laporan akhir - · pdf filelaporan akhir i laporan akhir – rencana tata bangunan dan...

LAPORAN AKHIR

PEKERJAAN

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

Kawasan Pasar Kota Jambi

LOKASI :

KOTA JAMBI

TAHUN ANGGARAN 2010

PT. DAYA CIPTA DIANRANCANAENGINEERING, BUSINESS, AND MANAGEMENT CONSULTANT

Jl. Mekarsari Raya No. 103 Kota Bandung 40283 Telp. 022-7235607

LAPORAN AKHIR i

LAPORAN AKHIR – Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

(RTBL) Kawasan Pasar Kota Jambi)

Alhamdullilah, puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT atas

karunia serta rahmat-Nya sehingga kami dapat merampungkan Laporan

Akhir yang merupakan laporan tahap ke-empat dalam rangkaian pelaporan

dalam Penyusunan Rencana Tata Bangunan Kawasan Pasar Kota Jambi yang

diselenggarakan oleh Kementerian Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal

Cipta Karya, Provinsi Jambi, Tahun Anggaran 2010.

Secara garis besar materi dari Laporan Akhir berisi hal-hal yang

melatarbelakangi pelaksanaan pekerjaan, tinjauan literatur dan kebijakan-

kebijakan terkait dengan kegiatan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan,

gambaran umum, pendekatan dan metodologi pelaksanaan pekerjaan, dan

mekanisme pelaksanaan pekerjaan.

Akhir kata kami mengucapkan banyak terima kasih kepada semua pihak

yang secara langsung maupun tidak langsung turut membantu dalam

penyusunan Laporan Akhir ini.

Kota Jambi, November 2010

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA

PROVINSI JAMBI

LAPORAN AKHIR ii



Kata Pengantar ……………………………………………………………………………..………………….... i

Daftar Isi …………………………………………………………………………………………………….……… ii

Daftar Tabel ……………………………………………………………………………………………………….. v

Daftar Gambar ………………………………………………………………………………..………………….. vi

I PENDAHULUAN1.1 LATAR BELAKANG................................................................................ I-11.2 MAKSUD, TUJUAN, DAN MANFAAT........................................................ I-2

1.2.1 Maksud Pekerjaan.................................................................... I-21.2.2 Tujuan Pekerjaan..................................................................... I-21.2.3 Manfaat Pekerjaan................................................................... I-2

1.3 RUANG LINGKUP..................................................................................I-31.3.1 Ruang Lingkup Wilayah............................................................ I-31.3.2 Lingkup Tugas......................................................................... I-51.3.3 Lingkup Kajian......................................................................... I-7

1.4 SISTEMATIKA PEMBAHASAN................................................................. I-8

II METODOLOGI2.1 PENDEKATAN.......................................................................................II-1

2.1.1 Pendekatan Menyeluruh dan Terpadu........................................ II-12.1.2 Pendekatan Partisipatif............................................................. II-1

2.2 METODE..............................................................................................II-32.2.1 Tahap Kajian Literatur.............................................................. II-72.2.2 Tahap Pengumpulan Data......................................................... II-82.2.3 Tahap Identifikasi Karakteristik Kawasan....................................II-102.2.4 Tahap Analisis dan Penyusunan Konsep Pengembangan............. II-122.2.5 Tahap Perumusan Konsep Perencanaan..................................... II-142.2.6 Tahap Penyusunan Rencana dan Program Pelaksanaan...............II-15

DDDaaaffftttaaarrr IIIsssiii

LAPORAN AKHIR iii



III KAJIAN LITERATUR DAN KAJI BANDING3.1 KAJIAN KEBIJAKAN BERKAITAN DENGAN PENATAAN RUANG KAWASAN

PERKOTAAN TEPI AIR..........................................................................III-1

3.2 KAJIAN PENATAAN KOTA TEPI AIR....................................................... III-23.2.1 Kedudukan Kawasan Kota Tepi Air.............................................III-23.2.2 Fungsi Kawasan Kota Tepi Air................................................... III-33.2.3 Gambaran Spesifik Kawasan Kota Tepi Air..................................III-43.2.4 Permasalahan Utama Kawasan Kota Tepi Air.............................. III-73.2.5 Potensi Pengembangan Kota Tepi Air.........................................III-103.2.6 Konsep Pengembangan Kawasan Tepi Air.................................. III-123.2.7 Struktur Pengembangan Kawasan Tepi Air................................. III-15

3.3 KAJIAN KEBIJAKAN BERKAITAN DENGAN RENCANA TATA BANGUNANDAN LINGKUNGAN...............................................................................III-183.3.1 Permen PU No. 6/PRT/M/2007.................................................. III-18

3.4 KAJIAN KASUS PENANGANAN KAWASAN PUSAT TEPI AIR...................... III-203.4.1 Penataan Permukiman dan Pemberdayaan Usaha Produktif

Nelayan di Kampung Nelayan Muara Angke Jakarta.................. III-203.4.2 Penataan Permukiman Kampung Nelayan Kalisari

di Pantai Utara Surabaya.......................................................... III-22

3.5 KAJIAN KASUS PENATAAN TEPIAN AIR .................................................III-243.5.1 Penataan Jinji Lake Waterfront ................................................. III-243.5.2 Penataan Shanghai Shuzou Creek .............................................III-263.5.3 Penataan Marina Bay Singapore ............................................... III-28

3.6 KAJIAN KASUS KAWASAN URBAN YANG LIVABLE ….............................. III-293.6.1 Melbourne: A Pedestrian Paradise ............................................ III-303.6.2 Copenhagen: A Car Free Street Zone........................................ III-313.6.3 Joo Chiat: Charming Old World Bungalows ............................... III-32

IV KAJIAN EKSTERNAL DAN INTERNAL4.1 KAJIAN EKSTERNAL............................................................................. IV-1

4.1.1 Kebijakan Tata Ruang Makro Kota Jambi....................................IV-14.1.1.1 Struktur Sistem Pusat Pelayanan Kota Jambi.................. IV-14.1.1.2 Kebijakan Pola Pemanfaatan Ruang.............................. IV-34.1.1.3 Kawasan Strategis Kota................................................ IV-5

4.1.2 Kebijakan Tata Ruang Mezo Kota Jambi..................................... IV-64.1.2.1 Distribusi Penduduk...................................................... IV-74.1.2.2 Rencana Struktur Pelayanan..........................................IV-74.1.2.3 Arahan Pemanfaatan Ruang.......................................... IV-9

4.1.3 Aksesibilitas............................................................................. IV-134.1.4 Transportasi.............................................................................IV-15

4.1.4.1 Sistem Transportasi Umum........................................... IV-154.1.4.2 Perparkiran.................................................................. IV-17

4.1.5 Utilitas Kota............................................................................. IV-18

4.2 KAJIAN INTERNAL................................................................................IV-204.2.1 Topografi.................................................................................IV-204.2.2 Klimatologi...............................................................................IV-204.2.3 Hidrologi..................................................................................IV-21

LAPORAN AKHIR iv



4.2.4 Aksesibilitas............................................................................. IV-244.2.4.1 Hirariki Jalan................................................................ IV-244.2.4.2 Terminal...................................................................... IV-254.2.4.3 Perparkiran.................................................................. IV-264.2.4.4 Pedestrian....................................................................IV-264.2.4.5 Sarana Angkutan Umum dan Transportasi Sungai........... IV-274.2.5 Ruang Terbuka Hijau dan Tata Hijau............................ IV-28

4.2.6 Estetika Kawasan..................................................................... IV-294.2.6.1 Bangunan.................................................................... IV-294.2.6.2 Signage, Public Art, Unique Element.............................. IV-294.2.6.3 PKL (Pedagang Kaki Lima)............................................ IV-30

4.2.7 Tata Guna Lahan......................................................................IV-314.2.8 Tata Bangunan........................................................................ IV-32

4.2.8.1 Tipologi Bangunan........................................................IV-324.2.8.2 Ketinggian Bangunan....................................................IV-33

4.2.9 Identitas Kawasan.................................................................... IV-334.2.10 Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas.........................................IV-33

4.2.10.1 Jaringan Drainase........................................................IV-334.2.10.2 Persampahan.............................................................. IV-34

4.2.11 Daya Dukung Lahan................................................................. IV-344.2.12 Kondisi Internal Kawasan Perencanaan...................................... IV-34

4.2 KAJIAN EKSTERNAL ............................................................................ IV-354.3.1 Analisis SWOT ………………………………………………………………………….IV-354.3.2 Issu Strategis …………………………………………………………………………..IV-434.3.3 Strategi Pengembangan ………………………………………………………….. IV-44

V KONSEP PENGEMBANGAN DAN RENCANA UMUM5.1 KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN .. V-1

5.1.1 Visi Misi Pembangunan ........................................................... V-25.1.2 Konsep Peancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan ... V-2

5.2. RENCANA UMUM ................................................................................ V-55.2.1. Struktur Peruntukan Lahan ........................................................ V-5

5.2.1.1 Struktur Peruntukan Lahan Makro ................................ V-75.2.1.2 Struktur Peruntukan Lahan Mikro .................................. V-7

5.2.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan .................................................... V-135.2.3 Tata Bangunan ……………………….................................................. V-135.2.4 Sistem Pergerakan dan Sirkulasi ……….......................................... V-85.2.4 Sistem Ruang Terbuka Dan Tata Hijau ........................................ V-12

VI PANDUAN RANCANGAN6.1 PANDUAN RANCANGAN BLOK KAWASAN PERDAGANGAN …………………... VI-3

6.1.1 Peruntukan Lahan ................................................................... VI-36.1.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan …………………………………………..... VI-76.1.3 Tata Bangunan ………………………………………………………………..... VI-76.1.4 Sirkulasi dan Jalur Penghubung ………………………………………….....VI-7

6.2. PANDUAN RANCANGAN BLOK KAWASAN PERDAGANGAN TEPI AIR ........ VI-76.2.1. Peruntukan Lahan ……………........................................................ VI-76.2.2. Intensitas Pemanfaatan Lahan …................................................. VI-76.1.3 Tata Bangunan ………………………………………………………………........ VI-10

LAPORAN AKHIR v



Tabel 2.1 Rincian Metodologi Tahapan Pelaksanaan............................... 2 - 6Tabel 2.2 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 1 Kajian

Literatur ...................................................................................... 2 - 7Tabel 2.3 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 2 – Pengumpulan

Data .................................................................................... 2 - 9Tabel 2.4 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 3 - Identifikasi

Karakteristik Kawasan ........................................................... 2 - 11Tabel 2.5 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 4 – Analisis dan

Penyusunan Konsep Pengembangan ...................................... 2 - 12Tabel 2.6 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 5 – Perumusan

Konsep Perencanaan ............................................................ 2 - 15Tabel 2.7 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 6 – Penyusunan

Rencana dan Program Pelaksanaan ...................................... 2 - 15Tabel 4.1 Pembagian Pusat dan Sub Pusat Pelayanan............................ 4 - 3Tabel 4.2 Sebaran Pemenuhan Fasilitas Ekonomi Kota Jambi ................. 4 - 4Tabel 4.3 Distribusi Penduduk BWK E Kota Jambi .................................. 4 - 7Tabel 4.4 Arahan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang BWK E .................. 4 - 9Tabel 4.5 Rencana Penangan Blok Peruntukan Di Kawasan Pusat Kota

(BWK E1) Jambi ................................................................... 4 - 11Tabel 4.6 Rencana Penataan Trayek Kota Jambi.................................... 4 - 17Tabel 4.7 Identifikasi Faktor Internal dan Eksternal ............................... 4 - 35Tabel 4.8 Analisis SWOT ..................................................................... 4 - 37

DDDaaaffftttaaarrr TTTaaabbbeeelll

LAPORAN AKHIR vi



Gambar 1.1 Delineasi RTBL Kawasan Pasar Kota Jambi ............................ 1 - 5Gambar 2.1 Bagan Alir Tahapan Pekerjaan .............................................. 2 - 4Gambar 2.2 Metodologi Penyusunan RTBL Kota Jambi ............................. 2 - 5Gambar 3.1 Struktur Peraturan Perundangan tentang Penataan Kawasan

Kota Tepi Air ........................................................................ 3 - 2Gambar 3.2 Kedudukan kota pantai terhadap kota induk dan kawasan lain

di sekitarnya........................................................................ 3 - 3Gambar 3.3 Struktur Hirarki Peraturan Perundangan tentang Rencana Tata

Ruang ................................................................................. 3 - 19Gambar 3.4 Sistematika Penanganan Permukiman Kumuh Nelayan di Muara

Angke ................................................................................. 3 - 21Gambar 3.5 Masterplan Jinji Lake Waterfront ........................................... 3 - 25Gambar 3.6 Suasana Tepian Air di Jinji Lake Waterfront ........ ................... 3 - 26Gambar 3.7 Master Plan dan Desain Turap di Shanghai Shuzou Creek ....... 3 - 27Gambar 3.8 Masterplan Marina Bay Singapore ......................................... 3 - 28Gambar 3.9 Fasilitas-Fasilitas di Tepian Air Marina Bay Singapore ............. 3 - 29Gambar 3.10 Pengaktifan Ruang-Ruang Kota Melbourne ............................ 3 - 30Gambar 3.11 Detil Paving dan Desain Ruang Terbuka di Melbourne ............ 3 - 31Gambar 3.12 Pedestrian Street di Copenhagen .......................................... 3 - 31Gambar 3.13 Air Mancur Kota: Unsur Estetika dan Sarana Bersosialisasi ...... 3 - 32Gambar 3.14 Pengolahan Bangunan Ruko di Joo Chiat ............................... 3 - 33Gambar 4.1 Rencana Penangan Blok Peruntukan Di Kawasan Pusat Kota

(BWK E1) Jambi ................................................................... 4 - 13Gambar 4.2 Peta Orientasi Wilayah Kota Jambi dan Batas Administrasinya . 4 - 22Gambar 4.3 Sungai Batanghari ................................................................ 4 - 23Gambar 4.4 Terminal Rawasari ................................................................ 4 - 25Gambar 4.5 Kondisi Parkir On Street ........................................................ 4 - 26Gambar 4.6 Minimnya alokasi ruang bagi pejalan...................................... 4 - 27Gambar 4.7 Ruang Terbuka di area Sungai Batanghari .............................. 4 - 28Gambar 4.8 Minimnya unsur tanaman di ruas-ruas jalan kawasan.............. 4 - 28Gambar 4.9 Bangunan ruko bentuk deret yang terdapat dalam kawasan .... 4 - 29Gambar 4.10 Signage, Public Art, Unique Element ...................................... 4 - 30Gambar 4.11 Peta Penggunaan Lahan Kota Jambi ...................................... 4 - 31Gambar 4.12 Tipe-tipe bangunan komersial dalam kawasan ........................ 4 - 32Gambar 6.1 Pembagian Tata Guna Lahan dan Intensitas Bangunan ........... 6 - 2Gambar 6.2 Sub Blok C1 dan C2 .............................................................. 6 - 4Gambar 6.3 Sub Blok C3 ......................................................................... 6 - 5Gambar 6.4 Sub Blok C4 ......................................................................... 6 - 6Gambar 6.5 Sub Blok G dan Sub Blok H ................................................... 6 - 8Gambar 6.6 Sub Blok F ........................................................................... 6 - 9

DDDaaaffftttaaarrr GGGaaammmbbbaaarrr

LAPORAN AKHIR – Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan(RTBL) Kawasan Pasar Kota Jambi)

LAPORAN AKHIR 1-1

Kajian pada bab ini menguraikan latar belakang; maksud, tujuan, dan manfaat, ruang lingkup, dan sitematika pembahasan dari

laporan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar Kota Jambi.

1.1 LATAR BELAKANG

Kota Jambi dalam beberapa tahun terakhir ini telah mengalami perkembangan yang luar biasa.

Perkembangan yang dimaksud bukan saja terjadi dalam aspek ekonomi ataupun sosial, tetapi juga

dalam aspek pemanfaatan ruang kota, terlebih lagi dengan adanya krisis ekonomi yang berakibat

pada makin tingginya migrasi masuk ke kota ini. Pertumbuhan sosial, ekonomi dan pemanfaatan

ruang yang pesat tersebut menyebabkan pengendalian perkembangan kota diindikasikan dengan alih

fungsi lahan serta kemerosotan kualitas Iingkungan. Beberapa kawasan yang memiliki nilai sejarah,

belakangan mulai terdesak kepentingan ekonomi dalam pengembangan Kota Jambi. Selain itu

beberapa kawasan fungsional ditenggarai telah mendampakan gejala penurunan nilai, baik secara

ekonomi maupun secara sosial budaya.

Kota Jambi memiliki pertumbuhan fisik yang cepat namun berkembang kurang tertib, tidak selaras dan serasi

dengan lingkungannya, sehingga kawasan tersebut menjadi tidak produktif. Suatu kawasan yang berkembang

dengan pola demikian memerlukan pengaturan lebih khusus terutama dari segi tata bangunan dan

lingkungannya. Diharapkan melalui upaya penataan dengan disiapkannya Rencana Tata Bangunan dan

Lingkungan (RTBL), selain untuk mencapai kualitas lingkungan yang lebih baik, sekaligus juga dapat memberikan

arahan terhadap pemanfaatan lahan sesuai Tata Ruang yang berlaku. RTBL tersebut juga merupakan arahan untuk

perwujudan arsitektur lingkungan setempat agar lebih melengkapi peraturan bangunan yang ada.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Pasar Kota Jambi adalah panduan rancang

bangun dengan maksud untuk mengendalikan pemanfaatan ruang (Urban Design Development

Guidelines), penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat matede pokok ketentuan program

bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan


LAPORAN AKHIR 1-2

pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan pada Kawasan Pasar

Kota Jambi.

Di dalam penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar Kota Jambi,

diharapkan hasil akan lebih baik lagi dan memberikan konsep perancangan tata bangunan dan

lingkungan, yang merupakan hasil tahapan analisis program bangunan dan lingkungan, memuat

gambaran dasar penataan pada lahan perencanaan yang selanjutnya ditindaklanjuti dengan

penjabaran gagasan desain secara lebih detail dari masing-masing elemen desain.

1.2 MAKSUD, TUJUAN, DAN MANFAAT

1.2.1 MAKSUD PEKERJAAN

Maksud dari Kegiatan Penyusunan RTBL Kawasan Pasar yang ada di Kota Jambi ini adalah sebagai

dokumen panduan umum yang menyeluruh dan memiliki kepastian hukum tentang perencanaan

tentang tata bangunan dan lingkungan Kawasan Pasar Kota Jambi.

1.2.2 TUJUAN PEKERJAAN

Tujuan dari penyusunan RTBL antara lain Sebagai dokumen pengendali pembangunan dalam

penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan Kawasan Pasar Kota Jambi agar memenuhi

kriteria perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang berkelanjutan dan Untuk mengendalikan

pertumbuhan fisik tata bangunan sejak dini dalam rangka memandu pembangunan di kawasan lima

sentra industri dan perdagangan sebagai tindak lanjut dari RTRW dan RDTRK yang telah ditetapkan (

2004 — 2013). yang meliputi:

1 Pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan;

2 Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan dan ruang publik;

3 Perwujudan perlindungan lingkungan serta;

4 Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.

1.2.3 MANFAAT PEKERJAAN

Manfaat dari disusunnya RTBL ini antara lain adalah :

a. Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini.

b. Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, karakteristik setempat dan

konkrit sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dalam bentuk tiga dimensi.

c. Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas bangunan gedung dan lingkungan.

d. Mengendalikan pertumbuhan fisik kawasan agar sesuai dengan RTRW dan RDTRK wilayah


LAPORAN AKHIR 1-3

Pengembangan yang terencana, tertib, aman, nyaman dan serasi.

e. Memberikan arahan arsitektural dalam rancang bangun (building design).

f. Memberikan arahan lingkungan binaan pada kawasan yang dapat memenuhi kepentingan

atau inspirasi masyarakat, pemanfaatan sumber daya dan daya dukung lahan yang optimal.

g. Masukan teknis untuk penyusunan peraturan bangunan kawasan.

Dengan kata lain RTBL merupakan panduan rencana penataan lingkungan dan perangkat

pengendalian dalam kegiatan perancangan kota ( URBAN DESIGN GUIDELINES/ UDGL ), dan sebagai

alat mengikuti perencanaan tata ruang yang tidak terpisahkan dalam sistem manajemen

pembangunan perkotaan (Urban Management).

1.3 RUANG LINGKUP

1.3.1 RUANG LINGKUP WILAYAH

Secara umum, lokasi Kawasan RTBL Kawasan Pasar Kota Jambi adalah kawasan Kelurahan Pasar

Jambi dan Orang Kayo Hitam Kecamatan Pasar Jambi yang merupakan pusat kota dan pusat kegiatan

ekonomi Kota Jambi yang diindikasikan memiliki kompleksitas permasalahan yang tinggi sehingga

memerlukan penataan dan pengaturan tata bangunan dan lingkungan. Delineasi wilayah kajian dapat

dilihat pada gambar 1.1 berikut ini.


LAPORAN AKHIR 1-4


LAPORAN AKHIR 1-5

Gambar 1.1Delineasi RTBL Kawasan Pasar Kota Jambi

1.3.2 LINGKUP TUGAS

Lingkup tugas sebagai kegiatan yang harus dilakukan dalam proses penyusunan RTBL Kawasan Pasar

Kota Jambi ini antara lain :

A. Pengumpulan data, mengumpulkan data kuantitatif dan kualitaif dari sumber data primer maupun

sekunder sebagai bahan analisis terutama data mengenai peta-peta daasr kawasan perencanaan

yang dapat disediakan dalam bentuk foto udara dan pemetaan lapangan.

B. Analisis, melakukan analisis data baik dari aspek kuantitatif dan aspek kualitatif yang dapat

dipakai sebagai bahan untuk merumuskan masalah sebagai dasar penyusunan RTBL.

C. Perumusan Potensi dan Masalah, Berdasarkan analisa di lapangan perlu dirumuskan potensi dan

masalah yang pemecahannya dapat didekati dengan SWOT untuk penyusunan RTBL.


LAPORAN AKHIR 1-6

D. Merumuskan materi pokok Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) sekurang-kurangnya

terdiri dari :

a. Program Bangunan dan Lingkungan

Program bangunan dan lingkungan harus mempertimbangkan faktor kelayakan baik dari

segi ekonomi, sosial daan budaya. Program ditetapkan setelah mempertimbangkan

konsep keseragaman kawasan (diversity), seperti keseimbangan pengembangan fungsi

perumahan, niaga / usaha, rekreasi dan budaya dan upaya-upaya pelestarian.

Program merupakan penjabaran peruntukan lahan yang telah ditetapkan, untuk kurun

waktu tertentu, baik yang menyangkut jenis,jumlah, besaran dan luasan bangunan.

Termasuk di dalam program adalah penetapan fungsi-fungsi bangunan (peruntukan lahan

mikro), kebutuhan ruang terbuka, fasilitas umum, dan fasilitas sosial.

b. Program Investasi

Program investasi bersifat jangka menengah ( 5 tahun ), mengindikasikan investasi untuk

macam-macam kegiatan yang konsisten dengan program bangunan dan lingkungan,

meliputi tolok ukur/kuantitas pekerjaan, besaran rencana pembiayaan, perkiraan waktu

pelaksanaan dan usulan sumber pendanaannya.

Program investasi yang disusun tidak hanya meliputi investasi pembangunan yang akan

dibiayai oleh pemerintah dari berbagai sektor, daerah dan pusat, tetapi terutama dari

yang akan dapat dibiayai oleh dunia usaha dan masyarakat.

c. Rencana Umum (design plan)

Rencana Peruntukan lahan mikro.

Rencana perpetakan.

Rencana tapak.

Rencana sistem pergerakan.

Rencana prasarana /sarana lingkungan.

Rencana aksesbilitas lingkungan.

Rencana wujud lingkungan.

d. Rencana Detail (design-guidelines)

Bersifat panduan rencana teknik tata bangunan yang lebih memperjelas pencapaian

kualitas minimal visual dan lingkungan yang responsif.

Lebih rinci menjelaskan arahan bentuk, dimensi, gubahan, perletakan dan lain-lain dari

suatu bangunan, komponen bangunan, ruang terbuka, sarana-prasarana bangunan dan

lingkungan sampai dengan materi seperti façade, perletakan dan signage, pedestrian dan

lain-lain.

e. Administrasi Pengendalian Program dan Rencana (administration guidelines)


LAPORAN AKHIR 1-7

f. Arahan Pengendalian pelaksanaan

Rumusan arahan substansi teknis kelanjutan dari rencana dan program sebagai masukan

teknis bagi peraturan daerah tentang bangunan pada lingkungan tertentu, yang

pengembangan lingkungannya telah mengacu kepada RTBL yang disusun

Arahan bersifat lokal sesuai dengan batasan lingkungan yang dikendalikan, aturan yang

bersifat performance-based sebagai bagian yang tak terpisahkan dari RTBL

Merupakan ketentuan umum penatalaksanaan atau manajemen pelaksanaannya.

1.3.3 LINGKUP KAJIAN

Lingkup kajian yang dibahas dalam pekerjaan penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kota Jambi ini akan

meliputi :

- Aspek soial kependudukan.

- Aspek ekonomi, dan

- Aspek Fisik dan Lingkungan Binaan.

Aspek-aspek tersebut dituangkan dalam bentuk

1. Analisis Kawasan dan Wilayah Perencanaan dengan komponen analisis :

- Sosial kependudukan.

- Prospek pertumbuhan ekonomi.

- Daya dukung fisik dan lingkungan.

- Daya dukung prasarana dan fasilitas.

- Kajian aspek historis.

2. Konsep Dasar Perencanaan Tata Bangunan Dan Lingkungan, dengan komponen:

- Visi pembangunan.

- Konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan.

- Konsep komponen perancangan.

- Blok-blok pengembangan dan program penanganan.

3. Rencana Umum dan Panduan Rancangan, dengan komponen:

a. Kerangka Rancang Kota Kawasan (Urban Design Framework).

b. Rencana Tata guna Lahan.

- Rencana Tata Guna Lahan Umum.

- Penggunaan Lantai Dasar.

- Penggunaan Lantai Atas.

- Pengunaan lahan Diatas air.


LAPORAN AKHIR 1-8

c. Rencana Tata Sirkulasi dan Jalur Penghubung

- Sistem Sirkulasi Kendaraan.

- Sistem Parkir.

d. Rencana Intensitas Pemanfaatan Lahan

- Koefisien Dasar Bangunan (KDB).

- Ketinggian Bangunan.

- Koefisen Lantai Bangunan (KLB).

- Insentif Pembangunan.

e. Rencana Pengembangan Tata Bangunan

- Jarak Antar Bangunan.

- Bangunan Perdagangan.

f. Bangunan Hunian

g. Rencana Ruang Terbuka dan Tata Hijau

- Ruang Terbuka Umum.

- Ruang Terbuka Privat untuk Umum.

- Pola Tata Vegetasi.

- Ruang Terbuka Privat.

h. Tata Informasi dan Wajah Jalan

- Tata Informasi dan Perabot Jalan.

- Reklame.

- Aktivitas Pendukung.

i. Rencana Prasarana dan Utilitas Lingkungan

4. Rencana Investasi

5. Arahan Pengendalian Pelaksanaan


LAPORAN AKHIR 1-9

1.4 SISTEMATIKA PEMBAHASAN

Sistematika pembahasan laporan interim ini terdiri dari 5 (lima) bab, dengan lingkup bahasan sebagai

berikut :

Bab 1 Pendahuluan

Bab ini memaparkan latar belakang, maksud, tujuan dan sasaran kegiatan, lingkup wilayah

perencanaan, dan sistematika pembahasan laporan pendahuluan penyusunan RTBL Kawasan Pasar

Kota Jambi

Bab 2 Metodologi

Bab ini menjelaskan tentang pendekatan, metode, dan rincian tahapan kegiatan dalam penyusunan

RTBL Kawasan Pasar Kota Jambi

Bab 3 Kajian Literatur dan Kaji Banding

Bab ini menguraikan hasil studi literatur. Studi literatur yang dilakukan adalah kebijakan dan kasus

serupa yang berkaitan dengan penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar

Kota Jambi. Literatur yang dikaji antara lain berkaitan dengan Kebijakan Penataan Ruang Kawasan

Perkotaan Tepi Air, kajian mengenai RTBL, dan lain-lain.

Bab 4 Kajian Eksternal dan Internal

Bab ini menguraikan analisis kondisi fisik kawasan perencanaan. Gambaran atas kondisi eksternal

yang mempengaruhi kawasan perencanaan juga dikaji. Kajian internal dilakukan dengan melihat

kondisi kependudukan, sosial ekonomi, kondisi fisik bangunan dan lingkungan, status lahan dan

kemampuan konsolidasi lahan perencanaan, dan lain-lain. Analisis secara sistematis dilakukan dengan

meninjau aspek-aspek perkembangan sosial kependudukan, prospek pertumbuhan ekonomi, daya

dukung fisik dan lingkungan, aspek legal lahan perencanaan, daya dukung prasarana dan fasilitas

lingkungan, serta kajian aspek signifikansi historis kawasan.

Hasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi program bangunan dan

lingkungan yang dapat dikembangkan pada kawasan perencanaan, termasuk pertimbangan dan

rekomendasi tentang indikasi potensi kegiatan pembangunan kawasan/lingkungan yang memiliki

dampak besar dan penting. Hasil analisis kependudukan, kondisi fisik, daya dukung lingkungan, dan

analisis lainnya kemudian disintesiskan untuk menghasilkan Program Bangunan dan Lingkungan. Hasil

sintesis ini kemudian dipergunakan untuk menyusun Konsep Pembangunan Kawasan Pasar Kota

Jambi


LAPORAN AKHIR 1-10

Bab 5 Skenario dan Konsep Pengembangan Kawasan

Bab ini memaparkan konsep-konsep dasar perencanaan tata bangunan dan lingkungan, yang

merupakan hasil tahapan analisis program bangunan dan lingkungan. Konsep ini memuat gambaran

dasar penataan pada lahan perencanaan, yang selanjutnya ditindaklanjuti dengan penjabaran

gagasan desain secara lebih detail dari masing-masing elemen desain. Konsep pembangunan ini berisi

visi pembangunan dan strategi pembangunan serta konsep dasar perancangan tata bangunan dan

lingkungan. Konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan ini kemudian dielaborasi dalam

bentuk Rencana Umum untuk kawasan perencanaan.

Bab 6 Rencana Umum dan Panduan Rancanangan

Bab ini memaparkan ketentuan-ketentuan tata bangunan dan lingkungan pada suatu lingkungan atau

kawasan yang memuat rencana peruntukan lahan makro dan mikro, rencana perpetakan, rencana

tapak, rencana sistem pergerakan, rencana aksesibiltas lingkungan, rencana prasarana dan sarana

lingkungan, rencana wujud visual bangunan dan ruang terbuka hijau.

LAPORAN AKHIR 2-1


Kajian pada bab ini menguraikan mengenai pendekatan yang digunakan dalam penyusunan Rencana Tata Bangunan danLingkungan Kawasan Pasar Jambi. Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar Jambi menggunakandua pedekatan yaitu pendekatan menyeluruh dan terpadu (Mixed Scanning Planning Approach) dan pendekatan partisipatif.

2.1 PENDEKATAN

2.1.1 PENDEKATAN MENYELURUH DAN TERPADU

Pendekatan menyeluruh dan terpadu (Mixed Scanning Planning Approach) adalah suatu pendekatan

perencanaan terpilah yang berdasar pada suatu pertimbangan menyeluruh. Pendekatan ini sering

disebut juga sebagai ‘Third Approach’ atau ‘Pendekatan Ketiga’. Pendekatan ini dilakukan dengan

mengkombinasikan pendekatan rasional yang menyeluruh (Rational ComprehensvIe Approach) dan

pendekatan perencanaan yang terpilah (Disjointed Incremental Planning Approach).

Kajian perencanaan secara menyeluruh dan terpilah dilakukan secara bersama-sama dengan

mempertimbangkan hal-hal yang berhubungan dengan kondisi kawasan. Tinjauan secara menyeluruh

dalam lingkup Kota/Kabupaten yang lebih makro disederhanakan dalam lingkup wawasan sekilas

(scan) untuk mempermudah dalam menganalisa permasalahan kawasan, sedangkan tinjauan atas

bagian unsur-unsur atau sub sistem kawasan ditinjau kedudukannya terhadap permasalahan

menyeluruh kawasan.

2.1.2 PENDEKATAN PARTISIPATIF

Dalam kegiatan RTBL ini pendekatan partisipatif menggunakan teknik stakeholder mapping yang

dikembangkan oleh Bank Dunia (1998) yang melalui empat tahap. Penggunaannya dilakukan pada

ketiga tingkatan, yaitu tingkat pusat, tingkat daerah, dan tingkat lokal. Pemahaman stakeholder

mengacu pada definisi yang digunakan pada Bank Dunia yaitu :

LAPORAN AKHIR 2-2


‘Stakeholder are people, groups, or institution wich are likely to be affected by

a proposed intervention (either negatively or poritively), or those which can be

affect the outcome of the intervention.’ (The World Bank, 1998:66).

Bank Dunia (1998:66 – 67) memandang bahwa kelompok yang dapat dikategorikan dari kelompok

adalah:

1. Kelompok yang memberikan bantuan ataupun intervensi (the borrower). Dalam hal ini adalah

kelompok donor yang melakukan sesuatu terhadap kelompok lain.

2. Kelompok yang menerima bantuan ataupun intervensi (the poor). Dalam hal ini kelompok

yang menjadi sasaran dari kegiatan kelompok pemberi bantuan dari poin diatas.

3. Kelompok individu maupun komunitas yang terkena dampak tidak langsung dari kelompok

yang ditimbulkan oleh kelompok pemberi bantuan (donor) maupun dari kelompok yang

mendapat bantuan (other affected groups).

4. Kelompok yang tertarik dan memiliki inisiatif terhadap kegiatan yang dilakukan tersebut

dengan tujuan memberikan pandangan obyektif dan usulan kebijakan (interested groups).

Dalam hal ini Bank Dunia memberikan istilah stakeholder yang merupakan klien dari kelompok

penerima bantuan.

Langkah-langkah untuk menentukan stakeholder melalui:

Langkah I: identifikasi stakeholder, yaitu menentukan daftar kelompok-kelompok yang kemungkinan

merupakan stakeholder yang terlibat:

1. Siapa (kelompok apa) saja yang memiliki potensi sebagai penerima manfaat?

2. Siapa yang akan terkena dampak?

3. Apakah kelompok tersebut dapat di indentifikasikan?

4. Apakah kelompok tersebut memiliki pendukung ataupun kelompok lawan yang

teridentifikasi?

5. Bagaimana hubungan dari stakeholder-stakeholder tersebut?

Langkah II: analisis ketertarikan dari stakeholder dan bagaimana dari efek program/proyek bagi

para stakeholder tersebut. Penilaian yang digunakan adalah:

1. Apakah yang menjadi ekspektasi (perkiraan kedepan dari setiap stakeholder terhadap

proyek di masa depan)?

2. Apakah keuntungan yang diperoleh dari setiap stakeholder?

LAPORAN AKHIR 2-3


3. Sumber daya apa saja yang akan dimobilisasikan para stakeholder?

4. Kemungkinan konflik kepentingan antar stakeholder terhadap tujuan proyek?

5. Ketertarikan (interest) dalam hal ini adalah seberapa besar perhatian dan ketertarikan

stakeholder terhadap program?

Langkah III: analisis pengaruh dari tingkat kepentingan dari stakeholder yang teridentifikasi.

Penilaian yang digunakan adalah:

1. Tingkat kekuasaan (power) dan status (politik, sosial dan ekonomi).

2. Tingkat dalam organisasi.

3. Pengaruh informal (misalnya hubungan personal).

4. Hubungan kekuasaan dengan stakeholder lain.

Pengaruh (influence) dalam hal ini adalah seberapa besar stakeholder memiliki kekuasaan (power)

dan kontrol terhadap proyek yang mempengaruhi keberlanjutannya hingga pada tahap implementasi.

Sedangkan tingkat kepentingan (importance) adalah tingkat untuk mewujudkan agar proyek dapat

terlaksana sehingga keterlibatan dan peran aktif stakeholder menjadi peran penting. Hal-hal yang

menjadi pertimbangan adalah:

1. Stakeholder yang memiliki pengaruh yang tinggi namun tingkat kepentingan tinggi. Hal

ini berarti stakeholder yang teridentifikasi tersebut memiliki keterkaitan yang kuat

terhadap keberhasil proyek, yaitu civil society diadministrasi wilayah pemerintahan lokal.

2. Stakeholder yang memiliki pengaruh yang tinggi namun tingkat kepentingan rendah.

Kelompok ini bukan dianggap menjadi target stakeholder yang diteliti, namun dianggap

memiliki pengaruh untuk melakukan intervensi sehingga kehadiran kelompok ini masih

dibutuhkan untuk menghindari konflik, yaitu private sector di administrasi wilayah

pemerintahan Kota/Kabupaten.

3. Stakeholder yang memiliki pengaruh yang rendah namun tingkat kepentingan tinggi. Hal

ini merupakan kelompok yang memiliki partisipasi yang besar dan memberikan effort

yang besar terhadap proyek, yaitu civil society di administrasi wilayah pemerintahan

Kota/Kabupaten.

2.2 METODE

Sesuai dengan materi pokok RTBL, maka keluaran pekerjaan ini terdiri dari 6 (enam) materi, yaitu :

1. Program Bangunan dan Lingkungan

2. Program Investasi

3. Rencana Umum

LAPORAN AKHIR 2-4


4. Rencana Detail

5. Administrasi Pengendalian Program dan Rencana

6. Arahan Pengendalian dan Pelaksanaan

Berdasarkan keluaran yang akan dihasilkan tersebut, maka pelaksanaan pekerjaan dibagi menjadi

beberapa tahap. Secara garis besar, operasional pekerjaan terdiri dari 6 (enam) tahapan, di luar tahap

persiapan, yaitu :

1. Kajian Literatur.

2. Pengumpulan Data.

3. Identifikasi Karakteristik Kawasan.

4. Analisis dan Penyusunan Konsep Pengembangan.

5. Penyusunan Konsep Perencanaan.

6. Penyusunan Rencana dan Program Pelaksanaan.

Secara umum pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan kesisteman, dengan melakukan tinjauan

yang menyeluruh terhadap setiap komponen yang ada dalam sistem. Dari gambar bagan alir dapat

dilihat bahwa tiga tahap pertama merupakan tahap kritis untuk pelaksanaan tahap berikutnya,

sehingga dalam bagan alir berada dalam satu kelompok.

Gambar 2.1Bagan Alir Tahapan Pekerjaan

LAPORAN AKHIR 2-5


Gambar 2.2Metodologi Penyusunan RTBL Kota Jambi

Keenam tahapan mempunyai kaitan satu dengan yang lainnya. Setiap tahapan terdiri dari beberapa

kegiatan satu dengan yang lainnya. Setiap tahapan terdiri dari beberapa kegiatan yang sebagian

dapat dilakukan secara paralel dan juga sebagian yang lainnya merupakan lanjutan dari kegiatan

sebelumnya.

LAPORAN AKHIR 2-6


Tabel 2.1Rincian Metodologi Tahapan Pelaksanaan

No. Tahapan Kegiatan

Tahap 1 Kajian Literatur a. Penelaahan Kebijakan Tata Ruang dan KebijakanLainnya

b. Kajian Teoretikc. Review Peraturan Terkaitd. Review Studi Terdahulue. Studi Banding

Tahap 2 Pengumpulan Data a. Survey Fisik dan Lingkunganb. Survey Sosial Kependudukanc. Survey Kelembagaand. Survey Ekonomie. Survey Sosial Budayaf. Survey Struktur Ruangg. Survey Pola Pemanfaatan Ruangh. Survey Sistem Prasarana PerKota/Kabupatenani. Survey Pola Tata Bangunan & Lingkungan Eksisting

Tahap 3 IdentifikasiKarakteristik Kawasan

a. Identifikasi Karakter Fisik dan Pola Ruangb. Identifikasi Karakter Sosial Ekonomic. Identifikasi Karakter Sosial Budayad. Identifikasi Karakter Pengelolaan Kawasan

Tahap 4 Analisis danPenyusunan KonsepPengembangan

a. Analisis Potensi, Masalah, Prospek Pengembanganb. Identifikasi Kegiatan dan Kebutuhan Ruangc. Analisis Peruntukan Lahan dan Pemanfaatan Lahand. Analisis Sistem Jaringan Prasarana Perkotaane. Analisis Sarana dan Prasarana Lingkunganf. Analisis Sirkulasi Pergerakan, Parkir, dan juga Pedestriang. Analisis Bentuk dan Tatanan Massa Bangunanh. Analisis Ruang Terbuka dan Pola Tata Hijaui. Analisis Tata Informasi dan Pertandaanj. Analisis Kelembagaan dan Investasik. Pemrogramanl. Perumusan Arah, Tujuan, Sasaran Pengembanganm. Penyusunan Konsep Pengembangan

Tahap 5 Penyusunan KonsepPerencanaan

a. Perumusan Kriteria Perencanaan dan Perancanganb. Perumusan Konsep Perencanaan dan Perancangan

Tahap 6 Penyusunan Rencanadan ProgramPelaksanaan

a. Perumusan Rencana Umumb. Perumusan Rencana Panduan Rancang Bangunan dan

Lingkungan serta Administrasi Pengendalian Programdan Rencana

c. Perumusan Manajemen Pelaksanaan, Pengelolaan sertaArahan Pengendalian dan Rencana

d. Perumusan Program Investasi

LAPORAN AKHIR 2-7


2.2.1 TAHAP KAJIAN LITERATUR

Tahap ini dilakukan untuk mendapatkan gambaran tentang segala sesuatu yang berkaitan dengan

penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan, baik dari aspek substansi pekerjaan maupun

yang berkaitan dengan wilayah perencanaan. Kajian literatur ini meliputi 5 (lima) jenis kegiatan, yaitu:

a. Penelahaan Kebijakan Tata Ruang dan Kebijakan Pengembangan Kota/Kabupaten.

b. Kajian Teoretik.

c. Review Peraturan Terkait.

d. Review Studi Terdahulu.

e. Studi Banding.

Tabel 2.2Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 1 Kajian Literatur

No. Kegiatan Uraian Keluaran

1.a. Review Kebijakan Tata

Ruang dan Kebijakan

Lainnya

Kebijakan tata ruang yang akan

digunakan sebagai acuan dalam

penyusunan RTBL ini adalah Rencana

Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) .

Kebijakan ini sebenarnya lebih

dibutuhkan sebagai kajian eksternal,

karena kawasan yang direncanakan

merupakan bagian dari wilayah Kota.

Kebijakan lain yang terkait antara lain

kebijakan mengenai rencana

pengembangan jaringan jalan dan

prasarana lainnya, kebijakan

pengembangan fungsi komersial,

pariwisata dll.

Positioning aktifitas

kawasan dalam

pengembangan dan

organisasi ruang Kota

1.b. Kajian Teoritik Kajian teoritik yang akan dilakukan

mencakup kajian mengenai:

Teori Rancang Kota

Teori Ruang Komersial

Pendekatan studi

Standar perencanaan

LAPORAN AKHIR 2-8



1.c. Review peraturan terkait Semua peraturan yang berkaitan dengan

penyusunan RTBL dikaji dengan rinci,

baik yang berupa UU, PP, peraturan lain,

juga peraturan daerah.

Aspek hukum yang

berkaitan dengan

penataan bangunan

dan lingkungan

Aspek hukum yang

berkaitan dengan

peruntukan kawasan

Aspek hukum yang

berkaitan dengan

penataan kawasan.

1.d. Review Studi Terdahulu Review dilakukan terhadap semua studi

yang relevan dengan substansi dan

wilayah studi, baik yang berkaitan

dengan sejarah Kota, karakteristik sosial

ekonomi dan budaya masyarakat, studi

tata ruang terkait, dan studi-studi yang

relevan lainnya.

Permasalahan dan

strategi penyusunan

RTBL

Karakteristik wilayah

studi

1.e. Studi Banding Studi banding akan dilakukan untuk

mendapatkan gambaran permasalahan

secara lengkap tentang pengembangan

kawasan sejenis. Untuk mendapatkan

gambaran yang lebih bervariasi, studi

banding dilakukan pada kawasan kota

yang sejenis.

Permasalahan dari

aspek fisik, sosial,

dan ekonomi

Keterkaitan bentuk

fisik bangunan

dengan kegiatan

yang dikembangkan

2.2.2 TAHAP PENGUMPULAN DATA

Pengumpulan Data dilakukan untuk mendapatkan informasi yang menyeluruh mengenai profil kondisi

internal dan eksternal dari kawasan yang akan disusun RTBL-nya. Dengan demikian akan diperoleh

gambaran aktual dari sistem yang sedang direncanakan. Untuk itu pengumpulan data akan dilakukan

melalui instansi terkait dan observasi atau pengamatan langsung ke lapangan. Sasaran lainnya adalah

untuk memperoleh kondisi obyektif tentang kondisi fisik dan lingkungan di tapak yang bersangkutan.

LAPORAN AKHIR 2-9


Tabel 2.3Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 2 – Pengumpulan Data


2.a. Survey Fisik danLingkungan

Data fisik dan lingkungan inidibutuhkan untukmengoptimalkan pemanfaatanruang sesuai dengan dayadukung fisik lingkungan

Kondisi fisik tapak

2.b. Survey SosialKependudukan

Data ini dibutuhkan untukmengkaji demand (permintaan)terhadap kegiatan yang akandialokasikan pada kawasanyang direncanakan.

Jumlah penduduk Sebaran penduduk Kegiatan yang akan

dikembangkan baik dari segijenisnya maupun kuantitasnya

2.c. Survey Kelembagaan Pengumpulan data tentangkelembagaan dimaksudkanuntuk memperoleh gambaranmengenai kemampuan dankesiapan Pemerinah Daerahbeserta masyarakat untukmengimplementasikan rencana,mencakup aspek pengelolaan,aspek regulasi, dan aspekinvestasi.

Pola pengelolaan kawasan. Sumber pendanaan

2.d. Survey Ekonomi Pengumpulan data mengenaikarakteristik ekonomi inidiperlukan untukmengidentifikasikan kegiatanekonomi yang telah ada danyang mempunyai potensi untukdikembangkan lebih lanjut.

Pola perdagangan yang ada Kegiatan yang prospek

dikembangkan di wilayah yangdikaji

2.e. Survey Sosial Budaya Karakteristik sosial budayamasyarakat setempat akansangat menentukan polapemakaian ruang dan bentukanfisik bangunan dan lingkunganbinaan

Pola sosial budaya penduduk

2.f. Survey StrukturRuang

Data mengenai struktur tataruang dibutuhkan untukmengetahui distribusipenggunaan ruang sesuaidengan jenis kegiatan danhirarki pelayanannya. Selain itudata tersebut juga digunakanuntuk menentukan sirkulasipergerakan internal daneksternal orang maupun barang

Pola struktur ruang

LAPORAN AKHIR 2-10



2.g. Survey PemanfaatanRuang

Tautan fungsional antarakawasan yang direncanakandengan kawasan lainnya dapatditentukan dengan adanyainformasi mengenai polapemanfaatan ruang ini

Pola pemanfaatan ruang

2.h. Survey SistemPrasaranaPerKota/Kabupatenan

Sistem prasarana kota yangakan dibutuhkan mencakupprasarana jalan dantransportasi, drainase, jaringanlistrik, jaringan air bersih,jaringan telepon, dan lain-lain.Survey prasarana ini terutamayang berkaitan langsungdengan kegiatan kawasan.

Sistem jaringan jalan Sistem jaringan drainase Sistem jaringan listrik Sistem jaringan telepon Sistem air bersih

2.i. Survey TataBangunan danLingkungan Binaan

Data ini dibutuhkan untukmengintegrasikan danmenyelaraskan tata bangunandan lingkungan yang sudah adadengan kawasan yang akandirencanakan.

Pola tata bangunan danlingkungan

Pola ruang terbuka

2.2.3 TAHAP IDENTIFIKASI KARAKTERISTIK KAWASAN

Tahap ini sebetulnya tidak hanya mengidentifikasi karakter kawasan secara khusus dan Kota Jambi

pada umumnya , tetapi juga hubungan Kota Jambi dengan Kota disekitarnya. Pengamatan yang

menyeluruh tersebut adalah dengan maksud menangkap karakter sesungguhnya dari pola kegiatan

masyarakat Kota Jambi yang diwujudkan dalam bentuk fisik bangunan dan penggunaan ruang. Jika

pada tahap pengumpulan data hasilnya hanya berupa deskripsi tentang kondisi eksisting, maka pada

tahap ini sudah dilakukan analisis awal berdasarkan kondisi eksisting tersebut.

Kegiatan ini diperoleh dari hasil telaahan profil kondisi internal dan eksternal kawasan, telaahan

kebijakan tata ruang dan kebijakan lain, serta kebijakan teoritik. Pada tahap ini hal-hal yang akan

diidentifikasikan adalah:

Karakter fisik dan pola ruang.

Karakter sosial ekonomi.

Karakter sosial budaya.

Karakter pengelolaan kawasan.

LAPORAN AKHIR 2-11


Tabel 2.4Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 3 - Identifikasi Karakteristik Kawasan


3.a. Identifikasi

Karakteristik Fisik

dan Pola Ruang

Kegiatan ini dilakukan setelah survey

fisik dan lingkungan, struktur ruang,

dan pemanfaatan ruang dilakukan.

Sasarannya adalah untuk

memperoleh gambaran yang lebih

spesifik tentang keterkaitan kondisi

fisik dengan pemanfaatan ruang.

Kaitan antara karakter fisik

dan pola ruang dengan

pengembangan kawasan

3.b. Identifikasi

Karakteristik Sosial

Ekonomi

Kegiatan ini dilakukan setelah

diperoleh gambaran awal dari

survey kependudukan dan kegiatan

ekonomi penduduk. Sasarannya

untuk memperoleh potret tentang

permasalahan, kegiatan unggulan,

dan sistem kegiatan kawasan yang

tepat.

Kaitan antara karakteristik

sosial ekonomi dan

kegiatan kawasan

3.c. Identifikasi

Karakteristik Sosial

Budaya

Kegiatan ini dilakukan setelah

diperoleh gambaran dari survey

sosial budaya masyarakat.

Sasarannya untuk memperoleh

budaya masyarakat terhadap

pemanfaatan ruang dan karakter

bangunan, serta pola kegiatan yang

sesuai.

Kaitan antara karakter

sosial budaya dan pola

kegiatan, pola

pemanfaatan ruang dan

bentuk fisik bangunan

3.d. Identifikasi

Karakteristik

Pengelolaan Kawasan

Kegiatan ini merupakan analisis awal

dari hasil survey kelembagaan dan

sosial ekonomi. Sasarannya untuk

mendapatkan potret tentang

pengelolaan kawasan.

Kaitan antara karakter

pengelolaan dan pola

kegiatan di kawasan

perencanaan.

LAPORAN AKHIR 2-12


2.2.4 TAHAP ANALISIS DAN PENYUSUNAN KONSEP PENGEMBANGAN

Analisis dilakukan berdasarkan data yang telah dikompilasi. Tujuan pelaksanaan tahapan ini adalah

untuk mendapatkan parameter-parameter dasar yang dibutuhkan bagi perumusan konsep

perencanaan.

Table 2.5Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 4 – Analisis dan Penyusunan Konsep Pengembangan


4.a. Analisis Potensi,Masalah dan ProspekPengembangan

Untuk mendapatkan keluaran yangoptimal, terlebih dahulu perludiketahui potensi dan masalahpengembangan untuk kawasanyang bersangkutan. Dengan potensidan masalah tersebut, dapatdirumuskan prospek pengembanganuntuk masa yang akan datang.

Potensi, masalah danprospek pengembangan

4.b. Identifikasi Kegiatandan KebutuhanRuang

Pengidentifikasian kegiatan dankebutuhan ruang ini merupakantahap awal untuk menentukankegiatan yang paling tepat atausesuai dengan karakteristiksetempat.

Jenis kegiatan kawasanyang akandikembangkan

Skala kegiatan yangakan dikembangkan

Kebutuhan ruang setiapkegiatan yang akandikembangkan.

4.c. Analisis PeruntukanLahan danPemanfaatan Lahan

Analisis peruntukan danpemanfaatan lahan dilakukan untukmerumuskan program bangunandan lingkungan. Analisis inidilakukan terlebih dahulu sebelumdilakukannya analisis spasial lainnyayaitu sistem prasarana dan sarana,sistem transportasi, bentuk dantatanan bangunan, ruang terbukahijau, serta tata informasi danpertandaan.

Sistem pemanfaatanruang

4.d. Analisis SistemJaringan PrasaranaPerkotaan

Dalam hal ini yang akan dianalisisadalah sistem prasaranatransportasi, jaringan listrik,drainase, jaringan air bersih,jaringan telepon dan lain-lain.

Parameter untukpengembangan sistemprasarana

Kebutuhan prasaranaperkotaan

4.e. Analisis Prasaranadan SaranaLingkungan

Merupakan analisis ataskelengkapan, kedalaman dankeluasan prasarana/saranalingkungan yang dipengaruhi olehkegiatan yang akan dikembangkan.

Parameter untukpengembangan sistemprasarana dan saranalingkungan

Kebutuhan prasaranadan sarana lingkungan

LAPORAN AKHIR 2-13



4.f. Analisis SirkulasiPergerakan, Parkirdan Pedestrian

Analisis sirkulasi pergerakan iniberkenaan dengan sistem sirkulasiyang akan mendukung kemudahanpencapaian yang didukung olehunsur-unsur estetika. Analisis parkirdilakukan dengan berorientasi padakepentingan pejalan kaki,memudahkan aksesibilitas, sirkulasipejalan kaki tidak terganggu olehsirkulasi kendaraan.

Parameter untuk polasirkulasi pergerakan

Parameter untukpenyediaan fasilitasperparkiran

Parameter untukpenyediaan fasilitaspedestrian

4.g. Analisis Bentuk danTatanan MassaBangunan

Bentuk dan tatanan massabangunan yang telah ada perludianalisis agar nantinya bentuk dantata massa bangunan di kawasanperencanaan akan selaras dansesuai dengan konteks fisikarsitektural bangunan danlingkungan binaan perkotaan secarakeseluruhan.

Parameter untuk bentukdan tatanan massabangunan

4.h. Analisis RuangTerbuka dan PolaTata Hijau

Analisis terhadap ruang terbuka dantata hijau dilakukan untukmemperoleh ruang terbuka yangaktif dan ruang terbuka yang pasif.Ruang terbuka aktif misalnyadigunakan sebagai tempat interaksisosial, sedangkan ruang terbukapasif diperlukan untuk ventilasi,pencahayaan, atau sebagai faktorkeselamatan bangunan dan lain-lain.

Parameter untukpenataan ruang terbukadan pola tata hijau

Kebutuhan ruangterbuka

4.i. Analisis TataInformasi danPertandaan

Analisis tata informasi danpertandaan penting untukmembantu orientasi dengan tidakmengganggu karakteristiklingkungan yang ingin diciptakanatau dipertahankan, baik yangditempatkan pada bangunan, didalam kapling, di pagar, atau ruangpublik.

Parameter untuk tatainformasi danpertandaan.

4.j. Analisis Kelembagaandan Investasi

Analisis kelembagaan dan investasidimaksudkan untuk mendukungdihasilkannya rencana yang realistissesuai dengan kemampuan lembagaterkait dan masyarakat padaumumnya.

Pola kelembagaan Pola Investasi

LAPORAN AKHIR 2-14



4.k. Pemrograman Program bangunan dan lingkunganmempertimbangkan faktorkelayakan baik dari segi ekonomi,sosial, dan budaya. Programditetapkan setelahmempertimbangkan konsepkeragaman kawasan, sepertikeseimbangan pengembanganfungsi perumahan dan niaga/usaha

Jenis aktifitas yangakan berlangsung didalam kawasanperencanaan besertafasilitas yangdibutuhkan

Jumlah kebutuhanruang terbukamengakomodasikanaktifitas di dalamkawasan perencanaan

Kualitas tautan(linkage) pada kawasanuntuk menciptakansinergi yang posistifsehingga penggunaankawasan dapat secaraoptimal terpenuhi

4.l. Perumusan Arah,Tujuan dan SasaranPengembangan

Dari kegiatan pemrogramandilakukanlah perumusan arah,tujuan, dan sasaran pengembanganyang menjadi salah satu dasaruntuk perumusan konseppengembangan

Arah, sasaran, dantujuan pengembangan

4.m. Penyusunan KonsepPengembangan

Pada kegiatan ini dikeluarkanbeberapa alternatif konseppengembangan berdasarkanrumusan, arah, sasaran, danpengembangan; kajian teoritik; danstudi banding. Dari beberapaalternatif akan dianalisis,diperbandingkan, dan dipilih yangpaling sesuai untuk diterapkan padakawasan perencanaan.

Konsep pengembangan

2.2.5 TAHAP PERUMUSAN KONSEP PERENCANAAN

Tahap ini terdiri dari kegiatan perumusan kriteria perencanaan dan perancangan. Sasarannya adalah

untuk memperoleh acuan untuk penyusunan rencana.

LAPORAN AKHIR 2-15


Tabel 2.6Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 5 – Perumusan Konsep Perencanaan

No Kegiatan Uraian Keluaran

5.a. Perumusan Kriteria

Perencanaan dan

Perancangan

Perumusan kriteria ini dilakukan untuk

menentukan batasan serta ketentuan

kondisi yang diperlukan bagi kegiatan

perencanaan dan perancangan.

Kriteria perencanaan

Kriteria perancangan

5.b. Perumusan Konsep

Perencanaan dan

Perancangan

Konsep perencanaan dan perancangan

dirumuskan sebagai kerangka dasar

bagi ide perencanaan dan perancangan

yang akan dilakukan.

Konsep perencanaan

Konsep perancangan

2.2.6 TAHAP PENYUSUNAN RENCANA DAN PROGRAM PELAKSANAAN

Dalam tahapan akan dilakukan berbagai kegiatan, yang terdiri atas:

1. Perumusan Rencana Umum.

2. Perumusan Rencana Panduan Rancang Bangunan dan Lingkungan serta Administrasi

Pengendalian dan Rencana.

3. Perumusan Manajemen Pelaksanaan dan Pengelolaan serta Arahan Pengendalian dan

Rencana.

4. Perumusan Program Investasi.

Tabel 2.7Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 6 – Penyusunan Rencana dan Program Pelaksanaan

No. Kegiatan Uraian Keluaran6.a. Perumusan

Rencana UmumMerupakan induk untukperancangan dan kemungkinanpengembangan kawasan.

Rencana peruntukan lahan Rencana perpetaan blok Rencana tapak/siteplan Rencana sistem pergerakan Rencana prasarana dan sarana

lingkungan Rencana aksesibilitas

lingkungan Rencana wujud bangunan Rencana preservasi dan

konservasi

LAPORAN AKHIR 2-16


No. Kegiatan Uraian Keluaran6.b. Perumusan

Rencana DetailRencana detail disusun setelahperencanaan umum diselesaikan.Sasarannya adalah agar rencanayang dihasilkan lebih aplikatif.

Rencana detail Rencana investasi Rencana dan strategi

implementasi6.c. Perumusan

RencanaPanduanRancangBangunan danLingkungansertaAdministrasiPengendalianProgram danRencana

Kegiatan ini dilakukan untukmendapatkan panduan bagipelaksanaan rencana yang telahdihasilkan sebelumnya, termasukbagaimana mengendalikannya

Panduan rancang bangunandan lingkungan

Administrasi pengendalianprogram dan rencana

6.d. PerumusanManajemenPelaksanaanserta ArahanPengendaliandan Rencana

Manajemen pelaksanaan danpengelolaan diperlukan bagikalangan pengelola sertapelaksana kegiatan di lapangan,baik kegiatan perencanaan danpelaksanaan secara keseluruhan.Hal ini dilakukan agar kegiatandapat berlangsung sesuai denganrencana program dan jadwalpelaksanaan program. Arahanpengendalian dan rencanamerupakan bagian pentingsebagai perangkat arahanpelaksanaan dan pengendalianprogram dan rencana secarakeseluruhan.

Manajemen pengelolaan Pengendalian rencana

6.e. PerumusanProgramInvestasi

Program ini dilakukan untukmenjaring investor dari berbagaikalangan, sebagai salah satusumber pendanaan bagikeberlangsungan program, baikdalam jangka pendek maupunjangka panjang. Programinvestasi diperuntukkan bagiinvestor dari kalangan privat(swasta dan luar negeri),masyarakat serta kalangan publik(pemerintah pusat dan daerah).

Program investasi

LAPORAN AKHIR 3-1


Kajian pada bab ini menguraikan kajian kebijakan terkait, studi literatur, serta studi banding yang berkaitan denganpenyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kecamatan Pasar Jambi, Jambi. Literatur yang dikaji antara lain berkaitandengan kebijakan penataan ruang kawasan perkotaan tepi air. Di akhir bab ini juga disampaikan studi banding mengenaipermukiman nelayan. Di dalam program perbaikan kampung nelayan tersebut, selain dilakukan dengan penataan fisik, jugadibarengi dengan pemberdayaan aspek produktif masyarakat kampung nelayan setempat. Kajian literatur dan studi bandingtersebut membantu proses analisis di lokasi perencanaan dan digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam perencanaanselanjutnya.

3.1 KAJIAN KEBIJAKAN BERKAITAN DENGAN PENATAAN RUANGKAWASAN PERKOTAAN TEPI AIR

Cukup banyak peraturan perundangan yang mengatur mengenai penataan kawasan kota tepi air.

Aturannya ditetapkan secara hierarkis, mulai dari Undang-undang, Peraturan Pemerintah, dan

Peraturan Menteri yang berkaitan dengan hal tersebut.

Struktur Peraturan Perundangan-undangan (Family Tree) tentang Penataan Kawasan Kota Tepi Air

menurut Pedoman Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Tepi Air di Indonesia, 1998 dapat

digambarkan sebagai berikut :

LAPORAN AKHIR 3-2


Gambar 3.1Struktur Peraturan Perundangan tentang Penataan Kawasan Kota Tepi Air

Sumber : Pedoman Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Tepi Air di Indonesia, Direktorat Bina Tata Perkotaandan Perdesaan, Ditjen Cipta Karya, Dep. PU, September 1998

3.2 KAJIAN PENATAAN KOTA TEPI AIR

3.2.1 KEDUDUKAN KAWASAN KOTA TEPI AIR

Hasil penelitian di beberapa lokasi/kawasan kota tepi air menunjukkan bahwa :

1. Batasan kawasan kota pantai tidak hanya mencakup bagian kota di darat dan

berhadapan dengan laut saja, tetapi juga mencakup bagian yang berada di atas air.

Bahkan perkembangan beberapa kota diawali oleh keberadaan permukiman di atas air ini.

2. Orientasi kegiatan kota pantai berbasis darat dan laut, seperti perdagangan, pelabuhan dan

transportasi, perikanan, serta permukiman.

3. Kedudukan kawasan kota pantai merupakan bagian tak terpisahkan (integral) dari beberapa

kawasan lain di kota induknya, seperti kawasan komersial (perdagangan); kawasan budaya,

pendidikan dan lingkungan hidup; kawasan peninggalan bersejarah; kawasan wisata (rekreasi);

kawasan pelabuhan dan transportasi serta kawasan pertahanan keamanan. Secara skematik

dapat dilihat pada gambar 3.2.

LAPORAN AKHIR 3-3


Gambar 3.2Kedudukan kota pantai terhadap kota induk dan kawasan lain di sekitarnya

Keterangan :

A. LautB. DaratanC. Kawasan Kota PantaiD. Kota IndukE. Kawasan-kawasan lain di Kota Pantai (Perdagangan, Pendidikan, dll)

3.2.2 FUNGSI KAWASAN KOTA TEPI AIR

Hasil penelitian di berbagai lokasi kota pantai di Indonesia menunjukkan fungsi kawasan kota pantai

adalah sebagai:

1. Kawasan komersial (perdagangan);

2. Kawasan budaya, pendidikan dan lingkungan hidup; Kawasan peninggalan bersejarah;

3. Kawasan permukiman;

4. Kawasan wisata (rekreasi);

5. Kawasan pelabuhan dan transportasi;

6. Kawasan pertahanan keamanan

7. Kawasan multifungsi

LAPORAN AKHIR 3-4


3.2.3 GAMBARAN SPESIFIK KAWASAN KOTA TEPI AIR

A. Karakteristik Fisik Lingkungan

1. Secara topografi, merupakan pertemuan antara darat dan air, dataran landai, serta sering

terjadi erosi, abrasi dan sedimentasi yang bisa menyebabkan pendangkalan badan perairan.

Topografi tanah dapat dibedakan atas 3 (tiga) kategori, yaitu :

daerah perbukitan dengan kemiringan dataran 20 - 60 % (di darat);•

daerah relatif datar/kemiringan 0 - 20 % (di darat, termasuk daerah pasang surut);•

daerah rawa atau di atas air.•

2. Secara hidrologi merupakan daerah pasang surut, mempunyai air tanah tinggi, terdapat te-

kanan air laut terhadap air tanah, serta merupakan daerah retensi sehingga run-off air ren-

dah.

3. Secara geologi, sebagian besar mempunyai struktur batuan lepas, tanah lunak, serta rawan

bencana tsunami.

4. Secara penggunaan lahan memiliki hubungan intensif antara air dan elemen kota.

5. Secara klimatologi memiliki dinamika iklim, cuaca, angin, suhu & kelembaban tinggi.

6. Pergeseran fungsi badan perairan laut sebagai akibat kegiatan di sekitarnya menimbulkan

beberapa permasalahan lingkungan, seperti pencemaran.

B. Karakteristik Flora dan Fauna

1. Terdapat berbagai tanaman/vegetasi yang spesifik seperti bakau, kelapa/palma, dsb.

2. Terdapat binatang yang spesifik seperti bangau, ikan jenis tertentu, dsb.

C. Karakteristik Ekonomi, Sosial dan Budaya

1. Memiliki keunggulan lokasi yang dapat menjadi pusat pertumbuhan ekonomi;

2. Penduduk mempunyai kegiatan sosial-ekonomi yang berorientasi ke air dan darat;

3. Rata-rata penduduk golongan ekonomi lemah, dengan latar belakang pendidikan relatif ter-

batas

4. Pengetahuan akan lingkungan sehat cenderung masih kurang, terjadi kebiasaan ‘tidak sadar

lingkungan’ serta cenderung kurang memperhatikan bahaya dan resiko.

5. Terdapat peninggalan sejarah/budaya seperti museum bahari, dsb.

6. Terdapat masyarakat yang secara tradisi terbiasa hidup (bahkan tidak dapat dipisahkan) di

atas air, seperti masyarakat Bajo. Terdapat pula budaya/tradisi pemanfaatan perairan sebagai

sarana transportasi utama.

7. Merupakan kawasan terbuka (akses langsung), sehingga rawan terhadap keamanan, seperti

penyelundupan, penyusupan (masalah pertahanan dan keamanan) dsb.

LAPORAN AKHIR 3-5


D. Karakteristik Perumahan dan Permukiman

1. Sejarah awal keberadaan lingkungan perumahan/permukiman di kota pantai dapat dibedakan

atas 2 (dua) kronologis, yaitu :

a. Perkembangan yang dimulai oleh kedatangan sekelompok etnis tertentu di suatu lokasi

di pantai, yang kemudian menetap dan berkembang secara turun-temurun membentuk

suatu klan/komunitas tertentu. serta cenderung bersifat sangat homogen, tertutup dan

mengembangkan tradisi dan nilai-nilai tertentu, yang pada akhirnya merupakan

karakter dan ciri khas permukiman tersebut.

b. Perkembangan sebagai daerah alternatif permukiman, karena peningkatan arus

urbanisasi, yang berakibat menjadi kawasan liar dan kumuh perkotaan.

2. Tahapan perkembangan kawasan perumahan/permukiman di kota pantai adalah :

a. Tahap awal ditandai oleh dominasi pelayanan kawasan perairan sebagai sumber air

untuk keperluan hidup masyarakat. Kota masih berupa suatu kelompok permukiman di

pantai dan di atas air.

b. Ketika kota membutuhkan komunikasi dengan lokasi • lainnya (kepentingan per-

dagangan) maka kawasan perairan merupakan prasarana transportasi, dan dapat

diduga perkembangan fisik kota yang cenderung memanjang di pantai (linier).

c. Perkembangan selanjutnya ditandai dengan semakin • kompleksnya kegiatan

fungsional, sehingga intensitas kegiatan di sekitar perairan makin tinggi. Jaringan jalan

raya menawarkan lebih banyak kesempatan mengembangkan kegiatan. Walaupun

begitu, jenis fungsi perairan tidak berarti mengalami penurunan, bahkan mengalami

peningkatan (makin beragam).

3. Kawasan permukiman di atas air cenderung rapat (kepadatan bangunan tinggi dan jarak antar

bangunan rapat) dan kumuh (tidak teratur, kotor, dll). Dominasi kawasan

perumahan/permukiman nelayan, yang umumnya kumuh dan belum tertata.

4. Pola perumahan dipengaruhi oleh keadaan topografi, dibedakan atas 3 (tiga), yaitu :

a. Daerah perbukitan cenderung mengikuti kontur tanah;

b. Daerah relatif datar cenderung memiliki pola relatif teratur, yaitu pola Grid atau Linear

dengan tata letak bangunan berada di kiri-kanan jalan atau linear sejajar dengan

(mengikuti) garis tepi air;

c. Daerah atas air pada umumnya cenderung memiliki pola cluster, yang tidak teratur dan

organik. Pada daerah-daerah yang telah ditata umumnya menggunakan pola grid atau

linear sejajar garis badan perairan.

5. Orientasi bangunan semula umumnya menghadap perairan sesuai orientasi kegiatan berbasis

perairan. Perkembangan selanjutnya orientasi kegiatan ke darat semakin meningkat (bahkan

LAPORAN AKHIR 3-6


lebih dominan), maka orientasi bangunan cenderung menghadap ke arah darat dan lebih

mempertimbangkan aspek fungsional dan aksesibilitas.

6. Secara arsitektural, bangunan pada permukiman di kota pantai dibedakan atas :

1. Bangunan di atas tanah.

b. Bangunan panggung di darat.

c. Bangunan panggung di atas air.

d. Bangunan rakit di atas air (pernah ada dan saat ini sudah jarang dijumpai).

Arsitektural bangunan dibuat dengan kaidah tradisional maupun modern, sesuai dengan latar

belakang budaya dan suku/etnis masing-masing.

7. Tipologi bangunan menggunakan struktur dan konstruksi sederhana, tradisional dan

konvensional, yang kurang memperhitungkan pengaruh angin, tsunami, gempa, dll.

8. Sering terjadinya kebakaran karena kelalaian, penggunaan bahan/peralatan berbahaya dan

mudah terbakar, serta belum tersedianya sarana dan pedoman penanggulangan kebakaran,

khususnya untuk perumahan di atas air.

E. Karakteristik Sarana dan Prasarana Lingkungan

1. Mempunyai aksesibilitas yang sangat tinggi sebab dapat dicapai dari darat dan dari air,

sehingga peran dermaga/pelabuhan menjadi titik pertumbuhan.

2. Sistem dan pola jaringan jalan di darat umumnya sudah terpola, memadai serta dapat

melayani fungsi-fungsi yang ada. Hanya beberapa konstruksi jalan perlu disesuaikan dengan

standar dan tingkat pelayanan yang harus disediakan. Jalan setapak dan beberapa jalan

lingkungan umumnya berpola organik mengikuti pola perumahan. Sistem jaringan jalan di

daerah pasang surut dan bertanah lunak umumnya menggunakan konstruksi batu (dengan

perkerasan atau makadam) atau konstruksi kayu, sedangkan jaringan jalan di atas air

sepenuhnya menggunakan konstruksi kayu. Pola jaringan jalan umumnya tidak teratur/

organik mengikuti perkembangan bangunan dan tidak bisa dilalui oleh kendaraan roda 4.

3. Sistem drainase memerlukan penanganan relatif lebih rumit, karena merupakan daerah

retensi yang sering tergenang air/banjir dan menjadi muara daerah hulunya;

4. Pembuangan air limbah memerlukan penanganan khusus, karena muka air tanah yang

tinggi serta menjadi muara daerah hulunya. Masyarakat cenderung membuang air limbah

langsung ke badan air, baik dari kakus individu maupun MCK;

5. Kebutuhan air bersih biasanya belum tercukupi karena pada umumnya belum terjangkau

jaringan air bersih/minum kota (PAM/PDAM) dan kondisi air tanah yang dijadikan sumber air

bersih kebanyakan payau, sehingga perlu penjernihan air.

6. Umumnnya sampah dibuang/ditimbun di pinggir laut atau dibuang langsung ke laut

sehingga sering menimbulkan bau serta menjadi sarang lalat dan nyamuk.

LAPORAN AKHIR 3-7


7. Sistem penanggulangan bahaya kebakaran (sarana, prasarana, tata cara dan pedoman),

khususnya di atas air memerlukan penanganan serius.

F. Karakteristik Pengelolaan Kawasan

1. Secara otorisasi pengelolaan, kawasan merupakan ‘public domain’ yang dapat dimanfaatkan

oleh segala lapisan masyarakat.

2. Secara otorisasi kegiatan, dapat berfungsi sebagai kawasan khusus dengan alasan keamanan,

seperti kawasan Hankam, Pelabuhan, Kawasan Berikat, dsb.

G. Karakteristik Status Hukum (Legalitas)

Status legalitas beberapa kawasan di kota pantai umumnya tidak jelas, terutama area yang

direklamasi secara swadaya oleh masyarakat. Pengakuan legal umumnya tidak ada, tetapi

pelarangan atau pengaturan juga tidak ada. Contoh kasus Pantai Cilincing, Jakarta Utara.

3.2.4 PERMASALAHAN UTAMA KAWASAN KOTA TEPI AIR

Permasalahan utama kawasan kota pantai dapat dibagi atas 7 (tujuh) kategori :

A. Permasalahan Fisik Lingkungan

1. Adanya abrasi dan akresi menyebabkan pengikisan dan sedimentasi sehingga garis pantai

sering berubah, yang mengganggu aktivitas yang sedang maupun akan berlangsung.

Sedimentasi mengakibatkan pendangkalan sehingga transportasi air terganggu.

2. Muka air tanah tinggi dan merupakan fungsi retensi menyebabkan sering terjadi genangan

banjir, run-off ren dah, lingkungan korosif, serta tingginya intrusi air laut ke air tanah. Arus

pasang surut menimbulkan masalah pendaratan kapal.

3. Secara geologis, kawasan tersebut rawan bencana tsunami serta muka tanah turun.

4. Tata guna lahan dan pembangunan fisik yang tidak sesuai karakteristik area pantai akibat

adanya kompetisi lokasi yang berhadapan dengan air. Hal ini mengakibatkan konflik

kepentingan antara kawasan konservasi dan komersial.

5. Dilihat dari kondisi klimatologinya, kawasan tersebut mempunyai dinamika iklim, cuaca, angin,

dan suhu, serta mempunyai kelembaban tinggi.

6. Pergeseran fungsi tepi laut/pantai mengakibatkan timbulnya :

a. Gejala erosi tanah yang terus meningkat sehingga terjadi pedangkalan perairan.

b. Jumlah air permukaan menuju badan air naik, sehingga timbul banjir.

c. Pertentangan kepentingan.

d. Meningkatnya pencemaran air berakibat pada penurunan hasil perikanan.

LAPORAN AKHIR 3-8


e. Potensi perairan sebagai objek wisata sukar dimanfaatkan karena kecenderung-an

menurunnya estetika lingkungan.

f. Terjadi kecenderungan kenaikan muka air laut sebagai bagian dari pemanasan global

(global warming) dan dampak pembangunan pada kawasan tepi laut/pantai secara

tidak berwawasan lingkungan.

g. Potensi perairan sebagai sumber air bersih penduduk menjadi tidak ekonomis lagi

karena membutuhkan biaya tinggi untuk proses penjernihannya.

B. Permasalahan Flora dan Fauna

Permasalahan flora dan fauna adalah terancamnya keberadaan flora dan fauna spesifik akibat

meningkatnya aktivitas perkotaan yang tidak berwawasan lingkungan.

C. Permasalahan Ekonomi, Sosial dan Budaya

1. Pengembangan kawasan sering mengabaikan keberadaan penduduk setempat sehingga

sering muncul konflik kepentingan antara kepentingan sosial dan komersial.

2. Untuk kawasan yang mempunyai nilai budaya dan peninggalan sejarah, sering terjadi

konflik/friksi kepentingan antara kepentingan konservasi dan pengembangan kawasan.

3. Mayoritas penduduk golongan ekonomi lemah dengan latar belakang pendidikan relatif

terbatas dan pengetahuan akan lingkungan sehat, serasi, teratur dan berkelanjutan

cenderung masih kurang dan terjadi kebiasaan ‘tidak sadar lingkungan’ dan cenderung kurang

memperhatikan bahaya dan resiko.

D. Permasalahan Perumahan dan Permukiman

1. Sebagian besar perumahan nelayan dan perumahan di atas air belum memenuhi standar

persyaratan kesehatan, kenyamanan, keamanan, ketertiban, keindahan dan berwawasan

lingkungan.

2. Kondisi lingkungan perairan kurang mendukung, sehingga perlu penyelesaian sistem struktur

tepat guna pada kondisi perairan, khususnya di daerah pasang surut;

3. Kecenderungan pengembangan kawasan pemukiman, terutama di atas air akan bersaing

dengan lajunya pengembangan wilayah pelabuhan.

4. Belum adanya pengaturan perencanaan, pelaksanaan, juga pengawasan dan pemeliharaan

kawasan perumahan di pantai, terutama perumahan di atas air.

5. Belum maksimalnya teknologi yang dapat dimanfaatkan untuk kawasan ini, baik dari aspek

fisik bangunan, maupun teknologi sistem pendukungnya. Alternatif-alternatif teknologi yang

dapat diterapkan umumnya relatif modern dan cenderung memakan biaya tidak murah, se-

LAPORAN AKHIR 3-9


hingga menjadi tidak efektif, mengingat daya jangkau relatif terbatas. Perlu beberapa

teknologi murah dan tepat guna;

6. Tidak didukung penyediaan material berkualitas yang cukup (jumlah semakin terbatas dan

relatif semakin mahal);

E. Permasalahan Prasarana dan Sarana Lingkungan

1. Drainase kawasan sulit menggunakan sistem gravitasi, karena merupakan kawasan datar.

Penanganan drainase tersebut dipengaruhi oleh kondisi hinterland kawasan, curah hujan,

tingkat run-off, dan pasang-surut air laut. Upaya yang diperlukan antara lain memperlancar

aliran air melalui pompanisasi, sistem polder, pengurugan dsb.

2. Pembuangan air limbah kawasan kota pantai bermuara di laut, mengakibatkan badan air

terkontaminasi. Pengaturan perlu mempertimbangkan pengendalian pencemaran air (PP No.

20/1990 tentang Pengendalian Pencemaran Air, Permen 45/PRT/1990 tentang Pengendalian

Mutu Air Pada Sumber-Sumber Air).

3. Penyediaan air bersih dengan memanfaatkan sumber air setempat biasanya payau dan

mempunyai salinitas tinggi, tidak layak dikonsumsi. Perlu upaya penyediaan air bersih yang

tidak mengganggu keseimbangan sumber air baik kualitas maupun kuantitasnya (PP No.

22/1982 tentang Tata Pengaturan Air, Permen PU No 49/PRT/1990 tentang Tata Cara dan

Persyaratan Ijin Penggunaan Air dan atau Sumber Air).

4. Pada kawasan di atas air yang telah terlayani jaringan air bersih/minum kota pada umumnya

mempunyai permasalahan pada sering terjadinya kerusakan jaringan perpipaan sebagai akibat

perilaku hempasan ombak dan korosi.

5. Terbatasnya ruang bagi lokasi TPA dalam penanganan sampah akan berakibat terbatasnya

ruang pembuangan alamiah, yang akan menyebabkan polusi air tanah.

6. Transportasi air di kawasan ini relatif lebih padat dari kawasan lain.

7. Prasarana jalan lingkungan, terutama di atas air perlu mendapat perhatian serius.

a. Pola dan jaringan jalan yang tidak teratur (organik)

b. Persyaratan konstruksi jalan yang relatif tidak memenuhi syarat;

c. Penerangan jalan, terutama di malam hari nyaris tidak ada sama sekali;

8. Prasarana (peralatan dan mekanisme) penanggulangan bahaya, baik kebakaran maupun

bencana alam tidak ada sama sekali.

9. Keberadaaan perumahan kebanyakan menghalangi ‘publik dominan’, lalu lintas air, serta

rawan terhadap tsunami.

10. Keberadaan pasar terapung yang muncul pada badan air menimbulkan permasalahan

terganggunya lalu lintas air dan pencemaran lingkungan.

LAPORAN AKHIR 3-10


F. Permasalahan Pengelolaan Kawasan

1. Otorisasi pengelolaan kawasan menyebabkan terjadinya eksklusivisme yang mengakibat-kan

adanya konflik antara kegiatan komersial dan sosial.

2. Otorisasi kegiatan khusus mempunyai potensi terjadinya konflik pemanfaatan ruang dengan

kawasan sekitarnya.

G. Permasalahan Status Hukum (Legalitas) Kawasan

1. Meskipun eksitensi fisik diakui, namun pengakuan dan dukungan secara hukum masih

terkesan ragu-ragu, yang mungkin disebabkan oleh beberapa faktor:

2. Pengertian sempadan pantai masuk dalam kelompok kawasan lindung, sebagaimana

tercantum dalam UU No.24/1992 (penjelasan pasal 7 ayat 1).

3. Pengertian permukiman : bagian lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa

kawasan perdesaan maupun perkotaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal

atau hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan (Sumber

: UU No.4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman).

4. Pengertian persyaratan pembakuan dalam penggu• naan, penguasaan, pemilikan dan

rencana tata ruang lingkungan tempat tinggal atau hunian untuk membangun, hanya dapat

terwujud di atas sebidang tanah yang disebut kavling tanah matang (interpretasi UU

No.4/1992 Bab I - pasal 1).

5. Karena kawasan di atas air tumbuh tanpa aturan yang jelas dengan sendirinya status

hukumnya menjadi tidak jelas.

6. Belum memungkinkan menjadikan bangunan/sarana dan prasarana sebagai jaminan/ agunan

kredit, khususnya pada lembaga-lembaga keuangan/perbankan yang ada.

3.2.5 POTENSI PENGEMBANGAN KOTA TEPI AIR

Potensi pengembangan kawasan kota pantai dapat dibagi atas 7 (tujuh):

A. Potensi Fisik Lingkungan

1. Merupakan dataran subur dan sebagian besar memiliki sumber daya mineral.

2. Muka air tanah tinggi sehingga memiliki cukup banyak ketersediaan air.

3. Keunggulan lokasi kawasan yang mempunyai akses langsung ke air mengakibatkan

percepatan pengembangan kawasan. Hal ini menjadikan kota pantai sering menjadi pusat

pertumbuhan bagi wilayah yang lebih luas (hinterland).

4. Tiga hal pokok yang harus diperhatikan dalam meninjau pemanfaatan badan perairan

terhadap perkembangan kota, yaitu :

LAPORAN AKHIR 3-11


a. Sifat fisik kawasan perairan menentukan adanya kesempatan untuk pengembangan

kegiatan fungsional tertentu yang mempengaruhi jenis kegiatan kota.

b. Beberapa kegiatan kota muncul sebagai akibat potensi perairan yang dapat dimanfaatkan

dan di pihak lain beberapa fungsi kota dapat menimbulkan jenis pemanfaatan kawasan

perairan dan pantai.

c. Perkembangan kota sebagai implikasi berlangsungnya fungsi kota dan fungsi perairan,

mempunyai beberapa permasalahan. Permasalahan tersebut dapat menimbulkan jenis

pemanfaatan kawasan perairan.

Hal itu memperlihatkan bahwa fungsi badan perairan dengan fungsi kota dapat saling

berpengaruh, fungsi badan perairan dapat menjadi sebab maupun akibat perkembangan kota.

Dengan mempertimbangkan watak fisik badan perairan, maka dapat ditentukan fungsi

perairannya. Fungsi badan perairan dapat dibedakan antara kepentingan sosial masyarakat

sebagai pemenuhan kebutuhan air bersih dan kegiatan domestik lainnya, sedang fungsi lain

adalah untuk kepentingan ekonomi dalam skala luas sebagai sarana angkutan regional dan

pelabuhan ekspor/impor.

B. Potensi Flora dan Fauna

1. Jenis vegetasi spesifik seperti tanaman bakau dapat berfungsi untuk mencegah abrasi, serta

menjadi pemandangan alami.

2. Cocok bagi pengembangan perikanan darat (tambak) dan perikanan laut.

C. Potensi Ekonomi, Sosial, dan Budaya

1. Secara ekonomi, mempunyai potensi perkembangan kegiatan-kegiatan perkotaan seperti

pusat industri perikanan, pusat kegiatan yang berkaitan dengan pelabuhan, pergudangan,

pusat distribusi, komersial, perumahan, dsb; sehingga pada umumnya mempunyai

pertumbuhan ekonomi lebih tinggi dari kota/kawasan lainnya.

2. Memiliki potensi budaya seperti budaya masyarakat nelayan yang unik atau campuran dari

berbagai jenis budaya-lokal dan asing yang memberi watak/karakter, sehingga dapat

dikembangkan sebagai potensi wisata.

3. Peninggalan sejarah seperti Museum Bahari, dapat dijadikan obyek wisata potensial, dengan

mempertimbangkan pelestarian cagar budaya (UU No. 5/1992 tentang Benda Cagar Budaya).

D. Potensi Perumahan dan Permukiman

1. Merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah penyediaan perumahan sebagai akibat

kekurangan/kesulitan lahan baru (semakin mahal, dan terbatas).

LAPORAN AKHIR 3-12


2. Adanya perumahan di pinggiran air dan/atau di atas air merupakan potensi wisata yang perlu

dikembangkan, seperti permukiman yang terdapat di Brunei Darussalam.

E. Potensi Prasarana dan Sarana Lingkungan

1. Sebagai tempat bertemunya darat dengan air, kawasan perkotaan pantai dapat diakses dari

daratan maupun dari perairan, dan oleh karenanya sangat potensial, bila dipandang dari

sudut transportasi dengan adanya pelabuhan atau dermaga.

2. Keberadaan pasar terapung sebagai penunjang ekonomi kota dan potensi wisata.

F. Potensi Pengelolaan Kawasan

Otorisasi khusus seperti Kawasan Berikat dapat membuka peluang industri.

G. Potensi Keberadaan Status Hukum (Legalitas) Kawasan

1. Pengakuan terhadap lokasi tersebut akan mempermudah usaha penataan dan perbaikan

lingkungan serta menjadikannya bagian integral rencana pengembangan tata ruang kota.

2. Memungkinkan sarana hunian (rumah) dijadikan jaminan kredit bank.

3.2.6 KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN TEPI AIR

Konsep pengembangan kawasan dapat dirumuskan dari pendekatan perencanaan, prinsip

perancangan atau penataan, dan strategi pengembangan.

A. Pendekatan

Beberapa pendekatan perencanaan dalam pengembangan kawasan kota pantai, antara lain:

1. Pendekatan Komprehensif, merupakan pendekatan perencanaan yang didasarkan pada

rencana makro suatu kota pantai, sehingga rencana pengembangan permukimannya harus

merupakan turunan dari rencana makro kota induknya.

2. Pendekatan Front-Edge, merupakan pendekatan perencanaan yang memanfaatkan

keberadaan air sebagai bagian depan dari bangunan, orientasi kegiatan penduduk, pintu

gerbang kota, dsb.

3. Pendekatan Partisipatorik, merupakan pendekatan perencanaan yang melibatkan/

mengikutsertakan semua pelaku pembangunan (pemerintah, swasta dan masyarakat

setempat) dalam proses perencanaan kawasan permukiman di kota pantai.

4. Pendekatan Tekno-Ekonomis, merupakan pendekatan perencanaan yang didasarkan pada

pertimbangan inovasi teknologi, tetapi masih dalam kelayakan ekonomi.

LAPORAN AKHIR 3-13


5. Pendekatan Kultural dan Kearifan Masyarakat, merupakan pendekatan perencanaan yang

mempertimbangkan sosial-budaya komunitas masyarakat di kawasan tersebut serta dengan

mengembangkan potensi kearifan masyarakat setempat dalam mengelola lingkungan alam

dan lingkungan buatan.

B. Prinsip Perancangan atau Penataan

Konsep pengembangan kawasan berkaitan dengan prinsip perancangan. Prinsip perancangan

adalah suatu kebenaran yang digunakan sebagai dasar untuk menjelaskan dan mewujudkan

rancangan yang baik (Mayall, 1979:6 dalam Saraswati, 2003). Prinsip perancangan merupakan

gambaran suatu konsepsi atau gagasan yang mencakup setiap aspek perancangan (Smithies,

1982:5 dalam Saraswati, 2003). Perancangan yang kontekstual merupakan hasil dari suatu proses

mengalihkan arti lingkungan ke dalam sebuah objek yang baru (Tahad, 1999:141 dalam Saraswati,

2003).

Pengembangan suatu kawasan ditentukan oleh banyak faktor. Kesuksesan pengembangan suatu

kawasan tepi air (Torre, 1989: 32 – 46) ditentukan oleh beberapa elemen sebagai berikut:

1. Theme (tema)

Tema merupakan elemen yang akan mengontrol analisis ruang, tata guna lahan, dan tingkat

pemaknaan dalam pengembangan kawasan. Tema dipengaruhi oleh beberapa factor, yaitu

tanggapan terhadap iklim, budaya dan sejarah, dan alasan kenapa orang datang ke tepi air.

2. Image

3. Authenticity

Kawasan tepi air yang hidup karena ketergantungannya dengan aktivitas di air menjadi

dasar dari authentic dan pengalaman yang menyenangkan.

4. Function (fungsi)

Fungsi berkaitan dengan aktivitas yang akan ditampung dalam kawasan, seperti penciptaan

simpul-simpul local dengan membuat area berkumpul, sarana untuk makan, sarana tempat

orang saling melihat (people watching people), dan lainnya.

5. Public Perception of Need (persepsi publik terhadap kebutuhan)

Elemen ini berkaitan dengan penyusunan konsensus antara stakeholder. Untuk membuat

sebuah consensus, perencana ataupun pengembang harus menjual gagasannya yang mer-

espon terhadap tema, image, authenticity, fungsi, financial, dan pertimbangan lingkungan.

Keseluruhan aspek ini harus mendapat tanggapan dari stakeholder. Selain aspek tersebut,

terdapat satu issu yang biasanya tidak popular untuk dibahas, yaitu aspek legalitas lahan.

LAPORAN AKHIR 3-14


6. Finansial Feasibility (kemungkinan pembiayaan)

Pengembangan suatu kawasan harus harus dapat dimengerti oleh masyarakat yang menjadi

tujuan, sesuai dengan daya beli masyarakat, dan tanggap terhadap karakter proyek dan

prospek pengembangan masa depan.

7. Environmental Approvals (kelayakan lingkungan)

Pengembangan kawasan harus memperhatikan aspek lingkungan, salah satunya melalui

analisis dampak lingkungan.

8. Construction Technology (teknologi konstruksi)

9. Effective Management (pengelolaan yang efektif)

Pengelolaan terkait dengan peran pemerintah, swasta dan masyarakat dan harus

mempunyai visi jangka panjang untuk pengelolaan kawasan yang efisien.

Selain element yang diungkapkan oleh Torre, beberapa sumber juga menyebutkan faktor-faktor

yang dipertimbangkan dalam pengembangan kawasan. Perbandingan pendapat Torre dengan

sumber lain dapat dilihat pada tabel di bawah ini:

C. Strategi Pengembangan

Strategi pengembangan kawasan tepi air dapat diklasifikasikan menjadi 3 bentuk (Tsukio, 1984 dalam

Saraswati, 2003):

1. Konservasi

Merupakan upaya memelihara atau melestarikan suatu kawasan yang penataannya dilakukan

dengan mamanfaarkan fasilitas tepi air yang masih ada (sudah lama) dan merestorasinya untuk

kepentintan umum yang mempertimbankan aspek komunitas. Konservasi pada umumnya dilaku-

kan pada kawasan yang bernilai historis

2. Pembangunan kembali atau redevelopment

Adalah suatu upaya penataan yang dilakukan dengan menggunakan kembali fasilitas di tepi air

yang ada dan masih difungsikan. Untuk lebih meningkatkan kualitas lingkungan, bangunan dan

fasilitas yang ada dapat difungsikan lain yang lebih berkapasitas publik dengan tujuan mening-

katkan kualitas lingkungan dan aktivitas. Misalnya bangunan pergudangan difungsikan menjadi

pertokoan

3. Pembangunan (development)

Membuat perencanaan dan pembangunan di atas lahan baru untuk kebutuhan kota yang baru

pula.

LAPORAN AKHIR 3-15


Dari segi pemanfaatan lahan, strategi pengembangan yang dapat diterapkan adalah :

1. Pengembangan secara mengelompok (clustered), yaitu pengembangan kawasan pantai yang di-

arahkan ke pedalaman. Melalui strategi ini diharapkan permasalahan yang mungkin dapat timbul

karena penggunaan tanah/lahan sekitar pantai secara ekstensif sepanjang pantai atau gangguan

terhadap kelestarian lingkungan hidup dapat dibatasi dan dilokalisasi ke arah pedamanan.

2. Pengembangan secara reklamasi, yaitu pengembangan kawasan pantai yang ditujukan untuk

mendapatkan lahan pengembangan baru melalui pengurukan atau pengeringan. Strategi ini dipi-

lih antara lain karena semakin langkanya ketersediaan lahan perkotaan untuk mengakomodir

pemenuhan kebutuhan fungsi perkotaan seperti transportasi, drainase, permukiman, fasilitas

umum dan lain-lain.

3. Pengembangan secara revitalisasi, yaitu pengembangan kawasan pantai melalui cara pemugaran,

konservasi (pelestarian) lingkungan maupun penataan lingkungan. Pemilihan strategi ini

didasarkan pada kondisi kawasan dimana terdapat area yang kumuh (slum area) atau pada ka-

wasan yang berpotensi untuk pengembangan ekonomi, sosial atau budaya.

4. Pengembangan secara redevelopment

3.2.7 STRUKTUR PEGEMBANGAN KAWASAN TEPI AIR

Struktur peruntukkan kawasan kota pantai dapat diarahkan pada 7 (tujuh) pengembangan, yaitu :

A. Kawasan Komersial (Commercial Waterfront) :

Adapun kriteria pokok pengembangan kawasan komersial di kota pantai adalah :

1. Harus mampu menarik pengunjung yang akan memanfaatkan potensi kawasan pantai sebagai

tempat bekerja, belanja maupun rekreasi (wisata);

2. Kegiatan diciptakan tetap menarik dan nyaman untuk dikunjungi (dinamis);

3. Bangunan harus mencirikan keunikan budaya setempat dan merupakan sarana bersosialisasi

dan berusaha (komersial);

4. Mempertahankan keberadaan golongan ekonomi lemah melalui pemberian subsidi.

5. Keindahan bentuk fisik (profil tepi air) kawasan pantai diangkat sebagai faktor penarik bagi

kegiatan ekonomi, sosial-budaya, dll.

B. Kawasan Budaya, Pendidikan dan Lingkungan Hidup (Cultural, Education, &

Environmental Waterfront) :

Kriteria pokok pengembangannya adalah :

1. Memanfaatkan potensi alam pantai untuk kegiatan penelitian, budaya dan konservasi;

LAPORAN AKHIR 3-16


2. Menekankan pada kebersihan badan air dan suplai air bersih yang tidak hanya untuk

kepentingan kesehatan saja tetapi juga untuk menarik investor;

3. Diarahkan untuk menyadarkan dan mendidik masyarakat tentang kekayaan alam tepi air yang

perlu dilestarikan dan diteliti.

4. Keberadaan budaya masyarakat harus dilestarikan dan dipadukan dengan pengelolaan

lingkungan didukung kesadaran melindungi/mempertahankan keutuhan fisik badan air untuk

dinikmati dan dijadikan sebagai wahana pendidikan (keberadaan keragaman biota laut, profil

pantai, dasar laut, mangrove, dll).

5. Perlu ditunjang oleh program-program pemanfaatan ruang kawasan, seperti penyediaan

sarana untuk upacara ritual keagaman, sarana pusat-pusat penelitian yang berhubungan

dengan spesifikasi kawasan tersebut, dll.

6. Perlu upaya pengaturan/pengendalian fungsi dan kemanfaatan air/badan air.

C. Kawasan Peninggalan Bersejarah (Historical/Herritage Waterfront) :


1. Pelestarian peninggalan-peninggalan bersejarah (landscape, situs, bangunan dll) dan/atau

merehabilitasinya untuk penggunaan berbeda (modern);

2. Pengendalian pengembangan baru yang kontradiktif dengan pembangunan yang sudah ada

guna mempertahankan karakter (ciri) kota;

3. Program-program pemanfaatan ruang kawasan ini dapat berupa pengamanan pantai dengan

pemecah gelombang untuk mencegah terjadinya abrasi (melindungi bangunan bersejarah di

tepi air), pembangunan tanggul, polder dan pompanisasi untuk menghindari terjadinya

genangan pada bangunan bersejarah, dll.

D. Kawasan Wisata/Rekreasi (Recreational Waterfront) :

Kriteria pokok pengembangan kawasan rekreasi/wisata di kota pantai adalah :

1. Memanfaatkan kondisi fisik pantai untuk kegiatan rekreasi (indoor atau outdoor);

2. Pembangunan diarahkan di sepanjang badan air dengan tetap mempertahankan keber-adaan

ruang terbuka;

3. Perbedaan budaya dan geografi diarahkan untuk menunjang kegiatan pariwisata, terutama

pariwisata perairan;

4. Kekhasan arsitektur lokal dapat dimanfaatkan secara komersial guna menarik pengunjung.

5. Pemanfaatan kondisi fisik pantai untuk kegiatan rekreasi/wisata pantai.

E. Kawasan Permukiman (Residential Waterfront) :

Kriteria pokok pengembangan kawasan permukiman di kota pantai adalah :

LAPORAN AKHIR 3-17


1. Perlu keselarasan pembangunan untuk kepentingan pribadi (privat) dan umum;

2. Perlu memperhatikan tata air, budaya lokal serta kepentingan umum.

3. Pengembangan kawasan permukiman dapat dibedakan atas kawasan permukiman penduduk

asli dan kawasan permukiman baru.

4. Pada permukiman/perumahan nelayan harus dilakukan upaya penataan dan perbaikan untuk

meningkatkan kualitas lingkungan dan kawasan. Penempatan perumahan nelayan baru

hendaknya disesuaikan dengan potensi sumber daya sekitar dan “market” hasil budidaya peri-

kanan.

5. Program pemanfaatan kawasan yang dapat diterapkan untuk kawasan permukiman penduduk

asli (lama) antara lain: revitalisasi/penataan bangunan, penyediaan utilitas, penanganan

sarana air bersih, air limbah dan persampahan, penyediaan dermaga perahu, serta pemeli-

haraan drainase.

6. Program pemanfaatan kawasan yang dapat diterapkan untuk kawasan permukiman baru

antara lain : penataan bangunan dengan memberi ruang untuk public access ke badan air,

pengaturan pengambilan air tanah, reklamasi, pengaturan batas sempadan dari badan air,

program penghijauan sempadan, dll.

F. Kawasan Pelabuhan dan Transportasi (Working and Transportation Waterfront) :


1. Pemanfaatan potensi pantai untuk kegiatan transportasi, pergudangan dan industri;

2. Pengembangan kawasan diutamakan untuk menunjang program ekonomi kota (negara)

dengan memanfaatkan kemudahan transportasi air dan darat;

3. Pembangunan kegiatan industri harus tetap mempertahankan kelestarian lingkungan hidup;

4. Program pemanfaatan ruang yang dapat diterapkan : pembangunan dermaga, sarana

penunjang pelabuhan (pergudangan), pengadaan fasilitas transportasi, dll.

G. Kawasan Pertahanan dan Keamanan (Defence Waterfront)

Kriteria pengembangan kawasan pertahanan dan keamanan di kota pantai :

1. Dipersiapkan khusus untuk kepentingan pertahanan dan keamanan bangsa-negara;

2. Perlu dikendalikan untuk alasan hankam dengan dasar peraturan khusus;

3. Pengaturan tata guna lahan (land-use) untuk kebutuhan dan misi hankam negara.

LAPORAN AKHIR 3-18


3.3 KAJIAN KEBIJAKAN BERKAITAN DENGAN RENCANA TATABANGUNAN DAN LINGKUNGAN

3.3.1 PERMEN PU NO 6/PRT/M/2007

Definisi umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) berdasarkan Peraturan Menteri

Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007 adalah: panduan rancang bangun suatu

lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan

bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan daln

lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian

rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pembangunan lingkungan/kawasan. Secara ideal

RTBL perlu disusun oleh pemerintah daerah setempat. Dalam implementasi di kemudian hari, masih

diperlukan pegangan bagi interpretasi bentuk ruang kota atau kawasan dengan besaran bangunan

serta lingkungan yang diarapkan, dan pegangan tersebut tertuang alam bentuk rencana, yaitu

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).

RTBL dimaksudkan untuk memberikan arahan lingkungan binaan pada kawasan yang dapat

memenuhi kepentingan dan aspirasi rakyat, pemanfaatan sumberdaya setempat, dan daya dukung

lahan yang optimal, melalui panduan penataan bangunan dan lingkungan, panduan perijinan, serta

panduan program investasi. RTBL akan memberikan pegangan nilai estetika ruang pada bentuk

rencana bangunan yang diperkenankan dikembangkan pada kawasan tersebut. Diharapkan RTBL ini

dapat menjadi pegangan bagi perencana pembangunan atau pengembang (developer) dalam

membaca gambaran kebijaksanaan pemerintah daerah terhadap kehendak pengembangan

pembangunan pada kawasan tertentu. Dengan demikian pembangunan tersebut nantinya sesuai

dengan rencana yang telah ditetapkan, baik pembangunan yang dikembangkan pemerintah maupun

pembangunan yang diperoleh dari partisipasi non pemerintah (perkantoran, pertokoan, dan

fasilitasnya). RTBL ini juga diharapkan dapat mengendalikan cepatnya perkembangan fisik kota akibat

pertumbuhan ekonomi kota yang tinggi, sehingga dapat mengembangkan kawasan tanpa merusak

potensi kawasan yang sudah ada.

RTBL merupakan alat untuk mengendalikan petumbuhan fisik tata bangunan dan lingkungan sejak

dini dalam rangka memandu pembangunan. Dengan memberikan arahan secara khusus dan spesifik,

RTBL disusun berdasarkan pola penanganan penataan bangunan yang telah dietapkan sebelumnya,

dengan cakupan lingkup perencanaan yang lebih mikro.

LAPORAN AKHIR 3-19


Sebagai sebuah alat pengendali pertumbuhan fisik dengan lingkup yang lebih mikro, RTBL mencakup

panduan rencana dan panduan pelaksanaan kegiatan fisik penataan bangunan suatu lingkungan,

yang meliputi:

Pelaksanaan penataan bangunan pada pembangunan lingkungan yang sudah terbangun, dalam

rangka pembangunan parsial/infill peremajaan, pembangunan kembali, revitalisasi atau

regenerasi suatu lingkungan;

Pelaksanaan penataan bangunan pada lingkungan bangunan yang dilestarikan;

Pelaksanaan penataan bangunan pada pembangunan lingkungan baru, potensial berkembang,

Lingkungan Siap Bangun (Lisiba), dan Kawasan Siap Bangun (Kasiba). RTBL merupakan salah

satu wujud konkret proses menuju arsitektur perkotaan yang memadai, yaitu: layak huni ( livable),

berjati diri (imageable), dan produktif (enduring).

Gambar 3.3Struktur Hirarki Peraturan Perundangan tentang Rencana Tata Ruang

LAPORAN AKHIR 3-20


3.4 KAJIAN KASUS PENANGANAN KAWASAN PUSAT KOTA TEPIAIR

3.4.1 PENATAAN PERMUKIMAN DAN PEMBERDAYAAN USAHA PRODUKTIF NELAYAN DI

KAMPUNG NELAYAN MUARA ANGKE JAKARTA

Kegiatan penataan permukiman nelayan ini ditujukan untuk memberdayakan kawasan Muara Angke

menjadi daerah produksi perikanan dan wisata. Perencanaan dalam pemukiman perlu ditata kembali

dengan baik sesuai fungsi, yang dituangkan dalam perencanaan Tapak dan Blok Plan, Anatomi , Tata

ruang, susunan massa bangunan, bentuk pengelompokan aktifitas fungsional dari sirkulai kegiatan

hingga efisien dari Jarak Public service Outdoor and Indoor space, keserasian dan harmoni bagian

bagian bangunan dalam mengolah denah, potongan bangunan dan Perlindungan Bangunan untuk

masa mendatang, karena kawasan ini sudah tua.

Langkah-langkah pelaksanaan kegiatan ini adalah dengan:

1. Mengumpulkan data fisik dan lingkungan dalam merancang kawasan nelayan Muara Angke dan

Muara Karang menjadi Daerah Nelayan yang bernilai internasional dan professional sehingga

produk diminati oleh negara lain menjadi devisa non minyak .

2. Melihat kemampuan masyarakat nelayan dalam mencapai sasaran untuk memberikan

kesejahteraan pada keluarga dari pendapatan melaut

3. Sebagai keluarga nelayan yang selanjutnya memproduksi hasilnya untuk menciptakan papan dan

sandang yang layak.

4. Menghasilkan suatu produk industri kecil atau rumah tangga dengan memotivasi penggunaan

bengkel lokal agar memperoleh peralatan berkualitas yang memadai dalam jalankan alat dan

mesin Pengolahan Ikan secara efisien dan terkendali.

Melakukan modifikasi disain dan rangcangan tapak hingga menjadi lahan yang baik,bersih,teratur,

indah serta sehat hingga kesejahteraan penduduk dapat tertanggulangi.

a. Produksi

Pertumbuhan ekonomi daerah tambak yang besar, perlu didorong adanya Usaha Industri sederhana

yang bergerak dibidang perikanan dengan daya tarik tersendiri karena keaneka ragaman poduk yang

dihasilkan yaitu ikan beku, ikan asap, ikan pindang / kukus dan pedagang asongan menjual ikan

goreng atau makanan jajanan berbasis ikan lainnya.

Proses yang dilakukan dimasyarakat pengolah atau pengumpul dalam penjualan ikan terdiri dari

beberapa jenis yaitu Ikan pindang Tongkol , Ikan asin dari beberapa jenis yaitu Pari, cucut, Blazo,

Bawal Utik dan Jambal, Kembung, Ekor kuning , Bulu Ayam. Hasil nelayan dilelang di TPI, dibeli sesuai

LAPORAN AKHIR 3-21


dengan spesifikasi jenis ikan dari masing-masing pengumpul besar kemudian dibawa ke Cold Storage

atau dijual pada pengumpul kecil, dipindahkan ke Bangunan Lokasi Pengolahan Hasil Perikanan

Tradisional, di bawa ketempat pengolahan ini dan di bersihkan.

b. Pemukiman

Tempat ini membutuhkan konsep penataan wilayah yang dapat memberikan efisiensi lahan dalam

membagi kegiatan fungsi pengolahan dan pengeringan serta pemukiman yang diarahkan sebagai

kawasan yang mengarah pada RIKA atau Rumah pemukiman dan Industri perikanan

Teknik tata ruang dan disain pada rancangan pemukiman tepat menghasilkan kawasan tersebut dapat

tertata rapih dan berfungsi sebagai pilot proyek penataan daerah nelayan. Usaha pengelolaan ini akan

berkaitan dengan nilai disain berdasarkan budaya, sosial, ekonomi serta kelayakan pemukiman

nelayan, dan dikembangkan sentra pengolahan produksi oleh kalangan industriawan lokal. Gabungan

antara proses produksi dan pemukiman untuk melayani kegiatan manusia secara fakta akan berkaitan

pada kegiatan perhubungan, mobilitas, fasilitas dan sarana serta kegiatan yang ada. Berikut adalah

sistematika analisis dan program yang dilaksanakan untuk penataan kawasan permukiman nelayan

dan pemberdayaan usaha nelayan di Kampung Nelayan Muara Angke, Jakarta.

Gambar 3.4Sistematika Penanganan Permukiman Kumuh Nelayan di Muara Angke

LAPORAN AKHIR 3-22


3.4.2 PENATAAN PERMUKIMAN KAMPUNG NELAYAN KALISARI DI PANTAI UTARA

SURABAYA

A. Geografis

Lokasi kampung nelayan Kalisari terletak di Kelurahan KalisariTimur Tanggul Kecamatan Kenjeran

yang terletak di bagian Timur Kota Surabaya. Adapun luas kawasan studi adalah sekitar 10.000 m² (1

ha). Kelompok perumahan nelayan ini, terpecah menjadi 2 (dua) di sisi kanan dan kiri Sungai

Tempelrejo.

Batas-batas wilayah studi sebagai berikut :

1. Batas Utara : Pantai Kenjeran

2. Batas Timur : Pantai Selatan Madura

3. Batas Selatan : Perumahan Mulyosari, Perum BPD, Bhaskara Jaya, Pertokoan, Perkantoran

4. Batas Barat : Perumahan Mulyorejo, Sutorejo

Kawasan studi merupakan dataran rendah, yang merupakan daerah permukiman bagi nelayan yang

pekerjaannya menangkap ikan, tumbuh-tumbuhan/binatang laut, kerang-kerangan. Penggunaan

lahan pada kawasan studi sebagian besar untuk pemukiman dan sebagian lagi merupakan kawasan

tak terbangun.

Sebagian besar penduduknya (90%) adalah pendatang dari luar Surabaya, yaitu berasal dari

Lamongan, Jember, Banyuwangi, Blitar bahkan juga dari Jawa Tengah (Randu Blatung). Setiap

keluarga, memiliki jumlah anak yang cukup banyak, rata-rata anak mereka berjumlah 3-10 anak.

Dengan banyaknya keluarga yang ditanggung, sedangkan penghasilan tidak menentu, maka

kesempatan anak-anak mengenyam pendidikan maksi mal hingga tingkat SMP saja.

B.Tingkat Perekonomian

Mata pencaharian mereka, hanya dari hasil menangkap ikan, tumbuh-tumbuhan laut/ binatang laut,

kerang-kerangan. Dari hasil yang diperoleh, biasanya langsung dibeli oleh pedagang / tengkulak yang

sengaja dating kesana; dan selanjutnya dijual ke pasar-pasar (seperti: Pabean, Kapas Kerampung).

Para nelayan memiliki kesempatan mencari ikan dalam jumlah yang cukup per harinya, hanya pada

bulan-bulan tertentu saja, yaitu bulan Januari, Februari, Maret, April, September, Oktober, Nopember

dan Desember. Sedangkan pada bulan Mei, Juni, Juli dan Agustus biasanya hasilnya sangat minim

bahkan kadang-kadang nihil. Karena itulah, maka hasil yang diperoleh pada musim yang

menguntungkan sebagian besar akan ditabung, untuk keperluan-keperluan yang mendesak dan pada

saat musim kering.

LAPORAN AKHIR 3-23


Masing-masing keluarga sebagian besar telah memiliki perahu dan sarana kelengkapannya, untuk

berlayar menangkap ikan. Biasanya mereka mulai berangkat berlayar pukul 24.00 WIB dan tiba di

rumah kembali pukul 12.00 keesokan harinya. Bagi perahu - perahu yang ukurannya cukup besar,

bisa berlayar hingga Pulau Dadapan. Sedangkan untuk para pencari nener, bisa melakukannya pada

saat air surut, dengan menggunakan papan luncur berbentuk segi empat yang dijalankan dengan

mengayuh memakai kaki / tangan.

Tambak-tambak yang ada di sekitar lokasi rumah-rumah nelayan, merupakan tambak tradisionil yang

dipakai untuk ternak ikan mujair, bandeng, udang biasa; hasil panennya akan dibagi antara pemilik

(swasta) dan pengelolanya (penduduk setempat/para nelayan).

C. Kondisi Sosial Budaya Penduduk

Kondisi sosial budaya masyarakat menunjukkan suatu ciri masyarakat pedesaan (rural), yang

ditunjukkan dengan adanya keakraban, guyub, kebersamaan antar tetangga, walapun lingkungannya

sudah berupa perkotaan. Kondisi ini tidak salah, karena sebagian besar penduduknya merupakan

pendatang. Dengan demikian karakter kehidupan pedesaan masih mendominasi sistem perilaku sosial

budaya mereka. Dengan kondisi pendapatan yang minim, ditambah kewajiban membayar uang sewa

rumah yang cukup membebani, menyebabkan tidak tersedianya dana lebih untuknmemperbaiki atau

meningkatkan kesehatan lingkungannya.

D. Pendekatan Penataan Kawasan Permukiman Nelayan Kalisari

Pendekatan pokok-pokok kebijaksanaan sektor perumahan dan permukiman dikaitkan dengan kondisi

wilayah Kalisari, adalah:

1. Pembangunan perumahan dan permukiman direncanakan dan dilaksanakan dengan pendekatan

sektoral dan terpadu;

2. Pada wilayah yang sudah berkembang, Pemerintah berperan sebagai pendorong, sedangkan di

wilayah yang kurang berkembang, Pemerintah berperan sebagai penyedia serta pemberi

bantuan;

3. Titik berat pembangunan perumahan diarahkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah;

4. Pembangunan diarahkan untuk meningkatkan perekonomian rakyat dan memperluas lapangan

pekerjaan melalui industri konstruksi jasa, serta bahan bangunan;

5. Pembangunan perumahan dan permukiman untuk masyarakat berpenghasilan rendah harus

mengacu pada standar perumahan dan permukiman yang layak huni;

6. Pendekatan pembangunan melalui pembangunan kawasan siap bangun dan kota baru dilakukan

secara terpadu;

LAPORAN AKHIR 3-24


7. Pembangunan perumahan dan permukiman mengacu pada konsep pembangunan yang

bertumpu pada masyarakat;

8. Pengembangan sistem pembiayaan pembangunan perumahan dan permukiman melalui

penyerapan dana dari koperasi, usaha negara, serta swasta;

9. Pembangunan harus mendukung strategi pengembangan pola tata ruang;

10. Pembangunan perumahan dan permukiman di kawasan tertentu akan dilaksanakan melalui

pembangunan berskala besar untuk kawasan siap bangun (kasiba);

11. Otonomi daerah dalam pembangunan perumahan perlu diwujudkan;

12. Meningkatkan peran serta masyarakat melalui pembinaan, penyuluhan, dan lain-lain;

13. Meningkatkan menejemen sumber daya alam melalui penyuluhan dan pelayanan informasi.

Strategi dasar pembangunan perumahan dan permukiman yang relevan dengan penataan

permukiman Nelayan Kelurahan Kalisari adalah:

1. Pengadaan perumahan dan permukiman dengan prioritas untuk masyarakat berpenghasilan

rendah;

2. Perbaikan perumahan dan permukiman melalui kegiatan pembangunan prasarana dan sarana;

3. Pengembangan konsep pembangunan perumahan dan permukiman secara terpadu antar sektor

yang terkait;

4. Penyuluhan, pengkajian dan penelitian terapan;

5. Pelestarian sumber daya alam.

3.5 KAJIAN KASUS PENATAAN TEPIAN AIR

3.5.1 PENATAAN JINJI LAKE WATERFRONT

Berikut adalah ilustrasi yang menunjukkan bagaimana penataan daerah tepian air di China, yakni Jinji

Lake Waterfront. Ilustrasi ini digunakan untuk memberikan gambaran bagaimana penataan batas air

di kawasan perencaaan dapat dikembangkan.

LAPORAN AKHIR 3-25


Gambar 3.5

Masterplan Jinji Lake Waterfront

LAPORAN AKHIR 3-26


Gambar 3.6

Suasana Tepian Air pada Jinji Lake Waterfront

Berdasarkan kaji banding terhadap Jinji Lake Waterfront, terlihat bahwa penataan kawasan tepian air

tersebut berfokus pada penataan lansekap di sepanjang tepian badan air. Penataan lansekap

dirancang sedemikian rupa sehingga tercipta pengalaman-pengalaman yang berbeda di setiap

penggal tepian danau.

3.5.2 PENATAAN SHANGHAI SHUZOU CREEK

Berikut adalah ilustrasi yang menunjukkan bagaimana penanganan daerah tepian air di Shanghai

China, yakni Shanghai Shuzou Creek. Ilustrasi ini digunakan untuk memberikan gambaran bagaimana

pengembangan batas air di kawasan perencaaan dapat dikembangkan.

LAPORAN AKHIR 3-27


Gambar 3.7

Masterplan dan Desain Turap di Shanghai Shuzou Creek

LAPORAN AKHIR 3-28


Berdasarkan kaji banding terhadap Shanghai Shuzou Creek, terlihat bahwa penataan kawasan tepian

air tersebut berfokus pada penataan turap di sepanjang tepian badan air. Penataan turap dirancang

sedemikian rupa sehingga terdapat desain turap yang bervariasi yang berbeda di sepanjang tepian

danau.

3.5.3 PENATAAN MARINA BAY SINGAPORE

Berikut adalah ilustrasi yang menunjukkan bagaimana penanganan daerah tepian air di Singapura,

yakni Marina Bay Singapore. Ilustrasi ini digunakan untuk memberikan gambaran bagaimana

pengembangan batas air di kawasan perencaaan dapat dikembangkan.

Gambar 3.8

Masterplan Marina Bay Singapore

LAPORAN AKHIR 3-29


Gambar 3.9

Fasilitas-fasilitas di Tepian Air Marina Bay Singapore

Berdasarkan kaji banding terhadap Marina Bay Singapore, terlihat bahwa penataan kawasan tepian air

tersebut berfokus pada penciptaan aktivitas dan fasilitas penunjang kegiatan yang berbeda-beda di

sepanjang tepian badan air. Penataan turap dirancang sedemikian rupa sehingga terdapat desain

turap yang bervariasi yang berbeda di sepanjang tepian danau.

Ketiga kawasan kaji banding menunjukkan bahwa penataan kawasan waterfront berfokus pada

pemberian variasi pada tepian air yang ada. Pemberian variasi ini dapat berupa penataan lansekap,

desain turap, pembedaaan aktivitas, dan lain sebagainya. Variasi yang berbeda di sepanjang tepian

badan air akan menciptakan kualitas ruang yang positif. Hal ini karena seseorang yang berjalan di

tepian akan merasakan pengalaman-pengalaman yang berbeda. Pemberian variasi tersebut juga

bermanfaat bagi diversifikasi kegiatan ekonomi kawasan tepi air yang bersangkutan.

3.6 KAJIAN KASUS KAWASAN URBAN YANG LIVABLE

Kajian ini dilakukan karena kawasan perencanaan tidak hanya sebatas area yang berbatasan dengan

badan air (Sungai Batanghari), akan tetapi kawasan perencanaan juga mencakup kawasan

perdagangan dan hunian. Dengan demikian, ruang-ruang kawasan perlu didesain agar semua fungsi

yang ada dapat bersinergi dengan baik, sehingga tercipta kualitas lingkungan yang livable. Berikut

adalah ilustrasi yang menunjukkan bagaimana penataan yang dilakukan di daerah-daerah urban

LAPORAN AKHIR 3-30


sehingga tercipta kualitas lingkungan yang livable. Kawasan yang dipilih sebagai kaji banding adalah

kawasan yang memiliki kemiripan dengan kawasan perencanaan yakni kawasan livable yang

bersinggungan dengan badan air (Melbourne&Copenhagen) dan kawasan yang didominasi ruko (Joo

Chiat). Ilustrasi tersebut digunakan untuk memberikan gambaran bagaimana pengembangan kawasan

di bagian ‘darat’ dapat dikembangkan.

3.6.1 MELBOURNE: A PEDESTRIAN PARADISE

Dalam lima belas tahun terakhir, Melbourne (Australia) telah merubah lansekap kotanya menjadi lebih

hidup. Adapun penataan yang dilakukannya antara lain adalah menciptakan ruang-ruang yang bebas

mobil (car free spaces), memperlebar jalur pejalan, menghijaukan jalan-jalan kota, menyuntikkan

kegiatan cafe (cafe culture), menginstal public art , dan menciptakan suasana nyaman bagi pejalan

sehingga mereka dapat saling berinteraksi lebih sering. Ilustrasi-ilustrasi di bawah ini memberikan

gambaran bagaimana Melbourne merubah lansekap kotanya menjadi lebih vibrant (hidup) dan livable

(nyaman untuk bertinggal).

Gambar 3.10Pengaktifan Ruang-Ruang Kota Melbourne (penyuntikan aktifitas cafe di ruang-ruang pasif kota

yakni area belakang toko, gang /sudut buntu, gang antar bangunan)

LAPORAN AKHIR 3-31


Gambar 3.11Detil paving dan Desain Ruang Terbuka di Melbourne (memicu interaksi antar manusia dan antara

ruang dengan manusia)

3.6.2 COPENHAGEN: CAR FREE STREET AND SLOW SPEED ZONE

Sejak tahun 1960-an, Copenhagen (Denmark) telah merubah delapan belas lot parkirnya menjadi

ruang-ruang publik untuk bermain, berinteraksi, dan mewadahi aktivitas-aktivitas yang enjoyable

(menyenangkan untuk dilakukan). Di samping itu Copenhagen juga merubah jalur jalan utama kota

(berjarak satu kilometer) menjadi jalur pedestrian. Copenhagen juga menginstal air mancur-air

mancur di perpotongan jalur pedestrian sebagai sarana bagi pejalan untuk dapat saling berinterkasi

atau merayakan sesuatu bersama-sama. Dalam hal ini, air mancur tidak saja berperan sebagai unsur

estetika ruang kota tetapi juga sarana untuk berinteraksi dan berekspresi. Para pejalan dapat duduk

beristirahat, berkumpul, dan saling berinteraksi di air mancur. Adapun sekelompok pelajar menjadikan

air mancur sebagai simbol kelulusan; perayaan kelulusan mereka lakukan dengan menceburkan diri di

air mancur kota. Ilustrasi-ilustrasi di bawah ini memberikan gambaran bagaimana Copenhagen

merubah lansekap kotanya menjadi lebih vibrant, livable, dan enjoyable.

Gambar 3.12Pedestrian Street di Copenhagen (membangkitkan dan menyemarakkan bisnis retail, cafe, dan

aktifitas ekonomi informal)

LAPORAN AKHIR 3-32


Gambar 3.13Air Mancur Kota: Unsur Estetika dan Sarana Bersosialisasi

3.6.3 JOO CHIAT: CHARMING OLD WORL BUNGALOWS

Joo Chiat adalah kawasan Pecinan yang didominasi oleh bangunan ruko. Di Joo Chiat kita dapat

menyaksikan bangunan-bangunan ruko dengan beragam ornamen dan warna-warna yang ditata

sedemikian rupa sehingga saling selaras dan menciptakan suasana streetscape yang manarik. Dari

gambaran yang ada di Jo Chiat, dapat dipahami bahwa atraktifitas bangunan ruko setidaknya

dibentuk oleh kontinuitas fasad bangunan yang diwujudkan dengan penggunaan unsur tanaman dan

pencahayaan bangunan. Di lain pihak, untuk memutus kemonotonan deret bangunan ruko yang

panjang, dilakukan dengan pemberian variasi warna kulit bangunan dengan warn-warna yang selaras.

Ilustrasi-ilustrasi di bawah ini memberikan gambaran bagaimana Joo Chiat merubah lansekap kotanya

menjadi atraktif melalui pengolahan bangunan-bangunan rukonya.

Penggunaan elemen tanaman

Pengolahan pencahayaan bangunan

LAPORAN AKHIR 3-33


Pemberian variasi warna pada kulit bangunan

Gambar 3.14Pengolahan Bangunan Ruko di Joo Chiat

Berdasarkan ketiga kaji banding yang ada, dapat dipahami bahwa elemen kunci dalam penciptaan

suatu kawasan yang hidup dan livable dilakukan dengan menata ruang-ruang kota dengan

pendekatan yang berorientasi kepada manusia (pejalan) dan bukan berorientasi pada kendaraan.

Ruang kota yang hidup dianimasikan oleh manusia dan bukan oleh kendaraan. Hal tersebut dicapai

antara lain dengan menciptakan desain ruang dan detil yang berskala manusia.

LAPORAN AKHIR 4-1


Kajian pada bab ini menguraikan kajian ekternal dan kajian internal. Kajian ekternal ditinjau dari kedudukan kawasan dalamkonstelasi makro dikaitkan dengan kebijakan pembangunan Kota Jambi, baik kebijakan spasial (RTRW) maupun kebijakansektoral serta kajian terhadap kedudukan kawasan dalam konteks keruangan makro, yaitu menyangkut aksesibilitas eksternalkawasan dan dukungan infrastruktur terhadap kawasan perkotaan Jambi. Beberapa aspek yang harus dipahami adalah aspekkebijakan tata ruang makro kota, aksesibilitas/sistem, transportasi kota, dan utilitas kota.

Kajian internal kawasan dan tapak terkait dengan kondisi eksisting dari kawasan perencanaan. Analisis internal selalu menjadiaspek yang penting dalam proses perancangan sebuah tapak. Pertimbangan ini mencakup kajian mikro dan makro iklim,berbagai ekosistem dan keterkaitannya, hidrologi permukaan, vegetasi dan kondisi bawah tanah permukaan. Beberapa aspekyang perlu dipahami adalah aspek geografis (topografi, klimatologi dan hidrologi), tata guna lahan, bentang alam kawasan,sumber daya air, status tanah dan kerawanan terhadap bencana.

4.1 KAJIAN EKSTERNAL

4.1.1 KEBIJAKAN TATA RUANG MAKRO KOTA JAMBI

4.1.1.1Struktur Sistem Pusat Pelayanan Kota Jambi

Berdasarkan RTRW Kota Jambi Tahun 2030, hirarki struktur pelayanan kota terbagi atas pusat

pelayanan, sub pusat pelayanan dan pusat lingkungan. Kota Jambi akan memiliki 3 (tiga) Pusat

Pelayanan Kota meliputi Pusat Pelayanan Kota Kota Baru, Pasar Angso Duo, dan Telanaipura. Fungsi

dari setiap Pusat Pelayanan Kota Jambi :

1. Pusat Pelayanan Kota Baru

Pusat pelayanan ini berkedudukan di Kecamatan Kota Baru dan merupakan kompleks

Pemerintahan Kota Jambi yang memiliki kelengkapan sarana umum dan terhubungkan dengan

jaringan jalan kolektor. Pusat Pelayanan Kota Baru perlu dikembangkan dalam suatu kompleks

terpadu seluas 25 Ha. Fungsi khusus yang diemban pusat pelayanan ini ialah :

Pusat Pemerintahan Kota Jambi.

Pusat Perkantoran.

LAPORAN AKHIR 4-2


2. Pusat Pelayanan Pasar Angso Duo

Pusat pelayanan ini berkedudukan di Kecamatan Pasar Jambi dan secara eksisting telah dipenuhi

guna lahan perdagangan dan jasa, merupakan titik temu ruas – ruas jalan kolektor Kota Jambi,

serta memiliki kelengkapan sarana sosial dan umum. Pusat Pelayanan Angso Duo perlu

dikembangkan dalam suatu kompleks terpadu seluas 25 Ha. Fungsi khusus yang diemban pusat

pelayanan ini ialah :

Pusat Perdagangan dan Jasa.

Pusat Perkantoran.

3. Pusat Pelayanan Telanaipura

Pusat pelayanan ini berkedudukan di Kecamatan Telanaipura; secara eksisting telah

dikembangkan Kompleks Pemerintahan Provinsi Jambi dan perkantoran skala regional, dilengkapi

sarana sosial dan umum, serta terhubungkan dengan dua ruas jalan kolektor. Pusat Pelayanan

Telanaipura perlu dikembangkan dalam suatu kompleks terpadu seluas 25 Ha. Adapun fungsi

khusus yang diemban pusat pelayanan ini ialah :

Pusat Pemerintahan Provinsi Jambi.

Pusat Perkantoran.

Pusat Pendidikan Tinggi.

Kota Jambi direncanakan akan memiliki 4 (empat) Sub Pusat Pelayanan mencakup Sub Pusat

Pelayanan Olak Kemang, Talang Gulo, Kenali Asam, dan Talang Banjar. Berikut ialah fungsi setiap Sub

Pusat Pelayanan. Berikut adalah pembagian pusat dan sub pusat pelayanan beserta fungsi utamanya.

LAPORAN AKHIR 4-3


Tabel 4.1. Pembagian Pusat dan Sub Pusat Pelayanan

Sumber: RTRW Kota Jambi 2030

Kawasan perencanaan berada di BWK Angso Duo, yang merupakan pusat pelayanan kota Angso Duo,

yang secara administrative berada di Kecamatan Pasar Jambi. Fungsi utama BWK Angso Duo ini

adalah perdagangan dan jasa.

4.1.1.2Kebijakan Pola Pemanfaatan Ruang

Kebijakan pola ruang yang perlu dikaji dalam konteks makro Kota Jambi adalah pemanfaatan ruang

untuk fungsi perdagangan dan jasa; pemanfaatan ruang untuk perkantoran; dan ruang terbuka hijau.

Hal ini terkait dengan fungsi kawasan perencanaan RTBL yang berada di Kecamatan Pasar Jambi,

LAPORAN AKHIR 4-4


dengan fungsi utama perdagangan dan jasa dan lokasi kawasan perencanaan yang berbatasan

dengan tepi air.

Pemanfaatan ruang untuk kawasan perdagangan dan jasa mengatur peruntukan untuk pasar

tradisional, pusat perbelanjaan, dan toko modern. Peruntukan bagi kawasan pasar tradisional perlu

dikembangkan di Kecamatan Pasar Jambi, Jambi Timur, dan Danau Teluk. Adapun peruntukan

kawsan pusat perbelanjaan dapat dipertahankan kondisi persebaran yang ada, yakni di Kecamatan

Jambi Selatan, Jelutung, dan Jambi Timur; adapun dalam pengembangannya dapat pula diadakan di

Kecamatan Telanaipura. Adapun pengembangan kelompok pertokoan modern dapat diarahkan pada

kawasan – kawasan yang telah ada saat ini dengan arahan adanya penyesuaian detail rancangan dari

tata bangunan kota.

Penyediaan fasilitas ekonomi berupa pasar sebagai fasilitas pedagangan dilakukan mengacu kepada

Standar Pelayanan Minimal yang diatur dalam Kepmen Kimprawil Nomor 534 Tahun 2001. Pada

standar tersebut diatur bahwa sarana pasar dibangun untuk melayani 30.000 jiwa penduduk

pendukung.

Tabel 4.2. Sebaran Pemenuhan Fasilitas Ekonomi Kota Jambi

Sumber : RTRW Kota Jambi, 2030

Untuk melayani kebutuhan aktivitas ekonomi di Kota Jambi, di samping pendirian 21 pasar yang baru

untuk memenuhi sebaran pada tabel di atas juga perlu dilakukan revitalisasi pasar – pasar tradisional,

salah satunya adalah Pasar Angso Duo.

Arahan pemanfaatan ruang untuk kawasan perkantoran swasta dapat dilakukan di Kecamatan Pasar

Jambi dengan konektivitas kepada kawasan perdagangan dan jasa; Kecamatan Jambi Timur dan

NoNama

Kecamatan

Proyeksi Jumlah Penduduk Sebaran Pasar

2010 2015 2020 2025 2030 2010 2015 2020 2025 2030

1 Kota Baru 148,500 198,435 258,415 318,395 378,375 5 7 9 11 13

2 Jambi Selatan 137,517 179,707 228,397 277,087 325,777 5 6 8 9 11

3 Jelutung 69,336 75,801 85,266 94,731 104,196 2 3 3 3 3

4 Pasar Jambi 16,913 16,413 16,413 16,413 16,413 1 1 1 1 1

5 Telanaipura 129,287 179,502 239,717 299,932 360,147 4 6 8 10 12

6 Danau Teluk 14,809 17,559 20,810 24,060 27,311 0 1 1 1 1

7 Pelayangan 15,001 17,426 20,352 23,277 26,203 1 1 1 1 1

8 Jambi Timur 103,497 134,377 167,257 200,137 233,017 3 4 6 7 8

Jumlah 634,859 819,220 1,036,626 1,254,032 1,471,438 21 27 35 42 49

LAPORAN AKHIR 4-5


Jambi Selatan dengan konektivitas kepada kawasan industri; serta Kecamatan Telanaipura dengan

konektivitas kepada kawasan pemadu moda di Kenali Asam.

Untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH), salah satu RTH yang penting di kawasan perencanaan adalah

sempadan sungai. Sempadan Sungai (Berdasarkan Permen PU No.63 Tahun 1993 tentang garis

sempadan dan sungai, daerah manfaat sungai, daerah penguasaan sungai dan bekas sungai).

Sungai Batanghari merupakan sungai yang membelah Kota Jambi, karena itu sempadan sungai

dibedakan menjadi:

1. Sempadan sungai yang melewati Kawasan perkotaan dengan kepadatan tinggi

Kawasan ini merupakan kawasan dengan aktivitas perdagangan dan jasa. Bila dilihat dari kriteria

sempadan sungai, sempadan sungai yang melewati kawasan perkotaan dengan kepadatan tinggi

termasuk kedalam sempadan sungai bertanggul di dalam kawasan perkotaan. Dari kriteria

tersebut, maka sempadan sungai yang berlaku di daerah ini sekurang-kurangnya 3 m di sebelah

luar sepanjang kaki tanggul. Hal ini ditetapkan agar masyarakat dapat memanfaatkan kawasan di

sepanjang Sungai Batanghari dengan persyaratan yang ditetapkan oleh intansi terkait.

2. Kawasan perkotaan dengan kepadatan rendah

Kawasan ini merupakan kawasan dengan fungsi perumahan dan fungsi pendukung kawasan

perkotaan dengan kepadatan rendah. Sungai Batanghari yang melewati kawasan ini merupakan

sungai yang tidak memiliki tanggul dengan kedalaman lebih dari 20 meter. Berdasarkan ciri ini

maka sempadan sungai untuk daerah ini sekurang-kurangnya sebesar 100 m.

4.1.1.3Kawasan Strategis Kota

Dalam perspektif perencanaan tata ruang wilayah Provinsi Jambi, Kota Jambi merupakan bagian dari

Kawasan Strategis Metropolitan Jambi dan Kawasan Strategis Muara Bulian – Jambi. Secara

administratif lokasi kawasan strategis Metropolitan Jambi terdapat di Kabupaten Muaro Jambi dan

Kota Jambi. Sektor unggulan yang tedapat di kawasan strategis Metropolitan Jambi adalah

perdagangan, jasa dan industri. Kawasan strategis Metropoltan Jambi akan berfungsi untuk

mendorong upaya optimalisasi Kota Jambi sebagai PKN dan mendukung pengembangan sektor

perdagangan, jasa dan industri skala nasional di Provinsi Jambi.

Adapun Kawasan Strategis Muara Bulian – Jambi secara administratif berlokasi di Kabupaten

Batanghari, Kabupaten Muaro Jambi dan Kota Jambi. Kawasan yang memiliki potensi ekonomi yang

tinggi dan strategis dimana kawasan ini merupakan salah satu pusat pertumbuhan penting di Provinsi

Jambi yang membentuk sebuah kawasan yang perkembangan ekonominya cukup pesat. Sektor

unggulan yang tedapat di kawasan strategis Muara Bulian – Jambi adalah perkebunan, perdagangan,

pertanian, pertambangan, industri, perikanan dan pariwisata. Kawasan strategis Muara Bulian – Jambi

LAPORAN AKHIR 4-6


akan berfungsi untuk mendorong upaya optimalisasi pemanfaatan sumber daya alam yang ada dan

mendukung pengembangan wilayah Metropolitan Jambi.

Kawasan strategis dari perspektif ekonomi mencakup Kawasan Pusat Industri Selincah; Kawasan

Perdagangan dan Jasa Angso Duo; Kawasan Pemadu Moda dan Pasar Regional Talang Gulo, serta

Kawasan Ekowisata Kawasan Eko Wisata Taman Hutan Kota Muh. Sabki, Danau Teluk Kenali, Danau

Sipin, Danau Teluk, Hutan Pinus Pal 11 dan Taman Rimba.

Kawasan Strategis Perdagangan dan Jasa Angso Duo merupakan kawasan yang didorong untuk

menjadi pusat dari perdagangan dan jasa skala kota. Kawasan ini mencakup seluruh Kecamatan Pasar

Jambi dengan luas kawasan 263,53 Ha. Hal ini didasarkan pada potensi ekonomi yang cepat tumbuh

serta dukungan prasarana yang ada. Pengembangan kawasan ini diarahkan untuk diawali dengan

penyusunan suatu studi rencana rinci tata ruang dengan konsep rancang kota yang dapat

memadukan antara konsep watefront city, keberadaan fasilitas perdagangan dan jasa skala kota

dengan jaringan prasarana pejalan kaki yang padu, pengaturan gedung parkir, dan penyediaan ruang

terbuka hijau.

Kawasan yang memiliki nilai strategis dari sudut pandang kepentingan sosial budaya mencakup

tempat pelestarian dan pengembangan adat istiadat/budaya, prioritas peningkatan kualitas sosial dan

budaya, aset yang harus dilindungi, tempat perlindungan peninggalan budaya, tempat yang

memberikan perlindungan terhadap keanekaragaman budaya, tempat yang memiliki potensi konflik

sosial, hasil cipta budaya masyarakat kota yang dapat menunjukkan jati diri. Dalam hal ini kawasan

strategis yang dipromosikan dengan perspektif sosial dan budaya melingkupi Kecamatan Danau Teluk

dan Kecamatan Pelayangan (Jambi Kota Seberang), dengan luas kawasan seluas 30,25 Ha.

Kawasan strategis perdagangan dan jasa Angso Duo yang berada di tepi air Sungai Batanghari perlu

mempunyai konektivitas dengan kawasan strategis social budaya yang terletak di Kecamatan Danau

Teluk dan Kecamatan Pelayangan (Jambi Kota Seberang). Hubungan antar kawasan strategis ini

tentunya akan diimplementasikan melalui penciptaan aksesibilitas sehingga saling menunjang

pertumbuhan kawasan.

4.1.2 KEBIJAKAN TATA RUANG MEZO KOTA JAMBI

Kebijakan tata ruang pada skala mezzo ditinjau dari RDTRK BWK E Kota Jambi. Kebijakan tata ruang

pada skala mezzo ini yang perlu dijelaskan adalah berkaitan dengan rencana distribusi penduduk,

fungsi kawasan, arahan tata guna lahan.

LAPORAN AKHIR 4-7


4.1.2.1Distribusi Penduduk

Rencana distribusi kepadatan penduduk meliputi jumlah, distribusi kepadatannya diarahkan dalam

rangka memeratakan tingkat pelayanan dan menciptakan kualitas ruang sesuai dengan daya dukung

lingkungan dan daya tampungnya. Rencana pendistribusian penduduk di kawasan pusat kota (BWK E)

Jambi diarahkan pada kepadatan penduduk sedang (100-200 jiwa/ha) dan kepadatan tinggi (200-300

jiwa/ha). Rencana kepadatan penduduk dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

4.1.2.2Rencana Struktur Pelayanan

Struktur tata ruang Kawasan Pusat Kota (BWK E) Jambi pada tahun 2029 diarahkan untuk

memperkuat kedudukanya dalam konstelasi regional dan lokal sebagai berikut :

Merupakan Pusat Kota (CBD) dalam sistem perwilayahan Kota Jambi.

Bagian dari Ibukota Provinsi Jambi.

Bagian dari inti pusat kota Jambi.

Merupakan simpul pergerakan distribusi barang dan jasa di wilayah Provinsi Jambi.

Tabel 4.3. Distribusi Penduduk BWK E Kota Jambi

LAPORAN AKHIR 4-8


Tabel 4.3. (Lanjutan) Distribusi Penduduk BWK E Kota Jambi

Sumber : RDTRK BWK E Kota Jambi, 2029

Dengan demikian maka fungsi dan peranan utama serta penunjang Kawasan Pusat Kota (BWK E)

Jambi adalah sebagai berikut :

a. Fungsi utama Kawasan Pusat Kota (BWK E) Jambi adalah : Kawasan perdagangan dan Jasa

sebagai pusat perdagangan kota sekaligus daerah konservasi bangunan kawasan sempadan

sungai batanghari sebagai kawasan lindung dan rekreasi.

b. Fungsi penunjang meliputi fungsi pengembangan transportasi, pemerintahan, pendidikan,

kesehatan, peribadatan, pelayanan umum.

Rencana pengembangan Pelayanan Kawasan Pusat Kota (BWK E) Jambi dilakukan dalam rangka

pemerataan pelayanan 30.000 – 120.000 jiwa, pada setiap pengembangan Kawasan Pusat Kota (BWK

E) Jambi jenis-jenis fasilitas yang dikembangkan yaitu :

a. Fungsi pendidikan meliputi fasilitas Sekolah Lanjutan Tingkat Atas (SLTA).

b. Fungsi kesehatan meliputi fasilitas puskesmas kecamatan/balai pengobatan .

c. Fungsi peribadatan meliputi fasilitas mesjid kecamatan dan tempat ibadah lainnya.

d. Fungsi bina sosial meliputi fasilitas gedung serba guna dan panti karya.

e. Fungsi rekreasi meliputi fasilitas GOR, alun-alun (lapangan serbaguna), taman unit lingkungan

kecamatan.

LAPORAN AKHIR 4-9


f. Fungsi pelayanan masyarakat meliputi kantor kecamatan, koramil, pos pembantu pemadam

kebakaran, kantor pos, depo kebersihan dan gardu listrik.

g. Fungsi perdagangan meliputi pertokoan dan pasar.

h. Fungsi transportasi meliputi parkir umum.

4.1.2.3Arahan Pemanfaatan Ruang

Arahan pemanfaatan ruang pada BWK E dan arahan sonasi untuk masing-masing zona di BWK E1

dapat dilihat pada tabel berikut ini.

Tabel 4.4. Arahan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang BWK E

KodeZona

KodeBlok

Luas(ha) Fungsi Dominan Jenis Aktivitas

Arahan RencanaBlok Pemanfaatan

Ruang

E.1. E.1.1. 13,16 Perdagangan danJasa, RTH

Pasar Angso Duo,WTC, Ramayana, danPintu Air.

Perdagangan danJasa, RTH

E.1. E.1.1. 13,16 Perdagangan danJasa, RTH

Pasar Angso Duo,WTC, Ramayana, danPintu Air.

Perdagangan danJasa, RTH

E.1.2. 40,42 Perdagangan danJasa

Taman dan JembatanMakalam, Hotel Abadidan Matahari, MasjidRaya Magatsari,Pertokoan

Perdagangan danJasa Perhotelan


Bank, Hotel, PoliklinikKOREM, Rumah Sakit,TK-SD Xaverius,Lapangan Tenis, RUKOPertokoan,

Perdagangan danJasa

E.1.4. 63,04 Perdagangan danJasa, permukiman

NOVOTEL,SD-SMP,Gereja, POLSEK,Kantor KelurahanPasar Jambi

Perdagangan danJasaPemerintahan/Swasta

E.2. E.2.1. 48,63 Perdagangan danJasa

Rumah Makan, Mesjid,Depot PERTAMINA,Pertokoan danPermukiman

Perdagangan danJasa


RS Budi Graha,Pertokoan,kantorKelurahan Kasang danPermukiman

Perdagangan danJasa

E.2.3. 38,58 Perumahan danperdagangan danjasa

Pertokoan danPermukiman, KantorKelurahan Rajawali

Permukiman

LAPORAN AKHIR 4-10


KodeZona

KodeBlok



Ruang

E.3. E.3.1. 55,30 Perkantoran dan Jasaserta Permukiman

Museum Perjuangan,TPU Sengkalang,Rumah Makan

Campuran dan RTH

E.3.2. 56,90 Perkantoran danPendidikan sertaPermukiman

Perkantoran, MesjidTaqwa, SPBU,Gramedia,TASPEN,JAMSOSTEK, RMAneka Rasa danPermukiman

Jasa Pemerintahandan Permukiman

E.3.3. 46,52 Perkantoran danPermukiman

Kantor Pos,Nakertrans, RumahDinas Walikota, Hotel,TELKOM, Museum

Jasa Perkantoran danPermukiman

E.4. E.4.1. 37,95 Perdagangan danJasa

Taman Gajah,Permukiman danPertokoan

RTH dan Jasa

E.4.2. 34,92 Jasa danpermukiman

Hotel, Rumah Makandan Permukiman

Campuran

E.4.3. 56,16 Permukiman danJasa

Pertokoan, PasarKeluarga, danPermukiman

Permukiman dan Jasa

E.4.4. 36,78 Jasa danPermukiman

Taman Tugu Juang,Permukiman danPertokoan

RTH dan Jasa

E.5. E.5.1. 36,96 Perkantoran danpusat pemerintahan

Departemen keuanganPt. Tekom, Bank

Pemerintahan danCagar budaya

E.5.2 31,34 Perkantoran Perkantoran, GerejaMuseum, SMP

PerkantoranPemerintah

E.5.3. 32,09 Pertokoan Perkantoran RTHE.5.4. 49,42 RTH Taman RTHE.5.5. 23,57 Perkantoran Perkantoran, Bank

SMP, GerejaCampuran

E.6. E.6.1. 42,17 Jasa Perdagangan Pertokoan, RUKO,Rumah Ibadah

Jasa danPerdagangan

E.6.2. 34,95 Perdagangan danPermukiman

Mall, Pertokoan danPermukiman

Campuran

E.6.3. 39.58 Permukiman danJasaPemerintahan/Swasta

POLDA, Pemerintahan, Jasadan Permukiman

E.6.4. 32,78 Permukiman danJasa

Pasar Keluarga, KantorKecamatanJelutung,Permukiman

Jasa dan permukiman

LAPORAN AKHIR 4-11


KodeZona

KodeBlok



Ruang

E.7. E.7.1. 51,56 Permukiman danPerdagangan/Jasa

Kantor Camat,Permukiman, TK-SDGereja

Campuran

E.7.2. 57,04 Jasa Hotel, Bank Jasa HotelE.7.3. 46,13 permukiman Permukiman Permukiman

E.8. E.8.1. 50,94 Jasa, pendidikan Hotel, Akademi CampuranE.8.2. 49,99 Jasa dan

permukimanHotel dan Permukiman Campuran

E.8.3. 61,18 Permukiman Permukiman PermukimanE.8.4. 29,72 Permukiman Polresta dan

permukimanPermukiman


Tabel 4.5. Rencana Penangan Blok Peruntukan Di Kawasan Pusat Kota (BWK E1) Jambi

KodeZona

KodeBlok

Luas(ha)

FungsiDominan

JenisAktivitas

ArahanRencana BlokPemanfaatan

Ruang

Arahan Penanganan BlokPeruntukan

E.1. E.1.1. 13,16 Perdagangandan Jasa, RTH

Pasar AngsoDuo, WTC,Ramayana,dan Pintu Air.

Perdagangandan Jasa, RTH

Melakukan relokasi PasarAngso Duo dan menjadikanLandmark Kota JambiMengintegrasikan Zona inimenjadi Ikon Kota Jambidalam kerangka WaterfrontCityr.Menata kembali GSSBatanghari.Mewujudkan RTH Publik dilokasi lama Pasar Angso Duo;sekaligus sebagai lokasi wisataair/sungai bagi wisman danwisnu.Revitalisasi danRefungsionalisasi BangunanPintu Air.Menata jalur pedestriansekaligus berfungsi sebagaijogging track.

E.1.2. 40,42 Perdagangandan Jasa

Taman danJembatanMakalam,Hotel Abadidan Matahari,Masjid RayaMagatsari,Pertokoan

Perdagangandan JasaPerhotelan

Revitalisai kawasanperdagangan dan jasa melaluipenertiban GSB bangunanterhadap jalanMenertibkan angkutan umumdan membangun selter/transitpoint untuk penumpang danbarang.

LAPORAN AKHIR 4-12


KodeZona

KodeBlok

Luas(ha)

FungsiDominan

JenisAktivitas

ArahanRencana BlokPemanfaatan

Ruang

Arahan Penanganan BlokPeruntukan


Bank, Hotel,PoliklinikKOREM,Rumah Sakit,TK-SDXaverius,LapanganTenis, RUKOPertokoan,

Perdagangandan Jasa

Revitalisai kawasanperdagangan dan jasa melaluipenertiban GSB bangunanterhadap jalanMembuat kantong-kantongparkir, membuat aturan parkiryang jelas guna menghindarikemacetan.Membebaskan jalur pedestriandari sektor-sektor informalyang mengganggukenyamanan pejalan kaki,melalui pembuatan/penempatan sektor-sektorinformal pada lokasi yangtelah ditentukan.


NOVOTEL,SD-SMP,Gereja,POLSEK,KantorKelurahanPasar Jambi,TerminalRawasari

Perdagangandan JasaPemerintahan/Swasta

Revitalisasi kawasanperdagangan dan jasa meluipenertiban GSB bangunanterhadap jalanMembut kantong-kantongparkir, membuat aturan parkiryang jelas guna menghindarikemacetan.Membebaskan jalur pedestriandari sektor-sektor informalyang mengganggu kenyamanpejalan kaki, serta menatakoridor sepanjang Jl.GatotSubroto sebagai trotoar multifungsi.Melakukan renovasi TerminalRawasari dan sekitarnya.


LAPORAN AKHIR 4-13


Gambar 4.1. Rencana Penangan Blok Peruntukan Di Kawasan Pusat Kota (BWK E1) JambiSumber: RDTRK BWK E Kota Jambi

4.1.3 AKSESIBILITAS

Rencana struktur jaringan jalan dalam skala makro (Kota Jambi) yang perlu diuraikan dalam

pembahasan ini adalah sebagai berikut:

LAPORAN AKHIR 4-14


Pola Jalan Kota Jambi akan ditegaskan dengan pola jaringan jalan arteri mengelilingi Kota Jambi

dan dihubungkan oleh jalan kolektor yang menghubungkan secara vertical jaringan jalan arteri

dengan pusat kota dan setiap pusat BWK.

Pengembangan jaringan jalan Kota Jambi juga harus dapat mengakomodasi kepentingan regional

yang lebih luas. Dalam hal ini diketahui bahwa terdapat substansi pengembangan Rencana Jalan

Bebas Hambatan pada PP 26/2008 RTRW Nasional : Jalur Jambi – Rengat. Substansi ini berstatus

(III/6) yang bermakna bahwa saat ini telah memasuki Tahap III Pengembangan Jaringan Jalan

Bebas Hambatan. Oleh karena itu diperlukan akomodasi perkembangan realisasi substansi

rencana tersebut ke dalam rencana pengembangan sistem transportasi Kota Jambi.

Peningkatan ruas jalan kolektor untuk menghubungkan jalan arteri primer di Jambi timur – Talang

Banjar – Kawasan Angso Duo.

Pengembangan ruas jalan kolektor untuk menghubungkan ruas jalan arteri primer di Jembatan

Batang Hari I – Kecamatan Danau Teluk – Kecamatan Pelayangan – Jembatan Batang Hari II.

Penyesuaian geometri jaringan jalan, penyesuaian yang dimaksud bermakna ganda, yakni

penyeragaman minimal terhadap lebar jalan untuk setiap kelas jalan yang sama; serta

peningkatan agar ketentuan geometri jalan dan ruang milik jalan sesuai dengan amanat PP

34/2006 mengenai jalan. Hal ini termasuk antisipasi terhadap perkembangan perumahan dan

permukiman saat ini dan di masa datang yang membentuk suatu jalan lingkungan yang kemudian

terhubungkan dengan jaringan jalan. Oleh karena itu perlu terdapat suatu mekanisme

pengendalian agar jalan yang terbentuk dapat sesuai dengan rencana jaringan jalan dan tidak

menimbulkan konflik lalu lintas. Berikut ketentuan umum untuk ragam jenis jalan di Kota Jambi :

o Jalan arteri primer didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 60 (enam

puluh) km/jam dengan lebar badan jalan paling sedikit 11 (sebelas) meter.

o Jalan kolektor primer didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 40 (empat

puluh) km/jam dengan lebar badan jalan paling sedikit 9 (sembilan) meter.

o Jalan lokal primer didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 20 (dua puluh)

km/jam dengan lebar badan jalan paling sedikit 7,5 (tujuh koma lima) meter.

Rencana pengembangan jalur pejalan kaki di Kawasan Pusat Kota (BWK E) Jambi adalah sebagai

berikut:

Untuk jalan arteri dan kolektor direncanakan pengadaan jalur pejalan kaki pada semua ruas jalan-

jalan tersebut.

Mengembangkan jalur-jalur sirkulasi berorientasi pedestrian seperti trotoar, pedestrian mall,

jembatan penyebrangan, jembatan penghubung antar bangunan dan jembatan.

LAPORAN AKHIR 4-15


Zona selamat sekolah pada lokasi pendidikan, dan perkantoran.

Pembangunan jembatan penyeberangan, dengan perencanaan yang disesuaikan karakteristik

kawasan dan jalan, pada lokasi dengan bangkitan pergerakan penduduk tinggi seperti pada

kawasan komersial, pendidikan, dan perkantoran.

Dapat mewadahi sektor-sektor informal yang ditempatkan pada tempatnya sehingga tidak

menggaggu pejalan kaki.

Untuk deretan blok bangunan yang memanjang dengan fungsi pertokoan atau perdagangan,

tempat sirkulasi untuk pejalan kaki sebaiknya membentuk pola yang menerus pada fasade

bangunannya.

Penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan jalan pejalan kaki pada dasarnya

mencakup penyediaan dalam rencana pembentukan ruang pejalan kaki di sisi jalan, ruang pejalan

kaki di sisi air, ruang pejalan kaki di kawasan komersial/perkantoran, ruang pejalan kaki di ruang

terbuka hijau, ruang pejalan kaki di bawah tanah, dan ruang pejalan kaki di atas tanah. Berikut ialah

rencana pengembangan prasarana dan sarana jaringan jalan pejalan kaki :

1. Penyesuaian geometri jaringan jalan kolektor dan arteri di dalam Kota Jambi dilengkapi dengan

penyediaan prasarana pejalan kaki, agar dapat mengurangi hambatan samping yang mungkin

terjadi tanpa adanya prasarana tersebut.

2. Pada sisi air berupa sungai, anak sungai, ataupun danau yang penggunaan lahan di sekitarnya

merupakan guna lahan budidaya akan perlu disediakan prasarana pejalan kaki; seperti

implementasi yang telah terjadi di Jembatan Makalam, Kecamatan Pelayangan, dan sebagainya.

3. Pada kawasan komersial dan perkantoran seperti di Telanaipura, Kota Baru, Angso Duo akan

dikembangkan prasarana pejalan kaki yang merata sehingga dapat sinergis apabila terdapat

kebijakan pengembangan gedung parkir yang akan mendorong jumlah pejalan kaki pada kawasan

– kawasan tersebut.

4. Dalam pengembangan ruang terbuka hijau akan mengandung substansi pengadaan prasarana

pejalan kaki yang mengakses seluruh ruang dalam RTH, dan sebagainya.

4.1.4 TRANSPORTASI

4.1.4.1Sistem Transportasi Umum

Rencana pengembangan moda transportasi umum Kota Jambi mencakup penyusunan kembali trayek

angkutan umum menjadi 3 (tiga) jenis; trayek utama, trayek cabang, dan trayek ranting. Pada setiap

trayek digunakan moda angkutan yang berbeda dan dapat disusun konektivitas berupa implementasi

LAPORAN AKHIR 4-16


trayek utama mengunakan prinsip Busway serta trayek cabang dan/atau ranting sebagai feeder. Hal

ini diperlukan untuk memberikan kualifikasi Mass Rapid Transportation yang dapat mengalihkan

preferensi moda transportasi penduduk.

Rencana pengembangan simpul – simpul transportasi darat untuk Kota Jambi mencakup sarana

terminal dan stasiun kereta api. Beberapa yang terkait dengan kawasan perencanaan RTBL adalah:

a. Peningkatan kelas Terminal Rawasari (Kecamatan Pasar Jambi) dan Pal 10 (Kecamatan Kota baru)

dari Tipe C menjadi Tipe B.

b. Penataan Terminal Rawasari (Kecamatan Pasar Jambi), Pal 10 (Kecamatan Kota Baru), dan

Simpang Kawat (Kecamatan Telanaipura).

Rencana pengembangan jaringan transportasi pelayaran, penyeberangan, dan sungai mencakup

kebijakan untuk menjaga bathimetri Sungai Batanghari yang berada di Kota Jambi agar dapat optimal

untuk pergerakan lintas wilayah yang memanfaatkan aliran sungai; kebijakan tersebut perlu didukung

dengan penyusunan alur pelayaran beserta rambu serta pengawasan dan pengendalian tonase kapal

dan badan – sempadan sungai.

Di samping itu rencana pengembangan transportasi sungai juga mencakup pemantapan penggunaan

dermaga Angso Duo di lahan relokasi Pasar Angso Duo bagi simpul pergerakan barang dan manusia

yang terkoneksi dengan pasar, serta pengadaan sistem penyebrangan wisata dengan memanfaatkan

ketek (small craft) dan dermaga – dermaga yang berada di Kecamatan Pelayangan dan Kecamatan

Pasar Jambi.

LAPORAN AKHIR 4-17


Tabel 4.6. Rencana Penataan Trayek Kota Jambi

Jenis Trayek Moda yangDigunakan Ruas Jalan yang Dilalui

Trayek Utama Angkutan umum

dengan kapasitas 50

tempat duduk

(Dapat dikembangkan

menjadi sistem

Busway)

Jalan Halim Perdanakusuma, Gatot Subroto, Pangeran

Diponegoro, Jenderal Sudirman, Soekarno Hatta, Prof

AR Saleh, Orang Kayo Hitam, ABD Kartawirana, Kol Pol

M Taher, Setia Budi, Raden Pamuk, Sultan Thaha,

Husni Thamrin, Sultan Agung, M Yamin, Hayam Wuruk,

Gajah mada, Prof DR Sumantri, Kol Abunjani, HOS

Cokroaminoto, Pangeran Hidayat, Kapt A Bakarrudin,

Kapiten Pattimura

Trayek Cabang Angkutan umum

dengan kapasitas 24

tempat duduk

(Dapat dikembangkan

menjadi Feeder

Busway)

Jalan Yos Sudarso, Brigjen Katamso, Orang Kato Pingai,

DI Panjaitan, Basuki Rahmat, Agus Salim, Laksamana

Surya Dharma, AR Haki, Kol Amir Hamzah, Paluhutan

Lubis, Sri Sudewi, Urip Sumoharjo, LetKol Slamet

Riyadi, Ade Irma Suryani, HM Yusuf Nasri, RB Siagian

Trayek Ranting Angkutan umum

dengan kapasitas 12

tempat duduk

(Dapat dikembangkan

menjadi Feeder

Busway)

Jalan Lingkar Barat III, Prabu Siliwangi, Pangima Polim,

Lumbung Mangkurat, Orang Kayo Pingai, Prof DR AR

Saleh, H Adam Malik, H Agus Salim, Hayam Wuruk, IR

H Djuanda, TP Sriwijaya, Surya Dharma, Lingkar, Jend

A Thalip, Jend Ahmad Yani, KH K Saleh, KH A Qadir, KH

Hasan Anang, KH Somad, KH A Bakar, KH A Majid,

Raden Patah, Sutan Syahrir, Sultan Hasanudin, Taruma

Negara, Pangeran Antasari, Lingkar Timur I, Sentot

Alibasa, Lingkar Selatan III, Lingkar Selatan II, Lingkar

Selatan I, Kapt Udi Sunaryo, Sultan Hassanuddin,

Darmapala

Sumber: RTRW Kota Jambi 2030

4.1.4.2Perparkiran

Berdasarkan hasil penelaan lapangan sistem perparkiran dikawasan perencanaan terlihat adanya

permasalahan. Sistem perparkiran yang ada saat sekarang yaitu dikantong-kantong parkir bangunan

yang berfungsi fasilitas sosial - ekonomi dan umum (perkantoran, sekolah, dsb), sedangkan di Sub

BWK E1 dengan pertokoan yang ada, memakai sistem perparkiran sebagian di badan jalan dan

sebagian lagi di halaman muka toko.

LAPORAN AKHIR 4-18


Untuk keperluan rencana kedepan sistem perparkiran ini direncanakan sebagai alternatif penanganan

sistem perparkiran yang di prioritaskan untuk kawasan-kawasan yang menjadi bangkitan lalu lintas

tinggi seperti diruas jalan kawasan perdagangan/jasa dan perkantoran, permasalahan perparkiran

akan timbul dan berkembang seiring dengan perkembangan suatu kawasan dimasa yang akan

datang, dan hal ini sering disebabkan oleh :

Sarana parkir yang minim didaerah pertokoan (perdagangan).

Pada fungsi tokoh sistem perparkiran biasanya bersifat individual.

Sarana parkir tidak sebanding dengan jumlah kendaraan yang parkir.

Untuk mengantisipasi dan sebagai usulan yang dapat dipakai seandainya permasalahan tersebut

terjadi di kawasan BWK E, maka diusulkan arahan penataan sistem parkirnya meliputi beberapa

macam konsep perparkiran, diantaranya yatu :

Pada bangunan gedung pusat perbelanjaan, perkantoran yang ada sekarang dan akan ada

diusulkan dengan sistem perparkiran dihalaman gedung.

Pada bangunan fasilitas sosial dan umum diarahkan dengan sistem pool dan perparkiran

dihalaman.

Pada deretan bangunan pertokoan baik yang sudah ada dan jarak muka bangunannya masih

memiliki jarak yang cukup (minimal 6 meter), serta bangunan pertokoan yang akan ada diarahkan

sistem perparkiran halaman dengan pola parkir bersama.

Secara lebih jelas rencanan pengembangan sistem perparkiran di Kawasan Pusat Kota (BWK E) Jambi

terbagi kedalam 2 (dua) jenis, yaitu :

On Street System yaitu sistem perparkiran yang menggunakan sebagian dari badan / bahu jalan.

Umumnya sistem ini diarahkan pada ruas jalan dengan kapasitas cukup besar dan laju kendaraan

rendah atau pada kawasan yang belum memiliki lahan parkir dan memiliki KDB rendah.

Off Street System yaitu sistem perparkiran diluar badan jalan, bentuknya dapat berupa pelataran

parkir terbuka atau gedung (basement). Untuk kawasan perencanaan fasilitas ini hanya

dikembangkan pada kawasan – kawasan yang memiliki tingkat KDB tinggi.

4.1.5 UTILITAS KOTA

Utilitas kota yang akan diuraikan pada bagian ini adalah sumber air bersih dan drainase. Hal ini terkait

dengan keberadaan Sungai Batanghari. Sebagai sumber air baku, PDAM akan memanfaatkan Sungai

LAPORAN AKHIR 4-19


Batanghari yang diolah melalui Instalasi Pengolahan Air Bersih (IPA), dimana sampai dengan tahun

2009 terdapat 7 IPA. Sistem jaringan yang ada sekarang, meliputi sistem jaringan primer (pipa

Induk), sampai ke pipa persil yang menghubungkan sampai ke rumah-rumah pelanggan. Sistem ini

akan terus dipertahankan, dengan pengembangan berupa perluasan jaringan pipa, terutama dalam

sistem jaringan pipa primer.

Untuk sumber air baku, keberadaan Sungai Batanghari masih dapat dipertahankan sebagai salah satu

sumber air baku, namun untuk wilayah pengembangan kota yang jaraknya relatif jauh dari Sungai

Batanghari, seperti bagian selatan dari Kecamatan Jambi Selatan, Kota Baru dan Jambi Timur, dapat

dipertimbangkan untuk memanfaatkan sumber air tanah dalam, walau demikian masih diperlukan

adanya penelitian lebih lanjut mengenai potensi air tanah di Kota Jambi.

Sistim drainase Kota Jambi dibagi dalam beberapa daerah aliran sungai, yaitu :

Sungai Kenali Kecil merupakan sungai paling barat di kota Jambi, mengalir ke danau Kenali.

Dari danau Kenali ada pengaliran menuju danau Sipin, dan dari danau Sipin mengalir ke

Sungai Batanghari.

Sungai Kenali Besar dengan catchment area di sebelah timur Sungai Kenali Kecil, mengalir

masuk ke sungai Kenali Kecil sebelum yang terakhir ini bermuara ke danau Teluk Kenali.

Sungai Kambang merupakan sungai dengan daerah pengaliran yang lebih kecil dibandingkan

dengan Sungai Kenali Kecil atau Sungai Kenali Besar, mengalir langsung ke danau Sipin.

Sungai Sri Sudewi dan Sungai Telanai, dua sungai yang pendek dengan daerah aliran yang

kecil, mengalir ke danau Sipin.

Sungai Asam mengalir dari selatan ke utara, kurang lebih di bagian pusat kota Jambi,

merupakan sungai dengan daerah pengaliran yang terbesar, mengalir ke Sungai Batanghari.

Sungai ini sudah dilengkapi dengan pintu air untuk menghalangi luapan dari Sungai

Batanghari masuk ke dalam sistim drainase kota.

Sungai Tembuku di bagian timur kota Jambi, mengalir ke arah utara ke sungai Batanghari.

Sungai Selincah, sungai yang paling timur di kota Jambi. Dibagian hilirnya, sungai ini masuk

ke sungai Tembuku sebelum bermuara ke sungai Batanghari.

Perencanaan jaringan buangan akan terdiri dari sungai-sungai sebagai saluran drainase primer, yaitu

Sungai Kenali Kecil, Sungai Kenali Besar, Sungai Asam (Bagian Tengah Kota), Sungai Lubuk Raman,

Sungai Talang Goyang dan Sungai Pasir Putih (Bagian Timur Kota), keseluruhannya merupakan anak-

anak Sungai Batanghari.

LAPORAN AKHIR 4-20


Saluran tersier akan dipasang disepanjang jalan yang direncanakan, yang akan menampung aliran

dari buangan dan daerah-daerah lainnya. Sedangkan sistem sekunder akan menampung aliran dari

saluran sistem tersier dan daerah sekitarnya.

Kajian pada bab ini menguraikan kajian internal kota Jambi khususnya kawasan perencanaan yakni

BWK E Kota Jambi. Kajian ini meliputi kajian mengenai topografi, klimatologi, hidrologi, aksesibilitas,

ruang terbuka dan tata hijau, estetika kawasan, tata guna lahan, tata bangunan, daya dukung

prasarana dan fasilitas, dan kajian daya dukung lahan. Seluruh kajian dilakukan dalam rangka

menentukan strategi pengaturan tata bangunan dan lingkungan karena komponen-komponen

tersebut secara tidak langsung memberi pengaruh pada kondisi tata bangunan dan lingkungan, baik

saat ini maupun di masa yang akan datang.

4.2 KAJIAN INTERNAL

4.2.1 TOPOGRAFI

Ditilik dari topografinya, Kota Jambi relatif datar dengan ketinggian berkisar antara 0-60 m diatas

permukaan laut. Bagian bergelombang terdapat di utara dan selatan kota, sedangkan daerah rawa

terdapat di sekitar aliran Sungai Batanghari, yang merupakan sungai terpanjang di pulau Sumatera

dengan panjang keseluruhan lebih kurang 1.700 km, dari Danau Atas - Danau Bawah (Sumatera

Barat) menuju Selat Berhala (11 km yang berada di wilayah Kota Jambi) dengan kelebaran lebih

kurang 500 m. Sungai Batanghari membelah Kota Jambi menjadi dua bagian disisi utara dan

selatannya.

Apabila dikaitkan dengan kawasan perencanaan yakni BWK E, maka kondisi topografi BWK E pada

umumnya berbentuk dataran dengan ketinggian berkisar antara 10 – 70 meter diatas permukaan laut

( dpl ). Dalam hal ini, kondisi topografi yang relatif datar sebagian besar terdapat disekitar Sub BWK

E.1. dan E.2. yang merupakan kawasan Sungai Batanghari. Hal ini mengakibatkan pada kawasan ini

sering mengalami banjir. Menilik dari kondisi kelerangan tersebut, maka area-area yang berdekatan

dengan sungai tersebut memerlukan arahan khusus dalam penataan bangunan dan lingkungannya.

4.2.2 KLIMATOLOGI

Pada umumnya wilayah BWK E seperti halnya Kota Jambi dan sekitarnya beriklim tropis dengan

dipengaruhi oleh dua musim, yaitu musim barat dan musim timur. Pada saat musim barat angin

bertiup kearah barat yang biasanya terjadi pada bulan April – Oktober, sementara pada saat musim

timur angin bertiup ke arah timur dan selatan yang berlangsung pada bulan Oktober – April.

LAPORAN AKHIR 4-21


Musim kemarau umumnya terjadi pada bulan Mei sampai September dan musim hujan terjadi pada

bulan Oktober sampai April. Selama tahun 1993 curah hujan di wilayah Kota Jambi menunjukkan

curah hujan sebesar 2.053 mm, dengan jumlah hari hujan dalam setahun mencapai 206 hari.

Suhu/temperatur udara rata-rata mencapai 26,20 – 28,90 C, dengan kelembaban nisbi bulanan

berkisar antara 83 % - 88 % dan lama penyinaran matahari rata-rata perbulannya sekitar 49,36 %.

4.2.3 HIDROLOGI

Kota Jambi dilalui oleh sungai Batanghari. Sungai Batanghari membelah Jambi menjadi 2 (dua) bagian

besar yaitu bagian selatan dan bagian utara. Bagian selatan merupakan bagian terbesar wilayah kota

Jambi dimana di wilayah bagian selatan ini sedikitnya terdapat 5 (lima) buah anak Sungai Batanghari,

yaitu : Sungai Kenali Besar, Sungai Kambang, Sungai Asam, Sungai Tembuku, dan Sungai Selicah.

Dalam hal ini, kawasan perencanaan yakni kecamatan Pasar Jambi di BWK E termasuk ke dalam

daerah pengaliran Sungai Asam. Pada kecamatan Pasar Jambi, daerah pegaliran Sungai Asam meliputi

kelurahan Beringin dan kelurahan Orang Kayo Hitam.

LAPORAN AKHIR 4-22


LAPORAN AKHIR 4-23


Di sisi lain, Sungai Batanghari selain berfungsi hidrologi juga berfungsi sebagai prasarana transportasi,

penunjang kegiatan ekonomi masyarakat, serta sebagai sumber air baku untuk air minum.

Gambar 4.3 Sungai BatanghariSumber: Data Lapangan, 2010

Melihat dari kondisi-kondisi tersebut, terlihat bahwa elemen-elemen air memiliki kontribusi yang cukup

besar bagi kehidupan penduduk di kawasan perencanaan. Dalam hal ini, Sungai Batanghari dan

Sungai Asam yang secara fisik bersinggungan dengan kawasan perencanaan memiliki potensi tinggi

untuk diolah, baik ditinjau dari sisi ekologi maupun dari sisi ekonomi.

Dari sisi ekologi, pengolahan elemen air pada kawasan perencanaan akan mempengaruhi kualitas air

baku pada daerah-daerah lain yang juga dilalui oleh sungai yang sama. Hal ini dikarenakan lokasi

kawasan perencanaan terletak di bagian hulu sungai. Pengolahan elemen air yang baik akan

membawa dampak yang baik pula pada daerah di bagian hilir, demikian pula sebaliknya, pengolahan

air yang kurang sensitif dapat menimbulkan dampak buruk bagi daerah hilir.

Dari sisi ekonomi, keberadaan sungai-sungai yang ada memiliki potensi yang cukup signifikan dalam

membangkitkan aktivitas-aktivitas ekonomi yang beragam. Hal ini dikarenakan sungai pada dasarnya

memiliki suatu kualitas fisik yang amat menarik. Badan airnya dapat digunakan untuk menampung

pelbagai kegiatan, mulai dari transportasi, olah raga air, hingga perdagangan (pasar sungai). Bagian

tepiannya memiliki panorama khas yang sangat potensial untuk dikembangkan sebagai sarana

rekreatif/sight seeing.

Secara garis besar, kondisi kawasan perencanaan saat masih menunjukkan bahwa atribut-atribut

positif dari keberadaan elemen air yang ada (Sungai Batanghari dan Sungai Asam) belum

dimanfaatkan secara optimal. Namun demikian, perencanaan pada kedua area tersebut harus

memperhatikan permasalahan genangan yang disebabkan oleh meluapnya air sungai. Adapun daerah

genangan di BWK E dapat dibagi dalam 2 (dua) bagian, yaitu :

LAPORAN AKHIR 4-24


1. Tergenang 1-6 bulan (musiman).

2. Tergenang terus menerus (permanen).

Berdasarkan hal tersebut, beberapa keadaan yang perlu dipertimbangkan di dalam rencana

pemanfaatan area sungai tersebut adalah:

1. Kawasan rawan banjir.

2. Kawasan rawan gerakan tanah.

3. Kawasan green belt.

Dalam hal ini, orientasi arah peraturan sebaiknya tidak hanya berbasis pada fisik semata, tetapi juga

pada sikap-sikap yang diambil dalam mengoptimalkan kegiatan kawasan, tanpa mengabaikan aspek

ekologis yang ada.

4.2.4 AKSESIBILITAS

4.2.4.1Hirarki Jalan

Dilihat dari status jalan, maka sistem jaringan jalan yang ada di wilayah BWK E dapat dikelompokkan

menjadi :

Jalan Nasional, Jl. Sultan Thaha.

Jalan Provinsi, Jl. Slamet Ryadi.

Jalan kota ; ruas jalan yang ada di wilayah Kota Jambi diluar jalan yang disebutkan di atas. Ruas

jalan Palembang – Jambi (Jl. Prof.M.Yamin – Sultan Agung – Sultan Thaha – Pusat Kota)

merupakan ruas jalan yang sangat penting sekali di wilayah BWK E. Secara fungsional jalan

tersebut di atas merupakan jalan arteri primer antar kota.

Berdasarkan kondisi yang ada pada saat ini, terlihat bahwa jalan-jalan yang ada tidak tersusun dalam

hirarki jalan yang semestinya. Hal ini dpat dilihat pada bermuaranya jalan-jalan lokal ke jalan arteri

primer secara langsung. Hal tersebut mengakibatkan kepadatan yang tidak teratur pada jalan arteri

primer yang ada. Dengan melihat sistem jaringan jalan tersebut, terlihat bahwa terdapat

kecenderungan tidak teraturnya sistem jaringan jalan di masa yang datang, apabila kondisi tersebut

tidak segera ditangani.

Berdasarkan hal tersebut, dapat disimpulkan bahwa setidaknya terdapat dua macam penanganan

dasar yang dapat dilakukan dalam mengatasi kondisi hirarki jalan yang ada. Alternatf pertama adalah

meningkatkan kelas jalan yang ada, sedangkan alternatif kedua adalah memnciptakan suatu buffer

LAPORAN AKHIR 4-25


yang berfungsi sebagai pembatas/peralihan antara jalan-jalan yang hirarkinya tidak tersusun secara

baik.

4.2.4.2Terminal

BWK E memiliki 2 (dua) terminal yang masih beroperasi yaitu terminal truk yang berlokasi didaerah

simpang kawat dan terminal Rawasari sebagai terminal lokal yang terletak di tengah pasar kota

Jambi. Terminal Rawasari merupakan terminal lokal yang terdapat di pusat Kota Jambi. Lokasi

Terminal Rawasari cukup baik karena berada di pusat utama dari seluruh arah kendaraan angkutan

lokal. Dengan adanya terminal tersebut maka tingkat kemudahan dan pencapaian antar bagian

wilayah kota dari segala arah ke sekitar pusat kota dapat terlayani dengan mudah. Namun demikian,

berkembang issue mengenai adanya pemindahan terminal Rawasari karena sudah tidak layak lagi dan

menjadi salah satu penyebab kemacetan di pusat kota.

Gambar 4.4 Terminal RawasariSumber: Data Lapangan, 2010

Terlepas dari issue pemindahan yang ada, terminal lokal Rawasari merupakan simpul penting di dalam

kawasan perencanaan. Posisi terminal lokal Rawasari yang relatif sentralistik di dalam BWK E

memperlhatkan bahwa keberadaannya merupakan sarana pemecah pergerakan yang sangat

potensial. Dalam hal ini, terminal lokal Rawasari berpotensi untuk dikembangkan sebagai terminal.

Berdasarkan hal tersebut, dapat disimpulkan bahwa pemanfaatan aset-aset kawasan akan lebih

optimal apabila terminal lokal Rawasari tidak dipindahkan tetapi justru dikembangkan dan diarahkan

untuk menjadi bagian dari suatu linkage(tautan) yang menghubungkan simpul-simpul penting

kawasan. Namun demikian, pengaturan dasar seperti pengaturan kendaraan yang masuk, pengaturan

lama berhenti kendaraan, baik yang mengambil penumpang atau kendaraan yang istirahat tetap

harus dilakukan. Hal tersebut dimaksudkan untuk mengatasi kondisi negatif yang diakibatkan oleh

adanya penumpukan kendaraan di sekitar lokasi terminal yakni kemacetan.

LAPORAN AKHIR 4-26


4.2.4.3Perparkiran

Pada kawasan pusat kota, tempat parkir umumnya berada di pinggir kiri dan kanan jalan (on street).

Dengan asumsi laju pertumbuhan lalu-lintas pada masa yang akan datang semakin meningkat, maka

sistem perparkiran tersebut akan membuat permasalahan lalu lintas (kemacetan) dan berdampak

pada penurunan kualitas ruang kawasan.

Gambar 4.5 Kondisi Parkir On StreetSumber: Data Lapangan, 2010

Untuk menghindari hal tersebut, maka perlu dibuat arahan/pengaturan sistem perparkiran dalam

kawasan. Dalam hal ini sikap yang dapat diambil meliputi dua alternatif. Alternatif pertama adalah

pengaturan parkir on street yang ada dalam kawasan. Adapun pengaturan kedua adalah dengan

mendedikasikan suatu lahan sebagai kantong parkir (off street).

4.2.4.4Pedestrian

Kondisi eksisting kawasan perencanaan menunjukkan bahwa ruas-ruas jalan yang ada tidak

menyediakan ruang gerak bagi pejalan. Tepian jalan yang berbatasan dengan pertokoan kerap

dijadikan parkir atau tempat PKL. Kondisi tersebut menyebabkan pejalan tidak mempunyai pilihan lain

selain harus berbagi jalan dengan moda kendaraan yang ada. Hal ini selain tidak nyaman, juga tidak

aman bagi keselamatan pejalan, terutama anak-anak dan orang tua.

LAPORAN AKHIR 4-27


Gambar 4.6 Minimnya alokasi ruang bagi pejalanSumber: Data Lapangan, 2010

Berdasarkan hal tersebut, maka disimpulkan bahwa kawasan perlu menambah jumlah ruang untuk

sirkulasi pejalan. Hal ini bukan saja dimaksudkan untuk menjamin keselamatan pejalan, akan tetapi

juga dimaksudkan memperkuat vitalitas kawasan yang telah ada. Penyediaan lebih banyak ruang

yang nyaman bagi pejalan akan meningkatkan apresiasi pejalan terhadap lingkungan, terlebih

apresiasi terhadap bangunan komersial yang berada di sepanjang rute yang dilaluinya. Hal tersebut

secara tidak langsung memberikan benefit ekonomi bagi pertokoan atau bangunan komersial yang

ada dalam kawasan. Di sisi lain, kawasan akan lebih atraktif karena ruang jalan tidak hanya

dianimasikan oleh kendaraan, tetapi juga oleh orang-orang. Ruang pejalan yang lebar juga

memungkinkan pengembangan menjadi outdoor cafe.

4.2.4.5Sarana Angkutan Umum dan Transportasi Sungai

Sarana angkutan umum di BWK E masih terbatas pada route-route yang melalui jalan utama. Pada

beberapa daerah permukiman penduduk masih banyak yang belum terlayani oleh angkutan

perkotaan. Di lain pihak, penduduk di sekitar Sungai Batanghari lebih cenderung menggunakan sungai

sebagai prasarana transportasi. Kegiatan transportasi sungai ini terbagi menjadi dua sifat pelayanan,

yaitu untuk keperluan internal kota dan eksternal kota. Internal Kota melayani pergerakan antar Pusat

Kota Jambi dengan Jambi Seberang, sedangkan eksternal kota melayani pergerakan menghubungkan

Kota Jambi dengan kota-kota lain di bagian hulu dan hilir sungai.

Kegiatan transportasi sungai dilayani oleh beberapa jenis kapal, mulai dari kapal kecil tanpa motor,

sampai kapal motor berukuran besar, terdiri dari Kapal Nasional, Kapal Asing, Pelayaran Rakyat, dan

Non Pelayaran. Berdasarkan data statistik, jumlah kapal penumpang dan barang yang datang dan

berangkat di Pelabuhan Jambi dari tahun 2000 sampai 2007 memperlihatkan kecenderungan

menurun. Jumlah kapal yang datang, tiap tahunnya rata-rata sebanyak 427 kedatangan, dengan

LAPORAN AKHIR 4-28


jumlah penumpang rata-rata sebanyak 25.796 tiap tahunnya. Bongkar muat barang skala besar telah

dialihkan ke pelabuhan Talang Duku (masuk kabupaten Muaro Jambi) . Oleh karenanya pelabuhan di

BWKE di fungsikan sebagai pelabuhan lokal.

Berdasarkan hal-hal di atas terlihat bahwa vitalitas area yang berdekatan dengan sungai Batanghari

lebih disebabkan oleh aktivitas penyebrangan yang bersifat fungsional. Hal tersebut menunjukkan

masih terbukanya peluang pengembangan untuk lebih memaksimalkan potensi Sungai Batanghari

melalui aktivitas yang bersifat rekreatif.

4.2.5 RUANG TERBUKA DAN TATA HIJAU

Berdasarkan kondisi eksisting yang ada, ruang-ruang terbuka kawasan hanya terdapat dan

terkonsentrasi di sekitar Sungai Batanghari. Ruang terbuka tersebut berfungsi sebagai tempat

berkumpul dan berinteraksi bagi penduduk yang ada. Di lain pihak, kondisi eksiating kawasan

perencanaan juga memperlihatkan kecenderungan minimnya penghijauan pada ruang-ruas jalan yang

ada. Kondisi tersebut lebih jelas terlihat pada ruas-ruas jalan komersial. Jajaran ruko atau pertokoan

yang ada terlihat gersang karena tidak adanya pepohonan atau tanaman yang menyejukan kawasan.

Gambar 4.7Ruang Terbuka di area Sungai Batanghari

Sumber: Data Lapangan, 2010

Gambar 4.8Minimnya unsur tanaman di ruas-ruas jalan kawasan


LAPORAN AKHIR 4-29


Selain minimnya ruang terbuka, ruang terbuka yang ada pun memiliki kondisi yang kurang bagus.

Penataan ruang terbuka terkesan spontan tanpa ada pegaturan yang memperkuat karakter Sungai

Batanghari. Berdasarkan hal-hal di atas dapat disimpulkan bahwa kawasan memerlukan penambahan

dan penataan ruang terbuka demikian hanya dengan tata hijau. Perlu adanya unsur tata hijau yang

diintegrasikan dengan pusat-pusat perdagangan dalam kawasan. Hal ini tidak saja dilakukan untuk

memberi peneduhan melainkan juga untuk menciptakan estetika kawasan.

4.2.6 ESTETIKA KAWASAN

4.2.6.1Bangunan

Kondisi eksisting kawasan menunjukkan bahwa komponen bangunan berkontribusi cukup besar pada

kualitas estetika kawasan secara keseluruhan. Dominasi bangunan di dalam kawasan adalah

bangunan komersial. Dalam hal ini, ruko berbentuk deret merupakan bentukan khas bangunan dalam

kawasan. Namun demikian, sebagian besar bangunan yang ada memiliki kecenderungan nampak

tidak memiliki arahan ekspresi arsitektur yang memperkuat kekhasan bangunan deret tersebut.

Gambar 4.9Bangunan ruko bentuk deret yang terdapat dalam kawasan


Berdasarkan kondisi tersebut, adanya arahan penataan untuk bangunan-bangunan komersial bentuk

deret yang ada dalam kawasan merupakan hal strategis yang dapat dilakukan dalam meningkatkan

kualitas estetika kawasan.

4.2.6.2Signage, Public Art, Unique Element

Kawasan perencanaan memiliki komponen-komponen kawasan yang secara tidak langsung

mempengaruhi kualitas estetika kawasan. Komponen-komponen tersebut antara lain adalah signage,

public art, dan elemen unik. Signage sebagai sarana informasi umum dapat memberi kesan visual

yang berlainan bergantung pada bentuk, ukuran , dan lokasi peletakannya. Demikian halnya dengan

sculpture/public art. Peletakan patung sebagai elemen yang melengkapi sebuah bundaran yang

fungsional memberikan nilai lebih pada estetika kawasan. Adapun tenda peneduh yang terdapay di

LAPORAN AKHIR 4-30


pasar buah memberikan sense of place tersendiri bagi kualitas ruang kawasan. Bentuknya yang unik

membentuk identitas pasar tersebut.

Bentuk dan peletakan signage dalam kawasan

Public Art Unique Element (Tenda Pasar Buah)

Gambar 4.10Signage, Public Art, Unique Element


Berdasarkan hal-hal tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa komponen signage, sculpture/public art,

dan elemen yang unik perlu diarahkan penataannya dalam rangka meningkatkan kualitas esteika

kawasan.

4.2.6.3 PKL (PEDAGANG KAKI LIMA)

Lokasi PKL di dalam kawasan perencanaan tersebar pada ruas-ruas jalan yang ada. Bentuk dari PKL

ini biasanya berupa lapak. Kehadirannya dalam ruang kawasan memberi pengaruh pada kualitas

ruang di sekitar lapak tersebut. Pada beberapa area, PKL menciptakan kesan visual yang vibrant,

namun di lain pihak, eksistensi PKL menciptakan suasana chaos. Hal ini-lah yang menyebabkan

kehadiran PKL memberi kontribusi visual yang positif sekaligus negatif pada kualitas estetika kawasan.

Berdasarkan hal tersebut, maka kawasan perlu mengatur eksistensi dari PKl tersebut.

LAPORAN AKHIR 4-31


4.2.7 TATA GUNA LAHAN

Penggunaan lahan di BWK E akan didominasi oleh kegiatan jasa dan perdagangan serta perumahan.

Selain itu, penggunaan lahan non terbangun masih dominan di Sub BWK E.5. Perkembangan BWK E

yang cukup pesat, telah menyebabkan tumbuhnya rumah-rumah ilegal disekitar Sungai Asam dan

Sungai Batanghari. Namun demikian, pada kawasan perencanaan juga ditemui suatu kondisi dimana

terdapat beberapa bangunan ruko yang kosong dan belum termanfaatkan secara optimal. Rencana

relokasi pasar menjadi ruang terbuka hijau tanpa disertai arahan rancangan ruang terbuka yang jelas,

mengakibatkan lahan tersebut rawan pembangunan ilegal.

Gambar 4.11Peta Penggunaan Lahan Kecamatan Pasar Jambi

Sumber: Pengolahan Tim

Apabila melihat dari peta penggunaan lahan di dalam kawasan perencanaan, maka terlihat bahwa

terdapat kecenderungan perubahan tata guna lahan residensial menjadi komersial. Hal ini terlihat

pada bentukan blok yang cukup luas. Pada blok tersebut, lahan komersial di tepian blok menyisakan

LAPORAN AKHIR 4-32


bentukan kantong dengan fungsi residensial. Berdasarkan kondisi-kondisi yang telah dipaparkan

tersebut, maka diambil beberapa kesimpulan, sebagai berikut:

1. Kawasan perencanaan memerlukan arahan penataan bangunan dan lingkungan yang

berfokus pada optimalisasi aset-aset potensial yang dimiiki oleh kawasan.

2. Arahan tata guna lahan sebaiknya mempertahankan tata guna lahan residensial yang masih

ada, sehingga tercipta mixed use horizontal dan vertikal (ruko), sebagai bentuk kotrol

keamanan bagi kawasan.

4.2.8 TATA BANGUNAN

4.2.8.1Tipologi bangunan

Tipologi dominan kawasan perencanaan adalah bangunan komersial, bertingkat, dan memiliki bukaan

lebar ke arah jalan pada lantai dasarnya. Identifikasi di lapangan menunjukkan bahwa tipologi

bangunan komersial tersebut memiliki beberapa tipe, yakni tipe blok dan tipe ruko. Tipe ruko yang

berderet merupakan tipologi khas kawasan. Variasi yang terdapat pada tipe ruko dert tersebut

biasanya terletak pada warna dan fasad bangunan.

Tipe Blok Tipe Ruko Deret

Gambar 4.12Tipe-tipe bangunan komersial dalam kawasan


Berdasarkan hal tersebut, setidaknya terdapat beberapa hal yang harus dipertimbangkan dalam

penataan tipologi bangunan kawasan perencanaan. Hal-hal tersebut yakni:

1. Perimeter blok.

2. Fasad Bangunan.

LAPORAN AKHIR 4-33


4.2.8.2Ketinggian bangunan

Secara garis besar tidak ada persoalan mendasar pada ketinggian bangunan yang terdapat dalam

kawasan perencanaan. Hanya saja, terkadang ditemui suatu kondisi dimana dalam satu row muncul

bangunan dengan ketinggian yang kontras dengan ketinggian rata-rata bangunan dalam row.

Berdasarkan kondisi tersebut, perlu adanya arahan penataan bangunan yang mengatur mengenai

ketinggian bangunan dalam skala mikro. Adapun dalam skala makronya perlu adanya arahan

mengenai skyline kawasan yang terkait dengan keberadaan sungai Batanghari dan Sungai Asam.

4.2.9 IDENTITAS KAWASAN

Kawasan perencanaan pada dasarnya merupakan kawasan tepi air. Namun demikian, kondisi kawasan

perencanaan saat ini tidak mereleksikan image kuat dari sebuah kawasan tepi air. Pada kawasan tepi

air, keiatan-kegiatan yang ada di dalam kawasan biasanya diarahkan untuk mengapresiasi keberadaan

elemen air, dan sedapat mungkin mengoptimalkan pemanfaatan elemen air tersebut secara

fungsional, ekonomi, ekologi, maupun rekreatif.

Pesatnya pertumbuhan di sektor perdagangan dan jasa sedikit demi sedikit merubah orietasi kawasan

ke arah darat. Hal ini dapat terlihat dari adanya pembangunan ilegal di area tepi air sungai Batanghari

dan Sungai Asam, kondisi tepian air yang kurang terawat, pemanfaatan tepian air yang kurag

maksimal, serta tidak adanya pola keterhubungan yang maenarik antara darat dan air, serta

Keseluruhan hal tersebut menunjukkan bahwa identitas kawasan sebagai kawasan tepi air sudah

mulai menghilang.

Berdasarkan kondisi-kondisi di atas, maka kawasan perencanaan memerlukan arah penataan

bangunan dan lingkungan yang berfokus pada pengembalian identitas kawasan sebagai kawasan tepi

air.

4.2.10 DAYA DUKUNG PRASARANA DAN FASILITAS

4.2.10.1 Jaringan Drainase

Kondisi fisik saluran Drainase BWK E di lingkungan pusat Kota/Pertokoan umumnya dibuat dari

pasangan batu bata/beton dan dalam bentuk saluran tertutup sedangkan di pinggiran kota lebih

banyak menggunakan saluran dengan galian tanah. Sungai-sungai yang merupakan saluran drainase

primer, yaitu Sungai Kenali Kecil, Sungai Kenali Besar, Sungai Asam (Bagian Tengah Kota),

keseluruhannya merupakan anak-anak Sungai Batanghari

LAPORAN AKHIR 4-34


Apabila dilihat dari konstruksinya, saluran drainase buatan pada BWK E dilihat dibagi 2 (dua) bagian

yaitu :

1. Jaringan drainase tertutup, berada disekitar pusat kota yaitu di Kecamatan Pasar Jambi.

2. Jaringan drainase terbuka dengan kondisi baik/permanen, berada mengikuti jaringan-jaringan

jalan utama sekitar pusat kota yang meliputi Kecamatan Jambi Timur, Jelutung dan Kecamatan

Telanaipura.

Dari peninjauan di lapangan, banyak drainase yang ada dalam kondisi yang kurang terawat dengan

baik. Banyak terjadi penyumbatan yang disebabkan oleh sedimentasi baik itu oleh sampah maupun

karena terjadi erosi tanah sekitar drainase, selain itu banyak pula bangunan drainase yang terjadi

penyempitan oleh desakan badan jalan maupun yang tertutup oleh bangunan-bangunan perumahan.

Sehingga dengan demikian pada saat terjadi hujan sistem drainase yang mengalami ganguan tidak

berfungsi dengan baik.

4.2.10.2 Persampahan

Pada saat ini, pengelolaan sampah di BWK-E Kota Jambi belum tertata dengan baik terutama di

sebagian besar permukiman kota. Masyarakat masih membuang sampah tidak pada TPS yang telah

disediakan. Masyarakat juga belum memperhatikan/menepati jadwal pengambilan sampah oleh

Kantor PKP, sehingga bak sampah menumpuk dan tercecer keluar dari bak sampah. Di sisi lain,

masyarakat juga belum menerima keberadaan TPS di lingkungan sekitar permukiman mereka.

4.2.11 DAYA DUKUNG LAHAN

Secara fisik dasar alamiah, BWK E tidak mempunyai faktor pembatas perkembangan kecuali di lokasi

disepanjang Sungai Batanghari dan Sungai Asam yang merupakan lokasi genangan, terutama pada

musim hujan maupun bila terjadi luapan Sungai Batanghari. Luas lahan dengan kriteria yang

sesuai untuk pengembangan mencapai 1.650 Hektar atau 89 % dari luas total dari wilayah BWK E.

Sisanya 203 Hektar merupakan kawasan konservasi yang merupakan daerah sempadan Sungai

Batanghari dan Sungai Asam.

Berdasarkan kondisi-kondisi tersebut, terlihat bahwa kawasan memilliki lahan konservasi yang cukup

besar yang disebabkan oleh keberadaan sungai Batanghari dan Sungai Asam. Dengan demikian, dapat

dipahami bahwa terbuka peluang yang besar bagi usaha penataan kawasan tepi Sungai Batanghari

dan Sungai Asam.

4.2.12 KONDISI INTERNAL KAWASAN PERENCANAAN

Secara internal, kawasan perencanaan mempunyai sejumlah persoalan yang berkaitan dengan

identitas kawasan tepi air, degradasi lingkungan non terbangun, hirarki jalan yang tidak terstruktur,

LAPORAN AKHIR 4-35


dan kurang optimalnya pemanfaatan aset-aset kawasan yang potensial. Hal-hal tersebut secara tidak

langsung berimbas pada penurunan kualitas lingkungan kawasan, antara lain tidak terindentifikasinya

keberadaan sungai dari titik masuk kawasan, kemacetan, pembangunan ilegal, kurang terawatnya

bangunan, kurangnya lahan parkir, ruang terbuka hijau, dan ruang untuk pejalan.

4.3 KAJIAN EKSTERNAL

4.3.1 ANALISIS SWOT

Analisis SWOT digunakan untuk merumuskan isu dan strategi untuk mengembangkan visi dan misi

kawasan nantinya. Faktor Internal yang dianalisis mencakup hal-hl yang merupakan sumber daya

yang dimiliki oleh kawasan. Adapun faktor eksternal yang dianalisis mencakup hal-hal yang

merupakan faktor-faktor pendorong, yakni kebijakan pemerintah dan hal-hal yang menjadi tekanan

dalam pengembangan kawasan nantinya. Secara sistematis, identifikasi dari kedua faktor tersebut

dirangkum dalam tabel berikut:

Tabel 4.7 Identifikasi Faktor Internal dan Eksternal

Kekuatan (strength)

1 Adanya iklim tropis dengan curah hujan sepanjang tahun

2 Keberadaan sungai Batanghari dan sungai Asam yang bersinggungan dengan kawasanperencanaan

3 Pemanfaatan sungai Batanghari sebagai prasarana transportasi, sumber air baku untuk air minum,dan penunjang kegiatan ekonomi

4 Adanya dominasi kegiatan perdagangan dan jasa di dalam kawasan perencanaan

5 Keberadaan deretan bangunan ruko sebagai sarana perdagangan dan jasa kawasan

6 Keberadaan terminal Rawasari yang terletak di pusat utama dari seluruh arah kendaraan angkutan.

LAPORAN AKHIR 4-36


Kelemahan (weakness)

1 Adanya daerah rawan bencana banjir di sepanjang bantaran sungai

2 Desain dan pemanfaatan sungai belum optimal

3 Adanya lahan-lahan kosong di dalam ruko yang belum termanfaatkan secara optimal

4 Hirarki jalan belum tersusun dengan baik

5 Kualitas ruang sirkulasi pejalan (trotoar) kurang baik

6 Kurangnya penghijauan di ruas-ruas jalan komersial

7 Kawasan mati di malam hari

Peluang (opportunity)

1 Adanya apresiasi/minat penduduk terhadap area bantaran sungai sebagai sarana untuk sight-seeing, berkumpul, dan berinteraksi

2 Adanya kebijakan yang mendorong kawasan menjadi pusat perdagangan dan jasa skala kota

3 Adanya rencana memasukkan pasar yang baru ke dalam kawasan perencanaan

4 Kawasan Sungai Batanghari sedang dikembangkan dengan adanya rencana pembuatan jembatangantung di sungai Batanghari dan landmark kota Jambi di seberangnya.

5 Adanya kebijakan relokasi Pasar Angso Duo dan pengembangan ruang terbuka hijau di lokasi exPasar Angso Duo

Ancaman (threats)

1 Penguasaan sebagian besar ruang terbuka hijau oleh pihak swasta

2 Meningkatnya jumlah kendaraan tanpa disertai dengan peningkatan lahan parkir

3 Pemanfaatan badan jalan sebagai tempat berjualan PKL

4 Adanya budaya parkir on street yang mengganggu sirkulasi kendaraan dan pejalan

Selanjutnya, faktor internal dan eksternal tersebut dipertemukan dalam sebuah matriks analisis yang

menyilangkan faktor internal dan eksternal. Secara garis besar analisis tersebut disajikan dalam tabel

berikut :

LAPORAN AKHIR 4-37


Tabel 4.8 Analisis SWOT

1. STRENGTH: Adanya iklim tropis dengan curah hujan sepanjang tahun

Faktor Internal

Faktor Eksternal

Strength Weakness

Adanya iklim tropisdengan curah hujansepanjang tahun

-

Opportunities S-O Analisis W-O Analisis

Adanya kebijakan yangmendorong kawasanmenjadi pusatperdagangan dan jasaskala kota

Merancang kawasanperdagangan dan jasayang atraktif denganmengoptimalkanrancangan berbasispada kondisi iklim yangada outdoor-indoorshopping area

-

Threaths S-T Analisis W-T Analisis

- - -

2. STRENGTH: Keberadaan sungai Batanghari dan sungai Asam

Faktor Internal

Faktor Eksternal

Strength Weakness

Keberadaan sungaiBatanghari dan sungaiAsam

Adanya daerah rawanbanjir di sepanjangbantaran sungai


Kawasan SungaiBatanghari sedangdikembangkan denganadanya rencanapembuatan jembatangantung di sungaiBatanghari danlandmark kota Jambi diseberang jembatantersebut

Mengembangkanpusat-pusat kegiatan disekitar kawasan sungai

Mendedikasikan daerahrawan banjir sebagairuang terbuka hijauyang rekreatif

LAPORAN AKHIR 4-38


Faktor Internal

Faktor Eksternal

Strength Weakness

Keberadaan sungaiBatanghari dansungai Asam

Adanya daerahrawan banjir disepanjang bantaransungai


Adanya pembangunanliar di sempadansungai

Melakukanpenertiban terhadappembangunan disepanjang sempadansungai

Merancang areasempadan dandaerah rawan banjirsedemikian rupasehingga tidakdimanfaatkansebagai permukiman

3. STRENGTH: Adanya dominasi kegiatan perdagangan dan jasa di dalam kawasanperencanaan

Faktor Internal

Faktor Eksternal

Strength Weakness

Adanya dominasikegiatan perdagangandan jasa di dalamkawasan perencanaan


Ruang sirkulasi pejalan(trotoar) belum tertatadengan baik

Kawasan mati dimalam hari


Adanya kebijakan yangmendorong kawasanmenjadi pusatperdagangan dan jasaskala kota

Menciptkan linkageantara areaperdagangan-jasa yangada dengan ruangterbuka hijau ex pasarAngso Duo, jembatangantung& landmarkkota Jambi

Mengoptimalkanpenghijauan linear diruas-ruas jalankomersial danmengintegrasikannyadengan ruang terbukahijau ex pasar AngsoDuo

LAPORAN AKHIR 4-39


Faktor Internal

Faktor Eksternal

Strength Weakness






Adanya relokasi pasarAngso Duo dankebijakanpengembangan ruangterbuka hijau di lokasiex Pasar Angso Duo

Menata ruang-ruangsirkulasi pejalan yangada sehingga sinergidengan areaperdagangan, sungai,dan landmark kotaJambi

Kawasan SungaiBatanghari sedangdikembangkan denganadanya rencanapembuatan jembatangantung di sungaiBatanghari danlandmark kota Jambi diseberangnya.

Menciptakan jalur-jalurpejalan baru yangterhubung dengan areaperdagangan dansungai

Mengembangkankegiatan di malam hariyang berkorelasidengan pengembangansungai, pembuatanjembatan gantung, danlandmark kota Jambi

LAPORAN AKHIR 4-40


Faktor Internal

Faktor Eksternal

Strength Weakness






Penguasaan sebagianbesar ruang terbukahijau oleh pihak swasta

Pemanfaatan badanjalan sebagai tempatberjualan PKL

Mengintegrasikansebagian dari ruangterbuka hijau privatdengan areaperdagangan melaluisystem insentif

Mendedikasikansebagian ruangkawasan yangterintegrasi denganjalur pejalan dan lahanparkir sebagai ruangberjualan bagi PKL

4. STRENGTH: Pemanfaatan sungai Batanghari sebagai prasarana transportasi, sumber air bakuuntuk air minum, dan penunjang kegiatan ekonomi

Faktor Internal

Faktor Eksternal

Strength Weakness

Pemanfaatan sungaiBatanghari sebagaiprasarana transportasi,sumber air baku untukair minum, danpenunjang kegiatanekonomi

Pemanfaatan sungaiBatanghari sebagaipendukung kegiatanwisata belum dilakukansecara optimal

LAPORAN AKHIR 4-41


Faktor Internal

Faktor Eksternal

Strength Weakness

Pemanfaatan sungaiBatanghari sebagaiprasarana transportasi,sumber air baku untukair minum, danpenunjang kegiatanekonomi

Pemanfaatan sungaiBatanghari sebagaipendukung kegiatanwisata belum dilakukansecara optimal


Adanya apresiasiterhadap area bantaransungai sebagai saranauntuk sight-seeing,berkumpul, danberinteraksi

Mengintegrasikanruang-ruangfungsional sungai(prasaranatransportasi) denganruang-ruangrekreatif sungai(ruang untukberkumpul danberiteraksi)

Mengoptimalkanpotensi sungai untukkegiatan wisata


5. STRENGTH: Keberadaan deretan bangunan ruko sebagai sarana perdagangan dan jasa kawasan

Faktor Internal

FaktorEksternal

Strength Weakness

Keberadaan deretanbangunan ruko sebagaisarana perdagangandan jasa kawasan

Adanya lahan-lahankosong di dalam rukoyang belumtermanfaatkan secaraoptimal


Kebijakan: Kawasan menjadipusat perdagangan dan jasaskala kota

Penataan ruko-ruko,baik secara fisikmaupun fungsi

-

LAPORAN AKHIR 4-42


Faktor Internal

FaktorEksternal

Strength Weakness

Keberadaan deretanbangunan ruko sebagaisarana perdagangandan jasa kawasan

Adanya lahan-lahankosong di dalam rukoyang belumtermanfaatkan secaraoptimal


Meningkatnya jumlahkendaraan tanpa disertaidengan peningkatan lahanparkir

Adanya budaya parkir onstreet yang mengganggusirkulasi kendaraan danpejalan

Menata parkir on streetyang ada

Penataan lahan kosongdalam ruko sebagairuang terbuka hijaudan lahan parkir offstreet

4. STRENGTH: Keberadaan terminal Rawasari yang terletak di pusat utama dari seluruh arahkendaraan angkutan

Faktor Internal

Faktor Eksternal

Strength Weakness

Keberadaan terminalRawasari yangterletak di pusatutama dari seluruharah kendaraanangkutan

Opportunities S-O Analisis S-O Analisis

Adanya kebijakanyang mendorongkawasan menjadipusat perdagangandan jasa skala kota

Menciptakan linkageantara terminal,pusat perdagangan,dan sungai

LAPORAN AKHIR 4-43


Faktor Internal

Faktor Eksternal

Strength Weakness

Keberadaan terminalRawasari yang terletakdi pusat utama dariseluruh arahkendaraan angkutan

Opportunities S-O Analisis S-O Analisis

Kawasan SungaiBatanghari sedangdikembangkan denganadanya rencanapembuatan jembatangantung di sungaiBatanghari danlandmark kota Jambi diseberangnya.


4.3.2 ISU STRATEGIS

Berdasarkan analisis SWOT, isu-isu pengembangan kawasan tepi air di kecamatan Pasar Jambi dapat

disimpulkan sebagai berkut:

1. Adanya invasi kendaraan dalam kawasan perdagangan sehingga memerlukan pengaturan

lahan parkir.

2. Kawasan mati di malam hari

3. Desain dan pemanfaatan sungai belum optimal

4. Kualitas Jalur Pejalan kurang baik

5. Kualitas fisik bangunan-bangunan ruko yang kurang baik (estetika).

6. Konektifitas dan aksesibilitas kawasan kurang optimal

7. Pemanfaatan bangunan kurang optimal.

8. Kurangnya ruang terbuka hijau

9. Pengaturan lokasi untuk PKL

LAPORAN AKHIR 4-44


10. Kebutuhan akan ruang terbuka publik ebagai sarana berkumpul dan berinteraksi.

11. Penguatan identitas lokal kawasan.

4.3.3 STRATEGI PENGEMBANGAN

Berdasarkan analisi SWOT, maka strategi pengembangan kawasan tepi air di kecamatan Pasar Jambi

adalah sebagai berikut:

1. Mengatur sirkulasi kendaraan dan sistem parkir.

2. Menciptakan ruang-ruang terbuka publik.

3. Menyuntikkan aktifitas-aktifitas baru (Calendar of Events)

4. Menciptakan variasi fasilitas dan desain lansekap yang berbeda di sepanjang tepian sungai.

5. Menciptakan pedestrian network.

6. Menciptakan kontinuitas ruko.

7. Mengintegrasikan area perdagangan dan area tepi sungai.



LAPORAN AKHIR 4-22

Sumber: RDTR Kota Jambi

LAPORAN AKHIR 5-1


Bab ini akan membahas konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan serta rencana umum untuk panduanrancangannya. Konsep dasar tertuang dalam bentuk visi pembangunan dan konsep perancangan struktur tata bangunan danlingkungan. Rencana umum merupakan elaborasi dari konsep pengembangan. Berikutnya rencana umum akan diterjemahkanke dalam indikasi program. Berikut adalah uraiannya.

5.1 KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN DANLINGKUNGAN

Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan, yang merupakan hasil tahapan analisis

program bangunan dan lingkungan, memuat gambaran dasar penataan pada lahan perencanaan yang

selanjutnya ditindaklanjuti dengan penjabaran gagasan desain secara lebih detail dari masing-masing

elemen desain.

Manfaat dari konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan adalah:

a. Mengarahkan penyusunan visi dan karakter perancangan.

b. Mengendalikan suatu intervensi desain lingkungan sehingga berdampak baik, terarah dan terukur

terhadap suatu kawasan yang direncanakan.

c. Mengintegrasikan desain elemen-elemen kota yang berpengaruh pada suatu perencanaan

kawasan.

d. Mengarahkan indikasi program dan desain penataan yang tepat pada tiap subbagian kawasan

yang direncanakan.

LAPORAN AKHIR 5-2


Komponen Dasar Perancangan meliputi:

1. Visi Pembangunan, yaitu gambaran spesifik karakter lingkungan di masa mendatang yang akan

dicapai sebagai hasil akhir penataan suatu kawasan yang direncanakan, disesuaikan dengan

seluruh kebijakan dan rencana tata ruang yang berlaku pada daerah tersebut.

2. Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan, yaitu suatu gagasan perancangan

dasar pada skala makro, dari intervensi desain struktur tata bangunan dan lingkungan yang

hendak dicapai pada kawasan perencanaan, terkait dengan struktur keruangan yang berintegrasi

dengan kawasan sekitarnya secara luas, dan dengan mengintegrasikan seluruh komponen

perancangan kawasan yang ada.

3. Konsep Komponen Perancangan Kawasan, yaitu suatu gagasan perancangan dasar yang dapat

merumuskan komponen-komponen perancangan kawasan (peruntukan, intensitas, dll).

4. Blok-blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganannya, yaitu pembagian suatu kawasan

perencanaan menjadi blok-blok pengembangan yang lebih kecil sehingga strategi dan program

pengembangannya dapat lebih terarah dan rinci.

Berdasarkan standar isi konsep dasar menurut RTBL, disusunlah konsep dasar perancangan tata

bangunan dan lingkungan untuk kawasan Kecamatan Pasar Kota Jambi sebagai berikut.

5.1.1 VISI PEMBANGUNAN

Pengembangan kawasan Kecamatan Pasar Kota Jambi sangat terkait dengan fungsi utama kawasan

sebagai kawasan perdagangan dan jasa. Sesuai dengan permasalahan yang dihadapi oleh pusat inti

Kota Jambi dan potensi ekonomi dan lingkungan kawasan, maka visi pengembangan kawasan adalah

sebagai berikut:

”Menciptkan Kawasan Bisnis Tepi Air yang Hidup, Atraktif dan Enjoyable”

Visi ini mengandung arti Kawasan Pasar Kota Jambi diharapkan menjadi satu kawasan bisnis yang

mempunyai karakter tepi air yang kuat, secara aktivitas dapat hidup hamper 24 jam atau sepanjang

hari dan menjadi sebuah kawasan yang dapat dinikmati karena kenyamanan dan atraksi dari berbagai

kegiatan yang ada di kawasan tersebut.

5.1.2 STRATEGI PEMBANGUNAN KAWASAN

Visi kawasan ini diwujudkan melalui strategi berikut ini :

LAPORAN AKHIR 5-3


1. Penguatan akses kawasan

Penguatan akses kawasan dilakukan dengan memperkuat hirarki jalan, melakukan penataan

pergerakan kendaraan dan pergerakan orang. Selain itu juga menciptakan tempat parkir baik

berupa taman parkir ataupun parkir yang menempel pada bangunan. Penguatan akses kawasan

juga dilakukan dengan membuat node dan landmark.

2. Penguatan Aktivitas di Tepi Air

Kawasan tepi air Sungai Batanghari yang saat ini tertutup oleh bangunan perlu ditata kembali. Hal

ini dilakukan dengan membuka tepi air untuk aktivitas publik dan menghidupkan kembali peran

sungai sebagai sarana transportasi. Kawasan tepi air diarahkan untuk aktivitas komersial, rekreasi

dan kegiatan sosial budaya

3. Penataan Bentuk Bangunan

Penataan bentuk bangunan dilakukan untuk memberikan acuan untuk setiap pembangunan baru

di kawasan tersebut. Penataan bentuk bangunan mencakup bentuk blok massa bangunan, fasade

bangunan, dan bentuk atap bangunan.

4. Penguatan Ruang Terbuka Hijau dan Non Hijau

Penguatan ruang terbuka hijau dan non hijau dilakukan dengan mengoptimalkan pemanfaatan

ruang terbuka hijau dan non hijau yang ada, yang saat ini didominasi oleh bangunan dan

beberapa tempat merupakan ruang yang mati. Ruang terbuka hijau dan non hijau juga

dimaksudkan sebagai pengikat berbagai fungsi dan dapat mengakomodasi berbagai kegiatan

atraksi, budaya dan rekreasi untuk menghidupkan kawasan.

5. Penguatan Karakter Koridor Jalan

Karakter koridor jalan dipengaruhi oleh aktivitas fungsi bangunan disepanjang jalan tersebut.

Penguatan karakter koridor jalan dilakukan dengan memasukkan fungsi yang dapat menciptakan

aktivitas pada skala pejalan kaki. Selain itu juga dilakukan dengan pengaturan jarak antar

bangunan dan street furniture.

6. Penguatan Karakter Fungsi Bangunan dan Pemanfaatan Lahan

Penguatan karakter fungsi bangunan dilakukan dengan penataan blok kawasan, khususnya di

kawasan perdagangan dan jasa. Pengelompokan fungsi bangunan dilakukan berdasarkan

kesamaan kegiatan dan tujuan untuk meningkatkan optimalisasi nilai lahan, misalnya dengan

membuat blok fungsi campuran.

LAPORAN AKHIR 5-4


5.1.3 KONSEP PERANCANGAN STRUKTUR TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

Konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan dibagi atas 4 kawasan yang mempunyaikarakter masing-masing:

- Penataan dan Pengembangan Kawasan Tepi Air,

Penataan dan pengembangan kawasan tepi air difungsikan untuk pusat kegiatan tepi air (water

activity center), pusat belanja tepi air (shopping promenade), dan pusat kuliner tepi air

(waterfront culinary center).

- Penataan dan Pengembangan Kawasan Komersial Campuran (Mixed Use)

Penataan dan pengembangan kawasan komersial campuran (mixed use) sebagai central kawasan

bisnis Pasar Jambi. Pengembangan mixed use diintegrasikan dengan system pencapaian,

terutama pedestrian.

- Penataan dan Pengembangan Kawasan Komersial

Kawasan komersial dikembangkan pada kawasan yang sudah ada, dengan intervensi pada

penciptaan ruang terbuka, bentuk massa bangunan dan mengoptimalkan ruang-ruang yang tidak

efektif.

- Penataan dan Pengembangan Kawasan Jasa

Penataan dan pengembangan kawasan jasa didasarkan pada tipologi bangunan dan karakter

fungsi yang sudah ada, dengan intervensi pada penciptaan ruang terbuka, bentuk massa

bangunan dan mengoptimalkan ruang-ruang yang tidak efektif.

- Penataan Kawasan Campuran Jasa Hunian

Penataan kawasan ini lebih diarahkan untuk mengoptimalkan aksesibilitas kawasan (penataan

akses) dan arahan untu menempatkan fungsi jasa pada perimeter sub kawasan dan berfungsi

sebagai buffer.

- Penataan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan Non Hijau

Ruang terbuka hijau dibedakan atas yang RTH yang mempunyai fungsi publik dan ruang terbuka

hijau yang berfungsi sebagai perlindungan setempat. RTH yang berfungsi sebagai perlindungan

kawasan setempat dapat dimanfaatkan dengan intensitas rendah.

- Penataan Sirkulasi Kendaraan, Parkir dan Pejalan Kaki

Penataan sirkulasi kendaraan dengan mengacu pada rencana pengembangan jalan dan

mengintegrasikannya dengan fungsi yang akan dikembangkan pada kawasan tersebut.

LAPORAN AKHIR 5-5


5.2 RENCANA UMUM

5.2.1 STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN

5.2.1.1 Struktur Peruntukan Lahan Makro

Berdasarkan karakteristik lahan, isu-isu strategis, dan visi-misi kawasan, struktur peruntukan lahan

makro dalam kawasan perencanaan dibagi menjadi dua zona utama yakni zona A (kawasan bisnis)

dan zona B (kawasan waterfront). Dalam hal ini, elemen urban dan elemen alam disinergikan untuk

membentuk karakter kawasan. Zona A dan zona B dibagi menjadi beberapa sub kawasan. Sub

kawasan tersebut dikembangkan dalam rangka menciptakan destinasi-destinasi di dalam kawasan

perencanaan.

Zona A (kawasan bisnis) terdiri dari sub kawasan perdagangan, mixed use, dan hunian-jasa. Adapun

zona B (kawasan waterfront) terdiri dari sub kawasan taman ekologis (ecological park), pusat

komunitas (community center), pusat kegiatan tepi air (water activity center), pusat belanja tepi air

(shopping promenade), dan pusat kuliner tepi air (waterfront culinary center).

Zona A:

Sub kawasan yang menjadi focal point dari zona A adalah sub kawasan dengan fungsi campuran

(mixed use), ditempatkan pada lahan yang diapit oleh jalan Sapta Sudiro Husodo dan jalan DR

Soetomo. Dengan letaknya yang sentralistik, keberadaan Taman Mayangsari, struktur jalan dan pola

persil yang cenderung simetris, serta posisi yang menghubungkan area sungai, ruko, dan area hunian-

jasa, diharapkan sub kawasan ini dapat menjadi generator aktivitas kawasan sekaligus elemen

penghubung antara kegiatan bisnis dan wisata tepi air. Sub kawasan perdagangan ditempatkan pada

lahan bagian barat yang memuat konsentrasi tipologi bangunan ruko. Adapun sub kawasan hunian-

jasa ditempatkan pada lahan bagian timur yang didominasi oleh hunian, fasilitas umum, dan kegiatan

jasa/perkantoran.

Zona B:

Sub kawasan ecological park ditempatkan pada lahan di sekitar aliran anak sungai Batanghari. Sub

kawasan ini diharapkan dapat menjawab isu adanya lahan rawan banjir dan kurangnya ruang terbuka

hijau kawasan. Sub kawasan community center ditempatkan pada lahan eks Pasar Angso Duo.

Dengan lokasi yang berbatasan dengan lokasi baru dari pasar Angso Duo, sungai Batanghari, dan

ruang terbuka hijau, sub kawasan ini diharapkan dapat merepresentasikan identitas kultural

komunitas, baik skala kawasan perencanaan maupun skala kota Jambi. Sub kawasan water activity

center ditempatkan pada lahan yang berdekatan dengan aliran sungai Batanghari dan Sungai Asam,

sub kawasan shopping promenade ditempatkan pada lahan di sepanjang sungai Batanghari yang

berbatasan dengan area komersial, sedangkan sub kawasan waterfront culinary center ditempatkan

LAPORAN AKHIR 5-6


pada lahan di sepanjang sungai Batanghari yang berbatasan denga area hunian-jasa. Dengan

perkuatan aktivitas kuliner yang telah ada (Ancol) pada lokasi yang berdekatan dengan lokasi rencana

pembangunan jembatan gantung penghubung landmark kota Jambi, sub kawasan ini diharapkan

dapat memperkuat identitas ikonik kota Jambi.

LAPORAN AKHIR 5-7


5.2.1.2 Struktur Peruntukan Lahan Mikro

Struktur peruntukan lahan mikro dirancang dengan mempertimbangkan sisi keragaman kegiatan

dalam sub kawasan dalam rangka mewujudkan keberlangsungan aktivitas kawasan, baik di siang hari

maupun malam hari (percampuran antara bisnis, hunian, rekreasi, dan hiburan); area buffer; sistem

parkir, dan orientasi akses pedestrian. Secara garis besar, peruntukan lahan mikro dalam kawasan

perencanaan adalah sebagai berikut:

a. Sub Kawasan Mixed Use

Sebagai sub kawasan dengan fungsi campuran (mixed use) dan merupakan focal point dari kawasan

bisnis, sub kawasan ini akan menjadi sub kawasan yang paling tinggi intensitas kegiatannya. Secara

vertikal dan horizontal, sub kawasan ini memuat campuran kegiatan hunian, perkantoran, jasa

komersial (gedung sewa, gedung serba guna, dll), jasa perbankan, komersial retail, komersial hiburan

(bioskop, gallery, dll), hotel, dan parkir.

b. Sub Kawasan Perdagangan

Sebagai sub kawasan perdagangan yang didominasi oleh bentukan ruko, sub kawasan ini akan

menjadi sub kawasan yang memuat kegiatan komersial retail, hunian, dan parkir.

LAPORAN AKHIR 5-8


c. Sub Kawasan Hunian dan Jasa

Sebagai sub kawasan Hunian-Jasa, sub kawasan ini akan memuat kegiatan hunian, ibadah,

pendidikan, perkantoran, jasa, dan parkir. Untuk mencegah munculnya fungsi komersial yang dapat

mengganggu fungsi hunian, maka fungsi jasa diletakkan pada perimeter sub kawasan dan berfungsi

sebagai buffer.

d. Sub Kawasan Ecological Park

Sebagai sub kawasan Ecological Park, sub kawasan ini akan memuat kegiatan rekreasi-edukatif,

jogging track, ekowisata susur sungai.

LAPORAN AKHIR 5-9


e. Sub Kawasan Community Center

Sebagai sub kawasan Community Center, sub kawasan ini akan memuat kegiatan seni dan budaya

(pusat budaya, museum, dll), hiburan (panggung terbuka), dan parkir.

LAPORAN AKHIR 5-10


f. Sub Kawasan Water Activity Center

Sebagai sub kawasan Water Activity Center, sub kawasan ini akan memuat kegiatan penyeberangan,

rekreasi, dan olahraga air.

LAPORAN AKHIR 5-11


g. Sub Kawasan Shopping Promenade

Sebagai sub kawasan Shopping Promenade, sub kawasan ini akan memuat kegiatan komersial retail.

LAPORAN AKHIR 5-12


h. Sub Kawasan Waterfront Culinary Center

Sebagai sub kawasan Waterfront Culinary Center, sub kawasan ini akan memuat kegiatan komersial

retail yang berhubungan dengan kuliner/restoran.

LAPORAN AKHIR 5-13


5.2.2 INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN

Pertambahan penduduk di kecamatan Pasar Jambi adalah 2.5 % pada tahun 2008-2009. Di lain pihak,

menurut klasifikasi lapangan usaha, penduduk bekerja di kota Jambi terbanyak terdapat pada

lapangan usaha perdagangan, rumah makan dan jasa akomodasi (sumber: Statistik Penduduk dan

Ketenagakerjaan Kota jambi Tahun 2009). Berdasarkan hal tersebut, diperkirakan pertumbuhan

penduduk yang akan mempengaruhi kenaikan intensitas kawasan pada beberapa tahun ke depan

berasal dari sektor perdagangan dan jasa. Secara umum, intensitas akan naik pada koridor-koridor

jalan utama kawasan, terutama yang berdekatan dengan kawasan komersial, pengembangan wisata

tepian air atau pada koridor yang mengalami peningkatan kelas jalan.

Bagian kawasan dengan intensitas tinggi ditempatkan pada lahan yang berdekatan dengan kegiatan

komersial dan jasa (bagian tengah kawasan dan sisi-sisi sepanjang jalan utama kawasan), bagian

kawasan dengan intensitas sedang ditempatkan pada bagian tepi kawasan (bagian selatan kawasan),

sedangkan bagian kawasan dengan intensitas rendah ditempatkan pada bagian perencanaan ruang

terbuka hijau dan pada sisi-sisi sepanjang sungai Batanghari dan Sungai Asam (bagian utara

kawasan).

5.2.3 TATA BANGUNAN

Penataan bangunan di kawasan perencanaan bertujuan untuk menciptakan ruang kota yang hidup

dan atraktif. Bentuk dan massa bangunan diciptakan untuk mewujudkan ruang-ruang terbuka. Secara

garis besar, tata bangunan di dalam kawasan berupa perimeter blok. Pendekatan tata bangunan

dengan perimeter blok dimaksudkan untuk membentuk definisi yang jelas antara bagian depan yang

publik dan bagian belakang yang privat. Hal tersebut sekaligus dimaksudkan untuk menciptakan

LAPORAN AKHIR 5-14


frontage jalan yang atraktif melalui kontinuitas fasad, mengatasi permasalahan parkir, penciptaan

aktivitas, ruang terbuka hijau, dan pemanfaatan lahan kosong di lahan bagian dalam ruko.

Struktur perimeter blok pada kawasan perencanaan dilakukan secara bervariasi pada sub-sub

kawasan yang ada, dengan memungkinkan tersedianya parkir kendaraan, ruang terbuka komunal,

halaman unit rumah/ kantor, taman/plaza.

Kawasan perencanaan merupakan kawasan tepian air dengan Sungai Batanghari sebagai badan air

utama kawasan. Dalam hal ini, strategi yang digunakan dalam menciptakan garis langit adalah

mengatur ketinggian bangunan untuk memperkuat siluet kawasan yang berorientasi ke arah badan air

(Sungai Batanghari). Penerapan garis langit yang dilakukan adalah:

1. Menetapkan ketinggian bangunan yang berdekatan dengan badan air dengan

ketinggian bangunan maksimal satu lantai.

2. Menetapkan bagian sub kawasan yang menjadi focal point dengan ketinggian

maksimum yang diizinkan (3-4 lantai).

3. Menetapkan area perimeter (sub kawasan penunjang) dengan ketinggian sedang (2-3

lantai) sehingga menciptakan siluet landai yang harmonis dengan bangunan tinggi

yang menjadi focal point dan bangunan rendah yang berdekatan dengan badan air.

5.2.4 SISTEM PERGERAKAN DAN SIRKULASI

Sistem pergerakan terbagi atas pergerakan kendaraan umum, kendaraan pribadi dan pergerakan

pejalan kaki. Untuk menyikapi permasalahan aksesibilitas di Kawasan, pegerakan kendaraan umum

dibatasi pada beberapa kelas jalan, yaitu sampai status jalan kolektor primer. Sedangkan kendaraan

pribadi dapat mengakses sampai pada status jalan lokal.

Selain sirkulas kendaraan, sirkulasi pejalan kaki merupakan salah satu permasalah yang diangkat

dalam desain kawasan ini. Akses utama pejalan kaki di kawasan ini dapat diabagi atas: akses pejalan

kaki pada kawasan jasa dan perdagangan dan akases pejalan kaki pada kawasan tepi air. Untuk

LAPORAN AKHIR 5-15


memperkuat karakater kawasan perbelanjaan, dibuat satu kawasan pejalan kaki utama yang menjadi

koridor pedestrian utama.

Selain jalur pejalan kaki, dibuat juga jalur servis pada blok komersial dan hunian. Jalur servis ini

berfungsi untuk aktivitas loading dan sebagai akses yang lebih privat untuk hunian. Sistem pergerakan

dapat dilihat melalui gambar berikut ini.

LAPORAN AKHIR 5-16


5.2.5 SISTEM RUANG TERBUKA HIJAU

Sistem ruang terbuka hijau terbagi atas ruang terbuka hijau publik dan ruang terbuka hijau privat.

Ruang terbuka hijau diciptakan pada beberapa spot dalam kawasan perdagangn dan jasa. Ruang

terbuka hijau ini sekaligus berfungsi sebagai ruang terbuka publik. Ruang terbuka hijau yang

berfungsi sebagai RTH perlindungan setempat. RTH in mengisi sempadan sungai. RTH pada kawasan

tepi air juga digunakan untuk kegiatan rekreatif dan budaya. Sistem ruang terbuka hijau dapat dilihat

melalui gambar dibawah ini.



LAPORAN AKHIR 6-1

Bab ini akan membahas panduan rancangan, yang merupakan penjelasan lebih rinci dari atas rencana umum yang telahditetapkan sebelumnya dalam bentuk penjabaran materi utama melalui pengembangan komponen rancangan kawasan padabangunan, kelompok bangunan, elemen prasarana kawasan, kaveling dan blok, termasuk panduan ketentuan detail visualkualitas minimal tata bangunan dan lingkungan.

Bab ini akan membahas panduan perancangan tata bangunan dan lingkungan. Panduan tata

bangunan dan lingkungan ini disusun per blok kawasan perencanaan yang spesifik, sesuai dengan

pembagian blok yang diuraikan pada bagian rencana umum.

Panduan rancangan yang akan diuraikan pada bab ini adalah panduan rancangan untuk:

Kawasan Perdagangan

Kawasan Jasa

Kawasan Campuran Jasa dan Perdagangan

Koridor pada fungsi perdagangan dan jasa

Koridor Tepi Air

Kawasan Pariwisata dan Rekreasi di Ruang Terbuka Hijau Bekas Pasar

Item-item pembahasan pada panduan ini sama dengan item pembahasan pada rencana umum,

seperti yang telah diuraikan pada bab Rencana Umum. Ilustrasi tiga dimensional turut melengkapi

panduan umum rancangan ini. Penjelasan mengenai panduan rancangan mengacu pada pembagian

sub blok pada kawasan rancangan (Gambar 6.1).



LAPORAN AKHIR 6-2

Gambar 6.1Pembagian Tata Guna Lahan Mikro dan Intensitas Bangunan



LAPORAN AKHIR 6-3

6.1 PANDUAN RANCANGAN BLOK KAWASAN PERDAGANGAN

Blok kawasan perdagangan terbagi atas beberapa sub blok yang mempunyai karakter berdasarkan

jalan yang membatasinya dan fungsi yang ada pada bangunan tersebut. Sub blok yang termasuk

dalam fungsi kawasan perdagangan adalah sub blok C1, C2, C3 dan C4.

6.1.1 PERUNTUKAN LAHAN

Blok kawasan perdagangan terbagi atas beberapa sub blok yang mempunyai karakter berdasarkan

jalan yang membatasinya dan fungsi yang ada pada bangunan tersebut. Sub blok yang termasuk

dalam fungsi kawasan perdagangan adalah sub blok C1, C2, C3 dan C4.



LAPORAN AKHIR 6-4

Gambar 6.2 – Sub Blok C1 dan C2



LAPORAN AKHIR 6-5

Gambar 6.3 – Sub Blok C3



LAPORAN AKHIR 6-6

Gambar 6.4 – Sub Blok C4



LAPORAN AKHIR 6-7


Intensitas pemanfaatan lahan adalah KDB 70%, dengan KLB 2,1 dan tinggi maksimum lantai

bangunan adalah 3 lantai untuk bangunan yang berada pada koridor arteri primer yang mengadap ke

tepi air. Demikian juga untuk sub bloik C3. Intensitas lahan pada sub blok C4 adalah KDB 70%,

dengan KLB 4,2 dan tinggi maksimum lantai bangunan adalah 6 lantai. Pada sub blok ini direncanakan

adanya gedung parker yang menyatu dengan fasilitas perdagangan.

6.1.3 TATA BANGUNAN

Blok bangunan yang berada pada koridor arteri primer Jl. Sultan Thaha meripakan bangungan dengan

karakter linier. Sedangkan pada sub blok, C3 dan C4 merupakan bangunan dengan konsep perimeter.

Ekspresi bangunan adalah bangunan deret, dengan bantuk fasade unsure bangunan melayu terutama

pada bukaan.

6.1.4 SIRKULASI DAN JALUR PENGHUBUNG

Untuk bangunan berbentuk perimeter blok diciptakan ruang-ruang aktif berupa ruang terbuka dan

sirkulasi. Sirkulasi mencakup sirkulasi kendaraan dan sirkulasi pedestrian yang berada di samping dan

belakang bangunan.

6.2 PANDUAN RANCANGAN BLOK KAWASAN PERDAGANGANTEPI AIR

Kawasan perdagangan tepi air terbagi atas sub blok, F, G dan H.

6.2.1 PERUNTUKAN LAHAN

Peruntukan lahan adalah perdagangan.


Intensitas pemanfaatan lahan diarahkan untuk KDB 40%, KLB 1,6 dan ketinggian lantai maksimum

adalah 4 lantai. Sebagai bangunan yang sudah eksis, arahan intensitas pemanfaatan lahan diarahkan

untuk meminimalkan pemanfaatan pada lantai dasar dengan membuat ruang-ruang terbuka yang

dapat diakses public.



LAPORAN AKHIR 6-8

Gambar 6.5 – Sub Blok G dan Sub Blok H



LAPORAN AKHIR 6-9

Gambar 6.6 – Sub Blok F



LAPORAN AKHIR 6-10

6.2.3 TATA BANGUNAN

Tata bangunan diarahkan berupakan massa tunggal, yang mempunyai bukaan pada lantai dasar yang

dapat diakses oleh publik.



LAPORAN AKHIR 6-2

Gambar 6.1Pembagian Tata Guna Lahan Mikro dan Intensitas Bangunan

laporan akhir - · pdf filelaporan akhir i laporan akhir – rencana tata bangunan dan...

Documents