1

HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA TANAH UNTUK PEMBANGUNAN TOWER SELULER DAN

PERMASALAHANNYA DI KABUPATEN LOMBOK TENGAH

JURNAL

UNTUK MEMENUHI SEBAGIAN PERSYARATANUNTUK MENCAPAI DERAJAT S-1 PADA

PROGRAM REGULER SORE STUDI ILMU HUKUM

OLEH

AHMAD ZAELANI UMARDIA 106 214

FAKULTAS HUKUMUNIVERSITAS MATARAM

MATARAM2013

2

HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA TANAH UNTUK PEMBANGUNAN TOWER SELULER DAN

PERMASALAHANNYA DI KABUPATEN LOMBOK TENGAH

JURNAL

UNTUK MEMENUHI SEBAGIAN PERSYARATANUNTUK MENCAPAI DERAJAT S-1 PADA

PROGRAM REGULER SORE STUDI ILMU HUKUM

OLEH

AHMAD ZAELANI UMARDIA 106 214

Mataram:…………………………………Menyetujui

Pembimbing Utama

SRI SUTRISNI, SH., MH19490412 197903 2 001

HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA TANAH UNTUK PEMBANGUNAN TOWER SELULER DAN

PERMASALAHANNYA DI KABUPATEN LOMBOK TENGAHAHMAD ZAELANI UMAAR

3

D1A 106 214FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MATARAM

ABSTRAKPenelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa tanah dan lokasi untuk pendirian Tower oleh perusahaan telekomunikasi seluler, untuk mengetahui bagaimana hak dan kewajiban para pihak selama berlangsungnya perjanjian sewa-menyewa tersebut, dan bentuk pertanggungjawaban para pihak apabila terjadi dari wanprestasi salah satu pihak. Metode penelitian yang digunakan adalah analisis kualitatif. Data yang digunakan bersumber dari penelitian lapangan dan studi kepustakaan. Penelitian ini termasuk penelitian sosiologis normatif. Hasil penelitian yang diperoleh adalah pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa tanah dan lokasi pendirian BTS oleh perusahaan telekomunikasi seluler PT. XL AXIATA Tbk. di Kabupaten Lombok Tengah berjalan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam Hukum Perdata, namun didalamnya tidak lepas dari hambatan. Upaya yang dilakukan untuk menyelesaikan permasalahan yaitu mengajukan perijinan kepada pihak terkait, membuat perjanjian yang tepat, dan melakukan musyawarah untuk mencapai mufakat apabila ada sengketa.

Kata kunci: Perjanjian sewa-menyewa tanah Tower Seluler

THE RIGHTS AND OBLIGATIONS OF THE PARTIES IN THE LAND LEASE AGREEMENT FOR THE CONSTRUCTION OF CELLULER TOWERS AND

THEIR PROBLEMS IN CENTRAL LOMBOK REGENCYABSTRACT

The research was done by telecomunication cell development, particularly which used in telecomunication tower in Indonesia, often cause the problems in order to find out the solution before another problems have detected in the future. The purpose of this research is to know the form of land purchase agreement and location for establish the cell tower by celluler telecomunication companies, to find out how the rights and obligations of the parties during the lease agreement, and what form of accountability of the parties in the even of default by one of the parties.The research method used is qualitative analysis. Data used sourced from field research and literature of study. This method is sosiological normative.There are some result from this research is how the implementation of the land lease agreement location for established BTS by celluler tellecomunication companies PT. XL AXIATA Tbk. in Central Lombok goes according to laws and regulation aplicable in the civil code, contained some of the problems. How to solve by asking permission to related parties, make the right deal, and deliberate for getting the achieve consensus.

Keyword : Land lease agreement of Mobile Tower

i

I. PENDAHULUAN

Manusia sebagai makhluk sosial artinya manusia sebagai warga masyarakat.

Dalam kehidupan sehari-hari manusia tidak dapat hidup sendiri atau mencukupi

kebutuhan sendiri. Meskipun dia mempunyai kedudukan dan kekayaan, dia selalu

membutuhkan manusia lain. Setiap manusia cenderung untuk berkomunikasi,

berinteraksi, dan bersosialisasi dengan manusia lainnya. Dapat dikatakan bahwa sejak

lahir, dia sudah disebut sebagai makhluk sosial.

Hakekat manusia sebagai makhluk sosial dan politik akan membentuk hukum,

mendirikan kaidah perilaku, serta bekerjasama dalam kelompok yang lebih besar.

Dalam perkembangan ini, spesialisasi dan integrasi atau organisasi harus saling

membantu. Sebab kemajuan manusia nampaknya akan bersandar kepada kemampuan

manusia untuk kerjasama dalam kelompok yang lebih besar. Kerjasama sosial

merupakan syarat untuk kehidupan yang baik dalam masyarakat yang saling

membutuhkan.

Kesadaran manusia sebagai makhluk sosial, justru memberikan rasa

tanggungjawab untuk mengayomi individu yang jauh lebih "lemah" dari pada wujud

sosial yang “besar” dan “kuat”. Kehidupan sosial, kebersamaan, baik itu non formal

(masyarakat) maupun dalam bentuk-bentuk formal (institusi, negara) dengan

wibawanya wajib mengayomi individu.

ii

Telah berabad-abad konsep manusia sebagai makhluk sosial itu ada yang

menitik beratkan pada pengaruh masyarakat yang berkuasa kepada individu. Dimana

memiliki unsur-unsur keharusan biologis, yang terdiri dari: 1. Dorongan untuk

makan, 2. Dorongan untuk mempertahankan diri, 3. Dorongan untuk melangsungkan

jenis

Dan tahapan diatas menggambarkan bagaimana individu dalam

perkembangannya sebagai seorang makhluk sosial dimana antar individu merupakan

satu komponen yang saling ketergantungan dan membutuhkan. Sehingga komunikasi

antar masyarakat ditentukan oleh peran manusia sebagai makhluk sosial.

Tanah, merupakan bagian yang penting dan tidak terpisahkan dengan

kebutuhan manusia. Hak atas tanah, merupakan hak penting dan pokok dalam

berbagai kegiatan penunjang pembangunan, di mana masyarakat mempunyai sistem

pemilikan hak atas tanahnya.

Sewa menyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata adalah suatu perjanjian

antara pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang

lainnya disebut pemberi sewa untuk kenikmatan suatu barang selama suatu waktu

tertentu, dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak yang disebut terakhir

itu disebut penyewa dengan pembayaran sewa.

Perjanjian yang berlaku antara pihak pengelola telepon seluler dengan pemilik

tanah adalah berupa perjanjian sewa yang dalam pasal 1548 KUH Perdata sewa-

iii

menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya

untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang selama

suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut

belakangan itu disanggupi pembayarannya.1

Berdasarkan amanah yang terkandung dalam pasal 1548 KUH Perdata

mengenai perjanjian sewa-menyewa antara kedua belah pihak yaitu perusahaan

pengelola telepon seluler dengan pemilik tanah merupakan perjanjian konsensual

artinya ia sudah sah dan mengikat para pihak pada detik tercapainya kesepakatan

mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga.2 Ada beberapa rumusan

masalah yang ingin dibahas dalam penelitian ini yaitu: 1) Bagaimana pelaksanaan

perjanjian sewa menyewa tanah dan lokasi untuk pendirian Tower Seluler (pemancar)

oleh perusahaan telekomunikasi seluler serta bagaimana hak dan kewajiban para

pihak selama berlangsungnya perjanjian sewa-menyewa tersebut. 2) Bagaimana

bentuk pertanggung jawaban para pihak apabila terjadi wanprestasi dari salah satu

pihak. Adapun tujuan dalam penelitian ini adalah 1) Untuk mengetahui bagaimana

pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa tanah dan lokasi untuk pendirian Tower

(pemancar) oleh perusahaan telekomunikasi seluler. 2) Untuk mengetahui bagaimana

hak dan kewajiban para pihak selama berlangsungnya perjanjian sewa-menyewa

1 R. Subekti dan R. Tjidrosudibio, KUH Perdata, Cetakan ke 32, PT. Pradnia Paramita, Jakarta, 2002,

Hal. 381.2 R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan ke X, PT Citra Aditya Bakti, 1995, Hal. 40.

iv

tersebut. 3) Untuk mengetahui bagaimana bentuk pertanggungjawaban para pihak

apabila terjadi dari wanprestasi salah satu pihak. Manfaat yang ingin dicapai dalam

penelitian ini adalah: 1) Kegunaan Teoritis, Hasil dari penelitianin dapat menjadi

informasi ilmiah mengenai bentuk perjanjian sewa-menyewa yang dibuat oleh para

pihak tersebut mengetahui bagaimana hak dan kewajiban para pihak selama

berlangsungnya perjanjian sewa-menyewa tersebut serta untuk mengetahui

bagaimana bentuk pertanggung jawaban para pihak apabila terjadi wanprestasi dari

salah satu pihak. Selain itu diharapkan juga hasil dari penelitian ini bisa ikut

mengembangkan konsep-konsep yang menyangkut hukum perdata terutama yang

terkait dengan perjanjian sewa-menyewa. 2) Kegunaan Praktis, Diharapkan dapat

memberi sumbangan pemikiran atau masukan pada para praktisi hukum, mahasiswa,

penegak hukum, berkaitan dengan perjanjian sewa menyewa tanah dan lokasi untuk

pendirian Tower, selain itu hasil penelitian ini diarahkan bagi kepentingan masyarakat

yang umumnya masih awam atau kurang begitu mengerti masalah hukum, terlebih

lagi masalah perjanjian sewa-menyewa, dengan demikian masyarakat bisa tahu dan

mengerti akan hukum khususnya perjanjian.

v

II. PEMBAHASAN

A. Pelaksanaan Sewa-Menyewa Tanah untuk Pendirian Tower Seluler Oleh PT.

XL AXIATA Tbk dengan Pemilik Tanah di Kabupaten Lombok Tengah

Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tidak

disebutkan secara sistematis mengenai bentuk perjanjian atau kontrak.3 Namun

apabila kita menelaah berbagai ketentuan yang tercantum dalam KUHPerdata, maka

perjanjian menurut bentuknya dapat dibagi menjadi dua, yaitu perjanjian lisan dan

perjanjian tertulis. Perjanjian lisan adalah perjanjian yang dibuat oleh para pihak

hanya dengan ucapan lisan atau kesepakatan saja. Dengan adanya consensus atau

kesepakatan, maka perjanjian itu telah terjadi secara sah dan mengikat para pihak

yang melakukan perjanjian tersebut.

Selain bentuk kontrak atau perjanjian diatas, terdapat pula bentuk perjanjian

lainnya yang disebut dengan perjanjian standar, dimana bentuk perjanjian ini

merupakan bentuk perjanjian yang telah dibuat dan dituangkan dalam bentuk

formulir.

Di dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) khususnya

dalam pasal 1548, yang menyatakan bahwa sewa menyewa adalah “suatu perjanjian

3 R. Subekti. Hukum Perjanjian, PT. Intermasa Bardin Sinar Grafika, Cetakan XII, Tahun 1999, Hal. 21.

vi

dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan pada pihak yang

lain kenikmatan dari suatu barang selama waktu tertentu dengan pembayaran suatu

harga yang boleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya”.4

B. Bentuk Perjanjian Sewa-Menyewa Tanah untuk Pendirian Tower Seluler

oleh PT. XL AXIATA Tbk dengan Pemilik Tanah di Kabupaten Lombok

Tengah

Setiap perjanjian yang melahirkan suatu ikatan, maka para pihak yang

membuat perjanjian itu dituntut untuk harus menjalankan dan mentari isi dari

perjanjian yang telah mereka buat dan sepakati bersama. Hal ini sesuai dengan

ketentuan pasal 1338 KUHPerdata yang mengatakan bahwa “Perjanjian adalah

Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya”, oleh karena itu, jika terjadi

wanprestasi oleh salah satu pihak mengenai isi perjanjian yang telah mereka sepakati

bersama, maka akan menimbulkan sanksi yuridis bagi pihak yang melakukan

wanprestasi tersebut.

Dengan dilahirkannya perikatan dari suatu perjanjian sewa-menyewa yang

dibuat oleh PT. XL AXIATA Tbk dengan pemilik tanah, maka secara otomatis telah

mempunyai kewajiban untuk melaksanakan tanggung jawabnya masing-masing.

Didalam berbagai literatur disebutkan bahwa wanprestasi adalah tidak memenuhi atau

lalai melaksanakan kewajiban-kewajibannya. Adapun jenis-jenis wanprestasi, antara

4 R. Subekti. Hukum Perjanjian, PT. Intermasa Bardin Sinar Grafika, Cetakan XII, Tahun 1999, Cet

Ke XII, Hal. 90.

vii

lain sebagai berikut: 1. Total Breachts, artinya pelaksanaan kontrak atau perjanjian

tidak mungkin untuk dilakukan, 2. Patial Breachts, artinya pelaksanaan perjanjian

atau kontrak masih mungkin untuk dilaksanakan.

Dalam pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa tanah yang dilakukan oleh PT.

XL AXIATA Tbk dengan pemilik tanah, wanprestasi dapat dilakukan oleh siapa saja,

karena tidak menutup kemungkinan pihak yang membuat perjanjian, melakukan

wanprestasi. Berikut ini adalah bentuk wanprestasi yang dapat dilakukan oleh para

pihak (PT XL AXIATA Tbk dan pemilik tanah) antara lain: 1. Bentuk wanprestasi

yang dapat dilakukan oleh pihak pertama (pemilik tanah): a. Tidak menyerahkan

barang sewaan (tanah) pada pihak penyewa pada waktu yang telah ditentukan, b.

Tidak memberikan rasa aman dan tenteram kepada pihak penyewa selama

berlangsungnya perjanjian sewa-menyewa, 2. Bentuk wanprestasi yang dapat

dilakukan oleh pihak kedua (PT XL AXIATA Tbk): a. Tidak membayar harga sewa

kepada pihak yang menyewakan sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan

sebelumnya, b. Mempergunakan lahan atau barang sewaan tidak sesuai dengan apa

yang diperjanjikan, c. Tidak mengembalikan lahan sebagaimana yang diperjanjikan

kepada pemilik lahan setelah perjanjian selesai.

viii

III. PENUTUP

Kesimpulan

Kesimpulan ini disusun yang merupakan jawaban atas permasalahan-permasalahan

yang telah dikemukakan sebelumnya yaitu: 1) Bentuk perjanjian yang dibuat oleh PT

XL AXIATA Tbk dengan pemilik tanah dalam pendirian Tower seluler adalah

perjanjian sewa-menyewa yang dibuat dalam bentuk tertulis dengan melibatkan

notaris sehingga akan lebih menjamin kepastian hukum dan jika dilihat dari draf

perjanjian sewa-menyewa yang dibuat oleh PT XL AXIATA, maka implementasi

atas perjanjian tersebut telah sesuai dengan peraturan dan perundangan-undangan

yang berlaku tentang sewa-menyewa. 2) Hak dari pihak penyewa adalah menerima

dan menggunakan barang yang disewa sesuai dengan apa yang diperjanjikan

sebelumnya, dan kewajiban pihak penyewa adalah membayar harga sewa atas barang

yang disewanya sedangkan hak pihak yang menyewakan adalah menerima uang sewa

sebesar yang telah diperjanjikan dan kewajibannya adalah menyediakan dan

menyerahkan obyek sewa yang berupa tanah kepada pihak penyewa untuk digunakan

sesuai dengan perjanjian sebelumnya. 3) Bentuk tanggung jawab para pihak apabila

terjadi wanprestasi oleh salah satu pihak, jika yang penyewa yang melakukan

wanprestasi maka pihak yang menyewakan dapat membatalkan perjanjian sewa

menyewa tersebut secara sepihak tanpa harus menunggu keputusan pengadilan.

Seperti penyewa terlambat melakukan pembayaran harga sewa yang merupakan salah

satu kewajiban pihak penyewa itu sendiri. Sedangkan apabila pihak yang

ix

menyewakan yang melakukan wanprestasi, dan apabila wanprestasi itu menimbulkan

kerugian yang cukup berat kepada pihak penyewa maka pihak penyewa dapat

meminta ganti rugi kepada pihak yang menyewakan.

Saran

Dalam kesempatan ini penulis akan mengemukakan saran-saran sebagai berikut: 1)

Bahwa PT. XL AXIATA Tbk diharap melakukan pendekatan dengan masyarakat

dengan cara antara lain lebih memperhatikan kesejahteraan, kesehatan warga,

keselamatan warga, dan keselamatan lingkungan. Keadaan demikian hendaknya

dipertahankan oleh perusahaan dan lebih ditingkatkan lagi sehingga tujuan akan

tercapai tanpa adanya pihak-pihak yang dirugikan. 2) Dengan perkembangan dunia

yang semakin maju, masalah-masalah pertelekomunikasian dan pertanahan juga

mengalami peningkatan sesuai denagn kemajuan zaman. Oleh karena itu pembuat

undang-undang diharapkan dapat menyempurnakan peraturan perundang-undangan

yang mengatur masalah-masalah tersebut sehingga dapat mengikuti perkembangan

masalah pertelekomunikasian dan pertanahan yang semakin meningkat. Dengan

penyempurnaan peraturan perundang-undangan yang ada, maka akan lebih memberi

kepastian hukum bagi perusahaan-perusahaan untuk berinvestasi, khususnya

perusahaan telekomunikasi.

x

Daftar Pustaka

Makalah/Artikel/Website

1R. Subekti dan R. Tjidrosudibio, KUH Perdata, Cetakan ke 32, PT. Pradnia

Paramita, Jakarta, 2002, Hal. 381.

2R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan ke X, PT Citra Aditya Bakti, 1995, Hal. 40.

3R. Subekti. Hukum Perjanjian, PT. Intermasa Bardin Sinar Grafika, Cetakan XII,

Tahun 1999, Hal. 21.

4R. Subekti. Hukum Perjanjian, PT. Intermasa Bardin Sinar Grafika, Cetakan XII,

Tahun 1999, Cet Ke XII, Hal. 90