6. PENGEMBANGAN FISIK REAL ESTATE

Penentuan skala proyek adalah besaran proyek yang akan dikembangkan sampai dengan tahun proyeksi yang direncanakan, yang dipandang dari berbagai macam pertimbangan adalah yang paling menguntungkan dan mungkin dilaksanakan.

Skala proyek biasanya dinyatakan dengan menyebut jenis satuan produksi properti tertentu untuk menyatakan besar atau kecilnya proyek yang akan dikembangkan.6.1. Penentuan Skala Proyek

Sebagai contoh :

Skala proyek perumahan dinyatakan dengan jumlah unit rumah ( misalnya : 23.000 unit rumah).

Skala proyek Rumah Sakit, dinyatakan dengan : jumlah tempat tidur pasien (misalnya : 5.000 Tempat Tidur).

Skala Proyek Hotel, dinyatakan dengan : jumlah tempat tidur (misalnya : 1.000 kamar.

Skala Proyek Kantor Sewa dinyatakan dengan : jumlah unit ruang sewa. (misalnya : 500 Unit Ruang Sewa).

Penentuan skala proyek sangat berkaitan dengan hasil analisa pasar dan pemasaran, yaitu pada peramalan jumlah permintaan, dan asumsi-asumsi logis mengenai berapa besar peluang bagi proyek mememenuhi permintaan unti-unti properti tersebut di pasar.

Sebagai contoh :

Hasil studi menunjukkan bahwa jumlah permintaan unit-Kantor sewa di Makassar sampai tahun 2008 adalah sebebsar 2.500 Unit. Hasil survei dan analisa persaingan pasar menunjukkan bahwa 1.600 Unit dari 2.500 Unit tersebut akan disediakan oleh para pengembang pesaing dan 700 Unit akan diadakan sendiri oleh masing-masing pengusaha/perusahaan; maka peluang pasar adalah 200 Unit . Berdasarkan perkiraan dan asumsi tersebut ditetapkan skala proyek Kantor Sewa yang akan dikembangkan tersebut adalah 200 Unit Ruang Sewa.

6.2. Kapasitas ProduksiKapasitras Produksi adalah jumlah produksi unit-unit properti yang diproduksi ataupun yang dipasarkan dalam satu satuan waktu tertentu seperti tahun, semester atau triwulan.

Istilah kapasitas produksi kurang lazim digunakan pada jenis properti yang bermassa tunggal, seperti hotel, kontor sewa, apartemen, dsb, tetapi sangat lazim digunakan pada jenis proyek properti yang dibangun secara massal, seperti perumahan.

Kapasitas produksi dari proyek properti, dibedakan antara :Kapasitas Produksi Ekonomis.Kapasitas Produksi Teknis.

Kapasitas Produksi Ekonomis menunjukkan kemampuan perusaaan pengembang memasarkan unit-unit properti mereka dalam satu satuan waktu tertentu. Sebagai contoh, apabila disebutkan bahwa kapasitas produksi ekonomis proyek adalah 320 Unit Per tahun, maka berarti, ditinjau dari berbagai segi, perusahaan pengembang ybs dapat memasarkan unit-unit properti mereka sebanyak 320 Unit per tahun.

Kapasitas produksi teknis menujukkan kemampuan pengembang memproduksi atau membangun unit-unit properti dalam satu satuan waktu. Kapasitas produksi teknis bisa lebih besar ataupun lebih kecil daripada kapasitas produksi ekonomis. Hal ini terkait dengan pemanfaatan peluang pasar dan efisiensi kerja proyek.

Apabila kapasitas produksi teknis lebih kecil daripada kapasitas produksi ekonomis, pengembang ybs akan kehilangan peluang pasar. Sedangkan apabila kapasitas produksi teknis lebih besar daripada kapasitas produksi ekonomis, pengembang mengalami pemborosan (ketidak-efisienan) kerja proyek.

Pemilihan jenis, ukuran dan tipe properti yang akan dikembangkan sangat bergantung pada segmen pasar yang akan dituju oleh pengembang ybs, berdasarkan hasil analisa pasar dan pemasaran.

6.3. Pemilihan Jenis, Ukuran & Tipe Properti

Sebagai contoh, apabila hasil analisa pasar menunjukkan bahwa segmen pasar yang memiliki permintaan pasar yang besar sampai 5 tahun ke depan adalah perumahan murah dengan ukuran 45 tipe koppel, maka pengembang ybs direkomendasikan untuk memilih jenis, ukuran dan tipe properti utamanya adalah rumah murah ukuran 45 M2 tipe koppel.

Jenis, ukuran dan tipe properti yang dikembangkan tidak harus terdiri dari 1 jenis, 1 ukuran dan 1 tipe saja, tetapi bisa terdiri dari berbagai jenis, ukuran dan tipe yang berbeda-beda, bergantung pada hasil studi analisa segmen pasar.

Pertimbangan-pertimbangan bagi desain bangunan untuk usaha properti, berbeda dengan bangunan lainnya. Desain untuk proyek properti selalu mempertimbangkan faktor-faktor yang menentukan keberhasilan finansial dari proyek, yaitu :faktor pasar;faktor efisiensi lahan;faktor pelayananFaktor biaya;6.4. FAKTOR PERTIMBANGAN UNTUK DESAIN

Faktor Pasar

aspek desain penampilan bangunan, khusunya sisi depan bangunan, sangat sensitif terhadap selera pasar. Arsitek yang merancang bangunan proyek properti harus selalu sadar bahwa bukan selera si arsitek yang harus diutamakan, tetapi selera konsumenlah yang harus diutamakan.

Sudah terbukti bahwa penampilan bangunan yang dirancang dengan menekankan pada kreatifitas, intelektualitas, dan eksperimentasi arsitek itu sendiri, seringkali bertentangan dengan kesan dan selera kaum awam tentang bangunan tersebut.

Faktor Pasar

Beberapa perencana dan arsitek mendesaian penampilan bangunan properti dengan cara fleksibel sedemikian, sehingga memungkinkan perubahan penampilan dilakukan setiap waktu guna mengikuti selera umum, tanpa perlu biaya yang besar.

Perumahan-perumahan berskala besar, biasanya desain unitnya tidak dibuat tetap, tetapi fleksibel sehingga setiap waktu tertentu konsep penampilan baru dapat diterapkan pada setiap tahap pembangunan.

Desain berbagai tipe fasilitas juga memberikan daya tarik langsung bagi sekelompok pemakai tertentu. Sebagai contoh : perumahan yang dilengkapi dengan fasilitas country club atau kolom renang, jasa pelayanan , pos-pos keamanan, lapangan tennis dsb, mungkin akan lebih diminati oleh calon pemakai dari kelompok sasaran tertentu, dibanding perumahan yang tidak menyediakan fasilitas-fasilitas seperti itu.

Faktor Efisiensi Lahan.

Tempat atau tapak apa saja yang sudah dipilih untuk pengembangan properti, harus digunakan secara paling efisien. Arsitek atau perencana harus menyadari bahwa setiap jengkal tanah untuk proyek properti harus dimanfaatkan secara menguntungkan.

Kriteria bagi perancanagn tapak untuk proyek properti adalah penggunaan yang paling baik dan penggunaan yang paling tinggi.

Faktor Pelayanan.

Hampir semua jenis properti memerlukan perlengkapan service (pelayanan) yang baik untuk mendapatkan peminat, seperti sistem pembuangan sampah, pelayanan bongkar muat, dsb.

Jenis properti massal seperti perumahan, menarik peminat melalui desain sistem kebersihan lingkungan, atau sistem keamanan lingkungan, atau taman bermain dan olahraga.

Tempat perbelanjaan (Mal) biasanya menyediakan fasilitas bermain anak, food court, ruang pamer dsb untuk menghilangkan kejenuhan bagi pengunjung.

Jenis-jenis properti tertentu, seperti rumah sakit, pasar swalayan, pusat perbelanjaan, hotel dsb faktor pelayanan mendapat prioritas utama dalam desain.

Tanpa pelayanan yang baik, suatu proyek properti tidak akan mendapatkan peminat dalam jumlah yang memadai. Sebaliknya, perencanaan pelayanan yang berlebihan akan berpengaruh pada faktor biaya, sehingga secara finansial proyek menjadi kurang atau tidak layak. Perencana dan arsitek harus mampu menciptakan keseimbangan antara kebutuhan pelayanan dan biaya.

Faktor Biaya.

Desain bangunan pada umumnya merupakan kombinasi dari tiga segi : Fungsi; Teknologi; dan Estetika. Fungsi menyangkut kegunaan dan kenyamanan; tekonologi meliputi material dan metode struktur dan konstruksi; sedangkan estetika, terkait dengan persoalan penampilan arsitektur.

Desain bangunan properti juga merupakan kombinasi antara fungsi, teknologi dan estetika. Bedanya adalah bahwa ketiga segi tersebut semuanya harus diintegrasikan ke dalan faktor biaya.

Fungsi dan Biaya :

Sasaran segi fungsi dari desain adalah untuk kegunaan dan kenyamanan bagi para pemakai. Pengabaian terhadap kegunaan dan kenyamanan dalam desain dapat menurunkan kualitas desain dan ini bisa langsung mempengaruhi pemasaran proyek. Tetapi desain yang terlalu berlebihan di dalam kegunaan dan kenyamanan bisa menyebabkan biaya menjadi besar, sehinga proyek menjadi kurang layak secara finansial.

Teknologi dan Biaya :

Penggunaan material dan metode konstruksi yang tdk terkendali bisa membuat biaya menjadi besar, sehinga proyek menjadi kurang layak secara finansial. Sebaliknya pengabaian teknologi dapat membuat proyek jadi kurang menarik bahkan dapat mengurangi umur bangunan.

Estetika dan Biaya :

Estetika yang kurang dalam penampilan bangunan bisa langsung mempengaruhi minat pasar, tetapi estetika yang berlebihan dan kurang ekonomis bisa menimbulkan pemborosan biaya dan proyek bisa menjadi kurang layak secara finansial.