analisis highest and best use pada lahan milik pt pln

1

ANALISIS HIGHEST AND BEST USE PADA LAHAN MILIK

PT PLN (PERSERO) DI PAYA PASIR MEDAN SEBAGAI SOLUSI

ALTERNATIF PEMANFAATAN ASET

TESIS

OLEH :

MILHA LISTYOHADI

157048006

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN

SEKOLAH PASCA SARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2017

Universitas Sumatera Utara

2


3




TESIS

Diajukan Sebagai salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister

Manajemen Properti dan Penilaian Dalam Program Studi Magister

Manajemen Properti dan Penilaian pada Sekolah Pascasarjana Universitas

Sumatera Utara

Oleh

MILHA LISTYOHADI

157048006

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN

SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2017


4

Telah diuji pada

Tanggal : 20 Juli 2017

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Ir. Sukaria Sinulingga, M.Eng

Anggota : 1. Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM

2. Dr. Khaira Amalia F., SE.Ak, MBA,CA, MAPPI (Cert)

3. Hilma Tamiami, ST, M.Sc, Ph. D

4. Ir. Nazaruddin, MT, Ph. D


5

PERNYATAAN

Judul Tesis




Dengan ini penulis menyatakan bahwa tesis ini disusun sebagai syarat

untuk memperoleh gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaiann pada

Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana

Universitas Sumatera Utara adalah benar merupakan karya penulis sendiri.

Adapun pengutipan-pengutipan yang penulis lakukan pada bagian-nagian

tertentu dari hasil karya orang lain dalam penulisan tesis ini, telah penulis

cantumkan sumbernya secara jelas sesuai dengan norma, kaidah, dan etika

penulisan ilmiah.

Apabila dikemudian hari ternyata ditemukan seluruh atau sebagian tesis ini bukan

karya penulis sendiri atau adanya plagiat dalam bagian-bagian tertentu, penulis

bersedia menerima sanksi pencabutan gelar akademik yang penulis sandang dan

sanksi-sanksi lainnya sesuai dengan peratuaran perundangan yang berlaku.

Medan,20 Juli 2017

Penulis

MILHA LISTYOHADI


6




ABSTRAK

Sesuai dengan Peraturan Menteri BUMN Nomer : PER-13/MBU/09/2014

tentang pedoman pendayagunaan aset tetap Badan Usaha Milik Negara pasal 1

bahwa Direksi harus menyusun daftar aset tetap yang kurang dan/atau tidak

optimal pemanfaatannya disertai dengan penjelasan mengenai lokasi, kondisi,

status kepemilikan, rencana awal pemanfaatan oleh perusahaan dan khusus

terhadap aset tetap berupa tanah dan/atau bangunan disertai dengan penjelasan

mengenai Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) dimana aset tetap tersebut berada.

Saat ini untuk PT PLN (Persero) Wilayah Sumatera Utara memiliki aset berupa

lahan kosong yang belum optimal penggunaannya serta memerlukan biaya

operasional untuk melakukan perawatan pada aset di lahan tersebut. Agar lahan

kosong tersebut dapat digunakan secara optimal maka perlu dilakukan analisis

Highest and Best Use pada lahan tersebut. Analisis Highest and Best Use

bertujuan untuk mengidentifikasi penggunaan properti yang paling

menguntungkan dan kompetitif untuk lahan tersebut. Analisis Highest and Best

Use ini menggunakan empat kriteria yaitu secara fisik dimungkinkan, secara legal

diizinkan, secara finansial layak, serta memiliki produktivitas maksimum. Dari

hasil penelitian yang dilakukan menggunakan Analisis Highest and Best Use

terhadap lahan seluas ± 50.000 m2 milik PT PLN (Persero) di Paya Pasir,

Kelurahan Rengas Pulau, Kecamatan Medan Marelan, Kota Medan, Provinsi

Sumatera Utara didapatkan hasil untuk pembangunan PLTG (Pembangkit Listrik

Tenaga Gas) dengan nilai Payback Period selama 2 tahun 7 bulan, dengan nilai

NPV sebesar Rp 2.818.837.070.855,- nilai IRR sebesar 28,69% dan PI sebesar

1,91 dengan Nilai investasi Investasi sebesar Rp 2.203.152.758.023,- maka dapat

disimpulkan bahwa pilihan investasi tersebut dapat dijalankan. Hasil penelitian ini

dapat dijadikan referensi pengambilan keputusan optimalisasi lahan tersebut.

Kata Kunci : Analisis Highest and Best Use, PLTG, Nilai Lahan.


7

ANALYSIS OF HIGHEST AND BEST USE ON LAND OF

PT PLN (PERSERO) IN PAYA PASIR MEDAN AS ALTERNATIVE

SOLUTION FOR ASSET MANAJEMEN

ABSTRACT

In accordance with the Regulation of the Minister of SOE Number: PER-

13/MBU/ 09/2014 on guidelines for the utilization of State Owned Company's

fixed assets article 1 that the directors must prepare a list of fixed assets that are

lacking and / or not optimally utilized with explanation of the location, Ownership

status, initial plan of utilization by company and special to fixed asset in the form

of land and / or building accompanied by explanation of General Plan of Spatial

Planning (RUTR) where the fixed assets are located. Currently PT PLN (Persero)

of North Sumatera Region has assets in the form of vacant land that has not been

optimally utilized and requires operational costs to perform maintenance on the

assets in the land. In order that the vacant land can be used optimally it is

necessary to do Highest and Best Use analysis on the land. Highest and Best Use

analysis aims to identify the use of the most profitable and competitive properties

for the land. This Highest and Best Use analysis uses four criteria that are

physically possible, legally permitted, financially feasible, and have maximum

productivity. From the results of research conducted using Highest and Best Use

Analysis on 50,000 m2 of land owned by PT PLN (Persero) in Paya Pasir, Rengas

Island, Medan Marelan District, Medan City, North Sumatera Province obtained

the result for the development of PLTG (Gas Power Plant ) Capacity of ± 250

MW by providing increased land value from Rp 1,300,000 per m2 to Rp

53,998,778, - per m2. The results of this study can be used as a reference decision

making optimization of the land.

Keywords: Highest and Best Use Analysis, PLTG, Land Value


8

KATA PENGANTAR

Puji syukur saya panjatkan kepada Allah Yang Maha Esa, karena berkat dan

rahmatNya, saya dapat menyelesaikan Tesis ini. Penulisan Tesis ini dilakukan

dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Magister

Management Properti dan Penilaian dari Universitas Sumatera Utara. Saya

menyadari bahwa tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa

perkuliahan sampai pada masa penyusunan Tesis ini, sangatlah sulit bagi saya

untuk menyelesaikan Tesis ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih

kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Ir. Sukaria Sinulingga, M.Eng selaku dosen pembimbing

1 yang telah menyediakan waktu, tenaga, dan pikiran untuk mengarahkan

saya dalam penyusunan Tesis ini;

2. Bapak Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM selaku dosen pembimbing 2 yang

telah menyediakan waktu, tenaga, dan pikiran untuk mengarahkan saya

dalam penyusunan Tesis ini;

3. Ibu Dr Elisabet, SE, M.Ec selaku Sekertaris Program Studi Magister

Managemen Properti dan Penilaian, Universitas Sumatera Utara;

4. Ibu Dr. Khaira Amalia Fachrudin, S. E., Ak, MBA, CA, MAPPI (cert)

selaku Ketua Komisi Penguji;

5. Ibu Hilma Tamiami, ST, M.Sc, Ph. D selaku Anggota Komisi Penguji;

6. Bapak Ir. Nazaruddin, MT, Ph. D selaku Anggota Komisi Penguji;

7. Pihak Managemen PT PLN (Persero) yang telah membantu dalam usaha

memperoleh data yang saya perlukan;

8. Kepada keluarga, khususnya ayah (alm) dan ibu, serta istri dan anak-anak

yang telah memberikan beragam dukungan dari awal penulisan Tesis ini

hingga akhir;

9. Segenap jajaran dosen MMPP Universitas Sumatera Utara yang telah

memberikan ilmu yang mereka miliki, berserta staf yang telah

memberikan banyak bantuan dalam berbagai hal;

10. Terima kasih juga kepada seluruh teman-teman khususnya MMPP

angkatan 5 beserta angkatan sebelumnya atas persahabatan, bantuan,

beserta kerjasama selama masa perkuliahan.


9

Akhir kata, semoga Allah SWT senantiasa melimpahkn karunia-Nya dan

mebalas segala amal budi serta kebaikkan pihak-pihak yang telah membantu

penulis dalam penyusunan tesis ini. Penulis mengharapkan tesis ini dapat

bermanfaat kepada para pembaca dan perusahaan tempat penulis bekerja.

Medan, 20 Juli 2017

Penulis

Milha Listyohadi


10

RIWAYAT HIDUP

Milha Listyohadi, lahir di Surakarta pada tanggal 5 September 1986, anak

dari pasangan Bapak Sri Slameto, HB (alm) dan Ibu Listyati, beragama Islam,

bertempat tinggal di Perumahan Bukit Permata Indah, Pondok Cabe, Depok.

Menikah dengan Tri Nugraheni P, Spd dan dikaruniai dua orang putri bernama

Raisya Milani Mutia dan Annisa Milani Ramazan.

Riwayat pendidikan formal, Sekolah Dasar Negeri 63 Surakarta tamat

tahun 1998, Sekolah Menegah Pertama Negeri 9 Surakarta tamat tahun 2001,

Sekolah Menengah Atas Negeri 3 Surakarta tamat tahun 2004, dan pendidikan S-1

Fakultas Teknik Jurusan Teknik Mesin universitas Sebelas Maret Surakarta tamat

tahun 2009. Pada tahun 2015 menempuh pendidikan S-2 di Program Studi

Magister Manajemen Penilaian dan Properti, Sekolah Pascasarjana UNiversitas

Sumatera Utara, Medan.

Riwayat pekerjaan, pada tahun 2010 hingga 2014 bekerja di PT PLN

(Persero) Unit Pembangunan Pembangkit Pelaksana Konstruksi Sumatera 4

sebagai Engineering Staff, pada tahun 2014 hingga 2016 bekerja di PT PLN

(Persero) Unit Pembangunan Pembangkit Sumatera 1 sebagai Pejabat Pelaksana

Pengadaan, pada tahun 2017 hingga sekarang bekerja di PT PLN (Persero) Kantor

Pusat Divisi Pengadaan Strategis sebagai Deputi Manajer.

Medan, 20 Juli 2017

Penulis

Milha Listyohadi


11

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ................................................................................................... i

ABSTRACT .................................................................................................. ii

KATA PENGANTAR ................................................................................. iii

RIWAYAT HIDUP ..................................................................................... v

DAFTAR ISI ................................................................................................ vi

DAFTAR TABEL ....................................................................................... viii

DAFTAR GAMBAR ................................................................................... ix

DAFTAR LAMPIRAN ............................................................................... x

BAB I. PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah……………………………………. 1

1.2 Perumusan Masalah………………………………………… 10

1.3 Tujuan Penelitian…………………………………………… 10

1.4 Manfaat Penelitian…………………………………………. 10

1.5 Batasan Penelitian………………………………………….. 11

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Konsep Highest and Best Use…………………………………... 12

2.2 Pendekatan Penilaian………………………………………… 13

2.3 Investasi…………………………………………………….. 16

2.4 Studi Kelayakan Proyek……………………………………. 16

2.5 Aspek Finansial…………………………………………….. 17

2.6 Penelitian Terdahulu……………………………………….. 18

BAB III. KERANGKA KONSEP PENELITIAN…………………….. 24

BAB IV. METODE PENELITIAN

4.1 Model dan Konsep Penelitian.……………………………… 26

4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian………………………………. 26

4.3 Sumber Data………………………………………………... 27

4.4 Teknik Pengumpulan Data…………………………………. 27

4.5 Analisa Data………………………………………………... 28

BAB V. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

5.1 Analisis Perkiraan Harga Pasar Lahan Tanpa Pengembangan 33

5.2 Analisis Alternatif Pemanfaatan Berdasarkan Persepsi Calon

Pengguna……………………………………………………. 34

5.3 Analisis Fisik………………………………………………... 35

5.4 Analisis Legal……………………………………………….. 39

5.5 Analisis Finansial…………………………………………… 43

5.6 Analisis Produktifitas Maksimal……………………………. 47

5.7 Analisis Capital Budgeting…………………………………. 48


12

BAB VI. KESIMPULAN DAN SARAN

6.1 Kesimpulan…………………………………………………. 55

6.2 Saran…………………………………………………..…… 56

DAFTAR PUSTAKA…………………………………………………….. 58

LAMPIRAN……………………………………………………………….. 60


13

DAFTAR TABEL

Nomor Judul Halaman

Tabel 1.1 Alternatif penggunaan lahan milik PT PLN (Persero) di Paya

Pasir…………………………………………………………. 4

Tabel 5.1 Data Hasil Kuesioner……………..………………………….. 35

Tabel 5.2 Daftar koordinat geografis batas tapak kegiatan…………….. 36

Tabel 5.3 Biaya Investasi Pembangkit Listrik Tenaga Gas…………….. 43

Tabel 5.4 Biaya Investasi Pembangkit Listrik Tenaga Diesel………….. 44

Tabel 5.5 Biaya Investasi Gedung Perkantoran……….……………….. 45

Tabel 5.6 Biaya Operasional PLTG per Kwh...……….……………….. 46

Tabel 5.7 Biaya Operasional PLTD per Kwh...………….…………….. 47

Tabel 5.8 Biaya Operasional Gedung Perkantoran...………………….. 47

Tabel 5.9 Perbandingan Nilai Alternatif lahan....………….………….... 48

Tabel 5.10 Nilai Investasi...………….…………………………………... 48

Tabel 5.11 Proyeksi Biaya Pendapatan untuk PLTG..……….………….. 49

Tabel 5.12 Proyeksi Biaya Pendapatan untuk PLTD..……….………….. 50

Tabel 5.13 Proyeksi Biaya Pendapatan untuk Gedung Perkantoran…….. 50

Tabel 5.14 Data Payback Periode………………….....……….………….. 51

Tabel 5.15 Data NPV selama 20 tahun untuk semua alternatif..……...….. 52

Tabel 5.16 Nilai Internal Rate of Return (IRR)..……….……………….... 53

Tabel 5.17 Nilai Profitability Index (PI)..……….………………….…….. 54


14

DAFTAR GAMBAR

Nomor Judul Halaman

Gambar 1.1 Peta lokasi lahan kosong milik PT PLN (Persero)………… 5

Gambar 1.2 Peta situasi lokasi kosong milik PT PLN (Persero)……...… 5

Gambar 3.1 Proses Analisis Penelitian………………………..…..…….. 24

Gambar 5.1 Kondisi lahan yang menjadi objek penelitian……………… 37

Gambar 5.2 Kondisi lalu listas di Jalan Titi Pahlawan…..……………… 38

Gambar 5.3 Kondisi lalu lintas di jalan Marelan Raya…..……………… 38

Gambar 5.4 Design Layout pemanfaatan lahan sebagai PLTG.………… 41

Gambar 5.5 Design Layout pemanfaatan lahan sebagai PLTD.………… 42


15

DAFTAR LAMPIRAN

Nomor Judul Halaman

Lampiran 1 Form Kuesioner HBU…………………………………………... 59

Lampiran 2 Deskripsi responden Kuesione HBU……….……………….….. 60

Lampiran 3 Biaya Investasi Alternatif Sebagai PLTG/MG……….………… 61

Lampiran 4 Biaya Investasi Alternatif Sebagai PLTD…………….……… .. 62

Lampiran 5 Biaya Investasi Alternatif Sebagai Gedung Perkantoran..……… 63

Lampiran 6 Perhitungan Finansial Alternatif Sebagai PLTG/MG……...…… 64

Lampiran 7 Perhitungan Finansial Alternatif Sebagai PLTD……………….. 65

Lampiran 8 Perhitungan Finansial Alternatif Sebagai Gedung Perkantoran… 66


16


17

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Tanah merupakan properti yang unik dan mempunyai karakter khusus,

terutama pada sifat kelangkaan dan kegunaannya. Hal ini dikarenakan terbatasnya

jumlah tanah atau persediaan tanah yang relative tetap tetapi kebutuhan manusia

akan tanah cenderung bertambah sehingga membuat tanah mempunyai nilai

ekonomi, sedangkan penggunaan tanah dipengaruhi oleh karakteristik fisik dan

fasilitas. Menurut Hidayati dan Hadjanto (2003:82-85) karakteristik fisik yang

mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas,

pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan.

Amin, MAPPI (2015) menjelaskan bahwa kegiatan HBU Studi idealnya

merupakan bagian dari suatu paket pekerjaan dalam rangka optimalisasi aset

(Pemda, Pemko, Instansi/Lembaga/Departemen, BUMN/D). Kegiatan ini

ditujukan untuk mengetahui:

a. Pemilahan mana aset yang sudah optimum pemanfaatannya dan mana aset

yang belum optimum pemanfaatannya.

b. Mengetahui opsi pemanfaatan yang paling optimum atas aset yang belum

optimum pemanfaatannya.

c. Mengetahui Pola Kerjasama yang paling menguntungkan atas aset tersebut

Sebelum diambil keputusan tentang rencana pengembangan suatu lahan, terlebih

dahulu dilaksanakan suatu kajian yang detail dan mendalam tentang alternatif-

alternatif opsi pemanfaatan lahan tersebut dalam kerangka analisa penggunaan

terbaik dan paling menguntungkan.


18

Saat ini untuk PT PLN (Persero) Wilayah Sumatera Utara memiliki aset

berupa lahan kosong yang belum optimal penggunaannya serta memerlukan biaya

operasional untuk melakukan perawatan pada aset di lahan tersebut.

Berdasarkan informasi yang diterima dari PT PLN (Persero) Wilayah

Sumatera Utara yang ditugasi untuk merawat aset tersebut terdapat dana

operasional yang dikeluarkan setiap bulan yaitu :

a. Biaya kebersihan lahan untuk pembersihan rumput secara rutin setiap bulan

sekitar Rp 1.550.000,- atau Rp 18.600.000,- per tahunnya.

b. Biaya keamanan untuk 4 orang setiap bulan sebesar Rp 12.000.000,- atau Rp

144.000.000,- per tahun.

c. Biaya listrik sebesar Rp 850.000,- per bulan atau Rp 10.200.000,- per

tahunnya.

d. Biaya Pajak Bumi Bangunan sebesar Rp 12.350.000,- per tahun

Total biaya yang dikeluarkan oleh PT PLN (Persero) Wilayah Sumatera Utara tiap

tahunnya adalah Rp 185.150.000,-. Mengingat besarnya biaya yang dikeluarkan

setiap tahun dan dalam rangka optimalisasi aset, sudah selayaknya PT PLN

(Persero) selaku pemilik lahan melakukan rencana pengembangan lahan kosong

tersebut agar lebih produktif, mengingat kota Medan sebagai salah satu kota besar

di Indonesia, merupakan pusat beban terbesar di Sumatera (hampir 60% dari

seluruh demand di provinsi ini) dengan tingkat pertumbuhan beban yang cukup

tinggi.

Selain itu dengan pemanfaatan lahan tersebut maka PT PLN (Persero) dapat

memotong proses pembelian dan pembebasan lahan yang selama ini sering


19

terkendala. Dikarenakan lahan tersebut telah lama dimiliki oleh PT PLN (Persero)

dan memiliki sertifikat yang sah.

Perusahaan Listrik Negara (Persero), selanjutnya disebut PLN, sebagai

sebuah perusahaan listrik merencanakan dan melaksanakan proyek-proyek

kelistrikan dengan lead time panjang, sehingga PLN secara alamiah perlu

mempunyai sebuah rencana pengembangan sistem kelistrikan yang berjangka

panjang. Dengan demikian rencana pengembangan sistem kelistrikan yang

diperlukan PLN harus berjangka cukup panjang, yaitu minimal 20 tahun, agar

dapat mengakomodasi lead time yang panjang dari proyek-proyek kelistrikan.

Selain itu PLN memiliki fungsi sebagai pendorong kegiatan ekonomi guna

meningkatkan kualitas kehidupan masyarakat.

Sesuai Undang-Undang RI No. 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan

dan berdasarkan Anggaran Dasar Perusahaan, rangkaian kegiatan perusahaan

adalah :

1.1.1 Menjalankan usaha penyediaan tenaga listrik yang mencakup:

Pembangkitan tenaga listrik, Penyaluran tenaga listrik, Distribusi tenaga

listrik, Perencanaan dan pembangunan sarana penyediaan tenaga listrik,

Pengembangan penyediaan tenaga listrik, dan Penjualan tenaga listrik.

1.1.2 Menjalankan usaha penunjang listrik yang mencakup :

Konsultasi ketenagalistrikan, Pembangunan dan pemasangan peralatan

ketenagalistrikan, Pemeriksaan dan pengujian peralatan ketenagalistrikan,

Pengoperasian dan pemeliharaan peralatan ketenagalistrikan,

Laboratorium pengujian peralatan dan pemanfaatan tenaga listrik,


20

Sertifikasi peralatan dan pemanfaatan tenaga listrik, Sertifikasi kompetensi

tenaga teknik ketenagalistrikan

1.1.3 Kegiatan-kegiatan lainnya mencakup :

Pengelolaan dan pemanfaatan sumber daya alam dan sumber energi

lainnya untuk tenaga listrik, Jasa operasi dan pengaturan (dispatcher) pada

pembangkitan, penyaluran, distribusi dan retail tenaga listrik, Industri

perangkat keras, lunak dan lainnya di bidang ketenagalistrikan, Kerja sama

dengan pihak lain atau badan penyelenggara bidang ketenagalistrikan di

bidang pembangunan, operasional, telekomunikasi dan informasi terkait

dengan ketenagalistrikan, Usaha jasa ketenagalistrikan

Sesuai dengan Peraturan Menteri BUMN Nomer : PER-13/MBU/09/2014

tentang pedoman pendayagunaan aset tetap Badan Usaha Milik Negara pasal 1

bahwa Direksi harus menyusun daftar aset tetap yang kurang dan/atau tidak

optimal pemanfaatannya disertai dengan penjelasan mengenai lokasi, kondisi,

status kepemilikan, rencana awal pemanfaatan oleh perusahaan dan khusus

terhadap aset tetap berupa tanah dan/atau bangunan disertai dengan penjelasan

mengenai Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) dimana aset tetap tersebut berada.

Dari pemaparan permasalahan diatas, berdasarkan wawancara dengan

responden yaitu pihak PT PLN (Persero) Wilayah Sumatera Utara sebagai unit

bisnis yang mengelola kebutuhan listrik kepada masyarakat di wilayah Sumatera

Utara dan pihak PT PLN (Persero) Unit induk Pembangunan Pembangkit

Sumatera yang berfungsi sebagai unit kontruksi pembangunan pembangkit di

wilayah Sumatera, beserta stakeholder yang terkait dengan proses bisnis yang ada


21

di PT PLN (Persero) maka didapatkan beberapa alternatif penggunaan lahan

kosong tersebut adalah sebagai berikut :

Tabel 1.1 Alternatif penggunaan lahan milik PT PLN (Persero) di Paya Pasir

No Jenis Penggunaan Responden

1 Pembangunan PLTD (Pembangkit Listrik Tenaga

Diesel)

PT PLN (Persero)

/ Stakeholder

2 Pembangunan PLTG/MG (Pembangkit Listrik

Tenaga Gas / Mesin Gas)

PT PLN (Persero)

/ Stakeholder

3 Pembangunan Gedung Perkantoran

PT PLN (Persero)

/ Stakeholder

4 Gudang Distribusi/ Penyimpanan Barang

PT PLN (Persero)

/ Stageholder

5 Rumah Susun Pegawai

PT PLN (Persero)

/ Stakeholder

6 Gardu Induk

PT PLN (Persero)

/ Stageholder

7 Pembangkit Listrik Tenaga Uap

PT PLN (Persero)

/ Stakeholder

Dari ketujuh alternatif diatas maka akan diteliti alternatif mana yang paling

optimal dalam hal pembangunan, penggunaan, maupun manfaat yang diperoleh

untuk kebutuhan PT PLN (Persero) saat ini, mengingat masing-masing altenatif

tersebut memiliki kelebihan maupun kekurangan.


22

Gambar 1.1 Peta Lokasi Lahan Kosong Milik PT PLN (Persero)

Sumber : BAPPEDA Sumatera Utara

Gambar 1.2 Peta Situasi Lokasi Lahan Kosong Milik PT PLN (Persero)

Sumber : PT PLN (Persero) Wilayah Sumatera Utara


23

Gambar 1.1 dan Gambar 1.2 menunjukkan lokasi lahan kosong milik PT

PLN (Persero) yang akan diteliti, yaitu di Paya Pasir, Kelurahan Rengas Pulau,

Kecamatan Medan Marelan, Kota Medan, Provinsi Sumatera Utara, dengan luas

lahan 5 Ha atau 50.000 m2 dengan Sertifikat (Tanda Bukti Hak) adalah Hak Guna

Bangunan Nomor 53 Tahun 2012.

Pemilihan alternatif sebagai pembangkit listrik (PLTG, PLTD, PLTU

maupun Gardu Induk) dikarenakan kondisi sistem kelistrikan Sumatera Utara saat

ini sedang mengalami defisit daya yang diakibatkan tidak seimbangnya

penambahan pembangkit, pertumbuhan beban, serta deratting pembangkit,

sehingga berdampak pada terjadinya pemadaman bergilir. Situasi seperti yang

disebutkan di atas dapat teratasi dengan pembangunan pembangkit baru yang

telah direncanakan di dalam Rencana Usaha Penyediaan Tenaga Listrik (RUPTL)

PT Perusahaan Listrik Negara (Persero) tahun 2017-2026. Atas dasar hal tersebut,

PT PLN (Persero) terus berusaha menambah ketersediaan pembangkit listrik

untuk memenuhi kebutuhan energi listrik sampai tahun 2026. Terkait dengan

usaha tersebut, PT PLN (Persero) Unit Induk Pembangunan Pembangkit Sumatera

berencana melakukan pembangunan pembangkit listrik yang berlokasi di lahan

tersebut.

1. Sebagai pembangunan PLTD (Pembangkit Listrik Tenaga Diesel) memiliki

kelebihan yaitu proses pembangunan cepat, membutuhkan lahan yang sedikit,

dapat dioperasikan sewaktu-waktu dengan waktu yang cepat dan

membutuhkan pekerja yang sedikit, tetapi memiliki kelemahan yaitu biaya

bahan bakar (HSD) yang mahal pada saat operasional, serta menimbulkan

polusi berupa bunyi ataupun suara dari operasional mesin.


24

2. Sebagai PLTG/MG (Pembangkit Listrik Tenaga Gas / Mesin Gas) memiliki

kelebihan yaitu proses pembangunan yang cepat, biaya bahan bakar berupa

gas yang relatif murah, serta lahan yang tidak terlalu besar, dan membutuhkan

pekerja yang sedikit, tetapi memiliki kelemahan yaitu perawatan dan proses

pembangunan yang mahal.

3. Sebagai PLTU (Pembangkit Listrik Tenaga Uap) memiliki kelebihan yaitu

biaya bahan bakar berupa batubara yang relatif murah, tetapi memiliki

kelemahan yaitu proses pembangunan yang lama dan memiliki polusi berupa

asap yang dapat mengganggu warga sekitar apabila tidak ditangani secara

tepat.

4. Sebagai Gardu Induk, ataupun Pusat pengaturan beban dapat dimungkinkan

dikarenakan perlu adanya interkoneksi yang dapat mengatur kebutuhan beban

di Wilayah Sumatera Utara dari keluaran energy yang dihasilkan oleh

pembangkit-pembangkit yang berada di sekitar Sumatera Utara, seperti halnya

di Pangkalan Susu, Nagan Raya, Asahan, maupun Belawan beserta PLTD

yang ada di beberapa lokasi.

Pemilihan alternatif sebagai Perkantoran muncul dikarenakan semakin

berkembangnya usaha di PT PLN (Persero) mulai dari sisi pembangkitan,

distribusi, maupun jasa operasi maupun perawatan (maintenance) maka semakin

banyak kebutuhan akan gedung perkantoran, yang saat ini beberapa anak

perusahaan ataun PLN Unit melakukan sewa Ruko ataupun perkantoran guna

menjadi tempat bekerja mereka, oleh karena itu alternatif sebagai perkantoran

juga sangat dimungkinkan dalam hal ini.


25

Pemilihan alternatif sebagai Gudang dikarenakan lokasi tersebut dekat

dengan kawasan industri dan dekat dengan pelabuhan maupun PLTU yang ada di

Belawan, selain itu akses jalan masuk tempat tersebut juga lebar sehingga

dimungkinkan untuk keluar masuknya truk yang mengangkut material, sehingga

alternatif sebagai pergudangan dapat digunakan.

Sedangkan untuk alternatif sebagai rumah susun dikarenakan banyaknya

operator ataupun pegawai PT PLN (Persero) maupun rekanan/stakeholder yang

masih belum memiliki rumah tempat tinggal yang berdekatan dengan tempat

bekerja mereka di daerah Belawan sehingga potensi karyawan untuk dapat tinggal

di rumah susun tersebut juga besar apabila menjadi salah satu alternatif yang akan

diteliti.

Fungsi penggunaan lahan sesuai dengan alternatif diatas dapat dibangun

oleh pihak internal PT PLN sendiri menggunakan dana APLN ataupun pihak

swasta (komersil) dengan kerja sama dengan pihak PT PLN terkait penggunaan

lahan sewa lahan tersebut dengan masa manfaat kurang lebih 20 tahun. Selain itu

Pemerintah juga menerbitkan regulasi hukum dalam pengadaan, maupun

perencanaan pembangunan proyek ketenagalistrikan guna mendukung program

35.000 MW. Program percepatan pembangunan infrastruktur ketenagalistrikan ini

dituangkan dalam Peraturan Presiden No. 3 Tahun 2016 Tentang Percepatan

Pelaksanaan Proyek Nasional dan Peraturan Presiden No. 4 Tahun 2016 Tentang

Percepatan Pembangunan Infrastruktur Ketenagalistrikan, di dalam Peraturan

Presiden tersebut menyebutkan bahwa Pemerintah Pusat menugaskan kepada PT

PLN (Persero) dengan memberikan izin berupa dukungan penjaminan, perizinan,

penyediaan tanah, tata ruang, serta penyelesaian permasalahan hukum yang


26

dihadapi. Pelaksanaan Pembangunan Infrastruktur ketenagalistrikan sesuai dengan

pasal 4 dilakukan melalui Swakelola dan Kerjasama Penyediaan Tenaga Listrik

(anak perusahaan PT PLN (Persero) atau Pengembangan Pembangkit Listrik

(PPL). PPL adalah badan usaha penyediaan tenaga listrik berupa badan usaha

milik negara, badan usaha milik daerah, koperasi, dan swasta yang bekerjasama

dengan PT PLN (Persero) melalui penandatanganan perjanjian jual beli/sewa

jaringan tenaga listrik.

Dari observasi kebutuhan bahan bakar untuk ketiga jenis pembangkit

tersebut bisa didapatkan dengan mudah di area tersebut. Sebagai contoh untuk

PLTD bahan bakar berupa solar mudah didapatkan dikarenakan lokasinya

berdekatan dengan depot milik Pertamina, untuk PLTG/MG bahan bakar berupa

gas didapatkan melalui pipa – pipa gas milik Perusahaan Gas Negara (PGN) yang

telah terhubung ke area disekitar.

Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 13 Tahun 2011 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Medan tahun 2011 – 2031 wilayah Paya Pasir

disebutkan sebagai daerah sistem jasingan energi sesuai dengan pada Pasal 25

tentang Sistem Jaringan Energi Ayat 4 disebutkan bahwa Sistem Jaringan energi

sebagaimana dimaksud pada Pasal 13 ayat 1 bertujuan untuk memenuhi

kebutuhan energi masa datang dalam jumlah yang memadai dan dalam upaya

menyediakan akses berbagai macam jenis energi bagi segala lapisan masyarakat,

jaringan energi sebagaimana dimaksud terdiri atas pembangkit tenaga listrik dan

jaringan transmisi sehingga alternatif pembangunan pembangkit tersebut

dimungkinkan.


27

Selain itu pembangunan pembangkit tersebut diharapkan mampu

memberikan dampak positif terhadap masyarakat sekitar seperti halnya

terbukanya kesempatan kerja, meningkatkan perekonomian wilayah, terbukanya

kesempatan berusaha.

Dari beberapa alternatif yang dikemukakan diatas untuk penggunaan lahan

tersebut masih harus dilakukan pendalaman analisis penggunaan terbaik untuk

menentukan jenis alternatif mana yang paling sesuai, layak dan dapat berproduksi

secara maksimum di lokasi lahan tersebut sesuai dengan prinsip-prinsip yang ada

di analisis Highest and Best Use.

1.2 Perumusan Masalah

Berdasarkan data-data yang telah diuraikan pada latar belakang yaitu adanya

lahan kosong milik PT PLN (Persero) yang belum optimal penggunaannya, maka

perumusan masalah yang dapat dikemukakan adalah perlunya Analisis Highest

and Best Use agar dapat diketahui pemanfaatan lahan yang terbaik yang dapat

digunakan oleh PT PLN (Persero) selaku pemilik lahan sebagai dasar penentuan

pembangunan yang sesuai agar aset tersebut dapat memberikan keuntungan yang

paling optimal.

1.3 Tujuan Penelitian

Penelitian ini bertujuan untuk :

1. Mengetahui pemanfaatan lahan yang dapat memberikan tingkat keuntungan

yang paling optimal, dengan menggunakan metode Highest and Best Use.


28

2. Mengetahui alternatif terbaik yang dapat memberikan tingkat keuntungan

paling tinggi bagi pemilik lahan dibandingkan apabila lahan tersebut dibiarkan

kosong atau tidak produktif.

1.4 Manfaat Penelitian

Melalui penelitian ini penulis berharap dapat memberikan manfaat kepada:

a. PT PLN (Persero)

Menjadi salah satu bahan rujukan dalam pengambilan keputusan rencana

pengembangan lahan atau optimalisasi aset di lokasi tersebut.

b. Akademisi

Pengembangan penelitian dalam bidang analisis Highest and Best Use dalam

hal pemanfaatan optimalisasi aset, selain itu juga menambah pengetahuan dan

wawasan akademis bagi para mahasiswa Manajemen Properti dan Penilaian.

c. Peneliti

Dapat sebagai bahan referensi untuk melakukan penelitian yang lebih

mendalam pada masa yang akan datang, khususnya dalam kajian analisis

Highest and Best Use.

d. Investor dan pelaku usaha

Dapat menjadi referensi dalam melakukan penanaman modal dan kegiatan

aktivitas ekonomi.

1.5 Batasan Penelitian

Perlu dilakukan batasan dari penelitian ini, agar penelitian ini menjadi maksimal.

Adapun batasan penelitian ini adalah sebagai berikut :


29

a. Rencana pengembangan lahan yang akan dibahas dalam penelitian ini meliputi

PLTD, PLTG/MG, PLTU, Gardu Induk, Gedung Perkantoran, Pergudangan,

Rumah Susun berdasarkan hasil terbanyak dari hasil survei yang telah

dilakukan maupun dengan analisis Highest and Best Use.

b. Lahan yang akan digunakan untuk penelitian ini seluas ± 5 hektar.

c. Nilai tanah yang dipergunakan pada penelitian ini menggunakan harga pasar

saat ini.

d. Perhitungan finansial menggunakan metode capital budgeting.

e. Kajian pemantauan lingkungan tidak akan dibahas dalam penelitian ini

dikarenakan masih dalam tahap perencanaan.


30


31

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

Penelitian ini dilakukan agar didapatkan optimalisasi aset milik PT PLN

(Persero) dimana aset tersebut adalah sebuah lahan kosong di Paya Pasir,

Kelurahan Rengas Pulau, Kecamatan Medan Marelan.

2.1 Pemahaman Konsep Highest and Best Use

Highest and Best Use Analysis selanjutnya ditulis analisis HBU

merupakan sebuah konsep yang sangat dikenal dalam bidang manajemen aset real

properti, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Analisis HBU

adalah analisis terhadap kegunaaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah

kosong (vacant land) ataupun tanah yang dianggap kosong (land as vacant).

Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik

(physically feasible), analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible),

analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible), dan analisis

produktivitas yang maksimal (maximally productive). Sebuah properti dikatakan

telah memenuhi kriteria HBU bilamana secara fisik dimungkinkan, diijinkan

secara peraturan, layak secara finansial, dan dapat memberikan hasil yang paling

maksimal.

Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu

properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang

tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada.

Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen Dasar

Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal bangunan,


32

sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata Ruang/Wilayah

(RUTR/W) lainnya, serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan

hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan.

Analisis kelayakan secara fisik berkaitan dengan apakah suatu properti

(bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah

tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah

berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh

terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan di atasnya. Secara

sederhana, sebuah hotel berbintang tidak layak dibangun di atas tanah yang

luasnya hanya 3.000 m2. Namun, tanah dengan luas 3.000 m

2 terlalu berlebihan

untuk dibangun sebuah rumah tinggal. Pengembangan properti yang tidak

memperhitungkan karakteristik fisik tanah yang akan dikembangkan dapat

menyebabkan properti yang dihasilkan menjadi tidak optimal.

Analisis produktifitas yang maksimal berkaitan dengan apakah properti

ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih

(net income) yang positif. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan

memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolok ukur finansial

yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Analisis ini

biasanya dilakukan setelah dua analisis yang pertama tersebut di atas dilakukan.

Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan

diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek

masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti sejenis

yang sudah berjalan. Selanjutnya, hal-hal yang juga harus diperhatikan adalah

mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy


33

rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat

pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan layak

secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang positip.

Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung

pada preferensi masing-masing investor.

Analisis yang terakhir dalam analisis HBU adalah analisis kelayakan

secara keuangan. Tolok ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net

Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on

Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif properti

sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diijinkan secara

peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi

kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang

lebih baik dibanding alternatif properti lainnya.

Dalam konteks penilaian aset, analisis HBU biasanya dilakukan dengan

lebih sederhana. Dalam hal ini, lazimnya analisis HBU lebih ditekankan pada

analisis kelayakan secara fisik dan analisis kelayakan secara peraturan. Dua

analisis lainnya yaitu, analisis kelayakan secara keuangan dan analisis

produktifitas yang maksimal sangat jarang dibahas secara mendalam. Selanjutnya,

observasi dan pengamatan langsung di lapangan biasanya lebih dominan menjadi

dasar dalam pengambilan keputusan apakah properti yang dinilai telah memenuhi

kriteria HBU ataukah tidak. Sederhananya, bilamana properti yang dinilai adalah

sebuah ruko dan properti yang banyak berdiri di sekitar properti yang dinilai

adalah juga ruko, maka hampir dipastikan penilai akan mengambil kesimpulan

bahwa ruko adalah HBU dari kawasan tersebut.


34

Berbagai alternatif properti yang dapat dikembangkan dikaji dan dianalisis

secara mendalam sebelum akhirnya dipilih satu alternatif yang terbaik dan

dianggap telah memenuhi kriteria HBU. Dapat dikatakan, analisis HBU

merupakan pre feasibility study sebelum studi kelayakan yang sesungguhnya

dijalankan (DJKN. 2010).

2.2 Kegunaan Highest and Best Use

Sebagai salah satu alat dalam investasi di sektor properti, analisis

penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) banyak digunakan dewasa ini. Definisi

HBU yang umum dipergunakan di Amerika Serikat adalah penggunaan terbaik

dan legal yang paling mungkin dari suatu lahan kosong atau suatu properti yang

diperbaiki, yang mana daya dukung fisiknya memungkinkan (physically possible),

memiliki dukungan daya serap pasar lokal, kelayakan secara keuangan, dan hal ini

menghasilkan nilai tertinggi. Empat kriteria HBU harus berhubungan dengan

perizinan yang sah (legal permissibility), daya dukung fisik (physical possibility),

kelayakan keuangan (financial feasibility), dan keuntungan maksimum (Appraisal

Institute 1993, 171).

Menurut Scribner (1997: 471-475) memberikan tujuh langkah penilaian

proses HBU, yaitu: (1) Perizinan penggunaan properti. Penggunaan properti

tersebut harus memenuhi persyaratan perizinan peruntukan properti itu sendiri,

dan persyaratan-persyaratan lain seperti zoning, kepadatan bangunan, peraturan

bangunan dan pembangunan, serta peraturan tentang dampak lingkungan; (2)

Daya dukung fisik dan penerimaan lingkungan. Daya dukung fisik dan

penerimaan lingkungan meliputi daya dukung tanah, topografi, bentuk ukuran,

utilitas, proksimitas dan aksebilitas; (3) Dukungan daya serap pasar lokal.


35

Langkah ketiga adalah menentukan apakah penggunaan properti yang telah

ditentukan didukung infrastruktur yang memadai; (4) Daya jual (marketable); (5)

Analisis pasar meliputi penentuan apakah penggunaan sebidang tanah atau suatu

properti itu dapat memiliki daya jual, penentuan permintaan saat ini dan di masa

yang akan datang, penawaran saat ini dan di masa yang akan datang dari fasilitas

lain yang kompetitif, analisis kualitas ekonomi dalam arti harga jual, tingkat sewa,

tingkat kualitas fisik bangunan, estimasi ukuran bangunan, penghitungan ruang

yang dapat diserap pasar, jadwal penyerapan pasar, dan kondisi-kondisi lain

seperti tata ruang, interior, eksterior, servis, saran-saran pemasaran dan bahkan

saran-saran keuangan agar dapat mencapai tingkat penyerapan yang diharapkan.

(6) Kelayakan secara ekonomi. Analisisnya meliputi analisis perkiraan aliran kas

bersih yang diharapkan (net cash flow), biaya modal dan resiko dari kriteria

investasi pasar khusus sehingga diperoleh tingkat pengembalian yang layak sesuai

dengan analisis keuangan yang dilakukan. (7) Penggunaan lahan yang

memberikan hasil tertinggi. Merupakan suatu kesimpulan terhadap hasil dari

analisis HBU yang dilakukan meliputi kriteria profitabilitas dan produktifitas.

Dengan performance yang optimal tersebut diharapkan suatu proyek akan mampu

menciptakan profitabilitas yang tinggi. Analisis Metode Optimalisasi Lahan

Berdasarkan HBU, yaitu; (1) Pendekatan kapitalisasi Pendapatan (Income

Capitalization Approach). Pendekatan kapitalisasi Pendapatan, merupakan

pendekatan pendapatan didasarkan pada pendapatan yang akan diperoleh di masa

depan. Nilai diperoleh dengan menghitung nilai sekarang (present value) dari

besarnya pendapatan bersih (net operating income) per tahun, yang kemudian

dikapitalisir dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate) sesuai pasar. Secara


36

matematis, pendekatan kapitalisasi pendapatan dapat dirumuskan sebagai berikut :

I = pendapatan bersih (Rp) (Net operating income), R = Tingkat Kapitalisasi (%)

(Capitalization Rate), V = Nilai Aset Properti (Rp) (Market Value); (2)

Pendekatan Penilaian Pengembangan Hipotetis [Hypotetical Development

Appraisal (HDA) Approach] HDA merupakan turunan dari pendekatan

kapitalisasi pendapatan. Nilai diperoleh dengan menghitung nilai jual properti

(Sale Value) melalui pendekatan kapitalisasi pendapatan (Income Capitalization

Approach), dikurangkan dengan seluruh biaya-biaya yang diperlukan untuk

mengembangkan properti (total development cost) sehingga menghasilkan nilai

lahan (residual site value). Highest and Best Use dari sebidang lahan tertentu

bukanlah hasil dari analisa yang bersifat subjektif dari pemilik, developer,

maupun jasa Real Estate lainnya seperti penilai, melainkan dilahirkan oleh

kekuatan pasar dimana properti tersebut berada.

Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan

kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as improved).

Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi:

Secara hukum diizinkan; Secara fisik dimungkinkan; Secara finansial

menguntungkan; Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari

properti. (Juknis SPI 306, SPI Edisi VI 2015).

Analisis Highest and Best use (HBU) digunakan untuk mengetahui

penggunaan tertinggi dan terbaik untuk lahan tersebut dengan menggunakan

kriteria - kriteria secara fisik dimungkinkan, secara legal diizinkan, secara

finansial layak, dan memiliki produktivitas maksimum. (Utomo, C & Rasyid.

2013)


37

Analisa Highest and Best Use (HBU) ini menggunakan beberapa kriteria yang

telah ditetapkan antara lain:

1. Secara fisik memungkinkan

Untuk syarat yang pertama yaitu secara fisik memungkinkan. Kriteria

yang perlu dipertimbangkan antara lain ukuran lahan, bentuk lahan, luas dan

ketersediaan fasilitas umum.

2. Secara legal diijinkan

Untuk syarat yang kedua analisa Highest and Best Use yaitu secara legal

diijinkan. Pengujian ini dilakukan dengan melibatkan peraturan atau ketetapan

pemerintah yang memiliki kekuatan hukum tetap. Syarat pengujian meliputi

penetapan wilayah (zoning), peraturan bangunan (building code).

3. Secara finansial layak

Untuk syarat yang ketiga yaitu secara finansial layak. Dalam menganalisis

kelayakan keuangan, tingkat kekosongan dan biaya operasional perlu

dikurangkan dari setiap pendapatan kotor (gross income) untuk mendapatkan

biaya bersih operasional (Net Operating Income atau NOI).

4. Memiliki produktivitas maksimum

Untuk syarat yang terakhir dalam penelitian ini yaitu menghasilkan

produktiftas maksimum. Dari beberapa penggunaan yang secara finansial

layak, penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang

konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk

penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Sehingga

bisa disimpulkan suatu alternatif dikatakan memiliki produktifitas maksimum

apabila memiliki nilai lahan tertinggi.


38

Nilai suatu properti bergantung kepada apakah pengembangan tanah

dengan alternatif properti tertentu memenuhi kriteria Highest and Best Use atau

tidak. Apabila suatu properti memenuhi kriteria Highest and Best Use maka nilai

pasar suatu properti akan optimal karena sudah sesuai dengan ketentuan dan

pasar, atau sebaliknya suatu properti yang tidak Highest and Best Use nilai akan

kurang optimal. Prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik ini melekat pada tanah

(Rattermann, 2008)

2.3 Pendekatan Penilaian

Menurut Stephen F. Fanning (2005), untuk melakukan analisis Highest and

Best Use digunakan alat analisis sebagai berikut:

1. Pendekatan data pasar (Market Data Approach)

Pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan properti yang akan

dinilai dengan properti lain sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui.

Tersedianya data jual beli atau harga sewa wajar, dan selanjutnya

dilakukan penyesuaian-penyesuaian. Penyesuaian ini meliputi penyesuaian

waktu, kondisi fisik, lokasi dan sumber data. Untuk melakukan penilaian

dengan metode data pasar maka prosedur yang harus dilakukan penilai

adalah:

1.1 Penilai harus melakukan penelitian pasar tentang informasi yang

berkenaan transaksi penjualan yang terjadi, pendaftaran dan

penawaran atau permintaan properti yang serupa dengan properti

yang akan dinilai, mencangkup ciri-ciri jenis properti, ukuran,

kondisi properti secara fisik, lokasi dan zoning.


39

1.2 Melakukan verifikasi informasi dengan melakukan konfirmasi bahwa

data yang diperoleh tersebut akurat dan transaksi mencerminkan

suatu transaksi yang wajar antara Willing Seller, dan Willing Buyer,

mencerminkan kondisi pasar. Verifikasi akan mendatangkan

tambahan informasi tentang pasar.

1.3 Penilai memilih properti pembanding yang relevan seperti harga per

hektar, harga per meter persegi dan sebagainya serta

mengembangkan analisis terhadap setiap unit properti tersebut.

1.4 Membandingkan harga properti pembanding dengan properti yang

dinilai berdasarkan unsur-unsur yang dibandingkan dan disesuaikan

harga setiap pembanding dengan properti yang dinilai.

1.5 Melakukan rekonsiliasi berbagai macam indikasi yang diperoleh dari

analisis ke dalam suatu nilai indikasi atau kisaran nilai. Dalam pasar

yang penuh ketidakpastian karena perubahan okupansi dan kondisi

ekonomi, kisaran nilai merupakan konklusi yang lebih baik

dibandingkan dengan satu nilai indikasi.

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

(SPI Edisi VI 2015) menjelaskan dalam pendekatan biaya, penilai

membuat estimasi nilai dengan membandingkan biaya yang diperlukan

untuk membangum properti baru untuk menggantikan properti yang ada.

Pendekatan ini berdasarkan pada jumlah biaya yang dikeluarkan untuk

membuat atau membangun baru setiap komponen utama, material dan

fasilitas bangunan. Besarnya nilai bangunan properti diperoleh dari

perkalian luas bangunan dengan biaya pembangunan per meter per segi.


40

Nilai properti dari penjumlahan nilai tanah dan nilai bangunan yang

diperoleh dari pembuatan atau pembangunan baru dikurangi dengan

depresiasi. Untuk memperoleh estimasi biaya bangunan secara lengkap

penilai harus mempertimbangkan biaya langsung dan biaya tidak

langsung. Biaya langsung meliputi biaya material, tenaga kerja, dan

keuntungan pengembang yang diperlukan untuk membangun baru pada

tanggal penelitian. Biaya tidak langsung adalah biaya-biaya yang tidak

termasuk dalam biaya konstruksi langsung, antara lain biaya pajak selama

pembangunan, professional fee seperti arsitek, penilai, ahli hukum dan

lainnya.

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan ini disebut juga dengan pendekatan investasi, merupakan salah

satu pendekatan yang dapat digunakan dalam penilaian properti yang

menghasilkan. Nilai properti merupakan fungsi dari pendapatan bersih

yang dihasilkan oleh properti tersebut dengan tingkat kapitalisasi

pendapatan bersih yang diperoleh dari pengurangan pendapatan yang

didapat dengan semua biaya yang dikeluarkan (Amin, 2015)

2.4 Aspek Finansial

Aspek-aspek finansial dari persiapan dan analisis proyek menerangkan

pengaruh finansial dari suatu proyek yang diusulkan terhadap pihak-pihak yang

terlibat di dalamnya. Tujuan utama analisis finansial adalah untuk menentukan

proyeksi mengenai anggaran yang akan digunakan secara efisien dengan cara

mengestimasi penerimaan dan pengeluaran pada saat pelaksanaan proyek serta

pada masa-masa yang akan datang setiap tahunnya (Gittinger, 1986). Rencana


41

anggaran dari suatu proyeksi analisis finansial dilakukan untuk mengetahui berapa

besar investasi yang dibutuhkan dan sumber dana yang digunakan untuk

membiayai pelaksanaan proyek. Analisis finansial dapat juga digunakan sebagai

pertimbangan dalam permohonan kredit investasi dan kredit modal kerja serta

penjadwalan pelunasan kredit yang digunakan untuk membiayai pembangunan

proyek. Dalam analisis ini kriteria-kriteria yang digunakan adalah payback period,

net present value (NPV), internal rate return (IRR), profitability index serta rasio-

rasio keuangan.

2.5 Standart Nilai dalam Penilaian Aset

a. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal

penilaian, yang dapat diperoleh dari suatu transaksi jual beli atau hasil

penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan

penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang

pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing

bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa

paksaan. Walau bagaimanapun, Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah

penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual,

atau properti tertentu (SPI Edisi VI 2015)

b. Nilai Investasi merupakan nilai properti untuk investor tertentu atau

kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi.

Konsep nilai investasi atau manfaat ekonomi ini mengaitkan properti

khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan usaha

dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifkasi.


42

Nilai Investasi atau manfaat ekonomi berkaitan khusus dengan Nilai

Khusus (SPI Edisi VI 2015)

2.6 Situasi Khusus Dalam Analisis HBU

2.6.1 Single-Use Situation merupakan kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin

tidak seperti biasanya atau unik (seperti museum, cagar budaya, dan lain-

lain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya tersebut dan bukan

kegunaan lain pada umumnya.

2.6.2 Interim Use merupakan kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi

untuk berubah dalam jangka pendek. Kegunaan interim ini mungkin atau

mungkin juga tidak memberi kontribusi terhadap nilai dan biaya-biaya

pembongkaran (demolition cost) harus dipertirnbangkan untuk

mengembangkan menjadi kegunaan-kegunaan interim.

2.6.3 Legally Noncomforming Uses adalah kegunaan yang sah secara hukum

untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak sesuai dengan peraturan

penggunaan tanah dari kawasan dimana properti tersebut berlokasi,

berkedudukan. Kegunaan sementara ini seringkali muncul sebagai akibat

perubahan zoning.

2.6.4 Uses That Are Not Highest and Best adalah beberapa bangunan dan

pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan kegunaan

tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya kosong. Kegunaan

tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama dengan

kegunaan saat ini.


43

2.6.5 Multiple Use merupakan kegunaaan tertinggi dan terbaik mungkin

melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu untuk sebuah bidang tanah

atau sebuah bangunan.

2.6.6 Special Purpose Use adalah hanya sesuai untuk satu tujuan tertentu atau

sebuah kegunaan yang sangat terbatas jumlahnya, mungkin penilai akan

menghadapi masalah praktek dalam menentukan kegunaan tertinggi dan

terbaiknya.

2.6.7 Speculative Use adalah tercipta ketika pembeli mempunyain antisipasi

terhadap kenaikan nilai, meskipun kegunaan tertinggi dan terbaik pada

masa yang akan datang secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun

alternative logis biasanya dipakai untuk mengidentifikasi kegunaannya

2.6.8 Excess Land Adalah tanah yang yang mungkin tidak diperlukan untuk

mendukung kegunaan yang ada atau untuk mengakomodasi kegunaan

tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah kosong atau tanah

yang dianggap kosong

2.7 Penelitian terdahulu

Adapun penelitian – penelitian yang sudah ada tentang Highest & Best

Use dan kelayakan investasi adalah sebagai berikut :

Utomo, C & Rasyid (2013) meneliti tentang mengenai lahan bekas SPBU

Biliton di Surabaya, dalam penelitian ini menggunakan analisa HBU dengan

menerapkan empat kriteria yaitu secara fisik dimungkinkan, secara legal

diizinkan, secar finansial layak, dan memiliki produktifitas maksimum. Dengan


44

analisa HBU ini, maka dapat dirancang dan dipertimbangkan alternatif properti

yang paling menguntungkan.

Sulistyarso, H & Syahfardyn (2013) melakukan penelitian mengenai

penentuan pemanfaatan lahan kosong di Kawasan Segitiga Koridor Lingkar Timur

Sidoarjo menggunakan analisa HBU. Dalam penelitian ini diperlukan dua sasaran

untuk mencapai tujuan penelitian yakni mengidentifikasi kebutuhan akan kegiatan

apakah berpotensi berkembang pada wilayah penelitian, untuk mencapai sasaran

tersebut digunakan alat analisis scoring. Pada tahap ini dilakukan skoring untuk

masing – masing jenis pemanfaatan lahan dengan menggunakan skala likert, tahap

selanjutnya menguji kelayakan pemanfaatan lahan, untuk mencapai sasaran

menggunakan analisa Highest and Best Use. Hasil dari penelitian ini adalah

alternatif pemanfaatan lahan sebagai komplek pergudangan merupakan

pemanfaatan lahan yang paling optimal dan potensial untuk diimplementasi-kan

pada lokasi penelitian, guna mendapatkan peningkatan nilai lahan tertinggi dan

terbaik.

Pomykacz, M et al. (2014) melakukan penilaian pembangkit listrik, karena

merupakan suatu hal yang yang unik dan menarik. Pembangkit listrik dapat

bernilai miliaran dolar, dan memiliki peranan penting dalam suatu infrastruktur.

Berbagai teknologi berbeda diterapkan di pembangkit. Penggunaan yang penilaian

pembangkit juga memiliki keanekaragaman, mulai dari akuisisi, tujuan

pembiayaan, regulasi, litigasi, atau pajak properti, untuk Internal Revenue Service

(IRS) atau Securities and Exchange Commission (SEC) pelaporan.


45

Dachyar, M. (2012) melakukan penelitian mengenai analisis kelayakan

investasi dan resiko proyek pembangunan PLTU Indramayu dari aspek keuangan

dengan mempertimbangkan bunga pinjaman dalam mata uang Jepang.

Perhitungan capital budgeting yang dilakukan menghasilkan nilai NPV sebesar

Rp 36 triliun dan IRR sebesar 9.03 %. Selain itu juga dilakukan simulasi monte

carlo yang menghasilkan rata – rata NPV adalah Rp 29 triliun dengan probabilitas

menghasilkan NPV bernilai minus sebesar 26.62%.

Sen, D et al. (2013) menyatakan tujuan dari penelitian ini adalah untuk

memberikan saran kelayakan investasi energi surya. Metode yang dibahas

menggunakan dua macam energy surya yang digunakan yaitu Photovoltaic (PV)

Pembangkit Listrik dan Tanaman Parabolic Trough Daya (PTPP). Didalam studi

menggunakan teknologi Salt Molten yang merupakan salah satu yang paling

canggih untuk penyimpanan energi. Analisis investasi menggunakan studi teknik

dan kelayakan ekonomi. Penelitian ini memfokuskan pada potensi energi surya

dari kota Konya, Turki dan kapasitas terpasang 10 MW diterapkan selama 25

tahun. Perbandingan hasil yang diperoleh berdasarkan pada pendekatan net

present value (NPV). Hasil empiris menunjukkan bahwa metode yang diusulkan

tersebut adalah layak untuk investasi surya di Konya.

Utomo, C., & Akmaluddin. (2013) dalam penelitian ini dilakukan analisis

Highest and Best Use (HBU) pada lahan di Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya

seluas 1.150 m2 yang direncanakan akan dibangun hotel. Lahan tersebut

berpotensi untuk dikembangkan menjadi properti komersial seperti hotel,

apartemen, perkantoran dan pertokoan. Analisis tersebut menggunakan tinjauan

terhadap aspek fisik, legal, finansial dan produktivitas maksimumnya. Dari hasil


46

penelitian ini didapatkan alternatif properti komersial hotel yang memiliki

penggunaan tertinggi dan terbaik pada pemanfaatan lahan dengan nilai lahan Rp.

67.069.980,31/ m2.

Widyastuti, A. (2006) melakukan penelitian untuk mengetahui kelayakan

finansial investasi pembangkit listrik tenaga panas bumi pada proyek Pembangkit

Listrik Tenaga Panas Bumi yang dilakukan oleh PT. X di daerah Jawa Barat dari

awal pelaksanaan proyek sampai berakhirnya umur ekonomis proyek dan untuk

mengetahui tingkat sensitifitas kelayakan kelayakan finansial investasi pada

proyek tersebut. Hasil kelayakan investasi dengan menggunakan scenario analysis

pada kondisi moderat, optimis, dan pesimis menunjukkan bahwa investasi

memiliki nilai NPV yang positif serta IRR yang lebih besar dari cost of capital

pada kondisi optimis dan moderat. Sedangkan pada kondisi pesimis investasi

proyek pengembangan lapangan panas bumi memiliki nilai NPV yang negatif dan

IRR yang lebih kecil dari cost of capital, yang menjadikan investasi menjadi tidak

feasible untuk dilaksanakan.

Adji, AR. (2015) meneliti mengenai rencana dibangunnya pasar Bubulak

di sebelah terinal Bubulak, Bogor, Jawa Barat. Penelitian ini bertujuan untuk

mengetahui pemanfaatan optimal suatu lahan dengan analisis the highest and best

use, serta mengetahui tingkat kelayakan pengembangan proyek pasar tersebut

berdasarkan analisis capital budgeting. Hasil analisis menunjukkan bahwa

pengembangan lokasi dengan peruntukan pasar sehat sederhana, sudah sesuai

dengan enam konsep dalam analisis HBU. Hasil penilaian kelayakan proyek

berdasarkan analisis capital budgeting menunjukkan bahwa proyek ini sangat

layak.


47

Muhammad and Damayanti. (2015) penelitian ini diusulkan untuk

menganalisis kelayakan finansial proyek Gumanti Micro Hidro Power Plant di

Solok, Sumatera Selatan. Dalam hal ini, penelitian menggunakan kajian ekonomi

dalam menganalisis kelayakan proyek seperti net present value, internal rate

return, payback period, indeks profitabilitas, dan nilai tambah ekonomi. Dalam

menghitung alat dan menganalisis Hasil, beberapa data proyek yang diperlukan

seperti total belanja modal proyek, operasional dan belanja pemeliharaan, dan arus

kas masuk dari listrik yang dihasilkan. Hasil dari keuangan analisis kelayakan

proyek adalah sebagai berikut : net present value adalah Rp 45.606.095.418,

internal rate of return 64%, indeks profitabilitas 4.76, payback period 1 tahun 10

bulan, dan nilai ekonomi tambah adalah Rp 21.705.617.081. Kesimpulan dari

proyek ini adalah proyek yang baik dan layak untuk dikembangkan. Selain itu,

nilai tambah ekonomi dan tingkat pengembalian menunjukkan bahwa proyek

secara ekonomi dan finansial yang layak dilakukan.

Arini, V., & Qomariyah, S. (2015) Melakukan studi kelayakan ekonomi

PLTA Kalibeber yang terletak di Desa Kalibeber, Kabupaten Wonosobo, Jawa

Tengah. Metode penelitian yang dilakukan di dalam penelitian adalah deskriptif

kuantitatif. Data yang dikumpulkan adalah harga satuan upah, bahan, dan

pekerjaan, dan jumlah produksi energi listrik per tahun. Rencana anggaran biaya

dihitung berdasarkan gambar perencanaan data yang diperoleh, membuat diagram

aliran kas, kemudian melakukan analisis kelayakan investasi berdasarkan jumlah

biaya investasi yang dikeluarkan dan manfaat tahunan yang diperoleh. Tujuan dari

penelitian ini adalah untuk mengetahui besarnya biaya investasi pembangunan

unit PLTA Kalibeber yang direncanakan akan dibangun di Sungai Serayu.


48

Sansiriban, Rattanathanaophat, & Nuengchaknin. (2014) meneliti potensi

kelayakan pembangkit listrik kapasitas 9,5 MW menggunakan potensi bahan

dasar jerami di Thailand sangat dimungkinkan. Hasil penelitian menunjukkan

bahwa Thailand memiliki potensi biomassa jerami di tingkat provinsi, terutama,

provinsi di pusat , timur laut dan barat Thailand. Sedangkan dari sisi kelayakan

finansial dinilai berdasarkan pada dua faktor penting dalam proyek, yaitu , NPV ≥

0 dan IRR ≥ 11 %. Ditemukan bahwa jerami padi pada proyek pembangkit listrik

sebesar 9,5 MW adalah layak secara finansial dengan biaya bahan bakar di kisaran

30,6-47,7 USD / ton.


49


50

BAB III

KERANGKA PEMIKIRAN PENELITIAN

3.1 Pemanfaatan Aset Milik PT PLN (Persero)

Dalam pelaksanaan Regionalisasi tiap wilayah, untuk memudahkan

pemantauan dari Pemerintah pusat maka beberapa BUMN di Indonesia yang

memiliki aset di berbagai daerah wajib mengetahui potensi, nilai, serta manfaat

dari aset yang dimilikinya, dimana agar aset tersebut dikelola dengan sebaik-

baiknya bagi kepentingan perusahaan sehingga berdasarkan fenomena

sebagaimana dijelaskan bahwa pemanfaatan aset berupa lahan kosong milik PT

PLN (Persero) di Paya Pasir Medan dengan luasan ± 5 Ha dengan lokasi yang

sangat strategis berada di pusat aktivitas ekonomi Kabupaten Marelan, Sumatera

Utara, maka diperlukan penelitian untuk menganalisa lebih lanjut alternatif

penggunaan terbaik dan yang paling memberikan produktivitas maksimum atas

aset daerah tersebut.

Peraturan pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 maupun Peraturan Menteri

Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 mengatakan bahwa aset daerah dapat

dimanfaatkan untuk berbagai macam penggunaan, baik dikelola secara sendiri

oleh pemerintah daerah maupun dengan cara disewakan, dikerjasamakan dalam

bentuk Bangun Guna Serah (Buliding, Operate and Transfer) maupun Bangun

Serah Guna (Build Transfer and Operate).

Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan kosong

(as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as improved). Dalam

analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi: Secara


51

hukum diizinkan; Secara fisik dimungkinkan; Secara finansial menguntungkan;

Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti. (Juknis SPI

306).

Penetapan Undang-Undang No. 32 tahun 2004 tentang pemerintahan

daerah dan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang perimbangan

keuangan antara pemerintah pusat dan daerah, menurut pemerintah daerah untuk

meningkatkan kemampuan dalam mengatur rumah tangganya sendiri, khususnya

yang terkait dengan pengelolaan keuangan pada masing-masing daerah yang dapat

berjalan secara efektif dan efisiensi, dan dapat meningkatkan Pendapatan Asli

Daerah.

Aspek Pasar dilakukan untuk mengetahui pemanfaatan aset, khususnya

tanah dan bangunan, yang paling sesuai dengan kondisi pasar saat ini. Apabila

kondisi pasar akan permintaan tanah untuk investasi cukup tinggi maka terlebih

dahulu dilakukan analisis finansial atau Capital Budgeting Analysis yang

ditunjukkan dengan nilai metode Payback Periode, metode Net Present Value

(NPV), Internal Rate of Return (IRR), metode Benefit Cost Ratio (B/C Ratio), dan

Indikator lainnya yang mencerminkan kinerja investasi terbaik dari aset-aset yang

dimiliki oleh PT PLN (Persero).

3.2 Analisa Highest and Best Use

Analisa data pada alternatif yang dipilih pada penelitian ini menggunakan

prinsip-prinsip Highest and Best Use yaitu:


52

3.2.1 Analisis jenis alternatif ditinjau dari aspek legal

Sebelum dilakukan analisis juga perlu dikaji terkait aturan pemerintah

terkait alternatif yang akan dibangun apakah dapat dilakukan pembangunan

tersebut atau tidak.

3.2.2 Analisis jenis alternatif ditinjau dari aspek fisik

Analisis ini memiliki beberapa hal yang diteliti untuk menentukan sesuai

atau tidaknya alternatif yang diteliti terhadap ukuran luas lahan, bentuk,

utilitas umum, aksesbilitas menuju tempat lokasi.

3.2.3 Analisis jenis alternatif ditinjau dari aspek produktifitas maksimum

Penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten

dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk penggunaan

tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Sehingga bisa

disimpulkan suatu alternatif dikatakan memiliki produktifitas maksimum

apabila memiliki nilai lahan tertinggi

3.2.4 Analisis Finansial (Capital Budgeting)

Analisa ini sangat menentukan apakah alternatif tersebut dapat dijalankan

ataupun tidak serta memiliki keuntungan atau tingkat pengembalian

sehingga tidak menimbulkan suatu kerugian apabila proyek tersebut

dijalankan

Dalam rangka memberikan pedoman dan arahan agar uraian dan analisis

dapat sesuai dengan apa yang telah digariskan pada latar belakang masalah dan


53

perumusan masalah maka perlu disusun suatu kerangka pemikiran dalam

penulisan ini. Adapun kerangka pemikirannya terbagi dalam beberapa bagian

langkah analisis yang disajikan dalam diagram alis pada Gambar 3.1 dibawah ini :

LATAR BELAKANG

RUMUSAN MASALAH

TINJAUAN PUSTAKA

ANALISA DATA

PENGUMPULAN

DATA

ANALISA FISIK

ANALISA LEGAL

PEMILIHAN ALTERNATIF (PLTU, PLTG,

PLTD, Perkantoran. Pergudangan, Rumah Susun,

dan Gardu Induk)

PRODUKTIFITAS

MAKSIMUM

KESIMPULAN

FINANSIAL

NILAI LAHAN KOSONG

Gambar 3.1 Proses Analisis Penelitian


54

Dalam pelaksanaannya penentuan nilai lahan kosong tersebut dilakukan

menggunakan metode pendekatan pasar (market data approach), pendekatan

perbandingan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau

pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui

proses perbandingan. Pada umumnya properti yang dinilai (objek penilaian)

dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi

maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses

jual beli (SPI, Edisi VI 2015).

Lokasi yang diambil untuk perbandingan harga pasar adalah sekitar objek

yang akan diteliti yaitu di Kecamatan Medan Marelan, Medan, Sumatera Utara.

Tipe ataupun jenis objek yang dijadikan data pembanding untuk perkiraan nilai

adalah lahan kosong yang sejenis, sedangkan penyesuaian yang dilakukan agar

didapatkan harga yang mendekati antara lain adalah :

1. Bukti kepemilikan.

2. Lokasi.

3. Luas tanah.

4. Harga penawaran / transaksi jual beli.

Dimana proses penetuan harga pasar untuk lahan tersebut melalui hasil

survei yang telah dilakukan dan mendapatkan nilai sebesar Rp 1.535.592,- per m2

untuk objek lokasi pada lahan yang akan diteliti.


55


56

BAB IV

METODE PENELITIAN

4.1 Konsep Penelitian

Penelitian yang dilakukan ini berupa optimalisasi aset pada lahan kosong

milik PT PLN (Persero) di kelurahan Rengas Pulau, Kecamatan Medan Marelan,

Kota Medan, Provinsi Sumatera Utara. Dengan menggunakan prinsip penilaian

tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) yang bertujuan guna mengetahui

penggunaan terbaik yang dapat menghasilkan nilai tertinggi dari aset yang

dimiliki tersebut.

4.2 Lokasi dan waktu penelitian

Lokasi penelitian ini dilakukan pada lahan milik PT PLN (Persero) di Paya

Pasir, Kelurahan Rengas Pulau, Kecamatan Medan Marelan, Medan, Sumatera

Utara yang saat ini tidak terpakai secara maksimal, maka perlu dilakukan

penelitian untuk mengoptimalkan aset lahan tersebut. Sedangkan waktu penelitian

adalah mulai dari bulan November 2016 sampai dengan Januari 2017.

4.3 Sumber data

Data yang digunakan berupa data primer dan sekunder. Data primer

diperoleh dari hasil survei, juga melalui proses pengamatan maupun wawancara

langsung kepada pihak Manajemen PT PLN (Persero) maupun para stakeholder

yang berkaitan dengan core bisnis PLN yang berada di wilayah Sumatera Utara.

Data sekunder adalah data yang didapatkan atau diperoleh dari sumber data secara

tidak langsung. Data sekunder ini diperoleh dari arsip, buku kontrak proyek


57

pembangkitan, laporan keuangan, peraturan daerah setempat, maupun RUPTL PT

PLN (Persero) 2017 - 2026.

4.4 Metode Pengumpulan data

Metode pengumpulan data adalah suatu teknik yang digunakan untuk

mendapatkan data-data yang diperlukan dalam penelitian ini, yaitu dengan cara :

4.4.1 Penelitian Kepustakaan

Penelitian ini adalah mencari data teoritis dengan cara membaca dan

mempelajari berkas-berkas dari beberapa sumber yang relevan dengan

tujuan penelitian ini antara lain buku, arsip ataupun literatur yang erat

kaitannya dengan permasalahan yang menjadi objek penelitian.

4.4.2 Penelitian Lapangan

Dalam penelitian lapangan disini penulis melakukan survei ke lapangan

untuk mendapatkan data ataupun penjelasan dari pihak-pihak terkait.

Dalam penelitian lapangan ini teknik pengumpulan data dilakukan dengan

cara menyebarkan kuesioner, wawancara terstruktur, agar dapat

memperoleh keterangan ataupun data-data yang diperlukan dalam

penelitian ini. Menurut Sugiono (2012), metode survei digunakan untuk

mendapatkan data dari tempat tertentu (bukan buatan), dengan cara

menyebarkan kuesioner dan wawancara terstruktur. Alternatif

pemanfaatan lahan diperoleh berdasarkan hasil kuesioner dan wawancara

kepada stakeholder atau para pemangku kepentingan yang akan

bersentuhan langsung dengan fasilitas yang akan dibangun pada lokasi

tersebut. Selanjutnya alternatif tersebut dipilih berdasarkan pilihan


58

terbanyak untuk dijadikan tiga alternatif pemanfaatan lahan yang akan

dianalisis nantinya.

4.5 Analisis Data

Dalam penelitian ini sebelum dilakukan Analisa Highest and Best Use

maka dilakukan analisa harga pasar untuk menentukan besaran nilai lahan kosong

ditempat tersebut agar selanjutnya dapat dibandingkan nilai tersebut dengan hasil

setelah dilakukan pengembangan sesuai dengan ketiga alternatif yang merupakan

hasil terbanyak dari pemilihan kuesioner yang telah dibagikan. Analisa data pada

alternatif yang dipilih pada penelitian ini menggunakan prinsip-prinsip Highest

and Best Use yaitu :

4.5.1 Analisis jenis alternatif ditinjau dari aspek legal

Hal yang perlu dikaji adalah (Zoning), aturan mengenai bangunan dan

peraturan-peraturan yang berkenaan dengan lingkungan, seperti yang

berkenaan dengan udara bersih, lingkungan bersih, air bersih, maupun

yang berkenaan dengan keamanan. Sebelum dilakukan analisis juga perlu

dikaji terkait aturan pemerintah terkait alternatif yang akan dibangun

apakah dapat dilakukan pembangunan tersebut atau tidak.

4.5.2 Analisis jenis alternatif ditinjau dari aspek fisik

Analisis ini memiliki beberapa hal yang diteliti untuk menentukan sesuai

atau tidaknya alternatif yang diteliti terhadap ukuran luas lahan, bentuk,

utilitas umum, aksesbilitas menuju tempat lokasi agar dapat ditarik

kesimpulan cocok ataupun tidaknya alternatif yang dipilih terhadap lahan

yang tersedia.


59

4.5.3 Analisis jenis alternatif ditinjau dari aspek produktifitas maksimum

Untuk syarat yang terakhir dalam penelitian ini yaitu menghasilkan

produktiftas maksimum. Dari beberapa penggunaan yang secara finansial

layak, penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang

konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk

penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik.

Sehingga bisa disimpulkan suatu alternatif dikatakan memiliki

produktifitas maksimum apabila memiliki nilai lahan tertinggi.

4.5.4 Analisis Finansial (Capital Budgeting)

Setelah dilakukan analisis legal dan analisis fisik maka dilanjutkan oleh

analisa finansial atau kelayakan keuangan. Analisa ini sangat menentukan

apakah alternatif tersebut dapat dijalankan ataupun tidak serta memiliki

keuntungan atau tingkat pengembalian sehingga tidak menimbulkan suatu

kerugian apabila proyek tersebut dijalankan. Selanjutnya dilakukan

penilaian kelayakan investasi ini disebut dengan teknik Capital Budgeting,

Capital Budgeting adalah keseluruhan proses perencanaan dan

pengambilan keputusan mengenai pengeluaran dana dimana jangka waktu

kembalinya dana tersebut melebihi waktu satu tahun (capital expenditure).

Pengeluaran ini termasuk untuk pembelian aset tetap (plant investment),

yaitu bangunan, mesin, dan pengeluaran dana untuk proyek advertasi

jangka panjang, penelitian dan pengembangan. Berdasarkan pendapat

tersebut capital budgeting dapat diartikan sebagai keputusan investasi

jangka panjang yang memerlukan pengevaluasian penyeleksian dan

pengujian karena menyangkut pengeluaran modal besar (Widyastuti, A.


60

2006), adapun teknik-teknik dalam capital budgeting adalah sebagai

berikut :

a. Metode Net Present Value

Net Present Value (NPV) dapat didefinisikan sebagai nilai sekarang

dari cash flows dimasa mendatang, diskonto dengan cost of capital

yang sesuai, lalu dikurangi pengeluaran proyek. Metode ini melakukan

perhitungan dari cash flow dan time value of money. Rumus NPV

adalah sebagai berikut :

n

ntt

t

r

CFIoNPV

)1(

dimana :

CFt = aliran kas per tahun pada periode t

r = suku bunga / diskon rate (cost of capital)

I0 = investasi awal tahun ke 0

t = tahun

n = jumlah periode

b. Metode Internal rate of Return (IRR)

IRR adalah discount rate yang merupakan set dari present value

sebuah proyek sama dengan nilai investasi. Rumus IRR adalah sebagai

berikut :

n

ntt

t

IRR

CFIo

)1(0

dimana :



61

IRR = discount rate

I0 = investasi awal tahun ke 0

t = tahun

n = jumlah periode

c. Profitability Index (PI)

PI atau cost benefit ratio dari sebuah proyek adalah cash flows dimasa

mendatang dibagi dengan initial cash investment. Untuk proyek yang

mutually exclusive, konfilk antara PI dan NPV harus kembali mengacu

kepada metode NPV. Perusahaan terkadang tidak memiliki cukup dana

untuk menghasilkan proyek yang memiliki NPV positif, akan tetapi PI

terkadang dapat menghasilkan keputusan investasi yang superior.

Rumus PI adalah sebagai berikut :

IO

k

CF

PI

n

ntt

t

1

)1(

dimana :


k = the appropriate discount rate

I0 = the initial cash outlay

n = the project’s expected life

PI = profitability index

d. Payback Periode

Payback Periode adalah salah satu metode untuk menilai kelayakan

suatu investasi, yang digunakan untuk mengukur periode


62

pengembalian modal. Payback Periode dapat dirumuskan sebagai

berikut :

rataratabersihManfaat

InvestasiNilaiPeriodePayback

_

Pada penelitian ini perhitungan hasil-hasil analisis akan dilakukan

dengan menggunakan bantuan software Microsoft Excel.


63


64

BAB V

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Analisis data dilakukan terhadap data yang diperoleh pada penelitian ini

adalah :

1. Data primer berupa hasil kuesioner yang diperoleh dari para stakeholder atau

para pihak yang berkepentingan langsung dengan PT PLN (Persero).

Kuesioner ini mengedepankan partisi pemangku kepentingan (stakeholder)

yang akan bersentuhan langsung dengan fasilitas yang akan dibangun pada

lokasi penelitian penulis. Dalam kuesioner terdapat beberapa alternatif

pemanfaatan lahan yang akan dibangun pada lokasi tersebut. Tiga alternatif

terbanyak akan dipilih menjadi alternatif pemanfaaatan lahan yang akan

diteliti oleh penulis.

2. Data sekunder berupa informasi yang diperoleh dari PT PLN (Persero) UIP

Pembangkitan Sumatera I yang ditugasi oleh PLN Pusat untuk melakukan

rencana pengembangan lahan tersebut yang tercantum di dalam RUPTL PT

PLN (Persero) tahun 2017-2026, dan Peraturan tata ruang serta tata bangunan

berupa data zona kotamadya Medan tahun 2015-2035 beserta peruntukannya.

Data sekunder lainnya adalah hasil penilaian harga pasar tanah yang dilakukan

berdasarkan survey pada saat pengumpulan data.

5.1 Analisis perkiraan harga pasar lahan tanpa pengembangan

Penentuan nilai lahan kosong pada penelitian ini dilakukan dengan metode

penetapan nilai berdasarkan harga pasar saat dilakukan penelitian ini untuk di


65

lokasi sekitar tempat penelitian tersebut. Nilai yang diperoleh dari hasil survei

harga pasar didapatkan sebesar Rp 1.535.592,- per m2 (perhitungan terlampir).

5.2 Analisis alternatif pemanfaatan berdasarkan persepsi calon pengguna

Berdasarkan hasil survei melalui penyampaian kuesioner yang dilakukan

pada tanggal 1 November 2016 sampai 30 November 2016 dengan melibatkan 50

(lima puluh) responden calon pengguna fasilitas yang akan dibangun di lokasi

lahan tersebut. Kelima puluh responden itu saat ini merupakan pegawai, rekanan

ataupun mitra yang sering bekerja sama dengan pihak PT PLN (Persero) baik

dalam bidang infrastruktur, perawatan peralatan pembangkit, maupun di bidang

jasa lainnya. Para pelanggan tersebut telah memahami situasi dan kondisi dari

lokasi yang merupakan objek penelitian penulis. Adapun alternatif pemanfaatan

lahan terbaik dari beberapa alternatif yang disediakan berdasarkan hasil

wawancara awal antara lain :

a. Gudang distribusi / penyimpanan barang

b. Gedung perkantoran

c. Rumah susun pegawai

d. Pembangkit Listrik Tenaga Diesel (PLTD)

e. Pembangkit Listrik Tenaga Gas atau Mesin Gas (PLTG/MG)

f. Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU)

g. Gardu Induk

Berikut Tabel 5.1 adalah hasil survei kuesioner mengenai pemilihan alternatif

pemanfaatan lahan di wilayah tersebut


66

Tabel 5.1 Data Hasil Kuesioner

Alternatif

pemanfaa

tan lahan

Gudang

Distribusi /

Penyimpan

an Barang

Gedung

Perkantor

an

Rumah

Susun

Pegawai

Pembang

kit

Listrik

Tenaga

Diesel

(PLTD)

Pembangkit

Listrik

Tenaga Gas

atau Mesin

Gas

(PLTG/MG)

Pembang

kit

Listrik

Tenaga

Uap

(PLTU)

Gardu

Induk

Jumlah

responden

yang

memilih

(orang)

5 8 5 9 9 7 3

Analisis dengan menggunakan Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

(Highest and Best Use) dapat memberikan solusi yang terbaik bagi pemilik lahan

dalam menentukan pemanfaatan lahan kosong ke depannya. Alternatif pemilihan

lahan dapat dipilih berdasarkan masukkan yang diberikan oleh pemangku

kepentingan yang memiliki kemungkinan akan menggunakan fasilitas yang akan

dibangun tersebut. Berdasarkan hasil survei melalui kuesioner yang diberikan

kepada pemangku kepentingan maupun stakeholder yang berkaitan dengan core

bisnis PT PLN (Persero) terdapat 2 alternatif pemanfaatan lahan berdasarkan

jumlah pemilih terbanyak dengan urutan rangking sebagai berikut ;

1. Penggunaan sebagai Pembangkit Listrik Tenaga Diesel (PLTD).

2. Penggunaan sebagai Pembangkit Listrik Tenaga Gas/Mesin Gas

(PLTG/MG).

Hasil wawancara melalui pembagian kuisioner tersebut kemudian dikaji kembali

menggunakan analisis Highest and Best Use, sehingga hasil alternatif yang

didapatkan dapat dipertanggung jawabkan baik dari sisi legal, fisik, finansial

maupun produktifitas secara maksimum.


67

5.3 Analisis Highest and Best Use dari Aspek Legal

Sesuai Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 13 Tahun 2011 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Medan Tahun 2011 - 2031, bahwa ruang

wilayah Kota Medan salah satunya adalah Rencana Sistem Energi. Hal ini sesuai

dengan isi Bab III, Bagian Kesatu Pasal 13 Ayat (1), bagian c dari peraturan

tersebut. Pada Bagian Keempat dari Bab III (Sistem Jaringan Energi), Pasal 25

Ayat (2) menyebutkan bahwa sistem jaringan energi tersebut terdiri atas tenaga

listrik dan jaringan pipa minyak dan gas bumi. Pada Ayat (3) Pasal 25, jaringan

tenaga listrik terdiri dari pembangkit tenaga listrik dan jaringan transmisi,

sedangkan pada Ayat (4) disebutkan bahwa pembangkit tenaga listrik yang

ditetapkan yaitu Pembangkit Tenaga Listrik Gas/Mesin Gas (PLTG/MG) dan

Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU), PLTD dan pada ayat (4) Jaringan

Transmisi berupa Gardu Induk dapat dibangun pada kawasan tersebut.

Berdasarkan uraian tersebut diatas untuk lokasi lahan yang diteliti yang

terletak di lahan kegiatan Sektor Pembangkitan Medan (Paya Pasir) di Kelurahan

Rengas Pulau, Kecamatan Medan Marelan, Kota Medan, Provinsi Sumatera

Utara, jenis alternatif yang sesuai yang dapat dibangun dikawasan tersebut adalah

berupa pembangkit jenis PLTG/MG, PLTU, PLTD maupun Gardu Induk.

Kesesuaian peruntukan seperti yang diuraikan di atas juga disebutkan

dalam Surat Kepala Dinas Tata Ruang Tata Bangunan Kota Medan kepada

General Manager PT PLN (Persero) Unit Induk Pembangunan I, bernomor

640/4423 tanggal 28-05-2015 perihal Penjelasan Atas Informasi Tata Ruang

(terlampir), yakni pada point 2 disebutkan bahwa peruntukan tanah yang sesuai

menurut RSSW. Dikarenakan lokasi pembangunan berada pada lahan milik PT


68

PLN (Persero) sendiri, maka pembangunan pembangkit listrik masih

dimungkinkan pada lokasi tersebut, sedangkan pada point 1 dalam surat tersebut

lahan itu dapat digunakan sebagai perumahan.

Sesuai dengan Peraturan Daerah No.2 tahun 2015 mengenai Rencana Detail Tata

Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Medan Tahun 2015-2035 yaitu :

a. Peruntukan di lokasi tersebut adalah termasuk zona industri dan

pergudangan.

b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimal 60%

c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimal 4

d. Koefisien Dasar Hijau (KDH) minimal 10%

e. Ketinggian bangunan sesuai dengan kelayakan persyaratan bangunan

gedung.

f. Lebar bangunan minimal 8 m dan panjang bangunan minimal 8 m atau

luas lantai dasar bangunan minimal 64 m2.

g. Garis sempadan samping bangunan minimal 3 m.

h. Garis sempadan belakang bangunan minimal 3 m.

i. Garis sempadan paluh minimal 30 m.

Dari peraturan diatas maka dapat dihitung untuk luas lahan yang dapat dibangun

adalah :

a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 60% dari luas lahan yaitu : 30.000 m2.

b. Koefisien Dasar Hijau (KDH) minimum 10% dari luas lahan yaitu : 5.000

m2.


69

Dari Peraturan Daerah No.2 Tahun 2015 tersebut maka alternatif pembangunan

yang dapat dilaksanakan yaitu untuk zona industri (pabrik, pembangkit listrik,

gardu induk dan sejenisnya) maupun untuk pergudangan.

Sesuai Undang-undang RI No. 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan dan

berdasarkan Anggaran Dasar Perusahaan, rangkaian kegiatan perusahaan adalah :

1.5.1 Menjalankan usaha penyediaan tenaga listrik yang mencakup:

Pembangkitan tenaga listrik, Penyaluran tenaga listrik, Distribusi tenaga

listrik, Perencanaan dan pembangunan sarana penyediaan tenaga listrik,

Pengembangan penyediaan tenaga listrik, dan Penjualan tenaga listrik.

1.5.2 Menjalankan usaha penunjang listrik yang mencakup :

Konsultasi ketenagalistrikan, Pembangunan dan pemasangan peralatan

ketenagalistrikan, Pemeriksaan dan pengujian peralatan ketenagalistrikan,

Pengoperasian dan pemeliharaan peralatan ketenagalistrikan,

Laboratorium pengujian peralatan dan pemanfaatan tenaga listrik,

Sertifikasi peralatan dan pemanfaatan tenaga listrik, Sertifikasi kompetensi

tenaga teknik ketenagalistrikan

1.5.3 Kegiatan-kegiatan lainnya mencakup :

Pengelolaan dan pemanfaatan sumber daya alam dan sumber energi

lainnya untuk tenaga listrik, Jasa operasi dan pengaturan (dispatcher) pada

pembangkitan, penyaluran, distribusi dan retail tenaga listrik, Industri

perangkat keras, lunak dan lainnya di bidang ketenagalistrikan, Kerja sama

dengan pihak lain atau badan penyelenggara bidang ketenagalistrikan di

bidang pembangunan, operasional, telekomunikasi dan informasi terkait

dengan ketenagalistrikan, dan usaha jasa ketenagalistrikan.


70

Berdasarkan pembahasan diatas maka dapat disimpulkan untuk analisis

Highest and Best Use ditinjau dari aspek Legal yang memenuhi adalah

pembangunan industri yaitu Pembangkit Listrik (PLTG, PLTU, PLTD dan Gardu

Induk), selain itu juga dapat dibangun Pergudangan untuk penyimpanan

Distribusi.

5.4 Analisis Highest and Best Use dari aspek Fisik

Berdasarkan survei di lokasi lahan dengan bukti kepemilikan Sertifikat

Hak Guna Bangunan No.53 tahun 2012 atas nama PT PLN (Persero) dengan

tanah seluas 50.000 m2 atau 5 Ha, yang berada di Paya Pasir, Kelurahan Rengas

Pulau, Kecamatan Medan Marelan, Kota Medan, Provinsi Sumatera Utara dengan

perincian data sebagai berikut :

1. Secara Geografis, lahan penelitian terletak di koordinat sebagai berikut:

Tabel 5.2 Daftar koordinat geografis batas tapak kegiatan

No Koordinat Geografis

North (N) East (E)

1 03° 42’ 48.82” 098° 39' 51.70"

2 03° 42’ 47.43” 098° 39' 51.55"

3 03° 42’ 46.82” 098° 39' 51.63"

4 03° 42’ 46.61” 098° 39' 53.35"

5 03° 42’ 46.36” 098° 39'57.84"

6 03° 42’ 48.54” 098° 39' 57.91"

Sumber: PT PLN (Persero) Unit Induk Pembangunan Pembangkit Sumatera,

Tahun 2016.

Sedangkan batas lokasi tersebut yaitu :

a. Sebelah Utara berbatasan dengan Gudang PT PLN (Persero) UIP II.

b. Sebelah Barat berbatasan dengan Rumah Warga Lingkungan V.


71

c. Sebelah Selatan berbatasan dengan Perumahan PT PLN (Persero).

d. Sebelah Timur berbatasan dengan Instalasi Bahan Bakar Minyak.

2. Bentuk, kontur lahan, adalah :

Dari hasil pengamatan lapangan, lahan berbentuk persegi, serta kontur lahan

agak merata dan sedikit bergelombang. Kondisi awal lahan kosong adalah

merupakan lahan kosong yang ditanami tumbuhan perdu atau rumput liar,

serta terdapat genangan air ketika hujan. Pematangan lahan diperlukan untuk

lokasi tersebut. Kegiatan pematangan lahan meliputi panggalian tanah,

penimbunan tanah, perataan tanah, dan pemadatan tanah. Guna memperoleh

tapak bangunan yang rata, akan dilakukan penggalian dan penimbunan (cut

and fill). Hasil galian akan digunakan untuk penimbunan kembali pada bagian

yang masih rendah. Apabila masih dibutuhkan bahan timbunan untuk

meningkatkan ketinggian tapak, maka akan dilakukan pengambilan bahan

tanah timbunan dari luar lokasi.

Gambar 5.1 Kondisi lahan yang menjadi objek penelitian


72

3. Kegiatan di sekitar lokasi lahan :

a. Jalan Raya, sekitar 50 m dari gerbang masuk Sektor Pembangkitan Medan

(Paya Pasir) terdapat jalan raya yang lalu lintasnya agak padat, yakni Jln.

Titi Pahlawan. Kondisi lalu lintas di Jln. Titi Pahlawan maupun di

persimpangan jalan antara Jln. Titi Pahlawan dengan Jln. Pembangkitan

Listrik (jalan menuju lokasi lahan) seperti dicantumkan pada gambar

berikut :

Gambar 5.2 Kondisi lalu lintas di Jalan Titi Pahlawan

Gambar 5.3 Kondisi lalu lintas di Jalan Marelan Raya

b. Pemukiman Penduduk dan Perindustrian, terdapat pemukiman penduduk,

yakni; di Lingkungan 3, Lingkungan 4, Lingkungan 5, Lingkungan 6,

Lingkungan 32 dan Lingkungan 33. Jarak terdekat pemukiman penduduk

ke lokasi rencana kegiatan lebih kurang 500 m. Khusus di Lingkungan 3

dan Lingkungan 4, sudah banyak terdapat industri/pabrik berupa industri

pembuatan peralatan dapur, industri pengolahan minyak goreng, dan

lainnya. Selain itu terdapat juga pergudangan.


73

c. Perdagangan, kegiatan perdagangan berupa pasar tradisional terdapat di

simpang jalan menuju Kantor Kelurahan Rengas Pulau (jalur menuju

Lingkungan 32) serta ruko-ruko yang digunakan pemiliknya untuk

berdagang grosir dan eceran. Kegiatan perdagangan tersebut, terutama dari

kegiatan pasar, banyak menghasilkan limbah padat dan limbah cair

domestik.

Berdasarkan penjelasan diatas terkait luas lahan, lokasi, bentuk dan kontur lahan,

beserta analisis secara legal yang telah dilakukan sebelumnya, maka alternatif

pemanfaatan lahan adalah sebagai berikut:

a. Alternatif Pembangkit Listrik Tenaga Gas/Mesin Gas (PLTG/MG)

Gambar 5.4 Design Layout Pemanfatan Lahan Sebagai Pembangkit Listrik

Tenaga Gas/Mesin Gas (PLTG/MG)

Untuk alternatif sebagai Pembangkit Listrik Tenaga Gas/Mesin Gas

(PLTG/MG) sesuai dengan kondisi tata letak diatas maka dapat dibangun


74

PLTG dengan kapasitas maksimum sebesar 241 MW, referensi layout lahan

diperoleh dari PLTG Exsisting di kawasan Arun, dengan total luas area

sebesar 4,8 Ha, termasuk didalamnya kawasan penghijauan. Sedangkan untuk

rencana bahan bakar menggunakan Natural Gas. Sumber gas alam (natural

gas) direncanakan dari PT. Perta Gas, yang akan dialirkan dari Instalasi

Belawan ke lokasi PLTG/MG MPP Paya Pasir tersebut melalui instalasi pipa

gas. Arus listrik yang dihasilkan dari PLTG/MG MPP ini nantinya akan di

connectingkan ke jaringan transmisi yang telah ada di lokasi kegiatan Sektor

Pembangkitan Medan (Paya Pasir).

b. Alternatif Pembangkit Listrik Tenaga Diesel (PLTD)

Untuk alternatif sebagai Pembangkit Listrik Tenaga Diesel (PLTD) sesuai

dengan kondisi tata letak diatas maka dapat dibangun PLTD dengan kapasitas

maksimum sebesar 97 MW, referensi layout lahan diperoleh dari PLTD

Exsisting di kawasan Muara Enim, Palembang, dengan total luas area sebesar

4,5 Ha, termasuk didalamnya kawasan penghijauan.


Tenaga Diesel (PLTD)


75

Untuk rencana bahan bakar menggunakan HSD menggunakan kilang PT.

Pertamina, yang akan diperoleh dari penampungan minyak di daerah Belawan

kemudian dikirmkan melalui truck tangki menuju lokasi PLTD dilokasi

tersebut. Arus listrik yang dihasilkan dari PLTD ini nantinya akan di

connectingkan ke jaringan transmisi yang telah ada di lokasi kegiatan Sektor

Pembangkitan Medan (Paya Pasir).

c. Alternatif Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU)

Untuk alternatif sebagai PLTU ini tidak dapat dibangun dikarenakan luas

lahan yang dimiliki hanya sebesar 5 Ha (50.000 m2) sedangkan untuk

pembangunan PLTU kapasitas (2x7) MW minimal membutuhkan lahan

sebesar 12 Ha, referensi PLTU Tanjung Balai Karimun Kepulauan Riau,

dikarenakan untuk peruntukan penyimpanan batubara dan debu batubara.

Selain itu lokasi lahan tersebut berdekatan dengan pemukiman warga sehingga

polusi berupa debu batubara yang ditimbulkan akan menyebabkan masalah

dikemudian hari.


Tenaga Uap (PLTU)


76

d. Alternatif Pergudangan

Luas lahan efektif yang dapat digunakan adalah 60% karena 40% untuk ruang

gerak alat-alat mekanis yang akan digunakan. Dari total luas pemanfaatan

lahan sebesar 4,5 Ha. Maka 60% yang dapat dimanfaatkan sebagai gudang

yaitu sebesar 27.000 m2.

Gambar 5.7 Design Layout Pemanfatan Lahan Sebagai Gudang Distribusi

e. Alternatif Gardu Induk

Luas lahan efektif yang digunakan untuk alternatif sebagai Gardu Induk

adalah sebesar ± 10.000 m2, sehingga dengan luas lahan yang diteliti sebesar

50.000 m2, hal tersebut adalah tidak efektif di dalam pemanfaatan ruang.

Sehingga alternatif sebagai Gardu Induk kurang dapat dimanfaatkan secara

optimal.


77

5.5 Analisis Highest and Best Use dari aspek Produktifitas Maksimal

a. Alternatif Pembangkit Listrik Tenaga Gas/Mesin Gas (PLTG/MG)

Berdasarkan luas lahan yang ada maka dapat dibangun pembangkit listrik

tenaga gas dengan kapasitas maksimum sebesar 241.255 kW atau 241 MW,

dengan hasil keluaran energi listrik sebesar 1.215.925 kWh per hari atau setara

Rp 1.784.102.727 (perhitungan terlampir).

b. Alternatif Pembangkit Listrik Tenaga Diesel (PLTD)

Alternatif sebagai pembangkit listrik tenaga gas dapat memberikan

produktifitas, hasil keluaran energi listrik sebesar 956.419 kWh per hari atau

setara Rp 1.403.334.401,- (perhitungan terlampir).

c. Alternatif Pergudangan

Untuk alternatif sebagai pergudangan sesuai dengan analisis fisik yang telah

dilakukan maka jumlah kargo yang dapat disimpan pada luas area sebesar

27.000 m2, dengan jumlah tumpukan kontainer maksimum 3 tumpukan. Untuk

luas 1 unit kargo berkisar 14.77 m2. Maka dapat dihitung volume jumlah

kontainer yang dapat disimpan pada lahan tersebut adalah :

haricubicokxm

m/arg484.52

277.14

2000.27

Maka bila turn over barang di gudang selama 5 hari dalam 1 bulan maka total

volume barang keluar masuk sebesar

= (25 hari kerja) x 5.484 = 137.107 kargo

Jika biaya penyimpanan (storage) sebesar 100.000,- per cubic/month dan

biaya penanganan (handling) sebesar Rp 50.000,- per cubic dihitung maka


78

pendapatan per bulan dari alternatif gudang distribusi dapat menghasilkan

pendapatan sebesar

= (Rp 100.000 x 137.107) + (Rp 50.000 x 137.107)

= Rp 20.566.165.026 per bulan

= Rp 685.538.834 per hari

Tabel 5.3 Produktifitas per Tahun

No Uraian

Pembangkit

PLTG

(Rupiah)

Pembangkit

PLTD

(Rupiah)

Gedung

Pergudangan

(Rupiah)

1 Produktifitas 12,845,540 10,104,008 4,935,880

Dari ketiga alternatif yang dapat dibangun pada lahan seluas 50.000 m2 atau 5

Ha tersebut yang memiliki produktifitas secara maksimum adalah alternatif

pembangunan sebagai Pembangkit Listrik Tenaga Gas/Mesin Gas dengan

kapasitas Power Net Output sebesar 241 MW menghasilkan Produktifitas per

Tahun sebesar Rp 12.845.540,- jauh lebih besar dibandingkan kedua alternatif

yang lain yaitu Pembangkit Listrik Tenaga Diesel ataupun Pergudangan,

seperti terlihat pada gambar grafik dibawah ini.

Gambar 5.8 Grafik Produktifitas dari masing- masing alternatif


79

Dari analisis produktifitas secara maksimum maka dapat disimpulkan bahwa

alternatif pembangunan PLTG/MG adalah yang terbaik. Untuk analisis

selanjutnya adalah analisis finansial dimana alternatif yang dipilih yaitu

pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Gas akan dikaji kelayakannya

melalui perhitungan Capital Bugeting untuk kurun waktu selama 20 tahun.

5.6 Analisis Highest and Best Use dari aspek Finansial

Dalam analisis finansial akan dihitung biaya investasi, pendapatan dan

pengeluaran biaya dari kegiatan usaha masing-masing alternatif pemanfaatan

yang ada dengan metode Capital Budgeting adalah sebagai berikut :

a. Biaya investasi

Biaya investasi diperlukan untuk memperoleh gambaran tentang biaya

yang akan dikeluarkan untuk membuat bangunan. Dari ketiga alternatif

terbaik dilakukan perhitungan biaya investasi dari masing-masing

alternatif adalah sebagai berikut:

Untuk alternatif sebagai PLTG, lahan tersebut dapat dibangun PLTG

kapasitas sebesar 240 MW dengan rincian biaya sebagai berikut:

Tabel 5.4 Biaya Investasi Pembangkit Listrik Tenaga Gas

No Rincian Pekerjaan Biaya EPC (Rupiah)

1 Pekerjaan Sipil 293,342,533,386

2 Pekerjaan Mekanikal 1,210,523,716,019

3 Pekerjaan Elektrikal dan Instrument

Kontrol 689,909,663,705


80

No Rincian Pekerjaan Biaya EPC (Rupiah)

4 Pengadaan Operasional dan

Perawatan 547,809,886

5 Biaya Lain-lain 8,829,035,026

Total Biaya Investasi (Belum

Termasuk Pajak) 2,203,152,758,023

Sumber : Pengolahan Data Kontrak Dokumen Sumbagut Peaker Power

Plant antara PT PLN (Persero) dengan Consortium PT Wijaya Karya-

TSK-Sewatama

b. Pendapatan

Asumsi pendapatan yang ada untuk alternatif pembangunan PLTG/MG adalah

Tarif Jual listrik ke pelanggan per Kwh (bulan Januari 2017 dan memiliki

kenaikan berkala sebesar 10% (per tahun) untuk kurun waktu selama 20 tahun.

Gambar 5.9 Penetapan Penyesuaian Tarif Tenaga Listrik (Bulan Januari 2017)

Sumber : Website PT PLN (Persero)


81

c. Pengeluaran Biaya

Rencana pengeluaran biaya untuk alternatif sebagai PLTG/MG adalah sebagai

berikut, dengan eskalasi kenaikan harga Operation and Maintenance 3% per

tahun. Untuk masa manfaat adalah 20 tahun :

Tabel 5.5 Biaya Operasional PLTG/MG per Kwh

No Item Harga

Rp/kWh

1 Biaya Bahan Bakar 790,12

2 Biaya Operation and Maintenace Cost (Fixed) 80,50

3 Biaya Operation and Maintenace Cost (Variabel) 34,50

Total 905,12

Sumber : Hasil pengolahan data

5.7 Analisis Capital Budgeting

a. Proyeksi Biaya dan Pendapatan

Proyeksi biaya termasuk biaya depresiasi dan amortisasi dan proyeksi

pendapatan selama periode 20 (dua puluh) tahun untuk alternatif pemanfaatan

lahan sebagai pembangunan PLTG/MG dapat dilihat pada tabel 5.6

Tabel 5.6 Proyeksi Biaya dan Pendapatan Untuk PLTG/MG

Tahun Total Pendapatan Total Biaya

Keterangan Rupiah Rupiah

0

671.308.478.588

MASA KONSTRUKSI 1 223.677.660.645 2.635.458.375.183

2 579.244.937.926 519.163.357.512

MASA OPERASI

3 576.937.189.170 470.636.707.345

4 574.638.634.631 426.932.277.562

5 572.349.237.680 388.726.096.344

6 570.068.961.833 351.568.214.870

7 567.797.770.750 315.190.243.155

8 565.535.628.237 292.297.373.293

9 563.282.498.244 271.598.479.631

10 561.038.344.865 253.619.890.587


82

Tahun Total Pendapatan Total Biaya

Keterangan Rupiah Rupiah

11 558.803.132.335 235.628.595.675

12 556.576.825.035 218.738.031.961

13 554.359.387.485 145.272.980.554

14 552.150.784.348 139.477.888.967

15 549.950.980.426 134.385.814.332

16 547.759.940.663 128.485.663.920

17 545.577.630.143 122.501.406.689

18 543.404.014.087 117.673.682.234

19 541.239.057.855 94.725.485.242

20 539.082.726.947 91.249.228.816


b. Payback Period

Metode ini menunjukkan jangka waktu pengembalian modal awal yang akan

dilakukan. Jangka waktu pengembalian modal investasi untuk alternatif

pemanfaatan lahan sebagai Pembangkit Listrik Tenaga Gas/Mesin Gas dapat

dilihat pada tabel 5.7

Tabel 5.7 Data Payback Periode

No Uraian Pembangkit PLTG/MG

1 Payback Periode 2 Tahun 7 bulan

Sumber : Hasil Pengolahan Data

Dari perhitungan maka diperoleh nilai Payback Periode untuk alternatif lahan

sebagai pembangkit listrik tenaga gas, yaitu selama 2 tahun 7 bulan sehingga

dapat disimpulkan bahwa pemilihan alternatif tersebut dapat memberikan

keuntungan apabila dilakukan pembangunan. Hal tersebut dapat dilihat dari

lama pemanfaatan atau penggunaan pembangkit listrik tenaga gas tersebut

adalah dalam kurun waktu 20 tahun sedangkan waktu pengembalian modal

adalah selama 2 tahun 7 bulan.


83

c. Net Present Value (NPV)

NPV hasil perhitungan menunjukkan bahwa untuk alternatif pembangunan

Pembangkit listrik tenaga gas memiliki nilai NPV yaitu Rp 2.818.837.070.855.-

Tabel 5.8 Data NPV selama 20 Tahun

No Uraian Pembangkit PLTG

(Rp)

1 NPV selama 20 tahun operasi 2.818.837.070.855

Sumber : Hasil Pengolahan Data

NPV bernilai positif yaitu sebesar Rp 2.818.837.070.855,- yang berarti

alternatif pembangunan pembangkit Tenaga Gas/Mesin Gas ini layak untuk

dijalankan. NPV lebih besar dari nol memiliki arti bahwa investasi yang

dilakukan memberikan manfaat bagi perusahaan dan kegiatan tersebut dapat

dijalankan. Keunggulan metode NPV ini adalah telah memperhitungkan nilai

waktu dari uang, memperhitungkan arus kas selama usia ekonomis proyek,

serta memperhitungkan nilai sisa proyek.

d. Internal Rate Of Return (IRR)

IRR merupakan indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu proyek

atau investasi dapat dilakukan apabila laju pengembaliannya (rate of return)

lebih besar dari pada laju pengembalian apabila melakukan investasi di tempat

lain (bunga deposito bank, reksadana, dll). Hasil perhitungan Internal Rate of

Return (IRR) untuk alternatif sebagai pembangkit listrik tenaga gas adalah

sebagai berikut :

Tabel 5.9 Nilai Internal Rate Of Return (IRR)


1 Nilai IRR 28,69%



84

Hasil perhitungan untuk Internal Rate of Return (IRR) adalah 28,69% dimana

nilai ini lebih besar dari nilai WACC yaitu 10,12% sehingga dapat

disimpulkan bahwa proyek tersebut layak untuk dijalankan.

e. Profitability Index

Perhitungan Profitabilty Index untuk semua alternatif proyek pemanfaatan

lahan dengan menggunakan rumus :

InvestmetInitial

NPV

InvestmentInitial

FlowCashFuturePVPI

.1

.

)..(

Untuk nilai Profitability Index untuk semua alternatif pemanfaatan lahan dapat

dilihat pada Tabel 5.10

Tabel 5.10 Nilai Profitability Index (PI)


1 Nilai PI 1,91


Berdasarkan perhitungan maka dapat dilihat pada tabel diatas bahwa untuk

alternatif sebagai Pembangkit Listrik Tenaga Gas/MG diatas memiliki nilai

Profitabilty Index (PI) lebih besar dari 1 (satu) sehingga dapat disimpulkan

bahwa alternatif pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Gas tersebut layak

untuk dilaksanakan.


85


86

BAB VI

KESIMPULAN DAN SARAN

6.1 Kesimpulan

Dari hasil studi yang telah dilakukan penulis terhadap lahan kosong milik PT PLN

(Persero) yang berlokasi di Paya Pasir, Kelurahan Rengas Pulau, Kecamatan

Medan Marelan, Kota Medan, Provinsi Sumatera Utara adalah sebagai berikut :

1. Berdasarkan Analisis Keuangan dimana untuk alternatif pemanfaatan

Pembangkit Listrik Tenaga Gas didapatkan hasil sebagai berikut : Payback

Period selama 2 (dua) tahun 7 bulan, nilai Net Present Value sebesar Rp

2.818.837.070.855.-. nilai Internal Rate of Return sebesar 28,69% dan nilai

Profitability Index sebesar 1,91.

2. Analisis dengan Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yang dilakukan

menunjukkan bahwa pemanfaatan lahan milik PT PLN (Persero) yang terbaik

dimanfaatkan sebagai Pembangkit Listrik Tenaga Gas dengan kriteria HBU

(High and Best Use) sebagai berikut :

a. Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 13 Tahun 2011 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Medan tahun 2011 – 2031 disebutkan

bahwa area tersebut merupakan kawasan untuk industri sehingga alternatif

pembangunan pembangkit tersebut dimungkinkan.

b. Lokasi berada di suatu kawasan industri, yang memiliki potensi yang baik

dan lokasi yang strategis dengan aksesibilitas yang mudah dijangkau,

utilitas umum lengkap dan memungkinkan dikembangkan sebagai suatu

properti yang komersial.


87

c. Produktifitas maksimum yaitu penggunaan lahan untuk alternatif sebagai

Pembangkit Listrik Tenaga Gas/Mesin Gas (PLTG/MG) dengan nilai

produktifitas per tahun adalah Rp 12.845.540,- untuk luas lahan sebesar

50.000 m2.

3. Analisis Capital Budgeting yang dilakukan mendapatkan hasil :

Nilai investasi untuk pembangunan PLTG adalah Rp 2.203.152.758.023.-

memberikan hasil NPV sebesar Rp 2.818.837.070.855,- selama kurun waktu

20 tahun. Hal tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa alternatif tersebut

layak dijalankan.

6.1 Saran

1. Sebelum dilakukan pembangunan pembangkit tenaga gas tersebut sebaiknya

pihak PT PLN (Persero) melakukan studi lingkungan, beserta ijin-ijin yang

diperlukan seperti halnya AMDAL, ataupun ijin-ijin lain yang diperlukan agar

proses pembangunan tidak mengalami kendala.

2. Untuk akademisi dapat mempelajari lebih dalam mengenai Analisis

Penggunaan Terbaik dan Tertinggi atau Analisis HBU agar dijadikan pedoman

dalam melakukan Analisis HBU karena referensi yang terbatas.

3. Bagi masyarakat sekitar apabila jadi dilakukan pembangunan Pembangkit

Listrik Tenaga Gas tersebut diharapkan dapat ikut mendukung program

tersebut, dikarenakan akan memiliki dampak positif bagi pemerintah setempat

maupun penduduk di lokasi sekitar.


88


89

DAFTAR PUSTAKA

Adji. AR. (2015). Penggunaan Highest and Best Use Analisys dan Capital

Budgeting sebagai alat analisis investasi di sektor properti.

Arini. V. & Qomariyah. S. (2015). Studi kelayakan ekonomi pembangunan

pembangkit listrik tenaga air (PLTA) Kalibeber Kabupaten Wonosobo.

Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret.

Amin. (2015). Pendekatan Pendapatan Pada Invesatsi Properti.

Bolstad. W. C. (2006). A Study in Highest and Best Use. Massachusetts Institute

of Technology: San Diego.

Dachyar. M. (2012). Analisis kelayakan investasi dan risiko proyek pembangunan

PLTU Indramayu PT PLN (Persero). Fakultas Ekonomi Magister

Manajemen Universitas Indonesia.

Damodaran. A. (2002). Investment Valuation Tools and Techniques for

Determining the Value of Any Asset (2nd

ed). New York: John Wiley &

Sons. Inc.

Fachrudin, Khaira Amalia dan Juli Meliza. 2014. Metode Penelitian, Dilengkapi

Dengan Kasus Manajemen Properti dan Penilaian. Medan: USU Press

Gittinger. J.P. 1986. Analisa ekonomi proyek - proyek pertanian. Edisi kedua.

Universitas Indonesia. Jakarta.

Kasmir. 2003. Manajemen Perbankan. Edisi-1. PT Raja Grafindo Persada:

Jakarta.

Luce. Anthony J. (2012). Highest and Best Use Analysis for a site in Arlinton VA.

Baltimore. Maryland.

MAPPI. 2015. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standart Penilaian

Indonesia (SPI). Edisi VI 2015.

Muhammad. A. (2015). Financial Feasibility Analysis of Gumantimicro Hydro

Power Plant Project. Journal of Business and Management. Bandung.

Parwoto, Agus. 2014. Teori dan Praktek Penilaian Properti. Edisi Kedua.

Yogyakarta: BPFE.

Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 13 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata

Ruang Wilayah Kota Medan Tahun 2011 – 2031.

Penetapan Undang-Undang No.32 Tahun 2004 Tentang Pemerintah Daerah.


90

Peraturan Menteri Dalam Negeri No 17 Tahun 2007 Tentang Pemanfaatan Aset.

Pertuaran Presiden No 4 Tahun 2016 Tentang Percepatan Pembangunan

Infrastruktur Kelistrikan.

Pomykacz. M. MAI. & Olmsted. C. (2014). The appraisal of power plants. The

appraisal journal: Chicago

PT PLN (Persero). 2015. RUPTL PT PLN (Persero) 2017 – 2026. Jakarta.

PT PLN (Persero). 2016. Kontrak Dokumen Pembangkit Listrik Tenaga Gas

antara PT PLN (Persero) dengan PT WIKA, TSK, Sewatama. Jakarta.

PT PLN (Persero). 2016. Kontrak Dokumen Pembangkit Listrik Tenaga Diesel

antara PT PLN (Persero) dengan PT Mitshubishi Jakarta.

Rattermann. M. (2008). Highest and Best Use problems in market value

appraisals. The Appraisal Jurnal. Winter.

Saphiro. A. C. (2005). Capital budgeting and investment analysis (1sted). New

Jersey. Person education.

Sen. D. Tunc. M. & Ozilhan. T. (2013). Investment analysis of a new solar power

plant. International Journal of Renewable and Sustainable Energy.

Stephen F Fanning. (2005). Analysis Highest and Best Use. The Appraisal Jurnal.

Sulistyarso. H & Syahfardyn. (2013). Analisis HBU dalam penentuan

pemanfaatan lahan kosong pada kawasan segitiga koridor lingkar timur

Sidoarjo. Jurnal teknik POMITS Vol 2.

The Appraisal Institute. 1993. The Appraisal of Real Estate. Chicago, Illinois

Utomo. C. & Rasyid. (2013). Analisa Highest and Best Use (HBU) pada lahan

bekas SPBU Biliton Surabaya. Jurnal Teknik POMITS Vol 2.

Utomo. C. & Akmaluddin. (2013). Analisis Highest and Best Use (HBU) pada

Lahan Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya. Jurnal Teknik POMITS Vol 2.

URL:http://www.djkn.co.id/FS-HBU-2010

Widyastuti. A. (2006). Analisis kelayakan proyek pembangkit listrik energi panas

bumi dengan menggunakan Capital Budgeting Technique. MM UNPAD :

Bandung.


91


92

Lampiran Perhitungan (Rupiah/Kwh) untuk PLTG

OPERATING REGIME SEBELUM COMBINE CYCLE OPERASI

0 2 GT 0% pemanasan GT

2 10 GT 100% ramping GT

10 300 GT 100% Gas turbin beroperasi penuh

CF 21%

Generating Energy 443,812,698.00 kWh per year

1,215,925.20 kWh per day

Duration MCR 1,183,757.87 kWh perday

294.4 menit

GT CCPP GT CCPP GT CCPP

Start End

0 2 0% 0% - - 1,554,521.32

2 10 100% 0% 32,167.33 - 32,167.33 7,257 8.15 25,374,949.80

10 304.4 100% 0% 1,183,757.87 - 1,183,757.87 7,257 8.15 933,798,152.73

Total kWh per day 1,215,925.20

Fuel Cost per day (IDR) 960,727,623.86 790.12

idr/kWh

OPERATING REGIME & FUEL COST YEAR-0

Power Plant 250 MW

Peaking MinuteGas Price

(US$/MMBTU)Fuel Cost

(IDR)Operating Regime Gross (kWh)

Total kWhGPHR (BTU/kWh)


93

Lampiran Perhitungan (Biaya Operation & Maintenance) untuk PLTG

Water Consumption

(IDR/kWh)

1 0 80.50 34.50 N/A - -

2 32167 80.50 34.50 N/A 2,589,470.33 1,109,773.00

3 1183758 80.50 34.50 N/A 95,292,508.27 40,839,646.40

4 0 80.50 34.50 N/A - -

5 0 80.50 34.50 N/A - -

Notes: water consumption 190,000 IDR/m3 Fixed O&M Cost per day (IDR) 97,881,978.60

Variable O&M Cost per day (IDR) 41,949,419.40

Variable O&M Cost per day (IDR)

Peaking Hour- Total kWhFixed O&M(IDR/kWh)

Variable O&M(IDR/kWh)

Fixed O&M Cost per day (IDR)


94

Lampiran Perhitungan Analisis Cash Flow (NPV, IRR, PayBack Periode, PI) untuk PLTG

Analisa Cash Flow

Description

I OPERASIONAL

Arus Kas Masuk

Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10 Tahun 11 Tahun 12 Tahun 13 Tahun 14 Tahun 15 Tahun 16 Tahun 17 Tahun 18 Tahun 19 Tahun 20

BIAYA PEMBANGUNAN 330,390,742,221 1,872,762,015,802

INCOME PENJUALAN LISTRIK 220,562,150,372 563,221,205,415 553,163,683,890 543,285,760,963 533,584,229,517 524,055,939,705 514,697,797,924 505,506,765,818 496,479,859,286 487,614,147,513 478,906,752,022 470,354,845,735 461,955,652,062 453,706,443,989 445,604,543,204 437,647,319,218 429,832,188,517 422,156,613,723 414,618,102,763 407,214,208,071

BIAYA OPERATIONAL - 245,574,851,255 504,801,670,035 451,243,462,366 403,638,414,329 362,397,817,548 323,191,444,455 285,713,915,123 261,271,425,623 239,388,185,093 220,428,154,106 201,938,963,667 184,852,276,724 121,058,064,450 114,610,028,297 108,887,758,255 102,657,025,821 96,512,475,630 91,417,659,657 72,564,794,436 68,928,163,697

TOTAL PENDAPATAN (330,390,742,221) (1,897,774,716,685) 58,419,535,380 101,920,221,524 139,647,346,634 171,186,411,969 200,864,495,250 228,983,882,801 244,235,340,195 257,091,674,193 267,185,993,407 276,967,788,354 285,502,569,011 340,897,587,611 339,096,415,692 336,716,784,949 334,990,293,397 333,319,712,887 330,738,954,065 342,053,308,327 338,286,044,374

DISCOUNTED CASH FLOW

n = year 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Discount Rate 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12%

II PV Factor 1.000 0.893 0.797 0.712 0.636 0.567 0.507 0.452 0.404 0.361 0.322 0.287 0.257 0.229 0.205 0.183 0.163 0.146 0.130 0.116 0.104

Total Present Value (330,390,742,221) (1,694,441,711,326) 46,571,695,934 72,544,800,533 88,748,413,387 97,135,767,485 101,764,204,433 103,580,679,710 98,642,557,585 92,709,835,053 86,026,739,069 79,621,620,757 73,281,398,437 78,124,928,558 69,385,845,038 61,516,897,715 54,644,173,360 48,546,129,903 43,009,158,022 39,714,707,155 35,069,019,892

Nilai Indikasi (NPV) 2,699,938,901,115 > 0 LAYAK

IRR 35.75% > 12% LAYAK

PayBack Periode 2 tahun 7 LAYAK

PI 4,928,104,360,020 2.21 > 1 LAYAK

(2,228,165,458,906)

n = year 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Discount Rate 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%

PV Factor 1.0 0.8333 0.6944 0.5787 0.4823 0.4019 0.3349 0.2791 0.2326 0.1938 0.1615 0.1346 0.1122 0.0935 0.0779 0.0649 0.0541 0.0451 0.0376 0.0313 0.0261


(1,180,702,801,991)

n = year 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Discount Rate 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30%

PV Factor 1.0 0.7692 0.5917 0.4552 0.3501 0.2693 0.2072 0.1594 0.1226 0.0943 0.0725 0.0558 0.0429 0.0330 0.0254 0.0195 0.0150 0.0116 0.0089 0.0068 0.0053



95

Lampiran Perhitungan Analisis Cash Flow (NPV, IRR, PayBack Periode, PI) untuk PLTD

Analisa Cash Flow

Description

I OPERASIONAL

Arus Kas Masuk

Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10 Tahun 11 Tahun 12 Tahun 13 Tahun 14 Tahun 15 Tahun 16 Tahun 17 Tahun 18 Tahun 19 Tahun 20

BIAYA PEMBANGUNAN 609,618,401,523

TRAINING 23,000,000

INCOME PENJUALAN LISTRIK 1,081,923,298,185 1,190,115,628,003 1,309,127,190,803 1,440,039,909,884 1,584,043,900,872 1,742,448,290,959 1,916,693,120,055 2,108,362,432,061 2,319,198,675,267 2,551,118,542,793 2,806,230,397,073 3,086,853,436,780 3,395,538,780,458 3,735,092,658,504 4,108,601,924,354 4,519,462,116,790 4,971,408,328,469 5,468,549,161,316 6,015,404,077,447 6,616,944,485,192 7,278,638,933,711

BIAYA OPERATIONAL 2,436,319,404,251 1,801,846,743,304 1,838,696,295,584 1,876,303,154,344 1,914,682,973,601 1,953,851,733,148 1,993,825,745,387 2,043,092,989,998 2,126,779,069,415 2,216,372,019,559 2,312,412,060,938 2,415,492,395,982 2,526,264,485,670 2,645,443,853,350 2,773,816,468,503 2,392,693,654,512 2,441,695,734,734 2,491,706,561,739 2,542,747,028,091 2,594,838,462,149 2,648,002,637,225

TOTAL PENDAPATAN (1,964,037,507,590) (611,731,115,301) (529,569,104,780) (436,263,244,461) (330,639,072,729) (211,403,442,188) (77,132,625,332) 65,269,442,062 192,419,605,852 334,746,523,234 493,818,336,135 671,361,040,798 869,274,294,789 1,089,648,805,154 1,334,785,455,851 2,126,768,462,278 2,529,712,593,735 2,976,842,599,577 3,472,657,049,356 4,022,106,023,043 4,630,636,296,486

DISCOUNTED CASH FLOW

n = year 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Discount Rate 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12%

II PV Factor 1.000 0.893 0.797 0.712 0.636 0.567 0.507 0.452 0.404 0.361 0.322 0.287 0.257 0.229 0.205 0.183 0.163 0.146 0.130 0.116 0.104

Total Present Value (1,964,037,507,590) (546,188,495,804) (422,169,248,071) (310,523,560,254) (210,127,108,146) (119,955,990,489) (39,077,788,451) 29,524,580,902 77,715,051,538 120,712,952,106 158,996,287,973 193,000,256,452 223,121,060,410 249,719,382,447 273,123,549,859 388,552,646,633 412,650,922,275 433,560,278,472 451,582,899,316 466,993,766,647 480,043,085,122

Nilai Indikasi (NPV) 20,649,270,415,968 > 0 LAYAK

IRR 7.626% < 12% TIDAK LAYAK


PI 22,613,307,923,558 11.51 > 1 LAYAK

(1,964,037,507,590)

n = year 0 1 2 3.00 4 5.00 6 7 8 9.00 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Discount Rate 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%

PV Factor 1 0.833333333 0.694444444 0.578703704 0.482253086 0.401877572 0.334897977 0.279081647 0.232568039 0.193806699 0.161505583 0.134587986 0.112156655 0.093463879 0.077886566 0.064905472 0.054087893 0.045073244 0.037561037 0.031300864 0.026084053

Total Present Value (1,964,037,507,589.61) (509,775,929,418) (367,756,322,764) (252,467,155,359) (159,451,713,315) (84,958,302,063) (25,831,560,160) 18,215,503,405 44,750,650,468 64,876,118,826 79,754,418,219 90,357,130,186 97,494,896,994 101,842,804,063 103,961,855,266 138,038,909,856 136,826,823,920 134,175,953,169 130,436,599,081 125,895,393,482 120,785,763,992


96

Lampiran Perhitungan Analisis Cash Flow (NPV, IRR, PayBack Periode, PI) untuk Perkantoran

Analisa Cash Flow

Description Koef/g/total Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10 Tahun 11 Tahun 12 Tahun 13 Tahun 14 Tahun 15 Tahun 16 Tahun 17 Tahun 18 Tahun 19 Tahun 20

I OPERASIONAL

Arus Kas Masuk

Ruangan Kantor yang dapat disewakan 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200

Jumlah Tahun 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Ruangan Kantor yang dapat disewakan 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200

Tingkat Hunian 10% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%

Ruangan yang disewa 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180

Harga sewa ruangan 15% 80,000,000 92,000,000 105,800,000 121,670,000 139,920,500 160,908,575 185,044,861 212,801,590 244,721,829 281,430,103 323,644,619 372,191,312 428,020,008 492,223,010 566,056,461 650,964,930 748,609,670 860,901,120

Revenue/Pendapatan Sewa Ruangan 16,000,000,000 18,400,000,000 21,160,000,000 24,334,000,000 27,984,100,000 32,181,715,000 37,008,972,250 42,560,318,088 48,944,365,801 56,286,020,671 64,728,923,771 74,438,262,337 85,604,001,688 98,444,601,941 113,211,292,232 130,192,986,067 149,721,933,977 172,180,224,073

Parkir Kendaraan 3% 480,000,000 552,000,000 634,800,000 730,020,000 839,523,000 965,451,450 1,110,269,168 1,276,809,543 1,468,330,974 1,688,580,620 1,941,867,713 2,233,147,870 2,568,120,051 2,953,338,058 3,396,338,767 3,905,789,582 4,491,658,019 5,165,406,722

Pajak Reklame 5% 800,000,000 920,000,000 1,058,000,000 1,216,700,000 1,399,205,000 1,609,085,750 1,850,448,613 2,128,015,904 2,447,218,290 2,814,301,034 3,236,446,189 3,721,913,117 4,280,200,084 4,922,230,097 5,660,564,612 6,509,649,303 7,486,096,699 8,609,011,204

ATM 1% 160,000,000 184,000,000 211,600,000 243,340,000 279,841,000 321,817,150 370,089,723 425,603,181 489,443,658 562,860,207 647,289,238 744,382,623 856,040,017 984,446,019 1,132,112,922 1,301,929,861 1,497,219,340 1,721,802,241

TOTAL PENDAPATAN 17,440,000,000 20,056,000,000 23,064,400,000 26,524,060,000 30,502,669,000 35,078,069,350 40,339,779,753 46,390,746,715 53,349,358,723 61,351,762,531 70,554,526,911 81,137,705,947 93,308,361,839 107,304,616,115 123,400,308,533 141,910,354,813 163,196,908,034 187,676,444,240

Arus Kas Keluar

Pembangunan Gedung Kantor 1,750,000,000 77,119,004,600 19,850,685,500

Biaya Perawatan dan Operasional 3% 2,306,511,029 2,375,706,359 2,446,977,550 2,520,386,877 2,595,998,483 2,673,878,438 2,754,094,791 2,836,717,634 2,921,819,163 3,009,473,738 3,099,757,950 3,192,750,689 3,288,533,210 3,387,189,206 3,488,804,882 3,593,469,029 3,701,273,099 3,812,311,292

Biaya Keamanan 2% 524,030,193 534,510,797 545,201,013 556,105,033 567,227,134 578,571,677 590,143,110 601,945,972 613,984,892 626,264,590 638,789,882 651,565,679 664,596,993 677,888,933 691,446,711 705,275,646 719,381,158 733,768,782

Kas Tersedia (1,750,000,000) (77,119,004,600) (19,850,685,500) 14,609,458,778 17,145,782,843 20,072,221,437 23,447,568,090 27,339,443,383 31,825,619,236 36,995,541,852 42,952,083,108 49,813,554,667 57,716,024,203 66,815,979,079 77,293,389,579 89,355,231,637 103,239,537,977 119,220,056,939 137,611,610,138 158,776,253,777 183,130,364,166

II DISCOUNTED CASH FLOW

n = year 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Discount Rate 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12%

PV Factor 1.0 0.8929 0.7972 0.7118 0.6355 0.5674 0.5066 0.4523 0.4039 0.3606 0.3220 0.2875 0.2567 0.2292 0.2046 0.1827 0.1631 0.1456 0.1300 0.1161 0.1037

Total Present Value (1,750,000,000) (68,856,254,107) (15,824,844,946) 10,398,724,189 10,896,454,965 11,389,517,497 11,879,267,710 12,366,975,762 12,853,833,829 13,340,963,271 13,829,421,217 14,320,206,627 14,814,265,877 15,312,497,893 15,815,758,892 16,324,866,744 16,840,605,003 17,363,726,619 17,894,957,378 18,434,999,073 18,984,532,441

Nilai Indikasi (NPV) 176,630,475,935 > 0 LAYAK

IRR 12.07% > 12% LAYAK


PI 1,257,359,720,888 12.74 LAYAK

(98,719,690,100)

r = IRR yang dicari r= P1-C1x(P2-P1)/(C2-C1)

P1 = tingkat suku bunga 1 C1 = NPV 1 27%

P2 = tingkat suku bunga 2 C2 = NPV 2

n = year 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Discount Rate 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%

PV Factor 1.0 0.8333 0.6944 0.5787 0.4823 0.4019 0.3349 0.2791 0.2326 0.1938 0.1615 0.1346 0.1122 0.0935 0.0779 0.0649 0.0541 0.0451 0.0376 0.0313 0.0261

Total Present Value (1,750,000,000) (64,265,837,167) (13,785,198,264) 8,454,547,904 8,268,606,695 8,066,575,616 7,852,543,111 7,629,936,894 7,401,621,867 7,169,983,861 6,937,001,219 6,704,305,985 6,473,236,202 6,244,880,583 6,020,116,675 5,799,643,442 5,584,009,076 5,373,634,729 5,168,834,747 4,969,833,920 4,776,782,181

39,095,059,278

n = year 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Discount Rate 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30%

PV Factor 1.0 0.7692 0.5917 0.4552 0.3501 0.2693 0.2072 0.1594 0.1226 0.0943 0.0725 0.0558 0.0429 0.0330 0.0254 0.0195 0.0150 0.0116 0.0089 0.0068 0.0053

Total Present Value (1,750,000,000) (59,322,311,231) (11,745,967,751) 6,649,730,896 6,003,215,169 5,406,032,820 4,857,778,315 4,356,986,378 3,901,485,921 3,488,664,627 3,115,664,660 2,779,525,473 2,477,286,176 2,206,057,138 1,963,068,348 1,745,700,356 1,551,502,270 1,378,200,286 1,223,699,366 1,086,080,102 963,592,282


97

Lampiran Perhitungan (Biaya Operation & Maintenance) untuk PLTD

No Jenis Pekerjaan Harga

(Rp)

1 Containerized/Enclosure and

Accesories 43.213.500.000

2 Diesel Engine and Auxiliary Equipment 338.767.650.000

3 Daily Tank and Accessories 9.700.000.000

4 Panel 21.894.840.000

5 Step Up Transformers 23.479.335.000

6 NGR 4.550.000.000

7 Cable XLPE 30.082.357.800

8 Grounding & Lighting Protection 7.418.317.500

9 Consumable Part 38.938.986.450

10 Local Transport inc Insurance 73.720.000.000

11 Erection & Commisioning 17.830.414.773

Total (Belum Termasuk Pajak) 609.595.401.523


98

Lampiran Perhitungan (Biaya Operation & Maintenance) untuk Perkantoran

No Jenis Pekerjaan Harga

(Rp)

1 Pekerjaan persiapan dan administrasi umum 807.510.000

2 Pekerjaan Pembangunan Gedung Pelayanan Pelanggan 30.718.621.600

3 Pekerjaan Pembangunan Gedung Pengelolaan Jaringan & Pembangkit 30.826.318.100

4 Pekerjaan Pembangunan Gedung Pengelolaan Administrasi 5.558.350.300

5 Pekerjaan Pembangunan Gedung Jasa Operasional dan Maintenance 5.558.350.300

6 Pekerjaan Pembangunan Masjid/Mushalla 3.649.854.300

7 Pekerjaan Pembangunan Kantin

180.249.500

8 Pekerjaan Pembangunan Tempat Olah Raga 74.467.400

9 Pekerjaan Pembangunan Pos Jaga 135.466.200

10 Pekerjaan Pembangunan Saluran dan Pagar Keliling 5.249.068.700

11 Pekerjaan Pembangunan Utilitas Lingkungan 12.985.000.000

12 Pekerjaan Pembangunan Klinik 1.226.433.700

Total (Belum Termasuk Pajak) 96.969.690.100


99

Lampiran Deskripsi Kuesioner Responden Peneliian Highest and Best Use Lahan PT PLN (Persero)

NO NAMA JABATAN LAMA

BEKERJA (TAHUN)

PERUSAHAAN BIDANG PILIHAN

ALTERNATIF

1 AHMAD ROFIK KDIV PENGADAAN 30 PT PLN (Persero) PENGADAAN PLTG

2 HERU SRIWIDODO S GENERAL MANAGER 28 PT PLN (Persero) GENERAL PLTD

3 REISAL RIMTAHI H MANAGER BIDANG 24 PT PLN (Persero) OPERASI PLTG

4 RISMA MAHARANI MANAGER BIDANG 20 PT PLN (Persero) SDM Perkantoran

5 HARYA SIDHARTA MANAGER BIDANG 24 PT PLN (Persero) PERENCANAAN PLTG

6 SAID MUKARRAM MANAGER BIDANG 23 PT PLN (Persero) HUKUM Perkantoran

7 FAHMI KUNCORO DEPUTI MANAJER 8 PT PLN (Persero) OPERASI PLTD

8 GUSTAMA ZAHRANDY DEPUTI MANAJER 9 PT PLN (Persero) PERENCANAAN PLTG

9 FUAD JAUHARI KEPALA PROYEK 28 PLN E PERENCANAAN PLTU

10 ARLAN SUGANDA KEPALA PROYEK 22 REKADAYA ELEKTRIKA OPERASI PLTD

11 HERMANU KEPALA PROYEK 25 PT PLN (Persero) KONSTRUKSI PLTU

12 HAFIZH FAZHA SUPERVISOR 10 PUSENLIS PERENCANAAN PLTG

13 TONI BELAMY KEPALA PROYEK 24 PT PLN (Persero) KONSTRUSI PLTU

14 RIDHO MUNTAHA SUPERVISOR 12 PUSENLIS PERENCANAAN PLTG

15 DAVID EKO PRASETYO DEPUTI MANAJER 14 PT PLN (Persero) PENGADAAN PLTG

16 JOSUA

SIMANUNGKALIT MANAGER SENIOR 28 PT PLN (Persero) PENGADAAN PLTG


100


BEKERJA (TAHUN)


ALTERNATIF

17 AGUS RIANTO DEPUTI MANAJER 16 PT PLN (Persero) PENGADAAN PLTU

18 ARIFIN AMRI DEPUTI MANAJER 12 PT PLN (Persero) PENGADAAN PLTD

19 PARLINDUNGAN DEPUTI MANAJER 12 PT PLN (Persero) PENGADAAN PLTD

20 MAHFIAR FAJAR SUPERVISOR 7 PT PLN (Persero) OPERASI PLTU

21 BUDI MULYA MANAJER 16 HALEYORA JASA Rumah Susun

22 MUHAMMAD FURKON MANAJER 15 HALEYORA JASA Gudang Distribusi

23 AZKI MAULANA SUPERVISOR 10 PLN E JASA Perkantoran

24 RUDY SUPERVISOR 2 PLN E JASA Perkantoran

25 TUPPI SUMMA PEGAWAI 6 PT PLN (Persero) KONSTRUKSI Rumah Susun

26 FIGUR KAMAJAYA SUPERVISOR 7 PT PLN (Persero) KONSTRUKSI Gardu Induk

27 M RISKY SYAHPUTRA PEGAWAI 8 PT PLN (Persero) KONSTRUKSI PLTU

28 JOHANNES ALEXANDER PEGAWAI 4 PT PLN (Persero) KONSTRUKSI Gudang Distribusi

29 SABILLAH MUHAMMAD PEGAWAI 3 PT PLN (Persero) OPERASI Rumah Susun

30 SUMARTIN SINURAT PEGAWAI 4 PT PLN (Persero) OPERASI PLTD

31 JASMAN PEGAWAI 4 PT PLN (Persero) OPERASI PLTD

32 INDRA WIJAYA PEGAWAI 2 PT PLN (Persero) OPERASI Gardu Induk

33 PUPI MAHARANI PEGAWAI 5 PT PLN (Persero) OPERASI -

34 ROHMAT JARWANTO PEGAWAI 3 PUSENLIS PERENCANAAN Gudang Distribusi

35 WAHID PEGAWAI 5 PUSENLIS PERENCANAAN Perkantoran

36 RIRI ANGRAINI PEGAWAI 6 PUSENLIS PERENCANAAN PLTD

37 YUSUF PEGAWAI 2 HALEYORA JASA Rumah Susun

38 DODI PANGARIBUAN PEGAWAI 5 HALEYORA JASA -

39 ROBERT SIAHAAN PEGAWAI 2 PLN E JASA Perkantoran

40 AHMAD YUSUF PEGAWAI 1 PLN E JASA -

41 WELEM FERDINAN PEGAWAI 5 PUSENLIS JASA Gardu Induk


101


BEKERJA (TAHUN)


ALTERNATIF

42 YASINTA PEGAWAI 4 PUSENLIS JASA Gudang Distribusi

43 AHMAD ZAKI M PEGAWAI 4 PT PLN (Persero) KONSTRUKSI -

44 MIRA PEGA PEGAWAI 6 PT PLN (Persero) KEUANGAN -

45 CATY PEGAWAI 3 PT PLN (Persero) KEUANGAN -

46 BANI RUSTAM PEGAWAI 2 PUSENLIS KEUANGAN Perkantoran

47 RUSDY SYAHPUTRA PEGAWAI 4 PUSENLIS JASA -

48 BUDI SANTOSO PEGAWAI 3 PUSENLIS JASA -

49 ROZIK ZULKARNAEN PEGAWAI 2 HALEYORA JASA Gudang Distribusi

50 PEGAWAI 1 HALEYORA JASA -


analisis highest and best use pada lahan milik pt pln

Documents