aspek keuangan

Pembangunan Baru Pasar Tradisonal Kampung Lalang Di Kecamatan Medan Sunggal

BAB IV

RENCANA TAPAK (SITE) KAWASAN PASAR

4.1. Konsep Rencana Tapak

Sesuai dengan prinsip perancangan yang sudah disebutkan pada bab 3, maka konsep rencana

tapak dibuat.

Prinsip Perancangan untuk menyelesaikan permasalahan di Pasar Kampung Lalang adalah

sebagai berikut:

1. Harus ada pemisahan yang jelas antara pasar dengan jalan raya agar aktivitas sirkulasi dan

aktivitas pasar tidak saling mengganggu. Pemisahan ini bisa berupa pagar atau buffer zone.

2. Penyediaan halte di Jalan Klambir Lima agar sirkulasi jalan tidak terganggu karena

banyaknya penumpang yang turun angkot dan naik angkot dari pasar.

3. Pengaturan jalan keluar masuk calon pembeli ke dalam bangunan atau ke luar bangunan

4. Pembuatan kios permanen dengan dinding bata sehingga tidak mudah lapuk dan rusak juga

tidak mudah terbakar.

5. Penempatan dan pengaturan lokasi kios untuk barang dagangan yang sejenis dan berbeda

jenis. Salah satunya adalah pemisahan barang dagangan basah (sayur, ikan, daging) dengan

barang dagangan kering.

6. Pembuatan saluran drainase yang baik sehingga air kotor dapat segera dibuang dan

dialirkan sehingga tidak menggenang.

7. Pengaturan jarak antar kios sehingga lebar jalur sirkulasi besar untuk calon pembeli.

8. Pemindahan pedagagang dari pinggir jalan raya ke dalam kios oleh sebab itu kios sebaiknya

bertingkat dan akses tangga menuju lantai 2, dst, mudah.

9. Penyediaan sarana parkir kendaraan roda 2 dan roda 4.

72


10. Penyediaan jalur input dan output barang agar pedagang memiliki akses khusus untuk

memasukkan dan mengeluarkan barang dagangannya.

11. Penyediaan saluran air bersih, sistem penampungan sampah, sistem pengangkutan sampah,

penyediaan listrik dan lampu penerangan yang memadai.

12. Material bangunan yang bagus seperti beton menggantikan struktur kayu dan atap seng

sehingga memberikan kenyamanan dan kualitas yang baik.

a.Konsep Akses Keluar Masuk Tapak:

Akses keluar masuk tapak dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 4.1. Konsep Akses Keluar Masuk Tapak

Keluar masuk tapak dari Jalan Klambir Lima. Selain itu, jalan lingkungan (sekarang jalan gang), dijadikan

akses masuk untuk kendaraan roda dua dan roda empat.

73


b.Konsep Fasilitas Gedung:

Pasar akan terdiri dari 2 buah bangunan yaitu bangunan berlantai 1 dan bangunan berlantai 3.

Bangunan berlantai 3 akan terletak di depan jalan Klambir Lima, sementara bangunan berlantai 1 di

belakangnya.

Letak fasilitas gedung dapat dilihat pada gambar di bawah ini. Pada pasar ini, tidak ada eskalator,

melainkan hanya tangga karena hanya terdiri dari 3 lantai.

Gambar 4.2. Letak Fasilitas Gedung

c.Konsep Lantai semi basement Gedung:

Fasilitas lain berlokasi di semi basement yang dijadikan tempat parkir. Gambarnya dapat dilihat di

bawah ini.

74


Gambar 4.3. Konsep Semi Basement

Basement menjadi tempat parkir mobil dan motor. Dari basement, disediakan tangga menuju

bangunan lantai 1.

d. Konsep Lantai 1 Gedung

Kios atau tempat berbelanja ditempatkan pada lantai 1 dan 2. Lantai 3 digunakan untuk kantor

manajemen pasar.

Untuk penempatan kios, perlu diketahui penggolongan barang sebagai berikut:

Golongan I : Merupakan barang-barang yang dinilai sebagai barang kebutuhan sehari-

hari misalnya : sayur, bumbu dapur, lauk-pauk, dll

Golongan II : Barang ini bukan merupakan kebutuhan sehari-hari yang dibutuhkan

dalam waktu interval tertentu misalnya seminggu atau sebulan. Contohnya : pakaian,

tekstil, sepatu, kosmetik.

75


Golongan III : Sifat barang yang termasuk dalam golongan ini hampir sama dengan

golongan barang sekunder, akan tetapi merupakan barang-barang lux dan relatif mahal

harganya bagi ukuran pembeli masyarakat Indonesia. Contohnya : tv, kamera foto, dll

Golongan IV : Barang-barang golongan ini dirasakan dan dibutuhkan oleh pembeli hanya

sebagai insidential, atau tidak dapat ditentukan. Misalnya : mebel, onderdil mobil , dll

Kios penjualan barang tiap golongan harus berpisah. Konsep pengelompokan kios dapat dilihat

pada gambar di bawah ini.

Gambar 4.4. Konsep Lantai 1 Gedung

Gedung dipinggir jalan Klambir Lima berlantai 3 dan memiliki semi basement, sementara itu, gedung di

belakangnya hanya berlantai 1. Gedung di depan memiliki konsep tempat belanja kios artinya counter

tertutup, sementara tempat berjualan di gedung sebelah belakang merupakan kios terbuka.

76


Di lantai 1 ini dijual barang dagangan yang masuk ke golongan 1 yaitu barang-barang yang dinilai sebagai

barang kebutuhan sehari-hari misalnya : sayur, bumbu dapur, lauk-pauk, dll, namun dipisahkan antara

barang dagagan kering dan barang dagangan basah.

Pedagang kios dan los dipisahkan dinding bangunan. Untuk calon pembeli yang mau langsung ke pasar

los, bisa masuk dari jalan lingkungan.

e. Konsep Lantai 2 Gedung

Di lantai 2, dijual pakaian, tekstil, handphone dan gadget. Juga ada food court di bagian depan sehingga

bisa langsung melihat ke jalan Klambir Lima.

Gambar 4.5. Konsep Lantai 2 Gedung

f. Konsep Lantai Atap Gedung

Lantai atap gedung digunakan untuk kantor pengelola. Ruang kosong di lantai ini dapat

digunakan untuk event-event tertentu.

77


Gambar 4.6. Konsep Lantai Atap Gedung

4.2. Rencana Pembiayaan

Pembangunan Kembali Pasar Kapuas membutuhkan ruang untuk memfasilitasi pedangang yang

disesuaikan dengan jumlah eksisting pedagang yang ada di Pasar Kapuas saat ini, baik yang berdagang di

dalam pasar maupun yang berdagang di trotoar jalan. Tabel berikut akan menjelaskan kebutuhan biaya

dan ruang yang akan dibangun pada Pasar Baru Marelan.

Tabel 4.1 Total Pembiayaan Pembangunan

No Nama Pasar Pinjaman PIP Dana APBD Total Biaya Pembangunan

1 Kampung Lalang 22,054,462,000 17,111,253,958 39,165,715,958

TOTAL 22,054,462,000 17,111,253,958 39,165,715,958

Tabel 4.2 PROGRAM RUANG PASAR KAMPUNG LALANG

NO TEMPAT USAHA UKURAN (m2) JUMLAH LUAS (m2)1 LODS Basah (2 X 2) 4 48 1922 LODS Kering (2 X 2) 4 240 9603 KIOS (2 X 2) 4 176 7044 KIOS (2 X 3) 6 120 720

JUMLAH TEMPAT USAHA 584 2,576

78


TABEL. 4.3 RENCANA ANGGARAN BIAYA FISIK

PEKERJAAN PEMBANGUNAN PASAR KPG LALANG- KOTA MEDAN

NO. Lantai TYPE JUMLAH

JUMLAH PPN 10% TOTAL SET PPN BANGUNAN UNIT

1 Lantai Tiga Ruang Semi Basement 1 unit Rp 647,667,704 Rp 64,766,770 Rp 712,434,474

2 Lantai Satu

Loods Basah (2x2) 48 unit

Rp 2,948,221,082 Rp 294,822,108 Rp 3,243,043,190

Loods Kering (2x2) 240 unit

Kios Kecil (2x2) 88 unit

Kios Besar (2x3) 60 unit

3 Lantai DuaKios Kecil (2x2) 88 unit

Rp 2,066,355,430 Rp 206,635,543 Rp 2,272,990,973

Kios Besar (2x3) 60 unit

4PRASARANA PASAR :

4.1

Musholla 1 unit Rp 10,211,723 Rp 1,021,172 Rp 11,232,895

4.2

Kamar Mandi 1 unit Rp 76,784,393 Rp 89,976,680 Rp 8,997,668

4.3

Sirkulasi & Struktur Bangunan 1 unit Rp 3,802,154,795 Rp 3,979,477,500 Rp 397,947,750

4.4

Ruang Genset 1 unit Rp 30,871,175 Rp 29,270,207 Rp 2,927,021

4.5

Pekerjaan Mekanikal & Elektrikal 1 unit Rp 7,065,254,100 Rp 7,836,778,000 Rp 783,677,800

5 PRASARANA LINGKUNGAN PASAR :

5.1

Pekerjaan Persiapan 1 satRp 298,659,540 Rp 29,865,954 Rp 328,525,494

5.2

Pekerjaan Rangka dan Atap 1 satRp 1,596,920,174 Rp 159,692,017 Rp 1,756,612,191

5.3

Lanscaping (Halaman + Ruang Komposting) 1 satRp 46,313,152 Rp 4,631,315 Rp 50,944,467

5.4

Finishing dan dekorasi 1 satRp 499,659,718 Rp 49,965,972 Rp 549,625,690

79


Total Biaya Rp 22,054,462,000

TABEL 4.4

PROYEKSI KEUANGANPEKERJAAN PEMBANGUNAN PASAR KPG LALANG- KOTA MEDAN

PERHITUNGAN RENCANA INVESTASI DAN KOMPOSISI SUMBER PENDANAAN

NO. URAIANPENYERTAAN PEMKO MEDAN U S U L A N K E P I P JUMLAH

SAT VOL LUAS BIAYA/U JUMLAH SAT VOL LUAS (m2) BIAYA/m2 JUMLAH INVESTASI

I. INVESTASI NON KONSTRUKSI

1 Pemindahan penghuni pasar sementara 1 Ls 450,000,000 450,000,000 450,000,000

2Sewa Lahan dan pengadaan tenda dan peralatan pasar sementara

1 Ls 750,000,000 750,000,000 750,000,000

3Perawatan dan pengelolaan selama proyek

1 Ls 642,000,000 642,000,000 642,000,000

4 Legal (IMB, Usaha. Amdal, dll) 1 Ls 1,529,474,520 1,529,474,520 1,529,474,520

5Pengadaan Peralatan dan perlengkapan Pasar Marelan

1 Ls 12,745,621,000 12,745,621,000 12,745,621,000

6 Others (overhed 2.5%) 1 Ls 994,158,438 994,158,438 994,158,438

SUB TOTAL I 17,111,253,958 17,111,253,958

II. INVESTASI KONSTRUKSI

1 Bangunan Ruko, Toko, Kios dan Lods :7 LODS Basah (2 X 2) 0 Unit 48 192 1,859,543 357,032,278 357,032,278

8 LODS Kering (2 X 2) Unit 240 960 1,859,543 1,785,161,389 1,785,161,389

80


NO. URAIANPENYERTAAN PEMKO MEDAN U S U L A N K E P I P JUMLAH

SAT VOL LUAS BIAYA/U JUMLAH SAT VOL LUAS (m2)

BIAYA/m2 JUMLAH INVESTASI

9 KIOS (2 X 2) Unit 176 704 2,849,527 2,006,067,322 2,006,067,322

10 KIOS (2 X 3) Unit 0 0 1,200 Unit 120 720 1,899,685 1,367,773,174 1,367,773,174

2 Prasarana Pasar :

11 Ruang Semi Basement 1 Ls 712,434,474 712,434,474

12 Kamar Mandi 1 Ls 98,974,348 98,974,348

13 Musholla 1 Ls 11,232,895 11,232,895

14 Sirkulasi & Struktur Bangunan 1 Ls 4,377,425,250 4,377,425,250

15 Ruang Genset 1 Ls 32,197,228 32,197,228

16 Pekerjaan Mekanikal & Elektrikal 1 Ls 8,620,455,800 8,620,455,800

3 Prasarana Lingkungan Pasar :

17 Pekerjaan Persiapan 1 Ls 328,525,494 328,525,494

18 Pekerjaan Rangka dan Atap 1 Ls 1,756,612,191 1,756,612,191

19Lanscaping (Halaman + Ruang Komposting)

1 Ls 50,944,467 50,944,467

20 Finishing dan dekorasi 1 Ls 549,625,690 549,625,690

SUB TOTAL II 0 536 2,384 22,054,462,000 22,054,462,000

TOTAL INVESTASI I & II 17,111,253,958 22,054,462,000 39,165,715,958

III. KOMPOSISI PENDANAAN

a. Untuk Sub Total Investasi Konstruksi 0.00% 100.00% 100%

b. Untuk Total investasi 43.69% 56.31% 100%

81


Tabel 4.5. Kurva 'S'Pekerjaan : PEMBANGUNAN BARU PASAR TRADISONAL KAMPUNG LALANG DI KECAMATAN MEDAN SUNGGAL

Tahun Anggaran : 2012

82


Tabel 4.6. CASH FLOW Pembangunan Pasar Kampung Lalang

83


84


85

Tabel 4.7CASH FLOW KAS GEDUNG VVIP DAN VIP


86


Data tentang asumsi yang digunakan

a 1 Rata-rata pertumbuhan Pendapatan

2 Rata-rata pertumbuhan Inflasi

3 Rata-rata tingkat suku bunga kredit

4 Rata-rata tingkat suku bunga pinjaman

5 Hari kerja per bulan 30 hari/bulan

6 Hari kerja per tahun 365 hari/tahun

Tabel 4.8 Data Tentang Biaya Operasionalc. Data tentang biaya operasional

No Jenis Biaya Jumlah/Thn

1 Biaya Perawatan207,000,000

2 Biaya Umum297,500,000

3 Biaya Administrasi87,000,000

Total 591,500,000

Tabel 4.9. Data Tentang Penerimaand. Data tentang penerimaan

No Jenis Penerimaan Jumlah/Thn

1 Sewa (lods Rp 2000/m2; kios Rp 4000/m2) 3,651,480,000

2 Parkir (roda 2 Rp 1000; roda 4 Rp 1500) 831,250,000

3 Toilet (Rp 1.000) 128,012,500

4 Iklan (Rp 4,000,000) 247,500,000

5 Retribusi (lods Rp 1000; kios Rp 2.000) 292,600,000

Total5,150,842,500

Tabel 4.10. Data Tentang Penyusutan (5%/20 tahun)e Data Tentang Penyusutan (5%/20 tahun) (uu no 10 th 1994)

No Jenis Biaya Jumlah/Thn

1 Biaya Penyusutan (0.25%/tahun) 53,036,486

87


Tabel 4.11. Analisis Rugi Laba

88


4.2.1 Skenario Moderate Kelayakan Proyek Pembangunan Gedung VVIP dan VIP

Analisis NPV (Net Present Value)

NPV atau nilai bersih sekarang adalah alat yang digunakan untuk menghitung nilai sekarang dari laba

suatu investasi apakah investasi tersebut memberi keuntungan atau bahkan sebaliknya. NPV dihitung

dengan cara menghitung nilai sekarang laba (nilai sekarang pendapatn dikurangi nilai sekarang

investasi / biaya operasional) tahun pertama hingga tahun terakhir umur proyek invastasi berserta nilai

investasi awal proyek. Kemudian nilai sekarang laba tahun pertama hingga tahun terakhir dijumlahkan.

Proyek Pembangunan gedung VVIP dan VIP ini baru layak dijalankan (GO) jika total nilai sekarang laba

lebih besar dari 0 (Nol).

Tabel 4.12 Perhitungan NPV

89


NPV = -1,245,428,522,- Berarti NPV < 0 dengan demikian proyek ini tidak layak untuk di

usahakan.

Analisis Gross Benefit Cost Ratio (Rasio B/C)

Rasio Gross B/C adalah rasio dari pendapatan (B=Benefit) dibandingkan dengan biaya (C=Cost)

yang telah dihitung nilai sekarangnya (telah didiscount factor). Analisis ini pada dasarnya tidak

jauh berbeda dengan analisis NPV. Proyek investasi baru layak dijalankan (go), jika rasio B/C

lebih besar dari 1 (satu).

Tabel 4.13 Perhitungan BCR

Hasil Perhitungan B/C ratio = 0.99, berarti lebih kecil dari 1 (satu) sehingga proyek tidak layak dilakukan.

Internal Rate Return (IRR)

90


Internal Rate Return menghitung tingkat bunga pada saat arus kas sama dengan 0 (nol) atau pada saat

laba (pendapatan dikurangi laba) yang telah didiscount factor sama dengan 0 (nol). IRR ini berguna

untuk mengetahui pada tingkat bunga berapa proyek investasi tetap memberikan keuntungan. Jika

bunga sekarang kurang dari IRR maka proyek dapat diteruskan sedangkan jika bunga lebih dari IRR maka

proyek investasi lebih baik dihentikan.

Tabel 4.14 Perhitungan IRR

Hasil diatas menunjukkan IRR 11.73% < dari diskon faktor (12%), sehingga proyek dapat dikatakan tidak

layak untuk diteruskan.

91


Pay Back Period (PBP)

Payback periode adalah jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali (mengembalikan)

semua biaya-biaya Investasi yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek.

Tabel 4.15 Perhitungan PBP

Berdasarkan hasil perhitungan dalam tabel diatas, didapat nilai pay back period sebesar 10,15 yang

berarti pada tahun ke-10 bulan ke-2, semua investasi akan kembali.

Analisis Break Even Point (BEP)

92


Beak even adalah Suatu keadaan dimana seluruh penerimaan (Total Revenue, TR) hanya mampu menutup seluruh pengeluaran (Total Cost, TC), atau dengan kata lain bahwa Break Even akan terjadi keadaan dimana total Revenue = Total Cost atau TR = TC.

Asumsi yang digunakan adalah :

Harga Jual tidak berubah

Seluruh biaya dapat dibagi kedalam biaya tetap dan biaya variabel

Biaya variabel bersifat proporsional

Dalam unit Rumus BEP adalah sebagai berikut :

Tabel 4.16 Perhitungan BEP

93


Berdasarkan hasil perhitungan tabel diatas, didapat nilai break even point sebesar 10,71 yang berarti

pada tahun ke-10 bulan ke-10, terjadi titk pulang pokok atau TR=TC, sehingga pada tahun tersebut arus

penerimaan dapat menutupi segala biaya operasional dan pemeliharaan beserta biaya modal lainnya.

Analisis Rate of Return on Investment (ROI)

Yaitu suatu analisis untuk mengetahui kemampuan modal yang di investasikan

dalam keseluruhan aktiva untuk menghasilkan keuntungan bagi investor.

ROI = PENDAPATAN BERSIH *100%

JUMLAH INVESTASI

ROI = 10.24%

4.2.2 Skenario Optimist Kelayakan Proyek Pembangunan Gedung VVIP Dan VIP

Skenario kenaikan pendapatan (Optimist) dan skenario penurunan pendapatan disebut juga dengan

Analisis Sensitivitas. Analisis sensitivitas dilakukan untuk menguji apakah suatu usaha tetap layak

dijalankan pada tingkat jumlah pasien tertentu dengan menaikkan biaya secara periodik. Semakin tinggi

sesitivitas suatu usaha maka akan semakin mudah usaha tersenut jatuh. Kelayakan dihitung dengan

94


menggunakan NPV, IRR dan Payback Period. Hasil penghitungan Skenario Optimist Investasi

Pembangunan gedung VVIP dan VIP RSUD Dr Pirngadi :

Tabel 4.17 Perhitungan NPV Pada Bed Occupancy Rate 95%

Berdasarkan tabel diatas terlihat dalam kondisi optimis dimana kinerja BOR rumah sakit sebesar 95%

memberikan net present value (NPV) relative tinggi sebesar Rp 9,906,521,883. Sehingga NPV > 0 dengan

demikian pembangunan gedung VVIP dan VIP masih layak dilakukan.

Tabel 4.18 Perhitungan IRR Pada Bed Occupancy Rate 95%

95


Dengan adanya peningkatan BOR menjadi 95 persen dalam 10 tahun, usaha ini layak untuk dijalankan

karena nilai IRR semakin besar yaitu 13.92% masih lebih besar dari bunga yaitu 12%

Tabel 4.19 Perhitungan PBP Pada Bed Occupancy Rate 95%

96


Dengan peningkatan BOR menjadi 95% pada pelayanan rawat inap kelas VVIP dan VIP, maka payback

period pembangunan gedung VVIP dan VIP semakin cepat dari sebelumnya tahun ke-10 bulan ke-2

menjadi tahunke-8 bulan ke-9.

4.2.3 Skenario Pesimistic Kelayakan Proyek Pembangunan Gedung VVIP Dan VIP

Skenario penurunan pendapatan (pesimistic) dilihat dengan kondisi BOR sebesar 65%. Kelayakan

dihitung dengan menggunakan NPV, IRR dan Payback Period. Hasil penghitungan Skenario Pesimist

Investasi Pembangunan gedung VVIP dan VIP RSUD Dr Pirngadi :

Tabel 4.20 Perhitungan NPV Pada Bed Occupancy Rate 65%

97


Berdasarkan tabel diatas terlihat dalam kondisi pesimis dimana kinerja BOR rumah sakit sebesar 65%

memberikan net present value (NPV) relative rendah sebesar Rp 14,176,795,226. Sehingga NPV < 0

dengan demikian pembangunan gedung VVIP dan VIP tidak layak dilakukan dalam kondisi pesimis.

Tabel 4.21 Perhitungan IRR Pada Bed Occupancy Rate 65%

98


Dengan adanya penuruna BOR menjadi 65 persen dalam 10 tahun, usaha ini tidak layak untuk dijalankan

karena nilai IRR semakin besar yaitu 9.37% masih lebih kecil dari bunga yaitu 12%

Tabel 4.22 Perhitungan PBP Pada Bed Occupancy Rate 65%

Dengan penuruna BOR menjadi 65% pada pelayanan rawat inap kelas VVIP dan VIP, maka payback

period pembangunan gedung VVIP dan VIP semakin lambat dari sebelumnya tahun ke-10 bulan ke-2

menjadi tahunke-11 bulan ke-11.

99

aspek keuangan

Documents