bisnis, tetapi hanya apabila hipotek tidak termasuk unsurpembayaran kembali modal.Dimana lettings adalah untuk penyewa dalam penerimaan manfaat perumahan, tingkat sewa akantunduk pada pemeriksaan oleh petugas dari Pelayanan Sewa.Sewa tidak dikenakan PPN.Peralatan gas harus diperiksa secara teratur dan sertifikatpemeriksaan diperoleh.Jika pemilik memutuskan untuk membuang properti biasanya akan lebih bijaksanauntuk mendapatkan kepemilikan sebelum ditempatkan di pasar sehingga untuk menghindari komplikasikemungkinan untuk menunda penyelesaian.KERANGKA PERENCANAANIzin perencanaan diperlukan untuk perkembangan apapun kecuali secara khusus dikecualikanoleh undang-undang. Pembangunan didefinisikan sebagai:melaksanakan operasi bangunan, teknik, pertambangan atau lainnya di, pada, atasatau di bawah tanah atau pembuatan setiap perubahan material dalam penggunaan bangunanatau lahan lainnya.Bagian 22 Kota dan Negara Perencanaan Undang-Undang 1971Untuk tujuan ini, menggunakan dikelompokkan ke dalam kelas sebagaimana ditetapkan di Kota dan NegaraPerencanaan (Kelas Pemakaian) 1987 dan amandemen Orde berikutnya. Kelas-kelas yangdiringkas dalam Tabel 5.1.64 Faktor penentu nilaiTabel 5.1 kelas Gunakan untuk tujuan perencanaanSebuah bagian: jalan ritel yang tinggi dan outlet layananA1 Toko Toko, pergudangan ritel, penata rambut,perjalanan dan tiket agen, kantor pos, hewan peliharaantoko, bar sandwich, ruang pamer,pengurusA2 Keuangan dan profesional jasa Bank, building societies, perkebunan dankerja lembaga, profesional danjasa keuangan dan kantor taruhanA3 Restoran dan Restoran kafe, snack bar, kafe - penjualanmakanan dan minuman di tempatMinum A4 perusahaan rumah Publik, bar anggur dan minum lainperusahaan (tetapi tidak klub malam: lihat suigeneris bawah)A5 makanan panas takeaways Penjualan makanan panas untuk konsumsi daritempatBagian B: kantor lainnya dan menggunakan industriB1 Kantor Bisnis, penelitian dan pengembangan, lampucocok untuk daerah perumahan industriB2 Umum industri Umum industriB3-B7 Dibatalkan

Page 55: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

B8 Penyimpanan atau distribusi Termasuk penyimpanan udara terbukaBagian C: menggunakan perumahanC1 Hotel Hotel, rumah kos dan rumah tamudi mana tidak ada elemen penting dari perawatantermasukC2 rumah Perawatan Di Rumah lembaga, rumah sakit, panti jompo,asrama sekolah, perguruan tinggi perumahan danpusat pelatihanC2A perumahan Termasuk lembaga Aman digunakan sebagai penjara, pelanggar mudalembaga, pusat penahanan, pelatihan amanpusat, rumah sakit aman, digunakan sebagai militerbarak, dllRumah Tinggal Keluarga C3 rumah atau rumah yang ditempati hinggaenam warga hidup bersama sebagai saturumah tangga, termasuk rumah tangga di manaperawatan disediakan untuk pendudukBagian D: non-perumahan menggunakanD1 non-perumahan lembaga Klinik, pusat kesehatan, crèches, haripembibitan dan pusat, sekolah, galeri seni,museum, perpustakaan, aula, tempatibadah, non-perumahan pendidikan danpusat pelatihanMajelis D2 dan rekreasi Bioskop, musik dan ruang konser, bingodan tari ruang, mandi berenang, skatingrinks, gedung olah raga atau arena olahragaFaktor-faktor penentu nilai 65Pembangunan berlangsung dimana perubahan penggunaan material, termasukperubahan penggunaan dari satu kelas digunakan untuk yang lain. Perubahan digunakan dalam kelas digunakan tidakbukan merupakan pembangunan.Perubahan penggunaan berikut dikecualikan dari definisi pembangunan:● Penggunaan bangunan atau tanah dalam curtilage sebuah rumah tinggal untuk setiapinsidentil untuk tujuan pendudukan.● Penggunaan setiap lahan untuk kehutanan atau pertanian bersama dengan bangunan dilahan.● Gunakan tanah atau bangunan untuk tujuan yang ditentukan dalam perintah yang dibuat olehSekretaris Negara.Ada ketentuan rinci untuk membuat aplikasi untuk perencanaan izin.Dimana aplikasi untuk izin perencanaan adalah ditolak atau diberikan tunduk padakondisi, atau di mana otoritas perencanaan gagal untuk mencapai keputusan dalam tertentuwaktu, pemohon dapat mengajukan banding. Banding dapat didengar pada umum setempatpenyelidikan, namun para pihak dapat setuju untuk melanjutkan dengan cara representasi tertulis.Ada ketentuan khusus yang berkaitan dengan iklan dan situs karavan. Tambahankekuatan yang ada dalam kaitannya dengan Kawasan Konservasi, bangunan arsitektur khusus ataubersejarah bunga (gedung terdaftar), Taman Nasional, Situs Ilmiah KhususBunga (SSSIs), monumen terjadwal dan bidang arkeologi penting.Pertanyaan Perencanaan harus selalu dibuat sebelum formulasi penilaian suatukarena informasi yang diperoleh mungkin memiliki efek yang mendasar pada nilai.Ada peraturan rinci untuk memungkinkan penegakan perencanaan pengendalian

Page 56: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

dan setiap perkembangan pelanggaran, tidak sah kondisi perencanaan izinatau menggunakan untuk tujuan yang tidak sah dapat menyebabkan pelayanan pemberitahuan penegakan hukum.Tabel 5.1 terusBagian E: menggunakan anekaSui generis Miscellaneous Teater, rumah dalam membayar beberapapekerjaan, hostel (tanpa signifikanunsur perawatan), scrap yard, mengisi bensinstasiun dan unit menjual atau menampilkankendaraan bermotor, klub gudang eceran,klub malam, launderettes, hiburanpusat, kasino, pajak kantor.

Pembangunan berlangsung dimana perubahan penggunaan material, termasukperubahan penggunaan dari satu kelas digunakan untuk yang lain. Perubahandigunakan dalam kelas digunakan tidakbukan merupakan pembangunan.Perubahan penggunaan berikut dikecualikan dari definisi pembangunan:● Penggunaan bangunan atau tanah dalam curtilage sebuah rumah tinggal untuk setiapinsidentil untuk tujuan pendudukan.● Penggunaan setiap lahan untuk kehutanan atau pertanian bersama denganbangunan dilahan.● Gunakan tanah atau bangunan untuk tujuan yang ditentukan dalam perintah yang dibuat olehSekretaris Negara.Ada ketentuan rinci untuk membuat aplikasi untuk perencanaan izin.Dimana aplikasi untuk izin perencanaan adalah ditolak atau diberikan tunduk padakondisi, atau di mana otoritas perencanaan gagal untuk mencapai keputusan dalamtertentuwaktu, pemohon dapat mengajukan banding. Banding dapat didengar pada umum setempatpenyelidikan, namun para pihak dapat setuju untuk melanjutkan dengan cararepresentasi tertulis.Ada ketentuan khusus yang berkaitan dengan iklan dan situs karavan. tambahankekuatan yang ada dalam kaitannya dengan Kawasan Konservasi, bangunanarsitektur khusus ataubersejarah bunga (gedung terdaftar), Taman Nasional, Situs Ilmiah KhususBunga (SSSIs), monumen terjadwal dan bidang arkeologi penting.Pertanyaan Perencanaan harus selalu dibuat sebelum formulasi penilaian suatukarena informasi yang diperoleh mungkin memiliki efek yang mendasar pada nilai.Ada peraturan rinci untuk memungkinkan penegakan perencanaan pengendaliandan setiap perkembangan pelanggaran, tidak sah kondisi perencanaan izinatau menggunakan untuk tujuan yang tidak sah dapat menyebabkan pelayananpemberitahuan penegakan hukum.

Page 57: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

6 Metode komparatif

harus dibayar untuk fitur ini. Mereka adalah independen satu sama lain tetapi pada saat yang samawaktu rumit terjalin; interpretasi sering sangat sulit, melibatkanaspek penilaian dan pengalaman.ASPEK NILAIFaktor-faktor yang mempengaruhi nilai dapat dibagi menjadi hukum, ekonomi, fisik dan bangunan-Faktor spesifik. Masalah hukum dan ekonomi dibahas dalam Bab 5.Yang tersisa dianggap di bawah ini.Faktor fisikFaktor fisik yang berkaitan dengan sifat dan tingkat dari properti dan perusahaanspasial konteks. Setiap bangunan ada dalam ruang dan dengan demikian akan memiliki dampak padalingkungan di mana ia ditempatkan dan dengan dampak yang mengelilingiitu.LokasiLokasi sangat penting. Properti yang tepat di lokasi yang tepat akanperintah selalu bernilai tinggi. Komuter bawah tanah dan rumah di dekat garis-utamastasiun memberikan contoh perumahan, sementara distribusi gudang dekatpersimpangan jalan raya utama dan susun adalah contoh komersial.Namun, lokasi tidak selalu mendikte bahwa pusat adalah yang paling berharga untukpenggunaan tertentu. Sebagai contoh, koleksi tanaman sayuran dan kemasan dalamkedalaman negara mungkin menjadi tempat yang paling nyaman untuk seperti bangunan,meskipun yang menjadi jauh dari jalan tol. Tapi itu harus menggunakan berhenti untuk beberapaAlasannya, kemungkinan untuk membuktikan jauh lebih sulit untuk menemukan penyewa pengganti. Setiapperubahan penggunaan mungkin akan menimbulkan masalah. Hal ini tidak mungkin bahwa unit bisadianjurkan sebagai investasi yang cocok.Sifat penggunaan akan mempengaruhi pilihan lokasi. Distributor nilai tinggiperalatan elektronik portabel mungkin lebih menyukai anonimitas yang aman dari bertandaunit di bagian belakang sebuah kawasan industri berkarakter, sedangkan firma hukum terkemukabersikeras memiliki kehadiran yang sangat terlihat di lokasi prestise.TopografiIni menyangkut letak tanah, bentuk fisik dari permukaan tanah. Sebuah situs Tingkatbiasanya akan lebih disukai. Sebuah situs tebing memiliki kesulitan tersendiri dalam halkonstruksi, drainase dan aksesibilitas, termasuk kebutuhan orang cacat.Levelling sebuah situs dapat menjadi bisnis yang mahal, terutama jika mempertahankan batasdinding, dan spesialis solusi teknik sipil diperlukan. Pemeliharaan yang sedang berlangsungmungkin akan lebih mahal.68 Metode komparatifAksesibilitasIni mencerminkan kenyamanan dari situs dalam kaitannya dengan jalan yang ada, kereta api, laut

Page 58: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

dan udara infrastruktur. Tetapi juga ada hubungannya dengan titik fisik atau titikakses ke situs itu sendiri. Mengingat tren di antara banyak jalan raya otoritas lokaldepartemen untuk bersikeras memisahkan mobil dan berat barang akses kendaraan untuk pergudangan,sebuah situs dengan hanya satu titik akses mungkin di posisi yang kurang menguntungkan dan dengan demikiankurang berharga dari sebuah situs dengan dua. Setiap fisik kendala pada lebar atau tinggiitu akses, seperti jembatan, saluran listrik overhead atau dekat dengan persimpangan jalan,semua mungkin memiliki dampak merugikan terhadap nilai.GeologiGeologi berbeda dari topografi dalam yang dianggap fisik make-up daritanah. Geologi alam dapat mendukung situs dengan kapasitas beban yang baikuntuk berbagai penggunaan. Namun, kesalahan garis, lempung dan pasir dapat menghambat pembangunan,membutuhkan lebih mahal desain pondasi untuk mengatasi diferensialpemukiman dan kondisi tanah yang buruk. Alam saja tidak bisa disalahkan. Situs bisadiisi atau dibuat, dalam beberapa kasus dengan materi yang terkontaminasi membuat merekajauh kurang menarik untuk pengembangan dan mahal untuk memperbaiki. Fitur bawahtanah seperti pipa, kabel, gorong-gorong, terowongan dan kerja tambang, seperti shaftdan galeri, juga dapat membuat kesulitan teknis untuk pengembangan dan selanjutnyapenggunaan lahan untuk merugikan nilainya.AspekHal ini berkaitan dengan posisi properti dalam ruang. Jadi sebuah gedung di sebuah lubangdapat dikatakan memiliki aspek terlindung, menciptakan kelebihan tertentu atas mengatakan sebuahpesisir terkena aspek mana properti harus menderita efek dari angin kencang,pasang tinggi, banjir dan garam-air tanpa henti korosi barang besi dan bajapemasangan. Hal ini dapat diukur secara finansial dalam hal peningkatan biayaperbaikan, pemeliharaan dan asuransi, tetapi juga dalam hal yang tidak berwujud seperti kenyamanandan kenyamanan dalam penggunaan.Properti faktor tertentuProperti faktor tertentu menyangkut sifat dan tingkat bangunan dan umumkesesuaian untuk digunakan, termasuk konstruksi dan pemeliharaan, kondisi usia,,tata letak dan spesifikasi.KonstruksiHal ini dapat memiliki efek baik positif dan negatif pada nilai. Mana tahan lama danwaktu diuji bahan yang digunakan dalam cara-cara konvensional, sebuah bangunan yang solid baik cocok untuknya tujuan hasil. Tapi di mana teknologi baru yang digunakan dan diperlukanMetode komparatif 69keterampilan yang dibutuhkan untuk fabrikasi mereka masih pada tahap percobaan, itu mungkin bahwamasalah masa depan sedang dibangun ke dalam properti. Bahan seperti alumina tinggisemen, asbes, laut dikeruk agregat dan papan woodwool digunakan strukturalsemua kolektif disebut 'merusak' dalam arti yang berbahaya atau merugikan.Keberadaan bahan-bahan tersebut dalam membangun akan cenderung memiliki merugikanberdampak pada nilainya.UmurUsia dari sebuah properti terjalin erat dengan konstruksi di bahwa penilai tidak dapatmembandingkan sebuah rumah bertingkat Victoria dengan rumah semi-terpisah baru modern

Page 59: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

spesifikasi. Nilai dari masing-masing rumah akan mencerminkan usia propertidalam hal itu, bersama dengan usia, datang kebutuhan yang lebih besar untuk perbaikan dan pemeliharaan,biasanya lebih mahal untuk sebuah properti yang lebih besar dari proporsi Victoria daripada untukmerek properti baru di mana diharapkan tidak ada pemeliharaan akan dibutuhkan untuk setidaknyabeberapa tahun pertama. Demikian juga 'grade A' merek kantor baru dengan AC,tersembunyi pencahayaan dan informasi dan teknologi komunikasi (TIK) kompatibilitasakan lebih disukai untuk pemugaran tahun 1960-an dengan pencahayaan kotak, pusatpemanas radiator dan trunking perimeter di mana untuk mencari kabel komputer.Perbedaan ini tidak sepenuhnya karena usia properti saja, tetapi usiamemadukan dengan penampilan, spesifikasi dan tata letak properti di nyaberdampak pada nilai.KondisiHal ini akan mempengaruhi nilai dalam bahwa dirasakan biaya perbaikan yang diperlukan dan perbaikanakan tercermin dalam upaya setiap pembeli akan membuat untuk mendapatkan propertidan memasukkannya ke dalam kondisi yang cocok, cocok untuk tujuan yang diusulkan. Perkiraan tersebutbiaya akan dipotong dari tawaran, yang juga akan mencerminkan penyisihan untukpenundaan dan kesulitan melaksanakan pekerjaan yang diperlukan. Para penilai harus latihanekstrim perawatan dalam upaya untuk membandingkan harga jual sebuah toko semi-ditinggalkan denganbaru-baru ini diperbaharui satu. Ada kebutuhan untuk mempertimbangkan kondisi propertidalam hal kondisi fisik, keadaan dekoratif perbaikan, dankesesuaian dan keamanan koneksi layanan.SusunanTata letak properti adalah penting. Panjang dan tipis tidak mungkin untuk menjadi efisienpenggunaan ruang kecuali untuk produsen tali. Untuk kegunaan lainnya, bujur sangkar ataupersegi panjang mewakili pelat lantai paling ekonomis dari yang untuk beroperasi.Dalambahwa ruang ada sedikit nilai dalam apa yang dapat disebut 'ruang mati'. Khas dari1960-an adalah ruang kantor yang bersifat seluler dengan koridor panjang dan lebar, luaspendaratan dan tangga; gedung perkantoran tua tidak membuat penggunaan yang efisien sepertiruang sebagai rekan-rekan baru dibangun mereka. Penjajah kantor hari ini memerlukan openruang yang dapat dipartisi untuk memenuhi kebutuhan khusus mereka sendiri.70 Metode komparatifThe 'kotor untuk rasio luas lahan bersih' merupakan ukuran efisiensi. Sebuah bangunan khas tahun 1960-andari 1000 m2 kotor mungkin kehilangan sampai 35 persen dari total wilayah untuk koridor dan lainnyaberedar ruang untuk titik di mana daerah (useable) bersih meluas ke hanya 650 m2.Sebaliknya, sebuah bangunan modern di daerah kotor serupa tapi tanpa boroskoridor, foyer, dan tangga pendaratan mungkin kehilangan hanya 15 persen dari jumlah bruto ke netrasio, perbedaan dari sekitar 200 m2 atau seperlima dari luas kotor total. Modernbangunan sehingga memiliki sebanyak 850 m2 bersih yang mendasari nilai bangunan.SpesifikasiIni merupakan faktor yang semakin penting dalam penilaian, tidak hanya di kantor dan riteltetapi juga di sektor industri dan pergudangan. Hal ini dapat didefinisikan sebagai rinci

Page 60: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

deskripsi konstruksi, yang berkaitan dengan bahan yang digunakan dan merekakesesuaian untuk penggunaan yang dimaksudkan. Sebagai contoh, sebuah perusahaan pengiriman paket memiliki dasarkebutuhan untuk gudang. Sebuah pondok dengan halaman muncul mungkin cukup.Tapi bagaimanapekerjaan operasi mereka dan apa kendaraan yang mereka gunakan? Jika paket dikumpulkan,dibawa ke gedung, disortir dan kemudian diarahkan, bangunan akan memiliki beberapapersyaratan tertentu. Ini akan membutuhkan fasilitas cross-dock, yaitu lantai persegi panjangrencana dengan banyak pintu di kedua dari sisi terpanjang. Paket tiba pada satusisi gedung, diurutkan di tengah dan dikirim keluar di sisi lain. Dalamoperasi besar mungkin ada persyaratan untuk pintu 15-20 sepanjang terpanjangfrontages.Jika perusahaan beroperasi kendaraan diartikulasikan besar, tingkat lantai gudangperlu pada ketinggian yang sama dengan tempat tidur beban trailer, memungkinkangarpu lift dan troli dijalankan dari gedung langsung ke trailer. Mengingatvariabilitas dalam ketinggian tempat tidur beban kendaraan barang berat, dermaga mekanikLeveller dan listrik atau tinggi pneumatik landai logam disesuaikan akan diperlukan.Dok pemuatan tirai udara mungkin diperlukan untuk mempertahankan suhu kerja yang wajardalam gedung.Untuk mengakses seperti dermaga teknis canggih, sebuah halaman muncul berdampingan atau"Celemek" dari spesifikasi tinggi diperlukan. Artikulasi kendaraan memerlukan besarjumlah ruang untuk manuver dalam rangka untuk membalikkan. Para balik kemudi tajamroda dan menyamping menyeret sobekan ban Trailer jauh di permukaan sehinggaaspal jarang permukaan yang cocok. Jauh lebih tahan lama adalah serat dan baja diperkuatkekuatan beton halaman melayang dan beralur. Sebagai contoh ini menggambarkan, para penilaimembutuhkan lebih dari sekedar pengetahuan lewat berbagai persyaratan pengguna akhir.PENYEWA SELEKSITenant mixCampuran penyewa memberikan tantangan menarik bagi seorang manajer properti sebagai, dariparade kecil untuk pusat perbelanjaan regional, campuran penyewa adalah penting.Metode komparatif 71Mode pakaian pengecer tidak akan ingin pintu samping toko-toko ikan dan chip untukalasan yang jelas bau dan sampah. Namun, dua perhiasan atau dua atau lebihpengecer sepatu sering ingin menjadi tetangga karena mereka menciptakan perbandingan belanja dansaling melengkapi, menggambar kerumunan yang lebih besar daripada satu toko tersebut saja.Sifat dari penyewa dan seberapa baik mereka bekerja bersama adalah sangat pentingfaktor untuk penyewa individu dan untuk pusat.Penyewa jangkarPenyewa jangkar memainkan peran penting dalam keberhasilan daerah ritel baru.Kenyataan bahwapengecer yang terkenal telah berkomitmen untuk ruang akan mendorong pedagang lain untuk mengambilruang. Fosse Park di pinggiran kota Leicester, tak jauh dari persimpangan 19 dari M1, adalahsebuah taman luar kota ritel di mana Marks & Spencer menyediakan tarik utamauntuk pembeli. Hal ini kemudian memberikan katalis untuk menarik dan mempertahankan penyewa ritel lainnyayang perdagangan serta akibat dari kehadiran penyewa jangkar itu. Kadang-kadangnamanya saja yang memberikan penyewa jangkar statusnya; pada kesempatan lain itu adalah

Page 61: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

semata-mataukuran pekerjaan mereka. Shires Shopping Centre di Leicester pusat kota telahyang Debenhams department store sebagai penyewa jangkar bertingkat, sementara lainnya penjajahmemiliki unit tunggal pada satu atau dua lantai. Pentingnya individupenyewa untuk skema secara keseluruhan tidak dapat diremehkan.

ANALISIS TRANSAKSIDiktum ini 'seperti yang Anda menganalisis nilai, nilai sebagai Anda menganalisis'.Dengan kata lain, penilaiansebagai suatu proses harus mampu digunakan sebagai alat analisis sertaalat penilaian. Perbandingan, maka, tidak hanya nilai-nilai, tetapi juga merendahkan.Unit komparatifSewa dapat dinyatakan dalam pound (sterling) per meter persegi per tahun.Pembelianharga dapat dinyatakan dalam pound (sterling) per meter persegi nilai modal.Penjualan investasi dapat dianalisis untuk mencerminkan kembali pada harga yang dibayarkan untuk memberikanpersentase hasil. Berikut adalah tiga unit yang berbeda dari perbandingan. Setiap Tujuandalam hal itu mencerminkan semua faktor yang mempengaruhi nilai.PASAR BUKTISeperti valuasi dapat didefinisikan sebagai estimasi harga, maka bahwa pasar terbaikbukti bahwa transaksi yang sebenarnya. Para penilai akan sangat tertarikdalam penjualan yang sebenarnya, lettings dan transaksi investasi. Karena pasar tidak terpusatdan pasar terbuka seperti pasar saham, informasi tidak selalu mudahtersedia di satu tempat. Tapi itu adalah bagian penting dari aktivitas suatu penilai untuk menemukan inforSimak informasi pada transaksi relevan dan untuk menganalisis komponen mereka.72 Metode komparatifAda berbagai sumber untuk data tersebut. Agen 'pemasaran papan denganSOLD menyelinap di antara mereka saat ini dan memberikan rincian kontak.Properti initekan, lokal dan nasional, akan melaporkan dan bahkan mungkin fitur kesepakatan baru. Spesialisjurnal seperti Lembaran Perkebunan dan Minggu Properti mencakup rincianpenjualan, lettings dan transaksi investasi. Lelang rumah seperti Allsops adalahsumber yang sangat berguna, sebagai pra-lelang katalog umumnya menyediakan cukup banyakinformasi. Internet menyediakan banyak database penilaian, dengan berbagaitingkat keandalan. Versi elektronik dari jurnal profesional memberikandicari pasar fasilitas untuk mencari dan melacak transaksi properti. Lebihpasar informasi umum tentang tren dan hasil sewa dapat ditemukan di situsorganisasi seperti Databank Investasi Properti (IPD) dan, dalamkasus properti hunian, dari bangunan utama masyarakat. Ada langgananlayanan untuk riset dan informasi pasar.Pendekatan analitis diadopsi oleh penilai akan bervariasi menurut jenisnyaproperti dalam pertimbangan. Pendekatan untuk properti residensial seringlebih banyak fungsi dari pengetahuan pasar lokal dan pengalaman, sedangkan komersialproperti membutuhkan penyelidikan rinci disebut sebelumnya.APLIKASI UNTUK SEKTOR PASARPerumahan

Page 62: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Dikutip sebagai contoh klasik dari penerapan metode penilaian yang sebanding,properti residensial biasanya sektor di mana ada banyakbukti transaksi yang di atasnya untuk jatuh kembali. 'Dijual' papan adalah indikator yang baikaktivitas pasar dan berlangganan ke Tanah Registry akan memungkinkanpenilai untuk memperoleh data pembelian harga rumah yang dapat diandalkan.Namun, ilmu penilaianmenyatu dengan preferensi tidak berwujud dan sentimen. Baik rumah penilaitahu pasar lokal mereka dengan baik. Mereka akan tahu mana perkebunan, bahkan jalan-jalan, memilikireputasi yang baik dan karena itu banyak dicari. Mereka akan tahu apa fiturproperti pasar akan mempertahankan. Sebagai contoh, dalam sebuah wilayah tertentu yangtiga kamar tidur rumah diperpanjang untuk membuat empat kamar tidur akan melihat peningkatan dalamsedangkan nilai sebuah rumah dengan empat kamar tidur untuk membuat lima diperpanjang mungkin memiliki lebih sedikit daripeningkatan nilai dalam persentase.Hal ini penting untuk kembali merasa intuitif untuk perumahan dengan nilai-nilai yang tepatanalisis bukti sebanding tersedia sebagai berikut ditunjukkan dalamcontoh.Contoh 6.1Mengikuti instruksi untuk Jalan nilai 30 Lihat nomor Vale, Anda telah membuat sebuahpemeriksaan rumah dan lingkungan dan kantor diekstrak catatan menunjukkanterakhir penjualan. Semua rumah yang modern dan terpisah; nomor 30 berisitiga kamar tidur, dua kamar resepsi dan memiliki garasi ganda. JadwalMetode komparatif 73transaksi memisahkan angka ganjil dan bahkan sebagai inspeksi menegaskan bahwabahkan rumah-rumah bernomor menikmati pemandangan lembah yang tak terputus jalan bernamasetelah. Bernomor ganjil properti kembali ke jalan paralel samarumah. Catatan kantor direproduksi pada Tabel 6.1.Ketika membandingkan dua tiga kamar tidur, dua resepsi, properti garasi tunggal(Nomor 11 dan 14), tampak bahwa salah satu sisi jalan perintah 10 £ 000atau beberapa persen 5,5 per lebih dari yang lain.Nomor 30 memiliki tiga kamar tidur, dua kamar resepsi dan sebuah garasi ganda.Jadi yang terbaik sebanding dalam hal fitur adalah nomor 17, tetapi merupakan tidak membantusebanding karena tidak di sisi jalan yang sama.Nomor 18 adalah serupa tetapi untuk garasi tunggal. Ini akan berguna jika penilaibisa mengisolasi kontribusi ruang garasi tambahan akan menambah harga, namunpermutasi dari bukti tidak membuat ini mudah.Bilangan 14 dan 18 yang serupa tetapi untuk sebuah kamar tidur ekstra dan perbedaan dalamHarga adalah £ 30 000, menunjukkan bahwa kamar tidur tambahan menambahkan £ 30 000 untuk nilai.Diterapkan ke nomor 26, 196 000 £ dicapai harus dalam meningkatkan teori untuk£ 226 000, menunjukkan bahwa nilai angka 30 adalah serupa £ 226 000. Nomor17, di seberang jalan, telah terjual untuk £ 214 000, minimum pengaturanHarga untuk nomor 30. Namun, jika kenaikan untuk dilihat diidentifikasi di atas adalah berkelanjutan,maka 214 000 £ dicapai untuk nomor 17 ditambah kenaikan 5,5 perpersen adalah £ 225 770. Hal ini berfungsi untuk mengkonfirmasi nilai dalam urutan £ 226 000.Contoh di atas tentu saja benar-benar dibikin. Pada kenyataannya, setiap penilai akanharus membuat penyesuaian lebih lanjut untuk usia (dari properti dan setiap comparables),

Page 63: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

kondisi, negara dan luasnya kebun dan sebagainya. Tetapi contoh yangtidak melayani untuk menggambarkan sejumlah poin penting.Para penilai harus selalu berusaha untuk bergantung pada lebih dari satu bukti.Dalamcontoh ini, penilai yang digunakan dan diadaptasi nomor 26 dan 17 sebagai comparables.Bukti untuk semua properti menjadi sumber yang berguna. Para penilai akanlakukan dengan baik maka untuk merekam dalam database semua transaksi bersama denganpengamatan bahwa mereka mendukung unit perbandingan yang menyarankan £ 30 000 per kamar tidurdan, menggunakan nomor sekarang bernilai 30, premi £ 6.000 untuk tambahangarasi ruang (nomor membandingkan 30 dan 18). Tanggal harus disertakan dengan74 Metode komparatifTabel 6.1 Kantor catatan penjualan terakhir setelah penyortiranVale Lihat JalanJumlah Rumah Jumlah Garasi: Pembelian tunggaljumlah penerimaan atau harga tempat tidur ganda (£)kamar11 3 2 S 180 00017 3 2 D 214 00014 3 2 S 190 00026 3 2 D 196 00018 4 2 S 220 00032 4 2 D 250 000bukti untuk memungkinkan penilai untuk mempertimbangkan tren dari waktu ke waktu, untuk memastikanapakah nilai-nilai yang naik atau jatuh dan sampai sejauh mana.KantorIstilah ini mencakup berbagai ketentuan. Kantor bersatu dalam carapengukuran area internal bersih (BIN). Namun, mereka sangat bervariasi di alam,membentang dari kantor provinsi kecil di atas toko lokal untuktengara ikonik bertingkat piala bangunan.Kualitas akomodasi kantor akan menjadi perhatian kunci penilai.Kantor sering diberi peringkat berdasarkan kelas dan akan mencerminkan status mereka sebagai baru dibangun, yang modern(Baru dibangun), diperbaharui atau tua. Mereka mungkin menempati pusat bisnis utamakabupaten lokasi, tepi lebih sekunder lokasi kota di luar kota kantorsitus, atau terletak di taman bisnis. Masing-masing akan memiliki spesifikasi internal sendiridan penilai akan tahu apa yang diharapkan untuk setiap kelas kantor dalam halfasilitas dan spesifikasi.Lantai dasar dan lantai yang lebih rendah akan diharapkan untuk perintah nilai yang lebih tinggidari lantai atas. Namun, ketentuan murah penumpang dan lift barangberkurang diferensial ini, sejauh mana ia melakukannya memerlukan analisis membiarkanbukti. Sebuah kantor dengan alokasi parkir mobil sendiri akan menunjukkan lebih tingginilai sewa. Sangat mungkin bahwa perbedaan sewa juga akan ada untuk hal-hal sepertiAC sebagai lawan pemanas sentral, menaikkan lantai akses sebagai lawanuntuk trunking perimeter, dan pencahayaan silau rendah pas siram sebagai lawan ditangguhkanatau pencahayaan neon tabung kotak. Sementara harga mapan permeter persegi adalah sebanding diterima untuk kantor, detail di balik itu akanmencerminkan pengetahuan mendalam tentang spesifikasi pasar dan persyaratan penjajah.EceranTujuan dari unit ritel adalah untuk memungkinkan pedagang ruang dan lingkungan di

Page 64: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

yang menjual barang. Semakin, di salah satu ujung pasar ini akan menjadi keluar-oftowngudang atau unit factory outlet. Karena bangunan ini biasanya jauh darimendirikan pusat kota dan di dalam bangunan lebih dekat menyerupai industrigudang, sewa dan nilai-nilai modal dinyatakan dalam pound per squaremeteran BIN mencerminkan keseluruhan unit.Di jalan tinggi atau dalam belanja pusat atau kantor polisi, situasinya sangat berbeda.Berikut pengecer tertarik untuk mengamankan posisi dengan 'langkah kaki' yang baik, yaitutinggi ukuran arus pejalan kaki dan, kaca bagian depan toko yang baik menonjol dalamyang untuk menampilkan barang-barang mereka dan dengan demikian menarik pelanggan ke toko. Hal ini terutamasehingga dengan pakaian, sepatu, perhiasan dan sejenisnya.Bagian depan toko itu penting, seperti area penjualan langsung di belakangitu, yang mana proporsi tinggi perdagangan dilakukan. Pembelian cepatitem terletak di sini, sementara barang-barang spesialis atau besar yang memerlukan lebih banyak waktudan berpikir untuk membeli yang diturunkan ke bagian belakang toko atau bahkan ke ataslantai. Realitas teori ini dapat dikonfirmasikan di toko-toko pakaian: pelangganMetode komparatif 75ruang ganti dan toilet akan tidak mungkin terletak di turnover tinggidaerah di depan toko, tetapi biasanya akan lebih baik di kedalaman toko, atau dibagian belakang, atau di lantai yang berbeda.Selama bertahun-tahun, profesi telah mengembangkan sebuah pendekatan di mana ruang riteldibagi menjadi zona imajiner untuk tujuan menganalisis penyewaan dicapai. ParaContoh berikut menunjukkan suatu pendekatan terhadap penilaian bangunan eceran.Contoh 6.2Gambar 6.1 menunjukkan toko A dan B dan dimensi mereka. Toko A telah membiarkanbaru-baru ini di sewa tahun £ 110 per 000. Tabel 6.2 menunjukkan NIAS dari duatoko harus persis sama, tetapi sebagai salah satu bagian depan memiliki suatu yang 25 persen kurang dariyang lain, tidak mungkin bahwa kedua toko memiliki nilai sewa yang sama. Hal ini pentinguntuk menemukan sikap penyewa untuk disposisi ruang. Apakah penyewa sukauntuk memiliki luas lantai yang sama tetapi bagian depan yang lebih besar? Satu pendekatan adalah untuk zonaarea ritel mencerminkan nilai relatif ruang sesuai dengan dimana dia beradadalam unit. Bentuk analisis ini disebut zonasi.76 Metode komparatifTabel 6.2 Realisasi area lantaiToko A B TokoDimensi Dimensi m2 Luas Wilayah m212 × 12 × 12 9 144 1089 × 12 × 108 12 12 144Jumlah 252 Jumlah 252Gambar 6.1 Layout toko A dan BZONA CZONA BSebuah ZONE24mLayanan akses12m12m9m 12m

Page 65: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

12m 9mTOKOSebuahTOKOBZONE DatausisaTINGGI STRET DEPAN UMURZonasiZonasi merupakan sarana pengukuran analitis yang memperhitungkan konfigurasiruang dan hukum yang semakin berkurang, memungkinkan sewa untuk diungkapkandalam hal Zona A (Itza).Prinsip zonasi dikembangkan ketika unit toko yang khas adalah 20 kaki lebardan 60 kaki secara mendalam. Itu biasa untuk membagi kedalaman menjadi tiga zona kedalaman yang sama,meskipun praktek bervariasi di beberapa bagian negara.Setelah pindah ke pengukuran metrik pada tahun 1996, penilai paling sekarang menggunakanzona kedalaman 6 m, sedangkan Badan Kantor Penilaian menggunakan zona kedalaman 6,1 m,setara lebih akurat dari 20 ftBiasanya tiga zona dan sisanya, atau empat zona dan sisanya, akandigunakan, penilai biasanya menghormati konvensi pasar yang berlaku lokal. JadiSelama analisis penilai dan nilai-nilai dengan cara yang sama, pilihan tidak membuat signifikanperbedaan. Tetapi jika, misalnya, sewa dikutip pada tiga zona 6,0 m dansisanya tetapi diterapkan untuk empat zona 6,1 m dan sisanya, kesalahan akan mengakibatkan.Sebuah rajin penilai akan mengkonfirmasi unit sedang digunakan. Karena skala yang lebih besar dari pusatLondon ritel, tidak jarang untuk melihat kedalaman zona yang lebih besar digunakan.Zona berdekatan dengan bagian depan toko yang disebut Zona A dan mewakili, ruang paling menarik, dan karena itu paling mahal ritel. Zona B adalahkemudian dinilai pada setengah nilai Zona A. Zona C adalah zona berikutnya, memiliki nilaisetengah dari Zona B (dan karena itu satu-seperempat dari nilai Zona A). Setiap tambahanmendalam disebut sebagai sisanya dan dinilai pada setengah nilaiZona C (yakni seperdelapan dari nilai Zona A). Untuk tujuan analisis,nilai unit 'bagian belakang' melalui zona. Sebagai contoh, sebuah toko dengan nilai unitdari £ 1000/m2 di Zona A akan memiliki nilai £ 500/m2 di Zona B, £ 250/m2 diZona C dan £ 125/m2 sisa. Atas lantai dan basement digunakan untuk riteltujuan sering diambil di sebagian kecil dari Zona Sesosok.Untuk kembali ke Contoh 6.2, jadwal (Tabel 6.3) menetapkan informasitersedia. Sebagaimana dinyatakan sebelumnya, dua toko berdampingan masing-masing memiliki jaringan internalarea 252 m2. Analisis menggunakan tiga zona dan sisanya yang (pada 6,0 m untuk kemudahanMetode komparatif 77Tabel 6.3 Analisis daerah dan nilai-nilai sewaToko A B TokoLuas (m2) Luas (m2)Zona Aktual Itza Itza AktualA 72 72 54 54B 72 36 54 27

Page 66: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

C 54 13,5 72 18Sisanya 54 6,75 72 9Total 252 128,25 252 108Sewa setuju £ 110 000 857,70 Menunjukkan sewa £ 92 632Secara keseluruhan rent/m2 436,51 £ £ 367,59perhitungan) menunjukkan bahwa setiap toko memiliki NIA yang sama, namun Toko A memiliki sebuah Itza128,25 m2 daerah, sementara Toko B memiliki luas Itza hanya 108 m2. Ini harusmenekankan bahwa daerah Itza bukan daerah pengukuran fisik tapi nyamansatu untuk tujuan tersebut.

KomentarMengacu ke toko A, sewa sama dengan jumlah keseluruhan 436.51/m2 £, tetapi dalamhal Zona A sewa unit £ 857,70. Toko B dinilai berdasarkan keseluruhandaerah juga akan bernilai sewa £ 110 000. Menerapkan prinsip zonasi, yangnilai sewa akan £ 92 632, pengurangan yang cukup tetapi realistis mengingat sempitbagian depan dan efek yang dirasakan pada perdagangan. Dalam prakteknya, penilai akaningin menganalisis beberapa transaksi sebelum mencapai kesimpulan perusahaan.Penyesuaian perlu dipertimbangkan di mana toko memiliki bagian depan kembali kesebuah jalan yang berdampingan. Jalan yang bisa menjadi jalan perdagangan sibuk, akses ke tempat parkirmelayani pusat perbelanjaan atau hanya layanan di jalan raya. Sangat mungkin bahwa pengecermenempati sudut situs memilih untuk mengambilnya karena menawarkan manfaat.Sebagai contoh,sepatu dan perhiasan pengecer mencari ruang tampilan jendela maksimum, sementararoti atau penjual ikan mungkin menemukan area tampilan ekstra yang tidak perlu atau bahkan kontraproduktif.Premi untuk kesempatan untuk memiliki ruang jendela lanjutmemerlukan penilaian berdasarkan pada keadaan, tetapi lebih sulit untuk kembalidengan bukti transaksi lainnya.Alam zonasiKedalaman zona adalah sewenang-wenang tetapi ada konsensus luas karena zonasi telahterbukti berguna sebagai cara membandingkan unit ritel selama periode yang cukup lama. Harussebenarnya kedalaman toko di titik lokasi tertentu untuk kepentingan yang berbedaalokasi mendalam, ini seharusnya tidak menimbulkan masalah (meskipuninformasi tidak akan membantu dalam upaya apapun untuk membangun berbagai Zona A nilaiselama lebih dari satu pusat).Kritik terhadap zonasiZonasi menyediakan cara untuk melihat ruang dalam upaya untuk memeriksa tertentunilai sewa. Namun, ada beberapa kritik itu, yang utama yangtercantum di bawah ini.● Ini adalah proses buatan.Komentar: ini adalah alat analisis perbandingan untuk penilai, bukan pengambilan keputusan yangalat untuk penghuni.● Hal ini tidak relevan sebagai pengecer sendiri tidak menggunakan zonasi untuk sampai pada merekasewa tawaran tapi lihatlah prospek menghasilkan keuntungan, yang mereka mampu

Page 67: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

untuk memperkirakan cukup akurat berdasarkan pengalaman mereka dalam perdagangan lainnyalokasi.78 Metode komparatifKomentar: para penilai tidak menilai unit untuk perdagangan tertentu atau penghuni,tetapi menilai sewa mencerminkan ukuran dan susunan ruang lantai danlokasi unit dalam pusat.● Kedalaman zona yang ditetapkan sewenang-wenang oleh penilai meskipun mungkin tidak adatransaksional bukti dalam bentuk bahwa untuk mendukung menyewa sebuah toko dari setiap tertentumendalam. Hal ini dapat diatasi dengan mengadopsi apa yang dapat disebut 'alamzonasi '.Komentar: pendekatan ini hampir universal digunakan dan karena itu juga diuji.Penggunaannya tidak mencegah pembayar pajak atau penyewa dari produksi alternatifmenganalisis dan menarik kesimpulan yang berkaitan dengan daerah perbelanjaan langsung.● Akan lebih tepat untuk membandingkan hubungan bagian depan bersihmendalam dengan nilai sewa menggunakan analisis regresi, yang dapat digunakan untuk memproduksisebuah 'garis best fit' berkaitan bagian depan untuk rasio kedalaman dan nilai sewa.Komentar: penggunaan pendekatan statistik untuk operasi tergantung padaketersediaan data tambahan yang tidak selalu tersedia.IndustriMengumpulkan bukti untuk penilaian properti industri adalah serupa denganbentuk investasi lainnya. Seperti dengan kantor-kantor, prinsipnya adalah salah satu dari membandingkan sepertidengan seperti, dan properti industri, dan harga sewa per meter persegi tetapkunci unit perbandingan.Namun, kekayaan industri telah berubah dari hari-hari ketika 'industri'berarti 'pabrik'. Ada berbagai macam kekayaan industri, dan perawatan karena itudiperlukan dalam memperoleh dan menafsirkan bukti. Contoh berikutmembandingkan empat unit di perkebunan yang sama.Contoh 6.3Sebuah kawasan industri baru dikembangkan telah menemukan permintaan siap.Informasitersedia pada empat unit, masing-masing frame baja portal dengan cladding baja dan denganserupa internal yang daerah kotor. Istilah sewa standar menawarkan sewa 15 tahun denganlima tahun ke atas hanya menyewa ulasan pada hal memperbaiki dan menjamin penuh. Parapengembang siap untuk menjual unit apapun untuk menunjukkan kembalinya 8 persen. Informasipada unit yang tersedia dan sewa yang ditetapkan dalam Tabel 6.4.Metode komparatif 79Tabel 6.4 industri Unit yang tersedia: sewa dan hargaUnit Luas (m2) Meminta sewa / Meminta sewa / Harga untuk CatatanUnit (£) m2 (£) hasil 8%(£)Sebuah 465 22000 47,31 275.000B 465 23500 293750 50,38 Unit B mencakupC 480 22 500 46,88 281 250 biaya overheadD 480 22 500 46,88 281 250 gantry craneKomentarAda beberapa kemajuan dalam pemasaran seperti yang tercatat dalam Tabel 6.5.Unit A telah

Page 68: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

telah membiarkan di £ 21 000 per tahun (melawan sewa meminta £ 22 000). Unit B tetaptersedia. Menerima bahwa sewa diferensial dalam £ 1500 per tahun antaraunit A dan B adalah cerminan dari nilai sewa gantry crane yang disediakan dalamSatuan B sewa mungkin dicapai untuk yang kedua harus disesuaikan dengan £ 22 500.Agaknya para pengembang melakukan beberapa riset pasar sebelum memutuskanuntuk menyediakan crane di Unit B, kecuali penyewa sekarang dapat ditemukan yang membutuhkancrane dan siap untuk membayar sewa tambahan, keputusan untuk memasukkannya padasecara spekulatif mungkin ternyata tidak telah sangat bijaksana.Unit C dan D adalah serupa dalam segala hal tetapi memiliki hasil yang berbeda.Lebihinformasi lengkap berkaitan dengan Unit D mana para pengembang mengamankan membiarkansebelum menjual freehold ke investor. Fakta bahwa penyewa telah menandatanganisewa memungkinkan investor untuk menilai kualitas perjanjian dan bernegosiasi untukmencapai hasil yang sasarannya. Hal ini diketahui bahwa pengembang berharap untuk menunjukkan hasil padasetiap penjualan dari 8 persen, tetapi investor telah merundingkan pembelian aa sedikit lebih rendahharga untuk menunjukkan hasil 8,25 persen. Penerimaan dari penawaran yang oleh para pengembangmenunjukkan bahwa prospek penjualan sebagai lawan membiarkan merupakan daya tarikmembantu arus kas dan mengurangi pinjaman pada tahap itu. Investor akantelah terkait sikapnya bernegosiasi untuk apa yang tampaknya dapat dicapai dan kepenilaian kualitas perjanjian penyewa.Berkenaan dengan Unit C, pembeli sedang mencari sebuah bangunan yang cocok untuksesuai kebutuhan mereka untuk penggunaan bisnis.Hubungan antara industri dan ruang kantorAda ekspektasi pasar umum tentang ruang kantor. Dalam beberapa pasar, adaadalah harapan bahwa kekayaan industri harus memiliki approximately10 persenruang kantor. Dimana ruang kantor secara signifikan lebih, bukti pasar akandicari.Perawatan khusus diperlukan dalam analisis dan aplikasi bukti transaksikarena praktek pengukuran standar.Royal Institution Chartered Surveyors Kode Praktek Mengukurmenetapkan bahwa kekayaan industri diukur berdasarkan daerah kotor internal untuktermasuk ruang kantor di mana itu bisa dianggap sebagai tambahan untuk industri80 Metode komparatifTabel 6.5 Hasil dari negosiasiUnit Luas (m2) Sewa dicapai (£) Rent/m2 (£) Harga Jual (£)Sebuah 45,16 465 21000B 465 -C 480-270000D 480 21250 44,27 257.500digunakan. Tapi, di mana ruang kantor terletak di sebuah gedung perkantoran mandiridan digunakan dalam kaitannya dengan tempat industri tetapi mampu menggunakan terpisah,dasar yang tepat akan mengukur kantor berdasarkan wilayah jaringan internal. Parahubungan antara ruang kantor dan penggunaan industri akan membutuhkan buktipermintaan yang cukup untuk mempengaruhi pasar baik cara. Pertimbangan serupa berlaku untukekstraksi bukti hasil dari transaksi terakhir.Lain properti

Page 69: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Properti komersial biasanya dikategorikan ke kantor, ritel dan industrisektor, meskipun mencakup berbagai properti yang lebih tidak biasa seperti hotel,SPBU bensin (dengan atau tanpa fasilitas mengungkapkan belanja), perawatan danrumah jompo dan rumah-rumah masyarakat. Meskipun jenis properti khususbiasanya akan dihargai dengan mengacu pada metode keuntungan, setiap transaksi terakhirjenis seperti properti akan diselidiki dalam pencarianbukti pendukung.Misalnya, penilaian sebuah panti jompo akan membuat referensi kependapatan fee potensial berdasarkan kapasitas dan tingkat hunian. Laing & Buisson yangPanduan untuk Industri Kesehatan menyediakan laporan mingguan biaya di setiapterdaftar rumah di Inggris oleh daerah. Panduan yang sama menunjukkan tingkatketentuan secara county.Harus ditekankan bahwa penilaian properti khusus biasanyadilakukan oleh penilai spesialis yang akan memperhatikan pendapatan, biaya dankeuntungan tetapi juga akan mencari perbandingan dengan transaksi lain yang merekamemiliki pengetahuan dan yang dapat memungkinkan perbandingan dibuat atas dasarharga atau sewa per tempat tidur.Jadi, bahkan di alam penilaian cukup spesialis, sebanding telah mendukungperan untuk bermain.PENILAIAN OTOMATISTelah ada gerakan yang kuat terhadap merampingkan proses penilaian untuktujuan pemberian pinjaman dilindungi oleh muatan atau hipotek pada peminjamrumah.Dalam keadaan tertentu lender mungkin menerima:● sebuah 'drive oleh inspeksi' dan penilaian;● sebuah penilaian kode pos;● proses penilaian otomatis, disesuaikan untuk membatasi risiko; model bergantung padacomparables direkam diambil dari berbagai sumber dan membatasijumlah yang dipinjam.Dengan diperkenalkannya bertahap Paket Informasi Home (HIPS) jalan lain untukmetode ini cenderung meningkat.Metode komparatif 81Kantor Badan Penilaian telah menyelidiki pengelompokan jenis properti untuktujuan penilaian, memilih properti representatif dan terkait properti lainnya didaerah langsung untuk itu. Ada perlindungan dalam bahwa setiap pembayar pajak dewan dapat tantanganband di mana harta mereka ditempatkan.Misa penilaian dari tipe yang diuraikan di atas akan tumbuh, tetapi bergantung padabatas tertentu atas pinjaman untuk elemen nilai. Setiap penyesuaian skala besar ke bawahdi pasar akan membuktikan waktu pengujian untuk perkembangan ini.RINGKASAN● Metode sebanding melibatkan penggunaan analitis bukti pasar danaplikasi untuk properti yang dinilai.● Properti heterogen dan dengan demikian penilai harus memperhitungkan perbedaanantara properti subjek yang akan dihargai dan transaksionaltersedia bukti.● Perbandingan memerlukan penggunaan unit perbandingan yang adaterutama tiga: langsung perbandingan nilai-nilai modal (seperti di perumahanpasar); perbandingan nilai-nilai satuan (baik modal atau nilai unit sewaan,terutama yang terakhir), dan hasil pasar. Dalam kasus ruang ritel, zonasi menyediakanalat yang sangat berharga perbandingan.

Page 70: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

● Para penilai membutuhkan pemahaman yang baik tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, yangdapat dikelompokkan sebagai faktor fisik (geografis dan properti-faktor tertentu),faktor-faktor hukum (kepemilikan dan istilah sewa) dan faktor ekonomi (penawaran danpermintaan, waktu, risiko dan return).● Para penilai perlu kemampuan analisis yang diperlukan untuk membenarkan penyesuaianditerapkan untuk bukti sebanding.● Metode sebanding yang paling cocok untuk jenis properti yang adakekayaan bukti pasar. Data ini dibandingkan harus ditangkap dandirekam untuk menyediakan database untuk digunakan penilaian dalam jangka pendek tapi juga untukanalisis kecenderungan pasar jangka panjang.● Sebagai metode sebanding adalah pasar-berbasis, penilai perlu mengetahuipasar dengan baik, menjaga up to date dengan kebutuhan penghuni, dan harus membedakanantara pemilik-pendudukan dan pasar investasi.

Page 71: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

7 Proses penilaianKetika menilai properti investasi sewa biarkan pada istilah modern dan pada penuhsewa pasar baru-baru ini setuju, ada pasar bukti langsung dari hasil semua risiko(Meskipun tidak memiliki indikasi dari pengembalian diantisipasi benar, menerima awal yang rendahhasil dalam harapan bahwa masa depan akan meningkat sewa memastikan pengembalian yang lebih tinggi).Dimana sewa yang dibayar bersejarah dan tidak bertepatan dengan sewa saat ininilai, pendekatan menarik kritik lebih lanjut. Dua blok dari pendapatan dinilaisecara terpisah; sewa untuk sisa istilah ini bernilai hasil di bawahpasar bukti atas dasar bahwa itu adalah lebih aman. Penilaian dari sebalikelemen akan mengambil nilai sewa penuh ke account dari waktu ketikapertama menjadi hutang, tapi dibatasi untuk level pada saat ini. Sewa yangNilai ini kemudian diperlakukan sebagai penghasilan yang akan diterima tanpa batas. Ini distorsikinerja yang diharapkan lagi diimbangi dengan menggunakan semua hasil-risiko, yangberada di bawah hasil saat ini tersedia pada jenis investasi lain, untuk mengantisipasireguler dan substansial, tetapi unquantified, pertumbuhan.Mungkin ditanya mengapa seperti itu tampaknya tidak tepat hasil digunakan. Pararespon bahwa bukti dari hasil yang diperoleh terutama dari transaksi yang melibatkanrak-menyewa properti, dan hasilnya ditemukan langsung dari hubunganantara sewa bersih dan harga jual. Tapi masing-masing properti adalah unik, bahkan di manadangkal tampaknya sama sebagai satu di situs sebelah atau di depanjalan. Akibatnya, transaksi yang dipilih sebagai sebanding dan relevan tidak akanidentik dan penyesuaian intuitif akan diperlukan untuk mencerminkan aktual atau dirasakanperbedaan.Variasi untuk diperhitungkan dalam penyesuaian apapun adalah ketentuan sewatermasuk tanggung jawab memperbaiki dan mengasuransikan, meninjau pola sewa, usiadan umum kondisi properti, kesesuaian lokasi, kerusakan khususatribut dari bangunan atau situs, dan kualitas perjanjian penyewa.Rack-menyewa dan kepentingan sebalik dianggap dalam tradisionalpendekatan penilaian. Kepentingan sebalik mencakup setiap pengaturan di mana adaperbedaan antara sewa saat ini dan nilai sewa saat ini. Dalam kebanyakan kasus,sewa saat ini kurang dari nilai sewa karena tinjauan terjadi sekitarwaktu lalu dan yang lain bukan karena belum.Ada beberapa kasus di mana sewa saat ini melebihi nilai pasar dan lain-lainmana sewa adalah tetap untuk jangka panjang di depan, yang keduanya surat perintah lebih lanjutinvestigasi dan variasi dalam pendekatan penilaian untuk mencerminkan apa yang dapat dilihatsebagai faktor pembatas pada nilai.Kepentingannya yang disewakan menimbulkan masalah penilaian tertentu dan ditangani dengan

Page 72: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

kemudian dalam bagian terpisah.RACK-menyewa Freehold INVESTASIRak-menyewa properti investasi menyajikan kasus yang paling sederhana.Dimana sewa adalah sebesar nilai pasar penuh dan properti kepemilikan freehold biarkan padasewa istilah modern, terutama dengan ulasan sewa reguler di tidak lebih dari, katakanlah,interval lima tahunan, prosedur melibatkan memanfaatkan sewa-lamanya di84 Proses penilaiansuatu hasil yang sesuai yang berasal dari pengamatan pasar dan analisis. Di lainkata-kata, hak untuk menerima aliran pendapatan pada tingkat saat ini selamanyadikapitalisasi menggunakan semua risiko hasil yang berasal langsung dari terakhir, pasar yang relevan,transaksi. Profil sewa diasumsikan digambarkan pada Gambar 7.1.Contoh 7.1Nilai bangunan kantor modern freehold ditempati oleh kantor regional dariperusahaan asuransi di mana properti itu biarkan satu bulan lalu untuk jangka waktu 25tahun dengan lima-tahunan review sewa (FRI) penuh memperbaiki dan menjamin pada menyewasebesar £ 000 per tahun 120. Transaksi terakhir di lokasi yang langsung menunjukkan bahwainvestor bersedia untuk menerima semua hasil-risiko dari 6 persen.Bersih rak-sewa per tahun £ 120 000Tahun pembelian di lamanya @ 6% 16,67Modal nilai £ 2 000 000KomentarIni adalah kasus yang paling sederhana. Sewa adalah satu terbaru dan kemungkinan untuk mewakili arusnilai sewa kecuali premi awal telah dibayar. Sewa dibayar akandiasumsikan piutang-lamanya. Penyewa adalah status tidak diragukan danmanajemen harus langsung. Reguler lima tahunan memberikan ulasankesempatan untuk rebase sewa ke tingkat pasar maka.Rincian dikumpulkan oleh penilai mencakup beberapa informasi mengenai hasil pasardicapai dalam penjualan terbaru lainnya, menunjukkan bahwa semua resiko hasil 6 persenakan diperoleh pada penjualan di pasar terbuka. Setelah melakukan penyelidikan menyeluruh,para penilai akan memiliki tingkat kepercayaan yang tinggi dalam penilaian.Mengingatinformasi yang sama, penilai lain akan kemungkinan untuk mencapai kesimpulan serupa.Keterbatasan dari penilaian adalah bahwa menghasilkan adalah semua-risiko hasil denganimplisit harapan bahwa selama masa pakai baterai investasi akan menunjukkan kembali dalamlebih dari 6 persen. Diharapkan bahwa nilai sewa akan lebih besar pada saat itudari tinjauan berikutnya dalam waktu lima tahun dan juga ulasan berikutnya.Seorang investorProses penilaian 85Gambar 7.1 Profil Penilaian rak-menyewa propertiWaktu£Kendalipersewaan

Page 73: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

nilai∞tidak akan membeli properti itu sewa telah diperbaiki pada tingkat saat ini selamanyaatau setidaknya tidak akan memikirkan membayar harga saat ini untuk itu. Parainvestasi diharapkan menunjukkan kinerja yang lebih baik, tetapi penilaian tidakmenghitung itu.Awal biaya dan pengeluaran tahunanAkan terlihat bahwa tidak ada potongan telah dibuat untuk biaya pembelian atau untukbiaya-biaya berulang.Tanggapan langsung adalah bahwa comparables digunakan untuk mendapatkan yang sesuaihasil dianalisis dengan cara yang sama, yaitu, biaya awal dan manajemen periodikbiaya diabaikan. Meskipun hal ini mungkin begitu, itu adalah kasus yang investor membeliatas dasar hasil yang digunakan akan menemukan bahwa investasi telah underperformed.Transaksi awal akan melibatkan biaya hukum, materai pajak tanah (SDLT)dan penilaian biaya (bersama-sama dengan PPN di mana yang berlaku). Biaya tidakdidasarkan pada skala tetap tetapi akan dipengaruhi oleh waktu yang dibutuhkan dan kompleksitaskasus ini. Sebuah angka rata-rata adalah antara 5,75 handal dan 6,0 persen dariharga pembelian. Sebagian besar biaya dicatat oleh SDLT, saat inidibebankan pada 4 persen pada pertimbangan jumlah dimana harga pembelianmelebihi £ 500 000.Setelah diperoleh, kebanyakan investor akan mengharapkan untuk mempekerjakan agen untuk mengelolaproperti, khususnya untuk mengumpulkan uang sewa, menjamin kinerja perjanjian untukmemelihara dan memperbaiki, periksa bahwa premi asuransi yang dibayar up to date dan yangbangunan tertutup untuk jumlah yang memadai dan untuk semua risiko yang diperlukan, menegosiasikansewa review (dengan mengorbankan kemungkinan mengambil pertanyaan untuk arbitrase),memantau kinerja keuangan dan nasihat tentang strategi investasi. Mengambil satutahun dengan lain, biaya manajemen tahunan rata-rata dalam contoh ini diambilmenjadi 5 persen dari sewa yang dikumpulkan.Ini informasi lebih lanjut tercermin dalam contoh berikut.Contoh 7.2Menggunakan informasi dalam Contoh 7.1 menghitung laba bersih pada investasiketika biaya awal dan biaya tahunan diperhitungkan.Bersih rak-sewa per tahun £ 120 000Dikurangi manajemen @ 5% 6 £ 000£ 114 000Tahun pembelian di lamanya @ 6% 16,671 £ 900 000Dikurangi biaya pembelian @ 6% £ 107 547Modal nilai £ 1 792 45386 Proses penilaianKomentar

Page 74: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Efek dikurangi biaya manajemen ini tentu saja penilaian yang lebih rendah. MemilikiInvestor membayar £ 2 000 000, nilai yang ditunjukkan pada Contoh 7.1, kembali akansedikit di bawah 5,75 persen per. Satu-off biaya pembelian cenderung melebihi£ 100 000: dengan mempertimbangkan kedua set biaya, penilaian menunjukkan bahwaAngka asli sekitar 10 persen lebih besar dari angka sekarang dihitung.Hasilnya cukup berbeda untuk menunjukkan bahwa biaya tersebut harustercermin. Ada tidak ada penipuan, namun tidak ada transparansi baik. Dimanabiaya diketahui atau dapat ditaksir dengan kepastian yang memadai, maka disarankan untukmembuat kesimpulan sebelum menganalisis untuk menemukan hasil.Harus ditekankan bahwa biaya harus tercermin dalam cara ini hanya di manabukti sebanding telah membedah dan dianalisis membuat yang serupatunjangan. Sementara menganalisis dan menilai secara kotor (yaitu mengabaikan tahunanbiaya manajemen dan biaya akuisisi) adalah umum dan menyederhanakanperhitungan, hasilnya memberikan account yang tidak lengkap dari setiap transaksi.Catatan: dalam contoh-contoh penilaian yang mengikuti penyesuaian untuk biaya akuisisidan manajemen akan dihilangkan. Setiap contoh dimaksudkan untuk menunjukkantitik tertentu yang akan lebih jelas tanpa gangguan dari informasi, yang,kendati penting, tidak secara langsung relevan dengan prinsip-prinsip penilaian.Freehold sebalik INVESTASIContoh sebelumnya adalah dari sewa tempat sewa yang dibayar di pasar penuhnilai. Banyak penilaian investasi mencerminkan sewa tempat sewa saat ini kurangdari nilai sewa penuh karena kajian terakhir terjadi satu tahun atau lebih yang lalu.Investor mengantisipasi peningkatan di review berikutnya atau pada akhir masa sewa jikatidak ada review intervensi. Nilai sewa saat ini harus diperkirakanmenggunakan bantuan apa pun yang dapat diperoleh dari informasi tentang lettings terbarusifat yang mirip. Hal ini ditekankan bahwa tidak ada usaha dibuat untuk memperkirakan kemungkinanmasa sewa. Ada tiga pengobatan yang diakui jenis penilaian: jangkadan pengembalian; lapisan (atau hardcore); dan hasil setara.Syarat dan reversi (pemisahan vertikal)Perlakuan awal investasi sebalik adalah istilah dan pengembalianModel. Hasil ini berasal dari analisis transaksi pasar, lebih disukai darirak-menyewa investasi. Hasil yang merupakan dasar untuk penilaian dari sebaliksewa, yang dalam sewa paling modern akan membentuk bagian utama dari ibukotanilai. Hasil istilah disesuaikan ke bawah, biasanya dengan 0,5 atau 1,0 persen, kemencerminkan baik komitmen kontraktual penyewa untuk pembayaran saat ini danrendah tingkat risiko yang terkait dengan itu. Ini adalah konvensi daripada aturan dandalam penilaian dari penilai. Hal ini tidak didukung oleh bukti pasar, karena adaada cara untuk mengisolasi bagian dari nilai modal. Ada beberapa kekhawatiran bahwa, dalamProses penilaian 87membuat penyesuaian, penilai jarang sepenuhnya menyadari dampaknya padakeseluruhan kembali. Pemisahan aliran pendapatan untuk tujuan penilaian ini diilustrasikanpada Gambar 7.2.Walaupun mungkin tampak reaksi alami untuk mengurangi hasil dimana resiko kurang,

Page 75: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

tidak ada bukti bahwa pasar mengadopsi pendekatan semacam itu. Tingkat risikodisebabkan oleh properti dan tidak bagian dari itu. Pendekatan ini juga menentangmengklaim bahwa itu cermin pasar, karena tidak ada bukti bahwa pasar beroperasi dicara ini. Di mana pasar telah menunjukkan preferensi untuk hasil tertentu,penilai harus mencerminkan hati-hati sebelum mengabaikan preferensi itu dan membuatpenyesuaian ke salah satu bagian dari aliran pendapatan, meskipun secara umum perbedaandalam nilai modal tidak signifikan. Sebuah contoh akan menunjukkan proses.Contoh 7.3Sebuah properti freehold toko saat ini biarkan pada Jum sewa dengan lima tahun sewaulasan pada sewa tahun 89 £ 000 per tahun dengan tiga lari ke review berikutnya.Nilai sewa saat ini adalah £ 100 000 per tahun; bukti pasar menunjukkan menghasilkandari 5,5 persen.Sewa jangka per tahun, bersih £ 89 000Tahun pembelian 3 tahun @ 5% 2,7232 £ 242 365Pengembalian ke rak-sewa, bersih £ 100 000Tahun pembelian di [email protected] 18,1818%Hadir nilai £ 1 dari 3 [email protected]% 0,8516 15,4836 1 £ 548 364Modal nilai £ 1 790 728KomentarPara penilai memutuskan untuk mencerminkan kepastian dan risiko rendah yang diberikan oleh sewabawah nilai pasar dalam pilihan hasil 5 persen untuk tiga tahun ke depan. Sebuah88 Proses penilaianGambar 7.2 Istilah dan reversi (pemisahan vertikal) profilWaktu£Saat inisewa ∞Kendalipersewaannilaisewa baru akan dinegosiasikan dalam waktu tiga tahun. Angka untuk nilai sewaberdasarkan nilai sekarang, itu adalah sewa di mana toko bisa membiarkan pada saat iniwaktu jika tidak tunduk pada sewa saat ini. Harapan bahwa nilai sewa akanterus meningkat tercermin dalam hasil semua risiko rendah yang digunakan.Namun, para pihak telah dilakukan tidak lebih dari setuju untuk negosiasi ulang berkalaselang waktu tertentu, dan sementara itu diharapkan bahwa ketika sewanya dinegosiasi ulang dalamwaktu tiga tahun akan berada di angka yang lebih tinggi daripada yang digunakan di sebalikbagian dari penilaian di atas, tidak ada kualitas yang sama dari kepastian tentangperistiwa masa depan.Contoh 7.4Bandingkan nilai modal dari properti yang dijelaskan dalam Contoh 7.3 dengannilai properti yang sama menggunakan pasar yang diturunkan sama hasil untuk kedua bagian

Page 76: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

penilaian.Sewa jangka per tahun, bersih £ 89 000Tahun pembelian 3 [email protected]% 2,6979 £ 240 113Pengembalian ke rak-sewa, bersih £ 100 000Tahun pembelian di [email protected] 18,1818%Hadir nilai £ 1 dari 3 [email protected]% 0,8516 15,4836 1 £ 548 364Modal nilai £ 1 788 477KomentarPerbedaan antara dua nilai adalah sebagian kecil dari 1 persen. Menggunakan yang samapasar hasil untuk kedua bagian dari penilaian mungkin dibenarkan mana yang modernistilah sewa membuat ketentuan untuk memperbarui sewa reguler, ia menetapkanproperti sebagai investasi 5,5 per sen dan lebih disukai karena penilai yangtidak mampu untuk mendirikan dasar bagi hasil yang lebih rendah melampaui klaim bahwa refleksikeamanan yang lebih besar dijamin. Hal ini akan tampak berlebihan dimanapenyewa adalah berdiri diragukan.Sebuah tata letak alternatif adalah untuk menghitung nilai properti seolah membiarkandi sewa pasar penuh, dan kemudian untuk mengurangi kekurangan saat ini di sewa untukperiode ke periode tinjauan berikutnya seperti yang ditunjukkan pada Contoh 7.5.Prosedur ini memiliki beberapakeuntungan. Ini menarik perhatian pada potensi investasi dengan menunjukkannilai maksimum pasar ketika biarkan pada nilai sewa pasar penuh-lamanya. Inimemotong kekurangan untuk tiga tahun ke depan untuk menemukan nilai modal yang lebih rendah karenatingkat sewa saat ini. Ini harus sedikit lebih mudah untuk memvisualisasikan, mengarah kejelas pendekatan untuk penilaian.Proses penilaian 89Contoh 7.5Nilai properti yang dijelaskan dalam Contoh 7.3 dengan pertama-tama memanfaatkan arusnilai sewa lamanya dan kemudian dikurangi kekurangan antara itu dan arussewa untuk tiga tahun ke depan.Rack-nilai sewa £ 100 000Tahun pembelian di [email protected] 18,1818% £ 1 818 180Kurang kekurangan untuk selanjutnya 3 tahun(£ 100 000 - £ 89 000) £ 11 000Tahun pembelian 3 [email protected]% 2,6979 £ 29 6771 £ 788 503KomentarSelain sedikit perbedaan karena pembulatan, hasilnya adalah sama dengan yang diContoh 7.4: format menunjukkan nilai modal berdasarkan sewa rak-dikurangioleh sekitar 30 £ 000 untuk memperhitungkan sewa dibayar lebih rendah selama tiga tahun ke depan.Layer (atau hardcore) model (pemisahan horisontal)Model vertikal yang telah dijelaskan sebelumnya mencerminkan cara di mana pendapatan

Page 77: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

tersebutdiantisipasi, dan mempertimbangkan perubahan untuk pendapatan yang lebih tinggi ketika itu terjadi.Variasi sekarang digambarkan mengadopsi posisi yang sewenang-wenang dimana arus(Inti) pendapatan diasumsikan untuk melanjutkan ke perpetuitas, meningkatkan (slice atas atausewa marjinal) diperlakukan sebagai aliran yang terpisah-lamanya, tetapi dimulai padabeberapa waktu di masa depan. Akibatnya ada pemisahan horisontal buataninti dan marjinal pendapatan (Gambar 7.3).Model ini awalnya dikembangkan pada tahun 1950 dan dijelaskan lebih rinci diwaktu oleh White. Hal ini jelas bahwa itu dimaksudkan untuk menghadapi situasi pajak tertentu.Ia telah mengemukakan bahwa hal itu juga dapat digunakan ketika menilai sewa omsetdan selama lebih-menyewa investasi. Model ini telah memperoleh status tertentu meskipunperingatan terhadap penggunaannya, terutama dalam bentuk singkat, oleh Trott dan lain-lain. Sebagai90 Proses penilaianGambar 7.3 Lapisan hardcore (pemisahan horisontal) penilaian profilWaktuInti sewaMarjinal sewa£Saat inisewa ∞Kendalipersewaannilaidalam model panjang dan reversi, sewa saat ini dan nilai sewa yang digunakan: yaitu,tidak ada proyeksi untuk menunjukkan pertumbuhan sewa. Hasil dihitung berdasarkanhasil pasar.Contoh 7.6Pertimbangkan sebuah blok kantor biarkan pada istilah Jum at 24 £ 000 per tahun dengan pengembalian yangdalam waktu tiga tahun. Nilai sewa saat ini adalah £ 40 000.Untuk menemukan hasil yang akan diterapkan untuk menyewa marjinalRack-sewa £ 40 000Tahun pembelian @ 6% 16,6667 £ 666 668Saat sewa £ 24 000Tahun [email protected]% 18,1818 £ 436 363Nilai sewa marjinal £ 230 305× 100 adalah 6,95%, katakanlah 7%Hardcore atau penilaian lapisanInti sewa £ 24 000Tahun pembelian-lamanya@ 5,5% 18,1818 £ 436 363Marjinal sewa £ 16 000

Page 78: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Tahun pembelian-lamanyaditangguhkan 3 tahun @ 7% 11,6614 £ 186 582Total 622 £ 946Bandingkan dengan penilaian tradisionalSaat sewa £ 24 000Tahun pembelian 3 [email protected]% 2,6979 £ 64 750Reversi untuk £ 40 000Tahun pembelian-lamanyaditangguhkan 3 tahun @ 6% 13,9937 £ 559 748£ 624 498KomentarDikatakan bahwa metode lapisan banyak digunakan dalam praktek. Tampaknya suatu tidak perluPendekatan yang rumit yang tidak mudah berhubungan dengan bukti pasar.Penekanannyaadalah pada pendapatan kontrak saat ini, yang dibawa ke perpetuitas. Parapeningkatan diperlakukan sebagai kurang aman, dan dihargai dengan menggunakan hasil yang lebih tinggi dengan pendapatanditangguhkan sampai sewa dapat ditingkatkan, dalam hal ini dalam waktu tiga tahun.(40 000-24 000)230 305Proses penilaian 91Kelemahan dari pendekatan ini adalah bahwa seluruh peningkatan diantisipasidinilai pada tingkat yang lumayan tinggi, meskipun angka sewa yang digunakan adalah arussatu dan di bawah nilai pasar penuh.Hal ini menyatakan bahwa pemisahan horisontal atau metode lapisan yang lebih sering digunakan,meskipun ini mensyaratkan sebuah divisi sewenang-wenang dan tidak nyata pendapatan dalamperiode sebalik, sedangkan sewa akan dibayar jumlah yang terbagi tunggal.Dimana pendekatan konvensional akan digunakan, pilihan model tertentumungkin harus dibuat atas dasar yang akan lebih mudah disampaikan kepadaklien atau bahkan pengadilan atau arbiter.Keseimbangan akan tampak lebih mendukung suatu penggunaan hasil setara denganmempertahankan hubungan langsung dengan informasi pasar, dan secara vertikal dibagimodel, untuk memastikan retensi link dengan harapan perubahan sewa. Seperti telahterlihat, investasi yang melibatkan penilaian properti biarkan pada istilah sewa yang moderntidak mungkin untuk menghasilkan variasi yang signifikan dalam nilai modal.Over-menyewa propertiSebuah properti lebih dari-menyewa adalah salah satu tempat sewa saat ini secara signifikan lebih tinggi daripadanilai sewa saat ini. Situasi seperti ini adalah tidak umum, tetapi, saat ini, menimbulkankekhawatiran penilaian yang relevan. Alasan akan bervariasi: mungkin penyewa parahdisarankan saat mengambil sewa, di sisi lain, sewa setuju mungkin telah menjadiadil satu ketika sewa dimasukkan ke dalam namun kini di atas nilai sewa saat iniseperti di daerah yang, untuk alasan apa pun, kurang populer daripada sebelumnya.

Page 79: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Ada banyak kemungkinan alasan mengapa hal ini harus begitu: misalnya, barujalan melewati deretan toko, pengenaan di jalanan pembatasan parkir, atauketersediaan tempat unggul terdekat di sewa kompetitif semua bisa alasanmengapa nilai sewa telah turun.Profil dari properti selama-menyewa ditunjukkan pada Gambar 7.4. Efeknya adalah bahwapendapatan kurang aman daripada yang biasanya terjadi. Ada kemungkinan bahwa kerusakan tersebutakan terus berlanjut atau bahwa pasar akan meningkatkan sampai, pada suatu waktu dimasa depan, nilai sewa akan sama dan kemudian melebihi tingkat sewa saat ini.Keamanan dari setiap sewa di lebih dari nilai pasar sulit untuk menilai, dantergantung sampai batas tertentu pada kualitas perjanjian penyewa. Sebuah independen92 Proses penilaianGambar 7.4 Profil dari atas-menyewa properti investasiWaktu£Saat inisewa ∞Kendalipersewaannilaipedagang juga mungkin tidak mampu untuk mempertahankan bisnis jika dikenakan biaya overhead yang lebih tinggidibandingkan kompetitornya. Haruskah tempat dikosongkan, pemilik harus menerimatingkat saat ini sewa ulang membiarkan jika penyewa baru harus segera ditemukan.Periodeselama sewa dibayar tinggi adalah satu beresiko, dan setiap kekhawatiran akantercermin dalam penilaian menggunakan hasil tinggi untuk mengkompensasi kerugian.Banyak investor akan menilai properti yang akan memuaskan sebagai investasidan tidak menganggap cocok untuk menambah portofolio mereka.Dimana ada reversi atau review sewa jatuh tempo dalam waktu yang wajar danlokasi secara inheren suara, masalahnya mungkin menyelesaikan sendiri melalui negosiasi kesewa pasar yang lebih rendah. Di mana penyewa adalah berdiri yang baik dan ada kemungkinanbahwa tempat akan dikosongkan, pertimbangan harus diberikan untuk menawarkan untukrilis penyewa dari sewa saat ini dalam mendukung yang baru di sewa lebih rendah, ataunegosiasi pembayaran modal untuk menerima penyerahan di mana layak, meskipunpihak tidak berada dalam posisi negosiasi yang kuat. Sebuah properti over-menyewa akanmenarik pasar investasi yang sangat terbatas.Tidak ada model untuk menunjukkan bagaimana menghadapi penilaian tetapi, seperti yang ditunjukkan, makaadalah situasi bahwa pemilik harus mencari untuk menyelesaikan jika mungkin dan bahwa, jika berhasil,kemungkinan untuk membuktikan untuk keuntungan kedua belah pihak.Contoh berikut menetapkan pengobatan tradisional, salah satu kontemporerpendekatan mungkin akan lebih relevan.

Page 80: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Contoh 7.7Sebuah gudang ritel adalah membiarkan pada awal sewa 30-tahun pada tahun 1988 di sewa30 £ 000 per tahun pada istilah Jum Situs ini adalah salah satu terisolasi dan karena bangunan tersebutdidirikan, sebuah taman ritel telah dikembangkan dan gudang ritel telahtelah ditutup. Nilai saat ini sebagai situs untuk mengembangkan untuk tujuan lain dalamwilayah sebesar £ 60 000.Siapkan penilaian dan menyarankan klien Anda, pemilik tanah yg bebas itu.Sewa dilindungi £ 30 000Tahun pembelian 11 @ 12% 5,9377 tahun £ 178 131Pembalikan ke nilai modal dari situs £ 60 000Hadir nilai £ 1 dalam 11 tahun @ 12% 0,2875 £ 17 249Nilai modal 195 £ 380KomentarMenggunakan pasar hasil properti memiliki nilai modal teoritis hanya di bawah£ 200 000, meskipun tidak mungkin bahwa pembeli dapat ditemukan pada tingkat ini. Inimemiliki sedikit untuk memuji hal itu sebagai investasi. Pembayaran sewa terus bergantungsepenuhnya pada perjanjian penyewa. Pemilik akan disarankan untuk membukadiskusi dengan penyewa dengan tujuan untuk menerima penyerahan dari subjek sewauntuk pembayaran dinegosiasikan. Pembangunan kembali kemudian bisa terjadi.Proses penilaian 93Setara hasilSetiap penilaian dari suatu kepentingan sebalik dengan istilah tradisional dan pengembalianPendekatan menggunakan dua hasil: satu untuk elemen sebalik berasal dari pasaranalisis, dan tingkat yang lain yang lebih rendah untuk mencerminkan keamanan sewa di bawah pasartingkat. Model lapisan dalam bentuk aslinya juga menggunakan dua hasil, meskipun diturunkan dicara yang berbeda.Ada dukungan yang berkembang untuk penggunaan hasil setara, yang menggunakan samahasil dalam menilai baik tahapan dari aliran pendapatan. Alasan yang diberikan adalah analisis yangdari setiap transaksi hanya dapat memberikan satu hasil yang mencerminkan transaksi pasar: apapunmencoba untuk bervariasi menghasilkan digunakan memperkenalkan elemen subyektif yang adatidak ada dukungan bukti. Saran bahwa sewa yang lebih rendah merupakan resiko yang lebih rendah yangharus tercermin dalam hasil pada awalnya persuasif, tetapi sulit untuk mempertahankandi mana kedua bagian dari penilaian merupakan bagian integral dari investasi secara keseluruhan.Dimana penilaian telah disusun berdasarkan dua hasil, perhitunganakan mengungkapkan hasil setara.

Page 81: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Contoh berikut mengutip penjualan berdasarkan istilah dan penilaian pengembalianmana ada margin 2 persen antara dua tingkat digunakan. Setarahasil dapat ditemukan dari tabel, dengan trial and error, dengan formula atau dengan diskonPerhitungan arus kas tidak termasuk pertumbuhan.Contoh 7.8Sebuah pabrik disewakan pada Jum istilah untuk jangka waktu 15 tahun, yang 11 sekarangberakhir, pada sewa £ 11 500 per tahun. Nilai pasar saat ini sewa pada modemistilah sewa adalah £ 27 000 per tahun. Sebuah penjualan yang telah disepakati di £ 260 000 berdasarkanpada semua-resiko yield 9 persen. Menetapkan penilaian yang harga jualtampaknya telah berbasis. Kemudian menghitung hasil setara dengan menggunakan berbagaitersedia metode.Informasi berikut ini diperlukan pada awalnya:● dua hasil yang digunakan dalam penilaian panjang dan pengembalian● nilai pada pengembalian● keuntungan pada pengembalian.Analisis penjualan pada istilah dan dasar pengembalianSewa jangka per tahun £ 11 500Tahun pembelian @ 7% 4 4,1002 tahun 47 £ 152Reversi untuk £ 27 000Tahun pembelian di lamanya tangguhan4 tahun @ 9% 7,8714 £ 212 528Nilai modal 259 £ 680(Dijual selesai pada 260 £ 000)94 Proses penilaianSebagian besar nilai dalam reversi, oleh karena itu hasil setara akanlebih dekat 9%Hasil awal × 100 adalah 4,46%danHasil pada reversi × 100 adalah 10,48%Periksa Tabel Investasi Donaldson ini: setara perkiraanhasil adalah 8.78%Nilai setara dengan pendekatan hasil, menggunakan 8,75%Sewa jangka £ 11 500Tahun pembelian 4 [email protected]% 3,2576 £ 37 462Reversi untuk £ 27 000YP lamanya tangguhan 4 [email protected]% 8,1710 £ 220 617£ 258 079Yang sangat dekat dengan harga jual.KomentarAnalisis menunjukkan bahwa 7 persen hasil panen digunakan untuk nilai pendapatan jangka.Hasil individu menunjukkan variasi yang luas. Proses untuk menemukan setarahasil ditampilkan. Perbedaan antara harga jual dan nilai direkonstruksiberdasarkan hasil setara di bawah 1 persen dan hasil cukup akurat

Page 82: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

untuk sebagian besar tujuan. Hasilnya dapat ditemukan atau diperiksa oleh arus kas didiskontokan(Tanpa pertumbuhan) analisis.NON-KONFORM INVESTASI PROPERTISewa tetap untuk jangka waktu yang lamaAda beberapa investasi di mana istilah membiarkan tidak sesuai dengan yang tercantumdi sewa modern yang khas. Ini mungkin bahwa ada ulasan sewa tidak ada atautinjauan hanya pada interval diperpanjang. Kedua situasi memerlukan pertimbangan khusus.Investor tertarik dengan sifat di mana sewa berisi tinjauan berkalaketentuan yang memungkinkan tingkat sewa untuk disesuaikan dengan nilai pasar.Ini mengikuti bahwa ketiadaan dalam sewa ketentuan untuk meninjau sewa di regulerinterval akan memiliki efek pada nilai modal. Dimana norma dianggapmenjadi lima tahun, masa, katakanlah, 10 tahun akan menjadi tidak menarik dengan potensiinvestor. Salah satu alasan untuk berinvestasi dalam properti adalah prospek yang signifikanpertumbuhan; sewa untuk jangka waktu tanpa tinjauan akan dilihat sebagai tidak27 000257 63011 500257 630Proses penilaian 95sesuai dengan yang ideal itu. Kebanyakan investor akan mengharapkan kompensasi dalam bentukdari premi hasil sebelum mereka akan mempertimbangkan membeli, sementara banyak investorakan cenderung menurun kesempatan sama sekali.Dikatakan bahwa penyewa harus siap untuk membayar sewa tambahan untuk sewayang baik tidak memiliki ketentuan untuk meninjau atau di mana review berada pada interval yang lebih panjangdaripada yang biasanya. Ada sedikit bukti bahwa penyewa siap untuk bertindak dengan cara ini;sewa adalah bagian dari pengeluaran total dan sewa yang lebih tinggi akan merugikan merekadaya saing.Ketika negosiasi sewa, mungkin pemilik memperoleh istilah terbaiktersedia dari penyewa potensial dan kegagalan untuk bernegosiasi tinjauan rutinmenimbulkan pertanyaan tentang kesesuaian properti dan permintaan untuk itu.Beberapasewa awal untuk waktu yang lama dari 21, 35 atau bahkan 42 tahun tetap sewa untuk seluruhperiode, perhatian utama adalah untuk memastikan bahwa kualitas yang baik penyewa ditemukan. Inidiketahui bahwa, di samping itu, penyewa kadang-kadang memiliki manfaat dari ketentuan yangsewa dapat diperbaharui dengan persyaratan yang sama, kecuali sehubungan dengan sewa.Dimana kondisi ini atau yang serupa ada, sewa akan terus berubah untukperiode yang cukup besar. Seperti pendapatan dianggap sebagai 'inflasi rawan', yang mencerminkanlebih fitur dari pasar investasi dengan bunga tetap daripada yang biasanya berhubungan

Page 83: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

dengan properti dan pertumbuhan pendapatan. Seorang investor dalam properti akan engganuntuk merenungkan investasi tersebut dan akan ingin tahu kapan akan mungkinuntuk mengatur posisi dengan memasuki sewa baru pada istilah modern.Penilaian harus mengakui pendapatan non-pertumbuhan jangka waktu tertentu dengan mendiskontokandengan yield pasar atau non-properti. Efek dari pengobatan ini terlihat dalamcontoh berikut.Contoh 7.9Sebuah blok kantor kecil saat ini biarkan pada istilah Jum pada sewa tahun 30 £ 000 peruntuk sisa sewa berakhir dalam waktu 12 tahun. Nilai sewa saat ini60 £ 000. Hitung nilai modal saat ini.Sewa jangka £ 30 000Tahun pembelian 12 tahun @ 11% 6,4924 £ 194 772Reversi untuk £ 60 000Tahun pembelian di lamanya @ 6% 16,6667Hadir nilai £ 1, 12 tahun @ 11% 0,2858 4,7633 285 £ 800£ 480 572KomentarSewanya juga dijamin, yang tetap untuk 12 tahun ke depan. Sewa saat ininilai tahun 60 £ 000 per akan meningkat cukup dengan akhirsewa. Sifat tetap dari sewa jangka membuat bagian awal dari investasi96 Proses penilaianrawan inflasi, diakui dalam hasil tinggi yang digunakan untuk nilai bagian terminvestasi. Yang relatif tidak menarik investasi mungkin tidak sepenuhnyatercermin dalam penilaian, bahkan dengan hasil yang lebih tinggi diterapkan untuk nilai panjang.Pengembangan gedung yang disewa KEPENTINGANSejauh ini, pendekatan penilaian yang dijelaskan telah dibatasi untuk investasi freehold.Namun, ada kepentingannya yang disewakan di mana sewa laba - perbedaanantara apa yang penyewa membayar ke pemilik unggul dan apa yang diperolehdari subleaseholder - adalah ukuran dan durasi yang cukup untuk menjadi yang cocokbentuk investasi.Dimana sewa dari suatu kepentingan sewa kurang dari nilai sewa, perbedaanantara keduanya adalah disebut sebagai 'sewa keuntungan' di tanganpenyewa. Sewa keuntungan dapat dinikmati untuk seluruh sisapanjang, atau hanya sesekali jika tidak ada kebetulan antara kepala dan subleases;mungkin mempertahankan suatu hubungan yang konstan di mana ketentuan tersebut dibuat olehsewa, atau hubungan keuangan dapat bervariasi terutama karena kurangnya kebetulanantara kepala dan subleases. Hubungan yang rumit seperti meningkatkankesulitan analisis dan penilaian.Kepentingan diakhiri di properti sewa menimbulkan masalah penilaiantidak hadir dalam penilaian kepentingan freehold.Dengan definisi, semua kepentingan prasarana adalah dari durasi yang terbatas.Panjang

Page 84: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Istilah belum berakhir sangat penting dan akan mempengaruhi pendekatan penilaian. Sewa dapatdiberikan untuk periode yang sangat panjang seperti 999 tahun, meskipun kebanyakan adalah untuk jauh lebih pendekperiode. Untuk tujuan penilaian, leaseholds disebut sebagai jangka pendek, menengahdan panjang. Tidak ada definisi yang tepat, diferensiasi utama yang antarakepentingan mereka dengan istilah belum berakhir cukup untuk mengabaikan pembatasan dalam penilaianistilah, dan istilah pendek di mana bunga dianggap sebagai aset buang.Bila kepentingan telah 60 tahun atau lebih untuk menjalankan, praktek telah berkunjung ke mengobatipenghasilan sebagaimana diterima-lamanya, sebagai nilai modal reversi apapun setelah ituwaktu kemungkinan menjadi bagian yang relatif signifikan dari nilai total modal.Dimanabunga adalah untuk jangka pendek, konvensi ini adalah untuk mengasumsikan penciptaansinking fund nosional untuk memastikan penggantian modal yang asli. Dikatakanbahwa itu kemudian mungkin untuk mendapatkan hasil dari yang sama, investasi freehold manaada lebih banyak informasi. Tapi investasi tetap investasi prasaranadan hasil freehold karena itu digunakan hanya sebagai dasar, biasanya yangmeningkat satu atau dua poin.Untuk mengimbangi kerugian dari aset buang, sinking fund nosional disediakanuntuk menggantikan harga pembelian asli pada akhir istilah, sehinggamengabadikan pendapatan dan lagi berusaha untuk membenarkan perbandingan dengan sebuah freeholdbunga.Hal ini diasumsikan bahwa jumlah dicadangkan untuk sinking fund akan nosionaldiambil dari pendapatan sewa, dan ketentuan harus dibuat untuk jumlah yang cukup untukakan tersedia setelah pajak. Hasil pada sinking fund diambil pada tingkat, yang rendah aman untukProses penilaian 97memastikan bahwa tidak ada risiko kegagalan, memastikan bahwa modal yang diganti. Parapersyaratan tidak hanya untuk investasi yang aman tetapi juga untuk tingkat bunga yang dijaminpada tenggelam pembayaran dana selama jangka panjang akan menarik tingkat yang relatif rendah.Tingkat Bersih 3-4 persen sedang digunakan umum. Investasi dengan kehidupan pendek akanmenggunakan sebagian besar pendapatan dalam menyediakan dana pelunasan.Meskipun tidak ada bukti bahwa dana tenggelam dibawa keluar dan digunakan untukmengganti modal, ketentuan mereka dalam rangka memberikan penilaian teoritisdasar untuk perbandingan dengan freehold. Rumus untuk pembelian tahun mengambil sebuahbentuk khusus dan menghitung pembelian tahun pada tingkat menguntungkan dengan ketentuanuntuk dana tenggelam pada tingkat (rendah) akumulatif dan disesuaikan untuk pajak.Di mana ada perubahan di sewa laba selama periode investasi,

Page 85: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

penilaian akan dilanjutkan secara bertahap, masing-masing dengan pembelian tahun multiplier sendiri danmasing-masing memberikan dana pelunasan. Ada prospek dari dua atau lebih tenggelam nosionaldana berdasarkan pengganti pada akhir periode masing-masing, ketika satu tahap selesaidan berikutnya dimulai, dana sebelumnya ditutup namun tidak dipanggil karena padabahwa tahap investasi terus memberikan penghasilan. Akumulasibunga atas dana ditutup memastikan bahwa ada total overprovision tenggelamdana. Beberapa teknik untuk menyesuaikan overprovision ini tersedia. Semakin baikalternatif tampaknya menjadi penyelidikan diskon arus kas: Namun, ada sedikitinformasi tentang apa tingkat pengembalian dapat diterima sebagai imbalan untuk kerugian lengkapinvestasi awal. Banyak akan tergantung pada ukuran sewa keuntungan, periodeyang itu adalah untuk dinikmati, dan sikap investor terhadap risiko tertentu.Contoh 7.10Sebuah bangunan kantor diselenggarakan pada sewa untuk jangka waktu 15 tahun belum berakhir tanpareview di sewa sebesar £ 10 000 pada istilah Jum Nilai sewa saat ini adalah £ 17 500 pertahun. Sebuah hasil freehold properti yang sesuai pada rak-menyewa adalah 6 persen.Suku bunga yang aman investasi jangka panjang berada di wilayah 4 persen, dantarif pajak yang tepat adalah 25 persen. Nilai kepentingan prasarana.Pengembangan gedung yang disewa bungaRack-nilai sewa £ 17 500Kurang kepala sewa £ 10 000Laba sewa £ 7 500Tahun pembelian 15 [email protected]% dan 4%, pajak 25% 6,5968Nilai bunga sewa £ 49 476Mengabaikan tingkat ganda dan penyesuaian pajak atas dana pelunasan:Laba sewa £ 7 500Tahun pembelian 15 tahun @ tarif tunggal × 6,5968%£ 49 476Yang setara dengan kembali sekitar 12,5%98 Proses penilaianKomentarAda keuntungan sewa £ 7500 per tahun yang diterima selama 15 tahun, setelah itupemilik unggul resume kepemilikan dan pendapatan kepada penyewa iniberhenti. Hal ini diasumsikan bahwa investor akan memerlukan hasil 8,5 persen.Penyewa memiliki sewa tetap untuk sisa istilah. Nilai sewaakan terus meningkat dengan efek pada sewa keuntungan.Masalahnya adalah bahwa harga pembelian asli adalah jumlah diganti. Parainvestor akan dapat membeli investasi lain menghasilkan kira-kira samaawal tingkat pendapatan. Dengan kata lain, daya beli investasitidak akan dipertahankan.Ini adalah kemungkinan bahwa jumlah yang sama diterapkan pada pembelian investasi

Page 86: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

freeholddan karena itu tidak perlu diganti sebagai aset buang akan memilikijauh lebih tinggi nilainya pada periode yang sama. Seorang investor mungkin bertanya apakahlayak dibeli seperti investasi jangka pendek dan menyimpulkan bahwa itu tergantung pada bagaimanabaik mengembalikan dapat diperoleh. Sebuah pertimbangan lebih lanjut adalah situasi pada akhirdari sewa guna usaha dengan potensi klaim dilapidations.Kepentingan dinilai dalam Contoh 7.10 menunjukkan kembali kotor yang baik (mengabaikanpenyediaan dana pelunasan) sekitar 12,5 persen per tahun selama 15 tahun,tapi, tentu saja, tidak ada nilai sisa modal.Pada umumnya, investor akan menemukan keputusan investasi terbatas antara panjangdan investasi permanen yang lebih sederhana yang disajikan dengan cara ini: yang lebih tinggi tahunankembali tetapi kehilangan modal. Ini akan selalu menjadi kasus yang memiliki investasi awaltelah dibuat dalam suatu kepentingan freehold, investasi freehold akan mengungguliyang sewa satu, meskipun pendapatan awal mungkin lebih rendah.Sebuah alternatif untuk pendekatan dual rate prasarana adalah untuk diskon diantisipasiarus pendapatan pada hasil disamakan yang tepat, yang mencerminkan setiap pertumbuhan sewadiharapkan di mana ada ulasan untuk mengambil keuntungan dari nilai sewa meningkat. Parasewa yang dibayarkan kepada pemilik tanah yg bebas ini kemudian diperlakukan sama dan dikurangi dari sebelumnyatotal.Contoh 7.11Lokasi toko modern yang diselenggarakan pada sewa dari pemilik tanah yg bebas untuk sebuah belum berakhirjangka waktu 13 tahun tanpa review di sewa sebesar £ 10 000 per tahun. Tempat yangmenyewakan untuk seluruh istilah, sewa saat ini sedang £ 12 500 per tahun. Paramenyewakan tunduk pada lima tahun ulasan, berikutnya dalam waktu tiga tahun.Arusnilai sewa adalah £ 14 000. Investasi freehold serupa berpindah tangan pada hasil diwilayah 6 persen. Hasil disamakan dapat diambil sebagai 11 persen.Pengembangan gedung yang disewa bungaSewa dilindungi £ 12 500Kurang kepala sewa £ 10 000Laba sewa 2 £ 500Proses penilaian 99Tahun pembelian 3 tahun 7,5%, 4%, pajak 25% 1,9915 4 £ 979Reversi untuk £ 14 000Kurang kepala sewa £ 10 0004 £ 000"Tahun membeli 10 tahun 7,5%,4%, pajak 25% 5,3748Hadir nilai £ 1, 3 [email protected]% 0,80496 4,3265 £ 17 306

Page 87: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

£ 22 285KomentarPendekatan tradisional untuk solusi tentang bunga prasarana lebih terlibattidak menangani secara memadai dengan peningkatan nilainya di masa mendatang sewa, dan diskonPerhitungan arus kas secara langsung akan mencerminkan tinjauan sewa masa depan.Pengembangan gedung yang disewa penilaian sering dilakukan atas nama penyewa yang inginmenetapkan sewa mereka atau menyerahkan sewa dalam pertukaran untuk menyewa untuk jangka panjangdan mungkin dengan perubahan istilah lainnya. Negosiasi ini sering terjadidengan latar belakang pengalihan bisnis dan penjualan goodwill. Hal inikemungkinan bahwa penilai akan ditunjuk untuk bertindak untuk masing-masing pihak. Setelah perubahanuntuk Tenancies bisnis diperkenalkan oleh Orde tahun 2004, penilaian akan bervariasi sesuaiapakah penyewa memiliki perlindungan bagian 24-28 dari Tuan Tanah danTenant 1954 sebagaimana telah diubah Undang-Undang. Tanpa perlindungan itu, nilai tugas apapunakan cenderung terkena dampak yang serius sebagai goodwill bisnistidak akan dilindungi di luar akhir sewa saat ini.Kepentingannya yang disewakan relatif singkat mungkin memiliki daya tarik khusus untuk non-pembayar pajak,untuk siapa manfaat dari pendapatan adalah lebih ditingkatkan.Setiap investor di leaseholds, leaseholds terutama pendek, akan menghargaikomplikasi, tetapi mungkin masih tertarik untuk kembali lebih besar untuk jangka waktu terbatas. Sebuahbunga sewa pendek adalah bentuk yang tidak biasa investasi dan salah satu yang investorperlu mempertimbangkan dengan hati-hati. Keputusan akan lebih dari biasanya terjalindengan situasi pribadi dan keinginan investor.Ada kemungkinan bahwa beberapa investor tertarik dengan relatif kurangnyakompetisi dan melihat peluang pengembalian lumayan tinggi. Sebagai contoh, sebuahinvestor pensiun mungkin melihat manfaat dari return yang tinggi untuk jangka waktu 5 atau 10tahun, menerima kerugian akhirnya pendapatan apapun.Sebuah memegang sederhana kadang-kadang dapat menjadi kunci untuk transaksi yang lebih besar, danprospek pihak ketiga yang tertunda oleh kepentingan intervensi dapat mengakibatkandalam sebuah tawaran untuk membeli bunga keluar dari skala dengan nilai riil dari memegang.Sebagai contoh, mengambil kasus sewa dari sebuah bengkel kecil berakhir di limatahun waktu di mana pemilik tanah yg bebas dari harta yang lokakarya ini adalah kecilbagian telah memiliki tawaran untuk membeli seluruh situs untuk pembangunan perumahan.Dimana sewa lokakarya adalah satu-satunya berdiri di antara pemilik tanah yg bebas dan100 Proses penilaianwindfall profit besar, penyewa akan berada dalam yang sangat nyamanposisi. Hal ini tidak disarankan bahwa situasi seperti itu akan muncul dengan sendirinya sebagai bagian dari

Page 88: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

memperoleh sewa, tapi ada kemungkinan bahwa sewa akan memiliki nilaialasan yang disarankan.Banyak investor tidak akan mempertimbangkan membeli bunga prasarana pendek.

ISU KONTEMPORERTersirat Sewa PertumbuhanAwal yang rendah-risiko semua hasil yang diterima investor di properti hanya karenaada harapan pertumbuhan sewa. Penilaian tradisional tidak mengukurpertumbuhan; mereka hanya mencerminkan apa, pada analisis transaksi terakhir, pasartelah diterima sebagai sesuai, mengingat pengalaman masa lalu dari pertumbuhan pasar. Pengalaman itukemungkinan untuk menginformasikan, setidaknya sebagian, tingkat harapan pertumbuhan di masa depan.Akan ada pasar untuk hasil investasi pada umumnya, disesuaikan khusussektor dan untuk investasi individu dalam masing-masing sektor. Setelah itu hasil pasardiketahui, implikasi untuk pertumbuhan dapat terkena.Dalam beberapa hal, investasi di properti berkualitas baik modern yang ditempati olehkekhawatiran komersial atau industri besar kemungkinan, dengan caranya sendiri, menjadi hampir samadefault-bebas adalah investasi di saham pemerintah. Kesempatan untuk negosiasi ulanghasil investasi secara berkala dari basis dijamin dalam bentuksuatu ketentuan tinjauan atas hanya unik untuk investasi properti dansangat berharga atribut. Jika gagal menduduki penyewa, ada kehilanganpendapatan untuk jangka yang relatif pendek sampai kepemilikan diperoleh dan penyewa lainditemukan. Dalam keadaan serupa untuk pemegang saham dalam perusahaan yang sama, sebuah bencanakegagalan mengakibatkan likuidasi perusahaan itu akan meninggalkan mereka dengantidak lebih dari bagian dari apa likuidator mampu menyelamatkan daritetap perusahaan setelah membayar semua utang lainnya.Pertumbuhan pendapatan tersirat dapat dihitung mengingat semua resiko dan hasil disamakan.Pada basis tahunan, perhitungan sederhana. Dimana hasil pasar, katakanlah, 10 perpersen dan laba atas investasi adalah 6 persen, pertumbuhan pendapatan bedanyaantara dua, yaitu 4 persen. Tapi seperti investasi di properti tidakbiasanya mampu kesempatan untuk melakukan penyesuaian tahunan, pertumbuhan sewa harusberkaitan dengan panjang interval tinjauan. Efek kumulatif dari keterlambatanmerevisi sewa akan memerlukan tingkat yang lebih tinggi daripada jika pertumbuhan penyesuaian tahunanbisa dibuat. Yang diperlukan untuk mengidentifikasi dan mengukur pertumbuhan perhitunganakan digunakan dalam jawaban untuk Contoh 7.12, menggunakan rumus di bawah ini.K = E - (ASF × P)di mana P = (1 + g) -1 ntmana

Page 89: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

K = all-risiko hasil (desimal)E = hasil disamakan (desimal)Proses penilaian 101P = pertumbuhan sewa selama intervalASF = dana tenggelam untuk menggantikan £ 1 di 'E' untuk periode 't'g = pertumbuhan tahunan (sebagai desimal)t = periode sewa tinjauan.Contoh 7.12Seorang investor telah membeli tempat toko ritel di jalan utama darikota untuk £ 1 000 000. Unit ini baru saja membiarkan untuk kelipatan nasional pada Jum sewaistilah untuk 20 tahun dengan ulasan pada interval lima tahun, pada sewa sebesar £ 50 000 pertahun. Suku bunga pasar umumnya sepakat untuk menjadi 10 persen. Hitungtersirat pertumbuhan pendapatan.Analisis harga pembelian £ 1 000 000sewa p.a. £ 50 000tahun pembelian 20Tersirat sewa pertumbuhan di mana tingkat bunga pasar adalah 10% dapat dihitungsebagai berikut:1 + g ^ t = = = 1,3052411 + g ^ 5 = 1,305241 Pertumbuhan selama lima tahun (%) 30,52411 + g = 1,054722g = 0,05472 yang 5,47% per tahunKomentarHarapannya adalah bahwa nilai sewa tempat toko akan meningkat setiap tahunoleh 5,47 persen, dan bahwa ini akan tercermin dalam peningkatan substansial pada setiaptinjauan. Pertumbuhan tahunan ditemukan dari rumus sebagaimana tercantum dalam contoh.Ini adalah serius untuk merenungkan implikasi dari pembelian terakhir, yangbahwa nilai sewa tahunan akan meningkat dengan rata-rata 5,5 persen kemasa depan.Diskon CASHFLOWBanyak investor dan komentator keuangan dan akademik telah menyatakan tidak sabardan frustrasi dengan penggunaan terus-menerus dari 'pertumbuhan non-' implisitpendekatan untuk penilaian. Hal ini menyatakan bahwa bukan hanya tidak menggambarkan propertipasar dan membuat sulit untuk mengetahui pengaruh penyesuaian hasil, tetapi juga,dan mungkin lebih penting, isolat investasi properti dari bentuk-bentukinvestasi di bahwa hasil dihitung dari masing-masing tidak secara langsung sebanding.20-3,790820 × 0,620913YP pelakunya @ K kurang YP 't' @ EYP pelakunya @ K × PV 't' @ E16.209012.4184102 Proses penilaian

Page 90: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Ini tampaknya tidak memuaskan untuk mengasumsikan kelanjutan ke lamanya sewapada tingkat yang dapat diterima, dikapitalisasi pada hasil yang terlalu understatestingkat pengembalian yang diharapkan. Bahwa fiksi dapat memberikan kompensasi satu sama lain untukmenentukan 'benar' nilai dianggap kurang memuaskan oleh banyak profesionalinvestor yang sangat tertarik pada tingkat di mana harga sewa diharapkanuntuk bangkit dan kembali saat ini dan diproyeksikan pada modal yang diinvestasikan.Arus kas terdiskonto (DCF) teknik, alat lama digunakan oleh akuntandan bisnis analis, telah diadaptasi untuk digunakan dalam penilaian real properti.Teknik ini membutuhkan adaptasi seperti yang sekarang sedang dibutuhkan untuk menangani dengan sangatskala waktu yang lama, sedangkan penggunaan bisnis metode ini biasanya untuk jangka pendek'Membayar kembali' masa-satunya, yang dapat sebagai sedikit sebagai 5 atau 10 tahun, dengan terminalNilai paling sering relatif rendah (nilai sisa atau nihil).Dua pendekatan dalam teknik DCF adalah nilai sekarang bersih (NPV)dan tingkat pengembalian internal (IRR). NPV memungkinkan semua arus kas (masukdan keluar) yang akan didiskontokan pada tingkat bunga yang dipilih. Ketika semua arus kasdijumlahkan (dengan memperhatikan tanda-tanda mereka) hasilnya akan menunjukkan apakahTarget suku bunga akan dicapai (0) atau melampaui (keseimbangan positif).Sebuah negatifHasilnya menunjukkan bahwa tingkat diskonto tertentu yang ditentukan tidak akan tercapai.Informasi diperlukan tentang sewa dibayar, nilai sewa saat ini,sewa kemungkinan pertumbuhan, interval meninjau dan tingkat diskon yang menarik.Penilai menganut pendekatan konvensional mengkritik upaya untuk memprediksinilai sewa dan berpendapat bahwa nilai sewa saat ini sejauh penilai harusmasuk dalam menyediakan informasi untuk penilaian. Pada saat yang sama, mereka melihat tidak ada masalahdalam menggunakan semua-risiko hasil yang berasal dari transaksi properti meskipunberuang tidak ada hubungan langsung dengan non-properti hasil, mereka puasmenyesuaikan hasil yang atas atau bawah untuk mengkompensasi perbedaan-perbedaan dalam usia, kualitasdan kapasitas meskipun ketidakmampuan mereka untuk mengukur efek yang tepat dari setiappenyesuaian kembali yang sebenarnya.Salah satu keuntungan dari teknik DCF adalah disiplin mengukurtingkat pertumbuhan yang diperkirakan sewa, yang dapat menyebabkan penilai untuk berpikir lebihmendalam tentang kualitas investasi.Pemilihan suatu hasil yang tepat harus menyebabkan kesulitan kurang karena langsungperbandingan dapat dilakukan dengan media investasi lainnya. Para pengganti untuk hasilperbandingan telah menjadi pasar emas bermata. Gilt jangka panjang atau tidak bertanggal yangdianggap sebagai investasi bebas risiko yang sempurna, bentuk lain dari investasi yangrendah dan dengan tingkat risiko, perbedaan yang tercermin dalam tambahan pada

Page 91: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

tingkat pengembalian.Definisi risiko telah melebar jauh dalam beberapa tahun terakhir untuk memasukkan, ditertentu, masalah mempertahankan daya beli dari pendapatan. Giltsaat ini lebih tepat digambarkan sebagai 'default-bebas'. Dalam hal kualitas tinggiproperti investasi membiarkan untuk blue-chip pada sewa penyewa modern dengan atas hanyareview sewa, dapat dikatakan bahwa tidak ada risiko default dan bahwa keseluruhanrisiko secara signifikan kurang dari yang di sebagian besar investasi dalam ekuitas.Namun, ada risiko dalam memegang setiap investasi jangka panjang bila dibandingkanjangka pendek Treasury bills atau investasi sejenis: risiko mana seorang investorProses penilaian 103akan mengharapkan untuk dikompensasi dengan cara dari peningkatan hasil panen. Namun, nyata kembalicenderung tetap cukup rendah mengingat tingkat inflasi terus dan kuantitasdana, termasuk dana internasional, mencari investasi berkualitas.Sedangkan NPV menilai investasi relatif terhadap hasil yang dipilih, IRRmenentukan pengembalian yang dihasilkan oleh keuntungan penghasilan tertentu, dilaporkan sebagai menghasilkan,bukan jumlah. Pendekatan terakhir ini karena berguna dalam penilaian non-pasarmemanfaatkan tingkat target yang diperlukan investor atau biaya kesempatan, sertamemungkinkan seorang investor untuk membandingkan dua investasi prospektif.Penerapan teknik DCFPenilaian konvensional dilakukan dengan menggunakan semua-risiko menghasilkan adalah diskon yangolahraga, menjumlahkan nilai hak untuk menerima pendapatan berturut-turut untuk dinyatakanperiode. Konvensi adalah untuk menggunakan hasil rendah untuk mengimbangi harapan bahwapendapatan akan meningkat, terkait dengan penggunaan nilai sewa saat ini dengan tidak ada upaya untukMemperhitungkan pertumbuhan yang diantisipasi.Pendekatan arus kas diskon dapat digunakan dalam cara ini, tapi yang membedakan nyafitur adalah bahwa hal itu lebih sering digunakan untuk mencerminkan nilai modal menggunakan hasil pasar(Berasal dari pasar investasi secara keseluruhan tapi mungkin disesuaikan untuk mencerminkanKeunikan dari properti) dikombinasikan dengan pendapatan di mana pertumbuhan diantisipasi adalahdiukur. Perhitungan berikut menunjukkan dua pendekatan.KomentarMengingat semua risiko hasil awal dan hasil pasar yang tepat, tingkat tersiratpertumbuhan dapat dihitung.Contoh 7.13Klien Anda memiliki kepentingan freehold dengan baik-toko terletak tempat baru biarkanpada jenis sewa institusional pada sewa tahun 25 £ 000 per untuk jangka waktu 25 tahundengan lima-tahunan tinjauan. Semua hasil-risiko yang ditemukan menjadi 6 persen dari analisis

Page 92: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

penjualan baru-baru ini sifat sebanding; hasil disamakan diperlukan untukdiambil sebagai 10 persen.Menggunakan tarif percobaan 9% dan 11%Tahun Sewa Jumlah £ 1 Disewakan di YP 5 tahun PV 1 £ Hadir(£) 5 thn meninjau @ 4% (£) pada 9% pada nilai 9% (£)1 sampai 5 25 97 243 000 3,88976 sampai 10 25 30 418 000 1,2167 3,8897 0,6499 76 89311 sampai 15 25 37 005 000 1,4802 3,8897 0,4224 60 80016 sampai 20 25 45 025 000 1,8010 3,8897 0,2745 48 074104 Proses penilaian21-25 25 000 778 2,1911 3,8897 0,1784 54 38 01126 sampai pelakunya 25 000 2,666 66 650 16,6667 0,1160 128 857449 877Kurang harga 416 668-33 209Tahun Sewa AMT £ 1 Disewakan di YP 5 tahun PV 1 £ Hadir(£) 5 thn meninjau @ 4% (£) pada 11% pada nilai 11% (£)1 sampai 5 25 94 770 000 3,79086 sampai 10 25 28 983 000 1,1593 3,7908 0,5935 65 20611 sampai 15 25 33 598 000 1,3439 3,7908 0,3855 49 09815 sampai 20 25 38 950 000 1,5580 3,7908 0,2394 35 34821-25 25 000 153 3,7908 1,8061 0,1486 45 25 43526 sampai pelakunya 25 000 2,0938 52 345 16,6667 0,0923 80 524350 381Kurang harga 416 66866 287Hasil disamakan 9 + [[] × 2 (11% - 9%)] = 9,67%Penilaian sangat mudah: toko adalah rak-menyewa dan ada bukti pasardari hasil semua risiko.Jumlah yang dikapitalisasi ditangguhkan pada tingkat imbal hasil disamakan.Dimana sewapertumbuhan hasil disamakan dikenal dapat ditemukan dengan mengambil dua tingkat pengadilan. Nilai-nilaikemudian dihitung untuk kedua tingkat, salah satu yang harus memberikan hasil positifdan satu lainnya negatif. Dalam acara itu, hasil yang benar ditangkap antaradua hasil dan dapat ditentukan lebih tepat dengan formula atau dengan memilih dualebih menghasilkan dan mengulangi perhitungan sampai 'benar' hasil ditemukan saatjumlah pendapatan diskon adalah sama dengan '0 '.Contoh 7.14Sebuah properti dengan nilai sewa saat tahun 20 £ 000 per dan biarkan pada Jumistilah telah dijual untuk menunjukkan hasil semua risiko 6 persen. Hitung internaltingkat pengembalian.Sewa nilai £ 20 000YP pelakunya @ 6% 16,6667Nilai modal 333 £ 333

Page 93: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

3320933209 + 66287Proses penilaian 105Periode Pertumbuhan Sewa di YP 5 tahun Nilai PV £ 1 NPV(Tahun) (£) 4% sebesar 8,5% (£) sebesar 8,5% (£)1 sampai 5 20 78 812 000 3,9406 78 8126 sampai 10 24 334 891 1,2167 3,9406 0,6650 95 63 76711 sampai 15 29 604 116 1,4802 3,9406 0,4423 51 658 59816 sampai 20 36 018 141 1,8009 3,9406 0,2941 41 933 74221 - Pelakunya 36 018 16,6667 600 301 0,1956 117 419Jumlah 353 338Dikurangi nilai 335 00018 338Periode Pertumbuhan Sewa di YP 5 tahun Nilai PV £ 1 NPV(Tahun) (£) 4% sebesar 9,5% (£) sebesar 9,5% (£)1 sampai 5 20 76 794 000 3,8397 76 7946 sampai 10 24 334 435 1,2167 3,8397 0,6352 93 59 35011 sampai 15 29 604 113 1,4802 3,8397 0,4035 45 670 86616 sampai 20 36 018 138 1,8009 3,8397 0,2563 35 298 44621 - Pelakunya 36 018 16,6667 600 301 0,1628 97 729Jumlah 315 185Dikurangi nilai 335 000-19 815Cari IRR 8,5% + [] = 8,98% (katakanlah 9%)KomentarSeperti disebutkan, penjualan menunjukkan laba atas dasar semua risiko hasil 6 persen. Ketikaharapan pertumbuhan diperhitungkan, jelas bahwa hasil keseluruhan dari 9 perpersen akan tercapai jika pertumbuhan sewa perkiraan dikonfirmasi oleh peristiwa.Nilai nyata / disamakan menghasilkan hibridaDengan inflasi tumbuh, kekurangan dari valuasi menggunakan semua hasil-risikomengangkat beberapa masalah. Beberapa kritik dari luar profesi memperolehbanyak publisitas dan dukungan dan menghasilkan perdebatan yang lebih luas.Ada sensitivitas yang lebih luas karena sekitar waktu sekunderkrisis perbankan yang melibatkan Bank of England dalam mendukung keuangan untuk lembagadan kewalahan oleh pinjaman pada, antara lain orang lain, milikinvestasi.Akademisi menyadari kekurangan dan sudah mempertimbangkanmasalah, tapi tanpa banyak kemajuan. Ernest Wood menyarankan nilai 'nyataModel 'bahwa ia dipromosikan dengan energi beberapa, tapi itu tidak diambil.Namun,perhatian umum telah menyentuh saraf antara para pemimpin profesi danRoyal Institution Chartered Surveyors (RICS) ditunjuk seorang peneliti,18 33818 338 + 19 815106 Proses penilaian

Page 94: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Andrew Trott, untuk menyelidiki metode penilaian yang digunakan dalam praktek, sehinggadalam dua laporan, baik yang jauh melihat di luar kelompok akademispenilai. Laporan sangat membantu dalam meninjau metode saat ini, tetapi sedikitkemajuan yang dibuat dalam menyelesaikan masalah yang disebabkan oleh tingginya tingkat inflasi,meskipun menggunakan metode arus kas yang lebih besar diskon didorong. Trott yanglaporan sementara disarankan bahwa model "nilai nyata" Wood terlalu kompleks untuk sebagianpenilai untuk dapat digunakan dalam sehari-hari kerja mereka. Ini tampaknya lebih merupakan kritikprofesi dari model, meskipun benar bahwa presentasi itu jelasdan memberikan penampilan ketidaknyataan.Akademisi lain telah dianggap masalah sejak saat itu, dan Neil Crosbytelah mengembangkan sebuah model yang memiliki beberapa unsur nilai riil Kayu danyang ia gambarkan sebagai nilai nyata / disamakan hibrida hasil.Titik awal Crosby adalah klasifikasi Irving Fisher dari hasil menjadi tiga bagian:● preferensi waktu (i)● diharapkan inflasi (d)● risiko (r).Kita semua terbiasa dengan ini, tapi itu pendapat Wood yang kembali harustingkat bunga untuk forgoing ibukota, tetapi tidak termasuk setiap kembali tambahan untukdampak inflasi ke depan, yang digambarkan sebagai nilai nyata atau kembali, memberikannama 'bunga bebas risiko hasil' (IRFY), kombinasi dari Fisher 'i' dan 'r'.Pendekatan ini mengambil posisi bahwa pada setiap review sewa baru dapat dinegosiasikanyang mencerminkan inflasi selama periode anteseden. Pendapatan yang akan membutuhkanakan dilayani oleh kembali untuk risiko dan elemen waktu, tetapi tidak untuk elemeninflasi di masa depan. Pengecualian adalah bahwa sebagai awal sewa adalah tetap dan oleh karena iturawan inflasi, maka perlu memiliki unsur tambahan kembali untuk mengembalikandaya beli. Tahap awal pendapatan akan dinilai padahasil disamakan yang diwakili oleh nilai sekarang sebesar £ 1 dalam satu tahun di(1 + i) (1 + d) (1 + r) = 1 / (1 + i) (1 + d) (1 + r), sedangkan tahapan berikutnya akandikapitalisasi di IRFY tersebut.Para IRFY (i) = - 1Daya beli pendapatan dipertahankan dengan menghargai pada hasil disamakan,ditangguhkan oleh periode yang tepat dengan yield yang dihitung dari rumus di atas.Sebuah contoh akan menunjukkan bagaimana model beroperasi dan bagaimana membandingkan denganistilah tradisional dan metode pengembalian.Contoh 7.15Nilai sebuah blok kantor beberapa biarkan di £ 125 000 per tahun pada Jum sewa denganatas hanya ulasan di lima tahun interval. Hasil saat ini pasar pada risiko semua-dasar adalah 6,5 persen, sementara hasil disamakan adalah 11 persen.(1 + e)

Page 95: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

(1 + g)Proses penilaian 107Metode TradisionalSaat ini sewa rak-nilai £ 125 000YP [email protected] 15,3846%Modal nilai £ 1 923 077Dengan nilai nyata / disamakan pendekatan hibrida hasili = - 1[] - 1 sama dengan 0,05644yang 5,644%Kemudian penilaian diperoleh dari:Saat ini sewa rak-nilai £ 125 000YP = YP 5 tahun @ 11% ×yang 3,6959 ×Yang memberikan hasil yang sama (tergantung perkiraan pembulatan).Bentuk singkat diskon arus kasDengan terus menyatakan keprihatinan tentang istilah tradisional dan pengembalianpendekatan, pilihan bentuk singkat arus kas didiskontokan telah diusulkan sebagaialternatif.Perbedaannya adalah bahwa dalam bentuk singkat, pendapatan jangka didiskontokan padahasil disamakan, seperti penangguhan reversi tersebut. Dalam istilah umum dan di manasewa pertumbuhan yang signifikan, bentuk pendek menunjukkan nilai modal yang lebih tinggi, di lainkata-kata, ini menunjukkan bahwa penilaian istilah dan pengembalian berdasarkan hasil semua risikoundervalues investasi. Semakin lama reversi, semakin pendekatan initampaknya bertentangan dengan bukti pasar; investor membeli properti untuk berbagi dalampertumbuhan pendapatan, dan semakin lama periode yang sewa adalah tetap, kurang sepertiinvestasi properti tampaknya menjadi. Mungkin ada implikasi bahwa investorpembelian berdasarkan pertumbuhan sewa tetapi lebih percaya diri di mana manfaattidak terlalu lama tertunda.Pertumbuhan tersirat sewa dihitung dari pengetahuan dari hasil semua risiko,hasil pasar atau disamakan dan interval antara kajian sewa. Hal ini kemudian digunakanuntuk diskon tahapan berturut pendapatan diproyeksikan pada tingkat imbal hasil disamakan. Padaakhir periode, sisa nilai modal dihitung dengan memperlakukannyasebagai reversi dan diskon menggunakan hasil pertumbuhan implisit.(1 + e)(1 + g)17.717904,255415.38841 £ 923 550YP [email protected]%

Page 96: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

YP 5 [email protected]%1.111.0507108 Proses penilaianDua aspek perlu penyelidikan lebih lanjut. Pertama, periode memegang mungkin untuksetiap jangka waktu, tetapi biasanya ditetapkan pada antara 15 dan 30 tahun.Sebuah periode 15-tahunpasti akan tampak periode terpendek di mana untuk mencerminkan sewa diantisipasipertumbuhan; periode 30-tahun, di mana pertumbuhan substansial merupakan bagian dari daya tarikinvestasi, patut dipertanyakan. Mengubah kebutuhan bisa menempatkan desain dan tata letakdan mungkin lokasi properti menguntungkan. Kedua, semua-risikohasil digunakan pada akhir periode holding tidak mungkin sama dengan yangberasal dari sumber-sumber pasar pada saat penilaian asli.Contoh berikut mengambil holding period 20 tahun sebagai yang terpanjang diyang perkiraan pertumbuhan yang berkelanjutan sewa sesuai; telah diasumsikanbahwa sifat-sifat yang mirip dengan salah satu yang sedang dinilai, tetapi 20 tahun lebih tua, dapat diidentifikasiuntuk memberikan hasil-risiko yang semua keluar yang tepat.Contoh 7.16Nilai kepentingan freehold di gedung kantor modern, biarkan pada istilah Jum dengan sepuluhtahun yang belum kedaluwarsa, sewa saat ini sedang £ 15 000 per tahun. Sewa saat iniNilai adalah £ 21 000 per tahun, dengan asumsi lima tahun tinjauan. Penjualan terakhir mengkonfirmasisemua-risiko pasar yield 6,5 persen, sementara tingkat pasar 11 persen.Bandingkan penilaian dengan istilah tradisional dan pendekatan pengembalian denganpenilaian menggunakan model short cut DCF.Tradisional penilaianSewa jangka saat ini per tahun £ 15 000YP 10 [email protected]% 7,1888 £ 107 852Pengembalian nilai Rental £ 21 000YP [email protected]% ditangguhkan 10 tahun 8,1958 £ 172 112Total 279 £ 944Dengan hasil disamakan sebesar 11%, pertumbuhan sewa diantisipasi adalah 5.07%Disewakan dalam waktu 10 tahun akan 000 × 21 £ 1,6400, yang merupakan 34 £ 435Bentuk singkatSewa jangka saat ini per tahun £ 15 000YP 10 tahun @ 11% 7,1888 £ 107 832Reversi untuk Sewa dalam waktu 10 tahun 34 £ 435YP [email protected] 15,3846%£ 529 769PV £ 1 dalam 10 tahun @ 11% 0,3522 £ 186 585£ 294 417Proses penilaian 109

Page 97: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

KomentarKedua pendekatan nilai sewa saat ini untuk 10 tahun ke depan (meskipun pada waktu yang berbedatingkat diskonto). Nilai sewa saat ini adalah £ 21 000 per tahun yang merupakan gambardiasumsikan dalam penilaian bagian sebalik bunga pada tradisionaldasar. Ini harus diasumsikan bahwa, pada titik itu, sewa negosiasi akan berada disewa istilah yang modern dan khususnya dengan pola tinjauan lima tahun. Catatan khususnyabahwa tidak ada usaha dibuat untuk proyek pertumbuhan sewa untuk menemukan kemungkinan sewanilai dalam waktu 10 tahun.Penilaian bentuk singkat mengasumsikan bahwa nilai sewa akan terus tumbuhdan atas dasar ini menghitung apa mungkin dalam waktu 10 tahun.Penilaian kemudian hasil nilai tahap pertama di tingkat imbal hasil disamakandari 11 persen dan sisanya selamanya tanpa refleksi eksplisit lanjutpertumbuhan sewa, pada tingkat imbal hasil semua risiko. Perhatikan bahwa nilai pengembalian adalahtangguhan pada tingkat imbal hasil disamakan.

KOMPETENSI DALAM PENILAIANPara penilai bertujuan untuk akurasi dalam penilaian meskipun diterima dengan baik penilaian yangdidasarkan pada interpretasi dan pendapat dan bahwa penilaian minat olehsalah satu penilai yang kompeten tidak mungkin persis sama seperti penilaian oleh yang lainsama kompeten penilai, meskipun kedua penilaian cenderung berada dalam suatuditerima jangkauan.Ada banyak hukum kasus tentang kelalaian dalam valuasi dan, sementara itutidak dimaksudkan untuk meninjau secara komprehensif, maka akan berguna untuk mengekstraktersedia dasar bimbingan.Dalam kasus awal, Pengadilan Banding memutuskan bahwa, dalam ketiadaan sebuah alternatifpenjelasan, overvaluation kotor 'mungkin bukti kuat baik dari kelalaian atautidak kompeten '(ay Baxter FW GAPP & Co Ltd (1938)).Penilai Banyak yang percaya bahwa mereka dapat nilai ke dalam 5 persen; memberikan berbagai10 persen. Kepercayaan ini tidak ditanggung oleh informasi yang tersedia.Sebuah eksperimen yang menarik banyak kritik dilakukan oleh dua aktuaris,Hager dan Tuhan, dan dilaporkan dalam sebuah karya bersama dikirim ke sebuah pertemuanInstitut Aktuaris pada tahun 1985. Para penulis dipahami dari diskusi informaldengan penilai dan lain-lain bahwa berbagai penilaian untuk properti tertentuakan menjadi sekitar 5 persen kedua sisi nilai 'benar'.Oleh karena itu mereka sangat terkejut menemukan berbagai jauh lebih besar bila,mencari untuk menguji hipotesis ini, mereka mengundang 10 'surveyor yang semuanya memiliki pengalamandalam penilaian aset untuk dana pensiun, tetapi tidak selalu memiliki pengetahuan yang mendalam

Page 98: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

dari lokasi yang dipilih 'masing-masing untuk nilai dua sifat. Properti pertama,properti A, dengan penilaian kontrol £ 725 000, senilai pada kisaran£ 630 000-780 000, sedangkan properti B, dengan penilaian kontrol £ 605 000, adalahsenilai £ 450 000-655 000.110 Proses penilaianSemua kecuali satu dari penilaian properti A berada dalam band 10 persen. Dalamproperti B, dua valuasi terendah berada di luar band 10 persen. Sementara ituakan salah untuk menarik kesimpulan tegas dari hasil, menarik untukperhatikan bahwa ketiga penilaian luar margin 10 persen berada di bawah yang relevankontrol valuasi.Percobaan menarik banyak kritik, tidak sedikit dari anggota untuk mensurveiprofesi yang mengeluh bahwa Hager dan Tuhan tidak penilai dan tidakmemahami cara di mana penilaian dilakukan.Reaksi positif pertama ke Hager dan bom Tuhan untuk DriverJonas, sebuah perusahaan nasional besar dari surveyor, untuk mensponsori penelitian akurasi penilaianInvestasi Properti oleh Databank (IPD). Peran yang diambil alih oleh RICSpada tahun 2002, dan dalam laporan pertama pada tahun 2003 menyimpulkan bahwa akurasi penilaiantelah membaik, tetapi berkomitmen institusi untuk penelitian lebih lanjut.Termasuk dalam kesimpulannya adalah hasil dari serangkaian tes deskriptifyang ditemukan bahwa:● Pada tahun 2002, 90 persen dari valuasi berada dalam 20 persen baik cara daritarget harga, dibandingkan dengan hanya 59 persen 20 tahun sebelumnya.● Dalam dua tahun sebelumnya, 70 persen dari valuasi berada dalam 10 persensalah satu cara dari target harga, dibandingkan dengan hanya 39 persen 20 tahun sebelumnya.Laporan terbaru (2006) mengungkapkan bahwa beberapa persen 86 persen dari penjualan dalam waktu 20persen dari nilai mereka, meskipun hanya 63 persen berada dalam 10 persen daripenilaian. Sebuah pasar meningkat dan jeda waktu antara penilaian dan penjualandiidentifikasi sebagai bertanggung jawab atas perbedaan. Hal ini juga harus diingat bahwaklien menerima saran, tapi mungkin tidak mengikuti saran yang secara keseluruhan ketika membuatkeputusan tentang harga yang diminta. Perbandingan penilaian dengan harga tidaksama seperti hubungan valuasi properti yang sama.Sekarang ada banyak penekanan pada standar penilaian dan RICSmenghasilkan standar dan catatan pedoman. Lembaga adalah anggota perusahaan dariAktiva Komite Standar Penilaian Internasional (SPI) danKelompok Eropa Asosiasi Penilai (TEGOVA).Contoh lain di mana penilaian berbeda terutama berpusat pada kepemilikandari Oldham Estate, di mana satu perusahaan menyiapkan valuasi neraca£ 581 000 000, sementara perusahaan lain menghasilkan penilaian untuk penawar dari£ 436 000 000. Para RICS bertindak cepat untuk menyelidiki penilaian, namunmengklaim bahwa valuasi yang dilakukan dalam standar profesional yang diterima

Page 99: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

hampir tidak meyakinkan diberikan keengganan lembaga untuk menguraikanpernyataan nya.Dimana pertanyaan akurasi dianggap dalam kasus sebelum Megarry J, iamenyimpulkan bahwa ia harus berurusan dengan masalah umum daripada dengan tepatmatematika dan mengingat penilaian yang merupakan seni daripada sebuah ilmu(Violet Yorke Ltd v. Properti Holding dan Investment Trust Ltd (1968)).Proses penilaian 111Pendekatan yang sama telah dikonfirmasi beberapa tahun kemudian dalam sebuah kasus sebelum Penasihat iniDewan, yang menyuarakan ketidaksetujuan yang kuat dari setiap upaya untuk melihat penilaian suatuterlalu kritis dalam fashion:Secara umum Lordships mereka menganggap bahwa itu akan menjadi merugikan pada hukumdan untuk berperkara untuk mendorong serangan forensik pada penilaian oleh para ahli di manaserangan-serangan yang didasarkan pada kritik tekstual lebih tepat untuk mengukuranalisis undang-undang fiskal.A. Hudson Properti Ltd v. Hukum dan Kehidupan Jenderal Australia Ltd (1986)Selanjutnya, pengadilan telah mengakui kesulitan dalam banyak kasus mendapatkan faktadan mengkonfirmasikan informasi yang diberikan oleh orang lain, dan telah membela kebutuhan untukpenilai untuk membuat asumsi:Sering di luar tertentu beralasan fakta tak terpikirkan begitu banyak menghadapipenilai bahwa ia wajib untuk melanjutkan atas dasar asumsi.Singer & Friedlander Ltd v. John D. Wood dan Co (1977)Dalam kasus ini (yang terkait dengan pengembangan lahan di mana kecenderungan untuk kesalahanmungkin lebih besar), itu diterima oleh kedua belah pihak bahwa margin diperbolehkan kesalahanumumnya 10 persen kedua sisi angka yang dapat dikatakan menjadi 'benar'angka, sementara dalam keadaan luar biasa bahwa margin dapat memperpanjang hingga 15 persen.Kasus yang sama menggarisbawahi pentingnya melekat pada pekerjaan persiapan danpara penilai harus mengumpulkan informasi yang relevan, menganalisis dan menarik kesimpulan, namunmelanjutkan untuk mengakui: "Para penilaian tanah oleh yang terlatih, kompeten dan hati-hatiorang-orang profesional adalah tugas yang jarang, jika pernah, mengakui kesimpulan yang tepat ...Penilaian adalah seni, bukan ilmu pengetahuan. Akurasi tidak, karena itu, diharapkan. "Dalam kasus pengembangan situs, para pihak setuju margin yang dapat diterimakesalahan akan berada dalam 17,5 persen dari angka 'tepat' (Gunung PerbankanCorporation Ltd v. Brian Cooper & Co (1992)).Dimana surveyor diminta untuk memberikan 'prangko' penilaian yang luaskawasan industri campuran, saksi ahli sepakat bahwa margin of error

Page 100: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

sampai 20 persen akan diterima (Arab Bank Plc v. John D. Kayu(Komersial) Ltd (2000)).Properti hunian yang tidak biasa telah dimasukkan dalam margin 15 persen: suatutinggal dikonversi dari kandang kuda (Scotlife Homeloans (No 2) Ltd v. KennethJames & Co (1995)) dan sebuah rumah dengan plot yang jauh lebih besar dari biasanya untuk daerah(Hukum & Umum Mortgage Services Ltd v. HPC Profesional Services Ltd (1997)).Komentar terkenal lainnya dari keputusan pengadilan termasuk salah satu untuk efek bahwapenilai berkaitan dengan nilai pasar (Banque Bruxelles Lambert SA v. ElangBintang Insurance Co Ltd (1994)), meskipun ada tren pasar yang merugikan harustertarik perhatian klien (Credit Agricole Keuangan Pribadi plc v.Murray (1995)).112 Proses penilaianTiga lembar saran pada tingkat praktis akan menjadi:● Menganalisis hasil ke dalam satu-sepersepuluh atau seperdelapan persen daripada onequarterseperti yang terjadi sering pada saat ini.● Jangan bulat dari sewa, hasil, sub-total dan informasi lain yang digunakan dalam penilaian sebuah;pembulatan harus disediakan sampai akhir perhitungan.● Laporan angka bulat, agar tidak menyiratkan tingkat akurasi yang tidakdan tidak dapat ada.RINGKASAN● Proses penilaian normal melibatkan interpretasi dari aktivitas pasar.● Setiap properti yang unik, sehingga penilai akan cenderung untuk mencapai kesimpulan yang berbedaketika menerapkan intelijen pasar untuk masalah penilaian tertentu.● penilaian adalah nilai pada suatu titik waktu.● Para penilai harus waspada terhadap apa yang diusulkan di daerah dan sejauhyang mungkin memiliki efek pada properti yang dinilai.● Beberapa penilai memilih untuk nilai menggunakan hasil pasar langsung sebagai bukti, membawadengan mereka implikasi tentang pertumbuhan yang diharapkan di masa depan.● lain lebih memilih pendekatan DCF, di mana pertumbuhan diproyeksikan dan membentukdasar penilaian.● Beberapa nilai yang dibatasi oleh ketentuan perundang-undangan tertentu.● Setiap penilaian harus memperhatikan ketentuan kontrak, khususnya setiapyang tidak dapat dinegosiasi ulang.● Ada penerimaan bahwa penilaian bukanlah proses yang tepat.

Page 101: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

8 Metode residu -masalah

● Para geologi dan mekanika tanah dari situs, yang mungkin memerlukan penggunaanrakit lebih mahal untuk mengatasi penyelesaian diferensial atau yayasandesain yang akan mengakomodasi mengalun dalam kasus tanah liat berat.● Lokasi dari situs, yang akan menjadi penentu utama, bahkan berdampingansitus dapat agak berbeda.● Perencanaan perizinan bervariasi, mereka mungkin berisi kondisi seperti jambisnis pembukaan, kewajiban berat sehubungan dengan on-dan off-site bekerjadan jasa dalam kasus sebuah izin perencanaan garis besar, atau mungkin cadangankeputusan tentang hal-hal tertentu tertunda pengajuan proposal rinci.● Sifat, cakupan dan perkembangan desain yang diusulkan, bahkan jika keduanyaindustri, mungkin juga sangat berbeda. Salah satu mungkin teluk tinggi baja Portaldibingkai gudang, yang lain ketinggian atap unit produksi standar tradisionalbatu bata dan konstruksi baja.Meskipun tidak lengkap, daftar menunjukkan ruang lingkup untuk perbedaan signifikansidalam faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Akibatnya, upaya apapun untuk menentukan pasarnilai dengan harga perbandingan pada suatu unit dasar kemungkinan untuk membuktikan baik tidak dapat diandalkan dantidak memadai.Nilai ini sering dinyatakan sebagai jumlah modal per unit pengukuran, tetapidetail pembangunan, ukuran situs dan akses, berbagai pengeluaranterlibat dan potensi untuk membiarkan kemungkinan untuk memastikan bahwa dibandingkaninformasi dari jenis yang disebutkan tidak secara langsung berlaku dan bertindak sebagai tidak lebihdari cek kasar atau mungkin sebagai cara awal yang berguna pelaporan hasilnya.PENDEKATAN DASARPendekatan yang paling sering digunakan dalam penilaian tanah pembangunan adalah sisametode. Berdasarkan informasi sebanyak yang tersedia, indikasi tanahnilai diperoleh dengan mempersiapkan penilaian pembangunan yang diusulkan pada penyelesaian,dikurangi estimasi biaya melaksanakan pekerjaan, termasuk biayadan keuangan biaya. Seperti yang akan terlihat kemudian, surplus yang belum tentu nilaisitus. Tabel 8.1 menetapkan proses dalam hal sederhana.Kesulitan timbul dalam penggunaan metode ini karena tempat belumtelah dibangun, rencana dan pengaturan biaya yang tentatif dan sewa tidak mungkin telahdinegosiasikan.Sebuah penilaian sedang ditempatkan pada pembangunan diselesaikan pada dasar informasitersedia pada harga sewa saat ini dan hasil yang berasal dari analisispasar saat ini, sedangkan pembangunan tidak dapat diselesaikan selama dua atau tigatahun, atau bahkan lebih, pada saat pasar mungkin telah mengalami cukupperubahan dengan efek konsekuensi pada nilai.

Page 102: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Demikian pula, bangunan biaya atau biaya keuangan jangka pendek, atau keduanya, dapatdipengaruhi oleh peristiwa eksternal, sedangkan keterlambatan dalam jadwal pengembangan (seringyang timbul akibat komplikasi dalam memperoleh izin perencanaan, atau interupsikarena acara-acara seperti cuaca buruk atau kampanye pemasaran berhasil)116 Metode residu - masalahMetode residu - yang 117 masalahcenderung memiliki implikasi keuangan yang serius, terutama ketika biaya singkatIstilah keuangan tinggi. Jadi, sementara tidak ada profil nilai harus memberikan kesan palsuderajat keakuratan atau kepastian, maka perlu orang penilai untuk mengurus besar untukmemastikan bahwa semua data yang digunakan didasarkan pada kualitas tertinggi dari informasi yang tersedia.Keuntungan besar dari pendekatan ini adalah bahwa hal itu meniru jalan yang dipasar mempertimbangkan masalah: dengan kata lain, ini adalah pendekatan pasar.Dimana tanah tersebut sudah dimiliki oleh pengembang atau harga telah disepakatiatau tetap, variasi metode dapat digunakan. Informasi yang diketahui dapatdigunakan untuk menentukan jumlah maksimum yang tersedia untuk biaya bangunan, minimumsewa bersih yang dibutuhkan dari karya selesai atau mungkin laba kotor hasil daripembangunan. Dalam setiap kasus, tujuannya adalah sama: untuk menentukan apakah suatupengembangan situs ini layak sesuai dengan kriteria yang tersedia (beberapa, sepertisewa dan hasil, pasar diturunkan, beberapa, seperti istilah yang tepat perencanaan apapunizin, eksternal yang diusulkan, beberapa ditetapkan oleh pengembang tertentu).KritikPada banyak kesempatan, Pengadilan telah menyatakan keberatan Lands serius tentangpenggunaan metode, yang sering digunakan oleh saksi ahli dalam kasus wajibakuisisi disebut pengadilan ketika pihak telah mampusetuju kompensasi yang harus dibayar.Dalam ekstrak berikut dari keputusan pengadilan dalam Klinker & Ash Ltd v.Dewan Gas Selatan (1965) pernyataan diarahkan terutama pada kasus di manapasar tidak akan diuji karena tanah yang diperlukan untuk tujuan yang wajibkekuatan yang tersedia. Operasi normal dari pasar pertamadijelaskan dan kemudian dibandingkan dengan situasi sebelum pengadilan, ketika hanyadua pihak yang terlibat dan akuisisi dari situs ini tidak terkena normalnegosiasi prosedur.Tabel 8.1 Metode residu: komponen utama dari proses pembangunanPendahuluan KonstruksiMenunjuk Kontraktor tim profesional untuk membangunFinalisasi rencana kampanye PemasaranMendapatkan izin perencanaan rinci Setuju sewa dan sewa dengan penyewa istilahNegosiasi kontrak pembangunanMengatur keuangan jangka pendekMenunjuk kontraktor bangunanAturlah penjualan pembangunan selesaiPasca-konstruksi

Page 103: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Finalisasi lettingsFit keluar unit (tanggung jawab penyewa ')Penjualan lengkap ketika sepenuhnya membiarkan pembangunanMelunasi keuangan jangka pendekDari sudut pandang seorang penilai yang disimpan oleh sebuah vendor berniat dan yangOleh karena itu tanggung jawab untuk memastikan bahwa kliennya mendapatkan tidak kurang darinilai penuh dari tanahnya, ada kecenderungan alami untuk mengadopsi angka agak penuhuntuk variabel yang bersama-sama membentuk nilai selesai dan / atau untuk mengadopsiagak konservatif angka untuk variabel-variabel yang bersama-sama membentukbiaya pengembangan. Sebaliknya, dari sudut pandang seorang penilai yang dipertahankanoleh pembeli berniat dan yang karena itu tanggung jawab untuk memastikan bahwakliennya tidak membayar lebih dari nilai penuh dari tanah, ada alamikecenderungan untuk mengadopsi angka agak konservatif untuk variabel-variabel yang membentuknilai selesai dan / atau agak angka penuh untuk variabel-variabel yang membentukbiaya pembangunan. Pada titik ini perbedaan antara dua penilai,Namun, disiplin intervensi kondisi pasar terbuka, memaksakan eksternalsanksi yang sangat efektif. Sanksi eksternal yang dihadapipenilai untuk vendor berniat adalah bahwa, jika itu pilihan angka untuk variabel-variabelharus membuang terlalu besar perbedaan antara menyelesaikan dihargai dan pengembanganbiaya, kliennya mungkin gagal untuk menemukan pembeli sama sekali karenanilai situs yang dihitung atas nilai pasar yang sebenarnya terbuka. Sanksi eksternalmenghadapi penilai bagi pembeli berniat adalah bahwa, jika pilihannya angka untukvariabel harus membuang terlalu kecil perbedaan antara nilai selesaidan biaya pengembangan, kliennya mungkin gagal untuk membeli tanah sama sekali karenanilai situs dihitung di bawah nilai pasar yang sebenarnya terbuka. Ini adalah mencolok danbiasa fitur dari sisa penilaian bahwa validitas dari nilai situs tiba didengan metode ini tidak begitu banyak bergantung pada estimasi akurat diselesaikannilai dan biaya pengembangan, seperti pada pencapaian keseimbangan yang tepatPerbedaan antara kedua. Pencapaian keseimbangan ini panggilan untuk halusmenghakimi, melainkan dalam kondisi pasar terbuka fakta bahwa metode sisa (dibukti) salah satu yang biasa atau bahkan biasanya digunakan untuk penilaiansitus pengembangan, menunjukkan bahwa itu adalah instrumen penilaian berpotensi presisi.Jika ada dua penilai sama-sama mahir bertindak masing-masing untuk vendor bersediadan pembeli bersedia sehingga mereka akan mengharapkan untuk menyepakati harga untuksitus yang dimaksud, hal itu menjadi tidak relevan untuk tujuan ini bahwa salah satu penilai mungkin telahtiba di nilai situs disepakati dengan menggunakan angka untuk nilai selesai dan pengembanganbiaya secara substansial berbeda dari yang digunakan oleh rekannya.Pengadilan kemudian melanjutkan untuk mempertimbangkan penggunaan metode dalam kasus-kasus sepertisatu sebelum itu di mana harus ada tidak ada transaksi pasar dan yang dalam pandangan mereka

Page 104: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

menyajikan bahaya:Ketika sebuah penilaian sisa dipersiapkan untuk tujuan arbitrase, bagaimanapun,kondisi yang sangat berbeda; penilaian ini kemudian perhitungan yang dibuat divakum, dan meskipun mungkin ada pasar terbuka dianggap tidak ada eksternalsanksi bertindak sebagai insentif untuk pencapaian keseimbanganyang saya telah dijelaskan, karena ada berlaku pembeli tawanan dantawanan vendor. Jadi tidak ada risiko pada bagian vendor kehilangan penjualan olehalasan harga disarankan oleh ahli nya terlalu tinggi, juga tidak ada resiko apapun118 Metode residu - masalahpada bagian pembeli hilang pembeli karena harga disarankan oleh-Nyaahli terlalu rendah. Mungkin sebagai efek samping dari tidak adanya kendala eksternal,kecenderungan alami (atau yang penggugat) vendor penilai untuk mengadopsiangka penuh saat menghitung nilai dikembangkan dan tokoh konservatif jikamenghitung biaya pembangunan hampir selalu hasil (dalam pengalamanpengadilan) dalam bukunya mengajukan pendapat undependably tinggi situsnilai. Demikian pula kecenderungan alami (atau yang berwenang) pembeli penilaiuntuk mengadopsi angka yang konservatif ketika menghitung biaya pembangunan hampirnya selalu menghasilkan mengajukan pendapat undependably rendah situsnilai, dan pada kesempatan itu bahkan mungkin muntah nilai situs dikurangi.Memilikidiamati pada begitu banyak kesempatan kerja keluar dari kecenderungan ini dalam halsecara luas yang saling bertentangan 'penilaian' kesan mendalam di benak pengadilanadalah bahwa dalam kondisi arbitrase ... sekali penilai dibiarkan longgar padapenilaian sisa, namun jujur dan beralasan penilai argumen mereka,mereka dapat membuktikan hampir semua hal. Ini adalah latar belakang ini dan untukalasan bahwa pengadilan telah enggan menemukan dirinya terpaksa menolakmetode residu saat diajukan sebagai bukti pendapat, kecuali tidak adasederhana metode penilaian yang tersedia.Pengadilan kemudian dianggap penggunaan dua tokoh besar - selesainilai pembangunan dan biaya total melaksanakan pekerjaan - untuk menemukantersedia untuk pembelian situs dan biaya yang terkait surplus. Fakta bahwa hasilnya adalahbiasanya lebih kecil, meskipun substansial, jumlah menunjukkan bahwa itu sangat sensitifperubahan dalam komponen yang digunakan untuk menemukan angka pertama disebut. Inipengamatan adalah ekspresi lebih lanjut dari perlawanan yang kuat untuk penggunaan sisaMetode mana tidak terkena kekakuan dan bukti pasar dalamPanjang lengan berikutnya pasar transaksi.Dalam bentuk di mana ia biasanya disajikan ke pengadilan, sisametode untuk penilaian sebuah situs pengembangan menunjukkan nilai situs yangdilemparkan sebagai sosok perbedaan antara nilai estimasi dari selesaipengembangan tanah subjek, dan perkiraan biaya melaksanakanpembangunan yang. Angka-angka nilai selesai dan biaya pengembanganbiasanya baik jauh lebih besar daripada perbedaan di antara mereka, yaitu mereka yangjauh lebih besar daripada nilai situs yang sedang dicari keduanya. Dalam make-updari kedua nilai selesai dan biaya pembangunan ada sejumlahvariabel; angka yang tepat untuk dapat diadopsi untuk masing-masing variabel ini akan

Page 105: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

tergantung pada sudut pandang serta pada pengetahuan dan pengalamanpenilai; pilihan dari mana setiap gambar tersebut dapat dilakukan adalah cukup lebarsatu, bervariasi dari apa yang dapat disebut 'konservatif' untuk apa yang dapat disebut'Penuh'; dan dalam kisaran ini angka apapun dapat diadopsi adalah 'benar' diarti bahwa hal itu dapat dibuktikan.Tetapi jika kita mempertimbangkan pasar terdiri dari pembangun, pengembang, investor, spekulandan lain-lain yang ingin membeli tanah untuk mendirikan bangunan untuk tertentuMetode residu - masalah 119tujuan, mereka akan secara alamiah bergerak menuju nilai situs dengan deduktifProses - yaitu, mereka akan bertanya pada diri sendiri nilai potensial menyelesaikanpembangunan, dan apa biaya yang mencapai pembangunan yang termasukkembali diperlukan untuk keterampilan, usaha dan risiko yang terlibat dalam transformasi. Paradikurangi semua biaya dari nilai pembangunan selesai akan memberikanpanduan untuk harga maksimum mereka mampu bayar jika kriteria mereka yang harus dipenuhi.Perlu dicatat bahwa perbedaan ketika dinyatakan sebagai tanah utamamewakili nilai tawaran maksimum pengembang mampu untuk membuat atas dasardari input yang digunakan; pengembang lain mungkin tiba di jumlah yang lebih tinggi atau lebih rendah mencerminkantingkat efisiensi, biaya overhead, biaya perusahaan individumeminjam atau kekuatan dari keinginan pengembang untuk itu bagian tertentu darilahan. Dengan demikian, tegasnya, metode residu menyediakan perhitungan 'darisenilai 'daripada nilai pasar, karena itu adalah khusus untuk pengembang. Masalahsenilai versus nilai pasar adalah penting. Ketika pengembang sedang mempertimbangkan tawaran,mereka perlu dua titik acuan: layak, menjadi apa yang mereka mampu untuk membayar, dannilai pasar, karena apa yang mereka mungkin harus membayar.Perhitungan yang unik yang dibuat oleh masing-masing pihak yang tertarik akan menghasilkan berbagaitawaran mungkin. Efisiensi lebih besar dari pengembang tertentu akan memastikan lebih tinggiresidu, meskipun tidak semua tabungan tentu akan dibuat tersedia untuk pembeliandari situs. Pengembang harus bisa membuat tawaran yang menang tanpamengorbankan seluruh kenaikan disebabkan efisiensi perusahaan besaratau keadaan tertentu lainnya. Pengembang akan ingin mempertimbangkankemungkinan tawaran dari orang lain dan manfaat dari pembelian situs. Kecuali dalam situasi lelang,adalah mungkin untuk membuat penawaran awal untuk membangun bunga.Sebagai contoh, pengembang yang mungkin telah menghitung sisa dari, katakanlah, £ 1.000.000untuk pengembangan situs kantor tetapi akan menjadi sakit-disarankan untuk melakukan penawaran sampaiharga pasar diketahui, situs dapat ditempatkan di pasar pada 000 dan £ 850dimungkinkan untuk memperoleh sedikit kurang untuk tawar-menawar di pasar.

Page 106: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Sebaliknya, memiliki harga yang diminta telah diperbaiki di £ 1,1 juta, pembelian pada harga iniakan dimakan ke keuntungan pengembang berdasarkan perhitungan yang dibuat.Layak dan nilai sehingga mengatur parameter di mana untuk tawaran, tetapi di mana senilaikurang dari nilai pasar pengembang dapat memutuskan untuk menarik diri dari pertempuran.Namun, akan salah untuk menyimpulkan waktu yang telah terbuang: padaSebaliknya, latihan telah melayani tujuan dalam menunjukkan kepada pengembang calonbahwa situs tertentu harus dihindari kecuali ada prospek nyatabaik untuk mengurangi biaya atau pengembangan mengintensifkan untuk meningkatkan nilaiproyek selesai. Ini adalah salah satu contoh cara dimana pembangunanproposal berbentuk dan halus.MELUAS PENGGUNAANMetode ini unik karena secara luas digunakan tidak hanya oleh penilai tetapi juga olehpengembang dan pembangun, yakni 'pasar'. Pada sederhana, prosedur sedikitlebih dari perhitungan mental, sebuah proses yang dapat diterima di mana situs ini120 Metode residu - masalahsatu sederhana kecil untuk satu unit pembangunan dan perhitungandibuat oleh seseorang yang memiliki pengalaman yang luas dalam jenis tertentu pembangunandipertimbangkan dan mampu berhubungan dengan transaksi terakhir yang melibatkan sebuah situs yang sama.Ini tidak akan bijaksana untuk mencoba untuk menilai situs yang rumit lebih besar atau lebih dalamcara yang sama, terutama sejak metode ini telah menarik banyak kritik karena yangkurangnya kecanggihan. Ini tidak perlu begitu. Kekokohan latihan ini dapatdiuji statistik dengan berbagai cara. Ada ruang setidaknya untuk melihat berbagaiprobabilitas nilai sewa, biaya pembangunan dan biaya pinjaman.Bab berikutnya akan dikhususkan untuk cara di mana metode ini diterapkan dalamberbagai keadaan.RINGKASAN● Metode residu digunakan di mana ada potensi untuk pengembangan, pembangunan kembaliatau perbaikan.● Hal ini memungkinkan nilai situs yang akan ditemukan tanpa bukti nilai pasar langsung.● Metode ini mensimulasikan pendekatan yang diambil oleh pasar.● Pembangunan adalah kegiatan yang kompleks, tergantung pada berbagai variabel,sehingga membuat perbandingan kerangka kerja yang jauh kurang cocok untuk penilaian.● Alasan dari residual adalah bahwa nilai investasi dari selesai dansepenuhnya membiarkan pembangunan, pembangunan kurang total dan biaya yang terkait, daunsurplus tersedia dengan mana pengembang dapat membiayai pembeliantanah dan biaya yang terkait dan biaya.● Para variabel input harus diteliti dengan baik dan seksama sehinggabahwa mereka tidak memiliki efek knock-on seluruh perhitungan.● Residu dasar adalah sangat fleksibel dan dapat digunakan untuk menentukan pengembangtanah maksimum penawaran, profitabilitas skema tertentu atau memangjumlah dari variabel input diberi tawaran lahan yang diperlukan atau angka keuntungan.

Page 107: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

● Residu dasar dapat dikritik sebagai terlalu sederhana dalam pendekatan untukwaktu biaya, termasuk biaya keuangan.● Kritik-kritik dari residu dasar dapat diatasi dengan penerapanarus kas berbagai model.

Page 108: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

9 Metode residu -prosesGambar 9.1 Khas konstituen dari nilai bruto pembangunan selesaiBangunan biayaKeuangan F EESMembiarkan f EESMar marketingRisiko dan keuntunganSur plus untuk membeli tanahdituntut oleh pasar secara umum. Ini bagian dari penilaian melibatkanmetode investasi. Akhir-valuasi biasanya mudah, membayangkan suaturak-sewa dikapitalisasi-lamanya untuk freehold atau, jika sewa, untuk panjangtersedia sewa tanah (suatu periode yang panjang, mungkin 99 tahun atau lebih mungkin 125tahun kecuali sewa tanah diberikan beberapa waktu lalu, dalam hal iniistilah residu akan tersedia). Di mana bunga adalah prasarana, frekuensidan sifat tinjauan sewa, jika ada, dari bunga prasarana kepala akanyang relevan untuk menghasilkan, seperti yang akan efek ketentuan yang tidak biasa di sewa yangbelenggu kemampuan pengembang untuk mengelola dan mengoperasikan pembangunan di terbaikcara. Karena diasumsikan bahwa pembangunan akan dijual pada penyelesaian, estimasibiaya transfer dipotong dari penilaian akhir.BIAYA PEMBANGUNANPada tahap awal penyelidikan, pengembang sedang mempertimbangkan apakah akan membuattawaran untuk situs tersebut. Ini tidak akan biaya-efektif untuk mempersiapkan rencana rinci padapanggung, sehingga kemungkinan bahwa informasi tersedia untuk penilai adalah sementara dansamar. Hasil perhitungan akan menentukan apakah situs tersebut mungkinakan menarik. Jika demikian, pengembang akan mempersiapkan rincian lebih lanjut dari apa yang dipikirkanyang tepat, yang akan memungkinkan pengaturan biaya untuk disempurnakan.Unsur utamabiaya yang sekarang dianggap.Bangunan biayaPara penilai harus peduli untuk mengalokasikan jumlah yang cukup untuk biaya bangunan dankontinjensi, terutama karena ini memiliki 'knock-on' efek pada biaya lainnya (untukMisalnya, biaya dan keuangan). Terlalu murah hati uang saku, di sisi lain, mungkinmembuat jumlah residu tidak kompetitif dan mengakibatkan kegagalan untuk membeli situs. Padatahap ini banyak informasi, keahlian dan pengalaman disebut untuk.Rincian biaya gedung akhirnya akan ditentukan ketika suatu kontrakditandatangani dengan kontraktor yang ditunjuk. Sementara itu, informasi akan dikumpulkandari berbagai sumber yang tersedia. Pengembang mungkin memberikan angka berdasarkan

Page 109: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Pengalaman biaya sendiri. Harga buku-buku seperti itu Spon atau yang Laxton memberikan berbagaiinformasi harga; Biaya Gedung Information Service (BCIS) memberikanHarga layanan berlangganan bawah naungan Royal Institution CharteredSurveyor (RICS). Sebuah ekstrak diedit dari Spon Arsitek 'dan Builders' HargaBuku ini diberikan dalam Lampiran A.Pengembangan yang diusulkan akan diukur, biasanya dari rencana, untuk mencerminkanTotal membiarkan ruang. Hal ini penting untuk pengukuran agar sesuai dengan standarditetapkan dalam Kode Praktek Mengukur RICS (CMP).Perhitungan juga harus mencakup item terkait seperti pembongkaran, situspembersihan dan persiapan di mana relevan. Dengan penekanan yang tumbuh dilingkungan, biaya dapat termasuk remediasi kontaminasi tanah sebagaiprasyarat perencanaan izin. Para penilai mungkin dapat memperoleh saran124 Metode sisa - prosesdari surveyor kuantitas; alternatif, tim pembangunan dapat memiliki cukupkeahlian untuk menyarankan pada tahap ini.Profesional biaya dan biayaProfesional biaya yang dibebankan oleh surveyor kuantitas arsitek, dan insinyur mungkinaccount untuk 12-15 persen dari biaya konstruksi tergantung pada kompleksitasbangunan. Biaya yang dikenakan oleh otoritas lokal untuk aplikasi perencanaandan membangun persetujuan regulasi.Situs akuisisi, pengembangan itu sendiri dan setiap penjualan skema selesaiakan melibatkan biaya, biaya dan biaya. Pengembang mungkin setuju untuk memberikan kontribusiuntuk biaya profesional pihak lain (misalnya, sebagai insentif untukcalon penyewa) dan akan bertanggung jawab atas pengaturan biaya sehubungankeuangan jangka pendek. Materai pajak tanah akan dibayarkan. Dimana pengembangPPN terdaftar untuk jumlah yang dibayarkan dapat diabaikan, karena akan dapat dipulihkan.Badan amal dan kelompok-kelompok tertentu lainnya berada dalam posisi yang berbeda berkaitan dengan PPN,dan mungkin perlu untuk menyediakan semua atau beberapa dari tuduhan. Sebuah diperpanjangcatatan pada dampak pada sewa PPN disertakan dalam Bab 5.Kontrak pembangunannyaKontrak pembangunannya dapat dinegosiasikan tunduk pada 'naik dan turun' klausa - yangbiasanya metode dimana klien terkena perubahan di masa depan tingkat upahdan biaya material yang terjadi setelah penerimaan dari penawaran kontraktor.Atau, biaya mungkin didasarkan pada kontrak 'harga tetap', yang kemungkinan akanberada pada angka yang lebih tinggi untuk mengkompensasi risiko kenaikan biaya masa depan. Dalam mengestimasibiaya di bawah pendekatan ini, kontraktor akan memperhatikan panjangkontrak, jenis tenaga kerja yang dibutuhkan, kemampuan untuk cadangan bahan untukkemudian pengiriman dengan harga tetap, keadaan buku pesanan perusahaan, umumtingkat aktivitas di industri dan pandangan dianggap indikator ekonomi yang lebih luas.

Page 110: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Setiap kali overrun kemungkinan untuk memberikan dasar untuk kontraktor untuk mengajukanklaim tambahan.KontinjensiPenyisihan di wilayah dari 5 persen dari biaya bangunan gabungan dan biayadibuat untuk menutupi biaya barang unexpecte d. Penyisihan mungkin lebih tinggimana daerah yang signifikan biaya belum diselesaikan pada tahap awal.Keuangan jangka pendekKeuangan jangka pendek diperlukan untuk menyediakan modal kerja untuk memperoleh situs, membayaruntuk layanan profesional dan memenuhi sertifikat sementara dan akhir yang dikeluarkan oleharsitek. Uang itu dipinjam dan bunga yang dibayar untuk periode pinjaman.Tiga unsur yang berbeda memerlukan pembiayaan: pembebasan lahan, konstruksiMetode sisa - proses 125(Biaya gedung, biaya profesional dan biaya insidentil), dan membatalkanperiode (periode setelah selesainya konstruksi sampai pembangunan adalahdijual atau dibiayai kembali).Pembebasan lahanPinjaman untuk pembelian tanah akan menjadi bagian konstan dari paket pembiayaan keseluruhanuntuk menutupi pembelian situs, biaya dan biaya awal terkait. Hal iniditunjukkan diagram pada Gambar 9.2. Mana ada periode kekosongan, unsur tanahbersama-sama dengan biaya konstruksi perlu dibiayai untukpasti melampaui periode penyelesaian fisik bekerja.KonstruksiMeminjam untuk fase konstruksi akan membutuhkan akses progresif untuk totalpinjaman dinegosiasikan untuk memungkinkan pembayaran harus dibuat sebagai biaya dikeluarkan.Dimana adalah mungkin untuk memprediksi tingkat pengeluaran, yang lebih canggihpendekatan arus kas dapat diadopsi. Jika tidak, 'rule of thumb' yang diterima adalah untukmenghitung total bunga pada biaya membangun dan untuk mengasumsikan bahwa rata-rata setengahjumlah yang akan dipinjam selama periode tersebut.Void periodeSetelah pembangunan selesai tempat yang tersedia untuk pendudukan. Tapitidak ada kepastian bahwa penyewa atau penyewa akan telah ditemukan pada tahap itu danadalah bijaksana untuk memungkinkan periode batal demi akhir yang bangunan akan ditempati.Banyak perkembangan spekulatif, dengan keyakinan bahwa penyewa dapat ditemukanuntuk ruang yang diciptakan. Bila memungkinkan, pengembang akan telah setuju penjualanberdamai dengan institusi atau investor lain untuk berlaku setelah pembangunan adalahlengkap dan sepenuhnya biarkan.Pengembangan pemasaran akan berlangsung sebelum konstruksi selesai, namuntidak mungkin bahwa semua ruang akan membiarkan dengan waktu yang siap untuk pendudukan.126 Metode sisa - proses

Page 111: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Gambar 9.2 Bunga yang timbul selama tahap-tahap perkembangan (diarsir)Total kredit diikutioleh penjualan atau pembiayaan kembaliBangunan Void pekerjaan awal tertunda membiarkanHutang bungaBunga atas tanah di seluruh pengembangan dan periode kekosonganSampai titik ini tercapai, keuangan jangka pendek akan terus dibutuhkan. Pada saat inipanggung, semua biaya pembelian tanah, biaya konstruksi dan biaya lain harusdibiayai.Dimana diperlukan, keuangan jangka pendek diatur melalui bank atau serupapemberi pinjaman untuk memenuhi kebutuhan pengembang untuk meminjam dana.Persepsi propertipembangunan adalah bahwa aktivitas risiko yang lebih tinggi. Namun tingkat bunga dinegosiasikanjuga dapat mencerminkan besarnya pinjaman, proporsi itu beruang untuk pengembangan totalbiaya, keberadaan pra-biarkan atau pra-penjualan dan memang track record dankeuangan otot pengembang yang bersangkutan. Dalam menilai tawaran pengembang terbaiktanah, biaya keuangan harus dimasukkan dalam sisa bahkan jika seorang pengembangmemperoleh tanah dan konstruksi pendanaan dari dana sendiri, sehingga untuk memastikanbahwa biaya peluang dari uang yang tercermin. Dalam hal terjadiyang kuat kompetisi untuk situs yang pengembang sangat cemas untuk mengembangkan,perusahaan dapat memilih untuk melupakan beberapa atau semua pengembalian yang diharapkan pada dana internaldengan menyesuaikan jumlah termasuk untuk item ini.Dimana dana investasi cukup tertarik mengakuisisi selesaipembangunan, mungkin juga menawarkan untuk menyediakan pembiayaan jangka pendek juga.Periklanan dan pemasaranPeriklanan dan pemasaran sangat penting untuk pembangunan. Biaya Publisitas dapattinggi dan tidak sepenuhnya dapat diprediksi; mana lettings tidak terjadi seperti yang diharapkan,mungkin perlu untuk meluncurkan kampanye pemasaran dan meningkatkananggaran dengan jumlah yang signifikan. Pengeluaran mungkin termasuk surat kabar, majalah,radio dan televisi iklan, papan situs, bangunan menunjukkan, negosiator di situs,pencetakan brosur dan bahan publikasi lainnya, siaran pers dan umumbiaya peluncuran. Internet menyediakan medium menawarkan iklan baru yang luaspenutup. Penyisihan yang terbaik diperkirakan oleh biaya kampanye yang diusulkan danmenambahkan margin, itu tidak pantas untuk menghitung biaya sebagai persentase darimodal atau nilai sewa kecuali pengembang memiliki pengalaman yang cukup denganjenis tertentu pembangunan.Badan biayaBiaya agen akan dikeluarkan dalam membiarkan unit dalam pembangunan selesaidan penjualan investasi entitas disewakan. Dimana agen bersama diangkat,biaya total cenderung lebih tinggi.

Page 112: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Biaya biasanya akan dinyatakan sebagai persentase dari nilai sewa diperkirakandigunakan dalam pengembangan nilai bruto. Investasi biaya penjualan mewakili pembeliprospektif biaya akuisisi, untuk menyertakan agen, pengacara dan captugas, dengan biaya penjualan investasi sebesar sekitar 6 persen dari harga jual.Parapembeli memotong biaya penjualan dari nilai bruto pengembangan untuk tiba diharga net yang harus dibayar.Metode sisa - proses 127Biaya-biaya lainBiaya lain mungkin timbul dalam kompensasi penyewa keluar atau dalam memenangkanpersetujuan dari penjajah properti yang berdampingan (misalnya, pelanggaran hakcahaya atau memungkinkan derek untuk melintasi ruang udara). Semua membiarkan dan transaksi penjualanakan bertanggung jawab untuk pajak tanah cap tugas.Pengembang keuntunganKeuntungan dan resiko pengembang akan ditampilkan sebagai biaya pembangunanproses. Jumlah yang dibebankan mungkin persentase dari nilai modal dari selesaipengembangan atau persentase dari total biaya yang terlibat, penyisihanbiasanya berkisar 10-25 persen.Tingkat keuntungan dan risiko akan dinilai pada kompleksitas proposal,volatilitas dari hasil, prestise yang terkait dengan tertentupembangunan dan sejauh mana profitabilitas mungkin yakin (mungkin dalamsebagian oleh penjualan pra-diatur untuk mendanai).NILAI TANAHJumlah bruto yang tersedia untuk pembelian tanah ditemukan oleh bruto dikurangibiaya pengembangan dari nilai pembangunan yang bersih.Sosok yang tersisa, surplus, meliputi tidak hanya biaya dari situs, namunjuga biaya, materai pajak tanah dan biaya keuangan dalam memperoleh situs tersebut dan memegangsampai pembangunan sepenuhnya membiarkan dan pendapatan-memproduksi dan dengan demikian mampupembuangan di pasar investasi.Jumlah bersih setelah dikurangi biaya-biaya tidak nilai dalam arti yang ketat,hanya sebuah indikasi dari tawaran maksimum tertentu pengembang mampu untukmenawarkan untuk situs jika diperlukan kembali harus dicapai pada dasar informasi yangtersedia.Contoh berikut menunjukkan seluruh proses dalam kaitannya dengan yang diusulkankantor pengembangan. Komentar yang menyertai suatu upayalangkah-demi-langkah penjelasan tentang proses.Contoh 9.1 Pengembangan Kantor: jumlah yang tersedia untuk situspembelianSebuah perusahaan pengembangan ingin memperoleh sebuah situs di sebuah kota propinsi di mana garisada izin perencanaan untuk pembangunan blok kantor dengan kotorlantai area 1500 m2. Akomodasi akan di tiga lantai dilayani oleh dua

Page 113: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

lift penumpang, dan akan ada permukaan mobil parkir untuk 20 kendaraan. Adastabil permintaan untuk suite kantor di sewa di wilayah £ 300/m2. Jangka pendekkeuangan tersedia di 10 persen, dan pengembangan selesai bisa dijualuntuk menunjukkan hasil dari 6 persen. Biaya konstruksi cenderung berada di wilayah128 Metode sisa - proses£ 1000/m2 selama periode pembangunan 12 bulan. Hal ini diantisipasi bahwa seluruhbangunan akan membiarkan dalam waktu tiga bulan penyelesaian pekerjaan pembangunan.Menyarankan perusahaan sebagai harga maksimum yang mampu membayar untuk tanahdasar bahwa keuntungan 15 persen dari nilai bruto pembangunan diperlukan.Pengembangan kotor nilai pada skema penyelesaianPerkiraan Nilai sewa: 1200 meter persegi @ £ 300 psm 360 000Tahun pembelian di lamanya @ 6% 16,6667 bBruto pengembangan nilai 6 000 000 cDikurangi biaya [email protected]% 270 000 dPenerimaan bersih dari penjualan 5 730 000 eGross biaya pengembanganBangunan biaya: 1500 persegimeter @ £ 1000 psm 1 500 000 fKontinjensi @ 5% pada biaya bangunan 75 000 gProfesional biaya @ 15% 236 200 h1 811 250 iKeuangan jangka pendek @ 9%Biaya konstruksi (rata-rata 50%) 78 750 jBiaya (rata-rata 75% untukbangunan periode) 177 188 kTotal biaya selama periode batal(3 bulan) 40 753 296 691 l2 107 941 mLettingsAgen 'biaya @ 10% dari sewa 36 000 nKampanye pemasaran 15 000 51 000 oTotal biaya pembangunan 2 158 941 pPengembang risiko dan keuntungan15% dari nilai bruto pengembangan q 900 058 941 000 3Tersedia untuk membeli situs (gross) 2 671 059 r SurplusPV 1 £ 1,25 tahun @ 9% 0,8979 s2 398 283 tDikurangi biaya akuisisi situs @ 6% 135 752 uTersedia untuk membeli situs (bersih) 2 £ 262 531 v maksimumMetode sisa - proses 129KomentarKerja menunjukkan perhitungan dasar yang akan menunjukkan apakah skema inikemungkinan untuk membuktikan layak, berdasarkan asumsi yang dibuat. Ini harus diingatbahwa studi awal sangat perkiraan, misalnya, maka akan dicatat bahwa

Page 114: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

izin perencanaan hanya ada di garis dan tidak ada biaya bangunan perusahaan.Parapenilai akan membuat banyak asumsi tentang desain dan kualitasbangunan, yang akan mempengaruhi biaya sewa nilai-nilai, hasil dan bangunan.Hasil didari segi nilai tanah perlu diperlakukan dengan hati-hati.Komentar berikut berhubungan dengan surat referensi bersama setiap item dalamcontoh bekerja:sewa ini tiba di dari pertimbangan comparables pasar saat ini namuntidak akan ditentukan sampai skema selesai, sehingga disebut sebagai diperkirakansewa nilai. Sebagai kantor diukur untuk tujuan membiarkan pada jaringan internaldasar wilayah sesuai dengan Kode RICS Praktek Mengukur, yang diberikandaerah kotor dari 1500 m2 telah berkurang, dalam kasus ini sebesar 20 persen, sampai 1200 m2.Rencana rinci akan memungkinkan angka bersih dihitung lebih akurat.b Hasil panen ditentukan dengan mengacu pada comparables baru dikenal sama ataubangunan kantor modern di lokasi yang sebanding. Sebagai pengembangan situs inikepemilikan freehold telah dihargai-lamanya.c Nilai pembangunan bruto (GDV) merupakan estimasi terbaik dari nilai modalpembangunan selesai. Ada unsur risiko dalam penilaiankarena bangunan tersebut belum tersedia dan pasar untuk akomodasi kantordapat berubah sebelum sewa diselesaikan. Di sisi lain, tidak membuatpenyediaan untuk setiap peningkatan nilai sewa pada tanggal penyelesaian.biaya Dijual d dipotong pada asumsi bahwa pembangunan akan dijualpada penyelesaian, setelah unit sepenuhnya biarkan.e Penerimaan bersih dari penjualan memperhitungkan biaya akuisisi pembeli.Bangunan biaya f dinilai seakurat mungkin dalam terang informasisaat ini tersedia. Sumber informasi yang berguna bangunan biaya yangSpon yang Arsitek 'dan Builders' Buku Harga (lihat Lampiran A) dan BCISindeks biaya diterbitkan oleh RICS. Biaya konstruksi didasarkan padakotor eksternal daerah. Dimana pengaturan biaya yang lebih akurat yang tersedia dari kuantitassurveyor atau sumber lain, mereka harus digunakan.Kontinjensi adalah biaya tak terduga g terjadi selama periode konstruksi.Penyisihan tergantung pada ketidakpastian dalam setiap tertentupembangunan, tetapi biasanya akan 3-5 persen pada jumlah konstruksibiaya dan biaya profesional.h Profesional biaya termasuk pengeluaran pada layanan arsitek, perencana kota,surveyor kuantitas, mekanik dan insinyur listrik dan lain-lain di manadiperlukan. Sebuah aturan praktis dari 15 persen dapat digunakan kecuali lebih akuratinformasi yang tersedia.i Sub-total dari item biaya besar, menjadi sosok yang di atasnya pengembangakan menilai margin mereka jika mereka memilih untuk tidak mendasarkan pada nilaimenyelesaikan pembangunan.130 Metode sisa - prosesj pengembang akan dikenakan biaya bunga atas gedung keuangan atau, di mana internal yangdana yang digunakan, akan ada biaya kesempatan karena dana tidak maka

Page 115: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

tersedia untuk digunakan dalam kegiatan lain dari perusahaan. Pengalaman menunjukkan bahwajumlah rata-rata pinjaman selama periode bangunan akan menjadi salah satu-setengah dariperkiraan total biaya bangunan, termasuk kontinjensi. Contoh ini mengasumsikanbunga yang akan dikenakan pada basis tahunan, meskipun lebih mungkinbahwa bunga akan dihitung triwulanan. Dalam kedua kasus, biaya akanmenjadi 'digulung' dan bunga yang dibayarkan dalam satu jumlah dari hasil penjualan diakhir proyek.k Sebuah proporsi biaya profesional dibayar selama awaltahap konstruksi, yang tercermin dalam mengambil rata-rata 75 persendari perkiraan biaya total.l Dalam mengantisipasi bahwa bangunan tidak akan sepenuhnya membiarkan pada penyelesaian, keuangan akandiperlukan untuk jangka waktu, di sini diperkirakan mencapai tiga bulan. Pada titik ini,seluruh biaya bangunan akan dibiayai atau diasumsikan akan dibiayai. IniPerlu dicatat bahwa membiayai kekosongan pada elemen tanah ditangani secara terpisahbawah 'surplus' menuju ke sisa. (Lihat catatan 's' di bawah).m Sebuah sub-total memberikan jumlah dari biaya konstruksi dan keuangan.n Gedung tersebut harus dibiarkan untuk membuat investasi yang dijual. Layanan dariagen properti komersial akan dikenakan biaya, biasanya didasarkan pada persentase daritahun pertama sewa bersama-sama dengan pembayaran pengeluaran untuk iklandan produksi khusus atau brosur. Komisi pada tingkat10 persen telah diizinkan.o Perkiraan biaya pemasaran disertakan.p Total biaya pembangunan sekarang ditemukan.q reward untuk pengembang untuk keuntungan dan untuk mengasumsikan risiko perkembangandapat dinilai sebagai proporsi dari nilai pengembangan atau dariperkiraan total biaya. Dalam kasus ini, 15 persen dari GDV telah diizinkan.Ketentuan itu akan bervariasi dengan kompleksitas pembangunan dankeinginan pengembang terkait dengan itu.r biaya pengembangan bruto dikurangkan dari hasil bersih penjualan untukmenunjukkan surplus tersedia untuk membeli situs, beban bunga dana dan membayarbiaya akuisisi. Pada tahap ini, jumlah tersebut terdiri dari bunga dan biaya.s Pertama, bunga yang timbul dalam memperoleh situs tersebut dan memegangnya sampai investasidijual harus dipotong, meninggalkan jumlah yang tersedia untuk pembelian situsdan biaya.t ini kemudian memberikan sejumlah setelah bunga yang telah dibayar untuk seluruhholding period 15 bulan.Biaya Akuisisi u dinilai sebesar 4,5 persen dihitung.v Jumlah yang tersisa adalah apa yang disebut sebagai 'nilai' sisa. Bahkan,bukan nilai dan hal ini tentunya bukan nilai pasar. Justru itu adalah maksimumtawaran pengembang mampu untuk membuat atas tanah yang diberikan asumsi

Page 116: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

dibuat. Masukan ini akan menjadi unik untuk pengembang yang dan dengan demikian sisa dapatdianggap sebagai perhitungan layak.Metode sisa - proses 131Sangat menarik untuk dicatat bahwa biaya situs mewakili beberapa dua-perlima dari 'nilai'pembangunan selesai. Ini adalah sebanding berguna ketika melihat yang lainkantor pengembangan kesempatan.Fleksibilitas metode sisa dapat ditunjukkan dengan referensicontoh lebih lanjut yang membangun pada metode rinci di atas.Yang pertama menunjukkan penggunaan sisa untuk menentukan viabilitas dari sebuahpengembangan di mana harga yang diminta dari situs yang tersedia, misalnya di manapengembang sudah dalam negosiasi dengan pemilik lahan dan harga pembelian telahtelah disepakati sementara.Contoh 9.2 Pengembangan Kantor: keuntungan yang tersedia ketika sitebiaya dikenalFakta seperti yang diberikan dalam Contoh 9.1, kecuali bahwa tanah yang tersedia pada memintaharga £ 2 250 000. Pengembang ingin mengetahui apakah proposalakan menunjukkan keuntungan.Pengembangan kotor nilai pada skema penyelesaianPerkiraan Nilai sewa: 1200 meter persegi @ £ 300 psm 360 000Tahun pembelian di lamanya @ 6% 16,6667 bPengembangan nilai kotor 6000 000 cDikurangi biaya [email protected]% 270 000 dPenerimaan bersih dari penjualan 5 730 000 eGross biaya pengembanganBangunan biaya: 1500 meter persegi@ £ 1000 psm 1500 000 fKontinjensi @ 5% pada biaya bangunan 75 000 gProfesional biaya @ 15% 236 250 h1 811 250 iKeuangan jangka pendek @ 9%Biaya konstruksi (rata-rata 50%) 78 750 jBiaya (rata-rata 75% untukbangunan periode) 177 188 kTotal biaya selama periode batal(3 bulan) 40 753 296 691 l2 107 941 mLettingsAgen 'biaya @ 10% dari sewa 36 000 nKampanye pemasaran 15 000 51 000 oTotal biaya pembangunan 2 158 941 p132 Metode sisa - prosesTambahkan harga yang diperlukan untuk situs 2 250 000 i

Page 117: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Akuisisi 101% [email protected] 250 ii2 351 250Tambahkan bunga jangka pendeknyabiaya @ 9% 271 266 2 622 516 4 781 457 iiiTersedia berdasarkan keuntungan harga tetap untuk situs 948 543Perhitungan sebelumnya disesuaikan untuk memperhitungkan informasi tambahan.KomentarPerhitungan telah disesuaikan secara khusus untuk memperhitungkan informasidiberikan tentang harga tanah. Perbedaan utama dalam Contoh 9.2 adalah bahwaAngka keuntungan pengembang telah dihilangkan dan di tempat yang biaya tanah dan yang terkaitpengeluaran ini termasuk. Dengan demikian garis bawah tidak lagi sisanilai tanah tetapi jumlah yang tersedia untuk mengganti pengembang untuk risiko dan keuntungan.i sini biaya tanah dikenal bersih £ 2 250 000 dimasukkan.ii biaya Akuisisi ini dari 4,5 persen dihitung.iii biaya bunga pinjaman untuk menutupi biaya tanah ditambah akuisisibiaya yang dihitung atas seluruh pengembangan 15-bulan danmembiarkan periode. Diukur sebagai persentase dari GDV itu adalah 15,8%, agak lebihdari yang ditentukan oleh pengembang dalam Contoh 9.1. Di atas kertas, pengembang akanmembuat tambahan £ 48 500 keuntungan.Kedua contoh mungkin dikritik karena asumsi tentu dibuat. Residukedua mengasumsikan bahwa sebagian besar pinjaman merata tersebar di seluruh membangunperiode dan bahwa biaya yang timbul dari satu hari, yang tidak benar dalam praktek.Pendekatan arus kas akan memungkinkan penilai untuk lebih tepat dalam waktu yangarus kas yang mungkin memiliki pengaruh yang signifikan terhadap kelangsungan hidup, terutama di manajangka pendek suku bunga tinggi atau periode pembangunan jangka.Contoh berikutnya akan menunjukkan pendekatan sisa tradisional untuk gudangpengembangan dan kemudian menggunakan informasi dalam cara yang lebih sensitif dalamperhitungan arus kas.Contoh 9.3 Gudang pembangunan oleh sisa tradisionalMetodeNilai sebuah situs dibersihkan untuk pembangunan gudang untuk yang ijin perencanaanada. Anda telah mengumpulkan informasi berikut.Luas lantai kotor adalah 1000 m2, biaya bangunan adalah £ 260/m2 dan unitdiharapkan untuk membiarkan di 75/m2 £.Hal ini diantisipasi bahwa unit dengan nilai total sewa tahun 68 £ 250 per akanbiarkan dan menduduki segera pada penyelesaian pekerjaan dalam waktu 12 bulan dan bahwaunit sisanya akan membiarkan pada akhir kuartal berikutnya, yaitu dalam 15 bulan.Metode sisa - proses 133Informasi ini pertama kali digunakan dalam perhitungan sisa tradisional dan kemudian tigapendekatan arus kas yang digunakan. Ini akan dihargai bahwa pendekatan arus kas

Page 118: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

memberikan kesempatan untuk memperbaiki input, khususnya waktu pembayaran danpenerimaan. Namun demikian, harus diingat bahwa sangat sedikit informasidigunakan adalah tertentu dan bahwa harga meningkat, krisis ekonomi, bangunan keterlambatan ataubahan meningkat dan biaya tenaga kerja dapat terjadi dan mempengaruhi hasil.Namun,penggunaan lebih berhati-hati waktu-sensitif informasi yang tersedia menghilangkan beberapakekuatan kritik dari metode ini.Pengembangan kotor nilai pada skema penyelesaianPerkiraan Nilai sewa: 910 meter persegi @ £ 75 psm 68 250Tahun pembelian di lamanya @ 8% 12,5000Bruto pengembangan nilai 853 125Dikurangi biaya [email protected]% 38 391Penerimaan bersih dari penjualan 814 734Gross biaya pengembanganBangunan biaya: 1000 meter persegi @ 260 psm 260 000Kontinjensi @ 5% pada biaya bangunan 13 000Profesional biaya @ 15% 40 950313 950Keuangan jangka pendek @ 10%Biaya konstruksi (rata-rata 50%) 13 650Biaya (rata-rata 75% untuk periode bangunan) 3 071Total biaya selama periode kekosongan (3 bulan) 6 825MembiarkanBiaya agen dan pemasaran, katakanlah 15% 10 238Total biaya pembangunan 347 734Pengembang risiko dan keuntungan15% dari nilai bruto pembangunan 127 969 475 703Tersedia untuk membeli situs (gross) 339 032 SurplusPV 1 £ 1,25 @ 10% 0,8877 tahun300 959Dikurangi akuisisi situs [email protected]% 15690Tersedia untuk membeli situs (bersih) 285 269 MaksimumPendekatan residu dasar adalah yang paling sensitif terhadap timing. Pendekatan lainnya menawarkanpenjelasan lebih jernih ketika dana berkomitmen dan biaya yang timbul.Tiga variasi pendekatan arus kas, dengan menggunakan informasi yang sama seperti diContoh 9.3, sekarang ditampilkan.134 Metode sisa - prosesContoh 9.4 Gudang pembangunan: pendekatan periode-periode arus kas denganb c d e f g hPeriode Pengeluaran Barang Laba Bersih aliran keluar Modal dari Bunga @ Modal(3 bulan) periode sebelumnya 2,5% / Triwulan beredar(£) (£) (£) (£) (£) (£) (£)1 Bangunan biaya (15%) 40 950

Page 119: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Biaya profesional (75%) 30 712 71 662 71 662 71 6622 Bangunan biaya (30%) 81 900Biaya / pemasaran (30%) 3 071 84 971 84 971 71 662 1 791,55 73 4543 Bangunan biaya (25%) 68 250Biaya / pemasaran (70%) 7 167 75 417 75 417 84 971 2 124,28 87 0954 Bangunan biaya (30%) 81 900 81 900Biaya profesional (25%) 10 10 238 238Sewa seperempat 5 687 86 451 75 417 1 885,43 77 3025 Dijual biaya 38 391Sewa 11 375 27 016 27 016 86 451 2 161,28 88 612398 126Periode yang dipilih untuk tujuan demonstrasi adalah triwulanan selama 15 bulan ataulima kuartal, sebuah pengembang pemantauan kemajuan skema akan mengharapkanutama laporan keuangan setidaknya sekali sebulan dan akses ke informasi mengenai alirandana setiap hari. Sebuah program komputer modern akan memberikan informasi tersebutsecara rutin, dalam melakukannya, beberapa risiko perkembangan dihapus, karenaada kesempatan lebih banyak untuk meninjau biaya dan waspada terhadap masalah padatanggal awal.Contoh 9.5 Bersih terminal menghargai pendekatanPeriode [email protected]% Pengeluaran kas bersih(£) per kuartal untuk penyelesaian(£)1 71 662 1,1038 79 1022 84 971 1,07689 91 5043 75 417 1,05625 79 6594 86 451 1,0250 88 6125 27 016 1 27 016Jumlah 365 893Pengembang risiko dan keuntungan 127 969Jumlah 493 862Meninggalkan £ 320 untuk pembelian 872 situs (gross)Yang memungkinkan situs tawaran maksimum harus dipastikan.Pengeluaran dalam setiap periode pengisian didebit dengan biaya pinjaman totalsisa masa pengembangan dan sampai batas yang melebih-lebihkan biaya yang luar biasapada satu waktu. Sebagai contoh menunjukkan, Triwulan 5 menimbulkan tidak tertarik karenaakan dibayar dari hasil penjualan investasi. Kuartal 4 yang menimbulkan seperempatbunga sebesar 2,25 persen per kuartal dan seterusnya, semakin meningkat dengan setiap periode.Contoh adalah satu sederhana namun manfaat dari teknik arus kas. Dimanapembayaran atau penerimaan yang tidak teratur, terutama di mana pembangunan terdiridari jumlah unit yang dapat membiarkan atau dijual pada waktu yang berbeda, arus kaspendekatan adalah satu-satunya cara di mana sebuah account cukup akurat dari proposaldapat disajikan.136 Metode sisa - proses

Page 120: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Contoh 9.6: pendekatan arus kas diskontoPeriode Bersih [email protected]% aliran PV arus kas(Perempat) (£) (£)1 71 662,00 0,9756 71 6632 84 971,00 0,9518 84 9723 75 417,00 0,9286 75 4184 86 451,00 0,9060 86 4525 27 016,00 0,8839 27 017Tambahkan risiko dan keuntungan @ 15% 127 969Jumlah 473 491Bruto pengembangan nilai 853 125Situs saat ini nilai (biaya kurang) 379 634Dalam hal ini pengeluaran semua diskon dan dipotong dari diskon yang samanilai modal, yang mencerminkan waktu yang telah berlalu sebelum investasi dapatmenyadari. Keuntungan dari pendekatan periode-periode dengan adalah bahwa hal itu menunjukkansebenarnya utang pada akhir setiap periode pengisian, bukan diskonbiaya dan karena itu lebih bermanfaat untuk tujuan penganggaranArus kas mengkonversi semua biaya menjadi setara hari ini karena merekaterjadi, yang memungkinkan nilai situs untuk disimpulkan secara langsung.KESIMPULANPerlu dicatat bahwa fleksibilitas dari pendekatan sisa memungkinkan untuk menjadidisesuaikan untuk mengatasi dengan informasi banyak atau sedikit. Hal ini dapat digunakan dengan skala kecilpengembangan dan diperluas untuk mengatasi dengan pengembangan bertahap jauh lebih besar mengambilberlangsung selama beberapa tahun.Ketersediaan komputer kuat atau bahkan kalkulator genggam pribadimemungkinkan penilai untuk melakukan perhitungan seperti yang ditunjukkan dalam contoh yang diberikan dan untukmelacak kemajuan terhadap prakiraan. Paket komersial yang tersedia, tetapipenting bahwa mereka digunakan dalam pengetahuan tentang apa asumsi yang dibangun dalamprogram.Untuk pembaca mahasiswa, pendekatan alternatif di atas mungkin tampak sulit untukikuti pada awalnya, tetapi cara yang sangat membantu untuk mencapai pemahaman tentangpendekatan ini adalah untuk merancang sebuah spreadsheet komputer dan membandingkan hasilnya dengan satudihitung seperti dijelaskan sebelumnya. Setiap program akan perlu adaptasi untuk mencerminkankekhasan kasus di tangan, dan pemahaman menyeluruh tentang cara kerjadari program ini adalah diperlukan.

Page 121: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

10 Prinsip keuntungan140 Prinsip keuntunganDESKRIPSIPrinsip keuntungan digunakan terutama untuk mendirikan sebuah cara di mana bisnis yangmenunjukkan beberapa unsur monopoli atau keunikan dapat dinilai dengan mengacu padakeuntungan. Ada penerimaan bahwa mereka tidak dapat dinilai oleh lebih biasametode karena tidak ada tempat serupa atau bisnis dengan yang merekadapat dibandingkan.Kantor Badan Penilaian juga cenderung menggunakan pendekatan, dalam sesuaikasus. Hal ini dianggap sebagai lebih handal daripada tes kontraktor untuk jenis penggunaandijelaskan di atas dalam kasus di mana keuntungan dapat diidentifikasi cukup mudah.PENDEKATAN PENILAIANPendekatan dasar terdiri dari menggunakan account akhir atau informasi perdagangan lainnyauntuk menemukan keuntungan kotor dan bersih. Tunjangan tersebut kemudian dibuat untuk bunga ataspenyewa modal yang digunakan dalam bisnis dan remunerasi bagi manajemenkeahlian. Jumlah sisa (disebut sebagai 'keseimbangan dibagi') adalahkemudian diasumsikan akan tersedia untuk pembagian yang adil antara bisnispedagang dan pemilik. Keseimbangan sering dibagi sama-sama tetapi tidak adaAlasan untuk ini menjadi begitu. Tujuannya adalah untuk mencerminkan kontribusi masing-masing kekeberhasilan perusahaan.Alasan untuk menyesuaikan account dengan cara ini adalah untuk memberikan imbalan yang memadaike penyewa untuk menjalankan bisnis, sementara benar mencerminkan kontribusidari pemilik dalam menyediakan tempat. Spesialis penilai terlibat dalam satu ataulebih dari daerah-daerah akan memiliki pengetahuan tentang pola pengembalian, dan iniakan memungkinkan mereka untuk membuat alokasi yang adil dari jumlah antara dua pihak.Mana mungkin, penilai menggunakan angka yang berasal dari rekening terakhir untuk mengukurjumlah yang terlibat dalam mencapai omset tahunan dan tingkat pengeluaranterjadi sebelum angka laba kotor dan bersih adalah dipukul.Sebuah praktik mapan adalah dengan melihat pada account untuk tiga paling barutahun perdagangan. Serangkaian rekening harus memberikan indikasi yang lebih seimbang darikesehatan umum dari bisnis daripada yang dapat diperoleh dari satu set rekening untuksatu keuangan tahun saja. Penilai mungkin akan lebih dipengaruhi oleh accountyang memberikan hasil dan kecenderungan selama periode daripada oleh account satu tahun,yang mungkin tidak representatif.Alasan yang diberikan untuk setiap ketidakmampuan untuk menghasilkan account untuk yang paling terakhirtahun harus diperiksa. Dimana rekening tampaknya tidak masuk akal tunduk padaketerlambatan, keterangan lebih lanjut sangat penting. Ini mungkin untuk mendapatkan beberapa wawasanke dalam isi rekening yang belum selesai dari akuntan trader (tapi hanya

Page 122: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Tentu saja dengan trader kerjasama). Tidak ada pengganti untuk diaudit danbersertifikat account jika penilai adalah untuk mencerminkan aktivitas saat ini dalam membentuk keseluruhanpenilaian tentang nilai bisnis.Prinsip keuntungan 141SITUASI MANA MUNGKIN PRINSIP DIGUNAKANPrinsip keuntungan digunakan dalam berbagai kasus di mana salah satu pendekatan lainakan tidak mungkin memuaskan. Hal ini digunakan oleh penilai yang mengkhususkan diri dalam, dan denganpengalaman yang luas, jenis tertentu dari kegiatan usaha dalam pertimbangan.Tidak hanya ada kebutuhan untuk sebuah pengetahuan yang mendalam tentang jenis usaha, tetapipenilai harus menyadari ketentuan undang-undang jika penilaian adalah untuk rating atauwajib membeli keperluan. Seperti aplikasi khusus dari prinsip keuntunganberada di luar lingkup teks dan sumber lain harus dikonsultasikan.Para penilai mungkin diminta untuk menilai nilai sewa atau modal dalam empat yang berbedasituasi:● penilaian aset (untuk dimasukkan dalam rekening keuangan yang menunjukkan kepemilikan propertisebagai aset bisnis);● penilaian untuk non-rumah tangga harga;● penilaian kompensasi pada pembelian wajib;● dijual sebagai keprihatinan pergi.Aset penilaian (untuk dimasukkan dalam rekening keuangan yang menunjukkankepemilikan properti sebagai aset bisnis)Penilaian properti diduduki dan digunakan dalam kegiatan usaha secara ketatditentukan oleh standar pelaporan keuangan yang dikeluarkan oleh Penilaian AsetKomite Standar (AVSC). Komite ini menetapkan prinsip-prinsip umum untukdiamati dalam persiapan penilaian aset. Hal ini juga membuat rekomendasidan memberikan bimbingan, yang keduanya sangat penting dimanahasilnya akan tersedia untuk umum.Penilaian untuk non-tarif dalam negeriDimana tempat harus dinilai untuk penilaian (pajak daerah) tujuan, penilaianakan, dalam sebagian besar kasus, dapat dilakukan pada informasi yang diperoleh darisebanding lettings yang serupa, unit terdekat. Dimana properti adalah dari jenisdijelaskan dalam bab ini, prinsip keuntungan akan menjadi penilaian yang paling tepatmetode. Dalam penilaian rating, sering disebut sebagai penerimaan danpendekatan pengeluaran.Seperti yang dinyatakan sebelumnya, mungkin digunakan dalam penilaian mana hasil arus kasdari beberapa bentuk monopoli yang melekat pada properti atau lokasi tersebut bahwa itu adalahtidak mungkin untuk mengatur penilaian oleh perbandingan. Situasi ini dapat diajukanoleh persyaratan hukum seperti lisensi untuk beroperasi (misalnya kasino, taruhankantor) atau oleh lokasi tertentu dari bisnis. Selanjutnya, penilai Peringkat mungkin

Page 123: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

menemukan pendekatan yang berguna di mana ada monopoli ada tetapi kelangkaan perbandingan.Dimana penggunaan tempat memberikan kesempatan langsung untuk membuatkeuntungan, pendekatan ini cenderung memberikan hasil yang lebih realistis dan dapat diandalkan dibandingkankontraktor tes.142 Prinsip keuntunganAturan rumit dan peraturan berhubungan dengan persyaratan bahwa sebuah hipotesissewa adalah diasumsikan. Penerapan penilaian rinciProses berada di luar lingkup teks ini, tetapi penjelasan singkat berikut ini berisibeberapa petunjuk tentang kompleksitas dari penilaian untuk rating.Pendekatan ini mengikuti dasar keuntungan seperti dijelaskan di atas tunduk pada penyesuaian setiapuntuk mencerminkan undang-undang yang luas dan hukum kasus berhubungan dengan non-domestik rating. Jadisuatu sewa hipotetis pada basis tahun-ke tahun diasumsikan, di mana penyewabertanggung jawab untuk melaksanakan perbaikan yang diperlukan untuk mempertahankan properti dalamnegara untuk perintah sewa. Ketentuan ini juga mungkin berbeda dari kewajiban apapun yang sebenarnyadikenakan oleh sewa masuk ke dalam oleh penyewa. Hal ini juga tunduk pada angka yangterkait dengan tanggal penilaian yang relevan (dikenal sebagai tanggal penilaian anteseden). Paraterakhir ini juga disebut sebagai 'nada dari daftar', yang dimaksudkan untuk memastikan bahwa semuahereditaments memiliki tanggal penilaian yang sama. Penilaian memperhitungkan inivariasi adalah ukuran yang tepat dari penilaian. Penilaian akan mencakupberpadanan item dari pabrik dan mesin yang disediakan oleh penyewa, apakah tanaman danmesin yang berpadanan adalah subyek dari peraturan yang dibuat berdasarkan hukum undang-undang.Contohnya termasuk penilaian dari hotel dan stasiun pengisian. Hotel manajemenberusaha untuk mengembangkan sebuah identitas yang unik. Hotel ini mungkin dikenal denganpengaturan dekat nyaman dengan area bisnis kota dikombinasikan dengan konferensifasilitas; mungkin unggul dalam kualitas yang fasilitas en suite atau mungkin menempati sebuah situsdari beberapa hektar rumput dan kebun dalam Taman Nasional. Sebuah penilai dengan suarapengetahuan tentang perdagangan akan memiliki pengalaman yang cukup untuk menentukan peringkat hotel dan menyesuaikanuntuk fitur khusus. Demikian pula, setiap stasiun pengisian ada untuk menjual bahan bakar sebanyakmungkin. Tapi setiap lokasi adalah unik. Penjualan tergantung terutama pada lokasi, tetapi mungkindipengaruhi oleh harga, kemudahan akses dan fasilitas seperti toilet. Baru-baru ini,kelompok supermarket dan lain-lain telah menunjukkan minat di toko mengungkapkan

Page 124: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

mengembangkandi bagian belakang mengisi lokasi stasiun. Hal ini menyatakan bahwa setiap kegiatan membantu yang lain.Penilaian kompensasi pada pembelian wajibKategori ini adalah untuk penilaian kompensasi untuk pembelian wajib untukakuisisi seluruh atau setiap bagian dari setiap tempat untuk memasukkan kerugian bisnismana yang sesuai.Jenis usaha dijelaskan sebelumnya akan dihargai pada prinsip keuntungankecuali metode lain yang dianggap lebih tepat dalam setiap tertentukeadaan. Ini adalah tanggung jawab penyewa untuk meminimalkan kerugian dan untuk merelokasijika memungkinkan. Yang diperlukan biaya relokasi dan kerugian sementara bisnisadalah kepala tepat kompensasi. Para penilai akan menilai nilai bisnisbangunan dan, di mana prospek perdagangan terpengaruh atau dipadamkan, setiap hilangnyakeuntungan dan penjualan paksa aset bisnis.Dijual sebagai keprihatinan akanKetika sebuah bisnis untuk dijual di pasar terbuka sebagai keprihatinan akan mungkin adagoodwill elemen. Harga kemudian akan mencerminkan bukan hanya nilai intrinsik dariPrinsip keuntungan 143fisik bangunan tetapi manfaat memperoleh sebuah bisnis yang mapan dengan perusahaanklien atau pelanggan yang dapat diharapkan untuk terus merendahkan bisnissetelah dijual ke pemilik baru.Mungkin tepat untuk menerapkan variasi dari prinsip keuntungan untuk sepertitempat, terutama di mana, meskipun tidak monopoli, bisnis dapat daribentuk unik ke daerah langsung. Sebuah contoh akan menjadi desa umum tokodan sub-kantor pos, biasanya bisnis hanya dari jenis di daerah danmenggabungkan kedua area ritel dengan penyimpanan dan akomodasi hidup. Satupendekatan akan nilai bisnis dalam dua bagian. Pertama, nilai sewa dikapitalisasiatau pengalaman yang digunakan untuk pergi langsung ke nilai modal berdasarkan perumahanpasar di sekitarnya, menyesuaikan untuk elemen ritel. Selanjutnya, goodwill inidinilai dengan mengambil laba bersih (tidak termasuk sewa atau nilai sewa ritelbagian) dan menerapkan pembelian tahun sederhana ', biasanya antara satu dan lima.Ketika bisnis tunduk pada sewa, sewa laba dinilai dan dikapitalisasiuntuk sisa istilah belum berakhir (atau periode ke periode meninjau berikutnya jikalebih pendek). Premi dihitung sehingga mencerminkan manfaat dari sewa di bawah ini saat ininilai sewa dan keamanan yang diberikan kepada penyewa bisnis dengan undang-undang (kecualidikecualikan berdasarkan kesepakatan). Haruskah keamanan yang lebih besar harus dicari, salah satu atau kedua belah pihakmungkin berlaku kepada pemilik rumah untuk memberikan sewa baru untuk pembeli bisnis.Permintaan tersebut mungkin akan bertemu dengan usulan untuk memperbarui persyaratan sewa danmungkin menegosiasikan tingkat sewa yang baru. Setiap perubahan yang diperkenalkan oleh sewa baru

Page 125: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

mungkin untuk mempengaruhi tingkat premi apapun.Pada satu waktu, jenis usaha dan akomodasi tinggal di sebuah desa yang populerakan menarik minat yang cukup. Kesempatan untuk bekerja dari rumah dengansebuah kantor pos gaji sebagai base income bersama-sama dengan keuntungan yang dibuat dari ritelkegiatan - seperti koran dan majalah, bahan makanan, greengroceries danbarang rumah tangga - akan membuat untuk sebuah perusahaan yang nyaman dan menguntungkan.Namun, kematian banyak sub-kantor pos di masa sekarang dan tidak pastimasa depan yang tersisa telah membuat penjualan bisnis seperti bermasalah.Saat ini, pengaruh utama adalah mungkin kualitas akomodasi hidup,yang lokasi di sebuah desa disukai dan potensi jika bagian tokomenjadi tidak ekonomis dan ditutup di beberapa waktu di masa depan.PEMBATASANPenilai berurusan dengan transfer bisnis (apakah bisnis tersebut ditawarkan dengan atautanpa bunga freehold dari lokasi) penilaian rating, atau klaim untuk kompensasiuntuk pembelian wajib akan perlu memiliki akses ke account keuangan.Tapi mereka harus selalu diingat bahwa mereka tidak akuntan dan seharusnya tidakpelanggaran di luar pemahaman dan kemampuan. Itu selalu mungkin dan kadang-kadangbijaksana untuk mencari informasi atau saran dari akuntan klien atau fasih laindengan jenis usaha yang dijalankan. Hal ini terutama akan terjadimana bisnis yang kompleks atau memiliki omset besar. Dalam pembelian wajibkasus, biaya saran spesialis akan membentuk bagian dari klaim untuk kompensasi.144 Prinsip keuntunganPotensialSeorang calon pembeli bisa memegang pandangan bahwa keuntungan saat ini bisa ditingkatkansecara substansial oleh manajemen yang lebih baik, kontrol keuangan membaik, atau penggabungangaris penjualan lain atau perbaikan untuk bisnis. Sejauh bahwa setiappotensial juga akan diakui oleh calon pembeli lainnya, kemampuan untukkeuntungan tambahan buat akan diperhitungkan dalam setiap penawaran yang dibuat oleh yang tertarikpihak. Aspek tersebut harus tercermin sebagai bagian intrinsik dari nilaibisnis, meskipun akhirnya pembeli akan mengharapkan beberapa manfaat untuktenaga dan biaya untuk memanfaatkan potensi. Bahkan, mungkin ada yang bagusalasan mengapa vendor belum mengimplementasikan perubahan (atau mungkin melakukannya dalammasa lalu dan menemukan itu tidak berhasil). Pembeli akan mengambil resiko kegagalanterkait dengan perubahan atau ide baru.Fitur khususSebuah bagian penting dari nilai dari beberapa jenis usaha yang keuntunganPrinsip dapat diterapkan adalah kepribadian dari pemilik atau operator. Hal ini jugadiketahui bahwa bisnis fronted oleh selebriti atau karakter cenderung mengalami

Page 126: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

peningkatan kustom. Sebagai contoh, seorang koki yang terkenal akan menjadi nilai besar kereputasi restoran. Mantan petinju yang sering sangat sukses tuan tanah rumah publik.Hal yang sama mungkin berlaku untuk ahli; stasiun tuning mobil balap dijalankan oleh mantandriver atau pusat olahraga yang diawasi oleh seorang atlet Olimpiade akan menariktambahan bisnis oleh asosiasi dengan nama terkenal. Bahwa unsurnilai unik dan tidak dapat ditransfer. Orang lain yang terkenal bisamenarik berikut nya sendiri, tetapi akan salah untuk membayar harga didasarkan baikpada reputasi dari vendor atau pada harapan dari kekuatan gambar seorangkhususnya pemilik baru.Sebaliknya, kadang-kadang menemukan bahwa bisnis telah diabaikan oleh pemilikyang secara finansial terbatas, sakit, malas atau tidak kompeten. Seperti bisnis dapatdinilai mampu perbaikan substansial diberikan kompeten dan manajemen terkekang.Sejauh yang dapat dinilai, tunjangan beberapa mungkin dibuat untuk sepertiprospek, meskipun sekali lagi calon pembeli akan mengharapkan untuk menegosiasikanharga yang mengakui upaya, waktu dan risiko yang terkait dengan upgrade apapun.BISNIS STRUKTURAda dua jenis utama struktur bisnis: pribadi dimiliki dan dioperasikanbisnis, dan perseroan terbatas.Usaha kecil dapat dioperasikan oleh pemilik tunggal atau oleh dua atau lebih (biasanyatidak melebihi 20) pemilik perdagangan sebagai suatu kemitraan. Masing-masing dan setiap mitrabertanggung jawab atas hutang perusahaan. Keuangan adalah dibangkitkan dari pemilikperusahaan dan dari bank dan pinjaman pribadi, sering dijamin pada beberapa atau semua bisnisaset dan kadang-kadang secara pribadi dijamin oleh satu atau lebih pemilik.Prinsip keuntungan 145Organisasi yang lebih besar cenderung untuk perdagangan sebagai perusahaan terbatas. Tingkat kewajibanpemegang saham dalam sebuah perusahaan terbatas pada jumlah yang diinvestasikan atau dijanjikanuntuk diinvestasikan, mereka tidak memiliki kewajiban lebih lanjut atau panggilan pada aset mereka yang lain.Perusahaan terbatas publik dan swasta diatur oleh Perusahaan Kis.Tidak ada bar ke pedagang individu kecil membentuk sebuah perusahaan, sehingga membatasikewajiban seperti yang diuraikan.Keuntungan lain dari perdagangan sebagai perusahaan terbatas adalah bahwa modal awal dansetiap dana yang diperlukan lebih lanjut dapat dinaikkan dengan penerbitan saham atau obligasi.Saham perusahaan publik yang diperdagangkan di Bursa Efek atau, dalam kasusperusahaan terbatas yang lebih kecil, di Pasar Investasi Alternatif.Ada kelas yang berbeda dari berbagi: saham preferensi membawa tingkat bunga tetap sebesarbunga dan, kelas utama, saham biasa. Pemegang saham biasa akan menerimavariabel dividen berdasarkan pada profitabilitas perusahaan. Saham preferen mengambildiutamakan dalam hal terjadi likuidasi. Kedua kelas biasanya menikmati hak suara.

Page 127: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Dalam kasus bisnis yang lebih besar, khususnya yang tergabung sebagai perusahaan,kemungkinan bahwa setiap instruksi kepada penilai akan diterima dari akuntanatau tim keuangan menasihati perusahaan. Dalam hal itu, penilai akan memberikanLaporan berurusan dengan singkat terbatas. Laporan ini akan mencakup peringatan untuk memastikan bahwatidak digunakan untuk tujuan lain selain menyatakan dan bahwa hal itu tidak boleh dikutipdari atau menunjukkan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan sebelumnya dari penilai.PENGGUNAAN REKENINGSebelum menyiapkan akun neraca saldo akhir diekstraksi dari keuangancatatan. Tujuannya adalah untuk mengkonfirmasi keakuratan hitung dari double-entrysistem pembukuan.Final accountPada akhir setiap periode akuntansi, biasanya durasi satu tahun, semua keuangantransaksi dibawa bersama dalam satu set rekening yang menunjukkan gross dan netkeuntungan untuk tahun perdagangan dan aset modal usaha pada akhir tahun.Akun-akun akhir terdiri dari rekening perdagangan dan keuntungan dan kerugianakun, yang merekam hasil dari transaksi tahun ini. Rekening trading mengidentifikasibiaya primer dan penerimaan usaha untuk menunjukkan keseimbangan; dimanapenerimaan melebihi biaya jumlah yang ditampilkan adalah laba kotor. Keuntungan dan kerugianrincian rekening biaya sisa menjalankan bisnis untuk menampilkan laba bersih.Dalam usaha yang bergerak di bidang manufaktur, dua account biasanya disusunsecara terpisah, jika tidak mereka dapat digabungkan. Neraca menunjukkan posisidari bisnis pada akhir tahun dalam hal struktur modal.Set account untuk tahun keuangan terakhir yang lengkap akan memberikan beberapa indikasikesehatan bisnis. Komponen individu dapat digunakan untuk mengukurberbagai aspek profitabilitas bisnis dan rasio berbagai diakuiatau indikator kinerja membantu dalam proses ini. Sebuah gambaran yang lebih menyeluruh dari146 Prinsip keuntunganbisnis akan diperoleh dengan menganalisis account untuk tiga keuangan sebelumnyatahun dan tren mengamati.Rekening tradingRekening perdagangan menunjukkan laba kotor, menjadi perbedaan antara biayadan harga jual saham termasuk biaya pengiriman. Untuk memastikan yang realistisangka, ketentuan harus dibuat untuk memasukkan nilai buku saham padaawal dan akhir periode perdagangan.Saham yang diperoleh untuk dijual kembali tetapi belum dijual biasanya dicatat pada harga biaya(Tapi saham yang tidak memiliki pasar karena telah digantikan atau usang shelflife nyatidak akan disertakan kecuali pada nilai realisasi bersih atau nilai sisa, jika ada).Praktek akan bervariasi sesuai dengan jenis bisnis dan konvensi akuntansidipekerjakan.Di mana sejumlah besar pekerjaan yang dilakukan untuk mengubah bahan baku

Page 128: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

menjadi komponen atau barang jadi, ia adalah biasa untuk menyertakan biaya pekerjaan dalamnilai saham. Tetapi akan menyesatkan untuk memasukkan barang-barang di yang diusulkan merekaharga jual, sehingga keuntungan yang diharapkan mengantisipasi penjualan.Debitur dicatat sebagai aset kredit macet kecuali diantisipasi. Pembayaran dariakun yang beredar akan mengurangi angka total dikaitkan dengan debitur dan meningkatkansaldo bank dengan jumlah yang sama.Saldo bank dicatat menunjukkan jumlah diadakan di bank untuk perdagangan normaltujuan; perusahaan tidak akan mengharapkan untuk menyimpan lebih dari yang diperlukan untuksehari-hari operasi karena harus lebih baik digunakan dalam bisnis.Bisnis penyediaan layanan bukan barang akan mempersiapkan keuntungan saja dankehilangan account, dikurangi semua biaya dari pendapatan. Contoh bisnis sepertiadalah praktek pengacara atau agen perjalanan. Bisnis lain dapat memilih untukmenggabungkan perdagangan dan laba dan rekening rugi.Akun laba rugiAkun laba rugi menunjukkan biaya menjalankan bisnis, yangdikurangkan dari laba kotor yang ditemukan dalam rekening perdagangan untuk menunjukkan profitabilitas yang benarusaha (laba bersih).NeracaNeraca menampilkan semua aset bisnis termasuk keuntungan apapun ataukerugian tidak didistribusikan dari periode akuntansi sebelumnya. Jumlah total yang ditampilkan adalahnilai teoritis dari bisnis - jumlah aset yang tersedia harus dapatdijual. Sebuah bisnis di hati yang akan diharapkan untuk mewujudkan lebih dari yang ditampilkankarena beberapa alasan.Pertama, ada kecenderungan untuk menuliskan aset untuk depresiasi (dan pajak) tujuan,terlepas dari nilai sebenarnya mereka dalam bisnis atau pasar. Setelah beberapawaktu, banyak aset lebih tahan lama dari bisnis akan memiliki nilai buku nihilPrinsip keuntungan 147meskipun yang tersisa dalam penggunaan operasional. Kedua, pembeli akan mempertimbangkan membuatpembayaran untuk goodwill, yang dapat digambarkan sebagai kesempatan untukmelanjutkan perdagangan dengan pelanggan saat ini perusahaan dan mengakuisisi pelanggan barutertarik dengan nama perusahaan, merek dagang dan reputasi.Contoh numerik dari akun yang dijelaskan di atas terkandung dalam berikutbab.NERACA dibagiKeseimbangan dibagi adalah pendekatan untuk pembagian kapasitas produktif dari khususbangunan yang tidak dapat dinilai dengan salah satu metode yang lebih konvensional.Informasi dikumpulkan untuk memungkinkan laba bersih untuk diidentifikasi. Setiap pinjaman

Page 129: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

ditambahkan kembali dan modal penyewa dipekerjakan dalam bisnis tercermin padatingkat bunga yang sesuai. Hal ini laba bersih disesuaikan adalah jumlah tersedia untukhadiah perusahaan penyewa untuk kegiatan kewirausahaan dan untuk mengkompensasipemilik untuk membuat tempat yang tersedia. Keseimbangan sering dibagi rata, namunsetiap kasus harus dipertimbangkan pada manfaatnya. Sebagai contoh, karena lokasinya ataukeanehan lainnya, bangunan mungkin sulit untuk membiarkan tetapi sekarang ditempati oleh penyewayang telah dieksploitasi potensi untuk usaha yang dijalankan. Situasi ini akanmenunjukkan bahwa penyewa harus menjaga proporsi yang lebih besar dari saldo yang tersedia, katakanlah60 persen. Sebuah contoh numerik diberikan dalam bab berikut.STANDAR AKUNTANSIKonteks di mana penilaian yang disediakan dan digunakan sangat penting dalamkasus penilaian aset. Penilaian aset tetap untuk laporan keuangantunduk pada aturan, laporan praktik dan bimbingan yang terkandung dalam RICSPenilaian dan Penilaian Standar (Red Book).Tujuan utama dari aturan adalah untuk memastikan bahwa penilaian apapun jelas danambigu. Mereka dirancang untuk mencegah masuknya nilai-nilai yang tidak sesuaidan karena itu mungkin menyesatkan, sengaja atau sebaliknya.Secara historis, setidaknya sebagian, mereka dimaksudkan untuk mencegah praktek aset pengupasanmana bisnis diakuisisi berdasarkan nilai keprihatinan akan tetapikemudian ditutup dan kepemilikan tanah rusak dan dikembangkan atau dijual untuk yangpenggunaan terbaik. Efektif, praktik ini pemilik atau pemegang saham kehilangan sebagian dariintrinsik nilai bisnis.Aturan dan persyaratan yang luas dan rinci dan topik di luarruang lingkup buku ini. Namun, ringkasan berikut ini disediakan untuk memperingatkanpembaca untuk pentingnya menyediakan nilai properti untuk dimasukkan dalam account.Dalam sebagian besar kasus, nilai modal dari properti aset untuk akuntansitujuan adalah, dalam arti luas, nilai pasar terbuka dengan kepemilikan kosong mengabaikanpotensi alternatif menggunakan dan faktor-faktor lain mungkin mempengaruhi pasarnilai. Ini disebut nilai guna yang ada. Ini mungkin berbeda dari nilai pasarmana ada keterbatasan undang-undang atau kontrak, dimana situs di overdevelopedatau di mana ia memiliki bangunan tua.Penilai diperlukan untuk menarik perhatian subjek penilaian yang kememadai profitabilitas bisnis, soal untuk penentuan oleh direktur.Properti khusus digunakan di bisnis akan dinilai pada disusutkanbiaya penggantian dasar (dijelaskan dalam Bab 12). Sekali lagi, itu adalah tanggung jawabdireksi untuk menentukan apakah bisnis tersebut cukup menguntungkan untuk mendukungnilai pada tingkat melaporkan, atau apakah itu harus dimasukkan di beberapamengurangi angka.Dasar nilai pasar terbuka hanya berlaku untuk tanah dan bangunan dimiliki untuk investasiatau di mana mereka surplus untuk persyaratan.Para direktur perusahaan yang diperlukan oleh hukum untuk mengungkapkan nilai pasar jika

Page 130: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

hal itu berbeda secara material dari nilai menggunakan yang ada.TURNOVER sewaPendekatan lain untuk menyediakan sewa yang layak untuk properti yang menghasilkan pendapatandimana nilai sewa sulit untuk menentukan untuk satu atau alasan lain adalah basissewa pada omset bisnis. Dalam teori, sewa untuk jenis yang tidak biasasifat dibahas sebelumnya dalam bab ini di mana ada sedikit atau tidak sebandingbukti bisa diatur dengan cara ini. Ada sedikit bukti dari pengaturan tersebut,meskipun pasti mereka ada. Dimana telah menjadi mapan dalam memperbaikidari sewa dalam jumlah besar pusat perbelanjaan modern di mana ada sedikit atau tidak sebanding langsungbukti, terutama di mana pengembang mengidentifikasi anggaran substansialuntuk promosi dan inisiatif lainnya untuk meluncurkan pusat baru dan untuk memungkinkan untukmenjadi mapan dengan cepat.Pendekatan ini adalah satu logis karena sewa salah satu biaya yang akan dibayarkandari pengambilalihan total pemilik tidak bisa berharap terlalu besar bagian keuntungan jikapenyewa adalah untuk terus dalam bisnis, sementara penyewa akan memiliki kenyamanan mengetahuibahwa, pada tahap awal setidaknya, ada beberapa pemahaman tentang waktu yang dibutuhkanuntuk mengembangkan potensi bisnis.RINGKASAN● Beberapa properti komersial yang tidak biasa dalam gaya atau lokasi.● Perbandingan tidak tersedia, membuat penilaian diperlukan pendekatan lain.● Elemen penting dalam banyak properti komersial adalah kesempatan untukmembuat keuntungan.● Prinsip keuntungan melihat hasil aktual dan atau potensial perdaganganprospek.● Dari prospek perdagangan, surplus nosional ditemukan yang kemudian dibagiantara pemilik properti dan pedagang dalam apa yang tampaknya adilproporsi.

Page 131: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

11 Prinsip keuntungan -akhir rekening150 Prinsip keuntungan - rekening akhirTabel 11.2 Akhir account: account keuntungan dan kerugianAkun laba rugi£ £Laba kotor 204 354Bunga yang diterima 4 750209 104Dikurangi biayaDistribusi biaya 20 100Beban Administrasi 72 526Biaya bank dan bunga 3 12495 750Laba bersih 113 354Tabel 11.1 Akhir rekening: rekening perdaganganRekening akhir untuk Kemitraan HiLo untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2007Rekening trading£ £Penjualan 343 045Kurang Pengembalian 10 500Diskon yang diberikan 15 45425 954317 091Biaya penjualanPembukaan saham pada 1 Januari 2007 35 670Pembelian 123 052Diskon diterima - 1 485Penutupan saham pada tanggal 31 Desember 2007 - 44 500112 737Laba kotor 204 354Prinsip keuntungan - rekening akhir 151Tabel 11.4 Keseimbangan dibagiUntuk menemukan keseimbangan dibagi: £Laba bersih 113 354Return on capital employed sebesar 8% 9 262Keseimbangan dibagi 104 092Bersama 60% untuk pedagang 62 45540% untuk pemilik tanah yg bebas 41 637104 092Tabel 11.3 Akhir rekening: neracaNeraca keuangan£ £ £Aktiva tetap Biaya Penyusutan Buku Bersih

Page 132: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

nilaiDiagnostik peralatan 16 500 1 500 15 000Perlengkapan dan alat kelengkapan 35 000 4 250 30 750Armada kendaraan 62 500 12 500 50 000114 000 18 250 95 750Aktiva lancarSaham 44 500Debitur 15 250Kas di bank dan di tangan 17 25577 005KewajibanPerdagangan kreditur dan akrual 43 725Kewajiban lain-lain 13 25256 977Aktiva lancar bersih 20 028Aktiva 115 778Modal accountHi 68 970Lo 33 393102 363GiroHi 7 700Lo 5 71513 415115 778152 Prinsip keuntungan - rekening akhirProfitabilitasReturn on capital employed =Keuntungan dari bisnis terkait dengan modal yang digunakan oleh pemilik. Paratingkat return akan diharapkan untuk melebihi diperoleh dengan menyetorkan modaldalam investasi yang relatif aman seperti rekening masyarakat bangunan.Pemiliknyaakan mengharapkan kembali secara signifikan lebih tinggi untuk ketidakpastian dan resiko tambahandiasumsikan dalam mempekerjakan modal dalam bisnis.Pengembalian aset bersih yang digunakan = × 100Rasio ini mengukur profitabilitas dengan nilai aktiva bersih yang digunakan. Bersihaset terbuat dari total aktiva tetap dan saat ini dikurangi kewajiban saat ini.Hasilnya mungkin mengecilkan mengembalikan sebagai aktiva tetap cenderungditampilkan dalam piutang tersebut pada penyusutan biaya pembelian kurang, yang mungkin tidakmerupakan refleksi akurat dari nilai mereka saat ini.Marjin laba kotor = × 100Ada kemungkinan menjadi norma industri, namun kelebihan stok dan selanjutnya penjualan dapat

Page 133: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

mengikis margin. Laba kotor harus cukup untuk menutup semua biayamenjalankan bisnis. Ini mengikuti bahwa omset tinggi dapat menawarkan kesempatanuntuk menurunkan harga satuan atau untuk menawarkan diskon untuk beberapa pelanggan.Marjin laba bersih = × 100Berbeda dengan marjin laba kotor, marjin laba bersih akan menjadi penting dalam membuangcahaya pada efisiensi bisnis, dan merupakan ukuran pentingdi mana informasi mengenai kinerja bisnis serupa lainnya diketahui.Beban yang terkait dengan penjualan = × 100Angka ini akan mengungkapkan pengeluaran yang diperlukan untuk mencapai tingkat penjualandirekam. Pemilik kemudian mungkin dapat mempertimbangkan apakah penjualan lebih lanjut dapatdicapai tanpa meningkatkan sumber daya yang digunakan atau apakah ada yang lebih efisiencara untuk mencapai penjualan dan biaya yang lebih rendah.LikuiditasBekerja rasio modal =Ini adalah ukuran hubungan antara aktiva lancar dan kewajiban lancar.Ingatlah bahwa hubungan kurang dari 2:1 mungkin menyarankan ketidakstabilan.Terlalu tinggirasio harus diselidiki karena dapat menunjukkan inefisiensi.laba sebelum bunga dan pajakaset total bersihuntung kotorpenjualanLaba bersihaset bersihAktiva lancarKewajibanbeban penjualanpenjualanLaba bersihpenjualanPrinsip keuntungan - rekening akhir 153Cair rasio =Hal ini juga disebut sebagai rasio cepat atau tes asam. Idealnya harus adaperkiraan kesetaraan antara aset likuid dan kewajiban lancar. Sahamdikecualikan sebagai aset sebagai, meskipun aset lancar, ini adalah yang paling tidak likuid. Haruskahkewajiban lancar melebihi aktiva lancar dengan jumlah yang signifikan, perusahaanbisa dalam kesulitan dan di bawah tekanan untuk melikuidasi hutang yang besar.Bunga penutup =Rasio terlalu rendah akan menunjukkan bahwa perusahaan sedang diregangkan finansial.Sebagian besar perusahaan melakukan beberapa utang, tapi itu adalah biaya yang perlu dipantauerat, mengingat bahwa suku bunga variabel dan sebagian besar peningkatan apapun

Page 134: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

mungkin terjadi ketika kondisi perdagangan telah, atau akan, memperlambat.Pemanfaatan aktivaBursa rasio perputaran =Hal ini memberikan indikasi rata-rata lama waktu yang saham dipegang. Hasilnyaakan tergantung pada jenis saham yang dimiliki, maka akan terpendek di mana saham telah singkatrak-hidup, ketika itu mungkin hanya hitungan hari.Debitur 'koleksi periode =Hal ini memberikan tingkat di mana account dibayar. Sebuah toko ritel akan memiliki sedikit, jika ada,kredit pelanggan, sedangkan pedagang katering pembangun 'untuk perdagangan akan bertransaksisebagian besar bisnis pada kredit.Kreditur 'koleksi periode =Sebuah ukuran seberapa cepat rekening untuk barang dan jasa dibayar.Keterlambatan dalammelakukan pembayaran dapat menjadi sumber pembiayaan yang murah sementara, tetapi pelecehan terus-menerusdari fasilitas kredit akan diperhatikan oleh pemasok dan dapat mengakibatkan tingkat yang berbedapengobatan; jalur khusus dengan harga yang menguntungkan dapat dicadangkan untuk lebih baikpelanggan.Aset omset rasio =Ini adalah pengukuran efisiensi dalam penggunaan aset untuk mencapai penjualan.Inirasio dapat digunakan dalam menunjukkan tren dari tahun ke tahun. Rasio tentu saja akansangat bervariasi dari satu bisnis yang lain. Toko makanan katering untuk kebutuhan mingguandan membutuhkan aktiva tetap relatif sedikit akan memiliki angka yang tinggi, sedangkan setiapperusahaan manufaktur, dengan omset lebih lambat dan investasi yang lebih besar dalamharga pokok penjualanrata-rata sahamLaba bersih sebelum bunga dan pajakhutang bungaAktiva lancar (tidak termasuk saham)Kewajibanpenutupan perdagangan debitur × 365pergantianpenutupan perdagangan kreditur × 365pembelipenjualanaset bersih154 Prinsip keuntungan - rekening akhiraset, tidak bisa diharapkan untuk menjadi seperti tinggi. Namun demikian, itu adalah perbandingan yang bergunaantara perusahaan serupa.

Page 135: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Perusahaan menggunakan langkah-langkah seperti dividen, laba dan harga / labarasio, dividen dan modal gearing penutup, yang melayani tujuan yang sama denganindikator ditetapkan di atas.Spesialis aktif dalam penggunaan prinsip keuntungan bagi penilaian penilaikelas ini aset akan akrab dengan norma industri untuk rasio utama danakan ditempatkan pada pemberitahuan jika hasil berangkat jauh dari tingkat diterima.Pembaca mungkin ingin melihat rekening sampel disediakan dalam hal beberaparasio dibahas di atas.CONTOH NUMERIKKarena ketentuan perundang-undangan di atasnya aplikasi tertentu, beberapaContoh berikut ini dalam garis besar saja dan tidak mencerminkan pertimbangan yang diperlukandalam beradaptasi prinsip untuk tujuan khusus.Dua contoh berikut ini meliputi ringkasan kasus aktual. Mereka mungkinmenunjukkan langkah-langkah Imperial dan out-of-date tapi nilai-nilai satuan minat mereka terletak padacara di mana penilaian masalah itu diselesaikan. Mereka tetap relevan dengancara di mana pendekatan ini diterapkan dalam praktek.Contoh 11.1Stasiun pengisian bensin seperti yang dilaporkan dalam ay Payne Kent County Council (1968).Anggota Pengadilan Tanah dianggap sebagai klaim kompensasi berikut wajibakuisisi stasiun pengisian bensin, lokakarya dan kafe berdekatan denganmemotong dalam seperempat mil dari persimpangan 3 dari M2.Pengadilan menemukan dirinya mengadili pada penjualan bensin estimasi antara1 100 000 dan 1 200 000 galon dan nilai modal sebesar £ 500 000 sampai £ 1 135 000diklaim oleh masing-masing pihak. Pengadilan tiba di angka £ 750 000,disusun sebagai berikut.Perkiraan penjualan di galon bensin per tahun 1 500 000£Penyewaan nilai pada 3.5p per galon 52 500Tahun pembelian lamanya @ 6% 16,67875 000Kurang biaya pembangunan 175 000700 000Tambahkan ke mencerminkan kesempatan untuk memberikankatering kecil satuan 50 000Kompensasi diberikan 750 000Prinsip keuntungan - rekening akhir 155KomentarSeperti yang diharapkan, sebagian besar dari nilai dikaitkan dengan yang menguntungkanlokasi stasiun pengisian.Throughput bensin dan nilai sewa per galon diperkirakan digunakan untukmenentukan sewa tahunan, yang kemudian dikapitalisasi. Sebuah lump sum ditambahkan kemencerminkan kemungkinan bahwa operasi katering kecil akan mungkin.

Page 136: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Penilaian adalah bentuk yang paling sederhana tetapi mencerminkan cara di mana pasarakan cenderung mendekati penilaian dari nilai modal.Contoh 11.2Sebuah Pengadilan Lands keputusan tentang nilai dari sebuah pompa bensin mengisi diperoleh untukjalan lokal skema (Mayplace Garasi (Bexleyheath) Ltd v. Bexley LondonBorough Council (1988)).Masalah itu rumit karena dua situs yang terlibat, stasiun pengisiansitus dalam kepemilikan perusahaan dan situs yang berdampingan secara pribadi dimiliki olehdirektur perusahaan itu.Bukti diberikan bahwa stasiun itu ketinggalan zaman dalam tata letak dan penampilan,dan dalam keadaan rusak. Pengadilan menerima bahwa situs dapat digabungkan untuk tujuanmenilai kompensasi.Pengadilan menilai nilai modal dengan cara berikut.Perkiraan volume penjualan tahunan di galon 750 000£Modal nilai pada 0.75p per galon 562 500Kurang perkiraan biaya pembangunan kembali 200 000Nilai modal (gratis perjanjian perusahaan minyak pasokan) 362 500KomentarLain penilaian sederhana tetapi mencapai tujuan yang berkaitan diperkirakanthroughput ke nilai modal unit yang tersedia di pasar.Volume penjualan diantisipasi bensin digunakan, tetapi dalam hal ini unit angkaterkait langsung dengan nilai modal. Penjualan adalah mereka diantisipasi untuk yang barumengembangkan stasiun pengisian dan perkiraan biaya bangunan baru.Nilai situs itu dinilai dengan asumsi itu untuk bebas dasi untuk minyak setiapperusahaan.Contoh 11.3Bisnis dalam contoh ini adalah sebuah kantor pos dan sub-toko umum, yang terdiri darimodern, toko tempat pada akhir sebuah teras di daerah perbelanjaan yang sibuk lokal beberapatiga mil dari pusat kota. Akomodasi lantai pertama digunakan untuk stor156Prinsip keuntungan - rekening akhirusia, selain dari satu kamar yang digunakan sebagai kantor. Gaji Kantor Pos adalah £ 12 500 p.a.,sementara toko dikatakan memiliki omset dari £ 1500 per minggu.Bisnis ini dijual sebagai keprihatinan pergi, bersama dengan freehold tersebut; yangpostmaster kepala siap untuk mentransfer janji untuk pelamar yang cocok.Rekening belum disiapkan oleh seorang akuntan dan tidak cukuprinci untuk menyampaikan laporan lengkap tentang operasi. Akomodasi pada pertamalantai tidak memadai untuk konversi ke flat.Tidak ada contoh numerik hasilnya dibahas dalam teks.KomentarHal ini tidak mungkin bahwa prinsip keuntungan akan tepat dalam kasus ini. Para penilai

Page 137: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

akan melihat informasi tentang nilai pasar terbuka toko serupa disama teras atau daerah perdagangan yang sama di daerah tersebut. Toko umum dansub-kantor pos saling melengkapi: mereka saling mendukung. Kehilangan penunjukansebagai sub-postmaster harus dipertimbangkan. Hal ini tidak mungkin bahwa postmaster kepalaakan berada dalam posisi untuk memprediksi masa depan penunjukan sebagai keputusan penutupandibuat terpusat dan ada banyak penutupan pada masa lalu. Paramasa depan toko-toko umum juga tidak pasti karena mereka semakin di bawah tekanan.Supermarket sekarang ekspansi ke lingkungan dan membuka kenyamanan yang lebih keciltoko, sering dikaitkan dengan stasiun pengisian. Kemampuan untuk taman untukwaktu yang terbatas adalah fitur penting dari perkembangan tersebut.Para penilai harus dapat nilai bangunan dan bisnis; yang cukup sederhanajumlah kemudian dapat ditambahkan untuk mencerminkan manfaat dari gaji Kantor Pos, namunmengingat kerentanan. Pada suatu waktu, seperti kesempatan akan dinilaisampai dengan lima kali gaji tahunan, tetapi setiap penambahan dalam kasus ini akanjauh lebih rendah mencerminkan realitas situasi.Tidak diragukan lagi nilai toko kosong dapat berhubungan dengan transaksi lain didaerah berkaitan dengan lokasi toko yang sama. Penunjukan kantor pos merupakanquasi-monopoli tetapi distribusi fasilitas tersebut sedang dipertimbangkan aktifdan tidak ada jaminan bahwa kantor sub-pos akan terus dialamat. Penutupan kantor pos sisi bisnis akan cenderung menghasilkanomset berkurang dari toko umum.Contoh 11.4Sebuah 'gratis' rumah masyarakat menempati sebuah situs pojok menonjol di pusat eceranmakmur pasar kota. Selain penjualan minuman beralkohol, ada duamesin game, dan bar makanan ringan disajikan saat makan siang. Yang terbaru rekeningmenunjukkan penerimaan dari £ 475 000, menunjukkan peningkatan nyata pada tahun-tahun sebelumnya.Penilaian keuntungan dibuat atas dasar kemampuan bangunan dalam nyahadir digunakan sebagai rumah publik untuk menghasilkan keuntungan dan karenanya dapat memberikan beberapaindikasi nilai.Prinsip keuntungan - rekening akhir 157A. Modal nilai berdasarkan informasi keuangan£Laba bersih (termasuk bunga atas pinjaman jangka pendek) 125 000Menambahkan kembali bunga yang dibayar 3 760Laba bersih Disesuaikan 128 760Dikurangi:Bunga atas modal penyewa, terdiri dari:a. furnitur, perlengkapan dan alat kelengkapan 14 500b. saham nilai 8 000c. modal kerja 25 000

Page 138: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

47 500sebesar 8% 3 800Disesuaikan laba bersih 124 960Tahun pembelian berdasarkan informasi account 5Nilai modal 624 800(Setara dengan membeli tahun sekitar 1,3 dari penerimaan kotor.)B. Menemukan keseimbangan dibagi dari laba bersihPeriksa angka dengan menggunakan keseimbangan yang dibagi untuk menemukan nilai sewa, kemudian memanfaatkanDisesuaikan laba bersih (seperti di atas) 124 960Berbagi penyewa, mengatakan 60% 74 976Saldo yang tersedia untuk sewa 49 984Tahun pembelian sebesar 8% 12,5624 800C. Dari pertanyaan terakhir Anda terima, Anda menyadari bahwa internasionalkopi rantai rumah sangat ingin untuk menemukan tempat di kota. Ada yang baikprospek bahwa tempat ini akan cocok dengan situasi mereka. Perusahaanbersedia untuk mempertimbangkan sewa sampai £ 100 000 per tahun. Sewanilai, dalam kondisi sekarang mereka tempat dengan bertanggung jawab penyewauntuk pekerjaan pas toko, adalah di wilayah £ 75 000 per tahun. Investasi,ketika biarkan, akan menjual mudah ke salah satu dana. Tidak diragukan lagi klien Anda akaningin Anda untuk menjelajahi kesempatan ini.KomentarPenjualan bir dan cairan lain yang dikurangi menjadi barel setara, yang menyederhanakanpenilaian kontribusi untuk keuntungan dari setiap jenis minuman. Penambahan yangkemudian dibuat untuk perdagangan lainnya.158 Prinsip keuntungan - rekening akhirPendekatan penilaian alternatif yang akan ditampilkan; baik menggunakan angka-angka yang terbuat dari perdagangantersedia.Dalam contoh 11.4A, perhitungan mengasumsikan bahwa nilai properti itulangsung berhubungan dengan kemampuannya untuk menghasilkan laba perdagangan. Nilai modal daribisnis sebagai going concern, termasuk freehold tempat, yang ditunjukkan olehpendekatan ini menjadi sekitar £ 625 000. Akan terlihat bahwa ini adalah sama denganmultiplier dari laba bersih disesuaikan dari 5; melihat dalam hal penerimaan bersih£ 475 000, multiplier adalah sekitar 1:3.Contoh 11.4B menunjukkan pendekatan alternatif. Para penilai mengharapkan untuk membuatpenilaian oleh referensi langsung untuk sewa dan hasil. Dengan mengambil informasi perdagangandan melanjutkan dengan cara menemukan keseimbangan dibagi, yang kemudiandibagi antara penyewa dan pemilik, ada sosok sewa nosionalyang dapat digunakan dalam penilaian seperti yang ditunjukkan. Nilai dengan metode ini adalah dalam

Page 139: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

sekitar 3 persen persen dari penilaian sebelumnya.Setelah latihan di atas, para penilai harus melihat gambaran yang lebih luas.Hal ini menyatakan bahwa tempat ini terletak di pusat ritel dari sebuah kota pasar.Dalammembentuk penilaian, para penilai akan perlu melihat sejumlah aspek. UntukMisalnya, berapa banyak rumah publik lainnya beroperasi di tengah? Apakah ada terlalu banyakbagi mereka semua untuk menjadi menguntungkan? Apakah ada ruang untuk layanan restoran penuh, jika demikian, bisasetiap ruang lantai pertama digunakan untuk keuntungan? Apakah ada permintaan untuk bangunan ecerandan akan satu dari kelipatan yang lebih kecil akan tertarik dalam hal ini diwakilikota; alternatif, akan salah satu pedagang yang ada menjadi cemas untuk pindah untuk mendapatkanposisi perdagangan yang lebih baik? Apa nilai-nilai kepemilikan kosong toko-toko ritel diarea dan bagaimana ini dibandingkan dengan harga yang diminta?Karena situasi yang baik dalam jantung kota pasar makmur,mungkin bahwa tempat akan menarik untuk pengecer nasional. Sewanilai ritel juga mungkin lebih tinggi dengan alasan bahwa lokasi situs lebihpenting bagi bisnis ritel daripada sebuah rumah publik dan situasi bangunandi situs pojok menonjol di pusat ritel akan menciptakan cukupbunga jika ditempatkan di pasar. Selain itu, membiarkan untuk kelipatan nasionalmenawarkan perjanjian yang baik akan menjamin hasil yang lebih rendah dan karena penjualan yang lebih tinggiharga.Contoh 11.4C menunjukkan efek dari skenario ini.Pelajaran penting dari variasi ini adalah bahwa penilai harus melihat semuapilihan dalam menasihati klien.

Page 140: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

12 Tes kontraktor160 Tes kontraktordigantikan oleh kemajuan teknologi atau perampingan kegiatan. Sebagai contoh,stasiun pompa milik sebuah perusahaan pasokan air mungkin tidak dapatmengatasi dengan tuntutan saat ini dan dibawa keluar dari layanan dan digantikan oleh pasokandipompa dari sumber yang lebih besar dan lebih efisien. Perusahaan, tidak memiliki lebihpenggunaan operasional untuk tempat, pertama akan mempertimbangkan apakah mereka digunakan untukbeberapa kegiatan lain dari perusahaan, seperti penyimpanan atau fasilitas lokakarya. Jika tidak adapenggunaan tersebut yang teridentifikasi, maka akan mencari pembeli dengan harga terbaik yang tersedia.Ini mungkin bahwa penggunaan alternatif jelas dan satu untuk yang ijin perencanaanakan mudah datang. Jika itu terjadi, perusahaan akandisarankan untuk mendapatkan garis besar izin perencanaan dan pasar situs dengan manfaatperubahan penggunaan. Dimana penggunaan masa depan adalah problematis, situs mungkin akanditempatkan di pasar mencari menawarkan dan meninggalkan calon pembeliuntuk mempertimbangkan kelangsungan hidup dari setiap penggunaan masa depan yang diusulkan dalam konteks kemungkinanmemperoleh izin perencanaan dan tingkat persaingan diantisipasi. Sepertiketidakpastian akan cenderung berkonspirasi untuk menghasilkan tawaran yang sangat sederhana.SEBUAH PENDEKATAN ALTERNATIFDimana pengadilan terlibat dalam kasus di mana ada unsur penilaian, merekatelah menyatakan dengan jelas bahwa tidak fungsi mereka untuk mencari pendekatan tertentu. Iniyang dikatakan dalam ay Garton Hunter (VO) (1969) di mana kasus yang bersangkutan penilaianuntuk rating: "Kami mengakui semua bukti yang relevan. Kebaikan atau keburukan itupergi ke berat badan dan tidak diterimanya "Dan juga.:Kami tidak memandang apapun dari tes ini sebagai salah satu "hak" metode atau"Salah" metode penilaian; ketiga adalah sarana untuk tujuan yang sama, semua [tiga]adalah cara yang sah untuk mencari untuk sampai pada angka sewa yang akan sesuaidengan sewa pasar aktual pada hipotesis undang-undang dan jika mereka menerapkan semuates harus di titik sebenarnya untuk jawaban yang sama, tetapi semakin besar margin untukkesalahan dalam setiap tes tertentu, yang kurang adalah berat yang dapat melekat padanya.TES YANGBab ini dan berikutnya yang bersangkutan dengan pertimbangan masalah dandeskripsi tes kontraktor, solusi mapan untuk penilaianisu seputar jenis-jenis harta dicontohkan di atas.Karena tidak adanya dasar yang jelas dan tingkat pendapat yang tidak didukungdemikian diimpor ke penilaian seperti, tes telah dikembangkan dalam cara yang

Page 141: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

sangat berbeda dari metode penilaian lain. Hal ini berkaitan dengan menemukan sebuahtahunan atau jumlah modal tanpa ketersediaan bukti pasar.Untuk dipercaya, adalah penting bahwa tes menghasilkan hasil yang adil saatdigunakan untuk menilai nilai bersih tahunan untuk tujuan pendapatan rating atau kompensasihutang di mana lahan diperoleh di bawah kekuasaan wajib. Tes ini juga dapatdigunakan untuk memberikan perkiraan modal berharga untuk tujuan neraca.Kontraktor tes 161Tujuan dari tes ini adalah untuk membangun nilai dan ini dicapai dengan memperkirakanbiaya konstruksi bangunan dan nilai tanah, membuat tunjanganusang dan cacat mana yang sesuai.Proses dasar ditunjukkan dalam contoh berikut dirancang untuk menunjukkanunsur utama tes.Contoh 12.1Sebuah perusahaan pasokan listrik memiliki tegangan tinggi sub-stasiun didirikan sekitar 60tahun yang lalu di sebuah peternakan tertutup dan Moorland bukit sebelah, situs memperluassekitar 2 ha. Ini adalah mendekati lebih dari hak yang belum dirapikan panjang jalan. Penilaian adalahdiperlukan untuk tujuan keuangan internal saja; diantisipasi bahwa fasilitas tersebut akanterus di gunakan untuk masa mendatang.perkiraan biaya konstruksi £ 4 500 000nilai tanah - penggunaan saat ini £ 20 000Total 4 £ 520 000mengurangi usia dan cacat, 70% £ 3 164 000Nilai neraca atas dasar kontraktor £ 1 356 000KomentarHal ini diasumsikan bahwa peralatan telah dipertahankan untuk standar saat ini.Parainstalasi adalah melakukan tugas yang didirikan.Namun, situs ini dikembangkan sekitar 60 tahun lalu, berada di lokasi yang terpencil danmemiliki akses sub-standar (diasumsikan bahwa perusahaan tidak memiliki kekuatan untuk memperluasatau sebaliknya meningkatkan jalur tanpa izin dari pemilik atau pemilik). Parakombinasi faktor membenarkan pengurangan substansial untuk usia dan usang.Ada sedikit kemungkinan bahwa sebuah situs dikosongkan bisa dimasukkan ke ekonomi alternatifdigunakan. Biaya mengintegrasikan situs dengan menggunakan pertanian sekitarnyatidak dapat dibenarkan secara finansial.Penilaian menunjukkan diskon 70%: meskipun demikian, angka itu jauhlebih besar dari yang mungkin dicapai harus situs akan dinonaktifkandan ditawarkan untuk dijual.ESTIMASI BIAYA UNTUK PENDEKATANSifat dasar sewenang-wenang, penggunaan biaya atau biaya disesuaikan sebagai pengganti untuknilai dan tidak adanya unsur bukti nilai pasar semua titik untuk cukuplingkup untuk perbedaan pendapat. Pandangan yang berbeda dari partai-partai bisa

Page 142: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

diselenggarakan tulus namun perlu diselesaikan dalam proses yang membangun dariangka-angka akan datang di bawah pengawasan.Penjelasan yang lebih rinci dari proses biaya diberikan di bawah ini.162 Tes kontraktorBangunan biayaBangunan ini mungkin bentuk modern, fungsional, di mana pengaturan biaya kasus akanbiasanya didasarkan pada dasar pengganti. Di mana bangunan itu didirikan beberapawaktu lalu dan dalam gaya rumit yang tidak akan merenungkan hari ini, yang sesuaidasar akan pada asumsi penyediaan bangunan tersubstitusi.Penggantian membangunSebuah bangunan pengganti akan menjadi salah satu yang mirip, penampilan dan jejaktinggi, meskipun hiasan arsitektur asli akan dikecualikan. Parabiaya maka akan didasarkan pada sebuah bangunan luas menggunakan modern yang identikteknik dan bahan bangunan sejauh mereka yang kompatibel dengan konseppenggantian.Jika bangunan terdaftar sebagai kepentingan sejarah atau arsitektur, akan adamenjadi ruang lingkup kecil untuk perubahan, dasar yang digunakan sehingga akan penggantian. Setiapbangunan yang tercantum adalah mungkin untuk menghambat pengguna dalam beberapa cara dan kesempatan untukefek apapun perubahan yang sangat terbatas. Semakin tinggi biaya pekerjaan yang diperbolehkanperubahan, perbaikan atau pemeliharaan menambah masalah untuk menemukan yang sesuainilai berdasarkan tes kontraktor. Banyak perusahaan akan menemukanpembatasan membatasi dalam mengejar bisnis, meskipun orang lain akan menyambutkesempatan untuk menempati sebuah bangunan perbedaan. Dalam kasus yang tepat, kerugiandinilai ada dapat ditangani oleh penyisihan akhir untukcacat, seperti dibahas di bawah.Biaya penggantian diperkirakan akan perlu untuk tidak hanya mencerminkan biayamereproduksi fitur utama bangunan, tetapi juga biaya meningkatpemeliharaan. Penelitian tambahan akan diperlukan untuk sampai pada yang handalperkiraan biaya lima pendekatan utama yang tersedia ..Pengganti membangunBangunan diganti dibayangkan biasanya akan desain modern, mengambilrekening setiap kemajuan dalam teknik sejak awal didirikan. Sebagai contoh,sebuah bangunan berlantai satu dapat dianggap sebagai pengganti yang cocok untuk threestoreybangunan aslinya, dengan deretan kandang kuda digantikan dengan mobil-ketentuan parkir.Perkiraan biayaDalam kedua kasus, biaya saat ini akan diperkirakan seakurat mungkin, untuktermasuk bangunan, bekerja eksternal dan situs, biaya keuangan dan biaya.Estimasi biaya bangunan pengganti akan membuktikan lebih sulit untukmenilai sejak elemen bangunan tidak dapat mewakili praktek saat ini. Ini harusmungkin untuk membuat estimasi yang cukup akurat dari biaya berdasarkan salah satu dari

Page 143: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

berikutpendekatan atau, dalam beberapa kombinasi, unsur-unsur yang diambil dari lebih dari satupendekatan. Lima pendekatan utama untuk biaya yang tersedia.Tes kontraktor 163Daerah superfisialSejauh ini metode yang paling umum memperkirakan biaya bangunan adalah perkiraandaerah dangkal metode. Bangunan ini diukur sesuai dengan yang relevanbagian dari Royal Institution Chartered Surveyors (RICS) Kode MengukurPraktek. Harga unit yang dihasilkan (biasanya dalam biaya per meter persegi) yang diterapkan padadaerah, dengan tambahan lump sum untuk toko dan struktur lain di luar utamabangunan, lansekap dan karya situs lain, dan mobil parkir, yang ditambahkanmembangun keuangan dan biaya profesional.Efek bentuk rencana pada biaya tidak tercermin langsung dalam pendekatan ini, danPenilai harus menyadari bahwa keberangkatan dari persegi atau persegi panjang sederhanabentuknya cenderung meningkatkan biaya.Kubik kontenBangunan tertentu mungkin meminjamkan diri lebih mudah untuk perhitungan bangunanbiaya menggunakan isi kubik total unit. Tinggi akan pengaruh sajaestimasi akhir. Dalam pendekatan ini, perbedaan antara biaya untuk atap datardan satu dengan desain bernada tercermin oleh tunjangan diterima tetapi sewenang-wenangdiukur dengan tinggi bangunan.Unsur biayaDalam menilai biaya dengan mengacu pada unsur-unsur yang membentuk bangunan, bahandan biaya tenaga kerja untuk setiap komponen bangunan utama diidentifikasi danberjumlah sampai pada biaya keseluruhan. Pendekatan ini telah mendapatkan popularitasnya sejakadopsi biaya-perencanaan oleh praktek terkemuka surveyor kuantitas. Inimembutuhkan pengetahuan yang lebih rinci konstruksi dari salah satu di atas duametode dan pemeriksaan yang mungkin akan lebih memakan waktu.Biaya unitSebuah unit cost dapat digunakan untuk perkiraan biaya, misalnya, sekolah, bioskopdan hotel. Sekolah dapat dihitung biayanya dengan membandingkan harga per meja murid,bioskop dengan biaya per kursi dan hotel dengan biaya per kamar. SepertiPendekatan ini tampaknya tidak akan membantu, kecuali dimana penilai erat terlibatdengan jenis tertentu dari bangunan dan memiliki pengetahuan yang luas dari biaya disektor. Angka tersebut akan, tentu saja, memiliki variasi regional serta perbedaanberkaitan dengan kualitas bangunan dan selesai nya.Perkiraan jumlahKuantitas dapat diambil dari, harga dan mencapai. Hal ini lebih mudah dilakukan jikarencana rinci yang tersedia. Akan ada biaya yang signifikan untuk latihan seperti ituyang tidak mungkin dalam pengalaman atau kompetensi surveyor penilaian.164 Tes kontraktorAda beberapa sumber yang diterbitkan membangun informasi biaya: Lampiran A

Page 144: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

menunjukkan ekstrak diedit dari Spon Arsitek 'dan Builders' Buku Harga.Biaya konstruksi adalah pendekatan yang digunakan dalam metode yang diakuisebagai indikatif daripada tepat. Latihan ini dilakukan padasecara teratur dan meskipun kendala biasanya mungkin untuk sampai pada angkayang dapat diterima untuk tujuan tersebut.PENYESUAIAN BIAYA UNTUK BANGUNANBeberapa penyesuaian mungkin perlu dilakukan untuk mencerminkan usia, ketidaknyamanan dan cacat.PenyusutanDalam tiba di nilai penggantian, tunjangan beberapa mungkin perlu dibuat untukdepresiasi. Depresiasi dapat didefinisikan sebagai ukuran mengenakan keluar, konsumsi,atau pengurangan dalam kehidupan ekonomi manfaat suatu aktiva tetap, apakahyang timbul dari penggunaan, effluxion waktu atau keusangan melalui teknologi atau pasarperubahan.Hal ini umum untuk membagi jenis penyusutan ke dalam kategori yang lebih tepatkeusangan, sebagai berikut.Fisik atau ekonomi keusanganKeausan biasanya terkait dengan usia, yang akan memperpanjang ke tambahanperawatan berkala kemungkinan biaya yang akan dikeluarkan.Fungsional usangKeusangan fungsional didefinisikan sebagai ketidakmampuan desain dalam hal yangpenggunaan saat ini. Contohnya adalah langit-langit tidak perlu tinggi, koridor berlebihan dantata letak yang tidak memuaskan.Teknis usangPerpanjangan keusangan fungsional dimana ada cacat yang signifikan.Pasar usangPasar usang berkaitan dengan perubahan dalam operasi render tampilan ataudesain berlebihan.Kadang-kadang disarankan bahwa satu atau lebih metode penyusutan yang digunakanoleh akuntan dalam rekening bisnis mempersiapkan harus diadopsi. Sebagian besarKontraktor tes 165langkah-langkah yang digunakan untuk terdepresiasi mesin atau peralatan yang digunakan dalam bisnis danyang memiliki kehidupan yang relatif singkat. Masa manfaat dapat diperkirakan dengan gelar yang adilpresisi dan akan membantu untuk menentukan tingkat depresiasi. Metode seperti itutidak mentransfer mudah untuk bangunan, dan dalam praktek penyisihan persediaan usang dikasus properti tidak mungkin menyebabkan masalah besar.Telah kustom untuk menerapkan faktor depresiasi terhadap total gabunganperkiraan biaya tanah dan bangunan. Sementara ini umumnya memadai, disarankanbahwa pendekatan yang lebih disukai adalah untuk memotong tunjangan apapun dari tanah dan bangunansecara terpisah. Dalam beberapa kasus mungkin penting. Misalnya, tercantumbangunan akan cenderung untuk menarik tingkat tinggi penyusutan, alasan khusus

Page 145: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

yang tidak akan berlaku untuk tanah.Dengan menunjukkan angka penyusutan terpisah untuk tanah dan bangunan, adajaminan bahwa kedua item masing-masing imbalan yang diterima.CacatSetiap cacat yang tidak tercakup dalam kategori di atas harus tercermin dalam akhirdeduksi.BIAYA SITUSHal ini diterima bahwa biaya tanah adalah tetap luas dengan mengacu pada nilaitanah yang berdampingan. Alasannya adalah bahwa hal itu tidak akan mungkin untuk bernegosiasi membelisebuah situs yang cocok dengan harga kurang daripada yang dapat dicapai dengan menjual untukapa penggunaan alternatif akan kemungkinan besar akan disetujui oleh para perencana. Di beberapakasus, penggunaan alternatif akan menjadi jelas, sementara di lain itu bisa tidak jelastanpa bimbingan beberapa. Dalam contoh 12.1, penggunaan alternatif tampaknya terkaitdengan pengelolaan lahan pedesaan. Tanpa kekuatan pembelian wajib,harga akan tunduk pada negosiasi berdasarkan angka sedikit di atas Moorlandnilai, dengan vendor bebas untuk menghentikan negosiasi, bahkan mana yang baikHarga diusulkan. Dimana kekuasaan wajib ada, ada ruang lingkup kurang. Namun dalamkedua kasus tersebut, pemilik bisa mengharapkan harga yang mencerminkan kenaikan di atas saat inimenggunakan nilai tanah, dengan tambahan yang mungkin di mana kerugian akan menciptakanmasalah-masalah khusus untuk vendor atau mempengaruhi nilai tanah dipertahankan.CacatSeperti disebutkan, tanah biasanya akan dinilai berdasarkan penggunaan alternatif,yang biasanya akan terlihat dari penggunaan lahan yang berdampingan.Dalam hal tanah yang terkontaminasi oleh penggunaan saat ini, situs mungkin perlu beberapapengeluaran sebelum akan cocok untuk penggunaan alternatif dari sebelahlahan terhadap yang akan dinilai.166 Tes kontraktorHASILBerbagai istilah telah digunakan untuk menggambarkan angka akhir setelah berbagai penyesuaiandan tunjangan - 'modal nilai efektif' digunakan untuk waktu yang lama sampaiIstilah dikritik oleh anggota tribunal yang disukai 'pengganti diperkirakanbiaya '. Preferensi saat ini adalah untuk 'biaya pengganti terdepresiasi (DRC), yangcukup menggambarkan hasil akhir.DRC didefinisikan dalam catatan panduan RICS pada topik ini sebagai:● nilai membuka pasar tanah untuk penggunaan yang ada● arus biaya penggantian kotor dari bangunan dan karya situs mereka, kurangpenyisihan untuk semua faktor yang sesuai seperti usia, kondisi, dan fungsionaldan lingkungan usang, yang semuanya mengakibatkan properti yang sudah ada

Page 146: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

yang bernilai kurang dari pengganti yang baru.Dalam penilaian aset, penilai harus berkonsultasi dengan direktur perusahaan tentangperdagangan.Dalam hal terjadi ketidaksepakatan yang sifatnya fundamental yang tidak dapat diselesaikan,referensi akan dibuat awalnya, dalam kasus penilaian peringkat, sampai pada penilaian lokalpengadilan. Pengadilan Tanah akan menangani banding pada penilaian rating dandengan kasus pembelian wajib. Keputusan pengadilan adalah final pada hal-halfakta tetapi masalah-masalah hukum dapat mengajukan banding ke Pengadilan Tinggi dan kemudian keHouse of Lords.Pengadilan adalah pengadilan khusus yang terdiri dari anggota dengan hukum atau teknis(Khususnya penilaian) kualifikasi dan terdiri dari pengacara dansurveyor. Ini mendengar dan memutuskan pada bukti teknis atau interpretasipenerapan hukum. Teknis dalam sengketa dieksplorasi oleh satu atau lebihanggota tergantung pada kompleksitas kasus dan sifat sengketa.Penilaian yang sangat membantu dalam memberikan panduan tentang interpretasihukum dan efeknya pada nilai. Keputusan tidak dapat diajukan banding kecuali padatitik hukum.PEDOMAN PERADILANSifat dasar sewenang-wenang, penggunaan biaya atau biaya disesuaikan sebagai pengganti untuknilai, tidak adanya unsur bukti nilai pasar dan keenggananperadilan untuk merenungkan valuasi yang ditawarkan atas dasar ini membuat prosestiba di hasil yang lebih bermasalah. Dimana tes ini digunakan untuk nilai yang relevanproperti untuk tujuan hukum, kurangnya kesepakatan antara para pihak telah menyebabkanintervensi selama bertahun-tahun oleh Pengadilan Tanah dan pengadilan. Yang berbedapandangan dari para pihak dapat diadakan tulus tetapi perlu diselesaikan, dalam prosesyang membangun tokoh yang akan datang di bawah pengawasan.Pengadilan telah menunjukkan antipati umum dalam kasus-kasus mempertimbangkan manaangka dalam sengketa telah tiba di menggunakan uji kontraktor. Tapi adaKontraktor tes 167umum, meskipun enggan, pengakuan bahwa ada beberapa kasus di mana adaada alternatif untuk menguji.Baik Pengadilan Tanah dan pengadilan telah menyatakan reservasi yang cukuptentang tes, yang memberikan mengekang penuh untuk penilaian penilai tanpamenawarkan bukti yang berhubungan dengan pasar mendukung.Dalam membenarkan perlawanan untuk menguji, Pengadilan Lands telah menekankan bahwadalam praktek penilaian umum, penilai mengidentifikasi dan mengisolasi karakteristiktransaksi lain yang memiliki efek pada nilai dan kemudian menggunakan informasi bahwa dalammembentuk pandangan tentang nilai dari properti dalam pertimbangan. Unsur-unsurtidak hadir dalam ujian kontraktor, menempatkan penekanan lebih besar padaberdiri dan pengalaman penilai dan kebutuhan untuk integritas dan kemandiriandalam merakit berbagai komponen dan mencapai kesimpulan.

Page 147: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Secara khusus, kurangnya korelasi apapun antara biaya dan nilai telah menimbulkanbanyak kritik terhadap tes. Ini telah digambarkan sebagai 'metode terakhir'resor, pandangan yang paling penilai akan menaikkan tidak keberatan, lebih memilih sebuahpendekatan yang lebih langsung dan referensial di mana mungkin. Beberapa praktisi akanmelampaui mengklaim bahwa tes set platform negosiasi ketimbang memproduksinilai yang tepat.Meskipun digambarkan sebagai metode terakhir, tes ini harus digunakandi lingkungan terbatas yang dijelaskan dan menawarkan beberapa bentuk aturan dasar untukpenilaian kelas terbatas properti. Penggunaan utama untuk uji untuk tahunannilai-nilai dalam dunia hipotetis penilaian Peringkat, melainkan juga digunakan dalam menilaimodal nilai-nilai dalam kasus-kasus yang relevan pembelian wajib, dan untukpenilaian aset perusahaan tertentu (yang terakhir tidak dalam lingkuppengadilan atau Pengadilan Lands).Pengadilan Tanah juga mengkritik uji untuk 'kesemuan nyapendekatan '. Ini merindukan titik dalam tes ini dimaksudkan untuk digunakan hanya dalam keadaanmana praktek penilaian yang lebih biasa tidak dapat dipanggil. Initelah digambarkan sebagai "yang terbaik miskin '(yang tidak lebih dari yang diklaim untuk itu, tes initidak mungkin digunakan suatu metode alternatif yang tersedia). Pada saat yang samawaktu, telah mengakui bahwa "kadang-kadang satu-satunya pendekatan praktis '(Dawkins v. Kerajaan Leamington Spa Corporation (1961)).Dalam kasus rating, pengadilan mengamati: "Di mana pembuktian yang lebih baik dalam keadaandari hereditament tertentu tidak mungkin, resor mungkin telah baiknilai modal atau biaya konstruksi '(Robinson (bir) Ltd v. Boughton danChester le Street (1937)).Namun pengadilan juga telah memberikan beberapa dukungan positif untuk menguji, menunjukkan diEton College v. Lane (VO) (1971): "waktunya telah datang untuk sebuah kata bagus yang dapat dikatakanuntuk metode penilaian 'dan' kita puas bahwa dasar kontraktor menyediakaninstrumen setidaknya setepat pendekatan lain 'penilaian.Anggota pengadilan melanjutkan untuk menekankan pentingnya peran penilai itu,mengatakan:Memberikan penilai menggunakan pendekatan ini cukup berpengalaman dan sadardari apa yang dia lakukan dan tahu bagaimana dia menggunakan varian tertentu tentang168 Tes kontraktormetode, dan asalkan ia terus terus dalam pikiran apa yang dia membandingkandengan apa, kita puas bahwa dasar kontraktor memberikan penilaian suatuinstrumen setidaknya setepat pendekatan lain. Untuk jenis kasus inihampir pasti metode substantif terbaik yang telah dirancang sejauh ini.Dalam Gilmore (VO) v. Baker-Carr (1963) Pengadilan Lands diucapkan seperangkat aturandisajikan sebagai lima tahap dalam proses penilaian, yang telah menemukan bantuan umum:

Page 148: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

● Perkiraan biaya konstruksi bangunan.● Bedakan antara nilai dan biaya dan membuat kesimpulan dari biayakonstruksi untuk memungkinkan untuk usia, usang dan faktor-faktor lain yang diperlukanuntuk sampai pada nilai modal yang efektif.● Menetapkan biaya tanah.● Terapkan harga pasar untuk decapitalize nilai modal tiba di.● Pertimbangkan setiap item belum dipertimbangkan.Sebuah panggung keenam ditambahkan oleh pengadilan anggota Bapak CR Mallett, yang mengatakan:Saya ragu untuk menambahkan panggung lain untuk kisah uji kontraktor tapi saya pikir itu adalahlogis dan perlu pertama untuk menentukan setara tahunan ibukota mungkinbiaya untuk penyewa hipotetis pada asumsi bahwa ia berusaha untuk memberikantempat sendiri, kemudian untuk mempertimbangkan apakah figur tersebut mungkin didorong ataubawah dalam negosiasi antara pemilik hipotetis dan hipotetispenyewa dengan memperhatikan kekuatan tawar-menawar relatif dari para pihak.Imperial College of Science dan Teknologi v. Ebdon (VO) dan WestminsterDewan Kota (1984)Di Cardiff Dewan Kota v. Williams (VO) (1973), Denning Tuhan berkata:Bahkan di mana dasar kontraktor diambil, penilaian atas dasar yangterbuka untuk variasi yang besar atas dan ke bawah, seperti, misalnya, dalam menilai efektifnilai modal variasi yang mungkin bisa menjadi begitu besar sehinggadasar kontraktor tidak lagi menjadi faktor yang signifikan ... Dalam situasi seperti ini,pengadilan mungkin lebih suka untuk mengambil beberapa dasar lainnya ...Dalam kasus sebuah sekolah publik yang besar, itu mengakui bahwa tes itu kontraktormetode substantif terbaik, tunduk pada ketentuan bahwa penilai menggunakanMetode ini cukup berpengalaman, karena itu adalah bukti hanya tersedia(Shrewsbury School (Gubernur) v. Hudd (VO) (1966)). Sangat menarik untuk dicatatbahwa dalam kasus ini pengadilan menyatakan preferensi untuk tes kontraktor ataspenilaian berdasarkan nilai per tempat siswa.DecapitalizationSecara historis, dalam kasus penilaian peringkat, setelah nilai modal telahdinilai, kebutuhan untuk nilai tahunan harus dipertimbangkan. Dimana tahunanKontraktor tes 169nilai itu diperlukan, penilai akan menentukan apa yang tampaknya menjadi decapitalization yangtingkat dalam situasi, mengakui bahwa tingkat itu akan cenderung berbedamenurut apakah menggunakan bisa digambarkan sebagai komersial atau tidak (yang terakhirmeliputi utilitas, sekolah dan sejenisnya).Pengadilan Tanah dan pengadilan telah mengembangkan apa yang mungkin disebutdecapitalization doktrin dengan mendefinisikan cara di mana nilai modal tiba di olehpenggunaan tes akan diwakili dalam istilah tahunan. Meskipun undang-undang sekarangmembuat ketentuan untuk tingkat di mana jumlah modal harus decapitalized, ada

Page 149: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

masih beberapa manfaat dalam mengikuti penalaran yang mendasari dalam mendekati pertanyaan itu.Sejak tahun 1990 tingkat persentase telah diresepkan oleh instrumen hukum.Awalnya, itu adalah ketentuan bahwa tarif akan 4 persen dalam kasus pendidikanmenggunakan atau rumah sakit, dan 6 persen dalam semua kasus lain. Ketentuan terbaru3,3 persen untuk pendidikan, kesehatan dan perusahaan pertahanan, dan 5 persenuntuk semua orang lain (Non-Domestik Penilaian (Ketentuan Lain-lain) (Amandemen)(Inggris) Peraturan 2004 SI No 1494).Akan terlihat bahwa ada perbedaan antara apa yang dapat digambarkan sebagaisosial atau masyarakat menggunakan, dan penggunaan komersial. Perlakuan preferensial pertahanantanah adalah tambahan belakangan, menunjukkan bahwa properti lainnya dalam kepemilikan umum dapatdimasukkan di kemudian hari. Akan terlihat bahwa diferensial konstan telahdisimpan: dalam setiap kasus 'konsesi' Tingkat adalah dua-pertiga dari tarif standar.Yang terakhir adalah tetap di bawah tingkat bunga komersial yang akan dianggap sebagaiyang sesuai.Kisah berikut adalah penyulingan bukti yang diberikan dan kesimpulandicapai dalam sejumlah kasus di mana langkah lebih lanjut dari decapitalization adalahdiperlukan dalam rangka untuk sampai pada nilai tahunan, hampir selalu untuk tujuan rating.Dalam kasus yang sangat awal, pengadilan merasa puas bahwa bunga pinjaman untuk mendanaipembelian kanal bisa dianggap sebagai setara dengan sewa (R. v. Chaplin,1831).Namun, pada tahun 1886, Gua J mengambil pandangan yang lebih analitis dari kesetaraansewa dan bunga:bunga atas biaya tes kasar diragukan lagi. Ini adalah tes dalam beberapa kasus namun tidaktes pada orang lain. Jika tempat ditempati oleh penyewa, itu bukan tes yang bagus sama sekali,karena sewa yang ia benar-benar membayar adalah satu jauh lebih baik ... Tapi jika tempatditempati oleh pemilik sendiri, maka ... dalam beberapa kasus uji, kasarada tes keraguan dan bukti prima facie hanya, tapi masih beberapa bukti, untuk menunjukkanapa nilai pendudukan adalah jika ia bisa mendapatkan tempat yang lebih murah, pada kurangsewa dari bunga biaya datang ke, itu harus diasumsikan ia tidak akanpergi ke biaya bangunan, ia akan lebih memilih untuk mengambil kursus lebih murah danmembayar sewa.R. v. Dewan Sekolah untuk London, 1886Ini akan dicatat bahwa dia tidak punya masalah dengan penggunaan tes.Dalam kasus yang lebih baru (Gubernur Shrewsbury School ay Hudd (1966)),Denning LJ (karena ia saat itu) sudah mengungkapkan keprihatinan tentang tes:170 Tes kontraktorBahkan ketika dasar kontraktor diambil, penilaian atas dasar yangterbuka untuk variasi yang besar atas dan ke bawah, seperti, misalnya, dalam menilai efektifnilai modal dan dalam memutuskan berapa persentase untuk mengambil di atasnya. Yang mungkin

Page 150: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

variasi bisa menjadi begitu besar bahwa dasar kontraktor berhenti menjadi signifikanfaktor dalam penilaian. Dalam situasi seperti pengadilan fakta dapatlebih memilih untuk mengambil beberapa dasar lainnya.Cardiff Penilaian Otoritas (1949)Ia lebih lanjut menegaskan bahwa, dalam kasus sekolah 'tidak dijalankan demi keuntungan', 'tidak ada penyewaakan siap untuk menawarkan, pemilik juga tidak akan berharap apapun ... ... sewa berdasarkankomersial persentase dari nilai sekolah. Angka yang tepat yang akanakhirnya dicapai adalah masalah dugaan '.Hal ini memperkuat apa yang dikatakan dalam ay R. Paddington (VO) ex parte PeacheyProperti Company Ltd (1965): "Tingkat bunga yang akan diterapkan, sebagai kriterianilai sewa, bukan apa kontraktor akan bertanya, tetapi apa yang akan dia dapatkan.Ini adalahtingkat yang akan tiba di setelah negosiasi di pasar. "Dan juga, mengutip keputusan sebelumnya: "Seluruh keadaan dankondisi di mana pemilik telah menjadi penghuni harus dibawa kepertimbangan, dan tidak ada sewa yang lebih tinggi harus tetap sebagai dasar penilaian dariyang akhirnya akan mencapai sebagai masalah dugaan. "Ada upaya untuk membangun tingkat decapitalization yang sesuai denganPendekatan teoritis, dimulai dengan pasar komersial dan membuat berbagaipenyesuaian. Tiga penilai memberikan bukti bagi berbagai pihak yang terlibat dalamKasus Shrewsbury: dua tiba di 3,5 persen dan satu di 6 persen, yang menambahkanbeberapa bobot pada kritik dilontarkan terhadap tes.Dalam kasus lain, bukti diproduksi untuk menunjukkan bahwa di lebih dari 100 setujupenilaian universitas di Inggris dan Wales di luar daerah LCC tua,penilaian ini berdasarkan tingkat decapitalization dari 3,5 persen (semua yang berkaitanke tanggal penilaian tanggal 1 April 1973).Dalam ay Dawkins Kerajaan Leamington Spa Perusahaan (1961), Sir Simon JocelynQC, muncul sebagai Jaksa Agung, memberikan deskripsi yang elegan dan berwibawadari dasar memperbaiki nilai tahunan. Ia mengatakan, di bagian:Seperti yang saya mengerti, argumen adalah bahwa penyewa hipotetis memiliki alternatifuntuk penyewaan hereditament dan membayar sewa untuk itu, ia dapat membangun sebuahtepatnya sama membangun dirinya sendiri. Dia bisa meminjam uang, yangia harus membayar bunga, atau menggunakan modal sendiri yang ia akanharus melupakan bunga, untuk memasang sebuah bangunan yang sama untuk pekerjaan sendiridibandingkan dengan menyewakannya, dan dia akan melakukan itu daripada membayar apa yang ia akan menganggapsebagai sewa berlebihan - yaitu, suatu sewa yang lebih besar dari bunga ia forgoesdengan menggunakan modal sendiri untuk membangun gedung sendiri. Argumen iniOleh karena itu bahwa ia akan bersedia untuk membayar lebih sebagai sewa tahunan untukhereditament daripada biaya dia di jalan bunga tahunan padamodal yang diperlukan untuk membangun sebuah hereditament jumlah yang sama.Di sisi lain, jikasewa tahunan adalah tetap menuntut sedikit di bawah apa yang akan biaya nya

Page 151: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Kontraktor tes 171di jalan bunga tahunan pada jumlah modal yang diperlukan untuk membangun sebuah serupahereditament, maka akan di minatnya untuk menyewa daripada hereditamentmembangunnya.Dalam mengakui pernyataan ini sebagai penjelasan klasik, Tuhan Denning MRjuga sangat spesifik dalam mendefinisikan hubungan sewa dengan minat, membuat berikutkualifikasi:Sewa tahunan tidak harus diperbaiki sehingga menjadi hanya 'sedikit di bawah' yangbunga biaya. Ini harus tetap jauh di bawah itu dan untuk alasan ini: dengan membayarbiaya bunga atas biaya modal, dia mendapatkan tidak hanya penggunaan bangunan untukhidupnya, tetapi ia mendapatkan gelar untuk itu, bersama dengan apresiasi nilai karenainflasi, sedangkan, dengan membayar sewa tahunan, ia hanya mendapatkan penggunaanbangunan dari tahun ke tahun - tanpa judul untuk itu apapun - dan tanpamanfaat dari inflasi.Dewan Kota Cardiff v. Williams (VO) (1973)Mr CR Mallett, anggota pengadilan dalam kasus Imperial College (di atas) menunjukkanbahwa tingkat decapitalized tidak sama dengan harga pasar. Dia terdaftarfaktor-faktor berikut ini dikutip oleh Denning Tuhan dalam mempertimbangkan tingkat kemungkinan sewa untukdibayar, menggarisbawahi fakta bahwa berbagai keputusan cenderung untuk datang ke bermain dipikiran penyewa hipotetis:● Para pemilik hipotetis akan cemas untuk tidak meninggalkan tempatkosong, tidak membawa pengembalian modalnya. Dia akan puas menerimajauh lebih sedikit dari 6 persen per bahwa pemilik dari tempat komersialharapkan.● Para pemilik hipotetis akan menyediakan tempat untuk masyarakatbaik, yaitu untuk tujuan pendidikan, dan akan dibuang untuk menerima sepertisewa sebagai penyewa hipotetis mampu membayar tanpa ia melumpuhkan atau diakegiatan, terutama jika itu adalah tubuh membuat non-profit.

● Di satu sisi, penyewa hipotetis mungkin sangat ingin untuk mendapatkan kepemilikandari tempat. Jika dia berada di bawah suatu keharusan hukum untuk menetapkanseperti perguruan tinggi, ia akan merasa bahwa dia harus memiliki mereka - tidak mungkin pada setiapbiaya, karena jika sewa terlalu tinggi ia akan mencari tempat lain - tetapi padaseperti wajar disewakan sebagai dia bisa membujuk pemilik hipotetis untukmenerima. Jika ia merasa ia memiliki tekanan moral untuk membentuk sebuah perguruan tinggi - keluartugas umum - ia mungkin akan membayar sebanyak seolah-olah ia berada di bawah suatutugas hukum.● Di sisi lain, penyewa hipotetis mungkin ingin memiliki tempat -sebagai diinginkan - tetapi tidak sebagai wajib, bukan sebagai hal yang mendesak.Dia akan cenderung, karena itu, untuk menahan diri dan membayar kurang dari satu hipotesispenyewa yang merasa perlu mendesak untuk mendapatkan mereka.

Page 152: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

● Para penyewa hipotetis, tentu saja, harus mempertimbangkan sarana di rumahnyapembuangan. Jika dia adalah pembentukan pemerintah, seperti otoritas lokal,172 Tes kontraktordidukung sepenuhnya oleh hibah pemerintah dan tarif, ia akan menghitungbiaya, tapi mungkin bukan sebagai cemas sebagai usaha non-pemerintah di bawahkebutuhan mendesak untuk membuat kedua ujungnya bertemu (Cardiff City Council v. Williams(VO) (1973)).Dia (anggota majelis) melanjutkan:Saya pikir itu adalah logis dan perlu pertama untuk menentukan setara tahunankemungkinan biaya modal untuk penyewa hipotetis dengan asumsi bahwa iaberusaha untuk menyediakan tempat sendiri, kemudian untuk mempertimbangkan apakah angka tersebut cenderungdapat mendorong atas atau bawah dalam negosiasi antara pemilik hipotetisdan penyewa hipotetis dengan memperhatikan kekuatan tawar-menawar relatif daripara pihak.Dalam sebuah komentar biasanya turun-ke-bumi, Tuhan menunjukkan bahwa MR Denning mencobapresisi terlalu banyak adalah tidak realistis. Dia berkata: "apakah itu 3,5 persen atau 4,5persen adalah semua pekerjaan menebak pula - Anda bekerja dalam kehampaan '.Sebagaimana dinyatakan di atas, tunjangan sekarang tertanam dalam undang-undang, memberikanpersamaan perlakuan atas seluruh Inggris dan Wales.Contoh-contoh dalam bab berikut menjelaskan lebih lanjut tentang pendekatan yang diambiloleh pengadilan dan pengadilan dalam kasus tertentu dimana tes kontraktor telahtelah dianggap tepat. Untuk sebagian besar, mereka mewakili praktek yang baik, dimanapenilai akan disarankan untuk mempertimbangkan.RINGKASAN● Hal ini juga diakui bahwa biaya dan nilai beruang sedikit hubungan.● Ada beberapa kasus di mana penilaian dituntut dari properti untukyang tidak ada pasar. Dalam kasus tersebut, biaya konstruksi diperkirakandan mengurangi diperlukan untuk mencerminkan usang.● Nilai tanah diperkirakan berdasarkan penggunaan lahan yang berdampingan.● Perawatan dan pengalaman yang diperlukan untuk memastikan bahwa hasil yang masuk akal tercapai.● Penilaian atas dasar ini dapat digunakan untuk pembelian wajib dan Peringkatpersyaratan: juga untuk nilai aset dan akuntansi terutama internal lainnyatujuan.

Page 153: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

13 Aplikasikontraktor tes

174 Tes kontraktor - aplikasiMenggunakan uji kontraktor, penilai yang berpengalaman telah tiba di angka1 £ 750 000 untuk bangunan yang ada setelah melakukan pengurangan 50 persen untuk usiadan keusangan umumnya. Dewan memiliki kebijakan memiliki semua bangunan danlahan. Karya modal utama dibiayai dari dana pelunasan internal yang diatur untuktujuan.Contoh berikut menunjukkan pendekatan yang terpisah dengan dua settempat.Sebuah penilaian - tempat yang ada£Biaya ereksi bangunan, bekerja situs, dll 3 000 000Tambahkan nilai lahan untuk penggunaan saat ini 500 000Total 3 500 000Kurang Keusangan pada 50% 1 750 0001 750 000Tahunan nilai tersebut di 5% 87 500Penilaian B - tempat Baru£Biaya ereksi bangunan, bekerja situs, dll 3 000 000Tambahkan nilai lahan untuk penggunaan saat ini 500 000Total 3 500 000Tahunan nilai tersebut di 5% 175 000KomentarHal ini bermanfaat menggunakan contoh ini untuk mempertimbangkan apakah akan mungkin untukdecapitalize dengan menggunakan atau menyesuaikan harga pasar, seperti yang disarankan oleh beberapa pengamat.Jika kita menyisihkan untuk saat ini alasan untuk menggunakan uji kontraktor untuk menemukansebuah 'pasar' angka, yaitu bahwa tidak ada pasar, mari kita asumsikan bahwa perusahaankeinginan untuk memegang tempat operasional di sewa untuk melepaskan modal untuk digunakan dalambisnis dan bahwa ada investor bersedia untuk membeli jenis properti danuntuk membiarkan ke operator, mengetahui bahwa tidak ada pasar lain untuk tempat.Motivasi investor apapun akan untuk memastikan pengembalian investasi yang sepadandengan risiko. Kami berasumsi bahwa investor akan ingin masuk ke dalamterpisah komersial berbasis leasebacks dan akan mencari hasil yang lebih tinggi padatua properti untuk mencerminkan realitas situasi.Jika ditentukan bahwa bangunan modern akan perintah hasil 8 perpersen, hasil yang cocok untuk bangunan yang lebih tua akan berada di urutan 12 persen.Pada angka yang ditetapkan di atas, ini akan memberikan sewa atau kembali dari £ 280 000

Page 154: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

dan£ 210 000 masing-masing. Hal ini langsung menyoroti anomali, sedangkan jumlah modalKontraktor uji - aplikasi 175ditemukan menggunakan uji kontraktor adalah dalam proporsi 2:1, sedangkan sewaberdasarkan hasil pasar menunjukkan rasio 4:3 dan oleh karena itu mengikis manfaat keperusahaan. Ini tempat bisnis dengan cadangan modal dalam posisi menguntungkan.Hal ini, tentu saja, disebabkan oleh kompensasi yang diberikan oleh diferensial hasil,namun hampir tidak dapat adil.Keputusan untuk mengambil bagian dari proses penilaian dengan memperbaiki decapitalization yangharga oleh undang-undang menghilangkan kemungkinan anomali dijelaskandi atas. Usang diakui dalam jumlah modal sepenuhnya tercermin dalamdikonversi angka sewa.Contoh 13,2 hari sekolah Independen(Berdasarkan Dewan Kota Westminster v. American School di London dan Goodwin(VO) (1980))Kedua pihak sepakat bahwa sekolah (yang didirikan oleh masyarakat Amerikasetelah Perang Dunia II untuk menawarkan sistem pendidikan diarahkan untuk yang berkaitandi Amerika Serikat) adalah untuk dinilai atas dasar kontraktor.Nilai modal yang efektif yang telah disetujui £ 2 350 000 'untuk mencerminkan usia atauusang tunjangan yang akan jatuh ke dipertimbangkan dalam penilaian inidasar tapi tidak ada penyisihan akhir '.Hal-hal hanya pada masalah karena itu tingkat persentase yang sesuai untukditerapkan pada nilai modal untuk menghasilkan nilai tahunan, dan jumlah akhir setiappenyisihan.Pengadilan memutuskan untuk mengasumsikan tingkat bunga dari 5 persen (lebih tinggi dibandingkantingkat adat 3,5 persen luas diterapkan pada kelas ini bangunan pada saat ituwaktu). Telah dicatat bahwa nilai modal yang disepakati yang efektif tidak termasuk mengakhiri setiappenyisihan cacat; pengurangan dari 6 persen dibuat untuk item ini.£Modal mencerminkan nilai usang (disepakati oleh para pihak) 2 350 000Konversikan ke istilah tahunan 5% 117 500Dikurangi penyisihan Akhir untuk kecacatan lebih lanjut - 6% 7 050110 450Kotor nilai, katakanlah, 110 000Hasil yang sama akan diperoleh dengan akhir dikurangi penyisihandari jumlah modal dan kemudian mengubah syarat tahunan seperti ditunjukkan di sini.Ini memiliki keuntungan yang lebih mudah mengikuti penalaran pengadilan.Modal mencerminkan nilai usang (disepakati oleh para pihak] 2 350 000Dikurangi Untuk memungkinkan untuk penyandang cacat - 6% 141 0002 209 000Konversikan ke istilah tahunan @ 5% 110 450

Page 155: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Kotor nilai, mengatakan (seperti sebelumnya), 110 000176 Tes kontraktor - aplikasiKomentarMeski kasusnya adalah satu dirayakan dan laporan rinci, perhitungan valuasiadalah bentuk paling sederhana. Nilai modal dikemukakan, dalam pandanganpengadilan, sudah tercermin beberapa cacat. Pengadilan mencatat berbagaicacat, termasuk situs sempit, kepadatan tinggi dengan parkir terbatas, kekuranganbidang bermain, kolam renang dan fasilitas rekreasi lainnya, tujuh yang berbedalantai tingkat di lantai dasar dan tangga dan landai karena kehadiran dari keduaselokan dan kereta api bawah situs. Sementara, dalam pandangannya, beberapa cacatsudah diperhitungkan dalam mencapai nilai modal yang efektif, itu membuatlanjut pemotongan dari 6 persen sebagai tunjangan akhir, setara dengan pemotongan£ 141 000 dari nilai modal.Angka-angka yang digunakan dalam keputusan telah merombak untuk menunjukkan efek inikomentar.Contoh klub kriket 13,3 A anggota '(Berdasarkan Marylebone Cricket Club v. Morley (VO) (1959))Pengadilan Tanah dianggap sebagai sengketa yang timbul tentang penilaian yang tepat untukPeringkat dari tanah kriket terkenal di dunia Tuhan.Para ratepayers 'penilai awalnya mendekati penilaian berdasarkan keuntungan,namun angka rinci menunjukkan bahwa kerugian dibuat, ia berpendapat untuk penilaian suatunilai yg dinilai sebesar £ 3500 (yang secara kebetulan adalah perkiraan yg dinilaiNilai 1935-56).Petugas penilaian disajikan dua penilaian atas dasar kontraktor, yangpertama yang dibuat oleh penilai kontrak.Kedua penilaian telah dibuat oleh anggota yang berbeda dari kantor penilaianPenilaian £ ATanah luas 5,25 hektar Bermain di £ 4 000 21 000 pada 4% 840Bidang pembibitan 5,75 hektar di £ 2 000 11 500 pada 4% 460Mobil taman 2,5 hektar di 275 £ 687 pada 4% 341 334Tambahkan Bangunan 124 247 sebesar 5% 6 2127 546Katakanlah 7 £ 500 nilai tahunanKontraktor uji - aplikasi 177Penilaian BModal nilai untuk tujuan yang lahan digunakan16,75 hektar di 6 £ 000 per hektar 100 500Tahunan setara di 4% 4 020Tambahkan Bangunan dan bekerja situs: biaya setelah melakukanpenyisihan kelebihan ruang, tinggi, dll 409 380Tahunan setara sebesar 5% 20 469Total tahunan setara dengan tanah dan bangunan 24 489Dikurangi Satu-ketiga untuk cacat 8 163

Page 156: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Disesuaikan tahunan setara 16 326Perbedaan antara dua penilaian sangat luar biasa, kata pengadilan,karena meskipun mereka 'dari properti yang sama, pada tanggal yang sama, untuk hal yang samatujuan dan pada sisi yang sama "mereka begitu berbeda dalam jumlah.Pengadilan (Mr John Watson) tetap nilai yg dinilai dari hereditament di£ 9000, tetapi dengan begitu menolak penggunaan dasar kontraktor sebagai berikutalasan:kita menerima [yang] yang mana hereditament proposisi hanya memiliki satu kemungkinanpenyewa adalah nilai sewa dibatasi oleh kemampuan penyewa yang membayar.Yangmana dasar kontraktor rusak ... mana penyewa memohonketidakmampuan untuk membayar sewa apapun mendekati metode apa kontraktorakan muncul untuk menunjukkan, proposisi dalil-dalil penyelidikan bagaimana diamelakukan urusan-Nya dalam batas-batas kebijakan ekonomi yang telah diterapkan.Tanpa membatalkan kebijakan itu, telah ia gunakan setiap usaha untuk mempertahankan danmeningkatkan pendapatan pada satu sisi dan mengurangi pengeluaran pada yang lain?Untuk tujuan penyelidikan tersebut itu mapan dalam hukum bahwa peristiwa tersebutpenyewa cukup bisa meramalkan pada tanggal penilaian, danefek mereka mungkin memiliki atas pikirannya, yang diterima sebagai bukti.KomentarAngka-angka dalam Penilaian mungkin menggabungkan Sebuah usang, meskipun adaada tambahan referensi khusus. Selanjutnya, mengidentifikasi bidang-bidang tanah hanya bersihditugaskan untuk tujuan tertentu (bermain bidang, bidang pembibitan, taman mobil), mengabaikantanah yang ditempati bangunan atau digunakan untuk sirkulasi. Akibatnya, hanya 80 persen dariarea situs total dipertanggungjawabkan.Penilaian B membuat uang saku satu-sepertiga dari total tahunan setarausang. Potongan yang dibuat setelah nilai sewa telah diturunkandari modal biaya ditugaskan untuk tanah dan bangunan. Sebuah tunjangan lebih lanjutsatu-ketiga adalah dibuat untuk penyandang cacat, tapi masih menghasilkan nilai tahunan lebih daridua kali lipat dari penilaian pertama.Bukti penilaian tidak memuaskan dalam beberapa hal. Tidak ada penjelasandari variasi yang luas antara dua penilaian yang dihasilkan.178 Tes kontraktor - aplikasiKlub kriket adalah klub anggota pribadi, pendapatan, tergantung pada investasi,penerimaan dan langganan kehadiran anggota. Hal ini tidak dioperasikan terutamasebagai organisasi komersial dan penyelidikan pun tampaknya telah dibuat dari jalandi mana anggaran tahunan ditentukan. Sebagai klub anggota pribadi ', adatidak ada keharusan untuk membuat keuntungan, menunjukkan kebutuhan untuk investigasi mencari yang lebihdari dasar klub dari tampaknya telah terjadi. Tidak ada bukti bahwa

Page 157: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

klub itu dalam bahaya penutupan, namun tidak satu pun tampaknya telah ditanya bagaimana klub dengankerugian tahunan tetap berhasil melanjutkan eksistensi. Sebelum kasusmencapai pengadilan, telah diterima bahwa pendekatan keuntungan bukan memuaskandasar.Anggota pengadilan menerima argumen bahwa penyewa tidak dapatmampu penilaian didasarkan pada nilai sewa dihitung dan sampai pada kesimpulanbahwa tes kontraktor harus ditolak. Tes keuntungan telah ditolaksebelumnya oleh para pihak. Hasilnya tidak memuaskan, ada yang tidak ada informasitentang cara di mana pengadilan tiba pada nilai yg dinilai.Kasus ini mungkin menekankan perlunya menyajikan yang jelas dan akuratinformasi sebelum pengadilan.Contoh 13.4 Sebuah bandara regional yang kecil(Berdasarkan Coppin (VO) v. East Midlands Airport Komite Bersama (1971))Bandara ini nyaman dekat M1. Pada saat banding bandaratelah baru, bangunan terminal tujuan-dibangun dan sebuah landasan beton tunggal utama. Parapengeluaran yang terakhir sudah lebih besar daripada yang diperlukan untuk menanganivolume lalu lintas udara pada saat itu dan dilakukan dengan ekspansi di masa depanpikiran. Bandara itu dijalankan oleh sebuah komite bersama otoritas lokal di daerahdan mereka menerima bahwa akan ada defisit tahunan pada biaya menjalankanbandara. Untuk alasan ini, penilaian itu tidak dibuat dengan menggunakan dasar keuntungan: pengadilananggota menyatakan: 'tidak ada motif profit dan ada keuntungan dan karenanyakeuntungan secara jelas tidak pantas '.Kedua penilai mengejar dasar kontraktor tetapi menghasilkan hasil yang sangat berbeda.(Penilaian petugas, 37 £ 000; penilai bagi responden ratepayers, 11 £ 400). Utamaperbedaan adalah tingkat decapitalization (5 persen dibandingkan dengan 3,25 persen)dan dikurangi cacat (15 persen dan 40 persen, masing-masing).Keputusan anggota pengadilan (Mr J H. Emlyn. Jones) mendamaikandilihat dari dua penilai. Dia juga menerima beberapa pengakuan harus diberikan kepadaapa petugas valuasi pertama disebut 'di bawah user' tetapi kemudian diubah untuk 'usaha barutunjangan ', yang kemudian dimasukkan ke dalam penyisihan cacat.Ketika mengamati bahwa ia biasanya akan menerima 5 persen karena tingkat yang tepatkembali, ia lebih suka untuk mengakui aspek 'usaha baru' dengan menyesuaikan tingkatbunga menjadi 3,75 persen ketimbang memasukkannya sebagai tunjangan akhir di bawahjudul cacat.Kontraktor uji - aplikasi 179£Modal total biaya 1 239 000Kurang Biaya kelebihan landasan pacu 103 070Proporsi biaya porsi 145 000 248 biarkan 070Biaya modal yang relevan 990 930Kurang Sum untuk mencerminkan tanggal penilaian 12,5% 123 866

Page 158: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

867 064Jumlah kurang untuk cacat (termasuk tunjangan usaha baru), katakanlah 67 064800 000Efektif tahunan nilai pada 3,75% 30 000KomentarKasus ini berlatih argumen untuk dan menentang penggunaan metode labadan menyimpulkan bahwa itu tidak pantas dalam hal ini. Dalam mengadopsi kontraktormetode, ada tunjangan dalam hal kelebihan kapasitas dan 'baruusaha 'status melaksanakan (yang terakhir mengakibatkan penurunan 25 persen dinilai tahunan yang efektif).Penerimaan bahwa tidak ada motif keuntungan menunjukkan bahwa anggota itumelihat sebuah penjajah aktual sebagai lawan dari penjajah hipotetis yang dibutuhkan olehPeringkat hukum. Beberapa kesulitan tampaknya terletak pada kemungkinan bandara regional yang serupadioperasikan oleh sebuah perusahaan komersial untuk keuntungan - akan penilaian akanditangani dengan berbeda?Penilaian di mana nilai tahunan didasarkan tampaknya telah bermurah hatiterhadap pembayar pajak itu. Ini mungkin telah akal pada bagian daripengadilan anggota untuk mengakui masalah bawaan usaha baru, tetapi diakemudian melanjutkan untuk mengurangi apa yang disebut sebagai tingkat decapitalization yang tepat dari 5persen dengan 25 persen, yang menyarankan beberapa unsur penghitungan ganda. Parasistem saat ini mengatur tingkat decapitalization, memastikan seragam dan lebih adilpendekatan dalam kasus tersebut.Contoh 13,5 Sebuah sekolah umum(Berdasarkan Gubernur Shrewsbury School ay Hudd (VO) (1966))Dalam banding terhadap nilai bruto ditempatkan pada sekolah, ratepayers 'penilaidibangun penilaian dengan mengambil harga per unit 'asrama setara' (2,5 hari anak laki-lakiyang setara dengan satu asrama); jumlah tambahan kemudian ditambahkan ke sebelumnyatotal fasilitas tidak mungkin untuk hadir di semua sekolah umum.Petugas penilaian disukai untuk melanjutkan dengan merumuskan penilaian menggunakandasar kontraktor. Para penilai menemukan nilai modal yang efektif sebagai berikut.180 Tes kontraktor - aplikasi£Biaya bangunan modern yang tersubstitusi 1 205 955Rata-rata Kurang pemotongan 60,5% 730 526475 429Add Site bekerja 47 543Biaya profesional 41 838Tanah 48 980 138 361Efektif modal nilai 613 790Pengadilan peningkatan penyisihan persediaan usang untuk 70% dan ditentukannilai kotor £ 15.750, berdasarkan tingkat decapitalization sebesar 3,5%.Pengadilan (Mr Erskine Sims dan Mr HP Hobbs) merasa bahwa penilaian itu petugas

Page 159: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Angka awal yang terlalu tinggi, dan bahwa dalam tiba di deduksi ia mengandalkanterlalu banyak pada 'pedoman diproduksi dan terlalu sedikit pada penilaiannya sendiri ".Keputusan itu didasarkan pada peningkatan penyisihan untuk 70 persen, dengan3,5 persen untuk menunjukkan nilai bruto £ 15 750 untuk bangunan sekolah termasukdalam penilaian.Pengadilan melanjutkan untuk membuat penyesuaian lain yang tidak relevan denganakun.KomentarPengadilan tidak menerima harga per satuan pendekatan pemondok, mungkinkarena tidak ada perbandingan yang memadai untuk membentuk pandangan tentangnilai tempat.Bangunan-bangunan sudah tua dan tidak cocok dan biaya bangunan karena itu diperkirakanberdasarkan bangunan diganti modern. Pengurangan usangbervariasi dengan usia dan keadaan bangunan individu, tapi secara keseluruhan rata-rata hanyalebih dari 60 persen. Perlu dicatat bahwa situs bekerja, biaya profesional dan lahandihitung secara terpisah dan tidak tunduk pada penyisihan dilakukan pada bangunan.Pengadilan mengamati bahwa angka petugas valuasi sudah mulai terlalu tinggi.Anehnya, mengingat pernyataan ini, para anggota tidak mengurangi angka mulaitetapi meningkatkan penyisihan persediaan usang untuk 70 persen.Contoh 13,6 Sebuah sekolah di University of London(Berdasarkan Imperial College of Science dan Teknologi v. Ebdon (VO) danDewan Kota Westminster (1984))Petugas penilaian dan penilai untuk dua partai lainnya semua memberikan bukti.Ada kesepakatan bahwa dasar kontraktor adalah yang paling sesuaiPendekatan dalam memastikan penilaian. Hanya ada satu perbedaan pendapattentang biaya penggantian diperkirakan dari 15 bangunan yang terlibat,ketidaksepakatan berpusat pada jumlah tunjangan cacat. Para pihakdalam pendapat mereka berkisar 0-54 persen.Kontraktor uji - aplikasi 181Anggota Pengadilan Pertanahan (Mr CR Mallett) diringkas buktidiberikan tentang tunjangan yang sesuai dan kemudian melanjutkan untuk menggunakan nyakebijaksanaan berdasarkan bukti untuk menentukan nilai bruto untuk tujuan rating.Keputusan Pengadilan dibahas melalui lima tahap yang disarankan dalamGilmore (VO) v. Baker-Carr (1963) dan menambahkan tahap keenam ditujukan untuk memungkinkanangka yang dihasilkan oleh proses yang akan ditinjau pada akhir latihan. Paraanggota mengatakan:Saya pikir perlu dan logis pertama untuk menentukan setara tahunankemungkinan biaya modal untuk penyewa hipotetis dengan asumsi bahwa iaberusaha untuk menyediakan tempat sendiri, kemudian untuk mempertimbangkan apakah angka ini cenderungdapat mendorong atas atau bawah dalam negosiasi antara pemilik hipotetisdan penyewa hipotetis dengan memperhatikan kekuatan tawar-menawar relatif dari

Page 160: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

para pihak.Dalam hal angka akhir dari £ 767 205 adalah dibulatkan ke 767 £ 000.Keputusan Pengadilan Lahan ditegakkan oleh Pengadilan Tinggi; izin untukbanding ke House of Lords ditolak.Keputusan pengadilan: £Perkiraan biaya penggantian (disepakati oleh para pihak) 20 340 438Tambahkan nilai Modal tanah, 15,725 hektar @ £ 400 000 6 290 00026 630 438Dikurangi Untuk usang, 11% 2 929 34823 090 701Dikurangi penyisihan Akhir untuk penyandang cacat, 7,5% 1 777 58221 923 508Konversikan ke bruto 767 205 [email protected]%Katakanlah 767 000(Gambar ulang untuk menyederhanakan presentasi.)KomentarMeskipun pihak sepakat bahwa dasar kontraktor adalah pendekatan yang benar untukpenilaian bangunan, ada perbedaan pandangan yang luas tentangjumlah tunjangan cacat, jika ada.

Contoh 13,7 Tujuan-dibangun pusat keamanan kas yang tinggi(Berdasarkan Barclays Bank plc v. Gerdes (VO) (1987))Gedung itu dari jenis gudang-didirikan pada tahun 1982, tetapi berbeda dariyang normal gudang di bahwa itu diperkaya untuk memberikan bangunan yang aman sebagai mengumpulkan,pemilahan, penyimpanan dan distribusi titik untuk uang kertas dan koin.182 Tes kontraktor - aplikasiMeskipun penilaian dari 15 sifat yang mirip di seluruh Inggris yangdisajikan dalam bukti oleh ratepayers, penilaian petugas menemukan mereka tidak adabantuan yang dia bisa mendeteksi tidak ada pola yang konsisten dari nilai-nilai.Karena itu ia dihargaitempat dengan mengacu pada biaya konstruksi menggunakan dasar kontraktorpenilaian.Penilaian berikut ini disampaikan kepada Pengadilan Lands oleh penilaianpetugas.Penilaian disajikan oleh petugas penilaian:£Biaya aktual konstruksi di 1982 788 854Menyesuaikan tingkat biaya pada tahun 1973 (katakanlah 25%) 197 214Tambahkan biaya profesional di 12% 23 666Bruto nilai bangunan dan bekerja situs (1973) 220 879Dikurangi 20% untuk berlebih-lebihan pada spesifikasi 44 176176 703

Page 161: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Tambahkan Nilai tanah untuk digunakan saat ini (tahun 1973) 25 000201 703Nilai bruto sebesar 6% 12 12 000 102 mengatakanDua poin akan membantu dalam memahami angka. Pertama, karena angka tersebutberdasarkan biaya konstruksi dikenal pada tahun 1982, itu diperlukan untuk mengurangi angkauntuk mencerminkan 'nada daftar penilaian' pada tanggal 1 April 1973. Kedua, adareferensi untuk 'keterlaluan' tapi tidak ada uang saku. Awalnya petugas valuasi telahmembuat pengurangan untuk item ini dari 20 persen dari nilai modal yang efektif daribangunan pada tahun 1973, namun ia kemudian memutuskan bahwa pengurangan itu tidak dibenarkan. Paratunjangan yang terkait dengan kebutuhan untuk menginstal AC di seluruh gedungkarena kurangnya jendela. Kegagalan setuju berakar pada penilaianperwira pandangan bahwa biaya bangunan adalah sekitar tiga kali lipat dari standargudang unit, sedangkan penilai untuk ratepayers adalah bersaing untuk brutoNilai penilaian hanya sedikit lebih dari penilaian dari unit standar.Anggota pengadilan menolak penggunaan dasar kontraktor dalam hal inikasus dan mengkritik pada dua hal.Dia mengatakan:Saya tidak berpikir bahwa biaya konversi 1982-3 sebenarnya untuk diperkirakan1973 biaya dapat dibuat dengan presisi apapun dengan mengacu pada perubahan dalamperkiraan perkiraan biaya bangunan umum selama bertahun-tahun sebagai diekstrakdari berbagai publikasi membangun perkiraan biaya. Hal ini harus sangatsehingga ketika berhadapan dengan tipe bangunan yang tidak ada pada tahun 1973.Kontraktor uji - aplikasi 183Dia menambahkan:Kedua, dalam mencoba untuk tiba pada persentase yang tepat untuk mengurangimodal nilai untuk nilai tahunan, saya tidak berpikir bahwa dalam kasus ini punpertimbangan yang tepat diberikan kepada perbedaan penting antara modalbiaya dan nilai tahunan dalam kasus sebelah gudang unit standar yang dibangunoleh pengembang atas modal yang dipinjam untuk dijual spekulatif atau membiarkan, dan dalamkasus tempat banding, yang dibangun untuk sebuah bank untuk pekerjaan mereka sendiri,tanpa motif profit dan dengan, mungkin, kemampuan untuk membuattersedia pada persyaratan yang lebih menguntungkan modal.KomentarKeputusan ini menunjukkan kesulitan menilai sebuah bangunan modern untuk ratingdimana penggunaan khusus itu untuk tujuan keamanan tinggi, meskipun unit memberipenampilan umum dari gudang.Contoh 13,8 Sebuah layanan rumah sakit swasta di sebuah rumah dikonversiAnda bertindak untuk para direktur rumah sakit swasta layanan dikhususkan untuk pengobatanpasien yang menderita penyakit terminal.Mereka menempati sebuah rumah besar di Georgia dasar yang luas di pinggiran darikota besar. Luas lantai asli telah dua kali lipat dengan penambahan dari serangkaianberlantai satu ekstensi selama periode tahun.

Page 162: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Anda telah menerima instruksi untuk mempersiapkan penilaian aset untuk penggabunganke rekening tahunan.£Biaya pengganti bangunan modern dengan yang samakotor internal yang luas 1 640 000Tambahkan Biaya, biaya keuangan 474 0002 114 000Dikurangi Usang, -45% 951 3001 162 700Tambahkan nilai pasar tanah dibatasi Terbukauntuk menggunakan yang ada (termasuk biaya) 250 000Disusutkan pengganti biaya 1 412 700(Berdasarkan potensi keuntungan yang memadai dari bisnisharus disertifikasi oleh direksi.)KomentarBangunan ini dari jenis yang akan sulit untuk nilai dengan mengacu padapasar terbuka. Ini terdiri dari sebuah bangunan tua diubah dengan penambahan modern dan184 Tes kontraktor - aplikasitampaknya memiliki tanah lebih dari yang diperlukan untuk tujuan sekarang.Mungkin adakesempatan untuk memperoleh izin perencanaan untuk mengembangkan seluruh atau sebagian dariproperti.Namun, untuk tujuan ini, suatu penilaian tempat untuk memasukkan dalamperhitungan tahunan, masalah ini tidak relevan. Tempat adalah untuk terusdigunakan sebagai rumah sakit swasta.Para penilai telah mengambil sebuah bangunan modern untuk pengganti yang diperkirakanbiaya dapat dengan mudah diperoleh dan yang kemudian didiskontokan, berat dalam kasus ini, untukmencerminkan ketidaksesuaian relatif dan ketidaknyamanan dari himpunan sekarang bangunan.Sebuah nilai tanah kemudian menambahkan, untuk tiba pada biaya penggantian disusutkan. Paranilai yang diberikan untuk tanah terbatas untuk nilai untuk penggunaan yang ada.Ketika angka akhir disajikan kepada direksi, itu adalah tanggung jawab mereka untukmenganggap itu dan menyesuaikan ke bawah jika, menurut pendapat mereka, profitabilitas yang memadaidari bisnis tidak cukup untuk mendukung penggunaan aset tanah dan bangunan untukmereka sekarang tujuan.Sebuah sampel biaya per meter persegi untuk berbagai bangunanuntuk kegunaan yang berbedaAdministrasi gedung Dari (£) Untuk (£)Pengadilan county 1 550 1 930Hakim pengadilan 1 180 1 500Civic kantor

Page 163: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

Non-ber-AC 1 180 1 500Sepenuhnya ber-AC 1 490 1 750Percobaan / mendaftar kantor 1 230 860KantorPrestise, bertingkat tinggi, ber-AC, spekulatif menara ikonik 2 000 2 500Untuk pemilik-pendudukanlow-rise, ber-AC 1 300 1 600menengah-naik, ber-AC 1 770 2 080bertingkat tinggi, ber-AC 2 000 2 500Untuk membiarkanLow-rise, ber-AC, kualitas tinggi spekulatif 1 200 1 510Menengah-naik, ber-AC, kualitas tinggi spekulatif,8-10 lantai 1 460 2 000Menengah-naik, ber-AC, kota pinggiran, rencana yang mendalamspekulatif menara 1 770 2 000Pada bisnis tamanFungsional, non-AC Kurang dari 2000m2 730 940Fungsional, non-AC Lebih dari 2000m2 630 890Sedang kualitas, non-AC Kurang dari 1 030 830 2000m2Sedang kualitas, non-AC Lebih dari 2000m2 780 1 000Kualitas menengah, ber-AC Kurang dari 2000m2 940 1 100Kualitas menengah, ber-AC Lebih dari 2000m2 890 1 100Kualitas yang baik, ventilasi alami Kurang dari 2000m2 990 1 100Berkualitas baik, untuk spesifikasi BCO Lebih dari 2000m2 940 1 100Kualitas tinggi, ber-AC Kurang dari 1 300 990 2000m2Kualitas tinggi, ber-AC Lebih dari 2000m2 940 1 350Lampiran A: ekstrak Diedit dariSpon yang Arsitek 'dan Builders'Harga BukuDari tempat Komersial (£) Untuk (£)BankLokal 1 380 1 720Pusat kota / kepala kantor 1 970 2 540Membangun masyarakatKantor cabang 1 250 1 630Renovasi 700 1 220TokoKerangKecil 590 760Besar, termasuk department store dan supermarket 510 720Industri-jenis bangunanShell dengan pemanasan untuk area kantor hanya 500-1000m2 310 7301000-2000m2 240 650Satuan termasuk jasa untuk produksi

Page 164: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx

500-1000m2 daerah 560 8701000-2000m2 500 800Lebih besar dari 2000m2 500 800Cahaya industri / kantorEconmical shell dan inti dengan pemanasan hanya 510 890Menengah shell dan inti dengan pemanasan dan ventilasi 790 1 170Kualitas shell tinggi dan inti dengan AC 1 040 1 900Pengembang Kategori A fit-out 420 720Kategori B penyewa fit-out 190 560PabrikUntuk membiarkan, shell dan inti hanya 560 760Untuk pemilik-pendudukan, dikontrol-lingkungan, sepenuhnya selesai 1 200 1 600Pabrik / kantor bangunan (produksi teknologi tinggi)Untuk membiarkan, shell dan inti hanya 560 760Untuk pemilik-pendudukan, dikontrol-lingkungan, sepenuhnya selesai 1 200 1 600Gudang dan pusat distribusiTinggi teluk (10-15 m) untuk owneroccupation(Pemanasan tidak ada) Sampai dengan 10 280 380 000m2Tinggi teluk (10-15 m) untuk owneroccupation(Pemanasan tidak ada) 10 000-20 280 000m2Tinggi teluk (16-24 m) untuk owneroccupation(Pemanasan tidak ada) 10 000-20 400 000m2Tinggi teluk (16-24 m) untuk owneroccupation(Pemanasan tidak) Lebih dari 20 000m2 360Laboratorium lokakarya dan kantor 1 080 1 360Teknologi tinggi laboratorium lokakarya, ber-AC 2 520 3 230Bangunan penyimpanan pertanian 450 760

Page 165: LIMA METODA PENILAIAN PROPERTI.docx