4

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Definisi dan Pengertian

2.1.1 Proyek

Proyek dapat didefinisikan yaitu suatu proses kegiatan investasi modal

yang direncanakan untuk dilaksanakan dalam jangka panjang, dengan

menggunakan berbagai sumber daya (Dadjim dan Herlina, 2013). Tujuannya

untuk menghasilkan suatu produk atau jasa yang dapat memenuhi kebutuhan

konsumen, dan dari hasil tersebut diharapkan akan memberikan benefit/mamfaat

dimasa-masa mendatang kepada pemilik sumber daya modal selama masa jangka

waktu periode tertentu.

Dari pengertian proyek diatas dapat disimpulkan bahwa pada intinya setiap

proyek selalu terkait dengan hal-hal sebagai berikut :

a. Kebutuhan investasi modal dalam jumlah yang cukup besar.

b. Proyek tersebut merupakan suatu proses yang berarti suatu

aktivitas/kegiatan yang dilakukan secara terus-menerus (kegiatan yang

berkesinambungan).

c. Lama waktu sejak dimulai membangun proyek sampai dengan

menghasilkan produk memerlukan waktu yang relatif cukup lama yaitu

pada umumnya lebih dari satu tahun.

d. Memiliki masa waktu umur ekonomis yang cukup lama, umumnya

diatas 5 tahun.

e. Seluruh kegiatan disusun dan direncanakan sedemikian rupa, sehingga

estimasi arus biaya dan benefit selama umur proyek dapat dihitung

secara akurat dan tingkat kemampuan menghasilkan rata-rata

keuntungan (dalam%) tiap tahun dapat diketahui pemilik modal.

(Dadjim dan Herlina, 2013)

Berdasarkan pengertian proyek di atas, maka nilai dari keseluruhan

penerimaan keuntungan bersih atau mamfaat selama umur ekonomisnya dihitung

nilainya sekarang, dan harus lebih besar bila dibandingkan dengan nilai mamfaat

yang diperoleh pemilik sumber daya modal, seandainya modal tersebut tidak jadi

5

diinvestasikan/digunakan dalam proyek yang dimaksud, tetapi dikonsumsikan

sekarang dan atau didepositkan ke bank. Pemahaman mengenai hai ini menjadi

penting, karena dengan dilakukannya investasi pada suatu proyek atas modal yang

dimiliki dan tersedianya untuk itu, berarti dalam hal ini terjadi suatu pengorbanan

atau penundaan konsumsi atas sumber-sumber produksi/sumber daya modal yang

dimiliki pada saat sekarang ini (Dadjim dan Herlina, 2013).

2.1.2 Proyek Konstruksi

Proyek konstruksi merupakan jenis proyek yang kegiatan utamanya terdiri

dari pengkajian kelayakan, desain engineering, pengadaan, dan konstruksi

(Soeharto, 1997). Dalam rangkaian kegiatan tersebut, terdapat suatu proses yang

mengolah sumber daya proyek menjadi suatu hasil kegiatan yang berupa

bangunan.

Penyelesaian proyek konstruksi harus berpegang pada tiga kendala (triple

constraint), yang terdiri dari:

1. Biaya

Proyek harus selesai dengan biaya yang tidak melebihi anggaran yang

telah direncanakan.

2. Waktu

Proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu dan tanggal akhir

yang telah ditentukan. Bila hasil akhir adalah produk baru, maka

penyerahannya tidak boleh melewati batas waktu yang telah ditentukan.

3. Mutu

Produk atau hasil kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi dan kreteria

yang dipersyaratkan. Memenuhi persyaratan mutu berarti mampu

memenuhi tugas yang dimaksudkan.

Dari segi teknis, ukuran keberhasilan proyek dikaitkan dengan sejauh

mana ketiga sasaran tersebut dapat dipenuhi. Untuk itu diperlukan suatu

pengaturan yang baik, sehingga perpaduan antar ketiganya sesuai dengan yang

diinginkan, yaitu dengan manajemen proyek.

6

2.1.3 Perumahan dan Pemukiman

Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan

Permukiman mendefinisikan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi

sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi

dengan prasarana dan sarana lingkungan. Hal utama yang harus dipertimbangkan

dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan

terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat

menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan karena akan berdampak

terhadap penghuni perumahan.

Pengertian permukiman secara jelas dan rinci dapat kita temukan dalam

Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,

yang mengandung pengertian sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar

kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang

berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan

tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.

2.1.4 Investasi

Investasi pada hakekatnya merupakan penempatan sejumlah dana pada

saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa mendatang.

Umumnya investasi dibedakan menjadi dua, yaitu investasi pada asset-aset

finansial dan investasi pada asset-aset riil. Investasi pada asset-aset finansial

dilakukan di pasar uang, misalnya berupa sertifikat deposito, commercial paper,

surat berharga pasar uang, dan lainnya. Investasi dapat juga dilakukan di pasar

modal, misalnya berupa saham, obligasi, waran, opsi, dan lain-lain. Sedangkan

investasi pada asset-aset riil dapat berbentuk pembelian asset produktif, pendirian

pabrik, pembukaan pertambangan, pembukaan perkebunan, dan lainnya (Halim,

2005).

Banyak mamfaat yang sebenarnya bisa diperoleh dari kegiatan investasi.

Di antaranya adalah penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang

dihasilkan, penghematan devisa ataupun penambahan devisa, dan lain

sebagainya. Dengan meningkatnya kegiatan investasi maka diharapkan kegiatan

7

ekonomi akan terpacu (Soeharto, 1997).

2.1.5 Hubungan Investasi dan Proyek

Dilihat dari segi penggunaan modal, investasi dan proyek merupakan dua

hal yang tidak dapat dipisahkan dalam analisis studi kelayakan proyek. Hal ini

disebabkan karena investasi itu sendiri menyangkut jumlah modal atau sumber

daya yang tersedia untuk ditanamkan dalam suatu proyek, sedangkan proyek itu

sendiri menyangkut seluruh kegiatan usaha yang terencana dengan menggunakan

jumlah modal/sumber daya yang cukup besar (Dadjim dan Herlina, 2013).

Dengan demikian investasi dapat diartikan setiap penggunaan saejumlah

sumber-sumber produksi atau sumber daya modal yang ditanamkan dalam suatu

proyek yang direncanakan untuk dilaksanakan dan atau usaha yang sudah

berjalan, dengan tujuan akan diperoleh suatu mamfaat/benefit baik langsung dan

atau tidak langsung dimasa-masa tahun mendatang, sehubungan dengan

barang/jasa yang akan dihasilkan proyek tersebut (Dadjim dan Herlina, 2013).

Dari pengertian itu, maka dapat dikatakan antara investasi dan proyek

merupakan suatu kesatuan yang tidak terpisahkan satu sama lain. Hal ini

disebabkan investasi itu sendiri menyangkut masalah jumlah modal yang

digunakan dalam suatu proyek, sedangkan proyek itu sendiri adalah suatu proses

kegiatan yang direncanakan untuk dilaksanakan dalam rangka usaha

menghasilkan barang/jasa untuk memenuhi kebutuhan masyarakat, dengan

menggunakan sejumlah modal untuk proses kegiatan tadi (Dadjim dan Herlina,

2013). Dari hasil proyek yang dalam hal ini berupa barang/jasa yang dimaksud,

oleh pemilik modal diharapkan akan diperoleh keuntungan selama umur

ekonomis proyek tersebut.

Dengan demikian, pengertian benefit dan biaya dalam studi kelayakan

proyek, bagaimanapun juga merupakan faktor-faktor utama yang berperan dan

merupakan bagian integral didalam pengambilan keputusan oleh pihak

manajemen, apakah investasi modal atas suatu proyek layak atau tidak untuk

dilaksanakan (Dadjim dan Herlina, 2013).

8

2.1.6 Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan adalah pengkajian yang bersifat menyeluruh dan

mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi (Soeharto,

1997). Studi kelayakan proyek juga bisa diartikan sebagai penelitian tentang

dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan

dengan berhasil. (Husnan dan Muhammad, 2000).

Untuk melakukan studi kelayakan, terlebih dahulu harus ditentukan

aspek-aspek apa yang akan dipelajari. Walaupun belum ada kesepakatan tentang

aspek-aspek apa saja yang perlu diteliti, tetapi umumnya penelitian akan

dilakukan terhadap aspek-aspek sebagai berikut, yaitu :

1. Aspek Pasar

Untuk mengetahui bagaimana pemasaran produk yang akan dihasilkan

nantinya, mampu nmemberikan informasi tentang prospek pasar untuk

jangka panjang dan pertumbuhan pasar yang ditargetkan, baik pasar

dalam negeri maupun pasar luar negeri.

2. Aspek Teknis

Dalam aspek teknis yang penting adalah menyajikan informasi yang

berkaitan dengan dapat tidaknya proyek yang bersangkutan dilaksanakan

secara teknis.

3. Aspek Keuangan (Finansial)

Dibidang keuangan, studi kelayakan proyek harus menyajikan informasi

yang mendukung layak tidaknya suatu proyek, dipandang dari segi

keuangan.

4. Aspek Hukum

Dalam aspek hukum meliputi segalam aspek hukum yang relevan bagi

kelangsungan proyek.

5. Aspek Sosial Ekonomi

Aspek ini meninjau suatu proyek dari segi berapa besar sumbangan

proyek terhadap ekonomi nasional.

(Dadjim dan Herlina, 2013)

Sebenarnya semua aspek tersebut perlu dipelajari, tetapi tergantung pada

besar kecilnya dana yang tertanam pada investasi proyek tersebut. Maka,

9

banyaknya sedikitnya aspek yang perlu dipelajari dan kedalaman studi tersebut

mungkin berbeda (Husnan dan Muhammad, 2000).

Proyek investasi umumnya memerlukan dana yang cukup besar dan

mempengaruhi perusahaan dalam jangka waktu panjang. Karenanya, perlu

dilakukan studi yang berhati-hati agar jangan sampai proyek tersebut, setelah

terlanjur dilakukan investasi ternyata tidak menguntungkan. Untuk itulah studi

tentang kelayakan (minimal) ekonomis suatu proyek menjadi sangat penting.

Dalam studi kelayakan tersebut hal-hal yang perlu diperhatikan adalah :

1. Ruang lingkup kegiatan proyek.

2. Cara kegiatan proyek dilakukan.

3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh

proyek.

4. Sarana yang dibutuhkan proyek.

5. Hasil kegiatan proyek tersebut, serta biaya-biaya yang harus ditanggung

untuk memperoleh hasil tersebut.

6. Akibat-akibat yang bermamfaat maupun yang tidak dari adanya proyek

tersebut.

7. Langkah-langkah rencana untuk mendirikan proyek, beserta jadwal dari

masing-masing kegiatan tersebut, sampai dengan proyek investasi siap

berjalan.

(Dadjim dan Herlina, 2013)

2.1.7 Analisis Finansial

Analisis finansial atau keuangan adalah suatu cara penilaian investasi

modal dalam suatu proyek yang dilaksanakan, untuk mengetahui apakah proyek

tersebut menguntungkan diukur dalam bentuk uang, yaitu berdasarkan

perbandingan seluruh arus penerimaan dan arus pengeluaran selama umur proyek

(masa pembangunan dan umur ekonomis) dilihat dari sudut kepentingan pemilik

modal (investor) (Dadjim dan Herlina, 2013). Yang dimaksud dengan arus benefit

dan cost dalam kegiatan suatu proyek, yaitu meliputi semua faktor-faktor benefit

dan cost yang dapat dinilai dengan uang.

10

Tujuan melaksanakan analisis finansial adalah sebagai upaya untuk dapat

melihat apa yang terjadi pada proyek dalam keadaan apa adanya, karena analisis

secara finansial ini didasarkan pada keadaan yang sebenarnya dengan

menggunakan data harga yang sebenarnya yang ditemukan di lapangan (real

price) dengan mengetahui analisis finansial para pembuat keputusan juga dapat

segera melakukan penyesuaian, bila proyek tersebut berjalan menyimpang dari

rencana semula (Dadjim dan Herlina, 2013).

Namun demikian bila dilihat dari segi makro ekonomi atau pembangunan

perekonomian suatu negara secara keseluruhan, pemerintah sebagai pengambil

keputusan mengenai kebijakan perekonomian, sangat berkepentingan atas

pendekatan evaluais proyek (baik analisis finansial dan analisis ekonomi). Hal ini

didasarkan kepada beberapa alasan pertimbangan, sebagai berikut :

a. Untuk menegtahui apakah proyek yang akan dilaksanakan memberikan

dampak positif terhadap kemajuan pertumbuhan perekonomian secara

keseluruhan, dan atau akan membantu pemerintah dalam pencapaian

tujuan-tujuan/sasaran-sasaran utama yang ingin dicapai pemerintah

dimasa-masa mendatang.

b. Apakah proyek yang dimaksud memberikan keuntungan dan seberapa

besar tingkat keuntungan yang diperoleh pemilik modal yang

menginvestasikan modalnya dalam proyek tersebut, dilihat dari segi

pertimbangan kemungkinan resiko yang dihadapi serta kepastian

pengembalian investasi modal. Hal ini sangat untuk dipertimbangkan

pemerintah, dalam rangka usaha pemerintah menarik para investor untuk

mau atau tertarik menanamkan modalnya didalam Negara yang

bersangkutan.

c. Semakin banyak perusahaan yang melakukan usaha bisnis sehubungan

dengan kegiatan investasi modal disuatu negara, berarti sumber

pendapatan pemerintah dari pajak penghasilan perusahaan akan semakin

meningkat. Hal ini berarti tersedianya dana pemerintah untuk pembiayaan

pembangunan ekonomi negara yang bersangkutan. Selain itu, dengan

adanya investasi modal swasta pada proyek-proyek tertentu didalam suatu

negara, juga kan membantu pemerintah didalam mengatsi masalah tenaga

11

kerja sekaligus proyek tadi menciptakan spread effect yang positif

terhadap perekonomian negara yang bersangkutan.

(Dadjim dan Herlina, 2013)

Analisis finansial adalah mamfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek

itu sendiri, yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup menguntungkan

apabila dibandingkan dengan resiko proyek tersebut. Sedangkan analisa aspek

ekonomi adalah analisa kelayakan suatu proyek yang mencakup perekonomian

masyarakat secara keseluruhan, atau mamfaat proyek tersebut bagi ekonomi

makro suatu Negara (Dadjim dan Herlina, 2013).

Persamaan baik analisis ekonomi dan maupun analisis finansial, kedua-

duanya berfungsi untuk mengetahui apakah proyek yang akan dilaksanakan

mendatangkan keuntungan atau tidak. Selain itu, didalam memperhitungkan arus

benefit dan biaya-biaya dimasa-masa mendatang selama umur ekonomis proyek,

kedua analisis selalu memperhitungkan tingkat inflasi.

Perbedaan mendasar dari analisis finansial dengan analisis ekonomi

diantaranya adalah :

a. Harga

Dalam analisis finansial harga yang dipakai adalah harga yang berlaku

setempat atau harga yang diterima pengusaha. Dalam analisis ekonomi,

kita menggunakan shadow price atau harga bayangan, yaitu harga-harga

yang disesuaikan sedemikian rupa untuk menggambarkan nilai ekonomi

yang sebebarnya dari barang dan jasa tersebut.

b. Pajak

Dalam analisis finansial pajak merupakan biaya yang dibayarkan pada

instansi pemerintah, dengan kata lain pajak harjus dikurangkan dari

benefit. Sebaliknya dalam analisis ekonomi pajak merupakan transfer

payment yaitu bagian dari benefit proyek yang diserahkan kepada

pemerintah. Oleh sebab itu pajak tidak diperhitungkan dalam biaya

proyek.

c. Subsidi

Dalam analisis finansial besarnya subsidi merupakan keringanan proyek

karena mengurangi biaya, dengan demikian besarnya subsidi akan

12

menambah benefit dengan kata lain subsidi tidak diperhitungkan dalam

proyek. Dalam analsis ekonomi besarnya subsidi ini harus ditambahkan

pada harga pasar barang-barang yang digunakan dalam proyek.

d. Biaya Investasi dan Pelunasan Pinjaman

Dalam analsis finansial yang tergolong biaya pada tahap permulaan proyek

hanyalah yang dibiayai dengan saham si penanam modal sendiri. Bagian

investasi yang dibiayai dengan modal pinjaman, baik dalam maupun luar

negeri tidak dianggap sebagai biaya pada saat dikeluarkannya, sebab

pengeluaran modal oleh pihak lain tidak menjadi beban bagi penanam

modal biasa. Di lain pihak, yang menjadi beban penanaman modal adalah

arus pelunasan pinjaman tersebut beserta bunganya pada tahap produksi

nantinya.

Dalam analisa ekonomi seluruh biaya investasi, apakah dibiayai oleh

modal yang dhimpun dari dalam maupun luar negeri, dengan modal saham

atau pinjaman, dianggap sebagai proyek pada saat dikeluarkannya. Jadi,

pelunasan pinjaman yang dipakai untuk membiayai proyek tersebut

diabaikan dalam perhitungan biaya analisa ekonomi, demi menghindari

perhitungan ganda.

Pada analisa finansial penerimaan pinjaman harus dianggap sebagai cash

inflow atau benefit dan kemudian diikuti dengan cash outflow atau biaya

yaitu bahwa besarnya investasi baru dimasukkan sebagai arus pengeluaran

untuk angsuran dan ditambah bunganya pada tahun-tahun berikutnya.

e. Bunga

Seperti halnya pelunasan tadi dalam analisis finansial bungan atas

pinjaman dari dalam maupun luar negeri, merupakan biay proyek.

Sedangkan dalam analisis ekonomi atas bunga pinjaman tadi tidak

dimasukkan sebagai biaya karena modal tersebut dianggap sebagai modal

masyarakat, oleh sebab itu bunga pun dianggap sebagai benefit proyek.

f. Upah

Dalam analisa finansial upah yang digunakan dalam analisis baik untuk

tenaga ahli, menengah maupun kasar adalah upah yang berlaku setempat.

13

Sedangkan pada analisa ekonomi upah yang digunakan adalah upah

bayangan (opportunity cost).

(Jumingan, 2011)

2.1.8 Komponen Aliran Kas (cash flow)

Dalam membicarakan investasi suatu proyek maka kita harus

memperhatikan aliran kas (cash flow) dari investasi yang dilakukan. Laba dalam

pengertian akuntansi tidak sama dengan kas masuk bersih dan yang lebih relevan

bagi para investor adalah kas, bukan laba (Jumingan, 2011). Mereka yang

berkecimpung dibidang keuangan berpendapat bahwa begaimanapun yang

penting adalah kas, karena dengan kas itu kita bisa melakukan investasi, dan

dengan kas situ pula kita membayar kewajiban finansial kita. Karena itulah kita

berkepentingan dengan penerimaan kas, bukan laba untuk dipakai sebagai alat

untuk memenuhi berbagai keperluan kas.

Untuk menghindari kesalahan dalam menaksir aliran kas proyek, maka

cara termudah yang kita gunakan adalaah kita perlakukan proyek tersebut sebagai

suatu proyek yang terpisah dari kegiatan perusahaan yang barangkali sudah ada.

Dengan demikian kita tidak perlu menghadapi kemungkinan terjadinya

“overlapping” antara aliran kas proyek tersebut dengan aliran kas kegiatan

perusahaan yang lain.

Kemudian untuk proyek tersebut kita juga pisahkan aliran kas yang

timbul karena keputusan pembelanjaan dengan aliran kas yang terjadi karena

investasi dalam proyek tersebut. Ini berarti kalau proyek tersebut membayarkan

deviden, bunga, melunasi pinjaman,membayar kembali modal sendiri, kita tidak

perlu mengurangkannya sebagai aliran kas keluar. Ini perlu kita tekankan di sini

karena dalam praktiknya masih banyak kebingungan dalam penaksiran ini.

Penyebabnya tidak lain adalah dicampurnya aliran kas yang terjadi karena

keputusan pembelanjaan dengan aliran kas yang terjadi karena investasi

(Jumingan, 2011).

Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat dibagi menjadi

tiga kelompok yaitu:

14

a. Aliran kas awal (Initial Cash Flow) merupakan aliran kas yang berkaitan

dengan pengeluaran untuk kegiatan investasi misalnya; pembelian tanah,

gedung, biaya pendahuluan dsb. Aliran kas awal dapat dikatakan aliran kas

keluar (cash out flow).

b. Aliran kas operasional (Operational Cash Flow) merupakan aliran kas

yang berkaitan dengan operasional proyek seperti; penjualan, biaya umum,

dan administrasi. Oleh sebab itu aliran kas operasional merupakan aliran

kas masuk (cash in flow) dan aliran kas keluar (cash out flow).

c. Aliran kas akhir (Terminal Cash Flow) merupakan aliran kas yang

berkaitan dengan nilai sisa proyek (nilai residu) seperti sisa modal kerja,

nilai sisa proyek yaitu penjualan peralatan proyek.

Sebuah cash flow diagram adalah suatu gambar garis yang sederhana

yang menggambarkan cash flow pada skala waktu. Waktu dari cash flow diagram

t = 0 adalah waktu sekarang dan t = 1 adalah waktu akhir periode 1 (Jumingan,

2011).

2.2 Landasan Teori

2.2.1 Konsep Nilai Waktu Dari Uang ( Time Value of Money)

Yang dimaksud dengan nilai waktu dari uang, yaitu sejumlah uang yang

tersedia yang dimiliki untuk dinikmati pada saat ini lebih disenangi setiap orang,

daripada jumlah yang sama tetapi baru tersedia dalam beberapa tahun mendatang,

dan atau menunda menikmatinya sekarang, tetapi tersedia dalam jumlah yang

lebih besar misalkan sesudah 1 tahun atau lebih (Dadjim dan Herlina, 2013).

Dalam pengambilan keputusan investasi jangka panjang, pengambilan

keputusan harus memperhatikan nilai waktu dari uang, karena keputusan tersebut

menyangkut pengeluaran dana sekarang dengan harapan untuk dapat memperoleh

penghasilan di waktu mendatang. Masalahnya disini apakah sejumlah uang yang

diterima dari hasil investasi tersebut pada akhir tahun pertama akan sama nilainya

dengan jumlah uang yang sama tetapi akan diterima pada akhir tahun kedua atau

tahun ketiga dan seterusnya. Hal ini menyangkut konsep nilai waktu dari uang.

Apabila konsep ini tidak diperhatikan, maka satu rupiah sekarang sama saja

15

nilainya dengan satu rupiah yang akan diterima lima tahun dari sekarang (Dadjim

dan Herlina, 2013).

Pemikiran tentang konsep nilai waktu dari uang tersebut secara ekonomis

didasarkan pada beberapa faktor alasan sebagai berikut :

1. Inflasi

Adanya inflasi ditahun-tahun mendatang akan dapat menurunkan niali

daya beli dari sejumlah uang yang dimiliki seseorang.

2. Kepuasan

Dengan uang yang sama, apabila dikonsumsikan sekarang akan

memberikan kepuasan atau kenikmatan yang lebih tinggi, bila

dibandingkan dengan jika dikonsumsikan dimasa yang akan datang.

3. Risiko penyimpanan

Adanya kemungkinan risiko yang akan dapat terjadi dimasa-masa

mendatang yang sbeblumnya tidak diketahui, seperti risiko pencurian,

risiko inflasi, dan deflasi oleh pemerintah.

(Dadjim dan Herlina, 2013)

Disisi lain, jumlah uang/modal yang dimiliki pada saat ini selain

jumlahnya terbatas, juga dapat ditingkatkan nilainya pada masa mendatang

dengan hanya sebagian dikonsumsikan dan atau sama sekali tidak dikonsumsikan

pada saat ini. Caranya dengan mendepositkan ke bank dan atau diinvestasikan

sendiri oleh pemilik modal pada usaha bisnis dan atau diinvestasikan melalui

pasar modal. Melalui investasi tersebut, maka sejumlah atau sebagian sumber

modal yang dimiliki masyarakat tadi menjadi salah satu faktor produksi yang

disebut faktor modal yang digunakan secara bersama-sama dengan faktor-faktor

produksi lainnya, untuk menghasilkan barang dan jasa untuk dikonsumsi

dikemudian hari (Dadjim dan Herlina, 2013).

Dengan demikian nilai waktu dari uang sumber-sumber modal dan

produktivitas atas penggunaan faktor-faktor produksi tersebut, merupakan dua

unsur yang saling berhubungan secara timbal balik. Hubungan yang dimaksud

sebagai akibat adanya penawaran sumber-sumber modal dari masyarakat yang

memiliki tabungan, sedangkan permintaan berasal dari pihak-pihak yang mencari

16

keuntungan dengan memamfaatkan tabungan masyarakat tersebut dalam kegiatan

usaha bisnis atau proyek untuk menghasilkan barang atau jasa yang dibutuhkan

masyarakat banyak. Dengan menggunakan social opportunity cost, untuk menilai

benefit dan biaya dalam aktivitas bisnis atau proyek, kepentingan dari dua pihak

dapat diketahui secara pasti. Social opportunity cost merupakan benefit yang

dikorbankan karena sejumlah faktor modal digunakan untuk kegiatan lain, dan

besarnya benefit tersebut merupakan biaya modal bagi mereka yang

menggunakannya dalam suatu kegiatan usaha (Dadjim dan Herlina, 2013).

Penggunaan opportunity cost menjadi sangat penting dalam menilai

besarnya perbedaan benefit yang dihasilkan proyek dengan biaya yang

dikeluarkan, karena inti utama dari pada analisis investasi modal dalam proyek

untuk mengetahui apakah proyek tadi memberikan benefit lebih besar dari biaya

selama jangkan waktu periode tertentu, sehubungan dengan rencana investasi

tersebut. Untuk mengetahui perbedaan yang dimaksud, pemilik modal harus

menghitung besarnya arus benefit dan biaya tiap tahun selama umur proyek, dan

membandingkan kedua faktor tersebut. Kemudian total hasil nilai perbedaan

kedua faktor tadi dibandingkan dengan total nilai yang diperoleh sekarang

seandainya sumber-sumber modal yang dimaksud tidak diinvestasikan dalam

proyek, apakah lebih kecil, sama atau lebih besar nilainya dibandingkan dengan

nilai tingkat bunga yang terjadi di pasar modal (Dadjim dan Herlina, 2013).

Oleh karena itu dengan tingkat bunga yang berlaku di pasar modal akan

memungkinkan untuk menghitung dan membandingkan arus benefit dan biaya

dari suatu proyek selama jangka waktu periode tertentu, yaitu dengan menerapkan

tingkat bunga tersebut melalui proses yang disebut “discounting”. Yang dimaksud

dengan discounting dalam hal ini, yaitu discount factor yang digunakan tiap tahun

berdasarkan tingkat bunga yang berlaku dipasar modal yang diasumsikan untuk

dibayar dan atau akan dapat dibayar (Dadjim dan Herlina, 2013).

2.2.2 Penerapan Discount Factor Dalam Mencari atau Menghitung Time

Value of Money

Untuk menghitung time value of money ini, maka akan dibicarakan tentang

penerapan discounting factor sehubungan dengan evaluasi investasi modal dalam

17

proyek atau bisnis yang akan dilakukan, sebagaimana diuraikan dibawah ini :

1. Discount Factor

Penggunaan discount factor untuk mencari Present Value (P) dapat

dilakukan jika diketahui F, i, n. Dengan kata lain discount factor

digunakan untuk menghitung nilai uang pada saat sekarang (present

value), jika diketahui jumlah arus penerimaan dan atau pengeluaran

dimasa-masa akan datang dalam jangka suatu periode tertentu.

Rumus : P = Fi …………………………… (2.1)

( 1 + i )n

Keterangan :

F = Jumlah modal pada akhir periode tertentu (future)

P = Jumlah modal pokok sekarang (present)

i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun

n = Jangka waktu

2. Present Worth/Value of an Annuity Factor

Mencari nilai sekarang (P) dari penjumlahan tetap yang sama besarnya

yang dibayar atau diterima pada setiap akhir tahun, selama jangka waktu

suatu periode tertentu. Dalam hgal ini P dapat dicari, apabila A, i, dan n

diketahui.

Rumus : P = A (1 + i )n – 1 ……………………………. (2.2)

i(1 + i )n

Keterangan :

A = Jumlah penerimaan/pembayaran tiap tahun sama

P = Modal pokok sekarang

i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun

n = Jangka waktu

3. Capital Recovery Factor

Untuk mencari besarnya anuitas (A), dapat dihitung jika diketahui P, n,

dan i. Anuitas adalah jumlah tetap yang harus dibayar atau diterima tiap

18

akhir tahun selama jangka waktu suatu periode tertentu. Umumnya capital

recovery factor digunakan dalam menghitung jumlah angsuran pinjaman

pokok dan bunga yang harus dibayar oleh peminjam bank, sehubungan

dengan adanya pinjaman uang dari bank tersebut.

Rumus : A = P i (1 + i )n …………………………… (2.3)

(1 + i )n - 1

Keterangan :

A = Jumlah penerimaan/pembayaran tiap tahun sama

P = Modal pokok sekarang

i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun

n = Jangka waktu

4. Compounding Factor

Compounding factor digunakan untuk mencari nilai F (Future Value), jika

diketahui P, n, dan i.

Rumus : F = P ( 1 + i )n ………………………………….. (2.4)

Keterangan :

F = Jumlah modal pada akhir periode tertentu (future)

P = Jumlah modal pokok sekarang (present)

i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun

n = Jangka waktu

5. Compounding Factor for 1 per annum

Untuk mencari besarnya F, apabila jumlah yang diterima/dibayarkan tiap

tahun selama jangka waktu tertentu jumlahnya sama tiap tahun, tetapi

dalam hal ini penerimaan/pembayaran tiap tahun yang dimaksud dilakukan

sekaligus pada akhir jangka waktu yang telah disepakati oleh pihak-pihak

yang bersangkutan. Besarnya nilai F yang dimaksud, dapat dihitung

apabila besarnya nilai A, n, dan i diketahui.

Rumus : F = A {(1 + i )n -1} ………………………… (2.5)

i

19

Keterangan :

F = Jumlah modal pada akhir periode tertentu (future)

A = Jumlah penerimaan/pembayaran tiap tahun sama

i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun

n = Jangka waktu

6. Sinking Fund Factor

Untuk mencari berapa jumlah uang tiap awal tahun yang besarnya sama

untuk didepositkan ke bank, agar seseorang pada akhir suatu periode

tertentu mendapatkan sejumlah uang yang tertentu yang didinginkan.

Jumlah yang didepositkan tiap awal tahun adalah sama (annuity), dan

dapat dicari bila i dan F diketahui.

Rumus : A = Fi ……………………………. (2.6)

( 1 + i )n - 1

Keterangan :

F = Jumlah uang yang diinginkan pada akhir tahun periode

tertentu sesudah beberapa tahun. (misalkan sesudah 4 tahun)

A = Jumlah penerimaan/pembayaran tiap tahun sama

i = Tingkat bunga yang berlaku tiap tahun

n = Jangka waktu

7. Mencari besarnya bunga ( i )

Besarnya bunga dapat dicari apabila P, F, dan n diketahui, yaitu dengan

menggunakan rumus : F = P ( F/P )in ……………………………. (2.7)

2.2.3 Analisa dan Peramalan

Analisa dan peramalan dilakukan untuk keperluan melihat peluang

pemasaran yang tersedia dan menentukan sebagian yang akan menjadi peluang

pemasaran untuk proyek yang diusulkan. Analisa dan peramalan untuk tahun-

tahun berikutnya, dapat dilakukan setelah data-data yang diperlukan untuk analisa

dapat dkumpulkan. Analisa ini sangat penting untuk membuat kajian analisa

20

finansial. Dalam analisa finansial, peramalan keuntungan pada tahun-tahun

berikutnya sangat memegang peranan untuk analisa present value dari

keuntungan-keuntungan tersebut. Selain untuk keperluan tersebut, analisa

peramalan pendapatan pada tahun-tahun ke depan diperlukan bagi investor untuk

dapat mengambil keputusan-keputusan yang penting dalam investasi. Karena

dapat menentukan keuntungan yang akan dicapai, maka akan terlihat jelas

besarnya ratio/perbandingan biaya dengan benefit/keuntungan. Penguasaan dan

kesesuaian pemilihan metode peramalan akan sangat penting dalam keberhasilan

dalam menganalisa data yang ada.

Meramalkan nilai suatu variable perlu diketahui sifat dan perilaku variable

tersebut di waktu sekrang dan lampau. Salah satu metode yang dapat digunakan

adalah metode time series. Beberapa metode yang terangkum dalam metode time

series adalah :

a. Metode Trend Linear

b. Metode Trend Kuadratik

c. Metode Trend Eksponential

Penjelasan dari masing-masing metode tersebut adalah sebagai berikut :

a. Metode Trend Linear

Metode ini digunakan jika scater diagram di masa lalu yang tersedia

cenderung merupakan garis lurus. Fungsi perrsamaan dari metode ini adalah :

Y = a + bx……………………………………………………….. (2.8)

Koefisen a dan b dapat diperoleh dengan :

a = ∑푌: 푛 …………………………………………………………... (2.9)

b = ∑푋푌 : ∑푋 ……………………………………………………… (2.10)

jika ∑푋 = 0

Keterangan :

Y = variabel permintaan

n = jumlah data

X = variable tahun

b. Metode Trend Kuadratik

Metode ini digunakan jika scatter diagram dari masa lalu yang tersedia

cenderung berbentuk parabola.

21

Fungsi persamaan dari metode ini adalah :

Y = a + bx + cx2…………………………………………………. (2.11)

Koefisien a, b, dan c diperoleh dengan :

a = ( ∑푌 − 푐 ∑푋 ) ∶ 푛 …………………………………………… (2.12)

b = ∑푋푌 ∶ ∑푋 …………………………………………………… (2.13)

c = [ n ∑푋 푌 − (∑푋 )(∑푌)] ∶ [푛 ∑푋 − (∑푋 ) ] …………… (2.14)

Jika ∑푋 = 0

c. Metode Trend Eksponential

Metode ini digunakan jika data yang tgersedia cenderung naik turun dengan

perbedaan yang terlalu banyak, tetapi secra keseluruhan cenderung naik.

Fungsi persamaan dari metode ini adalah :

Y1 = abx…………………………………………………………. (2.15)

Yang dapat diubah dalam fungsi logaritma :

Log Y1 = log a + ( log b ) x…………………………………………. (2.16)

Jika ∑푋 = 0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan :

Log a = ∑ log푦 ∶ 푛…………………………………………………. (2.17)

Log b = [ ∑(푥. log푦)] ∶ ∑푋 ………………………………………. (2.18)

Sedangkan hasil peramalan dilakukan dengan mencari anti logaritma dari hasil

peramalan dengan fungsi logaritma tersebut.

Trend yang paling tepat adalah yang memberikan nilai MAPE dan MAD yang

terkecil.

- MAPE (Mean Absolute Persentage Error)

Merupakan nilai mutlak persentase rata-rata kesalahan dimana nilai ini

mengukur ketelitian dari kelayakan nilai time series. Adapun rumus

MAPE adalh sebagai berikut :

MAPE = ∑ ′ / 푥 100 …………………… (2.19)

Yt ≠ 0

Keterangan :

Y = nilai aktual

Ỳ = nilai estimasi

22

n = jumlah data

- MAD ( Mean Absolute Deviation )

Merupakan nilai mutlak rata-rata simpangan, dimana nilai mengukur

ketepatan dari nilai time series. Rumus MAD adalah sebagai berikut :

MAD = ∑

………………………………… (2.20)

Keterangan :

Y = nilai aktual

Ỳ = nilai estimasi

n = jumlah data

2.2.4 Metode-metode Kriteria Penilaian Investasi

Untuk menganalisis atau mengevaluasi investasi modal dalam suatu

proyek tertentu, apakah menguntungkan atau tidak menguntungkan, dilakukan

dengan metode analisis finansial berdasarkan arus biaya dan benefit. Yang

dimaksud dengan metode atau kriteria penilaian investasi adalah bentuk model

yang digunakan untuk menilai apakah suatu investasi modal yang akan dilakukan

pada suatu proyek atau bisnis layak atau tidak, dilihat dari kemampuan proyek

menghasilkan keuntungan bersih tiap tahun (Dadjim dan Herlina, 2013). Adapun

metode yang dimaksud, terdiri dari :

a. Net Present Value (NPV)

b. Benefit Cost Ratio (BCR)

c. Internal Rate of Return (IRR)

a. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh

aliran kas ke nilai sekarang. Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk

dan kas keluar selama umur proyek ke nilai sekarang. Kemudian

menghitung angka netto maka akan diketahui selisihnya dengan memakai

dasar yang sama, yaitu harga saat ini. Berarti sekaligus dua hal yang

sudah diperhatikan, yaitu faktor nilai waktu dari uang dan besar aliran kas

23

masuk dan keluar (Soeharto, 1997).

Suatu cash flow investasi tidak selalu dapat diperoleh secara lengkap,

yaitu terdiri dari cash in dan cash out, tetapi mungkin saja hanya dapat

diukur langsung aspek biayanya saja atau benefitnya saja (Giatman,

2006). Cash flow yang benefit saja perhitungannya disebut dengan

Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan

hanya cash out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC).

Sementara itu, NPV diperoleh dari PWB-PWC.

Untuk mendapatkan nilai PWB, PWC, dan NPV dipakai formula umum

sebagai berikut :

PWB = ∑ 퐶푏 (퐹푃퐵)…………………………………………………… (2.21)

PWC = ∑ 퐶푐 (퐹푃퐵)…………………………………………………… (2.22)

NPV = PWB – PWC……………………………………….. (2.23)

Keterangan:

NPV = Net Present Value

PWB = Present Worth of Benefit

PWC = Present Worth of Cost

Cb = Cash Flow Benefit

Cc = Cash Flow Cost

n = Umur investasi

t = Periode waktu

FPB = Faktor bunga present

Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak atau

tidak, diperlukan suatu ukuran / kriteria tertentu dalam metode NPV,

yaitu:

NPV ≥ 0 Artinya investasi akan menguntungkan / layak

NPV < 0 Artinya investasi tidak menguntungkan / tidak layak

b. Benefit Cost Ratio (BCR)

Penggunaan Benefit Cost Ratio (BCR) sangat sering digunakan dalam

mengevaluasi proyek-proyek untuk kepentingan umum atau sektor

24

publik. Dalam hal ini penekanannya ditujukan pada benefit bagi

kepentingan umum dan bukan kepentingan finansial perusahaan. Prinsip

dasar metode ini adalah mencari indeks yang menggambarkan tingkat

efektifitas pemanfaatan biaya terhadap mamfaat yang diperoleh

(Soeharto, 1997). Indeks ini dikenal sebagai indeks Benefit Cost Ratio,

yang secara matematis dirumuskan sebagai berikut:

BCR = ……………………………………….. (2.24)

Keterangan:

BCR = Perbandingan manfaat terhadap biaya (Benefit Cost Ratio)

PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit

PWC = Present Worth of Cost

Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah

melalui metode ini adalah :

BCR ≥ 1 Artinya investasi layak

BCR < 1 Artinya investasi tidak layak.

c. Internal Rate of Return (IRR)

IRR atau Internal Rate of Return atau arus pengembalian internal adalah

arus pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk = NPV

aliran kas keluar. Pada metode IRR yang akan dicari adalah suku

bunganya disaat NPV sama dengan nol (Soeharto, 1997). Untuk

mendapatkan IRR dilakukan dengan mencari besarnya NPV dengan

memberikan nilai i variabel (berubah-ubah) sedemikian rupa sehingga

diperoleh suatu nilai i saat NPV mendekati nol yaitu NPV(+) dan nilai

NPV(-), dengan cara coba-coba (trial and error). Jika telah diperoleh nilai

NPV(+), NPV(-) tersebut diasumsikan nilai diantaranya sebagai garis

lurus, selanjutnya dilakukan interpolasi untuk mendapatkan IRR. Secara

matematis dirumuskan sebagai berikut:

퐼푅푅 = 푖푁푃푉 +

(푖푁푃푉 − 푖푁푃푉 ) …….. (2.25)

25

Keterangan:

IRR = Internal Rate of Return yang akan dicari

iNPV- = suku bunga negatif

iNPV+ = suku bunga positif

NPV- = Net Present Value dengan hasil negatif

NPV+ = Net Present Value dengan hasil positif

Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak

setelah melalui metode ini adalah :

IRR ≥ MARR, investasi layak

IRR < MARR< investasi tidak layak

Dimana MARR adalah Minimum Atraractive Rate of Return

2.3 Analisa Sensitivitas

Apabila akan merencanakan suatu proyek, semua biaya akan dikeluarkan

dan benefit yang diperoleh tiap tahun semuanya diperhatikan berdasarkan data

yang diperoleh dari proyek yang sudah ada atau dari teori yang berhubungan

dengan proyek yang direncanakan.

Dengan demikian mungkin saja terjadi kekeliruan atau ketidaktepatan

perkiraan biaya dan benefit yang telah disusun, untuk itu perlu adanya analisa

sensitivitas. Dengan mengambil perkiraan bahwa bagaimana sebenarnya jika

terjadi hal-hal sebagai berikut :

a. Jika biaya (cost) bertambah 10% dan pendapatan (benefit) tetap

b. Jika biaya (cost) tetap dan pendapatan (benefit) berkurang 10%

c. Jika biaya (cost) bertambah 10% dan pendapatan (benefit) berkurang 10%

Analisa ini akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan

akan cukup kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameter-

parameter yang mempengaruhinya (Pujawan, 1995).

26

2.4 Biaya-biaya

Biaya yang akan dihitung di sini adalah biaya perkiraan (predictive cost)

yaitu perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanakan.

Biaya-biaya yang akan dihitung antara lain :

1. Biaya investasi (Investment cost), yaitu biaya yang ditanamkan

dalam rangka menyiapkan kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan

baik. Biaya ini biasanya dikeluarkan pada awal-awal kegiatan usaha

dalam jumlah yang relatif besar dan berdampak jangka panjang untuk

kesinambungan usaha tersebut.

2. Biaya pengembalian dana pinjaman, yaitu biaya yang dikeluarkan untuk

kompensasi nilai uang yang dipinjam terhadap waktu kepada pihak yang

memberikan pinjaman. Biaya ini besarnya tergantung dari jumlah uang

pinjaman, suku bunga pinjaman, dan lamanya pengembalian.

3. Pajak penjualan properti merupakan pajak yang dikenakan oleh

pemerintah, baik dalam bentuk pajak bumi dan bangunan ataupun pajak

yang dikenakan sewaktu transaksi properti dilakukan. Pajak-pajak yang

terkait dengan penjualan properti dari penjual (baik developer maupun

penjual properti bekas) kepada pembeli (pemakai langsung dan tidak

untuk dijual kembali), paling tidak ada dua jenis : Pajak Penghasilan

(PPh) Final dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Apabila properti yang

dijual tersebut termasuk properti yang dikategorikan sebagai barang

mewah, maka akan dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah

(PPnBM).

Pajak Penghasilan yang bersifat final atas peralihan hak atas tanah

dan/atau bangunan akan dikenakan kepada penjual dari hak tersebut.

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 tahun 2008, atas

penghasilan sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau

bangunan ini dikenakan PPh Final sebesar 5% dari jumlah bruto nilai

pengalihan. Sedangkan pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan

Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh WP yang usaha pokoknya

melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh

Final sebesar 1% dari nilai pengalihan.

27

4. Biaya Modal (Cost of Capital)

Menurut Soeharto (1997) biaya modal adalah biaya rata-rata tertimbang

atau weighted average cost of capital (WACC) dari maisng-masing

sumber. Definisi WACC adalah tingkat keuntungan rata-rata tertimbang

perusahaan yang diinginkan investor. Bila perusahaan hanya memakai

dana pinjaman dari bank untuk membiayai proyek, maka biaya modalnya

adalah biaya yang timbul karena pinjaman tersebut. Sedangkan bila

berasal dari modal campuran hutang dan ekuitas, maka biaya modal rata-

rata tertimbang dihitung dengan rumus sebagai berikut :

WACC = ( Wh x Kh ) + ( We x Ke ) ……………………………. (2.26)

Dimana :

WACC = Rata-rata biaya modal tertimbang

Wh = Persentase bobot hutang dalam struktur pembiayaan

Kh = Biaya hutang

We = Persentase bobot dana sendiri dalam struktur pembiayaan

Ke = Biaya modal dana sendiri