analisa highest and best use (hbu) lahan “x”...
TRANSCRIPT
1
ANALISA HIGHEST AND BEST USE (HBU)
LAHAN “X” UNTUK PROPERTI KOMERSIAL
Miftahul Mubayyinah, Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya
Abstrak
Pertumbuhan penduduk Surabaya yang pesat menyebabkan kebutuhan lahan meningkat. Namun
hal tersebut tidak seiring dengan ketersediaan lahan yang semakin terbatas. Untuk meningkatkan
efisiensi pada keterbatasan tersebut perlu untuk dilakukan optimalisasi. Optimalisasi tersebut berupa
penggunaan lahan dengan mendirikan sebuah properti yang dapat memberikan keuntungan sehingga
nilai pasar dari suatu lahan menjadi tinggi.
Lahan “X” yang berlokasi di Jalan Raya Dr. Sutomo no. 79-81 mempunyai luas 820 m2 dan
berada di area yang berpotensi untuk dikembangkan menjadi alternatif properti komersial seperti
apartemen, hotel, perkantoran, dan pertokoan. Penentuan nilai lahan “X” bergantung pada penggunaan
lahan, untuk itu perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU), yaitu secara fisik dimungkinkan,
secara hukum diijinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktivitas maksimum.
Hasil yang diperoleh dalam penelitian ini adalah alternatif hotel sebagai penggunaan lahan
terbaik yang memiliki nilai lahan tertinggi yaitu sebesar Rp 13.148.307/m2.
Kata Kunci: Highest and Best Use, Lahan, Properti Komersial
1. PENDAHULUAN Pertumbuhan penduduk Surabaya yang pesat
menyebabkan kebutuhan lahan meningkat.
Namun hal tersebut tidak seiring dengan
ketersediaan lahan yang semakin terbatas. Untuk
meningkatkan efisiensi pada kerterbatasan
tersebut perlu dilakukan optimalisasi. Optima-
lisasi tersebut berupa penggunaan lahan dengan
mendirikan sebuah properti yang dapat mem-
berikan keuntungan sehingga nilai pasar dari
suatu lahan menjadi tinggi.
Pada Tugas Akhir ini, akan diambil studi
kasus sebuah lahan seluas 820 m2 yang berlokasi
di Jalan Raya Dr. Sutomo no. 79-81 Surabaya.
Lahan ini berada di area yang berpotensi untuk
dikembangkan menjadi alternatif properti ko-
mersial, seperti apartemen, hotel, perkantoran,
dan pertokoan. Pada awalnya pemilik berencana
untuk membangun hotel, namun untuk menge-
tahui penggunaan terbaik dari lahan tersebut,
perlu dilakukan analisa Highest and Best Use
(HBU) agar dapat mengetahui alternatif peng-
gunaan lahan apakah yang terbaik untuk di-
kembangkan pada lahan tersebut secara fisik
memungkinkan, secara legal diijinkan, layak
secara finansial, maupun produktivitas mak-
simum dengan memperoleh nilai lahan tertinggi.
2. DASAR TEORI Pada sub ini membahas tentang konsep dan
dasar teori yang akan digunakan dalam penelitian.
2.1 Pengertian Lahan
Lahan adalah suatu lingkungan fisik yang
meliputi tanah, iklim, relief, hidrologi dan
vegetasi, dimana faktor-faktor tersebut mem-
pengaruhi potensi penggunannya (Hardjowigeno
dan Widiatmaka, 2007).
2.2 Konsep dan Jenis Properti
Properti adalah konsep hukum yang
mencakup kepentingan, hak, dan manfaat yang
berkaitan dengan suatu kepemilikan dari tanah
beserta pengolahan dan pembangunannya
(Harjanto dan Hidayati, 2003).
Menurut fungsi dan tujuan penggunaanya,
properti dibagi menjadi empat macam yaitu
(Miles, 2007):
1. Residensial, memiliki tujuan utama untuk
hunian.
Contoh: a. Perumahan
b. Apartemen
2. Komersial, memiliki kemampuan
menghasilkan pendapatan.
Contoh: a. Ritel (pertokoan)
b. Perkantoran
3. Industrial, memiliki fungsi sebagai tempat
produksi yang melibatkan tenaga keja.
Contoh: a. Pabrik
b. Gedung
4. Khusus, mengarah pada penggunaan kepentingan
umum.
Contoh: a. Hotel
b. Rumah sakit
2
2.2 Konsep Highest and Best Use (HBU)
Analisa Highest and Best Use (HBU) adalah
penggunaan dari suatu tanah kosong atau
peningkatan suatu properti yang secara fisik
memungkinkan, secara legal diijinkan, dan layak
secara finansial, serta memiliki produktivitas
maksimum (The Appraisal Institute, 2001).
Berdasarkan definisi tersebut maka untuk
menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik
dari sebidang lahan yang kosong maka terdapat
empat langkah pengujian yang harus dilakukan.
Proses pengujian tersebut yaitu:
1. Aspek fisik
2. Aspek legal
3. Aspek finansial
4. Produktivitas maksimum
2.2.1 Aspek Fisik
Aspek fisik yang perlu dipertimbangkan
adalah ukuran dan bentuk tanah yang meliputi
dimensi tanah, panjang dan lebar tanah, akan
menjadi keuntungan dan kerugian terhadap nilai
tanah dan penggunaan tanah yang sesuai
(Harjanto dan Hidayati, 2003).
Kemiringan dan kontur tanah juga mem-
pengaruhi penggunaan tanah yang akan
dibangun (Prawoto, 2003).Selain itu, lokasi
lahan yang merupakan gambaran dimana letak
suatu lahan tersebut berada mempengaruhi
faktor aksesibilitas menentukan apakah lokasi
lahan ini mudah atau sulit dijangkau dengan
ketersediaan transportasi umum.
Ketersediaan utilitas kota seperti air, saluran
air kotor, listrik, dan pelayanan telepon akan
mempengaruhi kegunaan dan poyeksi pem-
bangunan sebuah lahan (The Appraisal Institute,
2001).
2.2.2 Aspek Legal
Diijinkan dari segi aspek legal merupakan
persyaratan-persyaratan mengenai peraturan
atau ketetapan pemerintah.
Peraturan yang berkaitan mengenai
bangunan, meliputi (Peraturan Daerah Kota
Surabaya No. 3 tahun 2007 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya):
a. Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah
garis batas yang tidak boleh dilampaui oleh
denah dan atau massa bangunan ke arah
depan, samping dan belakang dari bangunan
tersebut yang ditetapkan dalam rencana kota.
b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah
perbandingan jumlah luas lantai dasar
bangunan dengan luas persil, yang
dinyatakan dalam prosen.
c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah
perbandingan jumlah luas lantai bangunan
yang dihitung dari lantai dasar sampai lantai
tertinggi dengan luas persil, yang dinyatakan
dengan prosen.
d. Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah
perbandingan antara luas seluruh ruangan
terbuka di luar bangunan gedung yang
diperuntukkan bagi pertamanan/ penghijauan
dengan luas persil, yang dinyatakan dengan
prosen.
e. Ketinggian bangunan adalah tinggi suatu
bangunan dihitung mulai dari muka tanah
sampai elemen bangunan tertinggi.
2.2.3 Aspek Finansial Untuk menentukan kelayakan keuangan,
seorang penilai mengestimasi pendapatan kotor
yang akan diterima (future gross income) yang
diekspektasikan atau dijangkakan dari setiap
potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Dalam
menganalisis kelayakan keuangan, tingkat ke-
kosongan (collection losses) dan biaya operasi
perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor
(gross income) untuk mendapatkan biaya bersih
operasional (Net Operating Income atau NOI).
Tingkat pengembalian (Rate of Return) atas
modal yang diinvestasikan dapat digunakan
untuk melakukan perhitungan bagi setiap
kegunaan. Alat ukur analisis kelayakan dalam
hal finansial yang sering digunakan adalah NPV
(Net Present Value), IRR (Internal Rate of
Return), pay back period, dan lain-lain (Harjanto
dan Hidayati,2003).
2.2.4 Produktivitas Maksimum
Penggunaan yang menghasilkan nilai residual
yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat
pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk
penggunaan tersebut adalah penggunaan yang
tertinggi dan terbaik (Prawoto, 2003).
3. METODOLOGI Pada sub ini membahas tentang rancangan
metode yang digunakan dalam penelitian dan
membahas mengenai data penelitian.
3.1 Model dan Konsep Penelitian
Penelitian ini menggunakan prinsip penilaian
penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and
Best Use) untuk menghasilkan nilai tertinggi
dari lahan “X”.
3
3.2 Data Penelitian
Data yang digunakan dalam penelitian
berupa data primer dan data sekunder. Data
primer diperoleh melalui pengamatan langsung
oleh peneliti, sedangkan data sekunder diperoleh
dari berbagai sumber, diantaranya dari KJPP
Benny Dasmar dan Rekan (sebagai penilai),
Dinas Tata Kota, PT. PLN, PDAM, dan instansi-
instansi lain yang terkait.
3.3 Analisa Data
Dari data-data yang terkumpul, dilakukan
analisa Highest and Best Use (HBU) yang
meliputi aspek fisik, aspek legal, aspek finansial,
dan produktivitas maksimum.
3.3.1 Aspek Fisik
Ketentuaan secara fisik yang diamati dalam
penelitian Tugas Akhir ini, antara lain:
a. Lokasi lahan, gambaran dimana lahan
berada.
b. Aksesibilitas, keterjangkauan lokasi dengan
alat transportasi.
c. Utilitas kota, tersedianya fasilitas umum
seperti listrik, air bersih, dan telepon.
d. Ukuran dan bentuk tanah, meliputi dimensi
panjang dan lebar lahan.
3.3.2 Layak secara Legal
Alternatif jenis properti akan dianalisa
kesesuaiannya menurut hukum yang meliputi:
a. Zoning, menganalisa penggunaan properti
apakah yang sesuai dibangun diatasnya
sesuai dengan rencana tata kota.
b. Building code, peraturan pemerintah menge-
nai bangunan, yaitu GSB, KDB, KLB, KDH,
dan ketinggian bangunan.
3.3.3 Layak secara Finansial
Pengujian kelayakan secara finansial
dilakukan melalui analisa aliran kas yang
didiskontokan, yaitu pendapatan properti dan
biaya operasional diprediksi mengalami
peningkatan dengan prosentase perubahan
tertentu setiap jangka waktu tertentu. Nilai yang
berbeda-beda setiap periode tersebut kemudian
dijadikan nilai sekarang menghasilkan NPV
(Net Present Value). Alternatif properti
dikatakan layak jika NPV bertanda positif dan
sebaliknya dikatakan tidak layak jika NPV
bertanda negatif.
3.3.4 Produktivitas Maksimum
Alternatif yang mempunyai nilai NPV positif
dan dikatakan layak, kemudian dicari nilai
lahan/m2 dengan perumusan:
Nilai properti diasumsikan dari total pemasu-
kan yang telah didiskontokan (NPV). Sedangkan
nilai bangunan diasumsikan sebesar nilai inves-
tasi bangunan. Alternatif yang memiliki nilai
pasar tertinggi merupakan alternatif yang me-
miliki produktivitas maksimum dan merupakan
penggunaan properti yang terbaik.
4. HASIL PENELITIAN Pada sub ini akan membahas tentang hasil
dari analisa penelitian untuk mendapatkan hasil
berupa penggunaan properti yang terbaik
melalui aspek fisik, legal, finansial, maupun
produktivitas maksimum.
4.1 Aspek Fisik
Kelayakan aspek fisik merupakan kriteria
pertama yang harus dipenuhi dalam menganalisa
Highest and Best Use dari suatu properti. Aspek
fisik ini meliputi lokasi dimana lahan berada,
aksesibilitas ke lokasi, utilitas, ukuran dan
bentuk tanah, serta luas keseluruhan lahan.
Berdasarkan hasil pengamatan dapat
disimpulkan bahwa lahan ini terletak pada
daerah yang strategis karena berada di pusat
kota yang memiliki aksesibilitas yang mudah,
serta utilitas lahan yang lengkap, memadai, dan
dalam kondisi yang bagus. Selain itu lahan ini
juga berada diantara kawasan pemukiman dan
komersial, sehingga lahan seluas 820m2 ini
mempunyai potensi bagus dan menguntungkan
jika dikembangkan sebagai bangunan komersial.
4.2 Aspek Legal
Kelayakan secara legal diperlukan dalam
analisa Highest and Best Use untuk menghindari
adanya penyalahgunaan fungsi guna lahan
seperti yang telah ditetapkan menurut peraturan
oleh pemerintah.
Berdasarkan persyaratan Rencana Tata
Ruang Kota (RTRK) Unit Distrik Dr. Soetomo-
Keputran Surabaya, lahan tersebut dapat
digunakan sebagai bangunan komersial. Adapun
persyaratan yang harus dipenuhi antara lain
KDB maksimal 60%, KLB maksimal 120%,
KDH minimal 20%, GSB depan Jalan Raya Dr.
Soetomo 10 m, GSB depan Jalan Trunojoyo 8m,
GSB samping dan belakang 2m. Sehingga lahan
seluas 820 m2 ini dapat dibangun dengan
perencanaan bangunan tiga lantai dengan luas
dasar bangunan 315 m2 dan luas lantai bangunan
seluruhnya adalah 945 m2.
4
Uraian Volume Unit
Biaya
Total
Biaya
A. Biaya Bangunan X m2 Rp Y Rp XY
B. Biaya Peralatan Tetap b % Rp XY Rp B
C. Biaya Pengmb. Tapak c % Rp XY Rp C
D. Biaya Konstruksi Rp XY+B+C Rp D
E. Biaya Tanah Z m2 Rp V Rp ZV
F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F
G. Biaya Peralatan Bergerak g % Rp XY Rp G
H. Biaya Administrasi h % Rp D Rp H
I. Biaya Lain-lain i % Rp D Rp I
J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I
Uraian
Alternatif
Apartemen
(Rp)
Hotel
(Rp)
Perkantoran
(Rp)
Pertokoan
(Rp)
Investasi 9.793.657.700 9.080.796.950 9.717.214.760 9.921.062.600
Pendapatan 9.450.688.000 46.613.556.000 13.599.495.000 41.844.600.000
Pengeluaran 1.519.981.285 6.638.772.947 6.889.581.228 9.068.177.741
NPV - 3.270.574.169 13.302.408.728 - 5.987.875.817 8.391.692.244
Pengujian Tidak Layak Layak Tidak Layak Layak
4.3 Aspek Finansial
Setelah dilakukan pengamatan aspek fisik
dan menganalisa aspek legal, selanjutnya perlu
dilakukan analisa dari aspek finansial. Analisa
menurut aspek finansial digunakan untuk
memperkirakan arus keuangan yang akan terjadi
pada perencanaan alternatif jenis bangunan yang
akan digunakan.
4.3.1 Pemilihan Alternatif
Pemilihan alternatif dipilih berdasarkan
asumsi yang didapat dari pengamatan secara
langsung pada bangunan disekitar lokasi objek
sebagai kawasan komersial, yaitu gedung
perkantoran, pertokoan, hotel, dan sarana
hiburan. Selain itu karena adanya batasan oleh
peraturan dari pemerintah mengenai persyaratan
penggunaan lahan tersebut, maka alternatif yang
digunakan terbatas pada beberapa jenis
bangunan. Alternatif yang digunakan antara lain
apartemen, hotel, perkantoran, dan pertokoan.
4.3.2 Analisa Kelayakan Finansial
Dalam perencanaan finansial, akan dihitung
biaya investasi, biaya pendapatan, serta biaya
pengeluaran dari masing-masing alternatif.
a) Biaya Investasi
Perencanaan biaya investasi diperlukan untuk
memperoleh gambaran tentang biaya yang
dikeluarkan saat membangun sebuah bangunan
secara umum. Perhitungan biaya investasi
dihitung melalui mekanisme pendekatan seba-
gaimana seperti disusun dalam Tabel 1.
Tabel 1. Biaya Investasi
Sumber : Juwana, 2005
b) Pendapatan
Perencanaan pendapatan diperoleh dari
penjualan atau penyewaan ruang, service
charge dan pendapatan tambahan tergantung
masing-masing alternatif. Service charge adalah
biaya rutin yang harus dikeluarkan oleh pemilik
atau penyewa yang dihitung sebagai pendapatan
oleh pengelola. Biaya itu berupa biaya untuk
perawatan gedung, fasilitas umum, taman,
kebersihan dan keamanan yang dihitung per m2
bangunan. Khusus untuk alternatif hotel akan
dihitung pula pendapatan tambahan dari
penjualan makanan, layanan travel, jasa laundry,
dan lain-lain.
c) Pengeluaran
Perencanaan pengeluaran untuk masing-
masing jenis alternatif bangunan terdiri atas
biaya operasional, biaya pemeliharaan, dan
biaya penggantian. Biaya operasional terdiri dari
biaya karena penggunaan listrik, pengunaan air,
dan gaji pegawai. Biaya pemeliharaan yang
dikeluarkan bertujuan untuk menjaga kualitas
dan kondisi gedung serta utilitas agar tetap pada
kondisi yang baik. Biaya penggantian
merupakan biaya yang direncanakan untuk
sistem atau komponen bangunan yang telah
mencapai akhir umur desainnya atau mengalami
kerusakan kemudian akan diganti dengan
komponen yang baru.
d) Hasil Analisa Aspek Finansial
Dari selisih arus kas masuk dan arus kas
keluar yang telah diperhitungkan sebelumnya,
maka akan menghasilkan pendapatan bersih.
Beberapa pertimbangan dalam perhitungan
aliran kas adalah sebagai berikut:
1. Jangka waktu proyeksi adalah sepuluh tahun
dengan masa konstruksi fisik selama satu
tahun yaitu 2012 dan masa operasional
dimulai pada tahun 2013.
2. Biaya investasi berasal dari modal sendiri.
3. Tingkat pengembalian sebesar 12%.
Jenis alternatif yang dinyatakan lulus uji
dalam kelayakan finansial sesuai dengan
persyaratan NPV bernilai positif sebagai
alternatif yang layak adalah hotel dan pertokoan.
Berikut hasil perhitungan analisa kelayakan
finansial dapat dilihat dalam Tabel 2.
Tabel 2. Kelayakan Finansial
Sumber: Perhitungan
5
Kode Uraian
Alternatif
Keterangan Hotel
(Rp)
Pertokoan
(Rp)
1 Nilai properti 13.302.408.728 8.391.692.244
2 Nilai Investasi 9.080.796.950 9.921.062.600
3 Biaya tanah 6.560.000.000 6.560.000.000
4 Nilai Bangunan 2.520.796.950 4.890.432.956 (2)-(3)
5 Nilai Lahan (820 m2) 10.781.611.778 5.030.629.644 (1)-(4)
6 Nilai Lahan/m2 13.148.307 6.134.914 (5)/ 820 m2
4.5 Produktivitas maksimum
Alternatif yang telah lulus uji aspek fisik,
legal, dan finansial akan dicari nilai lahan
tertinggi melalui uji produktivitas maksimum.
Dalam perhitungan sebelumnya dapat diketahui
bahwa alternatif hotel dan pertokoan dapat
dikatakan layak. Hasil perhitungan nilai lahan
dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Nilai Lahan
Sumber: Perhitungan
Berdasarkan hasil perhitungan nilai lahan pada
Tabel 3, nilai lahan tertinggi diperoleh dari
alternatif hotel yaitu sebesar Rp 13.148.307/m2,
nilai lahan ini lebih tinggi apabila lahan dibiarkan
kosong yang hanya bernilai Rp 8.000.000/m2.
5. KESIMPULAN
Dapat disimpulkan bahwa peruntukan lahan
untuk pengembangan properti komersial hotel
merupakan alternatif penggunaan terbaik untuk
lahan “X”.
DAFTAR PUSTAKA Gilbert,D.2003. Retail Marketing Management,
Second Edition. Prentice Hall,
<URL:http://ilmuretail.com>.
Hardjowigeno dan Widiatmaka. 2007. Evaluasi
Kesesuaian Lahan dan Perencanaan Tata
Guna Lahan. Gadjah Mada University Press
: Yogyakarta.
Hidayati dan Harjanto. 2003. Konsep Dasar
Penilaian Properti. BPFE: Yogyakarta.
Juwana, J. 2005. Panduan Sistem Bangunan
Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi
Bangunan. Jakarta : Erlangga.
Keputusan Menparpostel KM 94/HK103/MPPT
tahun 1987 tentang Ketentuan Usaha dan
Penggolongan Hotel.
Keputusan Menteri Perhubungan No. 10/
PW.301/ PHB-17 tentang Usaha dan
Klasifikasi Hotel.
Keputusan Dirjen Pariwisata Kep-22/U/VI/78
tentang Kriteria Penggolongan Hotel.
Miles, M.E. 2007. Real Estate Development.
Urban Land Institute.
Negara, K. 2010 Analisa Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Eks
Terminal Gadang di Kota Malang. Thesis.
Surabaya : ITS
Peraturan Daerah Kota Surabaya No. 3 tahun
2007 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Surabaya.
Pratama, R. 2009. Penentuan Pemanfaatan
Tertinggi dan Terbaik (The Highest and
Best Use) Lahan Bekas Pasar Kota
Bangkalan. Tugas Akhir. Surabaya : ITS
Prawoto, A. 2003. Teori dan Praktek
Penilaian Properti. BPFE : Yogyakarta.
Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan
Bertingkat Banyak: Dasar-Dasar Studi
Kelayakan Proyek Perkantoran,
Perhotelan, Rumah Sakit, dan Apartemen.
Jakarta : Djambatan.
Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Unit Distrik
Dr. Soetomo-Keputran, Surabaya
Satiti, R. 2011. Analisa Highest and Best Use
pada Lahan Trillium Office and Residence-
Surabaya. Tugas Akhir. Surabaya : ITS
Soeharto, I. 1995. Manajemen Proyek. Jakarta
: Erlangga.
The Appraisal Institute. 2001. The Appraisal of
Real Estate, Twelfth Edition. Chicago,
Illinois.
UU RI No. 16 tahun 1985 tentang Rumah
Susun.
URL: http://maps.google.co.id/ URL: http://www.depnakertrans.co.id/ URL:http://www.kamusbesar.com/
Wijaya, A. 2008. Analisa Penentuan
Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi Pasar
Sentral di Kota Bulukumba Propinsi
Selawesi Selatan. Thesis. Surabaya : ITS
6
“Halaman ini sengaja dikosongkan”