4 bab iv metodologi

4 −1

PT. Ahassa Ciptanika

Bab ini berisi pembahasan metodologi pelaksanaan pekerjaan yang antara meliputi penjelasan

pendekatan yang akan dilakukan, serta berbagai tahapan kerja yang akan dilaksanakan dalam

menyusun zoning regulation Kawasan Perkotaan Medan dan kajian terkait dengan zoning

regulation.

4.1 PENDEKATAN PELAKSANAAN PEKERJAAN

Dalam melaksanakan pekerjaan zoning regulation Kawasan Perkotaan Medan terdapat 2 (dua)

pendekatan makro yaitu pendekatan bantuan teknis dan pendekatan dalam penyusunan RDTR

dan zoning regulation. Untuk dapat melihat proses penyelesaian pekerjaan dengan dua

pendekatan tersebut dapat dilihat pada gambar 4.1

4.1.1 Pendekatan Bantuan Teknis

Seperti yang disebutkan dalam latar belakang pekerjaan bahwa saat ini di Kota Medan belum

tersedia rencana tata ruang yang applicable dan operasional. Untuk itu pemerntah pusat dalam

hal ini Departemen Pekerjaan Umum memberikan Bantuan Teknis (Bantek) Penyusunan Zoning

Regulation Penyusunan Kawasan Perkotaan Medan yang diharapkan dapat menjadi leadership

bagi penyusunan rencana selanjutnya. Proses Bantek yang dilakukan akan melibatkan

stakeholder yang terkait di wilayah studi yakni pihak pemerintah dan masyarakat.

Tujuan dari pelibatan stakeholder ini adalah:

1. Rencana dan pedoman operasional yang dihasilkan dapat dimanfaatkan dengan baik

2. Masyarakat umum menerima rencana dan pedoman yang akan disusun

3. Pemerintah daerah tidak memiliki keraguan dalam melaksanakan rencana dan pedoman

operasional yang disusun bersama

Penyusunan Zoning Regulation Kawasan Perkotaan Medan Laporan Pendahuluan

4 −2



4 −3


Untuk dapat mencapai tujuan tersebut, proses pelibatan harus berjalan secara

berkesinambungan serta terdapat sinergi antar dinas-dinas yang terkait. Proses pelibatan atau

disebut juga konsultasi publik, akan dilakukan bertahap sesuai dengan rencana pelaksanaan

pekerjaan dari Penyusunan Zoning Regulation Penyusunan Kawasan Perkotaan Medan yakni

mulai dari tahap pengumpulan data dan informasi sampai pada tahap legalisasi dan sosialisasi.

Tahap pengumpulan data dan informasi merupakan tahap awal yang sangat menentukan dalam

penyusunan rencana. Ketersediaan data yang memadai faktor utama penentu berhasil tidaknya

rencana yang akan disusun.

Sebagaimana dapat dilihat pada Gambar 4.1, proses bantuan teknis yang akan dilakukan

konsultan terhadap wilayah studi akan dibagi menjadi 2 (dua) jenis yakni terhadap pemerintah

daerah dan terhadap masyarakat Kota Medan. Bantuan teknis disini dilakukan dengan

mekanisme konsultasi publik maupun pembekalan tim teknis daerah. Masing-masing konsultasi

ini akan dibagi menjadi 2 (dua) tahap yakni pada tahap pengumpulan data dan informasi, tahap

analisis dan tahap penyusunan laporan akhir.

1. Konsultasi Publik Tahap I

Pada tahap ini dilakukan pengalian data dan informasi selengkap-lengkapnya dan akurat dari

masyarakat pada kecamatan atau wilayah pengembangan terpilih dan dinas-dinas terkait.

Tahap ini bertujuan untuk mengeksplore dan merumuskan potensi dan permasalahan

pengembangan ruang.

2. Konsultasi Publik Tahap II

Pada konsultasi publik tahap II akan dipaparkan mengenai rancangan RDTR wilayah studi ,

diharapkan dari diskusi yang berlangsung diperoleh masukan untuk penyempurnaan hasil

kajian dan diperoleh kesepakatan mengenai substansi rencana

Sedangkan untuk pembekalan tim teknis daerah mencakup hal-hal berikut ini :

1. Pengertian dan pemahaman tentang penataan ruang wilayah

2. Pengetahuan tentang proses, prosedur, penyusunan rencana tata ruang

3. Pengetahuan tentang substansi RDTR dan zoning regulation

4. Tata cara penyusunan RDTR dan zoning rwegulation.


4 −4


4.1.2 Perumusan Kriteria Kawasan Zoning Regulation

Karena belum terdapatnya wilayah perencanaan yang pasti, maka dalam menentukannya dapat

mempertimbangkan ebebrapa kriteria. Adapun kriteria kawasan yang akan diberlakukan zoning

regulation dalam pekerjaan ini adalah sebagai berikut:

• Merupakan kawasan strategis dan diprioritaskan (pusat pengembangan kota)

• Meupakan kawasan yang dapat berkembang/dikembangkan (build up area masih rendah)

• Terdapat aset-aset pemerintah

• Belum memiliki aturan zonasi sebelumnya dan akan menjadi leadership bagi penyusunan

RDTR selanjutnya

• Merupakan daerah dengan tingkat gangguan pemanfaatan ruang yang tinggi (perdagangan

dan komersial)

Kawasan yang memenuhi kriteria tersebut akan dijadikan pilihan kawasan untuk penyusunan

zoning regulation akan memiliki peran terhadap:

• Kota Medan sebagai Pusat Kegiatan Nasional

• Kota Medan sebagai bagian dari Kawasan Mebidang (yang diprioritaskan)

• Bandara Polonia sebagai pusat pelayanan primer (internal, provinsi dan nasional).

• Pelabuhan Belawan sebagai pelabuhan utama

Berdasarkan kriteria di atas, dilakukan peniaian terhadap masing-masing kecamatan yang dapat

menjadi masukan sebagai alternatif pilihan wilayah perencanaan. Untuk lebih lengkapnya dapat

dilihat pada tabel berikut.

Tabel IV.1 Pemenuhan Kriteria Pada Masing-masing Kecamatan

KRITERIA NO KECAMATAN A B C D JUMLAH

1. Medan Tuntungan √ 1 2. Medan Johor √ 1 3. Medan Amplas - 4. Medan Danai - 5. Medan Area √ 1 6. Medan Kota √ 1 7. Medan Maimun √ 1 8. Medan Polonia √ √ √ √ 4 9. Medan Baru -

10. Medan Selayang √ 1 11. Medan Sunggal √ 1 12. Medan Helvetia √ 1 13. Medan Petisah -


4 −5


KRITERIA NO KECAMATAN A B C D JUMLAH

14. Medan Barat - 15. Medan Timur - 16. Medan Perjuangan √ 1 17. Medan Tembung - 18. Medan Deli √ 1 19. Medan Labuhan √ 1 20. Medan Marelan √ 1 21. Medan Belawan √ √ 2

Sumber : Hasil Analisis, 2007

Keterangan: A = Merupakan Kawasan Strategis dan Diprioritaskan (Pusat

Pengembangan Kota) B = Merupakan Kawasan yang dapat berkembang/dikembangkan (build

up area masih rendah) C = Terdapat aset-aset pemerintah D = Merupakan daerah dengan tingkat gangguan pemanfaatan ruang

yang tinggi (perdagangan dan komersial)

Dari tabel di atas dapat dilihat bahwa kecamatan yang memenuhi keseluruhan dari kriteria yang

ada adalah Kecamatan Polonia dan diikuti oleh Kecamatan Medan Belawan yang memenuhi 2

kriteria. Untuk lebih jelasnya melihat bagaimana setiap kriteria dimiliki oleh kecamatan yang ada

dapat dilihat dalam tabel sederhana berikut ini.

Tabel IV.2 Kecamatan Yang Termasuk Dalam Masing-masing Kriteria

No Kriteria Kecamatan yang Tercakup

1 Merupakan Kawasan Strategis dan Diprioritaskan (Pusat Pengembangan Kota)

Kecamatan Medan Polonia

Kecamatan Belawan 2 Merupakan Kawasan yang dapat

berkembang/dikembangkan (build up area masih rendah)

Kecamatan Polonia Kecamatan Belawan Kecamatan lainnya di

Medan bagian Utara 3 Terdapat aset-aset pemerintah Kecamatan Medan

Polonia 4 Merupakan daerah dengan tingkat gangguan

pemanfaatan ruang yang tinggi (perdagangan dan komersial)

Kecamatan Medan Polonia

Kecamatan Medan Area Kecamatan Medan kota Medan Perjuangan

Sumber : Hasil Analisis, 2007


4 −6


4.1.3 Penyusunan RDTR Kawasan Terpilih

Penyusunan RDTR dilakukan sebagai bagian dari prosedur penyusunan zoning regulation sebagai

dasar dalam penyusunan hirarki pemanfaatan ruang dan zoning map. Seperti yang tercantum

pada Gambar 4.1 dan mengacu pada Kepmenkimpraswil No. 327/KPTS/M/2002 tentang

pedoman penyusunan Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan Rencana Detail Tata Ruang

(RDTR) yang akan disusun meliputi:

1. Tujuan Pengembangan Kawasan Perkotaan

Tujuan pengembangan kawasan didasarkan pada permasalahan dan arahan kebijakan

pengembangan kawasan terpilih.

2. Rencana Struktur dan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan

Rencana ini meliputi:

a. Rencana Distribusi Penduduk

b. Rencana Struktur Pelayanan Kegiatan

c. Rencana Sistem jaringan Pergerakan

d. Rencana Sistem Jaringan Utilitas

3. Rencana Blok Pemanfaatan Ruang (Block Plan)

Pemanfaatan ruang kawasan perkotaan yang dirinci dalam blok-blok peruntukan. Secara

garis besar rencana blok pemanfaatan ruang dibagi menjadi kawasan budidaya dan kawasan

lindung yang selanjutnya dirinci sesuai dengan karakteristik pemanfaatan ruang wilayah

studi.

4. Pedoman Pelaksanaan Pembangunan Kawasan Perkotaan

Pedoman pelaksanaan pembangunan yang dimaksud meliputi:

a. Arahan Kepadatan Bangunan

b. Arahan Ketinggian Bangunan

c. Arahan Perpetakan bangunan

d. Arahan Garis Sempadan

5. Rencana Penanganan Blok Peruntukan

Penanganan blok peruntukan dan jaringan pergerakan yang dirinci untuk setiap blok

peruntukan dan penggal jalan meliputi bangunan/jaringan baru yang akan dibangun,

ditingkatkan, diperbaiki, diperbaharui, dipugar dan dilindungi.

6. Rencana Penanganan Prasarana dan Sarana

Penangana prasarana dan sarana yang dirinci untuk setiap blok peruntukan dan penggal

jalan yang meliputi jaringan prasarana dan sarana yang akan dibangun, ditingkatkan,

diperbaiki, diperbaharui, dan dipugar.


4 −7


7. Pedoman Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Pengendalian pemanfaatan ruang diselenggarakan melalui kegiatan pengawasan dan

penertiban terhadap pemanfaatan ruang berdasarkan mekanisme perijinan, pemberian

insentif dan disinsentif, pemberian kompensasi, mekanisme pelaporan, mekanisme

pemantauan, mekanisme evaluasi dan mekanisme pengenaan sanksi.

4.1.4 Penyusunan Zoning Regulation

Pekerjaan Penyusunan Zoning Regulation Kawasan Perkotaan Medan dilaksanakan dengan

metode pendekatan sebagaimana yang tercantum di dalam Gambar 4.1 di atas. Skema di atas

disusun berdasarkan sasaran-sasaran yang hendak dicapai dalam pekerjaan ini. Berdasarkan

skema tersebut diketahui bahwa pengumpulan data pada pekerjaan penyusunan zoning regulation

dilakukan dengan kajian literatur, pengumpulan data dan informasi serta pengamatan lapangan.

Penyusunan zoning regulation meliputi beberapa tahapan sebagai berikut:

1. Penyusunan klasifikasi zonasi

2. Penyusunan daftar kegiatan

3. Penetapan/delineasi blok peruntukan

4. Penyusunan aturan teknis zonasi

5. Penyusunan standar teknis

6. Pemilihan teknik pengaturan zonasi

7. Penyusunan peta zonasi

8. Penyusunan aturan pelaksanaan

9. Penyusunan perhitungan dampak

10. Peran serta masyarakat

11. Penyusunan aturan administrasi zonasi

Bagan alir tahapan penyusunan Peraturan Zonasi dapat dilihat pada Gambar 4.2 berikut:


4 −8


Gambar 4.2 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi

Penyusunan Klasifikasi Zona

Penyusunan Daftar Kegiatan

Penyusunan Aturan Teknis Zonasi

Pendekatan: - Perijinan - Pengawasan - Penertiban

Jenis Aturan: - Preskriptif - Kinerja

Aturan Khusus

Aturan lain

Prasarana Tata Massa Bangunan

Intensitas dan Pemanfaatan

Ruang

Kegiatan dan Penggunaan

Lahan

Penyusunan Aturan

Administrasi Zonasi

Peran Serta Masyarakat

Penyusunan Aturan Dampak

Penyusunan Aturan Pelaksanaan

Pilihan Teknik Pengaturan Zonasi Penyusunan Standar

Penetapan Delineasi Blok Peruntukan

Penyusunan Peta Zonasi

Zoning Text

Feed

Bac

k


4 −9


A. Penyusunan Klasifikasi Zonasi

Klasifikasi zonasi adalah jenis dan hirarki zona yang disusun berdasarkan kajian teoritis, kajian

perbandingan, maupun kajian empirik untuk digunakan di daerah yang disusun Peraturan

Zonasinya. Klasifikasi zonasi merupakan perampatan (generalisasi) dari kegiatan atau

penggunaan lahan yang mempunyai karakter dan/atau dampak yang sejenis atau yang relatif

sama.

Tujuan penyusunan klasifikasi zonasi adalah untuk:

1. Menetapkan zonasi yang akan dikembangkan pada suatu wilayah perkotaan;

2. Menyusun hirarki zonasi berdasarkan tingkat gangguannya.

Klasifikasi zonasi disusun sesuai dengan kondisi daerah dan rencana pengembangannya dengan

pertimbangan sebagai berikut:

1. Merujuk pada klasifikasi dan kriteria zonasi yang ada pada Lampiran I konsep

pedoman ini, yang telah disusun berdasarkan:

a. Kajian literatur studi-studi yang pernah dilakukan, ketentuan normatif (peraturan-

perundangan), dan kajian perbandingan dari berbagai contoh;

b. Skala/tingkat pelayanan kegiatan berdasarkan standar pelayanan yang berlaku (standar

Dept. PU);

2. Menambahkan/melengkapi klasifikasi zonasi pada lampiran yang dirujuk dengan

mempertimbangkan:

a. Hirarki klasifikasi zonasi yang dipilih sebagai dasar pengaturan (untuk kawasan

budidaya di wilayah perkotaan dianjurkan sekurang-kurangnya hirarki 5.

b. Zonasi yang sudah berkembang di daerah yang akan disusun Peraturan Zonasinya

(kajian/pengamatan empiris) dan dianggap perlu ditambahkan ke dalam klasifikasi zona.

c. Jenis zona yang spesifik yang ada di daerah yang disusun Peraturan Zonasinya yang

belum terdaftar dalam Lampiran Pedoman ini.

d. Jenis zonasi yang prospektif berkembang di daerah yang akan disusun Peraturan

Zonasinya.

3. Menghapuskan zonasi yang tidak terdapat di daerah dari Lampiran yang dirujuk

Pemilihan hirarki klasifikasi zonasi sebagai dasar pengaturan didasarkan pada hirarki sebagai

berikut:


4 −10


1. Peruntukan Zona Hirarki 1

Peruntukan dasar, terdiri atas peruntukan ruang untuk budidaya dan lindung.


Menunjukkan penggunaan secara umum, seperti yang tercantum pada RTRW Nasional (PP

No. 47 Tahun 1997 tentang RTRW Nasional).


Menunjukkan penggunaan secara umum, seperti yang tercantum pada RTRW Provinsi dan

RTRW Kabupaten, atau yang dikembangkan berdasarkan rencana tersebut.


Menunjukkan penggunaan secara umum, seperti yang tercantum pada RTRW Kota, atau

yang dikembangkan berdasarkan rencana tersebut.


Menunjukkan penggunaan yang lebih detail/rinci untuk setiap peruntukan hirarki 4,

mencakup blok peruntukan dan tata cara/aturan pemanfaatannya.

B. Penyusunan daftar kegiatan

Daftar kegiatan adalah suatu daftar yang berisi rincian kegiatan yang ada, mungkin ada, atau

prospektif dikembangkan pada suatu zona yang ditetapkan. Daftar kegiatan disusun berdasarkan

survei primer pengamatan lapangan langsung tentang pemanfaatan ruang yang terjadi di wilayah

studi.

C. Penetapan/delineasi blok peruntukan

Blok peruntukan adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik

yang nyata (seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara tegangan (ekstra)

tinggi, pantai, dan lain-lain), maupun yang belum nyata (rencana jaringan jalan dan rencana

jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota).

Blok peruntukan dibatasi oleh batasan fisik yang nyata maupun yang belum nyata. Batasan

fisik yang nyata dapat berupa:

- jaringan jalan,

- sungai,

- selokan,

- saluran irigasi,


4 −11


- saluran udara tegangan (ekstra) tinggi,

- garis pantai, dll.

Batas blok peruntukan yang belum nyata dapat berupa:

- rencana jaringan jalan,

- rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota, dan lain- lain.

Contoh pembagian zona/blok peruntukan :

Pembagian zona dengan pertimbangan batasan fisik jalan

(termasuk 1 blok dengan batas jalan), gang, branchgang, batas

kapling dan orientasi bangunan serta lapisan bangunan.

Pembagian zona dengan

pertimbangan batasan fisik sungai, lapis bangunan,

rencana jalan, gang, batas kapling, dan orientasi bangunan.

D. Penyusunan aturan teknis zonasi

Aturan teknis zonasi adalah aturan pada suatu zonasi yang berisi ketentuan pemanfaatan ruang

(kegiatan atau penggunaan laha, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata massa bangunan,

ketentuan prasarana minimum yang harus disediakan, aturan lain yang dianggap penting, dan

aturan khusus) untuk kegiatan tertentu.

Pembangunan dan pemanfaatan ruang yang terarah memerlukan peraturan, panduan atau

ketentuan yang jelas, mudah dipahami, logis (dapat dipertanggungjawabkan) dan

menjadi rujukan bagi pemerintah, masyarakat dan dunia usaha. Shirvani (1985: 150-152)

mengelompokkan panduan dalam dua bentuk, yaitu ;

a. Panduan preskriptif (prescriptive guidelines)

b. Panduan kinerja (performance guidelines),

Peraturan preskriptif adalah peraturan yang memberikan ketentuan-ketentuan yang dibuat

sangat ketat, rinci dan terukur sehingga mudah dan jelas untuk diterapkan serta kecil


4 −12


kemungkinan terjadinya pelanggaran dalam pelaksanaannya. Contoh: luas minimum (m2), tinggi

maksimum (m atau lantai), KDB maksimum (%), dll.

Peraturan kinerja adalah peraturan yang menyediakan berbagai ukuran serta kriteria kinerja

dalam memberikan panduannya. Ketentuan dalam peraturan kinerja tersebut tidak ketat, tetapi

didasarkan pada kriteria/batasan tertentu sehingga perencana lebih bebas berkreasi dan

berinovasi. Karena itu, hasil rancangannya akan lebih beragam (Shirvani, 1985 : 151-152).

Contoh: kegiatan baru tidak boleh menurunkan rasio volume lalu-lintas dan kapasitas jalan (V/C

ratio) di bawah D, kegiatan pada malam hari tidak boleh menimbulkan kebisingan di atas 60 dB.

Aturan preskriptif dan aturan kinerja akan memerlukan standar yang sesuai. Aturan preskriptif

akan memerlukan standar preskriptif (prescriptive standard)., sedangkan aturan kinerja akan

memerlukan standar kinerja (performance standard) dan standar preskriptif.

E. Pemilihan teknik pengaturan zonasi

Teknik pengaturan zonasi adalah berbagai varian dari zoning konvensional yang dikembangkan

untuk memberikan keluwesan penerapan aturan zonasi. Teknik pengaturan zonasi dapat dipilih

dari berbagai alternatif dengan mempertimbangkan tujuan pengaturan yang ingin dicapai. Setiap

teknik mempunyai karakteristik, tujuan, konsekuensi dan dampak yang berbeda. Oleh karena

itu, pemilihannya harus dipertimbangkan dengan hati-hati. Alternatif teknik pengaturan zonasi

yang dapat diterapkan

antara lain:

1. Incentive/bonus zoning: Izin peningkatan intensitas dan kepadatan pembangunan (tinggi

bangunan, luas lantai) yang diberikan kepada pengembang dengan imbalan penyediaan

fasilitas publik (arcade, plaza, pengatapan ruang pejalan, peninggian jalur pejalan atau bawah

tanah untuk memisahkan pejalan dan lalu-lintas kendaraan, ruang bongkar-muat off-street

untuk mengurangi kemacetan dll) sesuai dengan ketentuan yang berlalu. Kelemahan bonus

zoning ini adalah menyebabkan bengunan berdiri sendiri di tengah plaza, memutuskan

shopping frontage.

2. Minor variance: Izin untuk bebas dari aturan standar sebagai upaya untuk menghilangkan

kesulitan yang tidak perlu akibat kondisi fisik lahan (luas, bentuk persil).

3. Special zoning: Ketentuan ini dibuat dengan spesifik sesuai dengan karakteristik setempat

(universitas, pendidikan) untuk mengurangi konflik antara area ini dan masyarakat


4 −13


sekelilingnya dengan pemanfaatan ruang yang sesuai dengan area tersebut. Umumnya untuk

menjaga kualitas lingkungan (ketenangan, kelancaran lalu-lintas dan sebagainya).

4. TDR (Transfer of development right): Ketentuan ini diterapkan untuk menjaga karakter

kawasan setempat. Kompensasi diberikan pada pemilik yang kehilangan hak membangun

atau pemilik dapat mentranfer hak membangunnya (bisasanya lantai bangunan) kepada pihak

lain dalam satu distrik/kawasan.

5. Negotiated Development: Pembangunan yang dilakukan berdasarkan negosiasi

antarstakeholder.

6. Design and historic preservation: Ketentuan-ketentuan pemanfaatan ruang dan elemen lainnya

(keindahan, tata informasi dll) untuk memelihara visual dan karakter kultur dari masyarakat

setempat.

7. Flood plain zoning: Ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan rawan banjir untuk

mencegah dampak kerugian

8. Conditional uses: seringkal disebut sebagai pemanfaatan khusus merupakan izin pemanfaatan

ruang yang diberikan pada suatu zona jika kriteria atau kondisi khusus zona tersebut

memungkinkan atau sesuai dengan pemanfaatan ruang yang diinginkan.

9. Non-conforming uses: Penggunaan bangunan atau struktur yang telah ada pada waktu

rencana disahkan/berlaku dapat diteruskan meskipun tidak sesuai. Ketentuan ini bertujuan

untuk mengurangi keefektifan peraturan zoning; mencegah rusaknya nilai property;

mendorong terjadinya penurunan kualitas lingkungan. Dalam ketentuan ini dilarang

mengubah penggunaan ke non-conforming use lainnya; mengubah atau memperluas

bangunan/struktur, kecuali diperintahkan pemerintah; menelantarkan/tidak digunakan dalam

jangka waktu lama.

10. Spot zoning; Ketentuan zoning bada bagian wilayah/kawasan yang lebih sempit.

11. Floating zoning: Kawasan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya, untuk melihat

kecenderungan perubahannya/perkembangannya atau sampai ada pemelitian mengenai

pemanfaatan ruang tersebut.

12. Exclusionary zoning; Praktek zoning ini diterapkan pada zona yang mempunyai dampak

pencegahan munculnya bangunan rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah dan

moderat. Ketentuan ini dimotivasi oleh perhatian pada populasi masyarakat dibandingkan

kebutuhan perumahan keseluruhan pada wialayah dimana masyarakat tersebut menjadi

bagiannya.

13. Contract zoning; Ketentuan ini dihasilkan melalui kesepakatan antara pemilik properti dan

komisi perencana atau lembaga legislatif.


4 −14


14. Growth Control, Pengendalian ini dilakukan melalui faktor faktor pertumbuhan seperti

pembangunan sarana dan prasarana melalui penyediaan infrastruktur yang diperlukan,

mengelola faktor ekonomi dan sosial hingga politik.

F. Penyusunan peta zonasi

Peta zonasi adalah peta yang berisi kode zonasi di atas blok dan subblok yang telah

didelineasikan sebelumnya. Subblok peruntukan adalah pembagian peruntukan dalam satu blok

peruntukan berdasarkan perbedaan fungsi yang akan dikenakan. Pertimbangan penetapan kode

zonasi di atas peta batas blok/subblok yang didasarkan pada:

1. Kesamaan karakter blok peruntukan, berdasarkan pilihan:

a. Mempertahankan dominasi penggunaan lahan yang ada (eksisting)

b. Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada RTRW

c. Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginkan

d. Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan,

e. Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu,

f. Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum,

g. Menetapkan batas intensitas bangunan/bangunbangunan maksimum/minimum,

h. Mengembangkan jenis kegiatan tertentu,

i. Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang diinginkan;

j. Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan daya dukung prasarana

(misalnya: jalan) yang tersedia

2. Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada (KKOP, pelabuhan, terminal, dll)

3. Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi

Bila suatu blok peruntukan akan ditetapkan menjadi beberapa kode zonasi, maka blok

peruntukan tersebut dapat dipecah menjadi beberapa subblok peruntukan. Pembagian subblok

peruntukan dapat dilakukan berdasarkan pertimbangan:

1. Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan ruang/lahan.

2. Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang atau batas persil.

3. Orientasi Bangunan.

4. Lapis bangunan.


4 −15


G. Penyusunan Standar Teknis

Materi dari standar teknis meliputi seluruh spesifikasi teknis yang terkai di dalam zoning

regulation, secara umum standar diklasifikasikan sebagai berikut :

1. Standar preskriptif, yang terdiri dari ;

- Standar kuantitatif

- Standar desain

2. Standar kinerja

- Standar subyektif

- Standar desain

H. Penyusunan aturan pelaksanaan

Materi aturan pelaksanaan terdiri dari:

- aturan mengenai vairansi yang berkaitan dengan keluwesan/ kelonggaran aturan

- aturan insentif dan disinsentif

- aturan mengenai perubahan pemanfaatan ruang

I. Penyusunan perhitungan dampak

Tingkat gangguan akibat dampak perubahan pemanfaatan ruang terdiri paling sedikit terdiri dari:

1. Intensitas gangguan tinggi

2. Intensitas gangguan sedang

3. Intensitas gangguan rendah

4. Tidak ada gangguan (gangguan diabaikan)

J. Peran serta masyarakat

Peran serta masyarakat dalam penyusunan Peraturan Zonasi mencakup :

1. Hak masyarakat;

2. Kewajiban masyarakat;

3. Kelompok peran serta masyarakat;

4. Tata cara peran serta masyarakat;

5. Waktu peran serta masyarakat;

6. Proses pemberdayaan masyarakat.


4 −16


4.2 KAJIAN HIRARKI RENCANA TATA RUANG

Perkembangan kota-kota di Indonesia yang semakin meningkat membutuhkan adanya

pengarahan, penelitian, pengembangan dan perencanaan agar pembangunan kota dapat

dilaksanakan secara terpadu. Untuk itu dibutuhkan suatu rencana kota atau rencana tata ruang.

Rencana tata ruang secara konsepsional merupakan suatu rumusan kebijaksanaan bagi kegiatan

yang ada di dalam ruang dengan mempertimbangkan ruang sebagai wadahnya dan waktu sebagai

jarak pencapaian perwujudannya. Rencana tata ruang memainkan perannya sebagai pengarah

dan pengendali kegiatan agar sesuai dengan tujuan yang ingin dicapainya. Dalam Undang-undang

No. 26 Tahun 2007 mengenai Penataan Ruang, yang dimaksud dengan tata ruang adalah wujud

struktural dan pola pemanfaatan ruang, baik direncanakan maupun tidak.

Sehubungan dengan tingkat kepentingan dan lingkup strategi permasalahannya, maka rencana

tata ruang disusun secara bertahap dan dalam jenjang cakupan yang berurutan. Secara sistematis

jenjang cakupan rencana ini dimulai dari lingkup yang lebih luas dan substansinya menyeluruh

hingga ke jenjang cakupannya semakin terinci (detailed). Semakin kecil cakupan wilayahnya, maka

rencana tersebut semakin terinci dan semakin tertuju kepada segi fisik yang lebih konkret.

Mengingat rencana tata ruang merupakan matra keruangan dari rencana pembangunan daerah

dan bagian dari pembangunan nasional, ketiga tingkatan (RTRW Nasional, RTRW Propinsi, dan

RTRW Kabupaten) mempunyai hubungan keterkaitan satu sama lain serta dijaga konsistensinya

baik dari segi substansi maupun operasionalisasinya.

Hirarki rencana tata ruang yang berlaku di Indonesia sesuai

dengan Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang

Penataan Ruang dan Permendagri No. 8 Tahun 1998 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang di Daerah adalah

sebagaimana yang digambarkan pada Gambar 4.3 Setiap

tingkatan rencana tata ruang memiliki cakupan wilayah

perencanaan yang berbeda dengan maksud yang berbeda

pula.

Rencana tata ruang yang telah memiliki kekuatan hukum harus berfungsi sebagai arahan bagi

penyusunan dan pelaksanaan program-program pembangunan pada kota/wilayah yang

RTRW Nasional

RTRW Propinsi

RTRW Kab/Kota

RDTR Kawasan

RTRK/RTBL

Gambar 4.3 Hirarki Rencana Tata Ruang


4 −17


bersangkutan. Program-program tersebut kemudian dirumuskan dalam bentuk proyek-proyek

sektoral sebagai suatu kegiatan pembangunan. Penyusunan program/proyek tahunan yang

berkaitan dengan penataan ruang seperti pembangunan prasarana dan sarana mengacu kepada

rencana tata ruang, yaitu RDTR (Rencana Detail Tata Ruang).

Rencana tata ruang dengan lingkup yang paling rinci adalah Rencana Teknis Ruang Kota (RTRK).

Dalam RTRK tercakup lingkup rencana tata letak blok peruntukan lahan, pra rencana teknik

jaringan prasarana/utilitas, dan pra rencana teknik masa bangunan. Perencanaan yang lebih rinci

lagi menghasilkan suatu rancangan rekayasa dan arsitektur yang merupakan suatu Rancangan

Teknis Terperinci pada sektor-sektor sesuai RTRK.

Bila dikaji pada wilayah Kota Medan, hirarki rencana tata ruang yang berlaku saat ini bagii Kota

Medan dan bagian-bagian wilayah kotanya serta dokumen pendukungnya adalah sebagaimana

dapat dilihat pada Gambar 4.4.

Gambar 4.4 Hirarki Rencana Tata Ruang di Kota Medan

RTRW Nasional

RTRW Propinsi Sumatera Utara

RTRW Kota Medan

RDTRK Kawasan Perkotaan Medan

RTRK/RTBL

Zoning Regulation Kawadan Perkotaan

M d


4 −18


4.3 KONSEP ZONING REGULATION

4.3.1 Definisi Zoning Regulation

Berdasarkan Undang-undang no. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dan Undang-undang

no. 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah, masing-masing Pemerintah Daerah

Kabupaten/Kota menyusun Rencana Tata Ruang Kawasan Kota/Perkotaan. Untuk dapat

mengefektifkan pelaksanaannya, diperlukan suatu Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (Zoning

Regulation) sebagai alat operasional rencana tata ruang.

Terdapat berbagai versi mengenai definisi zoning regulation berdasarkan berbagai sumber yang

berbeda, baik dalam maupun luar negeri. Berdasarkan asal katanya, maka “zoning” sangat

berkaitan dengan zona-zona atau proses penzonaan. Zona adalah kawasan atau area yang

memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan yang spesifik. Sedangkan zoning adalah proses

pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona, sekaligus menetapkan pengendalian

pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku (Barnett, 1982: 60-61; So,

1979:251).

Di samping definisi di atas, menurut LAN–DSE, zoning adalah suatu teknik pengelompokkan

kawasan-kawasan yang homogen berdasarkan kesamaan karakteristiknya (Riyadi, 452005).

Setiap zona mempunyai aturan yang seragam (guna lahan, intensitas, massa bangunan), antara

satu zona dengan zona lainnya bisa berbeda ukuran dan aturan. Dalam zoning aturan-aturan

yang digunakan ditetapkan terlebih dahulu. Sedangkan untuk izin pembangunan yang sesuai

dengan aturan dapat langsung diterbitkan oleh pejabat berwenang tanpa melalui penilaian

(review).

Berdasarkan definisi-definisi singkat mengenai zoning di atas, maka dapat diketahui bahwa zoning

regulation merupakan ketentuan-ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona beserta

pengaturannya lebih lanjut mengenai pemanfaatan lahan dan prosedur pelaksanaan

pembangunan.

Klasifikasi zona (zonasi) dapat dilakukan dengan pertimbangan karakteristik lingkungan, serta

pemanfaatan ruang yang dibatasi secara fisik, seperti sungai, jaringan jalan, utilitas, dan lainnya

yang bersifat relatif permanen dan mudah dikenali, sehingga tidak menimbulkan berbagai

intepretasi mengenai batas zona yang ditetapkan. Dalam beberapa hal, batasan secara


4 −19


administratif juga menjadi pertimbangan yang sangat penting. Secara umum, batas atau

pembagian zona dapat didasarkan pada pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:

1. Karakteristik pemanfaatan ruang/ lahan yang sama.

2. Batasan fisik seperti jaringan jalan, gang, sungai, branchgang, maupun batasan kavling.

3. Orientasi bangunan.

4. Lapis bangunan.

4.3.2 Azas, Tujuan, dan Fungsi Zoning Regulation

Terdapat beberapa azas penting yang dipertimbangkan dalam penyusunan zoning regulation

sebagaimana yang dijelaskan di bawah ini:

a. Azas keterbukaan, persamaan, keadilan dan perlindungan hukum.

b. Setiap orang atau badan hukum yang memiliki sebidang tanah secara sah harus dihormati

hak kepemilikannya (propert right) dan harus diberi kesempatan yang sama untuk

memanfaatkan tanahnya (development right) bagi kepentingan mereka sendiri.

c. Dalam hal pembangunan sarana maupun prasarana kepentingan umum, pemerintah provinsi

dapat diberikan prioritas untuk memanfaatkan lahan masyarakat tersebut, tetapi harus

memberikan ganti rugi, baik berupa uang maupun lahan pengganti yang setara nilainya dalam

batas waktu yang ditentukan.

d. Apabila batas waktu yang ditentukan terlampaui, maka masyarakat dapat melakukan gugatan

melalui komisi perencanaan untuk memperoleh kembali haknya.

Peraturan zoning pertama kali diterapkan di Kota New York pada tahun 1916 dengan tujuan

untuk menentukan standar minimum sinar dan udara untuk jalan yang makin gelap akibat

semakin banyak dan makin tingginya bangunan; dan untuk memisahkan kegiatan yang dianggap

tidak sesuai (Barnet, 1982:61). Pada dasarnya tujuan zoning adalah untuk membuat

pengelompokkan suatu kawasa tertentu dari suatu kawasan yang homogen, sehingga dapat

diketahui segenap potensi yang dimilikinya. Pada perkembangan selanjutnya, zoning regulation

ditujukan untuk beberapa hal sebagai berikut (Barnet, 1982:61):

1. Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.

2. Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar sinar matahari jatuh ke

jalan dan trotoar, serta sinar dan udara mencapai bagian dalam bangunan.

3. Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi kawasan yang paling

intensif pemanfaatan ruangnya.

Adapun fungsi dari zoning regulation antara lain adalah:


4 −20


1. Sebagai instrumen pengendalian pembangunan.

Peraturan zoning yang lengkap akan memuat prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke

tata cara pengawasannya. Ketentuan-ketentuan yang ada dan dikemas menurut penyusunan

perundang-perundangan yang baku dapat menjadi landasan dalam penegakan hukum bila

terjadi pelanggaran.

2. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional.

Ketentuan zoning dapat menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang

bersifat operasional, karena memuat ketentuan-ketentuan tentang penjabaran rencana yang

bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat sub makro sampai pada rencana yang rinci.

3. Sebagai panduan teknis pengembangan/ pemanfaatan lahan.

4.3.3 Zoning Regulation Sebagai Pedoman Pemanfaatan Ruang dan Pengendalian

Pemanfaatan Ruang

Terdapat 2 (dua) sistem pengendalian pemanfaatan ruang, yaitu pemanfaatan ruang yang

didasarkan pada kepastian hukum yang berupa peraturan zoning (regulatory system) dan

pemanfaatan ruang yang proses pengambilan keputusannya didasarkan pada pertimbangan

lembaga perencanaan yang berwenang untuk masing-masing proposal pembangunan yang

diajukan (discretionary system).

Salah satu negara yang menerapkan sistem regulatory (zoning) dalam pemanfaatan ruangnya

adalah Amerika Serikat. Peraturan zoning di negara ini dijadikan acuan dalam praktek

pengendalian penggunaan lahan dan pembangunan yang dilakukan oleh pemerintahan di tingkat

lokal (The Practice of Llocal Government Planning, 1988:251). Peraturan zoning (Zoning Ordinance)

yang terdiri dari peraturan penggunaan lahan, persyaratan teknis, serta peta zoning disusun dan

disahkan oleh badan legislatif tingkat lokal dengan rekomendasi dari komisi perencanaan

dan/atau komisi zoning.

Adapun sistem pemanfaatan ruang dengan ketentuan zoning ini mempunyai karakteristik-

karakteristik sebagai berikut:

1. Dasar pemanfaatan ruang ini adalah dokumen peraturan zoning detail yang mengatur

penggunaan lahan serta persyaratan teknis lainnya yang harus dipenuhi untuk mengadakan

pembangunan.

2. Sistem zoning berusaha memberikan panduan tertulis yang mengatur segala aspek yang

terjadi di masa mendatang dengan tujuan untuk memaksimalkan elemen kepastian dari


4 −21


rencana, sehingga tidak perlu ditakutkan terjadinya ketidaksesuaian pembangunan dengan

rencana yang dapat menimbulkan persoalan baru pembangunan.

3. Peraturan zoning tidak hanya mengatur pembangunan mengenai apa yang tidak boleh di

suatu area, tetapi juga secara tegas menyatakan dan menjadi dasar yang sangat kuat untuk

diadakannya pembangunan sesuai dengan rencana. Tahap pemikiran mengenai apa yang

boleh dan tidak boleh dibangun, dibahas secara mendetail jauh sebelum adanya pengajuan

proposal pembangunan pada masa penyusuan peraturan zoning.

4. Perubahan karena mekanisme pasar memungkinkan terjadinya perubahan pemanfaatan

lahan, dan dapat mendorong terjadinya re-zoning. Dalam sistem regulatory diperbolehkan

adanya peninjauan, bahkan amandemen terhadap peraturan zoning yang telah disahkan

dengan syarat proposal perubahan tersebut diajukan mengikuti serangkaian prosedur yang

berlaku.

5. Re-zoning hanya diberikan untuk kasus-kasus tertentu yang menyangkut kesejahteraan

banyak orang dan bukan hanya pemilik lahan.

6. Perubahan zoning merupakan perubahan dokumen hukum, sehingga berada pada

kewenagan badan legislatif. Oleh karena itu, keputusan re-zoning seringkali tidak

mempertimbangkan standar pembangunan yang berlaku, sehingga dapat mengarah pada

ketidakadilan.

7. Re-zoning merupakan suatu upaya yang dilakukan dalam sistem regulatory untuk dapat

mewujudkan pembangunan yang lebih fleksibel.

Berkaitan dengan dinamika penggunaan lahan dimana banyak ditemukan perubahan pemanfaatan

lahan khususnya pada kawasan perkotaan yang sedang tumbuh dengan pesat, perumahan dan

pertanian merupakan yang paling rentan terhadap perubahan lahan menjadi bentuk yang lebih

berfungsi ekonomis. Tahapan dan intensitas perubahan yang perlu dicermati adalah:

1. Penetrasi, yaitu telah terjadi penerobosan fungsi-fungsi baru.

2. Invasi, yaitu telah terjadi serbuan fungsi-fungsi baru.

3. Dominasi, yaitu telah terjadi perubahan proporsi fungsi lahan ke dalam fungsi baru.

4. Suksesi, yaitu sudah terjadi penggantian sama sekali oleh fungsi baru.

4.3.4 Perangkat Zoning Regulation

Zoning ordinance/ regulation dan prosedurnya merupakan salah satu faktor pengaturan (regulatory

factors) dalam pengendalian pembangunan selain the official city plat; land value; property taxes;

convenants; subdivision regulations; building, housing, and sanitary codes; special site control, dan site

plan control. Di beberapa negara, zoning dikenal dalam berbagai istilah, seperti land development


4 −22


code, zoning code, zoning resolution, urban code, planning act, dan lain sebagainya. Pada dasarnya

semuanya mengatur ketentuan-ketentuan teknis mengenai pembangunan kota. Ketentuan

zoning seringkali dianggap membuat rencana tata ruang menjadi rigid. Namun demikian,

sebenarnya rigid maupun fleksibelnya suatu rencana kota tidak tergantung dari ada atau

tidaknya peraturan, akan tetapi lebih ditentukan pada bagaimana kita membuat atau menyusun

aturan-aturannya.

Dasar penerapan zoning adalah kewenangan police power (kewenangan pemerintah dalam

membuat peraturan untuk melindungi kesehatan masyarakat, keselamatan dan kesejahteraan

umum); mengintervensi kehidupan private masyarakat bagi perlindungan kesehatan masyarakat,

keselamatan dan kesejahteraan; hak membangun masyarakat dibatasi dengan ketentuan-

ketentuan yang rasional, yang tidak mengandung niat buruk, diskriminasi, tidak beralasan atau

tidak pasti. Prinsip dasar zoning adalah sebagai berikut:

1. Wilayah kota dibagi menjadi beberapa kawasan/zona dengan luas yang tidak perlu sama.

2. Setiap zona diatur penggunaannya, intensitas/kepadatannya, dan massa bangunannya.

3. Penggunaan lahan/bangunan paling sedikit dibagi menjadi 4 kategori utama, yaitu pertanian,

perumahan, komersial, dan industri.

4. Prinsip penentuan kegiatan dapat dengan menetapkan kegiatan yang diperbolehkan atau

kegiatan yang dilarang. Kegiatan yang tidak disebutkan dalam daftar kegiatan yang boleh

artinya dilarang, sedangkan kegiatan yang tidak disebutkan dalam kegiatan yang dilarang

berarti diperbolehkan.

Dalam setiap kategori utama bisa terdapat satu atau lebih sub-kategori, yang memungkinkan

adanya penggunaan bentuk yang berbeda meskipun dengan penggunaan lahan yang sama.

Misalnya pada zona perumahan bisa terdapat sub-zona perumahan tunggal, sub-zona perumahan

deret, dan sebagainya.

Namun demikian, perlu ditetapkan sifat pada setiap kategori utama apakah akan bersifat

kumulatif ataukah bersifat eksklusif. Bersifat kumulatif artinya zona yang memiliki hierarki “lebih

rendah” (dampak terhadap lahan sekitarnya lebih kecil, seperti pertanian) dapat masuk ke zona

yang kedudukan hierarkinya “lebih tinggi” (misalnya industri). Sedangkan bersifat eksklusif

artinya tidak memperbolehkan adanya kegiatan lain di setiap kategori selain yang telah

ditetapkan.


4 −23


Berhubung untuk mencapai keseragaman penggunaan lahan secara utuh yang memerlukan

pemindahan ke lokasi baru, maka perlu dipersiapkan:

• Ganti rugi

• Diperbolehkan tetap ada selama mengikuti aturan yang berlaku dimana kegiatan yang tidak

sesuai tersebut perlu dibatasi dengan cara melarang perluasan dan pergantian fasilitas fisik.

Komponen yang diatur dalam zoning regulation antara lain:

1. Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenis perpetakan (main land use), jenis-jenis penggunaan

(sub uses).

2. Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan utama, penggunaan pelengkap, penggunaan

sesuai pengecualian khusus).

3. Intensitas atau kepadatan (KDB, KLB, bangunan/ha).

4. Massa banguan (tinggi, sempadan, luas minimum persil).

Di samping itu, terdapat ketentuan-ketentuan yang diatur secara terpisah, yang meliputi:

1. Pengaturan lebih lanjut mengenai penggunaan terbatas dan bersyarat.

2. Setback, kebun.

3. Pengaturan pedagang kaki lima.

4. Pengaturan mengenai fasilitaas tunawisma, rumah jompo.

5. Pengaturan kawasan-kawasan khusus.

6. Off-street parking and loading.

7. Ukuran distrik, spot zoning dan floating zones.

8. Tata informasi, aksesoris bangunan, daya tampung rumah dan keindahan.

9. Hal-hal lain yang dianggap penting.

Zoning Regulation memiliki beberapa kelebihan dan kekurangan. Kelebihan zoning diantaranya

adalah adanya certainty (kepastian), predictability, legitimacy, accountability. Sedangkan kekurangan

zoning diantaranya adalah Tidak dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci,

sehingga banyak permintaan ReZoning.

Zoning regulation terdiri dari:

Zoning Text/Zoning Statement/Legal Text

berisi aturan-aturan (regulation)

Menjelaskan tentang guna lahan dan kawasan,

permitted and condotional uses, minimum lot


4 −24


requirement, standar pengembangan administrasi pengembangan zoning

Zoning Map

berisi pembagian blok peruntukkan (zona)

Menggambarkan peta guna tata guna lahan dan

lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan

Materi penanggulangan dampak pembangunan pun dapat di atur dalam ketentuan zoning,

seperti:

1. Penanggulangan pencemaran lingkungan.

2. Development impact fees: merupakan pungutan yang dibebankan oleh pemerintah kepada

developer/pengeloala kawasan sebagai prasyarat dikeluarkannya izin atau menambah sumber

penerimaan bagi pembiayaan penyediaan sarana dan prasarana. Biaya dampak ini

mempunyai fungsi:

a. Sebagai alat untuk meningkatkan kualitas dan kuantitas lingkungan fisik (sarana dan

prasarana umum).

b. Sebagai alat untuk mengendalikan pembangunan.

c. Sebagai alat untuk mengatasi konflik politik.

3. Traffic impact assesment: merupakan biaya kemacetan yang dapat dikenakan pada pengguna

kendaraan.

Adapun yang tercakup di dalam aspek kelembagaan zoning adalah sebagai berikut:

1. DPRD (governing body): Mengesahkan perda zoning; mempunyai kewenangan tertinggi dalam

perubahan peraturan atau peta zoning.

2. DTK (planning commission): merekomendasikan batas zona; menelaah dan membuat

rekomendasi untuk semua perubahan terhadap peraturan atau peta zoning.

3. Board of Appeal/ Adjustment; zoning board: mempertimbangkan permohonan variansi;

pempertimbangkan permohonan pengecualian khusus/izin khusus; mempertimbangkan

(mendengar dan memutuskan) keberatan; menafsirkan ketidakjelasan aturan atau batas

zona.

4. Staff; mengadministrasikan peraturan zoning; menegakkan peraturan zoning; menyediakan

telaah proyek atau informasi lainnya untuk DPRD, DTK dan Board of Appeals/Adjusment.


4 −25


Umumnya terdapat board/ committee of adjustment dalam penerapan zoning regulation ini dengan

fungsi:

1. Mendengar kepentingan/keberatan yang ada.

2. Mengoreksi kesalahan, kekeliruan dalam administrasi, meliputi:

Izin penggunaan khusus (special use permits)

Kondisi khusus; kesepakatan.

3. Membuat/menetapkan variance/grant relief atau kelonggaran.

Dalam penerapan zoning terdapat tiga tindakan utama, yaitu:

1. Re-zoning: perubahan peraturan dan peta zoning.

2. Penelaahan variansi (pembebasan dari aturan standar) keberatan (mendengar dan

memutuskan dugaan adanya kesalahan) dan pengecualian khusus (daftar penggunaan yang

tidak sesuai rencana yang diperkenankan setalah melalui telaah khusus).

3. Penegakan zoning: pengendalian IMB yang tepat waktu, konsisten, dapat diperkirakan dan

tegas (penghentian pembangunan tanpa izin atau menyimpang, nonconforming uses).

Ketentuan-ketentuan zoning dilengkapi oleh:

1. Rencana komprehensif.

2. Peraturan subdivision/perpetakan.

3. Pengendalian estetika dan arsitektural.

4. Persyaratan parkir on-street.

5. Peraturan bangunan, dan

6. Pembatasan niat (convenant/ deed restriction)

4.4 METODOLOGI PELAKSANAAN PEKERJAAN

Metodologi pelaksanaan penyusunan zoning regulation dilakukan melalui beberapa tahap yang

telah disesuaikan dengan tahapan kegiatan pekerjaan yang berada di KAK. Tahap-tahap tersebut

adalah:

1. Persiapan

2. Pengumpulan Data dan Survei

3. Kompilasi Data dan Analisis

4. Penyusunan Rancangan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kawasan Kota Medan

5. Penyusunan Zoning Regulation Kawasan Kota Medan


4 −26


Untuk lebih jelasnya mengenai metodologi pelaksanaan yang terdiri dari 5 (lima) tahapan

tersebut di atas, berikut ini akan diuraikan mengenai masing-masing kegiatan yang akan

dilakukan.

4.4.1 Persiapan

Sebelum melaksanakan kegiatan pengumpulan data untuk perencanaan, terlebih dahulu

dirumuskan data apa saja yang akan didapat di lapangan yang menunjang terhadap kedalaman

materi rencana yang akan disusun. Persiapan survei antara lain meliputi kegiatan :

a. Persiapan dasar, berupa telaah keputusan yang menghasilkan postulat-postulat, asumsi-

asumsi, dan hipotesa-hipotesa mengenai wilayah yang direncanakan.

b. Perumusan wilayah studi dan pemantapan metodologi, dilakukan untuk menyempurnakan

metodologi yang sebelumnya telah diajukan dan metodologi yang disempurnakan tersebut

memiliki input hasil diskusi yang telah dilakukan pada tahapan persiapan ini.

c. Pembuatan rencana kerja, merupakan bentuk penyempurnaan lanjutan mengikuti

metodologi yang telah disempurnakan. Rencana kerja dibuat mempertimbangkan target

terhadap output pekerjaan.

d. Mobilisasi personil, dilakukan setelah memiliki rencana kerja yang baru dan telah

disempurnakan. Mobilisasi personil disesuaikan dengan kebutuhan dalam proses rangkaian

pekerjaan yang ditetapkan dalam rencana kerja.

e. Persiapan teknik survei; dilakukan untuk mempermudah pelaksanaan survei yang akan

dilakukan. Contoh persiapan yang akan dilakukan adalah persiapan peta dasar, pembuatan

daftar pertanyaan dan sebagainya. Untuk menghasilkan rencana tata ruang seperti yang

diharapkan dalam pendekatan penyusunan rencana perlu didukung dengan data dan

informasi yang baik, lengkap dan sesuai dengan kebutuhan analisis. Untuk memahami

kebutuhan data yang mendukung penyusunan rencana tata ruang, perlu terlebih dahulu

dikaji sasaran dan kebutuhan analisis yang akan dilakukan. Dengan mengetahui kebutuhan

tersebut maka data yang dikumpulkan akan relevan dan tepat sasaran dengan rencana yang

akan dirumuskan.

f. Penyiapan peta dasar, sebagai salah satu alat dalam mengemukakan kriteria dan kondisi

eksisting pada wilayah perencanaan maka penyiapan peta dasar perlu dilakukan pada saat

persiapan. Selain itu penyiapan peta ini dapat mempermudah kelancaran berlangsungnya

survei.


4 −27


4.4.2 Pengumpulan Data dan Survei

Survei yang akan dilakukan terdiri dari 2 jenis data, yaitu survei sekunder (instansional) dan

survei primer.

a. Survei sekunder (instansional)

Survei ini dimaksudkan untuk mendapatkan data dan informasi yang telah

terdokumentasikan dalam buku, laporan, dan statistik yang umumnya terdapat di

instansi terkait.

b. Survei primer

Survei ini dilakukan untuk mendapatkan data terbaru/ terkini langsung dari lapangan

atau obyek kajian.

1. Survei land use dan bangunan

Survai yang dilakukan adalah pengecekan di lapangan mengenai guna lahan

eksisting serta bangunan yang ada di wilayah perencanaan. Data-data yang

diperoleh dari survai ini digunakan untuk menganalisis struktur ruang eksisting

dan kemudian menetapkan struktur tata ruang dan penggunaan lahan pada

tahun yang direncanakan.

2. Survei infrastruktur

Survei ini dilakukan untuk memperoleh data kondisi infrastruktur utilitas

dengan cara pengamatan lapangan guna menangkap/menginterpretasikan data-

data sekunder lebih baik. Di samping itu survei ini dilakukan untuk memperoleh

masukan dari para stakeholders terkait mengenai permasalahan dan kondisi

infrastruktur kota yang bersangkutan. Masukan tersebut dapat diperoleh

melalui wawancara maupun penyebaran kuesioner.

3. Survei transportasi

Survei ini dilakukan untuk memperoleh data dan informasi mengenai

transportasi kota dengan bentuk survei yang dilakukan adalah:

Pengamatan lapangan untuk mengamati kondisi dan permasalahan jaringan

dan sistem transportasi sehingga dapat menangkap/menginterpretasikan

data-data sekunder secara lebih baik.

Traffic counting, untuk memperoleh data volume lalu lintas harian rata-rata

(LHR) pada jalan-jalan utama dan sejumlah persimpangan penting.


4 −28


4. Survei pelaku ekonomi

Data dan informasi yang ingin didapat dari kegiatan survei ini adalah data

pelaku, lokasi, kecenderungan dan potensi pasar, rencana, permasalahan, dan

keinginan para pelaku tersebut. Pengumpulan data pelaku ekonomi dilakukan

dengan cara:

Pengamatan lapangan untuk mengamati pola penyebaran dan jenis intensitas

kegiatan ekonomi tersebut.

Wawancara/kuesioner terhadap pelaku aktivitas.

5. Survei sosial kependudukan (survei rumah tangga)

Pengumpulan data sosial kependudukan dilakukan dengan survei primer dan

sekunder, dengan materi yang dikumpulkan adalah data penduduk dan

distribusinya, struktur penduduk, serta sosial kemasyarakatan. Untuk

pengumpulan data yang bersumber langsung dari masyarakat akan digunakan

wawancara semi-terstruktur. Data yang akan dikumpulkan meliputi jenis data:

Data fakta, yaitu data faktual berupa data demografis dan data status lainnya

yang melekat pada masyarakat, baik secara individual maupun kolektif;

Data sikap, yaitu data mengenai sikap preferensi masyarakat terhadap

kondisi dan aspek pelayanan perkotaan, suasana lingkungan, kebijaksanaan

yang berlaku dan program-program pembangunan yang akan dilaksanakan,

dengan berbagai nilai, seperti suka atau tidak suka, serta puas atau tidak

puas;

Data pendapat, yaitu data mengenai pendapat masyarakat terhadap

persoalan yang ada pada sistem lingkungan perkotaan. Pernyataan dari

masyarakat mengungkapkan ide serta gagasan masyarakat.

Data perilaku, yaitu data mengenai perilaku dan tindakan yang dilakukan

masyarakat secara individu terhadap suatu hal.

Dalam teknik wawancara akan menggunakan cara:

Teknik wawancara langsung pada tempat alamat responden.

Teknik wawancara pada tempat kegiatan masyarakat seperti kampus, jalan,

tempat-tempat umum.

Teknik seminar dengan mengundang responden yang kompeten.

Masing-masing teknik di atas akan dipergunakan sesuai dengan karakteristik

responden, efektivitas dan relevansinya dengan variabel pertanyaan.


4 −29


6. Survei aspek arsitektur kota

Data yang ingin diketahui dalam survei ini untuk mengetahui keinggian

bangunan, kepadatan bangunan, garis sempadan, bangunan bersejarah, ruang

terbuka maupun pedestrian yang terdapat pada kecamatan terpilih.

Pengumpulan data arsitektur kota dilakukan melalui observasi ke lapangan

maupun wawancara semi terstruktur kepada tokoh masyarakat.

4.4.3 Kompilasi Data

Tahap selanjutnya adalah tahap kompilasi data dan tahap analisis, yang dijelaskan sebagai berikut:

Kompilasi Data

Semua data dan informasi yang telah diperoleh dari hasil kegiatan pengumpulan data dan survei

kemudian dikompilasi. Pada dasarnya kegiatan kompilasi data ini dilakukan dengan cara

mentabulasi dan mensistematisasi data-data tersebut dengan menggunakan cara komputerisasi.

Hasil dari kegiatan ini adalah tersusunnya data dan informasi yang telah diperoleh sehingga akan

mempermudah pelaksanaan tahapan selanjutnya yaitu tahap analisis.

Metoda pengolahan dan kompilasi data yang dipergunakan adalah sebagai berikut:

Mengelompokkan data dan informasi menurut kategori aspek kajian seperti: data fisik dan

penggunaan lahan, data transportasi, data kependudukan dll.

Menyortir data-data setiap aspek tersebut agar menjadi sederhana dan tidak terjadi

duplikasi.

Mendetailkan desain pengolahan dan kompilasi data dari desain studi awal sehingga tercipta

form-form isian berupa tabel-tabel, konsep isian, peta tematik dll.

Mengisi dan memindahkan data yang telah tersortir ke dalam tabel-tabel isian dan peta isian

tematik.

Melakukan pengolahan data berupa penjumlahan, pengalian, pembagian, persentase dsb baik

bagi data primer maupun sekunder.

Setelah seluruh tabel dan peta terisi, maka langkah selanjutnya adalah membuat uraian

deskriptif penjelasannya ke dalam suatu laporan yang sistematis per aspek kajian. Termasuk

dalam laporan tersebut adalah uraian kebijaksanaan dan program setiap aspek.

4.4.4 Metoda Analisis Yang Digunakan

Berdasarkan hasil kompilasi data, selanjutnya dilakukan analisis data-data tadi. Ada empat hal

utama yang perlu dinilai dalam analisis ini yaitu:


4 −30


i. Analisis keadaan dasar yaitu menilai kondisi eksisting pada saat sekarang.

ii. Analisis kecenderungan perkembangan yaitu menilai kecenderungan sejak masa lalu sampai

sekarang dan kemungkinan-kemungkinannya di masa depan, terutama pengaruh tumbuhnya

fungsi baru atau struktur baru khususnya pada pelayanan di wilayah perencanaan.

iii. Analisis sistem serta kebutuhan ruang yaitu menilai hubungan ketergantungan antar sub

sistem atau antar fungsi, dan pengaruhnya apabila sub sistem atau fungsi baru itu

berkembang, serta perhitungan ruang dalam wilayah perencanaan sebagai akibat

perkembangan di masa depan.

iv. Analisis persoalan-persoalan pemanfaatan ruang yaitu menilai persoalan yang berkaitan

dengan pemanfaatan ruang di wilayah perencanaan untuk mengetahui seberapa besar

tingkat gangguan dari pemanfaatan ruang yang ada pada guna lahan.

v. Analisis kemampuan pengelolaan pembangunan yaitu menilai kondisi keuangan daerah,

organisasi pelaksana dan pengawasan pembangunan, personalia, baik pada saat sekarang

maupun yang diperlukan di masa depan.

vi. Analisis kelengkapan aspek-aspek pendukung, yaitu mengkaji kelengkapan aturan dan

peraturan, mekanisme perijnan, pengawasan, dan penertiban pemanfaatan ruang kota.

vii. Analisis penentuan substansi penysusunan zoning regulation yaitu menentukan substansi

yang akan tercakup dalam zoning regulation Kawasan Kota Medan ini, analisis ini dilakukan

dengan merujuk pada beberapa literatur maupun benchmarking dari negara ataupun wilayah

lain yang telah menetapkan zoning regulation

viii. Analisis penyusunan klasifikasi zonasi yaitu menentukan klasifikasi guna lahan dan guna

bangunan pada wilayah perencanaan berdasarkan rencana tata ruang dan tingkat gangguan

yang ada.

ix. Analisis aturan teknis zonasi yaitu analisis dalam menentukan substansi zoning regulation

Kawasan Kota Medan.

Dalam penyusunan Zoning Regulation Kawasan Kota Medan ini dibutuhkan beberapa metoda

analisis yang pemakaiannya disesuaikan dengan kebutuhan dan kondisi data dan informasi yang

akan diperoleh. Adapun teknik proyeksi, model dan formula analisis yang umum dan banyak

dipergunakan dalam suatu kegiatan analisis perencanaan yang dapat dijadikan sebagai salah satu

teknik analisis. Pada dasarnya suatu model harus mempunyai ciri dan karakeristik sebagai

berikut:

Suatu model harus berdasar pada hubungan beberapa dan antar variabel;

Dirumuskan ke dalam formula dan persamaan matematis;


4 −31


Mudah dikalkulasikan dan dihitung;

Memiliki tingkat ketelitian dan rinci dalam perhitungan;

Memperhitungkan dimensi waktu.

1. Beberapa Teknik Proyeksi

Keadaan masa sekarang yang terjadi adalah sebagai akibat dari perkembangan dan

kecenderungan yang terjadi pada masa lalu, dengan demikian perlu diketahui bagaimana

kemungkinan-kemungkinan terjadinya kecenderungan-kecenderungan keadaan di masa yang

akan datang berdasarkan pengalaman-pengalaman di masa lalu. Hasil-hasil yang terjadi pada

masa lalu itulah yang dijadikan input utama pendekatan dalam memproyeksikan perkembangan

di masa mendatang seperti pendekatan ekstrapolatif, normative, dan pendekatan campuran.

Teknik proyeksi dapat dilaksanakan dengan berbagai cara dengan mendasarkan pada data-data

yang ada (statistik maupun penelitian), metode proyeksi yang lazim dipergunakan adalah: i).

Metode Garis Trend; ii). Metode Garis Regresi iii). Metode Ekonometris, sedangkan teknik

proyeksi terhadap hal-hal yang bersifat kualitatif dilakukan dengan menggunakan: i). Metode

Induksi; ii). Metode Generalisasi dan iii). Metode Deduksi.

2. Model untuk Memperkirakan Kebutuhan Ruang

Model standar yang dapat dipergunakan untuk memperkirakan kebutuhan ruang, diantaranya:

Model-model Standar Indonesia :

o Pedoman Standar Lingkungan Permukiman Kota (DPMB, Departemen PU).

o Peraturan Geometrik Jalan Raya dan Jembatan (Departemen PU).

o Pedoman Standar Pembangunan Perumahan Sederhana (DPMB, Departemen PU).

Model-model standar Referensi Asing :

o Site Planning Standar, Joseph de Chiara.

o Urban Design Criteria, Joseph de Chiara.

3. Metoda Aksesibilitas

Metoda analisis untuk pengukuran tingkat kemudahan pencapaian. Untuk mengetahui seberapa

mudahnya suatu tempat (lokasi) dapat dicapai dari lokasi lainnya.

Metoda yang digunakan antara lain:

a. Nilai aksesibilitas

FKT A = d


4 −32


dimana: A = Nilai aksesibilitas F = Fungsi jalan (arteri, kolektor, lokal) K = Konstruksi Jalan (aspal, perkerasan tanah) T = Kondisi Jalan (baik, sedang , buruk) d = Jarak Nilai-nilai F,K, dan T diberi bobot

b. Indeks aksesibilitas

A = dimana: EJ = Ukuran aktivitas (antara lain jumlah penduduk usia kerja, pedagang, dan sebagainya) dij = Jarak tempuh (waktu atau jarak) b = Paramater

4. Metoda dan Model Pergerakan Penduduk

Untuk mendapatkan gambaran mengenai pola dan intensitas pergerakan. Metoda analisa yang

digunakan adalah model analisa gravitasi, yaitu sebagai berikut:

Gi-j = K dimana: Gi-j = Besaran pergeseran relatif K = Konstanta grafitasi Di = Dimensi aktivitas Zone I Dj = Dimensi aktivitas zone j dij = jarak antara i – j x = Konstanta jarak

5. Model dan Analisa Intensitas Penggunaan Lahan

Model ini digunakan untuk menilai tingkat intensitas penggunaan lahan dari setiap kegiatan

permukiman pada seluruh wilayah perencanaan. Model yang digunakan adalah sebagai berikut:

IPL = dimana: IPL = Intensitas Penggunaan Lahan KLB = Koefisien Lantai Bangunan

(dij)b

EJ

Di

dijx

1,903 + Log

0,381KLB


4 −33


6. Analisa Dampak Lingkungan

Analisa dampak lingkungan merupakan analisa terhadap perkembangan tata guna tanah,

intensifikasi ruang, perkembangan penduduk, aspek pencemaran suatu kegiatan dan lain-lain

dalam kaitannya dengan ekologi perkotaan (urban ecology).

7. Guided Land Development (GLD)

Guided Land Development (GLD) adalah suatu sistem pengembangan kawasan sehingga

dimungkinkan pengadaan lahan untuk pemukiman beserta fasilitas penunjangnya. Dengan

demikian akan tercipta suatu lingkungan yang sehat, nyaman, dan terencana. Metoda ini

digunakan dalam rangka melibatkan masyarakat sebagai pemilik pembangunan dengan posisinya

sebagai shareholder, bukan hanya sebagai stakeholder. Dengan rancangan GLD, lahan bisa

diusahakan melalui Real Estate, Koperasi ataupun perorangan tergantung pad permintaan pasar

dan masyarakat.

Apabila tidak melalui GLD, maka golongan penduduk berpendapatan rendah tidak mampu

untuk memiliki lahan perkotaan yang disediakan oleh Real Estate. Akibatnya golongan penduduk

berpendapatan rendah akan tetap menempati lingkungan pemukiman yang kumuh (slums), yaitu

pemukiman tak terkontrol dengan fasilitas yang minim. Hal ini mengakibatkan gangguan pada

kesehatan dan konflik sosial.

8. Analisa Biaya Dampak (Abida)

Selama ini rencana disusun tanpa memperhatikan kemampuan ekonomi kota itu sendiri

sehingga begitu dilaksanakan akan membebani kota itu sendiri, kota menjadi tidak nyaman untuk

ditempati atau terlalu mahal dalam perawatannya. Hal yang diperhatikan dalam pengelolaan

Kawasan Kota Medan adalah aspek fiskal akibat eksternalitas. Dengan Abida dapat diketahui

kelayakan fiskal dari revisi rencana.

9. Metode Teknis Perencanaan Sarana dan Prasarana

a. Sistem Penyediaan Air Bersih

Penilaian cakupan pelayanan (CP) dan kebutuhan pengembangan sistem

CP =

Perhitungan kebutuhan air didasarkan kepada :

− Jumlah penduduk dan proyeksi di daerah bersangkutan;

Jumlah penduduk

(jumlah SR x jiwa/rumah) + (jumlah HU x jiwa/HU) x 100%


4 −34


− Jenis kawasan dan luasnya;

− Rencana cakupan pelayanan dan jenis sambungan berdasarkan minat dan kemampuan

penduduk daerah pelayanan;

− Kebutuhan per orang per hari;

− Jumlah jiwa/rumah;

− Target cakupan yang akan dipenuhi;

− Kebutuhan khusus kawasan potensial.

b. Sistem Pengelolaan Air Limbah

Penilaian Cakupan Pelayanan (CP)

CP = c. Sistem Sarana Drainase

Penilaian kondisi eksisting, mencakup inventarisasi sistem drainase yang telah ada, kondisi

topografi, pengumpulan data hidrologi, peta, kependudukan, pelayanan-pelayanan yang ada

(untuk drainase mikro maupun makro), keadaan fisik alami untuk pemilihan teknologi (tipe

tanah dan topografi), kasilitas-fasilitas lain, data banjir, data pasang surut, genangan dan banjir

yang terjadi.

d. Sistem Pengelolaan Persampahan

Penilaian Cakupan Pelayanan

CP =

10. Metode dan Model Analisis Lain

Model analisis lain yang dapat dipergunakan adalah :

Metode Skalogram

Digunakan untuk menentukan fasilitas, yang selanjutnya merupakan masukan bagi penentuan

hirarki zona-zona berdasarkan kesediaan fasilitas.

Metode Sentralistis

Merupakan metode penentuan hirarki tingkat pelayanan desa-desa atau bagian wilayah kota,

dimana perhitungannya merupakan kelanjutan dari hasil yang diperoleh metode skalogram.

Metode Komparatif

Volume sampah terangkut (m3)

Volume timbulan sampah (m3)

Jumlah penduduk

Jumlah Prasarana (i) Jumlah Pemakai /Prasarana x 100%

x 100%


4 −35


Digunakan untuk membandingkan suatu keadaan tertentu dengan keadaan lain. Perbandingan ini

bisa dilakukan biasanya oleh karena adanya perbedaan waktu atau perbedaan jenis. Biasanya

penggunaan model ini disertakan dengan persentase.

Metode yang akan dipergunakan tidak terbatas pada metoda-metoda yang di uraikan diatas,

tetapi juga dapat menggunakan metode-metode lain apabila dirasakan perlu dalam menganalisis

data yang diperlukan.

Tabel IV.3

Data, Analisa dan Output Rencana

DATA ANALISA OUTPUT RENCANA STRUKTUR RUANG Karakterisitik masalah dan potensi

tata ruang secara umumKawasan Kota Medan

Arahan kebijakan dan rencana RTRW Kota

SWOT Analisis terhadap internal WP dan antar WP dalam kota

Cost & benefit analisis

Tujuan Pengembangan Kawasan

Rencana Distribusi

Penduduk: Luas wilayah Kriteria pembagian blok Konsep hirarki pusat dan wilayah

pelayanannya Kesatuan wilayah secara geografis

dan fisik Kesamaan karakteristik fungsi

Analisa deliniasi pembagian blok berdasarkan hasil survai dan kriteria

Rencana pembagian blok

Jumlah penduduk Kota Medan (2001-2006)

Jumlah penduduk per blok (2001-2006)

Kepadatan penduduk

Proyeksi penduduk Daya tampung ruang

berdasarkan tingkat kepadatan yang diharpkan per blok

Rencana jumlah penduduk per blok

Proyeksi penduduk per blok Luas wilayah boleh dibangun

Perhitungan kepadatan penduduk

Pertimbangan jenis pengembangan yang akan diterapkan insentif (vertical) dan ekstensif (horizontal)

Rencana kepadatan penduduk per blok

Rencana struktur pelayanan

kegiatan Jumlah penduduk eksisting Proyeksi penduduk tahun

perencanaan Jumlah fasilitas yang ada saat ini Standar kebutuhan fasilitas sesuai

Analisa perkiraan kebutuhan fasilitas pelayanan

Perhitungan kebutuhan tambahan fasilitas pelayanan

Distribusi dan deliniasi

Distribusi hirarki sistem pusat-pusat pelayanan kegiatan meliputi: Perdagangan, Pendidikan tinggi,


4 −36


DATA ANALISA OUTPUT hirarki sistem pusat

(fasilitas : perdagangan, pendidikan, kesehatan, rekreasi)

sistem pusat berdasarkan jenjang cakupan dan wilayah pelayanan

Kesehatan, Rekreasi

Rencana Sistem Jaringan

Pergerakan Data & peta jaringan jalan Data guna lahan/ sistem pusat

aktivitas Data titik kemacetan Data volume LHR jalan Data struktur sistem pusat

pelayanan kegiatan Data tingkat aksesibilitas kawasan

Analisis sistem jaringan jalan: bangkitan pergerakan, VCR, aksesibilitas, panjang jalan, dimensi jalan

Analisis kebutuhan jaringan jalan

Analisis trip generation Analisis trip destination

Rencana jaringan jalan: Sistem primer Sistem sekunder Sampai dengan sistem lokal

Data & peta sebaran terminal Data kapasitas & kondisi terminal Data pola jaringan jalan Data sistem angkutan umum Data sebaran sistem pusat

kegiatan Dat sistem sebaran unit hirarki

lingkungan

Analisis tingkat pelayanan terminal

Analisis optimasi lokasi terminal

Rencana terminal

Data & peta trayek angkutan umum

Data pola pergerakan penduduk (OD)

Data karakteristik kepemilikan kendaraan tiap unit lingkungan

Data pola jaringan jalan Data sistem angkutan umum Data sebaran sistem pusat

kegiatan Dat sistem sebaran unit hirarki

lingkungan

Analisis trayek angkutan umum jalur padat angkutan, jalur tidak tersentuh angkutan umum

Analisis pergerakan penduduk

Anlisis optimasi rute angkutan umum

Rencana angkutan umum

RENCANA POLA PEMANFAATAN RUANG Rencana Blok Pemanfaatan

Ruang (block Plan) Data pemanfaatan ruang kawasan

budidaya eksisting dan kesenderungannya sampai orde klasifikasi ke-3 (detail)

Peta pemanfaatan ruang kawasan budidaya eksisting

Jumlah penduduk eksisting Proyeksi penduduk tahun

perencanaan Luas lahan terbangun Luas lahan boleh terbangun Kriteria kawasan budidaya

Analisa daya dukung dan daya tampung

Analisa kesesuian lahan untuk kawasan budidaya

Analisa perkembangan kegiatan perkotaan dan pemanfaatan ruang sampai orde ke-3 yang detail

Analisis masalah dan potensi pemanfaatan ruang tiap blok

Analisis kesesuaian dengan rencana struktur ruang/ sistem pusat kegiatan pelayanan

Rencana kawasan budidaya perkotaan : Perumahan & permukiman Perdagangan Jasa Industri Pendidikan Kesehatan Peribadatan Rekreasi/ pariwisata Olahraga Fasilitas sosialterminal Kantor pemerintahan TPU TPA

Data pemanfaatan ruang kawasan lindung eksisting

Analisa daya dukung dan daya tampung

Rencana Kawasan lindung: Kawasan resapan air


4 −37


DATA ANALISA OUTPUT Peta pemanfaatan ruang kawasan

lindung eksisting Luas lahan terbangun Luas lahan boleh terbangun Kriteria kawasan lindung Data potensi rawan bencana Data obyek yang perlu dilindungi

dan lestarikan berdasarakan kriteria lindung

Analisa kesesuaian lahan untuk kawasan lindung

Analisis kendala pengembangan fisik kawasan

Sempadan sungai dan kawasan terbuka hijau

Taman wisata alam Kawasan caga budaya Kawasan rentang bencana

PEDOMAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN KAWASAN PERKOTAAN

Data kepadatan penduduk tiap blok

Data kepadatan bangunan tiap blok

Data KDB eksisting tiap blok (maksimal, minimal dan dominasinya)

Analisis kesesuaian dengan rencana pola pemanfaatan ruang tiap blok

Analisis kesesuain dengan lingkungan khususnya yang berada di wilayah KBU harus memperhatikan zona indeks konservasi lingkungan

Analisis standar-standar ketentuan teknis peraturan bangunan-bangunan dan zoning regulation

Analisa kesesuaian rencanaa struktur

Arahan Kepadatan Bangunan tiap blok peruntukan KDB

Data kondisi ketinggian bangunan eksisting dan pola skyline

Data nilai harga lahan

Analisa intensitas penggunaan lahan

Perhitungan KLB Perhitungan KDB Analisis kesesuaian dengan

rencana pola pemanfaatan ruang tiap blok



Analisa kesesuaian rencanaa struktur

Analisis kesesuaian dengan nilai/harga lahan

Arahan ketinggian bangunan KLB Ketinggian bangunan

Data nilai harga lahan Data rata-rata maksimal dan

minimum besar kapling tiap penggunaan lahan



Arahan perpetakan kelompok ukuran besar

lahan


4 −38


DATA ANALISA OUTPUT Analisis standar-standar

ketentuan teknis peraturan bangunan-bangunan dan zoning regulation

data garis sempadan bangunan dan jalan setiap penggunaan lahan dalam tiap blok peruntukan




Arahan garis sempadan untuk berbagai jenis jalan

Data potensi dan masalah blok peruntukan

Data nilai lahan Rencana struktur dan pola

pemanfaatan ruang



Analisis dengan nilai/ harga lahan

Analisis potensi dan masalah lingkungan

Arahan penangan lingkungan blok peruntukan Konservasi Redelopment Renewal Ditingkatkan dll

Data potensi dan masalah Standar dan ketentuan teknis Data jumlah penduduk dan

proyeksi penduduk

Analisis potensi dan masalah Analisis kebutuhan

pengembangan (kesesuaian dengan standar dan ketentuan teknis)

Rencana penanganan jaringan prasarana & sarana

PEDOMAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

Data permasalahan pengendalian pemanfaatan ruang yang ada

Data sistem dan prosedur pengendalian pemanfataan ruang yang ada

Analisis SWOT Studi jkondisi eksisting

pengendalian Studi literatur Diskusi kelompok

stakeholder terakit

Kegiatan pengawasan dan penertiban dengan: Sistem dan mekanisme

perijinan Insentif dan disinsentif Konpensasi Sistem pelaporan Sistem pemantauan Mekanisme evalausi Mekanisme pengawasan Menganisme pengenaan

sanksi: o Sanksi administratif o Sanksi pidana o Sanksi perdata

Sumber : Hasil Analisis Sementara, 2007


4 −39


4.4.5 Penyusunan RDTR Kawasan Kota Medan

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kawasan Kota Medan sebagai bagian dari proses

penyusunan zoning regulation merupakan rencana yang berisikan:

1. Tujuan pengembangan Kawasan Kota Medan

2. Rencana Struktur dan Pola Pemanfaatan Ruang Wilayah Pengembangan Kota Medan,

meliputi:

Rencana Distribusi Penduduk Wilayah Perencanaan sampai akhir tahun perencanaan yang

dirinci dalam blok-blok peruntukan.

Rencana Struktur Pelayanan Kegiatan Kawasan Perkotaan yang merupakan tata jenjang

kapasitas dan intensitas menurut lokasi dan jenis pelayanan kegiatan dalam wilayah

perencanaan dalam bentuk distribusi pusat-pusat pelayanan kegiatan perkotaan yang

dirinci sampai pusat pelayanan lingkungan permukiman. Pusat-pusat pelayanan terdiri

dari fungsi perdagangan, pendidikan, kesehatan, serta rekreasi dan olah raga.

Rencana Sistem Jaringan Pergerakan meliputi sistem jaringan pergerakan dan prasarana

penunjang (terminal, jalan, parkir) yaitu jaringan jalan (arteri sekunder, kolektor

sekunder, lokal sekunder dan sistem primer); terminal; jaringan trayek angkutan

penumpang.

Rencana Sistem Jaringan Utilitas, meliputi sistem jaringan utilitas dalam kawasan hingga

akhir tahun perencanaan, terdiri dari jaringan telepon (hingga jaringan kabel sekunder);

Gambar 4.5 Ilustrasi Sistem Jaringan Pergerakan dan Jalur

Pejalan Kaki / Pedestrian


4 −40


jaringan listrik (tegangan menengah hingga gardu distribusi); jaringan gas; jaringan air

bersih (hingga jaringan distribusi sekunder/per blok peruntukan); jaringan air hujan;

jaringan air limbah; jaringan persampahan (hingga TPS komunal).

3. Rencana Blok Pemanfaatan Ruang (Block Plan), menggambarkan ukuran, fungsi serta

karakter kegiatan manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam blok-blok

peruntukan.

a. Kawasan Budidaya

Fungsi yang dituangkan mencakup:

perumahan dan permukiman, yang dirinci menurut ketinggian bangunan, jenis

penggunaan, pengelompokan berdasarkan besaran perpetakan;

perdagangan, yang dirinci menurut jenis dan bentuk bangunannya, antara lain pasar,

pertokoan, mal, dll;

industri, yang dirinci menurut jenisnya;

pendidikan, yang dirinci menurut tingkatan pelayanan mulai dari pendidikan tinggi,

SLTA, SLTP, SD, dan TK;

kesehatan, yang dirinci menurut tingkat pelayanan mulai dari RS Umum kelas

A,B,C,D; puskesmas, puskesmas pembantu;

peribadatan, yang dirinci menurut jenisnya mulai dari mesjid, gereja, kelenteng, pura,

vihara;

olahraga, yang dirinci menurut tingkat pelayanannya, antara lain stadion, gelanggang,

dll;

rekreasi, yang dirinci menurut jenisnya, antara lain taman bermain, taman rekreasi,

taman lingkungan, taman kota, dll;

fasilitas sosial lainnya, yang dirinci menurut jenisnya, seperti panti asuhan, panti

wreda, dll; perkantoran pemerintah dan niaga, yang dirinci menurut instansinya;

terminal angkutan jalan raya baik untuk penumpang atau barang dan sarana

transportasi lainnya;

taman pemakaman umum,

taman pemakaman pahlawan.

b. Kawasan Lindung

Kawasan lindung terdiri dari kawasan lindung alam dan buatan, yaitu:


4 −41


Contoh Panduan Pembangunan Kawasan

Kawasan resapan air dan kawasan yang memberikan perlindungan bagi kawasan

bawahan lainnya;

Sempadan sungai,

Kawasan terbuka hijau kota termasuk jalur hijau;

Kawasan cagar budaya;

Kawasan rawan banjir.

4. Pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan

perkotaan, meliputi:

a. Arahan Kepadatan Bangunan, terbagi atas:

Blok peruntukan dengan koefisien dasar

bangunan sangat tinggi (lebih besar dari 75 %);

Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan menengah (20 % - 50 %);

Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan rendah (5 % - 20 %);

Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan sangat rendah ( > 5 %).

b. Arahan Ketinggian Bangunan

Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat rendah adalah blok dengan tidak

bertingkat dan bertingkat maksimum dua lantai (KLB maksimum = 2 x KDB) dengan

tinggi puncak bangunan maksimum 12 m dari lantai dasar;

Blok peruntukan ketinggian bangunan rendah adalah blok dengan bangunan bertingkat

maksimum 4 lantai ( KLB maksimum = 4 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan

maksimum 20 m dan minimum 12 m dari lantai dasar;

Blok peruntukan ketinggian bangunan sedang adalah blok dengan bangunan bertingkat

maksimum 8 lantai (KLB maksimum = 8 x KBD) dengan tinggi puncak bangunan

maksimum 36 m dan minimum 24 m dari lantai dasar;

Blok peruntukan ketinggian bangunan tinggi bangunan tinggi adalah blok dengan

bangunan bertingkat minimum 9 lantai (KLB maksimum = 9 x KDB) dengan tinggi

puncak bangunan minimum 40 m dari lantai dasar;

Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat tinggi adalah blok dengan bangunan

bertingkat minimum 20 lantai (KLB maksimum = 20 x KDB) dengan tinggi puncak

bangunan minimum 80 m dari lantai dasar.

c. Arahan Perpetakan Bangunan

Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi I (diatas 2500 m2);

Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi II (1000 – 2500 m2);


4 −42


Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi III (600 – 1000 m2);

Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi IV (250 – 600 m2);

Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi V (100 – 250 m2);

Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VI (50 – 100 m2);

Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VII (dibawah 50 m2);

Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VIII (rumah susun/flat).

d. Arahan Garis Sempadan

Sempadan muka bangunan;

Sempadan pagar;

Sempadan sampingan bangunan.

e. Rencana Penanganan Blok Peruntukan

Bangunan/jaringan baru yang akan dibangun;

Bangunan/jaringan yang akan ditingkatkan;

Bangunan/jaringan yang akan diperbaiki;

Bangunan/jaringan yang akan diperbaharui;

Bangunan/jaringan yang akan dipugar;

Bangunan/jaringan yang akan dilindungi.

f. Rencana Penanganan Prasarana dan Sarana

jaringan prasarana dan sarana baru yang akan dibangun;

jaringan prasarana dan sarana yang akan ditingkatkan;

jaringan prasarana dan sarana yang akan diperbaiki;

jaringan prasarana dan sarana yang akan diperbaharui;

jaringan prasarana dan sarana yang akan dipugar.

5. Pedoman Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Pengendalian pemanfaatan ruang diselenggarakan melalui kegiatan pengawasan dan

penertiban terhadap pemanfaatan ruang berdasarkan mekanisme perijinan, pemberian

insentif dan disinsentif, pemberian kompensasi, mekanisme pelaporan, mekanisme

pemantauan, mekanisme evaluasi dan mekanisme pengenaan sanksi.

Materi yang diatur adalah ketentuan-ketentuan yang mencakup perijinan, pengawasan, dan

penertiban di kawasan perkotaan, yang berisikan:

Mekanisme advis planning perijinan sampai dengan pemberian ijin lokasi bagi kegiatan

perkotaan;

Mekanisme pemberian insentif dan disinsentif bagi kawasan yang didorong

pengembangannya, kawasan yang dibatasi pengembangannya, serta terhadap upaya-

Ilustrasi sempadan sungai


4 −43


upaya perwujudan ruang yang menjaga konsistensi pembangunan dan keserasian

perkembangan di Wilayah Kota Bekasi dan sekitarnya;

Mekanisme pemberian kompensasi berupa mekanisme penggantian yang diberikan

kepada masyarakat pemegang hak atas tanah, hak pengelolaan sumber daya alam seperti

hutan, tambang, bahan galian, kawasan lindung yang mengalami kerugian akibat

perubahan nilai ruang dan pelaksanaan pembangunan sesuai dengan rencana tata ruang;

Mekanisme pelaporan mencakup mekanisme pemberian informasi secara obyektif

mengenai pemanfaatan ruang yang dapat dilakukan oleh masyarakat dan instansi yang

berwenang;

Mekanisme pemantauan yang mencakup pengamatan, pemeriksaan dengan cermat

perubahan kualitas tata ruang dan lingkungan yang tidak sesuai dan dilakukan oleh

instansi yang berwenang;

Mekanisme evaluasi dilakukan untuk menilai kemajuan kegiatan pemanfaatan ruang

dalam mencapai tujuan rencana tata ruang yang dilakukan oleh masyarakat dan instansi

yang berwenang;

Mekanisme pengenaan sanksi mencakup sanksi administratif, pidana, dan perdata.

4.4.6 Penyusunan Zoning Regulation

Hasil utama dari pekerjaan ini adalah tersusunnya dokumen zoning regulation yang terdiri dari 2

(dua) bagian utama yakni zoning text dan zoning map. Secara keseluruhan pekerjaan zoning

regulation meliputi :

1. Asas, Tujuan dan Fungsi Zoning Regulation

2. Peruntukan Lahan

Peruntukan lahan adalah jenis penggunaan atas sebuah bidang lahan. Jenis penggunaan ini

disusun berdasarkan hirarki ketelitiannya dalam sebuah blok, sub blok, atau persil seperti

yang dijelaskan dalam 4.1.3 bagian A. Ilustrasi peruntukan lahan pada kawasan terpilih dapat

dilihat pada tabel berikut.

Tabel IV.4 Ilustrasi Hirarki Peruntukan Lahan

HIRARKI I HIRARKI II HIRARKI III HIRARKI IV

Lindung KL-1 Sempadan sungai

Kawasan Perlindungan Setempat KL-2 Daerah tangkapan

air/Embung/Situ

KL-3 Instalasi berbahaya (SUTT dan SUTET)


4 −44


HIRARKI I HIRARKI II HIRARKI III HIRARKI IV

Budidaya Perumahan RS-1 Rumah tunggal

Perumahan Kepadatan Sedang (RS) Bangunan tunggal atau kelompok bangunan yang memiliki kepadatan sedang (maksimal 60%)

RS-2 Rumah deret, kopel, townhouse

RT-1 Rumah tidak terstruktur/perumahan kampung

RT-2 Rumah rusun dengan ketinggian kurang dari 5 lantai

RT-3 Rumah rusun dengan ketinggian antara 5-8 lantai

Perumahan Kepadatan Tinggi (RT) Bangunan tunggal atau kelompok bangunan yang memiliki kepadatan rendah (maksimal 80%) RT-4 Rumah rusun dengan

ketinggian lebih dari 8 lantai

KP-1

Perdagangan skala BWK

KP-2

Perdagangan skala kecamatan

KP-3

Perdagangan skala kelurahan

Perdagangan

KP-4

Perdagangan skala lingkungan

KJ-1 Perkantoran swasta (office park)

KJ-2 Jasa pelayanan hiburan

KJ-3 Jasa pelayanan otomotif tunggal (one stop service)

Jasa

KJ-4 Jasa pelayanan otomotif berkelompok

PT-1 Perguruan Tinggi

Pendidikan Tinggi PT-2 Akademi

FP-1 Skala kecamatan

Fasilitas Pelayanan Umum FP-2 Skala kelurahan

TH-1 Taman kota/taman lingkungan TH-2 Sarana olah raga dan rekreasi

Ruang Terbuka Hijau TH-3 Pemakaman umum

Prasarana Transportasi TT Terminal

Sumber: Hasil Analisis Awal

3. Pemanfaatan Ruang Wilayah Pengembangan

Pemanfaata ruang atau yang sering disebut juga dengan istilah daftar kegiatan adalah semua

aktivitas atau kegiatan yang mungkin terjadi pada masing-masing peruntukan lahan hirarki

IV. Pemanfaatan ini didapatkan dari survei lapangan semua pemanfaatan ruang yang ada dan


4 −45


dalam waktu dekat dimungkinkan ada di wilayah studi. Pemanfaatan ruang yang dimaksud

secara ilustratif dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel IV.5

Ilustrasi Pemanfaatan Ruang No Guna

Lahan Pemanfaatan Ruang

1 Perumahan 1. Rumah Tunggal 2. Rumah Kopel 3. Rumah Deret 4. Townhouse

5. Rumah Susun Rendah (<5 lantai)

6. Rumah Susun Sedang (5-8 lantai)

7. Rumah Susun Tinggi (>8 lantai) 8. Asrama 9. Kost-kostan 10. Panti Jompo 11. Panti Asuhan Yatim Piatu 12. Guest House

13. Rumah Dinas 2 Perdagangan dan Jasa

1. Warung 2. Toko 3. Pertokoan 4. Pasar Tradisional 5. Pasar Lingkungan 6. Penyaluran Grosir 7. Pusat Perbelanjaan 8. Supermarket 9. Mall 10. Toko Bahan Bangunan dan

Perkakas 11. Apotik 12. SPBU 13. Jasa bangunan 14. Lembaga keuangan 15. Komunikasi 16. Jasa Pemakaman 17. Jasa kesehatan komersial 18. Perawatan/perbaikan/renovasi

barang 19. Perbaikan kendaraan (bengkel) 20. Jasa Pergudangan 21. Penyediaan makanan dan

minuman 22. Travel dan pengiriman barang 23. Pemasaran properti 24. Perkantoran/ bisnis lainnya 25. Jasa pelayanan bisnis

26. Jasa personal

No Guna Lahan

Pemanfaatan Ruang

27. Jasa Pendidikan 28. Klinik & Laboratorium

Kesehatan 29. Penginapan hotel 30. Penginapan losmen 31. Penitipan Anak 32. Salon 33. Spa Perawatan Kecantikan 34. Ruko 35. Rukan

3 Pendidikan 1. TK 2. SD/MI 3. SLTP/MTS 4. SMU/MA/SMAK 5. Akademi

6. Perguruan Tinggi 4 Peribadatan

1. Masjid 2. Langgar 3. Gereja 4. Pura

5. Kelenteng 5 Kesehatan

1. Rumah Sakit tipe C 2. Rumah Sakit tipe D 3. Rumah Sakit gawat darurat 4. Rumah Sakit bersalin 5. Laboratorium Kesehatan 6. Puskesmas 7. Puskesmas pembantu 8. Balai pengobatan 9. Posyandu 10. Dokter umum 11. Dokter spesialis 12. Bidan 13. Klinik/poliklinik

14. Rumah Sakit Ibu dan Anak 6 Hiburan

1. Museum 2. Galeri Seni 3. Perpustakaan 4. Panti pijat 5. Klub malam dan bar 6. Bioskop

7. Teater


4 −46


No Guna Lahan

Pemanfaatan Ruang

8. Restoran 9. Kafe 10. Kios Makanan dan Minuman 11. Gedung Serba Guna 12. Kolam Pemancingan Umum

7 Olahraga 1. Lapangan olahraga 2. Lapangan golf, driving range

3. Gedung olahraga 8 Ruang Terbuka Hijau

1. Taman lingkungan 2. Taman kota 3. Taman rekreasi 4. Pemakaman

5. Danau/situ/waduk

No Guna Lahan

Pemanfaatan Ruang

6. Kolam Tandon 7. Penjualan Tanaman Hias dan

Bunga 9 Perkantoran

1. Kantor kecamatan 2. Kantor Kelurahan 3. Kantor Pos 4. Kantor PLN 5. Pemadam Kebakaran 6. Pos Polisi

7. Polsek/ Polsekta 10 Transportasi

1. Terminal Tipe C 2. Lapangan Parkir Umum

3. Gedung Parkir Sumber: Hasil Identifikasi Awal

4. Zoning Text

Zoning text yang dimaksud meliputi matriks pemanfaatan ruang, ketentuan teknis

pemanfaatan ruang, ketentuan pembangunan dan ketentuan khusus lainnya yang terkait.

a. Matriks Pemanfaatan Ruang

Matriks pemanfaatan ruang yang dimaksud merupakan ketentuan boleh tidaknya

pemanfaatan ruang untuk sebuah hirarki IV peruntukan lahan ditunjukkan dengan 4

indkator, yakni diijinkan (I), terbatas (T), bersyarat (B) dan terlarang (-). Secara lebih

jelasnya pada tabel berikut.

Tabel IV.6

Deskripsi Indikator Pemanfaatan Ruang Simbol Deskripsi

I Pemanfaatan diizinkan, karena sesuai dengan peruntukan tanahnya, yang berarti tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah kota

T

Pemanfaatan diizinkan secara terbatas atau dibatasi. Pembatasan dapat dengan standar pembangunan minimum, pembatasan pengoperasian, atau peraturan tambahan lainnya baik yang tercakup dalam ketentuan ini maupun ditentukan kemudian oleh pemerintah kota

B

Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat. Izin ini diperlukan untuk penggunaan-penggunaan yang memiliki potensi dampak penting pembangunan di sekitarnya pada area yang luas. Izin penggunaan bersyarat ini berupa AMDAL, PKL, dan RPL

- Pemanfaatan yang tidak diizinkan (dilarang)


4 −47


Pemanfaatan Terbatas

Jika sebuah pemanfatan ruang memiliki tanda T atau merupakan pemafaatan yang

terbatas, berarti penggunaan tersebut mendapatkan ijin dengan diberlakukan

pembatasan-pembatasan, seperti:

• Pembatasan pengoperasian. Baik dalam bentuk pembatasan waktu beroperasinya

sebuah pemanfaatan ataupun pembatasan jangka waktu pemanfaatan ruang tersebut

untuk kegiatan yang diusulkan

• Pembatasan intensitas ruang. Baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, atauun ketinggian

bangunan. Pembatasan ini dilakukan oleh pemerintah kota dengn menurunkan nilai

maksimum atau meninggikan nilai minimum dari intensitas ruang

• Pembatasan jumlah pemanfaatan. Jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada, masih

mampu melayani, dan belum memerlukan tambahan (contoh, dalam sebuah kawasan

perumahan yang telah cukup jumlah masjidnya, tidak diperkenankan membangun

mesjid baru), maka pemanfaatan tersebut tidak bolh diijinkan dengan pertimbangan-

pertimbangan khusus.

• Pengenaan aturan-aturan tambahan seperti disinsentif, keharusan menyediakan

analisis dampak lalulintas, dan sebagainya yang tercantum dalam bagian lain dokumen

laporan ini.

Pemanfaatan Bersyarat

Jika sebuah pemanfaatan ruang memiliki tanda B atau merupakan pemanfaatan bersyarat,

berarti untuk mendapatkan ijin, diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu.

Persyaratan ini diperlukan mengingat pemanfaatan tersebut memiliki dampak yang besar

bagi lingkungan sekitarnya. Persyaratan ini antara lain:

• Penyusunan dokumen AMDAL

• Penyusunan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan

Lingkungan (UPL)

• Penyusunan Analisis Dampak Lalu lintas (ANDALIN)

• Mengenakan biaya dampak pembangunan (development impact fee), dan atau aturan

disinsentif lainnya yang tercantum dalam bagian lain laporan ini.


4 −48


Persyaratan ini dapat dikenakan secara bersamaan atau salah satunya saja. Penentuan

persyaratan mana yang dikenakan ditentukan oleh pemerintah kota dengan

mempertimbangkan besarnya dampak bagi lingkungan sekitarnya.

b. Ketentuan Teknis Pemanfaatan Ruang

Ketentuan teknis pemanfaatan ruang merupakan ketentuan lanjutan matriks

pemanfaatan ruang di atas. Pada bagian ini akan diuraikan mengenai syarat-syarat dari

ketentuan pemanfaatan ruang Bersyarat dan Terbatas seperti dijelaskan sebelumnya.

c. Ketentuan Pembangunan

Ketentuan pembangunan adalah ketentuan-ketentuan umum pembangunan yang berlaku

tanpa syarat (berlaku dalam segala kondisi).

5. Zoning Map

Zoning map yang dimaksud meliputi:

d. Distribusi zona lahan sesuai dengan karakteristiknya, lingkungan sekitar, dan statusnya.

e. Peta lahan yang membutuhkan perlindungan atau kemungkinan-kemungkinan yang dapat

muncul dari penggunaannya.

f. Usulan (rekomendasi) penggunaan lahan untuk masa yang akan datang dan kawasan

mana saja yang memerlukan tindakan-tindakan dalam rangka mengatasi konflik dari

penggunaan lahan.

g. Dokumen yang rinci tentang penggunaan lahan, aktivitas/kegiatan penggunaan lahan,

mekanisme pengawasan yang diperlukan untuk menjamin kelestarian sumber daya lahan.

Sebagai ilustrasi, di bawah ini ditampilkan contoh penerapan zoning map yang diberlakukan di

Amerika Serikat (Gambar 4.6).


4 −49


Gambar 4.6 Ilustrasi Penerapan Zoning Map Di Amerika Serikat

6. Mekanisme Pelaksanaan Zoning Regulation

Mekanisme pelaksanaan zoning regulation umumnya meliputi kelembagaan, mekanisme

pelaksanaan pemanfaatan ruang, mekanisme pengendalian pemanfaatan ruang, mekanisme

perubahan pemanfaatan ruang, mekanisme penerapan insentif dan disinsentif serta

mekanisme peran serta masyarakat.

a. Kelembagaan

Aspek kelembagaan meliputi jenis-jenis lembaga penataan ruang yang berada di wilayah

studi beserta uraian tugas dan wewenangnya.

b. Mekanisme Pelaksanaan Pemanfaatan Ruang

Bagian ini meliputi mekanisme perizinan di Kota Medan serta mekanisme pelaksanaan

ketentuan pemanfaatan ruang dan pembangunan. Mekanisme perijinan meliputi jenis-

jenis perijinan yang ada di Kota Medan, jenjang perinjinan serta mekanisme perijinan.

Mekanisme pelaksanaan ketentuan pemanfaatan ruang dan pembangunan merupakan


4 −50


syarat-syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi dalam memanfaatkan/membangun

sebuah kawasan.

c. Mekanisme Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Secara umum mekanisme pengendalian pemanfaatan ruang meliputi aspek pengawasan,

evaluasi pemanfaatan ruang dan prosedur penertiban pelanggaran pemanfaatan ruang.

d. Mekanisme Perubahan Pemanfaatan Ruang

Ketentuan mekanisme perubahan pemanfaatan ruang mengacu kepada Permendagri No.

4 Tahun 1996 yang meliputi dasar pertimbangan perubahan pemanfaatan ruang,

pemrakarsa perubahan pemanfaatan ruang, prinsip-prinsip perubahan pemanfaatan

ruang, syarat dan ketentuan perubahan pemanfaatan ruang, alternatif prosedur teknis

perubahan pemanfaatan ruang, dan alternatif prosedur administrasi perubahan

pemanfaatan ruang.

e. Mekanisme Penerapan Insentif dan Disinsentif

Meliputi prosedur penilaian atau penetapan suatu kegiatan dapat diberikan insentif dan

disinsentif, yang diberikan dalam rencana tata ruang maupun pada saat permohonan izin

kepada pemerintah daerah.

f. Mekanisme Peran Serta Masyarakat.

Meliputi hak dan kewaiban masyarakat dalam tata ruang, jenis-jenis dan tata cara peran

serta yang dapat dilakukan oleh masyarakat serta bentuk kelembagaan masyarakat dala

prosedur penataan ruang.

4 bab iv metodologi

Documents