tugas akhir skb

S T I E S I A S U R A B A Y A

1 STUDI KELAYAKAN BISNIS

TIA OKTAVIA

SMX_1

STUDI KELAYAKAN BISNIS

TUGAS AKHIR ANALISA INVESTASI PERUSAHAAN



ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN RUKO

AURELIA DARI ASPEK KEUANGAN PADA PT. BAHTERA MITRA

SEJAHTERA DI SAMARINDA

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Dari

Aspek Keuangan Pada Pt. Bahtera Mitra Sejahtera Di Samarinda

Abstrak

Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah Apakah proyek investasi

Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda layak ditinjau dari

aspek keuangan. Tujuan penelitian ini adalah Untuk mengetahui kelayakan proyek

investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda ditinjau dari

aspek keuangan. Adapun alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah

dengan menggunakan Studi Kelayakan Aspek Keuangan yaitu dengan metode

Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Profitability Index.

Hasil penelitian menggunakan alat analisis Payback Period (PP) atau jangka waktu

yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran investasi, didapat hasilnya

ialah selama 19 bulan. Ini berarti bahwa Payback Period lebih kecil dari nilai umur

pinjaman yaitu selama 24 bulan, maka proyek investasi ini layak. Kemudian dari hasi

perhitungan NPV didapatkan NPV positif yaitu sebesar Rp. 173.742.000. Dengan

nilai NPV yang positif, maka berarti bahwa nilai proyek investasi ini pun layak dari

hasil perhitungan NPV. Dari hasil perhitungan IRR sebesar 2,76 % per bulan atau

33,12 % per tahun yang berarti bahwa nilai ini lebih besar dari suku bunga yang

digunakan maka proyek invetasi ini layak dari hasil perhitungan IRR dan dari

perhitungan Profitability Index diperoleh hasil sebesar 23,96% yang berarti bahwa

nilai proyek investasi ini layak dari hasil perhitungan PI. Dari hasil analisis dan

pembahasan kelayakan proyek investasi pada pembangunan 7 unit ruko Bengkuring

ditinjau dari aspek keuangannya layak untuk dilaksanakan. Melihat dari kesimpulan

aspek keuangan yang ternyata dinyatakan layak, maka dalam hal ini saran yang

dapat diberikan pada PT Bahtera Mitra Sejahtera selaku pemilik dari Proyek Ruko

tersebut yaitu PT Bahtera Mitra Sejahtera dapat mengkaji ulang agar dana yang



diinvestasikan dapat kembali, sehingga dapat menutupi dana-dana yang dikeluarkan

dan memperoleh laba yang diharapkan serta juga dapat menaikkan harga jual agar

laba yang dihasilkan akan lebih meningkat

PENDAHULUAN

Latar Belakang

Salah satu usaha properti di Samarinda yang paling banyak diminati adalah usaha

ruko. Usaha ruko kini banyak digeluti investor lokal. Usaha ruko cukup berkembang

sejak beberapa tahun belakangan ini, tak lepas dari permintaan pasar, baik itu

pengusaha di bidang properti, perbankan, otomotif, fashion dan lainnya untuk

membuka kantor, toko atau mengembangkan cabang-cabang usaha baru. Keadaan

tersebut tidak disia-siakan oleh PT.Bahtera Mitra Sejahtera Mandiri yang

membangun ruko di wilayah bengkuring, Samarinda. Dalam melakukan investasi

perlu diperhatikan beberapa aspek penunjang usaha untuk mendapatkan laba yang

maksimal dan untuk mengetahui apakah usaha tersebut layak atau tidak antara lain,

aspek pasar, apabila pasar atau konsumen yang menikmati produk jasa ini tidak

begitu banyak berarti dilihat dari aspek pasar usaha ini tidak layak. Yang kedua

aspek manajemen siapa yang melakukan aspek-aspek tersebut, aspek sosial

bagaimana pengaruhnya kepada masyarakat sekitar proyek, dari aspek keuangan

apakah modal yang diperlukan memenuhi target dan sumber-sumber dana yang

ditaksir. Penilaian investasi tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan analisis

pada berbagai aspek. Namun dalam hal ini, penulis hanya akan mengambil aspek

keuangan. Pada aspek keuangan dapat digunakan kriteria penilaian investasi seperti

metode penilaian investasi yang mengukur seberapa besar tingkat keuntungan dari

investasi; Payback Period, yaitu menggambarkan lamanya waktu yang diperlukan

untuk menutup kembali dana yang telah dikeluarkan atau diinvestasikan; Net

Present Value; metode yang menghitung selisih antara nilai sekarang investasi

dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang akan

datang. Internal Rate of Return; metode yang menghitung tingkat bunga yang

menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-

penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang; Profitability Index; yaitu untuk



menghitung perbandingan antara present value dari penerimaan dengan present

value dari investasi.

Masalah bagi PT.Bahtera Mitra Sejahtera dalam menganalisis kelayakan proyek

investasi dalam pembangunan ruko yang terpenting ditinjau dari aspek keuangan

karena didalam aspek keuangan bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan

dan aliran khas proyek sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek

tersebut. Sedangkan PT.Bahtera Mitra Sejahtera belum sepenuhnya menganalisis

investasi dari aspek keuangan, hanya menggunakan rekapitulasi rencana anggaran

biaya pelaksanaan pekerjaan pembangunan ruko. Selain itu, keadaan pada wilayah

Bengkuring yang sangat strategis untuk melakukan invetasi dengan pembangunan

ruko sangat berdampak positif terhadap lingkungan pada daerah tersebut yang

memang masih kurang dari pusat pertokoan ataupun pembangunan ruko-ruko

sehingga hal tersebut lah yang menjadi alasan mengapa PT. Bahtera Mitra

Sejahtera melakukan invetasi dengan membangun ruko pada daerah Bengkuring

tersebut guna melengkapi fasilitas umum untuk pertokoan. Atas dasar uraian yang

telah ada, penulis tertarik untuk melakukan penelitian tentang kelayakan Investasi

Ditinjau Dari Aspek keuangan Pada Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera

Di Samarinda.

Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian pada latar belakang yang telah dikemukakan diatas

tentang kelayakan proyek, maka dirumuskan suatu permasalahan, yaitu apakah

proyek investasi Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda

layak ditinjau dari aspek keuangan ?

Tujuan Penelitian

Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui

kelayakan proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di

Samarinda ditinjau dari aspek keuangan.

KERANGKA DASAR TEORI Pengertian Investasi

Menurut Kuswadi (2007:6), Investasi adalah suatu keputusan yang diambil oleh

seseorang untuk mengalokasikan sumber daya yang berupa sejumlah dana

yang ia miliki saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan atau

meningkatkan nilai sumber daya tersebut dikemudian hari.



Jenis jenis Investasi Secara umum Menurut Halim (2005:4), investasi dibagi

menjadi dua bagian besar yaitu :

a. Investasi pada aktiva riil (real asset)

Yang dimaksud dengan investasi riil dalam teori investasi secara umum adalah

upaya mengelola uang atau aset secara langsung pada jenis atau bidang usaha

tertentu misalnya mendirikan pabrik, mendirikan toko atau membentuk

perusahaan atau bisa pula berupa membeli tanah, rumah dan lungunan atau

membeli emas dan sebagainya, untuk kemudian dijual kembali. Investasi

langsung disebut juga Sebagai investasi nyata (real investment).

b. Investasi pada aktiva keuangan (financial asset)

Investasi pada aktiva keuangan (financial asset) merupakan aset yang wujudnya

tidak terlihat, tetapi tetap memiliki nilai yang tinggi. Umumnya aset finansial ini

terdapat di dunia perbankan dan juga di pasar modal, yang di Indonesia dikenal

dengan Bursa Efek Indonesia.

Penggolongan Investasi Menurut Mulyadi (2001:284), investasi dapat dibagi

menjadi empat golongan berikut ini :

a. Investasi Uang Tidak Menghasilkan Laba (Non-Profit Investment)

Investasi jenis ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau karena syarat-

syarat kontrak yang telah disetujui, yang mewajibkan perusahaan

melaksanakannya tanpa mempertimbangkan laba atau rugi.

b. Investasi Yang Tidak Dapat Diukur Labanya (Non-measurable Provite

Investment)

Investasi ini dimaksudkan untuk menaikkan laba, namun laba yang diharapkan

akan diperoleh perusahaan dengan adanya investasi ini sulit untuk dihitung

secara teliti.

c. Investasi Dalam Penggantian Ekuipmen (Replacement Investment)

Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk penggantian mesin dan ekuipmen

yang ada. Penggantian mesin dan ekuipmen biasanya dilakukan atas dasar

pertimbangan adanya kenaikan produktivitas (pendapatan differensial) dengan

adanya penggantian tersebut.



d. Investasi Dalam Perluasan Usaha

Investasi jenis ini merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas produksi

atau operasi menjadi lebih besar dari sebelumnya. Kapasitas produksi atau

operasi menjadi lebih besar sebelumnya. Tambahan kapasitas akan memerlukan

aktiva differensial, yang berupa tambahan pendapatan (revenues), serta

memerlukan biaya differensial, yang berupa tambahan biaya karena tambahan

kapasitas. Untuk memutuskan jenis investasi ini, yang perlu dipertimbangkan

adalah apakah aktiva differensial.

Tujuan Analisis Investasi Menurut Husnan dan Suwarsono (1994:4) analisis

investasi bertujuan untuk:

a. Menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk suatu

kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan

b. Untuk menghindari resiko kegagalan suatu proyek yang menyangkut

investasi dalam jumlah besar.

Pengertian Studi Kelayakan Proyek

Herlianto (2009:2) mengatakan, Studi kelayakan proyek merupakan penelitian

tentang layak atau tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka waktu tertentu.

Studi Kelayakan Proyek Aspek Keuangan Studi kelayakan proyek dari aspek

keuangan, bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek,

sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut. Besarnya

kebutuhan dana secara pasti tidak mudah ditentukan, oleh karena itu penentuan

kebutuhan dana untuk proyek investasi dipengaruhi oleh kompleksitasnya proyek,

seperti lokasi pembangunan gedung kantor dan pabrik, jenis peralatan dan teknologi

yang digunakan serta faktor pendukung yang lain. Kriteria Penilaian Investasi dari

Aspek Keuangan Pada umumnya ada 5 metode yang biasa dipertimbangkan untuk

dipakai dalam penilaian investasi. Metode-metode tersebut adalah:



a. Metode Accounting Rate of Return

Menurut Sutrisno (2009:125), metode accounting rate of return adalah metode

penilaian investasi yang mengukur seberapa besar tingkat keuntungan dari

investasi.

b. Metode Payback Period

Menurut Riyanto (2001:125), payback period adalah suatu periode yang

diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan

menggunakan proceeds atau aliran kas neto (net cash flows).

c. Metode Net Present Value

Menurut Alexandri (2008:170), Net Present Value adalah selisih Present Value

dari keseluruhan Proceed dengan Present Value dari keseluruhan investasi.

d. Metode Internal Rate of Return

Menurut Kuswadi (2007:41), IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga

bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang

netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya

investasi

Definisi Konsepsional

Secara konsep langkah-langkah yang diambil dalam membicarakan kelayakan

pembangunan ruko ini, penulis perlu memberikan suatu batasan mengenai hal

tersebut, yaitu:

Analisis Investasi adalah analisis terhadap investasi penanaman sumber daya

untuk mendapatkan hasil dimana yang akan datang. (Husnan dan

Suwarsono, 1994 : 11).

Aspek Keuangan merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan untuk

membuat keputusan keputusan investasi, pendanaan, dan dividen.

Kriteria penilaian investasi dari aspek keuangan terdiri dari:

1. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup

kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran

kas neto (net cash flows).

2. Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan Proceed

dengan Present Value dari keseluruhan investasi.



3. IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan

tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang netto dari seluruh ongkos

investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya investasi.

4. Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan antara

present value dari penerimaan dengan present value dari investasi.

d. Ruko Sebetulnya adalah suatu bangunan yang dijadikan 2 fungsi

peruntukan yaitu sebagai tempat perdagangan serta dijadikan hunian atau

tempat tinggal. Produk ini sebetulnya secara tidak langsung sudah

penerapkan konsep efektivitas serta efisiensi lahan untuk bangunan dimana

dengan lahan yang terbatas atau pun sedikit dapat dijadikan dua fungsi

sekaligus. (Wicaksono, 2007).

Hipotesis

Hipotesis yang dapat dikemukankan adalah sebagai berikut: Diduga bahwa

proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera layak dari

aspek keuangan.

METODE PENELITIAN

Jenis Penelitian

Jenis penelitian ini adalah penelitian deskriptif kuantitatif dan bersifat menguji,

dimana peneliti mencoba untuk mengadakan penelitian ilmiah yang sistematis,

menggambarkan fakta-fakta dari hasil penelitian dalam bentuk data berupa

angka hasil perhitungan atau pengukuran.

Definisi Operasional

Agar diperoleh gambaran tentang variabel-variabel yang diteliti, maka berikut

ini penulis akan memberikan definisi operasional yang berkaitan dengan

permasalahan antara lain sebagai berikut:

a. Investasi adalah suatu keputusan yang diambil oleh seseorang untuk

mengalokasikan sumber daya yang berupa sejumlah dana yang ia

miliki saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan

atau meningkatkan nilai sumber daya tersebut dikemudian hari.



b. Studi kelayakan proyek merupakan penelitian tentang layak atau

tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka waktu tertentu.

c. Studi kelayakan proyek dari aspek keuangan, bertujuan untuk

mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek, sehingga

dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut.

d. Aspek Keuangan merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan

untuk membuat keputusan keputusan investasi, pendanaan, dan

dividen.

e. Kriteria penilaian investasi dari aspek keuangan terdiri dari:

1. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup

kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran

kas neto (net cash flows).

2. Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan Proceed

dengan Present Value dari keseluruhan investasi.

3. IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan

tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang netto dari seluruh ongkos

investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya investasi.

4. Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan antara

present value dari penerimaan dengan present value dari investasi.

Jenis dan Sumber Data

Agar mencapai tujuan, penulis mengumpulkan data-data yang berkaitan dengan

masalah Analisis Kelayakan proyek investasipembangunan Ruko Rukan Oleh

PT.Bahtera Mitra Sejahtera. Data-data yang diambil adalah data sekunder dan

primer berupa :

a. Gambaran Umum Kawasan Bengkuring, Samarinda

b. Gambaran Umum PT.Bahtera Mitra Sejahtera

c. Data-data dari Bahtera Mitra Sejahtera, seperti:

1) Biaya Investasi yang dikeluarkan untuk pembangunan Ruko Rukan.

2) RAB (Rencana Anggaran Biya) Pembangunan Ruko Rukan.

3) Struktur organisasi PT.Bahtera Mitra Sejahtera.



d. Dokumentasi lokasi proyek dan sekitarnya.

e. Serta data lain yang menunjang penulisan skripsi ini.

Jangkauan Penelitian

Berdasarkan faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam menilai kelayakan

investasi terdiri dari berbagai aspek, maka penulis mengambil sasaran hanya pada

masalah aspek keuangan.

Teknik Pengumpulan Data

Adapun cara memperoleh data-data yang diperlukan didalam penulisan skripsi:

a. Penelitian Lapangan (Field Work Research)

1. Interview (wawancara) yaitu dengan wawancara langsung dengan

pihak yang bersangkutan yang berhubungan dengan masalah yang di

teliti.

2. Obeservasi yaitu dengan mengadakan penelitian langsung untuk

mendapatkan data yang sesungguhnya.

3. Dokumentasi yaitu teknik pengumpulan data dengan mengambil dara-

data berupa foto lokasi proyek dan sekitarnya

b. Penelitian Kepustakaan (Library Research)

Yaitu mempelajari teori dan informasi yang erat hubungannya dengan penelitian

yang akan dilakukan, yang berasal dari kumpulan kuliah dan literatur-literatur yang

ada kaitannya dengan penulisan ini.

tugas akhir skb

Documents