April 12, 2023 1

Proses Pembangunan Proyek Konstruksi

Proses Pembangunan Proyek Konstruksi

Keprofesian I - MPB 242 Kuliah 3

Keprofesian I - MPB 242 Kuliah 3

Oleh:Wahyudi Putra Utama,

BQS

April 12, 2023 2

Proses Pembangunan proyekProses Pembangunan proyek

• Pengenalan.• Proses pembangunan proyek. • Struktur ,fungsi dan peranan

pihak yang terlibat yaitu owner, arsitek, quantity surveyor, insinyur, kontraktor dan profesional lain.

• Pengenalan.• Proses pembangunan proyek. • Struktur ,fungsi dan peranan

pihak yang terlibat yaitu owner, arsitek, quantity surveyor, insinyur, kontraktor dan profesional lain.

April 12, 2023 3

PengenalanPengenalan

• Industri konstruksi adalah kompleks dan mempunyai proses pembangunan proyek tersendiri.

• Bagi memenuhi kebutuhan klien/owner, pekerjaan konstruksi sangat tergantung pada beberapa tatacara administrasi dan pengelolaan kontrak.

• Oleh karena itu, QS mempunyai peranan yang besar pada tahap awal (pra kontrak) yaitu memberi jasa nasehat terutamanya kepada klien seperti dalam hal biaya/anggaran yang dibutuhkan untuk suatu disain yang diajukan.

• Elemen biaya merupakan elemen terpenting yang akan menghubungkan anggaran dengan disain proyek.

• Industri konstruksi adalah kompleks dan mempunyai proses pembangunan proyek tersendiri.

• Bagi memenuhi kebutuhan klien/owner, pekerjaan konstruksi sangat tergantung pada beberapa tatacara administrasi dan pengelolaan kontrak.

• Oleh karena itu, QS mempunyai peranan yang besar pada tahap awal (pra kontrak) yaitu memberi jasa nasehat terutamanya kepada klien seperti dalam hal biaya/anggaran yang dibutuhkan untuk suatu disain yang diajukan.

• Elemen biaya merupakan elemen terpenting yang akan menghubungkan anggaran dengan disain proyek.

April 12, 2023 4

• Pada umumnya, anggaran biaya proyek konstruksi diperoleh dengan membuat anggaran kasar (approximate estimate). Anggaran kasar yang disediakan umumnya berdasarkan pada tiga metode yaitu,

- Berdasarkan gambar kasar (sketch design) - Berdasarkan gambar detil (detail design) - Berdasarkan kepada anggaran proyek lalu

• Biaya yang diperoleh pada tahap ini akan dijadikan sebagai harga proyek.

• Pada umumnya, anggaran biaya proyek konstruksi diperoleh dengan membuat anggaran kasar (approximate estimate). Anggaran kasar yang disediakan umumnya berdasarkan pada tiga metode yaitu,

- Berdasarkan gambar kasar (sketch design) - Berdasarkan gambar detil (detail design) - Berdasarkan kepada anggaran proyek lalu

• Biaya yang diperoleh pada tahap ini akan dijadikan sebagai harga proyek.

PengenalanPengenalan

April 12, 2023 5

Proses Pembangunan proyek

Proses Pembangunan proyek

• Secara umum proses pembangunan proyek berhubungan erat dengan sistem pengadaan (procurement system) yang digunakan. Dalam sistem traditional yang memisahkan antara fungsi perencanaan dan pelaksanaan, proses pembangunan proyek dapat dibagi baik menurut tahap konstruksi ataupun pola kerja konstruksi.

• Berdasarkan tahap konstruksi dapat dibagi pada tiga tingkat sebagai berikut:-- Tahap pra kontrak (Precontract stage)

- Tahap konstruksi (Construction stage) - Tahap Perawatan (Maintenance period)

• Secara umum proses pembangunan proyek berhubungan erat dengan sistem pengadaan (procurement system) yang digunakan. Dalam sistem traditional yang memisahkan antara fungsi perencanaan dan pelaksanaan, proses pembangunan proyek dapat dibagi baik menurut tahap konstruksi ataupun pola kerja konstruksi.

• Berdasarkan tahap konstruksi dapat dibagi pada tiga tingkat sebagai berikut:-- Tahap pra kontrak (Precontract stage)

- Tahap konstruksi (Construction stage) - Tahap Perawatan (Maintenance period)

April 12, 2023 6

• Berdasarkan pola kerja konstruksi dapat dibagi pada tiga elemen utama sebagai berikut:- - Design

- Information - Construction

• Walaupun kedua pembahagian diatas nampaknya berbeda, tetapi prinsipnya adalah sama. Contohnya pada tahap pra kontrak juga mengandung disain dan informasi.

• Pembahagian tahapan proyek baik menurut tahap konstruksi ataupun elemen ini dikenal sebagai siklus hidup proyek (project life cycle).

• Berdasarkan pola kerja konstruksi dapat dibagi pada tiga elemen utama sebagai berikut:- - Design

- Information - Construction

• Walaupun kedua pembahagian diatas nampaknya berbeda, tetapi prinsipnya adalah sama. Contohnya pada tahap pra kontrak juga mengandung disain dan informasi.

• Pembahagian tahapan proyek baik menurut tahap konstruksi ataupun elemen ini dikenal sebagai siklus hidup proyek (project life cycle).

April 12, 2023 7

• Berdasarkan pada pembagian tersebut, proses pembangunan proyek secara terperinci dapat dikelompokkan pada dua belas (12) tahap aktivitas yaitu:-

- Preliminary/inception stage)- Feasibility stage)- Outline proposal)- Scheme design)- Detail design)- Production of information)- Bills of quantities)- Tendering process)- Project planning)- Site implementation)- Completion of works)- Respons)

• Berdasarkan pada pembagian tersebut, proses pembangunan proyek secara terperinci dapat dikelompokkan pada dua belas (12) tahap aktivitas yaitu:-

- Preliminary/inception stage)- Feasibility stage)- Outline proposal)- Scheme design)- Detail design)- Production of information)- Bills of quantities)- Tendering process)- Project planning)- Site implementation)- Completion of works)- Respons)

April 12, 2023 8

Aktivitas KonstruksiAktivitas Konstruksi

PRA KONTRAK PASCA KONTRAK

Durasi proyek

Konsultan

Cost design

Kontraktor

Cost control

Design konstruksi

CO

MM

ISSIO

NIN

G

DO

KU

MEN

TA

SI

TEN

DER

INFO

RM

ASI

PEMELIHARAAN

main

tenance

April 12, 2023 9

POLA KERJA KonstruksiPOLA KERJA Konstruksi

POLA KERJA KONSTRUKSI

Informasi

Design

Konstruksi

Inception 1

Feasibility study 2

Outline proposal3

Schema design 4

Detail design

Information production

Bill of quantities

Tendering

Project planning

Implementation

Completion of work

Respon

5

6

7

8

9

10

11

12

April 12, 2023 10

1. Preliminary/Inception1. Preliminary/Inception

• Tahap ini dimulai dengan adanya ide atau kebutuhan owner untuk membangun fasilitas atau infrastruktur.

• Owner membutuhkan profesional untuk merencanakan ide-idenya.

• Owner menginformasikan kepada Profesional tentang

kebutuhannya (user requirement) serta limit biaya (cost limit) bagi proyek.

• Produk dari tahap ini adalah KAK ) Kerangka Acuan Kerja atau TOR (Term of Reference)

• Tahap ini dimulai dengan adanya ide atau kebutuhan owner untuk membangun fasilitas atau infrastruktur.

• Owner membutuhkan profesional untuk merencanakan ide-idenya.

• Owner menginformasikan kepada Profesional tentang

kebutuhannya (user requirement) serta limit biaya (cost limit) bagi proyek.

• Produk dari tahap ini adalah KAK ) Kerangka Acuan Kerja atau TOR (Term of Reference)

April 12, 2023 11

2. Studi Kelayakan 2. Studi Kelayakan

• Studi kelayakan dilakukan untuk menginformasikan kepada owner tentang hal-hal yang mungkin dapat memberi dampak pada pelaksanaan proyek yang direncanakan.

• Dalam laporan studi kelayakan, memuat semua informasi tentang total biaya proyek, distribusi biaya yang terlibat, keuntungan yang diperoleh serta jumlah pinjaman yang diperlukan.

• Informasi terpenting dari studi kelayakan ini adalah cashflow serta breack even point dari proyek yang akan dijalankan.

• Informasi ini menjadi pertimbangan utama bagi owner untuk melanjutkan atau menunda proyeknya.

• Studi kelayakan dilakukan untuk menginformasikan kepada owner tentang hal-hal yang mungkin dapat memberi dampak pada pelaksanaan proyek yang direncanakan.

• Dalam laporan studi kelayakan, memuat semua informasi tentang total biaya proyek, distribusi biaya yang terlibat, keuntungan yang diperoleh serta jumlah pinjaman yang diperlukan.

• Informasi terpenting dari studi kelayakan ini adalah cashflow serta breack even point dari proyek yang akan dijalankan.

• Informasi ini menjadi pertimbangan utama bagi owner untuk melanjutkan atau menunda proyeknya.

April 12, 2023 12

3. Outline Proposal3. Outline Proposal

• Outline proposal ini disediakan untuk memberi informasi/gambaran awal pada owner tentang proyek yang akan dilaksanakan.

• Estimasi konseptual akan dibuat untuk memastikan anggaran biaya proyek masih didalam batas budget yang telah ditetapkan.

• Outline proposal ini diterima dan disetujui oleh owner sebelum dilanjutkan menjadi detail design.

• Outline proposal ini disediakan untuk memberi informasi/gambaran awal pada owner tentang proyek yang akan dilaksanakan.

• Estimasi konseptual akan dibuat untuk memastikan anggaran biaya proyek masih didalam batas budget yang telah ditetapkan.

• Outline proposal ini diterima dan disetujui oleh owner sebelum dilanjutkan menjadi detail design.

April 12, 2023 13

4. Scheme Design4. Scheme Design

• Sebelum detail design dikeluarkan,Pihak owner terlebih dahulu harus melihat disain kasar.

• Di dalam scheme design ini, rancangan-rancangan yang dikemukakan untuk perlaksanaan proyek seperti perencanaan, disain, metode konstruksi, spesifikasi, biaya dan lain-lain harus mendapat persetujuan owner.

• Perencanaan biaya akhir akan diberikan berdasarkan pada shene design yang telah disetujui oleh owner.

• Sebelum detail design dikeluarkan,Pihak owner terlebih dahulu harus melihat disain kasar.

• Di dalam scheme design ini, rancangan-rancangan yang dikemukakan untuk perlaksanaan proyek seperti perencanaan, disain, metode konstruksi, spesifikasi, biaya dan lain-lain harus mendapat persetujuan owner.

• Perencanaan biaya akhir akan diberikan berdasarkan pada shene design yang telah disetujui oleh owner.

April 12, 2023 14

5. Detail Design5. Detail Design

• Apabila scheme design telah disetujui, barulah detail design diproses.

• Pada tahap ini, semua hal yang berhubungan dengan design, spesifikasi, metode konstruksi dan detail biaya akan diaplikasikan dalam perlaksanaan proyek.

• Apabila scheme design telah disetujui, barulah detail design diproses.

• Pada tahap ini, semua hal yang berhubungan dengan design, spesifikasi, metode konstruksi dan detail biaya akan diaplikasikan dalam perlaksanaan proyek.

April 12, 2023 15

6. Informasi Produksi6. Informasi Produksi

• Pada tahap ini, semua informasi produksi akan diperoleh dari pihak konsultan berdasarkan kepada desain detil yang disediakan.

• Semua informasi ini harus lengkap dan ‘integrated’.

• Pemeriksaan terhadap disain dan spesifikasi akan dibuat untuk memastikan standar-standar yang harus diikuti.

• Informasi ini kemudiannya diserahkan kepada QS untuk mempersiapkan dokumen tender/BQ.

• Pada tahap ini, semua informasi produksi akan diperoleh dari pihak konsultan berdasarkan kepada desain detil yang disediakan.

• Semua informasi ini harus lengkap dan ‘integrated’.

• Pemeriksaan terhadap disain dan spesifikasi akan dibuat untuk memastikan standar-standar yang harus diikuti.

• Informasi ini kemudiannya diserahkan kepada QS untuk mempersiapkan dokumen tender/BQ.

April 12, 2023 16

• Proses penyediaan BQ dibuat untuk menghasilkan satu dokumen tender yang lengkap.

• BQ memuat informasi mengenai deskripsi pekerjaan, kuantitas dari masing-masing pekerjaan dan satuan pengukurannya.

• BQ kemudian akan dijadikan dasar oleh kontraktor untuk menawar pekerjaan yang dimaksud.

• BQ menjadi bagian di dalam dokumen tender

• Proses penyediaan BQ dibuat untuk menghasilkan satu dokumen tender yang lengkap.

• BQ memuat informasi mengenai deskripsi pekerjaan, kuantitas dari masing-masing pekerjaan dan satuan pengukurannya.

• BQ kemudian akan dijadikan dasar oleh kontraktor untuk menawar pekerjaan yang dimaksud.

• BQ menjadi bagian di dalam dokumen tender

7. Bill of Quantities7. Bill of Quantities

April 12, 2023 17

• Pada dasarnya, proses tender dapat dibagi pada beberapa aktivitas sebagai berikut:- Penyediaan dokumen tender- Mengiklankan tender/pemanggilan tender- Penyediaan laporan tender- Letter of acceptance/penerimaan

• Setelah dokumen tender siap, pemanggilan tender akan dibuat. Metode pemanggilan tender tergantung kepada jenis tender yang akan digunakan sebagai berikut:- Tender terbuka (open tender)- Tender terpilih (selective tender)- Tender perundingan (negotiation tender)

• Pada dasarnya, proses tender dapat dibagi pada beberapa aktivitas sebagai berikut:- Penyediaan dokumen tender- Mengiklankan tender/pemanggilan tender- Penyediaan laporan tender- Letter of acceptance/penerimaan

• Setelah dokumen tender siap, pemanggilan tender akan dibuat. Metode pemanggilan tender tergantung kepada jenis tender yang akan digunakan sebagai berikut:- Tender terbuka (open tender)- Tender terpilih (selective tender)- Tender perundingan (negotiation tender)

8. Proses Tender8. Proses Tender

April 12, 2023 18

Kontraktor yang menang diminta untuk mengemukakan rencana-rencana perlaksanaan proyek. Rencana pelaksanaan ini akan dikoreksi oleh pihak konsultan untuk memastikan pekerjaan dapat dilaksanakan dengan lancar dan teratur.

Kontraktor yang menang diminta untuk mengemukakan rencana-rencana perlaksanaan proyek. Rencana pelaksanaan ini akan dikoreksi oleh pihak konsultan untuk memastikan pekerjaan dapat dilaksanakan dengan lancar dan teratur.

9. Perencanaan Proyek9. Perencanaan Proyek

April 12, 2023 19

• Dalam masa konstruksi, segala informasi produksi akan diaplikasikan ke bentuk pekerjaan konstruksi untuk memastikan pelaksanaan kontrak dapat dibuat dengan baik.

• Pihak konsultan yang ditunjuk akan mengawasi pelaksanaan pekerjaan di tapak proyek serta menyediakan laporan berkaitan kemajuan proyek, pekerjaan perubahan dll kepada pihak klien .

• Dalam masa konstruksi, segala informasi produksi akan diaplikasikan ke bentuk pekerjaan konstruksi untuk memastikan pelaksanaan kontrak dapat dibuat dengan baik.

• Pihak konsultan yang ditunjuk akan mengawasi pelaksanaan pekerjaan di tapak proyek serta menyediakan laporan berkaitan kemajuan proyek, pekerjaan perubahan dll kepada pihak klien .

10. Pelaksanaan Pekerjaan10. Pelaksanaan Pekerjaan

April 12, 2023 20

• Setelah bangunan siap, ‘commissioning’ dan pemeriksaan akan dibuat oleh pihak konsultan bersama dengan klien, untuk memastikan bangunan tersebut siap seluruhnya serta siap untuk digunakan.

• Bangunan tersebut kemudiannya akan diserahkan kepada klien akan mengeluarkan surat penyiapan pekerjaan.

• Manual penggunaan akan diterangkan serta diserahkan kepada pihak klien.

• Setelah bangunan siap, ‘commissioning’ dan pemeriksaan akan dibuat oleh pihak konsultan bersama dengan klien, untuk memastikan bangunan tersebut siap seluruhnya serta siap untuk digunakan.

• Bangunan tersebut kemudiannya akan diserahkan kepada klien akan mengeluarkan surat penyiapan pekerjaan.

• Manual penggunaan akan diterangkan serta diserahkan kepada pihak klien.

11. Penyiapan Pekerjaan11. Penyiapan Pekerjaan

April 12, 2023 21

• Pemeriksaan akan dibuat dalam masa jaminan kerusakan untuk memastikan tidak ada kerusakan atau kecacatan pada bangunan.

• Semua kerusakan atau kecacatan pada bangunan harus dilaporkan kepada pihak kontraktor.

• Setelah menerima laporan tersebut, pihak kontraktor harus memperbaiki dengan segera serta menanggung semua biaya yang timbul.

• Pemeriksaan akan dibuat dalam masa jaminan kerusakan untuk memastikan tidak ada kerusakan atau kecacatan pada bangunan.

• Semua kerusakan atau kecacatan pada bangunan harus dilaporkan kepada pihak kontraktor.

• Setelah menerima laporan tersebut, pihak kontraktor harus memperbaiki dengan segera serta menanggung semua biaya yang timbul.

12. Feedback12. Feedback