i | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

IDENTIFIKASI MASALAH PEMBANGUNAN KONDOMINUM (HOTEL,

APERTEMEN DAN MALL) DI KOTA YOGKARTA

Disusun Oleh :

Yok & ABK Group

TEKNIK PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

INSTITUT TEKNOLOGI NASIONAL YOGYAKARTA

2019

ii | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas segala rahmat-Nya sehingga makalah

yang berjudul “Identifikasi Masalah Pembangunan Kondominum (Hotel, Apertemen Dan Mall)

Di Kota Yogkarta” ini dapat tersusun hingga selesai. Harapan kami semoga makalah ini dapat

menambah pengetahuan dan pengalaman bagi para pembaca. Besar harapan saran dan kritikan

pembaca terhadap makalah ini sehinggah untuk ke depannya dapat memperbaiki bentuk mkalah

ini maupun menambah isi makalah ini agar menjadi lebih baik lagi. Karena keterbatasan

pengetahuan maupun pengalaman kami, Kami yakin masih banyak kekurangan dalam makalah

ini, Oleh karena itu kami sangat mengharapkan saran dan kritik yang membangun dari pembaca

demi kesempurnaan makalah ini.

Yogyakarta, 24 Maret 2019

Penulis

iii | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

ABSTRAK

Pembangunan gedung tinggi di Kota Yogyakarta sudah tidak sesuai garis haluan kebijakan dan

perturan tata ruang wilayah yang ada (undang-undang no.26 tahun 2007 tentang tata ruang)

dimana sangat mempengaruhi pemanfaatan ruang perumahan dan permukiman. Maraknya

kondominum yang mengakibatkan krisis administrasi keruangan sehinggah timbulnya berbagai

permasalahan-permasalahan public diantaranya; permasalahan permukiman kumuh,

permukiman sesak, krisis kebijakan, pelanggran aturan dan kekurangan sumber daya air serta

permasalahan social lain yaitu pudarnya kekhasan/karakteristik Kota Yogyakarta sebagai Kota

Budaya dan Kota Pendidikan.

iv | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

DAFTAR ISI

Cover.......................................................................................................... i

Kata Pengantar........................................................................................... ii

Abstrak ………………………………………………………………….. iii

Daftar Isi..................................................................................................... iv

BAB 1 (Pendahuluan)................................................................................ 1

1.1 Latar Belakang................................................................................. 1

1.2 Rumusan Masalah............................................................................. 2

1.3 Tujuan Penelitian ........................................................................... 2

1.4 Luaran/goals ……............................................................................ 2

1.5 Kegunaan penelitian......................................................................... 3

1.6 Methode Kajian Studi Kasus …………………………………….. 3

BAB 2 (Gambaran Umum)......................................................................... 4

2.1 Pengertian Umum............................................................................ 4

2.2 Gambaran Umum Lokasi.................................................................... 5

2.3 Permaslahan ……………………………………………………….. 7

BAB 3 (Metode Analisis)............................................................................. 8

3.1 Klasifikasi Daerah Persebaran Kondominum..................................... 8

3.2 Pohon Masalah …………………………………………………….. 12

BAB 4 (Penutup)........................................................................................... 13

Daftar Referensi …………………………………………………………… 14

1 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

BAB I

PENDAHULIAN

1.1 Latar Belakang

Pada dasarnya pembangunan adalah suatu proses perubahan yang direncanakan

dan merupakan rangkaian kegiatan yang berkesinambungan, berkelanjutan dan bertahap

menuju tahap yang lebih baik. Keberhasilan suatu Negara merupakan cerminan

keberhasilan pembangunan daerahnya. Pembangunan daerah mengacu pada pemerataan

dan kesejahteraan rakyatnya sesuai dengan UUD 1945 alinea ke-IV.

Dalam beberapa tahun terakhir pembangunan hotel dan mall kian marak di

Yogyakarta. Pembangunan yang tidak sesuai dengan pemanfaatan ruang dan tata guna

lahan serta tidak mempertimbangan kondisi lingkungan sehinggah menimbulkan

permasalahan keruangan. Kondisi tersebut tidak hanya semakin menekan masyarakat

kecil, tetapi juga menimbulkan berbagai persoalan lingkungan dan munculnya puluhan

hotel maupun mall di Yogyakarta lebih banyak menimbulkan dampak negatif bagi

masyarakat. Semakin banyak pembangunan hotel, apartemen, dan mal yang tidak

sepadan dengan jumlah ruang terbuka hijau. Pembangunan juga disinyalir telah menabrak

bangunan cagar budaya.

Kota Yogyakarta yang merupakan Kota Budaya dan Kota pendidikan menjadi

pusat perhatian dari orientasi wisata dan pengampuh pendidikan tinggi. Keistimewaan

Kota Yogyakarta dilihat dari lekat Ciri has kebudayaan dan monumen bersejarah menjadi

suatu potensi masa depan kota Yogyakarta itu sendiri dengan tujuan kesejahteraan bangsa

dan Negara. Kebijakan pembangunan dan peraturan daerah perlu dipertanyakan

ketegasannya dalam menjalankan proses tumbuh kembangnya bangunan-bangunan tinggi

yang liar dan tidak sesuai pemanfaatan ruang, gedung-gedung tinggi semakin marak di

dirikan, sudah ada 55 bangunan bertingkat sampi 18 lantai padahal kota Yogyakarta

sangat rentang akan gempa.

Kebijakan pembagunan kondominum di Yogyakarta memang sudah sangat

memprihatinkan, oleh karena itu kebijakan pembangunan lebih di pertegas lagi melalui

kebijakan dan peraturan oleh pemerintah daerah terkait dengan ijin mendirikan bangunan

(IMB)untuk itu peran dari pemerintah daerah daerah sangat diperlukan dalam mengatasi

persoalan ini

2 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian di atas dapat di rumuskan permasalahan dengan penjabaran

sebagai berikut:

a. Marak pembangunan kondominum di Kota Yogyakarta sangat tidak terkontrol

serta belum tertata sesuai penataan wilayah dan pemanfaatan ruang

b. Kurangnya ketegasan pemerintah daerah dalam menangani permasalahan

tumbuh kembangnya pembangunan hotel, apertemen dan mall di Kota

Yogkarta.

c. Tenggelamnya ciri Khas Kota Yogyakarta sebagai kota Budaya akibat

megahnya bangunan-bangunan tinggi yang menutupi beberapa landmark Kota

Yogyakarta yang ada.

d. Terjadinya gangguan sumber daya air bawah tanah pada permukman

penduduk

1.3 Tujuan Penelitian

Adapun tujuan dari pada penelitian ini adalah indentifikasi permaslahan

pembangunan kondominum di Kota Yogyakarta yang tidak sesuai pemanfaatan tata

ruang. Diantaranya adalah sebagai berikut:

a. Mengetahui akar permasalahan lolosnya bebrapa pembangunan hotel,

apetement dan mall.

b. Menyajikan fakta akibat pembangunan kondominum di Kota Yogyakarta

c. Memberikan gambaran reaksi masyarakat terkait dampak yang ditimbulkan

oleh pembangunan Hotel, apertement dan mall di Kota Yogyakarta.

d. Identifikasi dan evaluasi kebijakan pembangunan daerah.

1.4 Luaran yang Diharapkan

Terdapat dua goals yang diinginkan ialah:

a. Pembangunan kondominum yang sesuai arahan dan tujuan rencana tata ruang

wilayah (RTRW) Kota Yogyakarta.

b. Tertib pembangunan dengan sadar akan Kota Yogyakarta sebagai Kota

Budaya dan Kota Pendidikan.

3 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

1.5 Kegunaan Penelitian

Menjadi suatu artikel ilmiah sebagai bentuk rasa peduli terhadap aspirasi

masyarakat yang ada di Kota Yogyakarta sesuai Tri darma perguruan tinggi yaitu tentang

pengapdian masyarakat.

1.6 Metodhe Kajian Studi Kasus

Metode analisis yang dipakai dalam mengidentifikasi permasalahan yang ada di

Kota Yogyakarta adalah Metode deskriptif, sebagai prosedur pemecahan masalah

yang diselidiki dengan menggambarkan keadaan subjek atau objek (pohon Masalah)

dalam penelitian dapat berupa orang, kebijakan, lembaga, masyarakat dan yang

lainnya yang pada saat sekarang berdasarkan fakta-fakta yang tampak atau apa

adanya bersumber pada literature, referensi dan kebijakan yang berlaku.

Gambar 1. Peta Batasan Masalah Pembangunan Kondominum Inner Ringroad Jogjakarta

4 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

BAB II

GAMBARAN UMUM

2.1. Pengertian Umum

Kondominum atau yang lebih di seingkat dengan kata “kondo” saja merupakan sebuah

kata yang berasal dari Bahasa inggris , yakni kondominum yang memiliki arti sebagai bentuk

lain dari hak guna bagunan atau tempat tinggal. Di Indonesia kata kondominum lebih banyak di

gunakan oleh mereka yang bergelut di dunia bisnis properti, dimana sejak beberapa tahun

terakhir kondominum telah di perkenalkan sebagai produk hunian baru bagi mereka yang

tinggal di daerah perkotaan seperti Jakarta, Yogyakarta, Bandung dan beberapa kota besar

lainnya di indonesia.

Sekilas, tampaknya tidak ada perbedaan dari apartemen dan kondominium kecuali

penggunaan istilahnya. Namun, menurut penggiat properti Indonesia, ada sedikit perbedaan dari

apartemen dan kondominium. Istilah apartemen berasal dari Amerika Serikat yang merujuk pada

satuan hunian yang menempati bagian tertentu dari sebuah gedung. Secara definisi, apartemen

merupakan jenis tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian kecil ruang dari suatu

bangunan. Satu gedung apartemen dapat memiliki puluhan atau ratusan unit apartemen. Di

Britania Raya dan negara-negara persemakmuran, apartemen lebih dikenal dengan istilah flat

Sementara itu, kondominium dikenal dalam sistem hukum Italia dan berasal dari kata con

yang berarti bersama-sama, dan kata dominium yang memiliki arti pemilikan. Secara definisi,

kondominium merupakan bentuk hak guna perumahan di mana bagian tertentu real estate

dimiliki secara pribadi, seperti kamar apartemen; sementara penggunaan akses ke fasilitas seperti

lorong, sistem pendingin, elevator dan eksterior berada di bawah hukum yang dihubungkan

dengan kepemilikan pribadi dan dikontrol oleh asosiasi pemilik yang menggambarkan

kepemilikan seluruh bagian.

1.2.1 Pengertian Perumahan

perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan

tempat tinggal atau hunian yang di lengkapi dengan prasaranan lingkungan yaitu

kelengkapan dasar fisik lingkungan.

5 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

1.2.2 Pengertian permukiman

Pengertian dasar permukiman dalam UU No.1 tahun 2011 adalah bagian dari

lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang

mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan

fungsi lain dikawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.

1.2.3 Pengertian hotel

Menurut Wikipedia hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari Bahasa

prancis kono yang artinya tempat penampungan buat pendatang atau bias juga

bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum.

1.2.4 Pengertian apartement

Apartemen, flat atau rumah pangsa merupakan sebuah jenis tempat tinggal

yang hanya mencakup sebagian dari suatu bangunan. KBBI mengartikan apartemen

sebagai tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur,

dan sebagainya) yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat yang besar dan

mewah, dilengkapi dengan berbagai fasilitas (kolam renang, pusat kebugaran, toko,

dan sebagainya). Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan bahkan ratusan

unit apartemen. Istilah apartemen digunakan secara luas di Amerika Utara, sementara

istilah flat digunakan di britania raya dan negara-negara persemakmuran.

1.2.5 Seperti dikutip dari wikipedia.

Mal adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa

bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan jalan

yang teratur sehingga berada di antara antar toko-toko kecil yang saling berhadapan.

Karena bentuk arsitektur bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal

memiliki tinggi tiga lantai,

6 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

2.2. Gambaran Umum Lokasih Studi.

Daerah Istimewa Yogyakarta yang terkenal dengan singkatan DIY adalah sebuah

provinsi di indonesia yang terletak di bagian selatan Pulau jawa. Provinsi DIY berdiri sejak

tahun 1755 berdasarkan perjanjian Gianti yang membagi Mataram menjadi 2 kerajaan yaitu

Kasunanan Surakarta Hadiningrat dan Kasultanan Ngayogyakarto Hadiningrat. Sejak

dikeluarkannya UU No 3 Tahun 1950 Daerah Istimewa Yogyakarta resmi dikukuhkan menjadi

bagian dari Negara Indonesia.

Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta terdiri atas 4 kabupaten dan 1 kota madya dengan

Ibu kotanya adalah Yogyakarta. Propinsi ini memiliki total luas wilayah ± 318,580.00 km2 atau

kurang dari 0,5% luas daratan Indonesia. Dimana Kotamadya Yogyakarta dengan luas 32,5 km2

,

Kabupaten Bantul dengan luas 506,85 km2 ,Kabupaten Gunungkidul dengan luas 1.485,36

km2 dan Kabupaten Kulonprogo dengan luas 586,27 km

2. Letak astronomi Daerah Istimewa

Yogyakarta pada 7o15- 8

o15 LS dan garis 110

o5-110

o4 BT.

Gambar 2. Peta Administrasi Kota Jogjakarta

7 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

Kami memilih lokasih di Yogyakarta karna menurut kami pembangunan kondominium

yang perlu di perhatikan terutama dalam pemanfaatan dan pengendalian ruang yang nantinya

menjadi bahan untuk pemerintah daerah untuk lebih memperhatikan lagi terkait dengan

pembangunan kondominium khususnya di kota Yogyakarta. Yang saat sini sudah sangat di

prihatinkan.

2.3. Permasalahan

Dari judul penelitihan yang kami ambil tentang bangunan bangunan besar yang ada di

Yogyakarta yang akan menimbulkan permasalahan kota seperti kurangnya air bawah tanah

permukiman kumuh sehingga dampaknya benar benar terasa bagi masayakan yang tinggal di

wilaya perkotaan

Di Yogyakarta sendiri terdapat 87 hotel berbintang, 1100 hotel non berbintang, 7 proyek

apertemen dan 12 mall. Dimana di sekitar bangunan bangunan besar yang bisa di bilang cukup

banyak di kota Yogyakarta terdapat permukiman warga yang sangat merasakan kurangnya air

karena di pakai cukup banyak dari bagunan bangunan besar itu.

Gambar 3. Contoh Permasalahan pembangunan Hotel, Apartemen dan

Mall

8 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

BAB III

METODE PENELITIAN

3.1 Klasifikasi Daerah Persebaran Kondominum

Daerah persebaran pembangunan kondominum di Daerah Istimewah Yogyakarta sangat

rentan dan paling dominan di wilayah pusat perkotaan Kota Jogja. Dengan kondisi aktivitas kota

yang ramai serta permukiman padat, maka kehadiran kondominum yang terbangun tidak secara

teratur amatlah mengganggu kehidupan perumahan permukiman warga, perkantoran, RTH Kota,

pendidikan, kesehatan dan ruang public lainnya.

3.1.1 Peta Persebaran Kondominum.

Beberapa persebaran pembangunan kondominum yang ada di Kota Jogjakarta yang akan

disajikan dalam bentuk peta persebaran.

Gambar 4. Peta Persebaran Hotel Berbintang di Jogjakarta

9 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

Bawasanya 87 Hotel berbintang yang ada di Kota Jogjakarta hampir 50% diantaranya

tidak sesuai pemanfaatan tata ruang dan dalam proses aktivitas hotel menimbulkan keluhan

warga dengan kekurangan air sumur bawah tanah.

Gambar 6. Peta Persebaran Mall di Kota Jogjakarta

Pembagunan Mall di Kota Yogyakarta memang belum tergolong banyak, namun dilinsil

dari sebuah artikel bahwa berberapa mall yang ada dapat mengganggu aktivita penduduk Kota

terutama pada bidang transportasi yang menimbulkan kemacetan dan gangguan perumahan

permukiman.

10 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

Gambar 7. Peta persebaran Apartemen di Kota Jogjakarta

Kota Jogja yang adalah wilayah destinasi wisata tidak terlepas dari pembangunan hunian

public sebagai wadah penyambutan kunjungan pariwisata dari luar. Proyek Apertemen semakin

meningkat pembangun berlansung dimana-mana sampai para invertor berlomba-lomba dan

menjemput peluang wisata yang semakin meningkat. Namun akibat kompetensi yang tidak

didasari kepentingan public dan hanya nafsu individualme pembangunan apartemen tidak

melihat dampak buruk terhadap lingkungan hidup.

3.1.2 Peta Akumulasi Persebaran Kondominum (Hotel, Apartemen dan Mall)

Marak pertumbuhan pembangunan kondominum ini akan lebih jelas ketika

disajikan dalam sebuah peta akumulasi persebaran. Sehinggah dalam hal ini informasi

terkait persebaran dan pengaruh pembangunan kondominum bisa tergambar secara

spasial serta pengaruhnya terhadap keruangan wilayah Kota Yogyakarta,

Adapun peta persebaran Kondominum (Hotel, Apartemen dan Mall) adalah

sebagai berikut:

11 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

Gambar 8. Peta Persebaran Kondominum Kota Jogjakarta

Sebagaimana yang disajikan dalam peta bahwa terdapat beberapa daerah

terpengaruh antaranya Kota Jogja itu sendiri yang terdiri dari kawasan perumahan,

permukiman, pendidikan, kesehatan, perkantoran dan ruang terbuka public.

Gambar 9. Aksi Penolakan Pembangunan Hotel Oleh Warga

12 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

3.2 Pohon Masalah

Ketika pembangunan kondominium (hotel, apartemen dan mall) yang kemudian tidak

menaati peraturan daerah yang hanya mementingkan kepentingan individu dan kelompok yang

tidak memperhatikan kepentingan rakyat secara kolektif.

Adapun akar permasalahan pembangunan kondominum ini dan akan di tuangkan dalam

bentuk pohon masalah ialah sebagai berikut.

PEMBANGUNAN

KONDOMINUM (HOTEL,

APERTEMEN DAN MALL)

KRISIS ADMINISTRASI DAN

POLITISISASI KEBIJAKAN

Peraturan

Daerah

GLOBALISASI Individualis

Kepentingan

Akar Masalah

Penyebab Utama

Faktor Lain

Akibat

KEKURANGAN

AIR BAWAH

TANAH

KEHILANGAN

CIRI KHAS

KOTA

PERUMAHAN

PERMUKIMAN

KUMUH

MASALAH

TATA RUANG

POHON MASALAH

13 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

BAB IV

PENUTUP

4.1 Kesimpulan

Terdapat beberapa hal yang dapat disimpulkan dari hasil kajian studi diatas yaitu memuat

beberapa point penting diantarany permasalahan-permaslahan kota:

a) Persebaran pembangunan Kondominum tidak sesuai koridor hukum yang ada di

kota Jogjakarta.

b) Bahwa belum terimplementasinya perencanaan pembangunan yang ideal pada

pembangunan Kondominum di Kota Jogjakarta.

c) Berkurangnya air sumur bor pada beberapa kawasan permukiman.

d) Ruang kota yang sesak dan padat bangunan tinggi.

e) Kekurang ruang terbuka public dan ruang terbuka hijau.

f) Terdapat beberapa kawasan permukiman kumuh.

g) Pengaruh urban-sprawl pinggiran kota yang tidak terkendali.

h) Mulai pudarnya ciri khas kota Jogja sebagai Kota Budaya.

i) Kurangan ketegasan pemerintah daerah menghadapi pembangunan kondominum

kota Jogjakarta.

14 | K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

DAFTAR REFERENSI

1. Artikel Kompas.com dengan judul ""Hotel, Mal, dan Apartemen

Merenggut Yogyakarta"",

2. https://regional.kompas.com/read/2016/02/29/15383481/.Hotel.Mal.dan.A

partemen.Merenggut.Yogyakarta, Wijaya Kusuma.

3. https://www.ugm.ac.id/id/berita/9938pembangunan.hotel.dan.mall.rugikan

.masyarakat

4. https://koranyogya.com/pembangunan-yogyakarta-yang-berlebihan-

meresahkan-warga-sekitar/

5. http://www.tribunnews.com/regional/2014/06/27/warga-tolak-

pembangunan-hotel-di-samping-islamic-centre

6. https://regional.kompas.com/read/2014/08/06/16225191/Sumur.Kering.W

arga.Jogja.Aksi.Mandi.Tanah.di.Depan.Hotel

7. https://www.gudeg.net/read/8214/pembangunan-hotel-di-yogyakarta-

sebabkan-krisis-air.html

8. http://www.satuharapan.com/read-detail/read/pembangunan-hotel-di-

jogja-sudah-waktunya-dihentikan

9. http://www.mongabay.co.id/2015/04/29/pembangunan-hotel-dan-mal-di-

yogyakarta-merusak-lingkungan-mengapa?/

10. http://infostudikimia.blogspot.com/2016/11/pencemaran-di-

jogyakarta.html

| K O N D O M I N U M K O T A Y O G Y A K A R T A

KUMPULAN PETA KAJIAN STUDI KASUS

MONSTER KONDOMINUM INNER RINGROAD YOGYAKARTA