bab 1 pendahuluan 1.1 latar belakang - · pdf filekawasan spbt dibutuhkan suatu studi mengenai...
Post on 03-Feb-2018
220 Views
Preview:
TRANSCRIPT
1
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Sesuai dengan arahan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) DKI Jakarta
2010 dan untuk mendukung fungsi Kota Jakarta sebagai ibukota negara dan pusat
kegiatan ekonomi yang memiliki peran penting dalam pelaksanaan pembangunan
baik yang berskala lokal, nasional maupun internasional, seluruh Kotamadya yang ada
di dalam Pemerintah Propinsi DKI Jakarta turut berperan aktif dalam
mengembangkan potensi-potensi yang dimiliki wilayahnya masing-masing. Namun,
pada kenyataannya, pelaksanaan pembangunan yang terjadi pada saat ini cenderung
ke arah selatan Jakarta. Apabila hal ini dibiarkan maka hal ini akan membawa dampak
negatif, karena Jakarta Selatan diarahkan untuk memiliki fungsi sebagai daerah
resapan. Oleh karena itu, agar tercipta keseimbangan ekosistem maka pembangunan
akan diprioritaskan ke arah koridor Timur, Barat, dan Utara Jakarta dan membatasi
pengembangan ke arah Selatan.1
Salah satu program pembangunan yang disusun oleh pemerintah daerah
Jakarta Timur adalah rencana pengembangan kawasan Sentra Primer Baru Timur
(SPBT). SPBT merupakan suatu kawasan dengan luas ±96 Ha yang direncanakan
sebagai kawasan multifungsi seperti pusat pemerintahan, perkantoran dan jasa,
perdagangan, peribadatan, pendidikan, kesehatan, perumahan, rekreasi, olahraga dan
sosial budaya. Kawasan ini terletak pada lokasi yang cukup strategis yaitu berada di
persimpangan jalan penghubung antara pusat bisnis Kota Jakarta dan Kota Bekasi
dan juga didukung oleh rencana-rencana pembangunan infrastruktur di wilayah
Jakarta Timur seperti rencana Banjir Kanal Timur, Stasiun Pondok Kopi dan
Cakung, dan Terminal Bus Pulogebang.
Sejak krisis ekonomi pada tahun 1997, implementasi rencana pengembangan
Kawasan SPBT menjadi terhambat. Dalam 5 (lima) tahun terakhir pembangunan
yang terjadi antara lain adalah pembangunan jalan, fly over, dan under pass. Selain itu 1 Disadur dari Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta Tahun 2010
2
telah terbangun beberapa perkantoran seperti Kantor Walikotamadya Jakarta Timur,
Kantor STO Pulo Gebang, Kantor Pelayanan PLN Rayon Pondok Kopi, dan Kantor
Pertanahan Jakarta Timur. Setelah itu pemerintah menghadapi keterbatasan dana
sehingga pembangunanpun menjadi terhenti. Dengan keterbatasan dana tersebut,
pemerintah mencoba untuk melakukan kerjasama dengan pihak swasta. Pemerintah
berusaha menarik para investor atau pengembang properti untuk menanamkan
dananya dan mengembangkan properti di kawasan SPBT sesuai dengan rencana awal
pengembangan kawasan tersebut yang terdiri dari beberapa tipe properti yaitu
perkantoran, perdagangan dan hunian.
Agar para investor tertarik dengan rencana pembangunan Kawasan SPBT
tersebut maka dibutuhkan rencana pembangunan properti yang sesuai dengan
keinginan mereka. Dengan lokasi yang berada di Jakarta Timur tepatnya Kelurahan
Pulo Gebang, jenis properti apakah yang sesuai dikembangkan di Kawasan SPBT?
Oleh karena itu, untuk mengetahui jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di
Kawasan SPBT dibutuhkan suatu studi mengenai trend properti yang ada di Kota
Jakarta pada umumnya dan analisis mengenai lingkungan di sekitar kawasan SPBT.
1.2 Rumusan Persoalan
Rencana pengembangan Kawasan SPBT yang diharapkan dapat menjadi roda
penggerak ekonomi di Jakarta Timur mulai terhenti karena keterbatasan dana yang
dialami oleh pihak pemerintah. Karena keterbatasan tersebut, pemerintah berupaya
untuk melakukan kerjasama dengan pihak swasta (investor atau pengembang
properti). Agar proyek ini mendapatkan minat dari para investor, rencana
pembangunannya pun harus menarik, terutama dari jenis properti yang akan
dikembangkan. Berdasarkan hal tersebut, yang menjadi permasalahan dalam studi ini
adalah belum diketahuinya tipe properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan
SPBT.
Jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di kawasan ini dapat
ditentukan berdasarkan trend perkembangan properti di Jakarta pada saat ini yang
disesuaikan dengan kondisi lingkungan di sekitar kawasan perencanaan SPBT. oleh
3
karena itu, pertanyaan yang ingin ditemukan jawabannya di dalam studi ini adalah
sebagai berikut:
Bagaimanakah trend perkembangan properti perkantoran, perdagangan, dan
perumahan di Jakarta pada saat ini?
Tipe properti seperti apakah yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan
SPBT?
1.3 Tujuan dan Sasaran
Studi ini bertujuan untuk mengidentifikasi jenis properti yang sesuai untuk
dikembangkan di Kawasan Perencanaan Sentra Primer Baru Timur (SPBT)
berdasarkan perkembangan trend properti di Jakarta pada saat ini dan kondisi
lingkungan di sekitar Kawasan SPBT. Untuk mencapai tujuan tersebut, disusun
sasaran-sasaran sebagai berikut:
1. Mengidentifikasi ketentuan-ketentuan pembangunan di Kawasan SPBT;
2. Menganalisis trend perkembangan properti perkantoran, perdagangan dan
perumahan di Jakarta pada saat ini menurut pengamat dan pengembang
properti di Jakarta;
3. Menganalisis kondisi lingkungan di sekitar kawasan SPBT;
4. Mengidentifikasi potensi yang dimiliki oleh kawasan SPBT;
5. Menganalisis kesesuaian jenis properti dengan analisis highest and best use;
6. Mengidentifikasi jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan
SPBT.
1.4 Manfaat Studi
Pada sub bab manfaat studi ini akan dibahas keterkaitan studi ini dengan
akademis yaitu Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota (PWK) dan manfaat
praktis pada pihak-pihak terkait dengan studi yang dilakukan.
4
1.4.1 Manfaat Akademis
Studi yang dilakukan dalam penyusunan Tugas Akhir ini adalah mengenai
jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan SPBT. Studi ini memiliki
keterkaitan terhadap program studi Perencanaan Wilayah dan Kota (PWK), karena
rencana pembangunan Kawasan SPBT merupakan salah satu proses perencanaan di
Kota Jakarta guna memajukan wilayah Jakarta Timur agar tidak tertinggal
dibandingkan wilayah Jakarta lainnya. Studi ini dapat menambah pengetahuan
mengenai salah satu metoda dalam menentukan jenis properti yang dapat
dikembangkan dalam suatu wilayah.
1.4.2 Manfaat Praktis
Studi yang dilakukan bertujuan untuk menjelaskan jenis properti yang sesuai
untuk dikembangkan di Kawasan SPBT berdasarkan trend perkembangan properti di
Jakarta pada saat ini. Oleh karena itu, output yang diharapkan dari studi ini adalah
dapat berupa suatu rekomendasi ataupun masukan untuk Badan Pengelola
Pembangunan Sentra Primer Baru Timur (BPP-SPBT). Dengan adanya rekomendasi
mengenai kesesuaian jenis properti dengan lingkungan SPBT, diharapkan pada
implementasi rencana pembangunan kawasan SPBT akan berjalan lebih lancar.
1.5 Lingkup Studi
Lingkup pembahasan yang akan digunakan dalam penyusunan Tugas Akhir
ini terdiri dari lingkup wilayah yang membatasi cakupan pembahasan secara geografis
dan lingkup materi yang akan membatasi isi cakupan pembahasan.
1.5.1 Lingkup Wilayah
Wilayah yang akan dibahas dalam studi ini adalah Kota Jakarta secara umum.
Sedangkan wilayah yang menjadi fokus atau studi kasus dalam penyusunan tugas
akhir ini adalah Kawasan SPBT seluas ±96 Ha yang terletak di Jakarta Timur,
Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung. Sesuai dengan Keputusan Gubernur
5
Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1629 Tahun 1986, dikemukakan batasan
geografis dari Kawasan SPBT tersebut sebagai berikut:
Sebelah Barat : Jl. Raya Penggilingan
Sebelah Selatan : Jl. Rel Kereta Api / Jl. I Gusti Ngurah Rai
Sebelah Utara : Jl. Komarudin
Sebelah Timur : Jl. Tol Cakung – Cikunir
Lingkup wilayah dari pembahasan mengenai analisis kesesuaian properti di
Kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT) dapat dilihat dari Gambar 1.1.
1.5.2 Lingkup Materi
Pembahasan yang dilakukan dalam menyusun tugas akhir ini dibatasi yaitu
hanya pada pembahasan mengenai kesesuaian properti perkantoran, perdagangan dan
perumahan (hunian) dalam rencana pembangunan SPBT yang direncanakan
terealisasi pada tahun 2016 nanti. Sebelum masuk ke dalam analisis mengenai
kesesuaian properti tersebut, terlebih dahulu dilakukan analisis mengenai trend
perkembangan properti yang sedang berlangsung di Kota Jakarta berdasarkan hasil
property review oleh pengamat properti dan juga jenis-jenis properti yang sedang giat
dikembangkan di Kota Jakarta berdasarkan hasil wawancara dengan pengembang
properti yaitu properti perkantoran, perdagangan dan perumahan. Setelah melakukan
hal tersebut, dalam studi ini juga akan dibahas mengenai kondisi lingkungan yang ada
di sekitar kawasan perencanaan SPBT, akan dilihat dari segi kependudukan dan
ekonomi penduduk sekitar, serta pembangunan properti sudah yang ada.
Kesesuaian tipe properti tersebut akan dianalisis kelayakannya berdasarkan
highest and best use analysis dari sudut pandang pembangunan fisik, legal, dan ekonomi.
Dari analisis-analisis yang telah dilakukan tersebut, diharapkan akan mencapai output
atau sasaran dari studi ini yaitu terwujudnya suatu rekomendasi mengenai tipe
properti yang cocok untuk dikembangkan di Kawasan SPBT.
6
7
8
9
1.6 Metode Penelitian
Metode penelitian dalam studi ini terdiri dari metode pengumpulan data dan
metoda analisis yang didalamnya juga terdapat pendekatan studi berupa langkah-
langkah yang dilakukan dalam studi ini yang tertuang dalam kerangka pikir studi.
1.6.1 Metode Pengumpulan Data
Metode pengumpulan data yang biasanya dilakukan dalam melakukan suatu
penelitian adalah pengumpulan data primer dan sekunder. Pengumpulan data primer
dapat dilakukan melalui survey, sedangkan data sekunder didapatkan melalui studi
literatur atau dokumen yang ada sesuai dengan topik penelitian.
1. Studi literatur
Studi literatur yang dilakukan adalah mempelajari hal-hal yang terkait dengan
topik studi ini yaitu mengenai properti, baik itu perkantoran, perdagangan
maupun perumahan sehingga analisis yang dilakukan mendapatkan gambaran
tidak hanya secara empiris melainkan juga secara teoritis. Studi literatur juga
dilakukan terhadap dokumen-dokumen yang sudah tersedia seperti buku teks
ataupun informasi atau artikel dari internet dan media cetak lainnya. Selain itu
dilakukan juga studi literatur terhadap data sekunder yang didapatkan melalui
survey ke beberapa instansi terkait yang dalam hal ini antara lain adalah Badan
Pusat Statistik (BPS) Jakarta, Dinas Tata Kota (DTK) Jakarta, dan Badan
Pengelola Pembangunan Kawasan Sentra Primer Baru Timur (BPP-SPBT).
Studi literatur dilakukan untuk memenuhi beberapa sasaran yang ingin dicapai
antara lain yaitu:
- Menjelaskan rencana pembangunan properti di Kawasan SPBT berdasarkan
data-data yang didapatkan dari BPP SPBT;
- Mengidentifikasi ketentuan-ketentuan pembangunan di Kawasan SPBT
berdasarkan data-data yang didapatkan dari BPP SPBT;
10
- Menganalisis trend perkembangan properti berdasarkan analisis terhadap
property review yang didapatkan dari perusahaan pengamat properti;
- Menganalisis kondisi lingkungan di sekitar Kawasan SPBT berdasarkan data-
data instansi yang didapatkan dari BPS dan DTK; dan
- Menjelaskan teori mengenai highest and best use analysis untuk digunakan dalam
analisis kelayakan properti.
2. Survey
Survey yang dilakukan dalam studi ini meliputi observasi langsung ke lokasi
pengembangan Kawasan SPBT dan wawancara kepada pihak BPP-SPBT dengan
tujuan mengetahui rencana pembangunan Kawasan SPBT dan implementasinya
hingga saat ini, dan juga kepada beberapa pengembang besar serta pengamat
properti di Jakarta untuk memberikan informasi mengenai trend properti pada
saat ini. Survey yang dilakukan dalam studi ini guna memenuhi beberapa sasaran
studi, antara lain yaitu:
- Menjelaskan jenis properti yang sedang giat dikembangkan oleh para
pengembang untuk mendapatkan gambaran mengenai trend properti pada saat
ini; dan
- Melakukan observasi di sekitar Kawasan SPBT sebagai informasi tambahan
dalam menganalisis kondisi lingkungan, kompetitor serta potensi yang ada di
sekitar kawasan SPBT.
Menurut Esterberg (dalam Sugiyono, 2005) ada tiga tipe wawancara yang
ketepatan penggunaannya tergantung kepada informasi yang ingin diperoleh dan
tujuan wawancara itu sendiri, yaitu:
a) Wawancara Terstruktur (structured interview)
Wawancara terstruktur digunakan sebagai teknik pengumpulan data bila
peneliti atau pengumpul data telah mengetahui dengan pasti tentang
11
informasi apa yang ingin diperoleh. Oleh karena itu dalam melakukan
wawancara, pengumpul data telah menyiapkan instrumen penelitian berupa
pertanyaan-pertanyaan tertulis yang alternatif jawabannya pun telah
disiapkan. Dengan wawancara terstruktur ini, pengumpul data dapat
menggunakan beberapa pewawancara dalam pengumpulan data.
b) Wawancara Semi Terstruktur (semi structured interview)
Jenis wawancara ini sudah termasuk dalam kategori in-depth interview yang
pelaksanaannya lebih bebas bila dibandingkan dengan wawancara
terstruktur. Tujuan dari wawancara jenis ini adalah untuk menemukan
permasalahan secara lebih terbuka, dimana pihak yang diajak wawancara
dimintai pendapat dan ide-idenya. Dalam melaksanakan wawancara,
pengumpul data perlu mendengarkan secara teliti dan mencatat apa yang
dikemukakan informan.
c) Wawancara Tak Terstruktur (unstructured interview)
Wawancara tidak terstruktur adalah wawancara yang dilakukan secara
bebas, peneliti tidak menggunakan pedoman wawancara yang telah tersusun
secara sistematis dan lengkap untuk pengumpulan datanya. Wawancara
tidak terstruktur atau terbuka sering digunakan dalam penelitian
pendahuluan atau penelitian yang lebih mendalam tentang subyek yang
diteliti. Untuk mendapatkan gambaran permasalahan yang lebih lengkap,
maka peneliti perlu melakukan wawancara kepada pihak-pihak yang
mewakili berbagai tingkatan yang ada dalam objek.
Wawancara yang dilakukan dalam studi ini adalah jenis wawancara semi
terstruktur yang dilakukan kepada pihak pemerintah dan pengelola, beberapa
pengembang dan pengamat properti di Jakarta yang tergabung di dalam persatuan
Real Estate Indonesia dan sudah mengembangkan berbagai jenis properti
khususnya di Kota Jakarta. Daftar responden yang akan dimintai pendapatnya
dapat dilihat pada tabel 1.1.
12
Tabel I.1
Daftar Responden Penelitian
RESPONDEN NAMA RESPONDEN JABATAN
BPP SPBT Bpk. Opang Sopian Kepala Pelaksana Harian
Pengembang Properti
PT. Ciputra Development,
PT. Metropolitan Land,
PT. Summarecon Agung,
PT. Sahid Inti Dinamika,
PT. Bakrie Swasakti Utama,
PT. Agung Podomoro,
Pengamat Properti
PT. Procon Indah, dan
Pusat Studi Properti Indonesia
Bpk. Taufik Hidayat
Bpk. Wahyu Sulistio
Bpk. Prasetyo Indroharto
Bpk. Budi
Bpk. Sanggam Sitorus
Bpk. Agung Wirajaya
Ibu Milda
Bpk. Panangian Simanungkalit
Planning and Design Manager
Corp. PR Manager
Research and Dev’t Manager
Marketing and Research Manager
Marketing and Research Manager
General Manager of Marketing
Bagian Research
Direktur Utama
Berikut adalah langkah-langkah yang dilakukan dalam proses pengumpulan
data:
1. Mengumpulkan data dan informasi yang dibutuhkan dalam penyusunan
Tugas Akhir ini berupa data-data dan informasi yang terkait dengan rencana
pengembangan Kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT);
2. Melakukan studi literatur mengenai jenis-jenis properti yang biasa
dikembangkan dalam suatu kota dan juga mengenai highest and best use analysis ;
3. Mengumpulkan data atau dokumen berupa property review yang dilakukan oleh
beberapa pengamat properti yaitu Bank Indonesia, Price Waterhouse
Coopers; Knight Frank, dan Jones Lang LaSalle;
4. Melakukan survey ke BPP SPBT, BPS Kota Jakarta, dan Dinas Tata Kota
Jakarta untuk mendapatkan data-data instansi; dan
5. Wawancara kepada pihak pengelola yaitu BPP SPBT untuk mengetahui
implementasi pembangunan Kawasan SPBT, dan wawancara kepada
beberapa pengamat dan pengembang properti di Jakarta untuk mengetahui
13
trend properti di Jakarta pada saat ini dan pandangan pengamat/pengembang
terhadap pembangunan properti di Jakarta Timur.
1.6.2 Metode Analisis
Analisis dalam penelitian ini menggunakan metode analisis deskriptif
kualitatif. Metoda analisis deskriptif kualitatif dilakukan dengan menganalisis data-
data instansi seperti BPS, Dinas Tata Kota, dan BPP-SPBT dan juga analisis
berdasarkan informasi yang didapatkan dari studi literatur dan dokumen mengenai
property review oleh perusahaan pengamat properti. Analisis deskriptif kualitatif juga
dilakukan terhadap hasil wawancara kepada beberapa perusahaan atau pengembang
properti di Jakarta (Tabel 1.1). Langkah-langkah yang dilakukan dalam tahap analisis
adalah sebagai berikut:
1. Melakukan analisis mengenai trend properti yang ada di Kota Jakarta
berdasarkan ulasan property review yang dilihat dari sudut pandang supply
(tingkat pasokan) dan tingkat hunian yang ada. Selain itu, analisis juga
dilakukan berdasarkan hasil wawancara terhadap pengembang dan pengamat
properti;
2. Melakukan analisis kondisi lingkungan di sekitar Kawasan Perencanaan SPBT
dari segi kependudukan, perekonomian serta pembangunan di Jakarta Timur
dan sekitar Kawasan SPBT. Selain itu, juga dilakukan analisis mengenai
kompetitor atau kawasan yang menawarkan properti serupa di sekitar
Kawasan SPBT serta analisis mengenai potensi-potensi yang mendukung
kemajuan pembangunan Kawasan SPBT; dan
3. Menggabungkan hasil analisis-analisis di atas dan menurunkannya pada
analisis kesesuaian jenis properti dalam kawasan SPBT dengan menguji
kelayakan jenis properti tersebut berdasarkan hasil highest and best use analysis
dari segi pembangunan fisik dan lokasi, legal atau ketentuan-ketentuan yang
ada dalam rencana Kawasan SPBT, dan segi ekonomi dan produktifitas
berdasarkan trend properti dan pendapat pengamat serta pengembang
properti.
14
Langkah-langkah ini tertuang pada kerangka pemikiran studi yang dapat
dilihat pada Gambar 1.2.
GAMBAR 1.2
KERANGKA PEMIKIRAN STUDI
15
1.7 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dari penulisan laporan ini adalah sebagai berikut:
BAB 1 PENDAHULUAN
Bab ini berisikan latar belakang, rumusan permasalahan, tujuan dan
sasaran, manfaat studi, metode penelitian, serta ruang lingkup dalam studi
yang dilakukan.
BAB 2 TINJAUAN LITERATUR
Bab ini berisikan tinjauan dari literatur-literatur yang terkait dengan studi
yang dilakukan yaitu mengenai properti yang terdiri dari properti
perkantoran, perdagangan dan perumahan.
BAB 3 GAMBARAN UMUM OBJEK STUDI
Bab ini memaparkan gambaran umum dari objek studi yaitu DKI Jakarta,
Wilayah Jakarta Timur, dan Kecamatan Cakung serta mengenai
perencanaan Kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT).
BAB 4 ANALISIS TREND PROPERTI DI JAKARTA
Pada bab ini dilakukan analisis mengenai trend properti di Jakarta
berdasarkan hasil property review dan wawancara dengan pengembang serta
pandangan pengembang terhadap perkembangan properti di Jakarta
Timur.
BAB 5 IDENTIFIKASI JENIS PROPERTI YANG SESUAI UNTUK
DIKEMBANGKAN DI KAWASAN SPBT BERDASARKAN
TREND PERKEMBANGAN PROPERTI DI JAKARTA
Pada subbab ini akan dilakukan analisis mengenai kondisi pembangunan
serta perekonomian penduduk Jakarta Timur pada umumnya, dan analisis
mengenai tipe properti yang sesuai dikembangkan di Kawasan SPBT
berdasarkan highest and bestuse analysis.
16
BAB 6 PENUTUP
Bab ini berisikan ringkasan hasil analisis, temuan studi, kesimpulan dari
keseluruhan studi yang dilakukan, serta rekomendasi mengenai properti
yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan SPBT. Selain itu juga akan
diulas kelemahan studi dan saran untuk lanjutan studi.
top related