bab 3 pihak yang terlibat dalam manajemen proyek - konstruksi

1

MANAJEMEN PROYEK (TS2-416)

DIKTAT

DI SUSUN OLEH:

Mahfud, S.Pd, MT NIDN. 0002116606

JURUSAN TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BALIKPAPAN

2013

1

Manajemen Proyek Politeknik Negeri Balikpapan

BAB III

PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM MANAJEMEN PROYEK (KONSTRUKSI)

3.1 Pengertian Umum 3.1.1 Prinsipal (Bouwheer, Owner)

Yang dimaksud dengan principal atau bouwheer atau owner atau pendiri bangunan atau

pemberi tugas adalah adalah yang akan memiliki bangunan.

Prinsipal biasanya:

a. Orang biasa (perseorangan).

b. Wakil dari sesuatu instansi (dinas).

c. Wakil dari sesuatu organisasi atau koperasi.

d. Wakil dari sesuatu organisasi atau koperasi.

3.1.2 Perencana (designer, architect)

Yang dimaksud dengan perencana adalah ahli bangunan yang biasa disebut arsitek yaitu

perorangan atau badan yang mempergunakan keahliannya dan berdasarkan surat perintah

tugas dari principal, mengerjakan perencanaan bangunan. Perencana dapat berbentuk

perorangan yaitu seorang ahli arsitek (insinyur-arsitek), biro-biro perencana (biro-

arsitek) dan kadang-kadang jawaban teknik.

3.1.3 Kontraktor (pemborong, contractor, aannemer)

Yang dimaksud dengan pemborong bangunan adalah perusahaan-perusahaan yang

bersifat perseorangan yang berbadan hokum atau badan hukum yang bergerak dalam

bidang pelaksanaan pembangunan.

3.2 Hubungan Kerja antara Prinsipal, Perencana, dan Kontraktor Hubungan antara principal dan perencana bias dikatakan seperti hubungan antara dokter

dan pasiennya atau juga antara pengacara dan kliennya. Perencana adalah merupakan

orang kepercayaan prinsipal. Perencana mempertimbangkan kemauan prinsipal dan

2


memikirkan cara-cara pelaksanaan yang sebaik-baiknya untuk memenuhi keinginan

principal dalam mewujudkan cita-citanya membangun secara tepat dan ekonomis.

Apabila principal dan perencana telah bersepakat atas rencana yang telah dibuat oleh

perencana, maka untuk mewujudkan hasil perencanaan itu lalu dicari orang ketiga

sebagai pelaksana (kontraktor) yang akan melaksanakan rencana itu. Pelaksana

pembangunan tersebut biasanya diborongkan oleh para pemborong bangunan.

Ada beberapa kemungkinan:

a. Untuk pekerjaan yang kecil-kecil dan sederhana sekali yang perencanaan dan

pelaksanaannya mampu dilakukan oleh prinsipal, maka prinsipal dapat merangkap

sebagai perencana dan pelaksana.

b. Untuk pekerjaan yang agak besar dan sederhana di mana prinsipal mampu

mengadakan perencanaan sendiri, maka prinsipal dapat merangkap sebagai

perencana, sedangkan untuk mewujudkan hasil perencanaan itu, principal cukup

berhadapan dengan pihak pelaksana bangunan (kontraktor).

c. Untuk pekerjaan yang besar-besar biasanya diborongkan, karena pada dasarnya

principal tidak mampu mengadakan perencanaan ataupun pelaksanaan. Hal ini

mengingat juga banyaknya masalah-masalah pekerjaan yang mungkin terjadi,

misalnya segi kontruksi, arsitektonis, fungsional, ekonomis, social dan sebagainya.

Untuk keperluan itu pihak prinsipal dapat menunjuk atau memilih seorang ahli

perencana atau biro perencana guna melaksanakan perencanaan sesuai dengan

keinginannya. Setelah terdapat persetujuan bersama atas hasil perencanaan itu, pihak

prinsipal dan perencana bersama-sama berhadapan dengan pihak pelaksana

bangunan (kontraktor bangunan).

d. Untuk pekerjaan bangunan milik Negara pada dasarnya harus diborongkan

(dikontrakkan), mengingat adanya peraturan-peraturan pemerintah. Khusus untuk

pekerjaan ini sekalipun pihak prinsipal diharuskan menunjuk atau memilih seorang

ahli perencana atau biro perencana guna mengadakan perencanaan sesuai dengan

keinginannya. Setelah terdapat persetujuan bersama atas hasil perencanaan itu, pihak

prinsipal dan perencana bersama-sama berhadapan dengan pihak pelaksana

bangunan (kontraktor).

3


3.3 Kewajiban dan Syarat-syarat 3.3.1 Prinsipal

a. Kewajiban prinsipal:

1) Wajib membayar semua biaya yang diperlukan untuk melaksanakan

keinginnanya membangun, kepada:

a) Direksi yaitu berupa uang honorarium kepada direksi;

b) Perencana arau biro perencana yaitu berupa uang honorarium perencana;

c) Pemborong bangunan yaitu berupa harga bangunan;

d) Dinas-dinas instansi yang bersangkutan yang berupa biaya ijin rooi

(sempadan), biaya pemeriksaan bahan bangunan, pajak.

2) Menunjuk perencana yaitu seorang perencana atau biro perencana yang ditunjuk

oleh prinsipal dengan Surat Perintah Kerja (SPK).

a) Tugas biasa dengan surat penunjukkan;

b) Tugas memakai surat perjanjian berisikan prinsipal sebagai pemberi tugas

dan perencana sebagai yang ditunjuk pelaksana perencanaan.

Dimana surat tugas harus jelas dan terperinci:

a) Waktu selesaainya tugas adalah mengikat;

b) Cara pemberian honorarium harus dijelaskan.

3) Mengangkat direksi yaitu seorang atau badan yang diangkat/ditunjuk oleh

prinsipal dengan surat keputusan untuk bertindak sebagai wakilnya dalam

pengewasan pelaksanaan pekerjaan.

4) Menetapkan kontraktor yang ditunjuk yaitu tergantung kepada siapa yang

menjadi prinsipal, apakah prinsipal itu perorangan atau wakil dari instansi (dinas)

pemerintah.

Kalau prinsipal merupakan perorangan, maka dapat ditunjuk olehnya suatu

pelaksana atas dasar kepercayaannya sendiri, tetapi jika prinsipal merupakan

wakil dari instansi (dinas) pemerintah, maka harus diborongkan secara ditunjuk

(onderhands) atau dilelang (tender) dengan berpedoman pada peraturan yang

berlaku.

4


5) Menandatangani surat perjanjian borongan (kontrak) yaitu membuat kontrak

antara pihak prinsipal dengan pihak pelaksana yang berisikan antara lain:

a) Pihak prinsipal disebut pihak ke I dan pihak kontraktor (pemborong) disebut

pihak II;

b) Uraian dan syarat-syarat pelaksanaan (bestek), dan gambar pelaksanaan harus

jelas;

c) Lamanya waktu pelaksanaan harus jelas;

d) Cara pembayaran angsuran harus jelas;

e) Besarnya dana anggaran biaya harus jelas.

b. Syarat-syarat prinsipal:

1) Perseorangan, prinsipal harus memiliki;

a) Dana anggaran biaya yang diperlukan;

b) Tanah bangunan.

2) Dinas (pemerintah), prinsipal harus memiliki;

a) Surat keputusan otorisasi yaitu pejabat penerima SKO;

b) Tanah bangunan.

3) Swasta, prinsipal harus memiliki;

a) Surat pengangkatan yaitu pejabat penerima surat pengangkatan (SP);

b) Dana anggaran biaya yang diperlukan;

c) Tanah bangunan.

3.3.2 Perencana

a. Kewajiban Perencana:

1) Kewajiban perencana adalah mengusahakan terwujudnya keinginan prinsipal

dalam bentuk gambar lengkap dengan uraian pekerjaan dan syarat-syarat

pelaksanaan (bestek), sehingga dengan gambar pelaksanaan ini dapat diharapkan

keinginan prinsipal akan terpenuhi. Oleh karena pekerjaan perencana meliputi

segi konstruktif, arsitektonis, ekonomis dan fungsional, maka pekerjaan ini harus

ditangani oleh seorang ahli yang berpengalaman dan terpercaya.

Pekerjaan perencana meliputi:

5


a) Sketsa pemikiran pertama

Suatu sketsa dalam skala kecil yang memberikan gambaran cukup jelas

tentang denah pembagian ruangan, bentuk bangunan dan kemungkinan

pelaksanaan rencana;

b) Prarencana

Prarencana terdiri dari gambar sketsa dalam skala kecil dari denah,

pandangan serta tampak yang terpenting dari bangunan dengan atau tanpa

gambar situasi dan perspektif, berikut perkiraan biaya yang pada umumnya

dihitung dari per m2 luas lantai atau per m3 volume ruangan. Sehingga

gambar prarencana dapat dipakai sebagai dasar untuk mengadakan

pembicaraan dengan pemberi tugas (prinsipal);

c) Gambar rencana pelaksanaan (workshop drawing, gambar bestek)

Gambar rencana pelaksanaan adalah gambar uraian (gambar bestek) yang

merupakan lanjutan gambar prarencana dan beberapa gambar penjelas

seperlunya dari bagian-bagian yang penting dengan skala lebih besar,

diperinci sedemikian rupa, sehingga atas dasar itulah dapat dibuat gambar

penjelas (detail) yang lengkap dan anggaran biaya yang diperlukan.

d) Uraian dan syarat-syarat pelaksanaan (bestek)

Guna menjelaskan gambar agar dapat dibuat anggaran biaya dan memberi

pengarahan dalam pelaksanaannya, maka gambar rencana harus dilengkapi

dengan uraian dan syarat-syarat pelaksanaan (bestek).

e) Anggaran biaya (budget, bergoting)

Dari gambar rencana pelaksanaan (gambar bestek) dan uraian serta syarat-

syarat pelaksanaan (bestek) dapat dihitung besarnya anggaran yang

dibutuhkan termasuk bahan dan upah serta biaya-biaya lain yang

berhubungan dengan pelaksanaan pekerjaan. Pentingnya anggaran biaya

antara lain guna persiapan bahan pelelangan agar harga bangunan sesuai atau

tidak melebihi dari dana yang ada atau dana yang dipersiapkan untuk rencana

bangunan tersebut.

6


f) Menyiapkan bahan-bahan untuk pelelangan.

Bahan untuk keperluan pelelangan yang harus dipersiapkan oleh perencana,

yaitu:

(1) Gambar situasi;

(2) Gambar bestek;

(3) Gambar detail (penjelas);

(4) Gambar rencana instalasi listrik dan air;

(5) Uraian dan syarat-syarat pelaksanaan (bestek);

(6) Berita acara (aanvullingsbestek) yaitu berita acara pemberian penjelasan

(aanwijzing) yang merupakan bagian daripada uraian dan syarat-syarat

pelaksanaan yang mengikat.

g) Gambar revisi

Dalam pelaksanaan pekerjaan segala perubahan yang diperlukan dalam

pelaksanaan yang disebabkan karena sesuatu hal, umpamanya konstruksi atau

bagian-bagian dari bangunan antara lain jaringan-jaringan instalasi listrik, air

dan gas, saluran air kotor, semuanya harus dicatat oleh direksi guna digambar

kembali sesuai dengan keadaan pelaksanaan. Gambar ini dinamakan gambar

revisi yang berguna untuk pedoman apabila ada perbaikan-perbaikan atau

tambahan-tambahan konstruksi sehingga memudahkan pelaksanaannya.

b. Syarat-syarat Perencana:

1) Perencana dapat berupa perorangan atau berbentuk badan hukum;

2) Perencana harus mampu menghusahakan semaksimal mungkin memenuhi

keinginan prinsipal, oleh karenanya harus seseorang yang ahli;

3) Perencana harus merupakan kepercayaan prinsipal;

4) Perencana harus sanggup dan mampu menjadi penasehat dalam pelaksanaan

pekerjaan.

c. Hak Perencana:

Perencana mempunyai hak menerima honorarium sesuai dengan perjanjian.

7


3.3.3 Kontraktor (pemborong, contractor, aanemer)

a. Hak dan Kewajiban Kontraktor:

1) Menerima uang pembayaran borongan tepat waktunya menurut syarat-syarat

yang tercantum dalam bestek;

2) Melaksanakan tugas pelaksanaan sesuai dengan gambar bestek, bestek dan

aanvullingbestek;

3) Mengikuti dan tunduk kepada direksi atas segala perintah atau petunjuk yang

tidak bertentangan dengan pelaksanaan dan syarat-syarat (bestek);

4) Membuat laporan kepada direksi tentang data-data perkembangan pekerjaan,

bahan-bahan dan tukang/tenaga.

b. Syarat-syarat Kontraktor:

1) Memiliki modal yang sesuai;

2) Memiliki tenaga ahli yang cukup;

3) Memiliki kantor dan ruang kerja;

4) Memiliki peralatan kerja;

5) Memiliki riwayat kerja yang baik.

3.4 Prosedur Pelaksanaan Pekerjaan

Dalam melaksanakan pekerjaan bangunan ada beberapa cara tergantung siapa yang

membangun; pemerintah, swasta atau perorangan.

3.4.1 Dikerjakan sendiri (in eigen beheer)

Pada umumnya bangunan perorangan banyak yang dikerjakan sendiri, artinya tidak

doborongkan kepada salah satu kontraktor. Kadang-kadang hanya bagian-bagian

pekerjaan saja yang diborongkan, tetapi hanya borongan upah kerja sedangkan bahan-

bahan disediakan oleh prinsipal. Lain halnya daripada bangunan pemerintah pada

umumnya harus diborongkan (di kontrak). Hal ini berhubungan dengan adanya

peraturan-peraturan pemerintah yang harus di taati. Tentang bangunan swasta kadang-

kadang peraturannya harus diborongkan dan kadang-kadang dikerjakan sendiri. Hal ini

sangat tergantung pada instansi swasta itu sendiri.

8


3.4.2 Pemborongan pekerjaan

Pada dasarnya ada 2 hal dalam memborongkan pekerjaan bangunan, yaitu :

a. Pemborong hanya mengerjakan pekerjaan saja, artinya pemborong hanya

bertanggungjawab atas kualitas pekerjaan saja dan mendapatkan upah jasa.

b. Pemborong kecuali mengerjakan pekerjaan juga harus menyediakan bahan, artinya

pemborong bertanggungjawab baik kualitas dari bahan yang digunakan juga kualitas

pekerjaan sehingga pemborong menanggung segala akibat untung rugi dan kualitas

pekerjaannya.

3.4.3 Pelelangan

Dalam melelangkan suatu pekerjaan ada 3 cara, yaitu:

a. Pelelangan umum (openbare aanbesteding);

Dalam cara pelelangan umum ini, pemberitahuan kepada para pengikut lelang

(pemborong) dapat dilaksanakan melalui iklan-iklan dalam surat kabar atau alat

komunikasi lainnya dengan persyaratannya. Cara ini mempunyai keuntungan oleh

kerana banyaknya penawaran, maka persaingan harga dalam penawaran menjadi

lebih banyak. Tetapi juga ada kerugiannya yaitu kualitas pekerjaan kurang terjamin

disebabkan dalam pelelangan cara ini siapa saja boleh ikut dalam pelelangan

sehingga kemungkinan bonafiditas dari pemborong kurang terjamin.

b. Pelelangan di bawah tangan (onderhands aanbesteding);

Dalam cara pelelangan di bawah tangan, dipanggil atau ditunjuk satu pemborong

(kontraktor) yang dapat dipercaya dan sudah dikenal kemampuannya atau

bonafiditasnya dalam melaksanakan pekerjaan sehingga dapat diharapkan atas

kewajarannya dalam bidang kualitas pekerjaannya. Cara ini mempunyai keuntungan

karena ditunjuknya satu pemborong. Hal ini berarti bonafiditas pemborong terjamin,

relatif kualitas pekerjaan juga akan terjamin. Tetapi kerugiannya harga penawaran

relatif akan mahal karena persaingan tidak ada.

c. Pelelangan dengan undangan atau terbatas (aanbesteding op uitnodiging)

Dalam cara pelelangan melalui undangan, pemborong yang diundang sangat terbatas

jumlahnya dan bagi pemborong yang tidak memenuhi syarat prakualifikasi tidak

9


dapat diikutsertakan dalam undangan. Pemborong yang diundang biasanya telah

memenuhi syarat prakualifikasi, Hal ini berarti juga telah memenuhi syarat

bonafiditasnya, baik teknis maupun administrasi termasuk modal perusahaan.

Cara ini banyak mempunyai keuntungan, yaitu:

1) Bonafiditas pemborong terjamin, karena sudah lulus dalam prakualifikasi;

2) Persaingan ada dan cukup baik karena segolongan atau sekelas dalam

prakualifikasi;

3) Harga bangunan relatif cukup, artinya tidak murah dan tidak mahal karena

biasanya menggunakan perhitungan anggaran biara direksi sebagai harga baku.

Untuk jelasnya, dari 3 cara pemborongan (pelelangan) tersebut di atas, dapat

dibuatkan daftar kesimpulan sebagai berikut:

Jenis Pelelangan Bonafiditas Pemborong (kontraktor)

Kualitas Pekerjaan

Harga Penawaran

1. Pelelangan umum Kurang terjamin Kurang terjamin Murah

2. Pelelangan di bawah tangan Terjamin Terjamin Mahal

3. Pelelangan dengan undangan atau terbatas

Cukup terjamin Cukup terjamin Cukup

10


DAFTAR PUSTAKA

M. Sukoadji, B.Sc, Drs. Suratman, 1979, Pengetahuan Industri dan Rencana Anggaran, Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, Jakarta.

Pilcher R., 1992, Principles of Construction Management. Iman Soeharto, 1995, Manajemen Proyek dari Komseptual Sampai Operasional,

Erlangga, jakarta. Harold, K., 1998, Project Management, A System Approach to Planning, Scheduling,

and Controlling. Wulfram I. Ervianto, 2004, Teori Aplikasi Manajemen Proyek Konstruksi, Andi

Offset, Yogyakarta. , 2012, Peraturan Presiden No. 70 Tahun2012 tentang pengadaan barang

dan jasa.

bab 3 pihak yang terlibat dalam manajemen proyek - konstruksi

Documents