Pendekatan Pendapatan

KONSEPPendekatan Pendapatan

Konsep Pendekatan PendapatanBerkaitan dengan Prinsip Penilaian :Prinsip Antisipasi & PerubahanPrinsip Supply & DemandSubstitusi : market oriented, estimasi harga sewa, biaya operasi, discount rate, capitalization rateKeseimbangan : lokasi & jenis properti, penggunaan tanah yang efisien, disain bangunan yang efisien [ Highest and Best Use ]Fakto-faktor eksternal : peraturan pemerintah, fasilitas transportasi , Peraturan tata kota yang berlaku .

Konsep Pendekatan PendapatanPendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian properti yang menghasilkan pendapatan [income producing property]. Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus dapat mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi properti tersebut untuk jangka panjang.

Konsep Pendekatan PendapatanNilai objek penilaian merupakan fungsi dari pendapatan yang dapat dihasilkan oleh bangunan komersial tersebut. PBT 1PBT 2PBT 3PBT n - 1PBT n Properti ValueFuture ValuePresent Value

Tambahan (Agus Prawoto, 2003):Dalam teori penilaian: nilai aset = nilai sekarang dari return ekspektasiAset diharapkan memberikan return selama jangka waktu tertentuArus return selama jangka waktu tersebut harus didiskontokan (mengubah nilai masa datang menjadi nilai sekarang) pada tingkat bunga tertentu, yang setara dengan opportunity cost of capital

PendiskontoanPV = FV (1/1+i)n

Konsep Pendekatan Pendapatan

Ada 4 [empat] metode dalam pendekatan pendapatan ini, yaitu :Direct CapitalizationGross Income MultiplierDiscounted Cash FlowResidual Technique

METODEPendekatan Pendapatan

Empat Metode Dalam Pendekatan PendapatanDirect Capitalization [Kapitalisasi Langsung]Nilai objek penilaian didapatkan dari membagi Income [pendapatan satu tahun] dengan Capitalization Rate [tingkat kapitalisasi]Nilai Objek Penilaian / Value =Capitalization RateIncomeMetode Pertama:

Sale Price = Potential Gross Income x Gross Income MultiplierNilai Properti = Nilai Pasar Kontrak dikalikan dengan Gross Income Multiplier [pengali pendapatan kotor potensial].Metode Ke Dua :Empat Metode Dalam Pendekatan Pendapatan

Empat Metode Dalam Pendekatan PendapatanDiscounted Cash Flow [Metode Arus Kas Terdiskonto]Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan [mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang.

V = ValuePBT = Pendapatan Bersih Tahunan ( Net Operating Income )i = Discount RateMetode keTiga:

Advance Income

J PBT Sk=

J PBT Sk=+++++++1

V=+++++++

PBT========

PBTPBTPBTPBTPBTPBTPBT

V=+++++++

PBTPBTPBTPBTPBTPBT

V ( 1 + i )=++++++x( 1 + i )

PBTPBTPBTPBTPBTPBT

V + V . i=PBT+++++++

PBT

V + V . i-V=PBT-

1

V . i=PBTX[ 1-]

V=+++++++

=

Terminal Value

V=+++++

1

n = 1

n = n

2 2

3 2

4 2

555 2

655 2

7 2

Aplikasi Income

NPV=+

NPV=+++++++

0=+++++++

=++++++

V=++++++

PBTPBTPBTPBTPBTPBTPBT

V=+++++++

PBTPBTPBTPBTPBTPBT

V ( 1 + i )=++++++x( 1 + i )

PBTPBTPBTPBTPBTPBT

V + V . i=PBT+++++++

PBT

V + V . i-V=PBT-

1

V . i=PBTX[ 1-]

V=+++++++

=

Terminal Value

V=+++++

2 2

3 2

4 2

555 2

655 2

7 2

n = 1

n = n

Empat Metode Dalam Pendekatan PendapatanRumus Pendekatan Pendapatan bila dalam waktu tertentu pendapatan telah dapat dianggap tetap maka formula Pendekatan Pendapatan secara umum dapat dinyatakan sebagai :

V = Nilai Pasar dari Properti .V T = Terminal Value .i = Tingkat diskonto ( Discount Rate )

Advance Income

J PBT Sk=

J PBT Sk=+++++++1

V=+++++++

PBT========

PBTPBTPBTPBTPBTPBTPBT

V=+++++++

PBTPBTPBTPBTPBTPBT

V ( 1 + i )=++++++x( 1 + i )

PBTPBTPBTPBTPBTPBT

V + V . i=PBT+++++++

PBT

V + V . i-V=PBT-

1

V . i=PBTX[ 1-]

V=+++++++

=

Terminal Value

V=+++++

1

n = 1

n = n

2 2

3 2

4 2

555 2

655 2

7 2

Aplikasi Income

NPV=+

NPV=+++++++

0=+++++++

=++++++

V=++++++

PBTPBTPBTPBTPBTPBTPBT

V=+++++++

PBTPBTPBTPBTPBTPBT

V ( 1 + i )=++++++x( 1 + i )

PBTPBTPBTPBTPBTPBT

V + V . i=PBT+++++++

PBT

V + V . i-V=PBT-

1

V . i=PBTX[ 1-]

V=+++++++

=

Terminal Value

V=+++++

2 2

3 2

4 2

555 2

655 2

7 2

n = 1

n = n

Residual Technique [Teknik Penyisaan]Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan mengurangkan annual income dari elemen yang diketahui [tanah/bangunan] terhadap net operating income properti dan kemudian mengkapitalisasikannya dengan tingkat kapitalisasi tertentu.

Metode ke Empat:Empat Metode Dalam Pendekatan Pendapatan

Residual Technique [Teknik Penyisaan]

Metode ke Empat:PBT = xAnnual Income Tanah = yAnnual Income Bangunan = x-yNilai Bangunan = [x-y] / RbNilai Properti = Nilai Tanah + Nilai BangunanEmpat Metode Dalam Pendekatan Pendapatan

Langkah-LangkahPendekatan Pendapatan

Langkah Kerja Melakukan riset terhadap Income & Expense [pendapatan dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti pembanding.Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income [pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian.Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss [tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari objek penilaian.

Langkah KerjaMenghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan dari total pendapatan kotor potensial.Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional*, terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan penggantian .Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional dari pendapatan kotor efektif.

Langkah KerjaMenetapkan capitalization rate* [tingkat kapitalisasi] atau discount rate [tingkat diskonto].Menghitung nilai objek penilaian melalui metode kapitalisasi langsung atau metode arus kas terdiskonto.

*Biaya OperasionalBiaya Variabel : Gaji, Bonus Karyawan, Listrik, Air, Biaya Pemeliharaan, dll.Biaya Tetap : Insurance, PBBBiaya Cadangan : Biaya penggantian/perbaikan sistem pendingin, elevator, karpet,dllCatatan : Terdapat perbedaan penerapan biaya untuk kepentingan akuntansi dan penilaian

*Tingkat Kapitalisasi PropertiTerdapat 6 [enam] teknik penentuan tingkat kapitalisasi :Perbandingan Data PasarPerbandingan antara Net Income Ratio dan Effective Gross Income MultipliersBand Of Investment : Modal Pinjaman dan Modal SendiriBand of Investment : Tanah dan BangunanDebt Coverage Summation

Penerapan & KeterbatasanPendekatan Pendapatan

ContohPendekatan Pendapatan

Objek Penilaian:Gedung Perkantoran Jl. Kusuma RayaSurabayaPenilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode Direct Capitalization

Suatu Properti memenuhi syarat dilakukan penilaian dengan Metode Direct Capitalization. Dari hasil analisis penilaian dapat ditentukan data sebagai berikut :Luas bangunan bruto 4.000 m2Luas bangunan efektif 75 % Tarif sewa Rp 40.000/m2/ bulan Tingkat Kekosongan &Collection Loss per tahun 20 %Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.-Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah 11 %

Data Objek Penilaian & Data Pasar

Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.-Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah 11 %

Data Objek Penilaian & Data Pasar

direct cap

Luas Bangunan Bruto

Luas Bangunan Efektif

Harga Sewa

V & CL

Total Biaya per bulan

R

Pendapatan Kotor Efektif

Biaya Operasional

Pendapatan Bersih per tahun

R

Nilai Properti

Sheet2

Sheet3

Penilaian Metode Direct Cap

direct cap

Luas Bangunan Bruto4,000

Luas Bangunan Efektif75%

Harga Sewa40,000

V & CL20%

Total Biaya per bulan75,000,000

R11%

Pendapatan Kotor Efektif1,152,000,000

Biaya Operasional900,000,000

Pendapatan Bersih per tahun252,000,000

R11%

Nilai Properti2,290,000,000

Sheet2

Sheet3

Objek Penilaian:Rumah Tinggal Jl. Mawar RayaMalangPenilaian Rumah Tinggal Dengan Metode GIM (Gross Income Multiplier)

24,4 * 37 jutaPenilaian Metode GIM

LT/LBHarga JualPendapatan Sewa/ThGIM300/500600 juta30 juta20350/550650 juta32 juta20.3300/600740 juta33 juta22.4300/575?37 juta24,4

Objek Penilaian: Jl. Bendi RayaSurabayaPenilaian Bangunan Komersial Dengan Residual Tech

Data Objek Penilaian & Data PasarBerdasarkan data pasar diperoleh hal hal sebagai berikut :NOIRp 6, 000, 000, 000Nilai Pasar Tanah Rp 18, 000, 000, 000Tingkat Suku Bunga [Safe Rate] 12, 5 %Tingkat Pengembalian /Recapture Rate Bangunan 3,5 %

Penilaian Residual TechPBT Tanah =12.5% x 18 M = 2,25 MPBT Bangunan = 6 M 2,25 M = 3,75 MV Bangunan = 3,75 M / 16% = 23,437,500,000V Properti = 41,437,500,000

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode DCF (Discounted Cash flow)Objek Penilaian:Gedung Perkantoran Jl. TB SimatupangJakarta Selatan

Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp 2,000 jutaTotal Biaya Tahun 1 Rp 800 jutaKenaikan Pendapatan per Tahun 5%Kenaikan Biaya per Tahun 7%Discount Rate 11%Data Objek Penilaian & Data Pasar

Terminal Capitalization Rate 11.75%Data Pasar Saat ini untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 20,000 jutaPendapatan Bersih per Tahun untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 1,850 jutaData Objek Penilaian & Data Pasar

Penilaian Metode DCF1/(1+11%)^10.7312 * 1,289

Sheet1

Tahun12345

Pendapatan Kotor Efektif2,0002,1002,2052,3152,431

Biaya800856915.92980.03441048.636808

Pendapatan Bersih1,2001,2441,2891,3351,382

Nilai Terminal11,765

Discount Faktor0.90090.81160.73120.65870.5935

Nilai Sekarang11,7151,0811,0109438807,802

Initial Cap Rate9.23%

Sheet2

Sheet3