kelompok 4 pendekatan pendapatan

Contoh Kasus Appraisal ProcessPendekatan Pendapatan – Income Approach pada

Penilaian Aset PT. Langgeng Cipta Karya, Gianyar – Bali

Penilaian Independen oleh KJPP Ihot Dollar and Raymond

Disusun oleh:

• RONI SIGIT WIBOWO NRP. 31 14 207 816

• PUJIARMAN NRP. 31 14 207 817

• RANGGA K. SAPUTRO NRP. 31 14 207 818

• CATUR WIDIASMORO NRP. 31 14 207 819

• ONI PRIASTA EKA RISTI NRP. 31 14 207 820

Daftar Isi

1.Definisi Masalah

2.Pengumpulan Data

3.Deskripsi Pendekatan Penilaian

4.Penilaian Properti dengan Pendekatan Pendapatan

1. Definisi Masalah

• Identifikasi Properti

• Tanah dan Bangunan (Villa) dengan luas tanah 2.120 m2 dan luas bangunan 888 m2

• Milik PT Langgeng Cipta Karya (PT Langgeng Cipta Karya merupakan anak perusahaan dari PT Indonesian Paradise Property Tbk.)

• Jumlah 10 Villa, dimana kawasan Villa tersebut berada diatas tanah yang sebagian adalah milik PT Langgeng Cipta Karya, sebagian adalah milik Tuan I Made Jedog dan sebagian adalah milik Tuan I Wayan Budal

• Berlokasi di Jalan Raya Kedewatan, Desa Kedewatan, Kecamatan Ubud, Kabupaten Gianyar, Provinsi Bali.

• Kepentingan Penilaian

• Maksud penilaian ini adalah Guna Menyatakan Pendapat Nilai Pasar (Market Value) atas aset dimaksud untuk Tujuan Jual Beli, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.

1. Definisi Masalah

• Tanggal Penilaian

• Tanggal penilaian 31 Desember 2013, Inspeksi lapangan 10 April 2014

• Jenis Nilai

• Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value)

• Definisi Nilai

• Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (Cut Off Date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (Peraturan BapepamLK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.3).

2. Pengumpulan Data

• Data Umum

• Data Wilayah Kota, Data Lingkungan Sosial Ekonomi – Kepemerintahan – Lingkungan

• Data Khusus

• Data Properti, Data Pembanding – Biaya – Depresiasi, Tingkat kapitalisasi, Sejarah Kepemilikan, Penggunaan Aset

• Data Permintaan dan Penawaran

• Data Pasar dari Aset, Data Persediaan dan Aset Pesaing, Penjualan dan Penawaran, Tingkat Kekosongan, Kajian Permintaan, Tingkat Penyerapan

3. Pendekatan Penilaian

• Pendekatan Pendapatan

• Properti yang dinilai adalah properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property) dan sudah beroperasi. (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan), sehingga untuk memperoleh nilai dapat digunakan pendekatan pendapatan dengan metode Discounted Cash Flow (DCF).

• Aplikasi analisis DCF yang paling sering digunakan adalah Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas.

3. Pendekatan Penilaian• Langkah - langkah penilaian dengan metode ini diuraikan sebagai

berikut :

1)Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding.

2)Mengestimasi pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income) dengan memperhatikan keandalan asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan dan biaya sewa atas aset dimaksud.

3)Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (efective gross income).

4)Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan asumsiasumsi yang digunakan, data historis yang digunakan, dan biaya perawatan.

3. Pendekatan Penilaian• Langkah - langkah penilaian dengan metode ini diuraikan

sebagai berikut (continued)5. Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional

untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.

6. Menentukan tingkat diskonto.

7. Menentukan prosedur pendiskontoan

8. Mendiskontokan pendapatan bersih operasi NOI (net operating income) untuk mengestimasi indikasi nilai obyek penilaian.

9. Dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi nilai, maka penilai properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate) dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan Tingkat Kapitalisasi pada periode awal (Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate).


• Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan biaya dari obyek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh obyek penilaian yang kemudian dikapitalisasikan (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.18).

• Pendekatan Pendapatan menghasilkan Indikasi Nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini. (KPUP. 18.1 SPI 2013).


• Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dilakukan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (KPUP 18.2 SPI 2013).

• Dalam Pendekatan Pendapatan, Nilai Pasar real aset ditentukan oleh kapasitas untuk menghasilkan pendapatan dari real aset tersebut. Pendekatan pendapatan juga bergantung pada prinsip antisipasi, di mana nilai berasal dari harapan atas keuntungan di masa yang akan datang (aliran pendapatan). (Jenis Properti 2.9.2 SPI 2013).


• Penilaian properti dengan Status BOT (Build Operate Transfer), dapat di gambarkan sebagai berikut :

3. Pendekatan Penilaian• Penilaian Partial : Penilaian properti yang mana Hak Atas Properti

tersebut dimiliki oleh lebih dari satu pemilik, Pemilik tanah & Pemilik Bangunan, Penyewa dan yang menyewakan.

• Penilaian Properti dengan Status BOT, dapat diformulasikan sebagai berikut :

• Penilaian ini dilakukan dengan asumsi bahwa pemilikan dan status properti adalah benar, sewaktu-waktu dapat diperjualbelikan atau dipindahkan haknya kepada pihak lain dan segala tuntutan maupun sengketa telah diabaikan. Penilaian telah dilaksanakan dengan berpedoman pada ketentuan Standard Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan Bapepam - LK No.VIII.C.4.


• Untuk Penilaian Tanah Kosong yang berpotensi untuk dikembangkan dilakukan dengan Pendekatan pendapatan dengan teknik Land Development Analysis, dengan skema pengembangan sebagai berikut :


• Penilaian ini dilakukan dengan asumsi bahwa pemilikan dan status properti adalah benar, sewaktu-waktu dapat diperjualbelikan atau dipindahkan haknya kepada pihak lain dan segala tuntutan maupun sengketa telah diabaikan. Penilaian telah dilaksanakan dengan berpedoman pada ketentuan Standard Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan Bapepam - LK No.VIII.C.4.

4. Penilaian Properti dengan Pendekatan Pendapatan

• Asumsi-asumsi dan proyeksi penilaian, diuraikan sebagai berikut : 1. Periode Discounted Cash Flow (DCF) selama 22 tahun, selama masa

pemanfaatan lahan sesuai dengan perjanjian selama 20 tahun.

2. Sumber pendapatan adalah pendapatan dari sewa villa sebanyak 10 Villa, Food and Beverage, pendapatan telepon dan pendapatan lain-lain, diuraikan sebagai berikut :

• Average room rate diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 10% setiap tahun.

• Pendapatan Food & Beverage diasumikan sebesar 65,67% dari pendapatan kamar.

• Pendapatan Telepon diasumikan sebesar 0,14% dari pendapatan kamar.

• Pendapatan lain-lain diasumsikan sebesar 9,78% dari pendapatan kamar.


• Asumsi-asumsi dan proyeksi penilaian, diuraikan sebagai berikut : (continued) 3. Biaya Operasional

A.Biaya Departemen terdiri dari :

• Biaya Kamar diasumsikan sebesar 12,10% dari pendapatan lain-lain.

• Biaya Makanan & Minuman diasumsikan sebesar 49,53% dari Pendapatan Food & Beverage.

• Biaya Telepon diasumsikan sebesar 40,50% dari pendapatan lain-lain.

• Biaya Lain-lain diasumsikan sebesar 159,52% dari pendapatan lain-lain.

B.Biaya Overhead terdiri dari :

• Administrasi dan Umum diasumsikan sebesar 39,80% dari Total Pendapatan.

• Biaya Pemasaran diasumsikan sebesar 3,39% dari Total Pendapatan.

•Maintenance diasumsikan sebesar 5,82% dari Total Pendapatan.

• POMEC diasumsikan sebesar 6,22% dari Total Pendapatan.


• Asumsi-asumsi dan proyeksi penilaian, diuraikan sebagai berikut : (continued)

C.Biaya Lain-lain terdiri dari :

• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) diasumsikan sebesar Rp 7.218.216,- dan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap tahunnya.

• Biaya Asuransi diasumsikan sebesar Rp. 2.200.411,- setiap tahun selama masa proyeksi.

• Biaya Pencadangan/Sinking Fund diasumsikan sebesar Rp. 22.023.902,- setiap tahun selama masa proyeksi.

1 2 3

Room 10% 1.759.300.000,00 1.935.230.000,00 2.128.753.000,00Food&Beverage 65,67% 1.155.332.310,00 1.270.865.541,00 1.397.952.095,10Telpon 0,14% 2.463.020,00 2.709.322,00 2.980.254,20Lain-lain 9,78% 172.059.540,00 189.265.494,00 208.192.043,40

3.089.154.870,00 3.398.070.357,00 3.737.877.392,70

Jenis Pendapatan/ tahun

Total

20 21 22

10.759.718.782,59 11.835.690.660,85 13.019.259.726,937.065.907.324,53 7.772.498.056,98 8.549.747.862,68

15.063.606,30 16.569.966,93 18.226.963,621.052.300.496,94 1.157.530.546,63 1.273.283.601,29

18.892.990.210,35 20.782.289.231,38 22.860.518.154,52


I. Perhitungan Pendapatan Kotor

1 2 3Biaya DepartemenKamar 12,10% 20.819.204,34 22.901.124,77 25.191.237,25Makanan dan Minuman 49,53% 572.236.093,14 629.459.702,46 692.405.672,70Telepon 40,50% 69.684.113,70 76.652.525,07 84.317.777,58Lain-lain 159,52% 274.469.378,21 301.916.316,03 332.107.947,63

Biaya OverheadAdministrasi 39,80% 1.229.483.638,26 1.352.432.002,09 1.487.675.202,29Pemasaran 3,39% 104.722.350,09 115.194.585,10 126.714.043,61Maintenance 5,82% 179.788.813,43 197.767.694,78 217.544.464,26POMEC 6,22% 192.145.432,91 211.359.976,21 232.495.973,83

Biaya Lain-lainPBB 5% 7.218.216,00 7.579.126,80 7.958.083,14Asuransi 2.200.411/tahun* 2.200.411,00 2.200.411,00 2.200.411,00Pencadangan 22.023.902/tahun* 22.023.902,00 22.023.902,00 22.023.902,00

Total Biaya Operasional 2.674.791.553,09 2.939.487.366,30 3.230.634.715,29

Jenis Biaya/ tahun


20 21 22

127.328.360,13 140.061.196,14 154.067.315,763.499.743.897,84 3.849.718.287,62 4.234.690.116,38

426.181.701,26 468.799.871,39 515.679.858,521.678.629.752,71 1.846.492.727,99 2.031.142.000,78

7.519.410.103,72 8.271.351.114,09 9.098.486.225,50640.472.368,13 704.519.604,94 774.971.565,44

1.099.572.030,24 1.209.529.233,27 1.330.482.156,591.175.143.991,08 1.292.658.390,19 1.421.924.229,21

18.240.072,33 19.152.075,95 20.109.679,752.200.411,00 2.200.411,00 2.200.411,00

22.023.902,00 22.023.902,00 22.023.902,00

16.208.946.590,45 17.826.506.814,58 19.605.777.460,94

II. Perhitungan Biaya Operasional

1 2 3(1) Total Pendapatan 3.089.154.870,00 3.398.070.357,00 3.737.877.392,70(2) Biaya Operational 937.208.789,39 1.030.929.668,33 1.134.022.635,16(3) Biaya Overhead 1.706.140.234,70 1.876.754.258,17 2.064.429.683,99(4) Biaya Lain-lain 31.442.529,00 31.803.439,80 32.182.396,14(5) Gross Operational Income (1)-(2) 2.151.946.080,61 2.367.140.688,67 2.603.854.757,54(6) Gross Operational Profit (5)-(3) 445.805.845,91 490.386.430,50 539.425.073,55(7) Net Operational Income (6)-(4) 414.363.316,91 458.582.990,70 507.242.677,41

20 21 2218.892.990.210,35 20.782.289.231,38 22.860.518.154,52

5.731.883.711,94 6.305.072.083,14 6.935.579.291,4510.434.598.493,18 11.478.058.342,49 12.625.864.176,74

42.464.385,33 43.376.388,95 44.333.992,7513.161.106.498,41 14.477.217.148,25 15.924.938.863,07

2.726.508.005,23 2.999.158.805,76 3.299.074.686,332.684.043.619,90 2.955.782.416,81 3.254.740.693,59

III. Perhitungan Net Operation Income (NOI)


1 2 3Pendapatan Bersih 414.363.316,91 458.582.990,70 507.242.677,41Df (i=10,84%) 10,84% 0,90 0,81 0,73PV 373.839.152,75 373.271.565,40 372.499.963,83

20 21 222.684.043.619,90 2.955.782.416,81 3.254.740.693,59

0,13 0,12 0,10342.656.699,43 340.443.935,27 338.215.118,83

IV. Perhitungan Discounted Cash Flow (DCF)



• Selanjutnya Rekonsiliasi Nilai dilakukan dengan berdasarkan nilai-nilai yang didapatkan dari beberapa metode pendekatan yang dilakukan

Terima kasih

kelompok 4 pendekatan pendapatan

Documents